Ključne činjenice:
- Olakšanje kamatnih stopa na vidiku: Slabi podaci o zaposlenosti u SAD-u potaknuli su očekivanja da će Federalne rezerve započeti snižavanje kamatnih stopa već sredinom rujna, potencijalno smanjujući svoju referentnu stopu na ~3,25–3,50% do siječnja reuters.com. Očekivani zaokret Fed-a trebao bi olakšati troškove zaduživanja diljem svijeta, a analitičari kažu da bi to moglo “otvoriti put agresivnom popuštanju” od strane središnjih banaka na tržištima u razvoju riotimesonline.com, poboljšavajući uvjete financiranja nekretnina.
- Zahlađenje američkog tržišta nekretnina: Nekad izuzetno vruće američko tržište nekretnina sada se okreće u korist kupaca. “Nedostatak kupaca” natjerao je mnoge prodavatelje da smanje tražene cijene ili ponude poticaje abcnews.go.com. Na nacionalnoj razini, prodaja postojećih kuća od početka godine još je uvijek oko 1,3% ispod prošlogodišnjeg volumena – koji je i sam bio najniži u posljednjih 30 godina abcnews.go.com – a veliki gradovi poput Austina, Miamija i Los Angelesa zabilježili su pad srednjih oglašenih cijena od oko 4–5% na godišnjoj razini ovog ljeta abcnews.go.com.
- Velike oklade u američkom komercijalnom sektoru nekretnina: I dok se uredi bore s visokom prazninom, investitori grabe vrhunske nekretnine. U New Yorku, RXR Realty je pristao kupiti 590 Madison Avenue za 1,1 milijardu dolara, što je najveća akvizicija uredske zgrade na Manhattanu u više od tri godine commercialcafe.com. RXR to predstavlja kao ulaganje u “oporavak uredskog tržišta” – kupujući prestižni toranj po sniženoj cijeni, kladeći se da će vrhunski uredi dugoročno biti pobjednici unatoč problemima u sektoru commercialcafe.com.
- Mješovite sreće Europe: Europsko tržište komercijalnih nekretnina i dalje je u padu, s investicijskim volumenima blizu najnižih razina u posljednjih deset godina reuters.com. “Imamo ‘zemlju zombija’… nema oporavka, zarobljena imovina, nema likvidnosti,” kaže voditelj europskog odjela za nekretnine u PGIM-u, dok se mnogi prodavatelji opiru snižavanju cijena reuters.com. Ipak, lovci na povoljne prilike kruže: u Britaniji, div privatnog kapitala KKR pokazao je interes za preuzimanje britanskog stanodavca PRS REIT, pridruživši se ponudi od 631,6 milijuna funti za fond za najam nekretnina usred oslabljenih vrijednosti britanske imovine reuters.com reuters.com. U međuvremenu, cijene kuća u UK dosegle su rekordnih 299.331 funti u prosjeku u kolovozu – porast od 2,2% na godišnjoj razini reuters.com reuters.com – dok poboljšana pristupačnost i otporna potražnja podupiru “spor, ali stalan” rast reuters.com (iako prodavatelji više nego inače snižavaju cijene kako bi prodali nekretnine reuters.com).
- Previranja na kineskom tržištu nekretnina: Kineski sektor nekretnina pod velikim je pritiskom. Prazni uredi u najvećim gradovima dosegnuli su rekordne razine (Shenzhen 30,6%, Šangaj 22,6% reuters.com reuters.com), što prisiljava vlasnike da nude pogodnosti poput besplatnog punjenja električnih automobila i popusta na najam kako bi privukli najmoprimce reuters.com reuters.com. Istovremeno, dužnička kriza među kineskim developerima se nastavlja – što je ilustrirano povijesnim kolapsom Evergrandea. Nekadašnji div od 50 milijardi dolara izbrisan je s burze u Hong Kongu, a njegova vrijednost pala je na samo 282 milijuna dolara reuters.com reuters.com. Vlasti žure vratiti povjerenje kupaca (Šangaj je čak ublažio ograničenja za kupnju nekretnina reuters.com), ali višak neprodanih stanova i nedovršenih projekata i dalje opterećuje tržište.
- Pregled Azijsko-pacifičke regije: Japansko tržište nekretnina privlači novi kapital dok se era ultra-niskih kamatnih stopa približava kraju. Mitsubishi UFJ Financial Group pokreće fond od 100 milijardi jena (680 milijuna dolara) za japanske nekretnine reuters.com – među nizom novih fondova koji ciljaju urede, stambene i hotelske objekte u Tokiju i Osaki dok cijene rastu. U cijeloj regiji, Australija i Indija bilježe stabilnu potražnju, ali viši troškovi kamata testiraju pristupačnost.
- Procvat i reforme na Bliskom istoku: Nekretnine u Zaljevu bilježe snažan rast zahvaljujući snažnim ekonomskim vjetrovima u leđa. Dubai je u kolovozu zabilježio 40 milijardi AED (10,9 milijardi USD) prodaje nekretnina, što je porast od 13% na godišnjoj razini arabianbusiness.com, uz rekordne transakcije (uključujući Dh161 milijuna (~44 milijuna USD) za prodaju vile na Palm Jumeirah, jednu od najskupljih u povijesti Dubaija therealestatereports.com). Stanovništvo UAE-a upravo je premašilo 4 milijuna, što potiče potražnju za novim projektima u izgradnji i luksuznim domovima arabianbusiness.com. Drugdje u regiji, Saudijska Arabija je odobrila povijesni zakon kojim otvara svoje tržište nekretnina stranim investitorima počevši od siječnja 2026. middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – potez usmjeren na privlačenje međunarodnog kapitala i podršku svojoj Viziji 2030. diverzifikacije, dok vlade Zaljeva računaju na razvoj nekretnina kao pokretač rasta.
- Trendovi u Latinskoj Americi: Tržišta Latinske Amerike spremna su za rast nekretnina jer bi kamatne stope ondje napokon mogle popustiti u skladu s Fed-om. Bank of America navodi da bi smanjenje kamatnih stopa Feda otvorilo put za “agresivno” monetarno popuštanje u Brazilu, Kolumbiji, Meksiku i drugima riotimesonline.com – olakšanje nakon razdoblja povijesno visokih lokalnih stopa. U Meksiku, procvat proizvodnje zbog nearshoringa privlači ulagače u industrijske parkove i stambene objekte: očekuje se da će zemlja privući preko 652 milijarde pezosa (~32 milijarde USD) ulaganja u nekretnine u 2025., što je porast od 15%, predvođen potražnjom za logističkim objektima, novim stanovima i turističkim razvojem adventuresincre.com. Brazil i Kolumbija također očekuju da će niži troškovi zaduživanja ponovno oživjeti komercijalne nekretninske transakcije i građevinsku aktivnost uoči 2026.
Sjeverna Amerika: Pad stambenog tržišta uz velike poslove
Promjene na tržištu nekretnina: Nakon godina žestokog rasta cijena, zamah američkog tržišta nekretnina je zastao. Potencijalni kupci su rijetki dok kamatne stope na hipotekarne kredite ostaju visoke, a prodavatelji osjećaju pritisak. U većem dijelu zemlje, kuće se duže zadržavaju na tržištu i nadmetanja u ponudama gotovo su nestala abcnews.go.com abcnews.go.com. Istraživanje Associated Pressa bilježi da su mnogi prodavatelji morali smanjiti cijene oglašenih nekretnina (ponekad i više puta) kako bi privukli ponude, ili ponuditi pogodnosti poput sniženja kamatne stope i kredita za popravke abcnews.go.com abcnews.go.com. Nacionalna medijalna cijena oglašene nekretnine u srpnju iznosila je oko 439.000 dolara – blago više na godišnjoj razini – ali u nekad vrućim gradovima poput Austina, Miamija, Chicaga i Denvera, medijalne cijene su zapravo pale za oko 4–5% u odnosu na godinu ranije abcnews.go.com. Zaliha neprodanih kuća se povećala (broj aktivnih oglasa skočio je za oko 25% na godišnjoj razini u srpnju) kako na tržište dolazi više novih nekretnina, a kupci oklijevaju abcnews.go.com. Prodaja postojećih kuća i dalje je blizu generacijskih minimuma – 1,3% ispod ionako slabog prošlogodišnjeg tempa do srpnja abcnews.go.com. “Prodavateljima je sve teže postavljati čvrste uvjete,” izvještava AP, dok se ravnoteža moći polako vraća u korist kupaca abcnews.go.com. Ipak, ekonomisti napominju da priuštivost stanovanja se postupno poboljšava – rast plaća sada u prosjeku nadmašuje rast cijena nekretnina, a svaki pad kamatnih stopa mogao bi osloboditi potisnutu potražnju abcnews.go.com abcnews.go.com.
Komercijalni sektor – Oprez i oportunizam: Tržište komercijalnih nekretnina Sjeverne Amerike je podijeljeno. S jedne strane, vlasnici uredskih prostora i dalje se bore s povećanim stopama praznih prostora zbog rada na daljinu i viših troškova zaduživanja. Poteškoće su vidljive na nekim tržištima – od napola praznih nebodera u centru grada do coworking diva WeWorka koji je na rubu propasti (kasnije bi u jesen podnio zahtjev za stečaj prema Poglavlju 11). Ipak, čak i usred ove letargije, veliki investitori biraju vrhunske nekretnine po današnjim sniženim vrijednostima. Primjer: krajem kolovoza RXR Realty i partneri kupili su 42-katnicu 590 Madison Avenue na Manhattanu za 1,1 milijardu dolara commercialcafe.com. To je najveći uredski posao u New Yorku u posljednjih nekoliko godina, a RXR to vidi kao stratešku okladu da će vrhunski, dobro locirani uredi doživjeti oporavak čak i ako starije, standardne uredske zgrade ostanu “zarobljena imovina”. Toranj u Plaza Districtu – koji se može pohvaliti poznatim zakupcima i nedavnim obnovama – prodan je uz značajan popust u odnosu na vršne procjene vrijednosti, što pokazuje kako su čak i prestižne nekretnine izgubile na cijeni. “Ovo se uklapa u našu strategiju oporavka uredskog tržišta,” poručili su iz RXR-a, opisujući kupnju kao dugoročnu investiciju u smanjenje ponude vrhunskih prostora i stalnu potražnju elitnih zakupaca commercialcafe.com. Slično tome, SL Green Realty – najveći vlasnik uredskih prostora na Manhattanu – sklopio je ugovor vrijedan 160 milijuna dolara 8. rujna za kupnju dviju uredskih zgrada u Midtownu (346 Madison Ave i susjedne nekretnine), nastavljajući konsolidaciju vrhunskih lokacija commercialcafe.com. A izvan uredskog segmenta, industrijske nekretnine i dalje su relativno svijetla točka: prodaja skladišta i logističkih objekata u SAD-u dosegla je 33,8 milijardi dolara od početka godine do kolovoza, što praktički odgovara rekordnom obujmu iz prethodne dvije godine unatoč ekonomskim izazovima commercialcafe.com. Ovo naglašava povjerenje investitora u e-trgovinu i logističke objekte, čak i dok druge vrste nekretnina stagniraju.
Razvoj politika i financiranja: Potencijalna prekretnica za tržište nekretnina u Sjevernoj Americi je smjer kamatnih stopa. Svi s nestrpljenjem iščekuju sastanak Federalnih rezervi sredinom rujna. Nakon godine dana održavanja visokih stopa radi hlađenja inflacije, tržišta su sve više uvjerena da će Fed prvi put u ovom ciklusu smanjiti kamatne stope reuters.com. Terminski ugovori daju otprilike 88% vjerojatnosti za smanjenje kamatne stope u rujnu (većinom se očekuje smanjenje za četvrtinu boda, iako postoji mala šansa za veće smanjenje od pola boda) riotimesonline.com reuters.com. Predsjednik Fed-a Jerome Powell nagovijestio je rastuće rizike za tržište rada koji bi mogli opravdati popuštanje reuters.com. Ako Fed zaista započne seriju smanjenja kamatnih stopa, to bi znatno poboljšalo uvjete financiranja za hipotekarne i komercijalne zajmove. Nacionalna udruga agenata za nekretnine predviđa da će popuštanje Fed-a “na kraju [olakšati] troškove zaduživanja na tržištu komercijalnih nekretnina.” nar.realtor Kamatne stope na hipotekarne kredite u SAD-u već su blago pale s nedavnih vrhunaca u iščekivanju, što je donijelo određeno olakšanje kupcima nekretnina. Slično tome, u Kanadi ekonomisti široko očekuju da će Banka Kanade slijediti s vlastitim smanjenjem kamatnih stopa do jeseni equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, što bi moglo oživjeti kanadsko tržište nekretnina nakon usporavanja. Sve u svemu, izgled za jeftinije kreditiranje unosi dozu optimizma u inače mlako tržište nekretnina u Sjevernoj Americi.
Europa: Investitori traže vrijednost dok tržišta traže dno
Komercijalne nekretnine – “Zombieland” se zadržava: Europska tržišta komercijalnih nekretnina i dalje su zaglavljena u niskoj brzini, prkoseći predviđanjima s početka 2025. da će doći do oporavka. Obujam transakcija zadržava se blizu najnižih razina u posljednjem desetljeću jer su kupci i prodavatelji i dalje daleko po pitanju cijene. U prvom tromjesečju, prodaja komercijalnih nekretnina u Europi iznosila je samo 47,8 milijardi eura – što je isto kao godinu ranije i jedva polovica razine od prije tri godine reuters.com. Preliminarni podaci za drugo tromjesečje izgledaju još slabije: prekogranična ulaganja u nekretnine diljem Europe, Bliskog istoka i Afrike pala su za oko 20% na godišnjoj razini, na 17,2 milijarde eura, što je najgore drugo tromjesečje u desetljeću reuters.com. “Imamo ‘zombieland’… nema oporavka, imovina je zapela, nema povratka likvidnosti,” požalio se Sebastiano Ferrante iz investicijskog diva PGIM, opisujući paralizu tržišta reuters.com. Potencijalni kupci traže velika sniženja zbog viših kamatnih stopa i straha od recesije, ali mnogi prodavatelji odbijaju popustiti s cijenama, radije “produžuju i pretvaraju se” s kreditima nego da priznaju gubitke. Ova pat-pozicija najizraženija je u sektoru uredskih prostora – osobito za nepoželjnu imovinu poput zastarjelih uredskih zgrada u predgrađima i polupraznih trgovačkih centara, za koje je teško pronaći kupce reuters.com reuters.com. Čak su i podatkovni centri, donedavno vruća niša, zabilježili pad interesa investitora u Europi reuters.com. Nasuprot tome, jedan segment ostaje otporan: stambene nekretnine za najam. Nedovoljno opskrbljeno tržište najma i dalje privlači kapital reuters.com, jer snažna potražnja najmoprimaca i najamnine vezane uz inflaciju čine ga relativno sigurnim. Na primjer, portfelji višestambenih zgrada u Njemačkoj i druga imovina iz “living sector” segmenta i dalje privlače ponude, dok uredski tornjevi stoje neprodani.
Oportunistički poslovi i ponude: S obzirom na to da su vrijednosti europskih nekretnina znatno pale u odnosu na razine prije pandemije, oportunistički investitori – osobito iz Sjeverne Amerike i privatnog kapitala – u potrazi su za povoljnim prilikama. Ujedinjeno Kraljevstvo postalo je žarišna točka: slabije procjene vrijednosti učinile su britanske tvrtke za nekretnine privlačnim metama za američke kupce reuters.com. Ovaj tjedan, na londonskoj burzi uvršteni PRS REIT, najmodavac specijaliziran za obiteljske najmove, potvrdio je da je privukao interes njujorškog KKR & Co. reuters.com. KKR se pridružio formalnom procesu prodaje za PRS REIT, koji je već u lipnju primio ponudu za preuzimanje vrijednu 632 milijuna funti reuters.com. Cijena dionice PRS REIT-a skočila je gotovo 9% 8. rujna nakon objave vijesti, što odražava nade da bi nadmetanje moglo povećati njegovu vrijednost reuters.com. KKR-ov potez dio je šireg trenda – 2025. godina bilježi kako američki investitori prate nekoliko britanskih nekretninskih trustova (primjerice, KKR je ranije dao ponudu od 6,4 milijarde dolara za inženjersku tvrtku Spectris i pokušao preuzeti zdravstvenog najmodavca PHP) reuters.com. Analitičari napominju da su niske procjene vrijednosti i slab funt pretvorili britanske nekretnine u “value play” područje za fondove bogate dolarima reuters.com. Drugdje u Europi, konačno se pojavljuju neke prodaje iz nužde: u Njemačkoj je stečajni upravitelj frankfurtskog znamenitog nebodera Trianon stavio toranj na prodaju u rijetkom testu tog problematičnog tržišta reuters.com. U Francuskoj i Španjolskoj, nekoliko privatnih poslova za logističke parkove i hotele zaključeno je s popustima od 15–20%, što signalizira da je otkrivanje cijena u tijeku. Promatrači tržišta očekuju veći broj transakcija krajem 2025. kako prodavatelji postupno prihvaćaju nove razine cijena.
Otpornost stambenog sektora (i rekord u UK-u): Stambena tržišta Europe pokazuju mješovitu sliku, ali općenito prolaze bolje od komercijalnog sektora. Posebno, stambeno tržište UK-a upravo je zabilježilo rekordno visoku prosječnu cijenu unatoč široj ekonomskoj neizvjesnosti. Hipotekarni zajmodavac Halifax izvijestio je da je prosječna cijena britanske kuće u kolovozu dosegla £299,331, što je novi povijesni vrhunac nakon mjesečnog rasta od 0,3% (treći uzastopni mjesec rasta) reuters.com reuters.com. Cijene su sada 2,2% više nego prije godinu dana, znatno nadmašujući prognoze ekonomista reuters.com. Ovo iznenađujuće jačanje dolazi nakon privremenog pada krajem 2024.; tržište se oporavilo početkom 2025., potpomognuto poboljšanom pristupačnošću (plaće su porasle, a kamatne stope su se stabilizirale) i završnim valom kupaca koji su iskoristili sada već ukinuto porezno oslobođenje na prijenos nekretnina reuters.com. “Stambeno tržište pokazalo je da može podnijeti ove izazove,” rekao je voditelj hipotekarnog odjela Halifaxa, napominjući da potražnja ostaje otporna čak i dok su inflacija i kamatne stope ostale povišene reuters.com. Ipak, aktivnost je uvelike vođena realnim cijenama – portal za nekretnine Rightmove primijetio je da su prodavatelji u srpnju morali više nego inače spuštati tražene cijene kako bi ostvarili prodaju, zbog povećane ponude nekretnina na tržištu reuters.com. Zapravo, konkurentski zajmodavac Nationwide zabilježio je blagi pad cijena od 0,1% u kolovozu, što pokazuje da se svi pokazatelji ne slažu i da je rast cijena izvan najpoželjnijih područja prigušen reuters.com. Tržište najma u UK-u također bilježi nove rekorde: prosječna oglašena najamnina za nove ugovore dosegla je £1,577 mjesečno, 3% više nego prije godinu dana i najviša ikad, prema Rightmoveu reuters.com. Slični trendovi vide se diljem Europe – najamnine rastu jer potencijalni kupci prvi put dulje ostaju u najmu. U gradovima od Dublina do Pariza, ponuda stanova ostaje ograničena, što održava cijene relativno čvrstima čak i dok se obujam prodaje usporava. Vladina politika je također u promjenama: u Britaniji raste nagađanje da bi jesenski proračun mogao povećati poreze na skupe nekretnine reuters.com, što je unijelo određeni oprez na gornjem dijelu londonskog tržišta. Općenito, europski stambeni sektor drži se bolje od komercijalnih nekretnina, iako je 2025. očito donijela sporiji “novi normalni” s umjerenim rastom cijena (ili blagim padom u nekim područjima) umjesto frenetičnog procvata iz prethodnih godina.
Azija-Pacifik: Problemi Kine, zaokreti u politici i svijetle točke
Kina – Rekordna prazna mjesta i napori spašavanja: Ogroman kineski sektor nekretnina i dalje se bori s dvostrukom krizom: padom potražnje u ključnim segmentima (poput ureda) i prekomjernim dugom među investitorima. U području poslovnih nekretnina, brojke su zapanjujuće: stope praznih prostora u gradovima prvog reda nikad nisu bile veće. Prazni Grade-A uredi u Shenzhenu dosegnuli su 30,6% sredinom godine, u Šangaju 22,6%, Guangzhou 22,6%, a čak je i Peking gotovo 20% prazan reuters.com reuters.com. Za razliku od zapadnih tržišta, rad od kuće je rjeđi u Kini, ali slaba ekonomija i rezanje troškova u tvrtkama ipak su doveli do toga da su “prazni uredi… sve češći” u glavnim središtima reuters.com. Kako bi se borili protiv ovog viška, vlasnici i lokalne vlasti nude sve više poticaja. Investitori snižavaju najamnine (najamnine za Grade-A urede pale su 20–40% od 2020. u četiri najveća grada reuters.com) i nude razne pogodnosti – primjerice, jedan državni REIT nudi najmoprimcima besplatno punjenje električnih vozila, fleksibilne uvjete najma, pa čak i pokriva dio režija kako bi povećao “privrženost” reuters.com reuters.com. Gradske vlasti također uvode mjere potpore: neke su počele subvencionirati najam ureda, poticati prenamjenu ureda u stanove i zaustavljati nove prodaje zemljišta za poslovne projekte reuters.com. Unatoč tim naporima, upućeni očekuju da će “uvjeti ostati izazovni u bliskoj budućnosti” dok se višak ponude ne apsorbira reuters.com. Problemi nisu ograničeni samo na urede – čak i nekad uspješan kineski sektor skladišta sada osjeća pritisak, što pokazuje primjer Shenzhen Internationala (velikog logističkog investitora) koji se bori zadržati najmoprimce u svojim skladištima dok se neke multinacionalne kompanije povlače reuters.com.
Na stambenoj strani, Kina se suočava s drugačijim, ali povezanim izazovom: posljedice krize duga među developerima narušile su povjerenje kupaca. Najdramatičniji simbol, China Evergrande Group, službeno je uklonjen s burze u Hong Kongu 25. kolovoza, čime je završila jedna era. Evergrande – koji se nekoć mogao pohvaliti tržišnom kapitalizacijom od 50 milijardi dolara – doživio je poništenje svojih dionica nakon 18 mjeseci suspenzije i neuspjelih pokušaja restrukturiranja reuters.com reuters.com. Njegov kolaps (s više od 300 milijardi dolara obveza) reuters.com naglašava “krizu duga bez presedana” koja je pogodila kinesko tržište nekretnina 2021. i nastavlja tinjati reuters.com. Deseci privatnih developera nisu ispunili svoje obveze, ostavljajući nedovršene stanove diljem zemlje. Peking je sada u režimu spašavanja: vlasti su smanjile kamatne stope na hipotekarne kredite, olakšale zahtjeve za predujam i ukinule ograničenja za kupnju stanova u mnogim gradovima kako bi potaknule prodaju. Posebno, Šangaj je krajem kolovoza upravo ukinuo određena ograničenja za kupnju stanova – vijest o toj promjeni politike zapravo je izazvala rast dionica nekretninskih tvrtki reuters.com. Središnja vlada također vrši pritisak na državne banke da prošire kreditiranje zdravim developerima i podrže financiranje za zaustavljene projekte kako bi ih mogli isporučiti kupcima. Ove mjere imale su određenog učinka – došlo je do kratkotrajnog porasta prodaje novih stanova početkom rujna u gradovima prvog reda nakon što su pravila ublažena. Ipak, oporavak ostaje krhak, jer su mnogi kineski kućanstva oprezni pri kupnji stanova u pretprodaji od posrnulih graditelja. Analitičari upozoravaju da će obnova povjerenja potrajati; kako je jedan investitor rekao, brisanje Evergrandea s burze “označava kraj ere kineskog modela rasta temeljenog na nekretninama”, a započinje novo, ozbiljnije poglavlje reuters.com.Japan – Rast kamatnih stopa, rast interesa (od investitora): U Japanu je priča o nekretninama prilično drugačija. Zemlja napokon mijenja svoju ultra-labavu monetarnu politiku – Banka Japana signalizirala je da bi se mogla postupno udaljiti od negativnih kamatnih stopa – i to potiče domaće investitore da traže veće prinose u nekretninama. Nekoliko novih fondova za ulaganje u nekretnine pokrenuto je kako bi iskoristili još uvijek niske troškove zaduživanja u Japanu prije nego što porastu. Na primjer, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) najavio je fond za nekretnine od 100 milijardi jena (~680 milijuna USD) usmjeren na srednje velike urede, stambene zgrade i hotele u Tokiju, Osaki i Nagoyi reuters.com reuters.com. Ovo je drugi veliki MUFG-ov fond za nekretnine ove godine i dio je “niza lansiranja japanskih fondova za nekretnine” u 2025., prema Reutersu reuters.com. Osiguravatelj Dai-ichi Life i Marubeni slično su u srpnju predstavili fond za nekretnine od 400 milijardi jena, a Orix Corp. je u veljači pokrenuo fond od 100 milijardi jena reuters.com. Globalni investitori također masovno ulažu: Morgan Stanley je upravo prikupio 131 milijardu jena (~885 milijuna USD) za fond za nekretnine fokusiran na Japan, premašivši svoj cilj bloomberg.com eatonvance.com. Što potiče ovaj interes? Vrijednosti nekretnina u Japanu stalno rastu (iako ne na razini balona), a čak i ako BOJ malo povisi kamatne stope, prinosi na vrhunske japanske nekretnine i dalje su privlačni u odnosu na obveznice. Nadalje, Japan nudi stabilno utočište s čvrstom potražnjom najmoprimaca – osobito u segmentu višestambenih zgrada i logističkih nekretnina – te reputaciju relativno predvidivih, niskovolatilnih prinosa. Analitičari napominju da nakon desetljeća deflacije, japansko tržište nekretnina pokazuje “otpornost nakon deflacije”, privlačeći strani kapital (strani investitori sada čine procijenjenih 27% investicijskih volumena) ainvest.com. U narednim mjesecima, ključno će biti pratiti hoće li BOJ napraviti prvo povećanje kamatnih stopa – ako se to dogodi, moglo bi povećati troškove zaduživanja, ali i potencijalno potaknuti još više kupovine u očekivanju rasta najamnina. Za sada je raspoloženje pozitivno: japanske tvrtke za nekretnine su povećale zaraduprognoze, a transakcijska aktivnost u 2025. na putu je da nadmaši prošlogodišnju, predvođena stambenim i logističkim sektorima.
Ostala zbivanja u azijsko-pacifičkoj regiji: Drugdje u azijsko-pacifičkoj regiji, tržišta nekretnina pokazuju različite trendove. Australsko tržište nekretnina, na primjer, pokazuje znakove hlađenja nakon snažnog početka godine. Rezervna banka Australije zadržala je svoju kamatnu stopu nepromijenjenom početkom rujna, održavajući visoku stopu od 4,10%, a cijene nekretnina u Sydneyu i Melbourneu su se izravnale jer su kupci dosegnuli granice pristupačnosti. Međutim, nedostatak ponude sprječava nagli pad, a mnogi očekuju da će cijene ponovno polako rasti kada se naziru smanjenja kamatnih stopa (tržišta očekuju da bi RBA mogao olakšati politiku 2024.). Indijski sektor nekretnina ostaje snažan – prodaja stanova u većim gradovima na putu je da obori rekorde u 2025., zahvaljujući rastućoj srednjoj klasi i urbanizaciji. Indijska vlada je u rujnu produžila poticaje za pristupačno stanovanje i potiče banke da nude više stambenih kredita kupcima koji prvi put kupuju nekretninu. Jugoistočna Azija također je vrijedna pažnje: Vijetnam i Filipini bilježe građevinski procvat (novi stanovi, uredi, industrijski parkovi) potaknut brzim gospodarskim rastom, dok se tržište nekretnina u Singapuru, nakon burnog razdoblja 2021.–2022., ohladilo zbog strogih mjera hlađenja i viših poreza na kupnju za strane kupce. Općenito, izgledi za tržište nekretnina u azijsko-pacifičkoj regiji su podijeljeni – pad Kine koči regionalne investicijske tokove i potražnju za građevinskim sirovinama, ali druge ekonomije poput Japana, Indije i zemalja ASEAN-a pružaju pokretače rasta koji i dalje privlače globalne ulagače u regiju.
Bliski istok: procvat tržišta i hrabri politički potezi
Nekretnine u Zaljevu u plamenu: Tržišta nekretnina na Bliskom istoku – posebno u državama Perzijskog zaljeva bogatim energentima – nalaze se usred izvanrednog uzleta. Visoki prihodi od nafte, inicijative za ekonomsku diversifikaciju i rast stanovništva zajedno su snažno povećali potražnju za nekretninama. Nigdje to nije očitije nego u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, gdje Dubai i Abu Dhabi nastavljaju bilježiti rekordne brojke. Tržište nekretnina u Dubaiju je užareno, nastavljajući rast nakon pandemije. Samo u tjednu koji je završio 7. rujna, Dubai je zabilježio više od 11,5 milijardi AED vrijednosti transakcija nekretninama (oko 4.300 poslova) facebook.com. U cijelom kolovozu, prodaja je dosegla 40 milijardi AED (~10,9 milijardi USD), što je 13,2% više nego godinu ranije arabianbusiness.com. Taj broj uključuje 16.993 stambene transakcije, najviše ikad u jednom mjesecu, prema podacima Dubajskog odjela za zemljište arabianbusiness.com. Procvat obuhvaća oba segmenta: off-plan segment (novogradnje) zabilježio je rast volumena od 22% arabianbusiness.com, pri čemu investitori kupuju jedinice u novopokrenutim projektima diljem Dubajevih planski izgrađenih zajednica. Istovremeno, sekundarno (preprodajno) tržište također je poraslo za oko 6% po vrijednosti arabianbusiness.com, što ukazuje na zdravu potražnju krajnjih korisnika u već etabliranim četvrtima. Jedan posao koji je privukao pažnju javnosti naglašava pomamu za luksuznim nekretninama: vila na Palm Jumeirahu prodana je za 161 milijun AED (oko 44 milijuna USD), što je jedna od najviših cijena ikad zabilježenih u Dubaiju therealestatereports.com. Agenti za nekretnine kažu da ultrabogati kupci iz Europe, Indije i Kine pokreću “neviđenu” potražnju za ograničenim brojem luksuznih vila i penthousea na obali u Dubaiju, gurajući cijene luksuza na nove vrhunce. Tržište najma također cvjeta – najamnine u Dubaiju skočile su dvoznamenkasto na godišnjoj razini, a stanodavci često traže jednu uplatu unaprijed dok se najmoprimci natječu za rijetke stanove.
Abu Dhabi također bilježi procvat: transakcije nekretninama u glavnom gradu UAE-a dosegle su ukupno 61,5 milijardi AED (16,7 milijardi USD) u prvoj polovici 2025. godine arabianbusiness.com, a vlada rasprodaje nove faze velikih projekata na otoku Yas i otoku Saadiyat. Drugdje u Zaljevu, glavni gradovi Saudijske Arabije (Rijad, Džeda, Dammam) bilježe brz rast cijena stambenih objekata i zemljišta, potaknut državnom potrošnjom i mladom populacijom. Na primjer, prosječne cijene vila u Rijadu skočile su oko 10% tijekom protekle godine, a najamnine za urede u financijskoj četvrti Rijada dosegle su rekordne razine jer tvrtke masovno dolaze. Katar, koji je nedavno bio domaćin FIFA Svjetskog prvenstva, također je zabilježio porast: transakcije nekretninama dosegle su 8,9 milijardi QAR (2,4 milijarde USD) u drugom tromjesečju 2025., što je 29,8% više nego prethodne godine instagram.com qa.muqawlat.com, zahvaljujući novoj ponudi na tržištu i priljevu stranih investitora. U cijeloj regiji, snažan rast BDP-a i vezane valute (za američki dolar) održali su visoko povjerenje investitora. Posebno, vezanost valuta u Zaljevu za dolar znači da se promjene kamatnih stopa američkog Fed-a izravno prenose – trenutno visoke kamatne stope donekle su smanjile uzimanje hipotekarnih kredita od strane krajnjih korisnika, ali su također privukle priljev stranog kapitala u potrazi za prinosom u nekretnine u Zaljevu. Sada, s očekivanim popuštanjem Fed-a, zaljevski developeri očekuju jeftinije financiranje koje će dodatno potaknuti razvojne projekte megaprojekata.
Promjene politike – Otvaranje vrata stranim kupcima: Značajna promjena politike je u tijeku na Bliskom istoku koja bi mogla biti prekretnica za dugoročna ulaganja: Saudijska Arabija liberalizira svoje zakone o nekretninama kako bi omogućila strano vlasništvo nad nekretninama u ključnim područjima. U srpnju je saudijska vlada odobrila novi zakon o nekretninama (na snazi od siječnja 2026.) koji će po prvi put omogućiti nesaudijcima da kupuju i posjeduju nekretnine u određenim zonama velikih gradova middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Ovo je povijesni potez u kraljevstvu gdje su stranci do sada uglavnom bili ograničeni na kratkoročne najmove ili vrlo ograničeno vlasništvo putem određenih projekata. Zakon ima za cilj privući izravna strana ulaganja i stručnost u saudijski sektor nekretnina kao dio inicijative Vision 2030 prijestolonasljednika Mohammeda bin Salmana middleeastbriefing.com. Prema novim pravilima, strane fizičke i pravne osobe moći će kupovati nekretnine na mjestima poput Rijada i Džede (iako su osjetljivi sveti gradovi Meka i Medina i dalje nedostupni ili podložni posebnim uvjetima) middleeastbriefing.com. Vlada se nada da će ovo “otključati nove tokove kapitala” u sektoru, povećati ponudu stanova i potaknuti međunarodne developere da grade u saudijskim gradovima middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Najava je već izazvala uzbuđenje – tvrtke za nekretnine iz Zaljeva i svijeta motre saudijsko tržište, koje doživljava građevinski procvat zbog velikih projekata (NEOM, razvoj ljetovališta na Crvenom moru itd.). Saudijske vlasti također nastavljaju snažno ulagati u stanovanje za lokalno stanovništvo; doprinos sektora nekretnina saudijskom BDP-u udvostručio se s 5,9% na ~12% između 2023. i 2024. godine middleeastbriefing.com, što ilustrira njegovu rastuću važnost izvan nafte middleeastbriefing.com. U UAE-u, u međuvremenu, propisima o nekretninama također se sve više pogoduje ulagačima: Dubai je nedavno proširio uvjete za dugoročne “zlatne vize” povezane s ulaganjem u nekretnine (smanjujući minimalnu invpotrebna ulaganja), a Abu Dhabi je smanjio određene transakcijske naknade. Ovi potezi dio su strategije zaljevskih država da se uspostave kao globalna utočišta za ulaganja i privuku bogate iseljenike.
ESG i tehnološki trendovi: Procvat tržišta nekretnina na Bliskom istoku također se isprepliće s novim trendovima poput PropTech-a i ESG (okolišni, društveni i upravljački) inicijativa. UAE, na primjer, prednjači u tokenizaciji nekretnina i kripto transakcijama – regulatori u Dubaiju uspostavili su okvir koji omogućuje kupovinu nekretnina putem digitalnih sredstava na licenciranim platformama therealestatereports.com therealestatereports.com, a neki developeri istražuju blockchain za djelomično vlasništvo nad nekretninama. Održivost također postaje sve važnija; saudijski giga-projekti svi ističu zelene građevinske standarde i inovativne ekološki prihvatljive dizajne (poput koncepta grada “The Line” u NEOM-u). Developeri diljem regije suočavaju se i s višim troškovima gradnje i potrebom za kvalificiranom radnom snagom, jer užurbani tempo izgradnje ponekad nadmašuje ponudu materijala i radnika. Ipak, povjerenje u tržište nekretnina na Bliskom istoku je izuzetno visoko ulaskom u kraj 2025. godine. Analitičari kažu da se regija istaknula kao globalni lider, nudeći rast i povrate u vrijeme kada tradicionalna tržišta usporavaju. Kako je rekao jedan direktor agencije iz Dubaija, “Rast stanovništva, razvoj infrastrukture i podrška vlade stvaraju savršen recept za održiv rast tržišta nekretnina” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – oštar kontrast u odnosu na izazove s kojima se suočava sektor nekretnina na Zapadu.
Latinska Amerika: Velika očekivanja kako se približava olakšanje kamatnih stopa
Tržišta nekretnina Latinske Amerike prebrodila su izazovno razdoblje izuzetno visokih kamatnih stopa i inflacije, ali postoje znakovi da bi bolji dani mogli biti pred nama. Središnja tema je očekivana promjena monetarne politike. Mnoge središnje banke Latinske Amerike agresivno su podizale kamatne stope 2021.–2023. kako bi obuzdale inflaciju (referentna Selic stopa u Brazilu dosegnula je 15%, u Čileu je premašila 11% itd.). Ovi potezi, iako su stabilizirali gospodarstva, učinili su hipotekarne kredite i financiranje razvoja vrlo skupima, što je ohladilo aktivnosti na tržištu nekretnina. Sada, kada je inflacija pod kontrolom i američki Fed vjerojatno počinje snižavati stope, Latinska Amerika bi napokon mogla vidjeti pad troškova zaduživanja. “Niže kratkoročne stope u SAD-u olakšavaju sniženja u Latinskoj Americi, posebno u Brazilu, Kolumbiji, Meksiku,” primijetili su analitičari Bank of America riotimesonline.com. Doista, tržišta očekuju da će brazilska središnja banka nastaviti snižavati stope do 2026., a očekuje se i da će meksički Banxico početi popuštati ako to učini Fed x.com riotimesonline.com. Ova mogućnost već je podigla cijene imovine (npr. kolumbijski COLCAP burzovni indeks upravo je dosegnuo najvišu razinu u pet godina riotimesonline.com riotimesonline.com). Za nekretnine, to znači jeftinije kredite i obnovljenu investicijsku sposobnost. Investitori koji su odgađali projekte zbog visokih troškova financiranja sada su spremni nastaviti s gradnjom čim stope popuste.Vruće točke i trendovi: Unutar Latinske Amerike, Meksiko je izvanredan primjer zahvaljujući globalnom trendu nearshoringa. Kako trgovinske napetosti između SAD-a i Kine traju, multinacionalni proizvođači sve više otvaraju pogone u Meksiku kako bi opskrbljivali sjevernoameričko tržište. To je dovelo do naglog porasta potražnje za industrijskim nekretninama – skladištima, tvornicama i logističkim objektima – posebno uz granicu sa SAD-om te oko Mexico Cityja i Monterreya. Nedavna industrijska projekcija predviđa više od 652 milijarde pezosa (>32 milijarde USD) ulaganja u nekretnine u Meksiku u 2025., što je otprilike 15% godišnjeg rasta adventuresincre.com, pri čemu industrijski, “vertikalni” stambeni sektor (stanovi) i turističke nekretnine prednjače adventuresincre.com. Industrijska popunjenost u vrućim točkama poput Tijuane i Juáreza gotovo je nula, što potiče val izgradnje novih industrijskih parkova. Stambene nekretnine u Meksiku također se prilagođavaju: dolazi do procvata urbanih projekata mješovite namjene (često sa stanovima iznad maloprodajnih i uredskih prostora) koji su namijenjeni mladim profesionalcima u gradovima poput Mexico Cityja i Guadalajare. Nadalje, strani investitori aktivni su diljem Latinske Amerike – primjerice, kanadski i američki mirovinski fondovi ulažu u brazilska logistička skladišta i kolumbijske trgovačke centre, videći dugoročan potencijal rasta.
Izvedba tržišta: U Brazilu, najvećem tržištu u regiji, nazire se oporavak tržišta nekretnina. Brazil je imao teško razdoblje 2023.–2024. s dvoznamenkastim kamatnim stopama; prodaja stanova je usporila, a komercijalna nepopunjenost u uredskom sektoru São Paula je porasla. Međutim, inflacija se smanjila na jednoznamenkaste vrijednosti, a Središnja banka Brazila počela je snižavati kamatne stope u kolovozu 2025. Ekonomisti očekuju dodatna smanjenja u 2025., što bi postupno trebalo oživjeti hipotekarno kreditiranje i povjerenje potrošača finance.yahoo.com reuters.com. Brazilski stambeni developeri već bilježe porast upita, a cijene stanova na nacionalnoj razini porasle su oko 5% na godišnjoj razini (u nominalnim iznosima) do sredine 2025. globalpropertyguide.com. Vlada također ponovno pokreće subvencionirani program stanogradnje (Minha Casa, Minha Vida) kako bi potaknula izgradnju pristupačnih domova. U komercijalnom sektoru, brazilski vrhunski trgovački centri bilježe snažan oporavak prodaje kako se gospodarstvo oporavlja, iako su sekundarni centri i starije poslovne zgrade i dalje pod pritiskom. U Kolumbiji, izgledi za tržište nekretnina su oprezno optimistični: iako zemlja još uvijek ima relativno visoku inflaciju (oko 5% u kolovozu riotimesonline.com) i referentnu kamatnu stopu od 13,25%, središnja banka je signalizirala moguće smanjenje stope do kraja godine. Kolumbijsko tržište stanova pokazalo se otpornim, a očekuje se da će prodaja novih stanova porasti za oko 9% u 2025. bbvaresearch.com, uz pomoć državnih subvencija za kupce s niskim prihodima i mlade demografske skupine koja potiče formiranje novih kućanstava. Argentina, koja se bori s inflacijom iznad 100%, ostaje iznimka – njezino tržište nekretnina je uglavnom zamrznuto u dolarima, developeri grade samo kada se troškovi mogu pokriti predugovorenim prodajama u USD, a mnoge transakcije odvijaju se gotovinom. Ipak, postoji nada da bi nadolazeći izbori i eventualni plan stabilizacije mogli s vrlo niske razine ponovno pokrenuti argentinsku tržišnu aktivnost s nekretninama.
Inovacije i ESG: Latinoameričko tržište nekretnina također bilježi tehnološke i održive inovacije. PropTech startupovi pojavljuju se na tržištima poput Meksika, Brazila i Kolumbije, donoseći digitalizaciju oglašavanja nekretnina, grupno financiranje za nekretnine i pametnije upravljanje nekretninama. Primjerice, meksički startupovi poput Habi i La Haus prikupili su značajan kapital za pojednostavljenje online prodaje nekretnina adventuresincre.com adventuresincre.com. Održivost također dobiva na značaju: developeri u glavnim gradovima regije sve više teže zelenim certifikatima za gradnju (LEED, EDGE) – Meksiko sada ima milijune četvornih metara certificiranih zelenih zgrada, a u Brazilu, poslovna središta São Paula imaju nekoliko novih LEED Gold uredskih tornjeva adventuresincre.com adventuresincre.com. Vlade to potiču poticajima; npr., Panama City nudi porezne olakšice za LEED-certificirane projekte.
U sažetku, Latinska Amerika ulazi u kasnu 2025. s opreznim optimizmom u svom sektoru nekretnina. Iako izazovi poput političke nesigurnosti i valutne nestabilnosti i dalje postoje, očekivani pomak prema lakšoj monetarnoj politici predstavlja veliki vjetar u leđa. U kombinaciji sa strukturnim pokretačima – poput proizvodnog procvata u Meksiku, velikog stambenog deficita u Brazilu i rastućeg tehnološkog sektora – regija bi mogla doživjeti značajan oporavak tržišta nekretnina. Investitori koji su izdržali razdoblje visokih kamatnih stopa sada se pozicioniraju za rast: prekogranični investicijski fondovi su u porastu, a lokalni developeri osiguravaju zemljišta za buduće projekte, očekujući da će 2026. i kasnije donijeti novi ciklus rasta za tržišta nekretnina Latinske Amerike.
Izvori: Reuters; AP/ABC News; Nacionalna udruga agenata za nekretnine; Reuters (Halifax indeks); Reuters (Clare Jim u Hong Kongu); Reuters (Miho Uranaka u Tokiju); Reuters (Raechel Job i dr., London); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
