- Pad američkog tržišta nekretnina: Prodaja kuća u Sjedinjenim Državama i dalje je na višedesetljetnim minimumima uslijed hipotekarnih stopa iznad 7%, a nacionalne cijene kuća jedva rastu (~1,3% na godišnjoj razini u kolovozu) cotality.com cotality.com. Srednja cijena pala je na oko 400.000 dolara, što je blago poboljšalo pristupačnost cotality.com. Analitičari JPMorgana upozoravaju da će tržište ostati “uglavnom zamrznuto do 2025.” uz rast cijena ispod 3% rfsadvisors.com.
- Europski oprezni optimizam: Novo istraživanje na vodećem europskom sajmu nekretnina pokazuje da je tržište možda “dotaknulo dno”, s 44% sudionika iz industrije koji su sada optimistični i povjerenje se polako vraća exporeal.net. Stambene nekretnine i dalje su najpoželjnija klasa imovine (75% investitora), daleko ispred uredskih ili maloprodajnih prostora exporeal.net. Ipak, visoke kamatne stope i birokracija ostaju glavni problemi za više od 90% ispitanika exporeal.net. Značajno je da hipotekarne stope u dijelovima Europe napokon padaju – primjerice, stope na stambene kredite u Češkoj upravo su pale na najnižu razinu u 2 godine (~4,91%) expats.cz.
- Kineski kontinuirani pad nekretnina: Pad kineskog tržišta nekretnina traje unatoč potpori politike. Cijene novih stanova su nepromijenjene ili blago rastu, ali vrijednosti preprodaje i dalje padaju reuters.com. Analitičari ne očekuju pravi preokret barem do kraja 2026. ili 2027., otprilike pola godine kasnije nego što su ranije prognozirali reuters.com. Slabi prihodi kućanstava, visoka nezaposlenost i višak neprodanih stanova i dalje prigušuju raspoloženje kupaca reuters.com.
- Procvat Bliskog istoka i megaprojekti: Zaljevska regija privlači ogromna ulaganja. Blackstone i Lunate iz Abu Dhabija upravo su pokrenuli platformu od 5 milijardi dolara za zaljevske logističke nekretnine (skladišta), kladeći se na procvat potražnje reuters.com. U Saudijskoj Arabiji, developer Dar Global najavio je projekt “Trump Plaza” u Džedi vrijedan milijardu dolara, s luksuznim rezidencijama i uredima – drugi projekt s Trumpovim brendom ondje reuters.com. Tržišta u Zaljevu poput Dubaija bilježe snažan rast (cijene su porasle oko 70% u četiri godine) reuters.com, iako se očekuje da će val nove izgradnje u narednim godinama ohladiti te dobitke.
- Inicijative za stanovanje u Africi: Afričke zemlje rješavaju nedostatak stambenog prostora usred brze urbanizacije. Kenija gradi 100.000 pristupačnih domova kao dio nacionalnog programa za borbu protiv manjka od 2 milijuna stambenih jedinica africanews.com. Predsjednik William Ruto poziva na globalnu koaliciju za rješavanje stambene krize, nazvavši je “prevelikom da bi je ijedna zemlja sama riješila” africanews.com. U Južnoj Africi, na vidiku je olakšanje kamatnih stopa – Rezervna banka je smanjila stope na 7% (najniže od 2022.) reuters.com tradingeconomics.com – što bi trebalo povećati povjerenje kupaca nakon godina stezanja.
- Različita Latinska Amerika: Trendovi na tržištu nekretnina u Latinskoj Americi odražavaju miješane ekonomske uvjete. Meksiko je počeo snižavati kamatne stope kako bi potaknuo rast – središnja banka upravo je smanjila referentnu stopu na 7,5%, najnižu od 2022. reuters.com, što bi trebalo olakšati troškove hipotekarnih kredita. Suprotno tome, Brazil se još uvijek bori s izuzetno visokim troškovima zaduživanja; njegova središnja banka drži Selic stopu na 15% (najviša u 20 godina), i signalizira da vjerojatno neće biti smanjenja do duboko u 2025. zbog tvrdokorne inflacije reuters.com reuters.com. To je zadržalo brazilsko tržište nekretnina suzdržanim, iako su dionice i REIT-ovi Latinske Amerike porasli 2025. u nadi na buduće popuštanje.
- Nervoza na tržištu komercijalnih nekretnina: Uredska tržišta diljem svijeta i dalje su pod pritiskom zbog rada na daljinu i viših troškova financiranja. Praznine u uredima u SAD-u dosegle su rekordnih ~20,7% sredinom 2025. godine reuters.com, što je ogroman pomak koji prisiljava vlasnike i gradove da preispitaju namjenu praznih zgrada. Glavna središta poput San Francisca bilježe praznine u uredima iznad 25% reuters.com. Nasuprot tome, industrijske i logističke nekretnine predstavljaju relativno svijetlu točku na globalnoj razini – što dokazuju velika ulaganja u skladišta (poput Blackstoneove zaljevske investicije) i podatkovne centre, koji i dalje bilježe nestašicu ponude u mnogim regijama jll.com.
- Izgledi – Oprezni optimizam: Prognoze sugeriraju nestabilan, ali poboljšavajući put pred nama. Europski sentiment postaje pozitivan, a američko tržište stambenih nekretnina moglo bi se polako uravnotežiti ako kamatne stope lagano padnu. “Povećana pristupačnost donijela je prijeko potrebno olakšanje,” navodi jedan američki ekonomski stručnjak za stambeno tržište, s kupcima koji se postupno vraćaju kako se cijene stabiliziraju, a ponuda raste cotality.com. Ipak, očekuje se da će oporavak biti postupan i neujednačen. U Kini i drugim slabim tržištima, povjerenje se možda neće vratiti godinama reuters.com. Ipak, diljem svijeta, sudionici na tržištu nekretnina prilagođavaju se – od vlada koje smanjuju kamatne stope ili birokraciju do developera koji prenamjenjuju nekretnine – čime se siju sjeme za sljedeći ciklus rasta na tržištu nekretnina.
Globalna makroekonomska pozadina: kamatne stope, inflacija i ekonomski vjetrovi
Diljem svijeta, visoke kamatne stope i inflacija su glavna makroekonomska priča koja utječe na nekretnine u 2025. Nakon agresivnog podizanja kamatnih stopa u protekle dvije godine radi suzbijanja inflacije, središnje banke sada biraju različite putove:
- Sjedinjene Američke Države (Federalne rezerve): Američke Federalne rezerve tek su nedavno počele signalizirati olakšanje. Nakon što su ranije ove godine premašile 7%, kamatne stope na hipotekarne kredite na 30 godina i dalje su blizu višedesetljetnih maksimuma, što zadržava visoke troškove zaduživanja za kupce nekretnina. Postoje rani znakovi da se ciklus zaoštravanja Fed-a bliži kraju – zapravo, Fed je čak proveo i malo smanjenje kamatne stope u rujnu 2025., prvo u ovom ciklusu, kako je inflacija popustila. No, očekuje se da će stope ostati povišene i u 2025., održavajući pritisak na pristupačnost stanovanja. Ovakav stav “više za dulje” glavni je razlog zašto JPMorgan Research predviđa da će američko tržište nekretnina ostati “uglavnom zamrznuto” kroz iduću godinu rfsadvisors.com, uz tek mlak rast cijena (reda veličine 3% ili manje).
- Europa (ECB i ostali): Europska središnja banka također je naglo podizala kamatne stope, i iako još nije počela snižavati, kontinent već bilježi rana olakšanja kroz niže tržišne stope. U srednjoj Europi, primjerice, prosječne ponude za hipotekarne kredite u Češkoj upravo su pale ispod 5% prvi put od sredine 2022. expats.cz. To odražava očekivanje da će neki europski kreatori politika uskoro popustiti. Neki su već poduzeli korake: poljska središnja banka iznenadila je tržišta velikim smanjenjem kamatne stope u rujnu, s ciljem poticanja rasta. Međutim, u jezgri eurozone stope su i dalje visoke, a kreditni uvjeti strogi. Inflacija se smanjila, ali ne dovoljno da bi se proglasila pobjeda, pa europski zajmoprimci za nekretnine još nisu izvan opasnosti. Dobra vijest je da se europsko gospodarstvo pokazalo otpornim – zasad je izbjegnuta recesija – što, u kombinaciji s vrhuncem kamatnih stopa, poboljšava raspoloženje na tržištima nekretnina.
- Azija-Pacifik: Slika je mješovita. Kineska središnja banka smanjuje kamatne stope i olakšava pravila za hipotekarne kredite u pokušaju da spasi svoj posrnuli sektor nekretnina, ali do sada ti potezi nisu preokrenuli situaciju. Indija, nasuprot tome, pauzirala je s popuštanjem nakon ranijih smanjenja – 1. listopada Indijska središnja banka zadržala je svoju repo stopu na 5,5% hindustantimes.com, odlučivši se za stabilnost tijekom sezone festivala. Indijski developeri nekretnina pozdravili su stabilne stope, ističući da to drži EMI za stambene kredite (mjesečne otplate) pod kontrolom i podržava raspoloženje kupaca hindustantimes.com. Ostala azijska gospodarstva poput Japana i dalje imaju izuzetno niske kamatne stope, dok su zemlje poput Australije doživjele značajno hlađenje tržišta nekretnina zbog viših kamata (iako je i tamo možda prošao vrhunac). U cijeloj regiji Azija-Pacifik, makroekonomski uvjeti kreću se od kineske dileme poticaja naspram pada do stabilnog rasta jugoistočne Azije i ulaganja u infrastrukturu (na primjer, Singapur je domaćin velikih foruma o ulaganju u stvarnu imovinu laotiantimes.com, a Vijetnam i dalje privlači ugovore o razvoju hotela i resorta).
- Bliski istok i Afrika: Zaljevske države bogate naftom imaju valute vezane uz američki dolar, što znači da su njihove kamatne stope uglavnom pratile povećanja Fed-a. To je učinilo financiranje skupljim na mjestima poput Saudijske Arabije i UAE tijekom protekle godine. Ipak, snažni prihodi od nafte i državna potrošnja (npr. projekti Saudijske Vizije 2030) održali su tržište nekretnina u regiji živahnim. Banke u Zaljevu i dalje su likvidne i voljne kreditirati prave projekte, osobito jer je inflacija u regiji relativno obuzdana. U Africi, mnoga gospodarstva suočila su se s naglim rastom kamatnih stopa posljednjih godina dok su se borila sa slabošću valuta i inflacijom. Sada postoje znakovi olakšanja: na primjer, nigerijska središnja banka smanjila je svoju referentnu kamatnu stopu za 50 baznih bodova na 27% u rujnu (još uvijek izuzetno visoko, ali prvi korak prema dolje), a prinosi na nigerijske državne obveznice počeli su padati kao odgovor proshare.co proshare.co. Južna Afrika također je mogla početi s popuštanjem – Južnoafrička rezervna banka smanjila je svoju repo stopu na 7,0% u srpnju 2025. reuters.com tradingeconomics.com, navodeći poboljšane izglede za inflaciju. Niža inflacija i stabilizacija valuta u nekoliko afričkih država mogli bi postupno učiniti kreditiranje pristupačnijim za razvoj nekretnina, iako izazovi poput visokih rizičnih premija ostaju.
Općenito, makroekonomska pozadina je ona opreznih tranzicija: od stezanja prema (selektivnom) popuštanju, od volatilnosti iz doba pandemije prema normaliziranijim uvjetima. Sporiji gospodarski rast u 2025. izaziva zabrinutost – MMF predviđa globalni rast oko 3,3%, ispod prosjeka od 3,7% iz razdoblja 2000.–2019. – ali ne i krah. Mnoge ekonomije izbjegavaju recesiju, a ovaj umjereni rast uz smirivanje inflacije upravo je ono što tržištima nekretnina treba da pronađu uporište. Zaključak: troškovi zaduživanja trebali bi postupno padati tijekom sljedeće godine u mnogim regijama (pri čemu Sjeverna Amerika i Europa malo zaostaju za Azijom i Latinskom Amerikom u ciklusu), što će biti vjetar u leđa tržištima nekretnina, ako inflacija ostane pod kontrolom.
Sjeverna Amerika: Recesija stambenog tržišta traje, komercijalna tržišta u fazi repricinga
Sjedinjene Države – Stambeno tržište: Američko stambeno tržište i dalje osjeća hladnoću visokih kamatnih stopa. Do početka listopada, kamatne stope na 30-godišnje fiksne hipotekarne kredite kreću se oko 7%–7,5%, razine koje nisu viđene dva desetljeća, što je mnoge potencijalne kupce ostavilo po strani. Obujam prodaje kuća je sukladno tome zapeo blizu rekordno niskih razina – otprilike 4 milijuna prodaja na godišnjoj razini, što je nagli pad u odnosu na pandemijski procvat. “Stambeno tržište je u fazi sporog uravnotežavanja,” objašnjava Selma Hepp, glavna ekonomistica tvrtke za podatke o nekretninama Cotality, napominjući da prodajna aktivnost ostaje na višedesetljetnim minimumima cotality.com. Zbog manjka kupaca, rast cijena je zaustavljen: nacionalne cijene kuća porasle su samo oko 1,3% u protekloj godini (kolovoz 2024. do kolovoz 2025.) cotality.com, što nakon prilagodbe za inflaciju znači da su stvarne cijene zapravo pale. U mnogim nekada vrućim tržištima (od Sun Belt regije do Mountain Westa), cijene su niže u odnosu na prošlu godinu, dok nekoliko tržišta na sjeveroistoku i srednjem zapadu i dalje bilježi umjerene dobitke.
Na strani ponude, broj dostupnih kuća za prodaju se povećao s ekstremno niskih razina, dajući kupcima nešto više izbora. Srednja cijena kuće u SAD-u čak je i blago pala na 400.000 dolara cotality.com. To, u kombinaciji s nedavnim padom hipotekarnih stopa s vrhunca, poboljšalo je pristupačnost “na najpovoljniju razinu od 2022.”, kaže Hepp cotality.com. Ona napominje da je to “pružilo prijeko potrebno olakšanje” i dovelo do opreznog povećanja zahtjeva za hipotekama i interesa kupaca cotality.com. U suštini, neki kupci ponovno ulaze na tržište kako se prilagođavaju novoj normali hipotekarnih stopa od 7%. Kuće se dulje zadržavaju na tržištu, a prodavatelji češće snižavaju cijene kako bi zaključili prodaju – što preostalim kupcima daje nešto više pregovaračke moći ove jeseni (velika promjena u odnosu na užareno tržište prodavatelja iz 2021.).
Ipak, opći je osjećaj oprezan. Mnogi vlasnici kuća su “zaključani” na vrlo niske kamatne stope na hipotekama iz prethodnih godina i ne žele prodati i kupiti novu nekretninu po višim stopama, što ograničava ponudu. Nova gradnja je donekle pomogla opskrbi, ali se i građevinari suočavaju sa skupim financiranjem i troškovima izgradnje. Prognoze stručnjaka odražavaju ozbiljnu stvarnost: J.P. Morgan predviđa da će američko tržište nekretnina ostati uglavnom zamrznuto do 2025. godine, uz samo blagi rast cijena (≈3% ili manje) i trajno slabu prodaju rfsadvisors.com. Drugim riječima, široki oporavak američkog tržišta nekretnina vjerojatno neće doći dok kamatne stope značajnije ne padnu, što većina očekuje u drugoj polovici 2025. ili u 2026. godini.
Sjedinjene Države – Komercijalno: U sektoru komercijalnih nekretnina, SAD prolazi kroz bolno preusmjeravanje cijena i restrukturiranje, osobito u segmentu uredskih prostora. Rad na daljinu i hibridni rad trajno su smanjili potražnju za uredima, a brojke su zapanjujuće – nacionalna stopa praznih ureda dosegla je 20,7% u drugom kvartalu 2025., što je najviše zabilježeno reuters.com. Za usporedbu, prije pandemije stopa praznih ureda bila je oko 12%. Najteže su pogođeni veliki gradovi: San Francisco sada ima 27,7% praznih ureda (u odnosu na ~8% u 2019.) reuters.com, a i druge poslovne metropole poput New Yorka i Chicaga bilježe više od 20% praznih prostora. Ovaj višak praznih ureda teško pogađa financije vlasnika zgrada (prihodi od najma padaju, dok je kredite teže refinancirati po višim stopama) i čak šteti gradskim proračunima koji ovise o porezu na nekretnine. Kao rezultat, dolazi do vala otpisa vrijednosti uredskih zgrada, neplaćanja hipoteka i developera koji napuštaju stare uredske tornjeve.
Odgovor industrije bio je dvostruk: konverzija i konsolidacija. Investitori u nekim gradovima žure pretvoriti zastarjele urede u stanove ili druge namjene. Rekordnih ~150 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora u SAD-u ove je godine u nekoj fazi pretvaranja u stambeni ili mješoviti prostor reuters.com reuters.com. To nije lako – visoki troškovi i prepreke u prostornom planiranju znače da je samo mali dio zgrada pogodan za prenamjenu – ali to je jedan od rijetkih načina za stvaranje vrijednosti od neiskorištene imovine. Drugi trend je “bijeg prema kvaliteti”: tvrtke koje iznajmljuju koncentriraju se u najnovijim, najkvalitetnijim zgradama s izvrsnim sadržajima. Starije uredske zgrade klase B/C trpe nerazmjerno visoke praznine, dok reprezentativni uredi klase A na vrhunskim lokacijama prolaze nešto bolje (neki su čak gotovo potpuno iznajmljeni). Ova podjela znači da moderni uredi i laboratoriji i dalje postižu solidne najamnine, dok uredi iz 1980-ih mogu ostati prazni bez velikih ulaganja.Izvan uredskih prostora, ostali segmenti komercijalnih nekretnina u Sjevernoj Americi pokazuju mješovitu sliku. Višestambene zgrade bile su vrlo snažne (rastuće najamnine, niska popunjenost), ali su najamnine u mnogim gradovima stagnirale jer je nova ponuda napokon sustigla potražnju i iznajmljivači se natječu za stanare. Maloprodajne nekretnine (trgovački centri, šoping centri) oporavljaju se neujednačeno – luksuzne trgovačke ulice i dobro smješteni prigradski centri prolaze dobro jer je potrošnja stabilna, ali slabiji trgovački centri nastavljaju gubiti trgovine (utjecaj e-trgovine). Industrijske i logističke nekretnine i dalje su najjače: s porastom e-trgovine i napetim opskrbnim lancima, skladišta i distribucijski centri su vrlo traženi. Čak i uz usporavanje gospodarskog rasta, veliki logistički najmovi i dalje se potpisuju. Na primjer, veliki ugovori ove godine uključuju najam gotovo milijun kvadratnih stopa u Južnoj Karolini od strane logističke tvrtke i najam skladišta od 885.000 kvadratnih stopa u Ujedinjenom Kraljevstvu – što pokazuje koliko je snažna globalna potražnja za industrijskim prostorom jll.com jll.com. Stope praznih skladišta u SAD-u i dalje su vrlo niske, a rast najamnina za logističke objekte snažan je u ključnim središtima (iako se usporava kako se gradi više skladišta). Ova razlika unutar komercijalnih nekretnina – slabi uredi, snažna industrija, mješovita maloprodaja i stabilni stanovi – potiče ulagače na rotaciju portfelja. Doista, kapital koji je pobjegao iz problematičnog uredskog sektora preusmjerava se u skladišta, stanove, laboratorije za znanost o životu, podatkovne centre i druge segmente s boljim izgledima.
Kanada: Sjeverno od granice, kanadsko tržište nekretnina često prati trendove iz SAD-a, ali s nekoliko preokreta. Kanadsko tržište stanova doživjelo je pad početkom 2025. godine jer su brza povećanja kamatnih stopa od strane Banke Kanade (koja su podigla kamate na hipotekarne kredite iznad 5–6% u Kanadi) smanjila pristupačnost. Do ove jeseni, nacionalne cijene nekretnina pale su otprilike 3–4% na godišnjoj razini nesto.ca – umjerena korekcija nakon velikog rasta tijekom 2020.–2022. Tržišta poput Toronta i Vancouvera, koja su bila izrazito pregrijana, doživjela su pad cijena i znatno manje prodaja tijekom protekle godine. Međutim, s obzirom na to da je Banka Kanade zaustavila povećanja kamata i kupci se prilagođavaju, aktivnost se ponovno povećava na nekim tržištima. Prosječna cijena nekretnine u Vancouveru u rujnu bila je praktički nepromijenjena (+0,1% na godišnjoj razini) wowa.ca, što sugerira da je korekcija tamo možda dosegla dno. Ponuda nekretnina u Kanadi i dalje je ograničena (kronični problem zbog spore izgradnje stanova i visoke imigracije), pa ako se kamatne stope stabiliziraju ili padnu u 2024., mnogi analitičari očekuju da će se kanadsko tržište nekretnina prilično brzo oporaviti. U međuvremenu, najmoprimci se suočavaju s vrlo niskim stopama slobodnih stanova i rastućim najamninama – što pitanje pristupačnosti stavlja u središte političke rasprave u Kanadi.
Na komercijalnoj strani, kanadski uredski i maloprodajni sektor suočavaju se s istim izazovima kao i u SAD-u, iako veliki kanadski gradovi (Toronto, Vancouver, Montreal) imaju nešto niže stope praznih ureda od svojih američkih pandana. Jedna razlika: velika urbana središta u Kanadi i dalje privlače doseljavanje stanovništva (uključujući međunarodne migrante), što podržava potražnju za stanovima i čak sadržajima u centru grada. Industrijske nekretnine u Kanadi bilježe procvat slično kao u SAD-u, a Toronto i Vancouver imaju svaki manje od 2–3% slobodnih industrijskih prostora – među najnižima u Sjevernoj Americi. Općenito, investitori kanadsko tržište nekretnina vide kao priču o dva svijeta: stambene i industrijske nekretnine ostaju relativno otporne i tražene, dok su uredi i starije maloprodajne nekretnine pod pritiskom. Kapitalizacijske stope (prinosi na ulaganja) porasle su u svim segmentima zbog viših referentnih kamatnih stopa, što je smanjilo vrijednosti nekretnina na papiru, ali postoji mnogo kapitala koji čeka jasniji signal da su kamate dosegle vrhunac kako bi se ponovno uključio na tržište.
Europa: Naznake oporavka usprkos visokim kamatama i novim prioritetima
Dno sentimenta: Europsko tržište nekretnina ušlo je u 2025. godinu s pesimističnim tonom – cijene su bile slabe u mnogim zemljama, obujam ulaganja je naglo pao, a nagli rast kamatnih stopa Europske središnje banke (ECB) (sada na najvišoj razini u desetljećima) dramatično je ohladio tržište koje je 2021. bilo izuzetno vruće. Ipak, kako prolazimo kroz listopad 2025., postoje sve veći znakovi da je Europa dosegla dno i počinje se stabilizirati. Na EXPO REAL-u – najvećoj europskoj konferenciji o nekretninama, održanoj od 6. do 8. listopada u Münchenu – anketom među tisućama sudionika iz industrije utvrđeno je da 44% sada osjeća “optimizam” u vezi s međunarodnim tržištem nekretnina u budućnosti, naspram 22% “opreznih”, dok su ostali neutralni exporeal.net. Prije samo godinu dana, pesimizam je bio znatno rašireniji. “Trenutni indeks trenda pokazuje da smo dosegli dno i da se povjerenje postupno vraća,” rekao je Stefan Rummel, izvršni direktor Messe München, koji je domaćin Expa, dodajući da, unatoč stalnim izazovima, tržište izgleda polako vraća u normalu exporeal.net.
Što stoji iza ovog opreznog optimizma? Kao prvo, vrijednosti nekretnina su se značajno ispravile u Europi od 2022., osobito u komercijalnim nekretninama. U nekim tržištima, cijene uredskih i maloprodajnih nekretnina pale su za 20% ili više od svog vrhunca, a čak su i “core” imovina (poput vrhunskih ureda u Parizu ili Frankfurtu) zabilježile rast prinosa i pad cijena za oko 10–15%. Ova revalorizacija, iako bolna za vlasnike, znači da je puno “pjene” nestalo – kupci i prodavatelji ponovno mogu početi dogovarati cijene. Doista, očekuje se da će se transakcijska aktivnost povećati nakon suše u proteklih 12 mjeseci, jer oportunistički investitori traže povoljne prilike. Drugi čimbenik je očekivanje da će se uvjeti financiranja poboljšati: inflacija u Europi je u padu, a mnogi vjeruju da je ECB na ili blizu svoje najviše stope (trenutno depozitna stopa ~4%). Ako inflacija nastavi padati, ECB bi čak mogao smanjiti stope u 2024. Osim toga, neke europske zemlje pružaju ciljanu podršku – npr. Njemačka je pokrenula programe za subvencioniranje izgradnje stanova i zelenih obnova, te raspravlja o načinima smanjenja birokratskih prepreka (glavna zamjerka u industriji – 79% ispitanika Expo Real ankete zalaže se za “manje birokracije” kako bi se pomoglo tržištu exporeal.net).
Pobjednici i gubitnici – vrste imovine: Europsko istraživanje također je istaknulo gdje investitori vide najviše prilika u budućnosti. Drugu godinu zaredom, stambeni sektor je najviše rangirana klasa imovine po atraktivnosti exporeal.net. Oko 75% ispitanika navelo je stambene nekretnine (višestambene zgrade itd.) kao ključni fokus – što odražava kronični nedostatak stanova u Europi i relativnu stabilnost stambenih ulaganja čak i u krizama. Nakon stambenog sektora, “objekti za skrb” (kao što su zdravstvene ustanove, domovi za starije) i podatkovni centri bili su visoko ocijenjeni (preko 60% svaki) exporeal.net, što ukazuje na rastuće sektore povezane s demografskim starenjem i digitalnom infrastrukturom. Logistika/skladišta također su dobro ocijenjeni (47%). S druge strane, tradicionalni segmenti ugostiteljstva, uredskih prostora i maloprodaje su izvan fokusa – svaki je privukao interes samo oko 10% ispitanika exporeal.net. To ne znači da su ti sektori mrtvi u Europi, ali investitori su vrlo selektivni: uredi nove generacije (posebno energetski učinkovite zgrade s odličnim sadržajima) na atraktivnim lokacijama i dalje mogu uspjeti, ali stariji uredi ili trgovački centri gledaju se s oprezom.
Regionalne razlike: Europa nije monolitna – uvjeti se razlikuju po državama i regijama. Do sada u 2025., Južna Europa (poput Španjolske, Portugala) drži se relativno dobro; strana ulaganja u odmarališta, hotele i stanove za najam ostala su prilično snažna, potpomognuta jakim turizmom i iseljenicima. Sjeverna Europa (Skandinavija, Njemačka, Nizozemska) doživjela je oštriju korekciju, dijelom zato što su ta tržišta imala veliki rast i mnogo visoko zaduženih investitora koji su sada pod pritiskom zbog kamatnih stopa. Zanimljivo, istraživanje Expo Real pokazalo je da je povjerenje u američko tržište među Europljanima opalo (samo 45% sada smatra SAD važnim za buduća ulaganja, u odnosu na 66% prije godinu dana), dok Europa i dalje ostaje prvi izbor, a azijsko-pacifička regija skočila je na drugo mjesto sa 64% povoljnosti exporeal.net. To sugerira da će europski kapital možda ostati bliže kući ili čak preusmjeriti ulaganja prema Aziji, umjesto da traži prilike na nesigurnom američkom tržištu. Unutar Europe, Zapadna Europa (Francuska, Njemačka, UK itd.) i dalje se smatra primarnom regijom (84% važnosti) u odnosu na Srednju/Istočnu Europu.
Izazovi – Kamate i troškovi: Oprezno optimističan pogled ne zanemaruje ogromne izazove koji su još uvijek prisutni. Praktički svi u industriji slažu se da su kamate pitanje broj jedan. Expo anketa pokazala je da je čak 94% ispitanika politiku kamatnih stopa ocijenilo “vrlo važnom” ili “važnom” za izglede tržišta exporeal.net. Kamatne stope utječu ne samo na troškove hipotekarnih kredita za kupce (smanjujući potražnju), već i na isplativost novih projekata – mnogi projekti više nisu isplativi s financiranjem po 5%–6% umjesto 1%–2% prije nekoliko godina. To je dovelo do ozbiljnog pada građevinske aktivnosti. Na primjer, broj novih stambenih projekata u Njemačkoj naglo je pao u razdoblju 2023.–2025., a zemlja se priprema za manjak u odnosu na ambiciozne ciljeve izgradnje novih stanova. Investitori diljem Europe lobiraju za pomoć: na pitanje kako poboljšati situaciju, 79% je reklo “smanjiti birokraciju” (kako bi se ubrzala odobrenja), 64% je željelo bolji pristup kapitalu (npr. državna jamstva za kredite), a mnogi su naglasili smanjenje poreza na gradnju ili standarda kako bi se snizili troškovi exporeal.net exporeal.net. Troškovi gradnje naglo su porasli 2021.–22. zbog problema u opskrbnom lancu i inflacije; sada su se donekle smirili, ali izgradnja projekta u Europi danas je i dalje znatno skuplja nego prije nekoliko godina, pa je ponuda novih stanova ograničena upravo kad je najpotrebnija.
Svijetle točke: Unatoč preprekama, određeni dijelovi europskog tržišta nekretnina napreduju. Jedan primjer je sektor najma stanova u velikim gradovima. Visoke kamate su paradoksalno povećale potražnju za najmom (jer si manje ljudi može priuštiti kupnju), pa su popunjenost i najamnine za profesionalno upravljane višestambene objekte ostale snažne. U nekim njemačkim i francuskim gradovima najamnine su dosegle rekordne razine 2025., čak i dok su kupovne cijene padale. To čini ulaganja u stambene nekretnine privlačnima za dugoročne ulagače poput mirovinskih fondova. Logističke nekretnine su još jedna svijetla točka: prelazak na e-trgovinu i potreba za modernim skladištima blizu urbanih središta znače da su stope nepopunjenosti za vrhunske logističke prostore izuzetno niske (često ispod 5%), a investitori i dalje vide redove najmoprimaca za svaki novi izgrađeni skladišni prostor. Pan-europski prinosi na logistiku su se smanjili posljednjih godina, ali rast najamnina donekle ublažava pritisak visokih kamata. Dodatno, alternativni sektori poput laboratorija za znanosti o životu, studentskog smještaja i podatkovnih centara u Europi imaju koristi od strukturnih pokretača potražnje i visoko su na listi investitora. Na primjer, manjak kapaciteta podatkovnih centara doveo je do velikih projekata oko Londona, Frankfurta, Dublina i drugih središta; ti objekti često osiguraju najmove od velikih tehnoloških kompanija i prije nego što počne gradnja.
Primjer iz prakse – UK i Francuska: UK, koji je ranije započeo s podizanjem kamatnih stopa i imao jednu od najizraženijih korekcija cijena nekretnina među velikim gospodarstvima, pokazuje oprezne znakove stabilizacije. Cijene kuća u Londonu niže su otprilike 4–5% u odnosu na prošlu godinu, a još više u realnim iznosima kada se uračuna inflacija. Upiti kupaca polako rastu jer očekuju da je Banka Engleske gotovo završila s podizanjem stopa. Neke prognoze sugeriraju da će cijene kuća u UK dosegnuti dno 2024. godine. U međuvremenu, tržište najma u UK izuzetno je napeto, što je navelo vladu da razmotri politike za povećanje ponude najma i izgradnje stanova. U Francuskoj su tržišta nekretnina bila mirnija – Pariz je zabilježio blagi pad cijena, a obujam transakcija je pao, ali nije došlo do ozbiljnog sloma. Međutim, nova pravila kreditiranja i više kamatne stope znatno su otežali posebno kupnju prve nekretnine u Francuskoj, što stvara pritisak na donji segment tržišta. Francuska vlada odgovorila je programima za pomoć kupcima i obnovu stare stambene strukture (Francuska snažno potiče energetsku učinkovitost, što samo po sebi pokreće segment ulaganja u nekretnine – preuređenje zgrada kako bi zadovoljile nove standarde).
Jedan nepredviđeni događaj: Značajan (i tragičan) novinski događaj u ovom razdoblju bio je kolaps zgrade u Madridu, Španjolska 7. listopada 2025. godine. Šesterokatnica, uredska zgrada iz 1960-ih koja se preuređivala u luksuzni hotel, iznenada se urušila tijekom radova, usmrtivši četiri osobe reuters.com reuters.com. Događaj je šokirao Španjolsku i otvorio pitanja o sigurnosti zgrada i nadzoru nad renovacijama. Zanimljivo je da je nekretnina bila u vlasništvu saudijskog fonda za nekretnine (RSR) specijaliziranog za luksuzne hotele u Španjolskoj i Portugalu reuters.com. Vlasti Madrida otkrile su da zgrada nije prošla prethodne inspekcije i bila je klasificirana kao građevina s “nepovoljnim” strukturnim stanjem reuters.com. Ovaj događaj naglasio je dvije stvari: prvo, rizike u europskom nastojanju da se obnove i prenamijene stare zgrade (ključni dio oživljavanja gradskih središta i ispunjavanja ciljeva održivosti – ali nešto što se mora raditi pažljivo); i drugo, kontinuirani utjecaj međunarodnih investitora (poput bliskoistočnih fondova) na europskoj sceni nekretnina. Iako je ovaj tragični kolaps izniman slučaj, potaknuo je developere i regulatore diljem Europe da dodatno provjere strukturnu sigurnost starih zgrada koje se prenamjenjuju. To je ozbiljan podsjetnik da razvoj nekretnina nosi sigurnosnu odgovornost čak i u žurbi za modernizacijom.
Gledajući unaprijed u Europi, ključna priča je prilagodba i inovacija. Tržište aktivno traži novu ravnotežu u svijetu viših kamatnih stopa. Stručnjaci predviđaju da će stambeni sektor predvoditi oporavak kada troškovi financiranja popuste – potražnja ljudi za domovima samo raste, uostalom – ali to bi moglo zahtijevati državnu potporu i kreativna rješenja (poput više modularne gradnje ili javno-privatnih partnerstava) kako bi se premostio jaz u pristupačnosti. Komercijalni nekretninski sektor vjerojatno će doživjeti “opstanak najsposobnijih”: najbolje lokacije i nekretnine će s vremenom povratiti vrijednost, dok će zastarjele možda trebati prenamijeniti ili će se prodavati uz velike popuste. Za sada su europski akteri na tržištu nekretnina oprezno optimistični, pomno prateći podatke ECB-a i inflacije, a mnogi se pozicioniraju za uzlet krajem 2024. ili 2025. godine. Kako je jedan iskusni sudionik industrije rekao na sajmu u Münchenu: “Bilo je teško, ali ako imate kapital i strpljenja, sljedeća godina bi mogla biti prilika za kupnju desetljeća.”
Azija-Pacifik: Kineske nevolje, indijska stabilnost i regionalna raznolikost
Kina – posrnuli div: Nigdje priča o nekretninama krajem 2025. nije dramatičnija nego u Kini, drugom najvećem svjetskom gospodarstvu. Kinesko tržište nekretnina, koje je do 2021. doseglo neviđene razmjere (činilo je otprilike četvrtinu kineskog BDP-a na vrhuncu) reuters.com, i dalje je u dugotrajnom padu. Problemi su započeli krizom likvidnosti velikih developera poput Evergrandea i Country Gardena 2021.–2023., a od tada su prerasli u širi gubitak povjerenja među kupcima stanova. U listopadu 2025. cijene novih stanova u Kini i dalje padaju u mnogim gradovima. Privatno istraživanje pokazalo je da su cijene u rujnu porasle samo 0,09% u odnosu na prethodni mjesec, što je sporije od kolovoškog rasta, a cijene preprodaje (rabljenih) stanova i dalje padaju (~0,7% pad na mjesečnoj razini) reuters.com. Ukratko, nema značajnijeg preokreta – cijene i obujam prodaje i dalje su na dnu, a neprodani inventar novih stanova ostaje vrlo visok u mnogim regijama.
Kineska vlada i središnja banka pokušale su niz mjera potpore: smanjenje hipotekarnih kamatnih stopa, snižavanje zahtjeva za predujam, ublažavanje ograničenja kupnje u velikim gradovima, pa čak i pokretanje programa urbane obnove kako bi se apsorbirala višak ponude reuters.com. Ove politike su donijele privremene poraste (na primjer, nakon što su neki veliki gradovi u rujnu ublažili pravila za kupnju nekretnina, došlo je do kratkotrajnog porasta upita i transakcija), ali ukupni učinak je bio ograničen. Potrošačko povjerenje teško je popraviti nakon što su vidjeli da su developeri zaustavili izgradnju unaprijed prodanih stanova i da su neke tvrtke bankrotirale na svojim dugovima. Mnoge kineske obitelji već posjeduju jednu ili više nekretnina i sada su više usmjerene na otplatu dugova nego na kupnju dodatnih stanova, osobito kako je gospodarski rast usporio i nezaposlenost mladih visoka.Ključno je da analitičari sada vjeruju da će oporavak kineskog tržišta nekretnina trajati dulje nego što se ranije mislilo. Reutersova anketa stručnjaka krajem rujna pokazala je konsenzus da se cijene nekretnina neće stabilizirati barem do druge polovice 2026., ili čak 2027. godine reuters.com – što je oko 6 mjeseci kasnije nego što su ti isti analitičari predviđali samo tromjesečje ranije. Ta pesimistična revizija pokazuje koliko je kriza ukorijenjena. Kako prodaja nekretnina ostaje slaba, prihodi od prodaje zemljišta za lokalne vlasti padaju, građevinska aktivnost je anemična, a posljedični učinci opterećuju šire kinesko gospodarstvo. Ipak, ima nekoliko svijetlih točaka: kineske vlasti pojačale su poticaje na druge načine (poput ulaganja u infrastrukturu), a Svjetska banka je nedavno revidirala prognozu rasta kineskog BDP-a za 2025. na 4,8% icis.com, dijelom zbog očekivanja da će se najgori utjecaj nekretninskog sektora ublažiti do iduće godine. I doista, postoje “blagi znakovi stabilizacije” – primjerice, privatni indeks 100 gradova pokazao je mali rast cijena nekretnina od 0,3% u svibnju reuters.com, što je jedno od prvih povećanja u više od pola godine. No, ta poboljšanja su izuzetno krhka. Kako je jedan ekonomist rekao, široko rasprostranjen oporavak ne očekuje se 2025. godine conference-board.org; u najboljem slučaju, Kina bi mogla zaustaviti pad tržišta nekretnina do kraja 2025. i nakon toga vidjeti blagi oporavak, pod uvjetom da se uvedu dodatni poticaji (poput smanjenja kamatnih stopa ili čak nekakvog paketa pomoći za problematične developere).
Kao odgovor na ovu nestabilnost, kineski kupci nekretnina i investitori su promijenili ponašanje. Više ljudi preferira novogradnje koje su već izgrađene (kako bi izbjegli rizik od nedovršetka) ili rabljene stanove, umjesto kupnje “na papiru” od developera s nesigurnim financijama. Vlada je potaknula banke da produže kredite kako bi se osiguralo dovršavanje zaustavljenih projekata, s ciljem obnove povjerenja. Također je primjetan pomak u migraciji – neki mlađi Kinezi odlučuju se za najam ili preseljenje u jeftinije gradove, umjesto da se zadužuju za kupnju u gradovima prvog reda poput Pekinga ili Shenzhena po trenutnim cijenama. Luksuzne i vrhunske nekretnine u Kini, međutim, bolje su zadržale vrijednost, osobito u Pekingu/Šangaju, gdje imućni kupci manje osjećaju utjecaj rasta kamatnih stopa na hipoteku i još uvijek nekretnine doživljavaju kao statusni simbol.Ostatak Azijsko-pacifičke regije: Izvan Kine, tržišta nekretnina u Aziji pokazuju širok spektar:
- Indija: Sektor nekretnina u Indiji bio je relativno stabilan, pa čak i rastao u 2025., potaknut snažnim gospodarstvom (Indija je ove godine jedna od najbrže rastućih velikih ekonomija). Odluka Indijske središnje banke ovog mjeseca da zadrži repo stopu na 5,5% (nakon smanjenja od 100 baznih bodova ranije ove godine) hindustantimes.com hindustantimes.com pozdravili su i developeri i kupci stanova. To znači da kamatne stope na stambene kredite ostaju stabilne, što pomaže srednjoj klasi u planiranju kupnje novih stanova. Indija tradicionalno ima više kamatne stope nego Zapad, ali rastuća srednja klasa i urbanizacija potiču potražnju za stanovanjem. U gradovima poput Mumbaija, Bangalorea, Delhi NCR-a, prodaja stanova zapravo je bila snažna u 2025., a cijene lagano rastu, iako umjereno. Sezona festivala (listopad–vrijeme Diwalija) vrhunac je za kupnju stanova u Indiji, a ove godine raspoloženje je bilo dobro zbog stabilnih stopa – developeri su čak izvijestili o porastu rezervacija za nove projekte. Oprezan stav RBI-a (“povjerenje, a ne oklijevanje”, kako je rekao jedan stručnjak hindustantimes.com) sugerira da balansiraju zabrinutost zbog inflacije s potrebom za podrškom rastu. Sve dok inflacija ostaje unutar cilja, mnogi analitičari smatraju da bi RBI mogao nastaviti s blagim smanjenjem stopa u 2024., što bi dodatno potaknulo tržište nekretnina. Jedno ograničenje u Indiji, međutim, je financiranje za developere – nakon nekoliko zapaženih neispunjenja obveza developera prije nekoliko godina, banke su postale strože. No, pojava REIT-ova (Real Estate Investment Trusts) u indijskom sektoru uredskih i maloprodajnih prostora otvorila je novi kanal financiranja, a vidjeli smo i velike globalne ulagače (poput kanadskih mirovinskih fondova, državnih investicijskih fondova) kako ulažu milijarde u indijske uredske parkove, logističke centre i trgovačke centre, kladeći se na dugoročni rast zemlje.
- Japan: Japansko tržište nekretnina u 2025. bilo je relativno mirno. S obzirom da Banka Japana održava ultra-niske kamatne stope (i samo blago prilagođava kontrolu krivulje prinosa), hipotekarni krediti u Japanu ostaju jeftini (oko 1%). Potražnja za stanovanjem je stabilna; veći problem je starenje stanovništva Japana i što to znači za stanovanje u ruralnim područjima (koja se suočavaju s depopulacijom). U velikim gradovima poput Tokija, Osake, Nagoje, nekretnine su zapravo privukle interes stranih investitora ove godine – dijelom zato što je slabi jen učinio japansku imovinu pristupačnijom inozemnim kupcima. Posebno, neki globalni fondovi kupuju tokijske poslovne tornjeve i stambene blokove, smatrajući ih sigurnom imovinom. Uredski prostori u Tokiju imaju stopu praznih prostora oko 6% (više nego prije Covida, ali daleko od razine u SAD-u), a najamnine su pale samo umjereno. U međuvremenu, tokijsko tržište luksuznih rezidencija doseže nove vrhunce jer ga bogati pojedinci iz Azije vide kao stabilno mjesto za ulaganje novca. Jedina napomena je da bi BOJ mogao polako dopustiti rast kamatnih stopa ako inflacija ostane iznad 2%, ali svaka promjena bit će vrlo postepena.
- Jugoistočna Azija: Mnoge zemlje jugoistočne Azije bilježe snažnu aktivnost na tržištu nekretnina. Na primjer, Singapur – nakon snažnog rasta u razdoblju 2021.–2023. – uveo je mjere za hlađenje tržišta (više pristojbe na kupnju, itd.) što je usporilo prodaju, ali cijene i dalje lagano rastu i za privatne stanove i za javne stanove zbog kroničnog manjka ponude. Singapursko tržište uredskih prostora ima koristi od preseljenja dijela poslovanja iz Hong Konga i Kine – najamnine za urede tamo su porasle početkom 2025. Malezija i Tajland imaju slabija tržišta (njihova gospodarstva rastu sporije, a u Tajlandu je politička nesigurnost utjecala na povjerenje investitora), no čak i tamo, oporavak turizma potaknuo je segment ugostiteljstva i maloprodaje. Vijetnam se izdvaja: njegovo gospodarstvo raste oko 5-6%, a tržište nekretnina cvjeta s razvojnim projektima. Naslov od 8. listopada bio je da je Hilton potpisao strateško partnerstvo s vijetnamskom Sun Group za razvoj 5 novih hotela u Vijetnamu theinvestor.vn – znak povjerenja u izglede vijetnamskog turizma i poslovnih putovanja. Vijetnam također nastavlja privlačiti proizvodnju (zahvaljujući strategiji Kina+1), što potiče potražnju za industrijskim parkovima i radničkim smještajem. Međutim, vijetnamski developeri nekretnina suočili su se s krizom likvidnosti početkom 2023., a vlada je intervenirala kako bi stabilizirala tržište korporativnih obveznica i omogućila odgodu projekata; uvjeti se sada poboljšavaju.
- Australija i Novi Zeland: Ova tržišta usklađena sa Zapadom imala su neke od najvećih stambenih procvata tijekom pandemije, a potom su doživjela korekcije kada su kamatne stope naglo porasle. U Australiji je Rezervna banka nekoliko mjeseci držala svoju gotovinsku stopu na 4,1%, što je tržištu nekretnina dalo predah. Do listopada 2025. cijene nekretnina u Australiji ponovno su počele rasti u mnogim gradovima – Sydney i Perth su u porastu od početka godine, dok je Melbourne otprilike na istoj razini – oporavljajući se brže nego što su mnogi analitičari predviđali. Ograničena ponuda stanova i snažan povratak imigracije (australsko stanovništvo brzo raste zbog ponovnog otvaranja nakon Covida) podupiru ovu otpornost. Ipak, priuštivost stanovanja u Australiji i dalje je vrlo niska (posebno za kupce koji prvi put kupuju), te postoje pozivi za reforme zoniranja i veću izgradnju kako bi se smanjio pritisak. Komercijalni sektor u Australiji je mješovit: uredi u Sydneyu/Melbourneu sada imaju veću stopu praznih prostora (preko 14%) jer tvrtke konsolidiraju prostore; maloprodaja se stabilizira; a industrijski sektor je vrlo snažan (prazni prostori ispod 1% u nekim industrijskim zonama Sydneya). Novi Zeland je imao veliki pad stambenog tržišta (cijene su na nacionalnoj razini pale oko 15% od vrhunca), ali s obzirom da Rezervna banka Novog Zelanda sada snižava kamatne stope (početkom 2025. su počeli s popuštanjem nakon što su proglasili inflaciju pod kontrolom), očekuje se da će se tržište nekretnina na Novom Zelandu oporaviti 2026. godine.
- Tržišta u razvoju Azije: U mjestima poput Indonezije, Filipina, Malezije, tržišta nekretnina snažno su vezana uz lokalni gospodarski rast i kamatne stope. Gospodarstvo Indonezije je stabilno, a kamatne stope relativno niske (kamatna stopa Banke Indonezije oko 5,75%), pa se razvoj stanova i trgovačkih centara u Jakarti i drugim većim gradovima nastavlja stabilno. Filipini su doživjeli procvat izgradnje stanova koji je doveo do blagog viška ponude u Metro Manili, ali mlado stanovništvo i rast BPO (outsourcing) industrije održavaju dugoročne izglede pozitivnima. Jedan trend u Aziji u razvoju je poticanje infrastrukture – novih metroa, autocesta, zračnih luka – što često otvara nove koridore za razvoj nekretnina (na primjer, nove željezničke linije u Manili i Bangkoku potiču razvoj uz prometnice).
Komentar stručnjaka: Zapažena izjava o izgledima Azije došla je s foruma o nekretninama gdje je jedan analitičar našalio, “Tržište nekretnina Azije i Pacifika je priča s dva kolosijeka: Kina u problemima, ostatak Azije se drži.” To se čini prikladnim: dok je pad Kine uteg za regionalni sentiment (i ima posljedice poput smanjenog broja kineskih kupaca nekretnina u mjestima poput Hong Konga, Singapura, Vancouvera), ostala azijska tržišta su općenito optimističnija. Demografski i urbanizacijski trendovi u Aziji i dalje su snažan pokretač potražnje za nekretninama – npr. Indija, Jugoistočna Azija, čak i središta japanskih gradova – i mnogi globalni investitori, od državnih investicijskih fondova do privatnog kapitala, povećavaju ulaganja u nekretnine Azije i Pacifika, videći ovogodišnju neizvjesnost kao priliku za kupnju imovine po razumnim cijenama. Istraživanje jedne konzultantske kuće za nekretnine pokazalo je da su Tokio, Singapur i Sydney među najpoželjnijim destinacijama za prekogranična ulaganja u 2025. godini, zahvaljujući svojoj stabilnosti ili potencijalu rasta, dok su kineski gradovi pali na ljestvici preferencija zbog stalne neizvjesnosti.
Ukratko, azijsko-pacifičko tržište nekretnina krajem 2025. predstavlja studiju kontrasta. Kina pokušava izvesti meko prizemljenje svog balona na tržištu nekretnina (monumentalan zadatak koji je još u tijeku), ali drugdje u Aziji, tržišta su uglavnom otporna ili se brzo prilagođavaju. Ako Kina uspije stabilizirati situaciju 2026., to bi moglo donijeti veliki poticaj povjerenju u regiji. Za sada, investitori su oprezni – diversificiraju ulaganja po tržištima, preferiraju sektore poput logistike i podatkovnih centara te prate poteze središnjih banaka (poput politike Banke Japana ili kineskih poticajnih mjera) koji bi mogli promijeniti krajolik.Bliski istok: Investicijski val, građevinski procvat i promjena strategija
Bliski istok, posebno zemlje Vijeća za suradnju u Zaljevu (GCC), krajem 2025. godine izdvaja se kao žarište aktivnosti na tržištu nekretnina – potaknuto i unutarnjim ambicijama i priljevom globalnog kapitala. Visoke cijene energije posljednjih godina napunile su državne blagajne, omogućujući raskošne razvojne planove, dok društvene i ekonomske reforme privlače talente i turiste, stvarajući novu potražnju za nekretninama. Razdoblje od 7. do 8. listopada 2025. donijelo je nekoliko velikih događaja koji naglašavaju zamah regije:
Mega-ulaganja i partnerstva: Jedan od najzapaženijih poslova je partnerstvo Blackstonea s Lunateom iz Abu Dhabija za ulaganje 5 milijardi dolara u logističke nekretnine u Zaljevu reuters.com. Blackstone, najveći svjetski upravitelj alternativnom imovinom, vidi priliku u rastućoj potrebi Bliskog istoka za skladištima i distributivnim centrima – od ispunjavanja e-trgovine do lučke logistike. Nova platforma (nazvana “GLIDE”) fokusirat će se na izgradnju i akviziciju “vrhunskih skladišnih objekata” diljem GCC-a (Bahrein, Kuvajt, Oman, Katar, Saudijska Arabija, UAE) reuters.com. Ovo je snažan izraz povjerenja velikog američkog investitora u gospodarski smjer Zaljeva. “Duboka ekonomska transformacija koja se odvija u GCC-u… stvara snažan zamah za sektore poput logistike,” istaknuo je predsjednik Blackstonea Jon Gray, naglašavajući kako politike usmjerene na rast i diverzifikaciju gospodarstava Zaljeva potiču potražnju za nekretninama reuters.com. Doista, kako zemlje poput Saudijske Arabije sve više lokaliziraju svoje opskrbne lance i kako se trgovina unutar regije povećava, često zanemaren segment industrijskih nekretnina doživljava procvat. Stope nepopunjenosti modernih skladišta u Dubaiju ili Rijadu vrlo su niske, a najamnine rastu, što je vjerojatno privuklo Blackstone u ovaj pothvat.
Na luksuznom i mješovitom tržištu, Saudijska Arabija nastavlja privlačiti pažnju. Krajem rujna (neposredno prije našeg razdoblja 7.–8. listopada), saudijski investitor Dar Global najavio je projekt vrijedan milijardu dolara za izgradnju Trump Plaza u Džedi reuters.com. Tijekom 7.–8. listopada pojavili su se dodatni detalji: bit će to vrhunski kompleks s luksuznim rezidencijama, servisiranim apartmanima, uredskim prostorima, pa čak i gradskim kućama, uz ogroman park po uzoru na Central Park u New Yorku reuters.com. Ovo je drugi projekt s Trumpovim brendom u kraljevstvu, nakon Trump Towera u Rijadu pokrenutog prošle godine, što pokazuje da poslovne veze Saudijske Arabije i SAD-a (barem na razini korporativnih brendova) jačaju. Trump Organization (kojom upravlja obitelj bivšeg američkog predsjednika Trumpa) širi se u inozemstvu, a Bliski istok – sa sklonošću prema zapadnim brendovima i luksuzu – glavno je odredište. Ovi projekti također pokazuju kako se Saudijska Arabija otvara: prije nekoliko godina ovako otvoreno brendiranje bilo bi neobično, ali sada je saudijsko tržište nekretnina prepuno međunarodnih suradnji (od američkih zabavnih četvrti do europski dizajniranih mega-projekata).
Dubai i UAE: UAE, a posebno Dubai, predstavljaju priču o uspjehu na tržištu nekretnina 2020-ih. Nakon pada krajem 2010-ih, tržište nekretnina u Dubaiju ponovno je procvjetalo tijekom i nakon pandemije, jer je postalo utočište za investitore, remote radnike i bogate pojedince (zahvaljujući poslovno povoljnim politikama i uspješnoj Expo 2020). Cijene nekretnina u Dubaiju porasle su za oko 70% od najnižih vrijednosti 2020. do kraja 2024. reuters.com. Potražnja obuhvaća luksuzne vile, stanove uz obalu i poslovne nekretnine. Kao odgovor, dubajski investitori ubrzavaju izgradnju nevjerojatnim tempom. Kako je Reuters izvijestio u kolovozu, velike tvrtke poput Emaar, Damac i druge čak prebacuju više građevinskih radova unutar vlastitih tvrtki kako bi ubrzale isporuku i smanjile troškove reuters.com reuters.com. Vodstvo grada ima strateški cilj udvostručiti populaciju Dubaija na 7,8 milijuna do 2040. godine reuters.com, što podrazumijeva potrebu za velikim brojem novih stambenih i infrastrukturnih projekata.
Međutim, pojavljuju se zabrinutosti da Dubai možda ponovno ide prema prevelikoj ponudi. Nakon trenutne euforije, neviđen broj novih jedinica (procijenjeno više od 200.000 između 2025. i 2026.) planira se isporučiti, što je otprilike dvostruko brže od tempa posljednjih nekoliko godina reuters.com. Analitičari upozoravaju da, ako se svi ti projekti završe na vrijeme, cijene nekretnina mogle bi pasti dvoznamenkasto kako bi se tržište uravnotežilo reuters.com. Povijest Dubaija je ciklična, s usponima i padovima, pa vlada pokušava upravljati time pooštravanjem pravila o prodaji nekretnina u izgradnji i praćenjem špekulativnih aktivnosti. Za sada, međutim, čini se da potražnja još uvijek nadmašuje ponudu u ključnim segmentima, a tržište najma je izuzetno snažno (najamnine su porasle za 20-30% u posljednjih godinu dana, što dodatno privlači investitore koji kupuju za iznajmljivanje). Kamatne stope Središnje banke UAE prate one u SAD-u (zbog vezanosti dirhama), pa su više stope poskupile hipotekarne kredite za krajnje korisnike, ali značajan dio transakcija u Dubaiju su gotovinske kupnje (bilo imućnih domaćih stanovnika, stranih investitora ili institucionalnih fondova). Zapravo, otprilike trećina prodaje nekretnina u UAE je u gotovini – što odražava imućnu bazu kupaca u regiji i donekle ograničava učinak rasta kamatnih stopa.
Saudijska Arabija i poticanje vlasništva nad domovima: Saudijska Arabija je usred ambiciozne inicijative za povećanje stope vlasništva nad domovima na 70% do 2030. godine (s otprilike 50% u 2016.). Ovo je dio reformi Vision 2030 kraljevstva za poboljšanje kvalitete života i diverzifikaciju gospodarstva spglobal.com spglobal.com. Vladine inicijative poput programa Sakani nude subvencije i povoljno financiranje saudijskim građanima za kupnju domova. Kao rezultat toga, došlo je do procvata stambene izgradnje – nova prigradska naselja oko Rijada, Džede i drugih gradova brzo niču. Prema S&P Globalu, očekuje se da će stambeno tržište Rijada nastaviti rasti, potaknuto ovim politikama spglobal.com. Važno je napomenuti da potražnja nije samo za pristupačnim stanovima; postoji i porast luksuznih projekata kako raste broj imućnih stanovnika. Saudijska vlada surađuje s domaćim i međunarodnim investitorima na izgradnji velikih planskih zajednica, s trgovačkim centrima, parkovima i školama. To stvara prilike u cijelom stambenom spektru – od pristupačnih stanova do luksuznih vila.
Osim toga, saudijski giga-projekti prelaze s nacrta na realizaciju. NEOM (futuristički grad na sjeverozapadu), Red Sea Project (zona luksuznog turizma s otocima i resortima) i razni “ekonomski gradovi” svi zapošljavaju tisuće građevinskih radnika. U listopadu 2025., primjerice, NEOM-ovi developeri predstavili su napredak na “The Line” (170 km dug linearni grad) i drugim komponentama, s ciljem da prvi dijelovi budu naseljeni do 2026. Iako su ovi projekti jedinstveni i donekle eksperimentalni, oni odražavaju ogroman građevinski procvat koji privlači globalne arhitektonske i inženjerske tvrtke. Mnogi od ovih projekata brišu granice između kategorija – oni su mješovite namjene, kombinirajući stanovanje, urede, turizam i industriju. Na primjer, Trumpov projekt u Džedi koji smo spomenuli dio je većeg trenda integracije brendiranih rezidencija s hotelskim i uredskim komponentama, stvarajući destinacije za životni stil umjesto zgrada s jednom namjenom.
Ostale zaljevske države: Drugdje u GCC-u, nekretnine također cvjetaju. Katar je doživio usporavanje nakon Svjetskog prvenstva 2023., ali se aktivnosti normaliziraju; nastavlja razvijati infrastrukturu (stadioni se prenamjenjuju, nove slobodne zone) i urede, a rast stanovništva zbog širenja LNG sektora podupire stambeno tržište. Bahrein i Oman su manja tržišta, ali imaju koristi od prelijevanja investicija i vlastitih reformi (Bahrein ima novi masterplan za glavni grad Manamu, a Oman razvija turističke komplekse na obali). Kuvajt je sporiji zbog birokratskih procesa, no postoji snažna potražnja za stanovanjem među mladom populacijom, a vlada pokušava riješiti zaostatak zahtjeva građana za stanovanjem izgradnjom “mega-predgrađa”.
Promjena strategija: Značajna promjena na Bliskom istoku je da lokalni developeri koriste međunarodna tržišta kapitala i partnerstva. Na primjer, u listopadu se šuškalo da jedan developer iz UAE planira IPO svog odjela za nekretnine reuters.com, s ciljem privlačenja stranih ulaganja. Sami bliskoistočni državni fondovi ulažu velika sredstva u globalne nekretnine (poput Katara koji kupuje znamenite zgrade u New Yorku ili Londonu), ali sve više, tok je dvosmjeran – strani ulagači također su zainteresirani za projekte na Bliskom istoku. Relativna politička stabilnost regije (s glavnim raskolom između Katara i susjeda koji je izliječen, i unatoč geopolitičkim napetostima u okruženju, GCC je interno stabilan) i snažna fiskalna pozicija čine je privlačnom. Ove godine developeri iz Abu Dhabija pokreću projekte u Dubaiju i obrnuto, što ukazuje na svojevrsnu regionalnu integraciju. Izrael i UAE također su započeli suradnje nakon normalizacije odnosa – iako bi nedavni ratni sukob (sukob u Gazi) u listopadu mogao zaustaviti neke tek započete suradnje.
Stručno mišljenje: Izvršni direktori za nekretnine na Bliskom istoku često izražavaju uvjerenje da se njihova tržišta mogu odvojiti od globalnih problema. “Naš rast pokreće temeljna potražnja i vizija vlade, a ne spekulativni baloni,” izjavio je jedan developer iz Dubaija na panelu, ukazujući na stvarnu krajnju potražnju uzrokovanu rastom stanovništva. U tome ima istine: rast stanovništva i prihoda u Zaljevu (zbog ekonomske diversifikacije koja dovodi iseljenike i povećava zaposlenost) je stvaran. Ipak, promatrači upozoravaju da bi, ako se globalni financijski uvjeti dodatno postrože ili cijene nafte znatno padnu, Bliski istok mogao doživjeti manjak financiranja ili pad potražnje. Za sada je, međutim, regija vjerojatno u povoljnoj situaciji – visoki prihodi od nafte, zamah reformi i priljev talenata – i to se pretvara u procvat tržišta nekretnina razmjera koji svijet promatra s fascinacijom.
Zaključno, tržište nekretnina na Bliskom istoku krajem 2025. godine karakteriziraju hrabri projekti i optimističan sentiment. Od blještavih nebodera i odmarališta do prijeko potrebnog stambenog prostora za srednju klasu, dizalice na horizontima Dubaija, Rijada, Dohe i šire signaliziraju transformativno razdoblje. Kao što pokazuje velika oklada Blackstonea, globalni investitori Bliski istok vide kao jedno od rijetkih mjesta koje nudi rast i povrat u nesigurnom svijetu. Regija nije bez rizika (geopolitički šokovi se mogu dogoditi, a prekomjerna izgradnja je stalna briga), ali u ovom trenutku, punom parom naprijed za razvoj nekretnina na Bliskom istoku.
Afrika: Stambeni izazovi, olakšanje kamatnih stopa i pažnja investitora
Afrički sektor nekretnina od 7. do 8. listopada 2025. odražava kontinent raznolikih tržišta, od kojih mnoga imaju ogroman dugoročni potencijal, ali i hitne kratkoročne izazove. Ključne teme uključuju izraženi nedostatak stambenog prostora u brzo rastućim gradovima, utjecaj visokih kamatnih stopa (koje sada počinju padati) i porast interesa domaćih i međunarodnih investitora koji traže nova područja rasta.
Stambena kriza i odgovori: Dirljiva priča ovog tjedna dolazi iz Kenije, gdje je izvješće istaknulo tisuće obitelji koje žive na ulicama Nairobija zbog nedostatka pristupačnog stanovanja africanews.com africanews.com. Nairobi, kao i mnogi afrički megagradovi, doživio je eksplozivan rast stanovništva koji daleko nadmašuje izgradnju formalnih stambenih objekata. Rezultat su prostrana neformalna naselja (slamovi) i beskućništvo za najranjivije. U Keniji, oko 47% gradskog stanovništva živi u neformalnom smještaju, a na nacionalnoj razini postoji manjak od 2 milijuna domova africanews.com. Kako bi se to riješilo, kenijska vlada pokrenula je Program pristupačnog stanovanja, a od listopada gradi 100.000 niskobudžetnih domova diljem zemlje africanews.com. To uključuje stambene blokove u Nairobiju i drugim gradovima, s jedinicama po cijenama prilagođenim kupcima s niskim i srednjim prihodima. Vlada također pokušava inovativno financiranje—poput kontroverznog poreza za stanovanje na plaće formalno zaposlenih za financiranje javnog stanovanja, te traži javno-privatna partnerstva kako bi iskoristila privatni kapital.
Predsjednik Kenije William Ruto bio je glasan po pitanju stanovanja, čak je pozvao na globalni pristup: “Globalna stambena kriza je prevelika da bi je ijedna zemlja sama riješila. Moramo iskoristiti snagu multilateralizma kako bismo joj se suprotstavili,” poručio je Ruto u govoru africanews.com. Ovaj apel odjekuje i izvan Kenije. Mnoge afričke zemlje suočavaju se sa sličnim stambenim jazom: Nigeriji su potrebni milijuni domova za rastuće stanovništvo, Egipat ima manjak stanova unatoč izgradnji novih gradova, Južna Afrika se bori s zaostacima iz doba apartheida u stanovanju, itd. Rutova ideja nagovještava možda koaliciju vlada, razvojnih banaka i investitora koji bi surađivali na financiranju pristupačnog stanovanja u velikom opsegu – nešto poput Marshallovog plana za stanovanje za zemlje u razvoju. Iako je to aspirativno, na terenu afričke vlade poduzimaju razne korake: Maroko subvencionira stanovanje za obitelji s niskim prihodima, Nigerija pokušava s nacionalnim stambenim fondom za radnike, Južna Afrika već dugo ima RDP program stanovanja za besplatne domove za siromašne (iako s promjenjivim uspjehom).
Kenijski slučaj također naglašava kako je stanovanje povezano s drugim pitanjima: siromaštvom, nezaposlenošću, pa čak i policijskim postupanjem (beskućnici u Nairobiju suočavaju se s uznemiravanjem). Stručnjaci poput direktora za stanovanje Kenije Georgea Omondija naglašavaju da je potrebna “složena inicijativa” – uključujući društveno stanovanje s velikim subvencijama africanews.com – jer privatni investitori sami neće graditi za najsiromašnije, budući da su tamošnji profiti mali. Ima određenog napretka: kenijski program, uz pomoć institucija poput Svjetske banke i EIB-a, ima nekoliko vodećih projekata u tijeku (jedan blizu središta Nairobija je gotovo dovršen, nudeći stanove već od 20.000 dolara, što je djelić tržišne cijene). Ipak, razmjer je problem – desetci tisuća stanova su početak, ali milijuni su potrebni na razini cijelog kontinenta.Kamatne stope i financije: Afrička gospodarstva teško su pogođena globalnim povećanjem kamatnih stopa od 2022. Mnoge središnje banke u Africi podigle su vlastite stope kako bi suzbile inflaciju (često uzrokovanu višim troškovima uvoza i deprecijacijom valuta). Do sredine 2025. inflacija se ipak počela smirivati u brojnim zemljama, što je omogućilo kreatorima politika da popuste. Na primjer, Južnoafrička rezervna banka smanjila je svoju repo stopu za 25 baznih bodova na 7,00% u srpnju 2025. reuters.com tradingeconomics.com, nakon što se inflacija tamo vratila u ciljani raspon od 3-6%. Ovo je bilo prvo smanjenje nakon dugog ciklusa povećanja koji je stope podigao s 3,5% u 2021. na 7,25% početkom 2025. Smanjenje je malo, ali simbolički važno – dočekano je kao “dobra vijest za južnoafričke vlasnike kuća”, riječima jednog direktora agencije za nekretnine, jer znači da otplate kredita (hipoteka) neće dodatno rasti i možda će čak pasti. Južnoafričko tržište nekretnina znatno je usporilo pod visokim kamatama, s rastom cijena oko 2% (ispod inflacije) globalpropertyguide.com. Pauza/smanjenje kamatnih stopa stabiliziralo je situaciju; u rujnu i listopadu pojavili su se znakovi većeg interesa kupaca, osobito među kupcima koji prvi put kupuju i koji su čekali sa strane. Južnoafričke banke, koje su dobro kapitalizirane, i dalje su voljne davati kredite kvalificiranim kupcima, a udio nenaplativih hipotekarnih kredita ostao je nizak, pa bi se tržište nekretnina moglo oporaviti ako stope nastave postupno padati u 2026.
Drugdje, Nigerija, najveće afričko gospodarstvo, pruža oštar kontrast: njezina središnja banka podigla je kamatne stope na nevjerojatnih 18,75% do sredine 2025. kako bi se borila protiv inflacije i obranila valutu. To je učinilo kreditiranje izuzetno skupim, a financiranje razvoja nekretnina vrlo otežanim (većina kupnji nekretnina u Nigeriji stoga se obavlja gotovinom). Međutim, početkom listopada, Središnja banka Nigerije (pod novim vodstvom nakon promjene vlasti) signalizirala je zaokret smanjenjem referentne kamatne stope na 27% s 27,5% proshare.co (MPR u Nigeriji se definira drugačije, ali zapravo su blago olabavili politiku) te također smanjili obveznu rezervu banaka proshare.co. Neposredni učinak vidio se u padu prinosa na trezorske zapise – jednogodišnji prinos na trezorske zapise pao je na oko 16,8% s 17,7% proshare.co – što je značajan pomak. Ovaj silazni trend prinosa implicira da bi troškovi zaduživanja mogli početi padati za poduzeća i potrošače, iako s vrlo visokih razina. Ako Nigerija uspije održati nižu inflaciju (što je veliko pitanje, s obzirom na nedavno ukidanje subvencija i volatilnost valute), to bi moglo otvoriti put za daljnje smanjenje kamatnih stopa, oživljavajući stvari poput hipotekarnog kreditiranja (koje je trenutno nišno u Nigeriji). Nekretnine u Nigeriji imaju ogroman potencijal potražnje – populacija ~220 milijuna, brzi urbani rast – ali financiranje je usko grlo. Procjenjuje se da je manje od 5% nigerijskih domova kupljeno putem hipotekarnih kredita (većina se gradi samostalno, postupno). Neki ohrabrujući znakovi: developeri pokušavaju kreativne modele poput najam-do-vlasništva i koriste sredstva dijaspore kako bi zaobišli lokalne probleme s kamatama.
Interes investitora i summiti: Globalni investitori u potrazi za višim prinosima sve više istražuju afričko tržište nekretnina. Ovaj tjedan održan je događaj pod nazivom 18. Summit o razvoju nekretnina – Afrika (8.–9. listopada 2025., u Dubaiju) archidatum.com, okupljajući developere, investitore i operatere radi rasprave o velikim projektima u Africi. Tema “Africa Risen” sugerira fokus na priču o rastu kontinenta. Mnogim afričkim gradovima prijeko su potrebne moderne komercijalne nekretnine – bilo da se radi o trgovačkim centrima, uredima najviše klase ili logističkim parkovima – a oni koji rano investiraju mogli bi profitirati kako se ta gospodarstva formaliziraju i raste potrošačka klasa. Primjerice, tvrtke iz Južne Afrike i Europe grade trgovačke centre u zemljama poput Zambije, Gane, Obale Bjelokosti, opslužujući rastuću srednju klasu. Industrijski/logistički sektor je još jedno područje: e-trgovina je u povojima, ali raste u Africi, a infrastrukturne inicijative poput nove zone slobodne trgovine u Gani ili SGR željeznice u Keniji stvaraju potrebu za skladištima.
Sjeverna Afrika (npr. Egipat, Maroko) često se u investicijskim portfeljima grupira s Bliskim istokom. Egipat je doživio gospodarske potrese (velika devalvacija valute, zajmovi MMF-a) što je pogodilo tržište nekretnina – Egipćani često koriste nekretnine kao čuvara vrijednosti protiv inflacije, pa su cijene u egipatskim funtama naglo porasle (iako su u USD terminima pale). Bogati Egipćani i investitori iz Zaljeva kupuju nekretnine u Kairu po sniženim cijenama u USD. Vladin projekt novog glavnog grada (administrativni glavni grad istočno od Kaira) je u tijeku, i unatoč skepticizmu, mnoge državne agencije se zaista sele tamo, što stvara određenu potražnju za nekretninama (iako je mnogo ponude još uvijek prazno).
Južna Afrika: Južnoafrička Republika ostaje najrazvijenije tržište nekretnina u Africi sa sofisticiranim REIT sektorom, ali je rast nizak. Tamo se često ulaže u specifične niše – poput najma pristupačnih stanova (gdje postoji velika potražnja u Johannesburgu/Pretoriji), ili specijaliziranih skladišnih jedinica itd. Druge zemlje poput Zambije, Angole imaju gospodarstva snažno vezana uz sirovine, što znači da njihova tržišta nekretnina doživljavaju procvate i padove s cijenama bakra ili nafte. Istočna Afrika: Tanzanija, Uganda, Ruanda bilježe stabilan rast; zapravo, tržište nekretnina u Ugandi istaknuto je u Morning Market Brief 8. listopada s fokusom na razvojnu scenu u Kampali realestatedatabase.net, s preporukama na koje dijelove treba obratiti pažnju. Ruanda se pozicionira kao poslovno središte (Kigali je zbog čistog i organiziranog urbanizma privukao pozitivnu pažnju).
Stručni komentari o Africi često se usredotočuju na otključavanje potencijala: kako osigurati dugoročno financiranje za stanovanje, kako formalizirati vlasništvo nad zemljištem (pitanja zemljišnih prava su značajna u mnogim zemljama i odvraćaju investitore), te kako integrirati održivost (neke nove afričke zgrade usvajaju zelene standarde zbog klimatskih utjecaja). Mnogi napominju da prinosi na afričkom tržištu nekretnina mogu biti vrlo visoki, ali i rizici su veliki te je lokalno znanje ključno. Kako je rekao jedan govornik na summitu, “Tržište nekretnina u Africi ubrzava i spremno je za globalna rješenja” facebook.com – što ukazuje na otvorenost prema stranoj stručnosti i kapitalu, u kombinaciji s lokalnim prilikama.
U sažetku, razvoj nekretnina u Africi početkom listopada 2025. prikazuje sliku velikih potreba koje pokreću hrabre inicijative. Vlade poput kenijske izravno interveniraju kako bi izgradile stanove za svoje građane, dok makro trendovi poput nižih kamatnih stopa napokon daju malo predaha. Formiraju se međunarodni forumi i partnerstva, što sugerira da je Afrika sve više na radaru investitora u nekretnine koji traže rast. Put neće biti lagan – problemi od siromaštva do infrastrukturnih nedostataka i dalje postoje – ali narativ se postupno mijenja s onog isključivo o izazovima na onaj o neiskorištenom potencijalu i postupnom napretku.
Latinska Amerika: Smanjenje kamatnih stopa, oporavak tržišta i oprezni optimizam
Tržišta nekretnina Latinske Amerike tijekom ovog razdoblja pod utjecajem su mješavine poboljšanja makroekonomskih uvjeta (kako središnje banke počinju smanjivati prethodno vrlo visoke stope) i jedinstvenih lokalnih dinamika. Glavna gospodarstva u regiji – Brazil, Meksiko, Kolumbija, Čile, Argentina – svako ima svoje specifične trendove na tržištu nekretnina, ali sveobuhvatna tema krajem 2025. je prijelaz iz ciklusa stezanja u ciklus popuštanja, što je općenito pozitivno za nekretnine.
Vrtuljak kamatnih stopa: Latinska Amerika imala je neke od najviših kamatnih stopa na svijetu tijekom 2022.–2023. dok su se zemlje borile s inflacijom. Do 2025. inflacija se značajno smirila u mnogim zemljama, što je omogućilo središnjim bankama da promijene smjer. Najznačajniji nedavni potez: središnja banka Meksika (Banxico) krajem rujna smanjila je svoju referentnu kamatnu stopu za 0,25%, spustivši je na 7,50% – najnižu razinu od svibnja 2022. reuters.com. Ovo je bilo peto uzastopno smanjenje Banxica u 2025. (postupno je smanjivala s vrhunca od 11,25% ranije te godine). Odluka 28. rujna donesena je podijeljenim glasovanjem – jedan član odbora bio je oprezan zbog temeljne inflacije – ali većina se složila s popuštanjem, navodeći slab rast i poboljšane izglede za inflaciju reuters.com reuters.com. Za meksičko tržište nekretnina ovo je dobrodošlo olakšanje. Kamatne stope na hipotekarne kredite, koje su porasle iznad 10-12% za kućanstva, počele su lagano padati. Banke u Meksiku odmah su smanjile neke kamatne stope na kredite, a analitičari očekuju da će Banxico do kraja godine napraviti još nekoliko smanjenja od četvrtine postotnog boda reuters.com. Niže stope trebale bi potaknuti zaduživanje za hipotekarne kredite i prodaju nekretnina u 2026. To je također dobra vijest za investitore koji su se suočavali s vrlo skupim građevinskim kreditima – neki projekti na čekanju mogli bi se nastaviti ako troškovi financiranja padnu. Oprez: Banxico je spomenuo zabrinutost zbog temeljne inflacije, pa djeluju oprezno (odabrali su smanjenje od 0,25% umjesto većeg od 0,5% kako bi izbjegli ponovno poticanje rasta cijena reuters.com). Ipak, smjer je jasan: Meksiko je sada u ciklusu popuštanja, što podupire njegovo tržište stambenih i poslovnih nekretnina. Pomaže i to što meksičko gospodarstvo, iako je “anemično” kako navodi Reuters reuters.com, nije u lošem stanju – ima koristi od trendova nearshoringa (ulaganja u proizvodnju od strane tvrtki koje diverzificiraju poslovanje izvan Kine), što posebno povećava potražnju za industrijskim nekretninama uz granicu sa SAD-om.
Brazilija, s druge strane, iznenadila je mnoge zadržavanjem kamatne stope na vrlo visokoj razini od 15% i čak usvajanjem “jastrebovskog” tona o mogućem daljnjem povećanju ako bude potrebno reuters.com reuters.com. Središnja banka Brazila zaustavila je ciklus povećanja sredinom 2025. koji je podigao stope za 450 baznih bodova od 2024. reuters.com (Brazil je ranije smanjio stope 2023., ali je zatim promijenio smjer i ponovno ih povisio zbog tvrdokorne inflacije). Na posljednjem sastanku (17. rujna 2025.) signalizirali su “produženo zadržavanje” – drugim riječima, nema smanjenja vjerojatno barem do početka 2026. reuters.com. To čini Brazil iznimkom – dok je američki Fed smanjio, a Banxico smanjio, Brazil je ostao čvrst. Njihovo obrazloženje: inflacijska očekivanja, posebno dugoročna, još nisu usidrena na cilj od 3%, i zabrinuti su da bi prerano popuštanje moglo uzrokovati povratak visoke inflacije reuters.com. Neposredni učinak na brazilsko tržište nekretnina je da je kredit i dalje vrlo restriktivan. Kamatne stope na hipotekarne kredite u Brazilu su u srednjim dvadesetima (%), što je zabrinjavajuće visoko za mnoge potencijalne kupce. Prodaja stanova u Brazilu je usporila, a rast cijena je zanemariv (neke regije bilježe blage padove u realnim iznosima). Građevinski sektor u Brazilu je prilično pod pritiskom – mnogi investitori koji su unaprijed prodali jedinice uz niže kamatne pretpostavke sada su stisnuti višim troškovima financiranja i izgradnje. Neki manji investitori su bankrotirali ili odgodili projekte. Velike tvrtke s pristupom tržištima kapitala (često putem obveznica ili dionica) preživljavaju, ali i one se nadaju smanjenju stopa. Nažalost, analitičari poput glavnog ekonomista Inter Banke napominju da središnja banka s “prilično jastrebovskim tonom” smatra da je svako smanjenje stope u 2025. malo vjerojatno reuters.com. Većina prognoza sada predviđa da će Brazil početi smanjivati stope tek sredinom 2026. ako se dezinflacija nastavi.Međutim, bol Brazila možda u sebi nosi sjeme dobitka: kada konačno dođe do zaokreta, količina akumulirane potražnje mogla bi biti znatna. Brazilska kućanstva nisu se pretjerano zadužila (kredit/BDP je umjeren), a smanjenje s 15% na, recimo, 10% (ako se postigne u narednim godinama) znatno bi poboljšalo pristupačnost. Neki investitori već sada zauzimaju pozicije kupujući zemljišta ili problematičnu imovinu po niskim cijenama, očekujući oporavak. Međunarodni fondovi također istražuju – brazilske dionice iz sektora nekretnina i REIT-ovi trguju se uz velike popuste, što ih čini privlačnima ako netko vjeruje da će do oporavka doći za 12-18 mjeseci. Znak tog optimizma: komentari globalnih rejting agencija sugeriraju daljnje smanjenje Fed-ovih kamatnih stopa i jačanje brazilske valute (real je ove godine ojačao oko 13% u odnosu na USD reuters.com), što bi moglo ublažiti inflaciju, implicirajući da bi brazilski stav mogao omekšati prije nego što to njihova službena poruka daje naslutiti.
Drugdje u Latinskoj Americi, Čile i Kolumbija rano su krenuli sa smanjenjem kamatnih stopa. Središnja banka Čilea agresivno je smanjila stope s 11,25% na oko 8,5% do listopada 2025. kako je inflacija pala u jednoznamenkaste vrijednosti. Tržište nekretnina u Čileu, koje se bilo ohladilo, sada se malo oporavlja jer su hipotekarni krediti ponovno povoljniji. Kolumbija je također počela s rezanjem sredinom 2025. s visokih 13,25%; do listopada je bila oko 11,25% i očekuje se da će do kraja 2025. pasti ispod 10%. To je pomoglo prodaji novih stanova u Kolumbiji, koja je pala 2023., da se stabilizira.
Jedna zemlja s ekstremnom situacijom je Argentina – ali slučaj Argentine je atipičan. Ima inflaciju veću od 100%, pezo koji je ove godine izgubio dvije trećine vrijednosti i izbore koji se bliže. Tržište nekretnina u Argentini funkcionira u USD kao zaštita, pa su cijene nekretnina u Buenos Airesu u dolarima na višegodišnjim minimumima (neki stranci tamo kupuju jeftine stanove za gotovinu). No lokalna aktivnost je praktički zamrznuta jer kredita nema (nitko ne uzima hipoteku u pezosima uz 150% kamate!). Mnogi čekaju da vide može li nova vlada dolarizirati ili stabilizirati gospodarstvo, što bi moglo potpuno promijeniti situaciju na argentinskom tržištu nekretnina. To je možda priča za 2026. godinu.
Izvedba tržišta i izgledi: Zanimljivo je da financijska tržišta odražavaju oporavak u Latinskoj Americi u 2025. godini. Burze u Brazilu i Meksiku bilježe dobre rezultate, a globalni investitori su to primijetili. Jedno izvješće istaknulo je da su latinoamerička tržišta bila među iznenađujućim pobjednicima 2025. godine, s naglim rastom indeksa Bovespa u Brazilu i indeksa u Meksiku neworleanscitybusiness.com. U smislu nekretnina, globalni REIT-ovi (Real Estate Investment Trusts) zapravo su nadmašili američke REIT-ove ove godine neworleanscitybusiness.com, što se dijelom može pripisati padu kamatnih stopa u inozemstvu (kao u Latinskoj Americi i dijelovima Europe/Azije) u odnosu na još uvijek visoke stope u SAD-u. Mnoge latinoameričke zemlje također koriste najamnine/zakupnine indeksirane na inflaciju, što je zaštitilo novčane tokove tijekom visoke inflacije, a sada, kako inflacija pada, ti vlasnici nekretnina imaju prihode iznad trenda koji su im osigurani.
Na primjer, meksičko tržište nekretnina, posebno industrijsko, bilježi veliki rast zahvaljujući nearshoringu. Slobodnih prostora u glavnim industrijskim koridorima na američkoj granici (Tijuana, Monterrey) ima manje od 2%, a najamnine rastu dvoznamenkastim postotcima. Američki developeri surađuju s lokalnim partnerima na izgradnji velikih novih parkova za zakupce poput Tesle (koja gradi gigatvornicu u Nuevo Leónu) i drugih proizvođača koji dolaze. U stambenom sektoru, meksički developeri stanova (poput onih koji grade stanove za početnike oko velikih gradova) imali su poteškoća u okruženju visokih kamata, ali bi trebali vidjeti rast prodaje kako hipotekarni krediti postanu nešto pristupačniji. Državne stambene agencije (Infonavit, itd.) također su povećale iznos koji ljudi mogu posuditi, što donekle ublažava više kamate. Uz očekivano nastavak smanjenja kamatnih stopa u Meksiku – neka predviđanja vide da bi referentna stopa mogla pasti na oko 7% ili čak 6,5% do kraja 2025. godine scotiabank.com banxico.org.mx – postoji oprezni optimizam da će 2024. i 2025. biti bolji za prodaju stanova nego što je bila 2023. godina.
Izgledi za Brazil su kratkoročno suzdržaniji zbog visokih kamata. Ipak, zanimljivo je da su cijene dionica brazilskih developera nekretnina porasle s najnižih razina u očekivanju da će središnja banka popustiti. Vlada predsjednika Lule također je predstavila novi program stanovanja (Moja kuća, moj život) kao obnovu subvencioniranja pristupačnog stanovanja, što bi moglo donijeti posao graditeljima i pomoći obiteljima s niskim prihodima, iako je još u ranoj fazi. Ako inflacija u Brazilu nastavi padati (sada je oko 4,8%, a prognozira se oko 3,6% sljedeće godine reuters.com), pritisak na središnju banku da smanji kamate će rasti, što bi moglo biti poticaj za sektor nekretnina.
Ostala tržišta Latinske Amerike: U Peruu, politička nestabilnost je bila otežavajući faktor, ali tržište nekretnina u Limi je stabilno – Peru nije toliko povisio kamatne stope, pa su hipotekarni krediti ostali relativno jeftiniji (~8%). Čile, nakon razdoblja neizvjesnosti s preustavom ustava i vrlo visokim kamatama, sada bilježi poboljšanje sentimenta; cijene stanova u Santiagu ponovno rastu kako troškovi zaduživanja padaju. Manja tržišta poput Urugvaja ili Paragvaja često su izvan fokusa, ali Paragvaj se, primjerice, promovira kao nadolazeća zvijezda Latinske Amerike gatewaytosouthamerica-newsblog.com, koristeći niske poreze i mlado stanovništvo – Asunción je doživio mini procvat modernih stambenih tornjeva koje financiraju argentinski i brazilski kupci u potrazi za stabilnošću.
Komentari stručnjaka u Latinskoj Americi često se usredotočuju na međuodnos politike i nekretnina. Na primjer, u Meksiku, politike sadašnje administracije favoriziraju velike infrastrukturne projekte (poput vlaka Mayan, novih zračnih luka) koji otvaraju nove regije za razvoj, ali i neke nacionalističke tendencije koje zabrinjavaju strane ulagače. U Brazilu, povratak Lule u početku je uznemirio tržišta, ali uglavnom poštuje fiskalna ograničenja, a njegova podrška stambenim programima zapravo je povoljna za sektor. Opći dojam iz regionalnog ekonomskog pregleda bio je da Latinska Amerika prolazi kroz “upornu inflaciju i usporavanje rasta usred globalne neizvjesnosti,” no zemlje poput Meksika iznenadile su pozitivno jer su prognoze rasta blago revidirane naviše scotiabank.com (npr. Meksička prognoza rasta za 2025. poboljšana je unatoč globalnom usporavanju). Ova otpornost je dobar znak za nekretnine, koje obično prate gospodarsku aktivnost.
Zaključno, tržište nekretnina Latinske Amerike u listopadu 2025. obilježeno je opreznim optimizmom i različitim sudbinama. Opipljivi događaji – poput Meksičkog smanjenja kamatnih stopa reuters.com, ili Brazilski uporno visokih stopa reuters.com, ili ranog popuštanja u Čileu/Kolumbiji – postavljaju temelje za 2026. Tržišta poput Meksika su u uzlaznoj putanji, potaknuta vanjskim ulaganjima i monetarnim popuštanjem. Brazil čeka pravi trenutak, ali kad krene snižavanje stopa, mogao bi doživjeti snažan oporavak. Ulagači koji su izbjegavali tržišta nekretnina u zemljama u razvoju polako se vraćaju, privučeni nižim vrijednostima i izgledima za pad lokalnih kamatnih stopa (što povećava vrijednost nekretnina). Poruka analitičara je zapravo: pratite Latinsku Ameriku. Kako je jedan investicijski bilten duhovito primijetio, “Nemojte prespavati tržište nekretnina Latinske Amerike – kad stope padnu, moglo bi se probuditi u velikom stilu.” Već sada, globalni REIT indeksi koji odražavaju ova tržišta nadmašili su ostale, što sugerira da pametan kapital zauzima pozicije za oporavak.
Izvori:
- Trendovi na američkom tržištu nekretnina i komentari Selme Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
- JPMorgan prognoza za američko tržište nekretnina (“zamrznuto do 2025., <3% rasta”) rfsadvisors.com
- Podaci o praznim uredima u SAD-u (20,7% na nacionalnoj razini, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
- Rezultati ankete EXPO REAL Europe (44% optimistično, kamatne stope i birokracija najveće brige, stanovanje najvažnija imovina) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Kamatna stopa na hipotekarne kredite u Češkoj pala na 4,91%, najniža u 2 godine expats.cz
- Status kineskog tržišta nekretnina i anketa analitičara (nema oporavka do 2026./27.) reuters.com reuters.com
- RBI (Indija) zadržava repo stopu na 5,5%, podržava kupovni sentiment hindustantimes.com
- Blackstone & ADIA-ina Lunate logistička inicijativa u Zaljevu vrijedna 5 mlrd $ reuters.com
- Izjava Jona Graya (Blackstone) o zamahu GCC-a reuters.com
- Dar Globalov Trump projekt od 1 mlrd $ u Džedi reuters.com reuters.com
- Rast nekretnina u Dubaiju 70% (2019.–2024.) i plan udvostručenja stanovništva reuters.com
- Kenijski program pristupačnog stanovanja (100.000 domova) i izjava Rutoa africanews.com africanews.com
- Smanjenje kamatne stope u Južnoj Africi na 7,00%, najniže od 2022. reuters.com tradingeconomics.com
- Meksički Banxico smanjuje na 7,5% (najniže od 2022.) reuters.com
- Brazil zadržava Selic na 15%, zadržava restriktivan stav reuters.com reuters.com
- Priopćenje za medije o američkom komercijalnom nekretninskom tržištu (EZ Newswire) o krizi uredskih prostora reuters.com
- JLL Global Outlook 2025 (nedostatak ponude, rani ulazak investitora) jll.com
- Reuters članak o urušavanju zgrade u Madridu (u vlasništvu saudijskog fonda) reuters.com reuters.com
- Reuters o anketi o novim cijenama stanova u Kini reuters.com
- Reuters o smanjenju stope Banxica i inflaciji reuters.com reuters.com
- Reuters o priopćenju za medije Expo Real trend indeksa exporeal.net exporeal.net
- Vijesti za iseljenike u Pragu o češkim hipotekarnim kamatama expats.cz
- Research Financial (Jack Reutemann) citira JPMorgan o američkom tržištu nekretnina rfsadvisors.com
