- Hipotekarne stope u SAD-u naglo pale: Prosječne 30-godišnje hipotekarne stope dosegle su najnižu razinu u posljednjih 11 mjeseci (~6,35%) uslijed sve većih očekivanja o smanjenju kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi, što je potaknulo najjači skok zahtjeva za stambenim kreditima u više od četiri godine freddiemac.com. Kupci se oprezno vraćaju na tržište kako troškovi financiranja padaju.
- Stambena kriza u Europi: Čelnici EU upozoravaju da je “ovo više od stambene krize… to je društvena kriza”, obećavajući Plan pristupačnog stanovanja jer su cijene kuća porasle za više od 20% od 2015. dok su građevinske dozvole pale za 20% housing.ec.europa.eu. U Ujedinjenom Kraljevstvu, kolovoz je donio najširi pad cijena u 18 mjeseci jer visoka inflacija i neizvjesnost oko kamatnih stopa smanjuju potražnju kupaca reuters.com.
- Mješovita situacija u Aziji – Indija raste, Kina pada: Cijene nekretnina u Indiji trebale bi porasti za oko 6,3% ove godine (brže od očekivanog) zahvaljujući bogatim kupcima, iako ponuda pristupačnih stanova opada reuters.com reuters.com. U međuvremenu, pad kineskog tržišta nekretnina se nastavlja – vlasti u Pekingu i Šangaju ublažile su ograničenja za kupnju stanova kako bi potaknule potražnju reuters.com reuters.com, a analitičari očekuju dodatne mjere potpore stambenom sektoru reuters.com.
- Procvat Bliskog istoka: Tržište nekretnina Abu Dhabija je izuzetno aktivno – transakcije su porasle za 34,5% u prvom tromjesečju 2025. gulfnews.com – potaknute globalnim investitorima i projektima ekonomske vizije. Saudijska Arabija je odobrila povijesni zakon kojim će od 2026. otvoriti odabrane zone nekretnina za strano vlasništvo nad domovima cbnme.com, potez koji bi trebao “otvoriti put značajnim međunarodnim ulaganjima” cbnme.com.
- Divergencija komercijalnih nekretnina: Industrijske i logističke nekretnine ostaju otporne (skladišni prostori bilježe povijesno nisku prazninu, a najamnine rastu), a maloprodaja/ugostiteljstvo su se oporavili s hotelskom popunjenošću koja je sada samo 0,6% ispod razine prije pandemije primior.com. No, tržišta uredskih prostora diljem svijeta suočavaju se s problemima: praznine u američkim uredima dosegle su rekordnih ~20% reuters.com, a europsko investicijsko tržište zapelo je u “‘zombielandu’… nema oporavka, imovina je zarobljena, nema likvidnosti,” upozorio je jedan izvršni direktor fonda reuters.com.
- Luksuzni i premium segmenti prkose gravitaciji: Nekretnine visoke klase napreduju unatoč širem usporavanju. U Kolumbiji, novi luksuzni kompleks u Bogoti prodao je 90% jedinica prije izgradnje po rekordnim cijenama (preko 6.000 USD po m²) – čak i više nego u elitnim četvrtima Mexico Cityja ili Rija bloomberg.com. I diljem svjetskih metropola, prestižna imovina (od luksuznih stanova do vrhunskih ureda) i dalje privlači kupce koji traže sigurna ulaganja.
Sjeverna Amerika: Stambeno tržište oživljava uz optimizam oko kamatnih stopa
Stope rashlađivanja povećavaju optimizam na tržištu nekretnina: U Sjedinjenim Državama, troškovi hipotekarnih kredita naglo su pali zbog očekivanja da će Federalne rezerve napokon smanjiti kamatne stope. Prosječna 30-godišnja fiksna hipoteka pala je na 6,35% (najniže od listopada 2024.), što predstavlja najveći tjedni pad u godinu dana freddiemac.com. “Hipotekarne stope idu u pravom smjeru i kupci nekretnina su to primijetili,” primijetili su analitičari Freddie Maca, jer su zahtjevi za kupnju kuća porasli najbržim godišnjim tempom u četiri godine freddiemac.com. Ovaj pad troškova zaduživanja – potaknut tržišno impliciranom vjerojatnošću od 94% za smanjenje kamata od strane Fed-a sljedeći tjedan aljazeera.com – pruža tračak olakšanja kupcima nakon dugog ljetnog zatišja.
Pojavljuje se tržište kupaca: Više kamatne stope ranije ove godine ohladile su aktivnosti, ostavljajući mnoge prodavatelje s malo ponuda. U nekim američkim gradovima, nedostatak kupaca nekretnina prisiljava na snižavanje cijena ili čak navodi vlasnike da odustanu od oglašavanja, čime se napokon prednost vraća kupcima. Nacionalna ponuda i dalje je ograničena, ali nagli porast pritisaka na priuštivost (zbog cijena i kamata) očito je smanjio potražnju. Sada, s nešto povoljnijim financiranjem, agenti za nekretnine bilježe obnovljeni interes – no kupci su i dalje oprezni zbog ekonomskih previranja poput uporne inflacije. “Tržište nekretnina očito osjeća posljedice stalne neizvjesnosti,” primijetio je Tarrant Parsons iz Kraljevskog instituta ovlaštenih procjenitelja (RICS), navodeći zabrinutosti oko šire ekonomske i fiskalne situacije koje “opterećuju optimizam” reuters.com. U Kanadi se nastavljaju slični trendovi: glavna tržišta poput Toronta bilježila su zastoj prodaje tijekom kasnog ljeta dok su kupci čekali olakšanje kamata reuters.com.
Stres na tržištu poslovnih nekretnina: Slika poslovnih nekretnina u Sjevernoj Americi je podijeljena. Stanovi i industrijski prostori ostaju stabilni – najamnine za višestambene objekte u SAD-u ponovno polako rastu, a skladišta bilježe povijesno nisku stopu praznih prostora od oko ~6-7% primior.com. No, uredski sektor je u dobro dokumentiranoj krizi. Rad na daljinu i hibridni rad doveli su do toga da je stopa praznih ureda u SAD-u dosegnula 20,7% na nacionalnoj razini (rekordno visoko) reuters.com, dok tehnološki centri poput San Francisca bilježe nevjerojatnih 27,7% praznih ureda – trostruko više nego prije pandemije reuters.com. Čak su i uredi u centru New Yorka gotovo 23% prazni reuters.com. Ovaj višak neiskorištenog uredskog prostora “šalje ozbiljne ekonomske šokove” kroz gradove reuters.com, smanjuje vrijednost nekretnina i opterećuje regionalne banke izložene uredskim kreditima. Vlasnici koji se suočavaju s dospijećem duga moraju se nositi s 290 milijardi dolara uredskih hipoteka koje dospijevaju do 2027. godine, uz veće troškove refinanciranja reuters.com. U ovim teškim uvjetima, mnogi vlasnici i vjerovnici pribjegavaju produljenjima ili restrukturiranju kako bi izbjegli neplaćanja. Jedina svijetla točka: “bijeg prema kvaliteti” je u tijeku reuters.com, jer se tvrtke sele u vrhunske zgrade (koje zadržavaju veću popunjenost i najamnine), dok stariji uredi propadaju. Ipak, opći izgledi su oprezni – analitičari iz industrije kažu da će oporavak uredskog tržišta biti dug i neujednačen, ovisno o širim trendovima povratka u urede i ekonomskoj stabilnosti.
Europa: Stambena kriza i zaustavljena ulaganja
Pristupačnost stanovanja na prekretnici: Europa otvoreno priznaje izvanrednu situaciju u pogledu pristupačnosti stanovanja. U svom govoru o stanju Unije 10. rujna, predsjednica Europske komisije Ursula von der Leyen požalila se da je za previše Europljana “dom postao izvor tjeskobe” umjesto sigurnosti housing.ec.europa.eu. Istaknula je da su troškovi stanovanja porasli za više od 20% od 2015. godine, dok je izgradnja novih domova ozbiljno zaostajala (građevinske dozvole smanjene za 20% u pet godina) housing.ec.europa.eu. “Ovo je više od stambene krize – to je društvena kriza… koja razdire društveno tkivo Europe,” upozorila je von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruxelles planira do kraja godine predstaviti prvi europski plan za pristupačno stanovanje, s ciljem olakšavanja pravila o državnim potporama za stambenu podršku, smanjenja birokracije za nove projekte i čak reguliranja kratkoročnog najma koji smanjuje ponudu housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Organizirat će se i paneuropski Stambeni summit kako bi se ovo pitanje stavilo na vrh dnevnog reda housing.ec.europa.eu.
Na terenu, nekoliko europskih zemalja već bilježi korekcije cijena. Britansko tržište nekretnina znatno se ohladilo pod teretom 14 uzastopnih povećanja kamatnih stopa Banke Engleske. U kolovozu, cijene kuća u UK zabilježile su najrašireniji pad u godinu i pol, prema anketi RICS-a reuters.com. Upiti novih kupaca i obujam prodaje pali su na najniže razine od sredine 2020. godine reuters.com. “S obzirom na to da potražnja kupaca slabi, a dogovorene prodaje opadaju, tržište nekretnina očito osjeća posljedice stalne neizvjesnosti,” rekao je RICS-ov analitičar Tarrant Parsons, napominjući da sumnje u gospodarstvo i budući smjer kamatnih stopa narušavaju povjerenje reuters.com. Tvrdokorna inflacija (UK CPI ~6,7% u kolovozu) i rastući troškovi hipoteka doveli su pristupačnost do ruba – kupovna moć tipičnog britanskog kupca toliko je narušena da se očekuje skok najamnina (neto +27% anketiranih procjenitelja predviđa više najamnine u budućnosti, jer potencijalni kupci ostaju zaglavljeni u najmu) reuters.com. Drugdje, Njemačka – najveće gospodarstvo EU – također osjeća bol: transakcije nekretninama su usporile, a cijene su pale ~6% u odnosu na vrhunac, što je potaknulo Berlin da razmotri poticaje za kupce. Švedska, Irska i druge zemlje koje su zabilježile veliki rast tijekom pandemije također su zabilježile pad cijena u 2025. zbog viših troškova kamata.Tržište ulaganja “Zombieland”: Na tržištu komercijalnih nekretnina, očekivani oporavak Europe bio je slab. Nakon ozbiljnog pada od 2020. do 2022., početni optimizam za 2025. ustupio je mjesto sumornoj stvarnosti – transakcije su i dalje blizu najnižih razina u posljednjem desetljeću jer su kupci i prodavatelji i dalje daleko po pitanju cijene. Do drugog tromjesečja 2025., prekogranična ulaganja u nekretnine u Europi/bliskom istoku/Africi pala su za oko 20% na godišnjoj razini, što je najgore u desetljeću reuters.com. Mnogi poslovi su na čekanju osim ako prodavatelji ne pristanu na popuste. “Imamo ‘zombieland’… nema oporavka, imovina je zapela, nema povratka likvidnosti,” rekao je Sebastiano Ferrante, voditelj europskih nekretnina u investicijskom divu PGIM, opisujući zaustavljeno tržište reuters.com. Potencijalni kupci su oprezni zbog slabog gospodarskog rasta i alternativa s višim prinosom (prikupljanje privatnog kapitala sada daleko nadmašuje ulaganja u nekretnine u Europi) reuters.com.
Stres je najvidljiviji u uredskim i maloprodajnim segmentima. Njemačka je, na primjer, zabilježila još jedan pad prodaje komercijalnih nekretnina od 2% u prvoj polovici 2025. godine reuters.com, a kultne nekretnine poput problematičnog Trianon nebodera u Frankfurtu stavljene su na prodaju u stečaju kao test tržišnog interesa reuters.com. Vrijednosti sekundarnih ureda i starijih trgovačkih centara su pale, a čak su i popularni sektori poput podatkovnih centara usporili reuters.com. Ipak, postoje određene svijetle točke: dobro iznajmljeni logistički objekti i portfelji najamnih stanova i dalje su traženi, jer investitori ulažu u strukturno nedovoljno opskrbljene segmente reuters.com. Uredske zgrade najviše kvalitete (“trofejne”) na vrhunskim gradskim lokacijama također zadržavaju vrijednost – njihova je popunjenost znatno veća (često 5 postotnih bodova ispod tržišnog prosjeka), a najamnine za najbolji prostor i dalje rastu primior.com. “U nekim dijelovima tržišta oporavak je već u tijeku… međutim, postoje imovina koje nisu u fokusu i za koje gotovo da nema likvidnosti te slijedi još boli,” napomenula je Cecile Retaureau iz investicijskog odjela Phoenix Group, upozoravajući da će europski oporavak biti vrlo neujednačen reuters.com.
Azija-Pacifik: Pad Kine nasuprot indijskom uzletu
Kina ublažava ograničenja na nekretnine: Nekad nezaustavljiv sektor nekretnina u Kini i dalje je ključna slaba točka njezina gospodarstva, koje je sada u višegodišnjem padu obilježenom krizama duga među investitorima i opadanjem povjerenja kupaca. U nastojanju da poveća potražnju za stanovanjem, vlasti u najvećim gradovima počele su popuštati stroga pravila o kupnji. Krajem kolovoza, Šangaj je ublažio ograničenja tako da sada podobne obitelji (pa čak i samci, koji se sada tretiraju kao obitelji) mogu kupiti više od jedne nekretnine u prigradskim područjima izvan vanjskog prstena grada reuters.com. Peking je poduzeo slične korake, primjerice dopuštajući neoženjenim osobama da se kvalificiraju kao kupci prvi put – dio šire promjene politike za poticanje prodaje. Ove lokalne mjere uslijedile su nakon poziva središnje vlade na podršku “razumnim” stambenim potrebama. Do sada je učinak bio skroman: podaci za rujan (koji se uskoro očekuju) trebali bi pokazati blagi porast prodaje u velikim gradovima, ali cijene na nacionalnoj razini i dalje su pod pritiskom. Donositelji politika najavljuju dodatnu pomoć – kinesko Ministarstvo financija ovaj je tjedan naglasilo da postoji “dovoljno prostora” za fiskalnu podršku i da su rizici od krize nekretnina pod kontrolom, što upućuje na moguće nove rashode ili poticaje za stanovanje reuters.com reuters.com. Tržišta također prate Narodnu banku Kine, koja je smanjila kamatne stope na hipotekarne kredite i mogla bi ih dodatno sniziti ako smanjenje kamatnih stopa u SAD-u smanji pritisak na juan reuters.com. Cilj je omogućiti “meko prizemljenje”: dužnosnici žele stabilizirati cijene nekretnina i povjerenje bez ponovnog pokretanja špekulativnog balona. S obzirom na to da su neki veliki investitori u procesu restrukturiranja (a Country Garden je za dlaku izbjegao bankrot), obnova povjerenja je od najveće važnosti. Trajniji oporavak možda neće doći prije kraja 2025. – S&P prognoze sugeriraju da bi kineska prodaja nekretnina mogla dosegnuti dno u drugoj polovici 2025. kako se zalihe u gradovima budu smanjivale bloomberg.com.
Indijski stambeni uzlet i strahovi oko priuštivosti: Nasuprot tome, indijsko tržište nekretnina nalazi se u snažnom uzlaznom trendu – ali on donosi i vlastite zabrinutosti. Novo Reutersovo istraživanje među stručnjacima za nekretnine pokazuje da će cijene kuća u Indiji porasti za 6,3% u 2025. i dodatnih 7,0% u 2026. godini reuters.com, nadmašujući i prošlogodišnji rast i ranije prognoze. Ovo ubrzanje uglavnom pokreće gornji segment tržišta: potražnja za premium i luksuznim domovima u velikim gradovima snažno raste, zahvaljujući rastućim prihodima imućnih i porastu ulaganja NRI (Indijaca koji žive u inozemstvu). Istovremeno, ponuda priuštivih stanova se smanjila – Indija se danas suočava s manjkom od oko 10 milijuna priuštivih domova, a taj bi deficit mogao utrostručiti do 2030. godine ako se trenutni trendovi nastave reuters.com. Rezultat je tržište s dvije brzine. “Dobitke sve više ostvaruje mali dio stanovništva… oni na donjem dijelu piramide su u nepovoljnom položaju,” primijetio je Ajay Sharma, generalni direktor Colliers India reuters.com. On je istaknuo da, iako indijsko gospodarstvo snažno raste (7,8% prošlog tromjesečja) reuters.com, prihodi srednje klase stagniraju, što čini vlasništvo nad domom nedostižnim za milijune urbanih migranata. Mnogi su prisiljeni na najam, što zauzvrat gura urbane najamnine gore za 5–8% godišnje – rastući čak i brže od opće inflacije reuters.com. “Kako priuštivost u središnjim i prigradskim područjima opada, sve više ljudi iznajmljuje – a kako sve više ljudi iznajmljuje, najamnine rastu,” rekao je Sharma, objašnjavajući začarani krug reuters.com. Analitičari upozoravaju na dugoročne posljedice ako se jaz u priuštivosti produbi. “Nakon financijalizacije nekretnina, nismo poboljšali priuštivost; pogoršali smo je,” rekao je Pankaj Kapoor iz Liases Foras, napominjući da se prosječna dob kupca prve nekretnine u Indiji povećala za više od desetljeća, s ranih 30-ih na srednje 40-e godine reuters.com. Kako bi to riješili, kreatori politika su uveli subvencije na kamatne stope za kupce prve nekretnine i potaknuli developere na pokretanje više projekata srednjeg ranga, ali zasad “tržište je snažno nagnuto prema premium domovima” i prizbacujući kupce početne razine reuters.com.
Drugdje u Azijsko-pacifičkoj regiji: Ostala tržišta nekretnina u regiji pokazuju mješovitu sliku. Australija bilježi blagi oporavak u 2025. – nakon pada prošle godine, cijene kuća u Sydneyju i Melbourneu ponovno lagano rastu jer središnja banka pauzira s povećanjem kamatnih stopa. Međutim, visoka zaduženost kućanstava i stres zbog hipoteka u nekim područjima ograničavaju rast. Japan ostaje stabilan, uz solidnu potražnju za stambenim i poslovnim nekretninama (potpomognuto ultra-niskim kamatnim stopama). Sektor uredskih prostora u Aziji općenito je zdraviji nego na Zapadu, iako postoje džepovi slabosti – npr. najamnine za urede u Hong Kongu pod pritiskom su jer se tvrtke s kopnene Kine povlače. Singapur i Seul su iznadprosječni; njihova prodaja luksuznih stambenih nekretnina bila je snažna (Singapur je ovog tromjesečja zabilježio rekordne prodaje penthousea), što je potaknulo nove mjere hlađenja poput viših poreza na promet nekretninama za strance. U cijeloj regiji, investitori pomno prate kretanja kamatnih stopa: s obzirom na to da SAD i možda Europa prelaze na smanjenje stopa, azijske središnje banke mogle bi slijediti, što bi moglo poticati aktivnosti na tržištu nekretnina u 2026. kroz jeftinije financiranje.
Bliski istok: Investicijski magnet – Zaljev u usponu
Dok se druge regije suočavaju s izazovima, tržišta nekretnina Bliskog istoka – posebno u Zaljevu – nalaze se usred izvanrednog uzleta. Visoki prihodi od nafte, napori na ekonomskoj diverzifikaciji i politike naklonjene ulaganjima zajedno su snažno potaknuli sektore nekretnina u UAE i Saudijskoj Arabiji.
Procvat nekretnina u Zaljevu: Abu Dhabi i Dubai i dalje bilježe snažan priljev kapitala u nekretnine. U Abu Dhabiju, promet nekretninama iznosio je 25,3 milijarde AED u prvom tromjesečju 2025. (≈6,9 mlrd USD), što je porast od 34,5% na godišnjoj razini kroz gotovo 6.900 transakcija gulfnews.com. Dužnosnici to pripisuju otpornom gospodarstvu emirata i njegovoj privlačnosti za “održiv, luksuzan život” kao magnetu za strane ulagače gulfnews.com. Na velikom industrijskom događaju (IREIS 2025) održanom ovaj tjedan u Abu Dhabiju, lokalni stručnjaci izrazili su optimizam. “Zamah u sektoru nekretnina Abu Dhabija nastavlja se ubrzavati, dok šire tržište nekretnina UAE bilježi sve veći interes investitora,” rekao je Amer Al Ahbabi, predsjednik jedne tvrtke za nekretnine iz UAE gulfnews.com. Investitori izvještavaju da se luksuzni projekti na obali i nove zajednice vila rasprodaju, često stranim kupcima koji traže Zlatne vize. U Dubaiju, postpandemijski procvat se nastavlja – prodaja nekretnina u 2025. do sada ide prema novim rekordima, uz posebno visok udio međunarodnih kupaca. Ključni segmenti poput vrhunskih kuća na plaži i poslovnih prostora u slobodnim zonama bilježe natjecanja u nadmetanju. I Abu Dhabi i Dubai također su prigrlili inovacije: od digitalnih transakcija nekretninama do pokusa s tokenizacijom (kako navode organizatori IREIS-a) kako bi privukli suvremene ulagače gulfnews.com.
Veliki potezi Saudijske Arabije: Kraljevina Saudijska Arabija, usred svojih reformi u sklopu Vizije 2030, upravo je donijela povijesnu promjenu politike: omogućit će stranim osobama vlasništvo nad nekretninama u određenim zonama počevši od 2026. godine cbnme.com. Ovo je revolucionaran korak za tržište koje je povijesno bilo zatvoreno za vanjske kupce (osim nekih programa boravka u razvojnim projektima sličnim onima u Dubaiju). Novi zakon, koji je odobrila saudijska vlada pod vodstvom prijestolonasljednika Mohammeda bin Salmana, očekuje se da će “potaknuti val međunarodnog interesa i ulaganja,” prema Rachel Sturgess, izvršnoj organizatorici Cityscape Globala cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – jedna od najvećih svjetskih konferencija o nekretninama – održat će se u Rijadu u studenom i spreman je predstaviti ove prilike globalnim investitorima i developerima. Prošlogodišnji Cityscape u Dubaiju zabilježio je porast stranih posjetitelja od 37%, a izdanje u Rijadu 2025. godine predviđa se da će biti još veće cbnme.com cbnme.com. Otvaranje saudijskog tržišta nekretnina događa se paralelno s mega-projektima poput NEOM (futuristički grad vrijedan 500 milijardi dolara) i građevinskim procvatom u Rijadu i Džedi. Promatrači tržišta nekretnina kažu da bi Saudijska Arabija mogla postati “sljedeći UAE” u smislu privlačenja globalnog kapitala, osobito ako uspostavi privlačne regulatorne i porezne okvire u novim zonama. Već postoje izvješća da veliki developeri iz SAD-a, Ujedinjenog Kraljevstva, Kine i UAE-a planiraju ulazak na novo liberalizirano saudijsko tržište cbnme.com.
Širi Bliski istok i Sjeverna Afrika: U cijeloj regiji, nekretnine su na općenito pozitivnoj putanji u 2025. godini. Katar uživa zamah nakon Svjetskog prvenstva – najnoviji podaci pokazuju da su transakcije nekretninama u Dohi početkom rujna iznosile ukupno 394 milijuna QAR (~108 milijuna USD) u tjedan dana, što odražava stabilnu aktivnost arabnews.pk. Egipat, usred gospodarskih previranja, vidi nekretnine kao preferiranu imovinu za lokalno stanovništvo kako bi se zaštitili od inflacije; developeri nude produžene planove plaćanja kako bi iskoristili nakupljenu potražnju za stanovanjem. Izrael cijene stanova, koje su naglo porasle posljednjih godina, konačno su se stabilizirale zbog viših kamatnih stopa, ali ozbiljan nedostatak novih domova održava visoke vrijednosti (bez obzira na političku nestabilnost). Turska ostaje poseban slučaj: kupnja od strane stranaca (posebno Rusa, Iranaca) podupire tržište nekretnina u Istanbulu čak i dok vrijednost lire pada; međutim, novi propisi o državljanstvu putem ulaganja donekle su smanjili tu potražnju. U međuvremenu, tržište maloprodajnih i hotelskih nekretnina u Zaljevu doživljava procvat zahvaljujući oporavku turizma – operateri trgovačkih centara i hotelski REIT-ovi u Dubaiju bilježe snažnu popunjenost i rast najamnina, potaknuti rekordnim brojem posjetitelja u 2025.
Latinska Amerika: Padovi i svijetle točke
Tržišta nekretnina Latinske Amerike imala su izazovnu godinu u mnogim aspektima – visoke kamatne stope diljem regije smanjile su hipotekarno kreditiranje i ohladile prethodno užarena tržišta. Ipak, unutar ovog općeg usporavanja, postoje upečatljiva žarišta otpornosti, osobito u luksuznom segmentu.
Kolumbija – luksuz prkosi padu: Možda najdramatičniji primjer dolazi iz Bogote, Kolumbija, gdje nova ultra-luksuzna stambena zgrada ruši cjenovne rekorde čak i dok šire kolumbijsko tržište nekretnina bilježi pad. Projekt, poznat kao Quora, je luksuzni kompleks od 202 stana plus uredi i trgovine, koji se uzdiže iz skupa nekretnina u elitnoj četvrti. Iako je završetak planiran za tri godine, više od 90% stanova je prodano – uključujući penthouse od 546 m² – po cijenama oko 24 milijuna kolumbijskih pezosa po kvadratnom metru (otprilike 6.100 USD/m²) bloomberg.com. To je oko 33% više od prethodnog rekordnog iznosa u Bogoti i čak premašuje najviše cijene u bogatijim glavnim gradovima Latinske Amerike (za usporedbu, skuplje je po m² nego luksuzni stanovi u Polancu u Mexico Cityju ili Ipanemi u Rio de Janeiru) bloomberg.com. Uspjeh ovog projekta jasno “prkosi teško pogođenom sektoru nekretnina u Kolumbiji”, koji je inače pogođen krizom financiranja gradnje i porastom insolventnosti građevinskih tvrtki tijekom protekle godine. Bogati kupci, i domaći i međunarodni, pohrlili su u Quoru kao sigurnu investiciju i statusni simbol, što sugerira povjerenje u dugoročnu vrijednost vrhunskih nekretnina u Latinskoj Americi. Investitori u regiji ističu primjer Bogote kao dokaz da potražnja na samom vrhu ostaje snažna – ako izgradite nešto zaista jedinstveno, kupci će doći, čak i u vrijeme pada.
Trendovi u regiji: Izvan takvih enklava, međutim, mnoga tržišta nekretnina u Latinskoj Americi slabe. U Meksiku, nakon buma tijekom pandemije, rast cijena kuća usporio je 2025. u realnim iznosima zbog inflacije i viših kamatnih stopa, iako područja poput Mexico Cityja i Guadalajare i dalje bilježe umjereni rast. Brazil je na prekretnici: središnja banka je počela snižavati kamatne stope (Selic stopa je u rujnu pala na 12,75% s vrhunca od 13,75%), što bi postupno trebalo oživjeti brazilsko tržište nekretnina. Brazilski investitori u stanogradnju bilježe veći interes kupaca kako stambeni krediti postaju nešto pristupačniji, a analitičari očekuju da će se prodaja nekretnina povećati do 2026. ako se rezovi kamata nastave. Čile i Peru su zabilježili pad cijena u 2024. zbog recesije, ali sada se čini da se situacija stabilizira. U Argentini, koja je ekstremna iznimka zbog svoje ekonomske nestabilnosti, promet nekretninama je gotovo zamro 2025. dok kupci čekaju ishod izbora i moguću dolarizaciju – nekretnine se tamo i dalje uglavnom cijene u američkim dolarima kao zaštita, što ih čini nedostupnima većini lokalnog stanovništva.
Znakovi oživljavanja: Na komercijalnoj strani, Latinska Amerika bilježi određeni pozitivan zamah. Industrijski nekretnine (skladišta, logistika) cvjetaju u Meksiku zahvaljujući ulaganjima u tvornice zbog nearshoringa; potražnja za modernim logističkim objektima uz granicu SAD-a i Meksika te u središnjem Meksiku nadmašuje ponudu. Brazilski agribiznis potiče razvoj skladišnih i distributivnih nekretnina u državama poput Mato Grosso. Maloprodajne nekretnine, koje su imale poteškoća tijekom COVID-a, oporavljaju se kako se potrošnja poboljšava – primjerice, operateri trgovačkih centara u Brazilu i Čileu izvještavaju da se broj posjetitelja i prodaja zakupaca vraćaju na razine iz 2019. godine. To privlači interes stranih ulagača: upravo ovog tjedna, jedan veliki bliskoistočni državni fond najavio je planove za ulaganje u portfelj trgovačkih centara u Latinskoj Americi (ciljajući kupnju imovine po relativno nižoj cijeni, kladeći se na oporavak).
Općenito, izgledi za nekretnine u Latinskoj Americi ovise o makroekonomskim trendovima. Ako se inflacija može obuzdati i kamatne stope nastave padati (kao što je slučaj u Brazilu, Čileu itd.), regija bi mogla ući u ekspanzivniji ciklus nekretnina. Za sada su developeri oprezni – fokusiraju se ili na vrlo visoki segment (koji i dalje donosi dobit) ili na specifičnu potražnju (poput pristupačnog stanovanja gdje su dostupne državne subvencije). No, kao što pokazuje bum luksuznih stanova u Bogoti, nisu svi dijelovi tržišta usklađeni, i uvijek postoje džepovi gdje povjerenje – i cijene – rastu.
Afrika: Urbani rast i nove prilike
Diljem Afrike, brza urbanizacija i gospodarski rast u odabranim zemljama podupiru uglavnom pozitivnu priču o nekretninama, iako i dalje postoje izazovi poput nedostatka stambenog prostora i visokih troškova financiranja. Nekoliko afričkih gradova sada su vruće točke za ulaganja u nekretnine koje treba pratiti uoči 2025. godine, zahvaljujući rastu srednje klase, poboljšanom upravljanju i priljevu stranog kapitala.
Ključni gradovi u usponu: Nairobi, Kenija je jedno od takvih središta. Često nazivan “Silicijskom savanom” zbog svoje rastuće tehnološke scene, priljev tehnoloških tvrtki i profesionalaca u Nairobiju potaknuo je potražnju za modernim uredima i kvalitetnim stanovanjem. Glavne poslovne četvrti poput Westlandsa i Upper Hilla privukle su multinacionalne kompanije, čime je porasla popunjenost uredskih prostora A klase. S druge strane, vrijednosti nekretnina u Nairobiju bilježe impresivan rast – u nekim prigradskim područjima (npr. Athi River, Kitengela), cijene kuća porasle su oko 20% na godišnjoj razini, dijelom zahvaljujući novoj infrastrukturi i projektima pristupačnog stanovanja koji privlače kupce iz srednje klase estateintel.com. Kenijska vlada i banke aktivno podupiru stanogradnju: 30 milijuna dolara vrijedan fond nedavno je uložila velika banka za proširenje pristupa hipotekama za pristupačne domove kmrc.co.ke, a nacionalni Stambeni fond pomaže u financiranju novih jedinica. Slično, Lagos, Nigerija, najnaseljeniji grad na kontinentu, i dalje bilježi ogromnu potražnju za nekretninama. Unatoč visokim kamatnim stopama, sama veličina stanovništva Lagosa (preko 20 milijuna) i komercijalna dinamičnost održavaju pritisak na ponudu stanova. Luksuzne četvrti poput Ikoyi i Victoria Islanda i dalje su vrlo cijenjene među elitom – prosječne cijene nekretnina u Lagosu predviđa se da će dosegnuti oko ₦50 milijuna (oko 65.000 USD) po jedinici do 2025. za stanove srednje klase estateintel.com – dok pristupačniji dijelovi na kopnu također rastu jer developeri ciljaju mlade profesionalce estateintel.com. Vlada države Lagos uvodi poticaje za masovnu stanogradnju i razvoj novih gradova (npr. područje Lekki Free Trade Zone potiče projekte mješovite namjene) estateintel.com.
Ostali gradovi koji privlače pažnju investitora uključuju Accru, Gana, gdje su stabilna politička klima i gospodarstvo potaknuto naftom doveli do porasta izgradnje. Procjenjuje se da će vrijednost tržišta nekretnina u Gani dosegnuti oko GH¢533 milijardi do 2025. godine (s time da stambeni sektor čini većinu) estateintel.com. Otmjena predgrađa Accre poput East Legona i Cantonmentsa bilježe stalnu potražnju za luksuznim stanovima od strane dijaspore i iseljenika, dok vlada također potiče pristupačno stanovanje za svoju rastuću srednju klasu. Kigali, Ruanda je manje tržište, ali značajno zbog svog brzog rasta i inovativnog pristupa – grad je privukao investitore s društvenim utjecajem inicijativama poput Green City Kigali, s ciljem izgradnje održivih domova i ostvaruje prinos od najma iznad 9–12% na stambenim i maloprodajnim nekretninama estateintel.com estateintel.com. A Johannesburg, Južnoafrička Republika, financijska prijestolnica kontinenta, ostaje otporan: unatoč gospodarskim izazovima u Južnoj Africi, praznine u najmu vrhunskih ureda u Johannesburgu poboljšale su se na ~12% u najboljim područjima poput Sandtona estateintel.com, a industrijske najamnine u gradu rastu (~6% godišnjeg rasta za velike logističke prostore) kako se sektor e-trgovine i distribucije širi estateintel.com.
Kontinentalne inicijative: Postoji i šira panafrička inicijativa za rješavanje stambenih deficita i otključavanje potencijala nekretnina. Multilateralne institucije i vlade surađuju na fondovima za razvoj pristupačnog stanovanja – na primjer, kenijski KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) predvodi kreditiranje za hipotekarne zajmove s niskim kamatama i održao je veliku Konferenciju o pristupačnom stanovanju 2025. godine kmrc.co.ke. Nigerija je nedavno pokrenula program hipotekarnih kredita za dijasporu kako bi Nigerijcima u inozemstvu olakšala ulaganje u domove u domovini nidcom.gov.ng, a Federalna hipotekarna banka Nigerije nudi stambene kredite s jednoznamenkastom kamatnom stopom (oko 9,75%) kako bi potaknula domaće vlasništvo nad nekretninama naltf.gov.ng. Ovi napori usmjereni su na mladu, rastuću populaciju koja teži vlasništvu nad domom, ali često nema pristup kreditima. Ako budu uspješni, mogli bi postupno povećati stopu vlasništva nad nekretninama i potaknuti izgradnju diljem Afrike.
Strani investitori obraćaju pažnju: privatni investicijski fondovi za nekretnine usmjereni na Afriku su u porastu, fokusirajući se na sve od trgovačkih centara u zapadnoj Africi do poslovnih parkova u Egiptu i logističkih centara u istočnoj Africi. Općenito, tržište nekretnina u Africi 2025. godine spremno je za rast, potaknuto urbanizacijom i rastućim ulaganjima. Kako navodi jedno izvješće iz industrije, ključ će biti fokus na gradove s povoljnim demografskim pokazateljima i politikama, te sektore poput maloprodaje i industrije koji mogu iskoristiti razvojni put kontinenta estateintel.com estateintel.com. Prilika je ogromna – ali isto tako i posao potreban za izgradnju stanovanja i infrastrukture za budućnost.
Stručna predviđanja i završne misli
Diljem svijeta, nekretnine su priča o kontrastima krajem 2025. S jedne strane, hlađenje inflacije i promjene monetarne politike donose olakšanje – nigdje to nije vidljivije nego u SAD-u, gdje je mogućnost smanjenja kamatnih stopa već snizila hipotekarne stope i ponovno probudila optimizam kupaca freddiemac.com. Ova dinamika naglašava koliko su sudbine stambenog tržišta usko povezane s potezima središnjih banaka. Kao što je Michael Feroli, glavni američki ekonomist JPMorgana, primijetio u vezi sa stavom Fed-a, čini se da je sada put najmanjeg otpora smanjenje stopa prije nego kasnije aljazeera.com – promjena koja bi, ako se ostvari, mogla biti presudna za tržišta nekretnina u 2026.
S druge strane, strukturni izazovi i dalje su zastrašujući. Nedostatak ponude – bilo pristupačnih domova u Indiji i Europi ili kvalitetnih ureda na određenim lokacijama – potiče nejednakosti i “frustrirane opcije”, posudimo li riječi jednog indijskog stručnjaka za stanovanje reuters.com. Potres na tržištu poslovnih nekretnina, posebno u uredima, prisiljava na bolno ponovno određivanje vrijednosti imovine; veterani industrije upozoravaju da je taj proces daleko od završetka, s više prisilnih prodaja i refinanciranja vjerojatnih u 2024.–2025. reuters.com. Ipak, čak i ovdje je vidljiva prilagodba: tržišta se čiste kroz mjere “produži i pretvaraj se”, a inovativna prenamjena suvišnih ureda u stanove ili laboratorije za znanosti o životu započinje u nekim gradovima.
Možda je najjasniji zaključak da je tržište nekretnina izrazito lokalno i segmentirano. Vidimo luksuzne stanove u Bogoti koji se prodaju po rekordnim cijenama bloomberg.com, dok su početni domovi u mnogim gradovima postali nedostižni za mlade obitelji. Vidimo kako bliskoistočni developeri ne mogu graditi dovoljno brzo da zadovolje potražnju, dok američki poslovni tornjevi zjape poluprazni. Za investitore i donositelje politika to znači da široke generalizacije mogu zavarati – svaki sektor i regiju treba analizirati prema vlastitim temeljima.
Nedavni naslovi od 12.–13. rujna 2025. dobro oslikavaju ovu dihotomiju. Govore o vladama koje žurno pokušavaju riješiti problem priuštivosti stanovanja housing.ec.europa.eu, o financijerima poput Brookfielda koji preuređuju portfelje (razmatrajući prodaju studentskih nekretnina u Europi vrijednu 1,9 milijardi eura uslijed rizika u sektoru) ainvest.com, te o znakovima nade poput olakšica za hipotekarne kredite i ponovnog jačanja tržišta u nastajanju.Ukratko, globalno tržište nekretnina navigira kroz vrtuljak cikličkih promjena i strukturnog preuređenja. Kako ulazimo u posljednje tromjesečje 2025., oprezni optimizam javlja se u nekim krugovima – ako kamatne stope doista popuste, 2026. bi mogla donijeti široko otapanje transakcija. No, kao što nas podsjećaju vijesti iz posljednja dva dana, nekretnine u 2025. ostaju područje kontrasta: procvat u jednom segmentu, dno u drugom. Biti informiran i agilan je ključno. Riječima jednog direktora za nekretnine s Bliskog istoka, “Ovo je povijesni trenutak… uzbudljive nove promjene otvorit će put značajnim ulaganjima”, ali te će prilike pripasti onima koji razumiju gdje se stvara zamah cbnme.com. Za sada, jedina je izvjesnost da će nas svjetska tržišta nekretnina i dalje iznenađivati – penjati se, korigirati i iznova se izmišljati kao odgovor na ekonomske vjetrove.
Izvori:
- Reuters – Freddie Mac: Hipotekarne stope padaju (11. rujna 2025.) freddiemac.com; Al Jazeera – Očekuje se da će Fed smanjiti kamatne stope (12. rujna 2025.) aljazeera.com
- Reuters – Uspon britanskog tržišta nekretnina usporava, RICS izvješće (10. rujna 2025.) reuters.com reuters.com; Europska komisija – Stanje Unije: Stambena kriza (10. rujna 2025.) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Cijene nekretnina u Indiji će naglo porasti – anketa (13. rujna 2025.) reuters.com reuters.com; Reuters – Očekuje se fiskalna podrška i podrška za stanovanje u Kini (12. rujna 2025.) reuters.com reuters.com; Reuters – Šangaj ublažava ograničenja za kupnju nekretnina (25. kolovoza 2025.) reuters.com
- Gulf News – Tržište nekretnina u Abu Dhabiju ubrzava (12. rujna 2025.) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Saudijski zakon o stranim vlasnicima (27. kolovoza 2025.) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Prodaja nekretnina u Kataru početkom rujna 2025. arabnews.pk
- Reuters – Europsko tržište nekretnina “zemlja zombija” (17. srpnja 2025.) reuters.com reuters.com; Reuters (Press) – Rekordno visoka praznina uredskih prostora u SAD-u (25. kolovoza 2025.) reuters.com reuters.com; Primior Research – Trendovi u komercijalnom sektoru 2025. primior.com primior.com
- Bloomberg – Luksuzni stanovi u Bogoti prkose padu tržišta (12. rujna 2025.) bloomberg.com; EstateIntel – Pregled tržišta nekretnina u Africi 2025. estateintel.com estateintel.com.
