Főbb tények és adatok
- Lakásárak közel rekordmagas szinten: Az Oʻahu-n található családi házak medián ára 2025 elején körülbelül 1,1 millió dollár volt, ami ~5%-os éves növekedést jelent hicentral.com. A társasházi lakások medián ára stabilan 500 000 dollár körül maradt hicentral.com a járvány alatti gyors emelkedés után. Az árak 2023-ban visszaestek (a családi házak mediánja ~5%-kal csökkent), de 2024-ben ismét emelkedtek hicentral.com, ami a tartós keresletet tükrözi.
- Eladások és kínálat változása: Az ingatlaneladások volumene lassult a magasabb kamatok miatt – a családi házak eladása 2025 márciusában ~10%-kal volt alacsonyabb, mint egy évvel korábban hicentral.com – de az aktív hirdetések száma megugrott. Oʻahu lakáspiaci kínálata 33%-kal (házak) és 54%-kal (társasházak) nőtt éves szinten 2025 márciusára hicentral.com hicentral.com, így a vevők több lehetőség közül választhatnak, és enyhült a 2021–2022-es őrült verseny. Az ingatlanok medián piacon töltött ideje ~2 hétre (15 napra) nőtt, szemben a csúcsidőszak alatti 1 hétnél rövidebb idővel hicentral.com.
- Bérleti díjak történelmi csúcson: Oʻahu medián bérleti díja 2024 végén körülbelül 2 500 dollár havonta agencyhawaii.com, míg Honolulu átlagos bérleti díjai 2025 közepére 2 900 dollár körül alakulnak (minden méretkategóriában) zillow.com zillow.com. A bérleti díjak stabilizálódtak, a keresett városrészekben, mint Kakaʻako és Ala Moana, évi 2–4%-os emelkedéssel agencyhawaii.com. A bérleti kereslet továbbra is erős, mivel a magas lakásárak és jelzálogkamatok miatt sokan inkább bérelnek, így Oʻahu bérleti üresedési rátája mérsékelt marad (2025-ben kb. 5–6%).
- Irodapiac helyreállása: Honolulu irodahelyiség-kihasználatlansági rátája 2025-re nagyjából 12–13%-ra javult hawaiipublicradio.org – ez jóval egészségesebb, mint a szárazföldi városokban, például San Franciscóban (több mint 30% üresen álló terület). Két egymást követő negyedévben pozitív felszívódást jelentettek 2024 végéig, így a kihasználatlanság 3+ év legalacsonyabb szintjére (~12,7%) csökkent instagram.com. A belvárosi bérbeadók új funkciókkal töltik fel a tereket, és Honolulu országos szinten a 2. helyen áll a tervezett iroda-lakás átalakításokban hawaiipublicradio.org, ami azt mutatja, hogy alkalmazkodó újrahasznosítási törekvések zajlanak az üres irodák és a lakásigények kezelésére.
- Kiskereskedelmi és ipari szektor erőssége: A kiskereskedelmi ingatlanpiac stabil, alacsony kihasználatlansággal (~5%) brevitas.com, amit a fellendülő turizmus és a stabil helyi költés támogat. Waikiki üzlethelyiségeiben a gyalogosforgalom 2024-ben megközelítette a járvány előtti szintet brevitas.com, ami segíti a luxuskereskedőket és éttermeket. A külvárosi kiskereskedelem bővül a növekedési területeken, például Nyugat-Oʻahu-ban (Kapolei/Ewa), a lakásfejlesztéseket követve brevitas.com. Az ipari ingatlanok rendkívül szűkösek – Oʻahu raktárainak kihasználatlansága 2024 végén 1% körül mozgott rebusinessonline.com – erős kereslet mellett, gyakorlatilag felesleges terület nélkül.
- Turizmus és vendéglátás fellendülése: Honolulu szállodai kihasználtsága visszakapaszkodott a közép-70%-os tartományba brevitas.com brevitas.com (2024-ben állam-szinten átlagosan ~76%), ami még mindig néhány ponttal elmarad a 2019 előtti ~80%-os csúcstól. Rekord szobaarak hajtják a bevételeket: az átlagos napi árak (ADR) 2024-ben állam-szinten ~30%-kal magasabbak voltak, mint 2019-ben (körülbelül 360 dollár/éj) brevitas.com, így a szállodai összbevétel elérte a ~5,5 milliárd dollárt – inflációval korrigálva megegyezik a 2019-es szinttel brevitas.com. A waikiki szállodák erős belföldi vendégkeresletnek örvendenek, bár a japán turizmus (ami kulcsfontosságú a felsőkategóriás szállodák és luxuslakások számára) helyreállása továbbra is fokozatos.
- Új fejlesztések alakítják át a városképet: Tucatnyi új társasházi torony van folyamatban vagy nemrég készült el, különösen Honolulu belvárosában. A Kakaʻako/Ala Moana negyedben virágzik a luxus felhőkarcolók építése, mint például a Victoria Place (2024-ben készült el), The Park Ward Village (2025-ben készül el), Kalae (az egykori Ward Warehouse helyén épül), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group), és Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Ezek a projektek 2026–2027-ig több ezer felsőkategóriás lakást adnak hozzá, átalakítva Honolulu látképét. Nyugat-Oʻahu-ban a mestertervezett közösségek (Ho‘opili, Koa Ridge) és egy második „város” Kapolei-ben új családi házakat, sorházakat, sőt egy UH kampuszt is kínálnak, ezzel a növekedést a sziget szélvédett oldalára terelve.
- Politikai változások a lakásállomány növelésére: Hawaiʻi kormánya új törvényekkel és ösztönzőkkel küzd a lakáshiány ellen. 2024-ben az állam elfogadta a SB 3202 törvényt, amely lehetővé teszi legfeljebb két melléképület (ADU) létesítését telkenként államszerte, valamint a HB 2090 törvényt, amely engedélyezi a kereskedelmi ingatlanok lakóingatlanokká alakítását hiappleseed.org – jelentős lépések a lakásállomány bővítésére. Honolulu városi tanácsa elfogadta a Bill 3 (2024) törvényt, amely adókedvezményeket és díjmentességeket kínál az elérhető árú bérlakás-fejlesztések ösztönzésére sachihawaii.com. Szigorú szabályozásokat vezettek be a rövid távú bérbeadásokra is (minimum 90 napos bérlés lakóövezetekben), ami sok nyaralóingatlant visszaterelt a hosszú távú piacra. Egy „üres lakások” adó bevezetéséről is vita folyik a befektetési céllal üresen tartott ingatlanokra vonatkozóan honolulucitycouncil.org, hogy visszaszorítsák a spekulatív tartást és több lakást tegyenek elérhetővé a helyiek számára.
- Felkapott és feltörekvő városrészek: Kakaʻako Honolulu leggyorsabban növekvő luxuslakás-piaca, amely befektetőket és tehetős vásárlókat vonz modern tornyaival, óceáni kilátásával és belvárosi közelségével. Waikiki továbbra is népszerű a társasházak (és – ahol engedélyezett – a turistákból származó bérleti jövedelem) szempontjából. Az olyan exkluzív területeken, mint Kahala és Diamond Head, folyamatos a kereslet (rekord, 65,75 millió dolláros eladás zárult Kāhalában 2025-ben hicentral.com), ami tovább erősíti „blue-chip” státuszukat. A családbarát külvárosok, mint Mililani (Közép-Oʻahu) és Hawaii Kai (Kelet-Honolulu) tartósan népszerűek iskoláik és életminőségük miatt. A nyugati oldalon Kapolei/Ewa Beach feltörekvő növekedési központok – újabb otthonokat, kiskereskedelmi lehetőségeket (Ka Makana Aliʻi bevásárlóközpont) és jövőbeli vasúti összeköttetést kínálnak –, ahol több ezer új otthon vonzza a helyi családokat és befektetőket egyaránt.
- Kilátások 2030-ig – Mérsékelt növekedés, nincs összeomlás: Szakértők folyamatos, de lassabb növekedést várnak a honolului ingatlanpiacon a következő 5+ évben. A korlátozott kínálat és Hawaii tartós vonzereje várhatóan évi ~1–3%-os lakásár-növekedést eredményez Oʻahu-n luxurybigisland.com luxurybigisland.com, feltéve, hogy nem történik jelentős gazdasági sokk. A Hawaii Egyetem Gazdaságkutató Szervezete (UHERO) megjegyzi, hogy bár a magas kamatlábak 2024–25-ben visszafogták az eladások volumenét, az ingatlanárak továbbra is magasak a tartós kereslet miatt luxurybigisland.com. 2030-ra Oʻahu medián lakásárai elérhetik a 800 000 dollár közepét (2025-ben ~756 000 dollárról indulva zillow.com zillow.com) ezek mellett a mérsékelt növekedési trendek mellett. Fontos, hogy jelentős visszaesés vagy „összeomlás” nem várható – Hawaii egyedi kínálati korlátai és vonzereje miatt egy 2008-hoz hasonló összeomlás valószínűtlen luxurybigisland.com. A főbb kockázatok külső tényezők: egy amerikai recesszió, globális geopolitikai események vagy hirtelen emelkedő tengerszint. Összességében Honolulu ingatlanpiaca várhatóan ellenálló marad, a 2020-as évek közepén tapasztalható ciklikus lassulást mérsékelt növekedés követi 2030 felé közeledve.
Lakóingatlan-piaci trendek 2025-ben
Árak és kereslet: Honolulu lakóingatlan-piaca 2025 elején rekord árszintek közelében indult. A Honolulu Board of REALTORS® jelentése szerint az Oʻahu-n található családi házak medián ára 2025 márciusában 1 160 000 dollár volt, ami 5,5%-os éves növekedést jelent hicentral.com hicentral.com. Ez visszapattanást jelent a 2023-as évhez képest, amikor a medián árak rövid időre visszaestek (kb. 5%-os csökkenés 2023-ban 1,05 millió dollárra) a járvány alatti őrült fellendülés után hicentral.com. A társasházi árak stabilabbak voltak – a társasházak medián ára 500 000 dollár volt 2025 elején, ami nagyjából változatlan az előző évhez képest hicentral.com. Az átlagos társasházi árak azonban ~6%-kal emelkedtek éves szinten hicentral.com, ami az exkluzívabb eladások erősödését jelzi. Összességében az ingatlanárak továbbra is közel vannak a történelmi csúcsokhoz, amit az alacsony kínálat és a tartós vevői kereslet támogat, különösen a helyi szintet lépő vásárlók és a Hawaii életstílusa iránt vonzódó, szigeten kívüli vevők részéről.
Értékesítési volumen és készlet: Az otthoni értékesítési volumen lehűlt a 2021–2022-es őrülethez képest. Az emelkedő jelzáloghitel-kamatok (2024–25-ben ~6–7% körül) néhány vevőt kiszorítottak a piacról, így az egycsaládos házak eladásai körülbelül 10%-kal estek vissza éves szinten 2025 elején hicentral.com. 2023 különösen lassú év volt – az összes lakóingatlan-tranzakció több mint 25%-kal csökkent 2022-höz képest hicentral.com, mivel sok vevő kivárt a kamatemelések miatt. 2024 azonban a stabilizáció jeleit mutatta: az egycsaládos házak eladásai ~9%-kal emelkedtek az év során hicentral.com, miközben a társasházi eladások kissé visszaestek. Egy fontos változás a lakáskínálatban történt – évekig tartó krónikus készlethiány után a hirdetések száma növekedni kezdett. 2025 márciusában Oʻahu-n 773 aktív egycsaládos hirdetés és 2 302 társasházi hirdetés volt, ami 33% és 54% éves növekedést jelentett hicentral.com. Az új hirdetések sokkal nagyobb ütemben jelennek meg a piacon (pl. +30% éves növekedés a házaknál márciusban) hicentral.com. Ez a készletnövekedés nagyobb mozgásteret ad a vevőknek, és véget vetett a járvány alatti őrült licitháborúknak. Az új hirdetések körülbelül 73%-a maradt eladatlan a hónap végére (szemben az egy évvel korábbi 58%-kal) hicentral.com hicentral.com, vagyis az ingatlanok már nem kelnek el olyan gyorsan. Valóban, az átlagos piacon töltött napok száma az egycsaládos házaknál 15 napra nőtt (a csúcsidőszak 8–10 napjához képest), míg a társasházaknál körülbelül 40 napot vesz igénybe az eladás (az egy évvel korábbi ~30 naphoz képest) hicentral.com. A vevői kereslet, bár hűvösebb, még mindig jelen van – a megfelelően árazott, jó környéken lévő otthonok továbbra is több ajánlatot kapnak, de az eladóknak most már reálisabbnak kell lenniük az árképzésben és a tárgyalásokban hicentral.com. A 2025-ös piacot kiegyensúlyozottnak, enyhén vevői oldalra billenőnek lehet jellemezni, ami elmozdulás a korábbi évek erős eladói piacához képest.
Regionális különbségek: Honolulun (Oʻahu) belül a piaci trendek régiónként és árszegmensenként eltérőek. A felső kategóriás városrészekben (Kahala, Diamond Head, Lanikai) kevesebb eladás történt, de az árak továbbra is ellenállóak maradtak – egy figyelemre méltó esetben egy Kahala óceánparti birtok 65,75 millió dollárért kelt el 2025 első negyedévében hicentral.com, ami megemelte az átlagár-mutatókat. Ezzel szemben néhány belépő- és középkategóriás területen érezhetőbb lassulás volt tapasztalható. Például az ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – ahol az elmúlt években jelentősen nőtt az új lakások száma – a készlet ~74%-kal ugrott meg (144 aktív hirdetésre) 2025 elején hicentral.com, mivel több eladó versengett kevesebb vevőért. Közép-Oʻahu (Mililani/Wahiawā) szintén duplázta a hirdetések számát hicentral.com. Ezek a területek vezették az áremelkedést a járvány idején (a távmunkások és katonacsaládok kereslete miatt), de most normalizálódnak, ahogy a kínálat utoléri a keresletet. Eközben Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) és Kelet-Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) továbbra is nagyon keresettek; az ottani korlátozott új kínálat szűken tartja a piacot, a jól karbantartott otthonok továbbra is gyorsan elkelnek. A lakáspiaci szegmensek a városi és üdülőövezetek között változatosak: a belvárosi és Kakaʻako-i lakások profitálnak abból, hogy a szakemberek visszatérnek az irodákba, illetve az új projektek körüli felhajtásból, míg a régebbi, bérleti jogú lakások vagy a másodlagos helyszíneken lévők hosszabb ideig állhatnak üresen. Waikiki lakáspiaca változóban van a rövid távú bérleti szabályozások miatt – sok, korábban üdülőbérletként működő egység most eladó vagy hosszú távra kiadó, ami néhány régebbi Waikiki lakóépület árát csökkenti, miközben a luxusépületek tartják az értéküket. Összességében Honolulu lakáspiaca 2025-ben nyugodtabb és kiegyensúlyozottabb, mint 2–3 évvel ezelőtt, de a kereslet alapvetően továbbra is erős, és a hosszú távú földhiány biztosítja, hogy a jó elhelyezkedésű ingatlanok továbbra is prémium áron kelnek el.
Kereskedelmi ingatlanpiaci trendek (iroda, kiskereskedelem, vendéglátás)
Irodapiac: Növekvő kihasználtság, adaptív újrahasznosítás
Honolulu irodai szektora jobban átvészeli a posztpandémiás időszakot, mint sok más amerikai város. 2025 közepére a szigetszintű irodai kihasználatlansági ráta körülbelül 13,5% hawaiipublicradio.org, csökkent a pandémia csúcsaihoz képest, és jóval alacsonyabb, mint a szárazföldi, technológia-központú városokban (San Francisco kihasználatlansága összehasonlításképp 30% felett van). Valójában Oʻahu irodapiaca több negyedéven keresztül is pozitív nettó felszívást mutatott 2024 végéig, így a kihasználatlanság 2024 negyedik negyedévében 12,73%-ra csökkent – ez a legalacsonyabb érték több mint három éve colliers.com instagram.com. Ez a javulás részben annak köszönhető, hogy a cégek visszahívják a dolgozókat az irodába (legalább részmunkaidőben), illetve néhány lecsökkentett területet kisebb helyi cégek vagy kormányzati ügynökségek bérelnek ki. A honolului irodabérleti díjak átlagos kínálati ára 2025-ben kissé emelkedett, és a bérbeadók a prémium épületekben stabilizálódó kihasználtságról számolnak be. Például a CBD-ben (Central Business District) és Kakaʻakóban található A-kategóriás tornyok erős kihasználtságot tartanak fenn, míg a régebbi B-kategóriás épületek továbbra is magasabb kihasználatlansággal és alacsonyabb bérleti díjakkal küzdenek.Egy figyelemre méltó trend az idősödő irodai ingatlanok adaptív újrahasznosítása. Honoluluban a második legmagasabb az országban a tervezett iroda-lakás átalakítások aránya hawaiipublicradio.org, mivel az érintettek arra törekednek, hogy a kihasználatlan kereskedelmi épületeket a nagyon szükséges lakásokká alakítsák át. Több belvárosi irodaházat is vizsgálnak, hogy lakásokká vagy vegyes használatúvá alakítsák át (egy példa erre a történelmileg alulhasznosított Finance Factors Center esetleges átalakítása). Ez összhangban van a új állami jogszabállyal (HB 2090, 2024), amely lehetővé teszi, hogy a kereskedelmi övezetbe sorolt ingatlanokat lakócélra is használják hiappleseed.org. Bár nem minden irodaház alkalmas átalakításra, ez a törekvés fokozatosan csökkentheti az üresedést, és új lakóegységeket adhat az urbánus központban. Emellett egy Belvárosi Üzleti Fejlesztési Körzet és megújítási kezdeményezés is folyamatban van hawaiipublicradio.org, amelynek célja, hogy élénkebbé tegye Honolulu pénzügyi negyedét. A várostervezők és a magánfejlesztők együtt dolgoznak olyan ötleteken, mint az utcák képének javítása vagy akár lakóloftok bevezetése korábbi irodaterületeken. Összességében Honolulu irodapiaca 2025-ben stabil – és vitathatóan egészségesebb, mint sok más piac – az üresedés a tizenéves százalékos tartomány alsó részén mozog, és előremutató stratégiával rendelkezik a felesleges irodaterületek újragondolására. A hátrányok közé tartozik, hogy a bérlőknek még mindig bőséges választékuk van, így a bérbeadóknak ösztönzőket kell kínálniuk (bérlői fejlesztések, parkolási kedvezmények) a bérleti szerződések megkötéséhez, és a felújítás nélküli régebbi épületek továbbra is lemaradhatnak. De a szárazföldi nagyvárosi központokhoz képest Honolulu irodapiaci kilátásai óvatosan optimisták, amit egy diverzifikált gazdaság (beleértve a kormányzati és katonai bérlőket) és a meglévő készlettel versengő új irodafejlesztések viszonylag alacsony száma is támogat.
Kiskereskedelem & Ipar: Alacsony kiskereskedelmi üresedés, robbanásszerű ipari kereslet
Honolulu kiskereskedelmi ingatlanpiaca ellenállónak bizonyult 2024–25 során, amit a turizmus fellendülése és a stabil helyi fogyasztás támogatott. Szigetszerte a kiskereskedelmi kiadatlansági ráta körülbelül 5% – ami országos viszonylatban nagyon alacsony – és lényegében stagnált 2024 végén brevitas.com. A világhírű Waikikiben a gyalogos forgalom visszatért, ahogy a látogatók száma 2023–2025-ben megközelítette a járvány előtti szintet, amiből a szállodák, éttermek és a turistákat kiszolgáló kiskereskedők profitáltak brevitas.com. A Waikiki főutcai üzletei (Kalākaua Ave.) és az Ala Moana Center (az USA legnagyobb szabadtéri bevásárlóközpontja) ismét a legmagasabb bérleti díjakat érik el, mivel a luxusmárkák és az utazási kiskereskedők forgalma helyreállt. A turisták kiskereskedelmi költése rekordmagasságot ért el (a látogatói kiadások ~6,5%-kal nőttek 2025 első negyedévében az előző évhez képest dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), ami egészséges keresletet jelent az üzlethelyiségek iránt a turisztikai központokban. Eközben a lakónegyedekben és külvárosokban lévő kiskereskedelem is jól teljesít – a növekvő közösségekben, mint például Kapolei, Ewa Beach és Mililani, a bevásárlóközpontok bővülnek vagy teljesen ki vannak adva, köszönhetően a lakosságszám növekedésének ezekben a térségekben brevitas.com. A fejlesztők élelmiszerbolttal anchorált központokat és vegyes funkciójú projekteket adtak hozzá Nyugat-Oʻahu-ban, hogy kiszolgálják a beköltöző lakosokat. A kiemelt kiskereskedelmi helyszínek bérleti díjai Honoluluban folyamatosan emelkednek, és az új építkezések korlátozottak (a magas költségek és a földhiány miatt), ami a kiskereskedelmi szektort nagyrészt a bérbeadók számára kedvezővé teszi a legjobb helyeken. A kihívások főként a másodlagos kiskereskedelmi folyosókat és a régebbi kereskedelmi épületeket érintik, amelyek közül néhány magas fenntartási költségekkel és az e-kereskedelem jelentette versennyel néz szembe. Összességében azonban Honolulu kiskereskedelmi piaca stabil alapokon áll, és a turizmus visszatérése mind az üdülőövezeti kiskereskedelmet, mind a tágabb gazdaságot fellendítette.
Azipari oldalon Oʻahu továbbra is az egyik legszűkebb ipari ingatlanpiaccal rendelkezik az országban. A korlátozott ipari övezetbe sorolt területek (főként a Honolulu kikötő, a repülőtér és a Campbell Ipari Park környékén) miatt a kihasználatlansági ráta évek óta 2% alatt van. Még 2024 végén is az ipari kihasználatlanság körülbelül 0,9% volt colliers.com, alig emelkedve a rekord alacsony szintekről, annak ellenére, hogy néhány új raktár is megjelent a piacon. A raktár-, elosztó- és logisztikai terek iránti kereslet továbbra is intenzív, amit az építőipari cégektől kezdve az e-kereskedelmi forgalmazókig mindenki hajt, akik helyi létesítményeket igényelnek. Az ipari egységek bérleti díjai folyamatosan emelkednek, a bérlőknek pedig gyakran előre kell megújítaniuk szerződésüket, különben nem találnak elérhető alternatívát. Új ipari fejlesztések rendkívül ritkák – egy figyelemre méltó projekt egy tervezett bővítés Kapolei közelében logisztikai célokra, de a közösségi ellenállás és az engedélyezési akadályok miatt az új kínálat lassan jelenik meg. A befektetők számára a hawaii ipari ingatlanok értékes eszközosztálynak számítanak, alacsony kihasználatlansággal és stabil pénzáramlással. A fő probléma, hogy bármely vállalkozás, amelynek helyre van szüksége (legyen az tárolás vagy gyártás), kevés lehetőség közül választhat, ami korlátozhatja a gazdasági diverzifikációt. Ugyanakkor piaci szempontból az ipari ingatlanok vitathatatlanul Honolulu legerősebb szektora – gyakorlatilag teljes kihasználtság, emelkedő bérleti díjak és alacsony túlkínálati kockázat.
Vendéglátás & Szállodaingatlan: A turizmus újraéled
Hawaii vendéglátóipara – amely ingatlanpiacának jelentős részét alapozza meg – erőteljes fellendülést mutatott 2024-ben. 2024 végére az állami szintű szállodai kihasználtság átlagosan ~73% volt az év során brevitas.com, ami drámaian magasabb a járvány alatti mélypontoknál (2020-ban 20% alá esett), de még mindig kissé elmarad a 2019-es ~80%-tól. Oʻahu (Honolulu/Waikiki) szállodái jól teljesítettek, a kihasználtság a 70%-os tartomány közepén mozgott brevitas.com 2024 végén és 2025 elején, köszönhetően az amerikai szárazföldi látogatók számának növekedésének és a csoportos/üzleti utazások visszatérésének (a Hawaiʻi Kongresszusi Központban ismét tartanak rendezvényeket). Fontos, hogy a szobák árai az egekbe szöktek – a hawaii szállodatulajdonosok kihasználták a felgyülemlett keresletet az árak emelésére. A napi átlagár (ADR) Hawaiin most körülbelül 30%-kal magasabb, mint a járvány előtt (állami szintű ADR ~340–370 dollár 2024-ben szemben a 2019-es ~280 dollárral) brevitas.com. Ez közel rekordbevételt eredményezett: Hawaii szállodái körülbelül 5,5 milliárd dollárt kerestek 2024-ben (megközelítve a 2019-es bevételt inflációval kiigazítva) brevitas.com. Waikikiben sok szálloda gyakorlatilag tele van hétvégéken és főszezonban, és a luxusszállodák egy kiadható szobára jutó bevétele (RevPAR) az ország legmagasabbjai között van.A szállodai ingatlantranzakciók is fellendültek – a befektetők bíznak Hawaii hosszú távú turisztikai kilátásaiban. Különösen több nagy horderejű szállodafelújítás és -eladás történt vagy van folyamatban. Például a Hilton Hawaiian Village ikonikus Aliʻi Towerét felújítják, és a japán befektetők, akik hagyományosan nagy szereplők Waikikiben, lassan újra elkezdték a vásárlásokat az utazások újraindulásával. Az új szállodafejlesztés a földhiány és a szabályozás miatt korlátozott, de egy kiemelt projekt a Mandarin Oriental Honolulu, egy ultra-luxus szálloda és társasház torony, amely az Ala Moana közelében épül (átadás a 2020-as évek végére várható) brevitas.com. Emellett néhány régebbi szállodát inkább átneveznek vagy felújítanak, mintsem újat építenének. Honolulun kívül a Maui, Kauaʻi és a Nagy Sziget üdülőövezeteiben is eltérő volt a teljesítmény – például Maui nyugati oldalán a szállodák nehézségekkel küzdöttek a 2023-as Lahaina tűzvész után (a kihasználtság ott 60% alá esett, mivel a turizmus szünetelt) brevitas.com, míg más szigetek átvették a kereslet egy részét.
Egy másik trend, amely hatással van a honolului vendéglátó-ingatlanokra, a rövid távú bérbeadások szabályozási szigorítása. 2022–2023-ban Honolulu megye szigorú szabályokat vezetett be (22-7. rendelet, 41. törvényjavaslat), amelyek a legtöbb lakóövezetben (az üdülőövezeteken kívül) betiltották a 90 napnál rövidebb bérbeadásokat. Ez jelentősen csökkentette a legális nyaraló-bérlemények kínálatát, visszaterelve a turistákat a szállodákba és a kevesebb számú legális üdülő-lakásba. A nyaraló-bérlemények kihasználtsága 2024-re ~47%-ra esett az új szabályok és az Airbnbs közötti fokozott verseny miatt agencyhawaii.com. Néhány Waikiki és Ko Olina-i társasház-tulajdonos, akik korábban rövid távra adtak bérbe, áttértek a hosszú távú bérbeadásra vagy eladták lakásukat. A szállodák számára ez előny volt – kevesebb alternatív kínálat nagyobb szállodai keresletet jelent. A lakáspiac számára vegyes a kép: lehet, hogy felszabadul némi kínálat a helyi bérlők számára, de egyes tulajdonosok elvesztették bevételi forrásukat. A város célja az volt, hogy helyreállítsa a lakónegyedek lakásállományát, és csökkentse a turizmus helyi közösségekre gyakorolt hatását, és 2025 közepére a konszenzus szerint a turizmus nagyrészt visszatért a szállodákba.
Vendéglátóipari kilátások: A turizmus várhatóan 2025-ben és azon túl is tovább növekszik, bár mérsékeltebb ütemben. A Hawaiʻi Turisztikai Hatóság előrejelzése szerint a látogatók száma teljesen visszatér a COVID előtti szintre 2025–2026 körül, bizonyos piacokon (USA nyugati része, Kanada) már meghaladva a 2019-es adatokat, míg Japán és más ázsiai–csendes-óceáni piacok kissé elmaradnak dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Ez azt jelenti, hogy a szállodai kihasználtság Honoluluban a következő években ismét elérheti a 70% feletti szintet, különösen, ha a japán utazások normalizálódnak (ami kulcsfontosságú Waikiki luxusszegmensének). Ingatlanpiaci szempontból Hawaii vendéglátóipari eszközei továbbra is rendkívül keresettek és általában ellenállóak a visszaesésekkel szemben – még a COVID idején is, amikor az értékek csökkentek, kevés volt a kényszerértékesítés. Most a befektetők növekedési lehetőséget látnak, ahogy a turizmus stabilizálódik. Egy megjegyzés: az új állami kezdeményezések a turizmus hatásainak kezelésére (például a javasolt „zölddíj” turistaadó vagy a napi látogatószám korlátozása) kissé korlátozhatják a növekedést, de a fenntarthatóságot is biztosíthatják. Összességében a honolului kereskedelmi ingatlanpiac 2025-ben általánosságban stabil vagy bővülő: az irodák új alapokra találnak, a kiskereskedelem és az ipari szektor nagyon erős, a vendéglátás pedig újra szárnyal, megerősítve Honolulu világklasszis úti cél és stabil, hosszú távú befektetési piac státuszát.
Bérleti piac áttekintése
Honolulu bérlakáspiaca 2025-ben továbbra is szűkös és drága. Az évekig tartó emelkedés után a bérleti díjak történelmi csúcson stagnálnak, csak néhány területen tapasztalható szerény növekedés. Oʻahu medián bérleti díja (minden ingatlantípusra) körülbelül 2 522 dollár havonta 2024 végén agencyhawaii.com. A Zillow szerint Honolulu átlagos bérleti díja (város) körülbelül 2 900 dollár havonta 2025 közepén zillow.com. Összehasonlításképpen, egy tipikus egyszobás lakás bérleti díja Honoluluban most körülbelül 2 200–2 400 dollár, míg a kétszobás lakások átlagosan 3 000 dollár felett vannak a keresett környékeken livinginhawaii.com. Ezek a bérleti díjak Honolulut az Egyesült Államok egyik legdrágább bérlakáspiacává teszik, a kaliforniai tengerparti városok szintjén. A bérleti díjak növekedése mérséklődött a 2021-es hullámhoz képest; 2024–25-ben a bérbeadók általában kisebb emeléseket alkalmaznak (évi 2–5%, ha egyáltalán van). Valójában néhány területen stagnálnak vagy enyhén csökkennek a bérleti díjak – például Waikikiben az ingatlankezelők arról számolnak be, hogy a kiadó lakások túlkínálata (részben a hosszú távú bérbeadásra átalakított korábbi Airbnb-k miatt) kordában tartja a bérleti díjakat agencyhawaii.com. Másrészt a nagy keresletű lakónegyedekben, amelyek közel vannak az új munkahelyekhez és a tömegközlekedéshez – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – továbbra is emelkednek a bérleti díjak, ahogy új luxus bérlakások jelennek meg, és olyan bérlőket vonzanak, akik hajlandók prémiumot fizetni agencyhawaii.com.A bérlakások üresedési rátája Honoluluban viszonylag alacsony – a legfrissebb adatok szerint körülbelül 4–6% (részpiaconként változik), ami bérbeadói szempontból kedvező piacot jelez, de nem olyan szélsőséges, mint néhány évvel ezelőtt a lakáshiány csúcsán (amikor az üresedés 3% alá csökkent). Az eladásra kínált ingatlanok számának növekedése a bérbe adható lakások számát is kissé növelte, mivel egyes tulajdonosok inkább bérbe adják lakásukat, mintsem eladják a lassuló eladási piacon. Emellett a járvány alatti népességmozgások (néhány lakos elvándorlása) stabilizálódtak; Hawaii népessége 2024-ben még kissé nőtt is brevitas.com, ami növeli a lakáskeresletet. Egyre többen bérelnek hosszabb távon, mert sokak számára elérhetetlen a lakásvásárlás – Honolulu lakástulajdonosi aránya (kb. 55%) alacsonyabb, mint az amerikai átlag, ami a magas tulajdonlási költségeket tükrözi. Ezért folyamatosan van bérlői kereslet, a helyi családoktól a katonai személyzetig (akik lakhatási támogatást kapnak), valamint a szárazföldi távmunkásokig, akik kipróbálják a „paradicsomi irodát”. Ez magasan tartja a jó elhelyezkedésű bérlakások kihasználtságát.
A bérleti piac egyik jelentős dinamikája a rövid távú bérbeadások szabályozásának hatása. Mivel több ezer nyaraló gyakorlatilag ki lett zárva a rövid távú működésből, sok tulajdonos ezeket a lakásokat és házakat 6 vagy 12 hónapos bérletre kínálta. Ez egyszeri növekedést eredményezett a hosszú távú bérleti kínálatban 2023–2024-ben. Az ingatlankezelők megjegyzik, hogy bár kezdetben ez kissé növelte az üresedést az üdülőövezetekben (pl. Waikiki, North Shore), a piac 2025-re nagyrészt felszívta ezeket az egységeket az általános lakáshiány miatt. A Agency Rentals ingatlankezelő cég azt tanácsolja a korábbi Airbnb-tulajdonosoknak, hogy térjenek át hosszú távú bérbeadásra, hogy kihasználják a stabil keresletet, különösen a családbarát környékeken, ahol a helyi bérlők szívesen bérelnének lakásokat agencyhawaii.com. Például néhány befektető, akinek lakása van Ko Olinában vagy Turtle Bay-ben (hagyományos üdülőhelyek), inkább katonai vagy vállalati bérlőknek adta ki azokat.
Az megfizethetőség terén a honolului bérlők kihívásokkal néznek szembe: a medián bérlői háztartási jövedelem (~64 000 USD) alig tud lépést tartani ezekkel a bérleti díjakkal point2homes.com. Sok háztartás a jövedelmének jóval 30%-ánál többet költ bérleti díjra (Hawaii következetesen a legrosszabbak között van a bérleti megfizethetőség terén). Ennek kezelésére a város és az állam megfizethető bérlakás-projekteken dolgozik – olyan programokat használva, mint a Rental Housing Revolving Fund és az inkluzív övezeti szabályozás. Számos új megfizethető lakásfejlesztés (jövedelemhez kötött bérlakás) van folyamatban Honoluluban, például a The Reserve at Hilomoana Kapoleiben és a Halewaiʻolu Senior Residences Chinatownban. Továbbá az állam meghosszabbította az kilakoltatási mediációs programot, és fontolóra vette (bár nem fogadta el) a bérletidíj-emelés hosszabb előzetes bejelentését előíró törvényeket hiappleseed.org hiappleseed.org. Ezek az intézkedések a bérlők nagyobb stabilitását célozzák. Egy másik friss szabályozási változás a városi 3-as számú törvény (2024), amely gyorsabb engedélyezést és ingatlanadó-kedvezményeket kínál a bérlakásokat építő fejlesztőknek sachihawaii.com – ez néhány ezer új bérlakást eredményezhet a következő években, ha a fejlesztők élnek a lehetőséggel.
Előretekintve, a bérleti piac várhatóan erős marad. A magas kamatlábak megnehezítik sok potenciális első lakásvásárló számára a vásárlást, így ők a bérlői körben maradnak. Ugyanakkor bármilyen gazdasági visszaesés kissé csökkentheti a keresletet (például ha visszaesik a turizmus, néhány szolgáltatói munkahely megszűnhet, ami csökkenti a bérlői keresletet). De Hawaii szűkös lakáskínálata miatt még a stagnáló népességnövekedés is felgyülemlett bérleti keresletet eredményez. 2030-ra, hacsak nem épül sok lakás, a bérleti díjak valószínűleg tovább emelkednek. Rövid távon a bérbeadóknak azt tanácsolják, hogy maradjanak versenyképesek és a szolgáltatásokra fókuszáljanak – a ~5%-os üresedési ráta azt jelenti, hogy a bérlőknek kicsit több választási lehetőségük van, így a korszerűsített háztartási gépek, a rezsi beépítése vagy valamivel alacsonyabb bérleti díj segíthet gyorsabban kiadni a lakásokat reddit.com livinginhawaii.com. A lényeg: Honolulu-ban a bérlés továbbra is költséges vállalkozás marad, és a bérleti piac továbbra is a teljes ingatlanpiac kritikus és szorosan figyelt része lesz.
Új és közelgő fejlesztések
Honolulu város – Kakaʻako és Ala Moana: Sehol sem olyan látványos a fejlődés, mint Kakaʻako városrészben, amely a belváros és Waikiki között helyezkedik el. A Howard Hughes Corporation Ward Village főterve és több más fejlesztő irányítása alatt Kakaʻako látképe karcsú felhőkarcolókkal alakul át. A közelmúltban befejezett és közelgő projektek közé tartozik: Victoria Place (egy luxus társasház, amely 2024-ben készült el), The Park Ward Village (egy parkra néző társasház, amely 2025-ben fejeződik be) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (egy másik luxustorony az Ala Moana Blvd-n, jelenleg építés alatt) hawaiihomelistings.com, Launiu (a Warddal szemben tervezik, hamarosan kezdődik az építkezés) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (egy felsőkategóriás, vegyes funkciójú torony a Kobayashi Grouptól, amelynek építése 2024-ben kezdődött) hawaiihomelistings.com, és Kaliʻu (egy új társasház a 728 Ala Moana Blvd címen, széles óceáni kilátással) hawaiihomelistings.com. További tervezett projektek: Ilima és Melia, ikertornyok, amelyek a Ward Center bevásárlóközpont fölé emelkednek majd hawaiihomelistings.com. Ezek a fejlesztések összesen több ezer új társasházi lakást adnak majd hozzá a kínálathoz, amelyek közül sok luxus vagy „fenntartott” (munkaerőpiaci) egység lesz, a 2020-as évek végére. Csak a Ward Village-ben folyamatosan 1 200 – 2 000+ dollár/négyzetláb áron kelnek el a lakások, ami a honolului felsőkategóriás városi élet iránti erős keresletet tükrözi. A környék infrastrukturális fejlesztésekből is profitál – különösen egy új gyalogoshíd az Ala Moana Boulevard felett, amely 2025-ben nyílt meg hawaiihomelistings.com, és jobban összeköti a Ward Village társasházakat az Ala Moana Beach Parkkal (ami nagy vonzerő a lakók számára). Ez a fejlesztési hullám Kakaʻakót igazi élhető-munkahelyi-szórakozási negyeddé alakítja, új üzletekkel, éttermekkel, sőt egy tervezett vasútállomással a közelben (Civic Center állomás a jövőbeli honolului vasútvonalon).
A Kakaʻako szomszédságában található Ala Moana negyed szintén növekedést mutat. Kiemelkedő projekt a tervezett Mandarin Oriental Honolulu, amely egy 36 emeletes torony, amelyben egy 125 szobás, ötcsillagos szálloda és 99 ultra-luxus rezidencia (The Residences at Mandarin Oriental néven) kap helyet. Az építkezés 2023-ban kezdődött, és várhatóan 2026–2027 körül fejeződik be brevitas.com. Az egységek – amelyek közül néhány ára meghaladja a 20 millió dollárt – a magas nettó vagyonú vásárlókat célozzák, és új szintet állítanak a luxus terén Honoluluban. A közelben az ikonikus Ala Moana Bevásárlóközpont új szórakoztató komplexummal és esetleg egy magas toronnyal bővül. Egy javasolt ikertorony-projekt, a The Plaza at Ala Moana (a Kona Streeten) előkészítés alatt áll, és a bevásárlóközponttal szemben egy fejlesztő tervezi a Sky Ala Moana 2-t, az első Sky Ala Moana torony sikerét követve. Ezek a fejlesztések kihasználják a készülő Ala Moana vasútállomás közelségét, amely 2031-re Honolulu vasúti közlekedési vonalának végállomása lesz. A vasút ígérete ösztönzi a tranzitorientált fejlesztéseket (TOD) – várhatóan közép- és magas épületek csoportosulnak majd az állomások körül Kalihitól Ala Moanáig a következő években.Oʻahu más részein: A városi magon kívül jelentős fejlesztések zajlanak Nyugat- és Közép-Oʻahun a lakásigény kielégítésére. Kapolei-ben („Második város”) több projekt is új lakásokat biztosít. Az Ho‘opili mestertervezett közösség Ewában több ezer otthont épít szakaszosan (családi házak, sorházak és társasházak) az új vasútvonal mentén. 2025-re Ho‘opili új iskolákkal, parkokkal és kereskedelmi központokkal bővült, hogy támogassa növekvő lakosságát. Koa Ridge Közép-Oʻahun (Waipio környéke) egy másik nagy mesterterv, amely végül mintegy 3500 otthont, valamint egy faluközpontot és orvosi komplexumot hoz létre. Ezek a külvárosi fejlesztések általában piaci áras és néhány megfizethető árú egységet is tartalmaznak (bár a „megfizethető” Hawaii-on viszonylagos). Az új otthonok iránti kereslet ezekben a térségekben erős, gyakran sorsolásos rendszerrel értékesítik az új lakásokat.
A üdülőhelyek és szállodák terén, a Mandarin Orientalen túl, az egyik legjobban várt a lehetséges Atlantis Resort Ko Olinán (nyugat-Oʻahu). Ezt a projektet régóta tárgyalják – egy óriási üdülőhely akváriumokkal és vízi parkokkal –, de 2025-ig még nem kezdődött el az építkezés, és a státusza bizonytalan. Konkrétabbak a meglévő szereplők időmegosztásos és szállodai bővítései: a Disney Aulani Ko Olinán új szolgáltatásokat ad hozzá, a Hilton Hawaiian Village Waikikiben pedig új torony építését jelentette be a campusán. Szintén Waikiki közelében a Hawaiian Village’s Halekulani Corporation 2019-ben nyitotta meg a Halepuna Hotelt (a Halekulani butik testvérszállodája); bár 2025-ben nem új, a vendéglátóipari kínálat megújult részét képezi. Néhány régebbi Waikiki condo-hotel (mint az Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) felújításon esik át, hogy versenyképes maradjon. Egy másik érdekes fejlesztési irány bizonyos ingatlanok lakássá alakítása – például több kisebb waikiki szálloda vagy lakóépület átalakítását javasolták megfizethető lakássá a helyi lakosok számára, állami források felhasználásával (egyszerre növelve a lakásállományt és csökkentve az alacsonyabb kategóriájú turistaegységek számát).
A közösségi infrastruktúra oldalán a legnagyobb hír Honolulu 10+ milliárd dolláros vasúti közlekedési projektje (jelenleg „Skyline” néven fut). A vasút első szakasza 2023 közepén nyílt meg East Kapoleitől az Aloha Stadionig. A következő szakaszok, amelyek a repülőteret és a belvárosi Honolulut érik el, az évtized végéig épülnek. Ez a vasútvonal fejlesztéseket ösztönöz az állomások környékén: a város több TOD körzetet is átsorolt, hogy nagyobb sűrűségű lakó- és vegyes funkciójú projekteket támogasson olyan állomások közelében, mint Kalihi, Iwilei és Pearlridge. Például a Pearlridge állomás közelében épülő Kūʻono Marketplace nevű magasépület lakásokat és üzleteket hoz majd. Az állam is tervezi az Aloha Stadion (Halawa) területének újrahasznosítását egy vegyes funkciójú sport- és szórakoztató negyeddé lakásokkal – a projekt várhatóan 2026-ban indul, és akár 3 000 új lakóegységet is magában foglalhat ezen a területen. Ezek mind egy átfogó stratégia részei, amelynek célja, hogy a növekedést vasúttal elérhető központokba terelje, enyhítse a forgalmat, és lakásokat hozzon létre terjeszkedés nélkül.Összefoglalva, Honolulu fejlesztési folyamata rendkívül aktív, és jól láthatóan kettéválik: luxus városi lakóházak a belvárosban, valamint régóta hiányzó családi otthonok a nyugati oldalon. A közösség továbbra is aggódik a túlfejlesztés és az infrastruktúra terhelése miatt, így minden projekt komoly vizsgálat alá esik (például Kakaʻako lakói a kilátás és a zsúfoltság miatt emeltek kifogást). Az általános irány azonban az, hogy Honolulu inkább felfelé épít, nem kifelé, igyekszik a népesség- és lakásigényeket a korlátozott földterületen belül kielégíteni. Az évtized végére a városképen is látható lesz a változás – új, csillogó tornyok Kakaʻakóban és az Ala Moana mentén, új külvárosi falvak Nyugat-Oʻahun, és remélhetőleg egy vasúti rendszer, amely mindezt összeköti. Az ingatlanbefektetőknek és lakástulajdonosoknak érdemes figyelemmel kísérniük ezeket a fejlesztési trendeket, mivel ezek jelzik, hol koncentrálódhat a jövőbeni növekedés és értéknövekedés.
Befektetési lehetőségek és kockázatok
Hawaii ingatlanjai régóta biztonságos menedéknek számítanak a befektetők számára, és 2025-ben is kínálnak lehetőségeket – bár néhány új kockázatot is figyelembe kell venni.
Belföldi vs. nemzetközi vásárlók: Hagyományosan Oʻahu jelentős érdeklődést vált ki nemzetközi vásárlók (japán, kanadai, koreai, kínai) és az amerikai szárazföldi befektetők körében, a helyi vásárlók mellett. A járvány idején a nemzetközi vásárlók aktivitása a beutazási korlátozások miatt jelentősen visszaesett. 2024–2025-ben fokozatosan visszatérnek a külföldi vásárlók, különösen ahogy Japán turizmusa újraindul. Ugyanakkor az erős amerikai dollár és Japán gazdasági helyzete miatt a japán vásárlói hullám kisebb, mint az 1980-as években. A befektetői aktivitás nagy része most az amerikai szárazföldről érkezik – például kaliforniai technológiai vagyonból vagy intézményi alapokból, amelyek stabil eszközöket keresnek. A külföldi befektetés továbbra is kulcsfontosságú, különösen a társasházi szektorban: a UHERO szerint a szomszédos szigeteken a luxus társasházak vásárlóinak többsége nem helyi uhero.hawaii.edu. Oʻahun ez az arány alacsonyabb, de még mindig jelentős (sok waikiki társasház és Ko Olina ingatlan nem helyi tulajdonban van). A befektetők számára Honolulu vonzó eszköz: nagy kereslet, korlátozott kínálat és nemzetközi úti cél vonzereje.
Hozam és készpénzáramlás szempontjai: Az egyik kockázat a befektetők számára a alacsony hozamszint – a hawaii ingatlanok általában alacsonyabb bérleti hozamot kínálnak a szárazföldi befektetésekhez képest, a magas vételárak miatt. Egy honolului lakóingatlan-befektetés ma csak 3–4%-os éves bérleti hozamot hozhat a vételárra vetítve, ami a növekvő kamatlábak mellett negatív készpénzáramlást is jelenthet, ha hitelből finanszírozzák. Ugyanakkor sok luxus- és külföldi vevő készpénzes vásárló (különösen a felső kategóriában) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, így kevésbé érzékenyek a kamatlábakra, és inkább a hosszú távú értéknövekedésre és eszközdiverzifikációra koncentrálnak. Valóban, a luxuspiacon a készpénz a király – ez a trend várhatóan folytatódik luxurybigisland.com. Azok számára, akik bérbeadásban gondolkodnak, a jó környéken lévő családi házaknál folyamatos a bérlői kereslet (gyakran katonatisztek vagy vállalati áthelyezések miatt), és a jól menedzselt üdülőövezeti rövid távú bérletek továbbra is jövedelmezőek lehetnek (a Waikiki legális rövid távú egységei átlagosan magas kihasználtságot mutatnak). Emellett egyre nagyobb az érdeklődés az alternatív bérbeadási formák iránt, például a távmunkásoknak 3-6 hónapos „workation”-re történő bérbeadás iránt, amit néhány befektető már ki is próbál.
Fejlesztési és értéknövelő lehetőségek: A fejlesztők és értéknövelő befektetők lehetőséget látnak a elöregedett épületállományban. Honoluluban sok 1960-as–1980-as évekbeli társasház és lakóépület található, amelyeket fel lehetne újítani vagy át lehetne építeni. Például néhány emeletes lakóházat a belvárosi Honoluluban középmagas épületté lehetne alakítani, ha a szabályozás engedi, kihasználva a 7-es számú törvényt (honolului ösztönző kis, megfizethető bérlakás-projektekre). Emellett, mivel az állam most már engedélyezi a 2 ADU-t egy telken hiappleseed.org, egy befektető egy családi házas ingatlanhoz bérbe adható kisházakat adhat hozzá Oʻahu-n, hogy növelje a bevételt (feltéve, hogy a telek mérete és infrastruktúrája ezt lehetővé teszi). Továbbá érdeklődés mutatkozik a problémás szállodák lakássá alakítása iránt is – kisebb, régebbi szállodák, amelyek már nem versenyképesek, átalakíthatók munkavállalói lakásokká (állami támogatással). Ilyen például egy korábbi waikiki szálloda átalakítása Hale Kalele-vé (megfizethető családi lakások). Az ilyen kreatív újrapozícionálások jó hozamot hozhatnak, miközben lakhatási igényeket is kielégítenek.
Kockázatok – Gazdasági és Környezeti: A kockázatok oldalán a makrogazdasági tényezők jelentik a legnagyobb fenyegetést. Egy esetleges amerikai recesszió 2025 végén vagy 2026-ban lassíthatja a keresletet – kevesebb tehetős külföldi vásárol második otthont, óvatosabbak lehetnek a helyi vevők, és talán kevesebb turista érkezik (ami a vendéglátóipart érinti). Ez lefelé irányuló nyomást gyakorolhat mind az árakra, mind a bérleti díjakra, különösen a magasabb árkategóriákban vagy a nem alapvető második otthonok piacán. Ugyanakkor Hawaii történelmileg gyakran felülteljesít az országos recessziók idején az ingatlanértékek tekintetében, köszönhetően annak a folyamatos beáramlásnak, amelyet azok az emberek generálnak, akik itt akarnak élni vagy birtokolni egy darabot a paradicsomból. Egy másik kockázat a kamatlábak: ha a kamatok magasak maradnak vagy tovább emelkednek, a helyiek számára a megfizethetőség továbbra is nagyon nehéz – ez tovább csökkentheti az eladások volumenét, és végül korlátozhatja az árnövekedést. 2022–2023-ban láttuk, hogy a ~7%-os jelzáloghitelek milyen gyorsan lehűtötték a piacot.
Szabályozási kockázat is egy tényező. Hawaii döntéshozói egyre inkább próbálnak olyan intézkedéseket bevezetni, amelyek a helyiek javára szabályozzák az ingatlanpiacot – példák erre a tárgyalt üres lakások adója (amely pótdíjat vethet ki azokra az ingatlanokra, amelyek az év több mint felében üresek) honolulucitycouncil.org, vagy akár potenciálisan a bérleti díj szabályozás (jelenleg nincs napirenden, de bérlői csoportok már felvetették elméleti szinten). Bár Hawaii hagyományosan az ingatlantulajdonosi jogokat támogatja, a lakhatási válság merész ötleteket szül. Bármely ilyen intézkedés befolyásolhatja a befektetési hozamokat vagy stratégiákat (például egy üres lakásokra kivetett adó arra ösztönözhet néhány tulajdonost, hogy eladja vagy kiadja az ingatlant, ami hatással lehet a kínálatra). A befektetőknek érdemes figyelemmel kísérniük a jogszabályi változásokat mind megyei, mind állami szinten.
Klíma és biztosítás: Egyre növekvő aggodalom a klímaváltozás és a természeti katasztrófák kockázata, ami szigeti ingatlanok esetén különösen releváns. 2023-ban a Lahaina-i tűzvész Maui szigetén figyelmeztetés volt a tűzvész- és klímakockázatokra még Hawaiin is. A tengerszint emelkedése lassan jelentkező probléma, amely a következő évtizedekben érintheti az alacsonyan fekvő városrészeket, mint Waikiki, Mapunapuna és Ewa Beach. Már most is előfordul, hogy a King Tide áradások időnként elöntik Honolulu egyes utcáit. Ez növekvő biztosítási költségekhez és alkalmazkodási kiadásokhoz vezethet. Valójában a biztosítási díjak Hawaiin évente mintegy 15%-kal emelkednek a tengerparti ingatlanok esetében agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Egyes biztosítók szigorítják a hurrikán/szél elleni fedezetet, vagy magasabb önrészt követelnek. A befektetőknek, különösen azoknak, akik az óceán közelében vásárolnak, számolniuk kell ezekkel a költségekkel, és szükség esetén korszerűsíteniük kell az ingatlanokat az ellenálló képesség érdekében (tető megerősítése, épületek megemelése stb.). A jó hír, hogy Hawaii proaktív – például az új épületek szigorú hurrikánszabványoknak felelnek meg, és Waikikihez hasonló területeken szó van védőgátak és szivattyúk telepítéséről. Hosszú távon azonban a klímakockázat olyan tényező, amely a legsebezhetőbb helyeken befolyásolhatja az ingatlanértékeket, és minden kockázatértékelés részét kell, hogy képezze.
Befektetői kilátások: A magas belépési árak ellenére a hawaii ingatlan továbbra is vonzó hosszú távú befektetés. Portfólió diverzifikációt és jellemzően stabil értéknövekedést kínál; ahogy a mondás tartja: „nem csinálnak több földet Hawaiin.” Sok befektető generációkon átívelő megtartásként vagy jövőbeli nyugdíjtervként tekint rá (most megveszik, kiadják, később ott vonulnak nyugdíjba). Az előrejelzések mérsékelt növekedést jósolnak összeomlás helyett, így még azoknak is, akik 2025-ben a csúcson vásárolnak, jó esélyük van arra, hogy 2030-ra magasabb lesz az érték. A bérleti piac védőhálót nyújt – ha egy ingatlant nem tud eladni a kívánt áron, nagy eséllyel ki tudja adni, és fedezni tudja a költségeket Hawaii lakáskereslete miatt. Az új befektetők egyik kulcsa, hogy bölcsen válasszák meg a szegmenst. Az ultraluxus lakások ingadozóak lehetnek (külföldi vevőktől függenek) és magas fenntartási költségeik vannak (díjak/adók), míg a középkategóriás lakások (például 600 ezer dollár alatti lakás vagy 1 millió dollár alatti ház jó iskolakörzetben) mély helyi vevői és bérlői bázissal rendelkeznek, így talán alacsonyabb a kockázat. A kereskedelmi befektetések, mint a kis kiskereskedelmi központok vagy ipari raktárak szintén vonzóak, ha találni lehet ilyet, mivel ezekben a szektorokban szűk a kínálat. Összességében Hawaii erős hosszú távú alapokkal rendelkezik – vonzó életstílus, korlátozott földterület, és milliók, akik ott akarnak élni/látogatni –, de a befektetőknek figyelembe kell venniük a rövid távú ellenszelet, mint a kamatlábak, szabályozási változások, és hogy stratégiájuk illeszkedjen Hawaii egyedi piaci dinamikájához.
Övezeti és kormányzati szabályozási frissítések
A kormányzati politika kulcsszerepet játszik Honolulu ingatlanpiacán, különösen most, amikor a vezetők a magas lakhatási költségekkel és a fejlesztési nyomással küzdenek. Íme néhány fontos, közelmúltbeli övezeti és szabályozási frissítés, amelyek hatással vannak az ingatlanpiacra:
- Melléképületek (ADU) bővítése: 2024-ben az állami törvényhozás elfogadta a SB 3202 (39. törvény) nevű úttörő jogszabályt, amely lehetővé teszi akár két ADU elhelyezését egy lakóövezeti telken államszerte hiappleseed.org hiappleseed.org. Ezt megelőzően Honolulu egy ADU-t (nagymama-lakást) engedélyezett bizonyos telkeken; most a tulajdonosok akár két további kis lakóegységet is hozzáadhatnak, ha az infrastruktúra engedi. Ez gyakorlatilag sok egycsaládos lakónegyedet felminősít, hogy több lakást tudjon befogadni. Ugyanakkor Honolulu városi tanácsa aggályokat fogalmazott meg az infrastruktúra terhelése miatt, és próbált visszalépni (a helyi tisztviselők nem szeretik, ha az állam felülírja a megyei övezeti szabályokat). A törvény meghagyja a megyei jóváhagyási jogkört eseti alapon, így a végrehajtás folyamatban van. Ha elfogadják, ez fokozatosan növelheti a bérleti kínálatot és a többgenerációs lakhatási lehetőségeket a szigeten.
- Kereskedelmi ingatlanok lakóingatlanokká alakítása: Az ADU-k mellett a HB 2090 (37. törvény, 2024) is elfogadásra került, amely lehetővé teszi, hogy kereskedelmi célra kijelölt ingatlanokat lakócélokra használjanak hiappleseed.org. Ez kifejezetten az üres irodaházakat és bevásárlóközpontokat célozza – megkönnyítve a tulajdonos számára, hogy például egy üres kereskedelmi épületet lakássá vagy társasházzá alakítson. Várhatóan Honolulu kijelöli majd azokat a helyszíneket (talán Downtown, Iwilei, Kaimuki egyes részei stb.), ahol ez segíthet a lakásállomány bővítésében. A zónázási szabályokat módosítani kell a parkolás, lakásméret stb. kezelésére, de ez a politika kreatív megközelítést jelez a lakásépítés és az alulhasznosított területek élénkítése érdekében.
- Megfizethető lakhatási ösztönzők (Honolulu 3. számú törvényjavaslat): Megyei szinten Honolulu polgármestere, Rick Blangiardi aláírta a 3. számú törvényjavaslatot (2024), amely megerősíti a megfizethető bérlakások fejlesztésének ösztönzőit sachihawaii.com. Kibővíti az ingatlanadó-mentességeket és bizonyos díjak elengedését a minősített projektek esetében (amelyek lakásokat különítenek el alacsony jövedelmű bérlők számára). A törvényjavaslat egyszerűsíti az engedélyezési folyamatot is ezeknél a projekteknél (90 napos átfutási időt célozva). A cél, hogy a magánfejlesztőket több munkaerő-lakás építésére ösztönözzék. Hawaii magas építési költségei miatt ezeket az ösztönzőket szükségesnek tartják ahhoz, hogy a projektek megvalósuljanak. Ennek eredményeként néhány új alacsony jövedelmű és „résjövedelmű” bérlakás-projektet jelentettek be Honolulu belvárosában és Nyugat-Oʻahu területén, gyakran köz- és magánszféra együttműködésével.
- „Üres lakások” adó javaslat: 2024-ben a honolului tanácstagok benyújtották a 46. számú törvényjavaslatot, amely üres lakások adóját vezetné be – olyan lakóingatlanokra kivetett díjat, amelyek az év több mint felében üresek honolulucitycouncil.org. Ez Vancouver adóját mintázza, és célja, hogy ösztönözze a befektetőket az üresen álló lakások bérbeadására, vagy adót fizessenek, amelyből lakásprogramokat finanszíroznak. Az ötlet vitatott az ingatlantulajdonosok körében, de a támogatók szerint Honolulu mintegy 34 000 üres lakóegysége (köztük nyaralók vagy befektetési célú ingatlanok) helyi lakhatási forrásként hasznosítható. 2025-ben ez a javaslat még vitatott; ha végül elfogadják, enyhén növelheti a hosszú távú bérlakás-kínálatot és bevételt generálhat a megfizethető lakhatás számára. Ez azt jelzi, hogy Hawaii erősebb intézkedéseket fontolgat a lakásüresedés és spekuláció kezelésére.
- Rövid távú bérbeadás szabályozása: Egy jelentős szakpolitikai változás volt a 22-7-es rendelet (41-es törvényjavaslat), amelyet 2022-ben fogadtak el, és 2023-ban lépett teljesen hatályba. Ez a rendelet megtiltja a rövid távú bérbeadásokat (90 napnál rövidebb tartózkodás) Oʻahu legtöbb lakóövezetében, kivéve a kijelölt üdülőövezeteket (mint például Waikiki egyes részei, Ko Olina, Turtle Bay). Emellett fokozta az ellenőrzést és növelte a bírságokat az illegális nyaraló bérbeadások esetén. Ez azonnali hatással járt: több ezer Airbnb/VRBO egység bezárt vagy hosszú távú bérbeadássá alakult át. A rendeletet megtámadták a bíróságon, de nagyrészt helybenhagyták (egy módosítással, amely lehetővé tette a 30 napos bérbeadást a pereskedés ideje alatt, de ez hamarosan valószínűleg 90 napra emelkedik). A szabályozás célja, hogy a lakásokat visszajuttassa a helyieknek, és csökkentse a látogatók hatását a lakónegyedekre. Az ingatlanpiac szempontjából ez azt jelenti, hogy az üdülőövezeteken kívüli ingatlanok elveszítették a rövid távú bérbeadásból származó bevételi lehetőséget, ami enyhítheti azoknak a lakásoknak vagy házaknak az értékét, amelyeket nyaralóként hirdettek. Ezzel szemben az üdülőövezeteken belüli ingatlanok (például Waikiki condotelei) értékesebbé váltak, mivel szinte monopóliumot élveznek a legális nyaraló bérbeadásban. A város továbbra is aktívan ellenőriz, és úgy tűnik, ez a szabályozás marad, ami sok lakóingatlan befektetési számításait átalakítja.
- Övezeti besorolás és átsorolási kezdeményezések: Honolulu városa és megyéje frissíti a Oʻahu Általános Tervét és a környéki TOD terveket. Az új vasútállomások környékén nagyobb sűrűségű övezeti besorolás változások történtek. Például Kalihi és Iwilei állomások körül a város középmagas lakóházakat és vegyes használatot ösztönöz. Olyan városrészekben, mint Ala Moana, egy speciális Ala Moana TOD Terv lehetővé teszi a magas épületeket közösségi előnyökért cserébe. Kakaʻako, amely a Hawaii Közösségi Fejlesztési Hatóság (HCDA) joghatósága alá tartozik, továbbra is jóváhagyja az új tornyokat a mesterterv szerint. Eközben némi lakossági ellenállás tapasztalható olyan területeken, mint Windward Oʻahu vagy az Északi Part, ahol a lakosok ellenzik a fejlesztést növelő övezeti változtatásokat. Kelet-Honoluluban például javaslat született arra, hogy bizonyos kereskedelmi övezetekben lakásokat is engedélyezzenek (lakásépítés céljából), de ez ellenállásba ütközött. A minta: a városi mag és Nyugat-Oʻahu növekedésre van kijelölve, míg a vidéki és kialakult kertvárosi területek védettek maradnak az övezeti szabályozás által. Ahogy nő a lakásigény, várhatóan további viták lesznek az övezeti szabályok módosításáról – beleértve a magassági korlátok emelését vagy a parkolási követelmények csökkentését –, különösen a lakáshiány sürgető helyzete miatt.
- Infrastruktúra és klímapolitikák: 2025-ben az állam és a város is klímaellenálló képességet integrál a fejlesztési szabályokba. Például az új partvonal-visszahúzási szabályok (16-os törvény, 2020) előírják, hogy az épületek távolabb legyenek a parttól a tengerszint emelkedésének figyelembevételével. Honolulu infrastrukturális fejlesztéseket tervez, például csatornázási fejlesztéseket és viharelvezetési díjat – ezek befolyásolhatják a fejlesztések ütemezését és költségeit. Az állam a fenntartható turizmus irányába is lépéseket tesz: bevezettek egy „Zöld Díj” törvényjavaslatot, amely a látogatókat környezetvédelmi hozzájárulás fizetésére kötelezné, és bár ez nem közvetlenül ingatlanpolitika, a turizmus hatásainak elismerése befolyásolhatja a jövőbeli üdülőfejlesztési engedélyeket, vagy több enyhítő intézkedést követelhet meg a fejlesztőktől.
Összefoglalva, Honolulu szabályozási környezete aktívan változik a lakhatás megfizethetőségének és fenntarthatóságának érdekében. A tendencia az, hogy több lakás építését ösztönzik (felzónázással és kedvezményekkel), miközben kezelik a turizmus és a távollévő tulajdonosok hatásait. Az ingatlanpiaci szereplők számára kulcsfontosságú, hogy naprakészek legyenek ezekkel a szabályozási változásokkal kapcsolatban – ezek jelentősen befolyásolhatják az ingatlanok értékét és az engedélyezett felhasználásokat. Eddig az olyan intézkedések, mint az ADU bővítése és a TOD felzónázás, fejlesztéspárti hozzáállást jeleznek a kínálat növelése érdekében, míg az olyan lépések, mint a rövid távú bérbeadás tilalma és a lehetséges üresen álló ingatlanokra kivetett adó, a helyi lakhatás előtérbe helyezését mutatják. Ezen intézkedések egyensúlya fogja alakítani Honolulu ingatlanpiacát a következő években.
Legjobban teljesítő és feltörekvő városrészek
Honolulu ingatlanpiaca sokszínű városrészekből áll, amelyek mindegyikének megvannak a maga trendjei. Íme néhány a legjobban teljesítő és feltörekvő területek közül 2025-ben:
- Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Ahogy már említettük, Kakaʻako új luxuslakásokkal virágzik, így ez a legdinamikusabban fejlődő városrész. Gyorsan a felső kategóriás vásárlók első számú választásává vált, akik városi kényelmet keresnek – hasonlóan Honolulu Manhattanjéhez vagy Miami belvárosi életéhez. Az olyan új épületekben, mint a Waiea, Anaha (néhány éve készült el) és a készülő Kalae, a lakások rendszeresen több millió dollárért kelnek el. A környék átalakulása (új élelmiszerboltok, parkok, művészeti installációk) nagyon vonzóvá tette. Ennek eredményeként Kakaʻako erős áremelkedést tapasztalt az elmúlt évtizedben, és továbbra is felülmúlja sok más városrészt mind az árnövekedés, mind az eladások volumene terén. A szomszédos Ala Moana, ahol kissé régebbi lakások és a bevásárlóközpont található, szintén megújult érdeklődést élvez, különösen, hogy a vasútvonal végállomása is itt lesz. Befektetési kilátások: Pozitív, bár főként a lakáspiacon; a tehetősebb vásárlók és befektetők menedéke, egyes lakásokat pied-à-terre-ként vagy hosszú távú bérleményként használnak, tehetős bérlőket célozva.
- Waikiki: Waikiki Honolulu turisztikai központja és egyedülálló lakáspiaca. Itt megtalálhatók a condotelek, lakóingatlanok és felső kategóriás hotelrezidenciák (mint például a Ritz-Carlton Waikiki) keveréke. Waikiki ingatlanpiaca jól teljesített a járvány előtti időszakban a nyaraló bérbeadásból származó bevételi lehetőségek miatt. Az új szabályokkal Waikiki azon kevés helyek egyike, ahol a rövid távú bérbeadás továbbra is legális, így bizonyos épületek (amelyek üdülőövezetben vannak) továbbra is befektetési gócpontok. Az ingatlanok teljesítménye itt változó: a luxuslakások, mint a Trump Tower Waikiki vagy a Ritz-Carlton, erősen tartják értéküket (különösen a nemzetközi vásárlók körében népszerűek), míg néhány régebbi, lépcsőházas társasház stagnál. Waikiki vonzereje továbbra is töretlen – gyalog elérhetőek a híres strandok, éttermek és szórakozási lehetőségek. Ahogy a turizmus visszatér, a legális nyaraló lakások bérleti hozama ismét emelkedik. Így Waikiki továbbra is „régi, de jó” választás a befektetők számára, bár a leendő vásárlóknak tisztában kell lenniük azzal, hogy melyik épületben milyen használat engedélyezett.
- Kahala & Diamond Head (Kelet-Honolulu): Ez Honolulu klasszikus luxus lakóövezete – tengerparti villáiról és csendes utcáiról ismert. Kahala különösen olyan, mint Oʻahu Beverly Hills-e. Az elmúlt években ugrásszerűen megnőtt az ultra-luxus eladások száma (több tranzakció is 10 millió dollár felett, a 2025-ös rekord 65 millió dolláros eladás hicentral.com igazán aláhúzza elit státuszát). Kahala piaca nagyon kínálatszegény; évente csak néhány ház cserél gazdát. Az árak rekordmagasak (a nem tengerparti házak mediánja gyakran 2–4 millió dollár, a tengerpartiak könnyedén 10 millió dollár felett). A Diamond Head és Black Point területek hasonlóan felső kategóriásak. Ezek a környékek stabilan teljesítenek – értékük ritkán csökken jelentősen, még visszaesések idején sem, presztízsük és ritkaságuk miatt. Befektetők számára ezek jellemzően hosszú távú megtartásra vagy örökségi vásárlásra alkalmasak (a bérleti hozam alacsony, mivel egy 5 millió dolláros kahalai házat nem lehet arányosan magas bérleti díjért kiadni, de az értéknövekedés és a presztízs hajtja az értéket). Ezeket a környékeket a értékmegőrzés és prémium árak szempontjából csúcsteljesítőnek soroljuk, bár nem „feltörekvőnek”, mivel már jól bejáratottak.
- Hawaiʻi Kai (Kelet-Honolulu): Egy kertvárosi tengerparti közösség, Hawaii Kai következetesen az egyik legkeresettebb családi környék. Jó iskolák, kikötőparti otthonok és vásárlási lehetőségek teszik népszerűvé a helyi szakemberek és katonai vezetők körében. „Jól teljesítő” abban az értelemben, hogy a kínálat korlátozott (véges, tervezett terület), a kereslet pedig stabil, így az árak folyamatosan emelkednek. Az egycsaládos házak medián ára itt most kb. 1,3–1,5 millió dollár, a sorházaké 700 ezer–1 millió dollár között. A befektetők szeretik Hawaii Kait hosszú távú bérlők miatt (kicsit messze van a belvárostól, így kevésbé vonzó a turistáknak, inkább a helyieknek). Nagyobb új fejlesztés nincs tervben (Hawaii Kai gyakorlatilag beépült), ami kedvez a meglévő ingatlanok értékének.
- Mililani (Közép-Oʻahu): Mililani, beleértve Mililani Mauka-t is, egy mestertervezett közösség, amely családbarát hangulatáról, jó iskoláiról és viszonylagos megfizethetőségéről ismert (Honoluluhöz képest). Évek óta legnagyobb forgalmú városrész – sok katonacsalád vásárol vagy bérel itt, a bázisok közelsége miatt. Mililani piaca erős; még a 2023-as lassulás idején is jól keltek el a házak, ha megfelelően árazták őket. A környék kicsit távolabb van a várostól, de hűvösebb éghajlatot (fennsíki) és kertvárosi kényelmet kínál. Nem igazán „feltörekvő” (az 1980-as évek óta népszerű), de következetesen Oʻahu egyik legkeresettebbje. Új munkahelyi központok, mint a Konēwai (Honolulu vasúti üzemeltetési központ) sincs messze, és a vasút második szakasza is közel lesz Mililani széléhez (Leeward Community College/Pearl Highlands parkolóval), így a közlekedés javulni fog. Várhatóan Mililani továbbra is csúcsteljesítő marad a középkategóriás piacon, vonzó lesz mind a helyi, mind a szárazföldi vevők számára, akik „igazi lakónegyed” hangulatra vágynak.
- Ewa-síkság & Kapolei (Nyugat-Oʻahu): Ez a régió Oʻahu növekedési frontvonala. Az elmúlt évtizedben tízezrek költöztek ide új lakások miatt. Kapolei-t különösen Oʻahu „második városaként” hirdetik, saját belvárossal, kormányzati irodákkal, bevásárlóközpontokkal és vasútvonallal. Egy ideig a befektetők elkerülték a környéket a hosszú ingázás miatt, de ahogy több munkahely és részben megnyílt a vasút, az érdeklődés megnőtt. A lakásárak Kapolei/Ewa térségében alacsonyabbak, mint Honoluluban (a medián házár ~900 ezer dollár 2025-ben, szemben a sziget szintű 1,1 millióval), így vonzó első lakásvásárlóknak és befektetőknek, akik újabb építésű ingatlant keresnek. Az olyan környékeken, mint Ocean Pointe, Hoakalei és Kapolei-Mehana sok az új építés, és ezek a legkeresettebbek. Az egyetlen óvatosságra intő jel: ahogy a készletadatok mutatják, Ewában 2024–25-ben megugrott a hirdetések száma hicentral.com, ami némi túlkínálatra utal, mivel sok hasonló ház egyszerre került piacra. Hosszú távon azonban, ahogy Oʻahu népessége nő (vagy akár csak átrendeződik), Nyugat-Oʻahu lesz az, ahol a legtöbb új kínálat megjelenik – tehát „feltörekvő” abban az értelemben, hogy egyre jelentősebbé válik. Befektetők számára az egycsaládos bérlemények itt jól teljesíthetnek családok körében (különösen a közeli katonai bázisok miatt, mint Schofield és Hickam, H-1/H-2-n keresztül). Emellett Kapolei növekvő kiskereskedelme és egy lehetséges jövőbeli egyetemi campus (a UH West Oʻahu bővül) azt jelenti, hogy önellátó várossá válik, ami tovább növelheti a keresletet.
- Kalihi–Palama & Iwilei (Városi Honolulu): Ezek régebbi, a belvárostól nyugatra fekvő negyedek, amelyek hagyományosan munkásosztálybeli és ipari területek voltak. Feltörekvőnek számítanak, mivel a város nagy terveket sző ide a közlekedésorientált fejlesztés (a vasútvonal több állomással is áthalad itt) keretében. Szó van vegyes funkciójú projektekről, megfizethető lakásokról, sőt az Oʻahu Közösségi Javítóintézet (börtön) áthelyezéséről is, hogy fejlesztésre szabaduljon fel terület Kalihiben. Néhány fejlesztő már most is telkeket vásárol ezen a környéken, bízva a fellendülésben. Az ingatlanárak jelenleg viszonylag alacsonyak, így ha megvalósul az átépítés, van lehetőség értéknövekedésre. Ez hosszabb távú befektetés, mivel infrastrukturális fejlesztésekre van szükség, de 2030-ra jelentős átalakulást láthatunk Kalihiben (hasonlóan ahhoz, ahogy Kakaʻako átalakult a 2010-es években).
- North Shore & Windward „Életstílus” területek: Oʻahu North Shore-ja (Haleʻiwa, Pupukea) és a Windward-part (Kailua, Kāneʻohe) továbbra is rendkívül keresettek életstílusuk miatt – szörfös városkák és nyugodt közösségek. Kailua különösen nagy áremelkedést tapasztalt a járvány idején (távmunkások paradicsoma). Ezeken a piacokon kissé csökkent a forróság (kevesebb licitháború), de még mindig Oʻahu legdrágábbjai közé tartoznak Honolulun kívül. Kailua medián házára rendszeresen meghaladja az 1,3 millió dollárt, és a kínálat továbbra is szűkös, mivel új fejlesztések gyakorlatilag nem lehetségesek (a közösségi ellenállás erős). Ezek a területek „legjobban teljesítők” hosszú távú vonzerejük szempontjából – az ingatlanok tartják az értéküket, és gyakran csak nőnek. Nem „feltörekvők” (már régóta prémium helyek), de érdemes megemlíteni őket, mivel gyakran meghaladják az általános piaci trendeket (Kailua áremelkedése sok évben meghaladta Honolulu átlagát).
Szakértői előrejelzések és prognózisok 2030-ig
Mit tartogat a jövő Honolulu ingatlanpiaca számára? Az előrejelzések a 2020-as évek hátralévő részére mérsékelt növekedési időszakot vetítenek előre, amelyet Hawaii állandó kereslet-kínálat egyensúlyhiánya támaszt alá. Íme néhány kulcsfontosságú prognózis és szakértői várakozás:
- Ingatlanárak alakulása: Az évtized eleji szédítő emelkedés (és a 2023-as rövid korrekció) után a várakozások szerint Honolulu ingatlanárai mérsékelt ütemben fognak növekedni 2030-ig. Több ingatlanpiaci elemző szerint Oʻahu medián lakásárai évente 1%–3% közötti mértékben emelkedhetnek az évtized második felében luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Ez azt jelentené, hogy Honolulu megyében az egylakásos házak medián ára 2030-ra valahol 1,3–1,4 millió dollár körül alakulhat (2025-ben kb. 1,1 millió dollárról), a lakások mediánja pedig talán 550–600 ezer dollár körül (2024-ben 515 ezer dollárról hicentral.com). Ezek természetesen becslések – a tényleges eredmények a kamatlábaktól és a gazdasági folyamatoktól függenek –, de a konszenzus lassú növekedést, nem pedig újabb fellendülést vár. Ennek egyik oka: a kamatlábak várhatóan nem térnek vissza a 2021-es árrobbanást előidéző rendkívül alacsony szintre, így a vevői erő visszafogottabb lesz. Ugyanakkor a korlátozott kínálat és a magas építési költségek árpadlót biztosítanak. Még ha a kereslet gyengül is, Hawaii lakáshiánya megakadályozza a túlkínálatot. Valójában a Hawaii Gazdaságfejlesztési, Üzleti és Turisztikai Minisztérium (DBEDT) előrejelzése szerint Honolulu megyének 2035-ig körülbelül 13 500–24 000 új lakóegységre lesz szüksége (a népességi trendektől függően) a kereslet kielégítéséhez files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Ez évente körülbelül 1 300–2 400 lakóegységet jelent – ilyen építési ütemet történelmileg nehezen tudunk teljesíteni. Ez a hiány arra utal, hogy a lakások továbbra is szűkösek lesznek, ami fenntartja az értéküket.
- Bérleti díjak és hozam kilátások: A bérleti díjak Honoluluban várhatóan tovább emelkednek fokozatosan, különösen, ha a lakásvásárlás sokak számára elérhetetlen marad. 2030-ra egy jelenleg 2 300 dollárért bérelhető egyszobás lakás bérleti díja akár 2 700–2 800 dollár is lehet (feltételezve kb. 2%-os éves növekedést). Bár ez nem óriási ugrás, tovább súlyosbítja a megfizethetőségi problémát. A Honolulu Ingatlanközvetítői Testület és a UHERO arra számítanak, hogy az üresedési ráta alacsony marad, és minden új kínálatot (ADU-kból vagy új bérleményekből) felszív a felgyülemlett kereslet. Befektetői szemszögből tehát a bérbeadott ingatlanok továbbra is stabil jövedelmet biztosíthatnak, és akár kissé jobb hozamot is, ha valaki a mai árakon vásárol és rögzíti a kamatot (ha a kamatok néhány éven belül stabilizálódnak vagy csökkennek, a refinanszírozás javíthatja a cash flow-t). Egy másik tényező: 2030-ra a nagy létszámú millenniumi korosztály már családalapítási életszakaszban lesz, ami növelheti a háztartásalapítások számát (ami jó a lakáskeresletnek) – bár ezt részben ellensúlyozza, hogy néhány helyi millenniumi elhagyja Hawaiit a költségek miatt. Összességében a bérleti díjak növekedése követi majd az inflációt, vagy akár kissé meghaladja azt, és Honolulu várhatóan továbbra is az 5 legdrágább amerikai bérleti piac között marad.
- Kereskedelmi szektor előrejelzések: Az irodai ingatlanok iránti kereslet várhatóan stabil marad vagy enyhén csökken, mivel a hibrid munkavégzés továbbra is fennmarad. A Colliers előrejelzése szerint a honolului irodai üresedési ráta a következő években az alacsony-közepes tizenpár százalékos tartományban mozoghat – ez sokkal jobb, mint a szárazföldi városokban, de nem is szigorodik jelentősen. Elképzelhető egy egyensúlyi helyzet, ahol néhány régebbi épületet kivonnak a forgalomból átalakítás céljából, és a cégek optimalizálják a területüket. A kiskereskedelmi ingatlanok erősek maradhatnak, amíg a turizmus és a helyi fogyasztás egészséges. Hawaii kiskereskedelmi bérleti díjai mérsékelten emelkedhetnek, az üresedési ráta pedig alacsony maradhat (~5% vagy kevesebb) 2030-ig, hacsak nem következik be nagyobb recesszió. A kiskereskedelmi fejlesztések főként a növekedési területek (Nyugat-Oʻahu, esetleg új kiskereskedelem a TOD projektekben) környéki lakónegyedekre koncentrálódnak majd. Az ipari ingatlanok szinte teljesen telítettek – még 2030-ra is, hacsak nem fejlesztenek új ipari parkot (amihez politikai akarat kellene a terület átminősítéséhez), az üresedési ráta rendkívül alacsony marad. Így az ipari bérleti díjak 2030-ra várhatóan jelentősen magasabbak lesznek (az infláció és a szűkösség könnyen 20-30%-kal a mai szint fölé tolhatja őket). A szállodák esetében az előrejelzés optimista: 2030-ra várhatóan a hawaii turizmus teljesen helyreáll, sőt, meghaladja a 2019-es rekordokat is. Az állam hivatalos előrejelzése szerint a látogatók száma évente néhány százalékkal nő, és az évtized végére meghaladja a 10 milliót évente. Ez magasan tartja majd a szállodai kihasználtságot, és akár új szállodai projektek (vagy meglévők bővítése) is indokolttá válhatnak. A szállodai értékek ennek megfelelően emelkedhetnek, különösen, ahogy az intézményi befektetők egyre inkább stabil befektetésként tekintenek a Hawaii-hoz hasonló üdülőhelyekre.
- Befektetői hangulat: Egy helyi ingatlanszakértők és a Pacific Asia Center for Entrepreneurship által végzett felmérés általános optimizmust jelez, miszerint a hawaii ingatlanpiac felül fogja múlni az inflációt, de nem várható buborékszerű növekedés a következő 5 évben. Hawaii gazdasága mérsékelt növekedési pályán van (~1,5–2% GDP-növekedés) brevitas.com, ami támogatja az ingatlanpiacot, de nem utal túlhevülésre. Összeomlás nem várható – különösen, mivel azok a tényezők, amelyek gyakran megelőzik a válságokat (túlzott kínálat, spekulatív hitelezés stb.) jelenleg nagyrészt hiányoznak Hawaiin. A hitelezési feltételek továbbra is szilárdak, az építkezések korlátozottak. Emellett sok tulajdonos alacsony kamatozású jelzáloghitellel rendelkezik, így nem kényszerülnek eladásra. Elképzelhető egy plató forgatókönyv, ha a kamatok magasan maradnak: az eladások lassulnak, az árak néhány évig stagnálnak (ahogy ez 2018–2019-ben is történt). Jelentős árcsökkenés azonban valószínűtlen, hacsak nem következik be súlyos külső sokk (pl. geopolitikai válság, amely leállítja az utazást, vagy egy hatalmas, várakozáson felüli kamatemelés).
- Történelmi perspektíva: Történelmileg Hawaii ingatlanpiaca nagyjából az USA-éval párhuzamos ciklusokban mozog, de enyhébb kilengésekkel (kivéve az 1990-es évek japán buborék kipukkanását, amely évtizedes visszaesést okozott Hawaiin). Például a 2008-as globális pénzügyi válság után Honolulu árai csak kb. 10–15%-ot estek, és 2013-ra helyreálltak, míg sok amerikai piacon 30% feletti volt a visszaesés. Az 1990-es években Hawaiin valóban elhúzódó visszaesés volt (~1991–2000 között stagnáltak az árak) a japán befektetések kivonulása miatt. Megtörténhet-e hasonló 2030-ig? Japán befolyása ma már kisebb, és a kontinentális USA kereslete sokkal meghatározóbb. Hacsak nem tapasztalunk jelentős, hosszú távú vonzerő-csökkenést (ami csak akkor következhetne be, ha például a klímaváltozás súlyosan érintené a szigeteket, vagy a távmunka drasztikusan csökkentené a második otthon iránti igényt), a honolului ingatlanpiacnak el kell kerülnie a drasztikus kilengéseket. Ha valami, akkor az éghajlat és a fenntarthatóság 2030-ra már értéknövelő tényező lehet: a biztonságos zónákban (árvízveszélyen kívül) lévő ingatlanok prémiumot érhetnek a sérülékeny tengerparti területekkel szemben, ahogy nő a tudatosság. Ezek a hatások azonban valószínűleg fokozatosak lesznek.
- Népesség és lakáskereslet: Hawaii népesség-előrejelzései viszonylag stagnálnak – az állam lakossága az elmúlt 5 évben 1,42–1,45 millió fő között mozgott. A DBEDT előrejelzése lassú növekedést jelez előre (talán 2030-ra ~1,5 millió főt érhet el államszerte, főként Oʻahu-n) brevitas.com. Még stagnáló népesség mellett is lakáshiány van Hawaiin, mivel a háztartások mérete csökken, és sok helyi fiatal felnőtt a szüleivel él a lakáshiány miatt. Így még a stabil népesség is új lakáskeresletet teremt (a háztartások kialakulásán keresztül). A lakáskeresleti tanulmány 2025-2035-re azt mutatja, hogy Honolulunak átlagosan évi 1 874 új lakásra van szüksége (a forgatókönyvek középértéke) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, ami meghaladja a jelenlegi építési ütemet. Ha a politikai intézkedések sikeresen növelik az építkezések számát (például évente 1 500 lakás épülne a jelenlegi ~1 000 helyett), az lassan enyhíthetné az árnyomást. Ha viszont nem, a szorítás folytatódik. A legvalószínűbb forgatókönyv valahol a kettő között van – némi növekedés a lakásépítésben az új törvényeknek köszönhetően, de nem tömegesen. Ezért 2030-ra várhatóan Honolulu továbbra is magas árú, kínálatban korlátozott piac marad, remélhetőleg valamivel több lakáskínálattal és lehetőséggel, mint ma.
Lényeg: 2030-ig a szakértők további stabilitást és fokozatos növekedést jósolnak a honolului ingatlanpiacon. Ez egy ellenálló piac – a korlátozott földterület és a globális vonzerő védelmet nyújt. Bár valószínűleg nem lesznek kétszámjegyű éves növekedések, mint 2022 elején, a tulajdonosok ésszerűen számíthatnak arra, hogy ingatlanjaik értéke idővel mérsékelten növekszik, a befektetők pedig folyamatos keresletre számíthatnak a bérleti és kereskedelmi ingatlanok iránt. A döntéshozók számára a kihívás az lesz, hogy ezt a növekedést úgy irányítsák, hogy az a lakosok javát szolgálja (megfizethetőbb lakások), miközben megőrzik a piac erejét. Ha a jelenlegi trendek folytatódnak, 2030-ra Honolulu továbbra is az ország egyik legkívánatosabb (és legdrágább) lakóhelye marad, ingatlanjai pedig prémium értéket képviselnek, ami tükrözi a szigeti gazdaság és életmód egyediségét. Ahogy egy helyi közgazdász fogalmazott: Hawaii ingatlanpiaca nem hullámvasút – inkább olyan, mint egy egyenletes emelkedés a Diamond Head-en: néha meredek, néha lapos, de mindig szilárd alapokon nyugszik. luxurybigisland.com luxurybigisland.com
Források:
- Honolulu Ingatlanügynökök Testülete – Havi Piaci Jelentések (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
- Honolulu Ingatlanügynökök Testülete – Történelmi Értékesítési Adatok hicentral.com hicentral.com
- Zillow Kutatás – Honolulu Lakáspiac Statisztikák (2025) zillow.com zillow.com
- Hawaii Üzleti, Gazdaságfejlesztési és Turisztikai Minisztérium (DBEDT) – Turizmus és Lakásjelentések dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
- Hawaii Közrádió – Interjú az Irodapiacról, Colliers (2025. augusztus) hawaiipublicradio.org
- Colliers & CBRE – Oʻahu Kereskedelmi Piaci Kiemelések (2024) colliers.com brevitas.com
- Brevitas Hawaii Kereskedelmi Ingatlan Kilátások (2025) brevitas.com brevitas.com
- Ügynökségi bérlések – Honolulu bérleti piac előrejelzései 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
- Hawaiʻi Appleseed – Megfizethető lakhatás jogalkotási frissítés (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
- Luxury Big Island (Harold Clarke) – Hawaii lakáspiac előrejelzés 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com
