Tržište nekretnina u Columbusu 2025.: rast cijena, veliki projekti i iznenađujuće prognoze

15 rujna, 2025
by
Columbus Real Estate Market 2025: Booming Home Prices, Big Projects & Surprising Forecasts

Ključne brze činjenice i istaknuto

  • Cijene kuća i dalje rastu: Medijalna cijena prodaje kuće u Columbusu dosegnula je oko $350,000 sredinom 2025., što je porast od ~4–5% u odnosu na prošlu godinu columbusrealtors.com. Stručnjaci predviđaju da će vrijednosti porasti još 4–6% u 2025. – nadmašujući nacionalne prosjeke capitalcityrei.com. Nema naznaka pada; umjesto toga, očekuje se umjereni rast vrijednosti u narednim godinama.
  • Ponuda se povećava (ali je i dalje ograničena): Aktivna ponuda nekretnina porasla je za ~20–30% u 2024.–2025. columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, dosegnuvši najvišu razinu od 2016. thecolumbusteam.com. U lipnju i srpnju 2025. bilo je oko 5.600 kuća na prodaju, što daje oko 2,3 mjeseca zaliha – i dalje je to tržište prodavatelja (ravnoteža = 5–6 mjeseci) thecolumbusteam.com. Kuće se zadržavaju nešto duže na tržištu (medijan ~25–27 dana naspram 22 dana prošle godine) thecolumbusteam.com, ali dobro određene cijene i dalje se brzo prodaju.
  • Rastuće najamnine i niska dostupnost stanova: Srednja najamnina stana u Columbusu iznosi oko 1.350 USD (porast od gotovo 500 USD od 2019. godine) rent.com. Trenutno je samo oko 5% oglasa ispod 1.000 USD, u odnosu na 13% prije godinu dana rent.com rent.com. Stope slobodnih stanova su oko 5% – blizu rekordno niskih vrijednosti – jer nova ponuda teško prati potražnju colliers.com. Gotovo polovica najmoprimaca je opterećena troškovima, što pitanje pristupačnosti stavlja u prvi plan rent.com.
  • Mješovite perspektive za komercijalne nekretnine: Stope slobodnih ureda oko 20–22% ostaju povišene nakon pandemije cbre.com, osobito u centru grada (~22%+). Međutim, drugo tromjesečje 2025. pokazalo je znakove stabilizacije – slobodni uredi pali su na 20,7% uz pozitivan neto najam jer su veliki najmoprimci (npr. OhioHealth) popunili prostore cbre.com. Industrijske nekretnine doživljavaju procvat, sa slobodnim prostorom smanjenim na 8,2% (drugo tromjesečje 2025.) nakon vrhunca prošle godine cushmanwakefield.com, zahvaljujući rastu logistike u Columbusu. Maloprodaja cvjeta – slobodni prostori dosegnuli su rekordno niskih ~3,9% matthews.com, a popularna predgrađa poput Polari sa slobodnim prostorom manjim od 2,5% matthews.com. Nova izgradnja maloprodajnih prostora je minimalna, što održava visoku potražnju i rast najamnina od oko 2% matthews.com matthews.com.
  • Popularne četvrti i skriveni dragulji: Bogata predgrađa (Dublin, Powell, New Albany, Bexley itd.) imaju srednje cijene kuća >$600K thecolumbusteam.com, a Bexley je proglašen jednim od Top 10 “najtraženijih” poštanskih brojeva u SAD-u za 2025. thecolumbusteam.com. U međuvremenu, četvrti u usponu donose velike dobitke: na primjer, South Central Hilltop (43223) bilježi ~18% godišnjeg rasta vrijednosti kuća od 2016. brightinvestor.com, a Northeast Columbus (43219) prosječno ima ~15% godišnjeg rasta brightinvestor.com jer kupci traže pristupačnost. Četvrti neposredno izvan I-270 prstena – poput Grove City, Groveport, Newark – nude srednje cijene ispod $300K uz snažnu prodajnu aktivnost thecolumbusteam.com.
  • Ekonomski procvat potiče potražnju: Regija Columbus dodaje ~10.000 stanovnika godišnje, što povećava potrebu za stanovanjem spectrumnews1.com. Nezaposlenost je niska (~4%) matthews.com i rast zaposlenosti je snažan – od 2021. gotovo 195 tvrtki se proširilo ili preselilo u središnji Ohio, donoseći 28.000 novih radnih mjesta i više od 38 milijardi dolara ulaganja columbusregion.com. Veliki projekti (Intelova tvornica čipova od 20 milijardi dolara, Honda-LG-ove tvornice električnih vozila, Google/Facebook podatkovni centri) obećavaju još tisuće radnih mjesta, potičući potražnju za stambenim i poslovnim prostorima u godinama koje dolaze capitalcityrei.com.
  • Infrastrukturni i politički potezi: Columbus je rangiran kao #1 u SAD-u po rastu + infrastrukturi u 2025. godini columbusregion.com, dok javno-privatni napori osiguravaju savezna sredstva za autoceste, javni prijevoz (LinkUS BRT linije), novi terminal zračne luke i više toga columbusregion.com. Gradski čelnici rješavaju nedostatak stambenog prostora revidiranjem urbanističkih propisa kako bi omogućili brže odobravanje razvoja rent.com i posvećuju dosad neviđena sredstva za pristupačnost stanovanja (birači su odobrili obveznicu za stanovanje od 200 milijuna dolara 2022. godine, a nova obveznica od 500 milijuna dolara je u razmatranju) 10tv.com. Kamatne stope ostaju neizvjesne – oko 7% početkom 2025. godine columbusrealtors.com – ali čak i pad na 6% mogao bi omogućiti tisućama novih kupaca u Columbusu ulazak na tržište columbusrealtors.com.

Tržište nekretnina u Columbusu ulazi u 2025. godinu s jakim ekonomskim vjetrovima u leđa. U nastavku analiziramo svaki sektor – stambeni, komercijalni, najam, investicijske vruće točke – i dijelimo stručne projekcije za sljedeće 3–5 godina.

Trendovi stambenih nekretnina u Columbusu

Prodaja i cijene kuća: Tržište nekretnina u Columbusu ostaje izuzetno otporno i u porastu. Podaci iz sredine 2025. pokazuju da su i prodaja i cijene u porastu. U lipnju 2025. prodaja kuća u središnjem Ohiju skočila je za 11% u odnosu na prošlu godinu columbusrealtors.com jer su se kupci vratili na tržište, čak i uz više kamatne stope. Srednja prodajna cijena dosegnula je 350.000 USD – što je 4,5% više nego godinu ranije columbusrealtors.com – a u srpnju je iznosila oko 342.000 USD (otprilike 18.000 USD više nego u srpnju 2024.) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Od početka godine, cijene su oko 3% više nego prošle godine columbusrealtors.com. Ukratko, vrijednosti kuća i dalje rastu, iako umjerenijim tempom nego u razdoblju 2020.–2022.

Zalihe i dani na tržištu: Nakon godina izuzetno niske ponude, Columbus je napokon zabilježio porast broja oglasa. Aktivne ponude sredinom 2025. bile su 20–30% više nego godinu prije thecolumbusteam.com, dosegnuvši razine koje nisu viđene od 2016. U lipnju 2025. na tržištu je bilo oko 5.188 kuća (33% više na godišnjoj razini) columbusrealtors.com, a do srpnja je bilo oglašeno više od 5.600 kuća thecolumbusteam.com. Ovaj rast ponude kupcima daje malo više prostora: medijan dana na tržištu porastao je na oko 25–27 dana tijekom ljeta 2025., u usporedbi s oko 22 dana u 2024. columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Trenutno ima otprilike 2,3 mjeseca zaliha – što je i dalje znatno ispod uravnoteženog tržišta od 5–6 mjeseci thecolumbusteam.com, pa prodavatelji i dalje imaju prednost u cjelini. Dobro cijenjene nekretnine u dobrom stanju i dalje privlače više ponuda, iako prodavatelji sada moraju biti realniji s cijenama jer kupci imaju više opcija thecolumbusteam.com.

Utjecaj hipotekarnih stopa: Rastuće hipotekarne stope predstavljale su prepreku, ali tržište se prilagođava. Prosječna 30-godišnja fiksna stopa kretala se oko 7% početkom 2025. godine columbusrealtors.com. To je ohladilo aktivnosti prošle zime – prodaja u siječnju 2025. bila je najniža za jedan siječanj od 2015. godine columbusrealtors.com – no agenti za nekretnine ostaju optimistični. Ako stope padnu, nakupljena potražnja bi mogla naglo porasti. Zapravo, Nacionalna udruga agenata za nekretnine procjenjuje da bi pad sa 7% na 6% stopa omogućio više od 41.000 dodatnih kućanstava u Columbusu da si priušte kuću po srednjoj cijeni, što bi potencijalno značilo oko 4.100 dodatnih prodaja kuća u sljedećoj godini columbusrealtors.com. Lokalni stručnjaci savjetuju kupcima ne pokušavati tempirati tržište. “Ne čekajte da stope padnu – ako ste spremni, kupite kuću,” kaže Allie Whitley, predsjednica Ohio Realtors capitalcityrei.com. Mnogi očekuju da će se stope stabilizirati u rasponu od srednjih 5% do 6% do kraja 2025. godine columbusrealtors.com, što bi blago poboljšalo pristupačnost.

Istaknute četvrti: Columbus je grad raznolikih podtržišta, s nekim od najtraženijih četvrti koje postižu najviše cijene, dok druge nude relativno povoljne opcije. Prestižne enklave poput Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights i Upper Arlington bilježe srednje cijene znatno iznad 600.000 dolara thecolumbusteam.com, zahvaljujući vrhunskim školama i luksuznom stambenom fondu. Realtor.com je čak rangirao Bexleyjev poštanski broj 43209 kao #10 “najtraženiji poštanski broj” u Americi za 2025. godinu na temelju potražnje kupaca thecolumbusteam.com. S druge strane, pristupačnija područja oko I-270 privlače sve veću pažnju kupaca prvi put i investitora. Na primjer, zajednice poput Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark i Marion sve su imale srednje prodajne cijene ispod 300.000 dolara u srpnju 2025. – a svaka je i dalje zabilježila više od 25 prodaja kuća tog mjeseca thecolumbusteam.com, što ukazuje na snažnu potražnju u nižem cjenovnom razredu. Školski okrug Columbus City Schools (koji pokriva mnoge gradske četvrti) također ostaje relativno pristupačan sa srednjom cijenom od oko 270.000 dolara thecolumbusteam.com. Ove razlike u cijenama ilustriraju tržište s dvije razine: uspješne elitne predgrađa, ali i procvat u tradicionalno umjereno cijenjenim područjima dok kupci traže dostupno stanovanje.

Nova područja na koja treba obratiti pažnju: Neke povijesno podcijenjene četvrti Columbusa brzo se transformiraju. South Central Hilltop (43223) – zapadno područje nekad poznato po visokom siromaštvu – sada je u velikom usponu, s vrijednostima nekretnina koje rastu 18,5% godišnje od 2016. godine brightinvestor.com nakon novih ulaganja u zajednicu. Franklinton, odmah zapadno od centra grada, također je doživio preporod kroz umjetnost i tehnologiju, što je podiglo cijene. Linden i dijelovi Near East Sidea (poput King-Lincolna) imaju gradske planove revitalizacije koji privlače mlade kupce i developere. Na sjeveroistoku, područja oko Eastona i zračne luke John Glenn (43219) pokazuju veliki potencijal – ova zona je zabilježila 15,7% godišnji rast cijena od 2016. godine brightinvestor.com kako niču novi višenamjenski kompleksi i poslovni centri (Rickenbacker logistika itd.) u blizini. Također, gradovi na širem rubu Columbusa bilježe rast: Marysville (SZ) i New Albany/Johnstown (SI) doživljavaju procvat zbog velikih poslodavaca (Hondine tvornice, buduće Intelove tvornice čipova), a područja Pickaway County poput Teays Valley zabilježila su porast prodaje kuća od 90% nakon najave velikog projekta obrambene industrije columbusrealtors.com. Za investitore i kupce nekretnina, tržište Columbusa nudi i stabilnost u glavnim područjima i eksplozivan rast u novim, perspektivnim lokacijama.

Trendovi komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja, industrija)

Uredski sektor – Postupna stabilizacija: Uredsko tržište u Columbusu je u fazi oporavka nakon poremećaja uzrokovanih pandemijom. Stope nepopunjenosti i dalje su visoke, ali se stabiliziraju. U drugom tromjesečju 2025. ukupna nepopunjenost uredskih prostora iznosila je oko 20,7% – što je blagi pad u odnosu na ranije vrhunce (~23–24% u 2024.) cbre.com cushmanwakefield.com. Posebno u središtu Columbusa nepopunjenost je visoka, preko 22%, jer su mnoge tvrtke prešle na hibridni rad, a starije zgrade teško privlače najmoprimce infabode.com. Međutim, prigradska tržišta stoje bolje. Područja poput Polaris (sjever) i Easton privukla su nove najmoprimce, što je doprinijelo pozitivnoj neto apsorpciji od ~185.000 kvadratnih stopa u Q2 2025 cbre.com. Posebno je značajno što je OhioHealth kupio dvije velike prazne uredske zgrade (~160.000 kvadratnih stopa) i odmah ih popunio cbre.com. Ukupna aktivnost najma porasla je na ~451.000 kvadratnih stopa kroz 17 većih najmova u tromjesečju, što premašuje uobičajeni obujam cbre.com. Prosječna tražena najamnina iznosi ~$22,23/kvadratna stopa (full-service) – porast od ~1,6% na godišnjoj razini – a najbrži rast najamnina bilježe prigradski uredi klase B cbre.com. Nova izgradnja je ograničena (samo četiri uredska projekta u tijeku, ~63% unaprijed iznajmljeno) cbre.com, što bi trebalo pomoći uravnoteženju tržišta. Trend ide prema bijegu prema kvaliteti: uredi klase A imaju 27% nepopunjenosti naspram ~16% za klasu B cbre.com, jer se najmoprimci sele u novije prostore s više pogodnosti. U idućih nekoliko godina očekuje se umjereno poboljšanje popunjenosti ureda kako gospodarstvo bude raslo – ali stariji i lošije locirani uredi mogli bi biti prenamijenjeni (neke zgrade u centru su kandidati za prenamjenu u stanove, s obzirom na veliku potražnju za stanovanjem).

Maloprodajni sektor – Velika potražnja, mala ponuda: Maloprodajni nekretninski sektor u Columbusu je svijetla točka, potaknut rastom stanovništva i potrošnjom potrošača. Maloprodajna stopa nepopunjenosti u metrou dosegla je rekordno nisku razinu od oko 3,9% sredinom 2025. godine matthews.com, što odražava povijesno ograničenu ponudu. Zapravo, Columbus se nalazi među 15 najboljih američkih tržišta po maloprodajnim rezultatima, s solidnim rastom najamnina (~2,2% na godišnjoj razini) i praktički bez prevelike ponude matthews.com matthews.com. Investitori su se povukli – samo oko 0,2% maloprodajnog fonda je u izgradnji (samo oko 250.000 kvadratnih stopa u pripremi) matthews.com matthews.com – tako da su nove isporuke rijetke. To je održalo visoku popunjenost čak i dok su neki veliki lanci zatvarali trgovine. Tijekom protekle godine, Columbus je zabilježio stečajeve nacionalnih lanaca poput Big Lots (sjedište u Columbusu), Joann’s i Party City, što je ostavilo neke velike prostore praznima matthews.com. Ipak, tržište se pokazalo otpornim: manji zakupci (restorani, usluge, lokalne trgovine) brzo su popunili mnoge prostore manje od 5.000 kvadratnih stopa, s više od 500.000 kvadratnih stopa iznajmljenih samo u drugom kvartalu 2025. godine matthews.com. Trgovački centri klase A i B su vrlo konkurentni – vlasnici često primaju više ponuda za atraktivne prostore. Jedina slabost je u objektima klase C (stariji trgovački centri u manje atraktivnim područjima), koji čine oko 40% praznih prostora i sporije se iznajmljuju zbog zastarjelih rasporeda matthews.com.

Geografski gledano, predgrađa Columbusa predvode maloprodajni procvat. Ustoličena predgrađa poput Westerville, Hilliard i Upper Arlington imaju neke od najnižih stopa praznih maloprodajnih prostora, zahvaljujući rastu dnevne populacije i visokim prihodima matthews.com. Područje Polaris i koridor Bethel Road, na primjer, imaju <2,5% dostupnosti – među najzategnutijim maloprodajnim podtržištima na Srednjem zapadu matthews.com. Nova maloprodajna gradnja uglavnom su projekti po narudžbi ili dio višefunkcionalnih razvojnih projekata. Jedno od nedavnih otvaranja bila je trgovina prehrambenih proizvoda Kroger od 11.400 m² u Jerome Villageu u okrugu Union, koja je središnji dio velike nove planski izgrađene zajednice matthews.com. Ukupni volumen maloprodajnih transakcija također raste: u drugom tromjesečju 2025. zabilježeno je oko 101 milijun dolara prodaje maloprodajnih nekretnina, pri čemu investitori posebno preferiraju objekte s jednim najmoprimcem (brza hrana, ljekarne itd.) i potpuno iznajmljene kvartovske centre po kapitalizacijskim stopama u srednjem rasponu od 6% matthews.com matthews.com. Zaključak – maloprodajno tržište nekretnina u Columbusu je snažno i spremno da takvo i ostane, jer ograničena nova ponuda i stabilna potražnja nacionalnih i lokalnih trgovaca održavaju popunjenost i najamnine u uzlaznoj putanji.

Industrija i logistika – i dalje izuzetno snažni: Industrijsko tržište središnjeg Ohija posljednjih godina bilježi procvat i nastavlja se širiti. Columbus je logističko središte (ponekad nazivan i “raskrižjem Ohija”), privlačeći skladišta, distribucijske centre i sada visokotehnološku proizvodnju. Nakon vala izgradnje, industrijske praznine nakratko su porasle na oko 9,0% krajem 2024., ali je potražnja sustigla ponudu – do drugog tromjesečja 2025. praznine su pale na 8,2% i nastavljaju padati cushmanwakefield.com. Veliki novi objekti tvrtki poput Amazona, FedExa, Dollar Treeja i drugih brzo su iznajmljeni. Neto apsorpcija ostaje pozitivna, što odražava potrebu tvrtki za prostorom kako bi opslužile rastuću bazu potrošača u regiji. Budući da se Columbus nalazi unutar jednodnevne vožnje kamionom za 60% američke populacije, tvrtke nastavljaju ulagati u skladišta ovdje. Razvojni projekti i dalje su aktivni u ključnim logističkim koridorima (područja poput zračne luke Rickenbacker, Groveport i zapadni Columbus/Hilliard). Ipak, više kamatne stope blago su usporile spekulativnu industrijsku izgradnju u odnosu na užurbani tempo iz 2021.–22. Rast najamnina za industrijske prostore je snažan (srednje do visoke jednoznamenkaste stope godišnje u posljednje vrijeme) zbog velike konkurencije za suvremene distribucijske objekte.

Razvoj mješovite namjene: Još jedan značajan trend je porast projekata mješovite namjene koji kombiniraju urede, stanovanje, maloprodaju i zabavu – model koji su posljednjih godina najbolje prikazali Arena District i Bridge Park u Dublinu. U središtu Columbusa, preuređenje Scioto Peninsula je u tijeku, a donijet će nove stambene jedinice, uredski prostor, hotel i poboljšanja parka uz COSI muzej. Slično tome, područje Crew Stadium (Astor Park) transformira se s apartmanima i poslovnim prostorima. Ova središta mješovite namjene odgovaraju preferencijama mladih profesionalaca i starijih osoba za pješačkim “živi-radi-zabavi se” okruženjima. Urbana jezgra Columbusa, nakon godina usmjerenosti na urede, sada doživljava promjenu: Komisija za centar grada potiče pretvorbu ureda u stanove za neke zastarjele tornjeve kako bi se stvorilo više stanova i povećao promet pješaka izvan radnog vremena. S većom popunjenošću stanova u centru od oko 87% columbusceo.com, vjerojatno će biti još projekata apartmana, što bi dodatno moglo oživjeti jezgru grada i podržati maloprodaju i ugostiteljstvo. Općenito, izgledi za komercijalne nekretnine u Columbusu su mješoviti, ali uglavnom pozitivni: industrija i maloprodaja napreduju, uredi se polako oporavljaju, a novi razvoj usmjeren je na strateški rast mješovite namjene.

Tržište najma i pristupačnost stanovanja

Najamnine rastu, sve manje jeftinih stanova: Columbus je povijesno bio pristupačno tržište najma, ali to se brzo mijenja. U 2024.–2025. rast najamnina se usporio u odnosu na dvoznamenkaste skokove tijekom pandemije, ali i dalje je značajan. Srednja tražena najamnina u Columbusu sada je oko 1.350 dolara mjesečno rent.com. To je otprilike 500 dolara više nego 2019. godine, što znači da su najamnine skočile oko 58% u šest godina rent.com. Takva povećanja opterećuju budžete najmoprimaca – dok je prije nekoliko godina 800–900 dolara bilo dovoljno za pristojan stan, sada su najamnine ispod 1.000 dolara gotovo nestale. Zapravo, samo 5% stanova za najam u Columbusu na tržištu je oglašeno ispod 1.000 dolara, u odnosu na 12,8% samo godinu ranije rent.com rent.com. Ovo je čak i gore od nacionalnog prosjeka (~7,5% oglasa ispod 1.000 dolara) rent.com. Jednostavno rečeno, najmovi ispod četiri znamenke gotovo su nestali u Columbusu, jer novi luksuzni stanovi dolaze na tržište, a vlasnici starijih jedinica podižu cijene zbog velike potražnje.

Praznine i nova ponuda: Unatoč porastu najamnina, najamne praznine ostaju vrlo niske – klasična neravnoteža ponude i potražnje. Procjenjuje se da je stopa praznih stanova u metropolitanskom području Columbusa oko 5% ili nešto niža krajem 2024. godine colliers.com, što je strože nego u mnogim sličnim gradovima. Veći dio prošlog desetljeća, praznine u Columbusu kretale su se u rasponu od 5–7%, dosegnuvši rekordno niske razine oko 2022.–23. kada su nakratko pale ispod 5% usred post-COVID potrage za stanovanjem cushmanwakefield.com. Blago su porasle kako su tisuće novih jedinica otvorene 2023.–24., ali je apsorpcija bila zdrava. Investitori su bili aktivni: otprilike 9.000 višestambenih jedinica je u izgradnji diljem regije (oko 4% postojećeg fonda) mmgrea.com mmgrea.com. Ključna područja rasta uključuju Downtown/Short North (više od 1.500 jedinica u izgradnji), Delaware County (1.700+ jedinica, npr. oko Polari sa), i Upper Arlington/OSU područje (~1.900 jedinica) mmgrea.com. Ovaj val novih stanova uzrokovao je blagi pad stope popunjenosti sa 93,7% krajem 2023. na predviđenih ~93,4% do kraja 2024. godine mmgrea.com mmgrea.com. Međutim, manje projekata sada započinje izgradnju zbog viših troškova gradnje i kamatnih stopa mmgrea.com. Kao rezultat toga, analitičari očekuju da će nakon 2025. rast ponude usporiti, što će vjerojatno dodatno stegnuti tržište. Status Columbusa kao rastućeg tehnološkog i financijskog središta, uz priljev proizvodnih radnih mjesta, znači da bi potražnja za najmom trebala ostati snažna. Najamnu populaciju grada dodatno povećava prisutnost Sveučilišta Ohio State (s oko 60.000 studenata, od kojih mnogi žive izvan kampusa) i mladih profesionalaca koji sele iz skupljih regija.

Kriza priuštivosti: Negativna strana ovog užarenog tržišta najma je pogoršanje krize priuštivosti. Plaće ne prate rast najamnina, što dovodi do sve većeg broja najmoprimaca opterećenih troškovima. Otprilike 48% kućanstava u najmu u Columbusu sada troši više od 30% prihoda na najam rent.com – udio koji je značajno porastao posljednjih godina. Najveći je nedostatak na donjem kraju: Columbus se suočava s procijenjenim manjkom od 52.700 pristupačnih stambenih jedinica za najmoprimce s niskim prihodima rent.com. Mnogi najmoprimci s nižim prihodima zaglavljeni su u starijim ugovorima ili subvencioniranim jedinicama; naime, iako je samo 5% trenutnih oglasa ispod 1.000 dolara, oko 40% svih najmoprimaca u Columbusu još uvijek plaća <1.000 dolara (jer su zadržali stare cijene ili primaju pomoć) rent.com. No taj je udio prije deset godina bio 74% rent.com – što jasno pokazuje koliko je pristupačnih jedinica nestalo. Četvrti blizu centra grada imaju najveće stope opterećenja najmom (i povijesno neke od najviših stopa deložacija). Važno je napomenuti da zakon Ohija predviđa nema kontrole najamnine i ograničenu zaštitu najmoprimaca rent.com, pa stanodavci mogu slobodno povisiti najamninu pri obnovi ugovora.

Grad i država odgovaraju inicijativama: Columbus je osnovao Fond za pristupačno stanovanje, a kako je spomenuto, birači su odobrili velike stambene obveznice za financiranje izgradnje jedinica s ograničenim prihodima axios.com ahaco.org. Grad također provodi reforme urbanističkih pravila kako bi potaknuo izgradnju više stanova, dupleksa i “nestale srednje” stambene izgradnje po pravilu, zamjenjujući zastarjele propise koji su otežavali gradnju bilo čega osim obiteljskih kuća rent.com. Ove promjene imaju za cilj otvoriti novi stambeni fond, posebno popunjavanje praznina u izgrađenim područjima. Dodatno, Ohio je donio Zakon o štednji za kupce prve nekretnine (potpisan 2022.) koji omogućuje porezno povlaštene račune za predujmove, kako bi se najmoprimcima pomoglo da postanu vlasnici – iako bi učinak mogao biti postupan.

Investiranje u višestambene objekte i prognoze: Za investitore, višestambene nekretnine u Columbusu bile su privlačne zbog relativno pristupačnih cijena i stabilnog rasta najamnina. Kapitalizacijske stope za stambene komplekse ovdje su više nego na obalnim tržištima (često u rasponu od 5–6% za stabiliziranu imovinu), što nudi solidan novčani tok. Obujam ulaganja pao je 2023. zbog viših kamatnih stopa (obujam prodaje pao je za oko 31% u odnosu na 2022.) mmgrea.com, ali se oporavio 2024. kako su kupci prilagodili očekivanja. Nacionalne tvrtke i REIT-ovi bili su aktivni u kupnji novih prigradskih vrtnih stanova i projekata srednje visine u centru grada. Očekuje se da će rast najamnina u Columbusu biti oko 3–4% godišnje u skoroj budućnosti mmgrea.com – brže od američkog prosjeka – zahvaljujući snažnom tržištu rada i relativnoj pristupačnosti za novopridošlice. Do kraja 2025. i kasnije, kako se usporava izgradnja novih objekata, popunjenost bi se mogla ponovno pojačati na sredinu od 95%, što bi nastavilo vršiti pritisak na rast najamnina. Međutim, rast najamnina znatno iznad rasta prihoda nije dugoročno održiv, pa bi se tržište moglo s vremenom ohladiti na umjerenije povećanje (~2–3% godišnje) ako rast plaća zaostane. Sve u svemu, najamni sektor u Columbusu ostaje vrijedan praćenja – trenutno je to “tržište iznajmljivača”, ali s hitnom potrebom za više pristupačnih stanova kako bi grad ostao pogodan za radnu snagu.

Investicijske prilike i žarišne točke

Stav investitora: Columbus je privukao pažnju investitora u nekretnine diljem zemlje kao tržište visokog rasta i umjerenih troškova – često rangirano kao “tržište u usponu” na Srednjem zapadu. Njegova kombinacija rasta zaposlenosti, priljeva stanovništva i relativno niskih ulaznih cijena (u usporedbi s obalnim gradovima) nudi snažan potencijal povrata ulaganja. Kao dokaz tog interesa, institucionalni investitori (velike tvrtke, REIT-ovi, iBuyeri) kupili su više od 7% svih prodanih kuća u Columbusu početkom 2025. douglasandassociatesrealty.com, što je značajan udio (iako ispod tržišta Sunbelta). Lokalni preprodavači i kupci iz drugih država ciljaju pristupačnije četvrti Columbusa za najam obiteljskih kuća i preuređenja s dodanom vrijednošću. Stabilno gospodarstvo grada (potpomognuto vladom, Sveučilištem Ohio State i brojnim sjedištima tvrtki s liste Fortune 500 poput Nationwide i Cardinal Health) ulijeva povjerenje investitorima da će potražnja za stanovanjem ostati snažna čak i u razdobljima recesije.

Kvartovi s visokim prilikama: Neka od najboljih područja za povrat ulaganja su ona u tranziciji – s niskim ulaznim troškovima i rastućim najamninama/vrijednostima kuća. Već smo istaknuli 43223 (Hilltop), gdje su kuće koje su se prije nekoliko godina mogle kupiti za manje od 100.000 dolara znatno porasle u vrijednosti kako se područje poboljšava, donoseći dvoznamenkasti godišnji prinos brightinvestor.com. Slično tome, četvrt Linden (sjeverno-središnji Columbus) nudi jeftine nekretnine i bilježi gradska ulaganja u infrastrukturu i smanjenje kriminala, što ga čini spekulativnom opcijom za dugoročnu aprecijaciju. Na južnoj strani, područja oko Parsons Avenue Corridor i Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) imaju povijesne kuće koje se renoviraju i nove gradnje koje popunjavaju prazne parcele – potencijal za značajan rast kapitala i dalje postoji. Za one koji razmišljaju o kupnji i zadržavanju najma, četvrti poput Northeast Columbus (43219) nude dobar balans: medijalna najamnina za dvosobni stan iznosi oko 1.150 dolara, što je samo ~26% medijalnog prihoda u tom području brightinvestor.com (zdrav omjer najamnine i prihoda), a područje je zabilježilo rast stanovništva od preko 6,5% od 2018. godine brightinvestor.com, što ukazuje na stalnu potražnju. Stopa aprecijacije tamo ~15% godišnje je izvanredna brightinvestor.com.

Izvan gradskog središta, prigradska i rubna mjesta također su glavne mete. Na primjer, Whitehall i Reynoldsburg na istočnoj strani nude solidne prinose od najma i imaju koristi od rasta koji se prelijeva iz Columbusa. Delaware County na sjeveru, jedan od najbrže rastućih okruga u Ohiju, ima nova naselja koja niču – vrijednosti zemljišta i kuća tamo stalno rastu, ali još uvijek imaju prostora za rast kako se razvoj nastavlja. S dolaskom Intela i drugih tvrtki u Licking County, gradovi poput Johnstown, Newark, Heath i Pataskala već bilježe porast potražnje za stanovanjem (i kupnje investitora koji očekuju budući rast). Na zapadu, London i West Jefferson (Madison County) mogli bi se tijekom sljedećeg desetljeća razviti u prigradska naselja za putnike u Columbus, što predstavlja dugoročnu priliku.

Povrati i rizici: Investitori u Columbusu su povijesno uživali pouzdan novčani tok – relativno visoke kapitalizacijske stope – ali s rastom cijena, prinosi su se malo smanjili. Tipičan najam obiteljske kuće u radničkoj četvrti Columbusa još uvijek može ostvariti ~7–8% kapitalizacijsku stopu, što je privlačno, ali konkurencija za takve nekretnine je porasla. U međuvremenu, flipperi i preuređivači moraju biti selektivniji jer više kamatne stope povećavaju troškove držanja. Dobra vijest: potražnja kupaca za renoviranim početnim domovima je jaka, pa se dobro izvedeni flipovi u segmentu ispod 300.000 dolara obično brzo prodaju. Razvojne prilike također su brojne: gradska inicijativa za više stanovanja mogla bi otvoriti zoniranje za townhomeove, ADU-ove (pomoćne stambene jedinice) i manje višestambene projekte u područjima gdje to prije nije bilo dopušteno. Adaptivna prenamjena je još jedan pristup – npr. manji poslovni objekti ili skladišta u urbanom Columbusu pretvaraju se u loftove ili prostore mješovite namjene.

Glavni rizici na koje treba obratiti pažnju uključuju okruženje kamatnih stopa (koje utječe na troškove financiranja i kupovnu moć investitora) i mogućnost recesije koja bi mogla ohladiti potražnju. Međutim, Columbus je donekle zaštićen svojom raznolikošću industrija. Investitori su općenito optimistični u vezi Columbusa za razdoblje od 3–5 godina, očekujući nastavak rasta najamnina i vrijednosti, osobito kako veliki projekti (Intel itd.) povećavaju zapošljavanje. Kako je rekao jedan lokalni agent za nekretnine: “Tvrtke vide konkurentsku prednost u Columbusu i žele biti ovdje – a isto vrijedi i za investitore” columbusregion.com columbusregion.com. Sve u svemu, Columbus nudi plodno tlo za ulaganje u nekretnine, s prilikama koje se kreću od preuređivanja stoljetnih kuća u obnovljenim urbanim koridorima do izgradnje novih najamnih zajednica na rastućim rubovima metropole.

Ključni ekonomski pokretači koji utječu na nekretnine

Nekoliko makroekonomskih čimbenika pokreće tržište nekretnina u Columbusu do novih visina:

  • Rast stanovništva: Jednostavno rečeno, više ljudi = veća potražnja za stanovanjem. Metropolitansko područje Columbusa (oko 2,3 milijuna stanovnika) dodaje otprilike 50–60 ljudi dnevno posljednjih godina kroz kombinaciju migracije potaknute zaposlenjem i prirodnog prirasta spectrumnews1.com. To je oko 10.000+ novih stanovnika godišnje. Columbus je sada drugo najbrže rastuće metropolitansko područje na Srednjem zapadu (nakon Indianapolisa) i predviđa se da će dobiti još 700.000 ljudi do 2050. godine rent.com. Ovaj stabilan rast podupire potrebu za novim kućama, stanovima i maloprodajom. Važno je napomenuti da rast regije nije kratkoročni procvat, već dugoročni trend – čak je i tijekom 2010-ih Columbus rastao dok su neki drugi gradovi u Ohiju bilježili pad. Raznolik priljev mladih profesionalaca, obitelji i imigranata povećava potražnju za stanovanjem u svim segmentima.
  • Tržište rada i širenje korporacija: Snažno otvaranje radnih mjesta temelj je snage tržišta nekretnina u Columbusu. Stopa nezaposlenosti iznosi oko 4% matthews.com, a regija i dalje privlači velike poslodavce. Od 2021. godine, otprilike 195 tvrtki odlučilo je locirati ili proširiti poslovanje u regiji Columbus columbusregion.com. Prema podacima službenika za gospodarski razvoj, ti projekti predstavljaju 38 milijardi dolara kapitalnih ulaganja i gotovo 28.000 najavljenih novih radnih mjesta columbusregion.com. Obuhvaćaju razne industrije: financije (npr. JPMorgan Chase proširuje svoj veliki kampus u Columbusu), tehnologiju (Google i Facebook grade ogromne podatkovne centre), maloprodaju/prehranu (Amazon i Dollar General distribucijski centri), i naravno Intelove tvornice poluvodiča. Intelove planirane tvornice čipova vrijedne 20 milijardi dolara u okrugu Licking (nedaleko od Columbusa) najpoznatiji su primjer – očekuje se da će izravno zapošljavati 3.000 ljudi (i još mnogo više u pratećim industrijama) kada budu potpuno operativne capitalcityrei.com. Iako je Intelov vremenski okvir projekta produžen do 2030. godine spectrumnews1.com spectrumnews1.com, samo iščekivanje izazvalo je utrku za zemljištem i planiranje razvoja na istočnoj strani grada. Još jedan veliki projekt: zajedničko ulaganje Honde i LG Energyja gradi tvornice baterija nedaleko od Columbusa, jačajući automobilski sektor središnjeg Ohija. Svaki veliki poslodavac koji dolazi ili se širi znači preseljenje zaposlenika, nove ugovore za lokalne tvrtke i povećanu potrebu za stanovanjem.
  • Infrastruktura i prijevoz: Razvoj infrastrukture istovremeno odgovara na rast i omogućuje ga. Zapravo, Columbus je rangiran kao #1 u “Global Groundwork Indexu” časopisa Site Selection za 2025. godinu zbog učinkovitog usklađivanja infrastrukturnih ulaganja s poslovnim rastom columbusregion.com. Regija je agresivno tražila savezno financiranje za projekte: nedavne potpore financiraju proširenje zračne luke (novi terminal na John Glenn Columbus International), nadogradnje u Rickenbacker Inland Portu i poboljšanja na autocestama poput čvorišta I-70/I-71 u centru grada columbusregion.com. Jedna od transformativnih inicijativa je LinkUS, plan za uvođenje brzog javnog prijevoza velikog kapaciteta (Bus Rapid Transit linije) duž ključnih koridora kao što su West Broad Street i Northwest Corridor prema Dublinu. Poboljšanjem javnog prijevoza i mobilnosti, Columbus želi podržati novu stambenu i komercijalnu izgradnju uz te rute. Prema mišljenju Shauna Simpsona, lokalnog agenta za nekretnine, projekti poput LinkUS-a će “donijeti više gradnje, a što je još važnije, više izgradnje pristupačnih stanova” u centru i uz koridore capitalcityrei.com. Dodatno, Columbus vodi razgovore o predloženoj 3C+D putničkoj željezničkoj liniji koja bi po prvi put nakon desetljeća povezala Columbus vlakom s Clevelandom i Cincinnatijem – dugoročni projekt koji bi mogao dodatno povećati privlačnost središnjeg Ohija. Svi ovi infrastrukturni potezi – ceste, prijevoz, komunalije – povećavaju kapacitet regije za rast, otvaraju nova područja za razvoj i često podižu vrijednost nekretnina (na primjer, nekretnine u blizini budućih stanica javnog prijevoza već privlače interes investitora).
  • Obrazovne i istraživačke institucije: Prisutnost Ohio State University, jednog od najvećih sveučilišta u zemlji, predstavlja stabilan gospodarski motor. OSU ne zapošljava samo desetke tisuća ljudi (uključujući i u svom poznatom Wexner Medical Centeru), već također potiče istraživanja, zdravstvenu skrb i startup aktivnosti koje utječu na tržište nekretnina. Proširenje zapadnog kampusa sveučilišta 2020. u “Inovacijski distrikt” donosi nove laboratorije, urede i stanove namijenjene studentima i mladim profesionalcima, dodatno integrirajući sveučilište s gradom. Ostala visoka učilišta (Columbus State, Capital University itd.), kao i velika studentska populacija (preko 110.000 studenata u metropoli), znače stalnu potražnju za najmom stanova i početnim domovima jer diplomanti često odlučuju ostati u Columbusu.
  • Kvaliteta života i prednosti troškova: Za razliku od obalnih tržišta gdje visoki troškovi tjeraju ljude, Columbus nudi relativno pristupačnu (iako sve skuplju) alternativu. Tvrtke i radnici koji se sele iz skupih gradova pronalaze niže poreze, jeftinije nekretnine i središnju lokaciju. Columbus često postiže dobre rezultate u ljestvicama poput “najbolja mjesta za mlade profesionalce” i “najbolji gradovi za tehnološke poslove”. Ova pozitivna reputacija privlači talente, što zauzvrat privlači poslodavce – vrlina kruga koji koristi tržištu nekretnina. Kulturne i rekreacijske pogodnosti – od živahne umjetničke scene u centru Columbusa i sportskih timova do sustava metro parkova – također igraju ulogu u privlačenju novih stanovnika. Jednostavno rečeno, Columbus je sada “cool” na način na koji možda nije bio prije 20 godina, a ta percepcija potiče potražnju za stanovanjem među novopridošlicama koje traže urbani, ali pristupačan stil života.

U sažetku, ekonomski temelji Columbusa su vrlo snažni. Rast stanovništva i zaposlenosti potiču potrebu za stanovanjem brže nego što ponuda može pratiti, infrastrukturna poboljšanja otvaraju nove mogućnosti razvoja, a raznolika ekonomija grada (državna uprava, sveučilišta, korporativna sjedišta, zdravstvo, financije, logistika i sada tehnologija/proizvodnja) pruža stabilnu osnovu. Ovi čimbenici sugeriraju da će tržište nekretnina u Columbusu vjerojatno ostati na uzlaznoj putanji u narednim godinama, osim u slučaju nacionalne ekonomske krize.

Promjene politika i zoniranja koje utječu na razvoj

Reforma kodeksa zoniranja: Jedan od najvažnijih lokalnih političkih poteza je prva sveobuhvatna revizija kodeksa zoniranja u Columbusu u desetljećima. Grad ažurira svoje kodekse zoniranja kako bi potaknuo veću izgradnju stanova i ubrzao odobravanja rent.com. Prema starom kodeksu, veliki dijelovi Columbusa bili su ograničeni samo na obiteljske kuće, a dobivanje odobrenja za stanove ili projekte mješovite namjene značilo je dugotrajan proces izuzeća. Novi kodeks (još u izradi 2025.) trebao bi legalizirati stanovanje veće gustoće u više područja, omogućiti izgradnju dvojnica, gradskih kuća i pomoćnih stambenih jedinica u tradicionalnim četvrtima te ubrzati cjelokupni proces izdavanja dozvola za razvoj. Administracija gradonačelnika Andrewa Ginthera naglašava da su ove promjene ključne za rješavanje nedostatka stanova i problema pristupačnosti. U suštini, Columbus pokušava ukloniti regulatorne prepreke kako bi privatni sektor mogao graditi više domova – posebno “nestalu sredinu” (zgrade s 2-4 jedinice, mali stanovi) koji mogu biti pristupačniji od velikih obiteljskih kuća ili luksuznih nebodera. Ovakav pro-razvojni stav trebao bi, tijekom sljedećih nekoliko godina, dovesti do porasta popunjavanja praznih parcela, kreativne prenamjene praznih zemljišta i moguće izgradnje projekata veće gustoće u blizini linija javnog prijevoza. Susjedske udruge pomno prate prijedloge, dok se rasprave o gustoći naseljenosti i karakteru zajednice nastavljaju, ali zamah je na strani rasta.

Inicijative za pristupačno stanovanje: Gradska uprava Columbusa i okrug Franklin dali su dosad neviđene financijske obveze za pristupačno stanovanje. Birači su 2022. godine odobrili obveznicu od 200 milijuna dolara namijenjenu pristupačnom stanovanju – najveće takvo ulaganje u povijesti grada axios.com ahaco.org. Ta se sredstva koriste kao zajmovi i bespovratna sredstva za developere za izgradnju stanova s ograničenjem prihoda, očuvanje postojećih pristupačnih jedinica (na primjer, obnovom starijih kompleksa) i podršku programima vlasništva nad domom za kupce s niskim prihodima. Do 2024. godine, grad je pomogao financirati tisuće jedinica kroz ove obveznice columbus.gov. Na temelju toga, gradonačelnik Ginther predložio je novu obveznicu za stanovanje od 500 milijuna dolara za glasanje 2024. godine 10tv.com, koja bi, ako bude usvojena, znatno ubrzala napore za dodavanje pristupačnih stanova tijekom sljedećeg desetljeća. Ove se obveznice kombiniraju s državnim i saveznim programima poreznih olakšica kako bi se popunile financijske rupe u projektima pristupačnog stanovanja koje tržište inače ne bi izgradilo. Utjecaj na razvoj: vidjet ćemo više zgrada s mješovitim prihodima, pristupačno stanovanje orijentirano na javni prijevoz (često uz planirane LinkUS koridore), i moguće zemljišne fondove ili modele najam-za-kupnju koji dugoročno održavaju pristupačnost stanova. Columbus također koristi alate poput poreznih olakšica kako bi potaknuo developere da uključe pristupačne jedinice u projekte po tržišnim cijenama (na primjer, developer može dobiti 15-godišnje oslobođenje od poreza na imovinu za novu zgradu ako se 20% jedinica iznajmljuje po nižim cijenama od tržišnih). Tijekom sljedećih nekoliko godina, ove politike imaju za cilj stvoriti tisuće pristupačnih najamnina i pomoći u stabilizaciji donjeg dijela tržišta najma, što neizravno koristi cjelokupnom tržištu sprječavanjem raseljavanja i beskućništva kako grad raste.

Promjene na razini države: Politike savezne države Ohio također utječu na tržište nekretnina u Columbusu. Posljednjih godina, Ohio je uveo program štednog računa za kupce prve nekretnine (koji omogućuje do 5.000 USD godišnje uplata bez poreza za buduće predujmove kupaca prve nekretnine) kako bi potaknuo vlasništvo nad domom. Država je također povećala financiranje Ohio Housing Finance Agency, koja pruža pomoć za predujam i zajmove s niskim kamatama. Iako ovo nije specifično za Columbus, pomaže većem broju najmoprimaca da postanu vlasnici, što bi moglo blago povećati potražnju za početnim domovima. S druge strane, sustav procjene poreza na nekretnine u Ohiju doveo je do naglog povećanja procijenjenih vrijednosti kuća (i time poreza) u 2023., posebno u okrugu Franklin i okolnim okruzima – neki su zabilježili skokove vrijednosti od 20-40%. To je izazvalo zabrinutost među vlasnicima kuća s fiksnim prihodima. Donositelji politika raspravljaju o mogućim mjerama olakšanja ili izmjenama učestalosti ponovnih procjena. Visoki porezi na nekretnine mogu utjecati na pristupačnost stanovanja i nešto su na što treba obratiti pažnju; kako je istaknuo agent za nekretnine Shaun Simpson, rastući porezi i troškovi osiguranja znače da “cijena kuće nije toliko važna koliko rata” koju vlasnici moraju planirati u svom budžetu capitalcityrei.com. Ako porezi nastave rasti, to bi moglo blago prigušiti cijene ili barem učiniti kupce opreznijima u natjecanju za kupnju.

Još jedno područje su najmovi i zakoni o najmoprimcima. Čelnici Columbusa razmatrali su uredbe o zaštiti najmoprimaca (poput zahtjeva za duljom najavom povećanja najamnine ili pružanja pravne pomoći najmoprimcima koji se suočavaju s iseljenjem). I dok Ohio sprječava gradove da uvode kontrolu najamnine, raste zagovaranje mjera za pomoć najmoprimcima. Bilo kakve značajne nove lokalne uredbe (na primjer, ograničavanje naknada za prijavu ili obvezna registracija iznajmljivača) mogle bi utjecati na stranu iznajmljivača na tržištu.

U sažetku, politike se razvijaju kako bi podržale brzi rast Columbusa – općenito s ciljem omogućavanja više izgradnje i ublažavanja negativnih strana izuzetno vrućeg tržišta. Promjena zoniranja i stambene obveznice posebno su značajne; one pokazuju da je Columbus predan rastu “prema gore, a ne samo prema van” i nastoji zadržati pristupačnost stanovanja dok potražnja raste. Ove promjene, u kombinaciji s državnim poticajima, trebale bi stvoriti okruženje u kojem razvijatelji imaju više prilika za izgradnju i u kojem javno-privatna partnerstva oblikuju sljedeći val projekata nekretnina u Columbusu.

Izgledi i prognoza: 2025. i dalje

Što očekuje tržište nekretnina u Columbusu u sljedeće 3–5 godina? Prema većini izvora, očekuje se stabilan rast umjesto dramatičnog procvata ili pada. Evo sinteze stručnih prognoza i projekcija temeljenih na podacima:

  • Prognoze cijena nekretnina: Analitičari tržišta nekretnina predviđaju nastavak rasta cijena u Columbusu do kraja desetljeća, iako umjerenijim tempom. Projekcije Realtor.com-a i lokalnih stručnjaka predviđaju da će vrijednosti kuća u Columbusu rasti po stopi od 3% do 5% godišnje u skoroj budućnosti (s time da bi 2025. mogla biti na višem kraju, oko +4–6%) capitalcityrei.com. Ovo nadmašuje očekivani nacionalni prosjek. Razlog: potražnja za nekretninama u Columbusu ostat će snažna zahvaljujući rastu stanovništva i zaposlenosti, ali više kamatne stope i povećanje ponude trebali bi održati rast cijena u održivim okvirima, a ne na razini godišnjih skokova od 10%+ iz nedavne prošlosti. Na primjer, nema naznaka velike “krah” situacije – za razliku od sredine 2000-ih, u Columbusu nije bilo pretjerane spekulativne izgradnje, a standardi kreditiranja ostaju čvrsti, pa nema balona koji bi mogao puknuti. Čak i ako američko gospodarstvo doživi blagu recesiju, cijene kuća u Columbusu mogle bi privremeno stagnirati, ali temeljni manjak stambenih jedinica u odnosu na rast pruža određenu sigurnost. Konsenzusno predviđanje jedne savjetodavne tvrtke za nekretnine sugerira da će cijene kuća u Columbusu kumulativno rasti ~15–20% u sljedećih 5 godina (otprilike u skladu s inflacijom i rastom plaća) openpathinvestments.com. To znači da bi kuća koja danas vrijedi 300.000 dolara mogla vrijediti oko 345.000–360.000 dolara do 2030. godine. Važno je napomenuti da bi svaki budući pad kamatnih stopa vjerojatno ubrzao rast cijena povećanjem kupovne moći; s druge strane, ako bi stope naglo porasle iznad nedavnih maksimuma, rast cijena mogao bi se privremeno usporiti na gotovo nulu zbog smanjene pristupačnosti.
  • Obujam prodaje i tržišna aktivnost: Očekuje se da će se prodajna aktivnost povećati u 2025. i kasnije. Glavni ekonomist Nacionalne udruge agenata za nekretnine predviđa ~9% skoka prodaje kuća u SAD-u u 2025. columbusrealtors.com kako se tržište prilagođava višim kamatama i kako se konačno pojavljuje više prodavatelja. U Columbusu, gdje su mnogi vlasnici imali vrlo niske kamatne stope na hipoteku, svako smanjenje stopa moglo bi otvoriti više ponuda. Već vidimo naznake toga: u drugoj polovici 2024. i početkom 2025. zalihe su porasle, a kupci se vraćaju. Do 2025.–2026. Columbus bi mogao ponovno imati godišnju prodaju kuća blizu rekordnih razina, ako se pojavi dovoljno ponude. Nova izgradnja kuća također će imati ulogu – investitori pojačavaju izgradnju kuća za prodaju u predgrađima poput Hilliarda, Grove Cityja i Westervillea kako bi zadovoljili potražnju. Neizvjesni faktor je ponuda stambenih jedinica: procjenjuje se da je Columbus “zaostajao za 5.000 stambenih jedinica” u odnosu na trenutne potrebe u 2025. spectrumnews1.com. Ako investitori i politike uspiju premostiti taj jaz, prodaja će cvjetati; ako ne, trajni manjak će samo ograničiti prodaju ispod potencijala i ubrzati rast cijena. Sve u svemu, očekuje se snažna potražnja kupaca do 2028. od strane milenijalaca (koji su sada u godinama osnivanja obitelji) i doseljavanja, a jedino ograničenje bit će ono što je dostupno za kupnju.
  • Pregled tržišta najma: Sektor najma u Columbusu trebao bi ostati naklonjen vlasnicima u nadolazećim godinama. Očekuje se da će slobodni stanovi ostati na niskoj razini (vjerojatno oko 5% ili manje), s obzirom na snažan rast zaposlenosti i usporavanje završetka novih stanova nakon 2025. mmgrea.com mmgrea.com. Neovisne prognoze svrstavaju Columbus među vodeće metropole po rastu najamnina, a doista se očekuje da će rast najamnina nastaviti iznositi oko 3–4% godišnje barem do 2026. mmgrea.com. Do 2028. srednja najamnina lako bi mogla premašiti 1.500 dolara ako se ti trendovi nastave – iako bi takav rast mogao biti ublažen ako na tržište dođe mnogo novih jedinica ili ako rast plaća stagnira. Jedan pozitivan razvoj: fokus na pristupačno stanovanje mogao bi početi davati rezultate oko 2025.–2027., dodajući više jedinica s ograničenim prihodima što bi donekle moglo ublažiti pritisak za najmoprimce s niskim prihodima. Predanost Columbusa izgradnji tisuća pristupačnih jedinica mogla bi značiti da, dok najamnine na tržištu rastu, donji segment tržišta najma dobiva određeno olakšanje, sprječavajući da najranjiviji najmoprimci budu potpuno istisnuti. Dodatno, sve više Build-to-Rent zajednica (novih najamnih obiteljskih kuća) razvija se oko Columbusa, što će pružiti nove opcije najma za obitelji koje ne mogu kupiti – ovaj trend povećava ponudu najma u predgrađima i mogao bi donekle pomoći u obuzdavanju inflacije najamnina.
  • Pregled tržišta poslovnih nekretnina: Svaki poslovni segment ima svoju prognozu:
    • Uredi: Tržište uredskih prostora u Columbusu vjerojatno očekuje spor oporavak. Slobodnih prostora moglo bi ostati puno, u rasponu od 18–20% do 2025., a zatim se postupno poboljšavati prema ~15% do 2028. kako se zastarjeli prostori prenamijene i kako tvrtke koje rastu lokalno (poput tehnoloških firmi i zdravstvenih organizacija) preuzimaju moderne prostore. Rast najamnina za urede vjerojatno će biti ravan ili vrlo nizak (~1% godišnje) u bliskoj budućnosti, jer se vlasnici fokusiraju na zadržavanje i privlačenje najmoprimaca uz ustupke. Očekujemo nekoliko projekata prenamjene ureda u stanove u centru do 2026., što će pomoći smanjenju slobodnih prostora i dodati stanove. Općenito, tržište uredskih prostora u Columbusu zdravije je od onih u nekim većim gradovima (poput New Yorka ili San Francisca) zbog nižih troškova i kraće kulture putovanja na posao – što znači da Columbus treba izbjeći najgore od pada uredskog tržišta, ali će i dalje biti tržište povoljno za najmoprimce još neko vrijeme.
    • Maloprodaja: Izgledi su snažni. Maloprodajna nepopunjenost u Columbusu mogla bi se blago povećati s rekordno niskih razina, jednostavno zato što ne može pasti puno niže od ~3%. No, novi razvoj maloprodajnih prostora ostat će oprezan. S obzirom na rast stanovništva i prihoda, godišnji rast najamnina za maloprodaju od 2–3% čini se održivim. Do 2028. očekuje se više višenamjenskih lifestyle centara u rastućim predgrađima i možda revitalizacija starijih trgovačkih centara s novim konceptima. Columbus je često testno tržište za maloprodajne inovacije (kao raznolik, srednjeamerički grad), pa bismo mogli vidjeti nove formate trgovina i iskustvenu maloprodaju koji održavaju sektor živahnim. Ako ne dođe do velike recesije koja bi smanjila potrošnju, maloprodajni objekti u Columbusu trebali bi uživati visoku popunjenost i snažan interes investitora (možda ćemo čak vidjeti daljnje smanjenje kapitalizacijskih stopa za vrhunske nekretnine, s obzirom na stabilnost).
    • Industrija: Industrijski procvat će se nastaviti, iako možda ne istim tempom kao početkom 2020-ih. Columbus je sada prepoznat za velike proizvodne projekte (Intelove tvornice u izgradnji, dobavljači napredne proizvodnje koji prate, itd.) uz svoju etabliranu logističku bazu. Stoga će skladišni/distribucijski prostori biti traženi, kao i specijalizirani industrijski objekti (poput tvornica, istraživačko-razvojnih centara). Očekujemo nove industrijske parkove posebno uz koridore I-70 i I-71 te blizu Rickenbackera. Možda će privremeno porasti industrijska nepopunjenost ako se istovremeno završi mnogo spekulativnih projekata, ali s obzirom na stratešku lokaciju Columbusa, trebali bi biti iznajmljeni unutar godinu-dvije. Rast industrijskih najamnina mogao bi se usporiti na 4–6% godišnje (s nedavnih dvoznamenkastih stopa) kako se ponuda bude približavala potražnji. Ipak, do 2030. industrijski kapacitet regije bit će znatno veći nego danas – što svjedoči o usponu središnjeg Ohija kao logističke i proizvodne sile.
  • Obzor velikih projekata: Druga polovica 2020-ih bit će obilježena mega-projektima koji dolaze do realizacije. Intelove tvornice čipova trebale bi djelomično započeti s radom oko 2025.–2026. (s punim kapacitetom do 2030.) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Kako se to bude događalo, tisuće visokoplaćenih tehničkih radnika doselit će se, što će vjerojatno povećati cijene nekretnina osobito u sjeveroistočnom dijelu grada i potaknuti developere na izgradnju više stanova u tom smjeru. Slično, Hondine nove tvornice vezane uz električna vozila (očekivani završetak ~2026.) donijet će radna mjesta prvenstveno sjeverozapadno i jugozapadno od Columbusa. LinkUS linije javnog prijevoza mogle bi imati prvu BRT rutu u izgradnji do 2025.–26. ako se osigura financiranje, što bi moglo potaknuti razvoj uz te koridore (npr. stambeni čvorovi u zapadnom i sjeveroistočnom Columbusu uz buduća BRT stajališta). U centru grada, Scioto Peninsula i drugi višenamjenski projekti (faze Peninsula, North Market Tower, itd.) dodat će stotine stanova i novih sadržaja do 2026., čineći život u centru privlačnijim i potencijalno povećavajući potražnju za stanovima. Svi ovi projekti imaju zajedničku temu: povećavaju atraktivnost i kapacitet središnjeg Ohija, što jača tržište nekretnina.
  • Rizici i nepoznanice: Nijedna prognoza nije potpuna bez spominjanja potencijalnih izazova. Rastuće kamate i dalje predstavljaju rizik – ako inflacija naglo poraste i kamate na hipotekarne kredite skoče u raspon od 8–9%, to bi moglo zaustaviti tržište nekretnina (cijene bi se mogle izravnati ili blago pasti dok se kupci ne prilagode). Ozbiljna nacionalna recesija s velikim gubicima radnih mjesta mogla bi ohladiti potražnju, iako Columbus povijesno bolje podnosi recesije od mnogih regija zbog stabilne baze zaposlenih u državnim institucijama i obrazovanju. Drugi faktor su troškovi izgradnje – ako rad i materijali nastave poskupljivati, to bi moglo usporiti tempo izgradnje novih kuća i pogurati cijene više od predviđenog. S političke strane, ako se reforma zoniranja odgodi ili ublaži, Columbus bi se mogao suočiti s problemom nedovoljnog dodavanja novih stambenih jedinica, što bi pogoršalo probleme s priuštivošću. S druge strane, ako grad i predgrađa ne uspiju pratiti infrastrukturu za rast (ceste, komunalije, škole), to bi moglo stvoriti uska grla i učiniti određena područja manje poželjnima. U krajnjem slučaju, može se razmotriti malo vjerojatne nepoznanice poput drastičnih promjena državne politike ili nepredviđenih događaja, ali trenutno nema očite prijetnje na vidiku koja bi mogla zaustaviti trenutni zamah Columbusa.

Zaključak: Tržište nekretnina u Columbusu na ulasku u 2025. godinu je temeljno snažno i pozicionirano za rast. Očekujte da će cijene kuća nastaviti rasti zdravim jednoznamenkastim tempom, da će najamnine i dalje rasti iako će se dio problema s priuštivošću rješavati, a komercijalni razvoj će se usklađivati s razvojem regije u veću i dinamičniju metropolitansku zonu. Kako je jedan lider za ekonomski razvoj rekao, Columbus “poduzima hrabre poteze, privlači značajne projekte i ostaje fokusiran na dugoročni rast koji podiže cijelu regiju” columbusregion.com. Za kupce, investitore i poduzetnike, Columbus, Ohio je tržište puno prilika – a sljedećih nekoliko godina bi to trebalo samo dodatno potvrditi.

Izvori:

Roman Bednarski

Don't Miss

Jersey Real Estate Market 2025: Trends, Performance & Outlook

Tržište nekretnina u Jerseyju 2025.: Trendovi, izvedba i prognoza

Tržište nekretnina Jerseyja 2025 pokazuje znakove stabilizacije: u prvom tromjesečju
European Union Real Estate Market Outlook 2025–2028: Residential & Commercial Trends, Risks, and Opportunities

Izgledi tržišta nekretnina Europske unije 2025.–2028.: Trendovi, rizici i prilike u stambenom i komercijalnom sektoru

U 2025. gospodarstvo EU-a očekuje rast oko 1,1%, inflaciju oko