שוק הנדל"ן בקולומבוס 2025: מחירי בתים מזנקים, פרויקטים גדולים ותחזיות מפתיעות

עובדות עיקריות & נקודות עיקריות

מחירי הבתים ממשיכים לעלות: מחיר המכירה החציוני של בית בקולומבוס הגיע לכ-$350,000 באמצע 2025, עלייה של כ-4–5% משנה לשנה columbusrealtors.com. מומחים צופים שהערכים יעלו בעוד 4–6% ב-2025 – קצב מהיר מהממוצע הארצי capitalcityrei.com. לא צפוי משבר; במקום זאת, הערכה מתונה צפויה בשנים הקרובות.
היצע משתפר (אבל עדיין מצומצם): היצע הבתים הפעילים קפץ בכ-20–30% ב-2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, והגיע ל-הרמה הגבוהה ביותר מאז 2016 thecolumbusteam.com. ביוני–יולי 2025 היו כ-5,600 בתים למכירה, מה שנותן כ-2.3 חודשי היצע – עדיין שוק של מוכרים (איזון = 5–6 חודשים) thecolumbusteam.com. בתים נשארים מעט יותר זמן בשוק (חציון של כ-25–27 ימים לעומת 22 ימים בשנה שעברה) thecolumbusteam.com, אך נכסים במחיר נכון עדיין נמכרים במהירות.
שכר דירה מזנק ומעט דירות פנויות: שכר הדירה החציוני לדירה בקולומבוס הוא כ-1,350 דולר (עלייה של כמעט 500 דולר מאז 2019) rent.com. רק כ-5% מהדירות המוצעות כיום הן בפחות מ-1,000 דולר, לעומת 13% לפני שנה rent.com rent.com. שיעור הדירות הפנויות עומד על כ-5% – קרוב לשפל היסטורי – כאשר ההיצע החדש מתקשה להדביק את הביקוש colliers.com. כמעט חצי מהשוכרים מתקשים לעמוד בעלויות, מה שמציב את נושא ההשגה במרכז הבמה rent.com.
תחזית מעורבת בנדל"ן מסחרי: שיעור המשרדים הפנויים סביב 20–22% נותר גבוה מאז המגפה cbre.com, במיוחד במרכז העיר (כ-22%+). עם זאת, ברבעון השני של 2025 נרשמו סימני התייצבות – שיעור הפנויים ירד ל-20.7% עם קליטה חיובית כאשר שוכרים גדולים (למשל OhioHealth) אכלסו שטחים cbre.com. הנדל"ן התעשייתי משגשג, עם ירידה בשיעור הפנויים ל-8.2% (רבעון שני 2025) לאחר שיא בשנה שעברה cushmanwakefield.com, בזכות הצמיחה הלוגיסטית של קולומבוס. הקמעונאות משגשגת – שיעור הפנויים הגיע לשפל של כ-3.9% matthews.com, כאשר פרברים פופולריים כמו פולריס רואים פחות מ-2.5% זמינות matthews.com. הבנייה הקמעונאית החדשה מינימלית, מה שמחזיק את הביקוש גבוה ואת שכר הדירה בעלייה של כ-2% matthews.com matthews.com.
שכונות חמות ואבני חן נסתרות: פרברים יוקרתיים (דבלין, פאוול, ניו אלבני, בקסלי וכו') מתהדרים במחירי בתים חציוניים >$600K thecolumbusteam.com, ובקסלי נבחרה לעשרת אזורי המיקוד "החמים" ביותר בארה"ב לשנת 2025 thecolumbusteam.com. בינתיים, אזורים מתפתחים מניבים רווחים עצומים: לדוגמה, South Central Hilltop (43223) רשמה ~18% עליית ערך שנתית בבתים מאז 2016 brightinvestor.com, וצפון-מזרח קולומבוס (43219) רושמת בממוצע ~15% עלייה שנתית brightinvestor.com כאשר קונים מחפשים נגישות. שכונות ממש מחוץ לטבעת I-270 – כמו Grove City, Groveport, Newark – מציעות מחירים חציוניים מתחת ל-$300K עם פעילות מכירות חזקה thecolumbusteam.com.
בום כלכלי שמניע את הביקוש: אזור קולומבוס מוסיף כ-10,000 תושבים בשנה, מה שמגביר את הצורך בדיור spectrumnews1.com. האבטלה נמוכה (~4%) matthews.com והצמיחה בתעסוקה חזקה – מאז 2021, כמעט 195 חברות התרחבו או עברו לאוהיו המרכזית, מה שהביא 28,000 משרות חדשות והשקעות של מעל 38 מיליארד דולר columbusregion.com. פרויקטים גדולים (מפעל השבבים של אינטל ב-20 מיליארד דולר, מפעלי רכבים חשמליים של הונדה-אל.ג'י, מרכזי נתונים של גוגל/פייסבוק) מבטיחים אלפי משרות נוספות, ומגבירים את הביקוש לדיור ומסחר לשנים הבאות capitalcityrei.com.
מהלכים בתשתיות ומדיניות: קולומבוס דורגה מס' 1 בארה"ב בצמיחה + תשתיות בשנת 2025 columbusregion.com, כאשר מאמצים משותפים של המגזר הציבורי והפרטי משיגים מימון פדרלי לכבישים מהירים, תחבורה ציבורית (קווי BRT של LinkUS), טרמינל חדש בשדה התעופה ועוד columbusregion.com. מנהיגי העיר מתמודדים עם מחסור בדיור על ידי רפורמה בקודי התכנון כדי לאפשר אישורי פיתוח מהירים יותר rent.com והקצאת תקציבים חסרי תקדים להוזלת מחירי הדיור (הבוחרים אישרו אג"ח דיור בסך 200 מיליון דולר ב-2022, וכעת על הפרק אג"ח חדשה בסך 500 מיליון דולר) 10tv.com. שיעורי הריבית עדיין לא צפויים – כ-7% בתחילת 2025 columbusrealtors.com – אך אפילו ירידה ל-6% עשויה לאפשר לאלפי קונים נוספים בקולומבוס להיכנס לשוק columbusrealtors.com.

שוק הנדל"ן של קולומבוס נהנה מרוחות גב כלכליות חזקות לקראת 2025. בהמשך, נעמיק בכל מגזר – מגורים, מסחרי, שכירויות, מוקדי השקעה – ונשתף תחזיות מומחים ל-3–5 השנים הבאות.

מגמות נדל"ן למגורים בקולומבוס

מכירות מחירי בתים: שוק הדיור בקולומבוס נותר עמיד להפליא וממשיך לצמוח. נתוני אמצע 2025 מראים שמכירות ומחירים נמצאים במגמת עלייה. ביוני 2025, מכירות הבתים במרכז אוהיו קפצו ב-11% לעומת השנה הקודמת columbusrealtors.com כאשר קונים חזרו לשוק, גם עם ריביות גבוהות יותר. מחיר המכירה החציוני הגיע ל-350,000 דולר – עלייה של 4.5% מהשנה שעברה columbusrealtors.com – וביולי הוא עמד על כ-342,000 דולר (כ-18 אלף דולר יותר מיולי 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. מתחילת השנה, המחירים במגמת עלייה של כ-3% לעומת השנה שעברה columbusrealtors.com. בקיצור, ערכי הבתים עדיין עולים, אם כי בקצב מתון יותר מהטירוף של 2020–2022.

מלאי וימי שוק: לאחר שנים של מלאי דל במיוחד, קולומבוס סוף סוף ראתה עלייה במספר הנכסים המוצעים למכירה. מספר הנכסים הפעילים באמצע 2025 היה גבוה ב-20–30% לעומת שנה קודם thecolumbusteam.com, והגיע לרמות שלא נראו מאז 2016. ביוני 2025 היו כ-5,188 בתים בשוק (עלייה של 33% משנה לשנה) columbusrealtors.com, וביולי כבר הוצעו למכירה מעל 5,600 בתים thecolumbusteam.com. גידול זה במלאי נותן לקונים מעט יותר מרווח נשימה: החציון של ימי השהות בשוק עלה לכ-25–27 ימים בקיץ 2025, לעומת כ-22 ימים ב-2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. יש בערך 2.3 חודשי היצע – עדיין הרבה מתחת לשוק מאוזן של 5–6 חודשים thecolumbusteam.com, כך ש-המוכרים שומרים על יתרון בסך הכול. בתים מתומחרים נכון ובמצב טוב ממשיכים למשוך מספר הצעות, אם כי כעת על המוכרים להיות ריאליים יותר בתמחור, כאשר לקונים יש יותר אפשרויות thecolumbusteam.com.

השפעת שיעורי המשכנתא: עליית שיעורי המשכנתא היוותה רוח נגדית, אך השוק מסתגל. ה-ריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה עמדה על כ-7% בתחילת 2025 columbusrealtors.com. הדבר צינן את הפעילות בחורף האחרון – מכירות ינואר 2025 היו הנמוכות ביותר לינואר מאז 2015 columbusrealtors.com – ובכל זאת, סוכני הנדל"ן נשארים אופטימיים. אם הריביות ירדו, הביקוש העצור עשוי לזנק. למעשה, איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי מעריך כי ירידה מ-7% ל-6% תאפשר ליותר מ-41,000 משקי בית בקולומבוס להרשות לעצמם בית במחיר חציוני, מה שעשוי להוביל לכ-4,100 עסקאות נוספות בשנה שלאחר מכן columbusrealtors.com. מומחים מקומיים ממליצים לקונים לא לנסות לתזמן את השוק. "אל תחכו שהריביות יירדו – אם אתם מוכנים, קנו את הבית," אומרת אלי וויטלי, נשיאת Ohio Realtors capitalcityrei.com. רבים מצפים שהריביות יתייצבו בטווח של 5% עד 6% עד סוף 2025 columbusrealtors.com, מה שישפר במעט את יכולת הרכישה.

בולטים בשכונות: קולומבוס היא עיר של תתי-שווקים מגוונים, כאשר חלק מהשכונות החמות ביותר גובות מחירים גבוהים במיוחד בעוד שאחרות מציעות מציאות יחסיות. מובלעות יוקרתיות כמו Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights ו-Upper Arlington רואות מחירי חציוני גבוהים בהרבה מ-600,000$ thecolumbusteam.com, בזכות בתי ספר מובילים ומלאי דיור יוקרתי. אתר Realtor.com אף דירג את ה-43209 של Bexley כ"מספר 10 ברשימת ה-ZIP Codes החמים ביותר" באמריקה לשנת 2025 על פי ביקוש הקונים thecolumbusteam.com. מנגד, אזורים נגישים יותר סביב חגורת I-270 מושכים תשומת לב גוברת מרוכשים בפעם הראשונה ומשקיעים. לדוגמה, קהילות כמו Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark, ו-Marion כולן הציגו מחירי מכירה חציוניים מתחת ל-300,000$ ביולי 2025 – ובכל זאת כל אחת מהן ראתה מעל 25 עסקאות נדל"ן באותו חודש thecolumbusteam.com, מה שמעיד על ביקוש חזק ברמות מחירים נמוכות יותר. מחוז בתי הספר של עיריית קולומבוס (הכולל שכונות עירוניות רבות) גם כן נותר נגיש יחסית עם מחיר חציוני של כ-270,000$ thecolumbusteam.com. פערי המחירים הללו ממחישים שוק דו-שכבתי: פרברים יוקרתיים משגשגים, אך גם בום באזורים מסורתיים במחירים מתונים כאשר רוכשים מחפשים דיור בר השגה.

אזורים מתפתחים שכדאי לעקוב אחריהם: שכונות בקולומבוס שבעבר נחשבו לפחות מבוקשות עוברות שינוי מהיר. South Central Hilltop (43223) – אזור בצד המערבי שבעבר היה מזוהה עם עוני גבוה – בוער, עם עליית ערך בתים של 18.5% בשנה מאז 2016 brightinvestor.com בעקבות השקעות קהילתיות חדשות. Franklinton, ממערב למרכז העיר, חווה גם היא תחייה בתחומי האמנות והטכנולוגיה, מה שמעלה את המחירים. Linden וחלקים מה-Near East Side (כמו King-Lincoln) נהנים מתוכניות התחדשות עירונית בתמיכת העירייה שמושכות קונים צעירים ויזמים. בצפון-מזרח, אזורים סביב Easton ושדה התעופה John Glenn (43219) מראים פוטנציאל רב – אזור זה רשם צמיחה שנתית של 15.7% במחירי הנדל"ן מאז 2016 brightinvestor.com בזכות פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים ומרכזי תעסוקה (לוגיסטיקה של Rickenbacker ועוד) שקמים בסביבה. בנוסף, עיירות בשולי קולומבוס המתפתחת מתחממות: Marysville (צפון-מערב) ו-New Albany/Johnstown (צפון-מזרח) פורחות בזכות מעסיקים גדולים (מפעלי הונדה, מפעלי השבבים העתידיים של אינטל), ו-Pickaway County אזורים כמו Teays Valley חוו זינוק של 90% במכירות בתים לאחר הכרזה על פרויקט ייצור ביטחוני גדול columbusrealtors.com. עבור משקיעים ורוכשי דירות כאחד, שוק הנדל"ן של קולומבוס מציע גם יציבות באזורים המרכזיים וגם צמיחה מואצת באזורים מתפתחים.

מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)

מגזר המשרדים – התייצבות הדרגתית: שוק המשרדים של קולומבוס במצב התאוששות לאחר שיבושי מגפת הקורונה. שיעורי התפוסה נותרו גבוהים אך מתייצבים. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור התפוסה הכולל במשרדים עמד על כ-20.7% – ירידה קלה מהשיאים הקודמים (~23–24% ב-2024) cbre.com cushmanwakefield.com. במיוחד במרכז העיר קולומבוס יש שיעור תפוסה גבוה מעל 22%, כאשר חברות רבות עברו למודל עבודה היברידי ומגדלים ישנים מתקשים למשוך שוכרים infabode.com. עם זאת, תתי-שוק פרבריים במצב טוב יותר. אזורים כמו פולאריס (צפון) ו-איסטון משכו חוזי שכירות חדשים, מה שתרם ל-ספיגה נטו חיובית של כ-185,000 רגל רבועה ברבעון השני של 2025 cbre.com. ראוי לציין כי חברת OhioHealth רכשה שני בנייני משרדים ריקים גדולים (~160 אלף רגל רבועה), ומילאה אותם מיידית cbre.com. פעילות השכירות הכוללת עלתה לכ-451,000 רגל רבועה ב-17 חוזים עיקריים ברבעון, מעל הנפח הרגיל cbre.com. שכר הדירה המבוקש הממוצע הוא כ-22.23 דולר לרגל רבועה (שירות מלא) – עלייה של כ-1.6% משנה לשנה – כאשר משרדי Class B בפרברים מובילים את עליית שכר הדירה cbre.com. הבנייה החדשה מוגבלת (רק ארבעה פרויקטים של משרדים בביצוע, כ-63% מהם מושכרים מראש) cbre.com, מה שצפוי לסייע לאיזון השוק. המגמה היא לכיוון "בריחה לאיכות": משרדי Class A עם תפוסה של 27% לעומת כ-16% ב-Class B cbre.com, כאשר שוכרים מתרכזים במבנים חדשים עם שירותים מתקדמים. בשנים הקרובות צפויה השתפרות מתונה בתפוסת המשרדים ככל שהכלכלה מתרחבת – אך משרדים ישנים ובמיקומים פחות טובים עשויים לעבור הסבה (חלק מהבניינים במרכז העיר מועמדים להסבה לדירות, לאור הביקוש הגבוה למגורים).

מגזר הקמעונאות – ביקוש גבוה, היצע נמוך: הנדל"ן הקמעונאי בקולומבוס הוא נקודת אור, הנתמך על ידי גידול אוכלוסייה והוצאות צרכנים. שיעור הוואקנסי הקמעונאי במטרו הגיע ל-שפל שיא של כ~3.9% באמצע 2025 matthews.com, מה שמשקף היצע מצומצם היסטורית. למעשה, קולומבוס מדורגת בין 15 השווקים המובילים בארה"ב בביצועי קמעונאות, עם גידול שכר דירה יציב (~2.2% שנתי) וכמעט ללא עודף היצע matthews.com matthews.com. יזמים האטו – רק כ-0.2% מהמלאי הקמעונאי נמצא בבנייה (רק כ-250,000 רגל רבועה בצנרת) matthews.com matthews.com – כך שמסירות חדשות נדירות. זה שמר על תפוסות גבוהות גם כאשר מספר רשתות גדולות סגרו חנויות. בשנה האחרונה, קולומבוס חוותה פשיטות רגל של רשתות לאומיות כמו Big Lots (המטה בקולומבוס), Joann’s, ו-Party City, שהותירו כמה שטחים גדולים ריקים matthews.com. עם זאת, השוק הוכיח עמידות: שוכרים קטנים יותר (מסעדות, שירותים, חנויות מקומיות) איכלסו במהירות רבות מהשטחים שגודלם מתחת ל-5,000 רגל רבועה, עם מעל 500,000 רגל רבועה שהושכרו ברבעון השני של 2025 בלבד matthews.com. מרכזי קניות מסוג A ו-B תחרותיים מאוד – בעלי נכסים מקבלים לעיתים קרובות מספר הצעות עבור שטחים מובילים. הגמישות היחידה היא בנכסי Class C (מרכזי מסחר ישנים באזורים פחות מבוקשים), המהווים כ-40% מהוואקנסי ומתמלאים לאט יותר בשל תכנון מיושן matthews.com.

גאוגרפית, הפרברים של קולומבוס מובילים את הבום הקמעונאי. פרברים מבוססים כמו ווסטרוויל, היליארד ואפר ארלינגטון מתהדרים באחוזי תפוסה מהנמוכים ביותר בקמעונאות, הודות לאוכלוסיות יומיות גדלות והכנסות גבוהות matthews.com. אזור פולריס ומסדרון רחוב בת'ל, לדוגמה, מציגים זמינות של פחות מ-2.5% – בין תת-השווקים הקמעונאיים הצפופים ביותר במערב התיכון matthews.com. בנייה קמעונאית חדשה נוטה להיות פרויקטים מותאמים אישית או חלק מפיתוחים מעורבי שימושים. פתיחה אחרונה הייתה של סופרמרקט קרוגר בשטח של 123,000 רגל רבוע בכפר ג'רום שבמחוז יוניון, עוגן לקהילת מגורים חדשה ומתוכננת בקנה מידה גדול matthews.com. גם היקף המכירות הקמעונאיות הכולל נמצא בעלייה: ברבעון השני של 2025 נרשמו מכירות נכסי קמעונאות בכ-101 מיליון דולר, כאשר משקיעים מעדיפים במיוחד נכסים בשכירות נטו של שוכר יחיד (פאסט פוד, בתי מרקחת וכו') ומרכזי שכונה בתפוסה מלאה בתשואות (cap rates) בטווח של 6% אמצעי matthews.com matthews.com. השורה התחתונה – שוק הנדל"ן הקמעונאי של קולומבוס חזק וצפוי להישאר כך, כאשר היצע חדש מוגבל וביקוש יציב מצד קמעונאים לאומיים ומקומיים שומרים על תפוסה ושכר דירה במגמת עלייה.

תעשייה ולוגיסטיקה – עדיין לוהט: שוק התעשייה של מרכז אוהיו פורח בשנים האחרונות וממשיך להתרחב. קולומבוס היא מרכז לוגיסטי (לעיתים מכונה “צומת הדרכים של אוהיו”), שמושך מחסנים, מרכזי הפצה וכעת גם ייצור הייטק. לאחר גל בנייה, שיעור הוואקנסי התעשייתי עלה לזמן קצר לכ-9.0% בסוף 2024, אך הביקוש השיג את ההיצע – ברבעון השני של 2025 ירד הוואקנסי ל-8.2% והוא במגמת ירידה cushmanwakefield.com. מתקנים חדשים וגדולים של חברות כמו אמזון, פדקס, דולר טרי ואחרות הושכרו במהירות. הספיגה נטו נותרה חיובית, מה שמשקף את הצורך של חברות בשטח לשרת את בסיס הצרכנים הגדל של האזור. עם קולומבוס במרחק נסיעת משאית של יום אחד מ-60% מאוכלוסיית ארה"ב, חברות ממשיכות להשקיע כאן במחסנים. צנרת הפיתוח נותרת פעילה במסדרונות לוגיסטיים מרכזיים (אזורים כמו שדה התעופה ריקןבאקר, גרובפורט ומערב קולומבוס/היליארד). עם זאת, שיעורי ריבית גבוהים יותר ציננו מעט את הבנייה התעשייתית הספקולטיבית לעומת הקצב המטורף של 2021–22. הצמיחה בשכר הדירה לשטחי תעשייה חזקה (אחוזים בודדים בינוניים עד גבוהים בשנה לאחרונה) לאור התחרות העזה על מתקני הפצה מודרניים.

פיתוח שימושים מעורבים:

מגמה בולטת נוספת היא העלייה של פרויקטים לשימושים מעורבים המשלבים משרדים, מגורים, מסחר ובידור – מודל שמודגם על ידי מחוז ארנה ו-Bridge Park בדבלין בשנים האחרונות. במרכז העיר קולומבוס, מתבצע חידוש של חצי האי סיוטו, שעתיד להביא יחידות מגורים חדשות, שטחי משרדים, מלון ושדרוגי פארק בסמוך למוזיאון COSI. באופן דומה, אזור אצטדיון Crew (Astor Park) עובר שינוי עם דירות חדשות ושטחי מסחר. מרכזים לשימושים מעורבים אלה פונים להעדפות של צעירים מקצועיים ושל "קניונים ריקים" (empty-nesters) לסביבות הליכה של "מגורים-עבודה-פנאי". ליבת העיר של קולומבוס, לאחר שנים של התמקדות במשרדים, רואה כעת שינוי: ועדת מרכז העיר עודדה הסבות ממשרדים למגורים עבור מגדלים מיושנים מסוימים, כדי ליצור יותר מגורים ותנועה רגלית בשעות הערב. עם תפוסה של מגורים במרכז העיר שכבר עומדת על כ-87% columbusceo.com, סביר שיתווספו פרויקטים של דירות, מה שעשוי להחיות עוד יותר את מרכז העיר ולתמוך בעסקים קמעונאיים ובאירוח שם. בסך הכול, התחזית לשוק הנדל"ן המסחרי של קולומבוס היא מעורבת אך חיובית בדרך כלל: התעשייה והקמעונאות משגשגות, המשרדים מתאוששים לאט, והפיתוח החדש מתמקד בצמיחה אסטרטגית של שימושים מעורבים.

שוק השכירות ואפשרות השגה של דיור

עליית שכר דירה, פחות דירות זולות: קולומבוס הייתה היסטורית שוק שכירות בר השגה, אך זה משתנה במהירות. בשנים 2024–2025, קצב עליית שכר הדירה התמתן לעומת הזינוקים הדו-ספרתיים בתקופת המגפה, אך עדיין נותר משמעותי. שכר הדירה החציוני המבוקש בקולומבוס עומד כעת על כ-1,350 דולר לחודש rent.com. זה בערך 500 דולר יותר מאשר ב-2019, כלומר שכר הדירה קפץ בכ-58% בשש שנים rent.com. עליות כאלה לוחצות על תקציבי השוכרים – בעוד שלפני כמה שנים 800–900 דולר הספיקו לדירה סבירה, כיום כמעט ואין דירות בפחות מ-1,000 דולר. למעשה, רק 5% מהדירות להשכרה בקולומבוס מוצעות בפחות מ-1,000 דולר, לעומת 12.8% רק שנה קודם לכן rent.com rent.com. זה אפילו גרוע מהממוצע הארצי (כ-7.5% מהדירות בפחות מ-1,000 דולר) rent.com. בפשטות, דירות שכירות בפחות מארבע ספרות כמעט ונעלמו בקולומבוס, כאשר דירות יוקרה חדשות נכנסות לשוק ובעלי דירות ישנות מעלים מחירים בשל הביקוש הגבוה.

תפוסה פנויה והיצע חדש: למרות העלייה בשכר הדירה, שיעור הדירות הפנויות להשכרה נותר נמוך מאוד – חוסר איזון קלאסי בין היצע לביקוש. שיעור הדירות הפנויות במטרופולין קולומבוס מוערך בכ-5% או מעט פחות בסוף 2024 colliers.com, נתון הדוק יותר מערים דומות רבות. במשך רוב העשור האחרון, שיעור הדירות הפנויות בקולומבוס נע בין 5–7%, והגיע לשפל שיא בשנים 2022–23 כאשר ירד זמנית מתחת ל-5% בעקבות הביקוש המוגבר לאחר הקורונה cushmanwakefield.com. הוא עלה מעט כאשר אלפי יחידות חדשות נפתחו ב-2023–24, אך הקליטה הייתה בריאה. היזמים היו פעילים: כ-9,000 יחידות דיור רב-משפחתיות נמצאות בבנייה ברחבי האזור (כ-4% מהמלאי הקיים) mmgrea.com mmgrea.com. אזורי הצמיחה המרכזיים כוללים את Downtown/Short North (מעל 1,500 יחידות בבנייה), Delaware County (1,700+ יחידות, למשל סביב Polaris), ואת Upper Arlington/OSU area (~1,900 יחידות) mmgrea.com. גל האכלוס הזה גרם לשיעור התפוסה לרדת מעט מ-93.7% בסוף 2023 לכ-93.4% צפויים עד סוף 2024 mmgrea.com mmgrea.com. עם זאת, פחות פרויקטים מתחילים כעת בשל עלויות בנייה ומימון גבוהות יותר mmgrea.com. כתוצאה מכך, מעבר ל-2025, אנליסטים צופים כי קצב הגידול בהיצע יואט, מה שצפוי להדק עוד יותר את השוק. מעמדה של קולומבוס כמרכז טכנולוגיה ופיננסים מתפתח, יחד עם גידול במשרות ייצור, משמעותם ש-הביקוש להשכרה צפוי להישאר חזק. אוכלוסיית השוכרים בעיר מתחזקת גם בזכות אוניברסיטת אוהיו סטייט (כ-60,000 סטודנטים, רבים מהם גרים מחוץ לקמפוס) ומעבר של צעירים מקצועיים מאזורים יקרים יותר.

משבר סבירות: החיסרון של שוק השכירות הלוהט הזה הוא החרפה של משבר הסבירות. השכר לא הדביק את עליות שכר הדירה, מה שמוביל ליותר שוכרים המתקשים לעמוד בעלויות. כ-48% ממשקי הבית השוכרים בקולומבוס מוציאים כיום מעל 30% מהכנסתם על שכר דירה rent.com – שיעור שעלה משמעותית בשנים האחרונות. המחסור חמור במיוחד בקצה התחתון: בקולומבוס קיים פער מוערך של 52,700 יחידות דיור ברות השגה לשוכרים בעלי הכנסה נמוכה rent.com. שוכרים רבים בעלי הכנסה נמוכה תקועים בחוזים ישנים או בדירות מסובסדות; למעשה, בעוד שרק 5% מהמודעות הנוכחיות הן מתחת ל-1,000$, כ-40% מכל השוכרים בקולומבוס עדיין משלמים פחות מ-1,000$ (כי נעלו מחירים ישנים או מקבלים סיוע) rent.com. אך שיעור זה עמד על 74% לפני עשור rent.com – המחשה חדה לכמה יחידות דיור ברות השגה נעלמו. שכונות סמוכות למרכז העיר סובלות מהשיעורים הגבוהים ביותר של נטל שכר דירה (וגם חלק משיעורי הפינוי הגבוהים ביותר היסטורית). ראוי לציין כי החוק באוהיו מספק אין פיקוח על שכר דירה והגנות מוגבלות לשוכרים rent.com, כך שבעלי דירות יכולים להעלות שכר דירה בחופשיות בעת חידוש חוזה.

העיר והמדינה מגיבות ביוזמות: קולומבוס הקימה קרן נאמנות לדיור בר השגה, וכפי שצוין, הבוחרים אישרו אגרות חוב גדולות לדיור למימון בניית יחידות מוגבלות הכנסה axios.com ahaco.org. העיר גם מקדמת רפורמות בקוד התכנון כדי לעודד יותר דירות, דופלקסים ופיתוח דיור "חסר ביניים" באישור אוטומטי, במקום קודים מיושנים שהקשו על בניית כל דבר שאינו בית פרטי בודד rent.com. שינויים אלה נועדו לפתוח היצע דיור חדש, במיוחד פיתוח במגרשים פנויים. בנוסף, אוהיו העבירה חוק חיסכון לרוכשי דירה ראשונה (נחתם ב-2022) המאפשר חשבונות חיסכון פטורים ממס למקדמה, כדי לסייע לשוכרים להפוך לבעלי בתים – אם כי ההשפעה עשויה להיות הדרגתית.

השקעות רב-משפחתיות ותחזית: למשקיעים, נכסי מגורים רב-משפחתיים בקולומבוס היו אטרקטיביים בשל מחירים יחסית נגישים וצמיחה יציבה בשכר הדירה. שיעורי ההיוון (Cap rates) למתחמי דירות כאן גבוהים יותר מאשר בשווקים החופיים (לעיתים בטווח של 5–6% לנכסים מיוצבים), ומציעים תזרים מזומנים יציב. היקף ההשקעות ירד ב-2023 בשל עליית הריבית (היקף המכירות ירד בכ-31% לעומת 2022) mmgrea.com, אך התאושש ב-2024 כאשר הקונים התאימו את הציפיות. חברות לאומיות ו-REITs היו פעילות ברכישת דירות גן פרבריות חדשות ופרויקטים של בנייני מגורים בגובה בינוני במרכז העיר. הצפי לצמיחת שכר הדירה בקולומבוס הוא כ-3–4% בשנה בטווח הקרוב mmgrea.com – מהיר מהממוצע הארצי – הודות לשוק עבודה חזק ולנגישות היחסית למהגרים חדשים. בסוף 2025 ואילך, כאשר קצב הבנייה החדשה יואט, התפוסה עשויה להדק שוב לרמה של אמצע 95%, מה שיגרום ל-לחץ מתמשך כלפי מעלה על שכר הדירה. עם זאת, עליות שכר דירה הגבוהות משמעותית מצמיחת ההכנסה אינן בנות קיימא בטווח הארוך, ולכן ייתכן שהשוק יתקרר בסופו של דבר לעליות מתונות יותר (כ-2–3% בשנה) אם צמיחת השכר תדשדש. בסך הכול, מגזר השכירות בקולומבוס נותר כזה ששווה לעקוב אחריו – "שוק של בעלי דירות" לעת עתה, אך עם צורך דחוף ליותר יחידות מגורים ברות-השגה כדי לשמור על העיר נגישה לעובדיה.

הזדמנויות השקעה ואזורי חום

תחושת משקיעים: קולומבוס משכה את עיניהם של משקיעי נדל"ן מכל רחבי המדינה כשוק צומח במהירות ובעלות מתונה – לעיתים מדורגת כ"שוק מתעורר" במערב התיכון. השילוב של צמיחת תעסוקה, גידול אוכלוסייה ומחירי כניסה יחסית נמוכים (בהשוואה לערי החוף) מציע פוטנציאל תשואה חזק. כהוכחה לעניין זה, משקיעים מוסדיים (חברות גדולות, REITs, iBuyers) רכשו מעל 7% מכלל הבתים שנמכרו בקולומבוס בתחילת 2025 douglasandassociatesrealty.com, נתח משמעותי (אם כי נמוך משווקי הסאנבלט). משקיעים מקומיים לשיפוץ ומכירה ומשקיעים מחוץ למדינה כאחד ממקדים את מאמציהם בשכונות הנגישות יותר של קולומבוס להשכרת בתים פרטיים ולשיפוצים עם ערך מוסף. הכלכלה היציבה של העיר (הנתמכת על ידי הממשלה, אוניברסיטת אוהיו סטייט ומטה של כמה חברות Fortune 500 כמו Nationwide ו-Cardinal Health) מעניקה למשקיעים ביטחון כי הביקוש לדיור יישאר חזק גם בתקופות מיתון.

שכונות עם פוטנציאל גבוה: חלק מהאזורים עם התשואה הטובה ביותר הם כאלה שנמצאים בתהליך שינוי – עם עלויות כניסה נמוכות ועלייה בשכר הדירה/ערך הבתים. כבר הדגשנו את 43223 (Hilltop), שם בתים שניתן היה לרכוש בפחות מ-100 אלף דולר לפני כמה שנים זינקו בערכם ככל שהאזור משתפר, עם תשואות שנתיות דו-ספרתיות brightinvestor.com. באופן דומה, שכונת Linden (צפון-מרכז קולומבוס) מציעה נכסים זולים ורואה השקעות עירוניות בתשתיות ובהפחתת פשיעה, מה שהופך אותה לאופציה ספקולטיבית להשבחה ארוכת טווח. בצד הדרומי, אזורים סביב Parsons Avenue Corridor ו-Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) כוללים בתים היסטוריים בשיפוץ ובנייה חדשה שממלאת מגרשים ריקים – הפוטנציאל לרווחי הון משמעותיים עדיין קיים. למי שמחפש השכרה לטווח ארוך, שכונות כמו Northeast Columbus (43219) מציעות איזון טוב: שכר הדירה החציוני לדירת שני חדרים הוא כ-1,150 דולר, שהם רק כ-26% מההכנסה החציונית באזור brightinvestor.com (יחס בריא בין שכר דירה להכנסה), והאזור רשם צמיחה של מעל 6.5% באוכלוסייה מאז 2018 brightinvestor.com, מה שמעיד על ביקוש מתמשך. קצב ההשבחה שם ~15% לשנה היה יוצא דופן brightinvestor.com.

מעבר לליבה העירונית, פרברים ראשונים ועיירות אקס-אורבניות הם גם יעדים מרכזיים. לדוגמה, Whitehall ו-Reynoldsburg בצד המזרחי מציעות תשואות שכירות טובות ונהנות מצמיחה שנשפכת מקולומבוס. מחוז Delaware בצפון, אחד המחוזות עם הצמיחה המהירה ביותר באוהיו, רואה שכונות חדשות קמות – ערכי הקרקע והבתים שם עולים בהתמדה אך עדיין יש מקום לעלייה ככל שהפיתוח נמשך. עם Intel וחברות נוספות שמגיעות ל-מחוז Licking, עיירות כמו Johnstown, Newark, Heath, ו-Pataskala כבר רואות עלייה בביקוש לדיור (ורכישות משקיעים שמצפים לצמיחה עתידית). במערב, London ו-West Jefferson (מחוז Madison) עשויות להפוך לפרברי קומיוטרים של קולומבוס בעשור הקרוב, ומהוות השקעה ארוכת טווח.

החזרי סיכון וסיכונים: משקיעים בקולומבוס נהנו היסטורית מתזרים מזומנים אמין – תשואות היו גבוהות יחסית – אך עם עליית המחירים, התשואות התכווצו מעט. השכרה טיפוסית של בית פרטי בשכונה מעמד-פועלים בקולומבוס עדיין עשויה להניב תשואה של כ-7–8%, שזה אטרקטיבי, אך התחרות על נכסים כאלה גברה. במקביל, משפצים ומשקמי נכסים צריכים להיות בררנים יותר, שכן ריביות גבוהות יותר הופכות את עלויות ההחזקה ליקרות יותר. החדשות הטובות: הביקוש לקונים לבתים משופצים למתחילים חזק, כך שעסקאות פליפ מוצלחות בסגמנט השוק שמתחת ל-300 אלף דולר נוטות להימכר במהירות. הזדמנויות פיתוח גם הן רבות: הדחיפה של העיר ליותר דיור עשויה לפתוח אפשרויות תכנון לעירוב שימושים, יחידות מגורים נלוות (ADU) ופרויקטים קטנים של מולטי-פמילי באזורים שבעבר לא התירו אותם. שימוש חוזר אדפטיבי הוא זווית נוספת – למשל, מבנים מסחריים קטנים או מחסנים במרכז העיר קולומבוס שמוסבים ללופטים או לשימושים מעורבים.

הסיכונים העיקריים שיש לשים לב אליהם כוללים את סביבת הריבית (שמשפיעה על עלויות המימון וכוח הקנייה של משקיעים) ואת האפשרות שמיתון יצנן את הביקוש. עם זאת, קולומבוס מבודדת יחסית בזכות הגיוון התעשייתי שלה. משקיעים בדרך כלל אופטימיים לגבי קולומבוס בטווח של 3–5 שנים, ומצפים להמשך עליית שכר דירה והערכה, במיוחד כאשר פרויקטים גדולים (אינטל וכו') מגבירים את הגיוס. כפי שאמר סוכן נדל"ן מקומי: "חברות רואות את היתרון התחרותי של קולומבוס והן רוצות להיכנס – וכך גם המשקיעים" columbusregion.com columbusregion.com. בסך הכול, קולומבוס מציעה קרקע פורייה להשקעות נדל"ן, עם הזדמנויות שנעות בין פליפ של בתים בני מאה במסדרונות עירוניים מתחדשים לבין בניית קהילות שכירות חדשות בשולי המטרופולין הצומח.

מנועי צמיחה כלכליים עיקריים המשפיעים על שוק הנדל"ן

מספר גורמים מקרו-כלכליים דוחפים את שוק הנדל"ן של קולומבוס לשיאים חדשים:

גידול אוכלוסין: בפשטות, יותר אנשים = יותר ביקוש לדיור. מטרופולין קולומבוס (אוכלוסייה ~2.3 מיליון) מוסיף בערך 50–60 אנשים ביום בשנים האחרונות, בשילוב של הגירה מונעת תעסוקה וגידול טבעי spectrumnews1.com. זה בערך 10,000+ תושבים חדשים בשנה. קולומבוס היא כיום המטרופולין השני בצמיחתו המהירה ביותר במערב התיכון (אחרי אינדיאנפוליס) וצפויה להוסיף 700,000 אנשים נוספים עד 2050 rent.com. הצמיחה היציבה הזו מחזקת את הצורך בבתים, דירות ושטחי מסחר חדשים. ראוי לציין כי הצמיחה באזור אינה בום קצר טווח אלא מגמה ארוכת טווח – אפילו בעשור הקודם, קולומבוס צמחה כאשר ערים אחרות באוהיו הצטמצמו. זרימה מגוונת של צעירים מקצועיים, משפחות ומהגרים מגבירה את הביקוש לדיור בכל הספקטרום.

יצירת מקומות עבודה חזקה

matthews.com

195 חברות בחרו למקם או להתרחב באזור קולומבוס

columbusregion.com

38 מיליארד דולר בהשקעות הון וכמעט 28,000 משרות חדשות שהוכרזו

columbusregion.com

מפעלי השבבים של אינטל

capitalcityrei.com

spectrumnews1.com

המיזם המשותף של הונדה ו-LG Energy

העברת עובדים, חוזים חדשים לחברות מקומיות, וגידול בצורך בדיור

תשתיות ותחבורה: פיתוח התשתיות מגיב לצמיחה וגם מאפשר אותה. למעשה, קולומבוס דורגה מס' 1 במדד "Global Groundwork Index" לשנת 2025 של מגזין Site Selection על התאמה יעילה בין השקעות בתשתיות לצמיחה עסקית columbusregion.com. האזור פועל באגרסיביות להשגת מימון פדרלי לפרויקטים: מענקים אחרונים מממנים הרחבת שדה התעופה (טרמינל חדש בנמל התעופה John Glenn Columbus International), שדרוגים ב-Rickenbacker Inland Port, ושיפורים בכבישים מהירים כמו מחלף I-70/I-71 במרכז העיר columbusregion.com. יוזמה מהפכנית אחת היא LinkUS, תכנית להכניס תחבורה מהירה עתירת קיבולת (קווי Bus Rapid Transit) לאורך צירים מרכזיים כגון West Broad Street וה-Northwest Corridor לדבלין. על ידי שיפור התחבורה הציבורית והניידות, קולומבוס שואפת לתמוך בבנייה חדשה של מגורים ומסחר לאורך הצירים הללו. לדעת שאון סימפסון, מתווך נדל"ן מקומי, פרויקטים כמו LinkUS יביאו "יותר בנייה, וחשוב מכך, יותר בנייה של דיור בר השגה" לאזורי מרכז העיר והצירים capitalcityrei.com. בנוסף, קולומבוס נמצאת בדיונים על קו הרכבת המוצע 3C+D שיכול לחבר את קולומבוס ברכבת לקליבלנד וסינסינטי לראשונה מזה עשרות שנים – פרויקט ארוך טווח שעשוי להעצים עוד יותר את האטרקטיביות של מרכז אוהיו. כל מהלכי התשתית הללו – כבישים, תחבורה, תשתיות – מרחיבים את יכולת הצמיחה של האזור, פותחים אזורי פיתוח חדשים, ולעיתים קרובות מעלים את ערך הנכסים (למשל, נכסים סמוכים לתחנות תחבורה עתידיות כבר מושכים עניין ממשקיעים).
מוסדות חינוך ומחקר: הנוכחות של אוניברסיטת אוהיו סטייט, אחת האוניברסיטאות הגדולות בארה"ב, היא מנוע כלכלי יציב. OSU לא רק מעסיקה ישירות עשרות אלפים (כולל במרכז הרפואי המפורסם שלה Wexner), אלא גם יוצרת מחקר, שירותי בריאות ופעילות סטארט-אפ שמזינים את שוק הנדל"ן. הרחבת הקמפוס המערבי של האוניברסיטה ב-2020 ל"מחוז חדשנות" מביאה מעבדות, משרדים ודיור חדש המיועד לסטודנטים ואנשי מקצוע צעירים, ומשלבת אותם עוד יותר בעיר. מכללות נוספות (Columbus State, Capital University וכו'), יחד עם אוכלוסיית סטודנטים גדולה (מעל 110,000 סטודנטים במטרופולין), מבטיחים ביקוש עקבי לדיור להשכרה ולבתים ראשונים, שכן בוגרים רבים בוחרים להישאר בקולומבוס.
איכות חיים ויתרונות עלות: בניגוד לשווקים בחוף בהם העלויות הגבוהות מרחיקות אנשים, קולומבוס מציעה אלטרנטיבה יחסית משתלמת (אם כי הולכת ומצטמצמת). חברות ועובדים שעוברים מערים יקרות מוצאים מיסים נמוכים יותר, נדל"ן זול יותר, ומיקום מרכזי. קולומבוס מדורגת לעיתים קרובות גבוה בדירוגים כמו "הערים הטובות ביותר לאנשי מקצוע צעירים" ו"הערים הטובות ביותר למשרות טכנולוגיה". הבאזז החיובי הזה מושך כישרונות, שבתורם מושכים מעסיקים – מעגל חיובי שמועיל לנדל"ן. השירותים התרבותיים והפנאי – מסצנת האמנות התוססת במרכז העיר והקבוצות הספורט ועד מערכת הפארקים המטרופולינית – גם הם תורמים למשיכת תושבים חדשים. בפשטות, קולומבוס "מגניבה" כיום באופן שלא הייתה לפני 20 שנה, ותפיסה זו מניעה ביקוש לדיור מצד מצטרפים חדשים שמחפשים אורח חיים עירוני אך משתלם.

לסיכום, היסודות הכלכליים של קולומבוס חזקים מאוד. גידול באוכלוסייה ובמשרות מזינים את הצורך בדיור בקצב מהיר מההיצע, שיפורי תשתיות מאפשרים פיתוח חדש, והכלכלה המגוונת של העיר (ממשל מדינה, אוניברסיטאות, מטות חברות, בריאות, פיננסים, לוגיסטיקה, וכעת טכנולוגיה/ייצור) מספקת בסיס יציב. גורמים אלו מצביעים על כך ששוק הנדל"ן בקולומבוס כנראה ימשיך במגמת עלייה בשנים הקרובות, אלא אם תתרחש משבר כלכלי ארצי.

שינויים במדיניות ותכנון המשפיעים על פיתוח

רפורמה בקוד התכנון: אחד המהלכים המשמעותיים ביותר במדיניות המקומית הוא כתיבת קוד התכנון המקיף הראשון של קולומבוס מזה עשרות שנים. העיר מעדכנת את קודי התכנון שלה כדי לעודד פיתוח דיור נוסף ולייעל את תהליכי האישור rent.com. תחת הקוד הישן, אזורים נרחבים בקולומבוס הוגבלו לבנייה של בתים פרטיים בלבד, וקבלת אישור לדירות או פרויקטים מעורבי שימוש דרשה תהליך חריגות ארוך. הקוד החדש (עדיין בטיוטה נכון ל-2025) צפוי להכשיר דיור בצפיפות גבוהה יותר באזורים נוספים, לאפשר בניית דופלקסים, טאון-האוס ויחידות מגורים נלוות בשכונות מסורתיות, ולהאיץ את תהליך קבלת ההיתרים לפיתוח. ממשל ראש העיר אנדרו גינתר מדגיש כי שינויים אלו חיוניים להתמודדות עם מחסור בדיור ובעיות יוקר המחיה. למעשה, קולומבוס מנסה להסיר חסמים רגולטוריים כדי שהמגזר הפרטי יוכל לבנות יותר בתים – במיוחד את "האמצע החסר" (מבנים בני 2-4 יחידות, דירות קטנות) שיכולים להיות משתלמים יותר מבתים פרטיים גדולים או מגדלי יוקרה. גישה פרו-צמיחה זו צפויה, בשנים הקרובות, להוביל לעלייה בפיתוח אינפיל, שימוש יצירתי במגרשים ריקים, ואולי גם פרויקטים בצפיפות גבוהה יותר ליד קווי תחבורה. קבוצות שכונתיות עוקבות מקרוב אחרי ההצעות, כאשר מתנהלים דיונים על צפיפות מול אופי קהילתי, אך המומנטום נוטה לטובת הצמיחה.

יוזמות לדיור בר השגה: ממשלת העיר קולומבוס ומחוז פרנקלין התחייבו להשקעות חסרות תקדים בדיור בר השגה. ב-2022 אישרו הבוחרים הנפקת אג"ח בסך 200 מיליון דולר המיועדת לדיור בר השגה – ההשקעה הגדולה ביותר מסוגה בתולדות העיר axios.com ahaco.org. כספים אלה מחולקים כהלוואות ומענקים ליזמים לבניית דירות עם הגבלת הכנסה, שימור יחידות דיור בר השגה קיימות (למשל, על ידי שיפוץ קומפלקסים ישנים), ותמיכה בתוכניות בעלות על דירות לרוכשים בעלי הכנסה נמוכה. עד 2024, העיר סייעה במימון אלפי יחידות באמצעות כספי אג"ח אלה columbus.gov. בנוסף לכך, ראש העיר גינתר הציע אג"ח דיור חדשה בסך 500 מיליון דולר להצבעה ב-2024 10tv.com, שאם תאושר, תעצים את המאמצים להוספת דיור בר השגה בעשור הקרוב. אג"חים אלה משתלבים עם תוכניות זיכוי מס מדינתיות ופדרליות כדי לסגור פערי מימון בפרויקטים של דיור בר השגה שהשוק לא היה בונה בעצמו. ההשפעה על הפיתוח: נראה יותר בנייני דירות עם ערבוב הכנסות, דיור בר השגה בסמוך לתחבורה ציבורית (לעיתים לאורך מסדרונות LinkUS המתוכננים), ואולי גם נאמנויות קרקע או מודלים של שכירות-לרכישה שישמרו על יחידות ברות השגה לטווח ארוך. קולומבוס עושה שימוש גם בכלים כמו פטורים ממס כדי לתמרץ יזמים לשלב יחידות ברות השגה בפרויקטים במחירי שוק (למשל, יזם עשוי לקבל פטור ממס רכוש ל-15 שנה על בניין דירות חדש אם 20% מהיחידות מושכרות במחירים נמוכים ממחיר השוק). בשנים הקרובות, מדיניות זו שואפת ליצור אלפי דירות ברות השגה ולעזור לייצב את קצה השוק התחתון של שוק השכירות, מה שמועיל בעקיפין לכלל השוק על ידי מניעת עקירה וחסרי בית ככל שהעיר גדלה.

שינויים ברמת המדינה: גם מדיניות מדינת אוהיו משפיעה על שוק הנדל"ן בקולומבוס. בשנים האחרונות, אוהיו יישמה תוכנית חשבון חיסכון לרוכשי דירה ראשונה (המאפשרת הפקדות של עד 5,000 דולר בשנה ללא מס עבור מקדמה עתידית של רוכשים ראשונים) כדי לעודד בעלות על דירות. המדינה גם הגדילה את המימון לסוכנות המימון לדיור של אוהיו, שמספקת סיוע למקדמה והלוואות בריבית נמוכה. אמנם אלה אינם ייחודיים לקולומבוס, אך הם מסייעים ליותר שוכרים להפוך לרוכשים, מה שעשוי להגדיל מעט את הביקוש לדירות ברמת הכניסה. מנגד, מערכת הערכת מס הרכוש של אוהיו הובילה ל-עליות חדות בערך הנכסים המוערכים (וכתוצאה מכך גם במסים) בשנת 2023, במיוחד במחוז פרנקלין והמחוזות הסובבים – חלקם חוו קפיצות של 20-40% בערך. הדבר עורר דאגה בקרב בעלי בתים שמסתמכים על הכנסה קבועה. קובעי המדיניות דנים באמצעי הקלה אפשריים או בשינויים בתדירות ההערכות מחדש. מס רכוש גבוה יכול להשפיע על נגישות הדיור וזו נקודה למעקב; כפי שציין המתווך שון סימפסון, עליית המסים ועלויות הביטוח פירושה "שהמחיר של הבית פחות חשוב מהתשלום החודשי" שבעלי הבתים צריכים להכניס לתקציב capitalcityrei.com. אם המסים ימשיכו לעלות, זה עשוי להאט מעט את עליית המחירים או לפחות לגרום לקונים להיות זהירים יותר במלחמות הצעות.

תחום נוסף הוא שכירות וחוקי שוכרים. מנהיגי קולומבוס בחנו תקנות הגנה לשוכרים (כמו דרישה להודעה מוקדמת יותר להעלאת שכר דירה או מתן סיוע משפטי לשוכרים העומדים בפני פינוי). ולמרות שאוהיו מונעת מהערים להחיל פיקוח על שכר דירה, ישנה עלייה בתמיכה בצעדים לסיוע לשוכרים. כל תקנה עירונית חדשה משמעותית (למשל, הגבלת דמי בקשה או חובת רישום נכסי שכירות) עשויה להשפיע על צד המשכירים בשוק.

לסיכום, המדיניות מתפתחת כדי לתמוך בצמיחה המהירה של קולומבוס – בדרך כלל במטרה לאפשר יותר פיתוח ולהפחית את החסרונות של שוק לוהט במיוחד. שינויי התכנון והאג"ח לדיור הם משמעותיים במיוחד; הם מאותתים שקולומבוס מחויבת לגדול "לגובה, לא רק לרוחב" ולנסות לשמור על נגישות הדיור ככל שהביקוש מזנק. שינויים אלה, יחד עם תמריצי המדינה, אמורים ליצור סביבה שבה ליזמים יש יותר הזדמנויות לבנות ושבה שותפויות ציבוריות-פרטיות יעצבו את גל הפרויקטים הבא של הנדל"ן בקולומבוס.

תחזית וצפי: 2025 והלאה

מה צפוי לשוק הנדל"ן בקולומבוס ב-3–5 השנים הקרובות? לפי רוב ההערכות, המגמה היא צמיחה יציבה ולא בום או קריסה דרמטיים. הנה סינתזה של תחזיות מומחים ותחזיות מבוססות נתונים:

אנליסטים בתחום הדיור צופים המשך עליית מחירים בקולומבוס עד לסוף העשור, אם כי בקצב מתון. התחזיות של Realtor.com ומומחים מקומיים צופים עלייה בערך הבתים בקולומבוס בשיעור של 3% עד 5% בשנה בטווח הקרוב (כאשר 2025 צפויה להיות בקצה הגבוה, סביב 4–6%+) capitalcityrei.com. זה מהיר יותר מהממוצע הארצי הצפוי. ההסבר: הביקוש לדיור בקולומבוס יישאר חזק בזכות גידול באוכלוסייה ובמשרות, אך שיעורי משכנתא גבוהים יותר וגידול בהיצע צפויים לשמור על עליית מחירים בטווח בר-קיימא, ולא בזינוקים שנתיים של מעל 10% כמו בעבר הקרוב. לדוגמה, אין צפי ל"קריסה" משמעותית באופק – בניגוד לאמצע שנות ה-2000, לא הייתה בקולומבוס בנייה ספקולטיבית מופרזת, וסטנדרטים להלוואות נותרו יציבים, כך שאין בועה שצפויה להתפוצץ. גם אם כלכלת ארה"ב תיכנס למיתון מתון, מחירי הבתים בקולומבוס עשויים להיעצר זמנית, אך המחסור הבסיסי בדיור יחסית לגידול יספק רף תחתון. תחזית קונצנזוס של חברת ייעוץ נדל"ן אחת מצביעה על כך ש-מחירי הבתים בקולומבוס יעלו בכ-15–20% במצטבר בחמש השנים הקרובות (בערך בהתאם לאינפלציה ולגידול בשכר) openpathinvestments.com. כלומר, בית ששווה היום 300 אלף דולר עשוי להיות שווה 345–360 אלף דולר עד 2030. ראוי לציין כי ירידה עתידית בריביות למשכנתאות עשויה להאיץ את עליית המחירים על ידי הגדלת כוח הקנייה; מנגד, אם הריביות יזנקו מעל השיאים האחרונים, קצב עליית המחירים עלול להאט כמעט לאפס לתקופה מסוימת בשל פגיעה בכושר ההשתכרות.
היקף מכירות ופעילות שוק: הצפי הוא שהיקף המכירות יגדל ב-2025 והלאה. הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים הארצי צופה עלייה של כ-9% במכירות בתים בארה"ב ב-2025 columbusrealtors.com כאשר השוק מסתגל לריביות גבוהות יותר ויותר מוכרים נכנסים לשוק. בקולומבוס, שם בעלי בתים רבים נהנו ממשכנתאות בריביות נמוכות במיוחד, כל הקלה בריביות עשויה להוביל ליותר נכסים שמוצעים למכירה. כבר רואים סימנים לכך: במחצית השנייה של 2024 ותחילת 2025 נרשמה עלייה במלאי וחזרת קונים לשוק. עד 2025–2026, קולומבוס עשויה לראות את היקף מכירות הבתים השנתי מתקרב שוב לשיאים, אם יהיה מספיק היצע. גם בניית בתים חדשים תשפיע – קבלנים מגבירים את הבנייה בשכונות כמו היליארד, גרוב סיטי ווסטרויל כדי לעמוד בביקוש. הגורם הלא צפוי הוא היצע הדיור: ההערכה היא שקולומבוס הייתה "בפיגור של 5,000 יחידות דיור" לעומת הצורך הנוכחי ב-2025 spectrumnews1.com. אם קבלנים ומדיניות ציבורית יצליחו לצמצם את הפער, המכירות יפרחו; אם לא, מחסור מתמשך פשוט יגביל את היקף המכירות וידחוף את המחירים למעלה מהר יותר. בסך הכול, הצפי הוא לביקוש חזק מצד קונים עד 2028 מצד מילניאלים (שנמצאים כעת בשנות השיא להקמת משפחות) ומהגירה נכנסת, כאשר המגבלה היחידה היא מה שיש בפועל למכירה.
תחזית שוק השכירות: מגזר השכירות בקולומבוס צפוי להישאר ידידותי למשכירים בשנים הקרובות. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה בטווח של 5% או פחות), בשל הצמיחה החזקה בתעסוקה והאטה בהשלמת דירות חדשות לאחר 2025 mmgrea.com mmgrea.com. תחזיות עצמאיות מדרגות את קולומבוס בין המטרופולינים המובילים בעליית שכר דירה, ואכן הצפי הוא ששכר הדירה ימשיך לעלות בכ-3–4% בשנה לפחות עד 2026 mmgrea.com. עד 2028, שכר הדירה החציוני עשוי לעבור בקלות את $1,500 אם המגמות הללו יימשכו – אם כי צמיחה כזו עשויה להתמתן אם יתווספו לשוק הרבה יחידות חדשות או אם צמיחת השכר תיעצר. התפתחות חיובית אחת: ההתמקדות בדיור בר השגה עשויה להתחיל להניב תוצאות בין 2025–2027, ולהוסיף עוד יחידות עם הגבלת הכנסה שיכולות להקל במעט על הלחץ עבור שוכרים בעלי הכנסה נמוכה. המחויבות של קולומבוס לבניית אלפי יחידות דיור בר השגה עשויה להביא לכך שבעוד ששכר הדירה בשוק החופשי ימשיך לעלות, הקצה התחתון של שוק השכירות יקבל הקלה מסוימת, וימנע מהשוכרים הפגיעים ביותר להידחק החוצה לחלוטין. בנוסף, עוד ועוד קהילות Build-to-Rent (השכרה של בתים פרטיים חדשים) מפותחות סביב קולומבוס, מה שיספק אפשרויות שכירות חדשות למשפחות שאינן יכולות לקנות – מגמה זו מוסיפה היצע שכירות בפרברים ועשויה לסייע במידה מסוימת לרסן את האינפלציה בשכר הדירה.
תחזית נדל"ן מסחרי: לכל מגזר מסחרי יש תחזית משלו:
- משרדים: שוק המשרדים בקולומבוס צפוי להתמודד עם התאוששות איטית. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר גבוה בטווח של 18–20% עד 2025, ואז להשתפר בהדרגה לכ-15% עד 2028 כאשר שטחים מיושנים יוסבו לשימושים אחרים וכאשר חברות שממשיכות לגדול מקומית (כמו חברות טכנולוגיה וארגוני בריאות) יתפסו שטחים מודרניים. הצפי הוא שצמיחת שכר הדירה למשרדים תהיה שטוחה עד נמוכה מאוד (~1% לשנה) בטווח הקרוב, כאשר בעלי הנכסים יתמקדו בשימור ושימשוך שוכרים באמצעות הטבות. אנו מצפים לראות מספר פרויקטים של הסבת משרדים למגורים במרכז העיר עד 2026, מה שיסייע להפחית את שיעור המשרדים הפנויים תוך הוספת יחידות דיור. בסך הכול, שוק המשרדים של קולומבוס בריא יותר מזה של ערים גדולות אחרות (כמו ניו יורק או סן פרנסיסקו) בשל העלויות הנמוכות יותר ותרבות הנסיעה הקצרה – כלומר קולומבוס צפויה להימנע מהגרוע ביותר של המשבר בשוק המשרדים, אך עדיין יהיה זה שוק של שוכרים לתקופה מסוימת.
- קמעונאות: התחזית היא חזקה. שיעור הוואקנסי בקמעונאות בקולומבוס עשוי לעלות מעט מהשפל ההיסטורי, פשוט כי הוא לא יכול לרדת הרבה מתחת לכ-3%. אך פיתוח קמעונאי חדש יישאר זהיר. עם עלייה באוכלוסייה ובהכנסות, נראה כי צמיחה שנתית של 2–3% בשכר דירה קמעונאי היא בת קיימא. עד 2028, צפויים עוד מרכזי לייף-סטייל מעורבי שימוש בפרברים הצומחים ואולי התחדשות של מרכזי קניות ותיקים עם קונספטים חדשים. קולומבוס משמשת לעיתים קרובות כשוק ניסוי לחדשנות קמעונאית (בהיותה עיר מגוונת ומרכזית בארה"ב), ולכן ייתכן שנראה פורמטים חדשים של חנויות וקמעונאות חווייתית שמחזיקים את התחום תוסס. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי שיפגע בהוצאות הצרכנים, נכסי קמעונאות בקולומבוס צפויים ליהנות מתפוסה גבוהה ומעניין יציב של משקיעים (ייתכן שאף נראה דחיסה נוספת של שיעורי ההיוון לנכסים מובילים, לאור היציבות).
- תעשייה: הבום התעשייתי יימשך, אם כי אולי לא בקצב המסחרר של תחילת שנות ה-2020. קולומבוס נמצאת כעת על המפה לעסקאות ייצור גדולות (מפעלי אינטל בבנייה, ספקי ייצור מתקדם שמגיעים בעקבותיהם וכו') בנוסף לבסיס הלוגיסטי המפותח שלה. לכן, יהיה ביקוש לחללי מחסן/הפצה, וגם לתעשייה מתמחה (כמו מפעלים, מתקני מו"פ). אנו צופים פארקי תעשייה חדשים במיוחד לאורך מסדרונות I-70 ו-I-71 ובקרבת ריקנבאקר. ייתכן שתהיה עלייה זמנית בשיעור הוואקנסי התעשייתי אם פרויקטים ספקולטיביים רבים יושלמו בו-זמנית, אך לאור המיקום האסטרטגי של קולומבוס, הם צפויים להתמלא תוך שנה-שנתיים. צמיחת שכר הדירה התעשייתי עשויה להתמתן ל-4–6% בשנה (לעומת דו-ספרתי לאחרונה) ככל שההיצע מדביק את הביקוש. עם זאת, עד 2030 טביעת הרגל התעשייתית של האזור תהיה גדולה בהרבה מהיום – עדות לעליית מרכז אוהיו כמעצמת לוגיסטיקה וייצור.
אופק פרויקטים גדולים: המחצית השנייה של שנות ה-2020 תוגדר על ידי מגה-פרויקטים שיגיעו לידי מימוש. מפעלי השבבים של אינטל צפויים להתחיל לפעול חלקית סביב 2025–2026 (עם פעילות מלאה עד 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. כאשר זה יקרה, אלפי עובדי טכנולוגיה בשכר גבוה ינהרו לאזור, מה שצפוי להעלות את מחירי הבתים במיוחד ברבע הצפון-מזרחי של העיר ולדחוף יזמים לבנות שם יותר דיור. באופן דומה, המפעלים החדשים של הונדה הקשורים לרכבים חשמליים (השלמה צפויה ~2026) יוסיפו משרות בעיקר בצפון-מערב ודרום-מערב קולומבוס. קווי הLinkUS עשויים לראות את מסלול ה-BRT הראשון בבנייה עד 2025–26 אם המימון יתואם, מה שעשוי לעודד פיתוחים מוכווני תחבורה לאורך אותם מסדרונות (למשל, מתחמי דירות במערב קולומבוס ובצפון-מזרח קולומבוס לאורך תחנות BRT עתידיות). במרכז העיר, פנינסולת סיוטו ופיתוחים מעורבי שימוש נוספים (שלבי הפנינסולה, מגדל נורת' מרקט וכו') יוסיפו מאות יחידות מגורים ואטרקציות חדשות עד 2026, מה שיהפוך את אורח החיים במרכז העיר לאטרקטיבי יותר וייתכן שיגדיל את הביקוש לדירות קונדו. לכל הפרויקטים הללו יש מכנה משותף: הם מגבירים את האטרקטיביות והקיבולת של מרכז אוהיו, מה שמחזק את שוק הנדל"ן.
סיכונים וגורמי אי-ודאות: אף תחזית אינה שלמה בלי להזכיר אתגרים פוטנציאליים. עליית ריביות נותרת סיכון – אם האינפלציה תזנק והריביות על המשכנתאות יקפצו לטווח של 8–9% באופן בלתי צפוי, זה עלול להאט את שוק הדיור (המחירים עשויים להתייצב או לרדת מעט עד שהקונים יתאימו את עצמם). מיתון לאומי חמור עם אובדן משרות משמעותי עלול לצנן את הביקוש, אם כי קולומבוס היסטורית מתמודדת טוב יותר עם מיתונים לעומת אזורים רבים בזכות בסיס תעסוקה יציב בממשל ובחינוך. גורם נוסף הוא עלויות הבנייה – אם מחירי העבודה והחומרים ימשיכו לעלות, זה עלול להאט את קצב בניית הבתים החדשים ולהעלות את המחירים מעבר לתחזית. בצד המדיניות, אם רפורמת התכנון תתעכב או תתרכך, קולומבוס עלולה להתקשות להוסיף מספיק דיור, מה שיחמיר את בעיות הנגישות הכלכלית. מנגד, אם העיר והפרברים לא יעמדו בקצב הפיתוח התשתיתי (כבישים, תשתיות, בתי ספר), עלולים להיווצר צווארי בקבוק שיהפכו אזורים מסוימים לפחות אטרקטיביים. במקרים קיצוניים, אפשר לשקול תרחישים בלתי סבירים כמו שינויים דרסטיים במדיניות המדינה או אירועים בלתי צפויים, אך אין איום ברור באופק שעלול לבלום את התנופה הנוכחית של קולומבוס.

בשורה התחתונה: שוק הנדל"ן של קולומבוס בכניסה ל-2025 הוא חזק ביסודו וממוקם לצמיחה. צפו שמחירי הבתים ימשיכו לעלות בקצב חד-ספרתי בריא, שהשכירויות ימשיכו לעלות אם כי עם מענה מסוים ללחצי הנגישות הכלכלית, ושהפיתוח המסחרי יתאים את עצמו להתפתחות האזור למטרופולין גדול ודינמי יותר. כפי שאמר אחד ממנהיגי הפיתוח הכלכלי, קולומבוס “עושה מהלכים נועזים, מושכת פרויקטים משמעותיים, ושומרת על מיקוד בצמיחה ארוכת טווח שמרימה את כל האזור” columbusregion.com. עבור רוכשי דירות, משקיעים ועסקים, קולומבוס, אוהיו היא שוק שופע הזדמנויות – והשנים הקרובות צפויות רק לחזק מגמה זו.

מקורות:

Columbus Realtors – Central Ohio Housing Reports (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
סיכום שוק של The Columbus Team / Columbus REALTORS® (יולי 2025) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com
Spectrum News – עיכוב בפרויקט אינטל והשפעתו על הדיור (פברואר 2025) spectrumnews1.com spectrumnews1.com
Capital City REI – מגמות שוק קולומבוס 2025 (פרשנות מומחים) capitalcityrei.com capitalcityrei.com
פיתוח כלכלי אזור קולומבוס (One Columbus) – הודעה לעיתונות (ספטמבר 2025) columbusregion.com columbusregion.com
מחקר Rent.com – דוח על סבירות מחירי השכירות בקולומבוס (נובמבר 2024) rent.com rent.com
Matthews Commercial Research – דוח קמעונאות קולומבוס לרבעון 2 2025 matthews.com matthews.com
CBRE מחקר – נתוני משרדים בקולומבוס רבעון 2 2025 cbre.com cbre.com
Cushman & Wakefield – MarketBeat קולומבוס רבעון 2 2025 (תעשייה) cushmanwakefield.com
MMG Real Estate Advisors – תחזית מגורים מרובי-משפחות קולומבוס 2024 mmgrea.com mmgrea.com
BrightInvestor – ניתוח השכונות הטובות בקולומבוס 2025 brightinvestor.com brightinvestor.com
Columbus Dispatch/CEO Magazine – נתונים על מרכז העיר קולומבוס (פנוי משרדים וכו') columbusceo.com
עיריית קולומבוס – מידע על אג"ח לדיור בר השגה 10tv.com