עיר בתנופה או האטה? מבט מפתיע על מגמות הנדל"ן בג'קסון הול ב-2025 ותחזית ל-2028

עובדות מרכזיות

מחירי הבתים מתקררים מעט: מחיר המכירה החציוני בג'קסון הול עמד על כ-1.78 מיליון דולר באמצע 2025, ירידה של כ-11% משנה לשנה מהשיא של 2024, אם כי מחיר המכירה הממוצע נותר גבוה בסביבות 4.3 מיליון דולר בשל המשך מכירות יוקרה kwjacksonhole.com. גם לאחר התקררות שלאחר המגפה (ירידה של 4.8% במחיר הממוצע ב-2024 לעומת 2023 jacksonhole-real-estate.com), המחירים נותרים קרובים לרמות שיא ובתים יוקרתיים נמכרים באופן שגרתי ב-10–20 מיליון דולר ומעלה kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
התאוששות במכירות ועלייה בנפח: לאחר 2023 שקטה, פעילות העסקאות התגברה ב-2025. במחצית הראשונה של 2025 נרשמו כ-8% יותר מכירות מאשר באותה תקופה ב-2024 kwjacksonhole.com, והיקף הדולרים הכולל קפץ ב-14–16% משנה לשנה kwjacksonhole.com. מכירות היוקרה הובילו את המגמה – כמעט 75% ממכירות הבתים הפרטיים ברבעון הראשון היו מעל 5 מיליון דולר kwjacksonhole.com – אך גם דירות/טאונהאוס בשוק הביניים זינקו בכ-30% במכירות כאשר המחירים התייצבו kwjacksonhole.com.
הקלה במלאי נמוך: המלאי עדיין הדוק היסטורית אך משתפר. מספר הנכסים הפעילים באמצע 2025 היה גבוה בכ-16% מהשנה הקודמת (283 נכסים)kwjacksonhole.com, מה שמעניק סוף סוף לקונים קצת יותר אפשרויות לאחר המחסור במלאי בתקופת המגפה. עם זאת, ההיצע נוטה לקצה העליון – לדוג' 40% מהבתים הפרטיים המוצעים למכירה עולים מעל 8 מיליון דולר kwjacksonhole.com – ואפשרויות הכניסה מתחת ל-3 מיליון דולר נדירות (רק כ-23% מהבתים המוצעיםkwjacksonhole.com). בעלי בתים רבים שרכשו במהלך בום הקורונה אינם מוכרים, מה שמגביל את המלאי.
מכרה זהב למשקיעי שכירות: שוק השכירות לטווח קצר בג'קסון הול מניב את התשואות הגבוהות ביותר ברוקיז. נכסים להשכרה קצרת טווח (Airbnb) מניבים בממוצע 70,800 דולר הכנסה שנתית עם תעריף לילה של 562 דולר ותפוסה של כ-46% airroi.com airroi.com. הביקוש לבתים המורשים להשכרה קצרת טווח הוא גבוה במיוחד – נכסים כאלה היוו כ-45% מכלל מכירות הדירות/טאון-האוס בתחילת 2025 kwjacksonhole.com. עם תיירות משגשגת באתר נופש פעיל כל השנה, שיעורי ההיוון האופייניים נשארים אטרקטיביים למרות עליית מחירי הבתים.
התפתחויות חדשות פורחות: יזמים מהמרים בגדול על עתידה של ג'קסון. פרויקטים גדולים נמצאים בצנרת – החל ממלון יוקרה עם 109 חדרים + דירות קונדומיניום ברחוב נורת' קאש (אושר לאמצע 2025) jacksonwy.gov ועד 60 דירות נופש חדשות באתר סנואו קינג מאונטן (כולל 12 יחידות לעובדים) jacksonwy.gov. מעל 1,400 בתים חדשים (70% מהם מוגבלים לבעלות מקומית) אושרו במסגרת תוכנית נורת'רן סאות' פארק, פרויקט הדיור הגדול ביותר בג'קסון בעשורים האחרונים kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. וכן 219 יחידות דיור בר-השגה/לעובדים היו בבנייה בתחילת 2025 כדי לסייע בפתרון מצוקת הדיור המקומית tetoncountywy.gov. התפתחויות אלו נועדו להקל על מחסור הדיור ולחדש את השוק עד 2026–2028.
שינויים בזונינג ומדיניות: הרשויות המקומיות מנהלות את הצמיחה בקפדנות. בשנת 2024 עיריית ג'קסון הטילה הקפאה על בניית מבנים מסחריים חדשים שגודלם מעל 35,000 רגל רבוע במרכז העיר, כדי לבלום פרויקטים גדולים מדי עד לעדכון כללי השימוש בקרקע jacksonwy.gov. מחוז טיטון גם הרחיב את אזור ההגנה על משאבי טבע בשנת 2025 כך שיכסה את כל שטח המחוז, כלומר כל נכס כעת עובר בדיקה סביבתית בתהליך הרישויjacksonholerealestatereport.com. הגנות מחמירות יותר על חיות בר, מדרונות ובתי גידול (ובדיקות מדורגות לפי רגישות אקולוגית) ישפיעו על פיתוח עתידיjacksonholerealestatereport.com jacksonholerealestatereport.com. במקביל, גורמים מדינתיים ומקומיים מקדמים צעדים לעידוד דיור (כמו נורת'רן סאות' פארק) כדי לאזן בין שימור הצביון לצורכי הדיור של העובדים.

פרויקטי כבישים בכביש 22

dot.state.wy.us

מרכז תחבורה ציבורית בשטח של 2,100 רגל רבוע עם 400 מקומות חניה

tetonbuildgrant.com

נמל התעופה ג'קסון הול

jacksonholeairport.com

שורי אך מתמתן

מגבלות היצע

jacksonhole-real-estate.com

מחירי הבתים צפויים להישאר גבוהים או לעלות במתינות

אין מס הכנסה מדינתי

jacksonhole-real-estate.com

מאוזן יותר

לקונים יש יותר כוח מיקוח

מוכרים חייבים לתמחר באסטרטגיה

kwjacksonhole.com

משקיעי השכרה

אם לא יתרחש מיתון משמעותי

לשמור על מעמדה כשוק יוקרה עליון

סקירת שוק (2025)

שוק הנדל"ן של ג'קסון הול ב-2025 נמצא בנקודת מפנה. לאחר העלייה המטאורית של 2020–2021, השנה האחרונה התאפיינה בנורמליזציה הדרגתית. המחירים התקררו מעט מהשיאים ההיסטוריים, והמלאי – אף שעדיין מצומצם – סוף סוף מתרחב, מה שמוביל לרמזים לשוק מאוזן יותר. במחצית הראשונה של 2025 נרשם היקף מכירות גבוה משמעותית לעומת 2024, מה שמרמז על חזרת אמון הקונים למרות ריביות גבוהות mountainstandardrealty.com. קונים ומוכרים כעת מתאימים אסטרטגיות: לקונים חוזר כוח מיקוח מסוים ככל שהאפשרויות מתרבות, בעוד שמוכרים מתמודדים עם שוק בררן יותר שמתגמל תמחור ריאלי והכנת נכס.

מספר דינמיקות מגדירות את הנוף של 2025:

חוסן בשוק היוקרה, התאוששות השוק הבינוני: מגזר היוקרה הגבוה ביותר נותר חזק. ג'קסון הול הייתה אחת מהשווקים ההרריים היקרים ביותר בארה"ב, שנייה רק לאספן עד לאחרונה jacksonhole-real-estate.com. בשנת 2024, היא ירדה למקום החמישי בשוקי הנופש לפי מחיר ממוצע, כאשר אזורים אחרים חוו עליות חדות יותר jacksonhole-real-estate.com. אך אין לטעות – הביקוש לבתים יוקרתיים במיוחד נמשך. עד כה ב-2025, כמעט 1 מכל 4 עסקאות מכירה חצתה את רף ה-10 מיליון דולר kwjacksonhole.com. זה שמר על מחיר מכירה ממוצע סביב 4–6 מיליון דולר ברבעונים מסוימים kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. במקביל, שוק הביניים (למשל דירות ובתים למשפחות מקומיות) חוזר להתאושש לאחר האטה. ברבעון הראשון של 2025, עסקאות דירות/טאון-האוס קפצו ב-20% לעומת השנה הקודמת kwjacksonhole.com כאשר המחירים התייצבו וחלק מהמוכרים הפכו גמישים יותר בתנאים kwjacksonhole.com. קונים שהודרו מהשוק במהלך טירוף הקורונה חוזרים בזהירות, במיוחד עם ירידה קלה בריביות המשכנתא בתחילת 2025 (ריביות מתחת ל-7%) שמגבירה את הביטחון kwjacksonhole.com.
מלאי: יותר הקלה לקונים: אחד השינויים הגדולים ב-2025 הוא העלייה במספר הבתים למכירה. באמצע השנה היו כ-283 נכסים פעילים, עלייה של כ-16% משנה קודמת kwjacksonhole.com. זהו חיזוק נחוץ מאוד בהיצע לאחר מחסור שיא – זכרו שבתחילת 2022 פרצו מלחמות הצעות על מעט מאוד נכסים. כעת, נכסים חדשים עולים לשוק בקצב יציב יותר (במיוחד בקיץ), מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. לא כל הסגמנטים מקבלים מענה שווה. רמות הכניסה והמחירים הבינוניים עדיין סובלות ממחסור – בבתים פרטיים, כל מה שמתחת לכ-3 מיליון דולר נחטף במהירות וייצג רק כ-23% מהנכסים באמצע 2025 kwjacksonhole.com. המלאי בסגמנט היוקרתי גדל הכי הרבה (רבים מהבעלים בודקים את השוק במחירים גבוהים במיוחד). למעשה, מעל 40% מהבתים המוצעים דורשים מעל 8 מיליון דולר kwjacksonhole.com. עודף זה בפסגה אומר שמוכרי יוקרה מתמודדים עם תחרות, בעוד שקונים בטווח של מעל כ-5–8 מיליון דולר נהנים מכוח מיקוח רב יותר מאשר בשנים קודמות. בסך הכול, העלייה במלאי, גם אם מתונה, דוחפת את השוק ממצב קיצוני של שוק מוכרים לעבר איזון נייטרלי יותר.
מצב הרוח בשוק – אופטימיות זהירה: הגישה ב-2025 היא שילוב של זהירות ואופטימיות. מצד אחד, אי-ודאות מקרו-כלכלית (עליית ריביות, תנודתיות בשוק המניות) גרמה לחלק מהקונים והמוכרים להסס בסוף 2023 ותחילת 2024 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. מצד שני, ג'קסון הול ממשיכה להציג ביצועים טובים יותר משווקים לאומיים רבים, בזכות האטרקטיביות הייחודית שלה mountainstandardrealty.com. באמצע 2025, אמון הצרכנים המקומי התאושש – בתמיכת עלייה בשוק המניות באביב והתחושה שמחירי הנדל"ן כאן כמעט ולא יורדים לאורך זמן mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. סוכני נדל"ן מדווחים כי "הביקוש הכבוש" מהתקופה השקטה כעת מתממש: נכסים שמחירם נכון נמכרים במהירות, והצעות מרובות חזרו לרשימות המבוקשות בטווח הביניים. במקביל, הקונים מודעים יותר לערך מאשר בתקופת הטירוף. כפי שאמר אחד המתווכים המקומיים, "הקונים של היום רגישים מאוד למחיר… בתים שמחירם לא נכון עלולים להיתקע בשוק" kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. אכן, ברבעון הראשון ממוצע הימים בשוק לבתים שנמכרו ירד בכ-20% (כשהמוכרים הפכו ריאליים יותר), אך ממוצע הימים בשוק לנכסים פעילים היה גבוה בהרבה – סימן לכך שנכסים שמחירם גבוה מדי נותרו ללא קונים kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. האקלים הזה מתגמל שחקנים מעודכנים ואסטרטגיים משני צדי העסקה.

לסיכום, שוק 2025 נשאר גבוה אך מתייצב. לראשונה מזה שנים, קונים יכולים לנהל משא ומתן ולבצע בדיקות מבלי להילחץ, בעוד שמוכרים מתמודדים עם המציאות שגם בג'קסון הול, מחירים לא עולים רק בקו ישר. שארית 2025 נראית מוכנה לפעילות חזקה מתמשכת – עסקאות תלויות היו גבוהות כמעט ב-38% בכניסה לקיץ לעומת 2024 kwjacksonhole.com – אך עם איזון בריא יותר בין היצע לביקוש. בהמשך, נעמיק בכל מגזר נכסים (מגורים, מסחרי והשקעות) והמגמות שכל קבוצה של משתתפי שוק צריכה לשים לב אליהן.

נדל"ן למגורים: מחירים גבוהים ומשמעות גבוהה לבתים

נכסי מגורים (בתים, דירות ומגרשים) מהווים את ליבת שוק ג'קסון הול, ו-2025 הביאה שילוב של תיקונים עדינים והמשך עוצמה למגזר זה. הנה פירוט לפי תת-קטגוריה:

בתים פרטיים

לאחר עלייה יוצאת דופן, מחירי הבתים הפרטיים מתייצבים בגבהים מרשימים. מחיר הבית הפרטי החציוני הגיע לכ-3.16 מיליון דולר באמצע 2025, עלייה של 14% משנה לשנה kwjacksonhole.com – עלייה מוצקה, אך מתונה בהרבה מהקפיצות השנתיות של מעל 30% שנראו ב-2020–21. מחיר המכירה הממוצע של בית קפץ ל-6.7 מיליון דולר (+34% YoY) kwjacksonhole.com, הודות למספר עסקאות יוקרה בודדות מעל 10–20 מיליון דולר (כולל אחת מעל 50 מיליון דולר בסוף 2024 ששברה שיא) kwjacksonhole.com. נתונים אלו מדגישים את האישיות הכפולה של ג'קסון: מספר עסקאות ענק יכולות להטות את המחיר "הממוצע", גם כאשר בתים משפחתיים רגילים (אם אפשר לקרוא לבית ב-3 מיליון דולר "רגיל") רואים הערכה יציבה יותר.

חיוני לציין כי נפח המכירות של בתים נותר בריא. מספר העסקאות של בתים פרטיים בתחילת 2025 היה בערך יציב או בעלייה קלה (+2% משנה לשנה עד אמצע השנה) kwjacksonhole.com, אך בולט במיוחד גבוה ב-47% ברבעון הראשון של 2025 לעומת רבעון ראשון של 2024 kwjacksonhole.com, כאשר קונים ניצלו את הגידול בהיצע. מרבית הפעילות התרחשה בתוך גבולות העיר ג'קסון ודרומה מהעיר – אזורים כמו Rafter J, Melody Ranch ו-3 Creek Ranch – מה שמעיד על ביקוש חזק לבתים בקרבת שירותים kwjacksonhole.com. נרשמה גם ירידה חדה במלאי בקצה העליון של השוק: כמעט 75% ממכירות הבתים ברבעון הראשון היו מעל 5 מיליון דולר kwjacksonhole.com, מה שמרמז כי קונים אמידים ממשיכים לרכוש אחוזות ותיקות ובתים יוקרתיים חדשים. במקביל, מקומיים ורוכשים ברמת כניסה עדיין מתקשים: מעט מאוד בתים צמודי קרקע נמכרים בפחות מ-1.5–2 מיליון דולר, ואלו שכן – ישנים יותר או מחוץ לאזור המרכזי של ג'קסון. מחסור מתמשך בבתים "ברי השגה" (לפי הסטנדרטים של ג'קסון) משאיר עובדים ומשפחות צעירות מחוץ לשוק זה, אלא אם הם זכאים לתוכניות דיור מיוחדות (יידונו בהמשך).

עבור מוכרי בתים, 2025 הציבה חישוב חדש. זה כבר לא טירוף מובטח; מדובר בתמחור ותזמון חכמים. בתים מוכנים היטב שמוצעים במחיר הוגן (אם כי עדיין גבוה) נמכרים במהירות – ממוצע ימי השוק (DOM) לבתים שנמכרו ירד לכ-4.5 חודשים ברבעון הראשון kwjacksonhole.com, שזה מהיר יחסית לנכסים בשווי של מיליוני דולרים. לעומת זאת, נכסים במחיר מופרז נשארים בשוק 7–8 חודשים ואף יותר, עם מעט ביקורים kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. המוכרים הגיבו באסטרטגיה: חלקם מרעננים או משפצים את הבית לפני המכירה, אחרים מורידים את המחיר המבוקש אם יש מיעוט מתעניינים. נקודת האור למוכרים היא שבזכות האטרקטיביות של ג'קסון, ערכי הבתים נותרו קרובים לשיאים היסטוריים, ורבים מהמוכרים עדיין זוכים למספר קונים מתעניינים אם הם עומדים בדרישות (נוף, מיקום, מוכנות למגורים). בקיצור, שוק הבתים הפרטיים ב-2025 מתגמל את מי שמסתגל לדקויות – שינוי מהמרדף הסוער והבלתי מבוקר של השנים האחרונות.

דירות וקוטג'ים

מגזר הדירות/בתים טוריים חווה התאוששות חזקה בשנת 2025. מגזר זה התקרר בשנים 2022–23 (זה היה היחיד שראה ירידות מחירים קלות לאחר 2021) kwjacksonhole.com, אך הוא חזר בעוצמה כאשר הריביות התייצבו והקונים הסתגלו. באמצע 2025, מכירות דירות/בתים טוריים עלו בכ-29–30% משנה לשנה kwjacksonhole.com. רבות מהמכירות הללו התרחשו בעיר ג'קסון, שם דירות מציעות נקודת כניסה נגישה יחסית לבעלי בתים שניים ולמקומיים כאחד kwjacksonhole.com.

המחירים לדירות/בתים טוריים התייצבו לאחר תיקון קצר. המחיר החציוני לדירה הוא כ-1.19 מיליון דולר נכון לאמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) kwjacksonhole.com, ומחיר המכירה הממוצע הוא בערך 1.74 מיליון דולר kwjacksonhole.com. ממוצעים אלו עלו כיוון שב-2025 נרשמו יותר מכירות דירות יוקרה (דירות סקי יוקרתיות, יחידות חדשות ב-Teton Village וכו') לעומת 2024, שבה היו יותר עסקאות ברמת כניסה kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. למעשה, שוק הדירות של 2025 נוטה יותר ליוקרה, עם פחות מכירות מתחת למיליון דולר – רק כ-30% מסגירות הדירות היו מתחת למיליון דולר kwjacksonhole.com. הדבר משקף גם את המחסור במלאי זול וגם את הביקוש החזק לדירות עם מתקנים שיכולות לשמש כבתי נופש או כהשקעות להשכרה.

גורם חשוב כאן הוא פוטנציאל השכרה לטווח קצר. חלק משמעותי מרוכשי הדירות הם משקיעים או מחפשי בית שני שרוצים את האפשרות להשכיר את היחידה שלהם ב-Airbnb כשהיא לא בשימוש. נכסים המיועדים להשכרה יומית (למשל אזורים מסוימים בעיר וכפר טיטון) נמצאים בביקוש קיצוני, ומהווים כ-45% מכלל עסקאות הדירות/בתים צמודי קרקע בתחילת 2025 kwjacksonhole.com. קונים חושקים ביחידות אלו בשל הגמישות להרוויח הכנסה בעונות התיירות השיא. כתוצאה מכך, דירות שמאפשרות השכרה לטווח קצר לרוב נמכרות בפרמיה ונחטפות במהירות. דו"ח מקומי ציין כי עם מחירים יציבים, מלאי טוב יותר וזמני עסקה מהירים יותר, "כל הסימנים מצביעים על חצי שנה חזקה [של 2025] – במיוחד בתחום ההשכרה לטווח קצר, שם הביקוש נותר גבוה ונכסים ממוקמים היטב נמכרים ביעילות." kwjacksonhole.com במילים אחרות, אם דירה נמצאת במיקום שניתן להשכיר בו ומחירה נכון, סביר להניח שתיחטף.

מנקודת מבט של מוכר, ההתעוררות בשוק הדירות/בתים צמודי קרקע היא חדשות טובות. לאחר תקופה שבה עליית הריביות דיללה את מאגר הקונים, 2025 החזירה מצבים של הצעות מרובות על היחידות המבוקשות ביותר (במיוחד דירות משופצות במרכז ג'קסון או יחידות סקי-אין/סקי-אאוט). עם זאת, על המוכרים להכיר בפיצול בשוק הזה: דירות ישנות או דירות עם הגבלות (שלא ניתן להשכיר בלילה) פונות למאגר קונים קטן יותר ועלולות לדרוש תמחור תחרותי יותר, בעוד שדירות יוקרה ודירות ידידותיות ל-STR חוות שוב מלחמות הצעות. בסך הכול, ההתאוששות במגזר הדירות, עם עסקאות +20–30% ומחירים בעלייה של כ~7–17% משנה לשנה kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, מוסיפה תנופה לשוק המגורים של ג'קסון הול ככל ש-2025 מתקדמת.

קרקעות ריקות וחוות

שוק הקרקעות הריקות בג'קסון הול הוא סיפור של הזדמנויות מוגבלות ואופקים ארוכים. עם כל כך מעט קרקע פרטית זמינה במחוז טיטון, מכירות קרקעות מהוות את החלק הקטן ביותר בעסקאות (בערך 10–15% מהשוק) kwjacksonhole.com. חלקות רבות מאתגרות – מיקומים מרוחקים, שטח תלול או חסמים רגולטוריים – מה שאומר שקרקעות נעות לאט ומחירים יכולים להשתנות בצורה קיצונית בכל עסקה.

עד כה בשנת 2025, היקף מכירות הקרקעות נותר כמעט ללא שינוי: באמצע השנה נרשמו 22 עסקאות קרקע, רק אחת פחות מהשנה הקודמת kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. עם זאת, הרכב הקרקעות שנמכרו נטה השנה לעבר מגרשים גדולים ויוקרתיים יותר. עסקה בולטת אחת הייתה מגרש של 70 דונם על נהר הסנייק, ששווק ב-17.8 מיליון דולר – אחת ממכירות הקרקע היקרות ביותר שנרשמו kwjacksonhole.com. כתוצאה מכך, מחיר המכירה הממוצע לקרקע זינק בכ-60% משנה לשנה (למעלה מ-4.5 מיליון דולר למגרש), בעוד ש-מחיר הקרקע החציוני דווקא ירד בכ-14% לכ-1.88 מיליון דולר kwjacksonhole.com. הסטטיסטיקות הללו תנודתיות מאוד בשל גודל המדגם הקטן – רק כמה עסקאות חוות במיליוני דולרים יכולות לעוות את ה"ממוצעים". המסקנה המרכזית היא ש-מגרשים גדולים ונחשקים עדיין נמכרים במחירים עצומים, בעוד שמגרשים קטנים יותר (כאשר הם מגיעים לשוק מדי פעם) עשויים להיסחר במחירים נמוכים יותר אם יש להם בעיות כמו היעדר תשתיות או גישה קשה.

היצע הקרקעות נותר מוגבל מאוד. בערך 50–55 מגרשים היו בשוק באמצע 2025, כמעט ללא שינוי מהעבר kwjacksonhole.com. על הנייר זה עשוי להיראות כמו עודף היצע ביחס למכירות, אך בפועל כל מגרש ייחודי – הבדלים במיקום, נוף, ייעוד ובנייה אפשרית גורמים לכך של-קונים יש מעט מאוד אפשרויות דומות באמת. רבים מהנכסים המוצעים הם שאריות שנשארו בשוק עונות רבות, לעיתים קרובות כי הם "מגרשי מוצא אחרון" (למשל מיקומים חריגים או מכשולים משמעותיים לבנייה). עם זאת, יש סימנים להתעוררות: נרשמה קפיצה של 167% במספר המגרשים שבחוזה באמצע 2025 לעומת אמצע 2024 kwjacksonhole.com, מה שמרמז שעסקאות קרקע נוספות ייסגרו בסוף 2025 כאשר קונים מתכננים פרויקטים עתידיים.

עבור כל מי שמעורב בשוק הקרקעות, סבלנות ובדיקת נאותות הן קריטיות. המוכרים בדרך כלל לא ממהרים – כפי שאמר מתווך אחד, "המוכרים נוטים להיות סבלניים, ומבינים שזה דורש את הקונה הנכון… מהצד השני, גם הקונים נוקטים בגישה מדודה" kwjacksonhole.com. תקנות חדשות של המחוז מוסיפות מורכבות: עם Natural Resources Overlay שחל כעת על כל המחוז, על הקונה לשקול אילו בדיקות סביבתיות או פעולות מיתון יידרשו למגרשjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. גם למוכרים מומלץ להבין את הכללים הללו כדי להימנע מהבטחת יתר לגבי פוטנציאל הפיתוח kwjacksonhole.com. לסיכום, מגזר הקרקעות בג'קסון ימשיך לראות עסקאות מעטות אך משמעותיות – ומי שמקווה לבנות את בית חלומותיו מאפס יצטרך להתמודד עם אתגרי תכנון, שימור ועלויות כדי להצליח. מגמת הערך לטווח הארוך של קרקעות נותרת בעלייה, פשוט כי "לא מייצרים עוד קרקע" בעמק המרהיב אך המוגבל בהיצע של ג'קסון הול.

נדל"ן מסחרי: היצע מוגבל, פרויקטים חדשים ועניין משקיעים

בהשוואה למגזר המגורים שמושך את הכותרות, הנדל"ן המסחרי בג'קסון הול הוא חלק קטן יותר, אך עדיין חיוני, מהשוק. הוא כולל שטחי מסחר ומשרדים בעיר ג'קסון, מלונות ונכסי אירוח, וכן אזורים תעשייתיים קלים או שימושים מעורבים. בשנת 2025, השוק המסחרי מתאפיין בתפוסה גבוהה, ביקוש רב למיקומים מרכזיים, וגישה זהירה לפיתוח חדש המושפעת מתקנות העיר ומגבלות תשתית.

המרכז המסחרי של דאונטאון ג'קסון – חנויות, מסעדות וגלריות סביב כיכר העיר – כמעט ואינו מתחלף. נכסים רבים מוחזקים לאורך שנים על ידי בעלי נכסים מקומיים או משקיעים שמבינים את הערך המתמשך של נוכחות ברחוב הראשי ביעד תיירות עולמי. כתוצאה מכך, כאשר מבנים מסחריים נמכרים או מוצעים להשכרה, הם זוכים לביקוש רב למרות מחירים גבוהים מאוד. דמי השכירות לשטחי מסחר ברחובות Cache או Broadway יכולים להגיע לרמות פרימיום בשל תנועת התיירים (בעיקר בקיץ). בשנים 2024–25, התפוסה בשטחי מסחר מרכזיים הייתה כמעט מלאה; כל ירידה בתפוסה בתקופת הקורונה התהפכה לחלוטין עם התאוששות התיירות. עסקים מקומיים עדיין מתמודדים עם אתגרי שכר הדירה הגבוה, אך הכלכלה של ג'קסון – הנתמכת במבקרים ותושבים אמידים – מצליחה עד כה לשמר מרכז עירוני תוסס של בוטיקים, חנויות ציוד, מסעדות וגלריות אמנות.

אחד הסיפורים הגדולים בנדל"ן המסחרי הוא פיתוח מלונאות חדש. הפופולריות של ג'קסון הול יוצרת לחץ על מקומות הלינה, ומשקיעים מגיבים על ידי תכנון מלונות חדשים ופרויקטים של אירוח בשימושים מעורבים:

דוגמה בולטת היא פרויקט Mogul Capital ב-335 North Cache, שאושר ביוני 2025. הוא יכלול מלון עם 109 חדרים, 17 דירות יוקרה, 16 יחידות דיור לעובדים במחיר מפוקח, בנוסף למסעדה וספא על שטח של 2.46 דונם jacksonwy.gov jacksonwy.gov. פרויקט זה דרש אישור מיוחד (עבר מספר ישיבות מועצה), אך בסופו של דבר משקף פשרה, כולל דיור קהילתי, כדי לזכות בתמיכה.
דוגמה נוספת היא פיתוח מלון ב-50 S. Millward, מלון מוצע בשטח של 66,000 רגל רבוע עם חניה תת-קרקעית במרכז העיר jacksonwy.gov. נכון לאמצע 2025, הוא היה בבדיקת תוכנית ראשונית, כאשר הרשויות בוחנות בקפידה את השפעות החניה והתנועה jacksonwy.gov.
על הר סנואו קינג (בתוך גבולות העיר), אושרו ביולי 2025 תוכניות ל-60 דירות נופש קצרות טווח ו-12 דירות ברות השגה jacksonwy.gov. אלה ירחיבו את אפשרויות הלינה בבסיס אתר הנופש Snow King, ויוסיפו למעשה גם קיבולת תיירותית וגם דיור מקומי בחבילה אחת.

הקו המשותף הוא ש-פרויקטים מסחריים/מלונאיים משלבים דיור לעובדים ועוברים בדיקה קפדנית לפני אישור. מועצת העיר ג'קסון ונציבי המחוז הבהירו שצמיחה מסחרית בלתי מרוסנת אינה המטרה; על הפרויקטים להתאים לאופי העיר ולהפחית השפעות. למעשה, העיר הטילה הקפאה זמנית ב-2024 על מבנים מסחריים גדולים (מעל 35,000 רגל רבוע) במרכז העיר ובאזורים מסחריים-מגורים jacksonwy.gov. ההפסקה נועדה במיוחד לאפשר זמן לכתיבת תקנות פיתוח קרקע (LDRs) חדשות בנוגע לגודל, גובה ועיצוב מבנים – במטרה למנוע פיתוח בקנה מידה גדול מדי שעלול להעמיס על התשתיות או לשנות את תחושת העיירה הקטנה jacksonwy.gov. במהלך סוף 2024 ו-2025, העיר מעדכנת קווים מנחים לעיצוב וכללי תכנון (בשיתוף הציבור) כחלק מהתהליך הזה jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

עבור משקיעי נדל"ן מסחרי, ג'קסון הול מהווה שוק קלאסי עם חסמי כניסה גבוהים ופוטנציאל תשואה משמעותי למי שמסוגל לנווט בו. שיעורי ההיוון בדרך כלל נמוכים (מה שמעיד על ערכי נכסים גבוהים וזרמי הכנסה יציבים), אך הצמיחה המתמדת בתיירות ובעושר בעמק מספקת סיפור ביקוש חזק לטווח הארוך. המוניטין של ויומינג כמדינה עם "רגולציה נמוכה" (מדיניות ידידותית לעסקים, ללא מס הכנסה מדינתי) מתקזז במידה מסוימת על ידי הרגולציה המקומית במחוז טיטון, שהיא מחמירה במטרה לשמור על הסביבה ואופי הקהילה. ובכל זאת, עצם העובדה שמספר בתי מלון חדשים ופרויקטים לשימושים מעורבים מתקדמים ל-2025 מצביעה על אמון המשקיעים בשוק. ניתוח אמצע שנה של האזור הרחב יותר ציין כי במחוז טיטון, ויומינג, אפילו התחום המסחרי רשם עלייה מתונה בפעילות, מה שמרמז על חזרת אמון המשקיעים לאחר חוסר הוודאות של השנה הקודמת mountainstandardrealty.com.

מבחינת מדדים מסחריים ספציפיים: אף שאין נתונים פומביים מסודרים על מחירי שכירות או שיעורי תפוסה כמו במכירות בתים, עדויות אנקדוטליות מצביעות על כך ש:

משרדים: ג'קסון אינה שוק משרדים גדול (רוב העסקים קטנים או מבוססי עבודה מרחוק). יש היצע מוגבל של משרדי Class A; משרדים רבים ממוקמים מעל חנויות או בבניינים לשימושים מעורבים. לאחר המגפה, הביקוש למשרדים נותר יציב, בעיקר עבור שירותים מקצועיים (משרדי עורכי דין, פיננסים, חברות נדל"ן). אין בנייה משמעותית של משרדים חדשה – כל צורך חדש נענה לרוב באמצעות הסבה יצירתית של מבנים קיימים.
קמעונאות: שיעור הוואקנסי (פנוי להשכרה) בקמעונאות במרכז ג'קסון נמוך מאוד (לעיתים קרובות כמעט 0% ברחובות המרכזיים). שטחי מסחר חדשים יתווספו בעיקר מפרויקטים מעורבים כמו הרחבת Browse ‘N Buy – בניין מתוכנן בן שתי קומות, 22,000 רגל רבוע לשימושים מעורבים ברחוב N. Cache, שיכלול חנות יד שנייה מורחבת, חלל מפגשים, משרדים ושתי דירות jacksonwy.gov. פרויקטים כאלה מוסיפים מעט מלאי מסחרי אך גם שירותים קהילתיים.
תעשייה/מסחר שירותי: אזורי התעשייה הקלה (כמו פארק העסקים South Park או אזור "Smith’s Plaza") סובלים גם הם ממחסור בשטח פנוי – הם מאכלסים קבלנים, שירותי רכב וכו', התומכים בבתים היוקרתיים ובכלכלת התיירות. לעיר יש מעט קרקעות המיועדות לשימושים אלה, ולכן גם שכר הדירה שם עלה.

מבט לעתיד, בעלי נכסים מסחריים יכולים לצפות לביצועים יציבים כאשר התיירות בג'קסון הול ממשיכה לשגשג כל השנה (קיץ לפארקים הלאומיים, חורף לסקי). המגבלות המרכזיות יהיו כוח אדם ודיור: עסקים מתקשים לאייש משרות קמעונאות/אירוח כי לעובדים אין היכן לגור. זו הסיבה שפיתוחים מסחריים חדשים מחויבים לספק דיור לעובדים (למשל, 16 דירות כוח עבודה בפרויקט מוגול). יש גם דיון על הגבלת הרחבת השכרות קצרות טווח באזורים למגורים כדי להגן על הדיור לתושבים, מה שעשוי להשפיע בעקיפין על קיבולת התיירות. אך בסך הכול, תחזית הנדל"ן המסחרי יציבה: מגבלות הצמיחה המחמירות של העיירה יוצרות מצב של ביקוש גבוה והיצע נמוך לחללים מסחריים, מה שנוטה לתמוך בערכים גבוהים ובתפוסה מלאה בעתיד הנראה לעין.

נכסי נופש והשקעה: תשואות בגן עדן נופש

ג'קסון הול הייתה מאז ומתמיד מגנט עבור רוכשי בתים לנופש ומשקיעי נדל"ן, והמגמה הזו רק התחזקה בשנים האחרונות. ב-2025, כ-שליש ממכירות הנדל"ן במחוז טיטון הן לרוכשים מחוץ למדינה שמחפשים שילוב של סגנון חיים והשקעה (כולל גם בתים שניים יוקרתיים וגם דירות להשכרה). הנה מה שקורה בסגמנט הנופש/השקעה:

שוק השכרות קצרות טווח (STR) – פוטנציאל הכנסה גבוה: בעלות על נכס להשכרה בג'קסון הול יכולה להיות רווחית מאוד. נתונים מ-2025 מראים כי השכרות Airbnb/קצרות טווח בג'קסון מניבות בממוצע כ-70,800 דולר הכנסה שנתית לנכס, עם מחיר יומי ממוצע (ADR) של כ-$562 ותפוסה של כ-45–50% airroi.com airroi.com. אלו ממוצעים של מעל 300 נכסים פעילים – הנכסים המובילים מרוויחים אף יותר (העשירון העליון מגיע לכ-15,000 דולר בחודש בעונות השיא) airroi.com. פוטנציאל ההכנסה הגבוה, יחד עם המשיכה הבינלאומית של ג'קסון, הופכים את הבתים להשכרה למצרך מבוקש. משקיעים מחפשים לרוב דירות או בתים באזורים שמאפשרים חוקית השכרה יומית (כמו טיטון וילג', האספנס או חלקים ממרכז ג'קסון), שכן לא כל אזור מגורים מתיר השכרה קצרה. כפי שצוין, כמעט מחצית ממכירות הדירות בתחילת 2025 היו יחידות המותרות להשכרה קצרה – אינדיקציה ברורה לכך שמשקיעים ממקדים את רכישותיהם בנכסים אלו kwjacksonhole.com.

חשוב לציין, שתקנות ה-STR של ג'קסון הן יחסית מתירות אך תלויות מיקום. עיירת ג'קסון ומחוז טיטון הגדירו אזורי "Lodging Overlay" שבהם מותר להשכיר בלילות; מחוץ לאזורים אלו, השכרות מתחת ל-30 יום בדרך כלל אסורות בשכונות מגורים. מצב זה יוצר שוק דו-שכבתי: נכסים בתוך אזורי ה-STR זוכים לפרמיה ולעליית ערך גבוהה יותר, בעוד שמחוץ להם הנכסים משמשים כבתי נופש שניים או להשכרה ארוכת טווח בלבד. נכון ל-2025, הרשויות המקומיות נוקטות בגישה של "רגולציה נמוכה" בהשוואה לעיירות נופש אחרות (עדיין אין מגבלות מחמירות על רישיונות Airbnb) airroi.com, אך מתקיים שיח קהילתי מתמשך על איזון בין כלכלת התיירות לאופי השכונתי. משקיעים צריכים לעקוב אחר כל שינוי עתידי בחוקים (למשל, ייתכן שיידרש בעתיד מבעלי STR להוציא היתרים מיוחדים או לשלם מסים נוספים אם מצוקת הדיור תחמיר).

נכון לעכשיו, התשואות מהשכרה נותרות אטרקטיביות מאוד. במחיר רכישה של כ-1–1.5 מיליון דולר לדירה (המחיר המקובל לדירת 2 חדרים ב-Aspens או דומה), הכנסה שנתית ברוטו של 70 אלף דולר משקפת תשואה ברוטו של כ-4.5–5%, נתון מוצק לנכס נדל"ן אמריקאי יציב. משקיעים מנוסים המשתמשים במנהלי נכסים מקצועיים ובתמחור דינמי מדווחים על תפוסה והכנסות גבוהות אף יותר – במיוחד אלו שמציעים שירותי יוקרה או מיקומים ייחודיים (גישה ישירה לסקי, נוף הרים, ג'קוזי וכו'). הביקוש להשכרות נופש מגיע לשיאו בקיץ ובחורף; עונות המעבר (עונת הבוץ באביב, סוף הסתיו) שקטות יותר airroi.com, ולכן חלק ממקסום התשואה הוא ניהול התנודות העונתיות (למשל, הצעת שהות חודשית או הנחות בחודשים חלשים).

בתים שניים ומשקיעי לייפסטייל: לא כל הרוכשים בעלי חשיבה השקעתית מתכננים להשכיר את הנכסים שלהם. ג'קסון מושכת גם "משקיעי לייפסטייל" – אנשים אמידים שרוכשים בתים כאמצעי לשמירת ערך וכמקום מפלט אישי. רוכשים אלה לעיתים קרובות משלמים במזומן (לפי הערכות, מעל מחצית מהמכירות היוקרתיות הן עסקאות מזומן) והם פחות רגישים לתנודות שוק קצרות טווח. ההיגיון הוא שנדל"ן בג'קסון הול מהווה גידור לטווח ארוך: הנוף והפנאי תמיד ימשכו ביקוש אמיד, והטבות המס של ויומינג (אין מס הכנסה מדינתי, שיעורי מס רכוש נמוכים יחסית לערך הבית) מציעות תמריץ כלכלי jacksonhole-real-estate.com. אכן, ג'קסון הול חוותה גל גדול של רוכשים כאלה בשנים 2020–2021, ורבים מהם "נועלים" את הנכסים שלהם לעתיד הנראה לעין – הם לא מוכרים גם כאשר המחירים מתייצבים. לפי מומחים מקומיים, מי שרכש בתקופת הקורונה מחזיק חזק, מה שתורם להיצע נמוך בקצה העליון (כלומר, לא רואים גל של עסקאות ספקולטיביות; אנשים נוטים להתאהב בנכסים שלהם בג'קסון) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. דינמיקה זו תומכת בערכים על ידי שמירה על היצע מוגבל של בתים מובחרים.

שוק השכירות לדיירים לטווח ארוך: היבט נוסף הוא שוק השכירות לטווח ארוך, רלוונטי לנכסים להשקעה שאינם מושכרים בלילות. המחסור בדיור לעובדים בג'קסון אומר ש-הביקוש לשכירות לטווח ארוך גבוה במיוחד. אם מישהו קונה דירה או בית ומשכיר אותו לשנה לתושבים מקומיים, ימצא הרבה מתעניינים. שכר הדירה גבוה – דירת שני חדרים בעיר יכולה בקלות להגיע ל-$3,000 ומעלה לחודש (אם בכלל ניתן למצוא אחת). למרות שהתשואה עשויה להיות נמוכה יותר מהשכרה יומית, יש משקיעים שמעדיפים את היציבות של חוזה שנתי ולהימנע מבלאי הקשור לתיירות. בנוסף, בעלי נכסים שמחוץ לאזורי STR למעשה חייבים להשכיר לטווח ארוך אם הם רוצים הכנסה. המעסיקים הגדולים בעמק (בית החולים, מחוז החינוך, עסקים בענף האירוח) מדווחים כולם כי מחסור בדיור להשכרה לעובדים הוא בעיה קריטית, כך שכל תוספת למאגר השכירות לטווח ארוך נספגת במהירות.

גורם פוטנציאלי באופק: פיתוחי דיור בר-השגה (כמו יחידות מוגבלות זכויות שמתחילות להיבנות) עשויים להקל מעט על הביקוש לשכירות במגזרים מסוימים עד 2026–2028. לדוגמה, אם ייבנו מעל 100 דירות חדשות לעובדים בשותפויות ציבוריות-פרטיות, ייתכן שחלק מהלחץ יוסר מהשוק התחתון. עם זאת, לאור המחסור הנוכחי, סביר להניח שהביקוש ימשיך לעלות על ההיצע בשוק השכירות הרגיל, מה שישאיר את שכר הדירה גבוה. לכן, בעלות על נכס להשכרה המיועד לדיירים מקומיים צפויה להישאר השקעה נבונה, עם הבונוס של תרומה לצורכי הקהילה.

לסיכום, קוני נופש והשקעה בג'קסון הול נמצאים בעמדת כוח. הם נהנים מהזהות הכפולה של האזור: מגרש משחקים לעשירים (התומך בעליית ערך הנדל"ן ובשיעורי שכירות יוקרתיים) וקהילה מלוכדת עם קרקע מוגבלת (המבטיחה ערך נדירות). בשנת 2025, התחרות בין קונים אלה עזה בנכסים מסוימים (במיוחד דירות/טאון-האוס במחיר טוב שיכולות לשמש גם כהשכרה ב-Airbnb זכו להצעות מרובות). בהמשך, יחסי הגומלין בין מגמות התיירות, עבודה מרחוק (המאפשרת שימוש רב יותר בבית שני חצי-מקומי), ומדיניות הדיור המקומית יעצבו מגזר זה. אך אם מספרי המבקרים וההגירה של עשירים הם אינדיקציה, ג'קסון הול תמשיך להיות מקום רווחי ומבוקש להחזיק בו בית שני או נכס השקעה.

גורמים המשפיעים על השוק: תכנון, תשתיות וסביבה

הנדל"ן בג'קסון הול אינו מתקיים בוואקום – הוא מושפע רבות ממדיניות ממשלתית מקומית, קיבולת תשתיות ושיקולים סביבתיים. בשנת 2025 ואילך, מספר גורמים מרכזיים בתחומים אלו משפיעים על קונים, מוכרים ויזמים:

תקנות שימושי קרקע ושינויים בתכנון

תקנות תכנון ושימושי קרקע מחמירות הגבילו זה מכבר את הפיתוח בג'קסון הול, ו-2024–2025 הביאו החמרה נוספת בחלק מההיבטים. שינוי מרכזי היה עדכון מעטפת המשאבים הטבעיים (NRO) של מחוז טיטון בתחילת 2025, אשר כעת מחיל דרישות בדיקה סביבתית על כל נכס במחוז – ללא קשר למיקוםjacksonholerealestatereport.com. בעבר, רק אזורים רגישים ייעודיים דרשו בדיקה קפדנית. במערכת החדשה, כל היתרי הבנייה עוברים בדיקה סביבתית מדורגת: נכסי "בסיס" מקבלים רשימת בדיקה בסיסית, "דרג ביניים" דורשים ניתוח סביבתי מנהלי, ו"דרג גבוה" (הרגישים ביותר) דורשים ניתוח סביבתי מלא כפי שהיה בעברjacksonholerealestatereport.com. כ-25% מהמגרשים הפנויים (בדרך כלל אלו עם בתי גידול קריטיים או מדרונות תלולים) יידרשו לעבור בדיקות בדרג הגבוהjacksonholerealestatereport.com jacksonholerealestatereport.com. שינוי זה משמעותו יותר זמן, עלות ואי-ודאות לכל מי שמעוניין לבנות – ייתכן שתידרש גידור ידידותי לחיות בר, הגבלות על כריתת עצים או אמצעי מיתון נוספים כדי לקבל אישור. עבור מוכרי קרקע גולמית או בתים ישנים, כעת מומלץ להקדים ולבצע בדיקות אלו (למשל, לקבל אישור תאימות תכנונית) כדי להבטיח לקונים מה ניתן לעשות בנכס kwjacksonhole.com.

עלילת משנה נוספת בתחום האזוריות היא המתח בין פיתוח לבין שימור. סאגת Northern South Park היא דוגמה מובהקת: חלקת חווה של 225 דונם בקצה הדרומי של ג'קסון נחשבה זמן רב ל"מקום היחיד שנותר" לפיתוח משמעותי. לאחר שנים של דיונים, במרץ 2024 אישרו הרשויות ייעוד קרקע חדש שיאפשר עד 1,437 יחידות דיור (עם דרישה ל-70% דיור בר-השגה/לעובדים)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. במאי 2025, המחוז אישר את התוכנית הראשית הראשונה לחלק מהאזור, עם תנאים למעברי חיות בר, פארקים ושלבי בנייה ליחידות עם הגבלת בעלותbuckrail.com buckrail.com. מדובר בשינוי משמעותי: המשמעות היא שבעשור הקרוב נראה שכונה חדשה קמה, כולל פוטנציאל ליותר מ-1,000 יחידות דיור לעובדים מקומיים. עבור השוק, זה עשוי להגדיל מעט את ההיצע (בעיקר בקטגוריית הדיור בר-השגה) עד 2027–2028, וזה מראה על רצון פוליטי להתמודד עם מחסור בדיור. עם זאת, לא הכל עבר חלק – ארגוני שימור ממשיכים לעקוב מקרוב כדי לוודא שהפיתוח עומד בתוכנית המתאר של ג'קסון, והגנה על חיות הבר עדיין בראש סדר העדיפויות. לדוגמה, באוגוסט 2025 מועצת העיר דחתה בקשת שינוי ייעוד לחלקה של 6.5 דונם במדרון (ה"Simon Pit") שמפתח רצה להפוך מאזורים כפריים למגורים/מסחר בצפיפות גבוההbuckrail.com buckrail.com. בשל סיכון למפולות ודאגות סביבתיות (סקר גיאולוגי מדינתי חדש סימן את המקום כבעל סיכון גבוה), הרשויות בחרו להשאיר אותו כשטח פתוח בצפיפות נמוכהbuckrail.com buckrail.com. הדבר מדגיש כי שיקולים סביבתיים עשויים לגבור על צורכי הדיור בחלק מהחלקות. בנוסף,

ההקפאה של עיר ג'קסון על מבנים גדולים (הוחלה ביוני 2024) עצרה כל פרויקט מסחרי חדש מעל 35,000 רגל רבוע במרכז העיר עד לעדכון תקנות התכנון (LDRs) של העיר jacksonwy.gov. לאורך סוף 2024 ו-2025, מתכנני העיר וחברי המועצה דנו בהנחיות עיצוב חדשות – תוצאות סבירות כוללות הגבלות גובה מחמירות יותר, קומות עליונות נסוגות לאחור, ודרישות לתועלת ציבורית בפרויקטים גדולים. ההקפאה הייתה אמורה להסתיים בסוף 2024 לאחר אישור העדכונים הללו jacksonwy.gov, ובסתיו 2025, יידרשו יזמים לעמוד בכללים החדשים. לקונים ולמוכרים, לדקויות תכנוניות אלו יש השפעות עקיפות: הן מעצבות את ההיצע העתידי. ככל שתהליך האישור הדוק ואיטי יותר, כך ערכן של נכסים קיימים במיקומים מרכזיים עולה (עקב נדירות). לעומת זאת, כאשר פרויקט גדול כמו מלון או קומפלקס דירות מאושר, הוא עשוי להוסיף היצע שממתן מעט את עליית המחירים במגזר זה. לכן, חשוב למשתתפי השוק להתעדכן בשינויים תכנוניים בג'קסון/מחוז טיטון, ורבים עושים זאת דרך ישיבות ציבוריות או חדשות מקומיות – שילוב ג'קסון הול קלאסי של מעורבות אזרחית בעיירה קטנה ונדל"ן יקר ערך.

תשתיות והשקעות אזרחיות

הצמיחה המהירה בנדל"ן ובתיירות בוחנת את התשתיות של ג'קסון הול, אך מספר השקעות ופרויקטים מרכזיים נמצאים בעבודה כדי לחזק את הקיבולת ואיכות החיים:

תחבורה: פקקי תנועה, במיוחד לאורך כביש 22 ובכניסה לג'קסון, היו נקודת כאב. בתגובה, פרויקט משמעותי של מרכז תחבורה וחניון סטילסון יצא לדרך באפריל 2025. זה ייצור מרכז תחבורה עם 400 מקומות חניה, חניית אופניים מקורה ורמזור ייעודי ב-WY-390 (כביש טיטון וילג') tetonbuildgrant.com. הרעיון הוא לאפשר למבקרים ולעובדים להחנות מחוץ לעיר ולקחת שאטלים (אוטובוסי START) אל ג'קסון או אתר הסקי, ובכך להקל על עומס הרכבים. המחוז השיג מימון פדרלי (BUILD grant) ואפילו שיתף את אתר הסקי ג'קסון הול (שתרם קרקע) כדי לקדם את הפרויקט tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. בסוף 2025 כבר נראו התקדמות בבנייה, עם סלילה והקמת מבנים tetonbuildgrant.com. מרכז תחבורה זה צפוי לפעול עד 2026, מה שעשוי להפחית משמעותית את העומס בכבישים ולשפר את זמני הנסיעה – יתרון לנדל"ן באזור וילסון/וילג' ולכל מי שחושש מהצמיחה המהירה של ג'קסון.
כבישים וגשרים: מחלקת התחבורה של ויומינג שדרגה את כביש 22, עורק המזרח-מערב המרכזי. בשנת 2025, הם השלימו גשר נהר סנייק חדש על כביש WY-22 והיו בשלבי סיום סלילה וחיבורים dot.state.wy.us dot.state.wy.us. הם גם ביצעו עבודות ייצוב משמעותיות ב"מדרון המילוי הגדול של מעבר טיטון" – קטע כביש המועד למפולות בדרך לאיידהו – כדי להבטיח שהנתיב יישאר בטוח ופתוח dot.state.wy.us dot.state.wy.us. שיפורים אלה מביאים לעמידות וקיבולת טובות יותר בכבישים שעליהם מסתמכים גם תושבים וגם בעלי בתים יוקרתיים. כביש WYO-22 חלק יותר עם גשר רחב יותר, ומעבר טיטון בטוח יותר, הופכים אזורים מרוחקים (כמו עמק טיטון, איידהו, או שכונות הגדה המערבית של ויומינג) לנגישים ואטרקטיביים יותר לפיתוח (במידה שהדבר מותר).
שדה תעופה: נמל התעופה ג'קסון הול (JAC) הוא שער הכניסה עבור רבים מרוכשי היוקרה והתיירים, והוא עובר שדרוגים. בשנת 2022 נסגר שדה התעופה לשיפוץ מסלול ההמראה, וב-2025 נמשכה סדרת פרויקטים, כולל הרחבת רחבת הפשרת קרח ושיפור מסלולי הסעה jacksonholeairport.com כדי לאפשר תפעול חורף יעיל יותר. הם גם הרסו האנגר ישן כדי לבנות מבנה מנהלה וטרמינל FBO חדש, במטרה למתקן מתקדם וידידותי לסביבה עד 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. השקעות אלו יסייעו לשדה התעופה להתמודד עם הגידול (מספר הנוסעים שבר שיאים בשנים האחרונות) מבלי להוסיף רעש או עיכובים. עבור שוק הנדל"ן, שדה תעופה מתפקד היטב הוא קריטי – הוא תומך בשוק הבתים השניים (גישה מהירה לבעלים) ובביקוש להשכרת תיירות.

גורמים סביבתיים ופוליטיים

אתוס השימור

jacksonhole-real-estate.com

מבטיח עליית ערך נדל"ן ארוכת טווח

מגנה על שטחים פתוחים וחיות בר

פארקים, מסדרונות חיות בר, וטביעת רגל מוגבלת

buckrail.com

ברית השימור של ג'קסון הול

הרחבת הר סנואו קינג

רכבלים או מעליות סקי מוצעות

גורם סביבתי נוסף שעשוי להשפיע על שוק הנדל"ן הוא אקלים וסיכונים טבעיים. האקלים בג'קסון הול בדרך כלל קר ומושלג – מצוין לסקי, אם כי בצורת ושריפות במערב הרחב יותר מהוות דאגה. העמק עצמו נמצא בסיכון מסוים לשריפות ביערות שעל המדרונות, אך שריפות גדולות נדירות כאן יותר מאשר באזורים יבשים יותר. במקום זאת, שיטפונות (מהפשרת שלגים או גשמים עזים) ומפולות קרקע הם הסיכונים הטבעיים שסביר יותר שישפיעו על נכסים. מפת הסיכון למפולות של הסקר הגיאולוגי של ויומינג לשנת 2023 הביאה את המחוז לנקוט זהירות רבה באישור פיתוח במדרונות תלולים buckrail.com. כפי שראינו במקרה דחיית Simon Pit, מודעות מוגברת לסיכון גיאולוגי יכולה לעצור פרויקט מיד buckrail.com buckrail.com. קונים הבוחנים מגרשים במדרון או בתים על צוקים מתייעצים כיום באופן שגרתי עם מפות אלו ועשויים להזדקק לחוות דעת הנדסית – מה שיכול להרתיע או לשמש נקודת מיקוח במחיר.

פוליטית

הגבלת הסמכות התכנונית המקומית

wyofile.com

jhalliance.org

לסיכום, הסביבה והאתוס הפוליטי של ג'קסון הול פועלים גם כמגן וגם כשומר סף לשוק הנדל"ן. הם שומרים על הנוף המרהיב והבלעדיות שהופכים את השוק לאטרקטיבי (ויקר), אך גם מגבילים את הצמיחה – מה שעלול להחריף את המחסור בהיצע. משתתפי השוק, במיוחד יזמים ומשקיעים, חייבים לנווט בזהירות – לעיתים קרובות תוך שיתוף פעולה עם ארגונים מקומיים או תרומה למטרות קהילתיות (כמו דיור לעובדים או שמירה על בתי גידול) כדי לזכות בתמיכה לפרויקטים שלהם. עבור הקונה או המוכר הממוצע, גורמים אלה מהווים את הרקע ליציבות ארוכת הטווח של השוק: ניתן להיות בטוחים יחסית שלא תתרחש בנייה מופרזת פתאומית או אובדן יופי טבעי שיפגע בערך הנכסים. להיפך, המחויבות הפוליטית לשימור מבטיחה למעשה שנדל"ן בג'קסון הול יישאר נכס יוקרתי ויקר גם בעתיד.

תחזית ארוכת טווח (2025–2028)

בהסתכלות קדימה עד 2028, שוק הנדל"ן של ג'קסון הול צפוי להישאר חזק, עם מגמה מסוימת לאיזון. מרכיבים עיקריים בתחזית ארוכת הטווח כוללים:

ביקוש גבוה מתמשך: האטרקטיביות הבסיסית של ג'קסון הול – טבע ברמה עולמית, פנאי, והטבות המס של ויומינג – לא הולכת להיעלם. אם כבר, עליית העבודה מרחוק והמשך יצירת העושר בארה"ב עשויים להביא יותר אנשים אמידים למקומות כמו ג'קסון. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, צפו שהביקוש יישאר גבוה, במיוחד לבתים יוקרתיים ולכל מלאי חדש. המוניטין של העמק כמקלט בטוח לעושר (כלכלי ואיכות חיים) התבסס בתקופת המגפה וסביר שיימשך. ייתכן שגם קונים בינלאומיים יגדלו אם הנסיעות יחזרו לשגרה מלאה.
עלייה הדרגתית בהיצע (בעיקר ממוקדת): באופק, נראה היצע חדש מטפטף פנימה מפרויקטים שכבר אושרו. לדוגמה, פיתוח Northern South Park עשוי להוסיף למעלה מאלף בתים, אך אלה ייבנו בשלבים, כנראה עד סוף שנות ה-2020, ויימכרו ברובם בתוכניות ייעודיות לתושבים מקומיים. באופן דומה, דירות קונדומיניום חדשות ב-Snow King או מלונות-קונדו עתידיים יוסיפו כמה יחידות בשוק החופשי. הצנרת של 219 יחידות דיור לעובדים שצפויות להסתיים עד 2025 tetoncountywy.gov ועוד בשנים הבאות (חלקן רשומות ל-2026 בתוכנית אספקת הדיור tetoncountywy.gov) תסייע לשמור על עובדים חיוניים ואולי תצנן מעט את טירוף השכירות. עם זאת, תוספות אלו קטנות יחסית במבט כולל וברובן לשימוש מוגבל או נישה. הן לא צפויות להשפיע משמעותית על מחירי הבתים בשוק החופשי – הן עונות על צרכי הקהילה יותר מאשר יוצרות הזדמנויות למשקיעים. בקיצור, ההיצע יגדל, אך לא צפויה הצפה של בנייה חדשה בשל הסביבה הרגולטורית. מלאי הבתים למכירה צפוי להישאר נמוך יחסית היסטורית, גם אם ישתפר מהשפל הקיצוני של 2021–2022.
מגמת מחירים: צמיחה מתונה, לא בועה: לאחר ההתייצבות ב-2023–2025, רבים מהמומחים צופים כי ערכי הבתים בג'קסון הול יחזרו לעלייה מתונה מדי שנה עד 2028. ייתכן שנראה עליית ערך שנתית באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בממוצע, קצב בר-קיימא יותר מהקפיצות של 20–30% בתחילת שנות ה-20. נכסים יוקרתיים אף עשויים להישאר יציבים או לעלות באיטיות רבה, במיוחד כאשר יותר נכסי יוקרה מוצעים למכירה ויש לקונים יותר אפשרויות (מלאי היוקרה באמצע 2025 עלה ב-31% משנה לשנה kwjacksonhole.com, מה שמרמז על עודף מסוים בטווח של $8 מיליון ומעלה). עם זאת, רצפת המחירים יציבה מאוד – מגבלות הקרקע ובסיס הבעלות האמיד הופכים קריסה בסגנון 2008 לבלתי סבירה. למעשה, ג'קסון הול היסטורית מבודדת: גם בתקופות מיתון לאומיות, היקף העסקאות יורד אך המחירים נוטים להישאר טוב יותר מאשר במקומות אחרים. תרחיש אפשרי עד 2028 הוא הסטה קלה לשוק של קונים בחלק מהמגזרים אם הריביות יישארו גבוהות ויותר מוכרים יבחרו לממש רווחים בשיא. דוח Resort Report של Sotheby’s ציין סימנים ראשונים ל-שוק קונים אפשרי "לראשונה מזה שנים" שמתחיל להיווצר jacksonhole-real-estate.com. זה יתבטא בזמני שיווק ארוכים יותר ויותר משא ומתן, ולא בירידות מחירים חדות. עד 2028, ייתכן שנראה שיווי משקל שבו לקונים יש יותר מרחב מיקוח והעליות השנתיות מתונות, אך הערכים עדיין ברמות שיא או קרוב לשיא במונחים נומינליים.
תחזית השכרה והשקעות: שוק השכרת הנופש צפוי להישאר חזק עד 2028. התיירות לג'קסון הול (ולגרנד טיטון/ילוסטון) צפויה להישאר חזקה מאוד; יש גם מגמה של מטיילים אמידים שמעדיפים השכרת בתים על פני מלונות, מה שמועיל לבעלי STR. אלא אם המחוז יחוקק הגבלות חדשות מחמירות על STR (מה שלא נמצא כרגע על הפרק, אך יישמר מעקב אחר לחץ קהילתי), בעלות על נכס מסוג Airbnb בג'קסון תמשיך להניב תשואות טובות. שוק השכירות לטווח ארוך עשוי להתרכך מעט אם פרויקטי הדיור לעובדים יצליחו, אך לאור הצמיחה בתעסוקה והיעדר סימני עודף בנייה, שכר הדירה כנראה ימשיך לעלות באיטיות, מה שתומך בערך ההשקעה. גורם בלתי צפוי הוא הכלכלה הרחבה: אם תתרחש מיתון, ייתכן שתהיה ירידה בתיירות הנופש, מה שירכך זמנית את הכנסות השכירות לטווח קצר – אך גם בתקופות מיתון, פלחי האוכלוסייה העשירים באמת ממשיכים לעיתים קרובות לטייל, וג'קסון הול פונה בעיקר לתיירות יוקרתית.
ריביות ומימון: סביבת הריבית עד 2025 ציננה את הביקוש במעמד הביניים, אך ב-2026–2027 תחזיות רבות צופות שהריביות יתמתנו כלפי מטה עם ריסון האינפלציה. אם שיעורי המשכנתאות יחזרו, למשל, לטווח של 4–5% עד 2027, זה עשוי לשחרר גל חדש של קונים שהיו על הגדר. מאגר הקונים בג'קסון פחות רגיש לריבית (זכרו שכ-79% מהרכישות האחרונות בוצעו בעסקאות מזומן בתקופות מסוימותjacksonholerealestatereport.com), אך שוק הביניים והקונים המקומיים בהחלט מושפעים מהמימון. לכן, ריביות נמוכות עשויות להמריץ פעילות ומחירים בדירות ובבתים פרטיים מתחת לכ-3 מיליון דולר, כאשר יותר אנשים יתחרו. לעומת זאת, אם הריביות יישארו גבוהות או יעלו, ג'קסון תסתמך עוד יותר על קוני מזומן/משקיעים, והיקף העסקאות עשוי להאט בעוד שהמחירים בקצה העליון יישארו יציבים. לכן, הכלכלה המאקרו-כלכלית תשפיע, אך לאור העושר בשוק זה, ההשפעה תהיה יותר על היקף המכירות מאשר על תנודות מחירים קיצוניות.
תחזית קהילתית ופוליטית: עד 2028, יוזמות מסוימות (כמו Northern South Park, שיפורי תחבורה ועוד) יבשילו, בתקווה שיקלו על כאבי הצמיחה שג'קסון חווה (פקקים, מחסור בעובדים). הקהילה צפויה להמשיך להתמודד עם השאלה כיצד לקבל צמיחה בתנאים שלה. ייתכן שנראה חוקים נוספים כמו תקני אנרגיה מחמירים לבתים חדשים (למען הקיימות) או אפילו הגבלות על גודל אחוזות (שיח שחוזר מדי פעם כאשר בתים של 15,000 רגל רבוע צצים באזור הידוע ביופיו הטבעי). שינויים סביבתיים, כמו חורפים קצרים יותר או דפוסי שלג משתנים בשל שינויי אקלים, עשויים גם הם להשפיע בעדינות על שוק הנדל"ן – אם עונות הסקי יתקצרו, ייתכן שהקיץ יהפוך לעונה הדומיננטית, מה שישנה את דפוסי ההשכרה; או שעשן משריפות קיץ (כפי שנראה לעיתים) עשוי להשפיע על האטרקטיביות בשוליים. אלו השערות, אך שווה לשים לב אליהן כגורמים ארוכי טווח.

בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן בג'קסון הול לשנים 2025–2028 היא של יציבות מתמשכת עם נגיעות של התייצבות. שוק זה מתבגר מהטירוף לשלב שבו האיכות, ולא רק הכמות, היא שמנצחת: הנכסים הטובים ביותר עם תמחור מוצדק יחליפו ידיים, פיתוחים חדשים יהיו מחושבים ואיטיים, והערכים כנראה ימשיכו לעלות בקצב בריא, גם אם לא מטורף. עבור קונים, השנים הקרובות עשויות להציע הזדמנויות טובות יותר לרכישה – היצע גדול יותר מאשר בבצורת של 2021, ואולי פחות תחרות על נכסים שמחירם מופרז. עבור מוכרים, זה עדיין שוק מצוין לממש רווחים, אך יש לנהל ציפיות (סביר להניח שעליות דו-ספרתיות בשנה מאחורינו לעת עתה). ועבור הקהילה, התקווה היא שעד 2028 ג'קסון הול תישאר עיירת ההרים יוצאת הדופן שהיא – בלעדית אך מכילה היכן שצריך, מפותחת אך לא מפותחת-יתר, וממשיכה לאזן בין כלכלה לאקולוגיה. איזון זה, כמו תמיד, יגדיר את מסלולו הסופי של שוק הנדל"ן.

מקורות

Keller Williams Jackson Hole – “Jackson Hole Market Report: Mid-Year 2025.” (נתוני שוק על מכירות, מחירים ומלאי) kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com
Jackson Hole Sotheby’s (JH Property Group) – 2025 Resort Real Estate Report and Blog. (הקשר לדירוגי מחירים ולהתקררות השוק) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com
Mountain Standard Realty – “דוח שוק אמצע שנה 2025 – ג'קסון הול.” (ניתוח נפח עסקאות, מגמות מאקרו) mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com
Keller Williams Jackson Hole – “דוח שוק רבעון ראשון 2025.” (סטטיסטיקות מפורטות לרבעון הראשון, ציטוטים על התנהגות קונים/מוכרים) kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com
AirDNA/AirROI – “ניתוח שוק Airbnb ג'קסון, וויומינג 2025.” (סטטיסטיקות הכנסה מהשכרה קצרת טווח) airroi.com airroi.com
Buckrail News – כתבות חדשות מקומיות (2024–2025) על החלטות תכנון ובנייה (למשל, דחיית Simon Pit) buckrail.com buckrail.com ואישור Northern South Park buckrail.com buckrail.com.
הודעות רשמיות של עיר ג'קסון ומחוז טיטון – הכרזה על הקפאה 2024 jacksonwy.gov, רשימת פיתוחים עתידיים (2025) jacksonwy.gov jacksonwy.gov, מידע על עדכון אזור NROjacksonholerealestatereport.com, ודוח צינור הדיור בר ההשגה tetoncountywy.gov.
משרד התחבורה של ויומינג – חדשות על פרויקטי כביש 22 (מאי 2025). dot.state.wy.us dot.state.wy.us (שיפורי תשתית המשפיעים על קישוריות).