···

Tržište nekretnina u Honoluluu 2025.: Rekordne cijene, novi projekti i prognoze za 2030.

2 rujna, 2025
by
Honolulu Real Estate Market 2025: Record Prices, New Developments, and 2030 Forecasts

Ključne činjenice i brojke

  • Cijene kuća blizu rekordnih razina: Medijalna cijena obiteljske kuće na Oʻahuu dosegnula je otprilike 1,1 milijun dolara početkom 2025., što je porast od oko 5% u odnosu na prethodnu godinu hicentral.com. Medijalne cijene stanova zadržale su se oko 500.000 dolara hicentral.com nakon naglog rasta tijekom pandemije. Cijene su pale 2023. (medijan obiteljskih kuća pao je oko 5%), ali su se oporavile 2024. hicentral.com, što odražava otpornu potražnju.
  • Promjene u prodaji i ponudi: Obujam prodaje kuća usporio je zbog viših kamatnih stopa – prodaja obiteljskih kuća u ožujku 2025. bila je niža za oko 10% u odnosu na godinu ranije hicentral.com – ali broj aktivnih oglasa je naglo porastao. Ponuda nekretnina na Oʻahuu skočila je za 33% (kuće) i 54% (stanovi) na godišnjoj razini do ožujka 2025. hicentral.com hicentral.com, dajući kupcima više izbora i hladeći žestoku konkurenciju iz 2021.–2022. Medijan dana na tržištu za kuće produžen je na oko 2 tjedna (15 dana) u odnosu na manje od 1 tjedna na vrhuncu hicentral.com.
  • Najamnine na povijesno najvišim razinama: Medijalna najamnina na Oʻahuu iznosi oko 2.500 dolara mjesečno krajem 2024. agencyhawaii.com, dok su prosječne najamnine u Honoluluu oko 2.900 dolara (za sve veličine) sredinom 2025. zillow.com zillow.com. Najamnine su se stabilizirale s 2–4% godišnjim povećanjima u traženim četvrtima poput Kakaʻako i Ala Moana agencyhawaii.com. Potražnja za najmom ostaje snažna jer visoke cijene kuća i kamatne stope tjeraju stanovnike na najam, pa je stopa slobodnih najamnina na Oʻahuu umjerena (oko 5–6%) u 2025.
  • Oporavak tržišta uredskih prostora: Stopa praznih uredskih prostora u Honoluluu poboljšala se na otprilike 12–13% u 2025. godini hawaiipublicradio.org – što je znatno zdravije u odnosu na gradove na kopnu poput San Francisca (preko 30% praznog prostora). Dva uzastopna tromjesečja pozitivne apsorpcije zabilježena su do kraja 2024., čime je stopa praznih prostora pala na najnižu razinu u više od 3 godine (~12,7%) instagram.com. Vlasnici zgrada u centru popunjavaju prostore novim namjenama, a Honolulu je na 2. mjestu u SAD-u po planiranim prenamjenama ureda u stambene prostore hawaiipublicradio.org, što ukazuje na napore za adaptivnu prenamjenu radi rješavanja i praznih ureda i potreba za stanovanjem.
  • Snaga maloprodaje i industrije: Tržište maloprodajnih nekretnina je stabilno s niskom stopom praznih prostora (~5%) brevitas.com, potaknuto oporavkom turizma i stabilnom lokalnom potrošnjom. Izlozi u Waikikiju zabilježili su promet pješaka u 2024. gotovo na razini prije pandemije brevitas.com, što je pomoglo luksuznim trgovinama i restoranima. Prigradska maloprodaja širi se u područjima rasta poput zapadnog Oʻahua (Kapolei/Ewa), prateći razvoj stanovanja brevitas.com. Industrijske nekretnine ostaju izuzetno tražene – stopa praznih skladišta na Oʻahuu bila je oko 1% krajem 2024. rebusinessonline.com – uz snažnu potražnju i gotovo bez viška prostora.
  • Oporavak turizma i ugostiteljstva: Popunjenost hotela u Honoluluu ponovno se popela u raspon srednjih 70% brevitas.com brevitas.com (prosjek ~76% na razini cijele države u 2024.), što je još uvijek nekoliko bodova ispod vrhunca od ~80% prije 2019. Rekordne cijene soba potiču prihode: prosječne dnevne cijene (ADR) na razini države u 2024. bile su ~30% više nego 2019. (oko 360 USD/noć) brevitas.com, što je ukupne prihode hotela podiglo na ~$5,5 milijardi – na razini 2019. nakon prilagodbe inflaciji brevitas.com. Hoteli u Waikikiju uživaju snažnu potražnju domaćih posjetitelja, iako se oporavak japanskog turizma (ključnog za hotele više klase i luksuzne stanove) odvija postupno.
  • Novi projekti mijenjaju horizont: Deseci novih stambenih tornjeva su u izgradnji ili su nedavno završeni, osobito u urbanom Honoluluu. Distrikt Kakaʻako/Ala Moana doživljava procvat luksuznih nebodera poput Victoria Place (završen 2024.), The Park Ward Village (završetak 2025.), Kalae (u izgradnji na mjestu bivšeg Ward Warehousea), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group) i Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Ovi projekti će do 2026.–2027. dodati tisuće luksuznih stanova, preoblikujući horizont Honolulua. U zapadnom Oʻahuu, planske zajednice (Ho‘opili, Koa Ridge) i drugi “grad” u Kapoleiju donose nove obiteljske kuće, stanove u nizu, pa čak i kampus Sveučilišta Havaja, preusmjeravajući rast na zavjetrinsku stranu otoka.
  • Promjene politika za povećanje ponude stanova: Vlada Havaja rješava stambenu krizu novim zakonima i poticajima. U 2024. godini država je donijela SB 3202 koji dopušta do dva pomoćna stambena objekta (ADU) po parceli na razini cijele države i HB 2090 koji omogućuje prenamjenu komercijalnih nekretnina u stambene hiappleseed.org – veliki koraci za povećanje stambenog fonda. Gradsko vijeće Honolulua usvojilo je Bill 3 (2024) koji nudi porezne olakšice i oslobađanje od naknada za poticanje razvoja pristupačnih najamnina sachihawaii.com. Također su uvedene stroge regulative za kratkoročne najmove (najmanje 90 dana najma u stambenim područjima), čime se mnogi apartmani za odmor vraćaju na tržište dugoročnog najma. Porez na “prazne kuće” na praznim investicijskim nekretninama je u raspravi honolulucitycouncil.org kako bi se smanjilo špekulativno držanje i otvorilo više jedinica za lokalno stanovništvo.
  • Popularne i nove četvrti: Kakaʻako je najbrže rastuće tržište luksuznih stanova u Honoluluu, privlačeći investitore i imućne kupce svojim modernim tornjevima, pogledom na ocean i blizinom centra grada. Waikiki i dalje je popularna lokacija za stanove (i prihod od najma turistima, gdje je to dopušteno). Ekskluzivna područja poput Kahala i Diamond Head bilježe stalnu potražnju (rekordna prodaja od 65,75 milijuna dolara zaključena je u Kāhali 2025. godine hicentral.com), čime potvrđuju svoj “blue-chip” status. Obiteljski orijentirana predgrađa poput Mililani (središnji Oʻahu) i Hawaii Kai (istočni Honolulu) stalni su favoriti zbog škola i načina života. Na zapadnoj strani, Kapolei/Ewa Beach se pojavljuju kao centri rasta – nudeći novije kuće, trgovine (trgovački centar Ka Makana Aliʻi) i buduću željezničku povezanost – s tisućama novih domova koji privlače lokalne obitelji i investitore.
  • Izgledi do 2030. – Umjeren rast, bez pada: Stručnjaci predviđaju stabilan, ali sporiji rast tržišta nekretnina u Honoluluu tijekom sljedećih 5+ godina. Ograničena ponuda i trajna privlačnost Havaja očekuje se da će podržati rast cijena kuća od ~1–3% godišnje na Oʻahuu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, osim u slučaju većih ekonomskih šokova. Organizacija za ekonomska istraživanja Sveučilišta Havaji (UHERO) napominje da su visoke kamatne stope u 2024.–25. ohladile obujam prodaje, ali vrijednosti nekretnina ostaju visoke zbog stalne potražnje luxurybigisland.com. Do 2030., medijalna vrijednost kuća na Oʻahuu mogla bi doseći sredinu od 800.000 dolara (porast s ~756.000 dolara u 2025. zillow.com zillow.com) prema ovim umjerenim trendovima rasta. Važno je napomenuti da se ne predviđa značajan pad ili “krah” – jedinstvena ograničenja ponude i poželjnost Havaja čine kolaps iz 2008. malo vjerojatnim luxurybigisland.com. Glavni rizici na koje treba obratiti pažnju su vanjski: recesija u SAD-u, globalni geopolitički događaji ili nagli porast razine mora. Općenito, tržište nekretnina u Honoluluu ostat će otporno, s cikličkim hlađenjem sredinom 2020-ih i umjerenim rastom kako se približavamo 2030.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.

Cijene i potražnja: Stambeno tržište Honolulua ušlo je u 2025. godinu blizu rekordnih razina cijena. Honolulu Board of REALTORS® izvijestio je da je medijalna cijena obiteljske kuće na Oʻahuu iznosila 1.160.000 USD u ožujku 2025., što je porast od 5,5% u odnosu na prethodnu godinu hicentral.com hicentral.com. Ovo označava oporavak u odnosu na 2023., kada su medijalne vrijednosti nakratko pale (~5% pad u 2023. na 1,05 milijuna USD) nakon burnog rasta tijekom pandemije hicentral.com. Cijene stanova bile su stabilnije – medijalna cijena prodanog stana iznosila je 500.000 USD početkom 2025., što je otprilike nepromijenjeno u odnosu na godinu ranije hicentral.com. Prosječne cijene stanova ipak su porasle oko 6% na godišnjoj razini hicentral.com, što ukazuje na snagu prodaje u višem cjenovnom segmentu. Općenito, vrijednosti nekretnina ostaju blizu povijesnih maksimuma, potaknute niskom ponudom i trajnom potražnjom kupaca, osobito lokalnih kupaca koji kupuju veću nekretninu i kupaca s drugih otoka privučenih havajskim načinom života.

Obujam prodaje i zalihe: Obujam prodaje kuća se ohladio u odnosu na ludilo iz 2021.–2022. Rast kamatnih stopa na hipotekarne kredite (koje se kreću oko 6–7% u 2024.–25.) izbacio je neke kupce iz igre, što je dovelo do pada prodaje obiteljskih kuća za oko 10% na godišnjoj razini početkom 2025. hicentral.com. 2023. je bila posebno spora – ukupne stambene transakcije pale su za više od 25% u odnosu na 2022. hicentral.com, jer su mnogi kupci pauzirali zbog rasta kamatnih stopa. Ipak, 2024. pokazuje znakove stabilizacije: prodaja obiteljskih kuća porasla je za oko 9% tijekom godine hicentral.com, iako je prodaja stanova blago pala. Ključna promjena je u ponudi stambenih jedinica – nakon godina kronično niske ponude, broj oglasa je počeo rasti. U ožujku 2025. Oʻahu je imao 773 aktivna oglasa za obiteljske kuće i 2.302 oglasa za stanove, što je porast od 33% i 54% na godišnjoj razini hicentral.com. Novi oglasi dolaze na tržište znatno brže (npr. +30% na godišnjoj razini za kuće u ožujku) hicentral.com. Ovaj rast zaliha daje kupcima više prostora za disanje i okončao je užurbane ratove nadmetanja iz pandemije. Oko 73% novih oglasa ostalo je neprodano na kraju mjeseca (u odnosu na samo 58% godinu ranije) hicentral.com hicentral.com, što znači da se nekretnine ne prodaju više tako brzo. Doista, medijan dana na tržištu za obiteljske kuće porastao je na 15 dana (sa samo 8–10 dana na vrhuncu procvata), dok stanovima treba oko 40 dana da se prodaju (u odnosu na ~30 dana godinu ranije) hicentral.com. Potražnja kupaca, iako slabija, i dalje postoji – pravilno cijenjene kuće u poželjnim četvrtima i dalje dobivaju više ponuda, ali prodavatelji sada moraju biti realniji u određivanju cijena i pregovorima hicentral.com. Tržište u 2025. može se opisati kao uravnoteženo do blago naklonjeno kupcima, što je promjena u odnosu na snažno tržište prodavatelja iz prethodnih godina.

Regionalne razlike: Unutar Honolulua (Oʻahu), tržišni trendovi razlikuju se po regijama i cjenovnim segmentima. Luksuzne četvrti (Kahala, Diamond Head, Lanikai) zabilježile su manji broj prodaja, ali su cijene ostale otporne – u jednom zapaženom slučaju, Kahala oceanfront estate sold for $65.75 million u prvom tromjesečju 2025. hicentral.com, što je podiglo prosječne cjenovne pokazatelje. Nasuprot tome, neka područja početnog do srednjeg tržišta doživjela su primjetnije usporavanje. Na primjer, ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – gdje je posljednjih godina došlo do naglog porasta nove izgradnje – zabilježila je rast ponude za ~74% (na 144 aktivna oglasa) početkom 2025. hicentral.com jer se više prodavatelja natjecalo za manje kupaca. Središnji Oʻahu (Mililani/Wahiawā) također je zabilježio udvostručenje broja oglasa hicentral.com. Ta su područja predvodila rast cijena tijekom pandemije (zahvaljujući radu na daljinu i vojnim obiteljima koje su poticale potražnju), ali sada dolazi do normalizacije kako ponuda sustiže potražnju. U međuvremenu, Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) i Istočni Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) i dalje su vrlo traženi; ograničena nova ponuda ondje održava tržište napetim, a dobro održavane kuće i dalje se brzo prodaju. Tržišta stanova razlikuju se od urbanih do resort područja: stanovi u centru i Kakaʻaku imaju koristi od povratka profesionalaca u urede i uzbuđenja oko novih projekata, dok stariji stanovi s pravom korištenja ili oni na sekundarnim lokacijama mogu dulje čekati na prodaju. Waikiki tržište stanova je u promjenama zbog regulacije kratkoročnog najma – mnoge jedinice koje su bile za odmor sada su na prodaju ili dugoročni najam, što je ublažilo cijene nekih starijih zgrada u Waikikiju, iako luksuzne zgrade zadržavaju vrijednost. Sveukupno, stambeno tržište Honolulua u 2025. je mirnije i uravnoteženije nego u razdoblju prije 2–3 godine, ali potražnja ostaje temeljno snažna, a dugoročna oskudica zemljišta osigurava da dobro smještene nekretnine i dalje postižu premium cijene.

Trendovi komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja, ugostiteljstvo)

Uredsko tržište: Rastuća popunjenost, adaptivna prenamjena

Honolulusektor ureda prolazi kroz postpandemijsko razdoblje bolje nego mnogi američki gradovi. Od sredine 2025., stopa praznih ureda na otoku iznosi oko 13,5% hawaiipublicradio.org, što je pad u odnosu na vrhunce tijekom pandemije i znatno ispod razine praznih prostora u gradovima na kopnu usmjerenima na tehnologiju (za usporedbu, stopa praznih ureda u San Franciscu prelazi 30%). Zapravo, tržište ureda na Oʻahuu bilježilo je pozitivan neto najam kroz više kvartala do kraja 2024., čime je stopa praznih ureda pala na 12,73% u četvrtom kvartalu 2024. – najnižu u više od tri godine colliers.com instagram.com. Ovo poboljšanje djelomično je rezultat povratka zaposlenika u urede (barem djelomično) i činjenice da su neke smanjene prostore unajmile manje lokalne tvrtke ili državne agencije. Prosječne tražene najamnine za uredski prostor u Honoluluu blago su porasle u 2025., a vlasnici izvještavaju o stabiliziranoj popunjenosti u vrhunskim zgradama. Na primjer, A-klasa tornjevi u CBD-u (središnja poslovna četvrt) i Kakaʻaku održavaju visoku popunjenost, dok se starije zgrade B-klase još uvijek bore s većom prazninom i nižim najamninama.

Značajan trend je adaptivna prenamjena starih uredskih nekretnina. Honolulu ima drugu najvišu stopu planiranih prenamjena ureda u stambene prostore u SAD-u hawaiipublicradio.org, jer dionici nastoje prenamijeniti nedovoljno iskorištene poslovne zgrade u prijeko potrebne stambene jedinice. Nekoliko uredskih zgrada u centru razmatra se za prenamjenu u apartmane ili mješovitu namjenu (jedan primjer je potencijalna obnova povijesno nedovoljno popunjenog Finance Factors Centra). Ovo je u skladu s novim državnim zakonodavstvom (HB 2090, 2024) koje dopušta korištenje komercijalno zoniranih nekretnina u stambene svrhe hiappleseed.org. Iako nisu sve uredske zgrade pogodne za prenamjenu, ovaj poticaj bi mogao postupno smanjiti praznine i dodati stambene jedinice u urbanom središtu. Dodatno, Downtown Business Improvement District i napori za revitalizaciju su u tijeku hawaiipublicradio.org, s ciljem da financijska četvrt Honolulua postane živahnija. Gradski planeri i privatni investitori surađuju na idejama od poboljšanja uličnog prostora do potencijalnog uvođenja stambenih loftova u bivše uredske prostore. Općenito, uredsko tržište Honolulua u 2025. godini je stabilno – i vjerojatno zdravije od mnogih drugih tržišta – s prazninom oko niskih desetak posto i strategijom usmjerenom na prenamjenu viška uredskog prostora. Nedostaci su što najmoprimci i dalje imaju mnogo izbora, pa vlasnici moraju nuditi poticaje (uređenje prostora, ustupci za parkiranje) kako bi osigurali najmove, a starije zgrade bez obnove mogu i dalje zaostajati. No, u usporedbi s urbanim središtima na kopnu, izgledi za urede u Honolulua su oprezno optimistični, potaknuti raznolikom ekonomijom (uključujući državne i vojne najmoprimce) i relativno malo novih uredskih projekata u pripremi koji bi konkurirali postojećoj ponudi.

Maloprodaja i industrija: Niska praznina u maloprodaji, snažna potražnja za industrijskim prostorom

Maloprodajni nekretninski sektor u Honoluluu pokazao se otpornim kroz 2024.–25., potpomognut oporavkom turizma i stabilnom lokalnom potrošnjom. Maloprodajna stopa nepopunjenosti na otoku iznosi oko 5% – što je vrlo nisko prema nacionalnim standardima – i ostala je gotovo nepromijenjena krajem 2024. brevitas.com. U svjetski poznatom Waikikiju, broj posjetitelja se vratio jer su brojke turista u razdoblju 2023.–2025. dosegle razine prije pandemije, što je pogodovalo hotelima, restoranima i trgovcima koji opslužuju turiste brevitas.com. Maloprodajna mjesta na glavnim ulicama Waikikija (Kalākaua Ave.) i Ala Moana Center (najveći otvoreni trgovački centar u SAD-u) ponovno postižu najviše najamnine jer se luksuzni brendovi i trgovci za putovanja oporavljaju u prodaji. Potrošnja turista na maloprodaju dosegnula je rekordne razine (izdaci posjetitelja porasli su za ~6,5% u prvom tromjesečju 2025. u odnosu na prethodnu godinu dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), što se odražava na zdravu potražnju za prodajnim prostorom u turističkim središtima. U međuvremenu, maloprodaja u susjedstvima i predgrađima također dobro posluje – trgovački centri u rastućim zajednicama poput Kapolei, Ewa Beach i Mililani se šire ili su potpuno popunjeni, zahvaljujući rastu stanovništva u tim područjima brevitas.com. Investitori su dodali trgovačke centre s trgovinama prehrambenih proizvoda i projekte mješovite namjene u zapadnom Oʻahuu kako bi opslužili priljev stanovnika. Najamnine za vrhunske maloprodajne lokacije u Honoluluu polako rastu, a nova gradnja je ograničena (zbog visokih troškova i nedostatka zemljišta), što maloprodajni sektor u najboljim lokacijama čini uglavnom povoljnim za vlasnike. Izazovi za maloprodaju uglavnom se nalaze u drugorazrednim maloprodajnim koridorima i starijim poslovnim zgradama, od kojih se neke suočavaju s visokim troškovima održavanja i konkurencijom e-trgovine. No, općenito, maloprodajno tržište Honolulua je stabilno, a povratak turizma podigao je i maloprodaju u resortima i širu ekonomiju.

Na industrijskoj strani, Oʻahu i dalje ima jedno od najzategnutijih tržišta industrijskih nekretnina u zemlji. S ograničenim zemljištem u industrijskoj zoni (uglavnom oko luke Honolulu, zračne luke i Campbell industrijskog parka), stope slobodnih kapaciteta su ispod 2% godinama. Čak i krajem 2024., industrijska slobodna mjesta iznosila su oko 0,9% colliers.com, jedva da su porasla s rekordno niskih razina unatoč nekoliko novih skladišta koja su postala dostupna. Potražnja za skladišnim, distributivnim i logističkim prostorom ostaje intenzivna, potaknuta svime, od građevinskih tvrtki do e-trgovinskih distributera kojima su potrebni lokalni objekti. Najamnine za industrijske jedinice stalno rastu, a najmoprimci često moraju ranije obnavljati ugovore ili se suočiti s nedostatkom dostupnih alternativa. Novi industrijski projekti izuzetno su rijetki – jedan značajan projekt je planirano proširenje u blizini Kapoleija za logističke svrhe, ali protivljenje zajednice i prepreke u izdavanju dozvola usporavaju pojavu nove ponude. Za investitore, industrijske nekretnine na Havajima su cijenjena klasa imovine, nudeći nisku stopu slobodnih kapaciteta i stabilan novčani tok. Ključno pitanje ovdje je da svaka tvrtka kojoj je potreban prostor (od skladištenja do proizvodnje) ima malo opcija, što može ograničiti ekonomsku diverzifikaciju. Međutim, s tržišnog gledišta, industrijske nekretnine su vjerojatno najjači sektor Honolulua – praktički potpuna popunjenost, rast najamnina i nizak rizik od prevelike ponude.

Ugostiteljstvo i hotelske nekretnine: Turizam se ponovno rasplamsava

Havajska industrija ugostiteljstva – koja podupire značajan dio njezinih nekretnina – doživjela je snažan oporavak kroz 2024. godinu. Do kraja 2024., prosječna popunjenost hotela na razini cijele države iznosila je oko 73% za tu godinu brevitas.com, što je znatno više u odnosu na pandemijske najniže razine (koje su pale ispod 20% u 2020.), ali još uvijek nešto ispod ~80% postignutih 2019. godine. Hoteli na Oʻahuu (Honolulu/Waikiki) bilježe dobre rezultate, s popunjenošću u rasponu srednjih 70% brevitas.com krajem 2024. i početkom 2025., zahvaljujući porastu broja posjetitelja s američkog kopna i povratku grupnih/poslovnih putovanja (kongresi u Hawaiʻi Convention Centeru su se vratili). Važno je napomenuti da su cijene soba naglo porasle – havajski hotelijeri iskoristili su nakupljenu potražnju za podizanje cijena. Prosječna dnevna cijena (ADR) na Havajima sada je otprilike 30% viša nego prije pandemije (ADR na razini države ~$340–$370 u 2024. u odnosu na ~$280 u 2019.) brevitas.com. To se pretočilo u gotovo rekordne prihode: havajski hoteli zaradili su oko 5,5 milijardi dolara u 2024. (približavajući se prihodima iz 2019. prilagođenim za inflaciju) brevitas.com. U Waikikiju su mnogi hoteli praktički puni vikendima i u visokoj sezoni, a prihod po dostupnoj sobi (RevPAR) za luksuzne objekte među je najvišima u zemlji.

Transakcije hotelskih nekretnina također su se pojačale – investitori su uvjereni u dugoročne turističke izglede Havaja. Posebno se ističe nekoliko značajnih preuređenja i prodaja hotela, koja su se dogodila ili su u tijeku. Na primjer, kultni Aliʻi Tower u Hilton Hawaiian Villageu predviđen je za nadogradnju, a investitori iz Japana, tradicionalno veliki igrači u Waikikiju, polako su nastavili s akvizicijama kako se putovanja obnavljaju. Nova izgradnja hotela ograničena je zemljištem i regulativom, ali jedan od najvažnijih projekata je Mandarin Oriental Honolulu, kombinirani ultra-luksuzni hotel i stambeni toranj u izgradnji blizu Ala Moane (planiran za kasne 2020-e) brevitas.com. Osim toga, neki stariji hoteli se rebrandiraju ili renoviraju umjesto da se grade novi. Izvan Honolulua, odmarališna područja na Mauiju, Kauaʻiju i Velikom otoku također su zabilježila različite rezultate – npr. hoteli na zapadnoj strani Mauija imali su poteškoća nakon tragedije požara u Lahaini 2023. (popunjenost je tamo pala ispod 60% zbog zastoja turizma) brevitas.com, dok su drugi otoci preuzeli dio te potražnje.

Još jedan trend koji utječe na tržište ugostiteljskih nekretnina u Honoluluu je regulatorno suzbijanje kratkoročnih najma. U razdoblju 2022.–2023. okrug Honolulu uveo je stroga pravila (Uredba 22-7, Prijedlog zakona 41) koja zabranjuju najam kraći od 90 dana u većini stambenih područja (izvan turističkih zona). To je značajno smanjilo ponudu legalnih apartmana za odmor, tjerajući turiste natrag prema hotelima i manjem broju legalnih apartmanskih jedinica u resortima. Popunjenost apartmana za odmor pala je na oko 47% u 2024. godini zbog novih pravila i povećane konkurencije među Airbnb-ovima agencyhawaii.com. Neki vlasnici stanova u Waikikiju i Ko Olini koji su prije iznajmljivali na kratko sada su prešli na dugoročni najam ili su prodali svoje jedinice. Za hotele, ovo je bila prednost – manje alternativne ponude znači veću potražnju za hotelima. Za tržište stanovanja, učinak je miješan: možda će se osloboditi nešto ponude za lokalne najmoprimce, ali je također uklonjen izvor prihoda za neke vlasnike. Namjera Grada bila je vratiti stambene jedinice u susjedstva i smanjiti utjecaj turizma na lokalne zajednice, a do sredine 2025. prevladava mišljenje da je turizam uglavnom ponovno u hotelima.

Izgledi za ugostiteljstvo: Očekuje se da će turizam nastaviti rasti u 2025. i kasnije, iako umjerenijim tempom. Hawaiʻi Tourism Authority predviđa potpuni povratak broja posjetitelja na razinu prije COVID-a do otprilike 2025.–2026., pri čemu su određena tržišta (zapad SAD-a, Kanada) već premašila brojke iz 2019., dok Japan i druga tržišta Azije i Pacifika malo zaostaju dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. To znači da bi popunjenost hotela u Honoluluu u narednim godinama mogla ponovno doseći gornju granicu od 70%, osobito kada se normalizira putovanje iz Japana (što je ključno za luksuzni segment Waikikija). Iz perspektive nekretnina, ugostiteljska imovina na Havajima i dalje je vrlo tražena i općenito otporna na padove – čak i tijekom COVID-a, iako su vrijednosti pale, bilo je malo prisilnih prodaja. Sada investitori vide potencijal rasta kako se turizam stabilizira. Jedna napomena: nove državne inicijative za upravljanje utjecajem turizma (poput predloženog “zelenog poreza” za turiste ili ograničenja dnevnog broja posjetitelja) mogle bi donekle ograničiti rast, ali i osigurati održivost. Sve u svemu, tržište komercijalnih nekretnina u Honoluluu je u 2025. uglavnom stabilno ili u ekspanziji: uredi pronalaze novu ravnotežu, maloprodaja i industrijski sektor su vrlo snažni, a ugostiteljstvo se snažno oporavlja, što dodatno učvršćuje status Honolulua kao svjetske destinacije i sigurnog dugoročnog tržišta za ulaganja.

Pregled tržišta najma

Honolulusko tržište najma stanova ostaje napeto i skupo u 2025. Nakon godina rasta, najamnine su se stabilizirale na povijesno visokim razinama, uz samo umjeren rast u odabranim područjima. Medijalna najamnina za Oʻahu (sve vrste nekretnina) iznosi otprilike 2.522 USD mjesečno krajem 2024. godine agencyhawaii.com. Prema Zillovu, prosječna najamnina u Honoluluu (grad) iznosi oko 2.900 USD mjesečno sredinom 2025. godine zillow.com. Za usporedbu, tipičan jednosobni stan u Honoluluu sada se iznajmljuje za oko 2.200–2.400 USD, dok dvosobne jedinice u poželjnim četvrtima prosječno prelaze 3.000 USD livinginhawaii.com. Ove razine najamnina čine Honolulu jednim od najskupljih tržišta najma u SAD-u, usporedivim s obalnim kalifornijskim gradovima. Rast najamnina usporio je u odnosu na nagli skok iz 2021.; u 2024.–25. stanodavci uglavnom uvode manja povećanja (2–5% godišnje, ako ih uopće ima). Zapravo, neka područja bilježe stagnaciju ili blagi pad najamnina – primjerice, upravitelji nekretnina u Waikikiju izvještavaju da je prevelika ponuda stanova za najam (djelomično zbog bivših Airbnb-ova koji prelaze na dugoročni najam) zadržala najamnine pod kontrolom agencyhawaii.com. S druge strane, stambene četvrti s velikom potražnjom u blizini novih radnih mjesta i javnog prijevoza – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – i dalje bilježe rast najamnina kako novi luksuzni najamni stanovi dolaze na tržište i privlače najmoprimce spremne platiti više agencyhawaii.com.

Stope slobodnih najamnih stanova u Honoluluu su relativno niske – najnoviji podaci govore o oko 4–6% (varira po podtržištima), što ukazuje na tržište naklonjeno stanodavcima, ali ne tako ekstremno kao tijekom vrhunca stambene krize prije nekoliko godina (kada je slobodnih stanova bilo ispod 3%). Povećanje ponude za prodaju također je dovelo do nešto veće ponude za najam, jer neki vlasnici odlučuju iznajmljivati stanove umjesto prodavati na usporenom tržištu prodaje. Štoviše, pandemijske promjene stanovništva (odlazak dijela stanovnika) su se stabilizirale; stanovništvo Havaja čak je blago poraslo u 2024. brevitas.com, što povećava potražnju za stanovanjem. Više stanovnika dulje iznajmljuje jer je kupnja kuće mnogima nedostižna – stopa vlasništva nad domovima u Honoluluu (oko 55%) niža je od američkog prosjeka, što odražava visoke troškove vlasništva. Stoga postoji stalan bazen najmoprimaca, od lokalnih obitelji do vojnog osoblja (koje prima naknade za stanovanje) do radnika s kopna SAD-a na daljinu koji isprobavaju “ured u raju”. To održava visoku popunjenost dobro smještenih najamnih stanova.

Značajna dinamika na tržištu najma je utjecaj regulacija kratkoročnog najma. S tisućama apartmana za odmor koji su učinkovito onemogućeni za kratkoročno poslovanje, mnogi vlasnici su te stanove i kuće preusmjerili na najmove od 6 ili 12 mjeseci. To je donijelo jednokratni porast ponude dugoročnih najma u 2023.–2024. Voditelji nekretnina napominju da je to u početku blago povećalo broj praznih stanova u četvrtima s puno turističkih smještaja (npr. Waikiki, North Shore), ali je tržište uglavnom apsorbiralo te jedinice do 2025. zbog općeg nedostatka stambenog prostora. Tvrtka za upravljanje nekretninama Agency Rentals savjetuje vlasnicima bivših Airbnb-ova da prijeđu na dugoročne najmove kako bi iskoristili stabilnu potražnju, posebno u obiteljskim četvrtima gdje lokalni najmoprimci željno traže stanove agencyhawaii.com. Na primjer, neki investitori s apartmanima u Ko Olini ili Turtle Bayu (tradicionalna odmarališta) iznajmili su ih vojnim ili korporativnim najmoprimcima.

Na pitanju pristupačnosti, najmoprimci u Honoluluu suočavaju se s izazovima: srednji prihod kućanstva najmoprimaca (~64.000 USD) jedva prati ove najamnine point2homes.com. Mnoga kućanstva plaćaju znatno više od 30% prihoda na najam (Havaji su stalno među najgorima po pristupačnosti najma). Kako bi to riješili, Grad i Država rade na projektima pristupačnih najma – koristeći programe poput Fonda za revolving stambenih najma i inkluzivnog zoniranja. Nekoliko novih projekata pristupačnog stanovanja (najmovi s ograničenjem prihoda) je u tijeku u Honoluluu, poput The Reserve at Hilomoana u Kapoleiju i Halewaiʻolu Senior Residences u Chinatownu. Nadalje, država je produžila program posredovanja u deložacijama i razmatrala (ali nije usvojila) zakone za zahtijevanje dulje najave za povećanje najamnine hiappleseed.org hiappleseed.org. Ove mjere imaju za cilj pružiti veću stabilnost najmoprimcima. Još jedna nedavna promjena politike je Gradski Zakon 3 (2024) koji potiče investitore na izgradnju stanova za najam bržim izdavanjem dozvola i poreznim olakšicama na imovinu sachihawaii.com – to bi moglo donijeti nekoliko tisuća novih najma u narednim godinama ako investitori to prihvate.

Gledajući unaprijed, tržište najma se očekuje da ostane snažno. Visoke kamatne stope otežavaju mnogim potencijalnim kupcima prvi put kupnju, pa će ostati u skupini najmodavaca. Istovremeno, bilo kakav gospodarski pad mogao bi blago smanjiti potražnju (npr. ako dođe do pada turizma, neki poslovi u uslužnom sektoru mogli bi nestati, što bi smanjilo potražnju za najmom). No, s obzirom na ograničenu ponudu stanova na Havajima, čak i stagnacija rasta stanovništva stvara akumuliranu potražnju za najmom. Do 2030., osim ako se ne izgradi mnogo stanova, najamnine će vjerojatno dodatno rasti. U skorije vrijeme, najmodavcima se savjetuje da ostanu konkurentni i usmjereni na pogodnosti – povećanje praznih stanova na ~5% znači da najmoprimci imaju malo više izbora, pa ažurirani kućanski aparati, uključene režije ili nešto niža tražena najamnina mogu pomoći bržem popunjavanju stanova reddit.com livinginhawaii.com. Zaključak: najam u Honoluluu i dalje će biti skupa opcija, a tržište najma ostat će ključni i pomno praćeni dio ukupne slike nekretnina.

Novi i nadolazeći projekti

Urban Honolulu – Kakaʻako i Ala Moana: Nigdje razvoj nije dramatičniji nego u Kakaʻako, urbanom okrugu između centra Honolulua i Waikikija. Pod vodstvom master plana Ward Village korporacije Howard Hughes i nekoliko drugih investitora, horizont Kakaʻaka mijenja se s modernim neboderima. Nedavni i nadolazeći projekti uključuju: Victoria Place (luksuzni stambeni toranj dovršen 2024.), The Park Ward Village (stambeni toranj s pogledom na park, završava 2025.) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (još jedan luksuzni toranj u izgradnji na Ala Moana Blvd) hawaiihomelistings.com, Launiu (planiran preko puta Warda, uskoro počinje gradnja) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (višenamjenski luksuzni toranj grupe Kobayashi, izgradnja započela 2024.) hawaiihomelistings.com, i Kaliʻu (novi stan na adresi 728 Ala Moana Blvd s panoramskim pogledom na ocean) hawaiihomelistings.com. U pripremi su i Ilima i Melia, blizanci tornjevi koji će se uzdizati iznad trgovačkog centra Ward Center hawaiihomelistings.com. Zajedno, ovi projekti će do kasnih 2020-ih dodati nekoliko tisuća novih stambenih jedinica, od kojih su mnoge luksuzne ili “rezervirane” (za radnu snagu). Sam Ward Village dosljedno prodaje jedinice po cijeni od 1.200 – 2.000+ dolara po kvadratnom stopalu, što odražava snažnu potražnju za luksuznim urbanim životom u Honoluluu. Područje također ima koristi od infrastrukturnih poboljšanja – posebno, novi pješački most preko Ala Moana Boulevarda otvoren je 2025. hawaiihomelistings.com, što bolje povezuje stanove Ward Village s parkom Ala Moana Beach (velika prednost za stanovnike). Ovaj val razvoja pretvara Kakaʻako u pravu četvrt za život, rad i zabavu, s novim trgovinama, restoranima, pa čak i planiranom željezničkom stanicom u blizini (Civic Center stanica na budućoj željezničkoj liniji Honolulu).

U neposrednoj blizini Kakaʻaka, četvrt Ala Moana također bilježi rast. Istaknuti projekt je planirani Mandarin Oriental Honolulu, 36-katni toranj koji kombinira hotel s pet zvjezdica i 125 soba s 99 ultra-luksuznih rezidencija (brendiranih kao The Residences at Mandarin Oriental). Izgradnja je započela 2023. godine, a završetak se očekuje oko 2026.–2027. brevitas.com. Jedinice – od kojih su neke cijenjene preko 20 milijuna dolara – ciljaju kupce visoke platežne moći i postavit će novu razinu luksuza u Honoluluu. U blizini, kultni Ala Moana Shopping Center dodaje novi zabavni kompleks i moguće visokogradnju na svom zemljištu. Predloženi projekt blizanaca pod nazivom The Plaza at Ala Moana (na ulici Kona) je u pripremi, a preko puta trgovačkog centra, investitor planira Sky Ala Moana 2, nakon uspjeha prve kule Sky Ala Moana. Ovi projekti koriste prednosti buduće Ala Moana željezničke stanice, koja će do 2031. biti krajnja stanica željezničke linije Honolulua. Obećanje željeznice potiče razvoj usmjeren na tranzit (TOD) – očekujte da će se srednje i visoke zgrade grupirati oko stanica od Kalihija do Ala Moane u narednim godinama.

Drugdje na Oʻahuu: Izvan urbanog središta, značajan razvoj odvija se u zapadnom i središnjem Oʻahuu kako bi se zadovoljila potražnja za stanovanjem. U Kapoleiju (“Drugi grad”), nekoliko projekata donosi nove stambene jedinice. Master-planirana zajednica Ho‘opili u Ewi gradi tisuće domova u fazama (obiteljske kuće, gradnje u nizu i stanovi) uz novu željezničku liniju. Do 2025. Ho‘opili je dodao nove škole, parkove i trgovačke centre kako bi podržao rastuću populaciju. Koa Ridge u središnjem Oʻahuu (područje Waipio) još je jedan veliki master plan, koji će na kraju donijeti oko 3.500 domova zajedno s centrom naselja i medicinskim kompleksom. Ovi prigradski projekti obično uključuju mješavinu tržišnih i nekih povoljnije cijenjenih jedinica (iako je “povoljno” relativan pojam na Havajima). Potražnja za novim domovima u ovim područjima je snažna, a za prodaju se često koriste lutrijski sustavi.

Što se tiče resorta i hotela, osim Mandarin Orientala, jedan od najiščekivanijih je potencijalni Atlantis Resort u Ko Olini (zapadni Oʻahu). O ovom projektu se dugo raspravlja – mega-resort s akvarijima i vodenim parkovima – ali do 2025. nije započela izgradnja i status mu je neizvjestan. Konkretni su proširenja time-share i hotelskih kapaciteta postojećih igrača: Disneyjev Aulani u Ko Olini dodaje sadržaje, a Hilton Hawaiian Village u Waikikiju najavio je planove za novi toranj u svom kompleksu. Također, blizu Waikikija, Halekulani Corporation Hawaiian Village otvorio je hotel Halepuna 2019. (boutique sestrinski hotel Halekulaniju); iako nije nov u 2025., dio je obnovljene ponude smještaja. Neki stariji condo-hoteli u Waikikiju (poput Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) prolaze renovacije kako bi ostali konkurentni. Još jedan zanimljiv razvojni smjer je pretvaranje određenih objekata u stanove – primjerice, nekoliko manjih hotela ili stambenih zgrada u Waikikiju predloženo je za prenamjenu u povoljno stanovanje za lokalne stanovnike, uz korištenje državnih sredstava (kako bi se povećala ponuda stanova i smanjio broj nižerazrednih turističkih jedinica).

S javne infrastrukturne strane, velika vijest je željeznički tranzitni projekt Honolulua vrijedan više od 10 milijardi dolara (sada pod nazivom “Skyline”). Prvi segment željeznice otvoren je sredinom 2023. od East Kapoleija do stadiona Aloha. Sljedeći segmenti, koji dosežu zračnu luku i ulaze u urbani Honolulu, u izgradnji su do kasnih 2020-ih. Ova željeznička linija potiče razvoj oko područja stanica: Grad je povisio zoniranje nekoliko TOD okruga potičući izgradnju visokih stambenih zgrada i projekata mješovite namjene u blizini stanica kao što su Kalihi, Iwilei i Pearlridge. Na primjer, projekt nebodera pod nazivom Kūʻono Marketplace u blizini stanice Pearlridge donijet će stambene jedinice i maloprodaju. Država također planira preurediti lokaciju Aloha Stadium (Halawa) u sportsko-zabavni okrug mješovite namjene sa stanovanjem – projekt koji bi trebao započeti do 2026., uključujući potencijalno 3.000 novih stambenih jedinica na tom području. Sve su to dio šire strategije usmjeravanja rasta u čvorišta dostupna željeznicom, ublažavanja prometa i dodavanja stanovanja bez širenja grada.

U sažetku, razvojni planovi Honolulua su vrlo aktivni, s jasnom podjelom: luksuzni gradski stanovi u središtu i prijeko potrebni obiteljski stanovi na zapadnoj strani. Zabrinutost zajednice zbog preizgrađenosti i opterećenja infrastrukture i dalje postoji, pa svaki projekt prolazi kroz intenzivnu provjeru (na primjer, stanovnici Kakaʻakoa iznijeli su pitanja o pogledima i zagušenju). No, opći je trend da Honolulu gradi u visinu umjesto u širinu, pokušavajući zadovoljiti potrebe stanovništva i stanovanja unutar ograničenog zemljišta. Do kraja ovog desetljeća, gradski pejzaž će se vidljivo promijeniti – novi sjajni tornjevi u Kakaʻaku i duž Ala Moane, nova prigradska naselja u zapadnom Oʻahuu i, nadamo se, željeznica koja ih sve povezuje. Investitori u nekretnine i vlasnici kuća trebali bi pomno pratiti ove razvojne trendove, jer oni ukazuju gdje bi se budući rast i povećanje vrijednosti mogli koncentrirati.

Investicijske prilike i rizici

Nekretnine na Havajima već dugo se smatraju sigurnom investicijom, a 2025. i dalje nudi prilike – iako s nekim novim rizicima koje treba uzeti u obzir.

Domaći vs. međunarodni kupci: Tradicionalno, Oʻahu privlači značajan interes međunarodnih kupaca (japanskih, kanadskih, korejskih, kineskih) i investitora s američkog kopna, uz lokalne kupce. Tijekom pandemije, aktivnost međunarodnih kupaca naglo je pala zbog ograničenja putovanja. U 2024.–2025. svjedočimo postupnom povratku stranih kupaca, osobito kako se japanski turizam oporavlja. Ipak, snažan američki dolar i ekonomske prilike u Japanu znače da je val japanskih kupaca manji nego u procvatu 1980-ih. Većina investicijske aktivnosti sada dolazi s američkog kopna – npr. tehnološko bogatstvo iz Kalifornije ili institucionalni fondovi koji traže stabilnu imovinu. Inozemna ulaganja ostaju ključna, osobito u sektoru stanova: UHERO navodi da su na susjednim otocima većina kupaca luksuznih stanova izvan države uhero.hawaii.edu. Na Oʻahuu je udio manji, ali i dalje značajan (mnogi stanovi u Waikikiju i nekretnine u Ko Olini su u vlasništvu nelokalnih osoba). Za investitore, Honolulu nudi atraktivnu imovinu: veliku potražnju, ograničenu ponudu i međunarodnu privlačnost destinacije.

Razmatranje prinosa i novčanog toka: Jedan od rizika za investitore su niske kapitalizacijske stope (cap rates) – nekretnine na Havajima obično imaju niže prinose od najma u usporedbi s ulaganjima na kopnu, zbog visokih kupovnih cijena. Investicija u stambenu nekretninu u Honoluluu može donijeti samo 3–4% godišnjeg povrata od najma na kupovnu cijenu po današnjim najamninama, što, uz rastuće kamatne stope, može značiti negativan novčani tok ako je nekretnina kupljena uz zaduženje. Međutim, mnogi kupci luksuznih nekretnina i strani kupci su kupci za gotovinu (posebno u najvišem segmentu) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, pa su manje osjetljivi na kamatne stope i fokusirani su na dugoročnu aprecijaciju i diverzifikaciju imovine. Doista, na tržištu luksuza, gotovina je kralj – trend koji će se vjerojatno nastaviti luxurybigisland.com. Za one koji razmatraju najamne nekretnine, obiteljske kuće u dobrim četvrtima bilježe stalnu potražnju stanara (često od vojnih časnika ili korporativnih preseljenja), a dobro vođeni turistički najam u resort zonama i dalje može biti unosan (legalne kratkoročne jedinice u Waikikiju bilježe visoku popunjenost). Također postoji rastući interes za alternativne najmove poput iznajmljivanja udaljenim radnicima na 3-6 mjeseci za “radne odmore”, što neki investitori istražuju.

Razvoj i prilike za dodavanje vrijednosti: Investitori u razvoj i dodavanje vrijednosti vide priliku u zastarjelom fondu zgrada. Honolulu ima mnogo stanova i apartmana iz 1960-ih do 1980-ih koji bi se mogli renovirati ili preurediti. Na primjer, neki apartmani s hodnicima u urbanom Honoluluu mogli bi se izgraditi u srednje visoke zgrade ako to dopušta urbanistički plan, iskorištavajući Bill 7 (honoluluški poticaj za male projekte pristupačnog najma). Dodatno, sada kada država dopušta 2 ADU-a na jednoj parceli hiappleseed.org, investitor bi mogao uzeti obiteljsku kuću na Oʻahuu i dodati najamne kućice kako bi povećao prihod (pod uvjetom da veličina parcele i infrastruktura to podržavaju). Također postoji interes za pretvorbu hotelskih objekata u stanove u lošem stanju – manji stariji hoteli koji više ne mogu konkurirati mogli bi se pretvoriti u stanove za radnu snagu (uz podršku vlade). Primjer toga je pretvorba bivšeg hotela u Waikikiju u Hale Kalele (pristupačno stanovanje za obitelji). Takva kreativna preusmjeravanja mogu donijeti dobre prinose i istovremeno rješavati stambene potrebe.

Rizici – ekonomski i okolišni: S aspekta rizika, makroekonomski faktori predstavljaju najveću prijetnju. Potencijalna recesija u SAD-u krajem 2025. ili 2026. mogla bi usporiti potražnju – manje bogatih iseljenika koji kupuju druge domove, oprezniji lokalni kupci i možda manje turista (što bi pogodilo sektor ugostiteljstva). To bi moglo uzrokovati pritisak na pad cijena i najamnina, osobito u višim cjenovnim razredima ili na tržištu drugih domova iz luksuza. Ipak, Havaji povijesno često nadmašuju ostatak zemlje tijekom nacionalnih recesija kad je riječ o vrijednosti nekretnina, zahvaljujući stalnom priljevu ljudi koji žele živjeti ili posjedovati dio raja. Drugi rizik su kamate: ako kamatne stope ostanu visoke ili još porastu, pristupačnost za lokalno stanovništvo ostaje vrlo ograničena – to bi moglo dodatno smanjiti obujam prodaje i na kraju ograničiti rast cijena. Vidjeli smo 2022.–2023. kako je skok na ~7% hipotekarnih kredita brzo ohladio tržište.

Regulatorni rizik je još jedan faktor. Zakonodavci na Havajima sve više pokušavaju uvesti mjere za obuzdavanje tržišta nekretnina u korist lokalnog stanovništva – primjeri uključuju raspravljani porez na prazne domove (koji bi mogao nametnuti dodatnu pristojbu na nekretnine prazne više od pola godine) honolulucitycouncil.org, ili čak potencijalno kontrolu najamnina (trenutno nije na stolu, ali su je stanarske grupe konceptualno spominjale). Iako su Havaji tradicionalno skloni pravima vlasnika, stambena kriza potiče hrabre ideje. Bilo koja od ovih mjera mogla bi utjecati na povrat ulaganja ili strategije (npr. porez na prazne domove mogao bi potaknuti neke vlasnike da prodaju ili iznajme jedinice, što utječe na ponudu). Investitori bi trebali pratiti promjene politika na razini okruga i države.

Klima i osiguranje: Sve veća briga je klimatske promjene i rizik od prirodnih katastrofa, što je vrlo relevantno za nekretnine na otocima. Požar u Lahaini na Mauiju 2023. bio je poziv na buđenje o rizicima od požara i klime čak i na Havajima. Porast razine mora je sporo napredujući problem koji bi mogao utjecati na nisko položene četvrti poput Waikikija, Mapunapune i Ewa Beacha u narednim desetljećima. Već sada, poplave uzrokovane visokim plimama povremeno pogađaju neke ulice Honolulua. To bi moglo dovesti do povećanja troškova osiguranja i troškova prilagodbe. Zapravo, premije osiguranja na Havajima rastu oko 15% godišnje za obalne nekretnine agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Neki osiguravatelji pooštravaju pokriće za uragane/vjetar ili zahtijevaju veće odbitke. Investitori, osobito oni koji kupuju blizu oceana, moraju uračunati te troškove i potencijalno prilagoditi nekretnine za otpornost (ojačanja krova, podizanje objekata itd.). Dobra vijest je da su Havaji proaktivni – primjerice, nove zgrade imaju snažne standarde za uragane, a razmatraju se i zidovi protiv mora i pumpe u područjima poput Waikikija. No, dugoročno, klimatski rizik je nešto što bi moglo utjecati na vrijednost nekretnina na najranjivijim lokacijama i treba biti dio svake procjene rizika.

Izgledi za investitore: Unatoč visokim ulaznim cijenama, nekretnine na Havajima i dalje su poželjna dugoročna investicija. Nude diverzifikaciju portfelja i obično stabilan rast vrijednosti; kako se kaže, “ne proizvode više zemlje na Havajima.” Mnogi investitori to vide kao imovinu za više generacija ili budući plan za mirovinu (kupiti sada, iznajmljivati, kasnije se povući u toj kući). S obzirom na prognoze umjerenog rasta umjesto pada, čak i oni koji kupe 2025. po najvišim cijenama imaju dobru šansu da će vrijednosti biti više do 2030. Najamno tržište pruža zaštitu – ako jedinicu ne možete prodati po željenoj cijeni, vjerojatno je možete iznajmiti i pokriti troškove zbog potražnje za stanovanjem na Havajima. Ključ za nove investitore je pažljivo birati segmente. Ultra-luksuzni stanovi mogu biti nestabilni (ovise o stranim kupcima) i imaju visoke tekuće troškove (pristojbe/porezi), dok srednji segment (npr. stan ispod 600.000 USD ili kuća ispod 1 milijun USD u dobroj školskoj četvrti) ima širok bazen lokalnih kupaca i najmoprimaca, pa je možda i manji rizik. Komercijalne investicije poput malih trgovačkih centara ili industrijskih skladišta također su privlačne ako ih se može pronaći, jer ti sektori imaju ograničenu ponudu. Općenito, Havaji nude snažne dugoročne temelje – atraktivan stil života, ograničenu zemlju i milijune onih koji žele živjeti/posjetiti – ali investitori trebaju biti svjesni kratkoročnih izazova poput kamatnih stopa, regulatornih promjena i osigurati da njihova strategija odgovara jedinstvenoj dinamici tržišta na Havajima.

Ažuriranja zoniranja i vladinih politika

Vladina politika igra ključnu ulogu na tržištu nekretnina u Honoluluu, osobito sada dok se čelnici suočavaju s visokim troškovima stanovanja i pritiscima razvoja. Evo nekoliko važnih nedavnih ažuriranja zoniranja i politika koji utječu na nekretnine:

  • Proširenje pomoćnih stambenih jedinica (ADU): U 2024. godini, državni je parlament donio SB 3202 (Zakon 39), revolucionarni zakon koji dopušta do dvije ADU na jednoj stambenoj parceli na razini cijele države hiappleseed.org hiappleseed.org. Prije toga, Honolulu je dopuštao jednu ADU (prigrađevinu) na određenim parcelama; sada vlasnici potencijalno mogu dodati još dvije male stambene jedinice ako infrastruktura to dopušta. Ovo zapravo povećava gustoću mnogih četvrti s obiteljskim kućama kako bi se omogućilo više stanovanja. Međutim, Gradsko vijeće Honolulua izrazilo je zabrinutost zbog opterećenja infrastrukture i pokušalo se usprotiviti (lokalni dužnosnici ne vole kada država nadjačava općinsko zoniranje). Zakon zadržava ovlasti odobravanja na razini županije za svaki slučaj posebno, pa je provedba u tijeku. Ako se prihvati, ovo bi moglo postupno povećati ponudu najma i mogućnosti za višegeneracijsko stanovanje na cijelom otoku.
  • Prenamjena komercijalnih prostora u stambene: Uz ADU-ove, HB 2090 (Zakon 37, 2024) je donesen kako bi se omogućilo da se nekretnine zonirane za komercijalnu upotrebu mogu koristiti u stambene svrhe hiappleseed.org. Ovo je usmjereno izravno na prazne poslovne zgrade i trgovačke centre – olakšavajući vlasnicima da, primjerice, praznu komercijalnu zgradu pretvore u stanove ili kondominije. Honolulu će vjerojatno identificirati potencijalne lokacije (možda dijelove centra grada, Iwilei, Kaimuki itd.) gdje ovo može pomoći u povećanju stambenog fonda. Zonski propisi će trebati prilagodbe za parkiranje, veličinu jedinica itd., ali ova politika pokazuje kreativan pristup povećanju broja stanova i oživljavanju nedovoljno iskorištenih područja.
  • Poticaji za pristupačno stanovanje (Honolulu Bill 3): Na razini okruga, gradonačelnik Honolulua Rick Blangiardi potpisao je Bill 3 (2024) koji jača poticaje za razvoj pristupačnih najamnih stanova sachihawaii.com. Proširuje porezne olakšice na imovinu i ukida određene naknade za kvalificirane projekte (one koji rezerviraju jedinice za stanare s niskim prihodima). Zakon također ubrzava obradu dozvola za ove projekte (ciljajući na obradu u roku od 90 dana). Cilj je potaknuti privatne investitore da grade više stanova za radnu snagu. S obzirom na visoke troškove gradnje na Havajima, ovi poticaji se smatraju nužnima kako bi se projekti isplatili. Kao rezultat, najavljeno je nekoliko novih najamnih projekata za osobe s niskim i “srednjim” prihodima za urbani Honolulu i zapadni Oʻahu, često kroz javno-privatna partnerstva.
  • Prijedlog poreza na “prazne domove”: U 2024. godini, članovi Vijeća Honolulua predstavili su Bill 46 za uvođenje poreza na prazne domove – naknade na stambene nekretnine koje su prazne više od pola godine honolulucitycouncil.org. Ovo je modelirano prema porezu iz Vancouvera, s ciljem da se investitore koji ostavljaju stanove praznima potakne da ih iznajmljuju, ili da plate porez koji financira stambene programe. Ideja je kontroverzna među vlasnicima nekretnina, ali zagovornici tvrde da je oko 34.000 praznih stambenih jedinica u Honoluluu (neke su kuće za odmor ili investicije) resurs koji treba iskoristiti za lokalno stanovanje. Od 2025. ova mjera je još uvijek u raspravi; ako bude usvojena, mogla bi blago povećati ponudu dugoročnog najma i generirati prihode za pristupačno stanovanje. To je znak da Havaji razmatraju snažnije mjere za rješavanje praznih stanova i špekulacija.
  • Propisi o kratkoročnom najmu: Velika promjena politike bila je Uredba 22-7 (Zakon 41) donesena 2022., koja je u potpunosti stupila na snagu 2023. Ova uredba zabranjuje kratkoročne najmove (boravke kraće od 90 dana) u većini stambenih područja Oʻahua, osim u određenim zonama za odmor (poput dijelova Waikikija, Ko Olina, Turtle Baya). Također je pojačana provedba i povećane su kazne za ilegalne najmove za odmor. To je imalo trenutačan učinak: tisuće Airbnb/VRBO jedinica su zatvorene ili su pretvorene u dugoročne najmove. Uredba je osporena na sudu, ali je uglavnom potvrđena (uz izmjenu koja je dopuštala najmove od 30 dana dok je trajala parnica, a sada će vjerojatno uskoro biti 90 dana). Namjera politike je vratiti stanovanje lokalnom stanovništvu i smanjiti utjecaj posjetitelja na susjedstva. Za nekretnine to znači da su nekretnine izvan zona za odmor izgubile potencijal prihoda od kratkoročnog najma, što bi moglo ublažiti vrijednosti stanova ili kuća koje su se prodavale kao apartmani za odmor. S druge strane, nekretnine unutar zona za odmor (poput kondotela u Waikikiju) postale su vrijednije jer imaju gotovo monopol na legalne najmove za odmor. Grad nastavlja s aktivnom provedbom, a čini se da će ova politika ostati na snazi, preoblikujući investicijsku računicu za mnoge stambene nekretnine.
  • Inicijative za zoniranje i povećanje gustoće: Grad i okrug Honolulu ažuriraju svoj Opći plan za Oʻahu i kvartovske TOD planove. Područja oko novih željezničkih stanica doživjela su promjene zoniranja prema većoj gustoći. Na primjer, oko stanica Kalihi i Iwilei, grad potiče izgradnju srednje visokih stanova i mješovitu namjenu. U četvrtima poput Ala Moana, poseban Ala Moana TOD plan dopušta izgradnju visokih zgrada u zamjenu za koristi za zajednicu. Kakaʻako, koji je pod nadležnošću Hawaii Community Development Authority (HCDA), nastavlja odobravati nove tornjeve prema svom glavnom planu. U međuvremenu, u nekim područjima poput Windward Oʻahua ili North Shorea dolazi do otpora zajednice prema bilo kakvim promjenama zoniranja koje bi mogle povećati izgradnju. U istočnom Honoluluu, primjerice, postojao je prijedlog da se dopuste neki stanovi u određenim komercijalnim zonama (kako bi se stvorilo stanovanje), ali je naišao na otpor. Uzorak je sljedeći: urbana jezgra i zapadni Oʻahu predviđeni su za rast, dok su ruralna i ustaljena prigradska područja zaštićena zoniranjem. Kako potrebe za stanovanjem rastu, očekuju se daljnje rasprave o prilagodbi zoniranja – uključujući moguće povećanje visinskih ograničenja ili smanjenje zahtjeva za parkiranjem – osobito s obzirom na hitnost stambene krize.
  • Infrastrukturne i klimatske politike: U 2025. država i grad također integriraju otpornost na klimatske promjene u pravila razvoja. Na primjer, nova pravila o udaljenosti od obale (Zakon 16, 2020) zahtijevaju da zgrade budu dalje od obale zbog porasta razine mora. Honolulu planira nadogradnje infrastrukture poput poboljšanja kanalizacije i naknade za oborinsku odvodnju – to može utjecati na rokove i troškove izgradnje. Tu je i državni poticaj za održivi turizam: predložen je zakon o “zelenoj naknadi” kojim bi se posjetiteljima naplaćivala zaštita okoliša, iako to nije izravno politika nekretnina, prepoznavanje utjecaja turizma moglo bi utjecati na buduća odobrenja za razvoj odmarališta ili zahtijevati više mjera ublažavanja od investitora.

U sažetku, politika Honolulua se aktivno razvija kako bi se riješila pristupačnost i održivost stanovanja. Trend je poticanje izgradnje više stanova (kroz povećanje dozvoljene gustoće i poticaje) uz istovremeno upravljanje utjecajem turizma i vlasništva odsutnih vlasnika. Za dionike u nekretninama, važno je biti informiran o ovim promjenama politike – one mogu značajno promijeniti vrijednosti nekretnina i dozvoljene namjene. Dosad, mjere poput proširenja ADU-a i povećanja gustoće uz željezničke koridore signaliziraju razvojno orijentiran stav za povećanje ponude, dok zabrana kratkoročnog najma i potencijalni porez na prazne stanove signaliziraju prioritet lokalnom korištenju stanova. Ravnoteža ovih mjera oblikovat će tržište nekretnina u Honoluluu u godinama koje dolaze.

Najuspješniji i perspektivni kvartovi

Tržište nekretnina u Honoluluu je mozaik raznolikih kvartova, od kojih svaki ima svoje trendove. Evo nekoliko najuspješnijih i nadolazećih područja za 2025.:

  • Kakaʻako/Ward & Ala Moana (središnji Honolulu): Kao što je spomenuto, Kakaʻako doživljava procvat s novim luksuznim stanovima, što ga čini najdinamičnijim kvartom u smislu razvoja. Brzo je postao prestižna adresa za kupce visoke klase koji žele urbanu praktičnost – slično kao manhattanski ili centar Miamija u Honoluluu. Stanovi u novim zgradama poput Waiea, Anaha (dovršena prije nekoliko godina) i nadolazećeg Kalae redovito se prodaju za nekoliko milijuna dolara. Transformacija područja (nove trgovine, parkovi, umjetničke instalacije) učinila ga je vrlo poželjnim. Kao rezultat, Kakaʻako bilježi snažan rast cijena u posljednjem desetljeću i nastavlja nadmašivati mnoge druge kvartove i po rastu cijena i po broju prodaja. Susjedna Ala Moana, s nešto starijim stanovima i trgovačkim centrom, također bilježi obnovljeni interes, osobito jer će tamo završavati željeznička linija. Izgledi za ulaganje: Pozitivni, iako uglavnom ograničeni na tržište stanova; to je utočište za bogatije kupce i investitore, s nekim jedinicama koje se koriste kao pieds-à-terre ili dugoročni najam za imućne najmoprimce.
  • Waikiki: Waikiki je turističko središte Honolulua i jedinstveno tržište stanova. Ima mješavinu kondotela, stambenih stanova i luksuznih hotelskih rezidencija (poput Ritz-Carlton Waikiki). Nekretnine u Waikikiju su prije pandemije bile vrlo uspješne zbog potencijala prihoda od najma za odmor. S novim pravilima, Waikiki je jedno od rijetkih mjesta gdje su kratkoročni najamovi još uvijek legalni, pa određene zgrade (one u turističkoj zoni) ostaju investicijska žarišta. Učinkovitost nekretnina ovdje varira: luksuzni stanovi poput Trump Tower Waikiki ili Ritz-Carlton zadržali su visoke vrijednosti (s međunarodnim kupcima koji ih traže), dok su neki stariji stanovi stagnirali. Privlačnost Waikikija traje – na pješačkoj je udaljenosti od poznatih plaža, restorana i zabave. Kako se turizam oporavlja, prinosi od najma za legalne apartmane za odmor ovdje ponovno rastu. Stoga Waikiki ostaje “stara, ali dobra” opcija za investitore, iako potencijalni kupci moraju dobro znati koje zgrade dopuštaju koje namjene.
  • Kahala i Diamond Head (Istočni Honolulu): Ovo je klasična luksuzna rezidencijalna četvrt Honolulua – poznata po kućama na plaži i mirnim ulicama. Kahala je posebno poput Beverly Hillsa na Oʻahuu. U posljednjih nekoliko godina zabilježen je porast prodaje ultra-luksuznih nekretnina (s nekoliko transakcija iznad 10 milijuna dolara, a rekordna prodaja od 65 milijuna dolara u 2025. hicentral.com zaista potvrđuje njezin elitni status). Tržište u Kahali je vrlo ograničeno ponudom; samo nekoliko kuća se proda svake godine. Cijene su na rekordnim razinama (medijan često 2–4 milijuna dolara za kuće koje nisu na plaži, a one na plaži lako prelaze 10 milijuna dolara). Područja Diamond Head i Black Point su također vrhunska. Ove četvrti bilježe stabilne rezultate – rijetko značajno gube na vrijednosti, čak i u krizama, zbog svog prestiža i rijetkosti. Za investitore, ovo su obično dugoročna ulaganja ili nasljedne kupnje (prinosi od najma su niski jer se kuća u Kahali od 5 milijuna dolara ne može iznajmiti za proporcionalno visoku najamninu, ali rast vrijednosti i prestiž podižu vrijednost). Klasificiramo ih kao najbolje u smislu očuvanja vrijednosti i postizanja premium cijena, iako nisu “novi trend” jer su već dobro etablirani.
  • Hawaiʻi Kai (Istočni Honolulu): Predgrađe na obali, Hawaii Kai se stalno svrstava među najpoželjnija područja za obitelji. Dobre škole, kuće uz marinu i trgovački sadržaji čine ga popularnim među lokalnim profesionalcima i vojnim osobljem. “Uspješan” je u smislu da je ponuda ograničena (riječ je o planski izgrađenom području) i potražnja je stalna, pa cijene stalno lagano rastu. Medijan cijene obiteljskih kuća je sada oko 1,3–1,5 milijuna dolara, a stanovi u rasponu od 700 tisuća do milijun dolara. Investitori vole Hawaii Kai zbog dugoročnih najmoprimaca (malo je udaljen od grada, pa je manje privlačan turistima, a više stanovnicima). Nema najava za velike nove projekte (jer je Hawaii Kai u biti izgrađen do kraja), što je dobro za postojeće vrijednosti nekretnina.
  • Mililani (Središnji Oʻahu): Mililani, uključujući Mililani Mauka, je planski izgrađena zajednica poznata po prijateljskom okruženju za obitelji, dobrim školama i relativnoj pristupačnosti (u usporedbi s Honolulom). Već godinama je najprodavanija četvrt po obujmu – mnoge vojne obitelji ovdje kupuju ili iznajmljuju zbog blizine baza. Tržište u Mililaniju je snažno; čak i u usporavanju 2023., kuće su se dobro prodavale ako su bile ispravno cijenjene. Područje je nešto udaljenije od grada, ali nudi svježiju klimu (na uzvisini) i udobnost predgrađa. Nije baš “novi trend” (popularan je od 1980-ih), ali je stalno jedan od najtraženijih na Oʻahuu. S novim poslovnim centrima poput Konēwaija (centar za upravljanje željeznicom Honolulu Authority) u blizini i budućom željeznicom (druga faza željeznice u Honoluluu ide gotovo do ruba Mililanija kod Leeward Community College/Pearl Highlands s parkiralištem), povezanost će se poboljšati. Očekuje se da će Mililani i dalje biti najbolji u srednjem tržišnom segmentu, privlačan i lokalnim i kupcima s kopna koji traže “pravi kvartovski” ugođaj.
  • Ewa Plain & Kapolei (Zapadni Oʻahu): Ova regija je područje rasta Oʻahua. U posljednjem desetljeću, deseci tisuća ljudi preselili su se ovamo zbog novih stambenih objekata. Kapolei, posebno, promovira se kao “Drugi grad” Oʻahua sa svojim vlastitim centrom, državnim uredima, trgovačkim centrima i željezničkom linijom. Investitori su se neko vrijeme klonili zbog dugog putovanja do grada, ali s više radnih mjesta i djelomičnim otvaranjem željeznice, interes je porastao. Cijene kuća u Kapolei/Ewa niže su nego u Honoluluu (srednja cijena kuće ~900.000 USD u 2025. u odnosu na 1,1 milijun USD na razini otoka), što ga čini privlačnim za kupce prvi put i investitore koji traže noviju gradnju. Naselja poput Ocean Pointe, Hoakalei i Kapolei-Mehana imaju mnogo novih objekata i među najprodavanijima su. Jedno upozorenje za ovo područje: kako pokazuju podaci o zalihama, Ewa je imala porast ponude u 2024.–25. hicentral.com, što sugerira određenu prezasićenost jer je mnogo sličnih kuća istovremeno izašlo na tržište. No, dugoročno, kako stanovništvo Oʻahua raste (ili se barem preraspodjeljuje), Zapadni Oʻahu je mjesto gdje će biti većina nove ponude – tako da je “u usponu” u smislu da postaje sve značajniji. Za investitore, najam obiteljskih kuća ovdje može biti uspješan s obiteljima (posebno vojnim, s obzirom na blizinu baze Schofield i Hickam preko H-1/H-2). Također, rastuća maloprodaja u Kapoleiju i mogući budući sveučilišni kampus (UH West Oʻahu se širi) znače da se pretvara u samodostatan grad, što bi trebalo potaknuti potražnju.
  • Kalihi–Palama & Iwilei (Urbani Honolulu): Ovo su starija naselja zapadno od centra grada koja su povijesno bila radnička i industrijska područja. Ona su u usponu jer Grad ima velike planove za njih kroz razvoj orijentiran na javni prijevoz (željeznička linija prolazi ovuda s više stanica). Razmatraju se projekti mješovite namjene, pristupačno stanovanje, pa čak i preseljenje Oʻahu Community Correctional Center (zatvora) kako bi se oslobodilo zemljište za razvoj u Kalihiju. Neki developeri okupljaju parcele u ovim područjima kladeći se na rast vrijednosti. Trenutne vrijednosti nekretnina su tamo relativno niže, pa postoji potencijal za rast vrijednosti ako dođe do preuređenja. To je dugoročnija investicija, jer su potrebna infrastrukturna poboljšanja, ali do 2030. mogli bismo vidjeti značajnu transformaciju Kalihija (slično kao što se dogodilo s Kakaʻakom 2010-ih).
  • North Shore & Windward “Lifestyle” područja: Sjeverna obala Oʻahua (Haleʻiwa, Pupukea) i vjetrovita obala (Kailua, Kāneʻohe) ostaju vrlo poželjne zbog načina života – surferski gradići i mirne zajednice. Kailua je posebno doživjela veliki rast cijena tijekom pandemije (raj za rad na daljinu). Ta su tržišta sada malo usporila (manje nadmetanja u ponudama), ali su i dalje među najskupljima na Oʻahuu izvan Honolulua. Srednja cijena kuće u Kailui redovito prelazi 1,3 milijuna USD, a ponuda je i dalje ograničena jer se nova izgradnja zapravo ne može dogoditi (otpor zajednice je jak). Ova područja su “najuspješnija” u smislu dugoročne poželjnosti – nekretnine zadržavaju vrijednost i često samo rastu. Nisu “u usponu” (već su dugo vrhunska), ali ih vrijedi spomenuti jer često nadmašuju opće tržišne trendove (rast cijena u Kailui nadmašio je prosjek Honolulua u mnogim posljednjim godinama).

Zaključno, pobjednici na tržištu nekretnina Honolulua uključuju i nova urbana žarišta (Kakaʻako) i etablirane luksuzne i obiteljske četvrti (Kahala, Mililani itd.). Za one koji žele investirati ili se preseliti, izbori sežu od ultra-modernih stanova do prigradskih kuća, svaka s različitim profilima rizika i nagrade. Također je očito da planovi za promet i razvoj podižu određene četvrti (područja povezana željeznicom, zajednice zapadnog Oʻahua) kao sljedeća mjesta na koja treba obratiti pažnju. Praćenje infrastrukture (poput željeznice, novih autocesta) i gdje vlada ili investitori usmjeravaju napore može ukazati na “nadolazeće” četvrti sutrašnjice.

Stručne prognoze i predviđanja do 2030.

Što čeka tržište nekretnina u Honoluluu? Prognoze za ostatak 2020-ih sugeriraju razdoblje umjerenog rasta, potaknuto stalnom neravnotežom ponude i potražnje na Havajima. Evo nekoliko ključnih predviđanja i očekivanja stručnjaka:

  • Kretanje cijena nekretnina: Nakon vrtoglavog rasta početkom 2020-ih (i kratke korekcije 2023.), očekuje se da će cijene kuća u Honoluluu rasti umjerenim tempom do 2030. Nekoliko analitičara tržišta nekretnina predviđa da će medijalne cijene kuća na Oʻahuu rasti za oko 1% do 3% godišnje u drugoj polovici desetljeća luxurybigisland.com luxurybigisland.com. To bi medijalnu cijenu obiteljske kuće u okrugu Honolulu do 2030. postavilo na otprilike 1,3–1,4 milijuna dolara (s ~1,1 milijun u 2025.), a medijalne cijene stanova možda na oko 550–600 tisuća dolara (s 515 tisuća u 2024. hicentral.com). Ovo su naravno procjene – stvarni ishodi ovisit će o kamatnim stopama i ekonomskim silama – ali konsenzus je spor rast umjesto novog booma. Jedan od razloga: kamatne stope se ne očekuje da će se vratiti na ultra-niske razine koje su potaknule skok 2021., pa će kupovna moć biti ograničena. Ipak, ograničena ponuda i visoki troškovi gradnje djeluju kao podloga za cijene. Čak i ako potražnja oslabi, nestašica stanova na Havajima sprječava višak ponude. Zapravo, Havajski odjel za poslovanje, ekonomski razvoj i turizam (DBEDT) predviđa da okrugu Honolulu treba otprilike 13.500 do 24.000 novih stambenih jedinica do 2035. (ovisno o demografskim trendovima) kako bi se zadovoljila potražnja files.hawaii.gov files.hawaii.gov. To znači da je potrebno oko 1.300–2.400 jedinica godišnje – tempo gradnje koji povijesno teško postižemo. Ovaj manjak sugerira da će stanovanje ostati oskudno, što će održavati vrijednosti.
  • Izgledi za najamnine i prinose: Stope najma u Honoluluu vjerojatno će nastaviti postupno rasti, osobito ako kupnja kuće ostane nedostižna za mnoge. Do 2030. godine, jednosobni stan koji se sada iznajmljuje za 2.300 dolara mogao bi se iznajmljivati za 2.700–2.800 dolara (uz pretpostavku godišnjeg povećanja od oko 2%). Iako to nije veliki skok, dodatno pogoršava problem pristupačnosti. Odbor za nekretnine Honolulua i UHERO očekuju da će stope slobodnih stanova ostati niske, a svaka nova ponuda (iz ADU-ova ili novih najamnina) bit će apsorbirana akumuliranom potražnjom. Dakle, iz perspektive investitora, najam nekretnina trebao bi i dalje osiguravati stabilan prihod, a možda i nešto bolje stope kapitalizacije ako se kupi po današnjim cijenama i zaključa kamatna stopa (ako se kamate stabiliziraju ili padnu za nekoliko godina, refinanciranje bi moglo poboljšati novčani tok). Još jedan faktor: do 2030. velika generacija milenijalaca bit će dublje u godinama osnivanja obitelji, što bi moglo povećati formiranje kućanstava (dobro za potražnju za stanovanjem) – iako će to biti djelomično neutralizirano odlaskom nekih lokalnih milenijalaca iz Havaja zbog troškova. Sve u svemu, rast najamnina pratit će inflaciju, ako ne i biti nešto viši, a Honolulu će vjerojatno ostati među 5 najskupljih američkih tržišta najma.
  • Prognoze za komercijalni sektor: Potražnja za uredskim prostorom očekuje se da će ostati stabilna ili blago opadati kako se hibridni rad nastavlja. Colliers predviđa da bi stopa slobodnih ureda u Honoluluu mogla biti u niskim do srednjim dvoznamenkastim postocima u narednim godinama – puno bolje nego u gradovima na kopnu, ali bez značajnog smanjenja. Možda ćemo vidjeti ravnotežu s nekim starijim zgradama koje se povlače iz upotrebe radi prenamjene i tvrtkama koje optimiziraju svoj prostor. Maloprodajne nekretnine trebale bi ostati snažne sve dok su turizam i lokalna potrošnja zdravi. Najamnine za maloprodaju na Havajima mogle bi umjereno rasti, a slobodni prostori ostati niski (~5% ili manje) do 2030., osim u slučaju velike recesije. Razvoj maloprodaje uglavnom će biti usmjeren na kvartovske centre u područjima rasta (Zapadni Oʻahu, možda nova maloprodaja u TOD projektima). Industrijski prostor je gotovo popunjen – čak i do 2030., osim ako se ne razvije novi industrijski park (što bi zahtijevalo političku volju za prenamjenu zemljišta), slobodni prostori ostat će izuzetno niski. Stoga će industrijske najamnine vjerojatno biti znatno više do 2030. (inflacija plus nestašica lako bi ih mogli povećati za 20-30% u odnosu na današnje razine). Za hotele, prognoza je optimistična: do 2030. očekuje se potpuni oporavak havajskog turizma i čak rast iznad rekorda iz 2019. Službena državna prognoza očekuje da će broj posjetitelja rasti nekoliko posto godišnje, premašujući 10 milijuna godišnje kasnije u desetljeću. To će održati visoku popunjenost hotela i možda opravdati nove hotelske projekte (ili proširenje postojećih). Vrijednosti hotela trebale bi u skladu s tim rasti, osobito kako institucionalni investitori sve više gledaju na destinacije za odmor poput Havaja kao stabilne investicije.
  • Sentiment investitora: Anketa među lokalnim stručnjacima za nekretnine i Pacific Asia Center for Entrepreneurship pokazuje opći optimizam da će nekretnine na Havajima nadmašiti inflaciju, ali neće doživjeti rast poput balona u sljedećih 5 godina. Gospodarstvo Havaja je na umjerenoj putanji rasta (~1,5–2% rasta BDP-a) brevitas.com, što podržava tržište nekretnina, ali ne ukazuje na pregrijavanje. Ne očekuje se krah – značajno je da su faktori koji često prethode krahovima (prevelika ponuda, špekulativno zaduživanje itd.) uglavnom odsutni na Havajima trenutno. Standardi kreditiranja ostaju čvrsti, a izgradnja je ograničena. Dodatno, mnogi vlasnici imaju zaključane niske kamatne stope na hipotekama, pa nisu prisiljeni prodavati. Može se zamisliti scenarij platoa ako kamatne stope ostanu visoke: prodaja usporava, a cijene stagniraju nekoliko godina (kao što se vjerojatno dogodilo 2018.–2019.). No, značajniji pad cijena čini se malo vjerojatnim osim ako ne dođe do ozbiljnog vanjskog šoka (npr. geopolitička kriza koja zaustavi putovanja ili veliki skok kamatnih stopa iznad svih očekivanja).
  • Povijesna perspektiva: Povijesno gledano, tržište nekretnina na Havajima kreće se u ciklusima otprilike paralelnim s američkim, ali s blažim oscilacijama (osim pucanja japanskog balona 1990-ih, što je dovelo do desetljeća stagnacije na Havajima). Primjerice, nakon globalne financijske krize 2008., cijene u Honoluluu pale su samo oko 10–15% i oporavile se do 2013., dok su mnoga američka tržišta pala više od 30%. U 1990-ima, Havaji su doživjeli dugotrajni pad (~1991.–2000. vrijednosti su stagnirale) zbog povlačenja japanskih ulaganja. Može li se nešto slično dogoditi do 2030.? Utjecaj Japana danas je manji, a potražnja iz kontinentalnog SAD-a je važnija. Osim ako ne dođe do velikog dugoročnog pada poželjnosti (što bi se moglo dogoditi samo ako, primjerice, klimatske promjene ozbiljno utječu na otoke ili ako rad na daljinu drastično smanji želju za posjedovanjem druge nekretnine ovdje), tržište nekretnina u Honoluluu trebalo bi izbjeći drastične oscilacije. Ako išta, klima i održivost mogli bi do 2030. početi utjecati na vrijednost: nekretnine u sigurnim zonama (iznad poplavnih područja) mogle bi imati veću cijenu od onih u ranjivim obalnim područjima kako svijest raste. No, ti će učinci vjerojatno biti postepeni.
  • Stanovništvo i potražnja za stanovanjem: Projekcije stanovništva Havaja su relativno stabilne – država ima oko 1,42–1,45 milijuna ljudi posljednjih 5 godina. DBEDT-ova prognoza sugerira spor rast u budućnosti (možda dosegnuvši ~1,5 milijuna do 2030. na razini cijele države, uglavnom na Oʻahuu) brevitas.com. Čak i uz stabilno stanovništvo, Havaji imaju manjak stambenih jedinica jer se veličina kućanstava smanjuje i mnogi mladi odrasli žive s roditeljima zbog nedostatka stanova. Dakle, čak i stabilno stanovništvo stvara novu potražnju za stanovanjem (kroz formiranje kućanstava). Studija potražnje za stanovanjem za 2025.-2035. pokazuje da Honolulu u prosjeku treba 1.874 nove jedinice godišnje (srednja vrijednost scenarija) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, što je više od onoga što trenutno gradimo. Ako politike uspiju povećati izgradnju (recimo da počnemo graditi 1.500 jedinica godišnje umjesto ~1.000 trenutno), to bi moglo polako smanjiti pritisak na cijene. Ali ako ne, pritisak ostaje. Najvjerojatniji scenarij je negdje između – određeno povećanje izgradnje zahvaljujući novim zakonima, ali ne i nagli porast. Stoga, do 2030. očekujemo da će Honolulu i dalje biti tržište s visokim cijenama i ograničenom ponudom, samo se nadamo s nešto više ponude i opcija nego danas.

Zaključak: Do 2030. stručnjaci predviđaju nastavak stabilnosti i postupni rast za tržište nekretnina u Honoluluu. To je tržište koje karakterizira otpornost – zaštićeno ograničenim zemljištem i globalnom privlačnošću. Iako možda nećemo vidjeti dvoznamenkasti godišnji rast kao početkom 2022., vlasnici mogu razumno očekivati umjereni porast vrijednosti svojih nekretnina tijekom vremena, a investitori mogu očekivati stalnu potražnju za najmom i poslovnim prostorima. Za donositelje politika izazov će biti osigurati da se ovaj rast upravlja na način koji koristi stanovnicima (pristupačnije stanovanje) uz održavanje snage tržišta. Ako se trenutni trendovi nastave, do 2030. Honolulu će i dalje biti jedno od najpoželjnijih (i najskupljih) mjesta za život u zemlji, s nekretninama koje nose premium vrijednosti koje odražavaju jedinstveno otočno gospodarstvo i stil života. Kako je rekao jedan lokalni ekonomist, nekretnine na Havajima nisu poput vožnje na rollercoasteru – više su poput stalnog uspona na Diamond Head: ponekad strmo, ponekad ravno, ali uvijek s čvrstim temeljom ispod. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Izvori:

Roman Bednarski

Don't Miss

Eyes in the Sky: How Satellites Are Revolutionizing Air Quality and Atmospheric Chemistry

Oči na nebu: Kako sateliti revolucioniraju kvalitetu zraka i atmosfersku kemiju

Sateliti promatranja iz orbite omogućuju globalno praćenje kvalitete zraka nad
Rocket Gold Rush: Micro-Launcher Market Shakeup 2024–2031

Raketna zlatna groznica: Potres na tržištu mikro-lansirnih raketa 2024.–2031.

Globalno tržište svemirskih lansiranja iznosilo je oko 15 milijardi USD