Globalni vrtuljak nekretnina: nevjerojatni tržišni pomaci u listopadu 2025. otkriveni

• Svjetska tržišta se oporavljaju: Nakon tri godine stagnacije, “globalna tržišta nekretnina pokazuju oprezne znakove oporavka jer popuštanje kamatnih stopa vraća neka od uvjeta iz razdoblja procvata” bloomberg.com. Podaci s glavnih konferencija i indeksi praćenja (LightBox) potvrđuju skok krajem trećeg tromjesečja: LightBox-ov indeks aktivnosti na američkom tržištu komercijalnih nekretnina skočio je na 116,8 u rujnu (najviša vrijednost u 2025.), s 104,4 u kolovozu, dok je broj oglašenih nekretnina porastao za 25% na mjesečnoj razini prnewswire.com prnewswire.com. LightBox izvještava o ~$26 milijardi zaključenih komercijalnih poslova u SAD-u u rujnu (najprometniji mjesec 2025.), s velikim transakcijama (+17–26%) koje su naglo porasle prnewswire.com. Investitori napominju da je blago smanjenje kamatne stope Fed-a (25 bps 17. rujna) i “poboljšana jasnoća oko kamatnih stopa” pomoglo potaknuti ovaj porast prnewswire.com federalreserve.gov.
• Američko tržište stambenih nekretnina i dalje usporeno: 30-godišnje hipotekarne stope zadržale su se oko 6,3% početkom listopada realestatenews.com. Novi oglasi za prodaju kuća zabilježili su blagi porast (+2–3% na godišnjoj razini) realestatenews.com, ali potražnja kupaca i dalje je slaba: broj ugovorenih prodaja pao je za oko 1% na godišnjoj razini realestatenews.com. Prijave za hipotekarne kredite pale su krajem rujna, a prodavatelji često spuštaju cijene (jedan oglas u San Antoniju prodan je 15.000 USD ispod tražene cijene uz dodatne kućanske aparate realestatenews.com). Djelomično zatvaranje američke vlade (listopad 2025.) odgodilo je ekonomska izvješća pa čak i osiguranje od poplava za mnoge kuće, dodatno hladeći tržište realestatenews.com realestatenews.com. Ekonomisti napominju da današnji “zastoj” hipotekarnih stopa (i rastuća neizvjesnost) drže kupce po strani realestatenews.com. Analitičari (JP Morgan i dr.) očekuju da će rast cijena kuća u SAD-u ostati vrlo nizak (oko 2–3% u 2025.) ako stope ostanu visoke.
• Kanada – usporavanje tempa: Banka Kanade smanjila je svoju prekonoćnu kamatnu stopu na 2,50% 17. rujna bankofcanada.ca (nakon niza globalnih smanjenja stopa). Unatoč trgovinskim preprekama, kanadsko tržište nekretnina pokazalo je relativnu otpornost: BDP je pao za 1,5% u drugom tromjesečju (carine i izvoz), ali “potrošnja i aktivnost na tržištu nekretnina rasle su zdravim tempom” bankofcanada.ca. Analitičari kažu da se cijene kuća u Kanadi izravnavaju, ali ih i dalje podupiru rast stanovništva i još uvijek visoke najamnine; daljnje smanjenje stopa moguće je krajem 2025. ako inflacija popusti.
• Kina – nastavak hlađenja, popuštanje politika: Pad kineskog stambenog tržišta se nastavlja, iako se pad cijena postupno usporava. Reutersova anketa iz rujna pokazala je da bi cijene nekretnina u 2025. mogle pasti za oko 3,8% (bolje nego prethodnih 4,8%) reuters.com. Zapravo, cijene novih stanova usporavaju pad (godišnji pad oko 2,8% u srpnju naspram 3,2% u lipnju) reuters.com. Analitičari iz ING-a i S&P-a upozoravaju, međutim, da temeljni problemi ostaju (visoka zaduženost kućanstava, prevelika ponuda u manjim gradovima) reuters.com reuters.com. Fitch naglašava da “strukturni izazovi” i dalje postoje – demografija, niska priuštivost i višak neprodanih nekretnina mogli bi spriječiti potpuni oporavak reuters.com. Kao odgovor, Peking i veći gradovi nastavljaju s popuštanjem ograničenja: primjerice, Peking je u kolovozu ukinuo ograničenja kupnje za kvalificirane obitelji izvan svog Petog prstena globaltimes.cn, a Šangaj je u rujnu ukinuo ograničenja za kupnju novih ili rabljenih stanova izvan svog Vanjskog prstena globalneighbours.org. Ovi potezi imaju za cilj ponovno privući kupce, posebno u predgrađima s viškom ponude. Ipak, većina analitičara očekuje da će kinesko tržište ostati prigušeno barem do druge polovice 2026., uz samo umjeren rast do 2027. čak i uz snažnu potporu politika.
• Europa – mješoviti signali, ali rast cijena: Većina tržišta EU-a zabilježila je daljnji rast cijena u trećem tromjesečju. Podaci Eurostata pokazuju da su cijene kuća u EU porasle za oko 5,4% na godišnjoj razini u drugom tromjesečju 2025. euronews.com, pri čemu su neke zemlje zabilježile dvoznamenkasti rast (Portugal +17,1%, Bugarska +15,5%, Mađarska +15,1%) euronews.com. Nasuprot tome, velika tržišta bilježe umjereniji rast (Njemačka +3,2%, Italija +3,9%). Zabrinutost zbog pristupačnosti je prisutna, ali rast najamnina i nedostatak ponude i dalje podupiru vrijednosti. Troškovi financiranja ostaju visoki u Europi – ECB je zadržala kamatne stope na 4,5% do sredine listopada – ali većina kupaca je zaključala niske kamatne stope nakon krize ili pronašla alternativno financiranje. U komercijalnom sektoru aktivnosti su oprezne: logistička i uredska tržišta bilježe selektivna ulaganja (npr. Blackstoneova industrijska akvizicija u Francuskoj vrijedna 2,3 milijarde eura), ali ulagači su oprezni zbog uporne inflacije i strožih uvjeta kreditiranja. Regulatorne promjene su na vidiku (ciljevi EU-a za zelene zgrade, reformski zakoni o najmu u UK itd.), ali u listopadu je fokus ostao na podacima: PMI pokazatelji su pokazali umjeren rast, a analitičari nekretnina (Savills, Oxford Economics) predviđaju da će obujam ulaganja u europske nekretnine ostati “uglavnom otporan” do 2025. creherald.com, iako neujednačen među sektorima.
• Bliski istok – rekordna aktivnost u UAE: Zaljevska tržišta cvjetaju. U Dubaiju, Q3 2025 bio je povijesni: ~59.228 transakcija nekretninama u ukupnoj vrijednosti od 170,7 milijardi AED (~46,5 milijardi USD) tradearabia.com – porast od ~20% na godišnjoj razini – što je poguralo prodaju od siječnja do rujna na ~498,8 milijardi AED (136 milijardi USD) tradearabia.com. Prodaja stanova predvodila je rast (+25,9% u Q3), komercijalne transakcije skočile su +41,9%, a čak su i prodaje parcela porasle +25,7% tradearabia.com. Posebno je srednja cijena/kvadratni stopa porasla za ~11% na godišnjoj razini, što odražava snažnu potražnju (potaknutu stranim kupcima i investicijama vezanim uz vize). Firas Al Msaddi (izvršni direktor fäm Properties) komentira da “snaga tržišta Dubaija … naglašava njegovu privlačnost za lokalne, regionalne i globalne investitore” tradearabia.com. Ajman, manji susjed Dubaija, također je zabilježio procvat u Q3: 5.048 transakcija u ukupnoj vrijednosti od 8,12 milijardi AED (≈2,21 milijarde USD) – porast od 47% na godišnjoj razini tradearabia.com. Dužnosnici to pripisuju “podržavajućem i poticajnom okruženju” (niži troškovi, novi projekti) koji privlače investitore tradearabia.com.
• Trendovi u Saudijskoj Arabiji i GCC-u: Saudijska Arabija tiho otvara svoje tržište nekretnina: stranci sada mogu u potpunosti posjedovati nekretnine u mnogim zonama, a “premium vize” vezane su uz ulaganje u nekretnine. Analitičari napominju da je tržište stanova u Rijadu potaknuto velikom populacijom iseljenika (13 milijuna ljudi) i mega-projektima (NEOM, razvoj Crvenog mora). Prinosi od najma u Rijadu (~9%) među najvišima su u regiji, što privlači kapital ainvest.com ainvest.com. Prognoze JLL-a i AInvesta sugeriraju da bi saudijsko tržište stanova moglo rasti ~8–10% godišnje tijekom sljedećeg desetljeća kako se projekti iz Vision 2030 budu razvijali ainvest.com. GCC susjedi također prilagođavaju svoje politike: UAE-ova “Zlatna viza” i dalje je popularna, a luksuzni segment u Kataru je stabilan (iako je strano vlasništvo još uvijek ograničeno). Općenito, tržište nekretnina na Bliskom istoku je u usponu – potaknuto stranim ulaganjima, turističkim događanjima (Expo 2025 Dubai, itd.) i vladinim poticajima – iako investitori pomno prate cijene nafte i globalnu likvidnost.
• Afrika – selektivna snaga: Afričko tržište nekretnina je više šaroliko. Kenija je zabilježila značajnu komercijalnu transakciju: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja odobrila je Batian Property Fund (uz podršku GenAfrica) za preuzimanje Riverside Towers (“The Cube”) u Nairobiju – vrhunske poslovne zgrade kenyanwallstreet.com. Time Batian stječe oko 8% tržišta uredskih prostora u Nairobiju, što naglašava rastući institucionalni interes za istočnoafričke komercijalne nekretnine. U Južnoj Africi, tržište stambenih nekretnina oporavlja se: indeks Pam Golding Property izvijestio je o nacionalnoj inflaciji cijena kuća od 4,2% u kolovozu 2025. dailyinvestor.com. Izvršni direktor Andrew Golding ističe zdravu potražnju kupaca koji prvi put kupuju i olakšavanje hipotekarnog financiranja. Unatoč visokoj nezaposlenosti, nedavna pauza u rastu kamatnih stopa u Južnoj Africi (srpanj 2025.) i niža inflacija učinili su hipotekarne kredite pristupačnijima dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Ostala afrička tržišta su različita: Nigerija i Egipat i dalje su opterećeni nestabilnošću valuta, dok se financiranje projekata povećava u sigurnim zonama poput Maroka i Ruande. Općenito, bum nekretnina u Africi pokreću urbanizacija i strani kapital, ali ga također ograničavaju makroekonomski izazovi (inflacija, politički rizik).
• Latinska Amerika – visoke stope i neizvjesnost: Općenito, latinskoamerička tržišta ostaju pod pritiskom. Središnja banka Brazila zadržala je svoju Selic stopu na 20-godišnjem maksimumu od 15% amimarinternational.com. Ovo je veliki teret za nekretnine: brazilske državne obveznice sada donose prinos od oko 13–14%, što čini nekretnine manje privlačnima. Zapravo, komercijalne najamnine su porasle (~+8,5% na godišnjoj razini), ali troškovi financiranja su previsoki – mnogi investitori pauziraju projekte unatoč snažnom rastu najamnina amimarinternational.com. Meksičko tržište nekretnina bilo je potaknuto potražnjom zbog nearshoringa, ali nedavne trgovinske napetosti sa SAD-om (prijeteće carine od 25%) su “pauzirale – ne otkazale” mnoge projekte amimarinternational.com. Analitičari iz FMIIMAR napominju da meksički industrijski boom nekretnina nailazi na zamrzavanje financiranja uslijed neizvjesnosti amimarinternational.com. Drugdje, tržišta Latinske Amerike (Argentina, Kolumbija, Čile) pate od visoke inflacije i valutnog rizika. S pozitivne strane, turistička obalna tržišta u Latinskoj Americi (npr. karipski dio Meksika, Kostarika) i dalje bilježe džepove rasta i strana ulaganja.
• Ekonomska i politička pozadina: Globalno, inflacija i kamatne stope dominiraju. Američki Fed je u rujnu smanjio stope za 25 baznih bodova na 4,00–4,25% federalreserve.gov, a većina analitičara očekuje barem još jedno smanjenje do sredine 2026. Inflacija u eurozoni ostaje iznad cilja (~4–5%), pa je ECB pauzirao (depozitna stopa ~2%) do kraja 2025. Kineska PBOC i lokalne banke smanjuju kamate na hipotekarne kredite i obvezne rezerve kako bi pokušale stabilizirati tržište nekretnina. S fiskalne strane, mnoge vlade prilagođavaju stambene politike: kineske vlasti na središnjoj i lokalnoj razini nastavljaju s popuštanjem pravila za kupnju i hipotekarne kredite globaltimes.cn globalneighbours.org; američki Kongres je u listopadu ponovno otvorio program osiguranja od poplava (odmrzavajući ~1.400 zaustavljenih transakcija dnevno realestatenews.com); a regulatori UAE/Saudijske Arabije nastavljaju s reformama pogodnim za investitore (npr. strano vlasništvo, poticaji za vize). U Europi se uvode nova pravila održivosti za zgrade (ESG standardi, “zeleni najam”) koja bi mogla utjecati na procjene vrijednosti nekretnina i nove projekte.
• Izgledi i stručna mišljenja: Većina analitičara predviđa postupno poboljšanje. LightBoxov analitički tim očekuje da će se oporavak komercijalnih nekretnina nastaviti u Q4 i početkom 2026. ako kamatne stope popuste: “više pozitivnih čimbenika… od olakšanja kamata do jačeg prometa nekretninama” sada je prisutno prnewswire.com. Globalne istraživačke tvrtke (Savills, JLL, Cushman) predviđaju stabilan do umjeren rast na većini tržišta, pri čemu logističke/industrijske nekretnine uglavnom nadmašuju uredske/maloprodajne. Prema JPMorganu, američko tržište nekretnina moglo bi ostati “uglavnom zamrznuto” u 2025. (rast samo ~3% ili manje). U Aziji, ekonomisti S&P-a i Fitcha upozoravaju da će oporavak kineskog tržišta nekretnina biti spor bez kontinuirane državne potpore reuters.com reuters.com. Suprotno tome, analitičari iz Zaljeva su optimistični za UAE i Saudijsku Arabiju, navodeći mega-događaje (Expo, Svjetsko prvenstvo) i poboljšanje transparentnosti. Kako ističe Pam Golding (direktorica SA nekretnina), “kupci prvi put ponovno se vraćaju” na tržište kako troškovi financiranja padaju dailyinvestor.com, što sugerira da se sentiment može brzo promijeniti kad inflacija padne.

Sve u svemu, listopad 2025. donio je promjene na tržištima nekretnina diljem svijeta. Visoki troškovi zaduživanja i geopolitičke neizvjesnosti i dalje utječu na raspoloženje, ali oporavak aktivnosti – osobito na američkom tržištu komercijalnih nekretnina i stambenom tržištu Bliskog istoka – ulijeva nadu. Nadolazeći mjeseci pokazat će hoće li se ti “znakovi oporavka” pretvoriti u održivi oporavak ili su samo privremeno zatišje prije novih izazova bloomberg.com prnewswire.com.

Izvori: Autoritativni financijski tisak, objave industrijskih podataka i stručna izvješća (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily i dr.; izjave središnjih banaka; LightBox indeks nekretnina; Pam Golding; itd.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Svaka činjenica iznad preuzeta je iz ovih navedenih izvora.