שוק הנדל"ן בסרדיניה 2025: פילוח אזורי, מגמות ותחזיות

באמצע 2025, המחיר הממוצע למגורים בסרדיניה עמד על כ-2,420 אירו למ"ר, עלייה של 4.5% משנה לשנה.
מחוז סאסארי מציג את מחירי המכירה הגבוהים ביותר, כמעט 3,000 אירו למ"ר, בעוד שאוריסטאנו הוא הנמוך ביותר, כ-1,060 אירו למ"ר.
הערכים הגבוהים ביותר בקוסטה סמראלדה הגיעו לשיא של כ-13,000 אירו למ"ר בסוף 2024, כאשר הממוצע בארצ'קנה עמד על כ-6,000 אירו למ"ר ובגולפו ארנצ'י כ-4,350 אירו למ"ר.
המחירים באלגרו באמצע 2025 עומדים על כ-2,965 אירו למ"ר, גבוהים בהרבה מהממוצע באי אך נמוכים מרמות קוסטה סמראלדה.
המחיר המבוקש הממוצע באולביה הוא כ-3,446 אירו למ"ר, מהגבוהים ביותר בסרדיניה.
אלגרו דיווחה על תפוסה של 77% בהשכרות קצרות טווח ב-2023, עם מחיר יומי ממוצע של כ-115 אירו.
התיירות ב-2024 הגיעה לכמעט 4.5 מיליון הגעות, כאשר 53% מהלינות היו של זרים.
אושר קו רכבת בהנעה מימנית בעלות 237.7 מיליון אירו שיחבר את מרכז אלגרו לשדה התעופה, עם צפי לסיום ב-2026–2027.
הממשלה האזורית הקצתה מעל 35 מיליון אירו ב-2025 לפרויקטים של התחדשות עירונית בקאליארי וסביבתה.
תוכנית הבתים ב-1 אירו פעלה בנולבי ואולולאי ב-2025, ומכרה בתים נטושים ב-1 אירו עם התחייבות לשיפוץ.

סקירה של שוק הנדל"ן בסרדיניה בשנת 2025

שוק הנדל"ן בסרדיניה ב-2025 חווה צמיחה בריאה, מונע על ידי ביקוש חזק במגזרי החוף והיוקרה. המחיר הממוצע למגורים ברחבי האי הגיע לכ-2,420 אירו למ"ר נכון לאמצע 2025, המשקף עלייה של כ-4.5% משנה לשנה investropa.com investropa.com. זהו שיא של השנים האחרונות, כאשר המחירים עולים בהתמדה לאחר ירידה קלה בתחילת 2024 immobiliare.it. פעילות העסקאות התאוששה לאחר המגפה – 2024 ראתה עלייה בנפח המכירות (מכירות הבתים באיטליה עלו מעט בתחילת 2024 לאחר התקררות קלה ב-2023) globalpropertyguide.com. עניין רב של קונים, היצע מוגבל של בנייה חדשה ומגזר תיירות משגשג – כולם תורמים ללחץ כלפי מעלה על המחירים.

מגמות השכרה: שוק השכירות למגורים מציג תמונה מעורבת. ברחבי האי, שכר הדירה המבוקש עמד על ממוצע של כ-13.5 אירו למ"ר לחודש באמצע 2025, שזה למעשה ירידה של כ-4% לעומת שנה קודם לכן immobiliare.it. שכר הדירה זינק בשנים 2022–2023 בשל עלייה חדה בביקוש התיירותי, ואז התמתן מעט עד 2025 כאשר נכסים נוספים הוצעו להשכרה investropa.com. למרות זאת, התשואות מהשכרה נותרות אטרקטיביות באזורים פופולריים – לדוגמה, תפוסת השכרה לטווח קצר באלגרו הגיעה ל-77% עם מחירי לילה ממוצעים של כ-115 אירו ב-2023 investropa.com, מה שמעיד על פוטנציאל הכנסה חזק למשכירי נופש. בסך הכול, שוק הנדל"ן של סרדיניה ב-2025 מאופיין בעליית מחירי מכירה (במיוחד לאורך החופים), שכר דירה יציב עד מתמתן, וגל של עניין זר, כאשר כל אלה נשענים על משיכת אורח החיים המתמשכת של האי.

נתוני שוק מרכזיים 2025: מחיר ממוצע ~2,420 אירו למ"ר (עלייה של 4.5% משנה לשנה) investropa.com; מחירי המכירה הגבוהים ביותר לפי מחוז בסאסארי (כמעט 3,000 אירו למ"ר בממוצע) והנמוכים ביותר באוריסטאנו (1,060 אירו למ"ר) immobiliare.it. תשואות השכרה משתנות מאוד, כאשר מוקדי תיירות גובים שכרי דירה גבוהים (למשל 16–22 אירו למ"ר בחלקים מהצפון) בעוד ששכר דירה לטווח ארוך בעיירות קטנות יכול להיות מתחת ל-8 אירו למ"ר immobiliare.it. פערים אלה מדגישים את שוק שני המהירויות של סרדיניה: מגזר חופים ומגזר יוקרה משגשג, ומגזר כפרי פנימי איטי יותר המציע הזדמנויות מציאה.

פילוח שוק אזורי

הדינמיקה של שוק הנדל"ן בסרדיניה משתנה באופן ניכר לפי אזור. להלן פילוח של אזורים מרכזיים – קליארי (דרום), קוסטה סמראלדה וגלורה (צפון-מזרח), אלגרו (צפון-מערב), אולביה (צפון-מזרח), סאסארי (צפון), ועיירות פנימיות – עם המגמות הייחודיות שלהן ב-2025:

קליארי ודרום סרדיניה (אזור הבירה)

קאליארי, בירת האי והעיר הגדולה ביותר, מהווה את עוגן שוק דרום סרדיניה. אזור המטרופולין של קאליארי מציג צמיחה מתונה במחירים וביקוש יציב לשכירות. ביוני 2025, מחיר הדירות הממוצע בפרובינציה עמד על כ-€2,213 למ"ר, עלייה של 3.8% משנה לשנה immobiliare.it. זה מעט מתחת לממוצע האזורי, מה שמעיד שקאליארי מציעה מחירים נגישים יחסית בהשוואה לצפון היקר. בתוך הפרובינציה, אזורים חופיים מציגים את המחירים הגבוהים ביותר – לדוגמה, פולה (המפורסמת בחופיה ובאתרי הנופש מערבית לקאליארי) הציגה את הממוצע הגבוה ביותר עם €2,680 למ"ר immobiliare.it. לעומת זאת, בפרברים פנימיים כמו סטימו סן פייטרו המחירים קרובים יותר ל-€1,300 למ"ר immobiliare.it, מה שמדגיש את מגוון האפשרויות באזור קאליארי. העיר קאליארי עצמה עומדת על ממוצע של כ-€2,600 למ"ר immobiliare.it, בזכות השירותים העירוניים, האוניברסיטאות ושוק העבודה שבה.

שוק השכירות: מחירי השכירות בפרובינציית קאליארי עולים במהירות. נכון לאמצע 2025, שכר הדירה המבוקש הממוצע הגיע ל-€12.4 למ"ר, עלייה של 10.6% מהשנה הקודמת immobiliare.it – אחד מקצבי הגידול המהירים ביותר באי. בעיר קאליארי, שכר הדירה לטווח ארוך הוא הגבוה ביותר בדרום (כ-€13.3 למ"ר לדירות) immobiliare.it. הדבר משקף גם ביקוש מקומי חזק (סטודנטים, אנשי מקצוע) וגם תחרות משכירויות תיירותיות בקיץ. עיירות חוף פופולריות כמו וילאסימיוס, קיה ופולה נהנות גם הן משוק שכירויות נופש חזק, בזכות האטרקטיביות של דרום סרדיניה לנופשים איטלקים ואירופאים.

פרופיל וקווי מגמה של קונים: רוכשי הנדל"ן באזור קליארי הם שילוב של מקומיים ומחפשי בית שני מהיבשת האיטלקית. העניין של קונים זרים בדרום הרחוק מוגבל יותר מאשר בצפון – נתונים עדכניים הראו כי רק כ-5% מפניות זרים לרכישת נדל"ן בסרדיניה כוונו לאזור קליארי, הרבה מאחור לעומת חלקו של הצפון unionesarda.it. עם זאת, אזור הבירה נהנה מהתשתיות הטובות ביותר באי לאורך כל השנה (נמל תעופה בינלאומי, נמלים, בתי חולים) וכלכלה מגוונת (ממשלה, אוניברסיטה, שירותים). פרויקטי פיתוח מתמשכים – כגון מימון התחדשות עירונית של מעל 35 מיליון אירו לקליארי וסביבתה agenzianova.com – ושיפורים בקישורי התחבורה תומכים בשוק זה. בסך הכול, שוק הנדל"ן של קליארי ב-2025 יציב וצומח בקצב בריא, עם הביקוש הגבוה ביותר לדירות עירוניות ובתים על קו החוף בסביבתה.

קוסטה סמראלדה וגאלורה (מסדרון היוקרה הצפון-מזרחי)

צפון סרדיניה – קוסטה סמראלדה (חוף הברקת) והאזור הסובב גאלורה – מהווים את שוק הנדל"ן היוקרתי ביותר באי. אזור זה – הכולל את פורטו צ'רבו, פורטו רוטונדו, ארזאצ'נה, לה מדלנה, פאלאו ומובלעות יוקרה סמוכות – חווה עליות מחירים חדות וביקוש בינלאומי. בשנת 2023, מחירי הנדל"ן היוקרתי בקוסטה סמראלדה זינקו ב-18%, הצמיחה השנייה בגובהה בין שווקי היוקרה באיטליה savills.ca. בסוף 2024, המחיר הממוצע לנכסים יוקרתיים כאן הגיע לכ-13,000 אירו למ"ר – הגבוה ביותר באיטליה, אפילו מעל שוק היוקרה של טוסקנה savills.ca.

נתוני 2025 הנוכחיים מדגישים מגמה זו: בארצ'קנה (הרשות המקומית הכוללת את פורטו צ'רבו), מחירי הביקוש הממוצעים הם כ-6,000 אירו למ"ר immobiliare.it immobiliare.it, כאשר וילות אולטרה-יוקרתיות עולות הרבה מעבר לכך. גם עיירות נופש שכנות מציגות מחירים מהשורה הראשונה (למשל, גולפו ארנצ'י ~4,350 אירו למ"ר immobiliare.it; פלאו ~4,300 אירו למ"ר immobiliare.it; סן תאודורו ~4,170 אירו למ"ר immobiliare.it). אבני החן החופיות הללו מושכות אליטה עולמית – קונים עשירים מכל רחבי אירופה, המזרח התיכון וצפון אמריקה – המחפשים וילות על קו המים, נופים פנורמיים ופרטיות. התוצאה היא היצע מצומצם של נכסי יוקרה. "היצע מוגבל וביקוש בינלאומי גבוה" היוו מפתח לעליית מחירי קוסטה סמראלדה savills.ca. אפילו ב-2024, כאשר היקפי המכירות ירדו מעט, המחירים והדמי שכירות המשיכו לעלות באזור זה savills.ca.

שכירות ותשואות: גם שוק השכירות היוקרתי פרח. דמי השכירות בקוסטה סמראלדה הוכפלו ב-2023 לעומת השנה הקודמת savills.ca, מה שמשקף זרם של תיירות יוקרתית. השכרת וילות קיץ בפורטו צ'רבו מגיעה לעיתים קרובות למחירים שבועיים אסטרונומיים. מדד אחד: סנטה תרזה גאלורה (סמוך) רשמה את דמי השכירות החודשיים הגבוהים ביותר באי ~34 אירו למ"ר באמצע 2025 immobiliare.it, מה שמעיד על פוטנציאל ההכנסה החודשית מהשכרות יוקרתיות לטווח קצר. המגזר היוקרתי הזה מונע במידה רבה על ידי מבקרים זרים, שרבים מהם שוכרים לפני שמחליטים לרכוש.

מגמות בולטות: היוקרה של הנדל"ן בקוסטה סמראלדה נותרת ללא תחרות בסרדיניה. עסקאות שזכו לכותרות לאחרונה כוללות אחוזות במיליוני אירו (מתחם חוף אחד הוצע למכירה ב-185 מיליון דולר, מה שמדגיש את רמת השוק הזה forbes.com). סוכנויות בינלאומיות גדולות (למשל Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) מחזיקות כאן משרדים כדי לשרת את קהל הלקוחות מהאליטה. צפיפות בנייה נמוכה – הודות לכללי תכנון מחמירים – שומרת על הבלעדיות. קדימה, התחזית היא המשך עוצמה: הביקוש מצד אנשים בעלי הון עתק צפוי להישאר גבוה, ו-צפון סרדיניה נתפסת יותר ויותר כמקלט בטוח להשקעות יוקרה, ברמת האטרקטיביות של אגם קומו באיטליה או הריביירה הצרפתית savills.ca. לסיכום, קוסטה סמראלדה ב-2025 הוא שוק של מוכרים, המאופיין ב-מחירי שיא, צמיחה מהירה (+18% בשנה האחרונה)savills.ca, והשפעה דומיננטית של זרים.

אלגרו וחוף הצפון-מערבי

בחוף הצפון-מערבי של סרדיניה, אלגרו בולטת כשוק נדל"ן תוסס המשלב תיירות, תרבות ונגישות יחסית. לעיתים מכונה "ברצלונה הקטנה" בשל המורשת הקטלאנית שלה, אלגרו מושכת קוני בתים לחופשה מרחבי העולם וגם גמלאים המחפשים קסם ונוחות. ערכי הנדל"ן באלגרו נמצאים בעלייה. באמצע 2025, המחירים הממוצעים עומדים על כ-2,965 אירו למ"ר immobiliare.it – גבוהים משמעותית מהממוצע הסרדיני, אך בערך חצי מהרמה של קוסטה סמראלדה, מה שממקם את אלגרו ב-סגמנט בינוני-גבוה. נכסים על קו החוף ובמרכז ההיסטורי של אלגרו נחשבים במיוחד, ודירות ווילות עם נוף לים זוכות למחירים פרימיום.

תיירות כמנוע צמיחה: האטרקטיביות של אלגרו נשענת על מגזר תיירות משגשג. העיירה קיבלה מעל 212,000 תיירים ב-2023 investropa.com, ומקומות הלינה המקומיים רשמו תפוסה של כמעט 80% בעונת השיא investropa.com. זרם זה הגביר את הביקוש לדירות נופש ובתים שניים. משקיעים מזהים את אלגרו כיעד חם להשכרות קצרות טווח – בעיר נרשמה תפוסה של 77% בהשכרות קצרות טווח עם מחיר ממוצע ללילה של כ-€115 לפי נתוני 2023 investropa.com. נתונים כאלה מרמזים על תשואות שכירות מוצקות, שבתורן מזינות את הביקוש לנכסים ואת עליית המחירים. הציפייה היא שמחירי הנדל"ן והשכירות באלגרו ימשיכו לעלות לצד צמיחת התיירות investropa.com investropa.com.

תשתיות וקישוריות: אלגרו הופכת לנגישה יותר. נוכחותו של נמל התעופה הבינלאומי אלגרו–פרטיליה היא יתרון משמעותי, ויש תוכניות לשיפור קישורי התחבורה. במיוחד, ממשלת סרדיניה אישרה קו רכבת מונע מימן בעלות של €237.7 מיליון שיחבר את מרכז אלגרו לנמל התעופה fuelcellsworks.com. פרויקט חדשני זה (צפוי ל-2026–2027) יקצר את זמני הנסיעה וישלב את אלגרו טוב יותר ברשתות התחבורה האזוריות. בנוסף, שיתוף פעולה בין שדות התעופה של אלגרו (פרטיליה) ואולביה צוין investropa.com, במטרה להגדיל את אפשרויות הטיסות. קישוריות טובה יותר משפיעה ישירות על שוק הנדל"ן: היא מגדילה את מאגר הקונים והשוכרים הפוטנציאליים שיכולים להגיע לאזור בנוחות.

מעבר לאלגרו – נקודות שיא בצפון-מערב: הערים החופיות הרחבות יותר של מחוז סאסארי גם הן במגמת עלייה. סטינטינו, המפורסמת בחוף לה פלוסה, וקסטלסארדו, עיירת מצודה ציורית, זוכות לעניין גובר. קסטלסארדו, לדוגמה, חוותה עלייה של 180% בפניות של קונים זרים בתחילת 2023 unionesarda.it. המחירים בעיירות הקטנות הללו (בערך €1,900–€2,000 למ"ר בקסטלסארדו) נשארים סבירים immobiliare.it, מה שמרמז על פוטנציאל צמיחה בערך טוב. בינתיים, העיר סאסארי (פנימית) די נגישה (≈€1,330 למ"ר) immobiliare.it ולא חוותה את אותו ביקוש – צעירים רבים מסאסארי פונים לאלגרו או עוזבים לאיטליה היבשתית, אך שוק סאסארי יציב עבור מי שמחפש בתים גדולים יותר או השכרות עירוניות בעלות נמוכה.בסך הכול, אלגרו והצפון-מערב נמצאים במגמת עלייה. הקונים כאן הם לרוב תערובת של זרים (צפון אירופאים, בריטים, כמה אמריקאים) ואיטלקים (כולל חוזרים מהגולה או כאלה מהיבשת) שמחפשים תרבות וחיים חופיים בלי תג המחיר של הצפון-מזרח. עם אירועי תרבות (אלגרו ידועה בפסטיבלים ובעיר עתיקה תוססת) ושדרוגי תשתיות, צפו להמשך עניין באלגרו. היא מציעה איזון בין אותנטיות, שירותים ופוטנציאל השקעה, מה שהופך אותה לאחד השווקים המעניינים ביותר בסרדיניה לקראת 2025 והלאה.אולביה ואזורי הצמיחה בצפון-מזרחאולביה, הממוקמת בצפון-מזרח, היא עיר השער של סרדיניה ושוק נדל"ן דינמי בפני עצמו. כביתו של שדה התעופה העמוס ביותר באי (נמל התעופה אולביה קוסטה סמראלדה) ונמל מעבורות מרכזי, אולביה נהנית מנגישות מצוינת והתפתחה למרכז המסחרי של גאלורה. מחירי הנדל"ן באולביה גבוהים במיוחד, מה שמשקף את קרבתה לזוהר של קוסטה סמראלדה. המחיר הממוצע המבוקש בעיר הוא סביב €3,446 למ"ר immobiliare.it, מהגבוהים ביותר בכל עיר בסרדיניה. שכונות מגורים יוקרתיות ופיתוחים חדשים בשולי אולביה כוללים לעיתים קרובות דירות מודרניות ווילות עם נוף לים, המיועדות הן למקומיים והן לרוכשי בתים שניים.

מניעים בשוק: הצמיחה של אולביה מונעת משילוב של גורמים. ראשית, היא משמשת כבסיס למי שרוצה גישה לשירותי קוסטה סמראלדה בלי תג המחיר הסופר-יוקרתי – ניתן למצוא דירות מודרניות או וילות במחיר נמוך בהרבה לעומת פורטו צ'רבו, ועדיין להיות במרחק נסיעה של 20-30 דקות מאתרי הנופש היוקרתיים. שנית, הכלכלה של אולביה (קמעונאות, שירותים, תעשיית היאכטות) מושכת הגירה פנימית, מה שתומך בשוק הדיור לאורך כל השנה. לבסוף, שיפורי תשתית ממשיכים להגיע: הרחבת שדה התעופה של אולביה עם עוד קווים בינלאומיים ומודרניזציה של הנמלים חיזקו את מעמדה. שיתוף פעולה עם שדה התעופה של אלגרו, כפי שצוין, נועד להגדיל את זרימת התיירים בצפון-מזרח investropa.com.

מוקדי עניין סביב אולביה: מספר עיירות קטנות באזור אולביה-טמפייו חוות פריחה:

סן תאודורו (דרומית לאולביה) היא עיירת חוף אהובה שכיום המחירים בה סביב €4,172 למ"ר immobiliare.it, מה שמשקף את הפופולריות שלה בקרב איטלקים וזרים כאחד. השילוב בין חיי לילה לטבע (שמורת טבולרה הימית הסמוכה) הופך אותה לבחירה מובילה לבתים לנופש.
בודוני, ממש מתחת לסן תאודורו, גם היא עברה את €3,000 למ"ר immobiliare.it. בשתיהן קמו בשנים האחרונות אתרי נופש ומתחמי מגורים חדשים.
לואירי פורטו סן פאולו, בין אולביה לסן תאודורו, מציעה פרויקטים יוקרתיים (ממוצע ~€3,649 למ"ר) immobiliare.it, ומועדפת לעיתים על ידי קונים גרמנים ושוויצרים בזכות השקט והנוף לאי טבולרה.
גולפו ארנצ'י ופורטו סן פאולו צפונית לאולביה גם הן ראויות לאזכור – המחירים בגולפו ארנצ'י (~€4,350 למ"ר) משקפים את הפיכתה ליעד נופש ובתים שניים immobiliare.it.

פרופיל הקונים: אזור אולביה נהנה מהרכב קונים מגוון. רבות מהרכישות נעשות על ידי איטלקים מהיבשת (מילאנו, רומא וכו') שמחזיקים כאן בית שני לקיץ. יש גם עניין רב מצד זרים (בעיקר מצפון אירופה) – לשדה התעופה הבינלאומי של אולביה יש טיסות ישירות מגרמניה, בריטניה, סקנדינביה, מה שמביא תיירים שלעיתים הופכים לרוכשי נכסים. למעשה, מחוז סאסארי (שכולל את אולביה מאז ארגון מחדש של המחוזות) ריכז מעל 4% מכלל הבקשות של קונים זרים באיטליה בתחילת 2023 gate-away.com, עדות חזקה לאטרקטיביות של גאלורה.

בהתחשב בשטח המוגבל הזמין לפיתוח ליד קו החוף היוקרתי (בשל תקנות מחמירות), הבנייה החדשה באזור אולביה מוגבלת. הדבר שומר על היצע מצומצם. גורמים מקומיים גם מדגישים צמיחה בת קיימא – כל פרויקט גדול נבחן בקפידה מבחינת השפעה סביבתית. הדינמיקה הזו של ביקוש גובר העולה על ההיצע החדש מרמזת כי אולביה וסביבתה ימשיכו במגמת עליית מחירים investropa.com. התחזית היא שהאזור יישאר אחד מהאזורים הבולטים בנדל"ן בסרדיניה, עם צמיחה שתתפשט גם ליישובים קטנים יותר בצפון-מזרח.

עיר סאסארי והאזורים הפנימיים

סאסארי, העיר השנייה בגודלה בסרדיניה, והעיירות הכפריות שבפנים האי מייצגות את הצד המשתלם יותר של שוק הנדל"ן הסרדיני. אזורים אלה מושפעים פחות מתיירות, וברבים מהמקרים אף סובלים מירידה באוכלוסייה, מה ששומר על מחירים נמוכים יחסית.

בעיר סאסארי, בירת מחוז פנימית, מחיר הדירה הממוצע הוא כ-1,300 אירו למ"ר immobiliare.it – כמעט חצי מהממוצע האזורי ורק חמישית מרמות קוסטה סמראלדה. השוק כאן מונע בעיקר על ידי רוכשים מקומיים. משפחות צעירות ואנשי מקצוע מעריכים את העלויות הנמוכות של סאסארי ואת הנוחות העירונית (אוניברסיטה, בתי חולים, מסחר). שוק הנדל"ן בעיר יציב יחסית עם צמיחה מתונה. הביקוש לשכירות בסאסארי מגיע מסטודנטים ועובדים מקומיים, מה ששומר על שכר דירה של כ-8.5 אירו למ"ר immobiliare.it – מחיר נגיש מאוד בקנה מידה ארצי. למרות שסאסארי היא העיר השנייה בגודלה באי, אין בה ביקוש חיצוני גדול; רבים מהסרדינים אף מעדיפים את קליארי או עוזבים את האי לצורכי עבודה, מה שמגביל את עליית מחירי הדיור בסאסארי.

ערים פרובינציאליות ועיירות פנימיות: הקהילות הפנימיות והפחות מוכרות של סרדיניה מציעות חלק מהנדל"ן הזול ביותר במערב אירופה. לדוגמה, במחוז סאסארי, הממוצע הנמוך ביותר ברשויות היה בג'יאבה עם רק 277 אירו למ"ר immobiliare.it immobiliare.it – למעשה מחיר סמלי לבתים ישנים מאבן בכפר שהולך ומתרוקן מאוכלוסייה. בעיירות קטנות רבות באזורי הפנים המרכזיים והדרומיים יש גם בתים הנמכרים בעשרות אלפי אירו (ולפעמים פחות). מחוז אוריסטנו (מרכז-מערב) מציג את הממוצע הנמוך ביותר ברמת מחוז ~1,062 אירו למ"ר immobiliare.it, מה שמשקף ביקוש מוגבל. אפילו בעיר אוריסטנו עצמה, הממוצע הוא מתחת ל-900 אירו למ"ר investropa.com, ובעיירות במחוז נואורו (מרכז סרדיניה) המחירים לרוב בטווח של 500–800 אירו למ"ר או פחות.

הסיבה המרכזית לכך היא הידלדלות אוכלוסין. אזורי הכפר של סרדיניה מאבדים תושבים (בעיקר צעירים) לערים או ליבשת, ומשאירים אחריהם אוכלוסייה מזדקנת investropa.com investropa.com. עם 26.8% מתושבי סרדיניה מעל גיל 65 נכון ל-2023 investropa.com, בעיירות רבות יש היצע דיור גבוה מהביקוש המקומי. שירותים כמו בתי ספר ובתי חולים הידלדלו, מה שמפחית עוד יותר את האטרקטיביות עבור קונים צעירים investropa.com. כתוצאה מכך, מחירי הנדל"ן באזורים הכפריים של סרדיניה לרוב נותרו יציבים או עולים בקצב איטי של 1–2% בשנה, בקושי מדביקים את האינפלציה investropa.com. במקומות מסוימים, הערך למעשה תקוע – או אפילו ניתן למיקוח הרבה מתחת למחיר המבוקש – כאשר מספר המוכרים גדול בהרבה ממספר הקונים.

מאמצים להחיות את השווקים הפנימיים: כדי להתמודד עם מגמות אלו, ערים מסוימות בסרדיניה השיקו תוכניות “בית ב-€1” כדי למשוך תושבים ומשקיעים חדשים. בשנת 2025, תוכנית הבית ב-€1 פעילה בנולבי (מחוז סאסארי) ובאולולאי (מחוז נואורו) idealista.it. במסגרת יוזמה זו, הערים מוכרות בתים ישנים נטושים בסכום סמלי של €1, בתנאי שהקונים מתחייבים לשפץ אותם בפרק זמן מוגדר (לעיתים קרובות 1-3 שנים) ולהפקיד ערבות ביטחון idealista.it idealista.it. המטרה היא לאכלס מחדש את המרכזים ההיסטוריים ולעודד את הכלכלה המקומית. הצעות אלו עוררו עניין מחו"ל – לדוגמה, אולולאי זכתה לתשומת לב בינלאומית (אפילו תוכנית ריאליטי “החלום האיטלקי”) ונרשמה עלייה בפניות, במיוחד מצד אמריקאים שמחפשים חיים פשוטים יותר idealista.it idealista.it. למרות שלא מדובר בתופעה רחבת היקף, הבתים ב-€1 ותמריצים נוספים (כמו בונוסים במס על שיפוצים) מביאים בהדרגה דם חדש לכמה כפרים.

באופן כללי, סרדיניה הפנימית מציעה הזדמנויות למשקיעים/משפצים הרפתקנים. ניתן למצוא בתי חווה כפריים (“סטצי”) עם קרקע, או בתים שלמים בכפר במחיר של רכב משומש. כמה זרים ואקספאטים מנצלים את המחירים הנמוכים, והופכים נכסים לצימרים, אגריטוריזמו או דירות נופש המיועדות לתיירות נישה (למשל טיולים רגליים, רכיבה על אופניים, תיירות תרבותית). בנוסף, עליית העבודה מרחוק הביאה זרם דק של נוודים דיגיטליים לשקול את סרדיניה הפנימית – אפילו הממשל האזורי מימן תוכנית שהציעה מגורים ללא שכר דירה לעובדים מרחוק ב-2023 investropa.com, מה שמדגיש את הדחיפה להחיות אזורים דלילי אוכלוסין.

סיכום לשווקים הפנימיים: הם נשארים שווקי קונים עם פוטנציאל ערך עצום אך גם אתגרים. שירותים בסיסיים עשויים להיות רחוקים, ייתכן שקשה למכור מחדש, וחייבים להיות מוכנים להשתלב בקהילות קטנות. המחירים הם הנמוכים ביותר בספקטרום הנדל"ן של איטליה – במקרה קיצוני, הכפר Villamar במחוז סוד סרדיניה מציע בתים בסביבות 180 אירו למ"ר בממוצע investropa.com. בעוד שסרדיניה החופית מזנקת, הלב הפנימי נשאר שקט. המיקוד של ממשלת האזור בשיפור תשתיות פנימיות (כבישים, חיבור לאינטרנט וכו') וקידום תיירות מורשת עשוי לשפר בהדרגה את השווקים הללו. לעת עתה, הם מציעים ניגוד בולט: אי של חופים זוהרים לצד עיירות שממש מחלקות בתים בחינם – המחיש את הדואליות של סרדיניה ב-2025.

סוגי נכסים ומגזרים

היצע הנדל"ן של סרדיניה כולל מגוון רחב של סוגי נכסים, שלכל אחד מהם דינמיקה שוק ייחודית. כאן נפרט מגזרים מרכזיים – בתים למגורים, וילות יוקרה, נכסי נופש להשכרה, נכסים להשקעה/מסחר והחזקות כפריות – וננתח כיצד כל אחד מהם התמודד ב-2025:

מגורים (בתים עיקריים): קטגוריה זו כוללת דירות ובתים המיועדים למגורים של מקומיים או רוכשים מקומיים כבית עיקרי. בערים כמו קליארי, סאסארי, אוריסטאנו ונואורו, דירות הן הנפוצות ביותר. שווקים אלו מושפעים מהכנסות משקי הבית הסרדיניים ומריביות המשכנתאות. העלאות הריבית האחרונות (הידוק ה-ECB בשנים 2022–24) השפיעו על עסקאות הנדל"ן באיטליה ajo.casa, וסרדיניה לא הייתה יוצאת דופן – בשנת 2023 נרשמה ירידה קלה במכירות, במיוחד במרכזים העירוניים, כאשר המשכנתאות התייקרו. עם זאת, הביקוש לבתים עיקריים נותר יציב. כ-75-76% ממשקי הבית באיטליה הם בעלי בתים globalpropertyguide.com, וגם לסרדינים חשוב להיות בעלים. בקליארי ובסאסארי, רוכשים ראשונים רבים מחפשים דירות שני חדרים בטווח של €150–300 אלף, בעוד שמשפחות רוכשות לעיתים בתים טוריים בפרברים (לעיתים במחירים נמוכים יותר של €1,500 למ"ר). קצב עליית המחירים במגזר זה מתון: ברוב השכונות הלא-תיירותיות הערך הנומינלי עולה ב-1-3% בשנה ansa.it. ראוי לציין כי היצע הדירות להשכרה למגורים מצומצם – מחסור בדירות שכירות ברות-השגה נרשם על ידי משקיפים ingenio-web.it, בין היתר בשל מעבר של בעלי דירות להשכרה לתיירים. מצב זה שומר על תשואות השכירות לדירות מגורים עיקריות אטרקטיביות יחסית (בקליארי, דירה בשווי €200 אלף מושכרת בכ-€800 לחודש, תשואה גולמית של כ-4.8%). בסך הכול, שוק המגורים המרכזי של סרדיניה הוא יציב ומונע מקומית, ומציע עלויות כניסה נמוכות בהרבה מערי הענק של איטליה (למשל €2,200 למ"ר בקליארי לעומת €4,000+ במילאנו savills.ca savills.ca).

קוסטה סמראלדה ובמובלעות חוף נבחרות

שגשוג

investropa.com

קונים בינלאומיים שולטים בשוק זה

savills.ca

investropa.com

savills.ca

מחירי היוקרה בקוסטה סמראלדה עלו ב-18% ב-2023

savills.ca

היצע בנייה חדשה מוגבל

investropa.com

cushmanwakefield.com

מהחזקים ביותר באיטליה

השכרות קצרות טווח בסגנון Airbnb/Booking

נכסי השכרת נופש חוו בום

ansa.it

investropa.com

השכרות קצרות טווח באלגרו הגיעו לתפוסה של 77% ו-ADR של 115 אירו בעונת השיא של 2023

investropa.com

הגל הזה של השכרות חופשה העלה את המחירים בעיירות החוף

מרשם לאומי להשכרות קצרות טווח (קוד CIN) בספטמבר 2024

ajo.casa

lodgecompliance.com

נכסי נופש נותרים מגזר רווחי

נכסי השקעה ומסחר: למרות ששאלת המשתמש מתמקדת בעיקר במגורים, ראוי לציין את מצבם של נכסי השקעה (שיכולים לכלול בנייני מגורים מרובי יחידות, קרקעות לפיתוח, מלונות ונדל"ן מסחרי אחר). סרדיניה אינה מרכז תעשייתי/מסחרי גדול, אך ההשקעות הקשורות לתיירות משמעותיות. בשנים 2023–2025 נרשמו מספר רכישות ושדרוגים של מלונות ואתרי נופש, במיוחד עם התאוששות מגזר התיירות. מותגי מלונות בינלאומיים וקרנות השקעה פרטיות גילו עניין במלונות בוטיק באלגרו, קליארי ואתרי נופש יוקרתיים בקוסטה סמראלדה. עבור משקיעים פרטיים, "נכסי השקעה" לרוב משמעם קנייה לצורך שיפוץ ומכירה מחדש (פליפים) או קנייה להשכרה. פרויקטי שיפוץ פופולריים לאור הטבות המס השונות של איטליה לשיפוץ וייעול אנרגטי (למרות שתוכנית ה"סופרבונוס 110%" הנדיבה הסתיימה ב-2023, עדיין קיימים תמריצים). בממוצע, שיפוץ בסרדיניה עולה כ-30,000 אירו (לפי הערכות מסוימות) investropa.com, אך יכול להעלות את ערך הנכס משמעותית, במיוחד בנכסים ייחודיים ליד אזורי תיירות. זווית נוספת: תשואות השכרה במרכזי הערים. לפי ניתוח אחד, התשואות בקליארי אינן גבוהות במיוחד אך יציבות (כ-4-5%), בעוד שקנייה בעיירות תיירותיות עשויה להניב יותר בעונה אך פחות בשנה בשל ריקנות מחוץ לעונה investropa.com investropa.com. ישנם משקיעים המתעניינים גם בנכסי אגריטוריזם (חווה + לינה) המנצלים את התיירות הקולינרית והטבעית של סרדיניה. בתחום המסחרי, הערים המרכזיות של סרדיניה חוו פיתוח מתון – למשל, פארקי קניות חדשים בססטו (ליד קליארי) ואולביה. אך בסך הכול, נכסי מגורים ותיירות מציעים כיום את הזדמנויות ההשקעה הדינמיות ביותר באי. תחזיות מצביעות על כך שעבודה מרחוק ופרישה יובילו להגירה, וגם עיירות שאינן תיירותיות עשויות לראות עליות, מה שהופך החזקה ארוכת טווח למשתלמת אם קונים במחירים הנמוכים של היום investropa.com investropa.com.
נכסים כפריים וחקלאיים: אזור הכפר של סרדיניה מנוקד בסטצי (חוות מסורתיות), מטעי זיתים, כרמים ובקתות כפריות. נכסים כפריים מהווים נישה אך מגזר ראוי לציון. זרים רבים חולמים על בית כפרי באיטליה, וסרדיניה מציעה זאת בשבריר מהעלות של טוסקנה. באזורים כמו אנגלונה, מרמילה או ברבאג’ה, ניתן למצוא חוות קטנות עם קרקע בפחות מ-€100,000. כ-20% מהקונים הזרים באי מחפשים נכסים בפחות מ-€100,000 unionesarda.it, לעיתים קרובות מתעניינים באפשרויות הכפריות הללו. בתים חקלאיים משופצים עם קרקע (למשל, חווה משופצת עם 5 דונם) עשויים להימכר בסביבות €250,000, תלוי במיקום. המשיכה היא באורח החיים – שקט, טבע, ואולי פתיחת B&B או חווה תחביבית. חלק מהקונים הכפריים בוחנים גם השקעה דרך חקלאות: סרדיניה מייצרת יינות ידועים (ורמנטינו, קנונאו), שמן זית וגבינת פקורינו. משקיעים מהיבשת רכשו כרמים באזורים כמו גלורה ומנדרוליסאי, ומשלבים תשוקה עם נדל"ן. עם זאת, קיימים אתגרים: מחסור במים בקיץ, קושי במציאת כוח עבודה אמין, והתמודדות עם סובסידיות וחוקים חקלאיים באיטליה – כל אלה דורשים התמדה. באופן כללי, מחירי הנכסים הכפריים עלו רק במעט (~1-2% שנתי) לאחרונה investropa.com investropa.com – הביקוש מוגבל בעיקר לפנסיונרים ומעט זרים. עם זאת, ישנה תחייה איטית בכפרים מסוימים, מונעת על ידי עובדים מרחוק וטלקומיוטרים שאינם חוששים מבדידות (במיוחד לאחר שהמגפה הוכיחה שאפשר “לעבוד מכל מקום”). בנוסף, המיקוד של הממשל האזורי בשיפור כבישים פנימיים וחיבור לאינטרנט עשוי להפוך את החיים הכפריים לברי קיימא יותר, ולתת למגזר זה פוטנציאל לעלייה בשנים הקרובות. לעת עתה, זהו שוק של קונים עם הרבה מציאות – והזדמנות להחזיק פיסת כפר סרדיני אידילי בעלות נמוכה.

דמוגרפיה של קונים ומניעי ביקוש

מי קונה בסרדיניה? הביקוש לנדל"ן באי מגיע משילוב של סרדינים מקומיים, איטלקים מהיבשת וקונים בינלאומיים. בשנת 2025, התמהיל הזה נוטה יותר ויותר כלפי קונים שאינם מקומיים, במיוחד זרים, במגזרים מסוימים. הנה מבט על הדמוגרפיה והמגמות המרכזיות של הקונים:

קונים מקומיים: סרדינים ילידים עדיין מהווים את עמוד השדרה של עסקאות הדיור הרגילות, במיוחד באזורים הפנימיים ובאזורים שאינם תיירותיים. עם זאת, מגמות דמוגרפיות אינן פועלות לטובתם – אוכלוסיית סרדיניה מזדקנת ומצטמצמת מעט. עם כמעט 27% מהתושבים מעל גיל 65 investropa.com, בעלי בתים מקומיים רבים הם למעשה מוכרים (מצמצמים מגורים או עוזבים נכסים בירושה) ולא קונים. צעירים סרדינים (בני 20–40) מתמודדים עם שוק עבודה מאתגר ולעיתים קרובות עוברים ליבשת איטליה או לחו"ל להזדמנויות טובות יותר, מה שמפחית את הביקוש לדיור מקומי בערים רבות investropa.com. אלו שנשארים נוטים להתרכז סביב קליארי (לצורכי עבודה) או אולביה (תעשיית התיירות), או בערים הגדולות יותר. לכן, הביקוש המקומי חזק ביותר לדירות התחלתיות במחיר סביר והשכרות במרכזי תעסוקה. משפחות מקומיות גם מעריכות את הטבות ה"פרימה קאסה" – הקלות מס לרכישת דירה ראשונה – שיכולות לחסוך סכומי כסף משמעותיים (למשל, תשלום מס רישום של 2% במקום 9% עבור דירה ראשונה). זה מעודד בעלות על דירה כאשר הדבר אפשרי. בשנים 2023–2024, אינפלציה גבוהה ועליית ריבית פגעו בתקציב של חלק מהקונים המקומיים ajo.casa, אך הבנקים (לעיתים קרובות אזוריים כמו Banco di Sardegna) עדיין הציעו משכנתאות בתנאים תחרותיים, והממשלה אף תמכה ברוכשי דירה ראשונה מתחת לגיל 36 עם סובסידיות (עד סוף 2022). בסך הכול, קונים סרדינים מקומיים רגישים למחיר; הם נמשכים לאזורים עם תעסוקה ומעדיפים בתים פונקציונליים על פני יוקרתיים. משמעות הדבר היא שגם כאשר זרים מעלים מחירים באזורי נופש, המקומיים מחזיקים את השוק בערים כמו סאסארי, אוריסטאנו, איגלס ועוד, אם כי בטווחי תקציב צנועים.
קונים איטלקים מהיבשת: איטלקים מאזורים אחרים מהווים חלק משמעותי משוק הבתים השניים בסרדיניה. באופן מסורתי, משפחות רבות מלומברדיה, פיימונטה ולאציו מחזיקות בבתים לחופשה על חופי סרדיניה. לדוגמה, לומברדיה היא המקור העיקרי לתיירים איטלקים בסרדיניה (2.2 מיליון לינות מבקרים ב-2024) ansa.it, ורבים מהלומברדים משקיעים בנכסי נופש באזורי אולביה, ארצ'קנה או וילאסימיוס. קונים מקומיים אלה נמשכים ליופיה של האי, ולחלקם גם לקשרים משפחתיים (לסרדיניה שיעור הגירה גבוה, ולכן חלק מהקונים מהיבשת הם ילידי סרדיניה ש"קונים חזרה בבית"). בשנת 2024, הביקוש המקומי קיבל דחיפה כאשר כלכלת איטליה התאוששה מעט ואנשים המשיכו לחפש השקעות באורח חיים לאחר הקורונה. נתונים לאומיים הראו שעסקאות נדל"ן מחוץ לערים הגדולות נשמרו ברמה סבירה globalpropertyguide.com, מה שמעיד שאיטלקים עדיין קונים בתים שניים. עם זאת, קונים מהיבשת גם מודעים לעלויות – עידן הטיסות הזולות והעבודה מרחוק הפך שהות קצרה לאפשרית, ולכן חלקם בוחרים לשכור במקום לקנות. ועדיין, כ-47% מלינות השיא של תיירים בסרדיניה ב-2024 היו של איטלקים (ו-53% של זרים) ansa.it, כלומר איטלקים נשארים שוכרים וקונים מרכזיים. אזורים כמו רומא/לאציו, פיימונטה ואמיליה-רומאניה גם שולחים קונים לסרדיניה (לעיתים קרובות בחיפוש אחר אלטרנטיבות שקטות יותר לטוסקנה או ליגוריה). מניע מעניין הוא מגמת "הרנסנס הדרומי" – חלק מהמקצוענים האיטלקים עוברים מהערים הצפוניות הצפופות לדרום (כולל סרדיניה) לאיכות חיים טובה יותר, שכן עבודה מרחוק הפכה למקובלת יותר. זה הביא זרם קטן של תושבים חדשים במשרה מלאה (למשל, יוצאי מילאנו שעוברים לקליארי או עובדים מרחוק מחווה סרדינית). לסיכום, איטלקים מהיבשת תורמים רבות למגזרי הביניים והיוקרה, במיוחד בעיירות נופש ובפרויקטים חדשים שם הם לעיתים קרובות מציעים מחירים גבוהים מהתושבים המקומיים אך עדיין מתחרים בזרים.
קונים זרים: קונים בינלאומיים הם הכוח הדינמי ביותר בשוק הנדל"ן של סרדיניה ב-2025. העניין של רוכשים מחו"ל בנדל"ן בסרדיניה זינק בשנים האחרונות. לפי Gate-away (פורטל נדל"ן איטלקי לקונים זרים), הביקוש מחו"ל לסרדיניה קפץ +31% במחצית הראשונה של 2023 לעומת מחצית ראשונה של 2022 – הצמיחה הגבוהה ביותר מכל אזור באיטליה gate-away.com gate-away.com. זאת בנוסף לעלייה של +27% ב-2022 לעומת 2021 unionesarda.it. במונחים מוחלטים, סרדיניה מהווה כ-5–6% מהפניות של קונים זרים באיטליה, ומדורגת במקום ה-6–7 בין האזורים (טוסקנה עדיין במקום הראשון) gate-away.com. מה שבולט הוא היכן זרים קונים באי: בעיקר בצפון ובאזורים החופיים. ב-ינואר 2023, 77% מהפניות של קונים זרים בסרדיניה כוונו למחוז סאסארי (צפון) לעומת רק 5% לאזור קליארי unionesarda.it. הרשות המקומית המבוקשת ביותר הייתה לה מדלנה (11.8% מהפניות), ואחריה באדסי (8.8%), טריניטה ד'אגולטו (7.3%) ובודוני (7.3%) unionesarda.it – כולן עיירות חוף בצפון. זה תואם את מה שסוכנים מקומיים רואים: זרים אוהבים מיקומים ליד הים ונופים, לעיתים כאלה שפחות התגלו, כי הם מציעים גם יופי וגם ערך. מגמה בולטת היא גיוון הלאומים: באופן מסורתי, גרמנים ובריטים היו הקבוצות הגדולות ביותר שרכשו בסרדיניה, אך כיום אמריקאים מובילים בפניות. ארה"ב היוותה כ-23–30% מהפניות של קונים זרים (בהתאם לתקופה) unionesarda.it gate-away.com, עם גרמניה אחריה (~18–19%) unionesarda.it, ואז בריטניה (~8–10%) וצרפת (~6–7%) <a href="unionesarda.it gate-away.com. קונים משווייץ, הולנד, בלגיה וסקנדינביה גם הם נוכחים יותר ויותר gate-away.com. ראוי לציין כי העניין מספרד ומזרח אירופה גדל גם כן (פניות מספרד עלו ב-211% ב-2022) unionesarda.it ושווקים חדשים כמו פולין צומחים (נוכחות תיירים פולנים קפצה ב-50% ב-2024) ansa.it. מדוע זרים נמשכים לסרדיניה? מניעים עיקריים כוללים את היופי הטבעי של האי (ימים אזמרגדיים, חופים לא נגועים), אורח החיים הרגוע והבטיחות, ומחירים יחסית סבירים לעומת יעדים אחרים בים התיכון. סרדיניה מציעה גם מגוון סוגי נכסים שמושכים זרים – מדירות מודרניות מוכנות למגורים ועד בתים כפריים כפריים ואחוזות יוקרה. אמריקאים וצפון אירופאים רבים מחפשים בתים לפרישה או חצי-פרישה בהם יוכלו לבלות חלק מהשנה. למעשה, כמעט 75% מהקונים הזרים בסרדיניה הם מעל גיל 55 unionesarda.it, מה שמעיד על אוכלוסיית טרום-פורשים ופורשים. הם לעיתים קרובות מחפשים קצב חיים איטי יותר, מערכת בריאות טובה (מערכת הבריאות האיטלקית נגישה ובסרדיניה יש מתקנים טובים), וכמובן, מזג אוויר נהדר. העובדה שזרים יכולים לקנות בחופשיות באיטליה (מעט מגבלות) ואפשרויות הוויזה של איטליה (כמו ויזת מגורים לבחירה לפורשים, לדוגמה) גם מקלות על הרכישות הללו. העדפות הזרים: לפי הנתונים, קונים בינלאומיים בסרדיניה מחפשים בעיקר וילות (35.6%), אחריהן דירות (20%) ובתים טוריים (10.7%) unionesarda.it. הם ברובם המכריע רוצים נכסים במצב מוכן למגורים – למעלה מ-90% מחפשים בתים חדשים או משופצים לחלוטין unionesarda.it, במקוםמאשר צורך בשיפוץ (כנראה כדי להימנע מהתמודדות עם הבירוקרטיה האיטלקית לשיפוצים מחו"ל). גינה או שטח חיצוני הם עדיפות (מעל 70% רוצים אחד) unionesarda.it, מה שמובן לאור האקלים והמגמה לחיים בחוץ. באופן מפתיע, לרובם אין בעיה בלי בריכת שחייה (רק שליש רצו בריכה) unionesarda.it, ייתכן שמסתפקים בים שנמצא בקרבת מקום. התקציבים של קונים זרים משתנים: כ-39% מכוונים ל-€100–250 אלף, 23% ל-€250–500 אלף, 20% מתחת ל-€100 אלף, וכ-18% מעל €500 אלף (כולל כ-9% מעל מיליון אירו) unionesarda.it. זה מראה על פיזור רחב – מציידי מציאות ועד רוכשי יוקרה – אך הטווח הבינוני (€100–500 אלף) הוא הנקודה החמה שבה נמצאת כשני שלישים מהביקוש הזר. אמריקאים רבים, למשל, מחפשים בתים כפריים בפחות מ-300 אלף דולר, מה שסרדיניה יכולה להציע בשפע, בעוד שאחרים מבריטניה/גרמניה עשויים למכור נכס במדינתם ולהשקיע מחדש 400 אלף אירו בבית חוף בסרדיניה. פוסט-ברקזיט ופקטורי מטבע: הביקוש הבריטי, שעדיין משמעותי, נתקל בכמה רוחות נגד. לאחר הברקזיט, אזרחי בריטניה איבדו את זכויות התושבות האוטומטיות באיחוד האירופי, כלומר רכישת בית נופש כרוכה כעת בבירוקרטיה נוספת לשהייה ארוכה. בנוסף, היחלשות הפאונד מול האירו מאז משאל הברקזיט הפכה נכסים באירו ליקרים יותר לבריטים investropa.com. Investropa מדווחת כי גורמים אלו, יחד עם אי הוודאות הכלכלית בבריטניה, צפויים להפחית את העניין של קונים בריטים בסרדיניה בעתיד investropa.com investropa.com. אכן, חלקה של בריטניה בפניות (כ-8-9%) נמוך מאשר לפני עשור, אז הבריטים היו לעיתים קרובות הקונים הזרים המובילים. בינתיים, הדולר החזק ב-2022–23 הפך את איטליה לזולה יחסית לאמריקאים, מה שמסביר חלקית את העלייה בקונים האמריקאים. שערי חליפין נוחים (והרצון ל"מקלט דולצ'ה ויטה") הפכו את האמריקאים לכוח מניע investropa.com investropa.com. גורמי ביקוש נוספים: מעבר ללאום, מגמות אורח חיים מסוימות מניעות את הביקוש. עבודה מרחוק</strאחד מהם – עם אינטרנט טוב יותר, ישנם זרים (ואיטלקים) שמבלים חודשים בסרדיניה תוך כדי עבודה מרחוק. האזור אף ניסה למשוך נוודים דיגיטליים (למשל, הציע דיור זמני חינם בכפר לעובדים מרחוק) investropa.com. בריאות ואריכות ימים: סרדיניה מפורסמת כ"אזור כחול" (אריכות ימים יוצאת דופן). זה מושך גמלאים שמחפשים סביבה בריאה; זה לא רק שיווק – האוויר הנקי של האי, המזון האורגני והקהילות המלוכדות מהווים מוקד משיכה לרוכשים שמודעים לבריאות. שורשים משפחתיים גם משחקים תפקיד: רבים מבני התפוצה האיטלקית באמריקות או באוסטרליה הם ממוצא סרדיני וחלקם חוזרים לקנות בתים או קרקעות של אבותיהם. שינויי אקלים וצפיפות ביבשת: לאחר קיצים אירופיים לוהטים ועומס בערים, אי עם 1.6 מיליון תושבים ומרחבים פתוחים עצומים נראה אטרקטיבי – מגמה של אנשים המשקיעים במקומות פחות צפופים ועשירים בטבע עשויה להיטיב עם סרדיניה.

לסיכום, הדמוגרפיה של הקונים ב-2025 מראה שסרדיניה הופכת לבינלאומית יותר מאי פעם. הביקוש המקומי יציב אך מוגבל בשל דמוגרפיה וכלכלה, בעוד שהביקוש הזר עולה במהירות, במיוחד בשווקי הפנאי והיוקרה. הקונה הזר הטיפוסי הוא מבוגר יותר (בשנות ה-50-60 לחייו), מחפש בית מוכן למגורים ליד הים או בכפר, כאשר אמריקאים וגרמנים מובילים את המגמה unionesarda.it. קונים אלה משפיעים על מגמות השוק – לדוגמה, ישנו דגש מוגבר על מתקנים חיצוניים (גנים, מרפסות) וגימורים מוכנים לאכלוס, מה שמושך את תשומת לבם של יזמים ומוכרים investropa.com investropa.com. האתגר וההזדמנות של סרדיניה יהיו לאזן בין זרם הקונים הבינלאומי לבין הצרכים המקומיים, להבטיח שצמיחת השוק תועיל לקהילות המקומיות ושהאי ישמור על התכונות שמושכות את הקונים מלכתחילה.

השפעות כלכליות, תיירותיות ותשתיתיות

מספר גורמים מקרו-כלכליים משפיעים על מסלול שוק הנדל"ן של סרדיניה. בין החשובים ביותר נמצאים מגמות התיירות, ההקשר הכלכלי הרחב יותר, ופיתוחי תשתית. אלמנטים אלו מעצבים את הביקוש ואת ערכי הנכסים ברחבי האי:

בום תיירותי והשפעתו

התיירות היא חוד החנית של כלכלת סרדיניה ומניעה מרכזית לביקוש בנדל"ן (במיוחד לבתים שניים והשכרות). לאחר השפל בתקופת המגפה, התיירות בסרדיניה חזרה לרמות שיא ב-2024. לפי נתונים רשמיים של האזור, בשנת 2024 נרשמו כמעט 4.5 מיליון הגעות של תיירים, עלייה של +15% לעומת 2023 ansa.it ansa.it. עם שהות ממוצעת של כ-4.25 ימים, זה התבטא ב-18.86 מיליון לינות בבתי מלון ומקומות אירוח אחרים ansa.it. חשוב לציין כי למעלה ממחצית (53%) מהלינות היו של תיירים זרים – זו הפעם הראשונה שבה מספר הזרים עבר את מספר התיירים האיטלקים באי ansa.it. נוכחות התיירים הזרים קפצה ב-+22.6% ב-2024 בעוד שנוכחות האיטלקים גם היא עלתה ב-+8.3% ansa.it.

הבום התיירותי הזה מזין ישירות את שוק הנדל"ן בכמה אופנים:

ביקוש גובר להשכרות: יותר מבקרים משמעם ביקוש גבוה יותר לנכסים להשכרה קצרת טווח – מווילות חוף ועד דירות Airbnb עירוניות. משקיעים, הרואים את העלייה במספרי התיירים, בטוחים ברכישת נכסים להשכרה. הצמיחה של פלטפורמות כמו Airbnb כבר הובילה למארחים "מקצועיים" שמרחיבים את תיקי הנכסים שלהם באזורי התיירות של סרדיניה (לא בלי מחלוקות, כפי שצוין קודם). תפוסה גבוהה ועליית שכר דירה (באזורים מסוימים נרשמו עליות דו-ספרתיות עד 2023 immobiliare.it) מבטיחים תשואות טובות, וכך מעודדים רכישות.
עלייה בהתעניינות הקונים: תיירים רבים מתאהבים בסרדיניה והופכים בעצמם לקונים. מדובר בדפוס מוכר היטב שבו אחוז מהמבקרים החוזרים מחליטים בסופו של דבר לרכוש בית נופש. העובדה שמספר התיירים הזרים בשיא כל הזמנים מבשרת טובות להמשך הצמיחה של קונים בינלאומיים. לדוגמה, תיירים גרמנים – הקבוצה הגדולה ביותר בסרדיניה עם 2.7 מיליון לילות ב-2024 – לעיתים קרובות הופכים לקונים גרמנים (גרמניה הייתה היסטורית מקור מרכזי של רוכשי בתים בסרדיניה) ansa.it. באותו אופן, העלייה בתיירים האמריקאים (+36% ב-2024, מה שהפך את ארה"ב לשוק הלא-אירופי המוביל) ansa.it מתואמת עם עלייה במספר האמריקאים שמחפשים בתים באי.
הבדלים אזוריים: הפעילות התיירותית מרוכזת מאוד באזורים מסוימים (קוסטה סמראלדה, החוף הצפון-מזרחי, אלגרו, חופי קאליארי הסמוכים). אלו בדיוק האזורים שרואים את הבום הגדול ביותר בנדל"ן. בינתיים, חלקים בפנים האי עם מעט תיירות רואים השפעה מינימלית. לדוגמה, פוליה וסרדיניה הובילו את איטליה בצמיחת מחירי הבתים בין היתר בשל "הצלחת התיירות" שלהן בשנים האחרונות agenziaentrate.gov.it. מקומות שמצליחים למשוך מבקרים (וכך גם ביקוש להשכרה ולבתים שניים) חווים עליית מחירים, בעוד אלו שאינם על מפת התיירות עלולים לדשדש. זה יוצר שוק דו-שכבתי בתוך סרדיניה – אחד שרוכב על גל התיירות, ואחר שמפגר מאחור.
עונה מוארכת ותיירות איכותית: הממשלה ולשכות התיירות פועלות להאריך את עונת התיירות מעבר לשיא הקיץ. ישנה מגמה לעבר "תיירות איכותית" – משיכת מבקרים בעונות המעבר (אביב, סתיו) באמצעות פסטיבלי אוכל, אירועי ספורט ושיווק האטרקטיביות של החורף המתון בסרדיניה. אם זה יצליח, הדבר יגביר עוד יותר את התשואות מהשכרה ויהפוך את הבעלות על נכס למשתלמת יותר, שכן כיום בתים רבים משמשים או מושכרים רק 3-4 חודשים בשנה. עונה ארוכה יותר עשויה לעודד יותר קונים להצדיק את ההשקעה שלהם (או אפילו להישאר באופן חצי-קבוע). סימנים ראשונים ב-2023-2024 מראים עלייה בנסיעות מחוץ לעונה; לדוגמה, באזורים מסוימים דווח על עלייה בביקורים בספטמבר-אוקטובר.

לסיכום, הבום התיירותי הוא אבן יסוד בתנופת הנדל"ן. הפרופיל הבינלאומי של סרדיניה כיעד חובה לביקור מתורגם לביקוש חזק לנדל"ן. אלא אם יתרחשו שיבושים בלתי צפויים, התחזית היא שהתיירות תישאר חזקה גם ב-2025 ואילך – למעשה, מפעילי התיירות מדווחים על הזמנות חזקות ויש אף דיבורים על כך ש-2025 עשויה לעקוף את שיא 2024 אם המגמות יימשכו. הקורלציה ברורה: ככל שהתיירות מתפתחת, כך גם שוק הנדל"ן בסרדיניה (במיוחד באזורי החוף).

הקשר כלכלי

הסביבה המאקרו-כלכלית באיטליה ובאירופה משפיעה גם על השוק בסרדיניה:

הכלכלה והריביות של איטליה: הכלכלה של איטליה צמחה בכ-0.5% בלבד ב-2024 globalpropertyguide.com על רקע אינפלציה גבוהה ועלויות אנרגיה, וצפויה להישאר איטית גם ב-2025. הכלכלה של סרדיניה עצמה נשענת על תיירות, חקלאות ושירותים; היא נוטה לשקף את המגמות הארציות אך עם הכנסה לנפש נמוכה יותר מהצפון. נקודת אור היא שהאינפלציה (שהייתה גבוהה ב-2022) נרגעה, והשכר עולה מעט. סדרת העלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי (כדי להילחם באינפלציה) בשנים 2022-2023 הפכה את המשכנתאות ליקרות יותר ברחבי אירופה. זה אכן גרם לירידה בעסקאות נדל"ן באיטליה בסוף 2022 וב-2023 globalpropertyguide.com, כאשר בסרדיניה נרשמה ירידה קלה בנפח המכירות ב-2023. עם זאת, ב-2024 המצב התייצב כאשר האינפלציה נרגעה וה-ECB עצר את ההעלאות. הנגישות למשכנתאות באיטליה נותרה טובה – למעשה, בנק איטליה ציין שיפור בגישה לאשראי בסוף 2024, ופחות סוכנים דיווחו על קשיי הלוואות globalpropertyguide.com. כעת, אנליסטים רבים מצפים שה-ECB ישקול הפחתות ריבית בסוף 2024 או 2025 אם האינפלציה בשליטה investropa.com. עצם הציפייה להקלה בריבית שיפרה את הסנטימנט. ריביות נמוכות או יציבות יחזקו את כוח הקנייה של סרדינים ואיטלקים, ויתמכו בשוק בשנים הקרובות.
אבטלה וכוח קנייה: לסרדיניה שיעור אבטלה גבוה מהממוצע האיטלקי (לעיתים דו-ספרתי באחוזים). אבטלת צעירים היא בעיה, ודוחפת צעירים להגר. אמנם זה מפחית את הביקוש המקומי, אך גם יוצר "רפיון" בכלכלה שהתיירות עוזרת למלא. עם התאוששות התיירות, שיעור האבטלה בסרדיניה ירד מעט ב-2023-24 כאשר משרות עונתיות ושירותים נלווים התרחבו. יותר תעסוקה והכנסה יכולים להוביל ליותר מקומיים השוקלים רכישת דירה או שיפוץ. בנוסף, משפחות רבות בסרדיניה נשענות על קצבאות או פנסיות; רפורמות הפנסיה באיטליה ועדכוני יוקר המחיה עשויים להשפיע בעקיפין על יכולת רכישת דיור של גמלאים באי.
תמריצים ממשלתיים: ממשלת איטליה הציגה מגוון תמריצים שמשפיעים על שוק הנדל"ן. אחד הרלוונטיים לסרדיניה הוא משטר המס האחיד של 7% לפנסיונרים מדרום: גמלאים מחו"ל (או איטלקים חוזרים) שמעבירים את מגוריהם לעיירה קטנה בדרום איטליה או בסרדיניה יכולים לבחור לשלם רק 7% מס על כל הכנסותיהם מחו"ל למשך 10 שנים investropa.com. מדיניות זו, שנמצאת בתוקף בשנים האחרונות, נועדה למשוך פנסיונרים זרים. סרדיניה, עם ערים רבות הזכאיות לכך, אכן משכה כמה גמלאים מארה"ב, בריטניה וכו', שניצלו את ההטבה. אמנם המספרים אינם גדולים, אך זהו יתרון שיווקי למתווכים הפונים לדמוגרפיה זו. צעד נוסף: מס אחיד של 100,000 אירו לאנשים בעלי הון גבוה שמקבלים תושבות איטלקית (לא ייחודי לדרום) – זה משך כמה זרים אולטרה-עשירים להתבסס באיטליה, וחלקם רכשו נכסים בסקטור היוקרה של סרדיניה במסגרת זו (ונהנים מהכנסה עולמית במס מקסימלי). מנגד, היציבות הפיסקלית של איטליה ומיסי הנדל"ן חשובים: באיטליה אין מס עושר שנתי על נדל"ן (מלבד מס נכס מקומי קטן על דירות נוספות, IMU), מה שמעמיד אותה בעדיפות לעומת מדינות אחרות, והופך את הבעלות על נכס באיטליה לקלה יחסית מבחינת מס שנתי. היו דיונים על עדכון ערכי הקאדסטר (שעשוי להעלות את מיסי הנדל"ן) אך נכון ל-2025 זה לא קרה.
איים ועלות מחיה: אופיה האי של סרדיניה גורם לכך שחלק מהעלויות (אנרגיה, הובלת סחורות) גבוהות יותר. עם זאת, ישנם צעדים מתמשכים להקל על כך: לדוגמה, המדינה מסבסדת חלק מקווי התעופה והמעבורות (Continuità Territoriale) כדי לשמור על מחירי נסיעה נגישים לתושבים. עקרון "האייות" נוסף לחוקת איטליה ב-2022 כהכרה בחסרונות של איים, מה שמוביל להקצאת תקציבים ייעודיים לפיתוח סרדיניה. זה עשוי לסייע בעקיפין לשוק הנדל"ן על ידי שיפור התשתיות והפוטנציאל הכלכלי לאורך זמן. בתחום האנרגיה, סרדיניה עוברת את פרויקט המתאניזציה – מהלך תשתיתי גדול לחיבור האי לרשת צינורות גז טבעי gem.wiki. היסטורית לא הייתה רשת גז בסרדיניה, והאי הסתמך על גפ"מ וסולר היקרים יותר. צינורות הגז החדשים (השלמה צפויה באמצע העשור) יפחיתו את עלויות האנרגיה למשקי בית ולעסקים, מה שעשוי להוזיל ולהפוך את החיים (והבנייה) בסרדיניה לירוקים ואטרקטיביים יותר.

פיתוחי תשתיות

שדרוגי תשתיות בתחומי התחבורה, הפיתוח העירוני והטכנולוגיה ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב שוק הנדל"ן של סרדיניה:

קישוריות אווירית: שלושת שדות התעופה של סרדיניה (קאליארי אלמאס, אולביה קוסטה סמראלדה, אלגרו פרטיליה) הם קווי חיים לאי. בשנים 2023-2024, כולם חוו הרחבת קווים. אולביה, למשל, קיבלה טיסות ישירות חדשות למזרח התיכון (עונתיות) ולעוד ערים אירופיות. הנהלת שדה התעופה של אלגרו (SOGEAAL) שיתפה פעולה עם זו של אולביה (GEASAR) ליצירת סינרגיות ומשיכת חברות תעופה נוספות investropa.com. קאליארי נשאר פתוח כל השנה עם מספר חברות לואו-קוסט וחברות מסורתיות. ככל שקל יותר להגיע לסרדיניה, כך הביקוש לנכסים עולה – במיוחד מצד בעלי בתים שניים שרוצים גישה מהירה. ראוי לציין כי תנועת הנוסעים ביולי-אוגוסט 2023 הגיעה ל-5.4 מיליון, עלייה של 6.3% משנה לשנה investropa.com, מה שמעיד על קישוריות הולכת וגדלה. בנוסף, הרעיון של שימוש במטוסי מנהלים או שדות תעופה קטנים יותר (כמו ארבאטאקס או אוריסטאנו לתעופה כללית) נמצא בעלייה בקרב מטיילים יוקרתיים. קישור הרכבת ההידרוגנית המתוכנן באלגרו (הראשון מסוגו באיטליה) ממרכז העיר לשדה התעופה יחזק את האטרקטיביות של אלגרו כיעד לסופי שבוע כאשר ייכנס לפעולה fuelcellsworks.com. כל אלה מצביעים על נגישות משופרת, שלרוב קשורה לעלייה בהתעניינות בנדל"ן (כפי שנראה כאשר טיסות לואו-קוסט הגיעו לראשונה לסרדיניה בשנות ה-2000, מה שהוביל ליותר רכישות מבריטניה וגרמניה).
כבישים ונמלים: בתוך סרדיניה, מתבצעות השקעות בשדרוג כבישים – כביש SS 131 "קרלו פליצ'ה" (העורק הראשי מצפון לדרום) עובר שיפורים מתמשכים לקיצור זמני הנסיעה בין קאליארי, אוריסטאנו, סאסארי ופורטו טורס. גם המסדרון המזרחי SS125 שודרג בקטעים לכיוון אולביה. עבור נדל"ן חופי, קרבה לנמל יכולה להיות גורם: נמלי המעבורות של סרדיניה (אולביה, פורטו טורס, גולפו ארנצ'י, קאליארי, ארבאטאקס) שדרגו טרמינלים כדי להתמודד עם גידול בתיירות ובצרכי התושבים. תיירות השייט גם היא במגמת עלייה; קאליארי ואולביה קיבלו יותר אוניות קרוז בשנים האחרונות, מה שמעלה את הפרופיל של ערים אלו ועשוי למשוך חלק מהנוסעים לשוב כמבקרים או רוכשים לטווח ארוך. ב-2024, נמל קאליארי רשם עונת שיא בשייט, ויש תוכניות להרחבת מתקני המרינה ליאכטות במספר עיירות. מרינות ותשתיות שיט רלוונטיות במיוחד לשוק היוקרה – לדוגמה, הרחבת המרינה של פורטו צ'רבו או מרינות חדשות במקומות פחות מוכרים כמו טאולדה או סנטה תרזה עשויות לעודד פיתוח יוקרתי נישתי (בתים עם רציפים פרטיים וכו').

35 מיליון אירו ב-2025 לפרויקטים של התחדשות עירונית

agenzianova.com

שיפור ניכר של עיירות יכול להעלות את ערך הנדל"ן.

טכנולוגיה ותשתיות: החיבור לאינטרנט השתפר מאוד בסרדיניה. סיבים אופטיים נפרסו בקאליארי ובערים מרכזיות נוספות, ואפילו כפרים רבים כבר מחוברים או מתוכננים לשדרוג במסגרת תוכנית הפס הרחב הלאומית של איטליה. זהו מרכיב קריטי למשיכת עובדים מרחוק ולהבטחת נוחות מודרנית. גם תשתיות החשמל מתפתחות – סרדיניה משקיעה באנרגיה מתחדשת (חוות רוח, פארקים סולאריים) ובאמינות הרשת. יש דיון על חיבור סרדיניה לרשת החשמל של איטליה היבשתית באמצעות כבל תת-ימי (“Tyrrhenian Link”), מה שעשוי להבטיח אספקת חשמל יציבה ואולי גם להוזיל עלויות. תשתיות המים (סכרים, אמות מים) הן תחום נוסף: היסטורית סרדיניה סבלה מבעיות בצורת, אך פרויקטים חדשים לניהול מים (כמו סכר מונטה ניידו, שמעוכב כמעט 50 שנה וכעת צפוי להסתיים עד 2028 unionesarda.it) נועדו להבטיח מים לקהילות ולחקלאות, ובכך לתמוך בעקיפין בפוטנציאל פיתוח נדל"ן.
פרויקטים בולטים: פרויקט תשתית ייחודי שנמצא בתכנון הוא Einstein Telescope, מצפה גלי כבידה מהדור הבא שמוצע להיבנות בהרי סרדיניה (אזור מכרה Sos Enattos) einstein-telescope.it. האזור הקצה 20 מיליון אירו לתמיכה בו einstein-telescope.it. אם האיחוד האירופי יבחר בסרדיניה לפרויקט זה, שמוערך בכ-2 מיליארד אירו, הוא יביא זרם של מדענים והשקעות עד 2028, וייתכן שישנה את האזור (מחוז נואורו) עם מקומות עבודה וביקוש לדיור חדשים. למרות שמדובר בפרויקט ארוך טווח וספקולטיבי, הוא מדגים את שאיפתה של סרדיניה לארח פרויקטים גדולים ששוברים את תבנית התיירות בלבד.

בעיקרו של דבר, שיפורי התשתית שוחקים בהדרגה את החסרונות ההיסטוריים של סרדיניה מבחינת מרחק ואי-נגישות. קישורי תחבורה טובים יותר, שירותים מודרניים והתחדשות עירונית מגדילים את האטרקטיביות של האי למגורים ולהשקעה. שוקי הנדל"ן מגיבים לכך: נכסים הסמוכים לתשתיות חדשות (בין אם תחנת רכבת, מרכז עיר מחודש או מרינה חדשה) לעיתים קרובות רואים עליית ערך. לדוגמה, אזורים סביב קו הרכבת העתידי של אלגרו או הטיילת המחודשת של קליארי עשויים להפוך למבוקשים יותר. באותו אופן, הידיעה הכללית שסרדיניה הופכת למקושרת ומפותחת יותר מפחיתה את החשש מ"אי מרוחק" עבור חלק מהקונים.

תחזיות וצפי לשנים הקרובות

בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של סרדיניה בשנים הקרובות (עד סוף העשור) היא אופטימית בזהירות, עם שונות בין הסגמנטים. להלן תחזיות עיקריות הנתמכות בנתונים ובדברי מומחים:

המשך עליית מחירים: רוב האנליסטים מצפים שערכי הנדל"ן בסרדיניה ימשיכו לעלות בטווח הקצר, אם כי בקצב מתון בסך הכול. נומיסמה (מכון מחקר איטלקי מוביל) צופה שמחירי הבתים באיטליה יעלו במתינות (כ-1.5% נומינלי ב-2023, ושיעורים חד-ספרתיים נמוכים דומים עד 2026) grimaldi.casa. סרדיניה, שביצועיה היו טובים מהממוצע הארצי לאחרונה, עשויה להמשיך בכך בזכות מניעים ייחודיים (תיירות, ביקוש זר). ניתוח השוק של Investropa חוזה עלייה של כ-3–7% בשנה במחירי הנדל"ן בסרדיניה בשנים הקרובות investropa.com. הקצה הגבוה של הטווח צפוי בעיקר לאזורי חוף מבוקשים, בעוד שחלק מהשווקים הפנימיים עשויים לראות צמיחה של 0–2%. גורמים עיקריים התומכים בעליית מחירים: היצע חדש מוגבל (הבנייה חלשה ומוגבלת על ידי רגולציה investropa.com), עלייה בהשקעות זרות, והמוניטין של האי שאינו מראה סימני דעיכה. גם לנוכח אי-ודאות כלכלית עולמית, נדל"ן במיקומים מבוקשים בסרדיניה נחשב לנכס יציב – לשימוש אישי וכהגנה מפני אינפלציה.
מוקדי פעילות מובילים את המגמה: האזורים שצפויים לצמוח הכי הרבה הם אלו שכבר עכשיו "חמים". צפו לכך ש-החוף הצפון-מזרחי (גאלורה) ימשיך בצמיחה חזקה, במיוחד בסגמנט היוקרה. מדד הפריים של Savills כבר ציין כי קוסטה סמראלדה רשמה את הצמיחה הגבוהה ביותר במחירי הנדל"ן באיטליה ב-2023, למעט אגם קומו savills.ca, והמומנטום הזה צפוי להימשך כל עוד רוכשים אולטרה-עשירים ממשיכים להיות פעילים. מקומות כמו אולביה, ארצ'צ'נה, פאלאו, סנטה תרזה גאלורה עשויים לראות עליית ערך מעל הממוצע בזכות היצע מוגבל ושיפורי תשתיות (למשל, מרינה חדשה בסנטה תרזה, שדרוגי שדה תעופה באולביה). אלגרו והאזור הצפון-מערבי שמסביב הם אזור נוסף למעקב – השילוב של תרבות ומחירי בסיס נמוכים נותן לו פוטנציאל לעלייה; למעשה, תחזית אחת צפתה כי ערכי הנדל"ן באזורים עשירים תרבותית כמו אלגרו יגיעו לשיא בסביבות סוף 2024 ככל שהעניין הבינלאומי גובר investropa.com. קליארי עשויה לראות צמיחה יציבה אך לא מרשימה (אולי 2-4% בשנה) – היא קשורה יותר לכלכלה המקומית, אך כבירה עם שטח מוגבל, יש לה מגמת עלייה יציבה. יש מומחים הסבורים כי דרום סרדיניה (שפיגרה מאחור) עשוי להיות "על סף התאוששות" גם במכירות וגם במחירים investropa.com, במיוחד אם הריביות ירדו וקונים מקומיים יחזרו לשוק במספרים גדולים יותר.
הילוך איטי לשווקים כפריים: למרבה הצער, לא כל האזורים ייהנו מצמיחה שווה. אזורים כפריים ואזורים הסובלים מהגירה שלילית צפויים להתקשות או אף לרשום ירידה נומינלית בערך. מגמת העיור המתמשכת מרמזת כי אלא אם יתרחשו תהליכי התחדשות משמעותיים, הביקוש בכפרים הפנימיים יישאר חלש. Investropa חוזה במפורש כי מחירי הנדל"ן הכפרי בסרדיניה יפגרו מאחור בשל אובדן אוכלוסייה investropa.com – במקרים מסוימים, המחירים עשויים לעלות רק באחוז אחד בערך, מה שבמונחים ריאליים (מותאמים לאינפלציה) עלול להוות ירידה קלה. הפער בין העיר/החוף לפנים הארץ צפוי להתרחב investropa.com. מצד שני, כל סיפור הצלחה (כמו עיירה שמושכת עובדים מרחוק או יוזמת תיירות תרבותית חדשה) עשוי ליצור מהפך נקודתי. אך באופן כללי, ההימור הבטוח הוא על מיקומים עם חיוניות כלכלית/תיירותית.
קלפי ג'וקר כלכליים: ישנם כמה גורמים בלתי צפויים שיכולים להשפיע על התחזית. אם הכלכלה האירופית/העולמית תיכנס למיתון ב-2025, שוקי הנדל"ן עלולים להאט. עד כה, התחזית היא לצמיחה מתונה באירופה, אך אי-ודאויות (מחירי אנרגיה, המלחמה באוקראינה וכו') מרחפות. מצד שני, אם האינפלציה תישאר נמוכה והריביות יופחתו, זה עשוי להמריץ מחדש את הביקוש המקומי באופן משמעותי, כאשר איטלקים שדחו רכישות מסיבות של עלות עשויים לחזור לשוק. בנוסף, מדיניות ממשלתית כמו תמריצים חדשים לדיור או שינויים במסים עשויים להטות את השוק. לדוגמה, כל מהלך להחזרת תמריצים משמעותיים לשיפוצים עשוי לעורר גל השקעות בנכסים ישנים. באותו אופן, אם איטליה תיישם כללים מחמירים יותר על השכרות קצרות טווח (חלק מהערים דוחפות לכך), זה עשוי להסיט חלק מהאסטרטגיה של משקיעים מהתמקדות בתשואות שכירות טהורות לרכישות לשימוש אישי.
תחזית לטווח ארוך: בטווח הארוך, היסודות של סרדיניה – קרקע מוגבלת (במיוחד לאורך חופים מוגנים), איכות סביבתית גבוהה, ואטרקטיביות – מצביעים על כך שנדל"ן כאן ישמור על ערכו ואף צפוי להתייקר מעל קצב האינפלציה. גורם ארוך טווח בולט הוא שינויי האקלים: האקלים של סרדיניה חם אך בדרך כלל מתון יותר מהדרום האיטלקי היבשתי בזכות רוחות הים, והיא גם פחות בנויה בצפיפות. כאשר יעדים ים-תיכוניים אחרים מתמודדים עם פיתוח יתר או חום קיצוני, סרדיניה עשויה להיתפס כהימור טוב יותר יחסית (למרות שגם היא חווה גלי חום, יש לה פנים ירוקות נרחבות ומזג אוויר שמווסת על ידי הים). המחויבות של האי לשמירה על הטבע (עם רצועות חוף גדולות שעדיין בתוליות) פירושה ש-להיות בעלים של חלק מסרדיניה עשוי להפוך לבלעדי עוד יותר בעשורים הקרובים. לכן, יש מומחים הסבורים שנדל"ן בסרדיניה הוא השקעה יציבה לטווח ארוך להעברת עושר בין-דורי, במיוחד בסגמנטים יוקרתיים ובמיקומים טובים.

לסיכום, התחזית לשוק הנדל"ן של סרדיניה חיובית, עם ציפייה ל-עליית מחירים יציבה, במיוחד באזורים מועדפים על תיירים ובאזורים יוקרתיים, בשנים 2025-2027. אמנם הצמיחה הכוללת עשויה להיות מתונה באחוזים (חד-ספרתית מדי שנה), אך זה על רקע שוק איטלקי רחב יותר עם צמיחה נמוכה – כלומר סרדיניה צפויה להציג ביצועים טובים מהממוצע הארצי במגמות ערך הנדל"ן agenziaentrate.gov.it. קונים שמחפשים רווחים ספקולטיביים מהירים לא בהכרח ימצאו אותם באופן אחיד, אך מי שמשקיע למטרות אורח חיים וערך לטווח ארוך צפוי להרוויח. כמו תמיד, המיקום וסוג הנכס יקבעו את התוצאה: וילה עם נוף לים בפורטו רוטונדו עשויה לראות עליות ערך ונזילות גבוהות, בעוד בית בכפר מרוחק עשוי לדרוש סבלנות עד שיניב תשואה (אם בכלל). המסר המרכזי מהתחזיות: עתיד הנדל"ן של סרדיניה נראה מבטיח, בזכות האטרקטיביות המתמשכת וההיצע המוגבל, אם כי ההתקדמות תהיה בקצבים שונים ברחבי האי המגוון הזה.

סביבה משפטית ורגולטורית

בעלות וביצוע עסקאות נדל"ן בסרדיניה (ובאיטליה בכלל) כפופים למסגרת משפטית יציבה שהיא די מועדפת למשקיעים זרים, עם כמה שינויים אחרונים שכדאי לשים לב אליהם. להלן נפרט נקודות משפטיות/רגולטוריות חשובות, כולל כללי בעלות זרה, תהליך העסקה, מיסים ותקנות חדשות המשפיעות על השוק:

בעלות זרה וזכויות: איטליה מטילה אין מגבלות כלליות על יחידים זרים הרוכשים נכס. רוכשים ממדינות האיחוד האירופי נהנים מזכויות מלאות כמו לאיטלקים. גם אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים לרכוש בחופשיות בתנאי שבמדינת המוצא שלהם קיימים הסדרי הדדיות המאפשרים לאיטלקים לרכוש שם נכסים italianrealestatelawyers.com. תנאי הדדיות זה מתקיים ברוב המדינות המערביות (ארה"ב, קנדה, בריטניה, אוסטרליה וכו') ועוד רבות אחרות. בפועל, אמריקאים, בריטים, אירופאים וכו', כולם יכולים להחזיק נכס בסרדיניה מבלי להזדקק לאזרחות או תושבות מקומית. כל שנדרש הוא קוד מס איטלקי (codice fiscale) ותעודה מזהה בתוקף idealista.it. אין צורך באישור מיוחד לרכישת נדל"ן. גישה ליברלית זו הפכה את איטליה לאטרקטיבית עבור רוכשים בינלאומיים.

עם זאת, בעלות אינה מקנה אוטומטית תושבות. בעלי נכסים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים לשהות באיטליה ללא ויזה עד 90 יום בכל 180 יום (כללי שנגן). לשהייה ארוכה יותר או למעבר קבוע, יש להוציא ויזה (כמו ויזת שהות עצמאית לפנסיונרים או ויזת משקיע). לאחר הברקזיט, אזרחי בריטניה כעת נכללים בקטגוריה זו: הם יכולים לרכוש נכס בקלות, אך אם ירצו לשהות יותר מ-3 חודשים ברצף, עליהם להוציא ויזה או אישור תושבות. הדבר יצר “ביורוקרטיה נוספת ועלויות” לבריטים כפי שצוין investropa.com, כגון הגשת בקשה לויזת שהות עצמאית וביטוח בריאות כדי להתגורר כל השנה בבית הנופש הסרדיני. כתוצאה מכך, חלק מהבריטים שוקלים זאת בזהירות רבה יותר, אם כי רבים עדיין ממשיכים, שכן הרכישה עצמה אינה מוגבלת.

לסיכום, זרים מתקבלים בברכה בשוק הנדל"ן הסרדיני, וזכויות הקניין מוגנות היטב על פי החוק האיטלקי. ישנם בעלי נכסים זרים רבים בסרדיניה שנהנים מבעלות מלאה על הווילות או הדירות שלהם. איטליה גם מאפשרת לבעלים זרים להשכיר את נכסיהם (בתשלום מיסים כנדרש) ולהעביר רווחי מכירה לחו"ל, ללא חסמים משמעותיים.

תהליך העסקה ורפורמות: רכישת נכס בסרדיניה כוללת את תהליך העברת הבעלות האיטלקי הסטנדרטי, שהוא מפוקח מאוד כדי להבטיח ביטחון. השלבים המרכזיים הם: חוזה ראשוני (Compromesso) עם פיקדון (caparra, לרוב 10-30%) investropa.com, לאחר מכן בדיקת נאותות (בדיקת בעלות, בדיקת שעבודים או בעיות רישום), ואז שטר סופי (Rogito) הנחתם בפני נוטריון investropa.com. הנוטריון הוא פקיד ציבור ניטרלי שמוודא זהויות, מוודא שהנכס נקי משעבודים, גובה מיסים ורושם את השטר. זהו שלב חובה בכל מכירת נדל"ן. קונים זרים בדרך כלל מעניקים ייפוי כוח לעורך דינם האיטלקי או לאדם מהימן אם אינם יכולים להיות נוכחים באיטליה בעת הסגירה. המסמכים הנדרשים הם מינימליים: דרכון, קוד מס, ואם אינך תושב, לרוב הכספים חייבים להיות מועברים דרך חשבונות בנק איטלקיים (כדי לתעד את תנועת הכסף לפי חוקי הלבנת הון).

התפתחות אחרונה בנוף המשפטי של איטליה היא "רפורמת קרטביה" (על שם שרת המשפטים לשעבר מרתה קרטביה) שנכנסה לתוקף בינואר 2023, עם חלק מהצעדים מיוני 2023 italymagazine.com. רפורמה זו משנה מן היסוד את ההליכים האזרחיים, כולל אלו של מכירות פומביות שיפוטיות של נדל"ן (עיקולים). המטרה היא לייעל ולפתוח את שוק העיקולים, ולשלבו יותר עם השוק הפתוח italymagazine.com. אחד ההיבטים הוא לאפשר מכירה ישירה של נכסים מעוקלים מחוץ למכירה הפומבית המסורתית, תחת פיקוח בית המשפט italymagazine.com. בנוסף, שיפור הפרסום של מכירות שיפוטיות והקלה על השתתפות של יחידים (כולל זרים) באינטרנט italymagazine.com italymagazine.com. למה זה חשוב? באיטליה יש מלאי גדול של הלוואות בעייתיות ונכסים הכלואים בתהליכי עיקול ממושכים. שחרורם עשוי להביא לכך ש-היצע הנכסים למכירה יגדל בשנים הקרובות italymagazine.com. בסרדיניה, שם קיימים עיקולים אך לא בהיקפים גדולים כמו בערים הגדולות, ייתכן שעדיין יגיעו לשוק נכסים במצוקה (לעיתים דירות ישנות או בתים לא גמורים) במחירי מציאה, ובכך להעניק לקונים יותר אפשרויות ואולי למתן מעט את המחירים. הרפורמה חדשה מאוד, ולכן השפעתה תתברר בהדרגה. בסך הכול, מדובר ברפורמה התומכת בקונים, מגבירה את השקיפות ועלולה למשוך יותר משקיעים (גם זרים) להשתתף במכירות פומביות של בית המשפט, שבעבר נחשבו למורכבות ולמיועדות למקורבים בלבד.

היבט נוסף של הרפורמה המשפטית הוא הפיכת תהליך רישום הנכס למהיר ודיגיטלי יותר, אך מערכת הנוטריון המסורתית נותרת בעינה. יש דיבורים על מתן אפשרות לנוטריונים לבצע עסקאות דיגיטליות מלאות בעתיד, אך נכון ל-2025, צפו לחתימה פיזית או באמצעות ייפוי כוח אצל נוטריון כסטנדרט.

מיסים ועלויות: בעת רכישה בסרדיניה, המיסים זהים לאלה שבכל מקום באיטליה: מס רישום, מס קדסטרלי ומס משכנתא. עבור יחידים הרוכשים דירה שנייה (לא תושב או לא משתמש בהטבות "פרימה קזה"), מס הרישום הוא 9% מערך הקדסטר (שלרוב נמוך מערך השוק), בתוספת מיסים קבועים קטנים (בדרך כלל €50+€50). אם זכאים לפרימה קזה (דירה ראשונה) – כלומר הופכים לתושב באותה רשות מקומית או לפחות מצהירים עליה כבית ראשי ולא השתמשו בהטבה במקום אחר – מס הרישום הוא רק 2% מערך הקדסטר investropa.com. רבים מהזרים לא ישתמשו ב"פרימה קזה" אלא אם בכוונתם לעבור ולהפוך לתושבים באיטליה; אך אזרחי האיחוד האירופי לעיתים כן, וגם חלק מהלא-אירופאים אם בכוונתם להתגורר שם. נכסים חדשים שנבנו על ידי קבלן כפופים למע"מ (במקום מס רישום) – 10% מע"מ (או 4% אם "פרימה קזה" ועומדים בקריטריונים של מגורים). דירות בקטגוריית יוקרה (קטגוריות A/1, A/8) חייבות ב-22% מע"מ. בסרדיניה אין מסי בול נוספים מעבר לנורמה הארצית. מסי רכוש שנתיים (IMU) הם אפס עבור מגורים ראשיים וחלים על דירות שניות – בדרך כלל כמה מאות עד כמה אלפי אירו, תלוי בערך הנכס ובשיעורי הרשות המקומית. ראוי לציין, שלבתים כפריים והיסטוריים לעיתים יש הנחות או פטורים ממס (למשל, אם רשומים כנכס חקלאי או בתהליך שימור).

שכר טרחה מקצועי כולל שכר נוטריון (כ-1-2% מהמחיר) investropa.com, עמלת סוכן נדל"ן (בדרך כלל 3% לקונה ו-3% למוכר) investropa.com, ושכר טרחת עורך דין אם שוכרים עורך דין (לא חובה אך מומלץ לרוכשים זרים, כ-1% מהמחיר). בסך הכול, עלויות העסקה מסתכמות בדרך כלל בכ-10–15% ממחיר הרכישה עבור רוכש זר כאשר מוסיפים מיסים ושכר טרחה investropa.com. זה חשוב לתכנון פיננסי – כפי ש-Investropa ציינו, טעות נפוצה היא להמעיט בהערכת העלויות הנוספות הללו investropa.com investropa.com. בנקים איטלקיים מסוימים מציעים משכנתאות לזרים, אך רבים מהרוכשים הזרים קונים במזומן או מממנים במדינת המוצא בשל תהליכים פשוטים יותר.

תקנות השכרה: עם העלייה בהשכרות קצרות טווח, איטליה יישמה כללים חדשים. כפי שצוין, מסוף 2024, מארחים חייבים לקבל CIN (Codice Identificativo Nazionale) עבור כל נכס להשכרה קצרה ולכלול אותו בפרסומים ajo.casa. סרדיניה, כמו אזורים אחרים, מחזיקה כעת מאגר של השכרות תיירותיות. בנוסף, כללי המס קובעים שאם אתה משכיר יותר מ-4 נכסים באיטליה, זה נחשב לפעילות עסקית הדורשת רישום עסקי SCIA וחלה עליה חבות מס שונה; אי עמידה בכך עלולה לגרור קנסות של €2,000–€10,000 lodgecompliance.com. המס הסטנדרטי על הכנסה מהשכרה ליחידים הוא 21% קבוע (Cedolare Secca) על חוזי שכירות למגורים, שרבים משתמשים בו גם להשכרות נופש. יש דיון ברמה הלאומית על מתן סמכות לערים להגביל השכרות תיירותיות באזורים מסוימים, אך טרם נחקק חוק כזה. סרדיניה לא הנהיגה מגבלות כלל-אי, אם כי כמה רשויות מקומיות פופולריות שקלו הגבלות. לדוגמה, היו שמועות על ערי חוף מסוימות שעשויות להגביל רישיונות B&B חדשים כדי לשמור על דיור לתושבים – אך נכון לעכשיו הגישה מתמקדת יותר ברישום וציות מאשר בהגבלות. אם בכוונתך לקנות ולהשכיר, הכן עצמך לעמוד בכללים אלו. בנוסף, תקנון בתים משותפים בחלק מהמתחמים היוקרתיים (במיוחד בקוסטה סמראלדה) עשוי להגביל השכרה קצרה, דבר שיש לבדוק במהלך בדיקת נאותות ברכישה.

חוקי בנייה ותכנון: בסרדיניה קיימות מהתקנות המחמירות ביותר באיטליה לשימוש בקרקע, במיוחד לאורך החוף, תחת Piano Paesaggistico Regionale (PPR). הבנייה מוגבלת מאוד במרחק מסוים מקו החוף (בדרך כלל 300 מטרים, ואף יותר באזורים בתוליים מסוימים), אלא אם כן מדובר בתחום עירוני. מדיניות זו, שהוצגה לראשונה באמצע שנות ה-2000, שמרה על החוף חופשי יחסית ממגדלים גבוהים. בשנת 2023 ניסתה ממשלת סרדיניה האזורית להכניס חוק "Piano Casa" חדש שיקל חלק מהכללים – ויאפשר הרחבות מסוימות של מבנים קיימים ופיתוח באזורים חופיים מסוימים כדי לעודד את מגזר התיירות regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. הדבר עורר מחלוקת, כאשר ארגוני סביבה התריעו מפני סכנת "הבטוניזציה" greenitalia.org. ביולי 2024, בית המשפט החוקתי של איטליה פסל חלקים מהחוק האזורי הזה בטענה שהוא לא חוקתי ופוגע בחוקי הגנת הנוף gruppodinterventogiuridicoweb.com. לכן, רבות מההקלות נעצרו gruppodinterventogiuridicoweb.com. התוצאה היא שהחוקים לבנייה בחוף נותרו מחמירים מאוד – בדרך כלל אי אפשר לבנות מבנים חדשים ליד החוף מחוץ לאזורים המיועדים לכך, ואפילו הרחבת בתים קיימים עשויה להיות מוגבלת. עבור קונים, זהו חרב פיפיות: המשמעות היא שהערך הנופי והבלעדיות של נכסים חופיים נשמרים (טוב לערך לטווח ארוך), אך יש להיזהר כאשר קונים קרקע או נכס לשיפוץ באזורים חופיים/כפריים – ייתכן שהשיפוצים המותרים יהיו פחות מהמצופה. תמיד בדקו אם הנכס כפוף למגבלות נוף או תרבות (vincoli). בתים כפריים רבים נמצאים על קרקע חקלאית שבה חלים כללים שונים (לעיתים נדרש מינימום שטח, למשל דונם, כדי לקבל היתר לשחזור מבנה הרוס, במיוחד בטווח של 3 ק"מ מהחוף) legislazionetecnica.it. מומלץ להיעזר בגיאומטרה (מודד מוסמך) או אדריכל כדי לנווט בכך אם אתם מתכננים לבנות או לשפץ באופן משמעותי.

הגנות משפטיות וסיכונים: מערכת המשפט האיטלקית מספקת הגנה חזקה מפני הונאות בעסקאות נדל"ן – בין היתר בזכות תפקיד הנוטריון ומערכת הרישום, נדיר מאוד להיתקל בבעיות בעלות אם ננקטים הצעדים הנכונים. עם זאת, על הרוכשים תמיד לוודא שכל שיפוץ שבוצע על ידי בעלים קודמים נעשה עם האישורים המתאימים, שכן תוספות לא חוקיות (abusivismo) אינן נדירות היסטורית. לפי החוק האיטלקי, מבנים לא חוקיים עשויים שלא להיות ניתנים למכירה או להיות חשופים לצווי הריסה אם לא תוקנו. לכן בדיקת נאותות (בדיקה טכנית ובדיקת רישומי העירייה) היא קריטית. בנוסף, אם קונים דירה בבניין משותף, יש לשים לב לחובות המשפטיות של תשלומי ועד הבית ולתקנון הבניין. בסך הכול, דיני החוזים באיטליה מפותחים – לאחר חתימה על חוזה מוקדם, ביטול ללא סיבה מוצדקת משמעו אובדן הפיקדון (לקונה) או החזר כפול (למוכר).

עוד שינוי רגולטורי לטובת זרים: איטליה פישטה את ההליכים לקבלת Codice Fiscale (קוד מס) – ניתן להוציא אותו בקונסוליה האיטלקית בחו"ל או באיטליה בקלות יחסית, והוא נדרש לחתימה על כל שטר. בנוסף, בשנים האחרונות ניתן לצרף תרגומים לאנגלית של שטרות סופיים לדוברי שפות זרות, וחלק מהנוטריונים באזורים תיירותיים דוברים אנגלית או מספקים מתורגמן.

שקיפות בעלויות סגירה: על פי חוק, כל הסכומים (מחיר, פיקדון) חייבים להיות מוצהרים בשקיפות בשטר. ישנה פרקטיקה איטלקית שלפעמים מצהירים בשטר על "שווי מס" (לצורכי מס) שיכול להיות נמוך מהמחיר בפועל, אך המחיר המלא עדיין מופיע או ידוע לרשויות המס – תקנות הלבנת הון חדשות מבטיחות מעקב אחר מקורות הכסף (בדרך כלל משלמים בצ'ק בנקאי בלתי סחיר או העברה בנקאית לבעלים במעמד הסגירה). לרוכשים זרים חשוב לעמוד בתקנות ייבוא/ייצוא מט"ח – העברת כסף לאיטליה בהעברה בנקאית מקובלת (רק יש לוודא שהבנק בארץ ובאיטליה מבצעים את ההצהרות הנדרשות לסכומים מעל €10,000 כדי לעמוד בכללי הלבנת הון).

שיקולים רגולטוריים לעתיד: בעתיד לא צפויות הגבלות דרסטיות על בעלות זרה – איטליה נשענת על השקעות זרות ויש לה היסטוריה של פתיחות בתחום זה. ייתכן אף שיוצעו תמריצים נוספים למשיכת קבוצות מסוימות (משפחות, נוודים דיגיטליים – ויזת נווד דיגיטלי נמצאת בתהליכי חקיקה באיטליה מאז 2022, מה שעשוי להקל על עובדים מרחוק מחוץ לאיחוד האירופי להתגורר במקומות כמו סרדיניה). בנוסף, יש לעקוב אחר שינויים בחוקי האיחוד האירופי או החקיקה הלאומית בנוגע להשכרות קצרות טווח – ערים כמו פירנצה וונציה פועלות להחמרת הפיקוח במרכזי תיירות, מה שעשוי בעתיד להשפיע גם על רשויות מקומיות בסרדיניה אם יתעוררו בעיות.

לסיכום, הסביבה המשפטית בסרדיניה ידידותית ומובנית היטב לרוכשי נדל"ן, כולל זרים. היו רפורמות חיוביות להגברת יעילות השוק (רפורמת קרטביה) italymagazine.com ומאמצים מתמשכים לאיזון בין פיתוח לשימור. רוכשים צריכים לעשות שיעורי בית (או להיעזר באנשי מקצוע) כדי לנצל הטבות מס, לעמוד בכללי השכרה, ולהימנע מנכסים עם פגמים משפטיים. כך ניתן לרכוש נכס בסרדיניה בביטחון, ליהנות מזכויות קניין חזקות ומהגנות החוק האיטלקי.

מקורות: המידע לעיל גובש מנתונים רשמיים וממקורות מהימנים, כולל דוחות שוק של Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it, חדשות אזוריות (L’Unione Sarda, ANSA) לסטטיסטיקות תיירות ורוכשים זרים unionesarda.it ansa.it, ניתוחים של Savills ו-Nomisma למגמות יוקרה ולאומיות savills.ca agenziaentrate.gov.it, ודוח מחקר של Investropa לתחזיות ומגמות נישה investropa.com investropa.com. מקורות אלו מספקים בסיס להבנת תרחיש הנדל"ן של סרדיניה ב-2025 והציפיות לעתיד.