- Észak-Amerika: Az USA-ban a jelzáloghitelek kamata 11 havi mélypontra zuhant (~6,3% a 30 éves hitelek esetén) a növekvő Fed-kamatcsökkentési remények közepette, ami újra optimizmust keltett a vásárlók körében ainvest.com. Kanadában Torontóban az otthoni eladások csökkentek augusztusban először öt hónap után (–1,8% hó/hó), mivel a megfizethetőség továbbra is nehézséget jelent reuters.com, még akkor is, ha a Kanadai Jegybank szüneteltet.
- Európa: Az Egyesült Királyságban az ingatlanárak 0,3%-kal emelkedtek augusztusban – ez a harmadik havi növekedés, és rekord £299,331-es átlagot értek el reuters.com reuters.com – de Európa szélesebb körében a kereskedelmi ingatlanpiacok stagnálnak. A 2025 első félévi befektetési volumenek alig érik el a 2022 előtti szint felét, a határokon átnyúló ügyletek évtizedes mélyponton vannak a magas kamatok miatt m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Ázsia–Csendes-óceáni térség: Kínában tovább mélyült az ingatlanválság, mivel az óriásfejlesztők bajba kerültek – az Evergrande-t törölték a tőzsdéről, míg a rivális Country Garden lakásátadásai ~50%-kal estek vissza, ami ¥18–21 milliárdos veszteséget vetít előre reuters.com reuters.com. Peking mentőintézkedéseket fontolgat (például állami cégek vásárolnák fel az eladatlan lakásokat), hogy kezelje a túlkínálatot reuters.com reuters.com. Mégis vannak biztató jelek: Japánban a német Patrizia 14 tokiói társasházat vásárolt (800 lakás) egy globális befektető számára, bízva a stabil bérleti keresletben patrizia.ag patrizia.ag.
- Közel-Kelet: Dubaj ingatlanpiaci fellendülése új rekordokat döntött – 51 000 lakás kelt el 2025 második negyedévében, ami minden idők legmagasabb értéke bloomberg.com – az év eddigi eladásai így elképesztő 441 milliárd AED-re (~120 milliárd dollárra) rúgnak instagram.com. Az árak emelkedése és a 13%-os augusztusi forgalomnövekedés miatt egyes elemzők egy 2009-eshez hasonló összeomlás veszélyére figyelmeztetnek bloomberg.com. Eközben Szaúd-Arábia megnyitotta ingatlanpiacát a külföldi befektetők előtt egy új törvénnyel (2026-tól hatályos), amely lehetővé teszi a tengerentúli vásárlók számára, hogy kijelölt zónákban – például Rijádban és Dzsiddában – vásároljanak natlawreview.com – ez a Vision 2030 program része, hogy tőkét vonzzanak és ösztönözzék a fejlesztéseket natlawreview.com.
- Latin-Amerika: Magas kamatlábak és politikai változások jellemzik a régiót. Brazíliában a jegybank (Selic 14,75%) „híd” finanszírozási tervet jelentett be, hogy támogassa a lakáshitelezést, mivel a megtakarítási betétek apadnak reuters.com reuters.com. Mexikóban az ingatlanbefektetések várhatóan 652 milliárd ₱-ra (38 milliárd dollárra) ugranak 2025-re, amit a nearshoring és az új kormányzat egymillió lakás építését célzó terve hajt riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: A hazai befektetők átalakítják a piacokat. A nigériai nyugdíjalapok mintegy 418%-kal növelték ingatlanbefektetéseiket 2025 első felében (~51 millió dollárra) propertywheel.co.za, ami a helyi, hosszú távú tőke felé való elmozdulást jelzi. Ezzel szemben Dél-Afrika továbbra is gyenge lakáspiaccal küzd – a magas munkanélküliség és az alacsony kereslet akadályozza globalpropertyguide.com –, bár a jegybank kamatcsökkentései (a repo 7,00%-ra csökkent augusztusban) privateproperty.co.za szerény fellendülést céloznak.
Észak-Amerika: Hűlő kamatok, óvatos vásárlók
Egyesült Államok – Megkönnyebbülés jelei: Az amerikai lakáspiac ezen a héten először mutatott némi megkönnyebbülést a vásárlók számára. A jelzáloghitel-kamatlábak 2024 októbere óta a legalacsonyabb szintre zuhantak – a 30 éves fix kamat 16 bázisponttal esett, ~6,29%-ra ainvest.com. Ezt az éles, egynapos visszaesést a gyenge munkaerőpiaci adatok és a Federal Reserve kamatcsökkentéseibe vetett remények okozták, ami kézzelfogható megtakarítást eredményezett (kb. 169 dollárral kevesebb havonta egy 450 ezer dolláros hitelnél), és javította a lakásvásárlói hangulatot ainvest.com ainvest.com. „A lendület fordul” a vásárlók javára az évek óta tartó drágulás után, ahogy a Fortune is megjegyezte, mivel a megfizethetőség 3,1%-kal nőtt éves szinten newslink.mba.org. Az ingatlanfejlesztők és jelzáloghitel-nyújtók árfolyama emelkedett a hírre, ami azt tükrözi, hogy a piaci szereplők arra számítanak, az alacsonyabb finanszírozási költségek élénkítik a keresletet ainvest.com. Ennek ellenére a piaci bizonytalanság továbbra is fennáll: a Bank of America felmérése szerint az amerikaiak 60%-a továbbra sem biztos abban, hogy most jó idő lakást venni, ami a legmagasabb arány 2023 óta reuters.com reuters.com. A magas árak és a gazdasági bizonytalanság miatt sokan „várnak… hogy a kamatok és az árak tovább csökkenjenek” reuters.com.
Kanada – Piacon a feszültség: Kanadában a lakáspiac lehűlése egy kulcsfontosságú piacot érintett: Torontót. Augusztusban a Greater Toronto Area eladásai 1,8%-kal estek vissza júliushoz képest (szezonálisan kiigazítva), ami március óta az első csökkenés reuters.com. Az árak is csökkentek – a benchmark index 978 100 kanadai dollárra esett, folytatva a tavaly november óta tartó stagnáló vagy csökkenő trendet reuters.com. A Toronto Regional Real Estate Board a „kihívást jelentő” megfizethetőséget okolja: „Egy átlagos jövedelmű háztartás… még mindig nehezen tudja kifizetni egy átlagárú otthon havi jelzáloghitelét,” mondta Jason Mercer, a TRREB-től reuters.com. A hitelfelvételi költségek továbbra is büntetőek, még akkor is, ha Kanada központi bankja 5%-on szüneteltette a kamatemeléseket. Mercer megjegyezte, hogy már egy szerény kamatcsökkentés esetén is „növekedne a vásárlók száma, akik kihasználnák a jelenleg jól ellátott piacot” reuters.com. Valóban, az új hirdetések száma 9,4%-kal nőtt éves szinten, így a vevőknek nagyobb a választék reuters.com. Most mindenki a Bank of Canada szeptember 17-i ülésére figyel – a piacok óvatosan várják az első kamatcsökkentést (miután március óta 5%-on tartották) reuters.com, hogy elkerüljék a lakáspiac mélyebb visszaesését.
Kereskedelmi óvatosság: Észak-Amerika kereskedelmi ingatlan szektora továbbra is kettéosztott. Az USA irodapiacai mély visszaesésben vannak – az országos irodai üresedési ráta rekord 20,7% volt 2025 második negyedévében, példátlan mennyiségű üres térrel reuters.com. A nagyvárosokban még rosszabb a helyzet: San Francisco üresedési rátája ~27,7%-ra ugrott (szemben a járvány előtti ~8,6%-kal) reuters.com, míg Manhattanben és Charlotte-ban közel 23% körül mozog reuters.com. A tartós távmunka és a vállalati megszorítások a Moody’s Analytics szerint „strukturális zavarhoz” vezettek az irodai szektorban reuters.com. Az ingatlanértékek romlanak, ami megterheli a bérbeadókat és a regionális bankokat, mivel 2027-ig 290 milliárd dollárnyi irodai hitel jár le reuters.com. Válaszul a fejlesztők irányt váltanak – az irodák lakásokká alakításától (több mint 149 millió négyzetláb átalakítását tervezik) reuters.com a népszerűbb szegmensek, például az ipari/logisztikai és a többcsaládos ingatlanok felé fordulnak. Ezzel szemben a USA ipari és többcsaládos ingatlanpiaca viszonylag ellenálló maradt, alacsony üresedési rátával és stabil bérleti díjnövekedéssel m24sunshine.com. Kanadában a kereskedelmi befektetések lassultak, de nem omlottak össze; a kiemelt irodai üresedési ráták olyan városokban, mint Toronto és Vancouver, magasak (~15%), de elmaradnak az amerikai csúcsoktól, míg az ipari területek továbbra is keresettek az e-kereskedelem növekedésének köszönhetően. Összességében az észak-amerikai piaci hangulat óvatosan javul a lakáspiacon, ahogy a kamatok csökkennek, még ha a kereskedelmi szegmensek fájdalmas alkalmazkodáson is mennek keresztül a járvány utáni valósághoz.
Európa: Lakáspiaci nyereségek vs. kereskedelmi veszteségek
Egyesült Királyság – Ellenálló árak: Az Egyesült Királyság ingatlanpiaca meglepő ellenállóképességet mutatott az ősz felé közeledve. A Halifax jelzáloghitelező jelentése szerint az ingatlanárak 0,3%-kal emelkedtek augusztusban, ami már a harmadik egymást követő havi növekedés reuters.com. Ez az árakat 2,2%-kal magasabbra helyezi, mint egy évvel ezelőtt reuters.com, még az elemzői várakozásokat is felülmúlva (ők csak +0,1%-os havi változást vártak) reuters.com. Az átlagos otthon most rekord £299,331-be kerül reuters.com. A Halifax szerint ez javuló megfizethetőségnek és stabil keresletnek köszönhető: a 2024-es éles korrekció után a bérek nőttek, a jelzáloghitel-kamatok stabilizálódtak, így a vásárlók visszatérhettek. „Az ingatlanpiac megmutatta, hogy képes megbirkózni ezekkel a kihívásokkal” – mondta a Halifax jelzáloghitelekért felelős igazgatója, megjegyezve, hogy „lassú, de folyamatos emelkedés” várható az árakban, ha a gazdasági feltételek fennmaradnak reuters.com. Ugyanakkor nem minden mutató egyezik: a rivális Nationwide hitelintézet 0,1%-os árcsökkenést regisztrált augusztusban reuters.com, és a tranzakciók száma továbbra is elmarad a járvány előtti szinttől. A vásárlói magatartás megváltozott – a Rightmove adatai szerint az eladóknak idén nyáron a szokásosnál nagyobb mértékben kellett csökkenteniük az irányárakat, hogy üzletet kössenek reuters.com. És mivel kormányváltás is lehetséges, az adópolitikai bizonytalanság beárnyékolja a felső kategóriás piacokat: iparági felmérések szerint néhány vevő kivár, attól tartva, hogy a következő költségvetés (amelyet novemberben terveznek) megemelheti a luxusingatlanokra kivetett adókat reuters.com. Egyelőre azonban a brit ingatlanpiac dacol a gravitációval, amit a csökkenő infláció és az Angol Bank kamatszünete is segít, amelyek javították a fogyasztói bizalmat.
Kontinentális Európa – Beruházási visszaesés: A Csatornán túl Európa ingatlanpiacai visszaeséssel küzdenek, különösen a kereskedelmi szegmensben. A tranzakciós volumenek zuhantak 2025-ben. Az első negyedévben az európai kereskedelmi ingatlanbefektetések összértéke mindössze 47,8 milliárd euró volt – kevesebb, mint fele a három évvel ezelőtti szintnek m24sunshine.com. Az előzetes második negyedéves adatok még borúsabbak: a határokon átnyúló befektetések ~20%-kal estek vissza éves szinten, mindössze 17,2 milliárd euróra, ami évtizedes mélypontot jelent, és éles visszahúzódást mutat a nemzetközi befektetők részéről m24sunshine.com. Az okok: elszálló kamatok és gazdasági bizonytalanság. Mivel az Európai Központi Bank a kamatokat ciklikus csúcson, 4,25%-on tartja (hogy megfékezze az 5% körüli maginflációt), a finanszírozási költségek megugrottak, és az árfolyamvárakozások közötti eltérés befagyasztotta az üzletkötéseket m24sunshine.com. A potenciális vevők jelentős árengedményeket követelnek, de sok eladó nem hajlandó engedni – ez patthelyzethez és „alacsony likviditású” piac kialakulásához vezetett m24sunshine.com.
Szektori eltérések: Európa ingatlanpiaci visszaesése szektoronként eltérő. Az irodaházak és régebbi bevásárlóközpontok iránti kereslet és értékek csökkennek m24sunshine.com. A tartós távmunka-trendek és az e-kereskedelem növekedése miatt az irodák és másodlagos plázák nehezen találnak bérlőket. Például Németország kereskedelmi ingatlaneladásai további 2%-kal estek 2025 első félévében, folytatva a tavalyi csökkenést m24sunshine.com. Ugyanakkor vannak biztató jelek: logisztikai raktárak, bérlakások és szállodák Európa-szerte továbbra is „megőrzik befektetési vonzerejüket” m24sunshine.com. Ezek a szegmensek szerkezeti hátszelet élveznek – a logisztika az ellátási lánc átalakításából és az e-kereskedelemből, a lakóingatlan a krónikus lakáshiányból, a vendéglátás pedig az utazási fellendülésből profitál. Valóban, a nagy befektetők, például a magántőkealapok, raktárak és lakásportfóliók vásárlása felé fordultak, mivel ezeket inflációállóbb jövedelemforrásnak tekintik. A Cushman & Wakefield elemzői megjegyzik, hogy a prémium logisztikai és lakóingatlanok tőkeértékei már elérték a mélypontot, és 2025 második felében stabilizálódhatnak, ahogy az árak alkalmazkodnak cushmanwakefield.com.
Kilátások: Európa ingatlanpiaci hangulata óvatosan bizakodó, hogy a legrosszabb már elmúlt. Mivel a recessziós félelmek enyhülnek (az eurózóna GDP-je továbbra is mérsékelten növekszik), és az EKB várhatóan elérte a kamatcsúcsot, néhány opportunista alap már túladott piacokon keres kedvező lehetőségeket. A CBRE előrejelzései szerint fokozatos fellendülés várható 2025-ben, az összes ingatlantípus teljes hozama akár pozitívra is fordulhat (~7% 2025-ben) mediaassets.cbre.com. Azonban a kockázatok továbbra is magasak – geopolitikai feszültségek és tartósan magas finanszírozási költségek késleltethetik a fellendülést. Rövid távon a bérbeadók nehéz helyzetben vannak: a refinanszírozás költséges, és a frankfurti, amszterdami irodatornyok értéke kétszámjegyű százalékkal esett vissza a 2021-es csúcsokhoz képest. A következő negyedévek próbára teszik a jelentősen eladósodott európai ingatlantulajdonosokat (pl. több német és svéd ingatlanvállalatot), ahogy megpróbálnak refinanszírozni vagy eladni eszközeiket egy nyomott piacon. Összefoglalva, Európa ingatlanpiaca megosztott – az olyan ellenálló lakáspiacok, mint az Egyesült Királyság és Franciaország egyes részei ismét emelkednek reuters.com, de a befektetési és kereskedelmi szektorok kivárnak, tisztább gazdasági jelekre és a kamatfordulatra várva.
Ázsia-Óceánia: Kínában zűrzavar, máshol célzott optimizmus
Kína – Válság és beavatkozás: Kína hatalmas ingatlanszektora – amely hosszú ideig a növekedés motorja volt – továbbra is mély válságban van. Az elmúlt napokban az országos ingatlaneladások és árak továbbra is stagnálnak, és a nagy fejlesztők nehézségei fokozódnak. Az Evergrande Group, amely egykor Kína vezető fejlesztője volt, hivatalosan is kivezetésre került a hongkongi tőzsdéről (augusztus 25-től), miután nem tudta rendezni 300 milliárd dolláros adósságállományát thediplomat.com. Egy másik óriás, a Country Garden, arra figyelmeztetett, hogy a 2025-ös pénzügyi év első felében még nagyobb veszteséget fog jelenteni, mivel a lakásprojektek átadásának 50%-os visszaesése lenullázta a nyereséget reuters.com reuters.com. Az első félévben mindössze ~74 000 otthont adott át, ami alig fele a tavalyi ütemnek reuters.com, ami jól mutatja, hogy az ingatlanpiaci visszaesés elfojtotta a készpénzáramlást. A Country Garden már 2023 végén nem tudta teljesíteni 11 milliárd dollárnyi külföldi kötvényét, és 14,1 milliárd dolláros adósságrendezése jelenleg is folyamatban van reuters.com. Mivel a fejlesztőknek nincs elég készpénzük, számtalan projekt marad befejezetlen, ami aláássa a vásárlói bizalmat, és sok városban az új lakások árának csökkenéséhez vezet.
Válaszul Peking fokozza a politikai támogatást. A hatóságok enyhítették a jelzáloghitel-szabályokat (lehetővé téve az első lakásvásárlók kedvezményeit a nagyvárosokban), és mérsékelten csökkentették a kamatlábakat. Különösen a Bloomberg számolt be arról, hogy a szabályozók azt tervezik, hogy állami tulajdonú vállalatokat mozgósítanak a be nem lakott lakások felvásárlására a bajba jutott fejlesztőktől reuters.com. E rendszer keretében a nagyobb központi kormányzati cégek és vagyonkezelők (mint például a China Cinda) egy 300 milliárd jüanos jegybanki alaphoz férhetnének hozzá a felesleges készletek felvásárlására reuters.com. Ez csökkentené a túlkínálatot és likviditást juttatna a fejlesztőknek. Ez egy 2022-es kezdeményezésre épül, amelyben a helyi önkormányzatokat és állami vállalatokat ösztönözték arra, hogy a PBOC refinanszírozási eszközeivel lakásállományt vásároljanak reuters.com. Bár ezek az intézkedések a széleken segítenek, a bizalom továbbra is ingatag: az ingatlanbefektetések idén eddig ~8%-kal estek vissza, és a lakásvásárlói hangulat gyenge a legnagyobb, 1-es szintű városokon kívül mindenhol. Elemzők arra figyelmeztetnek, hogy Kína ingatlanproblémái – amelyek egy 2021-es fejlesztői adósság elleni fellépésből erednek – hosszú távú tehert jelentenek. „Ez szerkezeti visszaesés, nem ciklikus megingás” – mondta egy közgazdász a Reutersnek, rámutatva, hogy a városi népességnövekedés lassul, és a spekulatív lendület valószínűleg nem tér vissza. A kormány nehéz egyensúlyozás előtt áll: stabilizálnia kell a lakáspiacot (ami létfontosságú a gazdaság számára) anélkül, hogy teljesen megmentené a felelőtlen fejlesztőket.
Tágabb Ázsia – Vegyes kilátások: Kínán kívül az ázsiai-csendes-óceáni ingatlanpiaci trendek derűlátóbbak. Japán kiemelkedik, mint a befektetések mágnespontja. Ezen a héten az európai vagyonkezelő, a PATRIZIA jelentette be jelentős japán akvizícióját – egy 14 ingatlanból álló lakóportfólió Tokióban, összesen ~800 lakásegységgel patrizia.ag patrizia.ag. A 97%-os kihasználtság és a piaci árnál 10%-kal alacsonyabb bérleti díjak mellett a Patrizia erős „jövedelemstabilitást és… lehetőséget lát a bevétel növelésére aktív menedzsment révén” – mondta japán vezetője, Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. Az ügylet (a Patrizia egyik legnagyobb japán tranzakciója) kiemeli a külföldi befektetők bizalmát a tokiói bérlakáspiacban, amelyet az urbanizáció és a szűk kínálat támogat. Japán rendkívül alacsony kamatai és emelkedő bérleti díjai vonzóvá teszik a piacot más országokhoz képest, ahol a hitelköltségek magasak. Hasonlóképpen, Szingapúrban és Dél-Koreában is folyamatos az érdeklődés a logisztikai és adatközponti eszközök iránt, bár a magas kamatok némileg visszafogták a forgalmat.
Ausztrália & India: Ausztráliában a narratíva a fellendülésről a szabályozás által vezérelt mérséklődésre tolódik. A 2025 eleji gyors növekedés után az Ausztrál Jegybank háromszor csökkentette a kamatokat (az alapkamatot 3,60%-ra vitte le az év közepére afr.com), hogy támogassa a gazdaságot az alacsony infláció mellett. Sydney és Melbourne lakáspiacai azóta stabilizálódtak, mérsékelt áremelkedéssel, mivel az alacsonyabb kamatok ellensúlyozzák a vevők óvatosságát. Eközben India kereskedelmi ingatlanpiaca erősödik az irodabérleti piac fellendülése miatt (különösen az IT-központokban, mint Bangalore), és a lakáseladások rekordmagasságot értek el a legnagyobb városokban a robusztus gazdasági növekedésnek köszönhetően.
Feltörekvő politikai lépések: A regionális kormányok is aktívak. Dél-Korea intézkedéseket készít elő a lakás kínálatának növelésére, az árak megfékezése és a fiatal vásárlók segítése érdekében (bár a részletek még nem ismertek) menafn.com menafn.com. És Vietnámban a kormány enyhítette a hitelfeltételeket az ingatlanvállalatok és lakásvásárlók számára, hogy enyhítse az ingatlanszektor hitelválságát. Összességében az ázsiai-csendes-óceáni ingatlanpiac kilátásai kétsebességesek: Kína elhúzódó visszaesése visszafogja a régió növekedését és a nyersanyagkeresletet, de más piacok (Japán, India, Délkelet-Ázsia) viszonylag ellenállónak bizonyulnak célzott ösztönzőkkel és tartós városi kereslettel. A befektetők egyre szelektívebbek – azokat a piacokat részesítik előnyben, ahol világosabbak az alapok vagy van politikai támogatás, és elkerülik a magas eladósodottságú és túlkínálatos piacokat.
Közel-Kelet: Forró öböl-menti piacok és új reformok
Öböl-boom – Dubaj rekorddöntő fellendülése: A közel-keleti ingatlanpiac fókuszában az Öböl rendkívüli ingatlanboomja áll, különösen Dubaj. Az emírség ingatlanpiaca rekordokat dönt 2025-ben, amelyet a vagyon és a befektetők beáramlása hajt. Az első nyolc hónapban (jan.–aug.) Dubaj mintegy 441,2 milliárd AED értékű ingatlanértékesítést ért el (~120 milliárd dollár) instagram.com – ez az összeg meghaladja az előző évek teljes éves forgalmát. Csak 2025 második negyedévében 51 000 lakáseladás történt, ami a valaha mért legmagasabb negyedéves volumen a Knight Frank szerint bloomberg.com. A kereslet széleskörű – az ultra-luxus villáktól a Palm Jumeirah-n, a modern lakásokon át egészen az előértékesítésű apartmanokig minden szegmens virágzik. A fellendülés kétszámjegyű éves áremelkedést eredményezett a kiemelt területeken. Például a villák árai mintegy 16%-kal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt az ingatlan-tanácsadók szerint, és a tranzakciók volumene is mintegy 30%-kal nőtt az év eleje óta.
Ez a túláradó lelkesedés „újabb összeomlástól való félelmeket szít”, írja a Bloomberg bloomberg.com. Tapasztalt megfigyelők párhuzamokat látnak 2009-cel, amikor Dubaj legutóbbi ingatlanbuborékja kipukkadt. A túlfűtöttség jelei bőven akadnak: egy Palm Jumeirah-i villa nemrég rekordáron, 170 millió AED-ért (~46 millió dollár) kelt el, és ismét megjelent az előértékesített lakások gyors továbbadása. Azonban a piacot most néhány új tényező is támogatja – hosszú távú külföldi lakosok beáramlása (akik máshonnan menekülnek instabilitás miatt), valamint a prémium területeken viszonylag korlátozott új kínálat. A fejlesztők is ütemezik a lakások piacra dobását, hogy kezeljék a készletet. Az elemzők óvatosságra intenek, de nem számítanak azonnali összeomlásra: „Ez a ciklus más – több a végfelhasználó, kevesebb a tőkeáttétel,” jegyzi meg egy helyi brókercég, bár elismerik, hogy ha a globális kamatok magasan maradnak és az olaj ára csökken, Dubaj ingatlanpiaca lehűlhet. Egyelőre azonban a lendület erős: augusztusban az eladások elérték a 10,9 milliárd dollárt (13%-kal magasabb, mint tavaly) egy nyári vásárlási hullám közepette therealestatereports.com. A bérleti hozamok továbbra is vonzóak (~6–8%), ami intézményi befektetőket is vonz. Mindazonáltal a Dubai Land Department is észlelte a spekulatív lázat, és lehetséges intézkedéseket fontolgat, például magasabb tranzakciós díjakat vagy a tartózkodási szabályok módosítását a túlhevülés megelőzése érdekében.Szaúd-Arábia – Nyitás: Szaúd-Arábiában a legnagyobb hír a szabályozási átalakulás. Július 8-án a kormány jóváhagyta a mérföldkőnek számító Ingatlantulajdonlási és Befektetési Törvényt nem szaúdiak számára, amely drámaian liberalizálja a külföldiek hozzáférését a Királyság ingatlanpiacához natlawreview.com. 2026 januárjától a törvény lehetővé teszi külföldi magánszemélyek és cégek számára, hogy ingatlant birtokoljanak és fektessenek be kijelölt övezetekben (amelyeket az új Ingatlanügyi Hatóság fog meghatározni) natlawreview.com. Kezdetben ezek az övezetek a nagy keresletű területeket fogják magukban foglalni Rijádban, Dzsiddában és más nagyvárosokban. Bizonyos feltételek érvényesek – például a külföldi kereskedelmi befektetéseknek fejlesztési projekteknek kell lenniük, legalább 30 millió SAR (~8 millió USD) tőkével, és 5 éven belül be kell fejezni őket natlawreview.com. De a változás jelentős: egy két évtizedes, korlátozó keretrendszert vált fel, és összhangban van a Saudi Vision 2030 azon céljaival, hogy külföldi tőkét és szakértelmet vonzzon natlawreview.com. A kormány célja az ingatlan kínálat növelése és a szektor modernizálása, miközben védi a helyi érdekeket. Például a külföldiek továbbra is nagyrészt ki lesznek zárva a szent városokban, Mekkában és Medinában történő tulajdonszerzésből natlawreview.com, és az egyéni külföldi lakosok csak akkor vásárolhatnak otthont, ha rendelkeznek tartózkodási engedéllyel és belügyminisztériumi jóváhagyással natlawreview.com. A bevezetés fokozatos lesz, a szabályozók figyelemmel kísérik majd az árakra és a szaúdi lakhatási megfizethetőségre gyakorolt hatásokat natlawreview.com. Reakció: Az ingatlanfejlesztők és a globális befektetők üdvözölték a törvényt, és „játékszabály-módosítónak” nevezték a piac mélyítésében. Az elemzők külföldi befektetési hullámot várnak a szaúdi kereskedelmi projektekbe (szállodák, irodák, bevásárlóközpontok), amint az övezeteket bejelentik, bár a teljes hatás évek alatt fog kibontakozni.
Egyéb regionális trendek: Az Öböl-térségben az erős olajbevételek és a gazdasági növekedés ingatlanpiaci fellendülést táplálnak. Katar és Abu-Dzabi is áremelkedést tapasztal, bár mérsékeltebbet, mint Dubaj. Rijád építkezési fellendülésen megy keresztül, mivel Szaúd-Arábia fővárosa cégeket vonz az üzleti áthelyezési kezdeményezésének köszönhetően. A luxus szegmens régió-szerte virágzik – Dubaj vezet az ultra-prémium eladásokban (a Knight Frank 2025-ben a #1 piacnak rangsorolta a 10 millió dollár feletti otthoni eladásokban), és Rijád diplomáciai negyede és a tengerparti NEOM fejlesztések is érdeklődést keltenek. Eközben Egyiptom ellentétes helyzettel néz szembe: a devizaválság és az IMF-reformok visszafogták az ingatlanpiacot, a helyi lakásárak ugyan az egyiptomi fontban meredeken emelkedtek, de a befektetések lassultak. Izraelben az ingatlanárak évek óta először hűltek le, mintegy 2%-kal csökkentek a 2024-es csúcsokhoz képest, mivel a magasabb kamatok és a politikai bizonytalanság visszafogja a vásárlói bizalmat. Összességében a Közel-Kelet ingatlanpiaci narratívája 2025 végén növekedésről és lehetőségekről szól az Öböl-térségben, amelyet a reformok és a gazdasági diverzifikáció támogat, miközben a nehézségekkel küzdő gazdaságokban kihívások is jelentkeznek.
Latin-Amerika: Magas kamatok, nagy tervek és ellenálló kereslet
Brazília – Navigálás a hitelszűke idején: Brazília, Latin-Amerika legnagyobb gazdasága, a magas kamatlábak lakáspiaci hatásaival küzd. Mivel a jegybanki alapkamat, a Selic, 14,75% – közel 20 éves csúcson van reuters.com –, a jelzáloghitelek költségei megugrottak, ami visszavetette a lakáseladásokat és az építkezéseket. Tovább nehezíti a helyzetet, hogy a brazilok kiveszik a pénzüket a hagyományos megtakarítási számlákról (amelyek a lakásfinanszírozás fő forrásai), hogy magasabb hozamú befektetéseket keressenek reuters.com. Ez finanszírozási rést hagyott az ingatlanhitelek piacán. Válaszul, Gabriel Galipolo jegybankelnök egy közelgő megoldást jelzett: egy „híd” finanszírozási programot, amely átmenetet biztosít egy új lakásfinanszírozási modellhez reuters.com. Szeptember 5-én elmondta, hogy a tervet – amelyet olyan nagybankokkal dolgoztak ki, mint az állami Caixa – alternatív finanszírozási forrásokat keres a csökkenő megtakarítási betétek pótlására reuters.com reuters.com. Az elképzelés az, hogy más eszközöket (esetleg fedezett kötvényeket vagy több értékpapírosítást) használjanak, hogy a fejlesztők és a lakásvásárlók hitelhez jussanak, amíg a kamatok nem csökkennek. „Át kell térnünk egy új rendszerre,” jegyezte meg Galipolo, mivel a pénzügyi tudatosság és a jobb befektetési lehetőségek tartósan megváltoztatták a megtakarítási szokásokat reuters.com. Bíztató, hogy Brazíliában az infláció egy számjegyűre hűlt, és a jegybank végre elkezdte csökkenteni a kamatokat (augusztusban 50 bázispontos csökkentés, továbbiak várhatók). Az ingatlanszektor izgatottan várja ezeket a kamatcsökkentéseket, hogy újraéledjen a piac. Az ingatlanfejlesztők arról számolnak be, hogy 2025 közepén visszaesett az új projektek száma, de remélik, hogy az év végére alacsonyabb finanszírozási költségek felszabadítják a felgyülemlett lakáskeresletet – Brazíliában ugyanis nagy a fiatal lakosság aránya és többmilliós lakáshiány van.
Mexikó – Befektetési fellendülés és nearshoring: Mexikó ingatlanpiaci kilátásai határozottan optimisták. Egy friss elemzés szerint az ingatlanbefektetések elérik a 652 milliárd pesót (38 milliárd dollárt) 2025-re, ami ~15%-os éves növekedést tükröz riotimesonline.com. Több tényező is táplálja ezt az optimizmust. Először is, a gyártás nearshoringja – ahogy az amerikai cégek közelebb hozzák ellátási láncaikat – fellendítette az ipari ingatlanok iránti keresletet Mexikó amerikai határa mentén és a fő logisztikai központokban. Az ipari üresedés olyan központokban, mint Monterrey és Tijuana, 3% alatt van, a bérleti díjak pedig új csúcsokat érnek el, ami raktár- és gyárpark-fejlesztési hullámot indított el. Másodszor, Mexikó kormánya Claudia Sheinbaum elnök vezetésével (2024 végén iktatták be) ambiciózus lakásépítési programot indított. Céljuk, hogy 1 millió új otthont építsenek hivatali ideje alatt riotimesonline.com, főként megfizethető lakásokra összpontosítva, ami élénkítette a lakásépítők tevékenységét. Az állami lakásügynökségek (Infonavit és Fovissste) növelik a hitelezést, és új támogatásokat vezettek be az alacsony jövedelmű vásárlók számára a 2025-ös költségvetésben. Ennek eredményeként a lakásépítés várhatóan ~50%-kal ugrik meg: 2024-ben 241 milliárd pesóról 2025-ben 364 milliárd pesóra riotimesonline.com. „Rugalmasság” – ezt a szót használják az elemzők Mexikó piacára – a globális kihívások ellenére a belföldi kereslet és a külföldi befektetések fenntartják mexlaw.com. Ugyanakkor Mexikónak ellenszéllel is szembe kell néznie: a magas kamatlábak (a Banxico rátája ~11,25%) drágán tartják a jelzáloghiteleket, és a politikai átmenetek lassíthatják a helyi engedélyezési folyamatokat (Mexikóváros lakáspiaca lassú volt a bürokratikus késedelmek miatt riotimesonline.com). Emellett az energia-infrastruktúra korlátai visszafogták a növekedést néhány ipari folyosóban riotimesonline.com. Mindezek ellenére az általános kép pozitív: a nemzetközi befektetők öntik a pénzt a mexikói ingatlanbefektetési alapokba és fejlesztőkbe, bízva a gyártásból és a növekvő középosztályból származó tartós keresletben. A peso relatív stabilitása és Mexikó közelsége az amerikai piachoz tovább növeli vonzerejét.
Andok és a Déli-kúp: Latin-Amerika más részein a trendek inkább helyi jellegűek. Chile és Kolumbia lakáspiaca lehűlt a magasabb kamatok és infláció miatt, de már túl vannak az infláció csúcsán, ami 2025-ben újraélesztheti a piacukat. Argentína gazdasági válság és 100% feletti infláció közepette formális ingatlanpiaca befagyott – a tranzakciók készpénzben történnek, vagy egyáltalán nem –, a közelgő választások és a lehetséges dollárosítás kimenetelére várva. Peru az építőipar lassulásával néz szembe, amely politikai bizonytalansághoz köthető. Pozitívum, hogy Panama a járvány utáni fellendülést jelent a kereskedelmi ingatlanok (irodák és kiskereskedelem) terén, köszönhetően regionális üzleti központ szerepének, míg a karibi piacok (mint a Dominikai Köztársaság és Costa Rica) a turizmusból és a külföldiek ingatlanvásárlásaiból profitálnak, különösen az üdülő- és tengerparti ingatlanok esetében. Összefoglalva, Latin-Amerika ingatlanpiaca kettévált: a magasabb kamatozású gazdaságok kivárnak, míg Mexikó (és bizonyos mértékig Brazília, ha enyhülnek a kamatok) kiemelkedik, mint növekedési történet, amely a strukturális trendeket aknázza ki.
Afrika: A hazai tőke térnyerése gazdasági nehézségek közepette
Pán-afrikai váltás – Helyi befektetők lépnek előtérbe: Az afrikai ingatlanpiac egyik figyelemre méltó trendje idén a belföldi intézményi befektetések fellendülése. Történelmileg az afrikai ingatlanfejlesztések nagymértékben külföldi tőkére vagy fejlesztési finanszírozásra támaszkodtak, de ez változóban van. „A nyugdíjalapok és a helyi vagyonkezelők végre belépnek a küzdelembe,” magyarázta Niyi Adeleye a Standard Banktól propertywheel.co.za. Például a nigériai nyugdíjalapok ingatlanbefektetései mintegy 418%-kal nőttek 2025 első félévében a 2024 első félévéhez képest propertywheel.co.za. Bár alacsony bázisról (kb. 9 millió dollárról 51 millió dollárra), ez jelentős ugrás, ami azt mutatja, hogy az ingatlanpiacot egyre inkább stabil, jövedelemtermelő eszközosztálynak tekintik. Ez a hosszú távú helyi tőke beáramlása segíti a projektek beindítását, és csökkentheti a kiszámíthatatlan külföldi finanszírozástól való függőséget propertywheel.co.za. Hasonlóképpen, Kelet-Afrikában a kenyai és ruandai nyugdíjalapok is vizsgálják az ingatlanbefektetéseket, például a megfizethető lakhatást és a kereskedelmi fejlesztéseket. A közelgő Africa Property Investment Summit (szeptember 18–19., Fokváros) kiemeli ezt a trendet, bemutatva, hogy a helyi tőke miként „hajtja a fenntartható növekedést”, sőt, bizonyos esetekben helyettesíti a nemzetközi befektetőket is propertywheel.co.za propertywheel.co.za. A befektetési ökoszisztéma éretté válása – amikor a helyi bankok és alapok tartós tőkét biztosítanak – jó előjel a ellenállóbb ingatlanpiacok kialakulásához a kontinensen propertywheel.co.za.
Dél-Afrika – Kamatcsökkentés, lassú fellendülés: Dél-Afrika, a kontinens legfejlettebb piaca, óvatos fordulatot mutat a kamatcsökkentéseknek köszönhetően. A Dél-afrikai Jegybank 2024 vége óta 100 bázisponttal csökkentette a repo-kamatot (8,25%-ról 7,25%-ra 2025 közepére, majd 7,00%-ra szeptemberre) privateproperty.co.za. A legfontosabb hitelkamat jelenleg 10,5%, szemben a korábbi 11,75%-kal ooba.co.za. Ezeket a csökkentéseket – amelyeket az infláció 3–6%-os céltartományba való visszaesése tett lehetővé – már elkezdte érezni az ingatlanszektor. A jelzáloghitelek kamatai csökkennek, ami kismértékben javítja a lakásvásárlás elérhetőségét. Ennek ellenére a lakáspiac továbbra is nyomás alatt van. Ahogy a Global Property Guide megjegyzi, a kereslet visszafogott „tartósan magas munkanélküliség és lassú gazdaság” miatt, és a lakásárak reálértéken stagnálnak vagy csökkennek globalpropertyguide.com. A dél-afrikai fogyasztók pénzügyileg megterheltek, a bankok pedig szigorították a hitelezési feltételeket az előző kamatemelési ciklus után. A lakóingatlan-eladások volumene csak enyhén javul a 2024-es gyenge szintekhez képest, és a fejlesztők nehézségekről számolnak be új projektek indításánál (különösen a megfizethető szegmensben) a még mindig magas finanszírozási költségek és az önkormányzati szolgáltatások hiányosságai miatt. Egy változás, hogy egyre nagyobb az igény a kisebb, energiahatékony otthonok iránt, mivel az alapvető közművek akadoznak – az áramkimaradások (load-shedding) miatt a napelemes rendszerek és inverterek rendkívül keresettek lettek a lakáspiacon, befolyásolva az árakat és a keresletet.
A kereskedelmi szegmensben Dél-Afrika a globális trendeket tükrözi: az irodák üresedése a belvárosokban (pl. Johannesburg CBD) magas (15–20% körül), mivel a cégek folyamatosan csökkentik a területüket, miközben a logisztikai és ipari ingatlanok virágoznak az e-kereskedelemnek és a kereskedelemnek köszönhetően. Egy friss tanácsadói jelentés szerint a raktárak kihasználtsága elérte a 83% feletti szintet a főbb afrikai piacokon, Dél-Afrika pedig a kontinens legmagasabb ipari bérleti díjai és hozamai (~8%-os tőkearányos hozam) közé tartozik consultancy.africa. A kiskereskedelmi ingatlanpiac megosztott: a prémium bevásárlóközpontok a COVID után helyreálltak, nő a látogatottság, de a másodlagos kiskereskedelmi központok nehézségekkel küzdenek, mivel a fogyasztók visszafogják a költéseiket.
Feltörekvő piacok és lehetőségek: Afrikában bizonyos városokat „figyelendőként” jelölnek meg az ingatlanbefektetések szempontjából 2025-re. Az Estate Intel felmérése szerint Nairobi, Lagos, Accra, Kigali és Johannesburg a legjobb választások közé tartoznak, köszönhetően az urbanizációnak és a növekedési kilátásoknak estateintel.com. Például Nairobiban nő a kereslet a modern logisztikai parkok és a középosztálybeli lakások iránt, Lagosban virágzik a kiskereskedelmi és vegyes felhasználású fejlesztési projektcső, míg Kigali stabilitása a megfizethető lakhatásba fektető külföldi befektetőket vonzza. A lakáskereslet továbbra is óriási Afrikában – egy olyan kontinensen, ahol a lakáshiány becslések szerint 50 millió egység. A kormányok is felfigyeltek erre: Kenya nemrégiben indított egy vitatott lakásadót új, megfizethető otthonok finanszírozására (bár ez ellenállásba ütközött), Nigéria új kormánya pedig a lakásfinanszírozási reformot helyezi előtérbe, hogy több jelzáloghitel váljon elérhetővé. Nigériában az Ingatlanfejlesztők Szövetsége megnövekedett aktivitásról számol be, mivel az új kormány igyekszik megfékezni az inflációt és stabilizálni a valutát, ami siker esetén felszabadíthatja a lakásfinanszírozást. Emellett az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) lassan növekednek – Nigéria REIT-piaca elérte a ~600 millió dolláros eszközállományt, ami Afrika második legnagyobbja Dél-Afrika után instagram.com, új befektetési lehetőséget kínálva.
Kihívások: A pozitív jelek ellenére olyan kihívások, mint a valutaingadozás, a politikai kockázat és az infrastrukturális hiányosságok továbbra is nyomást gyakorolnak sok afrikai ingatlanpiacra. A finanszírozási költségek magasak (Nigériában és Ghánában a helyi kamatlábak meghaladják a 20%-ot a fejlesztők számára), és a befektetői bizalom törékeny lehet. Ennek ellenére a hazai tőke növekvő szerepe és a fokozatos gazdasági reformok érettebbé válást jeleznek. Ahogy egy szakértő fogalmazott, a nyugdíjalapok belépése és a helyi intézmények „az érett befektetési ökoszisztéma jele”, ami várhatóan nagyobb stabilitást, jobb irányítást és hosszabb távú szemléletet hoz az afrikai ingatlanpiacra propertywheel.co.za. Előretekintve az érintettek óvatos optimizmussal tekintenek arra, hogy 2025 fordulópontot jelenthet, amikor Afrika ingatlanpiacai nagyobb önállósággal és ellenálló képességgel kezdik kiaknázni hatalmas potenciáljukat.
Források:
- Reuters – Az amerikai jelzáloghitel-kamatok csökkenése & lakáspiaci hangulat ainvest.com reuters.com; Torontói piaci adatok reuters.com reuters.com
- Reuters – Egyesült Királyság Halifax index & elemzés reuters.com reuters.com; Európai kereskedelmi ingatlanbefektetések visszaesése m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Country Garden veszteség figyelmeztetés, kínai fejlesztők reuters.com reuters.com; Bloomberg – Dubaji eladási fellendülés és összeomlás félelmek bloomberg.com bloomberg.com; Szaúdi külföldi tulajdonjogi törvény natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Brazília lakásfinanszírozási megjegyzések reuters.com reuters.com; Rio Times – Mexikói befektetési előrejelzések riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nigériai nyugdíjak & helyi tőke propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Dél-afrikai piaci feltételek globalpropertyguide.com; SARB kamatcsökkentések privateproperty.co.za.
