נדל"ן בקליבלנד 2025: שוק בר השגה מתחמם עם פיתוחים גדולים באופק

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.

כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:

• תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.

מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:

Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.

מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.

CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.

בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות: תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog

• מחירי בתים יציבים, מכירות מהירות: שוק הדיור בקליבלנד נשאר בר השגה אך תחרותי. מחיר המכירה החציוני של בית בעיר עמד על כ-$115,000–$128,000 באמצע 2025, עלייה של כ-0–5% לעומת השנה הקודמת redfin.com hondros.com. בתים עדיין נמכרים במהירות – בדרך כלל בפחות מ-חודש (חציון ~29 ימים בשוק) – ורבים מהם נמכרים תוך 11 ימים בלבד redfin.com zillow.com. היקף המכירות התקרר מעט (מכירות יולי ירדו בכ-4% משנה לשנה redfin.com), אך הביקוש מצד קונים נותר יציב.
• היצע במגמת עלייה, אך עדיין שוק מוכרים: לאחר שנים של היצע מצומצם, מלאי הנכסים המוצעים משתפר באיטיות. מספר הנכסים הפעילים באזור קליבלנד עלה ב-~37% בשנת 2025 לעומת השנה שעברה hondros.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות. עם זאת, הביקוש החזק גורם לכך שבתים במחיר נכון עדיין נמכרים במחיר המבוקש או יותר – כ-39% מהמכירות נסגרו מעל המחיר המבוקש באמצע 2025 zillow.com. השוק מתאזן מחדש, אך לא מתהפך; מוכרים עם בתים מוכנים למגורים ממשיכים להחזיק ביתרון outstandingohio.com josesellshomes.com.
• נדל"ן מסחרי מעורב: מגזר המשרדים בקליבלנד מתמודד עם שיעור תפוסה נמוך (~23%), השכרות איטיות ושכר דירה יציב (ממוצע מבוקש כ-21 דולר/רגל רבועה) nmrk.com nmrk.com, בעוד שוק התעשייה, לאחר גל של עזיבת שוכרים, ראה עלייה בתפוסה הפנויה ל-~5% (עדיין מתחת לממוצעים היסטוריים) nmrk.com nmrk.com. שטחי מסחר הם נקודת אור – עם תפוסה פנויה מתחת ל-5% במשך חמש שנים ברציפות על רקע בנייה חדשה מינימלית marcusmillichap.com – ודירות מגורים להשכרה נמצאות בביקוש גבוה, עם תפוסה של מעל 92% וצמיחת שכר דירה של כ-3%+ בשנה mmgrea.com mmgrea.com.
השקעות – פוטנציאל תשואה וסיכונים: קליבלנד מציעה תשואות גבוהות ועלויות כניסה נמוכות למשקיעים. מעל 55% מיחידות הדיור בעיר מאוכלסות על ידי שוכרים ark7.com, ושכונות כמו מרכז העיר (מחיר חציוני כ-275 אלף דולר, +26.7% שנתי) וטרמונט (+28% לאחרונה) הניבו עליות ערך חריגות ark7.com ark7.com. הזדמנויות כוללות אזורים מתומחרים בחסר (למשל, קולינווד עם חציון של כ-90 אלף דולר) ופוטנציאל תזרים מזומנים חזק. סיכונים עיקריים נובעים מצמיחה איטית באוכלוסייה באזור (קליבלנד רבתי כמעט ללא שינוי, +0.3% בשנה האחרונה neo-trans.blog) וכלכלה שלמרות שהיא מגוונת, אינה פורחת. שיעורי ריבית גבוהים פגעו גם הם בזמינות, ולכן עלויות מימון וכל האטה רחבה יותר הם נקודות למעקב.כלכלה, דמוגרפיה ופיתוח מניעים את העתיד: הכלכלה של קליבלנד התאוששה לרמות התעסוקה שלפני המגפה marcusmillichap.com, ומבוססת על בריאות (קליבלנד קליניק), פיננסים ותעשייה. שיעור האבטלה עומד על כ-3–4%, מה שתומך בביקוש לדיור. דמוגרפית, הירידה רבת השנים באוכלוסיית המטרופולין התייצבה: מחוזות הפרברים לוריין ומדינה צומחים (+0.9–1.1% בשנה האחרונה) גם כאשר הליבה העירונית מדשדשת neo-trans.blog neo-trans.blog. זרימה של צעירים מקצועיים ופנסיונרים לשכונות העיר מעלה הכנסות וערכי נכסים באזורים חמים כמו מרכז העיר, אוהיו סיטי, יוניברסיטי סירקל וטרמונט neo-trans.blog neo-trans.blog. בינתיים, פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים – ממטה חדש של שרווין-וויליאמס במרכז העיר בעלות 750 מיליון דולר (פתיחה ב-2025) ועד לתכנון פיתוח מחודש של חוף האגם סביב אצטדיון הבראונס – מבטיחים לשנות את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בקליבלנד (2025)

שוק המגורים של קליבלנד ב-2025 מתאפיין בנגישות כלכלית, צמיחה מתונה במחירים, ומעבר הדרגתי לאיזון. בניגוד לשווקים החופיים המאופיינים בתנודות חדות, מחירי הבתים בקליבלנד נעים "לאט וביציבות, ללא עליות או ירידות קיצוניות" josesellshomes.com. נכון לאמצע 2025, מחירי המכירה החציוניים בעיר קליבלנד נעים בסביבות 100,000 דולר נמוך – 67% פחות מהחציון הארצי – מה שהופך אותה לאחד השווקים הגדולים הנגישים ביותר בארה"ב redfin.com. לפי זילו, שווי הבית הטיפוסי בקליבלנד הוא כ-117,700 דולר, עלייה מתונה של 1.0% משנה לשנה zillow.com. סקרי מתווכים אף דירגו את קליבלנד במקום ה-2 החם ביותר בשוק הדיור בארה"ב ב-2023, בזכות יסודות חזקים ועליות מחירים מתונות realwealth.com.

מגמות מחירים: בסך הכל, ערכי הבתים עולים בעדינות ברחבי המטרופולין. באמצע 2025, דווח שמחיר הבית הממוצע בקליבלנד עמד על כ-$113,500 (≈5% עלייה שנתית) hondros.com. שיעורי ההתייקרות השנתיים משתנים לפי אזור – החל מיציבות יחסית בשכונות מסוימות בעיר ועד לזינוקים דו-ספרתיים במחוזות הסובבים. לדוגמה, מחוז לוריין (מערבית לקליבלנד) ראה עליית מחירים של 17.7% בשנה (חציון ~$263K) hondros.com, כאשר קונים מחפשים בתים פרבריים במחיר סביר. בתוך העיר, מחירי המכירה החציוניים באמצע 2025 נעו בין כ-$108K (נתוני אפריל) ועד $174K (יוני) בהתאם למקור הנתונים clappilyhome.com – מה שמשקף תמהיל שונה של סוגי בתים. דיווחים מקומיים מסוימים הצביעו על עלייה של 8–9% בשנה במחיר החציוני הנמכר בקליבלנד נכון לקיץ 2025 clappilyhome.com realwealth.com, אם כי נתוני MLS בזמן אמת (Redfin) הראו עלייה קלה בלבד של +0.4% עד יולי redfin.com. פער זה מרמז כי הצמיחה במחירים במטרופולין הרחב (כולל פרברים יקרים יותר) הייתה חזקה יותר מאשר בעיר עצמה. חשוב לציין, אין סימן לקריסה או לירידת מחירים משמעותית – נתונים היסטוריים מראים שערכי הבתים בצפון-מזרח אוהיו כמעט ואינם יורדים באופן משמעותי, ו-2025 ממשיכה במגמה היציבה הזו josesellshomes.com.

נפח מכירות ותחרות: פעילות מכירות הבתים התקררה מהטירוף של 2021–22 אך נותרה ערה ביחס לסטנדרטים היסטוריים. ביולי 2025, נמכרו 369 בתים בעיר, ירידה קלה של 3.9% לעומת שנה קודם לכן (384 מכירות) redfin.com redfin.com – מה שמעיד על מעט פחות תחלופה, בין השאר בשל היצע מוגבל וריביות משכנתא גבוהות יותר. עם זאת, תחרות בין קונים עדיין ניכרת. בתים בקליבלנד מקבלים בדרך כלל 2+ הצעות ורבים נמכרים במחיר המבוקש או מעליו. יחס המחיר החציוני בין מכירה למחיר מבוקש הוא בדיוק 1.00 (100%) zillow.com, כלומר הבית הטיפוסי נמכר במחיר שביקשו עבורו. למעשה, 38.8% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר המבוקש, לעומת כ-48% מתחתיו zillow.com – חלוקה מאוזנת שמראה שלקונים ולמוכרים אין ייתרון ברור. ציון התחרות של רדפין מדרג את קליבלנד כ-"תחרותית מאוד" (72/100), ומציין שרשימות חמות יכולות להיסגר בהמתנה תוך ~8 ימים עם מספר הצעות (לעיתים מעל המחיר המבוקש), בעוד הבית הממוצע נמכר מעט מתחת למחיר המבוקש לאחר מספר שבועות redfin.com redfin.com. בקיצור, למרות שמלחמות הצעות אינן נפוצות כמו בתקופת הבום של המגפה, בתים מתומחרים נכון עדיין מושכים הצעות מהירות ב-2025.

ימים בשוק ומלאי: סימן ברור ל-דינמיקה משתנה הוא משך הזמן בשוק. בתים נשארים למכירה מעט יותר זמן מאשר בשנה שעברה, מה שנותן לקונים יותר מרווח נשימה. נכון לאמצע 2025, החציון של ימי השוק בקליבלנד עמד על כ-29 ימים, לעומת ~26 ימים בקיץ הקודם redfin.com. מקורות נתונים אחרים מראים מגמה אזורית רחבה יותר: משך הזמן הממוצע של נכסים בשוק עמד על 41 ימים ביוני 2025 (לעומת 35 ימים שנה קודם לכן) clappilyhome.com. המעקב של זילו מראה שבתים בקליבלנד עוברים להמתנה בחציון של 11 ימים zillow.com zillow.com – נתון שמשקף כנראה נכסים חמים ומוכנים למעבר מיידי. המסקנה היא שבעוד שנכסים מוכנים למגורים עדיין נמכרים תוך שבוע-שבועיים, השוק הכללי התמתן לקצב נורמלי יותר לעומת המכירות המהירות של 2021.

היצע הדיור סוף סוף החל להתרחב, מה שמקל מעט על הלחץ. רישומים חדשים ומלאי פעיל נמצאים במגמת עלייה ב-2024–25. ברחבי אזור קליבלנד הרחב (מחוזות קויאהוגה, פורטג', סאמיט), הרישומים עלו ב-37.3% משנה לשנה עד אמצע 2025 hondros.com. במחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד), מלאי הדיור ביוני 2025 היה כ-2.9% גבוה יותר מאשר שנה קודם לכן clappilyhome.com clappilyhome.com. זרימה הדרגתית זו של היצע – מבעלי בתים שמפרסמים יותר ומגידול בבנייה חדשה – פירושה שלקונים יש יותר אפשרויות מאשר בעבר הקרוב. "ביולי, הרישומים הפעילים עלו שוב ברחבי מחוזות קויאהוגה, סאמיט, מדינה וסטארק, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות," מציין עדכון של מתווך מקומי outstandingohio.com.

עם זאת, היצע הדיור עדיין לא הדביק את הביקוש או את הנורמות שלפני המגפה. גם לאחר העליות האחרונות, המלאי נותר מתחת לרמות 2019 בצפון-מזרח אוהיו josesellshomes.com josesellshomes.com. לפי נתוני Zillow, במטרו קליבלנד היו כ-1,083 בתים למכירה באמצע 2025 zillow.com – רק כ-2 עד 3 חודשי מלאי בקצב המכירות הנוכחי. זהו שיפור מהשפל ההיסטורי (כחודש מלאי) של 2021, אך עדיין נמוך. לשם השוואה, שוק מאוזן הוא לרוב כ-5–6 חודשי מלאי. לכן תנאי שוק של מוכרים עדיין שוררים, אם כי בעוצמה פחותה. קונים כבר לא מתמודדים עם "הסתערות" על כל רישום, אך הבתים הטובים ביותר עדיין נמכרים מהר. כפי שנכתב בדו"ח מאמצע 2025, "האיזון אולי משתנה, אך יש הזדמנויות לשני הצדדים" – לקונים יש יותר בחירה, אך מוכרים רואים מכירות מהירות ובמחיר מלא אם הם מתמחרים בחוכמה outstandingohio.com.

מוקדי שכונות חמים: שוק הנדל"ן של קליבלנד הוא מקומי מאוד, כאשר שכונות ופרברים מסוימים חווים ביקוש חזק במיוחד. אזורים המשלבים קסם היסטורי, נגישות רגלית או פיתוח חדש הם בולטים לקראת 2025. כמה דוגמאות:

• מרכז העיר קליבלנד: רובע העסקים המרכזי של העיר השתנה לגן עדן לשוכרים ולמוקד השקעות. 94% מהיחידות למגורים במרכז העיר מאוכלסות על ידי שוכרים, ומשקיעים שמו לב לכך ark7.com ark7.com. מחיר המכירה החציוני במרכז העיר זינק לכ-$275,000 (עלייה של 26.7% משנה לשנה) ark7.com בסוף 2024, מה שמשקף פיתוחי דירות חדשים והסבות. דירות יוקרה, כמו מגדלי City Club ו-The Lumen החדשים, פונות לאנשי מקצוע צעירים שנמשכים למשרות ולבידור במרכז העיר. עם יותר מ-90% מהמלאי למגורים במרכז העיר כיום בשכירות, האזור מציג ביקוש חזק להשקעות במולטי-פמילי, הנתמך על ידי שירותים ואווירת live-work-play מתפתחת.
• טרמונט: שכונה אופנתית בצד המערבי הקרוב, המפורסמת בארכיטקטורה ההיסטורית שלה ובמסעדות, טרמונט ראתה עלייה משמעותית בערך הנכסים בעשור האחרון. ניתוח אחד ציין עלייה של 28.5% במחירי המכירה החציוניים בטרמונט לאחרונה ark7.com, אם כי נתוני Zillow הראו התקררות קלה עד מאי 2025 (חציוני כ- $349,900, ירידה של 2% משנה לשנה כשההתרגשות שככה) hondros.com. למרות זאת, טרמונט נשארת מבוקשת בזכות האופי האמנותי שלה, הגלריות והקרבה למרכז העיר. בתים כאן נמכרים במחירים מהגבוהים בעיר, ומשקיעים בוחנים את טרמונט גם להיפוכים וגם להשכרות יוקרתיות.
• אוהיו סיטי: צמודה למרכז העיר, אוהיו סיטי היא רובע מתחדש נוסף, ידוע בשוק West Side, בפאבים ובשילוב של בתים היסטוריים וחדשים. המחיר החציוני עמד על כ-$166,700 באמצע 2025 (עלייה של כ-7% משנה לשנה) clappilyhome.com. ההליכה הנוחה וסצנת המסעדות של אוהיו סיטי הופכות אותה לפופולרית בקרב קונים ושוכרים צעירים. פרויקטי דירות חדשים ופיתוח פארק Irishtown Bend מגבירים את האטרקטיביות שלה. היא מוזכרת לעיתים קרובות בין "שכונות למעקב" למגורים ולהשקעה hondros.com.
• יוניברסיטי סירקל (הצד המזרחי): מרכז החינוך והרפואה הזה (ביתם של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב ובתי חולים מרכזיים) ממשיך להניע את הביקוש לדיור. דירות יוקרה ובתי עיר קמו כדי לשרת את צוותי בתי החולים והסטודנטים. יזמים "לא מצליחים לבנות דירות יוקרה מהר מספיק" באזורים כמו יוניברסיטי סירקל ושכונת ליטל איטלי הסמוכה neo-trans.blog. בשכונות אלו, זה כבר לא נדיר לראות בתי עיר או בתים משופצים שמחירם עולה על מיליון דולר – דבר שהיה נדיר בעבר בקליבלנד – הודות לזרימה של תושבים אמידים יותר ולצמיחה מוסדית neo-trans.blog.
• קולינווד: אזור מסורתי של מעמד הפועלים בקצה המזרחי, קולינווד הופכת למובלעת אמנים ברת השגה. מחירי החציון סביב 133,500 דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) clappilyhome.com הופכים אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים נכסים להשכרה במחיר נמוך. רובע האומנויות ווטרלו של קולינווד והפארקים שעל שפת האגם מוסיפים לפוטנציאל שלה. עם הרבה שוכרים ומחירים מתונים, היא מסומנת כשכונה עם פוטנציאל ערך לעלייה ark7.com.
• שייקר הייטס והפרברים: בפרברים המזרחיים כמו שייקר הייטס, קליבלנד הייטס, לייקווד ואחרים, הביקוש נשאר יציב לבתים שמציעים יותר מרחב או בתי ספר מדורגים גבוה. בשייקר הייטס, לדוגמה, מחיר החציון עמד על כ-335,000 דולר (עלייה של 6.4% משנה לשנה) clappilyhome.com במאי 2025 – מהגבוהים באזור, הודות לבתים ההיסטוריים ולבתי הספר שלה. בצד המערבי, אזורים כמו קאמ'ס קורנרס (חציון כ-234 אלף דולר) ואולד ברוקלין (חציון כ-160 אלף דולר) משלבים נגישות יחסית עם קהילתיות חזקה clappilyhome.com. אולד ברוקלין, שכונת מעמד ביניים, אף רשמה עלייה של 11.3% במחירי המכירה לאחרונה ark7.com כאשר יותר קונים מגלים את ערכה.

בכל רחבי העיר, הנגישות הכלכלית נשארת גורם משיכה מרכזי. אפילו השכונות היקרות ביותר בקליבלנד (מרכז העיר, טרמונט, אדג'ווטר וכו') הן מציאה בהשוואה למטרופולינים אחרים. זו הסיבה ש-קליבלנד נשארת אחד משוקי הדיור "הלוהטים" ביותר עבור משקיעים מחוץ לעיר ורוכשים ראשונים כאחד – עלות הכניסה הנמוכה והחיוניות העירונית הגוברת הן שילוב נדיר josesellshomes.com. כל עוד רמות המחירים בקליבלנד יישארו אטרקטיביות, צפו להמשך עניין מצד קונים מקומיים וחיצוניים המחפשים ערך.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים מרובי יחידות)

תחומי הנדל"ן המסחרי בקליבלנד מציגים תחזית מעורבת ל-2025, כאשר חלק מהמגזרים מתאוששים חזק ואחרים מתמודדים עם אתגרים. בסך הכול, הכלכלה המגוונת של המטרו (בריאות, תעשייה, מטות חברות וכו') מספקת בסיס יציב, אך שינויים שאחרי המגפה – כמו עבודה מרחוק ומסחר אלקטרוני – משפיעים על סוגי הנכסים באופן לא אחיד.

שוק המשרדים

תחום ה-משרדים בקליבלנד ממשיך להתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים והתאוששות איטית. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי במשרדים במטרו קליבלנד עמד על כ-23.1% nmrk.com. זהו גידול קל (30 נקודות בסיס) מתחילת השנה, ושובר רצף של שיפור בתפוסה. בפועל, כמעט רבע משטחי המשרדים בקליבלנד ריקים – ביטוי ל-ביקוש הפושר לשכירות משרדים מסורתית בעקבות מגמות עבודה היברידית וקונסולידציה של חברות.

פעילות השכירות הייתה אנמית. רק כ-213,600 רגל רבועה הושכרו ברבעון השני של 2025, אחד ה-סכומים הרבעוניים הנמוכים ביותר ב-16 השנים האחרונות (בדומה לשפל של סוף 2021) nmrk.com. הספיגה נטו הפכה שוב ל-שלילית, עם –131,000 רגל רבועה שנספגו, לאחר ארבעה רבעונים של עליות nmrk.com. מגדלי משרדים מסוג Class A במרכז העיר, במיוחד, מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר כאשר חלק מהשוכרים מצמצמים שטח. מהצד החיובי, שוכרים גדולים (כמו שרווין-וויליאמס) מתחייבים מחדש למרכז העיר עם שטחים חדשים (פירוט נוסף בסעיף הפיתוח), ופארקי משרדים בפרברים חוו עלייה קלה מצד משתמשים רפואיים ומשרדי גב.

שכר דירה: שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד בלחץ התחרות. השכר דירה ממוצע מבוקש עמד על כ-20.99 דולר למ"ר ברבעון השני של 2025 nmrk.com, ירידה של כ-0.12 דולר מהרבעון הקודם. מתחילת השנה, שכר הדירה הממוצע למשרדים בקליבלנד עמד על 21.05 דולר, שעדיין מהווה עלייה של 2.6% משנה לשנה nmrk.com – מה שמצביע על כך שבעלי נכסים הצליחו להעלות מעט מחירים בחלק מהתת-שווקים (אולי עבור שטחים יוקרתיים או משופצים), גם כאשר המומנטום הכללי נחלש. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות כדי למשוך שוכרים, ומבנים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (או הסבה למגורים) כדי להתחרות.

תחזית: התחזית לשוק המשרדים היא זהירה. שיעור התפוסה צפוי להישאר גבוה בשנים הקרובות, במיוחד במרכז העיר, עד שצמיחה בתעסוקה או הסבות שימוש יספגו חלק מהשטח העודף. השלמת מטה שרווין-וויליאמס בן 36 הקומות בסוף 2025 תוסיף שטחי משרדים חדשים ומתקדמים למלאי, אך עלולה להשאיר אחריה משרדים ישנים ריקים. בצד החיובי, שוק המשרדים בקליבלנד לא חווה עודף בנייה מזה עשרות שנים, כך שהבעיה היא יותר בצד הביקוש (עבודה מרחוק) מאשר בצד ההיצע. אם יותר חברות יחייבו חזרה למשרד (כפי ששרווין-וויליאמס עצמה מתכננת ל-2026) או שקליבלנד תצליח למשוך מעסיקים חדשים, ייתכן שהספיגה תהפוך לחיובית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, והצמיחה בשכר הדירה צפויה להישאר מתונה (באחוזים בודדים בשנה). משקיעים בוחרים בקפידה – מעדיפים משרדי רפואה, חללים מודרניים לשיתופי פעולה, או פרויקטים של התחדשות – לאור היסודות המאתגרים בענף זה.

שוק הקמעונאות

שוק הנדל"ן הקמעונאי של קליבלנד מתפקד טוב מהמצופה, ומפגין עמידות בזכות היצע חדש מוגבל וביקוש צרכני יציב. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקליבלנד רבתי נותר קרוב לשיאי שפל. למעשה, 2025 צפויה להיות השנה החמישית ברציפות עם שיעור ואקנסי קמעונאי מתחת ל-5% בכלל המטרופולין marcusmillichap.com. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הכללי עומד על כ-4–5%, נתון בריא מאוד לפי אמות המידה בענף.

סיבה עיקרית היא המחסור בבנייה קמעונאית חדשה. יזמים נקטו בגישה שמרנית במיוחד – 2025 עשויה לראות את מספר המסירות הקמעונאיות הנמוך ביותר שנרשם בקליבלנד marcusmillichap.com. כמעט ואין בניית יתר ורוב הפרויקטים החדשים מושכרים מראש, כך שיש לחץ מינימלי מצד ההיצע על שיעור התפוסה. הדבר משקף גם זהירות (עקב הצמיחה האיטית של האוכלוסייה בצפון מזרח אוהיו) וגם שינוי סדרי עדיפויות (יותר השקעות מופנות לתעשייה ולשימושים מעורבים מאשר לקמעונאות עצמאית). הירידה בבנייה "משקפת את האטת גידול האוכלוסייה בקליבלנד, שצפויה להפוך להתכווצות השנה" ואת המיקוד בסוגי נכסים אחרים marcusmillichap.com.

מגמות ביקוש: השכרת שטחי קמעונאות הייתה מפוצלת במידת מה לפי סוג הנכס. קמעונאות חד-שוכרית (כמו חנויות ענק עצמאיות או מסעדות) ראתה עלייה של כ-0.5% בשיעור הוואקנסי ב-2024, עם התרככות מסוימת במיוחד באזורים מרוחקים כמו מחוז לוריין (+1.5% ואקנסי) marcusmillichap.com. סביר להניח שזה נובע מסגירת חנויות בודדות או העתקתן. לעומת זאת, מרכזי קמעונאות רב-שוכריים (מרכזי קניות, סטריפים) חוו ירידה של 50 נקודות בסיס בשיעור הוואקנסי בממוצע, כאשר תתי-שווקים מסוימים (מערב וצפון-מזרח קליבלנד) ראו שיפור של יותר מאחוז מלא marcusmillichap.com. מרכזי קניות במיקום טוב עם סופרמרקטים או קמעונאים חיוניים ממשיכים להיות מבוקשים מאוד.

גאוגרפית, פעילות ההשכרה הייתה החזקה ביותר ליד קו המים (מרכז העיר ושכונות החוף) ובמרכזים אזוריים כמו אקרון ונורת' קנטון marcusmillichap.com. בקליבלנד עצמה, הצמיחה הקמעונאית נוטה לכיוון פרויקטים עירוניים לשימושים מעורבים: לדוגמה, פיתוחים מתוכננים במרכז העיר ובמידטאון כוללים קמעונאות בקומת הקרקע בבנייני מגורים. מספר מרכזי סטריפ חדשים במערב קליבלנד ובמחוז לוריין צפויים גם הם להיפתח, אם כי רובם מושכרים מראש למסעדות מהירות, מרפאות רפואיות וכו' marcusmillichap.com.

שכר דירה ותחזית: עם שיעור תפוסה נמוך, שכר הדירה הקמעונאי עלה מעט, במיוחד במיקומים מרכזיים. בעלי נכסים של קמעונאות מובילה (אזורים מסחריים ותיקים כמו Crocker Park או Eton Chagrin) אף העלו את שכר הדירה במידה מתונה. מיקומים משניים עדיין דורשים תמחור תחרותי כדי לאכלס שטחים. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קליבלנד נמצא בעמדה של יציבות נוספת. ככל שהתעסוקה חוזרת לרמות שלפני 2020 וההוצאה הצרכנית נותרת יציבה marcusmillichap.com, קמעונאים ממשיכים להתרחב בזהירות. קטגוריות כמו חנויות דיסקאונט, מכולות, שיפוץ הבית וקמעונאות בתחום הבריאות נמצאות בצמיחה. סיכון אחד הוא קיפאון האוכלוסייה המתמשך – עם ירידה קלה באוכלוסייה הצפויה בשנים הקרובות, קליבלנד לא מקבלת גל של צרכנים חדשים. אך מכיוון שכמות שטחי הקמעונאות לנפש כבר מותאמת (או אפילו חסרה בחלק מהקהילות), שיעור התפוסה צפוי להישאר נמוך. משקיעים מוצאים את שוק הקמעונאות של קליבלנד אטרקטיבי בשל תפוסה גבוהה ותחרות חדשה נמוכה, תוך התמקדות במרכזי שכונות ממוקמים היטב וקמעונאות מבוססת צורך.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה

שוק הנדל"ן התעשייתי בצפון-מזרח אוהיו היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, בזכות בסיס הייצור של האזור והמיקום הלוגיסטי. בתחילת 2025, מגזר התעשייה נתקל במהמורה, אך היסודות לטווח הארוך נותרו חיוביים.

לאחר מספר שנים של תנאים הדוקים במיוחד, שיעור התפוסה הפנויה התעשייתי עלה לאחרונה – והגיע ל-5.2% ברבעון השני של 2025 nmrk.com. זהו עלייה של נקודת אחוז אחת לעומת הרבעון הקודם, ומהווה את שיעור התפוסה הפנויה הגבוה ביותר מזה מספר שנים. העלייה נגרמה בשל –2.8 מיליון רגל רבוע של ספיגה שלילית באותו רבעון nmrk.com – למעשה, מספר מתקנים גדולים התפנו כמעט בבת אחת. אכן, קליבלנד חוותה "סדרה של סגירות ופינויים בולטים" בתחילת 2025 nmrk.com. דוגמאות לכך כוללות סגירת מפעלי ייצור ישנים ודיירים כמו מפיצי מסחר אלקטרוני שמצמצמים שטחים לאחר בום המגפה. הזעזוע החד הזה הפך את הרבעון השני של 2025 לרבעון עם הספיגה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק nmrk.com.

למרות זאת, הקשר חשוב. אפילו ב-5.2%, שיעור הוואקנסי התעשייתי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של המטרו (~7.4%) nmrk.com. שיעור הוואקנסי מתחילת השנה באמצע 2025 עמד על ממוצע של 4.7% nmrk.com, מה שמצביע על כך ש-Q2 היה חריג. ויש סימנים להתאוששות בביקוש: נפח השכירות קפץ חזרה לכ-2.0 מיליון רגל רבוע ב-Q2 nmrk.com, כאשר שוכרים חדשים אכלסו חלק מהשטחים. מחסנים ומרכזי הפצה מודרניים בפריפריה של קליבלנד (מיקומים כמו סטרונגסוויל, סולון, ולאורך מסדרון I-480/I-80) ממשיכים להיות מבוקשים מאוד על ידי חברות לוגיסטיקה, ספקי רכב וחברות חומרי בניין.

שכירויות: סיפור השכירויות התעשייתיות הוא של צמיחה יוצאת דופן שהתקררה מעט. לאחר שנים של עליות, השכירויות אף ירדו ב-2025: שכר הדירה הממוצע המבוקש לתעשייה בקליבלנד עמד על כ-$5.88 לרגל רבוע ב-Q2 2025, ירידה של כ-3.9% משנה לשנה nmrk.com. תיקון מתון זה מגיע לאחר תקופה בה השכירויות זינקו לשיאים. הירידה כנראה משקפת בעלי נכסים שמעדכנים ציפיות לאחר גל הוואקנסי – חלק מהנכסים התעשייתיים הוותיקים נאלצו להוריד שכירות כדי למשוך שוכרים חדשים. עם זאת, שטחי מחסן מודרניים מסוג Class A עדיין זוכים למחירים פרימיום, לעיתים מעל $6 לרגל רבוע (triple-net), במיוחד באזורים סמוכים לצירי תחבורה ראשיים.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי נותרת חזקה באופן כללי. קליבלנד נהנית ממיקום מרכזי, תשתית כבישים/רכבות חזקה, ורנסנס תעשייתי (כולל צמיחה בתעופה, פולימרים, ופוטנציאל לשרשרת אספקה של סוללות לרכב חשמלי באוהיו). העלייה בשיעור הוואקנסי בתחילת 2025 צפויה להיות זמנית; עד 2026, הצפי הוא לספיגה חיובית כאשר הכלכלה תצמח והשטחים שהתפנו ינוצלו מחדש. חשוב לציין כי הבנייה התעשייתית החדשה בקליבלנד הייתה מתונה (בניגוד לשווקי Sunbelt הצומחים במהירות). יזמים בנו באופן סלקטיבי – מספר מתקני לוגיסטיקה גדולים ופארקי עסקים – מה ששמר על ההיצע בשליטה. דוח אחד מציין כי שיעור הוואקנסי מתחילת השנה עדיין היה "נמוך בהרבה" מהממוצע ההיסטורי, מה שמדגיש שהיסודות בריאים בסך הכול nmrk.com. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, שיעור הוואקנסי התעשייתי צפוי לרדת חזרה לכיוון 4–5% בשנה-שנתיים הקרובות. השכירויות עשויות להתייצב או לחזור לצמיחה מתונה (אחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה) ברגע ששטחי המשנה העודפים ייספגו. עבור משקיעים, הנדל"ן התעשייתי בקליבלנד מציע אופק חיובי לטווח ארוך – תשואות הון גבוהות יחסית וביקוש יציב – אם כי 2025 הזכירה לכולם שגם תעשייה אינה חסינה לחלוטין.

שוק המולטי-פמילי (דירות מגורים)

תחום המגורים המולטי-פמילי של קליבלנד הוא מצטיין ברור, ומוכיח את עמידותו לאורך מחזורי כלכלה אחרונים. לדירות באזור יש תפוסה גבוהה, עליית שכר דירה, וצנרת היצע ניתנת לניהול – מה שהופך את קליבלנד לאהובה על משקיעי נדל"ן רבים שמחפשים הכנסה יציבה.

תפוסה וביקוש: התפוסה בדירות בקליבלנד רבתי היא סביב 92–93% בממוצע mmgrea.com mmgrea.com. בסוף 2024, התפוסה התייצבה על כ-92.5%, רק מעט מתחת לממוצע של 10 השנים האחרונות mmgrea.com. הביקוש התאושש בצורה חזקה לאחר 2023 הרכה – כמעט 1,900 יחידות נטו נספגו ב-2024 mmgrea.com, והספיגה נשארת חיובית גם ב-2025. למעשה, יש שפע שוכרים, הודות לאוכלוסיית הצעירים הגדולה של קליבלנד, מבוגרים שמצמצמים מגורים, והגירה פנימית מערים יקרות יותר. בנוסף, מעל 55% מיחידות הדיור בקליבלנד הן דירות להשכרה ark7.com (הרבה מעל הממוצע הארצי של כ-35%), מה שממחיש את בסיס השוכרים הגדול. כל הסגמנטים האיכותיים – מדירות יוקרה חדשות במרכז העיר ועד דירות גן ישנות בפרברים – חוו ביקוש.

ראוי לציין ששוק השכירות בקליבלנד מתחזק בזכות נגישות יחסית במחיר. לשוכרים יש גמישות לעבור בין נכסים יוקרתיים לבינוניים מבלי לעזוב את המטרופולין, שכן גם שכר הדירה ה"יוקרתי" מתון יחסית לסטנדרט הארצי. זה שמר על איזון בתפוסה הכללית – אין עודף חמור באף סגמנט. שיעורי התפוסה בתתי-שוק נעים בדרך כלל מה-80% הגבוהים (בכמה אזורים עם עודף בנייה) ועד 96-97% בתתי-שוק צפופים.

צמיחת שכר דירה: צמיחת שכר הדירה בקליבלנד עקפה בשקט את הממוצע הארצי של ארה"ב בשנים האחרונות mmgrea.com. בשנת 2024, קליבלנד הייתה בין ערים בודדות שהשיגו עלייה שנתית של מעל 3% בשכר הדירה בכל רבעון mmgrea.com. העלייה המתמדת הזו נמשכה גם ב-2025 – מומחים צופים ששכר הדירה יעלה בכ-3.0% עד 3.2% בשנת 2025 mmgrea.com mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2025, שכר הדירה האפקטיבי הממוצע צפוי להיות גבוה בכ-3.2% משנה לשנה mmgrea.com. לשם השוואה, צמיחת שכר הדירה הארצית ירדה מתחת ל-3% בשווקים רבים, כך שקליבלנד בולטת בזכות העליות המתמשכות. ישנם אזורים חזקים במיוחד: תת-השוק של West Cleveland/Brooklyn Heights צפוי להוביל עם כמעט 5% צמיחה בשכר הדירה בשנת 2025 mmgrea.com. כל עשרת תתי-השוק בקליבלנד צפויים לראות עליות שכר דירה של מעל 2.5% mmgrea.com, מה שמדגיש את החוזק הרחב. בנוסף, חדשות מקומיות בסוף 2022 ציינו ששכר הדירה בקליבלנד קפץ בכ-11% משנה לשנה באותה תקופה realwealth.com, מה שמשקף התאוששות מרמות שכר דירה היסטוריות נמוכות. גם אם צמיחת שכר הדירה תתמתן לטווח של 2–4% בהמשך, היא תמשיך לעלות על שיעור האינפלציה בעיר הידועה בזכות המחירים הנגישים שלה.

היצע חדש: אחת הסיבות לכך ששוק הדירות להשכרה בקליבלנד מתפקד היטב היא צנרת היצע מדודה. בעוד שחלק מהערים באזור הסאנבלט התמודדו עם הצפה של דירות חדשות, קצב הפיתוח בקליבלנד היה הדרגתי הרבה יותר – אך הוא הולך וגובר. התחלות בנייה של מגורים מרובי-משפחות עלו ב-2024, עם כ-2,060 יחידות שהחלה בנייתן ברחבי המטרופולין (עלייה של 17.8% לעומת כ-1,750 ב-2023) mmgrea.com. כ-3,113 יחידות היו בבנייה בתחילת 2025 mmgrea.com, שזה מעל הממוצע של 10 השנים האחרונות (בכ-21%) אך לא מוגזם. לשנת 2025, צפויות להימסר כ-2,300 יחידות דיור חדשות, עלייה של 500 יחידות (28%) לעומת האכלוסים של 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

חשוב לציין, שההיצע החדש הזה מרוכז באזורים בעלי ביקוש גבוה ונשאר בתוך יכולת הספיגה של השוק mmgrea.com mmgrea.com. מרכז העיר קליבלנד צפוי לקבל כ-37% מהאכלוסים של 2025 (כ-850 יחידות), ותת-השוק של East Cleveland (כולל University Circle וצד מזרחי פנימי) כ-28% (~803 יחידות) mmgrea.com. למעשה, ב-East Cleveland יש מעל 1,000 יחידות בבנייה, המהוות יותר משליש מכלל הפיתוח המקומי – ורבות מהן מיועדות לעובדי אזור בתי החולים ולסטודנטים mmgrea.com. מאחר שרוב הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונות פופולריות (ולעיתים קרובות מציעים שירותים מודרניים שחסרים במלאי הישן), הם מוצאים שוכרים בקלות.

אנליסטים מציינים כי גם עם העלייה בהיצע, הספיגה נטו צפויה להדביק את הקצב, מה שמונע עודף היצע mmgrea.com. התחזית היא שהתפוסה תטפס לכ-92.6% עד סוף 2025 כאשר הביקוש מעט גובר על ההיצע החדש mmgrea.com mmgrea.com. למעשה, הצנרת של קליבלנד – למרות שהיא גדלה – צנועה יחסית לגודל המטרו (יחידות חדשות ב-2025 מהוות כ-2.3% מהמלאי הקיים, לעומת כ-3.5% ברמה הארצית) mmgrea.com.

השקעות ותחזית: נכסי מולטיפמילי בקליבלנד מושכים משקיעים בשל תשואות חזקות ויציבות. שיעורי ההיוון בקליבלנד לרוב גבוהים יותר מאשר בשווקים בחוף, והצמיחה העקבית בשכר הדירה יחד עם יחס שכר דירה להכנסה בר השגה מצביעים על פוטנציאל להמשך צמיחה. התחזית לשוק הדירות היא ביצועים יציבים. מומחים צופים עליות שכר דירה של כ~3% בשנה ותפוסה גבוהה בשנים הקרובות mmgrea.com. הכלכלה המגוונת של קליבלנד – "המבוססת על מגזרי הפיננסים, הבריאות והתעשייה" – ושכר הדירה הנמוך ימשיכו לתמוך בביקוש לשוכרים mmgrea.com. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי, מגזר המולטיפמילי צפוי להישאר עמוד תווך של חוזק בנדל"ן בקליבלנד, ולהציע את אחד התחזיות החיוביות ביותר מכל סוג נכס כאן.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

עבור משקיעי נדל"ן, שוק קליבלנד מציג שילוב מעניין של הזדמנות וזהירות. המחירים הנמוכים במטרו, שכר הדירה העולה והשכונות המתחדשות מושכים, אך הצמיחה האיטית והאתגרים ההיסטוריים מגבילים את הפוטנציאל. הנה מבט על ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:

הזדמנויות:

• כניסה משתלמת, תזרים מזומנים חזק: קליבלנד ידועה לשמצה בזכות המחירים הנמוכים שלה. עם מחירי בתים חציוניים בסביבות 115,000 דולר redfin.com ורבים מהנכסים בעיר מתחת ל-100,000 דולר, משקיעים יכולים לרכוש בתים להשכרה או דופלקסים בשבריר מהעלות בערים אחרות. בסיס המחיר הנמוך הזה, יחד עם שכר דירה יציב (שכר הדירה החציוני במטרו הוא בערך 1,000 דולר ומעלה לדירת שני חדרים), יכולים להניב שיעורי היוון גבוהים. זה לא נדיר שנכסים להשכרה שנבחרו היטב בקליבלנד יניבו תשואות ברוטו של 8–12% ומעלה, הרבה מעל השווקים שבחוף. 55% מאוכלוסיית העיר שוכרת דירות, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות ark7.com. שכונות כמו North Collinwood (חציוני כ-89,000 דולר) או South Broadway (חציוני כ-71,000 דולר) מציעות מחירי כניסה נמוכים מאוד עם רוב הבתים מאוכלסים על ידי שוכרים – אידיאלי למשקיעי ערך שמחפשים תזרים מזומנים ark7.com.
• שווקים בצמיחה לא מוערכת: שכונות מסוימות בקליבלנד ופרברים פנימיים נמצאים במגמת עלייה, ומספקים פוטנציאל להשבחה. זיהינו אזורים חמים כמו Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) ועוד, שבהם זרם של צעירים מקצועיים ופיתוחים חדשים הוביל לעליות מחירים משמעותיות. דירות במרכז העיר, למשל, זינקו בכ-26% בערכן לאחרונה ark7.com, ואפילו אזורים שבעבר סבלו מהזנחה כמו Glenville או Hough (בצד המזרחי) רואים פיתוחים חדשים ועליית מחירים (המחירים החציוניים שם כיום הם 120,000–140,000 דולר) clappilyhome.com. בנוסף, שווקים פרבריים ב-מחוזות Lorain ו-Medina צומחים במהירות (ערכי הבתים עלו בכ-2–3% בשנה בממוצע מאז 2020, וגידול אוכלוסייה של 0.9–1.1% בשנה שעברה) neo-trans.blog, מה שמצביע על הזדמנויות בשכונות חדשות ובבתים פרטיים להשכרה בקהילות מתפתחות אלו.
• ביקוש גבוה לשכירות ונישות פיתוח: הביצועים החזקים של סקטור המולטי-פמילי של קליבלנד מהווים הזדמנות למשקיעים וליזמים. עם תפוסות דירות בטווח של מעל 90% וצמיחת שכר דירה העולה על המגמות הארציות mmgrea.com mmgrea.com, רכישה או בנייה של נכסים להשכרה היא אסטרטגיה נבונה. ישנו ביקוש מיוחד לדיור איכותי לעובדים – יחידות משופצות לשוכרים מהמעמד הבינוני – וכן צורך מתמשך בדיור בר השגה (בקליבלנד יש מחסור ביחידות ברות השגה מעודכנות, ומתקיימים מאמצים למימון נוסף). בנוסף, סגמנטים נישתיים כמו דיור לסטודנטים ליד אוניברסיטאות, משרדים רפואיים הקשורים להתרחבות שירותי הבריאות, או מרכזי הפצה "המייל האחרון" למסחר אלקטרוני, מציעים אפשרויות ממוקדות הנהנות מהחוזקות המוסדיות והלוגיסטיות של קליבלנד.
• יציבות יחסית בשוק: שוק הנדל"ן בקליבלנד נוטה להיות פחות תנודתי מאשר שווקים עם צמיחה מהירה. האזור לא חווה זינוקים חדים במחירים בעשור הקודם, ולכן גם נמנע מהערכת יתר חמורה. ההיסטוריה מראה שערכי הבתים כאן לעיתים נדירות חווים תנודות חדות – בין 1980 ל-2024, הערכים ירדו רק במספר שנים בודדות (בעיקר במהלך המשבר של 2008–10) josesellshomes.com. יציבות זו יכולה להוות נכס עבור משקיעים שמחפשים תשואות יציבות וצפויות. הדבר מרמז כי הסיכון לירידת ערך מוגבל; קליבלנד אולי לא תזנק בן לילה, אך גם לא צפויה לקרוס באופן דרמטי. כפי שאמר מומחה מקומי, השוק "מתאים את עצמו – לא קורס" ב-2025 josesellshomes.com.

סיכונים ואתגרים:

• צמיחה איטית ודמוגרפיה: הצד השני של היציבות הוא צמיחה מוגבלת. האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית בקליבלנד מתונות במקרה הטוב. המטרו של חמשת המחוזות רק התחיל לעלות באוכלוסייה (+0.3% בשנה שעברה לאחר עשור של ירידה) neo-trans.blog, ועיר קליבלנד עצמה למעשה יציבה (ירידה של 0.6% בלבד מאז 2020) neo-trans.blog. יש "רווח מוחי" של מילניאלים משכילים במרכז העיר, אך במקביל יש אובדן של חלק מהמשפחות לאזורים החיצוניים neo-trans.blog. עבור משקיעים, המשמעות היא שהביקוש לא יזנק בחדות; היווצרות משקי בית שוכרים תהיה יציבה אך איטית. זה מעלה את הסיכון שבחלק מהשכונות ההיצע עלול לעלות על הביקוש (במיוחד אם יותר מדי יחידות חדשות מתרכזות באזור אחד). הצמיחה הכלכלית גם היא מתונה – התמ"ג ויצירת המשרות בקליבלנד בדרך כלל מפגרים אחרי הממוצע הארצי. ללא כלכלה משגשגת או זינוק באוכלוסייה, העלייה במחירי הבתים צפויה להישאר באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים בשנה בטווח הארוך. משקיעים צריכים לכוון את הציפיות בהתאם.
• תשתיות ונכסים מתיישנים: קליבלנד היא עיר ותיקה עם מלאי דיור ישן יותר. חלק גדול מהבתים נבנה לפני 1940, ורבים מהשכונות עדיין כוללות נכסים מתיישנים, לעיתים מוזנחים. זה יוצר עלויות תחזוקה ושיפוץ גבוהות יותר עבור משקיעים. צבע עופרת, חיווט ישן, בעיות גג ויסודות נפוצות בבתים בני מאה שנה. למרות שיש פוטנציאל ברווח משיפוץ נכסים אלה (ורבים מהמשקיעים עושים זאת ברווחיות), העלויות עלולות לפגוע בתשואה אם לא מנוהלות בזהירות. בנוסף, חלק מהאזורים במרכז העיר סובלים מעשורים של חוסר השקעה – הזנחה, שיעורי פינוי גבוהים יותר, או כיסי פשיעה – מה שיכול להוות אתגר למשקיעים חדשים. משקיעים מנוסים דבקים ברחובות ואזורים שבהם מתבצעת השקעה מחודשת עירונית או פרטית.
• ריביות ומימון: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 משפיעה באופן ניכר על שווקים כמו קליבלנד. מכיוון שמחירי הבתים נמוכים, הקונים (כולל משקיעים) כאן רגישים יותר לתשלום החודשי. קפיצה מריבית של 3% ל-7% פוגעת משמעותית בזמינות, גם אם סכומי ההלוואה קטנים יותר. ריביות גבוהות בשנים 2023–25 הרחיקו חלק מהקונים הראשונים, ובאופן עקיף הקטינו את אפשרויות היציאה של משקיעים (למשל, עסקאות פליפ לוקחות יותר זמן להימכר). בנוסף, משקיעים שמסתמכים על מינוף מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, מה שעלול ללחוץ על תזרים המזומנים או להפוך עסקאות מסוימות ללא כדאיות. אם הריביות יישארו גבוהות, ייתכן ששיעורי ההיוון יצטרכו לעלות (מה שיוריד את ערך הנכסים) כדי למשוך קונים, במיוחד בנכסים מסחריים. זהו סיכון לערכים בטווח הקצר, אם כי רבים מצפים שהריביות יתייצבו או ירדו בשנים הקרובות, מה שיקל על הלחץ הזה.
• ריכוזיות כלכלית ומדיניות: למרות הגיוון, לכלכלת קליבלנד עדיין יש כמה הימורים מרוכזים – למשל, תלות כבדה בבריאות (Cleveland Clinic, University Hospitals הם מעסיקים ענקיים) ובתעשייה. כל ירידה בתעסוקה בתחום הבריאות או בייצור תעשייתי (נניח בשל אוטומציה או תחרות גלובלית) עלולה להשפיע על הביקוש לנדל"ן. האזור גם מתחרה על משיכת משרות טכנולוגיה וחדשנות; ההצלחה אינה מובטחת. בצד המדיניות, אוהיו לאחרונה אסרה פיקוח שכירות מקומי והגדילה מימון לאשראי לדיור בר השגה realwealth.com realwealth.com – מהלכים שנחשבים ידידותיים למשקיעים – אך כל שינוי (כמו שינויים בהערכת מסי נכס או תמריצים) עלול לשנות את תמונת ההשקעה. תקציבי העיר קליבלנד ומחוז קויאהוגה נשענים רבות על מסי הכנסה ומסי רכוש; אם האוכלוסייה או ההכנסות יירדו, ייתכן שיבואו העלאות מס, מה שמעלה את הסיכון לעלויות אחזקה גבוהות יותר בעתיד.

לסיכום, קליבלנד מציעה הזדמנויות תשואה גבוהה עם פוטנציאל השבחה למשקיעים מתוחכמים, אך היא דורשת אסטרטגיה ארוכת טווח ומבוססת. זהו שוק שבו מצליחים על ידי רכישה חכמה (במחיר נמוך) והחזקה לתשואות יציבות, ולא על ידי הימור על צמיחה מתפוצצת. משקיעים רבים מחוץ למדינה נהרו בשנים האחרונות לקליבלנד בזכות תזרים המזומנים – אלו שעושים שיעורי בית על השכונות ונצמדים להערכות ריאליות צפויים למצוא בקליבלנד תוספת משתלמת לתיק ההשקעות שלהם, בעוד שמי שמצפה להתעשרות מהירה עלול להתאכזב.

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על השוק

המסלול של שוק הנדל"ן בקליבלנד קשור הדוקות ליסודות הכלכלה והדמוגרפיה שלה. גורמים מרכזיים כוללים צמיחה בתעסוקה (או היעדרה), שינויים באוכלוסייה, וסביבת ריבית. בשנת 2025, היסודות הללו מציירים תמונה של אזור בתהליך התאוששות ומעבר, עם חוזקות ביציבות ואתגרים בצמיחה.

תעסוקה וכלכלה: הכלכלה של מטרופולין קליבלנד ב-2025 עמידה, גם אם לא לוהטת במיוחד. המטרו נפגעה קשה מהמגפה ב-2020, אך עד אמצע 2025 סך התעסוקה צפוי לחזור לרמתה שלפני המגפה (2019) marcusmillichap.com. שיעור האבטלה במטרו קליבלנד-אליריה ירד לכ-3.5–4.0%, בדומה לממוצע הארצי, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. הגידול במשרות נובע מענפי העוגן של האזור:

• בריאות וביוטכנולוגיה: Cleveland Clinic, University Hospitals ו-MetroHealth מעסיקים יחד עשרות אלפים וממשיכים להרחיב מתקנים. תחום הבריאות היה מגזר צמיחה עקבי, שמושך לאזור חברות מחקר ביו-רפואי וטכנולוגיות בריאות.
• ייצור והנדסה: למרות שהיא רחוקה משיא התעשייה של אמצע המאה, קליבלנד עדיין מתהדרת ביצרנים גדולים (פלדה, רכב, פלסטיק, כימיקלים). חברות כמו שרווין-וויליאמס (צבעים), איטון (ניהול אנרגיה) ופארקר הניפין (בקרת תנועה) הן חברות Fortune 500 שממוקמות בעיר. יש גם השקעות חדשות בייצור מתקדם (למשל, קבלני תעופה וחלל והגנה) ותוכניות למפעלי שרשרת אספקה של סוללות לרכבים חשמליים באוהיו, שיכולות להועיל לספקים בקליבלנד.
• פיננסים ושירותים מקצועיים: מעסיקים מרכזיים כוללים בנקים כמו KeyCorp (המטה בקליבלנד) וחברות ביטוח (Progressive פועלת באזור), וכן סצנת סטארט-אפים טכנולוגיים מתפתחת עם תמיכה מאקסלרטורים מקומיים. עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהמקצוענים לגור בקליבלנד ולעבוד עבור חברות בחופים, מה שמעשיר את מאגר הכישרונות.
• חינוך וממשל: אוניברסיטאות גדולות (קייס ווסטרן, קליבלנד סטייט) והממשל המקומי מספקים גם הם תעסוקה יציבה.

חשוב לציין, שהכלכלה של קליבלנד מגוונת ומתרחקת מזהות תעשייתית בלבד. העיר משכה אליה כמה חברות טכנולוגיה ונהנית מאוכלוסייה מגורים הולכת וגדלה במרכז העיר, התורמת לכלכלת השירותים. עם זאת, בהשוואה למטרופולינים עם צמיחה גבוהה, יצירת המשרות בקליבלנד מתונה. יוזמות לעידוד צמיחה – כמו תמריצי JobsOhio שהביאו את פרויקט ה-$20 מיליארד של אינטל לקולומבוס או השקעות פורד ברכבים חשמליים ליד קליבלנד – נמצאות בתהליך, אך מלוא התועלת תתפרס על פני שנים.

לנדל"ן, הכלכלה הנוכחית מספקת בסיס יציב: יציבות תעסוקתית וצמיחת הכנסה תומכות בביקוש לדיור. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמצאת בעלייה, במיוחד עם זרם של תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר למרכז העיר ולאזורים מתחדשים neo-trans.blog. עיריית קליבלנד אף רשמה שיא בגביית מס הכנסה בשנים האחרונות, הודות לאותם צעירים מקצוענים שמחליפים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר neo-trans.blog. זה מסייע ליותר שוכרים להרשות לעצמם דירות יוקרה וליותר קונים להרשות לעצמם בתים (מה ששומר על ביקוש יציב לדיור). הצמיחה ב-תמ"ג של האזור היא באחוזים בודדים נמוכים, אך חיובית.

סיכון אחד הוא שבסיס התעסוקה של קליבלנד לא צומח במהירות – אם המדינה תיכנס למיתון, קליבלנד עלולה לראות צמיחה אפסית או שלילית במשרות, מה שירכך במידת מה את הביקוש לנדל"ן. עם זאת, מכיוון שהשוק לא התחמם יתר על המידה, ייתכן שקליבלנד גם פגיעה פחות בתקופה של האטה. התמהיל הרחב של תעשיות משמש כבולם זעזועים; לדוגמה, תחום הבריאות נוטה להיות עמיד בפני מיתון.

מגמות אוכלוסייה: הדמוגרפיה היא חרב פיפיות עבור קליבלנד. אוכלוסיית המטרו מונה כ-2.06 מיליון (מפקד האוכלוסין 2020), מה שהופך אותה ל-34 בגודלה בארה"ב realwealth.com. במשך עשרות שנים המספר הזה היה בירידה, אך נתונים עדכניים מספקים סימן זהיר לאופטימיות: אוכלוסיית קליבלנד רבתי עלתה בכ-5,600 איש (+0.3%) בשנה שעברה ל-1.867 מיליון (בחמשת המחוזות המרכזיים) neo-trans.blog. זו הייתה השנה השנייה ברציפות של צמיחה קלה, אם כי הסך הכולל עדיין כ-0.6% מתחת לרמות 2020 בשל הפסדים קודמים neo-trans.blog neo-trans.blog. למעשה, ההגירה החוצה הואטה ואוזנה על ידי גידול בהגירה בינלאומית.

הצמיחה אינה אחידה:

• העיר מול הפרברים: אוכלוסיית העיר קליבלנד כמעט התייצבה, וירדה רק בשוליים. היא ירדה מכ-372 אלף ב-2020 לכ-364 אלף ב-2022, וההערכה היא שב-356,000 ב-2025 worldpopulationreview.com. מדובר בירידה שנתית של כ-1% בתחילת העשור, אך הקצב הואט. חשוב לציין כי הרכב האוכלוסייה בעיר משתנה – רווקים וזוגות צעירים נכנסים בזמן שמשפחות מסוימות עוזבות neo-trans.blog. "החלפת אוכלוסייה" זו פירושה שמשקי בית קטנים ובעלי הכנסה גבוהה יותר מחליפים משקי בית גדולים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, מה שמגביר בפועל את הביקוש ליחידות דיור של חדר שינה אחד, דירות יוקרה והשכרות משודרגות בעיר neo-trans.blog. זה גם מסביר כיצד הכנסות המס של העיר עלו גם אם האוכלוסייה ירדה מעט.
מחוזות פרבריים: מחוז לוריין ומחוז מדינה (הפרברים הרחוקים במערב ובדרום) צומחים בקצב המהיר ביותר. אוכלוסיית לוריין עלתה ב-2.7% מאז 2020 (כולל עלייה של 0.9% בשנה האחרונה לכ-322,000) neo-trans.blog. מחוז מדינה צמח בכ-1.2% מאז 2020 לכ-184,600, עם עלייה של 1.1% בשנה האחרונה neo-trans.blog. מחוזות חיצוניים אלו מושכים תושבים בזכות מיסים נמוכים יותר, פיתוחי דיור חדשים ובתי ספר טובים neo-trans.blog. הם מושכים גם יוצאי קליבלנד וגם תושבים חדשים. מחוזות לייק וג'וגה (הפרברים/אקסורבים בצד המזרחי) נותרו כמעט ללא שינוי (כל אחד ירד בפחות מ-0.2% מאז 2020) neo-trans.blog. מחוז קויאהוגה (שכולל את קליבלנד והפרברים הפנימיים) היה המפסיד הגדול היסטורית – ירידה של 1.7% מאז 2020 – אך אפילו קויאהוגה ראתה עלייה נטו קטנה (~+2,000) בשנה האחרונה בזכות 8,876 מהגרים בינלאומיים שקיזזו את ההפסדים הפנימיים neo-trans.blog. כך שהדימום כמעט ונעצר.

לסיכום, אוכלוסיית קליבלנד כעת בערך יציבה לאחר עשרות שנים של ירידה. זו בשורה טובה לדיור: המשמעות היא שרמת הביקוש הבסיסית יציבה, ובאזורים מסוימים היא אף עולה. שכונות שמושכות צעירים (למשל מרכז העיר, הצד המערבי הקרוב) יראו עלייה בביקוש לדיור ולחץ על מחירים, בעוד שחלק מהפרברים הפנימיים שמאבדים אוכלוסייה עשויים לראות ירידה בביקוש לדיור מיושן. האתגר הוא שבלי צמיחה דמוגרפית חזקה, קשה ליצור עודף ביקוש לדיור מעבר למה שנבנה כיום. זו הסיבה שצמיחת מחירי הבתים בקליבלנד חיובית אך מתונה – עוגת האוכלוסייה לא באמת גדלה מהר.

דמוגרפית, לקליבלנד יש גם אוכלוסייה מזדקנת בפרברים רבים, ושיעור ילודה נמוך יותר, כלומר הגידול הטבעי שלילי (יותר פטירות מלידות במחוז) neo-trans.blog. היציבות האחרונה נבעה כולה מהגירה. אם מדיניות ההגירה הפדרלית או האטרקטיביות של קליבלנד למהגרים תשתנה, זה עשוי להשפיע על האוכלוסייה בטווח הארוך. אך לעת עתה, מגמת הפליטים והמהגרים שמגיעים לקליבלנד (מושכים בזכות מחירים נגישים ותוכניות קהילתיות) היא דחיפה מועילה.

ריביות והיכולת לעמוד בתשלומים: גורמים מקרו-כלכליים כמו ריביות משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בקליבלנד. בשנת 2025, ריביות משכנתא שנעות בטווח של 6–7% clappilyhome.com הרחיבו את הקושי לעמוד בתשלומים, אפילו בשוק זול יחסית זה. ריביות גבוהות + עליית מחירים = ירידה ביכולת לעמוד בתשלומים, כפי שציין סוכן מקומי, מה שמצריך "תכנון תקציבי יצירתי ופתרונות מימון" עבור קונים clappilyhome.com. ההכנסה החציונית למשק בית בקליבלנד היא כ-50 אלף דולר, כך שעלות מימון גבוהה יותר יכולה במהירות להגביל את מה שהקונים המקומיים יכולים להרשות לעצמם. ייתכן שזה תרם להאטה בצמיחת המחירים לאחרונה (המחירים יכולים לעלות רק בקצב שהקונים מסוגלים לשלם). אם הריביות הגבוהות יימשכו גם ב-2026, ייתכן שנראה יותר מוכרים שמציעים הנחות ריבית או יותר קונים שפונים למשכנתאות בריבית משתנה או הלוואות FHA כדי לסגור את הפער. לעומת זאת, אם האינפלציה תתקרר והריביות יתחילו לרדת ב-2024–2025 (כפי שחלק מהתחזיות צופות), קליבלנד עשויה לחוות גל של ביקוש כבוש – רבים מהקונים הראשונים ממתינים להזדמנות. זה ישפר את היקף המכירות ויכול להאיץ שוב את עליית המחירים (אם כי כנראה עדיין בצמיחה חד-ספרתית).

בנוסף, המדיניות של אוהיו שאוסרת פיקוח על שכר דירה (אין עיר שיכולה להטיל אותו) realwealth.com מאפשרת למשקיעים להעלות שכר דירה בהתאם לשוק, אך גם מעוררת דיון על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים. ועם מימון מדינתי חדש לדיור בר השגה (500 מיליון דולר בשנה בזיכויי מס) realwealth.com, ייתכן שנראה עלייה בפיתוח דיור בר השגה, מה שיכול להקל על המחסור החמור ביותר לאורך זמן.

לסיכום, התחזית הכלכלית והדמוגרפית של קליבלנד היא של שיפור איטי. ישנה מגמת התקדמות – התאוששות במשרות, עלייה קלה באוכלוסייה, עלייה בהכנסות – כל אלה תומכים בשוק נדל"ן בריא. עם זאת, הקצב מתון, מה שכנראה ימנע מהשוק להתחמם יתר על המידה או לקרוס. הביקוש לדיור צפוי להישאר יציב באופן עקבי, בתמיכת תעסוקה יציבה והמגמה המתמשכת של אנשים שמחפשים את יוקר המחיה הנמוך של קליבלנד. הגורמים המרכזיים שיש לעקוב אחריהם הם הריביות (בהשפעתן על היכולת לעמוד בתשלומים) וכל התפתחות כלכלית משמעותית (לטובה או לרעה) שיכולה להוסיף או לגרוע אלפי משרות. עד כה, המגמה חיובית, גם אם לא מרגשת – וזה, עבור משקיעים ורוכשי דירות, לא דבר רע בכלל.

פרויקטי פיתוח ויוזמות תשתית

מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים ויוזמות תשתית שנמצאים בעבודה במטרופולין קליבלנד צפויים להשפיע על ערכי הנדל"ן בשנים הקרובות. מפרויקטי ענק במרכז העיר ועד שדרוגי תחבורה, השקעות אלו יעצבו את האטרקטיביות והצמיחה של האזור. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר:

• המטה העולמי של שרווין-וויליאמס (מרכז העיר): ענקית הצבע שרווין-וויליאמס בונה מגדל מטה עולמי חדש בן 36 קומות במרכז העיר קליבלנד, המהווה השקעה של 300+ מיליון דולר (חלק מפרויקט של 600 מיליון דולר הכולל מרכז מו"פ) constructiondive.com. הפתיחה, שתוכננה בתחילה לתחילת 2025, נדחתה לאוקטובר 2025 constructiondive.com בשל עבודות בנייה חוזרות. עם פתיחתו, גורד השחקים הזה יביא כ-3,000 עובדים למרכז העיר. המטה (יחד עם ביתן סמוך וחניון) יחדש את קו הרקיע של קליבלנד וצפוי להגדיל את התנועה הרגלית באזור מחסן הדיסטריקט/כיכר הציבורית. השפעה על הנדל"ן: המחויבות של שרווין-וויליאמס כבר עוררה פיתוחים בסביבה – מסעדות, מלונות והסבות דירות שמצפות לביקוש מוגבר. עם זאת, מעבר החברה מהמשרדים הנוכחיים שלה משמעו שחלק מהשטחים הישנים יתפנו. בטווח הבינוני, מטה נוצץ כזה מחזק את האמון במרכז העיר ועשוי למשוך חברות או ספקים נוספים להתמקם בסביבה, מה שיתמוך בתפוסת משרדים ודירות.
• פיתוח מחדש של הריברפרונט של בדוק: פרויקט עירוב שימושים מהפכני מתהווה לאורך נהר קויאהוגה במרכז העיר. בדוק (חברת הפיתוח של דן גילברט) חשפה את תוכנית האב "הריברפרונט", פיתוח עצום של 3.5 מיליון רגל רבוע על פני 35 דונם ליד טאוור סיטי. התוכנית כוללת מגורים, משרדים, מסחר, פארקים וטיילת לאורך הנהר. השלב הראשון כבר בעיצומו: מרכז קליבלנד קליניק לביצועים עולמיים, מתקן לרפואת ספורט ואימונים, נבנה על הגדה המזרחית של הנהר neo-trans.blog. יחד עם שלבים נוספים, זה עשוי להפוך לשכונה הגדולה הבאה של קליבלנד. NEOtrans מכנה זאת "המגה-פרויקט העשירי" של האזור אם יתממש במלואו neo-trans.blog. השפעה: הפיתוח הזה יחבר מחדש את מרכז העיר לנהר (ששלטו בו במשך שנים חניונים ומסילות רכבת). דירות ומשרדים חדשים שם עשויים להעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה המיידית ולהפוך את מרכז העיר לשוקק חיים מסביב לשעון. זהו פרויקט רב-שנתי (עד 2030 ואילך), אך הסימנים הראשונים – כמו פעילות בדוק לגיוס מימון תשתיות – חיוביים. משקיפי נדל"ן רואים בכך את נקודת האפס לצמיחה העתידית של מרכז קליבלנד, והפיכת קרקעות לא מנוצלות לשטח עירוני יקר ערך.
• שינוי פני החוף (North Coast Connector & Stadium Plan): קו החוף של קליבלנד, במיוחד סביב שדה התעופה ברק לייקפרונט ואצטדיון פירסטאנרג'י (ביתם של קליבלנד בראונס מה-NFL), היה במשך שנים נכס לא מפותח. שינויים גדולים נמצאים בדיון:
  • מחבר החוף הצפוני הוא תוכנית עירונית שמטרתה לשפר את החיבור בין מרכז העיר לחוף האגם על ידי יצירת גשר קרקע מעל כביש החוף ומסילות הרכבת. שלב 1 (הערכת עלות כ-284 מיליון דולר) neo-trans.blog ייצור גשר קרקע פארקי ייחודי שיחבר את Mall C ליד בניין העירייה ישירות לשפת המים. מהלך זה יפתח שטחי פארק חדשים ואתרי פיתוח, וייתכן שיניע פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים לאורך החוף. המימון מובטח בחלקו, והבנייה עשויה להתחיל עד 2026.
  • אצטדיון הבראונס ופיתוח החוף: עתידו של אצטדיון הפוטבול העירוני (FirstEnergy Stadium) נמצא בדיון. בעלי הבראונס שוקלים שיפוץ משמעותי או בניית אצטדיון חדש לחלוטין כחלק מפרויקט פיתוח רחב יותר בעלות 2–3+ מיליארד דולר שיכלול מסחר, בידור ומגורים על קו החוף neo-trans.blog. אף שהתוכניות אינן סופיות, הרעיון הוא להפוך את אזור האצטדיון המבודד לרובע פעיל כל השנה (בדומה למה שנעשה בערים אחרות ב-NFL). אם הפרויקט יתקדם (אולי עד 2028–2030), הוא עשוי לפתוח שטח נדל"ן עצום על קו החוף ולהעלות משמעותית את ערך הנכסים בסביבה. השפעה: חוף נגיש ופעיל יותר יחזק את האטרקטיביות של מגורים במרכז העיר, ויכול להוביל לדירות יוקרה עם נוף לאגם, משרדים חדשים ואטרקציות תיירותיות. זהו פוטנציאל לשינוי תדמית קליבלנד – מהפיכת חוף ריק לשכונת חוף תוססת – אך תלוי בתיאום ומימון ציבורי-פרטי משמעותי.
• שדרוגי תחבורה ותשתיות: מספר השקעות תשתית ישפרו את הקישוריות, ובכך גם את האטרקטיביות הנדל"נית:
  • תוכנית החלפת קרונות הרכבת של רשות התחבורה של קליבלנד רבתי (RTA) היא יוזמה בעלות 450 מיליון דולר להחלפת כל הרכבות הישנות בקווי הרכבת של קליבלנד בקרונות רכבת קלה מודרניים neo-trans.blog. רכבות חדשות יתחילו להגיע ב-2026, ושדרוגי מסילות ותחנות ילוו אותן neo-trans.blog. זהו השדרוג המקיף הראשון של מערכת התחבורה מזה עשרות שנים. השפעה: מערכת רכבת אמינה ויעילה יותר (Red Line, Blue/Green Lines) עשויה לעודד פיתוח מוכוון תחבורה סביב תחנות. RTA מתכננת לאחד את המערכת כך שכל רכבת תוכל לפעול בכל קו, מה שיאפשר שירות גמיש ותדיר יותר neo-trans.blog. שכונות עם תחנות רכבת – למשל Shaker Heights, University Circle, West Park – עשויות לזכות להתעניינות מחודשת בפיתוח, בידיעה שהתחבורה הציבורית תשתפר. הפרויקט מסמן את מחויבות העיר לתחבורה ציבורית לטווח הארוך, מה שמבשר טובות לערך הנדל"ן בסמוך לצירי תחבורה neo-trans.blog.
  כביש מהיר ומודרניזציה של שדה התעופה: ODOT מתקדמת עם מודרניזציה של מחלף Innerbelt Central (צומת I-90/I-77) ליישור ובנייה מחדש של גשרי כביש מהירים ישנים במרכז העיר (שלב של כ-320 מיליון דולר) neo-trans.blog. זה ישפר את זרימת התנועה והבטיחות עד 2027, ויקל על הנסיעות למרכז העיר. במקביל, בנמל התעופה הבינלאומי קליבלנד הופקינס מתוכננת מודרניזציה של הטרמינל (שלב 1 כ-1.6 מיליארד דולר) neo-trans.blog לבנייה מחדש של הטרמינל משנות ה-50, החל מ-2026. שדה תעופה טוב יותר (ואולי שמירה על הופקינס כמרכז לטיסות חדשות) משפר את האטרקטיביות של קליבלנד לעסקים ולתושבים – גורם מפתח לביקוש נדל"ן בטווח הארוך.
• מגה-פרויקטים בתשתיות ומתקנים ציבוריים: כמה פרויקטים גדולים נוספים אולי לא יוצרים נדל"ן ישירות, אך הם מכינים את הקרקע לעיר בריאה ויעילה יותר:
• Project Clean Lake: פרויקט ביוב אזורי של צפון-מזרח אוהיו בעלות 3 מיליארד דולר (2011–2036) לבניית מנהרות ענק ותשתיות ירוקות להפחתה דרסטית של גלישות ביוב לאגם אירי neo-trans.blog neo-trans.blog. עם סיום הפרויקט, איכות המים באגם אירי תשתפר – יתרון לביקוש לנכסים על קו המים ולבריאות הציבור.
• מרכז הצדק של מחוז קויאהוגה: המחוז שוקל פרויקט בית משפט מאוחד (עד 700 מיליון דולר) neo-trans.blog ומתחם שירותים מרכזי חדש (889 מיליון דולר) neo-trans.blog להחלפת בתי כלא/משרדים ישנים במרכז העיר. אם ייבנה (אולי עד 2028), מעבר מרכז הצדק עשוי לפנות מגרש אזרחי מרכזי במרכז העיר לפיתוח מחדש (האתר הנוכחי של מרכז הצדק עשוי להיות מוסב לשימושים מעורבים). ומתקני ממשלה חדשים יכולים לעגן פיתוח מחדש בכל שכונה בה ימוקמו.
• CHEERS (פארק עמידות חוף מזרח): פרויקט בשם CHEERS שואף ליצור שובר גלים ושטחי פארק בחוף המזרחי של מרכז העיר (ליד רח' 55 מזרח), מאמץ של 300 מיליון דולר להגנה מפני סחף והוספת שטחי פנאי neo-trans.blog. זה עשוי להעלות את ערך הנכסים בשכונות St. Clair-Superior ו-Glenville על ידי הענקת פארקים חדשים על קו החוף לקהילות אלו.
בעיקרו של דבר, קליבלנד חווה גל חסר תקדים של פרויקטים גדולים – לפחות עשרה מגה-פרויקטים שכל אחד מהם מעל 250 מיליון דולר זוהו, שהחלו לאחרונה או יחלו עד 2030 neo-trans.blog. רבים מהם ישנו את מראה חלקים מהעיר עד סוף העשור neo-trans.blog. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא מנועי צמיחה חדשים: שכונות שבעבר היו קפואות (כמו אזור הנהר, החוף ואזורי מרכז העיר מסוימים) יקבלו חיים חדשים, מה שצפוי להעלות את ערך הקרקע והנכסים הסמוכים. הבנייה עצמה מביאה משרות וביקוש זמני לדיור, וכאשר הפרויקטים יושלמו, הם עשויים להעלות את הפרופיל של האזור לצמיתות.

משקיעים ויזמים חכמים “מצלמים את האזורים האלה היום וישוו בעוד חמש שנים” neo-trans.blog – כלומר, השינוי מגיע במהירות. אזורים הסמוכים למגה-פרויקטים הללו הם האזורים החמים של המחר neo-trans.blog. כבר כעת מתבצעת ספקולציה על קרקעות ליד אתרים מתוכננים כמו אזור הנהר וסביב רחוב ווסט 3 ליד האצטדיון. בעלי ראייה ארוכת טווח רוכשים נכסים בציפייה לביקוש עתידי גבוה יותר.

כמובן, לא כל התוכניות מובטחות (חלקן עלולות להיכשל או להתעכב), אך היקף הפרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים (ממערכות ביוב ועד מגדלי מטה) מעניק ביטחון שקליבלנד משקיעה בעצמה. עבור התושבים, השיפורים הללו מבטיחים איכות חיים טובה יותר – יותר פארקים, תחבורה ציבורית טובה יותר, שדות תעופה ובתי חולים מודרניים – מה שמושך אנשים ועסקים. השפעה נטו על שוק הנדל"ן: חיובית בדרך כלל, כאשר הרווחים החזקים ביותר צפויים במרכז העיר ובשכונות הסמוכות הנהנות ישירות מהפיתוח.

תחזיות ודעות מומחים (תחזית ל-2025–2030)

בהסתכלות קדימה, מומחי נדל"ן צופים כי שוק הנדל"ן בקליבלנד ימשיך בנתיב של צמיחה יציבה וברת קיימא בשלוש עד חמש השנים הקרובות. אמנם לא צפויים בומים דרמטיים, אך השילוב של מחירים נגישים, יציבות כלכלית ומאמצי התחדשות עירונית מבשרים טובות להתרחבות מאוזנת. הנה התחזיות והתחושות המרכזיות:

תחזיות מחירי בתים: רוב האנליסטים צופים שמחירי הבתים בקליבלנד ימשיכו לעלות בהדרגה בטווח הקרוב. לאחר עליות של כ-0–5% בשנים 2024–25, התחזיות מצביעות על עליית ערך שנתית חד-ספרתית נמוכה לפחות עד 2027. לדוגמה, האיגוד הארצי של המתווכים (ברמה הארצית) צופה צמיחה של כ-2% במחירי הבתים ב-2025 וקצת יותר ב-2026, וקליבלנד צפויה לשקף מגמה זו בשל התנאים המאוזנים שלה realwealth.com. מתווכים מקומיים מתארים את השוק ככזה עם "צמיחה יציבה" כאשר מחירים עולים צפויים להישאר "בר השגה אך תחרותיים" hondros.com. בפועל, המשמעות עשויה להיות שערך הבית החציוני בקליבלנד, כ-117 אלף דולר כיום zillow.com, עשוי לעלות לטווח של 125–135 אלף דולר בעוד כמה שנים. שווקים פרבריים עם ביקוש גבוה יותר (לוריין, מדינה) עשויים לראות שיעורי צמיחה מעט גבוהים יותר, בעוד שחלק מהשכונות בעיר עשויות להישאר יציבות אם הן מתחילות מבסיס גבוה. לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חיצוני – ההיצע עדיין מוגבל מדי והביקוש יציב מספיק כדי למנוע עודף היצע.

מכירות והיצע: ייתכן שנראה עלייה מחודשת בנפח המכירות עד 2025–2026 כאשר הריביות יתייצבו. בתחילת 2023, ריביות גבוהות גרמו לירידה של כ-26% במכירות הבתים משנה לשנה בצפון-מזרח אוהיו realwealth.com, אך הפעילות מאז מתייצבת. אם ריביות המשכנתא ירדו לטווח של 5–6% בשנים הקרובות, קונים רבים שהמתינו יחזרו לשוק. סקרי מתווכים מצביעים על כך ש-ירידת מכירות הבתים תתהפך כאשר הריביות יתייצבו, והשוק יחזור לקצב רגיל יותר realwealth.com. היצע צפוי להתרחב באיטיות כאשר בנייה חדשה – במיוחד בתים פרטיים באזורים מרוחקים – תגדל כדי לענות על הביקוש. עם זאת, קצב הבנייה כנראה יישאר נמוך מהנדרש (מאחר שאוהיו מתמודדת עם מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות) realwealth.com, כלומר האזור לא יבנה יתר על המידה בפתאומיות. לכן, שוק המוכרים עשוי להתרכך לשוק מאוזן לעיתים, אך עודף היצע ממושך אינו צפוי. ייתכן שלקראת סוף העשור נגיע סוף סוף להיצע של 4–5 חודשי מגורים, מה שיקל את הלחץ על המחירים אך ישמור על אפשרויות בריאות לקונים.

שכר דירה ומגורים מרובי-משפחות:

תחזית שוק השכירות איתנה. הביקוש החזק לשכירות בקליבלנד "צפוי להימשך" גם ב-2024 ואילך realwealth.com. שיעור הדירות הפנויות צפוי להישאר נמוך (כנראה מתחת ל-5% בכלל המטרופולין) ושכר הדירה ימשיך לעלות במתינות. חברות ייעוץ נדל"ן כמו MMG צופות שקליבלנד "תשמור על צמיחה יציבה בשכר הדירה" של כ-3% בשנה עד 2025 mmgrea.com. תחזיות מסוימות אף ציינו עליות דו-ספרתיות בשכר הדירה ב-2022; אמנם הקצב הזה נרגע, אך ייתכן שנראה גידול מצטבר של 10–15% בשכר הדירה בחמש השנים הקרובות. היצע דירות חדש יבחן את השוק, אך בשל משמעת הבנייה, מומחים סבורים שהביקוש יספוג את ההיצע החדש mmgrea.com. בסך הכול, קליבלנד נחשבת לשוק ידידותי למשכירים ללא פיקוח על שכר דירה ועם מנועי ביקוש חיוביים, מה שמגביר את הסבירות ששכר הדירה יעלה מהר יותר מהאינפלציה בטווח הבינוני.

מגזרי מסחר:

• משרדים: הקונצנזוס הוא ששוק המשרדים בקליבלנד יתאושש לאט. שיעור המשרדים הפנויים עשוי להישאר בטווח של 20–25% במשך כמה שנים, ואז להשתפר בהדרגה אם שטחים מיושנים יוסרו או יוסבו. תחזיות לאומיות מסוימות (Emerging Trends של PwC) מדרגות שווקים במערב התיכון כמו קליבלנד נמוך יותר מבחינת פוטנציאל השקעה במשרדים בשל אתגרים אלה scribd.com. עם זאת, בשל היעדר היצע חדש ופרויקטים כלכליים פוטנציאליים (כמו מטה שרווין-וויליאמס שמביא משרות למרכז העיר), מגזר המשרדים עד 2030 עשוי להתייצב באיזון בריא יותר (אולי שיעור פנויות באמצע העשירון). אין לצפות לצמיחה משמעותית בשכר הדירה – כנראה יציב עד 1% בשנה – אך גם לא לקריסה.
• תעשייה: מומחים אופטימיים לגבי התעשייה במערב התיכון. לאחר האטה ב-2025, שיעור הפנויות התעשייתי בקליבלנד צפוי לרדת שוב מתחת ל-5%. פרויקטי ענק חדשים באוהיו (למשל מפעל השבבים של אינטל, מפעל הסוללות של הונדה/אל-ג'י) ייצרו בעקיפין אלפי משרות נלוות וצרכים לוגיסטיים ברחבי המדינה realwealth.com realwealth.com. קליבלנד, כמרכז תחבורה, צפויה להרוויח מהצמיחה התעשייתית הזו. צפו לחיוביות מחודשת בספיגת שטחים ואולי לפרויקטים של מחסנים ייעודיים בקרבת שדה התעופה של קליבלנד או מחלפי כבישים. שכר הדירה עשוי לעלות שוב בכמה אחוזים בשנה לאחר שהשטחים הפנויים הנוכחיים ייספגו.
• קמעונאות: התחזית לקמעונאות היא יציבה-חיובית. כל עוד ההוצאה הצרכנית נשמרת ונבנים מעט קניונים חדשים, שיעור הנטישה בקמעונאות בקליבלנד צפוי להישאר נמוך. למעשה, ייתכן שנראה דחיסה נוספת של היצע פנוי מתחת ל-4% אם לא יתרחשו סגירות של חנויות גדולות. שכר הדירה לקמעונאות פריים עשוי לעלות מעט עם האינפלציה. פרויקטים משולבים במרכז העיר (כמו חנויות חדשות עם דירות מעליהן) יוסיפו מלאי קמעונאי מודרני, מה שעשוי למשוך מותגים חדשים לקליבלנד. הגורם המרכזי יהיה אוכלוסייה/הכנסה – קמעונאות משגשגת אם יותר אנשים עוברים למרכז העיר או אם התיירות עולה. שני אלו במגמת עלייה איטית, מה שמבשר טובות. תחזית 2025 של Marcus & Millichap למעשה מציינת כי עם מעט מסירות וחזרה של התעסוקה לרמות 2019, שוק הקמעונאות בקליבלנד מוכן ל"דחיסה נוספת" של שיעור הנטישה marcusmillichap.com.

עמדת מומחים: מתווכים ואנליסטים מקומיים שומרים על טון של "אופטימיות זהירה". הם מדגישים את הנגישות הכלכלית של קליבלנד כמגנט: דוח אחד לשנת 2025 מכנה את קליבלנד בין שלוש המטרופולינים הגדולות המובילות בצמיחת מחירים (למרות עליות מתונות) בדיוק משום שהתחילה מרמת מחירים נגישה כל כך hondros.com. גם אנליסטים של Zillow סימנו את קליבלנד כשוק למעקב ב-2023 בזכות יסודותיה החזקים. הציפייה היא שקליבלנד תשיג ביצועים טובים יותר מהרבה שווקים יקרים באחוזים, פשוט כי יש לה יותר מקום לצמוח ופחות סיכון להתכווצות.

במקביל, המומחים מודים שקליבלנד אינה חסינה לכוחות לאומיים. אם ארה"ב תיכנס למיתון ב-2024, סביר שמכירות הבתים והבנייה בקליבלנד יירדו זמנית. שיעורי ריבית גבוהים כבר ציננו את ההתרגשות; אם הריביות יעלו עוד, זה עלול להקפיא מחירים עד שהקונים יתאימו את עצמם. בנוסף, מצבה של קליבלנד עשוי להשתפר או להיפגע ממדיניות ציבורית – למשל, מאמצים אגרסיביים למשוך מהגרים או עובדים מרחוק עשויים לחזק את האוכלוסייה, בעוד קיצוצים בתעסוקה מוסדית (סגירת מפעלים או קיצוצים בבתי חולים) עלולים לפגוע בביקוש.

שורה תחתונה – תחזית ל-3–5 שנים: צפויה צמיחה הדרגתית, לא בהלת זהב. ערכי הבתים צפויים לעלות במתינות, מה שישאיר את קליבלנד כאחת מההצעות המשתלמות ביותר מבחינת עלות-תמורה בארה"ב. שכר הדירה יעלה במתינות, מה שישמור על עניין המשקיעים. פרויקטים חדשים ותשתיות ישפרו את האטרקטיביות של העיר צעד אחר צעד, וייתכן שיזרזו עליות מחירים בסביבתם המיידית. הנדל"ן בקליבלנד צפוי להמשיך ב"טיפוס האיטי והיציב" שלו, כפי שאמר סוכן אחד, ולא לחוות תנודות פראיות josesellshomes.com. עבור קונים, המשמעות היא שרכישה מוקדמת עשויה להבטיח עלויות נמוכות לפני עליות הדרגתיות. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות אמינות אם לא רווחים מהירים. ועבור הקהילה, המשמעות היא שוק בריא ומתחדש שתומך בצמיחה מבלי להוציא את התושבים מהשוק – איזון שערים רבות עם צמיחה מהירה היו מקנאות בו.

לסיכום, שוקי הדיור והמסחר בקליבלנד בשנת 2025 הם בריאים באופן ניכר מאשר לפני עשור, והתחזית מצביעה על המשך התחזקות הדרגתית זו. עם פיתוח חכם, חוסן כלכלי, ויתרון יוקר המחיה החשוב כל כך, אזור המטרו של קליבלנד ממוקם כך שיוכל לשגשג בשקט במחצית השנייה של שנות ה-2020, ולהציע הזדמנויות יציבות למשקיעים, רוכשי דירות ויזמים כאחד.

מקורות:

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (יולי 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (ארין ג'ונסון), NE Ohio Market Update, אוגוסט 2025 outstandingohio.com
• חוסה מדינה, Mid-Year Market Update 2025 (צפון-מזרח אוהיו) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, רבעון 2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• מרקוס & מיליצ'אפ, תחזית שוק הקמעונאות של קליבלנד 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG יועצי נדל"ן, סקירת שוק המולטי-פמילי בקליבלנד 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 השקעות, השכונות הטובות ביותר בקליבלנד 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (פול קלאפ), מגמות ותחזית נדל"ן בקליבלנד 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• בלוג מכללת הונדרוס, מגמות שוק הדיור בקליבלנד 2025 hondros.com hondros.com
• בלוג NEOtrans (קן פרנדרגסט), אוכלוסייה ופיתוח בקליבלנד רבתי (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, עדכון מטה שרווין-וויליאמס (פברואר 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• בלוג NEOtrans, עשרה מגה-פרויקטים בקליבלנד (אוגוסט 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog