רכבת ההרים של הנדל"ן: ריביות המשכנתא צונחות, שוק היוקרה פורח והמשרדים ב"ארץ הזומבים" – סיכום שווקים עולמי

• ירידת ריבית משכנתאות בארה"ב: הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה הגיעה לשפל של 11 חודשים (~6.35%) על רקע הימורים גוברים על הורדות ריבית של הפדרל ריזרב, מה שהוביל לזינוק החזק ביותר בבקשות למשכנתאות בארבע השנים האחרונות freddiemac.com. קונים חוזרים בזהירות לשוק כשהעלויות מימון יורדות.
• משבר הדיור באירופה: מנהיגי האיחוד האירופי מזהירים "זה יותר ממשבר דיור… זה משבר חברתי", ומתחייבים לתכנית דיור בר השגה לאחר שמחירי הבתים זינקו ביותר מ-20% מאז 2015 בעוד היתרי הבנייה ירדו ב-20% housing.ec.europa.eu. בבריטניה, אוגוסט רשם את הירידות הרחבות ביותר במחירים ב-18 חודשים כאשר אינפלציה גבוהה ואי-ודאות בריבית מחלישות את הביקוש לקנייה reuters.com.
• אסיה במגמה מעורבת – הודו בעלייה, סין בירידה: מחירי הבתים בהודו צפויים לזנק בכ-6.3% השנה (מהר מהצפוי) בזכות קונים אמידים, גם כאשר ההיצע בר ההשגה מידלדל reuters.com reuters.com. בינתיים, המשבר בענף הנדל"ן בסין נמשך – הרשויות בבייג'ינג ושנגחאי הקלו את מגבלות רכישת הדירות כדי להחיות את הביקוש reuters.com reuters.com, כאשר אנליסטים צופים צעדי תמיכה נוספים בענף הדיור reuters.com.
• בום במזרח התיכון: שוק הנדל"ן של אבו דאבי לוהט – העסקאות זינקו ב-34.5% ברבעון הראשון של 2025 gulfnews.com – בתמיכת משקיעים גלובליים ופרויקטים של חזון כלכלי. ערב הסעודית אישרה חוק תקדימי לפתיחת אזורי נדל"ן נבחרים לבעלות זרה על בתים החל מ-2026 cbnme.com, מהלך שצפוי "לסלול את הדרך להשקעות בינלאומיות משמעותיות" cbnme.com.
• פיצול בנדל"ן מסחרי: נכסי תעשייה ולוגיסטיקה שומרים על חוסן (שיעור תפוסה במחסנים קרוב לשפל היסטורי ועליית מחירים), וקמעונאות/אירוח התאוששו עם תפוסת מלונות שכעת נמוכה רק ב-0.6% מרמות טרום-מגפה primior.com. אך שוקי המשרדים בעולם סובלים: שיעור המשרדים הפנויים בארה"ב הגיע לשיא של כ-20% reuters.com, ושוק ההשקעות באירופה תקוע ב"‘ארץ הזומבים’… אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות", הזהיר מנהל קרן reuters.com.
• סגמנטים יוקרתיים ופריים מתעלים על המגמה: שוק הנדל"ן היוקרתי משגשג למרות האטה כללית. בקולומביה, קומפלקס יוקרה חדש בבוגוטה מכר 90% מהיחידות לפני בנייה במחירי שיא (מעל $6,000 למ"ר) – אף יותר משכונות יוקרה במקסיקו סיטי או ריו bloomberg.com. ובערי בירה עולמיות, נכסי יוקרה (מדירות פאר ועד משרדים פריים) ממשיכים למשוך קונים המחפשים השקעות בטוחות.

צפון אמריקה: שוק הדיור מתאושש על רקע אופטימיות לגבי הריבית

קצב הירידה מתקרר מחזק את תחושת השוק בדיור: בארצות הברית, עלויות המשכנתא ירדו בחדות בעקבות הציפיות כי הפדרל ריזרב סוף סוף יפחית את הריבית. המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה בריבית קבועה ירדה ל-6.35% (הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2024), מה שמסמן את הירידה השבועית הגדולה ביותר בשנה freddiemac.com. "ריביות המשכנתא נעות בכיוון הנכון והקונים שמים לב לכך," ציינו אנליסטים ב-Freddie Mac, כאשר בקשות לרכישת דירות זינקו בקצב הצמיחה השנתי המהיר ביותר בארבע השנים האחרונות freddiemac.com. הירידה הזו בעלויות המימון – שמונעת על ידי הסתברות שוק של 94% להורדת ריבית של הפד בשבוע הבא aljazeera.com – מעניקה שביב של הקלה לרוכשים לאחר קיץ ארוך של קיפאון.

שוק קונים מתהווה: ריביות גבוהות יותר מוקדם יותר השנה ציננו את הפעילות, והותירו מוכרים רבים עם מעט הצעות. בחלק מהערים בארה"ב, מחסור בקוני דירות מאלץ הפחתות מחירים או אף מביא בעלי נכסים ל-ויתור על רישום הנכס, מה שמטה סוף סוף את הכוח חזרה לקונים. המלאי הארצי עדיין מצומצם, אך העלייה ב-לחצי נגישות (מהמחירים והריביות) בהחלט ריסנה את הביקוש. כעת, כשהמימון מעט זול יותר, מתווכים מדווחים על תנועה מחודשת – אך הקונים עדיין נזהרים על רקע זרמים כלכליים מנוגדים כמו אינפלציה עיקשת. "שוק הדיור בהחלט מרגיש את השפעות חוסר הוודאות המתמשך," ציין טארנט פרסונס מהמוסד המלכותי לשמאי מקרקעין (RICS), כשהוא מציין את החששות מהתחזית הכלכלית והפיסקלית הרחבה יותר ש"משפיעים על התחושות" reuters.com. בקנדה, מגמות דומות נמשכות: שווקים מרכזיים כמו טורונטו חוו האטה במכירות בסוף הקיץ כאשר קונים המתינו להקלה בריבית reuters.com.

לחץ על נדל"ן מסחרי: תמונת הנדל"ן המסחרי של צפון אמריקה מפוצלת. דירות ואתרים תעשייתיים נשארים יציבים – שכר הדירה הרב-משפחתי בארה"ב עולה שוב באיטיות ורמות התפוסה במחסנים נשארות קרובות לשפל היסטורי של כ-6-7% primior.com. אבל תחום המשרדים נמצא במשבר מתועד היטב. עבודה מרחוק והיברידית דחפו את שיעור המשרדים הפנויים בארה"ב ל-20.7% ברמה הארצית (שיא כל הזמנים) reuters.com, כאשר מרכזי טכנולוגיה כמו סן פרנסיסקו רואים שיעור מדהים של 27.7% משרדים פנויים – פי שלושה מרמות שלפני המגפה reuters.com. אפילו משרדי הדאונטאון של ניו יורק ריקים כמעט ב-23% reuters.com. עודף שטחי העבודה הלא מנוצלים הזה "יוצר גלי הלם כלכליים חמורים" בערים reuters.com, שוחק את ערך הנכסים ומכביד על בנקים אזוריים החשופים להלוואות משרדים. בעלי נכסים המתמודדים עם פירעון חובות צריכים להתמודד עם 290 מיליארד דולר במשכנתאות משרדים שיגיעו לפירעון עד 2027, על רקע עלויות מימון מחדש גבוהות יותר reuters.com. באקלים הקשה הזה, בעלי נכסים ומלווים רבים פונים להארכות או למבני חוב מחדש כדי למנוע חדלות פירעון. נקודת אור אחת: "בריחה לאיכות" מתרחשת כעת reuters.com, כאשר חברות מתרכזות בבניינים ברמה הגבוהה ביותר (ששומרים על תפוסה ושכר דירה גבוהים יותר) בעוד שמשרדים ישנים יותר מדשדשים. ובכל זאת, התחזית הכללית זהירה – אנליסטים בענף אומרים שההתאוששות בשוק המשרדים תהיה ארוכה ולא אחידה, ותלויה במגמות חזרה למשרד וביציבות הכלכלית הרחבה יותר.

אירופה: משבר דיור והשקעות תקועות

היכולת להרשות לעצמך דיור בנקודת שבירה: אירופה מכירה בגלוי במצב חירום של נגישות לדיור. בנאום מצב האיחוד שלה ב-10 בספטמבר, נשיאת הנציבות האירופית אורסולה פון דר ליין הצרה על כך שעבור יותר מדי אירופאים "הבית הפך למקור לחרדה" במקום לביטחון housing.ec.europa.eu. היא ציינה שמחירי הדיור קפצו ביותר מ-20% מאז 2015, בעוד שבניית בתים חדשים מפגרת משמעותית (היתרי בנייה ירדו ב-20% בחמש שנים) housing.ec.europa.eu. "זו יותר ממשבר דיור – זהו משבר חברתי… הקורע את המרקם החברתי של אירופה," הזהירה פון דר ליין housing.ec.europa.eu. בריסל מתכננת להציג את תכנית הדיור בר ההשגה האירופית הראשונה אי פעם עד סוף השנה, במטרה להקל על כללי הסיוע הממשלתי לתמיכה בדיור, לצמצם בירוקרטיה בפיתוח חדש, ואפילו להסדיר השכרות קצרות טווח שמצמצמות את ההיצע housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. פסגת דיור כלל-אירופית מתכנסת כדי להציב את הנושא בראש סדר העדיפויות housing.ec.europa.eu.

על הקרקע, מספר מדינות אירופיות כבר רואות תיקוני מחירים. שוק הדיור בבריטניה התקרר באופן ניכר תחת כובד 14 העלאות ריבית רצופות של הבנק המרכזי של אנגליה. באוגוסט, מחירי הבתים בבריטניה רשמו את הירידה הרחבה ביותר שלהם בשנה וחצי, לפי סקר RICS reuters.com. פניות של קונים חדשים ונפחי המכירות ירדו לרמות הנמוכות ביותר מאז אמצע 2020 reuters.com. "עם ירידה בביקוש הקונים וירידה במכירות שסוכמו, שוק הדיור בהחלט מרגיש את השפעות חוסר הוודאות המתמשך," אמר האנליסט של RICS, טארנט פרסונס, וציין כי הספקות לגבי הכלכלה והכיוון העתידי של הריבית פוגעים באמון reuters.com. אינפלציה עיקשת (מדד המחירים לצרכן בבריטניה ~6.7% באוגוסט) ועלויות משכנתא עולות דחקו את יכולת ההשתכרות עד הקצה – כוח הקנייה של קונה ממוצע בבריטניה נשחק עד כדי כך שהציפייה היא שהשכירות תקפוץ (נטו +27% מהסוקרים צופים עליית שכירות, כאשר קונים פוטנציאליים נתקעים בהשכרה) reuters.com. במקומות אחרים, גרמניה – הכלכלה הגדולה באיחוד האירופי – חווה גם היא את הכאב: עסקאות נדל"ן הואטו והמחירים ירדו בכ-6% מהשיא, מה שגרם לברלין לשקול תמריצים לקונים. שבדיה, אירלנד ואחרות שראו עליות חדות בתקופת המגפה חוו גם הן התרככות מחירים ב-2025 על רקע עלויות ריבית גבוהות.שוק ההשקעות של “Zombieland”: בנדל"ן מסחרי, ההתאוששות המיוחלת של אירופה הייתה מתונה. לאחר ירידה חדה בשנים 2020–2022, האופטימיות המוקדמת של 2025 פינתה את מקומה למציאות עגומה – העסקאות תקועות קרוב לשפל של עשור כאשר הקונים והמוכרים נשארים רחוקים זה מזה במחיר. עד הרבעון השני של 2025, השקעות נדל"ן חוצות גבולות באירופה/המזרח התיכון/אפריקה ירדו בכ-20% משנה לשנה, הגרוע ביותר בעשור האחרון reuters.com. עסקאות רבות מושהות אלא אם המוכרים ייכנעו להנחות. “יש לנו ‘זומבילנד’… אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות שחוזרת,” אמר סבסטיאנו פרנטה, ראש תחום הנדל"ן האירופי בקרן הענק PGIM, בתיאורו את השוק התקוע reuters.com. קונים פוטנציאליים נזהרים לאור הצמיחה הכלכלית החלשה וחלופות בתשואה גבוהה יותר (גיוס הון לאשראי פרטי עוקף בהרבה את הנדל"ן באירופה כיום) reuters.com.המתח נראה בצורה הבולטת ביותר במגזרי משרדים וקמעונאות. גרמניה, למשל, חוותה ירידה נוספת של 2% במכירות נדל"ן מסחרי במחצית הראשונה של 2025 reuters.com, ונכסים איקוניים כמו גורד השחקים Trianon הבעייתי בפרנקפורט מוצעים למכירה כפויה כדי לבחון את תיאבון השוק reuters.com. ערכם של משרדים משניים ומרכזי קניות ישנים צנח, ואפילו מגזרים חמים כמו מרכזי נתונים התקררו reuters.com. עם זאת, ישנם מוקדי אור סלקטיביים: מתקני לוגיסטיקה מושכרים היטב ותיקי דיור להשכרה ממשיכים להיות מבוקשים, כאשר משקיעים מהמרים על מגזרים הסובלים ממחסור מבני reuters.com. בנייני משרדים איכותיים במיוחד (“trophy”) במיקומים מרכזיים בערים שומרים גם הם על ערכם – שיעור הוואקנסי בהם נמוך בהרבה (לעיתים 5 נקודות אחוז מתחת לממוצע בשוק) ושכר הדירה ממשיך לעלות עבור השטחים האיכותיים ביותר primior.com. "בחלקים מסוימים של השוק ההתאוששות כבר בעיצומה… עם זאת, יש נכסים שאינם אהודים עם כמעט אפס נזילות ועוד כאב בדרך," ציינה ססיל רטורו מזרוע ההשקעות של Phoenix Group, והזהירה כי ההתאוששות באירופה תהיה מאוד לא אחידה reuters.com.

אסיה-פסיפיק: ההאטה של סין מול הזינוק של הודו

סין מקלה על מגבלות הנדל"ן: מגזר הנדל"ן של סין, שבעבר נחשב לבלתי ניתן לעצירה, נותר נקודת תורפה מרכזית בכלכלתה, הנמצאת כעת במגמת ירידה רב-שנתית המאופיינת במשברי חוב של יזמים ובירידת אמון הקונים. בניסיון לעודד ביקוש לדיור, הרשויות בערים המרכזיות החלו להקל את כללי הרכישה הנוקשים. בסוף אוגוסט, שנגחאי הקלה את המגבלות כך שמשפחות זכאיות (ואף מבוגרים בודדים, שכעת נחשבים למשפחות) יוכלו לרכוש יותר מדירה אחת באזורים הפרבריים שמחוץ לכביש הטבעת החיצוני reuters.com. בייג'ינג נקטה בצעדים דומים, למשל בכך שאפשרה ליחידים לא נשואים להיחשב כרוכשים בפעם הראשונה – כחלק ממדיניות רחבה יותר לתמיכה במכירות. צעדים מקומיים אלו הגיעו בעקבות קריאות הממשלה המרכזית לתמוך בצרכי דיור "סבירים". עד כה, ההשפעה הייתה מתונה: נתוני ספטמבר (שצפויים להתפרסם בקרוב) צפויים להראות התאוששות קלה במכירות בערים הגדולות, אך המחירים ברמה הארצית עדיין נמצאים תחת לחץ. קובעי המדיניות רמזו כי סיוע נוסף בדרך – משרד האוצר של סין הדגיש השבוע כי יש "מרחב נרחב" לתמיכה פיסקלית וכי הסיכונים ממשבר הנדל"ן ניתנים לשליטה, מה שמרמז על היתכנות להוצאות חדשות או תמריצים לדיור reuters.com reuters.com. השווקים עוקבים גם אחר הבנק המרכזי של סין, שכבר הפחית את הריביות על המשכנתאות וייתכן שיקל עוד יותר אם הפחתות ריבית בארה"ב יפחיתו את הלחץ על היואן reuters.com. המטרה היא להוביל לנחיתה רכה: הרשויות רוצות לייצב את מחירי הדיור ואת הסנטימנט מבלי להצית מחדש בועה ספקולטיבית. עם כמה יזמים גדולים בתהליכי הסדר חוב (ו-Country Garden שנמנעה ברגע האחרון מחדלות פירעון), שיקום האמון הוא קריטי. ייתכן שהיפוך מגמה מתמשך לא יגיע לפני 2025 – תחזיות S&P מצביעות על כך שמכירות הנדל"ן בסין עשויות להגיע לתחתית במחצית השנייה של 2025 כאשר המלאי העירוני ייספג bloomberg.com.

מחזור העלייה בדיור בהודו וחששות מהיעדר יכולת רכישה: בניגוד לכך, שוק הנדל"ן של הודו נמצא במגמת עלייה חזקה – אך כזו שמעוררת דאגות משלה. סקר חדש של רויטרס בקרב מומחי נדל"ן מגלה כי מחירי הבתים בהודו צפויים לעלות ב-6.3% ב-2025 ועוד 7.0% ב-2026 reuters.com, קצב מהיר יותר מהצמיחה בשנה שעברה ומהתחזיות הקודמות. ההאצה הזו מונעת בעיקר על ידי קצה השוק העליון: הביקוש לבתים יוקרתיים ופרימיום בערים הגדולות פורח, הודות לעלייה בהכנסות בקרב העשירים ולגל השקעות של הודים שאינם תושבי קבע (NRI). במקביל, ההיצע של דיור בר השגה הצטמצם – הודו מתמודדת כיום עם מחסור של כ-10 מיליון דירות ברות השגה, פער שעשוי להישלש עד 2030 אם המגמות הנוכחיות יימשכו reuters.com. התוצאה היא שוק דו-מהירות. "הרווחים נתפסים יותר ויותר על ידי פלח קטן של האוכלוסייה… אלו שבתחתית הפירמידה נמצאים בעמדת נחיתות," ציין אג'אי שארמה, מנכ"ל קוליירס הודו reuters.com. הוא ציין שבעוד שהכלכלה ההודית צומחת במהירות (7.8% ברבעון האחרון) reuters.com, הכנסות מעמד הביניים קפאו במקום, מה שמרחיק את האפשרות לרכוש דירה ממיליוני מהגרים עירוניים. רבים נאלצים לשכור במקום, מה שמוביל לכך ש-שכר הדירה בערים עולה ב-5–8% בשנה – קצב מהיר אף יותר מהאינפלציה הכללית reuters.com. "ככל שהיכולת לרכוש דירה באזורים מרכזיים ופרבריים יורדת, יותר אנשים שוכרים – וככל שיותר אנשים שוכרים, שכר הדירה עולה," אמר שארמה, והסביר את המעגל הבעייתי reuters.com. אנליסטים מזהירים מהשלכות ארוכות טווח אם פערי היכולת להחזיק דירה יתרחבו. "מאז הפיננסיאליזציה של שוק הנדל"ן, לא שיפרנו את היכולת לרכוש דירה; החמרנו אותה," אמר פנקאג' קפואר מליאסס פוראס, וציין כי גיל רוכש הדירה הראשונה הממוצע בהודו עלה ביותר מעשור, מהשלושים המוקדמות לאמצע שנות הארבעים reuters.com. כדי להתמודד עם זה, קובעי המדיניות השיקו סובסידיות ריבית לרוכשים ראשונים ודחפו יזמים להשיק יותר פרויקטים בטווח הביניים, אך עד כה "השוק נוטה מאוד לכיוון דירות יוקרה" ו-מדירים קונים ברמת כניסה reuters.com.

במקומות אחרים באסיה-פסיפיק: שווקי הנדל"ן האחרים באזור מציגים תמונה מעורבת. אוסטרליה חווה התאוששות מתונה ב-2025 – לאחר ירידה בשנה שעברה, מחירי הבתים בסידני ומלבורן מטפסים שוב כאשר הבנק המרכזי עוצר את העלאות הריבית. עם זאת, חוב משקי בית גבוה ולחץ משכנתאות באזורים מסוימים מגבילים את הפוטנציאל לעליות נוספות. יפן נותרת יציבה, עם ביקוש חזק לנכסים למגורים ומסחר (הנתמך על ידי ריביות נמוכות במיוחד). מגזר המשרדים באסיה בריא בדרך כלל יותר מאשר במערב, אם כי ישנם כיסי חולשה – לדוגמה, שכר הדירה למשרדים בהונג קונג נמצא תחת לחץ כאשר חברות סיניות מהיבשת מצמצמות פעילות. סינגפור וסיאול בולטות לטובה; מכירות היוקרה למגורים בהן היו חזקות (בסינגפור נרשמו עסקאות פנטהאוז שיא ברבעון זה), מה שהוביל לצעדי קירור חדשים כמו מסי רכישה גבוהים יותר לזרים. ברחבי האזור, משקיעים עוקבים בדריכות אחר מגמות הריבית: אם ארה"ב ואולי גם אירופה יעברו להורדות ריבית, ייתכן שגם הבנקים המרכזיים באסיה ילכו בעקבותיהם, מה שעשוי להמריץ את פעילות הנדל"ן ב-2026 באמצעות מימון זול יותר.

המזרח התיכון: מגנט השקעות – המפרץ בעלייה

בעוד אזורים אחרים מתמודדים עם אתגרים, שוקי הנדל"ן במזרח התיכון – במיוחד במפרץ – נמצאים בעיצומו של גל עליות מרשים. הכנסות נפט גבוהות, מהלכי גיוון כלכלי ומדיניות פרו-השקעתית חברו יחד להאיץ את מגזרי הנדל"ן באיחוד האמירויות ובערב הסעודית.

שוק הנדל"ן במפרץ משגשג: אבו דאבי ו-דובאי ממשיכות לראות זרימות הון חזקות אל תוך הנדל"ן. באבו דאבי, עסקאות נדל"ן הסתכמו ב-25.3 מיליארד דירהם ברבעון הראשון של 2025 (כ-6.9 מיליארד דולר), עלייה של 34.5% משנה לשנה בכמעט 6,900 עסקאות gulfnews.com. גורמים רשמיים מייחסים זאת לכלכלה החסונה של האמירות ולמשיכתה ל"אורח חיים בר-קיימא ויוקרתי" כמגנט למשקיעים זרים gulfnews.com. באירוע תעשייתי מרכזי (IREIS 2025) שנערך באבו דאבי השבוע, מומחים מקומיים הביעו אופטימיות. "המומנטום במגזר הנדל"ן של אבו דאבי ממשיך להאיץ, כאשר שוק הנדל"ן הרחב של איחוד האמירויות רושם עניין גובר מצד משקיעים," אמר עאמר אל-אהבבי, יו"ר חברת נדל"ן באיחוד האמירויות gulfnews.com. יזמים מדווחים כי פרויקטים יוקרתיים על קו המים וקהילות וילות חדשות נמכרים עד תום, לעיתים קרובות לרוכשים זרים המבקשים ויזות זהב. ב-דובאי, הבום שאחרי המגפה נמשך – מכירות הנדל"ן ב-2025 עד כה צפויות לשבור שיאים חדשים, עם השתתפות קונים בינלאומיים גבוהה במיוחד. מגזרים מרכזיים כמו בתים יוקרתיים על קו החוף ומשרדים מסחריים באזורי סחר חופשי חווים מלחמות הצעות. גם אבו דאבי וגם דובאי אימצו חדשנות: מעסקאות נדל"ן דיגיטליות ועד ניסויים בטוקניזציה (כפי שציינו מארגני IREIS) כדי למשוך משקיעים מודרניים gulfnews.com.

המהלכים הגדולים של ערב הסעודית: ממלכת ערב הסעודית, במסגרת רפורמות חזון 2030 שלה, זה עתה יישמה שינוי מדיניות היסטורי: היא תאפשר לאנשים זרים להחזיק בנדל"ן באזורים מסוימים החל מ-2026 cbnme.com. זהו צעד מהפכני עבור שוק שבעבר היה סגור לרוכשים מחו"ל (למעט כמה תוכניות תושבות בפרויקטים דמויי דובאי). החוק החדש, שאושר על ידי הקבינט הסעודי בראשות יורש העצר מוחמד בן סלמאן, צפוי "להניע גל עניין והשקעות בינלאומיות," לדברי רייצ'ל סטרג'ס, מנהלת המארגנת את Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – אחת מוועידות הנדל"ן הגדולות בעולם – תתקיים בריאד בנובמבר וצפויה להציג את ההזדמנויות הללו בפני קהל של משקיעים ומפתחים גלובליים. Cityscape של השנה שעברה בדובאי ראתה עלייה של 37% בנוכחות זרה, ומהדורת 2025 בריאד צפויה להיות אף גדולה יותר cbnme.com cbnme.com. פתיחת שוק הנדל"ן הסעודי מתרחשת לצד מגה-פרויקטים כמו NEOM (עיר העתיד בעלות 500 מיליארד דולר) ובום בנייה בריאד וג'דה. משקיפי נדל"ן אומרים שערב הסעודית עשויה להפוך ל"אמירויות הבאות" מבחינת משיכת הון גלובלי, במיוחד אם תקים מסגרות רגולטוריות ומס אטרקטיביות באזורים החדשים. כבר כעת, דיווחים מצביעים על כך שמפתחים גדולים מארה"ב, בריטניה, סין ואיחוד האמירויות בוחנים כניסה לשוק הסעודי הליברלי החדש cbnme.com.

המזרח התיכון וצפון אפריקה: ברחבי האזור, שוק הנדל"ן נמצא במגמת עלייה כללית ב-2025. קטר נהנית מתנופה שאחרי המונדיאל – הנתונים האחרונים מראים כי עסקאות הנדל"ן בדוחה בתחילת ספטמבר הסתכמו ב-394 מיליון ריאל קטרי (~108 מיליון דולר) בשבוע, מה שמעיד על פעילות יציבה arabnews.pk. מצרים, על רקע טלטלה כלכלית, רואה בנדל"ן נכס מועדף עבור מקומיים להגנה מפני אינפלציה; יזמים מציעים מסלולי תשלום ארוכים כדי לנצל את הביקוש האצור לדיור. מחירי הדיור בישראל, שזינקו בשנים האחרונות, התייצבו סוף סוף בעקבות עליית הריבית, אך מחסור חמור בדירות חדשות שומר על ערך גבוה (למרות חוסר היציבות הפוליטית). טורקיה נותרת מקרה ייחודי: רכישות זרות (בעיקר של רוסים ואיראנים) תמכו בשוק הנדל"ן של איסטנבול גם כאשר ערך הלירה צנח; עם זאת, תקנות חדשות בנוגע לאזרחות תמורת השקעה ריסנו חלק מהביקוש. במקביל, שוק הנדל"ן הקמעונאי והתיירותי במפרץ משגשג בזכות התאוששות התיירות – מפעילי הקניונים וקרנות הריט של המלונות בדובאי מדווחים על תפוסה גבוהה וצמיחה בשכר הדירה, הודות לשיא במספר המבקרים ב-2025.

אמריקה הלטינית: ירידות ונקודות אור

שוקי הנדל"ן באמריקה הלטינית חוו שנה מאתגרת במובנים רבים – ריביות גבוהות ברחבי האזור ציננו את שוק המשכנתאות והאטו שווקים שהיו חמים בעבר. ובכל זאת, בתוך ההאטה הכללית הזו, ישנם כיסי עמידות בולטים, במיוחד בסגמנט היוקרה.

קולומביה – יוקרה שמאתגרת את המיתון: אולי הדוגמה הדרמטית ביותר מגיעה מבוגוטה, קולומביה, שם פרויקט דירות יוקרה חדש שובר שיאי מחירים למרות שמגזר הדיור הקולומביאני הרחב יותר נמצא במיתון. הפרויקט, שנקרא Quora, הוא קומפלקס יוקרתי של 202 דירות בתוספת משרדים ומסחר, שנבנה מאיחוד נכסים בשכונה יוקרתית. למרות שהשלמתו צפויה רק בעוד שלוש שנים, יותר מ-90% מהדירות כבר נמכרו – כולל פנטהאוזים בשטח של 546 מ"ר – במחירים של כ-24 מיליון פסו קולומביאני למ"ר (כ-6,100 דולר למ"ר) bloomberg.com. זה כ-33% יותר מהשיא הקודם בבוגוטה ואפילו גבוה מהמחירים הגבוהים ביותר בבירות עשירות יותר באמריקה הלטינית (לשם השוואה, זה יקר יותר למ"ר מדירות יוקרה בפולנקו שבמקסיקו סיטי או איפנמה שבריו דה ז'ניירו) bloomberg.com. הצלחת הפרויקט הזה "מאתגרת באופן בולט את מגזר הנדל"ן המוכה של קולומביה", שסבל בשנה האחרונה ממשבר מימון בנייה ומעלייה בפשיטות רגל של חברות בנייה. קונים עשירים, מקומיים ובינלאומיים, נוהרים ל-Quora כהשקעה בטוחה וסמל סטטוס, מה שמעיד על אמון בערך ארוך הטווח של נדל"ן פריים באמריקה הלטינית. יזמים באזור מצביעים על הדוגמה של בוגוטה כהוכחה לכך שהביקוש בפסגה נותר חזק – אם תבנה משהו ייחודי באמת, הקונים יגיעו, גם בתקופת מיתון.

מגמות אזוריות: מחוץ לאותם מובלעות, עם זאת, שווקי הדיור ברוב אמריקה הלטינית מתרככים. במקסיקו, לאחר בום בתקופת הקורונה, עליית מחירי הדירות נרגעה ב-2025 במונחים ריאליים בשל אינפלציה וריביות גבוהות, אם כי אזורים כמו מקסיקו סיטי וגוודלחרה עדיין רואים עליות מתונות. ברזיל נמצאת בנקודת מפנה: הבנק המרכזי החל להוריד ריבית (ריבית הסליק ירדה ל-12.75% בספטמבר משיא של 13.75%), מה שאמור להחיות בהדרגה את שוק הנדל"ן הברזילאי. קבלני דירות בברזיל מדווחים על עלייה בפניות קונים ככל שהמשכנתאות הופכות לנגישות יותר, ואנליסטים צופים שמכירות הדירות יעלו עד 2026 אם הורדות הריבית יימשכו. צ'ילה ופרו חוו ירידות מחירים ב-2024 על רקע מיתון, אך כעת נראה שהשוק מתייצב. בארגנטינה, מקרה קיצון של חוסר יציבות כלכלית, עסקאות נדל"ן כמעט קפאו ב-2025 כאשר קונים ממתינים לתוצאות הבחירות ואפשרות לדולריזציה – הנדל"ן שם עדיין מתומחר בעיקר בדולרים כהגנה, מה שמוציא אותו מהישג ידם של רוב המקומיים.

סימני התאוששות: בצד המסחרי, אמריקה הלטינית מציגה מומנטום חיובי מסוים. נדל"ן תעשייתי (מחסנים, לוגיסטיקה) משגשג במקסיקו בשל השקעות במפעלי nearshoring; הביקוש למתקני לוגיסטיקה מודרניים לאורך גבול ארה"ב-מקסיקו ובמרכז מקסיקו עולה על ההיצע. הבום בענף האגרוביזנס בברזיל מניע פיתוח נכסי אחסון והפצה במדינות כמו מאטו גרוסו. ונדל"ן קמעונאי, שסבל בתקופת הקורונה, מתאושש עם שיפור בהוצאות הצרכנים – לדוגמה, מפעילי קניונים בברזיל ובצ'ילה מדווחים על חזרת תנועת המבקרים ומכירות השוכרים לרמות של 2019. הדבר מושך עניין ממשקיעים זרים: רק השבוע, קרן ריבונית גדולה מהמזרח התיכון הודיעה על תוכניות להשקיע בפורטפוליו מרכזי קניות באמריקה הלטינית (במטרה לרכוש נכסים בהנחה יחסית, תוך הימור על התאוששות).

בסך הכול, תחזית הנדל"ן של אמריקה הלטינית תלויה במגמות מקרו-כלכליות. אם האינפלציה תירגע והריביות ימשיכו לרדת (כפי שנראה בברזיל, צ'ילה וכו'), האזור עשוי להיכנס למחזור נדל"ן מרחיב יותר. לעת עתה, היזמים נוקטים זהירות – מתמקדים או בקצה העליון מאוד (שעדיין רווחי) או בביקוש נישתי (כמו דיור בר השגה שבו קיימות סובסידיות ממשלתיות). אך כפי שמראה בום הדירות היוקרתיות בבוגוטה, לא כל חלקי השוק נעים יחד, ותמיד יש כיסים שבהם האמון – והמחירים – נוסקים.

אפריקה: צמיחה עירונית והזדמנויות מתהוות

באפריקה, עיור מואץ וצמיחה כלכלית במדינות נבחרות תומכים בנרטיב נדל"ן חיובי בדרך כלל, גם כאשר אתגרים כמו מחסור בדיור ועלויות מימון גבוהות נמשכים. מספר ערים אפריקאיות הן כיום מוקדי השקעה בנדל"ן שכדאי לעקוב אחריהם לקראת 2025, הודות למעמד ביניים מתרחב, ממשל משופר וזרימת הון זר.

ערים מרכזיות בעלות צמיחה מואצת: ניירובי, קניה היא אחד המרכזים הללו. לעיתים מכונה "עמק הסיליקון של אפריקה" בשל סצנת ההייטק המשגשגת שלה, זרם חברות הטכנולוגיה והמקצוענים לניירובי הגביר את הביקוש למשרדים מודרניים ולדיור איכותי. אזורי העסקים המרכזיים כמו וסטלנדס ואפר היל משכו אליהם חברות רב-לאומיות, מה שהוביל לעלייה בתפוסה במשרדי דרגה A. בצד המגורים, ערך הנדל"ן בניירובי הציג צמיחה מרשימה – באזורים פרבריים מסוימים (למשל את'י ריבר, קיטנגללה), מחירי הבתים עלו בכ-20% משנה לשנה, בין היתר בשל תשתיות חדשות ופרויקטים לדיור בר השגה שמושכים קונים מהמעמד הבינוני estateintel.com. ממשלת קניה והבנקים פועלים באופן אקטיבי לתמיכה בדיור: קרן של 30 מיליון דולר הוזרמה לאחרונה על ידי בנק גדול להרחבת הגישה למשכנתאות לדיור בר השגה kmrc.co.ke, וקרן הדיור הלאומית מסייעת במימון יחידות חדשות. בדומה לכך, לאגוס, ניגריה, העיר המאוכלסת ביותר ביבשת, ממשיכה לראות ביקוש עצום לנדל"ן. למרות ריביות גבוהות, האוכלוסייה העצומה של לאגוס (מעל 20 מיליון) והדינמיות המסחרית שלה שומרים על לחץ על היצע הדיור. שכונות יוקרה כמו איקוי וויקטוריה איילנד נותרות מוערכות מאוד בקרב האליטה – מחירי הנדל"ן הממוצעים בלאגוס צפויים להתקרב ל-₦50 מיליון (כ-65,000 דולר) ליחידה עד 2025 עבור בתים ברמת ביניים estateintel.com – בעוד אזורים נגישים יותר במיין-לנד גם הם מתפתחים כאשר יזמים פונים לאנשי מקצוע צעירים estateintel.com. ממשלת מדינת לאגוס משיקה תמריצים לדיור המוני ולפיתוחי ערים חדשים (למשל, אזור אזור הסחר החופשי לקי מעודד פרויקטים מעורבי שימושים) estateintel.com.

ערים נוספות שמעוררות עניין בקרב משקיעים כוללות את אקרה, גאנה, שם אקלים פוליטי יציב וכלכלה מונעת נפט הובילו לעלייה בבנייה. שווי שוק הנדל"ן של גאנה צפוי להגיע לכ-533 מיליארד סדי גאנה עד 2025 (כאשר המגורים מהווים את החלק הארי) estateintel.com. פרברים יוקרתיים באקרה כמו איסט לגון וקנטונמנטס נהנים מביקוש קבוע לדירות יוקרה מצד בני התפוצות וזרים, גם כאשר הממשלה מקדמת דיור בר השגה למעמד הביניים ההולך וגדל. קיגאלי, רואנדה היא שוק קטן יותר אך בולט בצמיחתו המהירה ובגישתו החדשנית – העיר משכה משקיעי אימפקט עם יוזמות כמו Green City Kigali, שמטרתה לבנות בתים ברי קיימא ומתפארת בתשואות שכירות של מעל 9–12% בנכסי מגורים ומסחר estateintel.com estateintel.com. ו-יוהנסבורג, דרום אפריקה, בירת הפיננסים של היבשת, שומרת על חוסן: למרות הרוחות הכלכליות הנגדיות בדרום אפריקה, שיעור המשרדים הפנויים באזורים המרכזיים של יוהנסבורג השתפר לכ-12% באזורים מובילים כמו סנדטון estateintel.com, ודמי השכירות התעשייתיים סביב העיר עולים (כ-6% צמיחה שנתית לחללים לוגיסטיים גדולים) עם התרחבות מגזר המסחר המקוון וההפצה estateintel.com.יוזמות יבשתיות: יש גם דחיפה פאן-אפריקאית רחבה יותר להתמודד עם מחסור בדיור ולשחרר את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן. מוסדות רב-לאומיים וממשלות משתפים פעולה בקרנות לפיתוח דיור בר השגה – לדוגמה, KMRC של קניה (חברת מימון המשכנתאות של קניה) מובילה מתן משכנתאות זולות וקיימה כנס מרכזי לדיור בר השגה ב-2025 kmrc.co.ke. ניגריה השיקה לאחרונה תוכנית משכנתאות לתפוצות שמאפשרת לניגרים החיים בחו"ל להשקיע בקלות רבה יותר בבתים במדינת האם nidcom.gov.ng, והבנק הפדרלי למשכנתאות של ניגריה מציע הלוואות לדיור בריבית חד-ספרתית (כ-9.75%) כדי לעודד בעלות על בתים במדינה naltf.gov.ng. מאמצים אלה פונים לאוכלוסייה צעירה וצומחת השואפת לבעלות על בית אך לרוב חסרה גישה לאשראי. אם יצליחו, הם עשויים להעלות בהדרגה את שיעור הבעלות על בתים ולעודד בנייה ברחבי אפריקה.

משקיעים זרים שמים לב: קרנות הון פרטיות המתמקדות בנדל"ן באפריקה התרבו, ומתמקדות בהכול, מקניונים במערב אפריקה ועד פארקי משרדים במצרים ומרכזי לוגיסטיקה במזרח אפריקה. בסך הכול, שוק הנדל"ן של אפריקה ב-2025 נמצא בעמדת צמיחה, מונע על ידי עיור וגידול בהשקעות. כפי שנכתב בדוח תעשייה אחד, המפתח יהיה להתמקד בערים עם דמוגרפיה ומדיניות חיובית, ובסקטורים כמו קמעונאות ותעשייה שיכולים לנצל את מסלול ההתפתחות של היבשת estateintel.com estateintel.com. ההזדמנות עצומה – אך כך גם העבודה הנדרשת לבניית דיור ותשתיות לעתיד.

תחזית מומחים ומחשבות לסיום

ברחבי העולם, שוק הנדל"ן הוא סיפור של ניגודים בסוף 2025. מצד אחד, התמתנות האינפלציה ושינויים במדיניות המוניטרית מספקים הקלה – במיוחד בארה"ב, שם האפשרות להורדת ריבית כבר הורידה את שיעורי המשכנתאות והחזירה מעט אופטימיות בקרב קונים freddiemac.com. דינמיקה זו מדגישה עד כמה גורל שוק הדיור קשור בצעדי הבנקים המרכזיים. כפי שמייקל פרולי, הכלכלן הראשי של ג'יי.פי.מורגן בארה"ב, ציין בנוגע לעמדת הפד, הנתיב של הכי פחות התנגדות כעת נראה כהפחתת ריבית מוקדמת ולא מאוחרת aljazeera.com – שינוי שאם יתממש, עשוי להיות נקודת מפנה לשוקי הנדל"ן ב-2026.

מן העבר השני, אתגרים מבניים נותרים משמעותיים. מחסור בהיצע – בין אם מדובר בדיור בר השגה בהודו ובאירופה או במשרדים איכותיים באזורים מסוימים – מוביל לאי שוויון ול"אופציות מתסכלות", כפי שניסח זאת מומחה נדל"ן הודי reuters.com. הטלטלה בנדל"ן המסחרי, במיוחד בתחום המשרדים, כופה תמחור מחדש כואב של נכסים; ותיקי התעשייה מזהירים כי התהליך רחוק מסיום, וצפויים עוד מכירות נכסים במצוקה ומחזורי מימון מחדש ב-2024–2025 reuters.com. ובכל זאת, גם כאן ניכרת הסתגלות: השווקים מתאזנים באמצעות צעדי "הארכה והעמדת פנים", ושימושים חדשניים במשרדים מיותרים – לדירות מגורים או למעבדות מדעי החיים – מתחילים להופיע בערים מסוימות.

אולי הלקח הברור ביותר הוא ש-שוק הנדל"ן הוא מקומי ומפוצל מאוד. אנו רואים דירות יוקרה בבוגוטה נמכרות במחירי שיא bloomberg.com בעוד דירות ראשונות הופכות לבלתי נגישות למשפחות צעירות בערים רבות. אנו רואים יזמים במזרח התיכון שאינם מצליחים לבנות מספיק מהר כדי לעמוד בביקוש, בעוד מגדלי משרדים אמריקאיים עומדים חצי ריקים. עבור משקיעים ומקבלי החלטות, המשמעות היא שהכללות רחבות עלולות להטעות – יש לבחון כל מגזר ואזור לפי היסודות הייחודיים לו.

הכותרות האחרונות מה-12–13 בספטמבר 2025 ממחישות היטב את הדיכוטומיה הזו. הן מדווחות על ממשלות שממהרות להתמודד עם נגישות לדיור housing.ec.europa.eu, על גופים פיננסיים כמו ברוקפילד שמבצעים שינויים בתיקי ההשקעות (שוקלים מכירה של נכסי דיור לסטודנטים באירופה בשווי 1.9 מיליארד אירו לנוכח סיכוני הסקטור) ainvest.com, ועל סימנים מעודדים כמו הקלות במשכנתאות ושווקים מתעוררים שמתחזקים מחדש.

לסיכום, שוק הנדל"ן העולמי עובר רכבת הרים של שינויים מחזוריים וסדר מבני חדש. עם כניסתנו לרבעון האחרון של 2025, אופטימיות זהירה מתחילה להופיע בחלק מהמקומות – אם הריבית אכן תרד, 2026 עשויה להביא עמה התאוששות רחבה בעסקאות. אך כפי ששני ימי החדשות האחרונים מזכירים לנו, הנדל"ן ב-2025 נותר תחום של ניגודים: פורח במגזר אחד, נוגע בתחתית באחר. הישארות מעודכנת וגמישה היא קריטית. במילותיו של בכיר נדל"ן מהמזרח התיכון, "זהו רגע היסטורי… שינויים מרגשים יפתחו את הדרך להשקעות משמעותיות", אך ההזדמנויות ייטיבו עם מי שמבין היכן נבנית המומנטום cbnme.com. לעת עתה, הדבר היחיד שוודאי הוא ששוקי הנדל"ן בעולם ימשיכו להפתיע אותנו – מטפסים, מתקנים את עצמם וממציאים את עצמם מחדש בהתאם לרוחות הכלכלה.

מקורות:

• רויטרס – פרדי מק: ירידת ריביות משכנתא (11 בספטמבר 2025) freddiemac.com; אל-ג'זירה – הפד צפוי להוריד ריבית (12 בספטמבר 2025) aljazeera.com
• רויטרס – האטה בדיור בבריטניה, סקר RICS (10 בספטמבר 2025) reuters.com reuters.com; הנציבות האירופית – מצב האיחוד: משבר הדיור (10 בספטמבר 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
• רויטרס – מחירי הבתים בהודו צפויים לנסוק – סקר (13 בספטמבר 2025) reuters.com reuters.com; רויטרס – תמיכה פיסקלית בסין, תמיכה בדיור במוקד (12 בספטמבר 2025) reuters.com reuters.com; רויטרס – שנגחאי מקלה על מגבלות רכישת דירות (25 באוגוסט 2025) reuters.com
• Gulf News – שוק הנדל"ן באבו דאבי מאיץ (12 בספטמבר 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – חוק בעלות זרה בערב הסעודית (27 באוגוסט 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – מכירות נדל"ן בקטאר תחילת ספטמבר 2025 arabnews.pk
• רויטרס – "ארץ הזומבים" של הנדל"ן האירופי (17 ביולי 2025) reuters.com reuters.com; רויטרס (עיתונות) – שיא בשיעור משרדים ריקים בארה"ב (25 באוגוסט 2025) reuters.com reuters.com; מחקר פרימיאור – מגמות במגזר המסחרי 2025 primior.com primior.com
• בלומברג – דירות יוקרה בבוגוטה מתמודדות עם המיתון (12 בספטמבר 2025) bloomberg.com; EstateIntel – תחזית נדל"ן אפריקה 2025 estateintel.com estateintel.com.