Ključne činjenice
- Olakšice za hipoteku u SAD-u: Prosječna kamatna stopa na hipoteku s fiksnom kamatom na 30 godina dosegnula je najnižu razinu u 11 mjeseci (~6,5%) realestatenews.com, što je malo olakšalo mjesečne otplate. Međutim, potražnja kupaca i dalje je slaba – broj zahtjeva pao je za 1,2% krajem kolovoza unatoč padu kamatnih stopa realestatenews.com realestatenews.com. “Kupci kuća prate kamatne stope, nadajući se da će pasti ispod 6%,” izjavio je jedan agent iz Seattlea realestatenews.com.
- Krhki oporavak Kine: Pad kineskog tržišta nekretnina se nastavlja, ali se sada za 2025. predviđa pad cijena od 3,8% (manje ozbiljan od ranije očekivanih 4,8%) reuters.com. Analitičari upozoravaju da će se prodaja i ulaganja u nekretnine još snažnije smanjiti nego što se mislilo reuters.com, a neki pozivaju na “izravnu intervenciju” Pekinga radi stabilizacije tržišta reuters.com.
- Europa se hladi: Cijene kuća u UK pale su za 0,1% u kolovozu – neočekivani pad jer su pristupačnost i potreba za 35% prihoda za hipoteku prvog kupca smanjili potražnju reuters.com. Građevinski sektor eurozone i dalje je u padu (PMI ispod 50 u Njemačkoj, Francuskoj, Italiji) riotimesonline.com, što ukazuje na slabiju građevinsku aktivnost diljem kontinenta.
- Azija-Pacifik mješovito: Tržište nekretnina u Hong Kongu doseže dno, a njegov najveći investitor bilježi rast dobiti prvi put u 3 godine zahvaljujući ublaženim hipotekarnim pravilima chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Japansko gospodarstvo je svijetla točka – potrošnja kućanstava u srpnju porasla je za 2,2%, a plaće za 3,0% riotimesonline.com – što bi moglo podržati potražnju za stanovanjem, čak i dok problemi Kine bacaju regionalnu sjenu.
- Procvat Bliskog istoka: Nekretnine u Zaljevu snažno rastu. Prodaja nekretnina u Dubaiju skočila je 40% u prvoj polovici 2025. (326,6 milijardi AED naspram 233 milijarde godinu ranije) wam.ae, potaknuta stranim ulagačima i rastom temeljenim na nafti. Neki projekti u UAE rasprodaju se u roku od “jednog ili dva tjedna” unatoč trogodišnjem vremenu izgradnje wam.ae. Saudijska Arabija nastavlja s mega-projektima poput NEOM-a kako bi ispunila ambiciozne ciljeve stanovanja do 2030. english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Izazovi Latinske Amerike: Brazilsko tržište stanovanja je pod pritiskom zbog izuzetno visokih kamatnih stopa (~14,75% Selic) koje su iscrpile sredstva za hipotekarne kredite reuters.com. Središnja banka razvija novi model “mostnog” financiranja za prilagodbu reuters.com. Izgledi za graditeljstvo u Meksiku su slabi – bruto fiksna ulaganja pala su 6,4% na godišnjoj razini riotimesonline.com – što odražava oprez unatoč nadama u rast potaknut blizinom tržišta.
- Stambena kriza u Africi: Ozbiljan nedostatak domova i dalje traje – deficit u Nigeriji iznosi oko 28 milijuna jedinica businessamlive.com – čak i dok se predviđa da će afričko tržište nekretnina do 2025. dosegnuti ukupno 17,6 bilijuna dolara businessamlive.com. Južnoafrička Republika uživa relativno bolju pristupačnost (omjer cijene i prihoda ~3,1 naspram ~10 u Nigeriji) businessamlive.com, a nedavna smanjenja kamatnih stopa tamo (glavna ~10,75%) potaknula su aktivnost kupaca u srednjem segmentu.
Sjeverna Amerika
Stambena tržišta i tržišta nekretnina
Hipotekarne stope i raspoloženje kupaca: Troškovi hipoteka u SAD-u padaju sedam tjedana zaredom, pružajući blago olakšanje kupcima. Fiksna stopa na 30 godina sada u prosjeku iznosi 6,5% – najniže u 11 mjeseci realestatenews.com, zahvaljujući smanjenju inflacije i očekivanjima smanjenja kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi. “Povijesno gledano, slabije izvješće o zaposlenosti od očekivanog potiče optimizam za smanjenje kamatnih stopa Fed-a i može sniziti prinose na obveznice, čime se hipotekarne stope spuštaju,” objasnila je Hannah Jones, analitičarka na Realtor.com realestatenews.com. S druge strane, snažni podaci o zaposlenosti mogli bi ponovno podići stope, napomenula je, naglašavajući “nestabilnost pred nama” realestatenews.com. S obzirom na to da se očekuje ključno izvješće o zaposlenosti u SAD-u, promatrači tržišta spremni su na oscilacije stopa.
Potražnja kupaca i cijene: Čak i uz niže kamatne stope, potražnja kupaca za nekretninama ostaje mlaka. “Kupci nekretnina… ne bi trebali pokušavati tempirati kamatne stope,” savjetuje glavna ekonomistica Bright MLS-a Lisa Sturtevant, potičući kupce da iskoriste rastuću ponudu i fleksibilnije prodavatelje umjesto toga realestatenews.com. Doista, broj aktivnih oglasa u SAD-u porastao je za oko 11% u odnosu na prošlu godinu jer više vlasnika stavlja nekretnine na tržište, a rast cijena se usporava realestatenews.com. Mnogi prodavatelji počeli su snižavati cijene ili nuditi ustupke kako bi zaključili prodaju realestatenews.com. Kao rezultat toga, medijan mjesečne rate pao je na najnižu razinu od siječnja (≈2.593 USD) realestatenews.com. No, to je i dalje 5% više nego prije godinu dana i dvostruko više nego prije pandemije realestatenews.com, što naglašava probleme s priuštivošću. “Kamatne stope na hipotekarne kredite nisu dovoljno pale da bi se vratio val kupaca. Kupci se nadaju da će pasti ispod 6%,” rekla je Mariah O’Keefe, Redfinova agentica iz Seattlea realestatenews.com. Što se tiče cijena, američko tržište nekretnina u cjelini ostaje otporno – nacionalni medijan cijena je otprilike na istoj razini kao prošle godine, bez naznaka pada u 2025. forbes.com – ali regionalne razlike rastu. Tržišta na zapadnoj obali s visokim cijenama bilježe blage padove, dok neki gradovi na Srednjem zapadu i sjeveroistoku i dalje ostvaruju umjerene dobitke zahvaljujući snažnim lokalnim gospodarstvima.
Tržišni rizici i regionalne razlike: Novo izvješće o riziku stambenog tržišta tvrtke ATTOM rangiralo je dijelove Kalifornije i Floride kao najranjivije na pad ove godine worldpropertyjournal.com. Ova tržišta suočavaju se s savršenom olujom slabe pristupačnosti (preko 50% plaće za prosječan dom), rastućih ovrha i iznadprosječne nezaposlenosti worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. “Cijene nekretnina ovog ljeta svakako su bile upadljive, ali…ključni pokazatelji osim same prodajne cijene [pružaju] barometar kamo tržište ide,” rekao je izvršni direktor ATTOM-a Rob Barber worldpropertyjournal.com. Nasuprot tome, mnoga tržišta nekretnina u Teksasu i na Srednjem zapadu izgledaju zdravije, s nižom nezaposlenošću i malo hipotekarnih kredita “pod vodom” worldpropertyjournal.com. Kanada je, u međuvremenu, na prekretnici: nakon dugotrajnog zastoja, raspoloženje kupaca se oprezno poboljšava. Kanadske hipotekarne stope stabilizirale su se oko ~5,5% za fiksne kredite na 5 godina fortune.com, a široko se očekuje da će Banka Kanade početi snižavati kamatne stope na svom sastanku 17. rujna kako bi potaknula rast ca.finance.yahoo.com. Torontsko udruženje za nekretnine izvijestilo je o blagom porastu prodaje u kolovozu (+2,3% na godišnjoj razini) dok cijene popuštaju, što signalizira da bi se “zastali oporavak” mogao preokrenuti trreb.ca. Ipak, pristupačnost u Kanadi i dalje je ograničena, s prosječnim cijenama nekretnina (~673.000 C$) koje su oko 0,6% više nego prije godinu dana stats.crea.ca i kućanstvima blizu rekordne razine dugarazina.
Višestambene zgrade i najamnine: Američko tržište najma stanova popušta nakon godina ekspanzije. Nacionalna popunjenost pala je na 95,4% u kolovozu, a efektivna najamnina pala je za 0,2% na godišnjoj razini, što je prvi godišnji pad najamnina od početka 2021. credaily.com credaily.com. Ovaj blagi pad odražava val nove ponude u gradovima Sun Belt-a i najmoprimce pritisnute inflacijom. Smanjenja najamnina koncentrirana su u preizgrađenim metropolama poput Austina, Phoenixa i Orlanda, te u tržištima ovisnim o turizmu (npr. Las Vegas) gdje stanodavci bilježe slabiju potražnju credaily.com credaily.com. Nasuprot tome, neki skupi obalni gradovi i dalje bilježe rast najamnina od 3–7% na godišnjoj razini – San Francisco, New York, San Jose – jer ograničena ponuda i snažna tržišta rada održavaju pritisak na rast cijena credaily.com. Ukupno hlađenje je dobra vijest za najmoprimce, ali stručnjaci napominju da je riječ o uravnoteženju, a ne o padu. “Iako je mjesečni rast najamnina ograničen više od godinu dana, ovo označava prelazak u negativno područje,” primijetili su analitičari RealPage-a u ažuriranju tržišta credaily.com. S dovršetkom više stambenih projekata do 2026., najmoprimci bi napokon mogli povratiti dio pregovaračke moći.
Komercijalne i industrijske nekretnine
Sektor uredskih prostora i komercijalni poslovi: Tržišta uredskih prostora u Sjevernoj Americi i dalje se suočavaju s pritiscima zbog visokih stopa nepopunjenosti i izazova pri refinanciranju. U SAD-u, nepopunjenost ureda iznosi oko 18–20% u mnogim središtima gradova bisnow.com, a vlasnici pribjegavaju velikim popustima ili prenamjeni zgrada. Ovaj tjedan zabilježen je primjer prodaje uredskih prostora u financijskim problemima: privatni investitor Savanna kupio je uredski toranj u Midtown Manhattanu (444 Madison Ave) putem prodaje po sniženoj cijeni za 50 milijuna dolara crenews.com – značajan popust koji odražava smanjene vrijednosti. Na zapadnoj obali, jedna uredska nekretnina u San Franciscu kupljena je radi prenamjene u stambeni prostor, dok investitori traže kreativne načine za korištenje nedovoljno popunjenih tornjeva crenews.com. “Posjećenost ureda i dalje zaostaje,” upozorava jedno industrijsko izvješće, prisiljavajući vlasnike da financiraju skupe nadogradnje i ustupke kako bi privukli najmoprimce realestatenews.com. Aktivnost iznajmljivanja je slaba, iako neki posrednici tvrde da je najgore možda prošlo. U Los Angelesu, primjerice, ulaganja u urede udvostručila su se u drugom tromjesečju s niske razine, a lokalni posrednici kažu da je tržište “dotaknulo dno” i da se pojavljuju oportunistički kupci bisnow.com. Ipak, očekuje se da će svaki oporavak uredskog sektora biti spor i neujednačen do 2025. godine.
Industrijski i logistički sektor: Nasuprot tome, industrijske nekretnine i dalje su pokretačka snaga. Podatkovni centri u Sjevernoj Americi upravo su dosegnuli “povijesno nisku” stopu nepopunjenosti jer potražnja za cloud računalstvom naglo raste crenews.com. Skladišni i logistički prostori također su i dalje ograničeni – nacionalna stopa nepopunjenosti industrijskih prostora kreće se oko 4%, a najamnine rastu, osobito u blizini luka i velikih gradova wam.ae wam.ae. Investitori su uložili više od 33 milijarde dolara u industrijske nekretnine u prvoj polovici 2025. godine credaily.com, prepoznajući trajne potrebe e-trgovine i proizvodnje. Na primjer, u Kaliforniji je investitor osigurao zajam od 67 milijuna dolara za potpuno iznajmljeni industrijski park u Sacramentu, što naglašava povjerenje u ovaj sektor crenews.com crenews.com. Investitori ubrzavaju nove projekte gdje god mogu: u Dallasu je moderna skladišna hala stara godinu dana prodana REIT-u po visokoj procjeni crenews.com, a izgradnja mega distributivnih centara nastavlja se u Sun Belt središtima. “Industrijski sektor i dalje privlači međunarodne investitore,” navodi se u CBRE-ovom izvješću za drugo tromjesečje, koje ističe “snažan rast najamnina u ključnim logističkim objektima” na tržištima poput Atlante i Toronta wam.ae. Jedan mogući izazov: ako potrošnja ili obujam trgovine oslabe, ubrzani rast najamnina mogao bi se usporiti. No zasad, industrijske nekretnine su izvanredan izvođač na globalnoj razini.
Maloprodaja i mješovita namjena: Slika maloprodajnih nekretnina je nijansirana. Praznine u izlozima trgovina u SAD-u su blizu rekordno niskih razina (~5,3% dostupnosti) unatoč valovima zatvaranja lanaca marketsgroup.org. Dobro smješteni trgovački centri i maloprodaja u glavnim ulicama uglavnom su popunili praznine nastale tijekom pandemije, a promet pješaka ponovno raste u mnogim trgovačkim centrima. Međutim, novo izvješće Newmarka pokazuje da je obujam zakupa maloprodajnih prostora pao za 29% na godišnjoj razini u drugom tromjesečju 2025. marketsgroup.org. Zakup je sklopljen za samo 2,95 milijuna četvornih metara na nacionalnoj razini – 23% ispod dugoročnog prosjeka – jer su trgovci postali oprezniji zbog ekonomske neizvjesnosti i nedostatka vrhunskih prostora marketsgroup.org. Zatvaranja trgovina nadmašila su otvaranja, što je dovelo do negativne neto apsorpcije u prošlom tromjesečju marketsgroup.org. Poznati stečajevi (Joann, Rite Aid, Forever 21) i smanjenje troškova kod velikih lanaca pridonijeli su povlačenju marketsgroup.org. “Mnogi maloprodajni operateri racionaliziraju mrežu trgovina…fokusirajući se na lokacije koje loše posluju,” navodi se u izvješću, predviđajući daljnju konsolidaciju do 2026. godine marketsgroup.org. Ipak, čak i dok se veliki prostori smanjuju, osnovni pokazatelji maloprodaje daleko su od kolapsa – dostupnost je i dalje manja od povijesnog prosjeka od 6,6% marketsgroup.org i tražene najamnine uglavnom su stabilne. Trgovački centri s trgovinama prehrambenih proizvoda i luksuzni maloprodajni koridori posebno dobro posluju, dok sekundarni trgovački centri imaju poteškoća. U Kanadi, slično, trgovački centri najviše klase u Torontu i Vancouveru bilježe visoku popunjenost i rast najamnina, iako se neki trgovci srednjeg tržišta povlače. Projekti mješovite namjene koji kombiniraju maloprodaju, ugostiteljstvo i zabavu pojavljuju se kao spas za zastarjele trgovačke centre, a nekoliko velikih projekata prenamjene trgovačkih centara u stambene zgrade najavljeno je prošle godine kako bi se ponovno privukao promet.
Zemljište i razvoj
Izgradnja i prodaja zemljišta: Građevinska aktivnost je podijeljena diljem Sjeverne Amerike. Stambena izgradnja u SAD-u usporila je u odnosu na vrhunce iz 2022. – broj započetih gradnji obiteljskih kuća blago je pao, a graditelji navode poteškoće u pronalasku pristupačnog zemljišta. U anketi NAHB-a, 38% graditelja izjavilo je da je ponuda parcela “niska” na njihovim tržištima eyeonhousing.org. Ipak, prodaja novih kuća je samo oko 3% niža na godišnjoj razini kitchenbathdesign.com, što pokazuje da graditelji uspijevaju prodati kuće, iako uz poticaje. Cijene zemljišta ostaju visoke u mnogim regijama, što, zajedno s visokim troškovima materijala, i dalje vrši pritisak na cijene novih kuća. U Kanadi, investitori oprezno nastavljaju s projektima nakon zastoja, potaknuti vladinim mjerama poput reformi izdavanja dozvola u Vancouveru i nove inicijative u Torontu za prenamjenu nedovoljno iskorištenih ureda u stambene prostore. Infrastrukturni i zemljišni razvoj vezan uz industrijsku namjenu – poput pripreme megazemljišta za tvornice baterija na jugu SAD-a ili skladišnih parkova na sjeveru Meksika – predstavljaju žarišta koja privlače institucionalni kapital. Na primjer, Meksiko promovira nove industrijske zone blizu američke granice kako bi privukao povrat proizvodnje, iako lokalni infrastrukturni nedostaci i dalje postoje. Poljoprivredno zemljište i šumsko zemljište, kao alternativna realna imovina, također su zabilježili povećan interes investitora u 2025. uslijed nestabilnih burzi, a nekoliko velikih prodaja zemljišnih portfelja zabilježeno je tijekom ljeta. Sveukupno, iako je razvojni portfelj Sjeverne Amerike tanji u usporedbi s post-COVID bumom, strateški projekti (posebno u pristupačnom stanovanju i logistici) i dalje napreduju, često uz podršku javno-privatnih partnerstava i kreativnog financiranja.
Europa
Stambene nekretnine
Cijene stanovanja i politika: Europska tržišta nekretnina pokazuju znakove hlađenja nakon godina rasta. U UK, najnoviji indeks Nationwidea šokirao je promatrače otkrivši pad cijena kuća od 0,1% u kolovozu (u odnosu na srpanj) reuters.com – treći mjesečni pad od travnja. Godišnji rast cijena usporio je na samo 2,1%, što je najslabije od sredine 2024. reuters.com. “Relativno suzdržan tempo rasta cijena kuća je razumljiv s obzirom na to da je pristupačnost i dalje ograničena,” rekao je glavni ekonomist Nationwidea Robert Gardner reuters.com. Unatoč tome što je Banka Engleske smanjila svoju referentnu kamatnu stopu na 4,0% u kolovozu reuters.com (prvo smanjenje u ovom ciklusu), troškovi zaduživanja i dalje su visoki prema nedavnim standardima, a prosječna rata kredita sada “pojede” oko 35% neto plaće kupca reuters.com. Potencijalni kupci suočavaju se i s neizvjesnošću oko mogućih poreznih promjena – nagađanja o novom “porezu na vile” u sljedećem proračunu narušila su povjerenje kupaca u višem segmentu. “Rizik je da nagađanja o povećanju poreza na nekretnine… dodatno pogode sentiment kupaca,” upozorio je Ashley Webb iz Capital Economicsa reuters.com. Na kontinentu, rast cijena nekretnina uglavnom je zaustavljen u mnogim zemljama. Njemačka bilježi blage nominalne padove cijena u nekim gradovima kako završava era ultra-jeftinih hipotekarnih kredita. Švedska i Danska su ranije doživjele oštrije korekcije (10–15% ispod vrhunca), ali se čini da se stabiliziraju kako kamatne stope dosežu plato. U Francuskoj su cijene ukupno stabilne, ali je broj transakcija usporio, što je potaknulo vladu da razmotri poticaje za kupce novih ekoloških domova. Poljska i Srednja Europa imaju džepove rasta (potaknute snažnim rastom plaća i ukrajinskom imigracijom u slučaju Poljske), no visoke kamatne stope u eurozoni ograničavaju financiranje. Općenito, europsko tržište nekretnina ulazi u razdoblje stagnacije cijena – olakšanje za kupce koji prvi put kupuju, ali izazov za developere i nedavne vlasnike koji su računali na beskonačan rast vrijednosti.
Najamnine i priuštivost: Stanari diljem Europe osjećaju pritisak. U mnogim glavnim gradovima – London, Dublin, Pariz, Berlin – najamnine su ove godine dosegle rekordne razine, potaknute ograničenom ponudom i višim troškovima za najmodavce. Na primjer, prosječna najamnina u Londonu premašila je 2.200 £ mjesečno, što je porast od oko 12% na godišnjoj razini, jer su viši hipotekarni troškovi natjerali neke najmodavce da prodaju ili povise najamnine. Neke vlade interveniraju: Irska je produžila ograničenje rasta najamnina i zabranu iseljenja u osjetljivim tržištima, dok Škotska održava privremene mjere zamrzavanja najamnina za postojeće stanare. Njemačka povećava proračun za socijalno stanovanje nakon što su istraživanja pokazala drastičan nedostatak priuštivih stanova. S druge strane, nekoliko gradova suočava se s pritiscima prevelike ponude: građevinski bumovi nalik Dubaiju u dijelovima španjolske Costa del Sol i portugalskog Algarvea (popularnih među iseljenicima) zapravo su počeli blago snižavati luksuzne najamnine, što je iznimka u Europi. Ukupna europska stopa vlasništva nad domovima pala je jer mlaća kućanstva dulje iznajmljuju, što kreatori politika pomno prate. U Ujedinjenom Kraljevstvu, privatna najamnina kao komponenta CPI-ja raste oko 5% na godišnjoj razini, najbrže u više od desetljeća, što doprinosi inflaciji. To je potaknulo rasprave o jačoj kontroli najamnina naspram mjera za povećanje ponude najma. Posebno, Poljska je upravo uvela poticaje za izgradnju stanova za najam, a Austrija usmjerava mirovinske fondove u obveznice za priuštivo stanovanje – inovativni pristupi za ublažavanje europske stambene krize u najmu.
Poslovne i industrijske nekretnine
Pad gradnje i razvoja: Europski sektor gradnje i razvoja nalazi se u teškoj situaciji. PMI graditeljstva eurozone dodatno je pao ispod granice od 50 u kolovozu, što signalizira pad: njemački indeks pao je na 46,0, talijanski na 47,7, a francuski ostao na 46,7 riotimesonline.com. Ovo označava trajni pad građevinskih aktivnosti. Visoki troškovi financiranja, nedostatak radne snage i ekonomska neizvjesnost dovode do odgode ili otkazivanja mnogih projekata. Od ureda u Frankfurtu do stambenih projekata u Madridu, investitori izvještavaju o poteškoćama u ostvarivanju profitabilnih prinosa s kamatnim stopama ECB-a od 4%. Iako su ulazni troškovi (poput drva i čelika) pali u odnosu na vrhunce iz 2022., raspoloženje investitora ostaje slabo. U Njemačkoj su građevinske dozvole za stanovanje pale za oko 27% u prvoj polovici 2025. u odnosu na prethodnu godinu, a industrijske udruge upozoravaju na “potres među investitorima” ako troškovi zaduživanja ne padnu. Švedska građevinska kriza je akutna – nekoliko velikih građevinskih tvrtki ove je godine zatražilo zaštitu od stečaja zbog viška neprodanih stanova i skupih dugova. Infrastrukturni i industrijski projekti, međutim, predstavljaju relativno svijetlu točku: projekti zelenih energija i tvornica poluvodiča financirani iz EU-a (u Njemačkoj i Francuskoj) te vjetroelektrane (Sjeverno more) napreduju, osiguravajući neka radna mjesta u graditeljstvu. No općenito, europski investitori povlače se. Ovaj pad gradnje je istovremeno simptom i uzrok ekonomske krhkosti u Europi – manje dizalica na horizontu danas moglo bi značiti manju ponudu stanova (i više najamnine) za nekoliko godina, ako i kada se potražnja oporavi.
Uredi i maloprodajna tržišta: Europska tržišta uredskih prostora ostaju podijeljena. Vrhunski, moderni uredi u gradovima poput Londona i Pariza zadržavaju vrijednost zbog prelaska tvrtki na kvalitetnije prostore, dok starije, manje učinkovite zgrade teško pronalaze najmoprimce. Praznine u londonskim uredima porasle su na oko 9%, a vlasnici nude razdoblja bez najamnine od 12–18 mjeseci kako bi privukli zakupce, osobito u Cityju. Pariz je prošao bolje (praznine ~7%) zahvaljujući ograničenoj novoj ponudi i sklonosti radu uživo, ali čak i tamo raste broj podnajmova. Veliki francuski vlasnik nekretnina, Gecina, istaknuo je da “najmoprimci duže pregovaraju i imaju veću pregovaračku moć”. Uredska središta srednje i istočne Europe (Varšava, Prag) pod pritiskom su zbog rada na daljinu i prevelike ponude; praznine u Varšavi dosegle su 13%, najviše u posljednjih deset godina. U međuvremenu, maloprodajne nekretnine u Europi su oprezne. Maloprodaja u Španjolskoj pala je za 0,5% u posljednjem mjesecu riotimesonline.com a broj posjetitelja trgovina u Njemačkoj je ispod razine prije Covida. Najamnine za maloprodaju stagniraju, a neki slabiji trgovački centri u sekundarnim gradovima bilježe skok prinosa (kako vrijednosti padaju). Ipak, najprestižnije ulice (npr. pariški Champs-Élysées, milanska Via Montenapoleone) bilježe snažnu prodaju luksuznih proizvoda i čak rekordne najamnine u 2025., potaknute potrošnjom međunarodnih turista i ograničenim prostorom. Europski trgovci također mijenjaju formate – s većim naglaskom na manje gradske trgovine i iskustvenu maloprodaju – što mijenja potražnju za prostorom. Primjerice, IKEA je otvorila svoju prvu trgovinu u centru Pariza, a i drugi trgovci velikih formata slijede taj primjer, nastojeći se prilagoditi promjenama u ponašanju potrošača.
Industrijski i logistički sektor: Europsko industrijsko i logističko tržište nekretnina ostaje relativno otporno. Pan-europske logističke slobodne površine su niske (oko 4–5%), a rast najamnina se nastavlja, iako sporijim tempom nego u žaru 2022. Potražnja za skladišnim prostorom u blizini luka (Rotterdam, Antwerpen) i većih gradova ostaje snažna zahvaljujući e-trgovini. Novi Savills izvještaj navodi da je 380 milijardi eura uloženo globalno u nekretnine u prvoj polovici 2025., pri čemu sektori logistike i domova za starije bilježe rast marketsgroup.org. U Europi, investitori preferiraju skladišta jer nude stabilan prihod; međutim, obujam transakcija je smanjen jer se kupci i prodavatelji spore oko cijena. Kapitalni prinosi (yieldovi) za vrhunsku logistiku u zapadnoj Europi porasli su za otprilike 50 baznih bodova u protekloj godini, što odražava veće troškove financiranja, ali ostaju unutar povijesnih normi invesco.com perenews.com. Jedan od trendova je porast višekatnih skladišta na tržištima s ograničenim zemljištem poput Londona i Pariza, te prenamjena praznih maloprodajnih objekata u distribucijske centre. Izgledi za industrijski sektor su oprezno optimistični: “Čak i u Europi, gdje su se spreadovi kapitalnih prinosa normalizirali, obujam transakcija i dalje se sporo oporavlja” zbog uvjeta financiranja invesco.com. Ako ECB najavi smanjenje kamatnih stopa za 2026., kao što mnogi očekuju, to bi moglo osloboditi val zadržanih industrijskih ulaganja u regiji.
Maloprodaja i ugostiteljstvo
Oporavak turizma i maloprodaje: Poznata europska središta gradova uživaju u povratku turizma koji podupire hotele i maloprodaju u glavnim ulicama. Popunjenost hotela u Europi ovog ljeta vratila se na razine iz 2019., pri čemu je južna Europa imala rekordnu sezonu. To ima pozitivan učinak na maloprodaju i ugostiteljstvo. Na primjer, Italija je izvijestila da je potrošnja stranih turista porasla za 8% u odnosu na prošlu godinu, što je potaknulo luksuzne butike u Rimu i Firenci. Investitori u ugostiteljske nekretnine ponovno su aktivni: početkom rujna bliskoistočni fond kupio je portfelj španjolskih odmarališta za 500 milijuna eura, kladeći se na nastavak potražnje za putovanjima. Ipak, manji hotelski operateri suočavaju se s rastom plaća i troškova energije, što smanjuje marže. Sentiment u maloprodajnim nekretninama je oprezan. Krhki trendovi u maloprodaji i dalje su prisutni u gospodarstvima poput Njemačke, gdje je povjerenje potrošača nisko – njemački maloprodajni brendovi odgađaju planove širenja, što doprinosi usporavanju najma. Ipak, maloprodaja vezana uz supermarkete i maloprodajni parkovi posluju dobro. U Ujedinjenom Kraljevstvu, praznine u maloprodajnim parkovima dosegle su najnižu razinu u 15 godina jer kupci usmjereni na vrijednost često posjećuju velike diskontne trgovine. Rast e-trgovine stabilizirao se na oko 15% ukupne maloprodaje u Europi, što je smanjilo pritisak na fizičke trgovine. Kao rezultat toga, priče o “apokalipsi maloprodaje” u Europi su utihnule; umjesto toga, sektor se suočava s postupnom prilagodbom i selektivnim rastom. Vlasnici maloprodajnih prostora ulažu u obnovu i dodavanje atrakcija (od food hallova do mini skladišta za preuzimanje online narudžbi) kako bi trgovački centri ostali relevantni. U Francuskoj, primjerice, nekoliko zastarjelih trgovačkih centara prolazi kroz renovacije uz podršku državnih fondova za urbanu obnovu.
Regulatorno okruženje: Europske vlade sve više interveniraju na tržištima nekretnina. Osim spomenutih mjera za stanovanje, neki gradovi rješavaju problem špekulacija nekretninama. U Tokiju, Japan (često svrstan u Aziju i Pacifik, ali ovdje relevantan zbog razmjene politika), zanimljiv potez bio je zahtjev lokalne četvrti prema investitorima da zabrane preprodaju stanova na 5 godina kako bi suzbili špekulante asahi.com. Iako je to izvan Europe, privuklo je pažnju globalnih kreatora politika koji žele smiriti špekulativne navale. Nijedan europski grad nije otišao tako daleko, ali mjesta poput Berlina i dalje raspravljaju o ograničenju najamnina (nakon što je sud ukinuo ranije ograničenje u Berlinu), a Amsterdam je zabranio investitorima kupnju jeftinijih stanova za iznajmljivanje. EU također uvodi pravila održivosti (ESG) koja utječu na nekretnine – od 2025. godine velike zgrade morat će prijavljivati potrošnju energije, a neučinkovite zgrade mogle bi biti zabranjene za iznajmljivanje do 2030. To već utječe na procjene vrijednosti: nedavno istraživanje pokazalo je da uredi s ocjenom ispod “C” po energetskoj učinkovitosti u velikim europskim gradovima bilježe popuste od 5–10%. Ove regulatorne promjene, u kombinaciji s ekonomskim silama, znače da tržište nekretnina u Europi postaje povoljnije za najmoprimce i konkurentnije nakon godina dominacije vlasnika. Kako 2025. odmiče, sve oči uprte su u Europsku središnju banku – tržišta očekuju otprilike 200 baznih bodova smanjenja kamatnih stopa do kraja 2025. perenews.com kako bi se spasio rast. Ako i kada započne monetarno popuštanje, to bi moglo označiti prekretnicu za “reflaciju” tržišta nekretnina, ali za sada je Europa u osjetljivoj ravnoteži između obuzdavanja inflacije i očuvanja tržišta nekretnina.
Azija-Pacifik
Stambena tržišta
Kina: Drugo najveće svjetsko gospodarstvo i dalje je u dugotrajnoj krizi nekretnina. Reutersova anketa među ekonomistima potvrđuje da se očekuje pad cijena novih domova u Kini za oko 3,8% u 2025., što je nešto blaži pad nego što se ranije predviđalo, zahvaljujući nedavnim mjerama potpore reuters.com. Međutim, prodaja i ulaganja se pogoršavaju: očekuje se da će prodaja nekretnina pasti za 7,5% u 2025. (lošije od ranije predviđenih –5%), a ulaganja u nekretnine mogla bi se smanjiti za 11% reuters.com. Temeljni problemi – neplaćanje dugova od strane developera, prevelika ponuda neprodanih jedinica i slabo povjerenje kupaca – ostaju neriješeni. Unatoč desecima prilagodbi politike iz Pekinga (od nižih kamatnih stopa na hipotekarne kredite do ublaženih pravila za predujam), tržište još nije pronašlo dno reuters.com. “Fitch smatra da će se sektor nekretnina i dalje suočavati s brojnim strukturnim izazovima u srednjem roku, uključujući demografske promjene, nisku priuštivost stanovanja i visoke zalihe neprodanih nekretnina,” izjavila je Lulu Shi, direktorica u Fitch Ratings reuters.com. Mnogi analitičari sada ne očekuju stabilizaciju cijena nekretnina u Kini prije kraja 2026. ili 2027. reuters.com. Sve su glasniji pozivi na drastičnije mjere: “Stabilizacija tržišta možda će zahtijevati… izravnu intervenciju središnje vlade,” tvrdi Gao Yuhong iz agencije za kreditni rejting Pengyuan, predlažući da državna sredstva otkupe neprodane domove i neiskorišteno zemljište kako bi se smanjio višak reuters.com. Doista, smanjenje zaliha je ogroman zadatak – otprilike 600–700 milijuna m² stambenog prostora (oko 5+ milijuna domova) treba kupce, što je ekvivalentno prodaji za više od 12 mjeseci, a Gao procjenjuje da bi 5 bilijuna ¥ (699 milijardi $) bilo potrebno za uklanjanje ovog viška reuters.com. Na terenu, veliki developeri poput Country Garden i Evergrande prolaze kroz restrukturiranje, dok je povjerenje kupaca najslabije u manjim gradovima. Središnja kineska vlada signalizira dodatnu potporu: upravo ovog tjedna, lokalne banke su dodatno smanjile kamatne stope na prve hipotekarne kredite za 10–20 baznih bodova, a nekoliko gradova je ublažilo ograničenja za kupnju nekretnina. No, do sada su ti postupni potezi yali to nije potaknulo preokret u onome što se naziva kineskim Lehman trenutkom za nekretnine.
Hong Kong: U oštrom kontrastu s kopnom, hongkonško tržište nekretnina se oporavlja nakon dugotrajnog pada. Najveći hongkonški investitor u nekretnine, Sun Hung Kai Properties, zabilježio je prvi porast dobiti u tri godine, navodeći “znakove stabilizacije” na tržištu nekretnina chinadailyhk.com. Temeljna dobit za godinu koja je završila 30. lipnja porasla je za 0,5% na 21,9 milijardi HK$ chinadailyhk.com. “Hongkonško tržište stambenih nekretnina pokazalo je dodatne znakove stabilizacije zahvaljujući ublaženim hipotekarnim ograničenjima i nižim lokalnim kamatnim stopama,” navela je tvrtka chinadailyhk.com. Doista, vlada je nedavno olakšala hipotekarne limite za kupce koji prvi put kupuju nekretninu, a lokalne kamatne stope su blago pale jer je HK Monetarna Uprava slijedila pauzu američkog Fed-a. Cijene nekretnina u Hong Kongu rastu od travnja, a analitičari predviđaju oporavak cijena od 8% do kraja 2025. godine chinadailyhk.com nakon kumulativne korekcije od oko 15% u odnosu na vrhunce iz 2019. Priljev talenata i studenata s kopna, kao i rastuće najamnine, podupiru potražnju chinadailyhk.com. Gradski luksuzni segment također je zabilježio prodaju koja je privukla pažnju: vila na The Peak-u prodana je za oko 1 milijardu HK$, što je čini jednom od najskupljih stambenih transakcija u 2025. godini timeout.com. Međutim, hongkonški sektor poslovnih nekretnina i dalje je slaba točka – Sun Hung Kai je zabilježio pad prihoda od najma za 2% u tom razdoblju chinadailyhk.com. Visoka stopa praznih ureda (trenutno oko 14%) i pad najamnina za trgovine u nekim četvrtima odražavaju zaostajanje oporavka poslovne potrošnje. Sveukupno, čini se da Hong Kong doseže dno, potpomognut ponovnim otvaranjem i bližom integracijom s planom Velikog zaljevskog područja kopnene Kine. Tržište još nije potpuno izašlo iz problema, ali se raspoloženje znatno popravilo u odnosu na prije godinu dana kada su povećanja kamatnih stopa i strahovi od iseljavanja bacali tamnu sjenu.
Japan: Japanska nekretninska scena relativno je stabilna, a u nekim područjima čak i optimistična. Domaći ekonomski zamah – godišnja potrošnja potrošača porasla je za 2,2% u srpnju, plaće su porasle za 3,0% riotimesonline.com – unosi određeni optimizam u tržište nekretnina. Cijene stanova u Tokiju su u stalnom porastu; prosječna cijena novog stana u 23 okruga Tokija dosegla je 135,3 milijuna ¥ (~920.000 USD) u srpnju, što je 24% više u odnosu na prošlu godinu asahi.com. Ovaj nevjerojatan skok odražava i povećanje troškova gradnje i snažnu potražnju. Toliko da su vlasti počele brinuti o spekulacijama. Tokijski okrug Chiyoda izazvao je pažnju tražeći od investitora da uključe klauzule zabrane preprodaje novih jedinica na 5 godina u određenim projektima obnove, s ciljem suzbijanja preprodavača i smirivanja cijena asahi.com. Industrija nekretnina snažno se usprotivila, dovodeći u pitanje zakonitost i mudrost takvog zahtjeva asahi.com. “I mi vjerujemo da je kratkoročna preprodaja nepoželjna… Ali smatramo da zahtjev okruga nema čvrste temelje,” rekao je visoki dužnosnik Udruženja tvrtki za nekretnine Japana asahi.com. Unatoč ovim raspravama, niske kamatne stope u Japanu (kamatna stopa BoJ-a je još uvijek negativna) i velika potražnja za stanovanjem u urbanim središtima održavaju tržište živahnim. Regionalni Japan je druga priča – mnoga ruralna područja i dalje bilježe depopulaciju i prazne kuće. Vlada promiče programe za prenamjenu ili rušenje 8 milijuna “akiya” (praznih kuća) diljem Japana, što bi moglo otvoriti prilike za obnovu. Tržište uredskih prostora u Tokiju je relativno čvrsto s oko 6% slobodnih prostora, što je znatno manje nego u drugim svjetskim metropolama, dijelom zahvaljujući širenju tehnoloških i financijskih tvrtki te ograničenoj novoj ponudi. Ukratko, japanske nekretnine imaju koristi od svog jedinstvenog makroekonomskog okruženja (niske kamate, oporavak gospodarstva) i ove godine se ističu kao jedan od najboljih u Aziji.
Ostala tržišta Azije i Pacifika: U Australiji, tržište nekretnina iznenađujuće je ponovno dobilo zamah u 2025. Nakon pada u 2024., cijene kuća u Sydneyu i Melbourneu ponovno rastu (Sydney +5% od početka godine) jer je Rezervna banka Australije završila ciklus povećanja kamata i kupci su se vratili na tržište. Kronični manjak ponude, posebno najma, znači da svako olakšanje kamatnih stopa brzo dovodi do viših cijena. RBA je ovaj tjedan zadržala kamatnu stopu na 4,35%, a neki analitičari predviđaju da bi smanjenje kamata moglo započeti početkom 2026. ako inflacija nastavi padati. Novi Zeland također je zabilježio preokret na tržištu nekretnina; cijene kuća u Aucklandu rastu tri mjeseca zaredom, zbog čega je središnja banka upozorila da “financijski rizici i dalje postoje”. U Indiji, sektor nekretnina je snažan, ali postoje i određene zabrinutosti. Reutersova anketa iz lipnja pokazala je da će cijene indijskih nekretnina porasti oko 6% u 2025. reuters.com, potaknute urbanizacijom i rastom prihoda. Ipak, pojavljuju se “pukotine zbog usporavanja potražnje”, osobito u luksuznom segmentu. “Potražnja od strane ultra-bogatih je definitivno dosegla vrhunac… onaj ludi val nakon COVID-a je prošao,” primijetio je Pankaj Kapoor, voditelj istraživačke tvrtke Liases Foras reuters.com. Investitori u Mumbaiju i Delhiju drže neprodane luksuzne nekretnine, a analitičari upozoravaju na mogući višak premium apartmana ako gospodarski rast oslabi reuters.com. Srednja klasa u Indiji, međutim, i dalje brzo kupuje stanove, potaknuta nedavnim smanjenjem kamatnih stopa (RBI je neočekivano smanjila kamate za 50 baznih bodova u lipnju reuters.com) i državnim subvencijama za kupce koji prvi put kupuju nekretninu. Tržišta Jugoistočne Azije, poput Singapura i Indonezije, uglavnom su stabilna. Cijene nekretnina u Singapuru su blizu povijesnog maksimuma, iako je vlada uvela nove mjere za hlađenje tržišta (veće poreze na promet za strance) što je usporilo prodaju. Vijetnam se suočava s krizom kredita koja je pogodila tamošnje developere, ali izravna intervencija vlade (uključujući fond za spašavanje zamrznutih projekata) počela je stabilizirati situaciju. U cijeloj Aziji i Pacifiku, glavna tema je divergencija – tržišta vezana uz usporavanje kineskog gospodarstva imaju poteškoća, dok ona koja se oslanjaju na domaću potražnju ili dinamiku razvijenih gospodarstava prolaze bolje.
Trendovi u komercijalnim i investicijskim nekretninama
Kineske komercijalne nekretnine: Kineske komercijalne nekretnine – uredi, maloprodaja, hoteli – pod značajnim su pritiskom. Stope praznih ureda u glavnim kineskim gradovima poput Pekinga i Šangaja porasle su na oko 20% ili više kako dolazi nova ponuda i tvrtke smanjuju prostore zbog sporijeg rasta. Vlasnici nekretnina snižavaju najamnine; najamnine za uredske prostore A klase u Šangaju pale su za oko 5% na godišnjoj razini. Maloprodajne nekretnine stoje nešto bolje zahvaljujući početnom oporavku potrošnje u Kini – trgovački centri u gradovima prve kategorije bilježe postupno poboljšanje posjećenosti, a luksuzni trgovci i dalje vide Kinu kao tržište rasta. No u manjim gradovima mnogi trgovački centri ostaju poluprazni. Investicijsko tržište u Kini izuzetno je mirno: strani ulagači uglavnom su pauzirali akvizicije, a domaće ulagače sputava ograničen kredit. Neki oportunistički fondovi motre na imovinu u teškoćama – primjerice, kruže glasine da nekoliko američkih private equity fondova razmatra nedovršene projekte stanova u Guangzhou po velikim popustima. No općenito, povjerenje u kinesko tržište nekretnina trebat će vremena da se obnovi, što će vjerojatno zahtijevati jasniju podršku vlade ili makroekonomski oporavak.
Uredi i maloprodaja u Aziji i Pacifiku: Uredska tržišta u Aziji i Pacifiku pokazuju mješovitu sliku. Bangalore i Mumbai imaju snažnu potražnju za uredima potaknutu IT sektorom i jednoznamenkaste stope praznih prostora, dok Seul i Sydney bilježe veće stope praznih prostora (~12%) zbog otpuštanja u tehnološkom sektoru i hibridnog rada. Najamnine za urede u Singapuru dosegle su desetogodišnji maksimum početkom 2025. (potaknute širenjem financijskog i tehnološkog sektora), ali sada se tempo rasta usporava. Uredi u Sydneyu i Melbourneu prolaze kroz tranziciju jer neke tvrtke smanjuju prostore – stopa praznih ureda u Australiji je oko 14% – ali institucionalni ulagači iz Singapura i Bliskog istoka aktivno licitiraju za kvalitetne australske poslovne tornjeve, videći svaki pad kao priliku za ulazak. Maloprodaja u Aziji oporavlja se s potrošačima regije. Maloprodajne nekretnine u Japanu uživaju procvat zbog odgođene potrošnje – glavne ulice u Tokiju i Osaki bilježe gotovo nultu prazninu i rast najamnina. Maloprodajni sektor Tajlanda podupire turizam; promet u trgovačkim centrima Bangkoka se vratio, a novi mega-trgovački centar otvoren je krajem 2024. s jakim interesom zakupaca. S druge strane, Malezija i Hong Kong trgovci su oprezniji, pri čemu Hong Kong posebno bilježi da mnogi kupci s kopna Kine još uvijek nisu dosegnuli razine prije COVID-a. Rast e-trgovine (od Alibabe, Tokopedije itd.) i dalje oblikuje tržište maloprodajnih nekretnina: mnogi azijski gradovi imaju višak starijih trgovačkih centara koji će možda trebati prenamjenu ili konverziju u druge svrhe (poput logistike zadnje milje ili čak škola i ureda).
Tijekovi ulaganja i citati: Institucionalni investitori selektivno su optimistični prema nekretninama u APAC regiji. “2025. označava prekretnicu za vrijednosti kapitala; sentiment se poboljšava, ali likvidnost i dalje ostaje ograničena,” navodi se u CBRE Asia-Pacific outlooku sg.news.yahoo.com. Prekogranična ulaganja rastu – posebno, azijski kapital sada je glavna sila na globalnoj razini, a mirovinski i državni fondovi iz Singapura, Japana i Koreje ulažu novac u inozemne nekretnine (uključujući Europu i SAD) uz atraktivne prinose perenews.com. Unutar Azije i Pacifika, Japan je postao preferirana destinacija zbog niskih kamatnih stopa – nekoliko globalnih fondova kupilo je portfelje višestambenih zgrada u Tokiju kao zamjenu za obveznice. Australija također bilježi dolazna ulaganja u logistiku i najam stanova. Nedavno istraživanje Knight Franka pokazalo je da 83% globalnih pojedinaca s visokim neto bogatstvom želi kupiti nekretninu u Dubaiju, ali bliže kući, značajan broj također planira ulaganja u azijske gradove (Singapur, Sydney) do 2025. godine knightfrank.ae. Jedan od značajnijih poslova u ovom razdoblju: u Singapuru, konzorcij predvođen GIC-om (državni fond) pristao je uložiti 1 milijardu dolara u trust koji posjeduje vrhunske maloprodajne i uredske nekretnine – znak povjerenja u stabilnost grada-države. U međuvremenu, državni dužnosnici u Aziji i Pacifiku prate tržište nekretnina kao barometar gospodarskog zdravlja. “Sektor nekretnina ključan je za naš gospodarski oporavak,” rekao je dužnosnik kineskog Ministarstva stanovanja, naglašavajući nedavne mjere za podršku kupcima stanova (ova izjava dana je na brifingu 4. rujna u Pekingu). Analitičari očekuju više poticaja ako se uvjeti ne poboljšaju; kako je jedan rekao, “Peking ima alate – pitanje je hoće li se koristiti za izravno spašavanje nekretnina ili za širu zaštitu gospodarstva”. U cijeloj Aziji i Pacifiku, sljedećih nekoliko mjeseci bit će ključno za vidjeti mogu li se tržišta poput Kine stabilizirati i hoće li otpornost drugih (Japan, Australija) izdržati globalne izazove.
Bliski istok
Stambeno & zemljište
Bum stanogradnje u Zaljevu: Tržište nekretnina na Bliskom istoku, posebno u zemljama Vijeća za suradnju u Zaljevu (GCC), izuzetno je aktivno. U Ujedinjenim Arapskim Emiratima, i Dubai i Abu Dhabi bilježe snažan porast potražnje u stambenom, komercijalnom i industrijskom segmentu wam.ae wam.ae. Dubai se ističe po rekordnoj prodaji: transakcije nekretninama dosegle su ukupno 326,6 milijardi AED u prvoj polovici 2025., što je 40% više u odnosu na prvo polugodište 2024. wam.ae. Ovaj snažan rast potaknut je nizom čimbenika – otpornim gospodarstvom (ojačanim prihodima od nafte i naporima za diverzifikaciju), porastom stranih ulagača (koji traže stabilnost i imovinu vezanu uz dolar) te priljevom kvalificiranih iseljenika privučenih poslovno povoljnim politikama Dubaija. “Transakcije nekretninama u svim emiratima pokazuju značajan rast…neki projekti predviđeni za isporuku unutar tri godine rasprodaju se u samo tjedan ili dva, što se rijetko viđa bilo gdje u svijetu,” primijetio je Ismail Al Hammadi, izvršni direktor Al Ruwad Real Estate, ističući gotovo grozničavu potražnju kupaca u UAE wam.ae. Investitori u zemljište pokreću nove stambene zajednice velikom brzinom, a prodaja nekretnina u izgradnji (kupnja prije završetka gradnje) bilježi veliki rast. Abu Dhabi također bilježi značajan zamah – potražnja je snažna i za luksuznim vilama na otoku Saadiyat i za pristupačnijim stanovanjem u novim predgrađima, uz podršku vladinih programa stanovanja za građane Emirata. U cijelim UAE, popunjenost i najamnine rastu u svim segmentima, od stanova do skladišta wam.ae.
Saudijska Arabija: Kraljevina Saudijska Arabija nalazi se usred transformacijskog zamaha u sektoru nekretnina u sklopu svoje Vizije 2030. Vladina inicijativa za povećanje vlasništva nad domovima na 70% do 2030. godine (s otprilike 64% trenutno) već daje rezultate – veliki novi stambeni projekti su u tijeku u Rijadu, Džedi i planiranim novim gradovima. Prema izvješću Knight Franka, privatni kupci iz Saudijske Arabije potrošit će procijenjenih 1,22 milijarde dolara na domove u 2025., a vodeći NEOM megaprojekt izdvaja se kao najprivlačnija destinacija english.aawsat.com. NEOM, The Line i drugi giga-projekti imaju za cilj stvoriti potpuno nova tržišta za stambene nekretnine, što privlači i građane i iseljenike. Prema izvješću, Saudijci planiraju uložiti otprilike 2,75 milijardi SAR (733 milijuna dolara) osobnog kapitala u stambene projekte povezane s Vizijom 2030 english.aawsat.com. Vlada također aktivno osigurava zemljište i financiranje: samo u 2024. odobreno je više od 205.000 stambenih jedinica u izgradnji i 165.000 stambenih parcela dostupnih putem programa Sakani english.aawsat.com. U luksuznom segmentu, saudijski developeri privlače kupce visoke platežne moći brendiranim rezidencijama (često povezanim s luksuznim hotelskim operaterima) u Diplomatskoj četvrti Rijada i duž obale Crvenog mora. U međuvremenu, potražnja za najmom u Saudijskoj Arabiji ostaje visoka kako mlada populacija raste; najamnine u Rijadu naglo su porasle (oko 10% ove godine) zbog priljeva iseljenika i kašnjenja u novoj ponudi. Saudijski dužnosnici naglašavaju širu ekonomsku korist: “Gospodarstvo Zaljeva ostvaruje rast iznad svjetskog prosjeka, zahvaljujući ambicioznim razvojnim vizijama,” rekao je glavni tajnik GCC-a Jasem Albudaiwi 4. rujna english.aawsat.com, ističući kako je razvoj nekretnina središnji dio gospodarskih strategija GCC-a.
Širi Bliski istok i Sjeverna Afrika (MENA): Izvan Zaljeva, tržišta stambenih nekretnina su raznolikija. Egipat se suočava s krizom pristupačnosti potaknutom inflacijom – cijene nekretnina u Kairu su naglo porasle (udvostručile se u EGP u dvije godine), ali zbog oštre devalvacije valute, developeri se suočavaju s višim troškovima, a mnogi kupci si više ne mogu priuštiti kupnju. Egipatska vlada pokušava potaknuti stambenu izgradnju nudeći zemljište developerima po sniženim cijenama ako grade pristupačne stanove, te širenjem svog fonda za hipotekarno financiranje. Izraelsko tržište nekretnina, nakon godina snažnog rasta, ohladilo se 2025. zbog viših kamatnih stopa i političke nesigurnosti; cijene stanova su pale za oko 2% u odnosu na prošlogodišnji vrhunac, a prodaja je usporila, iako su temeljni faktori potražnje i dalje snažni zbog rasta stanovništva. Tursko tržište nekretnina je nestabilno – godišnji rast cijena stanova premašio je 50% (djelomično zbog inflacije), a kupovina stranaca (posebno Rusa) naglo je porasla u gradovima poput Istanbula i Antalye. Turska središnja banka je s odgodom povisila kamatne stope kako bi obuzdala inflaciju, što bi napokon moglo smanjiti aktivnosti na tržištu nekretnina kasnije ove godine. Diljem Bliskog istoka, jedan trend je da vlade preuzimaju ulogu glavnih developera: npr. Oman i Bahrein su pokrenuli državne projekte pristupačnih stambenih zajednica, a Katar ulaže u nove gradove uoči budućih događanja (zamah nakon Svjetskog prvenstva). Prodaja zemljišta za razvoj u regiji je snažna – u Dubaiju, vrijednosti transakcija zemljištem znatno su porasle jer developeri gomilaju zemljište za buduće projekte; u Saudijskoj Arabiji, neizgrađeno zemljište izvan Rijada se masovno kupuje u očekivanju nove infrastrukture. Visoki prihodi od nafte za države GCC-a posljednjih nekoliko godina rezultirali su stalnim javnim ulaganjima u stanogradnju i infrastrukturu, što održava građevinski sektor aktivnim i ciklus nekretnina u uzlaznoj fazi u većem dijelu Bliskog istoka.
Komercijalni & mega-projekti
Komercijalne nekretnine: Sektor komercijalnih nekretnina na Bliskom istoku uglavnom je optimističan, osobito u Zaljevu. Uredska tržišta u Dubaiju i Abu Dhabiju su napeta: popunjenost uredskih prostora A klase u Dubaiju je iznad 90%, a najamnine su porasle dvoznamenkastim postotkom na godišnjoj razini u prestižnim područjima poput DIFC-a i Downtowna wam.ae. Multinacionalne kompanije šire regionalna sjedišta, privučene izgledima za rast u Zaljevu. U Rijadu, potražnja za kvalitetnim uredskim prostorom daleko nadmašuje ponudu – najam za vrhunske urede skočio je za oko 18% u prošloj godini, a novi tornjevi se brzo iznajmljuju unaprijed. Čak i sekundarni gradovi u Zaljevu (Sharjah, Dammam, Manama) bilježe veću apsorpciju uredskih prostora zahvaljujući naporima za ekonomsku diverzifikaciju (npr. financije, turizam, logistika). Tržište maloprodajnih nekretnina u Zaljevu također cvjeta: maloprodaja u UAE na putu je rasta od oko 5% ove godine, a trgovački centri u Dubaiju bilježe prodaju iznad razina prije pandemije, potaknuti povratkom turista iz Rusije, Kine i Europe. Luksuzni centri poput Dubai Mall-a i Mall of the Emirates održavaju gotovo 100% popunjenost, a novi projekti maloprodaje i zabave (poput maloprodajnog distrikta Expo City u Dubaiju i Reem Mall-a u Abu Dhabiju) otvaraju se sa snažnim popisom zakupaca. Ipak, postoji i oprez: rastuća ponuda maloprodajnog prostora znači da se stariji centri moraju reinventirati ili riskiraju veće praznine. Ugostiteljstvo je još jedna svijetla točka – ulaganja u hotele na Bliskom istoku su u porastu, a Saudijska Arabija posebno ubrzano gradi hotele za svoj turistički zamah (projekt Crveno more ove je godine otvorio nekoliko resorta).
Industrijski i logistički sektor: Industrijski/logistički segment doživljava procvat zahvaljujući e-trgovini i poticajima za proizvodnju. Dubajski Jebel Ali luka i slobodna zona nastavljaju se širiti, a najamnine skladišta u Dubaiju porasle su za oko 10% na godišnjoj razini. Industrijsko tržište Saudijske Arabije također se širi kako kraljevstvo lokalizira proizvodnju; vlada razvija velike industrijske gradove (npr. SPARK za energetske industrije) i nudi poticaje za tvornice. “Industrijski sektor nastavlja privlačiti međunarodne investitore i developere, potičući rast najamnina u ključnim logističkim nekretninama,” istaknuo je Saeed Al Fahim, izvršni direktor za nekretnine iz UAE-a wam.ae. Doista, strani fondovi su stekli udjele u logističkim portfeljima GCC-a, privučeni snažnim zakupcima i prinosima od oko 7-8%. Podatkovni centri su nova niša u razvoju – nekoliko novih parkova podatkovnih centara planira se u Saudijskoj Arabiji i UAE-u kako bi se zadovoljile potrebe digitalnog gospodarstva, često kroz zajednička ulaganja s globalnim tehnološkim tvrtkama. Strateški položaj Bliskog istoka, koji povezuje Aziju, Afriku i Europu, dodatno povećava privlačnost logističkih nekretnina, dok zemlje poput UAE-a i Saudijske Arabije nastoje postati globalna distribucijska središta kroz inicijative poput Dubajske strategije Puta svile i Saudijskog logističkog plana Vision 2030.
Napredak mega-projekata: Prepoznatljivo obilježje tržišta Bliskog istoka su mega-projekti – golemi, planski razvijeni projekti koji mogu preoblikovati čitave geografije. NEOM Saudijske Arabije možda je najambiciozniji: promoviran kao futuristički grad za 9 milijuna stanovnika s najnaprednijom tehnologijom, do sada je već potrošeno procijenjenih 37 milijardi dolara na infrastrukturu agbi.com. Najnovije informacije ukazuju na značajan napredak – bušenje tunela za transportni sustav The Line je u tijeku, a prvi moduli njegove zrcalne neboderske strukture već se podižu. “NEOM je investicija za generacije,” izjavio je saudijski ministar ulaganja, ističući ga kao ključ za diverzifikaciju gospodarstva arabnews.com. U UAE-u, Dubai je predstavio planove za “Dubai 2040” koji uključuju nova prigradska naselja, proširenje obalnih projekata i potencijalno najviši stambeni toranj na svijetu. Abu Dhabi ne zaostaje, a njegov Vision 2030 donosi nove kulturne četvrti (Guggenheim Abu Dhabi trebao bi se otvoriti 2026.) i masivnu stambenu izgradnju za Emirate. Katar, nakon ulaganja za Svjetsko prvenstvo, fokusira se na obnovu centra Dohe (Msheireb) i dodavanje projekata mješovite namjene usmjerenih na financije i turizam. Čak i izvan Zaljeva, Nova administrativna prijestolnica Egipta – novi grad u pustinji vrijedan 58 milijardi dolara – poprima oblik, a vladina ministarstva trebala bi se tamo preseliti, što potiče građevinski procvat unatoč ekonomskim poteškoćama Egipta. Ovi mega-projekti, iako rizični i kapitalno zahtjevni, odražavaju specifičan pristup Bliskog istoka: korištenje nekretnina kao katalizatora gospodarske transformacije i kao izraza nacionalnih ambicija. Za investitore i izvođače to znači niz prilika, a za gradove regije obećavaju horizonte i infrastrukturu koji mogu parirati najboljima na svijetu.
Citati i izgledi
Glasovi u industriji nekretnina na Bliskom istoku ostaju samouvjereni. “Sektor nekretnina UAE-a nastavio je s robusnim rezultatima… podržan otpornošću i naftnog i nenaftnog sektora te porastom priljeva stranih ulaganja,” navodi se u izvješću državne Emirates News Agency wam.ae. Ovo povjerenje podupiru i podaci: CBRE pregled je potvrdio rekordnu prodaju stanova i rast najamnina diljem UAE-a u drugom tromjesečju wam.ae. Investitori poput BlackRocka i Brookfielda povećali su svoj udio u nekretninama u Zaljevu ove godine, što je znak potvrde. Ipak, neki upozoravaju da brzi rast treba biti pažljivo upravljan. Nedavni Bloombergov članak raspravljao je o tome može li dubaijski procvat biti balon, s obzirom na to da su cijene stanova skočile 70% od 2019. godine agbi.com. Za sada, malo tko vidi skori pad – hipotekarno kreditiranje je i dalje relativno nisko (mnoge prodaje su gotovinske), a vlade mogu prilagoditi ponudu (na primjer, Dubai može osloboditi više zemljišta za izgradnju ako treba rashladiti cijene). U izgledima za Bliski istok, rastuće kamatne stope globalno su imale manji utjecaj zbog obilne likvidnosti i, u nekim slučajevima, valutnih veza s američkim dolarom koje su održale lokalne uvjete financiranja podnošljivima. Ako cijene nafte ostanu visoke (Brent nafta je oko 85–90 dolara), vlade u Zaljevu vjerojatno će nastaviti trošiti na nekretnine i infrastrukturu, što bi trebalo održati zamah do 2026. Regija također ima koristi od geopolitičkog položaja – dok druga tržišta posustaju, investitori s visokim neto bogatstvom iz Rusije, Kine i šire sve više ulažu novac u nekretnine na Bliskom istoku, koje se smatraju sigurnom lukom.
U sažetku, sektor nekretnina na Bliskom istoku od 4. do 5. rujna 2025. karakteriziraju snažan rast i optimizam, osobito u GCC-u. To je u suprotnosti s krhkijim uvjetima na zapadnim tržištima i u Kini. Kako je jedan developer iz Dubaija rekao ovaj tjedan: “Svaki globalni negativni vjetar – inflacija, kamatne stope, čak i recesije – nekako završi tako da još više ljudi i kapitala dolazi u Dubai. Mi smo u savršenoj poziciji.” Taj osjećaj, iako možda pretjeran, odražava trenutnu dinamičnost regije na tržištu nekretnina.
Latinska Amerika
Stanovanje i rezidencijalni sektor
Brazil: Najveće gospodarstvo Latinske Amerike suočava se s preprekama na tržištu stanovanja zbog visokih kamatnih stopa. Središnja banka Brazila agresivno je podizala kamatne stope kako bi suzbila inflaciju – referentna Selic dosegnula je 14,75%, što je gotovo najviša razina u 20 godina reuters.com – i tek je nedavno započela oprezni ciklus smanjenja. Ove visoke stope učinile su hipotekarne kredite vrlo skupima i uzrokovale nagli pad štednih depozita koji tradicionalno financiraju stambene kredite. “Što više ljudi ima pristup [alternativama s većim prinosom]… to je prirodnije vidjeti ovo smanjenje stanja na štednim računima,” izjavio je guverner Središnje banke Gabriel Galipolo reuters.com. S obzirom na iscrpljenu štednju, brazilski sustav stambenog kreditiranja je pod pritiskom. Galipolo je ovaj tjedan rekao da će uskoro predstaviti “prijelazno rješenje” za financiranje sektora nekretnina, u biti novi model financiranja za prijelaz s dosadašnjeg sustava temeljenog na štednji reuters.com reuters.com. Cilj je omogućiti bankama poput Caixa da nastave plasirati kredite kupcima i investitorima unatoč manjku sredstava. Na terenu, brazilsko tržište stanovanja priča je o otpornosti i riziku. Cijene stanova na nacionalnoj razini umjereno rastu (~5% na godišnjoj razini) u nominalnim iznosima, ali su u realnim (inflacijski prilagođenim) iznosima otprilike nepromijenjene. Najveći graditelji bilježe stabilnu potražnju za jeftinijim stanovima zahvaljujući vladinom programu subvencija (Casa Verde e Amarela), dok je prodaja stanova srednje i više klase znatno usporila. Zalihe se gomilaju u nekim segmentima; industrijski podaci pokazuju da je u srpnju na nacionalnoj razini bilo oko 220.000 neprodanih novih stanova, što je 8% više na godišnjoj razini. Ipak, investitori ostaju oprezno optimistični da će smanjenje kamatnih stopa (ekonomisti predviđaju da bi Selic do kraja godine mogao biti ~12%) poboljšati pristupačnost i “otključati odgođenu potražnju” u 2026. godini. Tržište najma u velikim brazilskim gradovima također je blago popustilo – cijene najma u São Paulu niže su za oko 2% u odnosu na vrhunac ranije ove godine, što donosi određeno olakšanje najmoprimcima nakon naglih poskupljenja nakon pandemije.
Meksiko: U Meksiku, tržište nekretnina suočava se s drugačijim izazovom: nedovoljna ulaganja i strukturne prepreke. Najnoviji podaci pokazuju da je bruto fiksna ulaganja u Meksiku pala za 6,4% na godišnjoj razini u lipnju riotimesonline.com, čime se nastavlja višemjesečni pad. Ovo uključuje ulaganja u graditeljstvo, koja su slaba, što odražava i državnu štednju na projektima koji nisu prioritetni, kao i oprez privatnih investitora. Unatoč brojnim raspravama o nearshoringu (premještanju opskrbnih lanaca u Meksiko) koji potiče industrijsku izgradnju, učinci na stambene nekretnine su spori. Potražnja za stanovanjem je solidna – Meksiko ima mlado stanovništvo i broj kućanstava raste – ali dobivanje hipotekarnih kredita je teško uz bankovne kamate od oko 10–12%. Stambena izgradnja koja se događa često je u neformalnom sektoru ili kroz samogradnju. Srednjeklasni stambeni projekti u predgrađima Mexico Cityja, Guadalajare i Monterreya se prodaju, ali developeri se žale na birokraciju i visoke troškove financiranja. Vladin fokus je na mega-infrastrukturnim projektima (poput vlaka Maya, rafinerije nafte itd.), a ne na stanovanju, osim nekih programa za socijalno stanovanje. Kao rezultat toga, Meksiko se suočava s nedostatkom stanova u mnogim područjima, a prenapučenost je česta. Najamnine su porasle u gradovima (npr. najamnine u Mexico Cityju su porasle oko 9% na godišnjoj razini) jer mladi profesionalci odgađaju kupnju. Pozitivna strana je što je inflacija pala u odnosu na vrhunce iz 2022., pa je Banxico (središnja banka Meksika) zadržala svoju kamatnu stopu na 11,25% i možda će početi snižavati početkom 2026., što bi olakšalo troškove hipotekarnih kredita. Također, nova administracija nakon izbora 2024. mogla bi se okrenuti poticanju većih ulaganja u stanovanje.
Argentina i ostali: U Argentini na djelu je potpuno drugačija dinamika: s inflacijom iznad 100% i nestabilnom valutom, tržište nekretnina uglavnom posluje u gotovinskim dolarima. Prodaja nekretnina u Buenos Airesu gotovo je stala jer ljudi čuvaju dolare i čekaju ekonomsku jasnoću (uskoro su izbori). Cijene luksuznih nekretnina u dolarima pale su oko 20% od 2019., što predstavlja priliku za one s gotovinom, ali lokalno stanovništvo ima poteškoća jer je kreditiranje praktički nepostojeće. Čile je imao stambeni procvat krajem 2010-ih, ali sada je u fazi hlađenja – cijene u Santiagu su stabilne, a izgradnja je usporila zbog restriktivne monetarne politike (kamatna stopa središnje banke Čilea dosegla je 11,25%, ali se sada smanjuje). Kolumbija i Peru također bilježe usporavanje stambenog tržišta jer se njihova gospodarstva suočavaju s izazovima, iako kolumbijska vlada proširuje subvencije za kupce s niskim prihodima. U cijeloj regiji zajednička tema je stambeni deficit – većina zemalja ima značajan nedostatak stanova (Brazil oko 6 milijuna jedinica, Meksiko oko 8 milijuna, Kolumbija oko 2 milijuna), ali visoke kamatne stope i ograničeni javni proračuni usporavaju napredak.
Komercijalni i industrijski sektor
Uredi i maloprodajna tržišta: Tržište komercijalnih nekretnina u Latinskoj Americi je šaroliko. Uredska tržišta u megagradovima regije postupno se oporavljaju od pandemije. Mexico City ima stopu nepopunjenosti uredskih prostora oko 20%, što nije daleko od razine u SAD-u, jer je nova ponuda posljednjih godina premašila potražnju, a neke multinacionalne kompanije su smanjile svoje urede. Najamnine su se stabilizirale i postoji nada da će nearshoring dovesti nove korporativne zakupce (industrijske tvrtke, logistika itd.) kojima je potreban uredski prostor. São Paulo, najveće uredsko tržište u regiji, zabilježio je poboljšanje stope nepopunjenosti na ~15% s više od 20% u 2021. Tehnološke tvrtke koje su se širile u Brazilu sada se konsolidiraju, ali financijski sektor i operateri coworkinga preuzimaju prostore. Lokalni analitičari navode da najamnine za vrhunske urede u São Paulu lagano rastu u 2025. nakon nekoliko slabih godina. Maloprodajne nekretnine u Latinskoj Americi imaju koristi od oporavka potrošnje nakon Covida. Trgovački centri u Brazilu bilježe veće prodaje; popunjenost trgovačkih centara na dobrim lokacijama ponovno je iznad 95%. U Meksiku, vodeći operateri trgovačkih centara poput Fibra Uno (REIT) navode da je prodaja zakupaca na istoj lokaciji porasla za visoke jednoznamenkaste postotke na godišnjoj razini. Međutim, rast e-trgovine (MercadoLibre, Amazon) počinje ograničavati širenje maloprodaje – trgovci su oprezniji s otvaranjem novih trgovina i fokusiraju se na omni-kanalne strategije. Stope nepopunjenosti maloprodajnih prostora u velikim trgovačkim centrima su niske, ali stariji centri u manjim gradovima imaju više praznih jedinica. Osim toga, visoke kamatne stope čine refinanciranje dugova trgovačkih centara skupim, što smanjuje isplate nekih maloprodajnih REIT-ova.
Industrija i logistika: Industrijski sektor nekretnina je najatraktivniji segment u Latinskoj Americi, posebno u Meksiku i Brazilu. Logistička središta Meksika blizu američke granice (Tijuana, Monterrey) i oko Mexico Cityja imaju izuzetno nisku stopu nepopunjenosti (<3%). Trend nearshoringa je stvaran – tvrtke unajmljuju velike skladišne i proizvodne prostore kako bi skratile opskrbne lance. Kao rezultat, industrijske najamnine na sjeveru Meksika porasle su za oko 15% u protekloj godini, a nova gradnja ne može pratiti potražnju. Američki i kanadski investitori ulažu sredstva u meksičke industrijske parkove; primjerice, kanadski mirovinski fond nedavno je sklopio partnerstvo s lokalnim developerom za proširenje industrijskog portfelja vrijednog 800 milijuna dolara. Brazil također ima snažno skladišno tržište, potaknuto e-trgovinom (MercadoLibre je izgradio golema skladišta blizu São Paula) i poboljšanjima infrastrukture. Industrijsko izvješće navodi da su industrijske prodaje u Brazilu premašile 33 milijarde dolara u prvoj polovici 2025. credaily.com, što odražava i transakcije i razvojne aktivnosti. Jedinstveni izazov: visoke kamatne stope u Brazilu znače da su mnogi industrijski poslovi strukturirani kao zajednička ulaganja ili koriste kreativno financiranje kako bi se postigla isplativost. Druge zemlje poput Čilea i Kolumbije imaju manji, ali rastući logistički sektor jer trgovci i 3PL (pružatelji logistike treće strane) moderniziraju opskrbne lance.
Perspektiva investitora: Interes stranih investitora za nekretnine u Latinskoj Americi je posljednjih godina oslabio zbog političkih neizvjesnosti i valutnih rizika. No, postoje znakovi oporavka. Brazilska središnja banka sada smanjuje kamatne stope (očekuje se pad na 12,75% do prosinca), što bi moglo “otvoriti vrata za više ulaganja u nekretnine”, prema analitičaru CIBC-a canadianmortgagetrends.com. Neki globalni investitori vide priliku na brazilskom tržištu u padu – primjerice, private equity tvrtka Brookfield kupuje skladišta i podatkovne centre u Brazilu, a upravo je ovog tjedna najavila planove za ulaganje u brazilski fond za kreditiranje nekretnina kako bi iskoristila visoke prinose. U Meksiku, stabilan pezo i blizina SAD-u čine ga privlačnim; nekoliko američkih industrijskih developera (Prologis, Advance) širi svoje portfelje u Meksiku kako bi iskoristili val nearshoringa. Na domaćem tržištu, meksičke Fibras (REIT-ovi) ponovno prikupljaju kapital, što je neko vrijeme bilo zamrlo. Jedan značajan razvoj: u Meksiku je u pripremi nova stambena Fibra koja će omogućiti najam stanova u većem obujmu, što ukazuje na sazrijevanje sektora.
Izjave regionalnih stručnjaka odražavaju oprezni optimizam. “Moramo prestati stvarati bajku od naslova – zagrebite malo i pukotine su tu,” rekao je Pankaj Kapoor o indijskom tržištu reuters.com, ali taj se osjećaj odnosi i na Latinsku Ameriku: snažna potražnja prikriva temeljne probleme poput pristupačnosti i financiranja. Druga perspektiva iz Brazila: “Neizvjesnost se nastavlja kako se približava četvrto tromjesečje,” istaknuto je na međunarodnom forumu Nacionalne udruge graditelja kuća, uz napomenu da će globalni čimbenici i lokalne politike odrediti može li se tržište nekretnina Latinske Amerike doista oporaviti ili će samo stagnirati kitchenbathdesign.com. Početkom rujna 2025. Latinska Amerika nalazi se na raskrižju: postavljaju se temelji za oporavak (smanjenje kamata, reforme, nearshoring), ali to još nije vidljivo u široj ekspanziji tržišta nekretnina. Dionici će pomno pratiti poteze središnjih banaka, vladine stambene inicijative i globalne ekonomske trendove kako se godina bliži kraju.
Afrika
Stambeno i pristupačno stanovanje
Nedostatak stambenog prostora i urbani rast: Priča o nekretninama u Africi obilježena je ogromnim manjkom stambenih jedinica usred brze urbanizacije. Stanovništvo kontinenta, koje sada broji oko 1,4 milijarde, najbrže raste u gradovima, stvarajući ogroman pritisak na stambeni sektor. Do 2025. godine, procijenjena vrijednost tržišta nekretnina u Africi iznosi 17,64 bilijuna dolara, pri čemu stambene nekretnine čine čak 14,87 bilijuna dolara od toga businessamlive.com. Ipak, ponuda je daleko manja od potreba. Neformalna naselja šire se oko gradova poput Lagosa, Nairobija i Johannesburga, naglašavajući nedostatak formalnog, pristupačnog stanovanja. Samo Nigerija ima procijenjeni zaostatak od 28 milijuna stambenih jedinica businessamlive.com, a zemlje poput Kenije (manjak od oko 2 milijuna jedinica), Angole (oko 2 milijuna) i Južnoafričke Republike (oko 2,2 milijuna unatoč državnim programima stanovanja) suočavaju se s velikim nedostacima businessamlive.com. Bez intervencije velikih razmjera, ti se nedostaci povećavaju svake godine jer rast stanovništva nadmašuje izgradnju. Vlade i privatni sektor pokušavaju različite strategije. Nigerija je zabilježila napore za izgradnju jeftinih stanova kroz javno-privatna partnerstva, ali visoke kamatne stope (trenutno oko 18% referentne stope) i skupi građevinski troškovi ograničili su napredak. Housing News iz Nigerije 4. rujna istaknuo je ljudski utjecaj: “Stanari stenju dok cijene najma rastu” u državi Ekiti, što je čest scenarij i u velikim gradovima i u manjim mjestima gdje potražnja nadmašuje ponudu. U Južnoafričkoj Republici, za razliku od toga, relativno razvijeno tržište hipotekarnih kredita i državni RDP programi stanovanja (subvencionirane kuće) donekle su poboljšali uvjete – Južnoafrička Republika zapravo prednjači na kontinentu po mjerilima pristupačnosti stanovanja (omjer cijene i prihoda oko 3,1) businessamlive.com. Ipak, čak i tamo, obitelji s nižim prihodima često godinama čekaju na državne stanove ili pribjegavaju neformalnim naseljima.
Politika i inovacije: Mnoge afričke vlade proglašavaju stanovanje prioritetom i pojavljuju se nove politike. Predsjednik Kenije nedavno je najavio ambiciozan Program pristupačnog stanovanja s ciljem izgradnje 250.000 jedinica godišnje, uključujući poticaje za investitore i kontroverznu naknadu (porez) na stanovanje za formalno zaposlene kako bi se financirala izgradnja. Iako su ciljevi plemeniti, takvi planovi suočavaju se s izazovima u financiranju i provedbi. Istražuju se inovativni pristupi: od kompanija za re-financiranje hipotekarnih kredita (poput NMRC u Nigeriji, koja bankama osigurava likvidnost za odobravanje više hipotekarnih kredita) do alternativnih građevinskih tehnologija. Neki startupovi koriste montažne modularne jedinice ili 3D ispis za smanjenje troškova gradnje, dok se drugi fokusiraju na mikro-hipoteke kako bi proširili kreditiranje na neformalne radnike. U Lagosu je državna vlada pokrenula e-portal za upravljanje zemljištem radi pojednostavljenja registracije vlasništva businessamlive.com, nadajući se da će time osloboditi zemljište za razvoj i smanjiti prijevare. U međuvremenu, međunarodni akteri također su uključeni – UN i Svjetska banka imaju nekoliko inicijativa za financiranje pristupačnog stanovanja u zapadnoj i istočnoj Africi. Također raste interes za zelenu gradnju radi poboljšanja održivosti stanovanja, s obzirom na česte nestašice struje i vode. Na primjer, Ruanda promovira ekološki prihvatljive cigle i solarnu energiju u novim stambenim naseljima.
Najamno tržište i ulaganja dijaspore: U mnogim afričkim gradovima, najam je uobičajen, jer je penetracija hipotekarnih kredita izuzetno niska (često manje od 5% stambenog fonda). Najamnine u velikim gradovima poput Accre, Lagosa, Nairobija rastu, što opterećuje srednji i niži sloj stanovništva. Nije neuobičajeno da obitelji troše znatno više od 30-40% prihoda na najam. Neke vlade uvode ili razmatraju kontrolu najamnina – Gana je raspravljala o zakonu o kontroli najamnina kojim bi se ograničio godišnji rast i omogućili duži ugovori o najmu. Ulaganja dijaspore značajan su faktor na nekim tržištima: Afrikanci u inozemstvu godišnje šalju milijarde doznaka, od čega dio odlazi na izgradnju ili kupnju kuća u domovini. Taj izvor kapitala održava velik dio stambene izgradnje (na primjer, ulaganja somalijske dijaspore potiču tržište nekretnina u Mogadišu, a nigerijska dijaspora je aktivan kupac u Abudži i Lagosu). Međutim, projekti koje pokreće dijaspora ponekad su usmjereni na luksuznije nekretnine, jer ti investitori preferiraju opipljivu, prestižnu imovinu (poput luksuznih stanova), što ne rješava izravno problem pristupačnosti.
Komercijalni sektor i infrastruktura
Uredi i maloprodaja: Komercijalni nekretninski sektor Afrike znatno se razlikuje po regijama. Ključna središta poput Nairobija, Johannesburga, Lagosa, Kaira bilježe izgradnju modernih poslovnih zgrada i trgovačkih centara u posljednjem desetljeću, iako su ekonomski usponi i padovi doveli do visoke stope nepopunjenosti u nekima od njih. Nairobi ostaje istočnoafričko središte usluga – potražnja za uredima od strane multinacionalki i nevladinih organizacija je umjerena, ali prevelika ponuda novih zgrada u područjima poput Upper Hilla održava nepopunjenost ureda oko 20%. Johannesburg ima najrazvijenije tržište uredskih prostora u Africi, ali i ovdje je nepopunjenost visoka (~18%) jer tvrtke smanjuju prostore zbog slabe ekonomije; Sandton (financijska četvrt) i dalje ima najviše najamnine, ali starije zgrade u centru Johannesburga pretvaraju se u stambene ili ostaju prazne. Lagos ima ograničene i skupe uredske prostore – vrhunski uredi u Ikoyi i Victoria Islandu imaju nisku nepopunjenost i najamnine usporedive sa srednjim europskim gradovima, zahvaljujući potražnji iz naftne industrije i fintech sektora, dok u manje sigurnim područjima gotovo da nema formalnog razvoja uredskih prostora. Što se tiče maloprodaje, afrički trgovački centri imaju različite rezultate. Maloprodajni sektor nekretnina u Južnoj Africi (najveći na kontinentu) relativno je zreo, s velikim REIT-ovima u vlasništvu trgovačkih centara. Pritisak na potrošnju i nestanci struje negativno su utjecali na posjećenost centara posljednjih godina, ali ukupna nepopunjenost u južnoafričkim centrima i dalje je niska (~5%) i maloprodaja se postupno oporavlja. Drugdje, novi centri u Africi često se suočavaju s problemima nakon početnog uzbuđenja, što se vidi po polupraznim centrima u Gani i Nigeriji. Trgovci često navode visoke najamnine i konkurenciju s neformalnim tržištima kao izazove. Ipak, kultura kupovine raste i gradovi poput Accre i Abidjana imaju nove projekte trgovačkih centara u izgradnji.
Industrijski i logistički sektor: Industrijski nekretninski sektor Afrike predstavlja novu priliku kako proizvodnja i trgovina polako rastu. Zemlje poput Etiopije, Maroka, Egipta ostvarile su napredak u privlačenju proizvodnje (npr. tekstil u Etiopiji, automobilska industrija u Maroku), što potiče potražnju za tvornicama i skladištima. Maroko je posebno izgradio velike slobodne zone (npr. luka Tanger Med i logistička zona) gdje je popunjenost visoka i širenje je u tijeku – postaje ulazna točka između Europe i Afrike. Nigerija i Kenija bilježe rast logistike zbog e-trgovine (npr. Jumia) i potreba distribucije maloprodaje. Ipak, logistiku koče infrastrukturni nedostaci. Pozitivan znak: Afrički kontinentalni sporazum o slobodnoj trgovini (AfCFTA), koji ima za cilj povećanje međusobne trgovine u Africi, potiče neka ulaganja u logistička središta i skladišta na granicama u očekivanju budućeg rasta trgovine. Na primjer, veliki logistički park razvija se u Gani za opsluživanje zapadne Afrike. Podatkovni centri su još jedna rastuća kategorija, s novim objektima u Južnoj Africi, Keniji i Nigeriji kako raste korištenje interneta; globalni operateri poput Equinixa i Teraca ulažu stotine milijuna u afričke podatkovne centre.
Institucionalna ulaganja i citati: Povijesno gledano, Afrika je privlačila ograničena institucionalna ulaganja u nekretnine zbog percipiranih rizika, ali to se polako mijenja. Afrički mirovinski fondovi, posebno u Južnoj Africi, Namibiji i Bocvani, već dugo ulažu u nekretnine (uglavnom unutar svojih zemalja). Sada, panafrički fondovi za nekretnine prikupljaju kapital za ulaganje u više zemalja, često se fokusirajući na niše poput skladišta ili pristupačnog stanovanja. Forum (Africa Property Investment Summit, koji se održava kasnije u rujnu u Cape Townu propertywheel.co.za) ima za cilj pokazati kako lokalni mirovinski fondovi mogu potaknuti rast sektora nekretnina africabusiness.com. “Afrički mirovinski fondovi [su] ključni pokretači rasta ulaganja u nekretnine,” navodi izvješće Africa Businessa africabusiness.com, ističući sve veći angažman institucionalnog kapitala.
Ipak, strani ulagači ostaju oprezni nakon nekoliko razočaravajućih primjera (npr. val ulaganja u trgovačke centre u Nigeriji 2000-ih koji nije ispunio očekivanja). Volatilnost valuta je veliki rizik – primjerice, nagla deprecijacija ganskog cedija prošle godine značajno je umanjila vrijednost nekretnina u dolarima i odbila ulagače.
Lokalni stručnjaci za nekretnine naglašavaju održivost i dugoročnu potrebu. Kako je napisao Business Day Live, “Ponovno osmišljavanje afričkih tržišta nekretnina za održivu budućnost” je ključno, uz zagovaranje inovacija i regulatornih reformi businessamlive.com businessamlive.com. Mnogi vide ogroman potencijal: kontinent s 1,4 milijarde ljudi, brzo modernizirajućim gospodarstvima i mladom demografijom mogao bi biti rudnik zlata za nekretnine ako se izazovi riješe. Izgledi za Afriku stoga ovise o ekonomskoj stabilnosti i reformama. Ako se inflacija može obuzdati (afrička inflacija u prosjeku iznosi oko 12%, ali jako varira), i ako vlade nastave ulagati u infrastrukturu i stanovanje, sektor nekretnina mogao bi rasti 5-6% godišnje tijekom sljedećeg desetljeća. Već sada projekcije sugeriraju godišnju stopu rasta od oko 5,6% za afričke nekretnine do 2029. godine, dosežući tržišnu vrijednost od 21,9 bilijuna dolara businessamlive.com. Potreba postoji; novac i upravljanje moraju slijediti.
Kako bismo završili s ljudskom notom: Afrikanci diljem kontinenta žude za boljim životnim uvjetima. Bilo da se radi o tehnološkoj radnici iz Nairobija koja se nada kupiti svoj prvi stan ili obitelji iz Lagosa koja traži olakšanje od previsokih najamnina, razvoj nekretnina (ili njegov izostanak) ima izravan utjecaj na kvalitetu života. Vlade sve više prepoznaju da rješavanje pitanja stanovanja i infrastrukture nije samo socijalna politika, već ključ za otključavanje gospodarskog potencijala. Kao što smo vidjeli u vijestima od 4. do 5. rujna 2025., od kretanja hipotekarnih stopa u SAD-u do anketa o nekretninama u Kini i procvata u Dubaiju, nekretnine su središnja priča u globalnoj ekonomiji – a Afrika je spremna postati glavno poglavlje te priče u godinama koje dolaze.Izvori: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Indijska anketa) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazil) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
