Tržište nekretnina na Kauaiju 2025.: Iznenađujući trendovi i petogodišnja prognoza za rajske nekretnine

16 listopada, 2025
by
Kauai Real Estate Market 2025: Surprising Trends & 5‑Year Paradise Property Forecast

Ključne činjenice i uvidi (Pregled 2025.)

  • Cijene kuća se hlade, ali su i dalje visoke: Tipična obiteljska kuća na Kauaʻi košta oko 1–1,2 milijuna dolara u 2025., što je blagi pad (~10–15% niže) u odnosu na prošlogodišnji vrhunac, ali još uvijek preko 40% više nego prije pandemije locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Srednja cijena stanova je oko 685.000 dolara (porast od ~4% na godišnjoj razini) locationshawaii.com, što odražava stalnu potražnju za pristupačnijim opcijama.
  • Mješoviti obujam prodaje: Prodaja obiteljskih kuća značajno je usporila (pad od ~30% na godišnjoj razini u kolovozu 2025.), dok je prodaja stanova porasla (~+10% na godišnjoj razini) locationshawaii.com. Na razini cijelog otoka, ukupna prodaja kuća zapravo je porasla početkom 2025. (za ~11% na godišnjoj razini) zahvaljujući naglom porastu prodaje radničkih stanova na južnoj/zapadnoj strani hawaiilife.com, ali su tržišta višeg ranga poput North Shorea zabilježila manje transakcija.
  • Zalihe i ravnoteža tržišta: Nakon godina oskudne ponude, zalihe nekretnina vratile su se na razinu iz 2019., što je ublažilo ekstremno tržište prodavača iz doba pandemije lyndagill.com. Aktivni oglasi u okrugu Kauai kretali su se oko 440–500 kuća sredinom 2025., dajući kupcima više izbora fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Nekretnine također dulje se prodaju sada (npr. medijan ~31 dan za kuće, u odnosu na ~28 dana prije godinu dana) locationshawaii.com, a sniženja cijena su češća lyndagill.com – sve su to znakovi uravnoteženijeg, čak i kupcima naklonjenog tržišta u nekim segmentima.
  • Profil kupca: Značajan dio kupovina na Kauaiju ostvaruju kupci izvan države ili gotovinski kupci. Na razini cijele države u 2024., oko 20% obiteljskih kuća i 31% stanova kupili su kupci izvan države uhero.hawaii.edu. Na Kauaiju, lokalni agenti za nekretnine navode da je “više od polovice” nedavnih prodaja bilo gotovinskih (kupci izbjegavaju visoke kamatne stope) hawaiibusiness.com. Lokalnim obiteljima pristupačnost predstavlja izazov, iako nove inicijative za pristupačno stanovanje (npr. projekt Lima Ola i nadolazeće proširenje Kilauee) pomažu nekim stanovnicima Kauaʻija da ostvare vlasništvo nad domom hawaiilife.com hawaiilife.com.
  • Turizmom vođen komercijalni sektor: Gospodarstvo Kauaija i dalje je usmjereno na turizam, a tržište komercijalnih nekretnina to odražava. Očekuje se pad potrošnje posjetitelja (predviđa se pad od 1,6 milijardi dolara na razini cijele države do 2026. u odnosu na trend prije 2025.) kauainownews.com, a dolazak posjetitelja možda se neće u potpunosti oporaviti do 2028. kauainownews.com. Ova oprezna prognoza usporava nove projekte resorta i maloprodaje. Ipak, ključna ulaganja su u tijeku: povijesni Coco Palms Resort se obnavlja (hotel Kimpton s 350 soba planiran za 2026.) bigislandnow.com bigislandnow.com, a zračna luka Lihue dobiva nadogradnju vrijednu 51 milijun dolara za modernizaciju piste i sigurnosnih sustava do 2026. beatofhawaii.com. Ovi projekti imaju za cilj održati turističku infrastrukturu bez izazivanja zabrinutosti zbog prekomjernog turizma beatofhawaii.com.
  • Regionalne razlike: Tržište nekretnina na Kauaiju “ne ide u jednom smjeru” ravnomjerno hawaiilife.com. Na primjer, Južna obala (Poʻipū/Kōloa) zabilježila je udvostručenje prodaje kuća početkom 2025. (potaknuto novim pristupačnim naseljem u ʻEleʻeleu) hawaiilife.com, što je privremeno spustilo srednje cijene za ~13% na razini otoka hawaiilife.com. Suprotno tome, Sjeverna obala (Princeville/Hanalei) doživjela je pad prodaje (–39% na godišnjoj razini), ali su cijene zapravo porasle za ~10% jer su imućni kupci tražili ograničenu ponudu luksuznih nekretnina hawaiilife.com hawaiilife.com. Tržišta na istočnoj strani (Kapaʻa/Līhuʻe) i zapadnoj strani (Waimea) bila su negdje između – općenito slabiji obujam prodaje, dok je srednja cijena u Līhuʻeu porasla za ~13% sredinom 2025. zbog privlačnosti za lokalne kupce hawaiilife.com. (Pogledajte regionalnu podjelu u nastavku za detalje.)
  • Stroga pravila za iznajmljivanje za odmor: Kauai ima stroge propise o kratkoročnom najmu – iznajmljivanje za odmor je legalno samo u određenim turističkim zonama (područja za posjetitelje kao što su Princeville, Poʻipū i dijelovi Kapaʻe) ili putem stečenih dozvola kauaikahuna.com. Zakon Havaja iz 2024. (SB 2919) daje okruzima još veću ovlast da postupno ukinu najmove u stambenim područjima kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Iako su postojeća pravila na Kauaiju već više od 15 godina držala većinu četvrti bez najma, ovaj državni pritisak dodatno učvršćuje stav otoka. Posebno je broj nekretnina koje se koriste za iznajmljivanje za odmor porastao za oko 30% u posljednjih godinu dana kauaikahuna.com (što odražava potražnju za putovanjima nakon pandemije i interes investitora), što pojačava pritisak zajednice za provođenje pravila. Rezultat je ograničena ponuda legalnih Airbnb-ova i stalna napetost između prihoda od investicijskih nekretnina i potreba za lokalnim stanovanjem.
  • Investicijski izgledi: Kauai nudi jedinstvene prilike – i izazove – za investitore u nekretnine. Zemljišta je malo i vrlo je cijenjeno, što povijesno znači da nekretnine ovdje dobro drže vrijednost. Međutim, razvoj nije jednostavan: otpor zajednice često prati velike projekte (na primjer, proširenja zračne luke izvan sigurnosnih potreba su blokirana zbog straha od prekomjernog turizma beatofhawaii.com, a obnova Coco Palmsa suočila se s pravnim izazovima kulturnih zagovornika bigislandnow.com). Investitori koji razmatraju Kauai u 2025.–26. naići će na manju pomamu nego 2021. (više pregovaračke moći kako se tržište normalizira), ali moraju se nositi sa strogim zoniranjem, visokim troškovima gradnje i klimatskim rizicima. Ukratko, tržište na Kauaiju prelazi u održiviji ritam, ali njegova dugoročna privlačnost – od luksuznih resorta do novih lokalnih stambenih projekata – sugerira solidni potencijal rasta u sljedećih 5 godina ako se igra na duge staze.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina 2025.: cijene, ponuda i kupci

Cijene nekretnina: Nakon burnog rasta od 2020. do 2022., cijene stambenih nekretnina na Kauaiju su se nešto ohladile, ali i dalje ostaju izuzetno visoke. Od 2025. godine, medijan cijene obiteljske kuće na cijelom otoku iznosi oko 1,1–1,2 milijuna dolara locationshawaii.com. To je pad od otprilike 8–15% u odnosu na prošlogodišnji medijan (koji je bio oko 1,3–1,35 milijuna dolara) locationshawaii.com, što predstavlja prvi značajniji pad u godinama. Agenti za nekretnine pripisuju ovo ublažavanje rastu kamatnih stopa i promjeni u strukturi kupaca – više prodaja u nižim cjenovnim segmentima (uključujući nove pristupačne kuće) povuklo je medijan prema dolje hawaiilife.com. Za usporedbu, čak i nakon pada, cijene su otprilike 40–45% više nego prije tri godine hawaiibusiness.com, zahvaljujući rastu tijekom pandemije. Stanovi na Kauaiju bilježe drugačiji trend: medijan cijene stana u kolovozu 2025. bio je 685.000 dolara, što je oko 4% više nego prethodne godine locationshawaii.com. Potražnja za stanovima (koji se često koriste kao apartmani za odmor ili kao prvi dom) ostala je snažna, a njihove cijene “stalno malo rastu,” kako je primijetio jedan lokalni agent hawaiibusiness.com. Sve u svemu, vrijednosti nekretnina ostaju blizu rekordnih razina u 2025., ali prodavatelji su izgubili dio pregovaračke moći kako se tržište normalizira.

Obujam prodaje i potražnja: Aktivnost na tržištu stambenih nekretnina na Kauaiju u 2025. bila je šarolika, varirala je po mjesecima i regijama. Početkom godine, ukupan broj transakcija bio je veći za oko 11% na razini cijelog otoka u usporedbi s prethodnom godinom hawaiilife.com – iznenađujući skok, s obzirom na nacionalne izazove na tržištu nekretnina. Taj porast uglavnom je rezultat naglog povećanja prodaje na južnoj obali: nova stambena izgradnja za radnu snagu u ʻEleʻele (Lima Ola) omogućila je mnogim lokalnim obiteljima kupnju, udvostručivši broj prodaja na južnoj obali u jednom potezu hawaiilife.com hawaiilife.com. Međutim, do ljeta 2025. trend se promijenio. Do srpnja, prodaja obiteljskih kuća pala je značajno (npr. –16% pad medijalne cijene na razini otoka i pad volumena, kumulativno od početka godine) hawaiilife.com. Do kolovoza, prodaja obiteljskih kuća bila je niža za ~30–32% u odnosu na prethodnu godinu, dok je prodaja stanova bila veća za ~10% locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. U apsolutnim brojkama, u kolovozu 2025. prodano je samo 28 kuća (prema 41 godinu ranije), dok je prodano 23 stana (prema 21 godinu ranije) locationshawaii.com locationshawaii.com. Ovo sugerira nekoliko stvari: kupci luksuznih kuća postali su oprezniji ili su bili izvan svojih financijskih mogućnosti u 2025., dok je potražnja za stanovima i možda nekretninama srednjeg ranga ostala, osobito za onima koje mogu služiti kao apartmani za odmor ili druge kuće kauaipropertysearch.com. Potražnja kupaca nije nestala – nekretnine se i dalje prodaju – ali se preusmjerila prema pristupačnijim i povoljnijim opcijama (“kupci se sada fokusiraju na vrijednost” u novim tržišnim uvjetima hawaiilife.com).

Zalihe i dani na tržištu: Jedna od najvećih promjena na tržištu Kauaija 2025. godine je povećanje stambenih zaliha. Nakon izuzetno malog broja oglasa tijekom pandemijskog procvata, broj kuća na tržištu vratio se otprilike na razinu prije COVID-a lyndagill.com. Do sredine 2025. Kauai je imao oko 440 aktivnih oglasa (obiteljske kuće + stanovi) u bilo kojem trenutku fred.stlouisfed.org, što je porast u odnosu na izuzetno niske razine iz 2021.–22. Zapravo, zalihe su bile dovoljne da je Kauai krajem 2025. smatran “tržištem kupaca” – ponuda je u nekim područjima nadmašila potražnju, dajući kupcima veću pregovaračku moć realtor.com. Nekretnine su se također prodavale nešto duže: medijan dana na tržištu za kuće porastao je na oko 31 dan (u kolovozu 2025., što je 11% više u odnosu na ~28 dana godinu ranije) locationshawaii.com, a vrijeme prodaje stanova skočilo je na 44 dana (u odnosu na izuzetno brzih 13 dana godinu ranije) locationshawaii.com. Agenti za nekretnine izvještavaju da ima više sniženja cijena i manje natjecanja u nadmetanju nego u nedavnoj prošlosti lyndagill.com. Sve ovo ukazuje na zdravije, manje užurbano tržište. Međutim, “povećanje zaliha” ne znači i preveliku ponudu – više se radi o tome da je nestala euforija. Mnogi prodavatelji i dalje odlučuju ne prodavati osim ako cijena nije odgovarajuća, budući da veliki broj vlasnika uživa kamatne stope ispod 3% iz prethodnih godina i “nemaju motivaciju prodati… i kupiti nešto drugo s višom kamatom” hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. To je spriječilo bilo kakav val novih nekretnina na tržištu ili nagli pad cijena. Umjesto toga, stambeni fond Kauaija mijenja vlasnike normaliziranim tempom, a kupci napokon imaju malo više prostora za razgledavanje i pregovaranje.

Tko kupuje – lokalni stanovnici vs. vanjski kupci?: Demografija kupaca na Kauaiju u 2025. odražava njegov status poželjnog, ali skupog tržišta. Značajan dio kupnji ostvaruju kupci ili investitori izvan države, kao što je to već dugo slučaj na Havajima. Državni podaci iz 2024. pokazuju da je otprilike 1 od 5 obiteljskih kuća i 1 od 3 stana u cijeloj državi prodano kupcima izvan države uhero.hawaii.edu (kupci s kopna, strani investitori itd.). Kauaʻi, kao manje tržište s mnogo luksuznih kuća za odmor, vjerojatno ima jednake ili veće udjele nelokalnih kupaca. Ti kupci često plaćaju gotovinom: do sredine 2023. više od 50% prodaja na Kauaiju bile su gotovinske transakcije hawaiibusiness.com, a taj se trend nastavio i u 2025. jer su visoke kamatne stope poskupljivale financiranje. Bogatiji radnici na daljinu, umirovljenici i investitori s kopna SAD-a (Kalifornija, pacifički sjeverozapad itd.) i dalje su aktivni na tržištu Kauaija, privučeni ljepotom otoka i relativnim mirom u usporedbi s Oʻahuom ili Mauijem. S druge strane, lokalni stanovnici Kauaija suočavaju se s velikim izazovima pristupačnosti – samo oko 20% havajskih kućanstava može si priuštiti kuću po srednjoj cijeni u trenutnim uvjetima civilbeat.org. Srednji prihod kućanstva na Kauaiju ne može se usporediti s cijenama kuća od 1 milijun dolara. Posljedično, većina lokalnih obitelji ili nastavlja iznajmljivati ili se oslanja na posebne programe i nove projekte za kupnju. Vlada okruga Kauaʻi i privatni partneri odgovaraju s projektima pristupačnog stanovanja: primjerice, Lima Ola pristupačne kuće u ʻEleʻeleu nedavno su završene, omogućivši desecima obitelji s Kauaija kupnju kuća po cijenama ispod tržišnih hawaiilife.com. Također, veliki projekt Kilauea Town Expansion započet će 2026., dodajući ~310 pristupačnih stambenih jedinica za lokalne stanovnike na sjevernoj obali (prema modelu najma kako bi ostale trajno pristupačne) hawaiilife.com hawaiilife.com. Ovi napori, zajedno s zakonodavstvom koje daje prednost lokalnim kupcima (poput liste čekanja za stanovnike i ključne radnike) hawaiilife.com, imaju za cilj postupno uravnotežiti situaciju. Ukratko, stambeno tržište 2025. bilježi kupce s dubokim džepom koji dominiraju luksuznim segmentom, dok radna snaga Kauaija i kupci prvi put oprezno ulaze na tržište putem ciljanih projekata i nešto manje agresivnog tržišta.

Pregled tržišta poslovnih nekretnina: turizam, maloprodaja i poslovni trendovi

Sektor poslovnih nekretnina na Kauaiju u 2025. godini usko je povezan s turističkom industrijom otoka i lokalnom potrošačkom bazom. Nakon snažnog oporavka putovanja nakon pandemije, turizam na Kauaʻiju sada nailazi na određene prepreke. Ekonomisti predviđaju da će broj dolazaka posjetitelja pasti za oko 4% u sljedeće dvije godine kauainownews.com i da će stvarna potrošnja posjetitelja pasti za oko 1,6 milijardi dolara do 2026. godine (na razini cijele države) u usporedbi s nedavnim vrhuncima kauainownews.com. Uzroci su globalni i nacionalni: blagi rizik od recesije u SAD-u, visoki troškovi putovanja i slabija međunarodna tržišta (Japan i Kanada, ključni izvori posjetitelja Havaja, zabilježili su smanjenje broja letova i valutne izazove) kauainownews.com kauainownews.com. Za hotele, odmarališta i trgovačke centre na Kauaiju to znači razdoblje stabilizacije, a ne brzog rasta. Stope popunjenosti hotela su se izjednačile, a cijene soba su pod pritiskom jer se hotelijeri natječu za manji broj posjetitelja. Poslovna perspektiva je oprezni optimizam – turizam ne doživljava kolaps, ali se ne očekuje nagli rast u kratkom roku.

Maloprodaja i ugostiteljstvo: Maloprodajni prostori na Kauaʻiju, posebno oni koji opslužuju turiste (butici, restorani, galerije), doživljavaju umjerenu, ali stabilnu klimu. Trgovine ovisne o posjetiteljima u resort područjima poput Poʻipūa i Princevillea dobro posluju, potaknute još uvijek snažnim dolaskom putnika s američkog kopna u 2025. Istovremeno, maloprodaja usmjerena na lokalno stanovništvo u gradskim središtima (poput Kapaʻe i Līhuʻea) bilježi rast, što odražava i potražnju stanovnika i interes turista za autentičnim lokalnim poslovima. Na primjer, centar Kapaʻe procvjetao je u moderno mjesto s tržnicama, food truckovima i trgovinama – Hawaii Business je primijetio da je komercijalna živost Kapaʻe koincidirala s udvostručenjem cijena kuća na tom području tijekom pet godina (od srednjih $600.000 do oko $1,2 milijuna) hawaiieliterealestate.com. Poduzetnici iskorištavaju jedinstveni ugođaj Kauaʻija: otok bilježi uspješne priče poput Kauai Brewing Company, koja je pronašla svoju nišu na sceni craft piva i privlači i lokalno stanovništvo i posjetitelje hawaiieliterealestate.com. Slično tome, boutique wellness centri, škole surfanja i farm-to-table kafići napreduju, u skladu s turističkom željom za lokalnim iskustvima. Velike trgovine i novi trgovački centri su relativno rijetki na Kauaʻiju (djelomično zbog otpora zajednice prekomjernom razvoju), ali osnovne usluge (trgovine prehrambenih proizvoda, ljekarne) i dalje posluju stabilno. Ograničena komercijalna ponuda u atraktivnim područjima znači da su stope popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora visoke, čak i ako je rast najamnina stagnirao. Općenito, maloprodajno tržište Kauaʻija karakteriziraju mali, lokalno orijentirani poslovi koji imaju koristi od turizma, ali nisu isključivo ovisni o njemu hawaiieliterealestate.com.

Uredski i industrijski prostori: Za razliku od Oʻahua, Kauaʻi nema veliko tržište uredskih prostora – gospodarstvo otoka je manje korporativno, a više orijentirano na turizam i poljoprivredu. Većina potražnje za “uredima” dolazi od državnih agencija, medicinskih ustanova ili malih profesionalnih firmi. U 2025. godini, praznih uredskih prostora na Kauaʻiu je malo jednostavno zato što je ponuda vrlo ograničena (Līhuʻe ima nekoliko uredskih zgrada, a mali uredi su raspršeni drugdje). Postoje razgovori o novim nišama: na primjer, tehnologija i rad na daljinu – nekoliko tehnoloških stručnjaka iz tvrtki poput Googlea ili Mete navodno povremeno boravi na Kauaʻiu, koristeći prednosti rada na daljinu (neki izvori čak tvrde da velike tehnološke firme imaju prisutnost, iako je realnije da se radi o udaljenim radnicima nego o službenim uredima) hawaiieliterealestate.com. Ovo se još nije pretvorilo u značajniji razvoj uredskih prostora, ali su se pojavili co-working prostori i bolja širokopojasna mreža kako bi podržali ovaj trend. Industrijski i skladišni prostori (za skladištenje, logistiku, laganu proizvodnju) također su rijetki, ali važni za lokalno gospodarstvo. Trenutni infrastrukturni projekti (poboljšanja cesta, nadogradnja zračne luke) održavaju izvođače radova zaposlenima i u potrebi za skladišnim prostorom i dvorištima. Najamnine za industrijske prostore lagano rastu zbog nedostatka ponude.

Turistički objekti i hoteli: Sektor nekretnina za ugostiteljstvo na Kauaʻiju nalazi se u fazi obnove i ponovnog ulaganja. Glavni projekt je obnova Coco Palms Resorta na istočnoj strani otoka. Dugo je bio napušteni hotel nakon uragana Iniki (1992.), a Coco Palms se napokon ponovno gradi kao luksuzni resort s 350 soba pod Kimpton brendom, s planiranim otvaranjem 2026. godine bigislandnow.com bigislandnow.com. Ovaj projekt vrijedan 250–400 milijuna dolara (podržan od strane Reef Capital i IHG Hotels) predstavlja značajnu investiciju koja će stvoriti stotine građevinskih radnih mjesta, a nakon otvaranja i stotine radnih mjesta u ugostiteljstvu bigislandnow.com. To naglašava i prilike i izazove u komercijalnom sektoru Kauaʻija: investitori vide neispunjenu potražnju za luksuznim smještajem, ali projekt je kontroverzan, s grupama iz zajednice koje pokušavaju zaustaviti projekt u korist kulturnog parka bigislandnow.com. Sudac je odbio zabranu 2024. godine, pa se gradnja nastavlja, ali su se investitori morali obvezati na “povijesno osjetljivu obnovu” s kulturnim centrom na lokaciji kako bi odgovorili na zabrinutosti bigislandnow.com bigislandnow.com. Drugdje na otoku, postojeći resorti su se obnavljali – primjerice, bivši Princeville Resort ponovno je otvoren kao 1 Hotel Hanalei Bay (nakon ekološko-luksuzne obnove vrijedne više od 100 milijuna dolara) početkom 2023., čime je sjevernoj obali dodan ultra-luksuzni smještaj. Apartmani za odmor i razvoj vila također su dio komercijalnog krajolika: područja poput Princevillea, Kapaʻe i Poʻipūa imaju komplekse apartmana koji posluju slično hotelima. S novim državnim zakonom SB 2919 (o kojem se govori u sljedećem odjeljku), zakonski dopuštena resortska područja postaju još vrednija za takva ulaganja, budući da će Kauaʻi nastaviti postupno ukidati kratkoročne najmove u stambenim zonama.

Izgledi za infrastrukturu i razvoj: Ključna infrastrukturna poboljšanja otvaraju put dugoročnoj komercijalnoj stabilnosti, a ne ekspanziji. Glavni primjer je nadogradnja zračne luke Līhuʻe. Godine 2025. zračna luka je dobila novu federalnu potporu od 51,3 milijuna dolara kako bi se konačno riješila sigurnosna pitanja piste, čime je projekt premašio 100 milijuna dolara financiranja beatofhawaii.com beatofhawaii.com. To uključuje pomicanje i produženje glavne piste radi stvaranja odgovarajućih sigurnosnih zona, postavljanje nove rasvjete i dovođenje objekta na FAA standarde do otprilike 2026. godine beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Važno je napomenuti da se ovaj projekt prikazuje ne kao proširenje (nema novih terminala ili povećanja kapaciteta), već kao prijeko potrebna održavanja – namjerna razlika nakon što je posljednji pokušaj izrade glavnog plana naišao na otpor zajednice prema svemu što podsjeća na “proširenje za posjetitelje.” beatofhawaii.com Drugim riječima, stanovnici Kauaʻija pomno paze da infrastrukturna poboljšanja koriste sigurnosti i kvaliteti života, a ne omogućavanju masovnog priljeva turista. Taj će stav vjerojatno oblikovati i buduće komercijalne projekte. Veliki komercijalni razvojni projekti (novi trgovački centri, veliki resorti izvan postojećih zona) suočavaju se s visokim pragom za odobrenje zbog prometa, okolišnih i kulturnih briga. Umjesto toga, očekujemo postupan rast: renovacije postojećih trgovačkih centara, manje nove gradnje u središtima gradova i javne projekte (poput kontinuiranih poboljšanja cesta u okrugu i nadolazećih objekata zajednice Kilauea kao dio proširenja).

U sažetku, komercijalno nekretninsko tržište Kauaija do 2025. je stabilno, ali ne i u procvatu. Trgovine, restorani i resorti na otoku navigiraju blagi pad turizma, a investitori su oprezni s velikim projektima. Ipak, dugoročne osnove – ograničen komercijalni prostor, snažan brend kao premium destinacije i rastuća rezidentna populacija – održavaju pozitivne izglede. Očekujte održiv, na zajednicu usmjeren razvoj kao glavnu temu: fokus Kauaʻija je na kvaliteti, a ne kvantiteti, osiguravajući da rast komercijalnog sektora ne ide na štetu okoliša ili lokalnog načina života. Kako se broj posjetitelja bude oporavljao prema 2027.–2028. kauainownews.com, temelji postavljeni sada (popravci zračne luke, obnovljeni resorti, podrška lokalnom poslovanju) trebali bi se isplatiti u otpornijem i raznovrsnijem tržištu komercijalnih nekretnina.

Regionalna podjela: sjeverni, istočni, južni i zapadni Kauaʻi

Kauai može biti mali otok, ali dinamika nekretnina znatno se razlikuje po regijama. Evo detaljnijeg pregleda kako različiti dijelovi Garden Isle stoje u 2025.:

  • Sjeverna obala (Princeville & Hanalei): Sjeverna obala ostaje luksuzna enklava Kauaʻija, poznata po zadivljujućim krajolicima i nekretninama visokih cijena. U 2025. ova regija bilježi značajno usporavanje prodaje, ali tvrdoglavo visoke cijene. Iz godine u godinu, broj prodanih kuća na Sjevernoj obali pao je za gotovo 39% početkom 2025. hawaiilife.com – što odražava i ograničenu ponudu i oprezne kupce iz višeg segmenta. Unatoč manjem broju transakcija, cijene su nastavile rasti: medijalne cijene u poželjnim četvrtima porasle su za više od 10% na Sjevernoj obali u istom razdoblju hawaiilife.com. U suštini, vlasnici ovdje nisu pod pritiskom spuštanja cijena, a imućni kupci spremni su platiti premiju za dragulje (npr. vile s pogledom na ocean, stanove na litici). Princeville, sa svojim golf terenima i novim luksuznim hotelom 1 Hotel, ima mnogo nekretnina u rasponu od 2–5 milijuna dolara (i više). Hanalei, sa svojom poznatom uvalom i plažom, bilježi još više cijene za rijetke oglase (često 5M+). “Dani na tržištu” mogu biti dugi za kuće na Sjevernoj obali, jer prodavatelji čekaju pravog kupca umjesto da spuštaju cijenu. Demografija kupaca: velik udio čine kupci s kopna SAD-a (primjerice, elite iz tehnološkog i financijskog sektora Zapadne obale) koji traže druge domove ili udaljena utočišta. Na tržište nekretnina Sjeverne obale utječu i vremenske prilike i pristup – poplava iz 2018. koja je odsjekla Kuhio Highway istaknula je rizik izolacije – ali to nije obeshrabrilo potražnju; štoviše, dodatno je naglasilo ekskluzivnost područja. Izgledi: ograničeni novi razvoj (područje je uglavnom izgrađeno osim planiranih pauza u razvoju Princevillea) i snažan brend znače da će cijene na Sjevernoj obali vjerojatno ostati otporne. Jedna nova promjena je proširenje grada Kilauea odmah sjeveroistočno: ovaj projekt pod vodstvom okruga dodat će pristupačne stanove u Kilauei do 2028. hawaiilife.com hawaiilife.com. Iako ne konkurira izravno luksuznim kućama, dodat će stanove za radnu snagu i sadržaje za zajednicu u regiji, što bi s vremenom moglo dovesti više stalnih stanovnika i potencijalno podržati više lokalnih poduzeća na Sjevernoj obali.
  • Istočna strana (Kapaʻa i Līhuʻe): Istočna strana je najnaseljenije i najkomercijalnije područje Kauaʻija, koje obuhvaća sjedište okruga Līhuʻe i užurbani grad Kapaʻa. Nekretnine ovdje su umjerenije cijene (prema standardima Kauaʻija) i orijentirane na lokalne obitelji, s mješavinom stanova, obiteljskih kuća i nekih ruralnih nekretnina. U 2025. godini, tržište na Istočnoj strani pokazalo je relativnu stabilnost. Kuće u Kapaʻi i Wailui bile su tražene – obnova centra Kapaʻe i središnja lokacija čine je privlačnom i lokalnom stanovništvu i kupcima s drugih otoka koji traže “gradski” ugođaj. Tijekom posljednjih pet godina, medijalna cijena kuća u Kapaʻi otprilike se udvostručila, što odražava ovaj porast popularnosti hawaiieliterealestate.com. Taj rast se kratkoročno izravnao; nedavni podaci pokazuju da je prodaja kuća na Istočnoj strani pala (Kapaʻa je imala manje oglasa i pad volumena prodaje u 2025.) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, ali cijene nisu puno pale. Līhuʻe je, s druge strane, imao zanimljiv skok: do sredine 2025. prodaja u Līhuʻeu bila je veća za ~20%, a medijalna cijena veća za ~12,8% u odnosu na početak godine hawaiilife.com. To bi moglo biti zbog nekoliko novijih kuća više klase koje su se prodale (Līhuʻe ima neke novije podjele zemljišta) i činjenice da je, kao poslovno središte otoka, stalno prisutna potražnja za stanovanjem blizu posla, zračne luke i bolnica. Općenito, cijene na Istočnoj strani (otprilike u rasponu od 700.000 do 1.000.000 dolara za mnoge kuće) niže su nego na sjevernoj ili južnoj obali, pa je dio kupaca prešao na ovo područje radi bolje vrijednosti u 2025.. Stambeni kompleksi poput onih u Wailui/Kapaʻi također su bilježili aktivnosti – popularni su i za stanovnike i kao legalno zonirani apartmani za odmor (obalni koridor Kapaʻe je određeno područje za posjetitelje kauaikahuna.com, što omogućuje kratkoročni najam u određenim kompleksima). Što se tiče komercijalnog razvoja, Līhuʻe ima glavno industrijsko područje otoka i velike trgovine (Costco, Home Depot), a nije bilo većih novih gradnji osim manjih maloprodajnih objekata i tekućih poboljšanja zračne luke. Izgledi: Istočna strana može profitirati od nadolazećih projekata – ne samo od spomenute nadogradnje zračne luke Līhuʻe (poboljšanje sigurnosti i moguće iskustva putnika do 2026. beatofhawaii.com), već i od planova za poboljšanje infrastrukture i pješačke pristupačnosti Līhuʻea kroz razne inicijative okruga. Nekretnine ovdje trebale bi ostati “stabilni Eddie” Kauaʻija: manje volatilne od resort područja, sumjerenu aprecijaciju i solidnu potražnju za najmom od strane lokalnih radnika.
  • Južna obala (Poʻipū i Kōloa): Južna obala je priča o dva tržišta u 2025.: tržište luksuznih resorta nasuprot lokalnom stambenom tržištu. Poʻipū, sa svojim suncem i resortima, dragulj je Južne obale – dom luksuznih stanova, kuća za odmor i resorta poput Grand Hyatta. Grad Kōloa i njegova okolica nude mješavinu starih plantažnih kuća, novih naselja i nekih povoljnih stambenih projekata koji se protežu prema zapadu. Početkom 2025. Južna obala doživjela je porast prodaje – broj prodanih jedinica se udvostručio u odnosu na prethodnu godinu (s 12 na 24 u jednom razdoblju) hawaiilife.com – ponajviše zahvaljujući priljevu povoljnih kuća u ʻEleʻeleu (Lima Ola projekt) hawaiilife.com. Taj projekt, iako tehnički zapadno od Kōloe (blizu Hanapēpēa), bio je uključen u neke statistike za jug/zapad i privremeno snizio medijalnu cijenu jer su deseci kuća prodani u rasponu od 500.000 do 600.000 dolara, povlačeći “prosjek” prema dolje hawaiilife.com. Doista, ukupni pad medijalne cijene na Kauaʻiju od –13,5% bio je “djelomično zahvaljujući Lima Ola projektu” koji je učinio vlasništvo nad domom pristupačnijim na južnoj/zapadnoj strani hawaiilife.com. Ako izuzmete te subvencionirane prodaje, medijalne cijene na Južnoj obali ostaju vrlo visoke (jedna analiza je pokazala da bi medijalna cijena na Južnoj obali bila 1,45 milijuna dolara naspram 1,15 milijuna dolara s uključenim povoljnim kućama) hawaiilife.com. U međuvremenu, tradicionalno luksuzno tržište Južne obale se donekle ohladilo – okrug Kōloa (koji uključuje Poʻipū) zapravo je zabilježio najveći pad prodaje obiteljskih kuća od svih okruga u kolovozu 2025. (značajan pad, što je pridonijelo padu prodaje kuća na cijelom otoku) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Agenti za nekretnine sugeriraju da su visoke cijene u Kōloi ograničile broj kupaca u 2025. kauaipropertysearch.com. Nekretnine u Poʻipūu koje su možda izazivale natjecanja u nadmetanju 2021. sada mogu malo dulje čekati dok se ne pojavi kupac s gotovinom. Ipak, Poʻipū ostaje vrlo poželjan – to je jedno od rijetkih područja na Kauaʻiju gdje legalno možete posjedovati kuću za odmor (unutar VDA), pa je interes investitoraostatak ostaje snažan. Poʻipū također ima nove projekte poput Kukuiʻule, luksuzne zajednice s prilagođenim kućama i parcelama vrijednim više milijuna dolara (Parada domova 2025. prikazala je rezidencije tamo s cijenama od $5–10M+ lyndagill.com). Segment ultra-luksuza zabilježio je brze prodaje (jedna kuća u Kukuiʻuli od $8,5M našla je kupca isti dan kad je izašla na tržište lyndagill.com), što dokazuje da će dobro cijenjeni luksuz i dalje biti tražen. Izgledi: Budućnost južne obale izgleda pozitivno jer balansira privlačnost resorta s potrebama lokalnog stanovništva. Vlada Kauaʻija razmatra više stambenih jedinica za radnu snagu u blizini ovog centra za zapošljavanje (razgovara se o proširenju pristupačnog stanovanja u području Kalāheo/Lāwaʻi sljedeće). Poʻipū će i dalje biti stup turizma na Kauaʻiju – svako usporavanje u 2025.–26. vjerojatno će biti kratkoročno. Do kasnih 2020-ih, ako se turizam ponovno poveća, očekujte da će potražnja za nekretninama na južnoj obali (posebno resort apartmani i kuće) ubrzati. Za sada, 2025.–2026. nude malo predaha, s kupcima koji imaju priliku doći do nekretnina koje su prije par godina možda bile izvan dosega.
  • Zapadna strana (područje Waimea i Hanapēpē): Zapadna strana Kauaʻija je najruralnija i najmanje razvijena regija, a njezino tržište nekretnina je manje po obujmu. Uključuje povijesne gradove poput Waimea i Hanapēpē, poljoprivredna zemljišta i novije zajednice poput Kekaha i ʻEleʻele. Zapadna strana općenito nudi najniže srednje cijene kuća na Kauaʻiju – dijelom zato što je udaljenija od glavnih centara za zapošljavanje, a također i zato što stambeni fond uključuje starije kuće u plantažnom stilu i skromne lokalne četvrti. U 2025. godini, na Zapadnoj strani je zabilježeno samo nekoliko prodaja svakog mjeseca (npr. u kolovozu 2025. bilo je samo 3 ukupne prodaje u okrugu Waimea – 2 kuće i 1 zemljište) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Ovaj mali obujam znači da statistike mogu varirati. Najveća vijest na Zapadnoj strani zapravo je bila ʻEleʻele Lima Ola pristupačno stanovanje spomenuto ranije: geografski se nalazi na Zapadu (blizu Port Allen), a krajem 2024. i početkom 2025. donijelo je desecima novih kuća lokalnim kupcima. Te prodaje po relativno niskim cijenama (<$600K) bile su dobitak za lokalno stanovanje i pojavljuju se kao “skok” u tržišnim podacima (pozitivan skok u broju prodaja i pad prosječne cijene) hawaiilife.com. Nekretnine na Zapadnoj strani obično se sporije prodaju – dani na tržištu ovdje mogu biti duži jer mnogi kupci daju prednost drugim dijelovima otoka. Ipak, neke privlači suha, sunčana klima (Kekaha i Waimea su najsunčanija mjesta na Kauaʻiju) i šarm starog Havaja (Waimea, na primjer, ima kućice u plantažnom stilu i nema velikih odmarališta). Interes vanjskih kupaca ovdje je manji osim u jedinstvenim situacijama poput velikih parcela uz ocean ili nasljednih plantažnih imanja koja dolaze na prodaju. Cijene su porasle na Zapadu kao i u ostatku Kauaʻija (nije “jeftino” ni na koji način – medijan može biti u $700K), ali i dalje ostaje najpristupačnija regija za lokalne kupce. Izgledi: Zapadna strana bi mogla doživjeti rast ako se razvije više stambenih projekata (ima dostupnog zemljišta). Opći plan županije predviđa usmjeravanje rasta u mjesta poput Waimea i Hanapēpē kako bi se sačuvali otvoreni prostori drugdje. Tu je i zanimljiva mogućnost dugo raspravljanog “Polihale resorta” ili drugih turističkih čvorišta na zapadu, ali za sada su protivljenje zajednice i problemi s pristupom to zaustavili. U sljedećih 3–5 godina, Zapadna strana će vjerojatno ostati mirna i orijentirana na zajednicu, s postupnim povećanjem broja stanova. Ako rad na daljinu postane češći, neki bi udaljeni radnici mogli odabrati Zapad zbog pristupačnosti i mira, što bi moglo blago povećati potražnju.

Sveukupno, regionalni obrasci nekretnina na Kauaʻiju u 2025. pokazuju raznoliku sliku: ultra-luksuzni sjever, užurbani istok, resortima usmjeren jug i opušteni zapad. Ova raznolikost znači da tržište na Kauaʻiju ima više pod-tržišta koja u bilo kojem trenutku mogu nadmašiti ili zaostajati. Za potencijalnog kupca ili investitora, razumijevanje ovih lokalnih nijansi – od prestiža Princevillea do praktičnosti Kapaʻe – ključno je. Ovo je zaista slučaj gdje su nekretnine hiper-lokalne, čak i na malom otoku.

Kratkoročni najam za odmor i lokalno zakonodavstvo

Kratkoročni najam za odmor (STR) – mislite na smještaj u stilu Airbnba i VRBO-a – goruće je pitanje na Kauaʻiju, kao i diljem Havaja. Ovi najmovi mogu donijeti odličan prihod vlasnicima i ponuditi posjetiteljima jedinstven smještaj, ali također utječu na dostupnost stanovanja i susjedstva. Kauaʻi ima neka od najstrožih STR pravila u državi, a 2025. donosi još više pozornosti ovom sektoru zbog novog zakonodavstva.

Trenutna pravila na Kauaʻiju: Od 2009. godine, zakon okruga Kauaʻi zabranjuje kratkoročni najam (kraći od 180 dana) izvan određenih područja kauai.gov kauaikahuna.com. Jedina mjesta gdje legalno možete upravljati privremenim najmom za odmor (TVR) na Kauaʻiju su u područjima namijenjenim posjetiteljima (VDA) ili s rijetkom dozvolom za neusklađenu upotrebu. VDA uključuju većinu Poʻipū (područje resorta na južnoj obali), Princeville i dijelove Hanaleija (područja resorta na sjevernoj obali), te Wailua-Kapaʻa koridor na istočnoj strani kauaikahuna.com. U suštini, to su područja već usmjerena na turizam s resortima ili apartmanima. Izvan tih područja, iznajmljivanje kuće na kratkoročnoj osnovi nije dopušteno. Stroga provedba na Kauaʻiju znači da su mnoge stambene zajednice (od Līhuʻe do lokalnih četvrti na istočnoj strani do gradova na zapadu) ostale nedostupne za Airbnb-stil poslovanja, čuvajući te domove za dugoročne stanovnike. Legalna STR svojstva obično imaju posebnu dozvolu ili su bila “grandfathered” ako su postojala prije zabrane iz 2009. Okrug je povijesno poduzimao mjere protiv ilegalnih najma za odmor, uključujući novčane kazne.

SB 2919 – Novi državni zakon (2024): Godine 2024. zakonodavno tijelo Havaja donijelo je Senate Bill 2919, zakon koji daje ovlasti okruzima da reguliraju i postupno ukidaju kratkoročne najmove putem zoniranja kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Guverner Josh Green potpisao ga je u svibnju 2024. kauaikahuna.com. Ovaj zakon je potaknut državnom krizom priuštivosti stanovanja – zakonodavci su tvrdili da se previše kuća pretvara u turističke najmove, čime se smanjuje ponuda za lokalno stanovništvo kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 u osnovi kaže da okruzi mogu zabraniti turističke najmove u stambenim zonama i čak “amortizirati” (postupno ukinuti) postojeće. Za Kauaʻi, koji već zabranjuje kratkoročne najmove u stambenim zonama, neposredni učinak je ograničen. Zapravo, lokalni stručnjaci iz industrije smatraju da “neće biti velikog utjecaja na Kauaʻi” jer otok provodi ova pravila već više od 15 godina kauaikahuna.com. Međutim, okrug bi mogao iskoristiti SB 2919 za dodatno pooštravanje – na primjer, uklanjanje preostalih rupa u zakonu ili skraćivanje razdoblja postupnog ukidanja za ilegalne operatere. Prava drama SB 2919 mogla bi se ipak odvijati na drugim otocima poput Oʻahua (koji se muči s regulacijom Airbnba) i Mauija (koji razmatra postupno ukidanje kratkoročnih najmovih stanova u nekim područjima). No, samo donošenje ovog zakona naglašava odlučnost Havaja da daju prednost stanovanju za stanovnike u odnosu na turiste.

Trendovi na tržištu iznajmljivanja za odmor na Kauaʻi-ju: Unatoč strogim pravilima, iznajmljivanja za odmor značajan su dio tržišta nekretnina na Kauaʻi-ju unutar dozvoljenih zona. Zapravo, proteklih nekoliko godina zabilježen je procvat aktivnosti iznajmljivanja za odmor kako se turizam oporavljao: jedno izvješće navodi “neviđeni porast od 30% u broju nekretnina koje se koriste za iznajmljivanje za odmor” nedavno kauaikahuna.com. Mnogi vlasnici su se preusmjerili na kratkoročna iznajmljivanja radi većih prihoda, a mnogi posjetitelji radije iznajmljuju kuću/stan kako bi iskusili život u zajednici, a ne u hotelu kauaikahuna.com. Na Kauaʻi-ju, legalna iznajmljivanja za odmor dolaze u raznim oblicima: kondominijumska odmarališta (poput Kiahuna Plantation u Poʻipū ili Hanalei Colony Resort na sjevernoj obali), dozvoljene kuće za iznajmljivanje u resortskim zajednicama i neki B&B/kućni smještaji gdje je vlasnik na licu mjesta (za njih vrijede drugačija pravila dozvola). Velika potražnja za iznajmljivanjima za odmor podigla je vrijednost nekretnina u resortskim područjima – na primjer, skromni stan u Princevilleu koji bi lokalac mogao dugoročno iznajmiti za 3.000 USD mjesečno, mogao bi kao iznajmljivanje za odmor mjesečno donijeti dvostruko ili trostruko više, pa prodavatelji mogu tražiti gotovo 1 milijun USD i za manje jedinice hawaiibusiness.com. Ipak, investitori moraju biti oprezni: uz stalni nadzor, svaka nekretnina koja posluje izvan okvira riskira zatvaranje. Kauaʻi redovito provodi revizije i istrage oglasa za iznajmljivanje. Susjedi često brzo prijavljuju sumnjiva ilegalna iznajmljivanja u svojoj stambenoj četvrti, budući da kratkoročna iznajmljivanja mogu donijeti probleme s parkiranjem ili bukom.

Utjecaj na zajednicu i stalne rasprave: Za stanovnike, prevladava mišljenje da je stroža kontrola kratkoročnih najma na Kauaʻi-ju bila korisna u očuvanju dijela stambenog fonda. Otok se i dalje suočava s nedostatkom stanova, ali zamislite da je svaka simpatična kućica u Kapaʻi ili svaka plantažna kuća u Waimei na Airbnb-u – bilo bi još teže za lokalno stanovništvo. S druge strane, neki tvrde da bi gospodarstvo Kauaʻi-ja moglo imati koristi od veće fleksibilnosti, osobito u područjima bez resorta. Suprotno mišljenje je da ceste i infrastruktura Kauaʻi-ja (i karakter zajednice) ne mogu podnijeti nekontrolirani rast broja turista; stoga je ograničavanje smještaja na resortska područja način upravljanja utjecajem. Ova rasprava će se vjerojatno nastaviti, ali svaka promjena bit će postupna. Iz perspektive investitora, kupnja nekretnine za kratkoročno iznajmljivanje na Kauaʻi-ju u biti je isplativa samo ako je u VDA zoni ili ima dozvolu. Takve nekretnine često imaju višu cijenu. Na primjer, stan u Princevilleu koji je pogodan za iznajmljivanje za odmor može koštati znatno više od sličnog stana u području izvan VDA zone – jednostavno zbog potencijala prihoda. Također, regulatorno okruženje sugerira oprez: buduća pravila bi mogla dodatno oporezivati ili ograničiti iznajmljivanja za odmor (Okrug Hawaiʻi je uveo dodatne poreze, a Maui razmatra postupno ukidanje nekih starijih dozvola za iznajmljivanje za odmor). Kauaʻi bi mogao slijediti primjer s višim porezima na Airbnb-ove ili strožim sigurnosnim zahtjevima. S druge strane, legalni vlasnici kratkoročnih najma na Kauaʻi-ju sada mogu poslovati s manje konkurencije jer se ilegalni izbacuju, što bi moglo poboljšati popunjenost i cijene najma za one koji posluju u skladu s propisima.

U sažetku, kratkoročni najam na Kauaʻiju u 2025. godini strogo je kontroliran. Vođe otoka i zajednica preferiraju model u kojem turisti odsjedaju u planiranim resortskim područjima, ostavljajući stambene četvrti za dugoročne stanovnike. To je spriječilo da Kauaʻi bude preplavljen smještajem za odmor u usporedbi s nekim drugim mjestima. Gledajući unaprijed, očekuje se nastavak provedbe i možda čak i strožih mjera kako bi se osiguralo da STR-ovi ne narušavaju ponudu stanova. Za tržište nekretnina to znači da će nekretnine pogodne za STR (u resortskim zonama) ostati tražena roba, dok će kuće u lokalnim četvrtima ostati prvenstveno na dugoročnom tržištu – podjela koja, u teoriji, pogoduje pristupačnosti stanovanja i integritetu zajednice.

Investicijske prilike i izazovi jedinstveni za Kauaʻi

Ulaganje u nekretnine na Kauaʻiju može biti izuzetno isplativo – ali dolazi s jedinstvenim skupom prilika i izazova koji izdvajaju otok. Evo pregleda što bi iskusni investitori trebali znati:

Prilike:

  • Turističke i ugostiteljske nekretnine: Trajna privlačnost Kauaʻija kao “Otok vrtova” znači da hoteli, resortski stanovi i nekretnine za odmor mogu biti unosni. Novi projekti poput ponovnog otvaranja Coco Palms Resorta 2026. godine pokazuju povjerenje u ugostiteljski sektor bigislandnow.com. Kupnja u resortskim stambenim kompleksima ili manjim butik hotelima (kada su dostupni) omogućuje investitorima da iskoriste val oporavka turizma koji se očekuje krajem desetljeća. S obzirom da se dolasci posjetitelja predviđaju potpuno oporaviti do ~2028. godine kauainownews.com, prihodi od ugostiteljstva mogli bi znatno porasti, podižući vrijednost nekretnina u ovom segmentu.
  • Stambeni najam i radničko stanovanje: S druge strane luksuznog turizma, postoji velika potražnja za dugoročnim najmom za lokalne stanovnike. Kauaʻi kronično oskudijeva najmom; posjedovanje i upravljanje dugoročnim najmom (stanovi, ohana jedinice itd.) može donijeti stabilan prihod s niskom prazninom. Kako se sve više profesionalaca (učitelja, medicinskih sestara, radnika na daljinu) seli na Kauaʻi zbog načina života, tržište najma ostaje napeto – prosječna najamnina iznosi oko 3.000 USD/mjesečno u 2025. (znatno iznad američkog prosjeka) zillow.com. Investitori koji se usmjere na pružanje kvalitetnog smještaja za lokalno stanovništvo (u okviru zakonskih okvira) pronaći će pouzdanu bazu najmoprimaca.
  • Ograničena ponuda – Veliki potencijal rasta: Geografija Kauaʻija i stroga prostorna regulacija ozbiljno ograničavaju količinu zemljišta pogodnog za izgradnju. U suštini, ponuda je ograničena, ali potražnja (i lokalna i s drugih otoka) ostaje. To obično podržava dugoročan rast vrijednosti. Ulaganje u nekretnine na Kauaʻiju često se smatra stabilnim dugoročnim ulaganjem: čak i kada tržišni ciklusi padnu, vrijednosti nekretnina ovdje se povijesno oporavljaju i rastu zbog oskudice. Na primjer, čak i nakon nedavnog slabljenja, srednje cijene su i dalje znatno više nego prije 5–10 godina hawaiibusiness.com. Investitor s dovoljno strpljenja može računati na činjenicu da “ne proizvode više zemljišta” na Kauaʻiju, i sve što posjedujete je dio raja za koji će se mnogi natjecati.
  • Održivi i specijalizirani razvoj: Kauaʻi je predvodnik u nekim specifičnim segmentima nekretnina, poput eko-prijateljskih kuća, imanja za regenerativnu poljoprivredu i wellness retreatova. Zeleni, čisti imidž otoka znači da postoje prilike za razvoj ili prenamjenu nekretnina u joga retreatove, organske farme s Airbnb smještajem (u dozvoljenim zonama) ili eko-lodge na solarni pogon. Ova specifična tržišta rastu kako potrošači postaju ekološki osvješteniji. Investitori s kreativnom vizijom – primjerice, pretvaranje stare plantaže u agroturistički B&B – mogu iskoristiti jedinstven izvor prihoda. (Naravno, ključno je osigurati usklađenost sa zonskim propisima.)
  • Infrastrukturni i komercijalni rast: Iako Kauaʻi ne teži razvoju u stilu Oʻahua, postoje ciljana područja rasta. Projekt Kilauea Town Expansion, primjerice, uključivat će ne samo stambene objekte već i nove komercijalne i lake industrijske prostore (za trgovine, usluge itd.) hawaiilife.com. To bi moglo otvoriti prilike za investitore da podrže ili iznajmljuju prostore novim poduzećima koja opslužuju te zajednice. Slično, poboljšanja infrastrukture (poput nadogradnje zračne luke, cestovnih projekata) mogu učiniti određena područja pristupačnijima i poželjnijima, čime se s vremenom povećava vrijednost nekretnina u tim lokacijama. Biti korak ispred – npr. kupiti zemljište blizu mjesta gdje se planira nova cesta ili društveni centar – moglo bi se isplatiti.

Izazovi:

  • Regulatorne prepreke i nadzor zajednice: Kauaʻi ima dobro organiziranu zajednicu koja štiti karakter otoka. Svaki razvoj ili velika kupnja (posebno od strane vanjskih investitora) često je pod povećalom. Zakonodavstvo o zoniranju je strogo, dozvole je teško dobiti, a protivljenje zajednice može zaustaviti projekte. Slučaj Coco Palms to ilustrira – trebalo je desetljećima i globalnoj hotelskoj kompaniji da ga konačno progura, i to uz uvjete bigislandnow.com. Manjim investitorima može biti izazovno snaći se u procesu dobivanja prava za išta više od jednostavne izgradnje kuće. U suštini, “Poznaj pravila” je ključno na Kauaʻiju. To uključuje razumijevanje havajskih kulturnih i okolišnih razmatranja – npr., možda će biti potrebna arheološka istraživanja prije kopanja, ili možete naići na zaštićene vrste ili iwi kūpuna (ostatke predaka) na zemljištu, što može zaustaviti radove. Troškove usklađivanja i kašnjenja treba uračunati u svaki projekt.
  • Visoki troškovi (izgradnja i održavanje): Gradnja ili renovacija na Kauaʻiju je skupa. Gotovo svi materijali moraju se dopremiti brodom, a broj izvođača je ograničen (i vrlo su zauzeti). Troškovi izgradnje po kvadratnom metru među najvišima su u zemlji. Za investitore to znači da preprodaje i razvoj imaju uske marže – prekoračenje budžeta je stvaran rizik. Troškovi osiguranja i održavanja također su visoki: tropska klima Kauaʻija (sunce, sol, termiti, jaka kiša) teško utječe na objekte. Osim toga, nakon događaja poput uragana Iniki i nedavnih problema na drugim otocima, stope osiguranja su porasle i pokriće je teško dobiti za obalne nekretnine. Ovi troškovi mogu pojesti povrat ako se pažljivo ne upravlja.
  • Prirodne katastrofe i klimatski rizici: Kauaʻi je raj, ali ne bez opasnosti. Uragani, iako rijetki, u prošlosti su uzrokovali veliku štetu (Iniki 1992. je glavni primjer). Otok također povremeno pogađaju poplave (npr. rekordne kiše 2018. koje su devastirale Hanalei) i erozija. Niskoležeće obalne nekretnine suočavaju se s dugoročnim problemima porasta razine mora i erozije obale. Investitori moraju razmotriti otpornost svoje nekretnine – i zbog sigurnosti i zbog osiguranja. Prekrasna parcela uz plažu može se činiti kao prilika dok ne shvatite da je u zoni poplave i da ne možete dobiti dozvole za izgradnju zaštitnog zida. Klimatske promjene mogle bi sve više utjecati na to koja će područja ostati pogodna za razvoj ili čak stanovanje u narednim desetljećima.
  • Ekonomska osjetljivost: Gospodarstvo Kauaʻija je malo i jako ovisno o turizmu i gospodarskim uvjetima SAD-a. Pad na američkom kopnu ili rast cijena goriva/avionskih karata može naglo smanjiti broj posjetitelja. Vidjeli smo to s COVID-om (mjesecima bez turista), a vidimo i sada s prognozama blage recesije. Za investitore to znači da prihodi od najma i popunjenost poslovnih prostora mogu varirati s ekonomskim ciklusima. Vlasništvo nad turističkim najmom ili poslovnom zgradom nosi rizik da pad turizma naruši novčani tok. Za razliku od velikog, raznolikog grada, Kauaʻi nema široku industrijsku bazu – to su uglavnom turizam, državne službe i nešto poljoprivrede. Dakle, investitor mora biti spreman s novčanim rezervama za prebroditi spora razdoblja ili se fokusirati na segmente koji su otporniji (poput lokalnih najma, nekretnina za osnovne usluge).
  • Ograničene izlazne strategije: Ista stvar koja čini nekretnine na Kauaʻiju vrijednima – njihova jedinstvenost – također može značiti manju likvidnost. Jednostavno postoji manje kupaca za nekretninu na Kauaʻiju vrijednu više milijuna dolara u usporedbi, recimo, s onom u Honoluluu ili Los Angelesu. Dani na tržištu za luksuzne kuće na Kauaʻiju mogu biti dugi, kao što je ranije spomenuto. Ako trebate brzo prodati, možda ćete morati prihvatiti popust. Osim toga, broj lokalnih kupaca ograničen je prihodima, a broj kupaca s drugih otoka može varirati ovisno o globalnim tržišnim trendovima. Stoga ulaganje u Kauaʻi često znači planiranje za dulje zadržavanje, jer brza preprodaja s profitom nije uvijek izvediva na tržištu koje se hladi.

U sažetku, ulaganje u nekretnine na Kauaʻiju zahtijeva uravnotežen, informiran pristup. Otok nudi ogroman potencijal – od prihoda od najma za odmor do snažnog dugoročnog rasta vrijednosti i nematerijalne koristi posjedovanja nekretnine na jednom od najljepših mjesta na Zemlji. No, prepreke su jednako visoke – od snalaženja u zakonima i stjecanja povjerenja zajednice do upravljanja troškovima i rizicima na udaljenom tržištu. Oni koji uspijevaju obično su ili dugoročni investitori koji cijene stabilnost i naslijeđe (spremni su izdržati cikluse), ili nišni operateri koji razumiju posebne zahtjeve Kauaʻija (bilo da je riječ o ugostiteljstvu, poljoprivredi ili pristupačnom stanovanju). Za investitore koji su spremni prihvatiti način poslovanja na Kauaʻiju – s poštovanjem prema zemlji (`āina) i zajednici – sljedećih nekoliko godina doista bi moglo donijeti zlatne prilike kako tržište bude pronalazilo ravnotežu i novi projekti dolazili na tržište.

Predviđanja za 3–5 godina: Što slijedi za tržište nekretnina na Kauaʻiju?

Gledajući unaprijed, što možemo očekivati od tržišta nekretnina na Kauaʻiju do kraja desetljeća (2025.–2030.)? Na temelju trenutnih podataka, ekonomskih prognoza i lokalnih trendova, evo nekoliko ključnih predviđanja za sljedeće 3–5 godina:

  • Tržišna ravnoteža i umjeren rast cijena: Nakon vrtuljka ranih 2020-ih, Kauaʻi vjerojatno ulazi u razdoblje relativne ravnoteže. Brzi rast cijena zasad se ohladio, a većina analitičara predviđa ni pad ni novi procvat u neposrednoj budućnosti. Zapravo, ekonomski istraživački tim Sveučilišta Hawaiʻi napominje da su krajem 2025. cijene stanovanja i dalje visoke, a cijene obiteljskih kuća nastavljaju postupno rasti kauainownews.com čak i u blažoj ekonomskoj situaciji. To sugerira da će svaki daljnji pad cijena biti ograničen. Kako se kamatne stope stabiliziraju (ili možda padnu) do 2026.–2027., očekujemo da će potražnja za stanovanjem ponovno porasti, ali ne na razini ludila – više u skladu s normalnim uvjetima. Prognoze predviđaju nastavak niskog jednoznamenkastog godišnjeg rasta cijena na razini cijelog otoka oko 2027. Drugim riječima, vrijednosti kuća na Kauaʻiju mogle bi stagnirati ili blago varirati 2025.–26., a zatim početi rasti održivom stopom od 3–5% godišnje kasnije u desetljeću. Do 2030. srednje cijene mogle bi dosegnuti nove rekordne visine, ali raspoređene kroz više godina, a ne naglim skokom.
  • Kamatne stope i aktivnost kupaca: Jedan od nepoznatih faktora su kamatne stope na hipotekarne kredite. Ako globalni ekonomski pritisci uzrokuju brži pad stopa nego što se očekivalo (na primjer, Fed značajno smanji stope 2024.–2025. zbog recesije), potražnja kupaca koja se nakupila mogla bi se vratiti ranije, što bi dovelo do mini porasta prodaje i rasta cijena. S druge strane, ako inflacija ostane tvrdoglava i stope ostanu visoke, kupci koji plaćaju gotovinom i oni s visokim neto bogatstvom nastavit će dominirati (kao što je to bio slučaj 2023.–25.), a prosječni kupci bit će oprezniji. Naša je predviđanje da ćemo do 2026. vidjeti određeno olakšanje u stopama, što će u kombinaciji s potpunim oporavkom turizma do 2028. kauainownews.com, dovesti više kupaca na tržište Kauaʻi. Profil kupaca mogao bi se još više nagnuti prema starijim milenijalcima i profesionalcima iz generacije X koji su stekli bogatstvo i sada si mogu priuštiti nekretninu na Havajima, osobito kako baby boomeri stare i odustaju od posjedovanja druge kuće. Međunarodni kupci (npr. Kanađani) također bi se mogli vratiti u većem broju ako se trendovi valuta i putovanja poboljšaju.
  • Turizam i komercijalne nekretnine: Sljedećih nekoliko godina moglo bi biti slabije za nekretnine orijentirane na turizam, ali dugoročna perspektiva ostaje solidna. S obzirom na to da se očekuje pad pa oporavak broja posjetitelja, predviđamo da će popunjenost hotela i cijene najma za odmor biti mlake kroz 2025.–2026., a zatim ojačati od 2027. nadalje. Komercijalne najamnine u turističkim područjima mogle bi kratkoročno bilježiti minimalan rast, a neki maloprodajni prostori mogli bi mijenjati zakupce kako slabija poduzeća zatvaraju tijekom slabijih turističkih mjeseci. Međutim, kada dođe do porasta turizma (vjerojatno do 2027.), Kauaʻi bi se zapravo mogao suočiti s izazovom kapaciteta – postoji ograničen broj hotela i legalnih kratkoročnih najma. To je dobra vijest za svaku novu ponudu na tržištu: primjerice, otvaranje hotela Coco Palms 2026. vjerojatno će biti dočekano s velikom potražnjom i moglo bi preuzeti dio tržišta, potičući druge resorte da poboljšaju svoju ponudu. Do 2028.–2030. mogli bismo čak čuti rasprave o novim hotelskim projektima (iako bi odobrenja bila izazovna). Komercijalni razvoj vjerojatno će se usmjeriti na usluživanje lokalnog stanovništva – očekujte projekte poput proširenih zdravstvenih ustanova, javne infrastrukture i trgovačkih centara za zajednicu (posebno u područjima s novom izgradnjom poput Kilauee ili u gradovima koji se šire poput Kapaʻe). Uspješan završetak projekta sigurnosti zračne luke Līhuʻe do 2026. osigurat će da Kauaʻi može održati (ili blago povećati) kapacitet letova, što je ključno i za turizam i za putovanja stanovnika.
  • Regionalne promjene: Regionalno, predviđamo nekoliko pomaka. North Shore će ostati izuzetno poželjan; cijene bi se mogle kratkoročno izravnati jednostavno zato što su dosegle astronomske razine, ali svaka dobra nekretnina tamo i dalje će postići najvišu cijenu. Ako išta, North Shore bi mogao zabilježiti još manji obujam prodaje jer vlasnici čvrsto drže svoje nekretnine – dinamika “cjenovne neelastičnosti” gdje se cijene ne mijenjaju puno jer prodavači nisu prisiljeni prodavati. South Shore i East Side mogli bi biti dinamičniji: South Shore bi mogao dobiti poticaj od budućeg porasta turizma i možda od više radnika na daljinu koji biraju sunce Poʻipūa (ako rad od kuće ostane uobičajen). East Side (Līhuʻe/Kapaʻa) vjerojatno će biti fokus novih stambenih projekata – između pristupačnih projekata i možda nekih privatnih razvoja ako to dozvoli prostorno planiranje. To bi moglo održati umjereniji rast cijena na East Sideu (kako se povećava ponuda), ali i dodatno ga učvrstiti kao središte stanovništva otoka. West Side će i dalje biti miran; jedno predviđanje je da bi Waimea mogla iskoristiti svoj povijesni šarm za razvoj nišnog turizma (turističke ture baštine, možda mali pansiončići), što bi moglo malo potaknuti tržište nekretnina tamo. No općenito, West Side će najmanje rasti u vrijednosti od svih regija, ostajući “sigurnosni ventil” pristupačnosti za Kauaʻi.
  • Stambeni razvoj i politika: Na području stambene politike, očekujte da će okrug Kauaʻi udvostručiti napore za pristupačno stanovanje. Uspjeh projekata poput Lima Ola potaknut će još više takvih inicijativa. Proširenje Kilauea Town planirano je za izgradnju 2026.–2028. hawaiilife.com hawaiilife.com, donoseći stotine pristupačnih jedinica; do 2028. vidjet ćemo kako se te obitelji useljavaju. Predviđamo dodatne inicijative – možda javno-privatna partnerstva za izgradnju pristupačnih stanova u Līhuʻe ili Kapai – koje će biti najavljene, s obzirom na državnu i saveznu podršku za stanovanje. Ovi napori neće dramatično promijeniti srednje cijene (jer su mali udio tržišta), ali će postupno poboljšati stopu lokalnog vlasništva nad domovima i mogli bi smanjiti potražnju za najmom ako neki najmoprimci postanu vlasnici. Okrug bi također mogao razmotriti povećanje gustoće u središtima gradova (dozvoljavanje ohana jedinica ili dupleksa) kako bi se dodalo stanovanje bez širenja naselja. U međuvremenu, regulatorno okruženje za turističke najmove vjerojatno će ostati strogo. Do 2027. Kauaʻi bi mogao uvesti još veće poreze ili naknade na kratkoročne najmove kako bi osigurali da oni plaćaju svoj “pravi udio” za infrastrukturu – trend koji se već vidi na drugim otocima.
  • Vanjski faktori: Tržište Kauaʻija nije imuno na globalne čimbenike. Značajan rizik (ili prilika) dolazi iz šire ekonomije. Ako SAD uđe u dublju recesiju (dublju od blago predviđene), tržište nekretnina na Kauaʻiju moglo bi dulje stagnirati, s padom volumena prodaje kao 2008.–2010. S druge strane, ako inflacija popusti i Fed agresivno smanji kamatne stope, mogli bismo vidjeti val refinanciranja i kupovine većih nekretnina, možda već 2025.–26. Također, geopolitička stabilnost ili nestabilnost može utjecati na inozemna putovanja – oporavak japanskog turizma (koji se još nije potpuno vratio) bio bi veliki plus za luksuzno tržište Kauaʻija, jer su japanski kupci povijesno voljeli odmarališna područja (iako se obično više fokusiraju na Oʻahu). Klimatski događaji također mogu imati utjecaj; primjerice, veliki uragan (da kucnemo o drvo) očito bi kratkoročno poremetio sve. Ako ne dođe do takve katastrofe, klima će i dalje postupno utjecati na to gdje ljudi žele živjeti (npr. preferencija za nekretnine izvan poplavnih zona, što povećava relativnu potražnju za kućama na brežuljcima ili u unutrašnjosti).

Zaključna prognoza: Do 2030., nekretnine na Kauaʻiju će vjerojatno dodatno porasti u vrijednosti, ali put će biti mnogo mirniji nego u razdoblju naglog rasta početkom 2020-ih. Očekujemo da će srednja cijena obiteljske kuće na otoku biti u rasponu od 1,3–1,5 milijuna dolara do 2030. (sada je oko 1,1 milijun u 2025.), a srednja cijena stana oko 750–800 tisuća dolara, osim ako ne dođe do neočekivanih ekonomskih šokova. Obujam prodaje vjerojatno će se vratiti na uobičajene razine (nekoliko stotina kuća godišnje na razini otoka). Najam će i dalje biti vrlo tražen, možda s nešto boljom dostupnošću ako se izgrade nove jedinice. Kauaʻi će i dalje biti tržište s visokim cijenama i velikom poželjnošću, a njegove nekretnine ostat će vrijedan resurs za one koji si to mogu priuštiti. Razlika je u tome što će tržište biti uređenije i održivije, s manje euforije zahvaljujući mjerama politike i tržišnim silama koje traže ravnotežu. Kako je rekao jedan havajski ekonomist, ovo je razdoblje “pokazivanja znakova ravnoteže i novih prilika” hawaiilife.com – što dobro opisuje vjerojatni put Kauaʻija: ravnoteža između rasta i očuvanja, te pružanje prilika i investitorima i lokalnim obiteljima dok otok piše svoje novo poglavlje.

Izvori:

  • Hawaii Life Real Estate Brokers – Ažuriranja i izvještaji o tržištu Kauaija (podaci iz veljače i kolovoza 2025.) hawaiilife.com hawaiilife.com
  • Locations Hawaii – Izvještaj o nekretninama na Kauaiju, kolovoz 2025. (statistika prodaje i srednje cijene) locationshawaii.com locationshawaii.com
  • Kauai Pretraga Nekretnina (Team Mira) – Mjesečni Pregledi Tržišta Kauaija (kol 2025. u odnosu na trendove 2024.) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
  • Zillow Istraživanje – Pregled Tržišta Nekretnina Okruga Kauai (kol 2025.) (ponuda, cijene, dani do rezervacije) zillow.com zillow.com
  • Ekonomska Istraživačka Organizacija Sveučilišta Hawaiʻi (UHERO) – Državna Prognoza Q2 2025 (izgledi za turizam i potrošnja posjetitelja) kauainownews.com kauainownews.com
  • Kauai Now (Pacific Media Group) – “UHERO prognoza… blaga recesija” (utjecaj na turističku industriju, oporavak do 2028.) kauainownews.com
  • Beat of Hawaii – “51 milijun dolara dolazi u zračnu luku Lihue” (poboljšanja infrastrukture i kontekst zajednice) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
  • Kauai Kahuna Blog – “Senatski prijedlog zakona 2919 i kratkoročni najam na Kauaʻiju” (analiza STR zakonodavstva, svibanj 2024.) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
  • Hawaiʻi Business Magazine – Članci o stanovanju na Kauaʻiju (tržišni trendovi do sredine 2023., uvidi o kupcima za gotovinu) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
  • UHERO Housing Factbook 2025 – (statistika kupaca izvan države) uhero.hawaii.edu
  • Lynda Gill, Realtor – Ažuriranja o nekretninama na Kauaʻiju (stručni lokalni komentari o zalihama i normalizaciji tržišta, kolovoz 2025.) lyndagill.com
  • Big Island Now – “Coco Palms će biti obnovljen do 2026.” (najava razvoja i reakcija zajednice) bigislandnow.com bigislandnow.com
  • Havajski odjel za poslovni i ekonomski razvoj (DBEDT) – Nadzorna ploča podataka o tržištu stanovanja (cijene najma i razine zaliha) zillow.com fred.stlouisfed.org.

Roman Bednarski