Globális ingatlanhullámvasút: 2025 októberének hihetetlen piaci mozgásai leleplezve

• A világszintű piacok fellendülnek: Három év stagnálás után „a globális ingatlanpiacok óvatos fellendülés jeleit mutatják, mivel a kamatlábak enyhülése visszahozza a fellendülés egyes feltételeit” bloomberg.com. A főbb konferenciaadatok és indexkövetők (LightBox) megerősítik a harmadik negyedév végi fellendülést: a LightBox amerikai kereskedelmi ingatlanaktivitási indexe 116,8-ra ugrott szeptemberben (2025 legmagasabb értéke), az augusztusi 104,4-ről, mivel az ingatlanhirdetések havi szinten 25%-kal nőttek prnewswire.com prnewswire.com. A LightBox jelentése szerint kb. 26 milliárd dollár értékben zártak le kereskedelmi ügyleteket az USA-ban szeptemberben (2025 legforgalmasabb hónapja), a nagy tranzakciók (+17–26%) jelentősen emelkedtek prnewswire.com. A befektetők megjegyzik, hogy az enyhe Fed kamatcsökkentés (25 bázispont szeptember 17-én) és a „javuló kamatkilátások” segítették ezt a fellendülést prnewswire.com federalreserve.gov.
• Az amerikai lakáspiac továbbra is lanyha: a 30 éves jelzáloghitelek kamata október elején 6,3% körül mozgott realestatenews.com. Az új lakáslisták szerény növekedést mutattak (+2–3% éves összevetésben) realestatenews.com, de a vevői kereslet továbbra is visszafogott: a függőben lévő eladások ~1%-kal csökkentek éves szinten realestatenews.com. A jelzáloghitel-kérelmek száma szeptember végén visszaesett, az eladók pedig gyakran csökkentik az árakat (egy San Antonió-i ingatlan 15 000 dollárral a meghirdetett ár alatt kelt el, ráadásul extra háztartási gépekkel realestatenews.com). Az amerikai kormány részleges leállása (2025. október) késleltette a gazdasági jelentéseket és sok otthon esetében az árvízbiztosítást is, ami tovább hűtötte a piacot realestatenews.com realestatenews.com. A közgazdászok szerint a jelenlegi „kiváró” jelzálogkamatok (és a növekvő bizonytalanság) távol tartják a vevőket realestatenews.com. Az elemzők (JP Morgan stb.) arra számítanak, hogy az amerikai lakásárak növekedése nagyon alacsony marad (2025-ben 2–3% körül), ha a kamatok magasan maradnak.
• Kanada – lassuló ütem: A Kanadai Jegybank 2,50%-ra csökkentette az irányadó kamatot szeptember 17-én bankofcanada.ca (egy globális kamatcsökkentési hullámot követően). A kereskedelmi ellenszél ellenére a kanadai lakáspiac viszonylag ellenállónak bizonyult: a GDP 1,5%-kal csökkent a második negyedévben (vámok és export miatt), de „a fogyasztás és a lakáspiaci aktivitás egészséges ütemben nőtt” bankofcanada.ca. Az elemzők szerint a kanadai lakásárak stagnálnak, de a népességnövekedés és a továbbra is magas bérleti díjak támogatják őket; további kamatcsökkentések 2025 végén jöhetnek, ha az infláció mérséklődik.
• Kína – folytatódó lehűlés, politikai lazítás: Kína lakáspiaci visszaesése továbbra is tart, bár az árak csökkenése fokozatosan mérséklődik. Egy szeptemberi Reuters-felmérés szerint 2025-ben a lakásárak ~3,8%-kal eshetnek vissza (jobb, mint a korábbi 4,8%) reuters.com. Valójában az új lakások árai is lassabban csökkennek (éves visszaesés ~2,8% júliusban szemben a júniusi 3,2%-kal) reuters.com. Az ING és az S&P elemzői azonban arra figyelmeztetnek, hogy a mögöttes problémák továbbra is fennállnak (magas lakossági eladósodottság, túlkínálat a kisebb városokban) reuters.com reuters.com. A Fitch hangsúlyozza, hogy „strukturális kihívások” maradnak – a demográfia, az alacsony megfizethetőség és a túlzott eladatlan készlet akadályozhatja a teljes fellendülést reuters.com. Válaszul Peking és a nagyvárosok tovább lazítanak a korlátozásokon: például Peking augusztusban eltörölte a vásárlási korlátokat a külső ötös körgyűrűn kívül élő, jogosult családok számára globaltimes.cn, míg Sanghaj szeptemberben megszüntette az új vagy használt lakások vásárlására vonatkozó korlátozásokat a külső körgyűrűn kívül globalneighbours.org. Ezek a lépések főként a túlkínálatos külvárosokban próbálják visszacsábítani a vevőket. Ennek ellenére a legtöbb elemző arra számít, hogy Kína piaca legalább 2026 második feléig visszafogott marad, és csak 2027-re várható szerény növekedés, még agresszív politikai támogatás mellett is.
• Európa – vegyes jelzések, de emelkedő árak: A legtöbb uniós piacon további áremelkedések voltak tapasztalhatók a harmadik negyedévben. Az Eurostat adatai szerint az EU lakásárai ~5,4%-kal emelkedtek éves szinten 2025 második negyedévében euronews.com, egyes országokban pedig kétszámjegyű volt a növekedés (Portugália +17,1%, Bulgária +15,5%, Magyarország +15,1%) euronews.com. Ezzel szemben a nagyobb piacokon mérsékeltebb volt a növekedés (Németország +3,2%, Olaszország +3,9%). A megfizethetőségi aggodalmak továbbra is fennállnak, de a növekvő bérleti díjak és a szűkös kínálat továbbra is támasztják az árakat. A finanszírozási költségek Európában magasak maradtak – az EKB október közepéig 4,5%-on tartotta a kamatokat –, de a legtöbb vásárló már a válság utáni alacsony kamatokon rögzítette hiteleit, vagy alternatív finanszírozást talált. A kereskedelmi oldalon óvatos a tevékenység: a logisztikai és irodapiacokon szelektív befektetések történnek (pl. a Blackstone 2,3 milliárd eurós francia ipari ügylete), de a befektetők óvatosak a tartós infláció és a szigorúbb hitelfeltételek miatt. Szabályozási változások is várhatók (EU zöldépület-célok, brit bérleti reformok stb.), de októberben a hangsúly az adatokon volt: a BMI-mutatók mérsékelt növekedést jeleztek, és az ingatlanpiaci elemzők (Savills, Oxford Economics) előrejelzése szerint az európai ingatlanbefektetési volumenek 2025-ben is „nagyjából ellenállóak” maradnak creherald.com, bár szektoronként eltérő mértékben.
Közel-Kelet – rekord aktivitás az Egyesült Arab Emírségekben: A Perzsa-öböl piacai virágoznak. Dubajban a 2025 harmadik negyedéve történelmi volt: ~59 228 ingatlantranzakció összesen 170,7 milliárd AED (~46,5 milliárd USD) értékben tradearabia.com – ez ~20%-os éves növekedést jelent – így a január–szeptemberi eladások elérték a ~498,8 milliárd AED-t (136 milliárd USD) tradearabia.com. A lakáseladások vezették a növekedést (+25,9% a harmadik negyedévben), a kereskedelmi tranzakciók +41,9%-kal ugrottak meg, sőt még a telekeladások is +25,7%-kal nőttek tradearabia.com. Figyelemre méltó, hogy a medián ár/nm ~11%-kal emelkedett éves szinten, ami az erős keresletet tükrözi (amit a külföldi vásárlók és a vízumhoz kötött befektetések is ösztönöznek). Firas Al Msaddi (a fäm Properties vezérigazgatója) megjegyzi, hogy „Dubaj piaci ereje … kiemeli vonzerejét a helyi, regionális és globális befektetők számára” tradearabia.com. Ajman, Dubaj kisebb szomszédja, szintén fellendülést tapasztalt a harmadik negyedévben: 5 048 tranzakció összesen 8,12 milliárd AED (≈2,21 milliárd USD) értékben – ez 47%-os éves növekedés tradearabia.com. A tisztviselők ezt a „támogató és ösztönző környezetnek” (alacsonyabb költségek, új projektek) tulajdonítják, amely vonzza a befektetőket tradearabia.com.
• Szaúd-Arábia és a GCC trendjei: Szaúd-Arábia csendben megnyitja ingatlanpiacát: a külföldiek most már sok zónában teljes tulajdonjogot szerezhetnek, és a „prémium vízumokat” ingatlanbefektetéshez kötik. Elemzők megjegyzik, hogy Rijád lakáspiaca nagyrészt a nagy számú külföldi lakosnak (13 millió fő) és a mega-projekteknek (NEOM, Vörös-tengeri fejlesztések) köszönhető. A rijádi bérleti hozamok (~9%) a legmagasabbak között vannak a régióban, ami tőkét vonz ainvest.com ainvest.com. A JLL és az AInvest előrejelzései szerint a szaúdi lakáspiac évente ~8–10%-kal is növekedhet a következő évtizedben, ahogy a Vision 2030 projektek megvalósulnak ainvest.com. A GCC szomszédok is rugalmasabbá teszik szabályozásukat: az Egyesült Arab Emírségek „Arany Vízuma” továbbra is népszerű, Katar felső kategóriás szegmense stabil (bár a külföldi tulajdonlás még mindig korlátozott). Összességében a közel-keleti ingatlanpiac fellendülőben van – a külföldi befektetések, turisztikai események (Expo 2025 Dubai stb.) és kormányzati ösztönzők hajtják – bár a befektetők szorosan figyelik az olajárakat és a globális likviditást.
• Afrika – szelektív erősség: Az afrikai ingatlanpiac inkább mozaikszerű. Kenyában jelentős kereskedelmi ügylet történt: a Versenyhatóság jóváhagyta, hogy a Batian Property Fund (GenAfrica támogatásával) megszerezze a Nairobi Riverside Towers-t (“The Cube”) – egy prémium irodaházat kenyanwallstreet.com. Ezzel a Batian mintegy 8%-os részesedést szerez Nairobi irodapiacán, ami az intézményi érdeklődés növekedését mutatja a kelet-afrikai kereskedelmi ingatlanok iránt. Dél-Afrikában a lakáspiac helyreállóban van: a Pam Golding Property index szerint az országos lakásár-infláció 4,2% volt 2025 augusztusában dailyinvestor.com. Andrew Golding vezérigazgató egészséges első lakásvásárlói keresletről és a jelzáloghitelezés enyhüléséről számolt be. A magas munkanélküliség ellenére Dél-Afrika legutóbbi kamattartása (2025. július) és az alacsonyabb infláció elérhetőbbé tette a jelzáloghiteleket dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Más afrikai piacok eltérőek: Nigériát és Egyiptomot továbbra is az árfolyam-ingadozás hátráltatja, míg a projektfinanszírozás élénkül a biztonságosabb országokban, mint Marokkó és Ruanda. Általánosságban Afrika ingatlanpiaci fellendülését a városiasodás és a külföldi tőke hajtja, de a makrogazdasági ellenszél (infláció, szabályozási kockázat) korlátozza.
• Latin-Amerika – magas kamatok és bizonytalanság: Általánosságban elmondható, hogy a latin-amerikai piacok továbbra is nyomás alatt állnak. Brazília központi bankja a Selic alapkamatot 20 éves csúcson, 15%-on tartotta amimarinternational.com. Ez komoly visszahúzó erő az ingatlanpiacon: a brazil államkötvények hozama most ~13–14%, ami kevésbé teszi vonzóvá az ingatlanbefektetéseket. Valójában a kereskedelmi bérleti díjak emelkedtek (~+8,5% éves szinten), de a finanszírozási költségek megfizethetetlenek – sok fejlesztő felfüggeszti a projekteket az erős bérleti díj-növekedés ellenére is amimarinternational.com. Mexikó ingatlanpiacát a nearshoring iránti kereslet fűtötte, de a közelmúltbeli amerikai kereskedelmi feszültségek (fenyegetett 25%-os vámok) „szüneteltették – de nem törölték” a fejlesztések nagy részét amimarinternational.com. Az FMIIMAR elemzői megjegyzik, hogy Mexikó ipari ingatlanpiaci fellendülése finanszírozási befagyással néz szembe a bizonytalanság közepette amimarinternational.com. Másutt a latin-amerikai piacok (Argentína, Kolumbia, Chile) magas inflációval és árfolyamkockázattal küzdenek. Pozitívumként a turizmus által vezérelt tengerparti piacok Latin-Amerikában (pl. mexikói Karib-térség, Costa Rica) továbbra is növekedési és külföldi befektetési gócpontokat mutatnak.
• Gazdasági és szakpolitikai háttér: Világszerte az infláció és a kamatlábak dominálnak. Az amerikai Fed szeptemberben 25 bázisponttal 4,00–4,25%-ra csökkentette a kamatot federalreserve.gov, és a legtöbb előrejelző legalább még egy csökkentést vár 2026 közepéig. Az eurózónában az infláció továbbra is a cél felett van (~4–5%), ezért az EKB szüneteltet (betéti ráta ~2%) 2025 végéig. Kína jegybankja (PBOC) és a helyi bankok csökkentik a jelzáloghiteleket és a tartalékrátákat, hogy stabilizálják a lakáspiacot. Fiskális oldalon sok kormány módosítja a lakáspolitikát: Kínában a központi és helyi hatóságok folyamatosan lazítják a vásárlási és jelzáloghitel-szabályokat globaltimes.cn globalneighbours.org; az amerikai Kongresszus októberben lépett a lakásbiztosítás újranyitására (napi ~1 400 elakadt ügylet feloldása realestatenews.com); az Egyesült Arab Emírségekben és Szaúd-Arábiában a szabályozók továbbra is befektetőbarát reformokat ösztönöznek (pl. külföldi tulajdon, vízumkedvezmények). Európában új fenntarthatósági szabályokat vezetnek be az épületekre (ESG-szabványok, „zöld bérletek”), amelyek hatással lehetnek az ingatlanértékelésekre és az új projektekre.
• Kilátások és szakértői vélemények: A legtöbb elemző fokozatos javulást vár. A LightBox adatelemző csapata szerint a kereskedelmi ingatlanpiac (CRE) fellendülése folytatódhat a negyedik negyedévben és 2026 elején, ha a kamatok enyhülnek: „több hajtóerő… a kamatcsökkenéstől az élénkülő ügyletekig” már érezteti hatását prnewswire.com. A globális kutatócégek (Savills, JLL, Cushman) a legtöbb piacon stabil vagy mérsékelt növekedést várnak, a logisztikai/ipari ingatlanok általában jobban teljesítenek, mint az iroda/kiskereskedelem. A JPMorgan szerint az amerikai lakáspiac 2025-ben „nagyrészt befagyott” maradhat (növekedés csak ~3% vagy kevesebb). Ázsiában az S&P és a Fitch közgazdászai óvatosságra intenek: Kína ingatlanpiaci fellendülése lassú lesz, ha a kormány nem nyújt további támogatást reuters.com reuters.com. Ezzel szemben a Perzsa-öböl elemzői optimisták az Egyesült Arab Emírségek és Szaúd-Arábia kapcsán, hivatkozva a megaeseményekre (Expo, Világbajnokság) és a javuló átláthatóságra. Ahogy Pam Golding (dél-afrikai ingatlan-vezérigazgató) megjegyzi, „az első lakásvásárlók visszatérnek” a piacra, ahogy a finanszírozási költségek csökkennek dailyinvestor.com, ami arra utal, hogy a hangulat gyorsan megfordulhat, amint az infláció csökken.

Összességében 2025 októbere világszerte ingadozó ingatlanpiacokat hozott. A magas hitelfelvételi költségek és a geopolitikai bizonytalanságok továbbra is visszafogják a hangulatot, de a tevékenység fellendülése – különösen az amerikai kereskedelmi ingatlanok és a közel-keleti lakáspiacok terén – reményt ad. A következő hónapokban eldől, hogy ezek a „zöld hajtások” tartós fellendüléssé fejlődnek-e, vagy csupán átmeneti fellélegzést jelentenek, mielőtt újabb kihívások jelentkeznek bloomberg.com prnewswire.com.

Források: Hiteles pénzügyi sajtó, iparági adatok és szakértői jelentések (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily és társai; jegybanki közlemények; LightBox ingatlanindex; Pam Golding; stb.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. A fenti tények mindegyike ezekből a hivatkozott forrásokból származik.