- Az ingatlanárak lehűlnek: Scottsdale medián lakására 2025-ben nagyjából 800 000 dollár középértéken mozog – ez körülbelül 5–9%-os csökkenés a tavalyi csúcshoz képest –, ahogy a 2021–2022-es őrület lecsillapodik redfin.com mileszimbaluk.com. Az átlagos lakásérték körülbelül 832 000 dollár (2025. július), ami enyhe, 1%-os éves csökkenést jelent zillow.com, ami egy korrekciós piaci helyzetet tükröz, nem pedig szabadesést.
- Kínálat & piaci egyensúly: Az ingatlankínálat megnőtt, 2025 közepén körülbelül 2 400–2 900 lakás van a piacon scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale-ben most ~7 hónapnyi kínálat van – ez elmozdulás egy vevői piac felé scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Az ingatlanok medián piacon töltött ideje 70–80 nap (szemben a tavalyi ~60 nappal), mivel az eladók nagyobb versennyel néznek szembe redfin.com scottsdalerealtors.org. A vevők egyre nagyobb alkupozícióban vannak, gyakran átlagosan 3–4%-kal a meghirdetett ár alatt vásárolnak redfin.com.
- Nagy a kereslet a bérleményekre: A bérleti piac továbbra is erős. Az átlagos bérleti díj körülbelül 2 070 dollár, ami ~1–2%-os éves növekedést jelent zillow.com. A magas lakásárak (medián ~900 000 dollár) és a kamatok miatt sokan inkább bérlés mellett döntenek, ami magas kihasználtságot eredményez. Scottsdale lakóinak csak egyharmada bérel (a jövedelmek magasak, a lakástulajdon gyakori), így a jó helyen lévő bérlemények alacsony üresedéssel és stabil hozammal működnek mileszimbaluk.com.
- Főbb helyszínek és új fejlesztések: Észak-Scottsdale luxusnegyedei (pl. Silverleaf a DC Ranch-ben, Troon North) medián árai jóval 1 millió dollár felett vannak, és 2024-ig kétszámjegyű áremelkedést tapasztaltak mileszimbaluk.com. Ezzel szemben Dél-Scottsdale és az Old Town (85251) viszonylag megfizethető lehetőségeket és trendi társasházi projekteket kínálnak, ami növeli a keresletet az első lakásvásárlók és fiatal szakemberek körében. Jelentős projektek – az Optima McDowell Mountain Village luxus társasházaktól a One Scottsdale vegyes felhasználású központjáig – több száz exkluzív otthont adnak majd át 2026-ig mileszimbaluk.com. A technológiai milliárdos George Kurtz egy 1 milliárd dolláros fejlesztést vezet, amely 1 200 otthont, valamint egy hotel/irodakomplexumot foglal magában Észak-Scottsdale-ban mileszimbaluk.com. Ezek a mega-fejlesztések az elkövetkező években új lakásállományt és szolgáltatásokat ígérnek.
- Kereskedelmi szektor vegyes: Az irodai üresedések magasak (~18–20% Scottsdale-ben szemben a belvárosi Phoenix 25%-ával) a távmunka miatt williamsluxuryhomes.com. A prémium irodák továbbra is vonzzák a bérlőket a legmagasabb bérleti díjakon ($34–35/láb²) williamsluxuryhomes.com, de a régebbi épületek nehézségekkel küzdenek, a bérbeadók pedig engedményeket kínálnak (ingyenes bérlet, kiépítési költségvetés) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. A kiskereskedelmi ingatlanpiac stabil lábakon áll – a Phoenix nagyvárosi térségében a kiskereskedelmi üresedés csak ~5% körül mozog cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Scottsdale bevásárlóközpontjai (pl. Scottsdale Quarter, Fashion Square) a tehetős vásárlókból és az évi 11+ millió turistából profitálnak citizenportal.ai, ami egészséges boltfoglaltságot eredményez. Az ipari ingatlanok iránti kereslet továbbra is magas a régióban – a hatalmas raktárépítések Phoenix ipari üresedését ~13,3%-ra növelték 2025 közepére cushmanwakefield.com, de Scottsdale-ben, ahol kevés az ipari terület, új projektek, mint például az „The Loop” North Scottsdale-ben, igyekeznek kielégíteni a keresletet mileszimbaluk.com. Összességében a kereskedelmi kereslet az ipari és logisztikai szegmensben a legerősebb, a jó helyen lévő kiskereskedelemben stabil, az irodák esetében pedig lassan élénkül.
- A gazdasági növekedés hajtja a lakáspiacot: Scottsdale gazdasága virágzik. A népességnövekedés (~1,4% évente) meghaladja az USA átlagát, a munkanélküliség alacsony, körülbelül 2,7% citizenportal.ai, és a medián háztartási jövedelmek messze meghaladják az állami és országos átlagot citizenportal.ai. A város magas bérezésű iparágakat vonz – öt kulcsfontosságú szektor (például biotechnológia és orvostechnika) gyorsabban növekszik Scottsdale-ben, mint állami szinten. A nagy munkáltatók bővülnek: például az ASM félvezető vállalat az USA-beli központját építi, és a Mac Innovation Park valamint az új Banna Health campus munkahelyeket teremtenek majd citizenportal.ai. A virágzó munkaerőpiac és a folyamatos bevándorlás (sok vevő Chicagóból, Seattle-ből, Kaliforniából stb. költözik ide redfin.com redfin.com) fenntartja a lakáskeresletet. Ez a gazdasági életerő – Scottsdale üdülővárosi életstílusával együtt – megalapozza a hosszú távú ingatlanpiaci bizalmat.
- Lakáspolitikai változások: A közelmúltbeli övezeti és szabályozási módosítások finoman befolyásolhatják Scottsdale piacát. 2024 végén, állami jogszabályi nyomásra, Scottsdale legalizálta a melléképületek (ADU-k vagy casiták) építését az egycsaládos övezetekben (ahogyan azt Arizona HB2720-as törvénye előírja) kjzz.org kjzz.org. A város ellenállt, attól tartva, hogy az ADU-kból több rövid távú bérlemény lesz, de végül egy leegyszerűsített rendeletet fogadott el a megfelelés érdekében kjzz.org kjzz.org. Hasonlóképpen, egy új arizonai törvény ösztönzi a kereskedelmi épületek akár 10%-ának lakáscélú átalakítását; Scottsdale vonakodva egy jelképes 1%-os célt tűzött ki, ami állami kritikát váltott ki kjzz.org kjzz.org. Eközben Scottsdale fellépett a rövid távú bérbeadások ellen: 2023-tól minden STR-t engedélyeztetni kell, biztosítással kell rendelkezniük, értesíteniük kell a szomszédokat, és szigorúbb szabályokat kell betartaniuk avalara.com. 2024-ben a város szigorúbb büntetéseket vezetett be a „problémás buliházakra”, sőt, a rendőrséget is felhatalmazta arra, hogy rendbontó összejövetelek során kitelepítse a nem helyi lakosokat avalara.com avalara.com. Ezek az intézkedések visszafoghatják a befektetői tulajdonú bulibérlemények elterjedését, és megőrizhetik a környék nyugalmát – ami potenciálisan a hosszú távú bérbeadás felé terelheti a befektetéseket.
- Lehetőségek és kockázatok befektetők számára: Befektetési lehetőségek bőven akadnak, de a szelektivitás kulcsfontosságú. Az erős bérleti piac és a korlátozott új lakásépítés vonzóvá teszi Scottsdale-t a vásárolj-és-tartsd típusú bérbeadások számára (különösen a mérsékelten árazott környékeken és a fiatal szakembereknek szánt lakásoknál). A magas jövedelmű bérlők és az alacsony üresedés stabil pénzáramlást eredményeznek, bár a bérleti díjak növekedése mérsékelt (évi 2–3%) a közeljövőben realwealth.com. Az új luxusfejlesztések (pl. FENDI Private Residences, butik lakások az Old Town-ban) lehetőséget kínálnak arra, hogy előértékesítésben vásároljunk olyan ingatlanokat, amelyek később mérföldkővé válhatnak. Kockázatok közé tartozik a kamatkörnyezet – a finanszírozási költségek továbbra is magasak, a 30 éves jelzáloghitelek kamata 2025-ben 6,5–7% körül alakul, és várhatóan csak 2027–2028-ra csökken 6% alá realwealth.com realwealth.com. A magas kamatok visszafogják az árnövekedést; a szakértők szerint Scottsdale ingatlanértékei mérsékelt, fenntartható ütemben (~2–4% évente) fognak növekedni 2028-ig, összhangban az inflációval mileszimbaluk.com realwealth.com. Megfizethetőségi kihívások is aggodalomra adnak okot: a 900 000 dolláros medián ár miatt Scottsdale sok vásárló számára elérhetetlen, ami korlátozhatja a keresletet. Emellett Arizona vízbiztonsága hosszú távú tényezőként jelenik meg – az állam szigorúbb követelményeket vezetett be az új fejlesztések számára a 100 éves vízellátás biztosítására, sőt, néhány peremkerületi projektet felfüggesztettek, amíg a vízellátás nem garantált circleofblue.org azgovernor.gov. Bár Scottsdale beruházott a vízinfrastruktúrába és a takarékosságba, a jövőbeni növekedésnek a térségben számolnia kell az aszállyal és az erőforrás-korlátokkal. Végül, a makrogazdasági vagy migrációs változások is kockázatot jelenthetnek: ha a munkahelyteremtés lassul, vagy a nyugdíjasok olcsóbb piacokat választanak, a jelenleg erős kereslet enyhülhet.
Lakóingatlan-piaci trendek 2025-ben
Ingatlanárak és eladások: A 2020–2022 közötti meredek emelkedés után Scottsdale ingatlanárai kiegyenlítődtek, sőt, kissé vissza is estek. A medián eladási ár 2025 közepén körülbelül $820,000–$870,000, ami néhány százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál redfin.com zillow.com. Valójában a 2025. júliusi medián, ami körülbelül $820K, mintegy 8,9%-kal alacsonyabb az előző évhez képest redfin.com. Ez a mérsékelt korrekció a vevők rekordmagas árakkal szembeni ellenállását és a magasabb kamatlábak hatását tükrözi. Még Scottsdale luxus szegmense is némi normalizálódást mutat: az ingatlanértékek összességében körülbelül 6–7%-kal a csúcs alatt vannak, amelyet 2022 tavaszán értek el mileszimbaluk.com.
Készlet és piacon töltött napok: A vevőknek most több választási lehetőségük és nagyobb alkupozíciójuk van. Az aktív eladó ingatlanok száma Scottsdale-ben 2025 nyarára nagyjából 2 400–2 900 otthonra ugrott scottsdalerealtors.org zillow.com – ez jelentős növekedés a járvány alatti kínálathiányhoz képest. A kínálati hónapok száma, amely az eladói piac csúcsán 2 hónap alatt volt, mostanra körülbelül 7 hónapra bővült 2025 közepére scottsdalerealtors.org. (A hat hónapos kínálatot általában kiegyensúlyozott piacnak tekintik.) Az otthonok már nem tűnnek el napok alatt licitháborúval; ehelyett a tipikus hirdetés most körülbelül 47–80 nap alatt kerül szerződés alá zillow.com redfin.com. Például a medián piacon töltött napok száma 2025 júliusában 79 nap volt, szemben a 2024. júliusi 63 nappal redfin.com. A nagyobb kínálat és az óvatos kereslet miatt az eladóknak alkalmazkodniuk kell: az árcsökkentések gyakoriak, és 2025 közepén az eladások 79%-a a meghirdetett ár alatt zárult zillow.com zillow.com. Az átlagos eladási-ár arány Scottsdale-ben ~97%, vagyis az otthonok átlagosan 3%-kal a listaár alatt kelnek el zillow.com – ez jelentős változás a 2021-es licitháborús időszak túlárazott ügyleteihez képest.
Vevő vs. Eladó Dinamika: Ezek a trendek azt jelzik, hogy Scottsdale erősen eladói piacból inkább egy semleges vagy vevőbarát piac felé tolódott el 2025-ben. A magasabb jelzáloghitel-kamatok (6,5–7% körül) néhány vevői kört elvékonyítottak, különösen az első lakásvásárlókat és a szintet lépő vevőket, akik érzékenyebbek a kamatokra. Ugyanakkor sok eladó inkább kivár, minthogy alacsonyabb áron adjon el, így az ingatlanállomány nem nőtt robbanásszerűen tovább. Az eredmény egyfajta patthelyzet: a megfelelően árazott otthonok még mindig elkelnek, de gyakran csak némi alkudozás és türelem után. A megfelelő árképzés kritikus – mivel „a megfelelően árazott otthonok is eladatlanul állnak, kevesebb megtekintéssel”, a helyi Scottsdale-i ügynökök szerint mileszimbaluk.com. A piac már nem őrület, de nem is omlik össze; új egyensúlyt keres. A jól árazott otthonok a keresett környékeken továbbra is érdeklődést váltanak ki (néha akár több ajánlatot is kapnak), de a tucatnyi ajánlat napjai nagyrészt elmúltak. A vevők most megengedhetik maguknak, hogy válogatósabbak legyenek, gyakran alaposan átvizsgálják az ingatlant, és alkudoznak a javításokról vagy zárási kedvezményekről, míg a fellendülés idején akár a feltételekről is lemondtak volna.
Kiemelt Városrészek: Scottsdale ingatlanpiaca nagyon városrész-függő. A keresett közösségek jobban megőrizték értéküket, és ha egy otthon azonnal költözhető, még mindig gyorsan elkel. Például a Észak-Scottsdale területei – beleértve Silverleafet, a DC Ranch-et, Troon North-ot és a Desert Mountain-t – továbbra is keresettek a luxusvásárlók körében. 2025 februárjában Észak-Scottsdale medián eladási ára elérte az 1,2 millió dollárt, ami 6,5%-os éves növekedést jelent, miközben a forgalom is nőtt, ami a felsőkategóriás otthonok iránti tartós keresletet mutatja mileszimbaluk.com. Ezek a luxusnegyedek nagy telkeket, golfpályákat, hegyi kilátást és zárt közösségi biztonságot kínálnak, amelyek továbbra is vonzzák a tehetős, más államokból érkező vevőket és a második otthont keresőket. Silverleaf (a DC Ranch exkluzív része) jól példázza ezt az erőt: egyedi villái rendszeresen több millió dolláros áron kelnek el, és a közösség medián ára ~15%-kal nőtt éves szinten 2024 tavaszára mileszimbaluk.com.
Ezzel szemben Dél-Scottsdale és a Old Town Scottsdale (belváros) területe sok vásárló számára a belépési pontot jelenti. Az 85251-es irányítószámú terület (Old Town) inkább városias, gyalogosbarát életstílusáról ismert, ahol a lakások és sorházak közel vannak Scottsdale éttermeihez, éjszakai életéhez és bevásárlóhelyeihez. Scottsdale-i viszonylatban viszonylag megfizethető marad, és a fiatal szakemberek egyik legjobb helyeként tartják számon. Az Old Town lakásai, beleértve a felsőkategóriás projekteket, mint az Optima Camelview és az Envy, erős keresletet tapasztalnak – sokat 500 ezer és 1 millió dollár feletti áron adnak el, mérettől és luxusszinttől függően mileszimbaluk.com. Dél-Scottsdale, amely Tempe-vel határos, középkorú ranch házakat és új sorházakat kínál, ahol az árak (gyakran 400–700 ezer dollár között a kisebb otthonok esetében) vonzzák az első lakásvásárlókat, akik a szomszédos városokat, például Phoenixet vagy Tempe-t is drágának találják, de Scottsdale presztízse nélkül. Ezeken a területeken versenyképes licitálás folyik a jól árazott otthonokért, mivel ezek a legelérhetőbb szegmensek egy magas költségű városban. Valóban, Scottsdale medián ára (900 ezer dollár) jóval meghaladja a nagyobb Phoenix vagy például Gilbert (550 ezer dollár) árait – emiatt sok vásárló keres megfizethetőbb zónákat Scottsdale-en belül vagy azon kívül mileszimbaluk.com. Ez a megfizethetőségi szakadék magasan tartja a keresletet az alacsonyabb árkategóriákban: bármi, ami 600 ezer dollár alatt van Scottsdale-ben, gyorsan elkel, gyakran befektetők vagy első lakásvásárlók által, fenntartva ezzel valamiféle eladói piacot az alsó szegmensben.Luxuspiaci trendek: Scottsdale régóta egyet jelent a luxussal, és bár az általános piac lehűlt, a ultra-magas kategóriás szegmens továbbra is aktív. Az egyedi, presztízs ingatlanok még mindig elképesztő árakat érnek el. Például Arizona egyik legdrágább valaha meghirdetett lakása 2025-ben jelent meg a Scottsdale-i piacon – egy 6 200 négyzetlábas penthouse az Ascent Summit Residences-ben, 10,3 millió dolláros áron mileszimbaluk.com. Az exkluzív Desert Mountain közösségben egy 21 000 négyzetlábas egyedi birtok került eladásra 25 millió dollárért mileszimbaluk.com. Magas presztízsű hírességek otthonai is gazdát cseréltek, például a profi golfozó Pat Perez 4,6 hektáros birtoka, amelyet 12,75 millió dollárért hirdettek meg mileszimbaluk.com. Ezek a kiemelkedő ügyletek azt mutatják, hogy az ultra-gazdag vevők kereslete továbbra is fennáll; Scottsdale olyan helyekkel versenyez, mint Beverly Hills vagy Miami azokért a luxusvásárlókért, akik meleg időjárást és világszínvonalú szolgáltatásokat keresnek. A luxuspiac 2022–2023-ban rövid szünetet tartott, mivel a tőzsdei volatilitás és a kamatemelések elbizonytalanították a tehetős vevőket, de 2024–2025-re visszanyerte lendületét. Ebben a szegmensben a készpénzes vásárlók dominálnak, így a kamatlábak kevésbé relevánsak. Sok luxusingatlan még mindig a meghirdetett ár közelében vagy akár afölött kel el, különösen, ha egyedi jellemzőkkel bír (például egy 23,5 millió dolláros kastély, amely híres volt „Air Jordan cipőszéfjéről”, jól példázza a testreszabott luxus rétegigényét) mileszimbaluk.com. A luxuspiaci eladási-ár arány átlagosan valamivel 100% alatt van mileszimbaluk.com, vagyis a vevők alkudnak, de a kulcsrakész luxusingatlanok a legjobb helyeken prémium árat érhetnek el. Figyelemre méltó, hogy Észak-Scottsdale luxuseladásainak volumene valójában nőtt: 2025 elején 408 otthon kelt el Észak-Scottsdale-ben az év elejétől számítva, szemben az előző évi 303-mal mileszimbaluk.com, ami arra utal, hogy a felső kategóriás vevők visszatértek a piacra, miközben a középkategóriás vevők visszafogták magukat.
Összességében Scottsdale lakáspiaca 2025-ben leginkább úgy írható le, hogy az őrületből az egyensúly felé tart. Sok szempontból egészségesebb a környezet: a vevőknek van idejük átgondolni a döntést, a feltételek visszatértek, miközben a reálisan árazó eladók továbbra is találnak vevőket, akiket Scottsdale tartós vonzereje csábít. A város alapvető értékei – biztonságos közösségek, kiváló iskolák, felsőkategóriás életstílus – továbbra is mágnesként hatnak, még ha a féktelen áremelkedések időszaka most egy időre véget is ért.
Lakásárak, kínálat és bérleti trendek
Jelenlegi lakásárak: Scottsdale-ben (minden ingatlantípusra vonatkozóan) a medián lakásár 2025 közepén nagyjából a 800 000 dolláros sáv közepén mozog redfin.com. Ez körülbelül 84%-kal magasabb, mint az USA medián lakására – ami Scottsdale előkelő piaci hírnevét tükrözi redfin.com. Az önálló családi házak átlagára még magasabb (gyakran 1 millió dollár felett), míg a társasházak és sorházak kissé lefelé húzzák az összesített mediánt. Az árnövekedés jelentősen lelassult a 2020–2022 közötti kétszámjegyű éves emelkedésekhez képest. Valójában az éves szintű árnövekedés 2024–2025-ben kissé negatívvá vált. A Zillow Scottsdale-re vonatkozó lakásérték-indexe 2025 júliusáig éves szinten ~1%-kal csökkent zillow.com. A helyi ingatlanos adatok szerint 2025 júniusában a medián eladási ár körülbelül 920 000 dollár volt, ami nagyjából stagnált (–2% éves összevetésben) 2024 júniusához képest noradarealestate.com. Lényegében az ingatlanárak az elmúlt évben stagnáltak vagy enyhén csökkentek, a korábbi rendkívüli emelkedés után. Ez általában összhangban van a tágabb Phoenix-i térség trendjeivel: a Phoenix metróövezet árai 2023-ban lehűltek, és azóta alacsony, egyszámjegyű változásokat mutatnak. Előretekintve, az ingatlanpiaci közgazdászok mérsékelt áremelkedést jósolnak országosan (~3–5% évente 2025–2027 között) realwealth.com, és várhatóan Scottsdale is hasonló „lassú növekedési” pályát követ, hacsak nem történik jelentős változás. Egy helyi előrejelzés szerint például Scottsdale lakásárai évente körülbelül 2–3%-kal emelkedhetnek a közeljövőben – vagyis inkább az inflációval tartanak lépést, mintsem jelentősen meghaladnák azt mileszimbaluk.com. Ez a forgatókönyv 2028-ra Scottsdale medián árát valószínűleg a 900 000 dolláros sáv közepére helyezné, nem pedig egy újabb ugrásszerű növekedést eredményezne. Fontos, hogy árzuhanásra nem számítanak a főáramú elemzők; a kereslet-kínálat alapjai továbbra is túl erősek. Azonban a magas árak lényegében elérték a megfizethetőségi plafont, amelynek leküzdése időt (és jövedelemnövekedést) igényel.
Eladó készlet: Az elérhető ingatlanok száma kulcsfontosságú tényező volt. Scottsdale aktív hirdetéseinek száma több mint megduplázódott a 2021-es mélyponthoz képest 2023 közepére, és továbbra is lassan emelkedik. Ahogy említettük, körülbelül 2 420 aktív hirdetés volt 2025 júliusában a Scottsdale REALTORS® statisztikái szerint scottsdalerealtors.org, ami kb. 22%-os éves növekedést jelent (2024 közepén az aktív kínálat inkább 2 000 körül volt). Az új hirdetések is folyamatosan érkeznek – körülbelül 550–570 új hirdetés havonta került piacra 2025 nyarán zillow.com scottsdalerealtors.org. Az eladók, akik eddig kivártak, most próbálkoznak, bár sokan árat csökkentenek, ha a vevők nem érdeklődnek. A hónapokra vetített kínálat mutatója (amely a készletet és az eladási ütemet is figyelembe veszi) ~7,0 hónapot ért el 2025 júliusában scottsdalerealtors.org. Érdekesség, hogy ez csökkenés a téli 8+ hónaphoz képest – a készlet 2024 végén ugrott meg, amikor lassultak az eladások, majd 2025 közepére kissé visszaesett, ahogy néhány hirdetés lejárt vagy az eladók visszavonták azokat. Összességében azonban most sokkal több eladó ingatlan van Scottsdale-ben, mint a járvány alatti szűkös kínálat idején. Összehasonlításképpen: egy normál, kiegyensúlyozott piac 4–6 hónapos kínálatot jelent, így Scottsdale éppen e fölött van, ami egy kissé puhább piacra utal. A vevők most minden árkategóriában és ingatlantípusban találnak lehetőségeket – az egyszobás lakásoktól (ez a szegmens 7,3%-os havi készletnövekedést mutatott 2025 tavaszán) az öt hálószobás nagy házakig (kb. 1,3%-os növekedés) mileszimbaluk.com. A hirdetések számának növekedése nagyobb alkupozíciót ad a vevőknek, de azt is jelenti, hogy az eladók egymással versenyeznek, gyakran árcsökkentéssel vagy az ingatlan felújításával próbálnak kitűnni. Egy pozitív mellékhatás, hogy azok a vevők, akiket pár éve még licitháborúk frusztráltak, most végre vásárolhatnak akár műszaki vizsgálattal, sőt, akár a régi otthonuk eladásához kötött feltétellel is. A scottsdale-i szintet lépő vevők, akiknek gyakran van eladó ingatlanuk, most könnyebben tudják összehangolni ezt a folyamatot.Bérleti piac áttekintése: A bérleti oldalon Scottsdale piaca továbbra is erős és bérbeadó-barát, bár nem túlfűtött. A Zillow Observed Rent Indexe szerint a átlagos bérleti díj Scottsdale-ben körülbelül 2 071 dollár volt 2025. júliusában zillow.com. Ez szinte teljesen megegyezik az USA átlagos bérleti díjával (~2 072 dollár) zillow.com, ami figyelemre méltó, tekintve, hogy Scottsdale-ben a lakásárak jóval magasabbak – ez azt mutatja, hogy sok városban az országos bérleti díj-növekedés utolérte a helyi szinteket. Éves összevetésben Scottsdale-ben a bérleti díjak körülbelül 1–2%-kal emelkedtek zillow.com, ami lassulás a 2021-ben tapasztalt 10% feletti éves bérleti díj-emelkedésekhez képest. Lényegében a bérleti díj-növekedés normalizálódott az alacsony egy számjegyű tartományban, ahogy új lakásállomány jelent meg, és néhány bérlő 2021–2022-ben vásárlóvá vált. Ennek ellenére a bérleti kereslet továbbra is nagyon egészséges. Scottsdale háztartásainak csak körülbelül 33%-a bérel (a többség tulajdonos), így a bérleti kínálat korlátozott, és általában betöltött marad mileszimbaluk.com. Mivel Scottsdale medián jövedelme meghaladja a 100 000 dollárt (és még a tágabb körzetben is 73 000 dollár a medián) mileszimbaluk.com, sok bérlő stabil anyagi helyzetben van, ami lehetővé teszi a bérbeadók számára, hogy viszonylag magas bérleti díjakat tartsanak fenn.
Bérbe adható ingatlantípusok: Scottsdale-ben a bérlemények a belvárosi luxuslakásoktól és vállalati bérleményektől kezdve az egész városban elszórt családi házakig és társasházakig terjednek. A Scottsdale-i felsőkategóriás lakóparkok (medencével, edzőteremmel stb.) prémium bérleti díjakat érnek el, főként fiatal szakembereket és tehetős idősebbeket célozva. Eközben sok családi házat családok bérelnek olyan lakónegyedekben, akik ideiglenesen Phoenixben tartózkodnak, vagy még nem engedhetik meg maguknak, hogy Scottsdale-ben vásároljanak. Egy 3 hálószobás családi ház bérleti díja Scottsdale-ben havi 3 000–4 000+ dollár is lehet, helytől és felszereltségtől függően. A befektetők is aktívak voltak a rövid távú bérbeadás területén Scottsdale turisztikai vonzereje miatt – az Airbnb-típusú nyaraló bérbeadások az utóbbi években fellendültek. Azonban az új városi szabályozások (engedélyezés, buliházak visszaszorítása) kissé lehűthetik az STR-piacot (erről később bővebben), és lehet, hogy ezek közül néhány ingatlan hosszú távú bérletbe kerül. Összességében alacsony a kihasználatlansági ráta – a Phoenix nagyvárosi térségében a bérleti kihasználatlanság nemrégiben 5-6% körül volt, Scottsdale-ben pedig valószínűleg még alacsonyabb a keresettség miatt. Ez a szűk bérleti piac támogatja a bérbeadókat, de hozzájárul Scottsdale megfizethetőségi problémájához is: sok helyi lakos, aki a városban dolgozik (vendéglátásban, szolgáltatásokban stb.), nehezen tudja megfizetni a bérleti díjakat, amelyek gyorsabban emelkedtek, mint a bérek.
Befektetői érdeklődés: Az ingatlanbefektetők számára Scottsdale bérleti piaca vonzó volt a magas bérleti kereslet és erős hozamok miatt, különösen bizonyos tengerparti piacokhoz képest. Még a mérséklődő bérleti díjak mellett is, a korlátozott lakáskínálat és a népességnövekedés kombinációja azt sugallja, hogy a bérbeadás továbbra is jó lehetőség marad. A bérleti hozamok (hozamráta) a Scottsdale-i befektetési ingatlanokon körülbelül 4–5% körül mozoghatnak a hosszú távú bérbeadás esetén, ami egy felső kategóriás piacon elfogadható. Ha pedig valaki ki tudja használni a nyaraló bérbeadásból származó bevételt (például egy bútorozott ingatlan az Óváros vagy a golfpályák közelében), a szezonális magas árak növelhetik a hozamot – bár a szigorodó szabályozás miatt a rövid távú bérbeadások „vadnyugati” időszaka véget érni látszik. Figyelemre méltó, hogy Scottsdale-ben a bérlők aránya (33%) magasabb, mint néhány közeli elővárosban (a „környék átlaga” körülbelül 20–25% lehet) mileszimbaluk.com, részben azért, mert sok tehetős nyugdíjas teljesen kifizette otthonát Scottsdale-ben, illetve mert a szolgáltató szektor dolgozói gyakran olcsóbb területekről ingáznak. Ez azt jelenti, hogy folyamatosan van egy bérlői bázis fiatal szakemberekből, szezonális lakosokból és átmeneti helyzetben lévő helyiekből, akiknek szükségük van bérleményre. Amíg a lakásvásárlás ilyen drága marad, a bérleti kereslet erős marad. Egy megjegyzés: a Phoenix nagyvárosi térségében lakásépítési fellendülés volt tapasztalható, több ezer új lakást adtak át Tempe-ben, Phoenixben és Scottsdale-ben 2021–2024 között. Ez az új kínálat segített stabilizálni a bérleti díjakat. A bérleti díjak növekedése a jövőben várhatóan mérsékelt lesz (~2–3% évente) realwealth.com realwealth.com, nem pedig ugrásszerű, különösen mivel a magas jelzáloghitelek miatt többen bérelnek (növekvő kereslet), de ez egyben ösztönzi a társasház-fejlesztőket is az építkezésre (növekvő kínálat). A befektetők számára ez azt jelenti, hogy a folyamatos készpénzáramlás a legfontosabb, nem pedig az ingatlanárak vagy bérleti díjak gyors növekedése. A Scottsdale-i családi házak bérbeadása valójában felülmúlhatja az új luxuslakásokat a kihasználtság tekintetében, mivel sok család és költöző szakember inkább egy udvarral rendelkező otthont választ.
Lakhatási megfizethetőség: Fontos kiemelni a megfizethetőségi problémát. Mivel a medián lakásár közel 900 000 dollár, Scottsdale lakhatása a legtöbb középosztálybeli család számára elérhetetlen jelentős saját tőke vagy jövedelem nélkül. Még a társasházak is gyakran 400 000 dollár felett vannak. Ez nyomást gyakorol a bérleti piacra, mivel azok, akik egy évtizeddel ezelőtt kezdő otthont vásároltak volna, most hosszabb ideig bérelnek. Ez arra is késztet néhány leendő scottsdale-i vásárlót, hogy megfizethetőbb városokat (Gilbert, Peoria stb.), vagy akár más államot válasszanak. A megfizethetőségi kihívás felkeltette a döntéshozók figyelmét – innen ered az állami szintű törekvés az ADU-kra és az adaptív újrahasznosítású lakhatásra –, de a haladás lassú. Jelenleg a magas lakásárak egyszerűen Scottsdale identitásának részét képezik, és hozzájárulnak exkluzivitásához. Az előnye, hogy a lakosok általában magas jövedelműek, ami fenntartja a luxusboltokat és éttermeket. A hátránya, hogy a munkavállalói lakhatás ritka; sokan, akik Scottsdale szállodáiban, éttermeiben és kórházaiban dolgoznak, távoli külvárosokban élnek, és hosszú ingázással kell számolniuk. Ha ezt nem kezelik, az végül korlátozhatja Scottsdale növekedését (a vállalkozásoknak szükségük van munkavállalókra, a munkavállalóknak pedig lakhatásra). Rövid távon azonban a város presztízse és szolgáltatásai még a prémium árak mellett is magasan tartják a keresletet.
Kulcsfontosságú városrészek és fejlesztések, amelyeket érdemes figyelni
Annak ellenére, hogy meglehetősen beépült városról van szó, Scottsdale 2025-ben jelentős új fejlesztésektől és városrész-átalakulásoktól pezseg. Ezek a projektek az elkövetkező években formálják majd a piacot, új kínálatot és néha új kereskedelmi központokat hozva. Íme néhány a legfontosabb területek és fejlesztések, amelyeket érdemes szemmel tartani:
1. North Scottsdale luxusfolyosói: Scottsdale északi része (a Loop 101-től keletre és a Shea Blvd-tól északra) továbbra is a luxusfejlesztések epicentruma. Olyan közösségek, mint a Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain és Estancia folyamatosan építik az egyedi villákat és a felsőkategóriás spekulatív házakat. A Silverleaf például továbbra is ad ki új telkeket a kanyonban – már önmagában a telek is több millió dollárba kerül. A Pinnacle Peak környékén további butik lakóparkok és a sikeres DC Ranch mesterterv folytatása figyelhető meg. Helyi jelentések szerint North Scottsdale medián eladási ára 2025 elején meghaladta az 1,2 millió dollárt, ami 6,5%-os éves növekedést jelent mileszimbaluk.com, ami jól mutatja a térség erejét. A kulcsfontosságú szolgáltatások (magán golfklubok, a Four Seasons Resort stb.) biztosítják a terület vonzerejét. Azok a vásárlók, akik zárt, újabb luxusotthonokat keresnek hegyi kilátással, nem fognak hiányt szenvedni projektekből, bár a kínálat gyakran egyedi és kis volumenű.
2. One Scottsdale & vegyes felhasználású központok: A Scottsdale Road és a Loop 101 északkeleti sarkán található One Scottsdale fejlesztés arra készül, hogy jelentős vegyes felhasználású célponttá váljon. A 75 hektáron elterülő projektben terveznek exkluzív üzleteket, éttermeket, irodákat, hoteleket és lakásokat – egy új városközponthoz hasonlóan. Kiemelkedő lakóelem az Atavia, egy 88 egységes luxus társasház projekt a Belgravia Group-tól, a One Scottsdale-en belül. 2025-ben az Atavia már ~45%-ban le van foglalva a 2026 őszi befejezés előtt mileszimbaluk.com. Ezek a lakások lehetővé teszik a lakók számára, hogy ugyanabban a környéken éljenek, dolgozzanak és szórakozzanak, tükrözve a gyalogosbarát, vegyes felhasználású környezetek irányába mutató trendet. A 2,8 millió négyzetlábnyi területével a One Scottsdale méretében vetekszik majd olyan helyekkel, mint a Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. Fejlődését érdemes figyelemmel kísérni, mivel eltolhatja Észak-Scottsdale társasági életének „súlypontját”, és potenciálisan növelheti a közeli ingatlanok értékét (olyan közösségekben, mint Grayhawk és DC Ranch), ahogy a környék még élénkebbé válik.3. Old Town Scottsdale (Belváros): Az Old Town környéke (nagyjából a Scottsdale Road mentén, Chaparraltól délre) vertikális átalakuláson megy keresztül. Régóta ismert alacsony építésű művészeti galériáiról, bárjairól és délnyugati bájáról, de most az Old Town-ban luxus társasházi tornyok és szállodamárkás lakások jelennek meg. Az olyan projektek, mint az Optima Camelview (néhány évvel ezelőtt) alapozták meg a trendet zöld, függő kertjeikkel. Most az új fejlesztések között van a FENDI Private Residences Scottsdale, amely ultra-luxus márkás lakásokat hoz a belvárosba mileszimbaluk.com. Szintén készülőben van a The Parque, egy modern, fenntartható társasház fejlesztés, amely a zöld megoldásokat helyezi előtérbe mileszimbaluk.com. A város frissítette az Old Town zónázási tervét, hogy bizonyos zónákban magasabb épületeket engedélyezzen a megújulás ösztönzésére – bár a magasság és a sűrűség továbbra is vitatott kérdés. Ennek ellenére a fejlesztők optimisták az Old Town-t illetően: a luxus társasházak eladásai itt erősek, sok egység ára jóval 1 millió dollár felett van mileszimbaluk.com. A vevőket – gyakran idősebb párokat és második otthont keresőket – vonzza a gondolat, hogy világszínvonalú éttermekhez, a Scottsdale-i Nyugati Múzeumhoz és tavaszi baseball edzőmeccsekhez sétálhatnak. Az Old Town lakásállománya a régebbi apartmanoktól és kis házaktól ezek felé a fényűző társasházak felé tolódik, egy kozmopolitább belvárost jelezve. Figyeljük, hogyan egyensúlyoz az Old Town a növekedés és a kulturális báj megőrzése között; bármilyen további zónázási változás vagy magassági vita befolyásolhatja a fejlesztések ütemezését.
4. Dél-Scottsdale revitalizációja: Dél-Scottsdale (általában az Indian Bend Rd-től délre, kivéve az Óvárost) történelmileg szerényebb volt, de most felpezsdül a beépítési projektekkel. A Papago Plaza átalakítása a McDowell & Scottsdale Road sarkán egy példa erre – egy elavult bevásárlóközpontot alakítanak át modern, vegyes funkciójú központtá lakásokkal, hotellel és üzletekkel. A McDowell Road mentén (amit régen „Motor Mile”-nak hívtak) több új bérház-komplexum is épült, kihasználva a Phoenix Sky Harbor repülőtér és Scottsdale belvárosának közelségét. Emellett olyan régi negyedek, mint a Hy-View vagy a Village Grove délen, egyre inkább felkeltik a lakásfelújítók és egyedi építők figyelmét, akik az 1960-as évek ranch házait stílusos, modern otthonokká alakítják át. Ahogy máshol az árak az egekbe szöknek, Dél-Scottsdale „megfizethető Scottsdale”-t kínál – ez relatív, de valós, sok ház 500–700 ezer dollár közötti áron elérhető. Ezek a területek várhatóan további gentrifikáción mennek keresztül, ahová az új éttermek és sörfőzdék is követik a fiatalabb lakók beáramlását. A tervezett tempei villamoshosszabbítás vagy más közlekedési fejlesztések tovább integrálhatják Dél-Scottsdale-t a nagyvárosi térségbe, növelve vonzerejét.5. Nagyvállalati campus projektek: A nagy munkáltatók is átalakítják Scottsdale egyes részeit kiterjedt campusokkal, amelyek gyakran irodai és lakó funkciókat is ötvöznek. A legnagyobb figyelmet az Axon központjának bővítése kapja az északi részen (Hayden Rd & Loop 101 közelében). A Taser-gyártó Axon egy futurisztikus központi campus építésébe kezdett, amelyet a város 2023-ban különleges övezeti engedéllyel hagyott jóvá. Terveik nemcsak több ezer alkalmazott irodáit, hanem helyszíni lakásokat és szolgáltatásokat is tartalmaznak, lényegében egy élhető-munkavégző mini közösséget hozva létre. Ez tükrözi azt a trendet, hogy a lakhatást is integrálják a vállalati fejlesztésekbe – amit az állami törvény (HB2297) is ösztönöz, hogy a városok engedélyezzék. Egy másik figyelemre méltó fejlesztés George Kurtz, a CrowdStrike vezérigazgatója nevéhez fűződik: ő egy 1 milliárd dolláros projektet vezet 30 hektáron Észak-Scottsdale-ben, amely 1200 otthont, hotelt és irodakomplexumot foglal magában. Az ilyen nagyszabású projektek jelentős mennyiségű lakást (valószínűleg bérlakásokat, társasházakat és családi házakat is) adnak majd a kínálathoz a következő években. Ezek lényegében új mini-negyedeket hoznak létre. Például Kurtz projektje, bár még korai szakaszban van, méretéből adódóan akár egy teljesen új lakónegyeddé is válhat, ha megvalósul.6. Loop 101 folyosó (Északi kapu): A Loop 101 szakasza a Scottsdale Rd és Hayden Rd környékén több olyan projektnek ad otthont, amelyek együttesen alakítják át a területet. Az említett One Scottsdale és Axon mellett itt található a Cavasson (közvetlenül a Phoenix-i oldalon), ahol a Nationwide Insurance hatalmas regionális központot és apartmanokat nyitott, valamint a North Sky (javasolt vegyes felhasználású fejlesztés a Scottsdale Rd & Thompson Peak közelében). Emellett egy The Loop nevű ipari fejlesztés is készül a Creation által, amely új raktárakat/K+F tereket hoz a Scottsdale Airpark közelébe. Maga a Scottsdale Airpark (a Scottsdale repülőtér környékén) évtizedek óta virágzó üzleti központ alacsony építésű irodákkal, rugalmas ipari terekkel és kiskereskedelemmel. Most sűrűsödik olyan projektekkel, mint a Scottsdale Quarter (kiskereskedelem/iroda) és új apartmanok az összes megmaradt telken. Az Airpark területe több mint 50 000 munkahellyel büszkélkedhet, és néha „Scottsdale második belvárosának” is nevezik. A Loop 101 mentén zajló projektek csak tovább erősítik a terület státuszát. A szomszédos lakóközösségek (Grayhawk, Windgate Ranch stb.) profitálnak az új közeli szolgáltatásokból, bár a megnövekedett forgalommal is számolniuk kell.7. Fenntartható és speciális fejlesztések: Néhány egyedi projekt az újonnan megjelenő trendeket tükrözi. A Paloma Észak-Scottsdale-ban egy speciális projekt, amely a fenntarthatóságra helyezi a hangsúlyt – egy korábbi polgármester birtokán épült, környezetbarát luxusotthonokat kínál napelemekkel, energiahatékony kivitelezéssel stb. Ez a növekvő vásárlói réteget célozza, akik a felsőkategóriás életmódot kisebb ökológiai lábnyommal szeretnék élni. Egy másik trend a hosszabb tartózkodásra alkalmas hotelek és condo-hotelek: a Caliber partnersége a Hyatt-tal egy Hyatt Studios hosszabb tartózkodásra alkalmas hotel építésére (2026-ban kezdik az építkezést) bővíti a vendéglátóipari kínálatot a hosszú távú látogatók és digitális nomádok számára. Az ilyen fejlesztések gyakran elmosódott határt képeznek a lakó- és szállodai funkciók között, és vonzó befektetési lehetőségek lehetnek (pl. condo-hotel egység vásárlása). Scottsdale turisztikai ereje támogatja ezeket a hibrid modelleket.8. Jövőbeli közlekedés és infrastruktúra: Bár nem „fejlesztés” a szó szoros értelmében, bármilyen infrastrukturális változás befolyásolhatja a figyelemre érdemes környékeket. Scottsdale híres arról, hogy a belvároson nem haladnak át autópályák (kivéve a 101-est a peremen), és nincs villamoshálózata, ami korlátozta a közösségi közlekedésre épülő fejlesztéseket. Ugyanakkor regionális szinten folynak tárgyalások a közlekedés bővítéséről. Ha Scottsdale valaha is bevezetne például gyorsbuszjáratot vagy villamoshosszabbítást a belvárosba, az ilyen útvonalak környékén fellendülhet a középmagas lakóépületek építése. Emellett a Loop 101 folyamatos bővítése és más útfelújítások is hatással lesznek a megközelíthetőségre. Például egy új autópálya-lehajtó vagy szélesítés hirtelen sokkal kényelmesebbé tehet egy korábban távoli területet, növelve annak ingatlanpiaci vonzerejét.Összefoglalva, Scottsdale fejlesztési projektjei erősek, még akkor is, amikor a beépíthető területek egyre szűkösebbek. Várhatóan látványosan átalakuló városképű projektek jelennek meg a belvárosban (magasabb, luxus társasházakkal), új, mestertervezett lakónegyedek északon (amelyek a felső kategóriás lakáskínálatot bővítik), valamint a régebbi kereskedelmi területek kreatív újrahasznosítása (amelyek vegyes funkciójú élettel töltik meg a déli részeket és a főbb útvonalakat). Ezek a fejlesztések kulcsfontosságúak lesznek a következő évek lakásigényének kielégítésében, és izgalmas lehetőségeket kínálnak azoknak a vevőknek, akik új, modern ingatlant szeretnének Scottsdale-ben.
Kereskedelmi ingatlanok: iroda, kiskereskedelem és ipari trendek
Scottsdale kereskedelmi ingatlanpiaca 2025-ben három szektorról szól – iroda, kiskereskedelem és ipari –, amelyek mindegyike eltérő dinamikával rendelkezik a járvány utáni időszakban és a jövőre nézve. Íme egy áttekintés arról, hogyan teljesít mindegyik szegmens, és milyen kilátások várhatók:
Irodapiac – Magas üresedés, bérlői piac: Az irodaszektor Scottsdale-ben (és általában a Phoenix-i nagyvárosi térségben) volt a leggyengébb szegmens, amely a járvány elhúzódó hatásaival küzd. Még ebben a felső kategóriás városban is sok iroda üresen vagy kihasználatlanul áll a távmunka és a hibrid munkavégzés miatt. Scottsdale irodai üresedési rátája körülbelül 18–19% 2024 végén/2025 elején williamsluxuryhomes.com. Ez azt jelenti, hogy majdnem minden ötödik irodai négyzetláb üres – ez történelmi csúcs. Scottsdale üresedési rátája azonban valamivel jobb, mint a Phoenix-i átlag (~21–25% üres) williamsluxuryhomes.com, mivel a belvárosi Phoenix és Tempe területeit még súlyosabban érintette a helyzet (ezeken a területeken az üresedés ~25%-ra nőtt, nagy területek állnak sötéten) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale-ben körülbelül 24,6 millió négyzetláb irodai állomány van, ebből mintegy 3,8 millió négyzetláb üres williamsluxuryhomes.com. Ezek többsége régebbi, B kategóriás épületekben vagy kevésbé ideális elhelyezkedésű irodákban található.
A bérleti oldalon Scottsdale valójában Arizona egyik legmagasabb irodabérleti díjával büszkélkedhet. Az átlagos kínálati bérleti díj körülbelül 34,50 dollár négyzetlábanként (teljes szolgáltatással), ami majdnem megegyezik Phoenix legdrágább alpiacával (a Camelback Corridor a Biltmore-ban) williamsluxuryhomes.com. Ennek oka, hogy Scottsdale hírneve és környezete továbbra is vonzó – a vezetők és cégek szeretik a Scottsdale-i cím presztízsét, és sok A kategóriás iroda (pl. Gainey Ranch, Kierland környéke, Scottsdale Airpark) újabb építésű és sok szolgáltatást kínál. Azonban ahhoz, hogy ebben a piaci környezetben ezeket a bérleti díjakat elérjék, a bérbeadók nagylelkű kedvezményeket nyújtanak. Jelentések szerint a bérbeadók akár 100 dollár/négyzetláb bérlői fejlesztési támogatást is kínálnak a terek kialakítására, valamint több hónap ingyenes bérletet, hogy bérlőket csábítsanak williamsluxuryhomes.com. Így a tényleges bérleti díjak (az ingyenes hónapok levonásával) csökkentek, még ha a meghirdetett bérleti díjak stabilnak is tűnnek.
A bérlők alkupozíciója erős. Az irodateret kereső cégek olyan feltételeket tudnak kialkudni, amilyenekre a nagy gazdasági világválság óta nem volt példa. Az albérleti kínálat is bőséges – a Phoenix-i nagyvárosi térségben 2023-ban több mint 4 millió négyzetláb albérlet volt elérhető, bár ez 2025 második negyedévére 4,2 millióra csökkent (ami 2022 óta a legalacsonyabb, tehát némi javulást jelez) cushmanwakefield.com. Scottsdale-ben egy közelmúltbeli évben mintegy 483 000 négyzetlábnyi irodaterületet veszítettek el, mivel több cég költözött el vagy csökkentette a területét, mint ahányan beköltöztek williamsluxuryhomes.com (negatív nettó felszívódás) – ez egyértelmű jele a túlkínálatnak.
Azonban nem minden borús: minőségi irodák felé való elmozdulás tapasztalható. A legjobb A kategóriás irodák a legjobb helyeken (mint például a Scottsdale Quarter/Kierland környékén, a belvárosi vízparton vagy a Cavasson-nál) továbbra is vonzzák a bérlőket. Ezek az épületek gyakran magas kihasználtsággal működnek, sőt, néha várólistájuk is van, mivel a cégek szívesen költöznek szebb irodákba, hogy visszacsábítsák dolgozóikat. Például egy teljesen kiadott, 366 000 négyzetláb alapterületű A kategóriás épület a Shea Blvd-n épp most kelt el 71,5 millió dollárért – ez azt jelzi, hogy a befektetők továbbra is hosszú távú értéket látnak a minőségi scottsdale-i irodákban williamsluxuryhomes.com. Ezzel szemben a régebbi, kevesebb szolgáltatást nyújtó irodakomplexumok nehézségekkel küzdenek.
Az irodák kilátásai óvatosan optimisták, hogy a legrosszabbon már túl vagyunk. A piaci elemzők arra számítanak, hogy az üresedés fokozatosan csökkenni fog, ahogy a gazdaság növekszik, és néhány vállalat ismét bővülni kezd. A Cushman & Wakefield megjegyezte, hogy a Phoenix-i irodák üresedési rátája 2025 első negyedévében 27,8%-ra csökkent a korábbi 28% fölötti értékről, ami fordulópontot jelent, mivel a területek lassan felszívódnak assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Kifejezetten Scottsdale-ben a bérleti díjak növekedése a közeljövőben várhatóan stagnál vagy évi 1% alatt marad williamsluxuryhomes.com – lényegében bérletstabilitás –, mivel a bérbeadók inkább a területek feltöltésére koncentrálnak, mintsem az árak emelésére. Ha a kamatlábak 2026-ban csökkennek, ahogy néhányan jósolják, a cégek nagyobb hajlandóságot mutathatnak szerződéskötésre (mivel javul a kilátásuk), ami potenciálisan növelheti a keresletet williamsluxuryhomes.com. Emellett a munkahelyteremtés Scottsdale-ben – különösen a pénzügyi, technológiai, egészségügyi szektorokban – végül több irodai alkalmazottat és így nagyobb területet igényelhet. De reálisan nézve, mivel a távmunka tartósan velünk marad, Scottsdale irodapiaci fellendülése lassú lesz. Bérlői piacra számíthatunk legalább 2025–2026-ig, bőséges választékkal és kedvező ajánlatokkal mindenkinek, aki irodát keres. A befektetők számára a régebbi irodaházak átalakítási (lakó- vagy laboratóriumi célra) lehetőségei is felmerülhetnek, ha a bérbeadás nem javul.
Kiskereskedelem & Vendéglátás – Ellenálló és Virágzó: Scottsdale kiskereskedelmi ingatlanpiaca lényegesen jobban teljesített. A város igazi kiskereskedelmi központ – a luxus bevásárlóközpontoktól, mint a Scottsdale Fashion Square, az Óváros hangulatos butiknegyedein át a külvárosokat kiszolgáló nagyáruházakig. 2025 második negyedévében a Phoenix-i nagyvárosi kiskereskedelmi üresedési ráta mindössze 5,1% volt, alig emelkedett az egy évvel korábbi 5,0%-hoz képest cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Lényegében nagy a kereslet a kiskereskedelmi területek iránt, és Scottsdale sem kivétel. Valójában Scottsdale fő kiskereskedelmi folyosóin gyakran várólisták vannak a bérlők számára, és nagyon alacsony az üresedés (5% alatti). A kiskereskedelem profitált Arizona népességnövekedéséből és abból, hogy a fogyasztók a járvány után lelkesen tértek vissza az üzletekbe és éttermekbe. Emellett az új kiskereskedelmi fejlesztések korlátozottak voltak (kevés nagy bevásárlóközpont épült mostanában), így a kínálat szűkös.
Scottsdale turizmusa és jómódú lakossága előnyt jelent: a város évente több mint 11 millió látogatót vonz citizenportal.ai, akik közül sokan vásárolnak és étkeznek, ezzel növelve a kiskereskedelmi forgalmat. Az olyan területek, mint a Scottsdale Waterfront és Old Town, élénk, vegyes használatú övezetté alakultak, ahol menő éttermek, művészeti galériák és pezsgő éjszakai élet található. 2025-ben Scottsdale-ben egyre inkább teret nyer az élményalapú kiskereskedelem – például exkluzív fitneszstúdiók, szórakoztató helyszínek és interaktív művészeti installációk foglalják el a korábban hagyományos üzlethelyiségeket. A bérbeadók aktívan válogatják a bérlői összetételt, hogy a bevásárlóközpontok továbbra is vonzóak maradjanak.A kiskereskedelmi bérleti díjak mérsékelten emelkednek a kereslet miatt. Scottsdale-ben a jó elhelyezkedésű üzlethelyiségek bérleti díja elérheti a 40–60 dollárt négyzetlábanként, háromszoros nettó bérleti szerződéssel, a gyalogos forgalomtól függően. Az egyetlen tényező, ami néhány kiskereskedőt óvatosságra int, a gazdaság (infláció és munkaerőköltségek) és az e-kereskedelem jelentette verseny. Sok kiskereskedő azonban kifejezetten Scottsdale-t célozza meg a demográfiai jellemzők (magas jövedelmű lakosság és turisták) miatt. Ezért láthatunk olyan bővüléseket, mint például a Nobu étteremnyitása, új luxusautó-kereskedések és prémium élelmiszerboltok megjelenése a piacon.
A vendéglátóipari szektor (szállodák, üdülőhelyek) is erőteljesen visszaerősödött 2021–2023 között, és 2025-ben is stabil marad. Az üdülőhelyek kihasználtsága és a szobák árai rekordmagasságot értek el, mivel az amerikaiak többet utaztak belföldön. Számos scottsdale-i szálloda felújításon esett át, és újakat is terveznek (például a korábban említett Hyatt Studios hosszabb tartózkodásra alkalmas szálláshely bővíti a kínálatot). Egy lehetséges kockázat, hogy a metro Phoenix területén zajló szállodaépítési hullám 2026-ra növelheti a versenyt. Scottsdale azonban, mint kiemelt szabadidős és üzleti úti cél, várhatóan továbbra is a régió élvonalában tartja szállodáit.
Ipari & rugalmas terek – nagy kereslet, új kínálat: Az ipari ingatlanok a metro Phoenix piac kedvencei, köszönhetően az e-kereskedelemnek, a gyártásnak és a népességnövekedésnek. Bár Scottsdale nem ipari központ úgy, mint Phoenix West Valley egyes részei, mégis szerepet játszik, különösen a rugalmas terek és kis léptékű ipari egységek révén, amelyek a helyi vállalkozásokat szolgálják ki. Scottsdale ipari ingatlanállományának nagy része az Airpark környékén található, ahol könnyűipari üzemek, raktárak és bemutatótermek működnek irodák mellett. Történelmileg az ipari üresedés Scottsdale-ben rendkívül alacsony volt (gyakran 5% alatt), mivel a területhiány korlátozta az új kínálatot, és erős volt a kereslet minden olyan hely iránt, amely közel van a tehetős Scottsdale-hez logisztikai célokra (például konyhafelújító beszállítók, orvosi eszközök összeszerelése, luxusautó-tárolás stb.).
Regionálisan azonban sok új ipari kínálat jelenik meg – Phoenixben 2022–2024 között több mint 30 millió négyzetláb volt építés alatt, ami az Egyesült Államok egyik legforgalmasabb piaca. Ez ahhoz vezetett, hogy a városi szintű ipari üresedési ráta körülbelül 13,3%-ra emelkedett 2025 második negyedévében cushmanwakefield.com, míg korábban egy számjegyű volt, egyszerűen azért, mert ennyi vadonatúj raktár jelent meg egyszerre a piacon. Phoenix nyugati oldalán található mega-raktárak (Goodyear, Buckeye stb.) hozzájárultak ehhez a növekedéshez. Ezek azonban nagy, 500 000+ négyzetláb alapterületű épületek; Scottsdale ipari ingatlanjai inkább kisebb egységek és speciális létesítmények, amelyek továbbra is elég jól kihasználtak. Valójában egy helyi fejlesztő, a Creation elindítja a „The Loop” ipari projektet Észak-Scottsdale-ban, hogy kielégítse a modern ipari terek iránti keresletet a környéken mileszimbaluk.com. Elég szokatlan új ipari fejlesztést látni Scottsdale-ban (a magas telekárak miatt), így ez konkrét keresletet jelez, talán az utolsó mérföldes logisztika vagy a csúcstechnológiás gyártás számára, amely Scottsdale-i címet szeretne.
Az ipari bérleti díjak a régióban gyorsan emelkedtek (néhány év alatt két számjegyű százalékos növekedés), a kereslet miatt. Egy kis raktár Scottsdale-ban akár 15 dollár feletti négyzetlábankénti bérleti díjért is kiadható, ami magas a sok középnyugati városban jellemző 6–8 dollárhoz képest. Sok vállalkozás hajlandó prémiumot fizetni azért, hogy közel legyen Scottsdale vásárlói bázisához.
Az ipari kilátások hosszú távon továbbra is nagyon pozitívak. Phoenix elhelyezkedése és növekedése miatt egyre fontosabb elosztó és gyártó központtá válik (különösen, ahogy az ellátási láncok diverzifikálódnak a part menti kikötőktől). Scottsdale maga is profitálhat ebből a hatásból – például néhány csúcstechnológiás vagy repülőgépipari vállalat kisebb létesítményeket hozhat létre Scottsdale közelében, hogy vonzza a környéken élő szakképzett munkaerőt. Ha van kockázat az ipari szektorban, az a rövid távú túlkínálat: ahogy említettük, az új építkezési hullám átmenetileg megemelte az üresedési rátát. De a szakértők arra számítanak, hogy ezt a teret a következő években felszívja a piac, tekintettel Phoenix erős ipari bérleti teljesítményére (a kereslet még mindig meghaladta a legtöbb városét). 2026–2027-re a városi ipari üresedési ráta ismét szűkülhet, és a bérleti díjak tovább emelkedhetnek (bár lassabb, egészségesebb ütemben). Scottsdale-ban a korlátot a telek jelenti – nincs sok hely új ipari fejlesztésre, csak néhány zsebben. Így a régebbi ipari ingatlanok értéke is emelkedhet, ahogy a felhasználók versenyeznek a ritka keleti-völgyi helyszínekért. Az új Loop fejlesztésre érdemes figyelni; ha gyorsan bérbe adják, az azt jelzi, hogy további ipari/flex fejlesztések is életképesek lehetnek Scottsdale-ban.
Általános kereskedelmi befektetési környezet: A befektetők a Scottsdale-i kereskedelmi ingatlanokat viszonylag biztonságos választásnak tartják a térség demográfiai adottságai miatt. A Scottsdale-i üzletsorok vagy irodaházak hozamszintjei a legalacsonyabbak között vannak Arizonában (ami a legmagasabb árakat jelenti), ami a stabilitás érzékelését tükrözi. Például egy teljesen bérbe adott Scottsdale-i kiskereskedelmi központ 5-6%-os hozamszinten cserélhet gazdát, míg egy hasonló központ egy kevésbé tehetős Phoenix-i területen 7% felett is lehet. A jelenlegi magasabb kamatlábak felfelé nyomják a hozamszinteket, ami némileg csökkenti a kereskedelmi ingatlanok értékét, de a minőségi eszközök iránt Scottsdale-ben továbbra is erős a vevői érdeklődés. Néhány helyi szereplő az adaptív újrahasznosítás lehetőségét is vizsgálja – például átalakítható-e egy elavult irodaház lakóingatlanná? Az új állami törvény, amely a kereskedelmi ingatlanok 10%-át lakóingatlanná alakítaná, ösztönözheti a kreatív projekteket, különösen, ha az irodai üresedések tartósak maradnak kjzz.org. Scottsdale övezeti szabályozása és a közösségi ellenállás akadályt jelenthet az átépítések számára, de a következő években várhatóan több javaslat érkezik majd alulteljesítő kereskedelmi területek vegyes hasznosítású vagy lakóingatlanokká történő átalakítására.
Összefoglalva, Scottsdale kereskedelmi ingatlanpiaca vegyes képet mutat: A kiskereskedelem és a vendéglátás élénk, amit a költések és a turizmus támogatnak; az ipari szektor erős, bár új kínálatot kell feldolgoznia; és az iroda a sereghajtó, amely még mindig a munkavégzési szokások drasztikus változásából próbál kilábalni. Mégis, az irodapiacon is vannak pozitívumok, és összességében a kereskedelmi tevékenység Scottsdale-ben alkalmazkodik az új trendekhez, és ellenállónak bizonyul.
Helyi gazdasági tényezők: Munkahelyek, népesség és migráció hatása
Számos helyi gazdasági trend támasztja alá Scottsdale ingatlanpiacát, amelyek mind a jelenlegi helyzetet, mind a jövőbeli kilátásokat meghatározzák. Sok szempontból Scottsdale erős gazdasága az alap, amely a magasabb kamatlábak ellenére is viszonylag ellenállóvá tette az ingatlanpiacot.
Robusztus munkahelyteremtés: Scottsdale egészséges ütemben bővíti a munkahelyek számát, felülmúlva az országos átlagokat. A város gazdaságfejlesztési csapata gyakran hangsúlyozza, hogy Scottsdale népességnövekedése (~1,4% évente) és munkahelyteremtése 2-3-szor gyorsabb, mint az USA átlaga citizenportal.ai. A növekedést meghatározó főbb iparágak közé tartozik a technológia, a pénzügy, az egészségügy, a biomedicina, a turizmus, valamint a vállalati központok/háttérirodai tevékenységek. Valójában öt Scottsdale-i iparág – például a biotechnológia, az orvostechnika és az üzleti szolgáltatások – gyorsabban növekszik, mint az arizonai állami átlag, ami kiemeli Scottsdale szerepét, mint a high-tech és magas szintű munkahelyek mágnesét. Scottsdale-ben a munkanélküliség rendkívül alacsony, körülbelül 2,7% 2025 elején citizenportal.ai, ami jelentősen jobb még Arizona állami átlagánál is (~4-5%). Lényegében Scottsdale közel van a teljes foglalkoztatottsághoz; a cégek gyakran több álláslehetőséget kínálnak, mint amennyi képzett helyi jelentkező van.
A térség főbb munkaadói közé tartozik például a HonorHealth (egészségügyi rendszer), a CVS Health (nagy gyógyszertári ellátási irodával), a Vanguard (befektetéskezelés, nagy kampusszal), a Nationwide Insurance, valamint egy sor technológiai cég és startup. A növekedés tovább folytatódik: a város több nagy projektet is kiemelt, amelyek új munkahelyeket teremtenek, például a Mac Innovation Park (üzleti park fejlesztés, várhatóan új iroda/K+F területekkel), az ASM America új félvezető központja, valamint a Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Mindegyik projekt több száz, ha nem több ezer munkahelyet ígér a következő években, ami viszont lakáskeresletet generál ezeknek a dolgozóknak és családjaiknak. Például a félvezető cégek (mint az ASM, TSMC a közeli Phoenixben) jól fizetett mérnököket hoznak, akik gyakran keresnek minőségi lakhatást olyan helyeken, mint Scottsdale.
Továbbá Scottsdale profitál a tágabb értelemben vett Phoenix-i nagyvárosi növekedési történetből. A Phoenix nagyvárosi térség folyamatosan az élmezőnyben van a munkahelyteremtés terén. 2025-ben Arizona munkahelyteremtése rekordot döntött, csak az év első felében több mint 24 000 új munkahelyet jelentettek be azbigmedia.com. Ezek közül sok az East Valley-ben és Phoenix északi részén található – amelyek könnyen elérhetők a scottsdale-i lakosok számára. Még ha a munkahely Tempe-ben vagy Phoenixben is van, sokan választják Scottsdale-t lakóhelyül az életstílus miatt, és onnan ingáznak dolgozni. Így a scottsdale-i lakáspiacot közvetve a szomszédos városok munkahelybővülése is erősíti.
Népesség és migráció: A Phoenix nagyvárosi terület az ország egyik leggyorsabban növekvő régiója, és Scottsdale is részesült ebből a növekedésből. Scottsdale hivatalos lakossága körülbelül 243 000 fő (2025-ös becslés) és folyamatosan emelkedik. Figyelemre méltó, hogy míg egyes napövi városok elsősorban középosztálybeli családok belföldi migrációjára támaszkodnak, Scottsdale sok tehetős migránst is vonz, például vezetőket, nyugdíjasokat és távmunkásokat, akik bárhol élhetnek. A Maricopa megyei (Phoenix környéki) nettó migráció évről évre erősen pozitív, amit az olyan magasabb költségű államokból való átköltözés hajt, mint Kalifornia, Illinois, Washington és mások. A Redfin adatai szerint azok között, akik 2025-ben online keresnek otthont Scottsdale-ben, a leggyakoribb kiinduló városok: Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas és a Bay Area redfin.com redfin.com. Ez összhangban van a tapasztalati bizonyítékokkal: kaliforniaiak, akik drága otthonaikat értékesítik és Scottsdale-ben vásárolnak, középnyugatiak, akik napsütésre vágynak, stb.
Arizonán belül Scottsdale gyakran vezetők és szakemberek átköltözési célpontja, akik Phoenix/Scottsdale-i munkalehetőségek miatt költöznek. Emellett népszerű hely szezonális lakosok (hómenők) számára is – olyanoknak, akik hidegebb éghajlatról érkeznek, hogy itt töltsék a telet –, és közülük néhányan végül teljes munkaidős lakosokká válnak (különösen nyugdíjasként). A nemzetközi migráció kisebb tényező, de nem elhanyagolható; például a kanadaiak imádják Scottsdale-t (még egy nagy kanadai téli látogatói közösség is van), és néhány európai is befektet itt üdülőingatlanba.
Demográfia: Scottsdale lakossága idősebb (medián életkor kb. 47 év) és tehetősebb (medián háztartási jövedelem ~115 000 USD, szemben az amerikai ~65 000 USD mediánnal) – lényegében egy magas jövedelmű, részben nyugdíjas közösség. Ez hatással van az ingatlanpiacra, mivel folyamatos a kereslet a luxus- és második otthonok, valamint az idősebbeknek szóló egészségügyi létesítmények és szolgáltatások iránt. Ugyanakkor Scottsdale mostanában egyre több fiatal szakembert is vonz, akiket a pezsgő életstílus csábít, így például az Old Town fiatalosabb hangulatú. A város kiváló iskolái és alacsony bűnözési rátája vonzza a családokat (akik megengedhetik maguknak), ami fenntartja a keresletet a jó iskolakörzetekben lévő családi házak iránt.
Turizmus hatása: Scottsdale gazdaságának egyik fő mozgatórugója a turizmus. Több mint 11 millió látogató évente érkezik a napos időjárás, a golfpályák, üdülőhelyek és események (mint a Barrett-Jackson autóaukció, Phoenix Open golf, Scottsdale lóversenyek) miatt citizenportal.ai. A turizmus jelentős bevételt generál (vendéglátóipari munkahelyek, szállodai adók stb.), és az ingatlanpiac egy részét is hajtja – sok turista végül úgy dönt, hogy második otthont vásárol vagy végleg ideköltözik, miután megtapasztalta az itteni életstílust. Az erős turisztikai ipar a rövid távú bérleti piacot is támogatja, és magasan tartja a keresletet az üdülő jellegű ingatlanok iránt.
Hogyan hat ez az ingatlanpiacra: Mindezek a tényezők – munkahelyteremtés, migráció, vagyon – közvetlenül táplálják az ingatlanpiaci keresletet:
- Magas munkahely-növekedés + alacsony munkanélküliség = több embernek van jövedelme, hogy lakást vásároljon vagy béreljen. Ez általában azt is jelenti, hogy a bérek emelkednek (a munkaadók versenyeznek a tehetségekért), ami segít az embereknek megfizetni a magasabb lakásárakat.
- Népességnövekedés ~1–2% évente kevésnek tűnik, de egy ~240 ezres városban ez évente néhány ezer új lakost jelent. Minden új háztartásnak lakásra van szüksége, így ez folyamatos nyomást gyakorol a kínálatra.
- Jómódúak bevándorlása azt jelenti, hogy sok vevő jelentős készpénzzel vagy saját tőkével érkezik. Ez részben magyarázza, miért maradt erős Scottsdale piaca – sok vevőnek nincs szüksége jelzáloghitelre, vagy nagy önerőt tudnak letenni, ami enyhíti a magas kamatok hatását. A készpénzes vásárlók (gyakoriak Scottsdale luxuspiacán) aktívak maradtak; ahogy egy helyi szakértő megjegyezte, a készpénzes tranzakciók továbbra is gyakoriak Scottsdale jómódú vevői körében, ami előnyt jelent számukra a tárgyalások során mileszimbaluk.com. 2023-ban egyes Scottsdale irányítószámokban az eladások kb. 30–35%-a készpénzes ügylet volt.
- Sokszínű gazdaság (technológia, egészségügy, pénzügy, turizmus) ad Scottsdale-nek ellenállóképességet. Még ha egy szektor lassul is, a többi pótolhatja. Például, ha országos technológiai visszaesés van, Scottsdale turizmusa vagy egészségügye továbbra is erős lehet, kiegyensúlyozva a foglalkoztatást. Ez a stabilitás vonzó az ingatlanbefektetők számára, mert csökkenti a nagy visszaesés kockázatát.
Vannak azonban bizonyos kihívások:
- Munkaerőhiány: Ironikus módon Scottsdale rendkívül alacsony munkanélkülisége azt jelzi, hogy a vállalkozásoknak nehéz lehet munkavállalókat találni, különösen az alacsonyabb bérű dolgozókat, mert számukra túl drága a lakhatás. Ez korlátozhatja az üzleti bővülést, ha nem kezelik, vagy több ingázót vonzhat kívülről (ami növeli a forgalmat).
- A nagyvároson belüli átrendeződések: Egyes fiatalabb tech-munkavállalók inkább Phoenix belvárosát vagy Tempe városi hangulatát kedvelik, ami azt jelentheti, hogy Scottsdale-nek továbbra is alkalmazkodnia kell (pl. belvárosi lakásokkal stb.), hogy vonzó legyen ennek a demográfiai csoportnak. Scottsdale történelmileg „üdülővárosi előváros” volt, de az ízlések változnak, és a városnak versenyképesnek kell maradnia a tehetségekért, akik máskülönben egy divatosabb városi környéket választanának.
- Elöregedő népesség: Ahogy a baby boomerek idősödnek, néhányan lehet, hogy kisebb lakásba költöznek vagy elhagyják Scottsdale-t (pl. hogy közelebb legyenek felnőtt gyermekeikhez, vagy egészségügyi okokból). Ez fokozatosan felszabadíthat némi lakást (ami jó a kínálatnak), de azt is jelenti, hogy Scottsdale-nek továbbra is diverzifikálnia kell gazdaságát, nem csak a nyugdíjas szolgáltatásokra támaszkodva.
Migrációs minták: Érdekes megfigyelni azt is, hová költöznek a scottsdale-i lakosok, amikor elhagyják a várost. A Redfin adatai szerint körülbelül a scottsdale-i lakásvásárlók 30%-a keres költözési lehetőséget Scottsdale-en kívül (70% a környéken marad) redfin.com. Az elköltözők körében népszerű úti célok a kisebb arizonai települések, mint Prescott Valley, Show Low és Flagstaff redfin.com redfin.com – gyakran hűvösebb vagy vidéki területek, ahová nyugdíjasok költözhetnek változásra vágyva, vagy olyanok, akik pénzzé teszik ingatlanukat és olcsóbb lakhatást keresnek. Ez egy ciklust jelez: néhány régi tulajdonos eladja ingatlanát és csendesebb helyre költözik, miközben új beköltözők érkeznek. Ez a mozgás valójában növelheti a kínálatot a felső kategóriában (pl. nyugdíjasok eladják luxusotthonaikat), de egyúttal biztosítja a folyamatos kereslet beáramlását is.
Összefoglalva, Scottsdale gazdasági alapjai nagyon erősek – növekvő, tehetős lakosság és bőséges munkahelyek. Ez támogatja az ingatlanárakat, és segít megóvni a piacot a súlyos visszaesésektől. Amíg az emberek vonzónak találják Scottsdale-t munkavégzés, lakhatás és kikapcsolódás szempontjából, addig az ingatlanok iránti alapvető kereslet fennmarad. A helyi politika most arra törekszik, hogy a gazdasági növekedést ne akadályozza a lakáshiány (innen az új lakástörvények), ami annak elismerése, hogy a gazdaságnak és a lakáskínálatnak kéz a kézben kell növekednie. Előreláthatólag Scottsdale gazdasága továbbra is felfelé ívelő pályán marad, ami jó kilátásokat jelent az ingatlantulajdonosok számára.
Szabályozási és övezeti változások az ingatlanpiacra gyakorolt hatással
Az elmúlt években számos szabályozási és övezeti fejlemény jelent meg állami és városi szinten, amelyek befolyásolhatják Scottsdale ingatlanpiacát. Ezek a szakpolitikai változások válaszok az Arizonában tapasztalható gyors növekedésre, a lakhatási megfizethetőségi problémákra és a környékekre gyakorolt hatásokra. Íme a legfontosabb területek:
1. Arizona pro-lakás törvénykezés (2023): 2023-ban az arizonai törvényhozás kétpárti törvénycsomagot fogadott el, amelynek célja az állami szintű lakáshiány enyhítése. Scottsdale szempontjából a két legjelentősebb:
- HB 2720 – Melléképületek (ADU-k): Ez a törvény lényegében felülírja a városok ADU-kra (más néven kis házak vagy nagymama-lakások) vonatkozó tiltásait. Előírja, hogy a városoknak engedélyezniük kell az egylakásos övezetekben élő háztulajdonosok számára, hogy melléképületet építsenek vagy alakítsanak ki a telkükön, ésszerű szabályozás mellett. Különösen a törvény megakadályozza, hogy az önkormányzatok túlzottan szigorú követelményeket (például nagy telekméretet vagy túlzott oldalkert-előírásokat) szabjanak az ADU-kra rsnlawaz.com yourvalley.net. A cél a lakásállomány enyhe növelése azáltal, hogy lehetővé teszik kis bérlemények vagy hozzátartozói lakrészek kialakítását a meglévő lakónegyedekben.
- HB 2297 – Kereskedelmi terek adaptív újrahasznosítása: Ez a törvény előírja, hogy a városoknak engedélyezniük kell a kereskedelmi vagy vegyes használatú épületek egy bizonyos részének lakófunkcióvá alakítását. A megfogalmazás kissé összetett – azt mondja, hogy a városoknak engedélyezniük kell, hogy egy kereskedelmi épület területének „legfeljebb 10%-a” lakáscélúvá váljon, feltehetően azért, hogy ösztönözzék az alulhasznosított irodák/üzletek kreatív átalakítását lakásokká vagy társasházakká kjzz.org kjzz.org.
A kereskedelmi újrahasznosítási törvény esetében Scottsdale gyakorlatilag úgy próbálta értelmezni a „legfeljebb 10%”-ot, hogy „akár 1% is lehet”. Olyan rendeletet fogadtak el, amely az átalakításra jogosult területet egy épület mindössze 1%-ára korlátozza kjzz.org, ami miatt a törvényjavaslat benyújtója figyelmeztette Scottsdale-t, hogy megsérti a törvényt kjzz.org kjzz.org. Ez a vita folytatódhat, de ha érvényesítik, egyes bevásárlóközpontok vagy irodaházak alapterületének akár 10%-át is átalakíthatják lakásokká (például egy iroda második emeletét lakóegységekké). Eddig nem hoztak nyilvánosságra nagyobb projekteket Scottsdale-ben ezen törvény alapján, de érdemes figyelni a fejleményeket. Ha az irodák üresedése magas marad, az ingatlantulajdonosok valószínűleg nagyobb nyomást gyakorolnak majd a lakófunkció bővítésére.
2. Rövid távú bérbeadások szabályozása: Arizona történelmileg nem avatkozott bele a rövid távú bérbeadásokba (STR-ek), mivel egy 2016-os állami törvény megtiltotta a városoknak, hogy betiltsák azokat. Scottsdale, mint turisztikai központ, robbanásszerűen megnövekedett az Airbnb-k száma – ezek közül néhány „buliházzá” vált csendes lakónegyedekben. A lakosok elégedetlenek lettek a zaj, szemét és biztonsági problémák miatt. 2022-től az állam kissé enyhített a hozzáállásán, lehetővé téve a városok számára némi szabályozási mozgásteret. Scottsdale ezt teljes mértékben kihasználta:
- 2023-ban Scottsdale előírta, hogy minden STR-tulajdonosnak éves városi engedélyt kell kiváltania (250 dollár), és be kell tartania a szabályokat: értesíteni kell a szomszédokat a bérbeadásról, felelősségbiztosítást kell kötni, és szexuális bűnelkövetői háttérellenőrzést kell végezni a vendégeken avalara.com avalara.com. Ez egy STR-nyilvántartást hozott létre, javítva a felügyeletet.
- 2024 májusában Scottsdale olyan rendeletet fogadott el, amely kifejezetten fellép a STR „zavaró bulik” ellen. Az új szabályok (2024. június 6-tól hatályosak) néhány kulcsfontosságú dolgot vezettek be: felelősségre vonják a rendezvényszervezőket, akik nagy, zavaró bulikat tartanak STR-ingatlanokban, a rendőrségnek jogot adtak arra, hogy eltávolítsa a nem helyi vendégeket az ingatlanból, ha zavaró eseményt állapítanak meg, és teljesen megtiltották a 21 év alattiaknak a bérlést avalara.com avalara.com. Ezek az intézkedések célja, hogy visszaszorítsák a „bulimansion” üzleti modellt.
A város vezetése kijelentette, hogy „minden lehetséges eszközt” bevetnek az STR-ek hatásainak szabályozására az állami törvények keretein belül avalara.com avalara.com. Gyakorlatilag az STR-befektetők számára most szigorúbb a környezet Scottsdale-ben: a szabálysértésekért bírság jár, és a folyamatosan vétkezőktől elvehetik az engedélyt. Azoknak, akik Airbnb-befektetésen gondolkodnak, fontos a szabályok szigorú betartása, különben büntetésre számíthatnak. Idővel a szigorúbb ellenőrzés csökkentheti a problémás STR-ek számát, de valószínűleg nem fogja megszüntetni a piacot – Scottsdale ehhez túl népszerű. Inkább egy professzionálisabb STR-szektorra lehet számítani felelős házigazdákkal (és esetleg magasabb költségekkel, amelyeket a turistákra hárítanak át).
3. Övezeti változások és fejlesztési engedélyek: Az esetek egyedi elbírálása alapján Scottsdale városi tanácsa és tervezési bizottsága rendszeresen foglalkozik átminősítési javaslatokkal, amelyek befolyásolhatják a helyi fejlesztéseket:Magasság és sűrűség Old Town-ban: Scottsdale az elmúlt években frissítette az Old Town karaktertervét, amely bizonyos körzetekben magasabb épületeket engedélyez (például a Goldwater Blvd környékén akár 150 lábig). Azonban folyamatos vita és közösségi ellenállás tapasztalható a belvárosi magasépületekkel kapcsolatban. 2023–2024-ben néhány projekt magassági/sűrűségi kedvezményeket kért, ami nyilvános meghallgatásokat váltott ki. E döntések eredménye befolyásolja, hány lakóegység épülhet. Például, ha egy javasolt társasházi torony a lakosok tiltakozása miatt kisebb lesz, kevesebb új otthon valósul meg. Eddig Scottsdale igyekezett ösztönözni a belvárosi növekedést, miközben megőrizte „délnyugati báját” – ez kényes egyensúly.Észak-Scottsdale átminősítések: Időnként nagyobb területek (például állami vagyonkezelői földek vagy golfpályák) kerülnek fejlesztésre. Egy példa volt egy olyan terv, amely 1 975 lakást és egy hotelt tartalmazott állami földön, amelyhez az övezeti besorolás „nincs lakóövezet”-ről lakóövezetre történő módosítása volt szükséges coalitionofgreaterscottsdale.org. A város általában alaposan megvizsgálja az ilyen nagy változásokat, gyakran tárgyal például zöldterületekről vagy közlekedési fejlesztésekről cserébe. A nagyobb fejlesztésekben gondolkodó befektetőknek ezt a körültekintő folyamatot kell végigjárniuk.Infrastruktúra és övezeti besorolás nagy munkáltatók számára: Az Axon campus övezeti módosítása 2023-ban jelképes volt – Scottsdale módosította az övezeti besorolást az Axon tervének megfelelően (amely némi dolgozói lakhatást is tartalmazott) whsv.com azfamily.com. A város általában gazdaságfejlesztés-párti, így rugalmas lehet az övezeti szabályozásban, hogy nagy munkáltatókat vonzzon. Hasonlóképpen, olyan területeken, mint a Scottsdale Airpark, időről időre frissítik az övezeti szabályokat, hogy szükség esetén magasabb irodaházakat vagy parkolóházakat engedélyezzenek.4. Vízpolitika és fejlesztési korlátok: Bár ez nem egy övezeti szabályozási kérdés, Arizona vízszabályozásai közvetlenül befolyásolják az ingatlanfejlesztési kapacitást. 2023-ban egy nagy visszhangot kiváltó helyzet történt: az Rio Verde Foothills nevű, be nem jegyzett közösség (közvetlenül Scottsdale mellett) vízellátását Scottsdale városa megszüntette, amely addig tartálykocsikkal szállította oda a vizet, aszály miatti aggodalmakból kifolyólag azgovernor.gov. Ez 2023-ban sürgősségi állami megoldáshoz vezetett, hogy biztosítsák a vízszállítást, de rávilágított arra, hogy a vízhiány valós. Az állam 100 éves biztosított vízellátás szabályt ír elő új lakónegyedekre – a fejlesztőknek igazolniuk kell egy évszázadnyi vízellátás meglétét. 2023 júniusában arizonai tisztviselők bejelentették, hogy Maricopa megye (Phoenix környéke) egyes részein nincs elegendő felszín alatti víz minden tervezett lakóépülethez, ami gyakorlatilag leállítja a jövőbeni terjeszkedést, hacsak nem találnak alternatív vízforrást. Scottsdale esetében, amely nagyrészt a Colorado folyó vizét használja a Central Arizona Projecten keresztül (amely most 1-es szintű hiányelosztás alatt áll) cap-az.com, a tartós aszály a következő években ellátáscsökkentést jelenthet. A város vizet tárolt el, és sok esetben újrahasznosított vizet használ öntözésre, így jobb helyzetben van, mint az új, távolabbi közösségek. Azonban bármilyen komolyabb csökkentés arra kényszerítheti Scottsdale-t, hogy korlátozza az új bekötéseket, vagy visszafogja a vízigényes fejlesztéseket (mint a nagy pázsitok, golfpályák).Lényegében az arizonai korlátlan növekedés korszakát felváltja a korlátozott vízkészlet valósága. A fejlesztők például úgy reagálnak, hogy vízjogokat vásárolnak farmerektől (egy új „mezőgazdaság-város” vízjog-átadási törvényt is elfogadtak) kjzz.org. Scottsdale ingatlanpiacát eddig közvetlenül nem állították meg a vízproblémák (kivéve a Rio Verde vízmegtagadását, hogy a városi lakosokat részesítsék előnyben), de az okos befektetők figyelik a vízpolitikát. Számítani lehet rá, hogy a kertépítési szabályok a xeriscapinget ösztönzik majd, és valószínűleg magasabb vízinfrastruktúra-hozzájárulási díjak lesznek az új építkezéseknél. Felmerült az is, hogy az új épületeknél több víztakarékos otthont és berendezést írjanak elő.5. Egyéb jelentős szabályozások:Rövid távú bérbeadás adói: Arizona megköveteli, hogy az STR-házigazdák szállásadói adót fizessenek (TPT-engedéllyel), akárcsak a szállodák avalara.com. Az olyan platformok, mint az Airbnb, most már automatikusan beszedik ezeket. Ez nem korlátozza az STR-eket, de megszünteti azt az előnyt, hogy korábban „zsebbe” lehetett kiadni.Összefoglalva, a Scottsdale-ben és Arizonában bekövetkező szakpolitikai változások fokozatosan enyhítik egyes fejlesztési korlátokat (ADU-k, vegyes hasznosítású átalakítások) a lakáshiány enyhítése érdekében, miközben más területeken (rövid távú bérbeadás, vízhasználat) szigorítanak a negatív externáliák kezelése céljából. Az ingatlanpiaci szereplőknek érdemes figyelemmel kísérniük ezeket a változásokat. Egy befektető például kihasználhatja az új ADU-szabályokat, és építhet egy casitát bérbeadásra, de tisztában kell lennie azzal is, hogy ha kizárólag bulizós Airbnb-ként vásárolna ingatlant, az szabályozási akadályokba ütközhet. Végső soron ezek a szabályozások a fenntarthatóbb, közösségbarát növekedést kívánják elősegíteni – hogy mennyire lesznek hatékonyak, az a következő években derül ki.
Előrejelzés 2026–2028: Mi várható a scottsdale-i ingatlanpiacon
A jövőbe tekintve a scottsdale-i ingatlanpiacon kiegyensúlyozott, mérsékelt trendek várhatók, nem pedig szélsőséges ingadozások. Több előrejelzés és szakértői vélemény is fenntartható növekedési időszakot jósol – egyfajta fellélegzést a 2020-as évek eleji hullámvasút után. Íme, mire lehet számítani 2026-ban, 2027-ben és 2028-ban:
Lakásár-előrejelzések: Az általános vélekedés szerint a lakásárak Scottsdale-ben fokozatosan emelkedni fognak a következő néhány évben, nagyjából követve az inflációt. A helyi ingatlanszakértők éves 2–4%-os értéknövekedést jósolnak Scottsdale-ben mileszimbaluk.com. Más szóval, valószínűtlen, hogy ismét 20%-os ugrást látnánk egyetlen év alatt, de néhány százalékos éves növekedés valószínű a folyamatos kereslet és a korlátozott új kínálat miatt. 2028-ra ez összesen akár 10–15%-os teljes értéknövekedést is jelenthet a mai szintekhez képest. Összehasonlításképpen, az olyan országos előrejelzések, mint a NAR és a Fannie Mae, szintén ezt a lassú növekedési képet vetítik előre – szerintük az USA lakásárai évente kb. 3–5%-kal emelkednek a 2020-as évek közepén realwealth.com realwealth.com, és Scottsdale is ebben a sávban lehet, talán annak felsőbb részén a város vonzereje miatt. Egy megjegyzés: a luxus szegmens kissé felülteljesíthet. Néhány arizonai szakértő szerint a luxuspiac „fellendüléseket élhet meg”, még akkor is, ha a szélesebb piac stagnál fhtimes.com. Scottsdale felső kategóriás ingatlanjai átlag feletti értéknövekedést érhetnek el (mivel a tehetősebb vevők kevésbé érzékenyek a kamatokra), míg a középkategóriás piac laposabb lehet a megfizethetőségi korlátok miatt.
Eladási volumen és piaci egyensúly: Az eladási aktivitás várhatóan valamelyest élénkül 2026-ra, ahogy az emberek alkalmazkodnak a kamatok új normál szintjéhez. Az elmúlt évben visszaesett az eladások száma (Scottsdale-ben az eladások kb. 7–10%-kal csökkentek éves összevetésben 2025 közepén) redfin.com, de ha a kamatok stabilizálódnak vagy csökkennek, több vevő és eladó térhet vissza a piacra. A közgazdászok az USA-ban a használt lakáseladások szerény, 2–5%-os növekedését jósolják 2025-ben azbigmedia.com, és ez a trend folytatódhat, ami azt sugallja, hogy Scottsdale-ben is fokozatosan nőhet a tranzakciók száma. Alapvetően a felgyülemlett kereslet azok részéről, akik 2022–2024-ben elhalasztották a költözést, felszabadulhat, ahogy a feltételek kedvezőbbé válnak. 2026–27-re az is elképzelhető, hogy néhány millenniumi korosztályba tartozó vevő eléri a családi ház vásárlásának ideális életkorát, ami tovább növelheti a keresletet Scottsdale családi házai iránt.
A piac várhatóan meglehetősen kiegyensúlyozott marad. Az extrém eladói piac (1 hónap alatti készlettel) időszaka egyelőre mögöttünk van. Ugyanakkor mély vevői piacra (árzuhanás) sem számítanak, mivel a népesség- és munkahely-növekedés támasztja majd a keresletet. Ehelyett Scottsdale egy semleges tartományban mozoghat – talán 4–6 hónapnyi készlettel – a következő néhány évben. A vevők pánik nélkül találhatnak lehetőségeket, és a reálisan árazó eladók sikerrel járhatnak. Ha a jelzáloghitel-kamatok valóban jelentősen csökkennek 2027-re (egyes előrejelzések szerint 2028-ra 5,5% alá is mehetnek) realwealth.com, akkor lehet egy rövid vásárlási hullám, ami némileg visszabillenti az előnyt az eladók javára, de ez valószínűleg több új hirdetést is a piacra hozna, fenntartva az egyensúlyt.Kamatlábak és megfizethetőség: Nagy befolyásoló tényező a jelzáloghitel-kamatok alakulása. Rövid távon (2025–2026) a legtöbb elemző arra számít, hogy a kamatok a 6%-os sáv közepén vagy tetején maradnak realwealth.com. Ez akadályt jelent a megfizethetőség szempontjából, és visszafogja az áremelkedést. 2027-re vagy 2028-ra, ha az inflációt sikerül megfékezni, a Federal Reserve engedheti, hogy a kamatok alacsonyabb szintre álljanak be. Néhány optimista forgatókönyv szerint a 30 éves jelzáloghitel-kamatok 2028-ra ismét 5% körül lehetnek realwealth.com. Ha ez bekövetkezik, az növelné a vásárlóerőt, és erősebb áremelkedést indíthat el (esetleg évi 5-6%-os növekedést ezekben az években). Ez azonban nem garantált – a kamatok akár 6% körül is maradhatnak, ha a gazdaság erős marad. Tehát a tervezéshez érdemes feltételezni, hogy a kamatok fokozatosan enyhülnek, 2027-re némi hátszelet adva.
Új építkezések és készletkilátások: Scottsdale-ben nem várható jelentős új lakásépítés a korlátozott terület és a viszonylag szigorú szabályozás miatt. Azonban a jelenleg folyamatban lévő projektek (Optima lakások, One Scottsdale, a George Kurtz 1 200 lakásos projekt stb.) 2026–2028 között kezdenek el lakásokat átadni. Ezek némi készletnövekedést hoznak: például az Optima McDowell Mountain Village-ben 420 luxuslakás és 970 apartman várható 2026 körül (ez a több ütemű projekt jelentős bővülést jelenthet, ha megvalósul). A One Scottsdale lakóingatlanai és az északi 1 200 otthon a évtized végére érkezhetnek. Az apartmanépítés a tágabb térségben továbbra is magas – a Phoenix metróövezetben több tízezer lakás van építés alatt. 2025–2027-re sok megnyílik, ami tovább enyhítheti a bérleti díjak növekedését. Az egylakásos házak esetében Scottsdale nagyrészt beépült, kivéve néhány kisebb lakóparkot; a nagyobb volumenű családi házépítés főként a külvárosokban, például Queen Creekben vagy Nyugat-Phoenixben zajlik. Így Scottsdale lakáskínálata csak mérsékelten bővül. Ez, a stabil kereslettel együtt, támogatja a várható enyhe áremelkedést.
Főbb piaci szegmensek előrejelzése:
- Luxusotthonok (1 millió dollár felett): Valószínűleg erősek maradnak. Sok luxusvásárló készpénzzel fizetett, vagy olyan vagyonnal rendelkezik, amely nem kamatlábfüggő. Ha a tőzsde helyreáll (feltételezve, hogy igen), a luxusingatlanok általában követik ezt. Scottsdale luxusszegmense évente akár 3-5%-os értéknövekedést is elérhet, és a forgalom is nőhet, ahogy a baby boomerek továbbra is életstílus-piacokra vonulnak nyugdíjba. A kitétel a globális gazdasági helyzet – de Scottsdale luxusvonzereje tartós.
- Középkategóriás otthonok (500 ezer–1 millió dollár): Ez a szegmens leginkább a helyi jövedelmekhez és kamatlábakhoz kötött. Az árnövekedés itt lehet a leglassabb, talán kb. 2% évente, éppen lépést tartva a bérnövekedéssel. Ha a kamatok csökkennek, ez a szegmens megugorhat, ahogy több „move-up” vásárló lép be. De ha a kamatok magasak maradnak, akkor inflációval kiigazítva nagyjából stagnálás várható, vagyis csak kis nominális növekedés.
- Belépő szintű & lakások (500 ezer dollár alatt): Scottsdale-ben viszonylag kevés lehetőség van 500 ezer dollár alatt, de a lakások és régebbi sorházak töltik be ezt a teret. Ezek iránt valójában nagyobb lehet a kereslet a relatív megfizethetőségük miatt, így gyorsabban is értékelődhetnek (talán évi 4%-kal), egyszerűen azért, mert Scottsdale-ben szinte nincs „megfizethető” kínálat.
- Bérlemények: A régiós bérleti díjnövekedés évi kb. 2-3%-ra van előre jelezve 2028-ig realwealth.com realwealth.com, ahogy említettük. Scottsdale-ben a bérleti díjak inkább ennek az alsó határán emelkedhetnek, mert rengeteg új lakás épült. Azonban a Scottsdale-i családi házak bérleti díjai (amelyekből nem épül új kínálat) gyorsabban nőhetnek, mint a lakásoké. Összességében a bérlők ne számítsanak nagy könnyebbségre; a bérleti díjak valószínűleg fokozatosan tovább emelkednek, de a 2021-hez hasonló nagy ugrások nem várhatók. Az üresedési ráta kissé emelkedhet, ahogy több lakás nyílik, de a kívánatos alpiacokon, mint Scottsdale, viszonylag alacsony marad (5% vagy alatta).
- Kereskedelmi ingatlanok: 2026–2028-ra az irodai üresedés lassan csökkenhet, ha a foglalkoztatás növekedése folytatódik. Talán Scottsdale irodai üresedése ~19%-ról 15%-ra csökkenhet 2028-ra – még mindig magas, de egészségesebb irányba tart. Ne számítsunk arra, hogy 10% alá megy vissza az irodai üresedés, hacsak a távmunka trendjei nem fordulnak meg drámaian. A kiskereskedelem valószínűleg erős marad; nem épül sok új kiskereskedelmi terület, a kereslet pedig a népességgel és a turizmussal nő, így a bérleti díjak lassan emelkedhetnek, az üresedés pedig 5% körül vagy alatta marad. Az ipari ingatlanok a régióban ismét szűkülhetnek, amint az új raktárak megtelnek. 2028-ra a Phoenix-i ipari üresedés visszaeshet 8-10% alá, ha a felszívódás erős marad, és a bérleti díjak magasabbak lesznek. Bármilyen ipari ingatlan Scottsdale-ben aranyat ér majd, tekintve a szűkösségét.
Gazdasági feltételezések: Ezek az előrejelzések nem számolnak jelentős gazdasági sokkal. Ha recesszió következik be 2025-ben vagy 2026-ban, Scottsdale átmeneti lassulást tapasztalhat – az eladások visszaesnek, az árak egy évig stagnálnak vagy kissé csökkennek. De tekintve, mennyien akarnak ott élni, valószínűleg gyorsan visszapattanna. Emellett, ha az infláció újra felerősödik és a kamatok még magasabbra szöknek, az a lakáskereslet szempontjából lefelé mutató forgatókönyv lenne. Ezzel szemben, ha a vártnál erősebb beáramlás történik (pl. ha a távmunka újabb hullámot indít Arizonába), az a keresletet a jelenlegi előrejelzések fölé tolhatja.
Befektetői kilátások: Az ingatlanbefektetők stabil, bár nem látványos, hozamokra számíthatnak Scottsdale-ben 2028-ig. Az egy számjegyű százalékos árnövekedés, valamint az egyenletes bérleti hozam jó esély. Azok az idők, amikor könnyen lehetett 20%-os haszonnal házat eladni egy év alatt, mostanra valószínűleg elmúltak. Ehelyett a befektetők inkább a hosszú távú megtartásra koncentrálhatnak, és kihasználhatják például:
- Vásárlás 2025-ben, amikor a piac hűvösebb, majd az értéknövekedés kihasználása 2028-ig.
- Fókusz magas keresletű szegmensekre, mint például megfizethető lakások vagy jó elhelyezkedésű bérlemények, amelyeknél várható a folyamatos kihasználtság.
- Figyelni a bajba jutott lehetőségekre – ha néhány, a 2022-es csúcson vásárló tulajdonosnak magasabb kamatkörnyezetben el kell adnia, kedvező ajánlatok is felbukkanhatnak.
Váratlan tényezők: Néhány kiszámíthatatlan tényező megváltoztathatja a pályát:
- Technológia & távmunka: Ha egy nagy technológiai vállalat áthelyezné székhelyét vagy kampuszt nyitna Scottsdale-ben, az jelentősen megnövelhetné a lakáskeresletet. Vagy ha a távmunka még több embernek teszi lehetővé, hogy Scottsdale-t válassza L.A./SF helyett, az is növelheti a keresletet. Scottsdale üzletbarát városként hirdeti magát, így ez nem elképzelhetetlen.
- Klíma és életminőség: Az egyre gyakoribb extrém hőhullámok (Phoenixben rekordhőhullámok voltak) és a vízkorlátozások hosszú távon visszafoghatják a keresletet, ha az emberek kevésbé élhetőnek érzik a környéket. Eddig ez nem riasztotta el jelentősen a beköltözőket, de 2030 felé közeledve érdemes figyelni.
- Politikai/adózási változások: Arizona viszonylag alacsony adókkal rendelkezik, ami vonzza az embereket. Ha bármilyen adótörvény változik (állami jövedelemadó, ingatlanadó), az befolyásolhatja a migrációt.
Összefoglalva, a 2026–2028-as kilátások Scottsdale-ben pozitívak, de nem robbanásszerűek: inkább egy maratonra, mint sprintre hasonlít. A piac várhatóan mérsékelt ütemben növekszik majd. Ez valójában egészséges – elkerüli a buborékokat és összeomlásokat. A lakástulajdonosok vagyona fokozatosan nőhet. A vevőknek nem kell attól tartaniuk, hogy „most kell venni, különben örökre lemaradnak”, mivel lesz elérhető kínálat, de a túl sok várakozás mégis magasabb árakat jelenthet, ahogy az árak lassan emelkednek. Lényegében a scottsdale-i ingatlanpiac továbbra is jó hosszú távú befektetésnek ígérkezik, a város tartós vonzerejére és erős gazdaságára alapozva, jelenlegi előrejelzések szerint drasztikus változások nélkül mileszimbaluk.com realwealth.com.
Befektetési lehetőségek és kockázatok
A befektetők – akár helyiek, akár más államból érkezők – számára Scottsdale vonzó, de árnyalt terep. Erős gazdaságával és magas életminőségével a város várhatóan továbbra is hozamot biztosít, de kihívások is akadnak. Íme egy áttekintés a lehetséges lehetőségekről és kockázatokról a scottsdale-i ingatlanbefektetésekben:
Lehetőségek:
- Erős bérleti piaci hozamok: Azok a befektetők, akik bérbe adható ingatlanokat keresnek, stabil lehetőségeket találhatnak Scottsdale-ben. A magas bérleti díjak és az állandó kereslet kombinációja vonzó készpénzáramlást eredményez. Például egy jó elhelyezkedésű, két hálószobás lakás, amely körülbelül 400 000 dollárba kerül, havi 2 000 dollár feletti bérleti díjért adható ki, ami nagyjából megfelel az országos átlagbérleti díjnak zillow.com. Az önálló családi házak még ennél is többet érnek. Bár a hozamráta Scottsdale-ben nem magas (a magas vételárak miatt), viszonylag biztonságosak. Emellett a családi házas bérlemények előnyt élveznek: országosan és helyi szinten is várhatóan a családi házak bérbeadása felülmúlja a lakásokét a kihasználtság és a bérleti díjak növekedése terén a 2020-as évek végéig realwealth.com. A befektetők célozhatnak szerényebb otthonokat Dél-Scottsdale-ben vagy kisebb társasházi ingatlanokat, amelyek profitálnak abból, hogy végtelen számú bérlő szeretne bekerülni a Scottsdale-i iskolakörzetbe vagy életstílusba. Továbbá, körülbelül a Scottsdale-i lakosok 33%-a bérlő mileszimbaluk.com, ami jelentős bérlői piacot jelez egy olyan városban, amelyet gyakran tulajdonos-központúnak tartanak.
- Értéknövelés és felújítások: Sok Scottsdale-i otthon, különösen a központi és déli részeken, a 20. század közepén épült, és ráférne a modernizálás. Lehetőség rejlik abban, ha valaki egy régebbi házat (például egy 1960-as évekbeli ranchot) vásárol, korszerű burkolatokkal felújítja, majd prémium áron eladja vagy kiadja. Scottsdale vevőköre értékeli a kulcsrakész, stílusos otthonokat – a felújított ingatlanok gyakran jelentős négyzetméterenkénti felárral kelnek el. Azok a befektetők, akik értenek az építkezéshez, kihasználhatják ezt azzal, hogy a korszerűtlen ingatlanokat luxus szintre hozzák fel. Csak ügyeljen Scottsdale tervezési előírásaira, ha a külsőn változtat.
- Új fejlesztések és előértékesítések: Scottsdale-ben számos új luxusfejlesztés (lakások és házak) található, ahol a fejlesztők előértékesítési árakat kínálnak. Az ilyen projektek korai befektetői profitálhatnak, ha az értékek a befejezésig emelkednek. Például, ha valaki biztosít magának egy lakást a Atavia condos at One Scottsdale projektben a 2026-os befejezés előtt, azonnali tőkenövekedést érhet el, ha a környék a várakozásoknak megfelelően fejlődik. Hasonlóképpen, az olyan projektekbe való befektetés, mint az Optima McDowell Mountain Village vagy Portico (egy luxus társasházi közösség, amely erős eladásokat produkál) mileszimbaluk.com, kifizetődő lehet, ahogy ezek a közösségek megerősödnek és az eladási értékek emelkednek. Azonban a megfelelő projekt kiválasztása kulcsfontosságú – érdemes olyat keresni, amelynek fejlesztője jó hírű, és a lokáció is kiváló.
- Kereskedelmi ingatlanbefektetések: Bár az irodapiac jelenleg kockázatos, a környéki kiskereskedelmi központok vagy vegyes használatú ingatlanok Scottsdale-ben remek befektetések lehetnek. Scottsdale tehetős lakossága támogatja a felső kategóriás kiskereskedelmet és vendéglátást. Egy strip center tulajdonlása Scottsdale-ben (ahol a bérlők például trendi éttermek vagy butikok) stabil készpénzáramlást és ingatlanérték-növekedést kínálhat. Emellett, mivel a kiskereskedelmi üresedés nagyon alacsony (~5%) cushmanwakefield.com, a bérleti díjak idővel emelhetők. Az ipari/flex ingatlanok is jó lehetőségek: ha sikerül egy régebbi raktárat szerezni az Airpark környékén és felújítani, akkor nagy keresletet elégíthetsz ki azoknak a kisvállalkozásoknak, akik Scottsdale-i címet szeretnének.
- Adaptív újrahasznosítás & ADU-k: Az új ADU-törvény mikro-befektetési lehetőségeket teremt. Például egy befektető vehet egy nagy telkes ingatlant Scottsdale-ben, építhet egy különálló casita-t (ADU), és azt külön is kiadhatja további bevételért. Emellett a kreatív befektetők alulteljesítő kis irodaházakat vagy kiskereskedelmi egységeket is átalakíthatnak lakó- vagy vegyes használatúvá, kihasználva az állam ilyen átalakításokat ösztönző törekvéseit. Bár nem egyszerű, egy sikeres átalakítás jelentősen növelheti az ingatlan értékét, ha olyan helyen történik, ahol a lakhatás értékesebb, mint az iroda (például Old Town).
- Klímamigráció & luxus második otthonok: Makroszinten Scottsdale profitálhat a tehetős emberek folyamatos vándorlásából a drága vagy kevésbé kellemes klímájú helyekről. A kaliforniaihoz hasonló helyekről érkező vagyonos vevők továbbra is figyelik Scottsdale-t második otthon (vagy elsődleges, ha távmunkában dolgoznak) céljából. Magas kategóriás ingatlanokba fektetni luxusbérbeadás (havi bútorozott bérlet stb.) vagy későbbi eladás céljából ennek a demográfiának kifejezetten jövedelmező lehet. Például egy luxusotthon, extrákkal (medence, kilátás stb.) a csúcsszezonban akár több tízezer dollárért is kiadható sportolóknak, hírességeknek vagy vezetőknek, majd később prémium áron eladható. A kockázat itt a szűk kereslet és a magas fenntartási költségek, de a hozam nagy lehet, ha jól időzítünk.
Kockázatok:
- Kamatkockázat: Többször említettük – a magas kamatok jelenleg a legnagyobb fékezőerőt jelentik a piacon. A tőkeáttételt használó befektetők számára a 7% feletti jelzáloghitelek jelentősen csökkentik a profitot. Pozitív készpénzáramlást ilyen finanszírozási költségek mellett nehezebb elérni. Ha a kamatok váratlanul tovább emelkednek (például makacs infláció miatt), az ingatlanárak stagnálhatnak vagy csökkenhetnek, a refinanszírozás vagy eladás pedig nehezebbé válik. Sok befektető rövid távú változó kamatozású hiteleket választ, vagy akár készpénzért vásárol ingatlant ennek kivédésére, de ez leköti a tőkét.
- Megfizethetőség és keresleti korlátok: Scottsdale magas árai miatt a vevői kör némileg korlátozott. Ha az árak gyorsabban nőnek, mint a jövedelmek (ahogy ez történt is), egy ponton a kereslet elérheti a plafont – lényegében a piac árazhatja ki magát a helyiek számára. Ennek jeleit láttuk 2023–2025-ben: az eladások visszaestek, mert sok család egyszerűen nem tudott feljebb lépni vagy beköltözni Scottsdale-be a jelenlegi árakon. Ha a kamatok nem csökkennek, a kereslet lanyha maradhat főleg a középkategóriás szegmensekben, ami korlátozhatja az értéknövekedést, vagy akár enyhe árcsökkenést is okozhat ezekben a szegmensekben. Azok a befektetők, akik gyors értéknövekedésre számítanak, csalódhatnak. Most inkább hosszú távú játékról van szó.
- Szabályozási kockázatok: Bár Scottsdale új rövid távú bérbeadási szabályai nem tiltják be a rövid távú bérbeadást, egy különösen súlyos incidens vagy politikai fordulat még szigorúbb intézkedésekhez vezethet (például a rövid távú bérbeadási engedélyek számának korlátozása vagy létszámkorlátok bevezetése). Jelenleg az arizonai állami törvények megakadályozzák a teljes tiltást, de a törvények változhatnak. Ha befektetési terved az Airbnb bevételre épül, kövesd figyelemmel a szabályozási változásokat. Emellett az állam még több helyi irányítást is elvehet a lakásépítés ösztönzésére – ha Scottsdale ellenáll a lakásépítésnek, a törvényhozás a jövőben akár még szélesebb körű átzónázást is elrendelhet. Ez nagyobb versenyt (kínálatot) hozhat az egycsaládos lakónegyedekben, ha például a duplexek vagy több ADU széles körben legálissá válnának.
- Víz- és környezeti kockázatok: Ahogy említettük, a hosszú távú vízhiány fenyegető kockázat. Ez megjelenhet megnövekedett költségekben (a magasabb vízdíjak miatt a medencék és pázsitok fenntartása drágábbá válik, ami egyes otthonokat kevésbé vonzóvá tehet), vagy akár fejlesztési moratóriumokban is (Scottsdale-en belül, ahol biztosított a vízellátás, ez kevéssé valószínű, de egy súlyos helyzetben nem kizárt). Emellett a szélsőséges hőség is környezeti kockázat – 2023-ban példátlan hőhullámok voltak Phoenixben. Ha az ilyen klímakockázatok súlyosbodnak, egyes leendő lakók elkerülhetik Arizonát, vagy a jelenlegi lakók (különösen a nyugdíjasok) nem maradnak olyan sokáig évente. Ez eddig még nem volt mérhető hatással az ingatlanpiacra, de ha a nyarak szinte elviselhetetlenné válnak, az veszélyeztetheti Scottsdale vonzerejét.
- Túlépítés a luxuslakás-szegmensben: Számos felsőkategóriás lakásprojekt van előkészületben (FENDI Residences, Optima stb.). Scottsdale luxuslakás-piaca történelmileg viszonylag kicsi. Ha ezek a projektek nagyjából egyszerre készülnek el, fennáll a rövid távú luxuslakás-túlkínálat veszélye. Hasonlót láttunk korábbi ciklusokban Miamiban is. A fejlesztők tesztelni fogják a kereslet mélységét; ha a gazdaság meginog, egyes egységek hosszabb ideig eladatlanok maradhatnak, ami árengedményekhez és a befektetői flipperek veszteségeihez vezethet. Tehát bár az új fejlesztések izgalmas lehetőségek, kockázatot is hordoznak, ha az értéknövekedésre spekulálsz a befejezésig.
- Gazdasági visszaesés vagy változás: Scottsdale gazdasága sokszínű, de nem sebezhetetlen. Egy országos recesszió ideiglenesen csökkentheti a turizmust és a vállalati áthelyezéseket, ami mind a lakás-, mind a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletet mérsékelheti. Vagy ha Scottsdale egyik nagy munkaadója visszavonul (például egy nagy cég, mint a Vanguard elviszi a munkahelyeket), az bizonyos alpiacokat érinthet. Továbbá geopolitikai kockázat is fennáll – ha a tőzsdék összeomlanak, vagy újabb világjárvány jön, a luxuskiadások és a második otthon vásárlása egy időre elapadhat.
- Magasabb költségek és adók: Az építési költségek továbbra is magasak, ami szűkíti a fejlesztési vagy felújítási haszonkulcsokat. Emellett Arizona ingatlanadói mérsékeltek, de ha az értékek tovább nőnek, az adószámlák is emelkednek (még ha a fő lakóingatlanokra korlátozott éves emelés is vonatkozik, a másodlagos/befektetési ingatlanokra nem ugyanaz a plafon). A befektetőknek a növekvő biztosítási költségekkel is számolniuk kell – érdekes módon, bár Arizonában nincsenek hurrikánok, időnként előfordulnak árvizek, környező területeken erdőtüzek stb., és országosan is emelkednek a biztosítási díjak.
Befektetői stratégiák: A fentiek fényében a megfontolt scottsdale-i befektetők:
- A cash flow-ra koncentrálnak, nem csak a spekulációra. Biztosítsd, hogy az ingatlan jelenlegi bérleti díjak mellett is kitermelje a költségeit, így át tudod vészelni a piaci ciklusokat.
- Lehetséges partnerrel vagy erőforrások egyesítésével kevesebb hitellel vagy teljes egészében készpénzzel vásárolni, majd amikor a kamatok javulnak, refinanszírozni.
- Diverzifikáld az ingatlantípusokat – például egy bérlakás, egy kis kereskedelmi ingatlan stb. keverékével csökkentheted a kockázatot.
- Kövesd nyomon a helyi politikát (például, ha új városi tanácstagokat választanak lassú növekedés vagy növekedéspárti programmal, az változásokat jelezhet).
- Keress egyedi ingatlanokat, amelyek megtartják az értéküket – pl. ritka panorámás telekkel rendelkező ház vagy történelmi ingatlan az Óvárosban – az egyediség védelmet nyújt a visszaeső piacokon.
- Tervezd meg a hosszabb tartási időszakokat. A gyors eladások most nehezebbek, ezért készülj fel arra, hogy legalább 5+ évig birtokold az ingatlant a nyereség realizálásához.
Lényegében Scottsdale továbbra is kiemelkedő ingatlanbefektetési helyszín marad tartós keresleti tényezői miatt: napsütés, munkahelyek, presztízs és korlátozott földterület. A befektetők számos előnyt találhatnak, a magas jövedelmű bérlőktől kezdve az értéknövekedésen és az újrafejlesztési lehetőségeken át. A sikerhez azonban szükség lesz az új, magasabb finanszírozási költségekhez való alkalmazkodásra, a szabályozási változások figyelemmel kísérésére, valamint olyan ingatlanok kiválasztására, amelyek mind a jó, mind a rossz időkben (akár szó szerint, akár átvitt értelemben) is megállják a helyüket. Megfelelő stratégiával 2028-ig Scottsdale-ben befektetni várhatóan kifizetődő lesz – csak éppen nem a fellendülési időszak égbe szökő hozamaival, ami valójában egy érett, stabilizálódó piac jele mileszimbaluk.com realwealth.com.
