שוק הנדל"ן העולמי מזדעזע במבצע בזק של 48 שעות: עסקאות, הפתעות מדיניות ושינויים בשוק

משבר נגישות הדיור בארה"ב מחריף, כאשר מזכיר האוצר סקוט בסנט מזהיר מפני אתגר של "כל הידיים על הסיפון" ומרמז על צעדים אפשריים, כולל הכרזה על מצב חירום לאומי בתחום הדיור בסתיו הקרוב.
קבוצת קרלייל גייסה סכום שיא של 9 מיליארד דולר לקרן הנדל"ן האמריקאית החדשה שלה, הגדולה ביותר מאז 2012, ומתמקדת בנכסים למגורים, אחסון עצמי ותעשייה, תוך הימנעות ממשרדים, מלונות וקניונים.
קבוצת סיזן הודיעה על שותפות אסטרטגית לבחינת טוקניזציה של נכסים בעולם האמיתי, והנפיקה מניות בשווי 6.3 מיליון דולר (0.27%) לחברת בלוקצ'יין מטאברס לפיתוח טוקניזציה של נכסי הנדל"ן של סיזן.
קבוצת מיצובישי UFJ חשפה קרן נדל"ן בגובה 100 מיליארד ין להשקעה בנכסים בטוקיו, אוסקה ונגויה, עם כ-30 מיליארד ין מהון מוסדי והיתר באמצעות חוב.
ניו זילנד ביטלה את האיסור על רוכשים זרים, ומאפשרת לבעלי ויזת Active Investor Plus לרכוש או לבנות בית יוקרה אחד בשווי מעל 5 מיליון דולר ניו זילנדי, בתוקף מיידי, עם 301 בקשות ויזה מאז אפריל בסכום כולל של לפחות 1.8 מיליארד דולר ניו זילנדי.
דובאי רשמה 51,000 עסקאות מכירת דירות ברבעון השני של 2025, שיא רבעוני, כאשר התוכניות להוספת 210,000 יחידות דיור חדשות עד סוף 2026 מעלות את תחזית פיץ' לירידת מחירים של 10–15%.
מחירי הבתים בבריטניה ירדו ב-0.1% באוגוסט, הירידה החודשית השלישית מאז אפריל, עם צמיחה שנתית של 2.1% כאשר הנגישות נותרת מתוחה ובנק אנגליה הוריד את הריבית ל-4.00%.
ערב הסעודית השיקה את שוק ניירות הערך הראשון שלה המגובים במשכנתאות למגורים, כאשר SRC הנפיקה את ה-RMBS הראשון בסוף אוגוסט כדי להגדיל את הנזילות ולתמוך ביעד של העלאת שיעור הבעלות על בתים לכ-70%.
היזמים בהונג קונג מתמודדים עם עלייה של 70% בפדיונות חוב בשנה הבאה ל-7.1 מיליארד דולר ב-2026 לעומת 4.2 מיליארד דולר השנה, כאשר Road King לא שילמה קופונים על אג"ח בשל לחצי מימון מחדש.

סיכום: בתוך יומיים (1–2 בספטמבר 2025), שווקי הנדל"ן ברחבי העולם התהפכו בעקבות התפתחויות מהירות. ארה"ב רמזה על הכרזת חירום דיור על רקע עליית עלויות המשכנתאות reuters.com, בעוד שבבריטניה נרשמה ירידת מחירים מפתיעה בדיור reuters.com. המשבר בנדל"ן בסין העמיק – מקריסת אוורגראנד ועד יזם שפנה לגיוס הון בבלוקצ'יין reuters.com. אזור אסיה-פסיפיק הפתיע כאשר ניו זילנד פתחה מחדש את הדלתות למשקיעי נדל"ן זרים עשירים reuters.com ויפן השיקה קרן נדל"ן ענקית reuters.com. במזרח התיכון, ערב הסעודית השיקה את ניירות הערך הראשונים שלה המגובים במשכנתאות english.aawsat.com כדי להגדיל את הנזילות בשוק הדיור, בעוד שבדובאי העלייה המהירה מעוררת חשש מבועה. באפריקה ובלטין אמריקה, ריביות גבוהות והשקעות חדשות משנות את פני השוק. להלן נפרט את העסקאות המרכזיות, המגמות, המדיניות, השפעות הריבית, הפרויקטים והחידושים הטכנולוגיים – עם תובנות מומחים – אזור אחר אזור.

צפון אמריקה (ארה"ב וקנדה) – משבר נגישות וצעדי מדיניות

היכולת להרשות לעצמך דיור בנקודת שבירה: בעלות על בית בארה"ב הופכת לבלתי אפשרית יותר ויותר ככל שריביות המשכנתא והמחירים מגיעים לשיאים של עשרות שנים. כיום זול יותר לשכור מאשר לקנות בית ראשון ב-49 מתוך 50 הערים הגדולות בארה"ב san.com san.com. תשלומי המשכנתא החודשיים הממוצעים ($2,768) גבוהים בכ-38% מהשכירות ($2,000) san.com san.com, היפוך של הנורמות ההיסטוריות. קונים בפעם הראשונה מתקשים: הגיל הממוצע שלהם זינק ל-38 (לעומת 28 ב-1991) והנתח שלהם בשוק צנח ל-24%, הנמוך ביותר מאז תחילת הרישום ב-1981 nar.realtor. "שוק הדיור בארה"ב מחולק לשתי קבוצות: קונים בפעם הראשונה שמתקשים להיכנס לשוק ובעלי בתים קיימים שקונים במזומן," מציינת ג'סיקה לאוץ, סגנית הכלכלנית הראשית של NAR nar.realtor, כאשר מחירים גבוהים וריביות משכנתא של מעל 7% חוסמים קונים צעירים.
"כל הידיים על הסיפון" – ארה"ב מאותתת על מצב חירום בדיור: עם משבר נגישות, וושינגטון עשויה להתערב. מזכיר האוצר סקוט בסנט הזהיר כי עלויות הדיור הן אתגר של "כל הידיים על הסיפון" וחשף שממשל טראמפ מתכנן צעדים חדשים בשבועות הקרובים reuters.com reuters.com. הוא אמר לרויטרס שנשיא טראמפ אף שוקל להכריז על מצב חירום לאומי בתחום הדיור בסתיו הקרוב כדי לעודד היצע ולרסן מחירים reuters.com. בסנט ציין ששכר הדירה סוף סוף התחיל לרדת, מה שמספק הקלה לשוכרים, אך מכירות הבתים נותרות מדוכאות בשל מדיניות המוניטרית ההדוקה של הפדרל ריזרב reuters.com. הוא צופה שעסקאות נדל"ן יקפצו ברגע שהריביות יתחילו לרדת, כאשר בעלי בתים שנעולים במשכנתאות בריבית נמוכה במיוחד סוף סוף יסכימו למכור reuters.com. בינתיים, הממשל בוחן פישוט תהליכי רישוי וסטנדרטיזציה כדי להאיץ בנייה חדשה reuters.com. "נגישות", אמר בסנט, "תהיה מוקד מרכזי" במאמצי התיקון reuters.com.

Carlyle Group

מיליארד

reuters.com

Rob Stuckey

"אחד מסביבות גיוס ההון הקשות ביותר… בזיכרון האחרון,"

reuters.com

תימנע מענפים עם אתגרים מבניים

reuters.com

רוכשים בתים פרטיים

reuters.com

"זהו רגע אטרקטיבי להשקעה"

reuters.com

התקופה השקטה של קנדה לפני הקלה בריבית: בקנדה, לא נרשמו שינויים דרמטיים במדיניות ב-48 השעות האחרונות, אך השוק משקף את האתגרים בארה"ב. ערים מרכזיות כמו טורונטו ו-ונקובר מתמודדות עם משבר נגישות לדיור לאחר שנים של עליות מחירים, אם כי קצב העליות התמתן ב-2025. העלאות הריבית האגרסיביות של הבנק המרכזי של קנדה (שהעלו את ריביות המשכנתא מעל 6%) האטו משמעותית את המכירות. עם זאת, עם הירידה באינפלציה בקנדה, כלכלנים צופים הפחתות ריבית ב-2025 – מה שעשוי להיות נקודת מפנה בשוק הדיור. כבר כעת, מחירי הבתים התייצבו ברמה הארצית לאחר תיקון מתון, והביקוש לדירות קונדו ולדירות ראשונות מתעורר מחדש. החלטות הריבית הקרובות יהיו קריטיות: מעבר להורדת ריבית עשוי "להחזיר חיים לשוק", כפי שציין אנליסט מביי סטריט, על ידי הפחתת התשלומים החודשיים והשבת אמון הקונים (מקורות מעבר לחלון ה-48 שעות מצביעים על אופטימיות זהירה). בינתיים, ממשלת קנדה מתמקדת בהגדלת היצע הדיור – הקלה בזונינג ובביקוש המונע מהגירה – כדי להתמודד עם מה שה-CMHC מעריך כחוסר של מיליוני יחידות. יוזמות ארוכות טווח אלה, יחד עם כל הקלה בריבית, מכינות את הקרקע להתאוששות איטית במגזר הדיור הקנדי.

אירופה – מחירים יורדים, ריביות מכבידות, ומשקיעים חוששים

מחירי הבתים בבריטניה ירדו באופן בלתי צפוי: שוק הנדל"ן הבריטי שידר אותות אזהרה כאשר מחירי הבתים ירדו ב-0.1% באוגוסט לעומת יולי, בניגוד לציפיות לעלייה reuters.com. זו הייתה הירידה החודשית השלישית מאז אפריל, מה שהוריד את קצב העלייה השנתי ל-2.1% בלבד – השיעור הנמוך ביותר ביותר משנה reuters.com. חברת המשכנתאות Nationwide ייחסה זאת ליכולת רכישה מוגבלת: המשכנתא הממוצעת לרוכש דירה ראשון כיום "אוכלת" כ-35% מההכנסה הפנויה, הרבה מעל הממוצע ארוך הטווח של 30% reuters.com. "קצב העלייה המתון יחסית במחירי הבתים אולי מובן, בהתחשב בכך שיכולת הרכישה נותרת מוגבלת ביחס לנורמות ארוכות הטווח," אמר רוברט גרדנר, הכלכלן הראשי של Nationwide reuters.com. למרות שבנק אנגליה הוריד את הריבית הבסיסית ל-4.00% באוגוסט (מ-4.25%) כדי לעודד את הכלכלה, עלויות ההלוואה נותרות גבוהות והמלווים נוקטים זהירות reuters.com. רוכשים פוטנציאליים מתמודדים גם עם חסמים פסיכולוגיים: ספקולציות על העלאות מס רכוש אפשריות בתקציב הקרוב – כמו מס אחוזות אפשרי – פוגעות באמון. "הסיכון הוא שספקולציות על העלאות מס רכוש אפשריות בתקציב הסתיו … יפגעו עוד יותר באמון הרוכשים בחודשים הקרובים," הזהיר אשלי ווב, כלכלן בריטניה ב-Capital Economics reuters.com. בקיצור, שוק הדיור הבריטי מנווט בהתאוששות שברירית, כאשר ירידות מחירים מתונות משקפות את הלחץ של העלאות ריבית קודמות ואי הוודאות לגבי מיסים עתידיים.
נדל"ן מסחרי אירופי תחת לחץ: ברחבי אירופה היבשתית, שוקי הנדל"ן המסחרי חווים את הלחץ של ריביות ותשואות אג"ח גבוהות יותר. תשואות אג"ח ממשלתיות זינקו לשיאים של מספר שנים במדינות רבות reuters.com, מה שמעלה את עלות ההון עבור משקיעי נדל"ן ומפעיל לחץ כלפי מטה על שווי הנכסים. מגזרי המשרדים והקמעונאות רכים במיוחד: שיעורי התפוסה בערים הגדולות (כמו פריז לה דפנס או ה-CBD של פרנקפורט) עלו כאשר שוכרים עסקיים מצמצמים שטח ומגמות העבודה מרחוק נמשכות. גל של מיחזור חוב מתקרב גם הוא – חברות נדל"ן אירופיות שנהנו מחוב זול בעשור הקודם מתמודדות כעת עם מיחזור יקר בהרבה או מכירות כפויות. בגרמניה, לדוגמה, בעל נכסים מוביל במגזר המשרדים הזהיר לאחרונה כי ייתכן שנכסים יירדו בערכם ב-10–20% בשל תמחור מחדש הנובע מתשואות (מקור: FT, מחוץ לטווח 48 שעות). היקפי ההשקעות באירופה ירדו בחדות משנה לשנה, וחלק מהעסקאות הבולטות כשלו. עם זאת, ישנם כיסי עמידות: לוגיסטיקה ונכסים תעשייתיים הנתמכים במסחר אלקטרוני ממשיכים להציג צמיחה יציבה בשכר הדירה, והשקעות במלונות יוקרה בדרום אירופה מתאוששות עם התיירות. הבנקים המרכזיים של אירופה (ECB, BoE) מתקרבים לשיא הריבית; כל סימן להורדות עשוי לייצב את עלויות המימון ולהחזיר קונים. עד אז, סביבת הריבית של "גבוהה לאורך זמן" משאירה את שוק הנדל"ן האירופי במצב המתנה, כאשר משקיעים דורשים תשואות גבוהות יותר ומתמחרים מחדש נכסים בהתאם.
התפתחויות ועסקאות בולטות: למרות הרוחות הנגדיות, מהלכים משמעותיים בנדל"ן האירופי הגיעו לכותרות. בצרפת, קונגלומרט היוקרה Kering (הבעלים של גוצ'י) "מוכר" חלקים מתיק הנדל"ן המסחרי שלו בשווי 4 מיליארד אירו כדי לצמצם חוב reuters.com reuters.com. המנכ"ל החדש Luca de Meo עשוי למכור בנייני דגל בפריז, מילאנו וניו יורק לאחר ירידה חדה במכירות של Kering – מהלך הפוך למסע הרכישות היוקרתי שלה (כמו רכישת חנות בשדרה החמישית בניו יורק ב-963 מיליון דולר ב-2022) reuters.com. מכירת הנכסים הללו מייצרת מזומנים אך עלולה לפגוע בנוכחות המותג לטווח הארוך ברחובות הקניות המרכזיים reuters.com reuters.com. בינתיים, גרמניה חוותה חוסר שקט חדש מצד משקיעים בנדל"ן: קרנות אקטיביסטיות מקיפות חברות עם חשיפה גבוהה לנדל"ן במאזנים שלהן ודוחקות למכירת נכסים. ובספרד, פרויקט שימושים מעורבים גדול – פרויקט הפיתוח Operation Chamartín במדריד בשווי 7 מיליארד אירו – סוף סוף יצא לדרך אחרי עשרות שנים של עיכובים (תקשורת מקומית, 1 בספטמבר). המרת שטח מסילות ברזל של 250 דונם למשרדים, מגורים ופארקים משקפת מגמת "build-to-core", שבה יזמים יוצרים נכסים מובילים מאפס, מאחר שמעטים מוכנים למכור נכסים איכותיים בשוק רך. בסך הכול, מגזר הנדל"ן האירופי נמצא במצב איפוס, וממתין לאותות ברורים יותר לגבי אינפלציה ומדיניות לפני העלייה הבאה.

אסיה-פסיפיק – משבר וחדשנות במידה שווה

המשבר בנדל"ן בסין מחריף: ההאטה האפית בשוק הנדל"ן בסין לא מראה סימני בלימה. קבוצת אוורגרנד, שבעבר הייתה חברת הנדל"ן הגדולה בסין, נותרת במרכז הסערה. ב-2 בספטמבר, המפרקים של אוורגרנד ביקשו מבית משפט בהונג קונג למנות כונסים שיאתרו נכסים של המייסד הוי קה יאן, שמסרב לחשוף במלואם את נכסיו ברחבי העולם reuters.com. צעד חריג זה הוא חלק ממאמצים להשיב 6 מיליארד דולר בדיבידנדים ותשלומים שלכאורה הוסטו להוי ולאנשי פנים נוספים reuters.com. אוורגרנד, שנטל עליה חובות של מעל 300 מיליארד דולר, קיבלה צו פירוק רשמי ב-2024 לאחר שלא עמדה בהתחייבויותיה reuters.com. בשבוע שעבר היא הוסרה מהבורסה של הונג קונג, מה שמסמן קריסה מדהימה לחברה שבעבר סימלה את בום הבנייה הסיני reuters.com. המייסד הוי, שכעת לפי הדיווחים כלוא בסין באשמות לא מפורטות reuters.com, משך מיליארדים במזומן בשנים הטובות, והמפרקים מזהירים כי גרושתו עלולה למכור נכסים בשווי מיליארד דולר נוספים אם לא תוגבל reuters.com. סאגת אוורגרנד מדגישה את הסדקים העמוקים בענף הנדל"ן הסיני, שבו מאז 2021 עשרות יזמים פשטו רגל. מכירות הדירות והמחירים ממשיכים לדשדש; מחירי הדירות החדשות ירדו בחודש יולי זה החודש הרביעי ברציפות, ב-0.3%, כאשר הביקוש החלש דוחף את הרשויות להפעיל תמריצים. לאחרונה קראה הממשלה המרכזית בבייג'ינג לערים להקל על מגבלות רכישת דירות ולהפחית ריביות משכנתא כדי "למנוע ירידות נוספות" בשוק הדיור reuters.com. אך עד כה, צעדים אלה רק ייצבו את הסנטימנט לזמן קצר. אנליסטים חוששים מתהליך ממושך: "המשבר בנדל"ן בסין עדיין לא הסתיים," הזהירו כלכלנים באחת ההערות האחרונות, מה שמרמז על כאב נוסף לכלכלה הרחבה יותר (שנשענה על נדל"ן בכ-25% מהפעילות לפני המשבר).
מפתחים בהונג קונג ניצבים מול מצוק חוב: ההשפעות של המשבר בענף הנדל"ן בסין מורגשות גם בהונג קונג. ניתוח חדש של רויטרס מראה כי המפתחים הגדולים בהונג קונג ניצבים בפני עלייה של 70% בפדיונות החוב בשנה הבאה – 7.1 מיליארד דולר שצפויים להיפרע ב-2026 לעומת 4.2 מיליארד דולר השנה reuters.com reuters.com. עם ירידה של 50% בערך הנדל"ן המסחרי בהונג קונג מאז השיא ב-2019 ושוק השכרת המשרדים במצב עגום, מיחזור החוב הופך לאתגר ממשמש ובא. יזם בינוני, Road King, החמיץ תשלום קופון על אג"ח, הראשון מבין מפתחי הונג קונג שעושה זאת מאז תחילת משבר החוב בענף הנדל"ן בסין reuters.com. האנליסט של S&P, אדוארד צ'אן, מזהיר כי ייתכן שעוד מפתחים קטנים ייכשלו בפירעון ב-12–24 החודשים הקרובים, כאשר הבנקים מצמצמים את החשיפה שלהם, ומציין כי "יגיע שלב שבו לא תהיה להם אפשרות להחזיר" הלוואות כאלה reuters.com reuters.com. אפילו ענקיות עתירות מזומנים שומרות על ההון; אילי הנדל"ן של הונג קונג הקפיאו פרויקטים חדשים ובוחנים מכירת נכסים (אם כי מכירות חיסול עלולות להוריד את המחירים עוד יותר reuters.com). רשות המוניטרית של הונג קונג מתעקשת כי הבנקים ממונפים היטב כדי לעמוד בכל הפסד נדל"ן reuters.com. אך הסנטימנט שברירי: מניות הנדל"ן בעיר נמצאות קרוב לשפל של עשור. משקיפים צופים גל של מיזוגים או הפרטות של מפתחים חלשים יותר אם התנאים לא ישתפרו.
הפיכת נדל"ן לטוקנים – הניסוי הנועז של יזם סיני: על רקע הסערה, יזם נדל"ן סיני אחד מאמץ את טכנולוגיית הבלוקצ'יין בניסיון לגייס מזומנים. Seazen Group, אחת מעשרים חברות הבנייה הגדולות, הודיעה ב-1 בספטמבר על שיתוף פעולה אסטרטגי ראשון מסוגו לבחינת הפיכת נכסים אמיתיים (RWA) לטוקנים reuters.com reuters.com. Seazen תנפיק נתח הון קטן של 6.3 מיליון דולר (0.27% מהמניות) לחברת Blockchain Metaverse הרשומה באוסטרליה, במטרה לפתח במשותף את היכולת להנפיק טוקנים על נכסי הנדל"ן וזרמי ההכנסה של Seazen reuters.com reuters.com. אם המהלך יצליח, Seazen תוכל בעתיד לגייס כספים באמצעות הנפקת טוקנים דיגיטליים מגובי נדל"ן – גישה חדשנית עבור יזם סיני. "באמצעות שיתוף פעולה אסטרטגי זה, החברה מצפה להפחית משמעותית את הסיכונים והעלויות של חקירת יישומי RWA באופן עצמאי," נמסר מ-Seazen, תוך ציון כי המהלך אמור "להאיץ ולייעל את קצב החדשנות" באופן מימון הפרויקטים שלהם reuters.com. חברות נדל"ן בסין נאבקות בנזילות מאז פרוץ משבר החוב בענף ב-2021 reuters.com, ורבים מערוצי הגיוס המסורתיים (מכירות מוקדמות, הלוואות חדשות) סגורים. המהלך של Seazen, גם אם קטן, זוכה להתעניינות כמודל אפשרי לחדשנות PropTech – הכנסת הנדל"ן לעולם ה-Web3 – אם יסייע לעקוף חלק מהמכשולים הנוכחיים במימון. השווקים הגיבו בזהירות: מניית Seazen זינקה ב-5% בעקבות ההודעה ואז צמצמה רווחים reuters.com. אנליסטים טוענים שהפיכת נכסים לטוקנים לא תפתור את בעיות הסולבנטיות המרכזיות של היזמים, אך היא מסמנת נכונות יצירתית לנסות כלים חדשים כדי לשרוד את "החורף" של שוק הנדל"ן הסיני.
בום בקרנות נדל"ן ביפן עם עליית הריביות: בטוויסט מפתיע, יפן – שידועה זה זמן רב בריביות אולטרה-נמוכות – רואה את הריביות מתחילות לעלות, ומשקיעים מקומיים נוהרים לנדל"ן לפני שהתשואות יעלו עוד יותר. ב-2 בספטמבר, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) חשפה תוכניות ל-קרן נדל"ן של 100 מיליארד ין (680 מיליון דולר) להשקעה בנדל"ן יפני reuters.com. זו האחרונה בגל של קרנות נדל"ן חדשות ביפן, כאשר הבנק המרכזי של יפן מאותת על סיום הדרגתי של ריביות שליליות. "בעולם עם ריביות, ציפיות המשקיעים לתשואות עולות," הסביר Naokatsu Uchida, נשיא זרוע הנדל"ן של MUFG, וציין כי משקיעים יפנים מחפשים תשואות גבוהות יותר עם נורמליזציה של הריביות הגלובליות reuters.com. קרן MUFG – מהגדולות השנה – תתמקד ב-משרדים, בנייני מגורים ומלונות שמציגים ביצועים נמוכים בטוקיו, אוסקה ונגויה reuters.com reuters.com. כ-30 מיליארד ין מההון יגיע ממוסדות (חברות ביטוח, בנקים) והיתר באמצעות חוב reuters.com. זה מצטרף להשקות גדולות נוספות: Dai-ichi Life ו-Marubeni הכריזו ביולי על קרן נדל"ן של 400 מיליארד ין, Orix השיקה קרן של 100 מיליארד ין בפברואר, ו-Morgan Stanley מגייסת 100 מיליארד ין לנדל"ן ביפן reuters.com. מה שמניע זאת הוא חלון ייחודי שבו ערכי הנדל"ן ביפן עולים (עלייה של כ-10% ב-2023) אך שיעורי ההיוון עדיין נמוכים יחסית – וצפויים לעלות אם הבנק המרכזי יקשיח מדיניות. בגיוס הון כעת, הקרנות שואפות לנעול נכסים ואולי לרכב על גל צמיחה. שיעור הוואקנסי במשרדים בטוקיו החל לרדת ושכר הדירה למגורים עולה, מה שמגביר את האופטימיות של המשקיעים. עם זאת, אם הריביות יעלו מהר מדי, השקעות ממונפות מאוד עלולות להיתקל בקשיים. לעת עתה, שוק הנדל"ן הרדום של יפן מתחמם בתגובה אפילו לרמז קל של עליית ריביות.

reuters.com

Active Investor Plus “golden” visa

מנועים מרכישת בתים

reuters.com

להאיץ את הצמיחה הכלכלית

reuters.com

היתרונות הכלכליים

המזרח התיכון – תמריצי נזילות ואיזון בין פריחה לשפל

מהפכת המשכנתאות של ערב הסעודית: בציון דרך משמעותי למימון הדיור בממלכה, ערב הסעודית השיקה את שוק ניירות הערך המגובים במשכנתאות למגורים (RMBS) הראשון אי פעם כדי לעודד נזילות english.aawsat.com. חברת המימון מחדש של הנדל"ן הסעודית בבעלות המדינה (SRC, חלק מקרן ההשקעות הציבורית) הנפיקה את צרור איגרות החוב הראשון של משכנתאות בסוף אוגוסט כחלק מתוכנית סיקיוריטיזציה רחבה יותר english.aawsat.com english.aawsat.com. גורמים רשמיים אומרים שזה ישחרר מאזני בנקים וימשוך הון חדש לדיור. "השקת עסקת ה-RMBS הראשונה של הממלכה מהווה צעד אסטרטגי לפיתוח שוק מימון הנדל"ן של ערב הסעודית והגברת האטרקטיביות שלו למשקיעים מקומיים וזרים כאחד," אמר מג'יד אל-חוגייל, שר השיכון הסעודי ויו"ר SRC arabnews.com. על ידי אריזת הלוואות דיור לניירות ערך סחירים, הרשויות הסעודיות שואפות להגביר את הנזילות, להרחיב את יכולת ההלוואות של הבנקים ולהפחית את עלויות המשכנתאות לצרכנים english.aawsat.com. המהלך תומך ביעד חזון 2030 להעלות את שיעור הבעלות על בתים בסעודיה ל-70% (לעומת כ-60% באמצע העשור) english.aawsat.com. "יוזמה זו מספקת כלי מימון חדשניים התואמים לחזון 2030… ומאפשרים ליותר משפחות סעודיות לרכוש בית," הוסיף אל-חוגייל arabnews.com. מנכ"ל SRC מג'יד אל-עבדולג'באר כינה את תוכנית ה-RMBS "קפיצה איכותית" לשוק המשכנתאות המשני, וציין כי היא "תחזק את הנזילות, תגוון את בסיס המשקיעים ותסייע למוסדות פיננסיים לנהל הון וסיכון בצורה יעילה יותר" arabnews.com. ההנפקה הראשונה הייתה צנועה יחסית (היקף מדויק לא פורסם), אך מתוכננות נוספות. S&P Global Ratings שיבחה את ההתפתחות, והעריכה כי הבנקים הסעודיים מחזיקים בכ-180 מיליארד דולר במשכנתאות – 23% מסך כל ההלוואות – וכי הסיקיוריטיזציה תסייע לשמור על הצמיחה תוך ניהול סיכונים english.aawsat.com english.aawsat.com. התזמון הוא חיובי: הבנקים הסעודיים ממומנים היטב ורווחיים, ומשקיעים מהארץ ומחו"ל להוטים לחוב סעודי איכותי. אם שוק ה-RMBS יעמיק, ייתכן שהוא יוריד את שיעורי המשכנתאות ויהפוך את הדיור לנגיש יותר, מה שיתמוך באוכלוסייה הצעירה והגדלה של הממלכה.
שיא הבום של דובאי – וגל היצע מתקרב: שוק הנדל"ן של דובאי לוהט במיוחד – אך מומחים חוששים מהיסטוריה חוזרת. מחירי הדירות בדובאי זינקו בכ-70% מאז 2019 bloomberg.com, הודות לזרם של אנשי מקצוע זרים (כולל רוסים עשירים שנמלטים מהמלחמה) ולמוניטין של האמירות כמקלט בטוח. ברבעון השני של 2025 בלבד, 51,000 עסקאות נדל"ן נרשמו – שיא רבעוני חדש לדובאי bloomberg.com. מחירי הווילות באזורים יוקרתיים כבר עברו את השיאים של 2014, ונדל"ן יוקרתי כה מבוקש עד שמפתחים עורכים הגרלות ליחידות חדשות. הטירוף העלה חששות מקריסה נוספת כמו ב-2009, אז בועת נדל"ן ממונפת התפוצצה. דוח עדכני של Fitch Ratings צינן את ההתלהבות: הוא חוזה ירידות מחירים דו-ספרתיות בקרוב. דובאי צפויה להוסיף 210,000 יחידות דיור חדשות עד סוף 2026, כפול ממספר היחידות שנמסרו בשלוש השנים האחרונות reuters.com. גל הבנייה הזה – כחלק מתוכניות פיתוח שאפתניות – יגרום ל"הגדלת היצע שיא" שעשויה להוריד מחירים עד 10–15% עד 2026, לפי Fitch reuters.com reuters.com. זה רק יפגע חלקית בזינוק של כ-60% במחירי הדירות שנרשם מ-2022 עד תחילת 2025 reuters.com, עלייה שנבעה מהבום הכלכלי של דובאי אחרי הקורונה, הקלות בוויזות, וסטטוס של אפס מס הכנסה. ממשלת דובאי נקטה צעדים למניעת נחיתה קשה: הידקה רגולציה על יזמים, איחדה חברות בנייה ממשלתיות גדולות, וממשיכה להקטין מינוף מאז חילוץ 2009 reuters.com. גם חשיפת הבנקים לנדל"ן נמוכה יותר כיום (14% מההלוואות, לעומת 20% לפני כמה שנים) reuters.com, מה שמספק רשת ביטחון אם הערכים ירדו. יש שטוענים כי הביקוש החזק למיקומים יוקרתיים (למשל חוף פאלם ג'ומיירה) ועיכובים בבנייה ימנעו עודף היצע חמור <a href="https://www.reuters.com/world/middle-east/dubai-real-estate-prices-likely-freuters.com. ועדיין, הסנטימנט השתנה – מאופוריה לאופטימיות זהירה. "הבום בשוק הדיור של דובאי, שמונע על ידי זרם מתמיד של זרים, מעורר אצל חלק חשש מהתפוצצות נוספת," דיווחה בלומברג facebook.com. 12–18 החודשים הקרובים יבחינו האם שוק הנדל"ן של דובאי יוכל להשיג "נחיתה רכה" – התקררות לצמיחה בת קיימא במקום התרסקות נוספת.
הון חוצה גבולות ומגה-פרויקטים: הון מהמזרח התיכון ממשיך למלא תפקיד משמעותי במיוחד בנדל"ן העולמי. קרנות עושר ריבוניות ומשקיעים מהמפרץ, הנהנים מנזילות פטרודולרים, רוכשים נכסי יוקרה בחו"ל – ממשרדים בלונדון ועד פארקי לוגיסטיקה באסיה – במה שבלומברג כינה "כוחות העל" של עושר המזרח התיכון המתפשטים ברחבי העולם (Bloomberg Businessweek, 1 בספטמבר). ב-48 השעות האחרונות לא הוכרזו עסקאות ענק חדשות, אך שיח השוק מצביע על קניות פעילות: לפי דיווחים, רשות ההשקעות של קטר בוחנת השקעה במגדלי משרדים בניו יורק ובלונדון (לא מאושר). בתוך האזור, מגה-פרויקטים ממשיכים להתקדם. בערב הסעודית, בניית העיר העתידנית NEOM בעלות 500 מיליארד דולר הגיעה לאבן דרך חדשה, כאשר עשרת הקילומטרים הראשונים של מגה-המבנה "The Line" נראים עולים במדבר (לפי תיעוד רחפן מה-2 בספטמבר). במצרים, הבירה המנהלית החדשה פתחה מספר בנייני משרדים ממשלתיים חדשים ב-1 בספטמבר, והעבירה עוד פונקציות ממשלתיות מחוץ לקהיר הצפופה (אל-אהראם, 2 בספטמבר). פרויקטים עצומים אלו, שעדיין רחוקים מסיום, משדרים ביטחון בכך שפיתוח נדל"ן נותר עמוד תווך באסטרטגיה הכלכלית של המזרח התיכון. בנוסף, תקנות חדשות מתקדמות באיטיות: ערב הסעודית אישרה לאחרונה חוק (בתוקף מ-2026) המאפשר לזרים שאינם תושבים להחזיק נדל"ן באמצעות מערכת זיהוי דיגיטלית coingeek.com pinsentmasons.com – מה שעשוי לשנות את כללי המשחק להשקעות זרות בנדל"ן סעודי. בסך הכול, האזור מתאזן על חוד הסכין בין בום לזהירות: הון בשפע מניע צמיחה ורכישות, גם כאשר קובעי מדיניות ואנליסטים פועלים למנוע התחממות יתר ולהבטיח יציבות ארוכת טווח בשוקי הנדל"ן שלהם.

אפריקה – מגמות השקעה מתפתחות וסימני התאוששות

עליית המשקיעים המקומיים: טרנספורמציה שקטה מתרחשת במספר שווקי נדל"ן באפריקה – עלייתם של משקיעים מוסדיים מקומיים שממלאים חלל שהיה שייך זמן רב להון זר. קרנות פנסיה ומנהלי נכסים אפריקאים, שבעבר היו זהירים בכל הנוגע לנדל"ן, מעלים כעת באופן משמעותי את ההקצאות שלהם לנדל"ן africabusiness.com africabusiness.com. מגמה זו מזרימה הון מקומי יציב וארוך טווח לפרויקטים ברחבי היבשת. "המוסדות הללו החלו להגדיל הקצאות… ומכניסים השתתפות של הון מקומי יציב וארוך טווח, שלא היה קיים קודם לכן," מסביר ניג'י אדליי, ראש תחום מימון נדל"ן (אזורי אפריקה) בסטנדרד בנק africabusiness.com. לדוגמה, קרנות הפנסיה הניגריות הגדילו את השקעותיהן בנדל"ן בכ-418% במחצית הראשונה של 2025 לעומת שנה קודם לכן (אם כי מנקודת פתיחה נמוכה) africabusiness.com. אמנם המספרים האבסולוטיים עדיין צנועים – כ-51 מיליון דולר הושקעו במחצית הראשונה של 2025, לעומת 9 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2024 africabusiness.com – אך מגמת הצמיחה מעודדת. בשווקים כמו ניגריה, גאנה, קניה ודרום אפריקה, חברות פנסיה וביטוח מחפשות את ההכנסה היציבה והגידור מפני אינפלציה שנדל"ן יכול להציע. פסגת השקעות הנדל"ן של אפריקה הקרובה (צפויה לאמצע ספטמבר בקייפטאון) תדגיש את השינוי הזה, עם פאנלים על האופן שבו קרנות הפנסיה המקומיות הן כיום "מנועים מרכזיים" של פרויקטי נדל"ן africabusiness.com. כניסת השחקנים המקומיים הללו מסמנת אקוסיסטם מתבגר: פרויקטים הנתמכים על ידי כספי פנסיה נוטים לדרוש ממשל תאגידי מחמיר יותר, קיימות ואופק ארוך טווח, מה שיכול בסופו של דבר לייצב את מחזורי הנדל"ן באפריקה africabusiness.com africabusiness.com. It also redמפחית את התלות במשקיעים זרים הפכפכים. כפי שניסח זאת מנכ"ל אחד, ההחלפה של הון זר במקורות מקומיים "תומכת ביצירת מערכות אקולוגיות נדל"ניות מסחריות יציבות ובנות קיימא יותר בשווקים מרכזיים." africabusiness.com.
ההתאוששות המעורבת של דרום אפריקה: דרום אפריקה, שוק הנדל"ן המפותח ביותר ביבשת, מראה סימני התאוששות זהירים על רקע אתגרים מתמשכים. אנליסטים בתחום הנדל"ן מדווחים על עלייה זהירה באופטימיות במגזר המגורים ב-2025, הודות לכלכלה המשתפרת ולציפייה להורדת ריבית על ידי הבנק המרכזי של דרום אפריקה bizcommunity.com bizcommunity.com. (הבנק המרכזי העלה באגרסיביות את הריבית לרמת ריפו של 8.25% במהלך 2022–23; מאז האינפלציה נרגעה לטווח היעד של 4–6%, מה שפותח פתח להקלה אפשרית בריבית.) בקייפטאון, זרימה של טכנולוגיה ופיננסים הובילה למיני-בום – אוכלוסיית העיר מתקרבת ל-5 מיליון עם ביקוש גובר מצד מהגרים מהפנים ומצד "נוודים דיגיטליים" bizcommunity.com. ערכי הבתים היוקרתיים בקייפטאון, באזור החוף האטלנטי, עלו ב-160% מאז 2010, מה שדחף את העיר להשקיע 40 מיליארד ראנד בתשתיות כדי לעמוד בקצב bizcommunity.com. "המצב בקייפטאון מדגיש שצמיחה מהירה באזורים מבוקשים יכולה להעמיס על משאבים ולהוציא חלקים מהשוק מחוץ להישג ידם," מציין גרנט גוסן, בכיר מקומי בתחום הנדל"ן bizcommunity.com. בינתיים, רוכשי דירות ראשונים ברחבי דרום אפריקה פעילים בפרברים נגישים יותר, בסיוע פטור ממס העברה על בתים מתחת ל-1.2 מיליון ראנד – "משנה משחק" שמניע מכירות ברמת הכניסה bizcommunity.com. בצד המסחרי, תפוסת משרדים וקמעונאות משתפרת לאט מהשפל של תקופת הקורונה, הודות לפרויקטים של התחדשות עירונית ולתנאי שכירות גמישים יותר bizcommunity.com. נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי נותר נקודת אור (מחסנים, מרכזי נתונים, אנטנות סלולריות), בהתאמה לעניין המשקיעים הגלובלי במגזרים אלו bizcommunity.com. בסך הכול, דרום אפריקה’sמגזר הנדל"ן בשווי 8.8 טריליון ראנד מגוון: בעוד שמשרדים מסורתיים מתאוששים רק בהדרגה, הצמיחה מגיעה מנישות חדשות כמו דיור לסטודנטים ובתים "ירוקים" המופעלים באנרגיה סולארית. הדרך להתאוששות מלאה עוד ארוכה – האבטלה והפסקות החשמל עדיין פוגעות באמון – אך ההסתגלות של שוק הנדל"ן מראה על חוסן.
במקומות אחרים באפריקה: שווקים אזוריים אחרים חוו חדשות שקטות יותר ב-48 השעות האחרונות אך ממשיכים במגמות ייחודיות. ניגריה, לאחר פיחות במטבע וזינוקי ריבית, ראתה את הבנק המרכזי שלה מתחיל להקל מעט במדיניות – סימן חיובי למימון נדל"ן, אשר האט מאוד. ב-קניה, תוכנית הדיור בר ההשגה של הממשלה עלתה לכותרות לאחר השלמת 10,000 יחידות דיור חדשות בעיירות הלוויין של ניירובי (העיתונות הקנייתית, 1 בספטמבר), כחלק מתוכנית שאפתנית לבנות 200 אלף בתים בשנה. מצרים מנצלת את העניין של משקיעים מהמפרץ למימון פרויקטי הענק שלה – עיר אל-עלמיין החדשה והבירה החדשה, אם כי סקירה קרובה של קרן המטבע הבינלאומית מטילה אי-ודאות על חלק מהסובסידיות לנדל"ן. מרוקו ו-תוניסיה חוות התאוששות בתיירות לאחר המגפה, מה שמגביר את הביקוש לנכסי נופש והשכרה בחוף הים התיכון. ובכל רחבי היבשת, סטארטאפים בתחום הפרופטק צומחים: מפלטפורמות משכנתאות דיגיטליות בניגריה ועד מרשמי מקרקעין מבוססי בלוקצ'יין בקניה, החדשנות שואפת לפתור חיכוכים ותיקים בשוק. בקצרה, נוף הנדל"ן באפריקה מגוון מאוד – אך חוט מקשר ב-2025 הוא הצמיחה של השקעות מקומיות והתמקדות בדיור לאוכלוסייה הצעירה והמתועשת של היבשת, למרות רוחות כלכליות נגדיות.

אמריקה הלטינית – ריביות גבוהות מול תקוות גבוהות

ברזיל

יתרות חשבונות החיסכון צנחו

reuters.com

גבריאל גאליפולו

"זה מחייב את הבנק המרכזי ואת המערכת הפיננסית לחפש מקורות מימון חלופיים … לעבר מודל חדש,"

"פתרון מימון גשר"

reuters.com

קאישה

reuters.com

ריביות משכנתא של מעל 14%

שחרור של ביקוש כבוש

ריביות גבוהות ציננו את שוק הנדל"ן

מקסיקו: בום נדל"ן בגל הנירשורינג: בניגוד לכך, מקסיקו רוכבת על גל של השקעות וצמיחה, כאשר מגזר הנדל"ן מתכונן ל-2025 מצוין. הודות למיקומה האסטרטגי ולקשרי הסחר שלה, היא נהנית מאוד מ"נירשורינג" – העברת ייצור מאסיה למקסיקו כדי לשרת את השוק האמריקאי. שוק הנדל"ן התעשייתי בוער: שיעור התפוסה במחסנים מודרניים במדינות חמות כמו נואבו לאון נמוך מ-2%, ושכר הדירה שובר שיאים כאשר חברות אמריקאיות וסיניות כאחד פותחות מפעלים. בסך הכול, מקסיקו "מתכוננת למשוך השקעות נדל"ן מוערכות ב-652 מיליארד פסו ב-2025" (כ-32+ מיליארד דולר), עם תחזית ל-15% צמיחה שנתית בפעילות adventuresincre.com. זה כולל לא רק פארקים תעשייתיים, אלא גם מגורים לגובה, פיתוחי תיירות ומשרדים באזורים מרכזיים adventuresincre.com. נתוני ממשלה מראים כי ההשקעות הזרות הישירות בנדל"ן במקסיקו זינקו ב-2024, והמומנטום הזה נמשך. הנירשורינג מחזק במיוחד ערים בצפון (מונטריי, טיחואנה) שבהן הביקוש ל-מרכזי לוגיסטיקה ולמגורי עובדים מזנק adventuresincre.com. במקביל, היציבות המאקרו-כלכלית של מקסיקו – אינפלציה סביב 4%, פסו חזק, וצמיחת תוצר ~2.4% adventuresincre.com – מעניקה ביטחון למשקיעים. בנקים מקומיים וקרנות ריט (Fibra) מממנים פרויקטים חדשים, ושחקנים בינלאומיים (מקרנות פנסיה קנדיות ועד GIC הסינגפורית) מגדילים את ההשקעות במקסיקו. אתגרים עדיין קיימים, כמובן: שוק עבודה לא פורמלי ענק משאיר מיליוני מקסיקנים ללא אפשרות לקבל משכנתא adventuresincre.com, וריבית של כ-11% הופכת את המשכנתאות ליקרות. בתגובה, פתרונות יצירתיים כמו מסלולי שכירות לרכישה ויוזמות לדיור חברתי מתרחבים adventuresincre.com. הבחירות ב-2024 מהוות מקור לאי ודאות – כל שינוי מדיניות עלול להשפיע על סנטימנט המשקיעים. אך לעת עתה, תחזית הנדל"ן של מקסיקו חיובית, מונעת על ידי שילוב ייחודי של גיאוגרפיה, גיאופוליטיקה וניהול פיסקלי זהיר. כפי שנכתב בפרסום תעשייתי אחד, מקסיקו מציעה "שוק חזק ואסטרטגי" עם מגוון תתי-שווקים – ממרכזים תעשייתיים בצפון ועד מסדרונות תיירות בדרום <a href="https://www.adventuresincre.com/exploring-latin-americas-real-estate-markets-mexico/#:~:text=In%20this%20second%20article%20of,investment%20landscape%20in%20recent%20years" target="_blank" rel="noreferrer noopeהרפתקאותincre.com. מגוון זה מושך הון מכל התחומים.
שווקי האנדים והקונוס הדרומי: במקומות אחרים באמריקה הלטינית, המצב בשוק הנדל"ן מגוון. השוק למגורים של קולומביה מתאושש לאחר ששיעורי הריבית הגיעו לשיא של 13.25% – הבנק המרכזי החל להוריד ריביות באמצע 2025, ומכירות הבתים בבוגוטה ומדיין החלו לעלות. המדינה אף כיכבה בכותרת מוזרה: קולומביאנים הובילו את כל המדינות בחיפושים מקוונים אחר נדל"ן במיאמי באמצע 2025 finance.yahoo.com, מה שמעיד על תיאבון חזק לנכסים בארה"ב בקרב משקיעים מאמריקה הלטינית. צ'ילה, לאחר תיקון חד ב-2022–23 על רקע אי ודאות פוליטית, התייצבה; קרנות נדל"ן צ'יליאניות מדווחות על שיפור בתפוסה במשרדים בסנטיאגו והתאוששות בתנועת הקונים בקמעונאות. ארגנטינה נותרת חריגה – עם אינפלציה מעל 100%, שוק הנדל"ן שלה כמעט משותק ופועל בעיקר בדולרים במזומן. הבחירות הקרובות שם מקשות על כל תחזית, אם כי נמשכות רכישות ספקולטיביות של קרקעות כהגנה מפני אינפלציה. פרו ו-פנמה רואות גידול בפיתוח מונע תיירות (מלונות, אתרי נופש) עם חזרת התיירות לשגרה, ושוק הנדל"ן הידידותי לזרים של פנמה ממשיך למשוך רוכשי דירות גולים גם כאשר הכלכלה שלה מאטה. ברחבי האזור, נושא משותף הוא המתח בין ריביות גבוהות (רק כעת בנקים מרכזיים מתחילים להוריד) לבין ביקוש בסיסי חזק לדיור ולשטחי מסחר. דינמיקה זו עיכבה חלק מהפרויקטים והגבילה קונים, אך ככל שהריביות יורדות, רבים מצפים ל-שחרור של ביקוש. שוקי הנדל"ן של אמריקה הלטינית, בדומה לכלכלותיה, נמצאים בין אתגר להזדמנות – והחדשות של 48 השעות האחרונות ממחישות זאת היטב, מתיקוני המימון של ברזיל ועד בום ההשקעות במקסיקו.

מקורות: מידע מרכזי וציטוטים נלקחו מכלי תקשורת ודיווחים אמינים, כולל Reuters, Bloomberg, Financial Times, ועיתונות עסקים אזורית במהלך הימים הראשונים של ספטמבר 2025. לדוגמה, ראיונות של רויטרס עם סקוט בסנט ממשרד האוצר האמריקאי reuters.com reuters.com ונתוני שוק הדיור בבריטניה דרך Nationwide reuters.com reuters.com מספקים בסיס עובדתי. ניתוחים של בלומברג ורויטרס תרמו לסיקור שוקי דובאי והונג קונג reuters.com reuters.com. רויטרס גם פרסמה ראשונה על שינוי המדיניות בניו זילנד reuters.com, השקת ה-RMBS בערב הסעודית english.aawsat.com, וקרן יפן של MUFG reuters.com. מגמות השקעה באפריקה הודגשו בתצוגות מקדימות של AfricaBusiness ו-Reuters Summit africabusiness.com africabusiness.com. תובנות על אמריקה הלטינית הגיעו מרויטרס (ברזיל) reuters.com <a href="https://www.reuters.com/world/americas/brazils-cenreuters.com ודיווחים מהתעשייה על מקסיקו adventuresincre.com, בין היתר. מקורות אלו מצוטטים בגוף הטקסט כדי להבטיח דיוק ולאפשר קריאה נוספת על 48 השעות הסוערות שטלטלו את שוקי הנדל"ן העולמיים. reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabnews.com reuters.com africabusiness.com adventuresincre.com