Fő tények:
- Kamatcsökkentés a láthatáron: Gyenge amerikai munkaerőpiaci adatok fokozták azokat a várakozásokat, hogy a Federal Reserve akár már szeptember közepén megkezdheti a kamatcsökkentéseket, és januárra akár ~3,25–3,50%-ra is csökkentheti az irányadó kamatot reuters.com. A várt Fed-fordulat világszerte enyhítheti a hitelfelvételi költségeket, elemzők szerint pedig „agresszív lazítást indíthat el” a feltörekvő piacok jegybankjainál riotimesonline.com, javítva az ingatlanfinanszírozási feltételeket.
- Amerikai lakáspiac lehűlése: Az egykor forró amerikai lakáspiac most a vevők felé billen. A „vevőhiány” sok eladót arra kényszerített, hogy csökkentse az árat vagy ösztönzőket kínáljon abcnews.go.com. Országosan az idei év eddigi használtlakás-eladásai még mindig mintegy 1,3%-kal elmaradnak a tavalyi – amúgy is 30 éves mélyponton lévő – szinttől abcnews.go.com, és olyan nagyvárosokban, mint Austin, Miami vagy Los Angeles, a medián hirdetési árak idén nyáron 4–5%-kal estek vissza éves összevetésben abcnews.go.com.
- Nagy tétek az amerikai kereskedelmi ingatlanpiacon: Még akkor is, amikor az irodák magas kihasználatlansággal küzdenek, a befektetők lecsapnak a prémium ingatlanokra. New Yorkban az RXR Realty megállapodott a 590 Madison Avenue 1,1 milliárd dolláros megvásárlásáról, ami a legnagyobb manhattani irodaingatlan-vásárlás több mint három éve commercialcafe.com. Az RXR ezt „irodapiaci fellendülési” stratégiaként értelmezi – egy ikonikus tornyot vesznek meg kedvezményesen, arra fogadva, hogy a legfelső kategóriás irodák hosszú távon nyertesek lesznek az ágazat nehézségei ellenére is commercialcafe.com.
- Európa vegyes kilátásai: Európa kereskedelmi ingatlanpiaca továbbra is pang, a befektetési volumenek közel évtizedes mélyponton ragadtak reuters.com. „Zombiföldön vagyunk… nincs fellendülés, beragadt eszközök, nincs likviditás” – mondja a PGIM európai ingatlanrészlegének vezetője, miközben sok eladó ellenáll az árcsökkentésnek reuters.com. Ennek ellenére a „vadászok” már köröznek: Nagy-Britanniában a magántőkeóriás KKR jelezte érdeklődését a brit PRS REIT ingatlantársaság felvásárlása iránt, és csatlakozott a 631,6 millió fontos ajánlathoz a bérlakásalapra a gyengülő brit ingatlanárak közepette reuters.com reuters.com. Eközben a brit lakásárak augusztusban rekordot döntöttek, az átlagár elérte a 299 331 fontot – ez 2,2%-os éves növekedés reuters.com reuters.com –, mivel a javuló megfizethetőség és a kitartó kereslet „lassú, de egyenletes” emelkedést támogat reuters.com (bár az eladók a szokásosnál nagyobb mértékben csökkentik az árakat, hogy eladják az ingatlanokat reuters.com).
- Kína ingatlanválsága: Kína ingatlanszektora komoly nyomás alatt áll. A vezető városokban a kiadatlan irodák aránya rekordmagasságot ért el (Sencsen 30,6%, Sanghaj 22,6% reuters.com reuters.com), ami arra kényszeríti a bérbeadókat, hogy olyan kedvezményekkel csábítsák a bérlőket, mint a ingyenes elektromosautó-töltés és bérletidíj-kedvezmények reuters.com reuters.com. Ezzel egy időben a kínai fejlesztők adósságválsága továbbra is fennáll – ezt példázza az Evergrande történelmi összeomlása. Az egykor 50 milliárd dolláros óriást kivezették a hongkongi tőzsdéről, értéke mindössze 282 millió dollárra zsugorodott reuters.com reuters.com. A hatóságok igyekeznek visszaállítani a vásárlói bizalmat (Sanghaj még a lakásvásárlási korlátozásokat is enyhítette reuters.com), de a rengeteg eladatlan lakás és befejezetlen projekt továbbra is nyomja a hangulatot.
- Ázsia–Csendes-óceáni régió kiemelt hírei: Japán ingatlanpiaca friss tőkét vonz, ahogy az ultraalacsony kamatok korszaka fordulóponthoz közeledik. A Mitsubishi UFJ Financial Group 100 milliárd jenes (680 millió dolláros) alapot indít japán ingatlanokba reuters.com – a tokiói és oszakai irodák, lakóingatlanok és szállodák iránti keresletet célzó új alapok sorában, miközben az árak emelkednek. A régióban Ausztrália és India stabil keresletről számol be, de a magasabb kamatköltségek próbára teszik a megfizethetőséget.
- Közel-Kelet fellendülése és reformjai: A Perzsa-öböl ingatlanpiaca szárnyal az erős gazdasági hátszélnek köszönhetően. Dubajban augusztusban 40 milliárd AED (10,9 milliárd dollár) értékben adtak el ingatlanokat, ami 13%-os éves növekedést jelent arabianbusiness.com, rekordokat döntő ügyletek mellett (beleértve egy 161 millió dirhamos (~44 millió dolláros) Palm Jumeirah villaeladást, amely Dubaj egyik legdrágábbja volt therealestatereports.com). Az Egyesült Arab Emírségek lakossága most lépte át a 4 milliót, ami növeli a keresletet az új, tervasztalon lévő projektek és luxusotthonok iránt arabianbusiness.com. A régió más részein Szaúd-Arábia történelmi törvényt fogadott el, amely 2026 januárjától megnyitja ingatlanpiacát a külföldi befektetők előtt middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – ez a lépés célja a nemzetközi tőke bevonása és a Vision 2030 diverzifikáció támogatása, miközben az öböl menti kormányok az ingatlanfejlesztésre alapozzák a növekedést.
- Latin-amerikai trendek: A latin-amerikai piacok ingatlanpiaci fellendülés előtt állnak, mivel ott a kamatlábak végre csökkenhetnek a Feddel párhuzamosan. A Bank of America szerint a Fed kamatcsökkentései „agresszív” monetáris lazítást indítanának be Brazíliában, Kolumbiában, Mexikóban és más országokban riotimesonline.com – ez megkönnyebbülést jelentene a történelmileg magas helyi kamatok időszaka után. Mexikóban a gyártási nearshoring fellendülése vonzza a befektetőket az ipari parkokba és a lakóingatlanokba: az ország várhatóan több mint 652 milliárd peso (~32 milliárd dollár) ingatlanbefektetést vonz 2025-ben, ami 15%-os növekedés, főként a logisztikai létesítmények, új lakások és turisztikai fejlesztések iránti kereslet miatt adventuresincre.com. Brazília és Kolumbia szintén arra számítanak, hogy az alacsonyabb hitelköltségek újraélesztik a kereskedelmi ingatlanügyleteket és az építési tevékenységet 2026 felé közeledve.
Észak-Amerika: Gyengélkedő lakáspiac, de óriási üzletek
Lakáspiac változásai: Évekig tartó heves áremelkedés után az amerikai lakáspiac lendülete megtorpant. A potenciális vásárlók ritkák, mivel a jelzáloghitelek kamatai magasan maradnak, és az eladók is érzik a szorítást. Az ország nagy részén az ingatlanok hosszabb ideig állnak a piacon, és a licitálási háborúk szinte teljesen eltűntek abcnews.go.com abcnews.go.com. Az Associated Press felmérése szerint sok eladónak csökkentenie kellett az árat (néha többször is), hogy ajánlatokat csalogasson be, vagy olyan kedvezményeket kínálnak, mint a kamatcsökkentés vagy javítási jóváírások abcnews.go.com abcnews.go.com. A nemzeti medián hirdetési ár júliusban körülbelül 439 000 dollár volt – éves szinten enyhén emelkedett –, de az egykor forró városokban, mint Austin, Miami, Chicago és Denver, a medián árak valójában ~4–5%-kal estek az előző évhez képest abcnews.go.com. Az eladatlan ingatlanok készlete megnőtt (az aktív hirdetések száma ~25%-kal nőtt éves összevetésben júliusban), ahogy egyre több új építés kerül piacra, és a vásárlók haboznak abcnews.go.com. A használt lakások eladásai továbbra is generációs mélyponton ragadtak – júliusig 1,3%-kal maradnak el a tavalyi gyenge ütemtől abcnews.go.com. „Egyre nehezebb az eladóknak kemény feltételeket szabniuk,” jelenti az AP, mivel az erőviszonyok lassan visszabillenek a vevők javára abcnews.go.com. Ennek ellenére a közgazdászok megjegyzik, hogy a lakhatás megfizethetősége fokozatosan javul – az átlagos bérnövekedés most már meghaladja a lakásárak növekedését, és bármilyen jelzálogkamat-csökkenés felszabadíthatja a felgyülemlett keresletet abcnews.go.com abcnews.go.com.
Kereskedelmi szektor – Óvatosság és opportunizmus: Észak-Amerika kereskedelmi ingatlanpiaca kettévált. Egyrészt az irodaház-tulajdonosok továbbra is küzdenek a távmunkából és a magasabb hitelköltségekből fakadóan megnövekedett üresedési rátákkal. Egyes piacokon nyilvánvaló a feszültség – a félig üres belvárosi tornyoktól a közösségi irodabérlés óriásáig, a WeWorkig, amely (később ősszel csődvédelmet kért). Még a pangás közepette is a nagybefektetők válogatják ki a legjobb eszközöket a jelenlegi, nyomott árakon. Például: augusztus végén az RXR Realty és partnerei megvásárolták a 42 emeletes 590 Madison Avenue-t Manhattanben 1,1 milliárd dollárért commercialcafe.com. Ez volt a legnagyobb irodaház-üzlet New Yorkban évek óta, és az RXR ezt stratégiai fogadásnak tekinti arra, hogy a kiváló elhelyezkedésű, első osztályú irodák vissza fognak térni, még ha a régebbi, átlagos irodaházak „beragadt eszközök” is maradnak. A Plaza District torony – amely neves bérlőkkel és friss felújításokkal büszkélkedhet – jelentős árengedménnyel kelt el a csúcsértékekhez képest, ami jól mutatja, hogy még a presztízs ingatlanok is átárazódtak. „Ez illeszkedik az irodapiaci fellendülési stratégiánkhoz” – mondta az RXR, a vásárlást hosszú távú befektetésként értékelve a legjobb minőségű terek csökkenő kínálatára és az elit bérlők tartós keresletére alapozva commercialcafe.com. Hasonlóképpen, az SL Green Realty – Manhattan legnagyobb irodaház-tulajdonosa – 160 millió dolláros üzletet kötött szeptember 8-án két Midtown-i irodaház (346 Madison Ave és egy szomszédos ingatlan) megvásárlására, folytatva a kiemelt helyszínek konszolidációját commercialcafe.com. Az irodapiacon kívül pedig az ipari ingatlanok továbbra is viszonylag jól teljesítenek: az Egyesült Államokban a raktár- és logisztikai létesítmények eladásai 33,8 milliárd dollárt tettek ki augusztus végéig, ami gyakorlatilag megegyezik az előző két év rekord volumenével, a gazdasági ellenszél ellenére is commercialcafe.com. Ez aláhúzza a befektetők bizalmát az e-kereskedelemben és az ellátási lánc létesítményeiben, még akkor is, ha más ingatlantípusok stagnálnak.
Politikai és finanszírozási fejlemények: Az észak-amerikai ingatlanpiac számára potenciális fordulópontot jelent a kamatlábak iránya. Minden szem a Federal Reserve szeptember közepi ülésére szegeződik. Egy évnyi magas kamatszint után, amely az infláció lehűtését célozta, a piacok egyre inkább meg vannak győződve arról, hogy a Fed ebben a ciklusban először csökkenti a kamatokat reuters.com. A határidős ügyletek körülbelül 88%-os valószínűséget adnak egy szeptemberi kamatcsökkentésnek (többségük negyed százalékpontos csökkentést vár, bár van egy kis esély egy nagyobb, fél százalékpontos lépésre is) riotimesonline.com reuters.com. Jerome Powell Fed-elnök utalt arra, hogy a munkaerőpiacot érintő növekvő kockázatok indokolhatják az enyhítést reuters.com. Ha a Fed valóban kamatcsökkentési sorozatba kezd, az jelentősen javítaná a finanszírozási feltételeket a jelzáloghitelek és a kereskedelmi hitelek esetében. A National Association of Realtors előrejelzése szerint a Fed enyhítése „végül [enyhíti] a hitelfelvételi költségeket a kereskedelmi ingatlanpiacon.” nar.realtor Az amerikai jelzáloghitel-kamatok már most is csökkentek a közelmúltbeli csúcsokról, némi könnyebbséget adva a lakásvásárlóknak. Hasonlóképpen Kanadában a közgazdászok széles körben várják, hogy a Kanadai Jegybank is követi saját kamatcsökkentéseivel őszre equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, ami új lendületet adhat a kanadai lakáspiacnak a lassulás után. Összességében a olcsóbb hitel lehetősége optimizmust hoz az egyébként lanyha észak-amerikai ingatlanpiacra.
Európa: A befektetők értéket keresnek, miközben a piacok mélypontot keresnek
Kereskedelmi ingatlanok – „Zombiföld” továbbra is jelen van: Európa kereskedelmi ingatlanpiacai továbbra is alacsony fokozatban ragadtak, dacára annak, hogy 2025 elején fellendülést jósoltak. A tranzakciós volumenek évtizedes mélypontok közelében stagnálnak, mivel a vevők és eladók árelképzelései messze állnak egymástól. Az első negyedévben az európai kereskedelmi ingatlanértékesítések összértéke mindössze 47,8 milliárd euró volt – megegyezett az egy évvel korábbival, és alig volt a három évvel ezelőtti szint felénél reuters.com. Az előzetes második negyedéves adatok még gyengébbek: az ingatlanokba irányuló határokon átnyúló befektetések Európában, a Közel-Keleten és Afrikában mintegy 20%-kal estek vissza éves szinten, 17,2 milliárd euróra, ami a legrosszabb második negyedév egy évtizede reuters.com. „Zombiföldön vagyunk… nincs fellendülés, beragadt eszközök, nem tér vissza a likviditás” – panaszolta Sebastiano Ferrante, a PGIM alapkezelő óriás képviselője, a piac bénultságát jellemezve reuters.com. A potenciális vevők jelentős árengedményeket követelnek a magasabb kamatok és recessziós félelmek miatt, de sok eladó nem hajlandó engedni az árból, inkább „hosszabbít és színlel” a hitelekkel, minthogy realizálja a veszteségeket. Ez a patthelyzet a irodaszektorban a legélesebb – különösen a nem kedvelt eszközök, például az elöregedett külvárosi irodák és félig üres bevásárlóközpontok esetében, amelyek alig találnak vevőt reuters.com reuters.com. Még az adatközpontok, amelyek nemrégiben forró szegmensnek számítottak, is a befektetői érdeklődés csökkenését tapasztalják Európában reuters.com. Ezzel szemben egy szegmens továbbra is ellenálló: a lakásbérleti ingatlanok. Az alul-kínált bérlakáspiac továbbra is vonzza a tőkét reuters.com, mivel az erős bérlői kereslet és az inflációhoz kötött bérleti díjak viszonylag biztonságossá teszik. Például Németország többlakásos lakóportfóliói és más „lakhatási szektor” eszközök továbbra is kapnak ajánlatokat, miközben az irodatornyok a polcon maradnak.
Lehetőségeken alapuló ügyletek és ajánlatok: Mivel az európai ingatlanárak jelentősen visszaestek a járvány előtti csúcsokhoz képest, a lehetőségeket kereső befektetők – különösen Észak-Amerikából és a magántőke szektorból – vadásznak az alkalmi vételekre. Az Egyesült Királyság kiemelt figyelmet kapott: a gyengébb értékelések vonzó célponttá tették a brit ingatlanvállalatokat az amerikai vevők számára reuters.com. Ezen a héten a londoni tőzsdén jegyzett PRS REIT, amely családi bérlakásokra specializálódott, megerősítette, hogy felkeltette a New York-i KKR & Co. érdeklődését reuters.com. A KKR csatlakozott a PRS REIT hivatalos értékesítési folyamatához, amely már júniusban kapott egy 632 millió fontos felvásárlási ajánlatot reuters.com. A PRS REIT részvényárfolyama közel 9%-ot ugrott szeptember 8-án a hírek hatására, ami azt tükrözi, hogy egy licitháború reménye növelheti az értékét reuters.com. A KKR lépése egy szélesebb trend része – 2025-ben az amerikai befektetők több, az Egyesült Királyságban jegyzett ingatlanalapot is figyelemmel kísérnek (például a KKR korábban 6,4 milliárd dolláros ajánlatot tett a Spectris mérnöki vállalatra, és érdeklődött a PHP egészségügyi ingatlanalap iránt is) reuters.com. Az elemzők megjegyzik, hogy a nyomott értékelések és a gyenge font miatt a brit ingatlanok „értékalapú befektetési” kategóriába kerültek a dollárban gazdag alapok számára reuters.com. Európa más részein is megjelentek az első kényszerértékesítések: Németországban a frankfurti Trianon felhőkarcoló felszámolója eladásra kínálta az épületet, ami ritka próbája a nehézségekkel küzdő piacnak reuters.com. Franciaországban és Spanyolországban pedig néhány magánjellegű logisztikai park és szálloda üzlet zárult le 15–20%-os árengedménnyel, ami arra utal, hogy az árak feltérképezése megkezdődött. A piaci megfigyelők további ügyletekre számítanak 2025 végén, ahogy az eladók fokozatosan elfogadják az új árszinteket.
Lakáspiaci ellenálló képesség (és egy rekord az Egyesült Királyságban): Európa lakáspiacai vegyes képet mutatnak, de általában jobban teljesítenek, mint a kereskedelmi ingatlanpiac. Különösen az Egyesült Királyság lakáspiacán új rekordot ért el az átlagár a szélesebb gazdasági bizonytalanság ellenére is. A Halifax jelzáloghitelező jelentése szerint az átlagos brit lakásár augusztusban elérte a 299 331 fontot, ami új történelmi csúcs, miután havi szinten 0,3%-kal emelkedett (ez már a harmadik egymást követő hónap növekedése) reuters.com reuters.com. Az árak most 2,2%-kal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt, jóval meghaladva a közgazdászok előrejelzéseit reuters.com. Ez a meglepő erősség egy 2024 végi átmeneti visszaesés után következett be; a piac 2025 elején talpra állt, amit a javuló megfizethetőség (a bérek nőttek, a jelzálogkamatok stabilizálódtak) és a mostanra lejárt illetékmentességi kedvezményt kihasználó vevők utolsó rohama is segített reuters.com. „A lakáspiac megmutatta, hogy képes kezelni ezeket a kihívásokat” – mondta a Halifax jelzáloghitelezési vezetője, megjegyezve, hogy a kereslet továbbra is ellenálló, még akkor is, ha az infláció és a kamatok magasak maradtak reuters.com. Ugyanakkor az aktivitást nagymértékben a reális árazás hajtja – a Rightmove ingatlanportál megfigyelte, hogy az eladóknak júliusban a szokásosnál nagyobb mértékben kellett csökkenteniük az irányárakat az eladások érdekében, mivel a piacon megnőtt a kínálat reuters.com. Valójában a rivális Nationwide hitelező 0,1%-os csökkenést rögzített augusztusban, ami azt mutatja, hogy nem minden mutató egyezik, és a kiemelt területeken kívüli áremelkedés visszafogott reuters.com. Az albérletpiac is új rekordokat dönt az Egyesült Királyságban: az új bérleti szerződések átlagos meghirdetett bérleti díja elérte az 1 577 fontot havonta, ami 3%-kal magasabb, mint egy évvel ezelőtt, és a valaha volt legmagasabb érték a Rightmove szerint reuters.com. Hasonló tendenciák figyelhetők meg egész Európában – a bérleti díjak emelkednek, mivel a leendő első lakásvásárlók tovább bérelnek. Dublinból Párizsig a lakáskínálat szűkös marad, ami az árakat viszonylag magasan tartja, még akkor is, ha az eladások volumene lassul. A kormányzati politika is változóban van: Nagy-Britanniában egyre több a találgatás, hogy az őszi költségvetésben emelhetik a drága ingatlanokra kivetett adókat <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/uk-reuters.com, amely némi óvatosságot hozott a londoni piac felső szegmensébe. Összességében Európa lakóingatlan-szektora jobban tartja magát, mint a kereskedelmi ingatlanpiac, bár 2025-re egyértelműen lassabb, „új normális” állapot alakult ki, szerény áremelkedésekkel (vagy néhány területen enyhe csökkenésekkel) a korábbi évek őrült fellendülése helyett.
Ázsia–Csendes-óceáni térség: Kína gondjai, politikai fordulatok és derűlátó pontok
Kína – Rekord üresedések és mentőintézkedések: Kína hatalmas ingatlanszektora továbbra is kettős válsággal küzd: a kereslet visszaesése a kulcsfontosságú szegmensekben (például irodákban) és a fejlesztők eladósodottsága. A kereskedelmi ingatlanok területén a számok megdöbbentőek: a legnagyobb városokban soha nem volt még ilyen magas az üresedési ráta. Sencsenben az A-kategóriás irodák üresedése 30,6% volt az év közepére, Sanghajban 22,6%, Kantonban 22,6%, és még Pekingben is közel 20% az üresen álló irodák aránya reuters.com reuters.com. A nyugati piacoktól eltérően Kínában kevésbé elterjedt az otthoni munkavégzés, de a gyenge gazdaság és a vállalati költségcsökkentés miatt mégis „az üres irodák… egyre gyakoribbak” a nagy központokban reuters.com. A túlkínálat elleni küzdelemben a bérbeadók és az önkormányzatok egyre több ösztönzőt kínálnak. A fejlesztők csökkentik a bérleti díjakat (az A-kategóriás irodák bérleti díjai 2020 óta 20–40%-kal estek vissza a négy nagyvárosban reuters.com), és különféle kedvezményeket is adnak – például egy állami tulajdonú REIT ingyenes elektromosautó-töltést, rugalmas bérleti feltételeket és akár néhány rezsiköltség átvállalását is kínálja a „ragaszkodás” növelése érdekében reuters.com reuters.com. A városi hatóságok is támogatási intézkedésekkel lépnek közbe: néhányan már támogatják az irodabérlést, ösztönzik az irodák lakásokká alakítását, és leállították az új kereskedelmi projektekhez szükséges földeladásokat reuters.com. Mindezek ellenére a bennfentesek arra számítanak, hogy „a feltételek a közeljövőben továbbra is kihívást jelentenek”, amíg a többletkínálatot fel nem szívja a piac reuters.com. A pangás nem csak az irodákat érinti – még Kína korábban virágzó raktárszektora is érzi a szorítást, amit jól példáz, hogy a Shenzhen International (egy jelentős logisztikai fejlesztő) igyekszik megtartani bérlőit a raktáraiban, miközben néhány multinacionális vállalat visszafogja tevékenységét reuters.com.
A lakossági oldalon Kína egy másik, de kapcsolódó kihívással néz szembe: a fejlesztői adósságválság következményei megingatták a vásárlói bizalmat. A legdrámaibb szimbólum, a China Evergrande Groupot 2023. augusztus 25-én hivatalosan is törölték a hongkongi tőzsdéről, ezzel egy korszak véget ért. Az egykor 50 milliárd dolláros piaci kapitalizációval büszkélkedő Evergrande részvényeit 18 hónapnyi felfüggesztés és sikertelen átszervezési kísérletek után törölték reuters.com reuters.com. Összeomlása (több mint 300 milliárd dollárnyi kötelezettséggel) reuters.com rávilágít a „példátlan adósságválságra”, amely 2021-ben sújtotta a kínai ingatlanszektort, és azóta is tovább gyűrűzik reuters.com. Magánfejlesztők tucatjai mentek csődbe, országszerte befejezetlen lakásokat hagyva maguk után. Peking most mentőüzemmódba kapcsolt: a hatóságok csökkentették a jelzáloghitel-kamatokat, enyhítették az önerőkövetelményeket, és sok városban feloldották a lakásvásárlási korlátozásokat az eladások ösztönzése érdekében. Különösen figyelemre méltó, hogy Sanghaj éppen augusztus végén törölt bizonyos lakásvásárlási korlátokat – ennek a szabálymódosításnak a híre valójában fellendülést váltott ki az ingatlanrészvények piacán reuters.com. A központi kormányzat emellett nyomást gyakorol az állami bankokra, hogy több hitelt nyújtsanak az egészséges fejlesztőknek, és támogassák a félbemaradt projektek finanszírozását, hogy azokat át lehessen adni a vevőknek. Ezek az intézkedések némi hatást elértek – a szabályok enyhítése után szeptember elején rövid fellendülés volt tapasztalható az új lakáseladásokban az első szintű városokban. Azonban a fellendülés továbbra is törékeny, mivel sok kínai háztartás óvatos a bajba jutott fejlesztőktől történő előértékesítési lakások vásárlásával kapcsolatban. Az elemzők arra figyelmeztetnek, hogy a bizalom helyreállítása időbe telik; ahogy egy befektető fogalmazott, az Evergrande tőzsdei kivezetése „a Kína ingatlanvezérelt növekedési modelljének korszakát zárja le”, és egy új, józanabb fejezet kezdődik reuters.com.Japán – Emelkedő kamatok, növekvő befektetői érdeklődés: Japánban egészen más a helyzet az ingatlanpiacon. Az ország rendkívül laza monetáris politikája végre változni látszik – a Japán Nemzeti Bank jelezte, hogy fokozatosan elmozdulhat a negatív kamatoktól –, és ez arra ösztönzi a hazai befektetőket, hogy magasabb hozamokat keressenek az ingatlanpiacon. Számos új ingatlanbefektetési alap indult, hogy kihasználja Japán még mindig alacsony hitelfelvételi költségeit, mielőtt azok emelkednének. Például a Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) bejelentett egy 100 milliárd jenes (~680 millió dolláros) ingatlanalapot, amely közepes méretű irodákra, lakóépületekre és hotelekre fókuszál Tokióban, Oszakában és Nagojában reuters.com reuters.com. Ez a MUFG második nagy ingatlanalapja idén, és része egy „japán ingatlanalap-indítási hullámnak” 2025-ben, a Reuters szerint reuters.com. A Dai-ichi Life biztosító és a Marubeni szintén bejelentett egy 400 milliárd jenes ingatlanalapot júliusban, az Orix Corp. pedig egy 100 milliárd jenes alapot indított februárban reuters.com. A globális befektetők is beszállnak: a Morgan Stanley épp most gyűjtött össze 131 milliárd jent (~885 millió dollárt) egy Japánra fókuszáló ingatlanalaphoz, túlteljesítve a kitűzött célt bloomberg.com eatonvance.com. Mi hajtja ezt az érdeklődést? Japán ingatlanértékei folyamatosan emelkednek (bár nem buborékszinten), és még ha a BOJ emel is a kamatokon, a japán prémium ingatlanok hozamai továbbra is vonzóak a kötvényekhez képest. Ráadásul Japán stabil menedéket kínál erős bérlői kereslettel – különösen a többcsaládos lakó- és logisztikai ingatlanoknál –, valamint viszonylag kiszámítható, alacsony volatilitású hozamokkal. Az elemzők megjegyzik, hogy évtizedes defláció után a japán ingatlanpiac „defláció utáni ellenállóképességet” mutat, ami külföldi tőkét vonz (a külföldi befektetők mostanra a becslések szerint a befektetési volumenek 27%-át adják) ainvest.com. A következő hónapokban kulcsfontosságú kérdés lesz, hogy a BOJ végrehajtja-e az első kamatemelést – ha igen, az növelheti a hitelfelvételi költségeket, de akár további vásárlásokat is ösztönözhet a bérleti díjak növekedésének reményében. Jelenleg a hangulat derűlátó: a japán ingatlanvállalatok emelték a nyereségvárakozásaikatngs előrejelzések, és a tranzakciós aktivitás 2025-ben várhatóan meghaladja a tavalyit, amit a lakó- és logisztikai szektorok vezetnek.
Egyéb ázsiai-csendes-óceáni fejlemények: Az ázsiai-csendes-óceáni térség más részein a ingatlanpiacok vegyes trendeket mutatnak. Ausztrália lakáspiaca például a év eleji erős kezdés után a lassulás jeleit mutatja. Az Ausztrál Jegybank szeptember elején változatlanul hagyta az alapkamatot, amely továbbra is magas, 4,10%-os szinten áll, és Sydneyben és Melbourne-ben a lakásárak stagnálnak, mivel a vevők elérték a megfizethetőségi határt. Azonban a kínálat hiánya megakadályozza a hirtelen visszaesést, és sokan arra számítanak, hogy az árak lassan ismét emelkedni kezdenek, amint a kamatcsökkentések kilátásba kerülnek (a piacok arra számítanak, hogy az RBA 2024-ben lazíthat a monetáris politikán). India ingatlanszektora továbbra is erős – a nagyvárosokban a lakáseladások várhatóan rekordot döntenek 2025-ben, köszönhetően a növekvő középosztálynak és a városiasodásnak. Az indiai kormány szeptemberben meghosszabbította a megfizethető lakhatásra vonatkozó ösztönzőket, és arra ösztönzi a bankokat, hogy több lakáshitelt nyújtsanak első lakásvásárlóknak. Délkelet-Ázsia is figyelemre méltó: Vietnámban és a Fülöp-szigeteken építési fellendülés tapasztalható (új lakóparkok, irodák, ipari parkok), amelyet a gyors gazdasági növekedés támogat, míg Szingapúr ingatlanpiaca a 2021–2022-es őrület után lehűlt a szigorú szabályozó intézkedések és a külföldi vásárlókra kivetett magasabb illetékek miatt. Összességében az ázsiai-csendes-óceáni térség ingatlanpiaci kilátásai kettősek – Kína visszaesése visszafogja a régiós befektetési áramlásokat és az építőipari nyersanyagok iránti keresletet, de más gazdaságok, mint Japán, India és az ASEAN-országok növekedési motorokat biztosítanak, amelyek továbbra is vonzóvá teszik a térséget a globális befektetők számára.
Közel-Kelet: Virágzó piacok és merész szakpolitikai lépések
Ingatlanláz a Perzsa-öbölben: A Közel-Kelet ingatlanpiacai – különösen az energiahordozókban gazdag öböl menti államokban – figyelemre méltó fellendülés közepén járnak. A magas olajbevételek, a gazdasági diverzifikációs törekvések és a népességnövekedés együttesen pörgetik fel az ingatlanok iránti keresletet. Sehol sem látszik ez annyira, mint az Egyesült Arab Emírségekben, ahol Dubaj és Abu-Dzabi továbbra is rekordokat dönt. Dubaj ingatlanpiaca forróbb, mint valaha, a járvány utáni fellendülésre építve. Csak a szeptember 7-én záruló héten Dubajban több mint 11,5 milliárd AED értékben történt ingatlantranzakció (mintegy 4300 ügylet) facebook.com. Augusztus teljes hónapjában az eladások elérték a 40 milliárd AED-t (~10,9 milliárd dollár), ami 13,2%-os növekedést jelent az előző évhez képest arabianbusiness.com. Ez az összeg 16 993 lakóingatlan-tranzakciót tartalmazott, ami a valaha volt legtöbb egyetlen hónapban a Dubaji Földhivatal adatai szerint arabianbusiness.com. A fellendülés a piac mindkét végét érinti: az off-plan szegmensben (új fejlesztések) 22%-os volumennövekedés volt tapasztalható arabianbusiness.com, mivel a befektetők sorra vásárolják az újonnan indított projektek lakásait Dubaj mestertervezett közösségeiben. Ezzel egy időben a másodlagos (használt) piacon is ~6%-os értéknövekedés volt arabianbusiness.com, ami az érett városrészekben is egészséges végfelhasználói keresletet jelez. Egy szenzációs ügylet is mutatja a luxusingatlanok iránti őrületet: egy villa a Palm Jumeirah-n 161 millió AED-ért kelt el (kb. 44 millió dollár), ami az egyik legmagasabb ár, amit valaha Dubajban rögzítettek therealestatereports.com. Az ingatlanközvetítők szerint az ultra-gazdag európai, indiai és kínai vevők hajtják a „példátlan” keresletet Dubaj korlátozott számú vízparti villája és penthouse-a iránt, új csúcsokra emelve a luxusárakat. Az albérletpiac is szárnyal – Dubajban az albérletárak éves szinten két számjegyű növekedést mutatnak, a bérbeadók pedig gyakran egy csekkes előre fizetést kérnek, mivel a bérlők versengenek a kevés elérhető lakásért.
Abu Dhabi is szintén virágzik: az Egyesült Arab Emírségek fővárosában az ingatlantranzakciók összértéke 61,5 milliárd AED-t (16,7 milliárd USD-t) tett ki 2025 első felében arabianbusiness.com, és a kormány újabb ütemeket értékesít a nagy projektekből a Yas-szigeten és a Saadiyat-szigeten. A Perzsa-öböl más részein Szaúd-Arábia nagyvárosai (Rijád, Dzsidda, Dammám) gyors lakás- és földár-növekedést tapasztalnak, amit a kormányzati költekezés és a fiatal népesség hajt. Például Rijádban az átlagos villaárak mintegy 10%-kal emelkedtek az elmúlt évben, és a pénzügyi negyed irodabérleti díjai történelmi csúcson vannak, ahogy a cégek beáramlanak. Katar, amely nemrég rendezte a FIFA Világbajnokságot, szintén növekedést tapasztalt: az ingatlantranzakciók elérték a 8,9 milliárd QAR-t (2,4 milliárd USD-t) 2025 második negyedévében, ami 29,8%-os növekedés az előző évhez képest instagram.com qa.muqawlat.com, köszönhetően az új kínálat piacra kerülésének és a külföldi befektetők beáramlásának. Az egész régióban az erős GDP-növekedés és a dollárhoz kötött valuták (az USA-dollárhoz) magasan tartják a befektetői bizalmat. Különösen fontos, hogy az Öböl-menti országok dollárhoz kötött valutái miatt az amerikai jegybank (Fed) kamatváltozásai közvetlenül érvényesülnek – a jelenlegi magas kamatok némileg visszafogták a végfelhasználók jelzáloghitel-felvételét, ugyanakkor hozamot kereső külföldi tőkét vonzottak az öbölbeli ingatlanpiacra. Most, hogy a Fed várhatóan lazít, az öbölbeli fejlesztők olcsóbb finanszírozásra számítanak, ami tovább élénkítheti a gigaprojektek fejlesztési folyamatait.
Politikai változások – Ajtónyitás a külföldi vásárlók előtt: Jelentős politikai fordulat van folyamatban a Közel-Keleten, amely sorsfordító lehet a hosszú távú befektetések szempontjából: Szaúd-Arábia liberalizálja ingatlanjogszabályait, hogy lehetővé tegye a külföldiek számára az ingatlantulajdont kulcsfontosságú területeken. Júliusban a szaúdi kabinet jóváhagyott egy új ingatlantörvényt (hatályos 2026 januárjától), amely először teszi lehetővé, hogy nem szaúdiak kijelölt nagyvárosi övezetekben ingatlant vásároljanak és tulajdonoljanak middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Ez történelmi lépés egy olyan királyságban, ahol a külföldiek eddig többnyire csak rövid távú bérletekre vagy nagyon korlátozott tulajdonjogra voltak jogosultak bizonyos projektek révén. A törvény célja, hogy külföldi közvetlen tőkét és szakértelmet vonzzon a szaúdi ingatlanszektorba Mohamed bin Szalmán koronaherceg Vision 2030 kezdeményezésének részeként middleeastbriefing.com. Az új szabályok értelmében külföldi magánszemélyek és cégek is vásárolhatnak ingatlant például Rijádban és Dzsiddában (bár a szent városok, Mekka és Medina továbbra is tiltottak vagy különleges feltételekhez kötöttek) middleeastbriefing.com. A kormány reméli, hogy ez „új tőkebeáramlást indít el” az ágazatban, bővíti a lakásállományt, és ösztönzi a nemzetközi fejlesztőket, hogy szaúdi városokban építkezzenek middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. A bejelentés máris nagy visszhangot váltott ki – öböl-menti és globális ingatlanvállalatok figyelik a szaúdi piacot, amely nagyszabású projektek (NEOM, a Vörös-tengeri üdülőfejlesztések stb.) révén építési fellendülést él át. A szaúdi hatóságok továbbra is jelentős összegeket fektetnek a helyiek lakhatásába; az ingatlanszektor hozzájárulása a szaúdi GDP-hez 2023 és 2024 között 5,9%-ról ~12%-ra duplázódott middleeastbriefing.com, ami jól mutatja növekvő jelentőségét az olajon túl is middleeastbriefing.com. Eközben az Egyesült Arab Emírségekben az ingatlanszabályozás is egyre befektetőbarátabbá válik: Dubaj nemrégiben bővítette a hosszú távú „arany vízumok” jogosultságát, amelyeket ingatlanbefektetéshez kötnek (csökkentve a minimális bef…szükséges befektetés), és Abu Dhabi csökkentett bizonyos tranzakciós díjakat. Ezek a lépések a Perzsa-öböl menti államok stratégiájának részét képezik, hogy globális befektetési menedékhelyként pozícionálják magukat, és tehetős külföldieket vonzzanak.
ESG és technológiai trendek: A közel-keleti ingatlanboom új trendekkel is találkozik, mint például a PropTech és az ESG (környezeti, társadalmi, irányítási) kezdeményezések. Az Egyesült Arab Emírségek például élen jár a ingatlan tokenizációban és a kriptovaluta tranzakciókban – Dubaj szabályozói olyan keretrendszert hoztak létre, amely lehetővé teszi az ingatlanvásárlást digitális eszközökkel engedélyezett platformokon keresztül therealestatereports.com therealestatereports.com, és néhány fejlesztő a blokkláncot is vizsgálja a részleges ingatlantulajdon megvalósítására. A fenntarthatóság is egyre fontosabbá válik; Szaúd-Arábia giga-projektjei mind zöld építési szabványokat és innovatív, környezetbarát terveket hirdetnek (például a NEOM „The Line” városkoncepcióját). A régió fejlesztői emellett magasabb építési költségekkel és a szakképzett munkaerő iránti igénnyel is szembesülnek, mivel az építkezések őrült tempója néha meghaladja az anyagok és munkások kínálatát. Ennek ellenére a közel-keleti ingatlanpiacba vetett bizalom az egekben van 2025 végéhez közeledve. Elemzők szerint a régió világszinten is kiemelkedő teljesítményt nyújt, növekedést és hozamot kínálva abban az időszakban, amikor a hagyományos piacok lassulnak. Ahogy egy dubaji ügynökség vezérigazgatója fogalmazott: „A népességnövekedés, az infrastruktúra-fejlesztés és a kormányzati támogatás tökéletes receptet teremt a tartós ingatlanpiaci növekedéshez” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – éles ellentétben a nyugati ingatlanszektorokat sújtó ellenszéllel.
Latin-Amerika: Nagy remények, ahogy közeleg a kamatcsökkentés
Latin-Amerika ingatlanpiacai átvészelték a rendkívül magas kamatlábak és infláció jelentette nehéz időszakot, de vannak jelei annak, hogy jobb idők következhetnek. Egy központi téma a monetáris politika várható elmozdulása. Számos latin-amerikai jegybank agresszívan emelte a kamatokat 2021–2023 között az infláció megfékezése érdekében (Brazília irányadó Selic kamata elérte a 15%-ot, Chile-é meghaladta a 11%-ot stb.). Ezek a lépések, miközben stabilizálták a gazdaságokat, nagyon drágává tették a jelzáloghiteleket és a fejlesztési finanszírozást, ami visszafogta az ingatlanpiaci aktivitást. Most, hogy az infláció kezd kordában maradni, és az amerikai Fed is várhatóan kamatcsökkentésbe kezd, Latin-Amerikában végre csökkenhetnek a hitelfelvételi költségek. „Az alacsonyabb rövid távú kamatok az USA-ban megkönnyítik a kamatcsökkentéseket Latin-Amerikában, különösen Brazíliában, Kolumbiában, Mexikóban” – jegyezték meg a Bank of America elemzői riotimesonline.com. Valóban, a piacok arra számítanak, hogy Brazília jegybankja 2026-ig folytatja a kamatcsökkentéseket, és Mexikó Banxico-ja is várhatóan enyhít, ha a Fed is így tesz x.com riotimesonline.com. Ez a kilátás már most is felhajtotta az eszközárakat (például Kolumbia COLCAP részvényindexe épp most ért el ötéves csúcsot riotimesonline.com riotimesonline.com). Az ingatlanpiac számára ez olcsóbb hitelt és megújult befektetési kapacitást jelent. Azok a fejlesztők, akik a finanszírozási költségek miatt elhalasztották projektjeiket, készen állnak az építkezések újraindítására, amint a kamatok enyhülnek.Forrópontok és trendek: Latin-Amerikán belül Mexikó kiemelkedő teljesítményt nyújt a globális nearshoring trendnek köszönhetően. Mivel az USA–Kína kereskedelmi feszültségek továbbra is fennállnak, a multinacionális gyártók egyre inkább Mexikóban telepítik le működésüket, hogy ellássák az észak-amerikai piacot. Ez az ipari ingatlanok iránti kereslet ugrásszerű növekedéséhez vezetett – raktárak, gyárak és logisztikai létesítmények iránt –, különösen az USA határa mentén, valamint Mexikóváros és Monterrey környékén. Egy friss iparági előrejelzés szerint több mint 652 milliárd peso (>32 milliárd USD) ingatlanbefektetés áramlik Mexikóba 2025-ben, ami körülbelül 15%-os éves növekedést jelent adventuresincre.com, és az ipari, a „vertikális” lakóingatlan (társasházak) és a turisztikai ingatlanszektorok vezetik a növekedést adventuresincre.com. Az ipari ingatlanok kihasználatlansága olyan forrópontokon, mint Tijuana és Juárez, szinte nulla, ami új ipari parkok építésének hullámát indította el. A mexikói lakóingatlan-piac is alkalmazkodik: fellendülés tapasztalható a vegyes funkciójú városi fejlesztésekben (gyakran lakásokkal a kiskereskedelmi és irodai terek felett), amelyek a fiatal szakembereket célozzák meg olyan városokban, mint Mexikóváros és Guadalajara. Továbbá, külföldi befektetők is aktívak Latin-Amerika-szerte – például kanadai és amerikai nyugdíjalapok brazil logisztikai raktárakba és kolumbiai bevásárlóközpontokba fektetnek be, hosszú távú növekedési potenciált látva.
Piaci teljesítmény: Brazíliában, amely a régió legnagyobb piaca, óvatos ingatlanpiaci fellendülés van kialakulóban. Brazília nehéz 2023–2024-es időszakot élt át, kétszámjegyű kamatlábakkal; a lakáseladások lelassultak, és São Paulo irodapiacán nőtt a kereskedelmi üresedés. Azonban az infláció egy számjegyűre mérséklődött, és a Brazíliai Központi Bank 2025 augusztusában kamatcsökkentésbe kezdett. A közgazdászok további csökkentéseket várnak 2025-ben, ami fokozatosan élénkítheti a jelzáloghitelezést és a fogyasztói bizalmat finance.yahoo.com reuters.com. A brazil lakásfejlesztők már most is növekvő érdeklődésről számolnak be, és országos szinten a lakásárak mintegy 5%-kal emelkedtek éves szinten (nominális értelemben) 2025 közepéig globalpropertyguide.com. A kormány újraindítja a támogatott lakásépítési programot (Minha Casa, Minha Vida) is, hogy ösztönözze a megfizethető otthonok építését. A kereskedelmi oldalon Brazília elsődleges bevásárlóközpontjai erőteljes forgalomnövekedést tapasztaltak a gazdaság helyreállásával, bár a másodlagos plázák és a régebbi irodaházak továbbra is nyomás alatt vannak. Kolumbiában az ingatlanpiaci kilátások óvatosan optimisták: bár az országban még mindig viszonylag magas az infláció (kb. 5% 2025 augusztusában riotimesonline.com) és a jegybanki alapkamat 13,25%, a központi bank év végére lehetséges kamatcsökkentést jelzett előre. Kolumbia lakáspiaca ellenállónak bizonyult, az új lakáseladások várhatóan ~9%-kal nőnek 2025-ben bbvaresearch.com, amit a kormányzati támogatások a kisjövedelmű vásárlók számára és a fiatal demográfia által vezérelt háztartásalapítás is segít. Argentína, amely 100% feletti inflációval küzd, továbbra is kivétel – ingatlanpiaca nagyrészt befagyott dollárban számolva, a fejlesztők csak akkor építenek, ha a költségeket USD előértékesítéssel fedezni tudják, és sok tranzakció készpénzben történik. Ugyanakkor van remény arra, hogy a közelgő választások és bármilyen stabilizációs terv végül nagyon alacsony szintről újraélesztheti Argentína ingatlanpiaci aktivitását.
Innováció és ESG: A latin-amerikai ingatlanpiacon is megjelenik a technológiai és fenntarthatósági innováció. PropTech startupok jelennek meg olyan piacokon, mint Mexikó, Brazília és Kolumbia, amelyek digitalizálják az ingatlanhirdetéseket, közösségi finanszírozást kínálnak ingatlanokhoz, és okosabb ingatlankezelést tesznek lehetővé. Például mexikói startupok, mint a Habi és a La Haus jelentős tőkét vontak be az online lakáseladások egyszerűsítésére adventuresincre.com adventuresincre.com. A fenntarthatóság is egyre nagyobb teret nyer: a régió nagyvárosaiban a fejlesztők egyre gyakrabban törekednek zöldépület-tanúsítványok (LEED, EDGE) megszerzésére – Mexikóban már több millió négyzetlábnyi tanúsított zöldépület található, és Brazíliában, São Paulo üzleti negyedeiben több új LEED Gold irodatorony is épült adventuresincre.com adventuresincre.com. A kormányok ösztönzőkkel támogatják ezt; például Panama City adókedvezményeket kínál a LEED-tanúsított projekteknek.
Összefoglalva, Latin-Amerika óvatos optimizmussal lép be 2025 végére az ingatlanszektorban. Bár a politikai bizonytalanság és a valutaingadozás továbbra is kihívást jelent, a várható enyhébb monetáris politika jelentős hátszelet ad. Strukturális hajtóerőkkel párosulva – mint Mexikó gyártási fellendülése, Brazília jelentős lakáshiánya és a növekvő technológiai szektor – a régióban jelentős ingatlanpiaci fellendülés következhet be. Azok a befektetők, akik átvészelték a magas kamatkörnyezetet, most a növekedésre pozícionálnak: a határokon átnyúló befektetési alapok száma növekszik, a helyi fejlesztők pedig földterületeket biztosítanak a jövőbeli projektekhez, bízva abban, hogy 2026-tól és azon túl újabb fellendülési ciklus várható a latin-amerikai ingatlanpiacokon.
Források: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (Halifax index); Reuters (Clare Jim Hongkongban); Reuters (Miho Uranaka Tokióban); Reuters (Raechel Job és mások, London); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
