- מכירות הבתים בארה"ב מפתיעות: מכירות הבתים החדשים בארה"ב זינקו לשיא של שלוש וחצי שנים, קפיצה של 20% באוגוסט, אך אנליסטים מכנים זאת תופעה חד-פעמית שסביר שלא תימשך reuters.com reuters.com. שיעורי המשכנתא הגבוהים עדיין משאירים קונים מחוץ לשוק, ומומחים צופים התאוששות מתונה בלבד עד 2027 reuters.com reuters.com.
- הפד מקל, ההקלה במשכנתאות שולית: הבנק הפדרלי של ארה"ב הוריד את הריבית ב-0.25% בשבוע שעבר (ל-4.00–4.25%), ורומז על הורדות נוספות reuters.com. עם זאת, ריביות המשכנתא ל-30 שנה נותרות סביב ~6.5%, כמעט ולא הושפעו מהמהלך של הפד reuters.com, מה שמשאיר את מחירי הדיור גבוהים עבור הקונים.
- מיזוג ענק של תיווך ב-4 מיליארד דולר: בעסקת ענק, קומפאס הסכימה לרכוש את המתחרה Anywhere Real Estate תמורת 4.2 מיליארד דולר, ובכך יוצרת אחת מחברות התיווך הגדולות בעולם reuters.com. הרגולטורים בודקים מסחר סביב הצעות רכישה קודמות, כאשר המיזוג משנה את מפת התיווך.
- משבר הדיור בסין ודחיפת מדיניות: ההאטה בשוק הנדל"ן בסין החריפה, עם מומחים הקוראים לצעדי חילוץ. יועץ בבנק המרכזי הסיני הזהיר כי ייצוב שוק הנדל"ן הוא קריטי לכלכלה fxempire.com, ובייג'ינג הקלה את הכללים עבור רוכשי דירות זרים כדי לעודד ביקוש sixthtone.com sixthtone.com. למרות התקוות לתמריצים, אמון הצרכנים נותר קרוב לשפל היסטורי על רקע ירידת מחירי הדירות.
- “ארץ הזומבים” המסחרית של אירופה: שוק הנדל"ן המסחרי באירופה נותר תקוע עם מכירות ברמות שפל של עשור reuters.com. גורמים בענף מכנים אותו “ארץ זומבים” של משרדים וקניונים נטושים reuters.com. משקיעים סוף סוף נפטרים מנכסים במצוקה (למשל, מגדל טריאנון הפושט רגל בפרנקפורט מוצע למכירה reuters.com), אך התאוששות מלאה עדיין חומקת.
- פריחה במגזר התעשייתי וקרנות ריט: תחום המרכזי הנתונים לוהט בזכות הביקוש ל-AI – קרן הריט Fermi Data Center של שר האנרגיה האמריקאי לשעבר ריק פרי Fermi Data Center REIT הגישה בקשה להנפקה לפי שווי של 13 מיליארד דולר reuters.com reuters.com. בסינגפור, קרן הריט Centurion Accommodation גייסה 771 מיליון דולר סינגפורי (~599 מיליון דולר) בהנפקה השנייה בגודלה השנה, ופתחה את המסחר ב-11% מעל מחיר ההנפקה reuters.com reuters.com, מה שמאותת על חידוש התיאבון של משקיעים לקרנות נדל"ן.
רקע מקרו-כלכלי: ריביות, אינפלציה ומימון דיור
שווקי הנדל"ן הגלובליים חווים תנודות על רקע שינויי מדיניות מוניטרית ואינפלציה עיקשת. בארצות הברית, הפדרל ריזרב חזר להקלות במדיניות המוניטרית לראשונה מזה שנים – כשהפחית את הריבית הבסיסית ב-25 נקודות בסיס לטווח של 4.00–4.25% reuters.com. שינוי כיוון זה, שהוכרז בשבוע שעבר, מגיע כאשר קובעי המדיניות סוף סוף רואים את האינפלציה מתקררת לכיוון היעד. הפד צופה "קצב יציב של הפחתות [ריבית]" עד סוף 2025 reuters.com, במטרה להקל על עלויות ההלוואה. עם זאת, ריביות המשכנתא בארה"ב נותרות גבוהות למרות הגישה היונית של הפד. ממוצע המשכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה עומד על כ-6.3–6.5%, רחוק מאוד מהריביות הנמוכות מ-4% בעשור הקודם reuters.com. אנליסטים מציינים כי הפחתות ריבית של הפד משפיעות בעיקר על תשואות קצרות טווח, בעוד ש-תשואות האג"ח הממשלתיות לטווח ארוך – שמכתיבות את מחירי המשכנתאות – נותרות גבוהות reuters.com. כתוצאה מכך, כל הקלה במשכנתאות לרוכשי דירות תהיה מוגבלת והדרגתית, מה שישאיר את רמת הנגישות נמוכה לעת עתה.מעבר לאוקיינוס האטלנטי, גם הבנקים המרכזיים נמצאים בנקודת מפנה. בנק אנגליה השאיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.0% בפגישתו באמצע ספטמבר, לאחר רצף ארוך של העלאות ריבית כדי לרסן את האינפלציה bankofengland.co.uk. האינפלציה בבריטניה עדיין הגבוהה ביותר מבין הכלכלות הגדולות (3.8% ביולי) וצפויה לעלות לזמן קצר ל-4% החודש reuters.com, ולכן הבנק המרכזי שומר על ריבית מרסנת לאורך זמן. בינתיים, הבנק המרכזי האירופי מאותת כי ייתכן שהגיע לשיא הריבית, ומאזן בין סיכוני אינפלציה שכעת "מאוד מאוזנים", לדברי בכירים asianbondsonline.adb.org. ריביות גבוהות האטו משמעותית את המימון וההשקעות בענף הנדל"ן באירופה, סוגיה שבאה לידי ביטוי במכירות כפויות ובהיקפי עסקאות נמוכים (יפורט בהמשך).
באסיה, הבנק המרכזי של סין (PBOC) מתמודד עם מצב הפוך – הצמיחה נחלשת, אך הקלה מוניטרית אגרסיבית מדי עלולה להצית בועות נכסים. המעבר של הפד להורדת ריבית מעניק ל-PBOC יותר מרחב תמרון מבלי לעורר בריחת הון reuters.com. עם זאת, קובעי המדיניות הסינים נוקטים זהירות: עד כה הם נמנעו מלהתאים את הורדת הריבית של הפד. הכלכלן הראשי של נומורה לסין מעריך כי ה-PBOC יימנע מהפחתות ריבית מיידיות כדי למנוע "להוסיף שמן למדורה" של שוק המניות הסיני הגועש reuters.com. מאחר ששיעורי הריבית המרכזיים בסין כבר בשפל היסטורי, פקידים נשענים במקום זאת על תמיכה ממוקדת ושינויים פיסקליים כדי לסייע למגזר הנדל"ן החולה.ראוי לציון, הרגולטורים הסינים השיקו מדיניות חדשה באמצע ספטמבר שמטרתה להקל על רכישת דירות בידי זרים וסינים מעבר לים. מנהל המדינה למטבע חוץ (SAFE) מאפשר כעת ליחידים מחו"ל להמיר מיידית מטבע זר למקדמה על דירה לאחר חתימת חוזה רכישה, במקום להמתין לתעודת רישום מקומית sixthtone.com. רפורמה זו פותרת מצב בלתי אפשרי ("תפיסת 22") שזרים נתקלו בו זמן רב, ומפשטת את תהליך התשלום. SAFE גם הסיר מגבלות הון מסוימות – והוציא את רכישת הנדל"ן למגורים מ"רשימת השלילה" של שימושים מוגבלים במט"ח sixthtone.com. בפועל, אנשי מקצוע זרים בסין (וגם אקספאטים) יכולים כעת לרכוש דירות ביתר קלות, והכנסה מחו"ל יכולה לשמש באופן גמיש יותר להשקעות נדל"ן. גורמים בענף מכנים זאת צעד משמעותי בפתיחות של סין, אם כי הם לא מצפים לזרם הון זר – מדובר יותר ב"הקלה מבורכת" לאקספאטים המתיישבים בסין sixthtone.com sixthtone.com. יחד עם הקלות מס והפחתת מגבלות רכישת דירות לרוכשים מקומיים בערים רבות בסין, זה מעיד על הדחיפות הגוברת בבייג'ינג לייצב את שוק הדיור.
נדל"ן למגורים: עלייה מפתיעה לעומת המשך הלחץ על מחירי הדיור
ארצות הברית – סיפורם של שני שווקים: שוק הדיור האמריקאי שלח השבוע אות פרדוקסלי. מכירות בתים חדשים (בתים פרטיים שנבנו זה עתה) זינקו ב-20.5% באוגוסט לקצב שנתי של 800,000 יחידות – הגבוה ביותר מאז תחילת 2022 reuters.com. הזינוק המפתיע הזה – שדווח על ידי משרד המסחר ב-24 בספטמבר – עקף בהרבה את התחזיות (כלכלנים ציפו לכ-650,000 יחידות בלבד) reuters.com. המכירות קפצו בכל האזורים (במיוחד קפיצה חודשית של 72% בצפון-מזרח) reuters.com. המלאי של בתים חדשים למכירה ירד לשפל של שמונה חודשים reuters.com, והמחיר החציוני של בית חדש עלה ב-1.9% ל-413,500 דולר reuters.com. על פניו, זה מרמז על זינוק פתאומי בביקוש, אך מומחים קוראים לזהירות. "אין מניע ברור… אני מצפה שהזינוק הזה יתוקן ברובו בחודשים הקרובים," אמר סטיבן סטנלי, הכלכלן הראשי של סנטנדר ארה"ב reuters.com. הוא ואחרים מציינים כי נתוני בתים חדשים תנודתיים במיוחד ונתונים לתיקונים reuters.com reuters.com. הזינוק גם סותר מדדים אחרים – אמון בוני הבתים בירידה ורק בספטמבר החלו שיעורי המשכנתאות לרדת באופן משמעותי reuters.com. בקיצור, אנליסטים פוסלים את הבום של אוגוסט כחריג סטטיסטי, ייתכן שהוא משקף הורדת מחירים על ידי קבלנים כדי להיפטר ממלאי עודף, או פשוט רעש סטטיסטי. עם שוק עבודה אמריקאי נחלש, כל מומנטום בדיור עלול להיות קצר מועד אלא אם עלויות המימון יירדו משמעותית reuters.com.
הפעילות הרחבה יותר בשוק הדיור האמריקאי נותרת תקועה במקום. סקר של רויטרס בקרב מומחי נדל"ן החודש מדגיש את התחזית הזהירה: מכירות בתים קיימים (90% מהשוק) מדשדשות בקצב שנתי של כ-4 מיליון, ירידה חדה מהשיא של 6.6 מיליון ב-2021 reuters.com. בעלי בתים שמחזיקים במשכנתאות בריביות נמוכות במיוחד מהססים למכור, ורוכשי דירה ראשונה מתמודדים עם חסמי נגישות מתמשכים reuters.com. אמנם המלאי של בתים בשוק עלה לשיא של העשור, אך זה נובע בחלקו מכך שבתים נשארים לא-נמכרים זמן רב יותר reuters.com. מדד S&P קייס-שילר מראה על ירידת מחירי הבתים ארבעה חודשים ברציפות – הירידה המתמשכת הראשונה מאז 2013 reuters.com. תחזיות המחירים עודכנו כלפי מטה: ערך הבתים בארה"ב צפוי לעלות בכ-2.1% בלבד ב-2025 וב-1.3% ב-2026, הרבה מתחת לתחזיות הקודמות (3.5% בשנה) reuters.com. יש אנליסטים שאף צופים תיקוני מחירים מתונים בקרוב. "הביקוש לדיור יישאר חלש… ייתכן שנתחיל לראות מוכרים בלית ברירה אם האבטלה תעלה, מה שעשוי להביא לתיקון מסוים במחירי הבתים ב-6–12 החודשים הקרובים," הזהיר ג'יימס נייטלי, הכלכלן הראשי של ING reuters.com. עם זאת, כל הקלה במחירים עבור קונים תהיה הדרגתית. כל 25 הכלכלנים בסקר רויטרס הסכימו כי ירידת ריביות ב-2025 תסייע לנגישות – אך רובם הזהירו כי ההקלה תהיה שולית בשל ירידות מתונות בלבד בריביות המשכנתא הצפויות reuters.com. אפילו ב-2027, הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה צפויה לעמוד על כ-6.2%, עדיין הרבה מעל הרמות שלפני 2020 reuters.com. בפועל, החלום האמריקאי של בעלות על בית נותר בהמתנה עבור רבים, כאשר גיל הרוכש הממוצע לדירה ראשונה הגיע לשיא של 38 שנים reuters.com. כפי שנייטלי ניLanguage: he לקנות בית יהיה מחוץ להישג ידם של רוב הצעירים האמריקאים לעוד זמן רב "Buying a home is going to be out of most young Americans’ reach for quite some time" reuters.com.
נקודת אור בשוק הדיור האמריקאי הייתה בנייה חדשה, שכן קבלני הבנייה יכולים להציע הורדות ריבית ותמריצים כדי למשוך קונים שאינם מצליחים למצוא בתים קיימים במחיר סביר. אך גם מגזר זה מתמודד עם רוחות נגד כאשר הצמיחה הכלכלית מתקררת. ההשקעה בדיור למגורים התכווצה במחצית הראשונה של 2025 reuters.com. התחלות בנייה של בתים פרטיים ירדו לשפל של כשנתיים וחצי על רקע עודף של בתים חדשים שלא נמכרו מוקדם יותר בקיץ reuters.com. קבלנים מצמצמים פרויקטים שבהם אינם יכולים להבטיח רווחיות. ההפתעה במכירות בתים חדשים באוגוסט עשויה לפנות זמנית חלק מהמלאי, אך אם אכן תתהפך בחודש הבא כמצופה, ייתכן שהקבלנים יהפכו זהירים אף יותר במהלך החורף.
אירופה ובריטניה – שווקים מתקררים: ברחבי בריטניה ואירופה, גם שווקי המגורים מתמודדים עם עליית ריביות ואי ודאות כלכלית. בבריטניה, מחירי הבתים החלו להתרכך לאחר תקופה עמידה. סקר ה-RICS (המכון המלכותי לשמאי מקרקעין) האחרון הראה כי באוגוסט נרשמו הירידות הנרחבות ביותר במחירים מזה יותר מ-18 חודשים reuters.com. מדד איזון מחירי הבתים של RICS ירד ל-19- (כלומר הרבה יותר שמאים רואים ירידות מאשר עליות), הקריאה החלשה ביותר מאז תחילת 2024 reuters.com. הביקוש של קונים מתייבש: פניות של קונים חדשים צנחו לשפל מאז מאי, כאשר רוכשים פוטנציאליים נסוגים נוכח חששות כלכליים וריביות משכנתא של מעל 6% reuters.com. "עם ירידת הביקוש של קונים וירידה במכירות, שוק הדיור מרגיש בבירור את השפעות חוסר הוודאות המתמשך," אמר האנליסט של RICS, טארנט פרסונס reuters.com. אינפלציה עיקשת ושאלות לגבי הכיוון העתידי של הריבית מכבידות מאוד על סנטימנט הקונים reuters.com. למעשה, האינפלציה בבריטניה יורדת לאט בלבד (עדיין כ-7% במדד המחירים לצרכן, כאשר הליבה נותרת דביקה), ולכן השווקים ציפו שבנק אנגליה ישאיר את הריבית גבוהה לאורך זמן – וכך אכן קרה. לכך מתווספת ספקולציה לגבי צעדים פיסקליים (תקציב ממשלתי מתקרב שעשוי להעלות מסי נדל"ן או מס רווחי הון), ורבים מהקונים והמוכרים בבריטניה עצרו פעילות. מדדי מחירי הבתים של המלווים עדיין הראו עליות שנתיות מתונות בקיץ, אך המומנטום נעצר. לחצי השכירות נותרו קיצוניים, עם זאת: סקר RICS מצא כי הביקוש של שוכרים עולה בהרבה על ההיצע, מה שמוביל לציפיות לעליות חדות בשכר הדירה reuters.com. בעלי דירות משכירים מוכרים נכסים או לא מוסיפים דירות חדשות להשכרה (הוראה חדשה למשכירים ירדה בשיעור החד ביותר מאז אפריל 2020), בדיוק כאשר הביקוש מזנק reuters.com. הדבר מצביע על המשך אינפלציית שכר דירה ואתגרי נגישות לשוכרים, גם כאשר עליית מחירי הבתים מתמתנת. המצב בבריטניה ממחיש מגמה אירופית רחבה יותר: בעוד שמחירי הדיור התקררו משיאים היסטוריים בשווקים רבים (למשל, בסקנדינביה ובגרמניה נרשמו ירידות מחירים), עלות המימון כה גבוהה עד שנפח העסקאות נמוך ושוקי השכירות נמצאים תחת לחץ.
בשוקי הדיור ביבשת אירופה יש שונות רבה, אך ערים מרכזיות רבות עדיין נראות מוערכות יתר על המידה יחסית לנתוני היסוד. במיוחד, מדד בועת הנדל"ן העולמי של UBS לשנת 2025 – שפורסם השבוע – דירג את מיאמי כעיר עם סיכון הבועה הגבוה ביותר בעולם (בעקבות גל רכישות של משקיעים וזרים בשנים האחרונות), ואחריה טוקיו וציריך ubs.com. מספר ערי בירה אירופיות נותרות באזור סיכון גבוה: אמסטרדם, ז'נבה ופריז חוו עליית מחירים שעקפה את קצב עליית ההכנסות והדמי שכירות, אם כי פריז מוגדרת כעת בקטגוריית סיכון בועה נמוך בשל קיפאון לאחרונה ubs.com ubs.com. מדריד אף רשמה את צמיחת המחירים החזקה ביותר (מותאמת לאינפלציה) בין הערים הגלובליות בשנה האחרונה ubs.com – בירת ספרד משגשגת בזכות משקיעים זרים ונוודים דיגיטליים – אך UBS מעריכה את סיכון הבועה הכולל במדריד כמתון, לא קיצוני ubs.com. לעומת זאת, לונדון, מילאנו וניו יורק נחשבות כיום לסיכון בועה נמוך ubs.com, לאחר שנים של עליית מחירים מוגבלת ובמקרה של לונדון אף ירידת מחירים ריאלית. הונג קונג, סן פרנסיסקו והונג קונג גם דורגו בסיכון נמוך במדד ubs.com – שינוי בולט לשווקים כמו הונג קונג ו-SF שהובילו את הרשימה הזו רק לפני כמה שנים. השורה התחתונה ממחקר UBS: מחירי הדיור העולמיים התייצבו (צמיחה ריאלית אפסית במצטבר ב-4 הרבעונים האחרונים) כאשר מגבלות נגישות פוגעות ubs.com. ריביות נמוכות במיוחד דחפו בעבר לגלי עליות מחירים, אך הריביות הגבוהות של 2023–2025 עצרו את הגל הזה, וחלק מהשווקים הרותחים חווים תיקונים מתונים. הסיכון לירידות חדות נראה מוגבל ברוב הערים בזכות תעסוקה בריאה וסטנדרטים מחמירים יותר להלוואות מאז 2008. עם זאת, עידן העליות המהירות במחירים הסתיים לעת עתה, והדיור נכנס למה שאפשר לכנות קיפאון מבעבע ברמה הגלובלית.
סין – מיתון מעמיק, קריאות לתמיכה: בסין, שוק הנדל"ן השני בגודלו בעולם ממשיך לשקוע במיתון חסר תקדים. מחירי הדירות החדשות יורדים חודש אחר חודש ברוב הערים (יותר משנה של ירידות) למרות עשרות צעדי הקלה ממשלתיים. מכירות הנדל"ן לפי שטח ירדו בכ-5–7% משנה לשנה עד אוגוסט fxempire.com. ההשקעות בפיתוח נדל"ן צנחו ב-12.9% בשמונת החודשים הראשונים של 2025 fxempire.com, מה שמשקף יזמים שעוצרים פרויקטים בשל מחסור במזומנים. הסנטימנט בשפל חסר תקדים: מדד האקלים של שוק הנדל"ן בסין ירד חודש חמישי ברציפות, ל-93.0 (כאשר 100 = סנטימנט נייטרלי) fxempire.com. אמון הצרכנים בסין גם הוא נשבר, בעיקר בשל קריסת שוק הדיור – מדד אמון הצרכנים ירד ל-87.9 ביוני, קרוב לרמת השפל ההיסטורית שלו fxempire.com. המשבר המתמשך בענף הנדל"ן הוא גורם מרכזי המעכב את הצמיחה הכלכלית הרחבה יותר של סין ודוחף את המדינה לסף דפלציה מוקדם יותר השנה.
על רקע המשבר הזה, בייג'ינג נמצאת תחת לחץ לפעול בנחישות רבה יותר. השבוע, קריאה ציבורית בולטת לפעולה נשמעה מפי הואנג ייפינג, כלכלן בכיר ויועץ לשעבר בבנק המרכזי. הוא קרא לרשויות הסיניות להפעיל תמיכה פיסקלית לייצוב שוק הדיור, והדגיש כי "בהתחשב בהשפעה המערכתית של הנדל"ן על התנודות המאקרו-כלכליות, ייצוב הענף הזה הוא קריטי לשמירה על מגמת עלייה בכלכלה הרחבה" fxempire.com. במילים אחרות, שוק הנדל"ן גדול מדי מכדי להיכשל – הוא משפיע ישירות על משרות בענף הבנייה, תקציבי ממשלות מקומיות, בנקים ועושר משקי הבית. ללא תפנית בענף הדיור, תקוותיה של סין להתאוששות מונעת צריכה נותרות קלושות. קובעי המדיניות כבר הקלו חלק מהמגבלות על רכישת דירות (בערים רבות כעת ניתן להסתפק בהון עצמי נמוך יותר וכללים גמישים יותר למשכנתאות, במיוחד לרוכשים ראשונים או משדרגים). גם הריביות על המשכנתאות בסין הופחתו – ריבית הפריים להלוואות לשנה ירדה ל-3.45% לאחר הפחתות מוקדם יותר ב-2025 – ורשויות מקומיות העניקו סובסידיות. עם זאת, עד כה, צעדים אלה לא עצרו את ירידת המחירים או השיבו את אמון הקונים. זו הסיבה שקריאות כמו של הואנג דורשות צעדים נועזים יותר, ייתכן הוצאה ממשלתית ישירה או תמריצי מס ממוקדים לדיור. יש שמועות על חבילת תמריצים קרובה שתתמקד גם בדיור בר השגה וגם בהשלמת פרויקטים תקועים של יזמים במצוקה.
מצבם הקשה של קבלני הנדל"ן בסין ממשיך גם הוא לככב בכותרות. קאנטרי גארדן, שבעבר הייתה הקבלנית הגדולה בסין, הצליחה להימנע כבר מספר פעמים מחדלות פירעון בשבועות האחרונים ונמצאת כעת בעיצומו של הסדר חוב ענק של 14 מיליארד דולר מחוץ לסין reuters.com reuters.com. החברה הזהירה באוגוסט כי ההפסד שלה במחצית הראשונה של השנה עלול לעלות על 18 מיליארד יואן (יותר מ-2.5 מיליארד דולר) בשל צניחה של 50% במסירות הדירות וחובות אבודים כבדים reuters.com reuters.com. אוורגרנד – שחדלות הפירעון שלה ב-2021 פתחה את המשבר – עדיין נמצאת בחוסר ודאות, לאחר שהרשויות הורו לה להתפרק והמייסד שלה נמצא תחת חקירה. גם קבלנים קטנים יותר מתקשים לעמוד בתשלומים; לפי מקורות, סונאק, למשל, עלולה שלא לעמוד בפדיון אג"ח קרוב, מה שמרמז על גל נוסף של חדלות פירעון מחוץ לסין reuters.com. בקיצור, שוק הנדל"ן הסיני עדיין מחפש תחתית. התקווה היא ששילוב של תמיכה מדינית הדרגתית, הקלות באשראי וזמן יאפשרו לייצב את המכירות עד סוף 2025 reuters.com reuters.com. תחזיות של סוכנויות דירוג, כמו זו של S&P, מצביעות על "התייצבות לקראת המחצית השנייה של 2025" אם המדיניות תצליח reuters.com. בינתיים, הנתונים עדיין עגומים – והעולם עוקב לראות אם בייג'ינג תמצמץ ותשיק חבילת חילוץ רחבה יותר כדי למנוע פגיעה ממושכת בכלכלה.נדל"ן מסחרי ותעשייתי: לחץ והזדמנות
ארצות הברית – צרות בנדל"ן מפוקח וכיסי מצוקה: שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב מציג תמונה מעורבת. מגזרים מסוימים, כמו בנייני דירות רב-משפחתיים, הפגינו עמידות יחסית – במיוחד בערים עם ביקוש גבוה – אך גם שם מתחילים להופיע סדקים בשל לחץ של ריביות גבוהות ורגולציה מחמירה. מקרה דרמטי התרחש בניו יורק סיטי: 93 בנייני דירות (עם יותר מ-5,100 יחידות בפיקוח שכר דירה) שבבעלות קבוצת פינקל של ג'ואל וינר, עומדים להימכר במכירה פומבית לאחר שהישות הבעלים פשטה רגל therealdeal.com. מסמכי בית המשפט מגלים כי התיק, שמרביתו כפוף לכללי פיקוח שכר הדירה של ניו יורק (המגבילים העלאות שכר דירה), לא הצליח לעמוד בהתחייבויותיו לנוכח עלייה חדה בהוצאות. הבעלים פושטי הרגל חייבים מעל 564 מיליון דולר למלווה therealdeal.com. הם ציינו מספר לחצים – ריביות גבוהות, אינפלציה בעלויות תפעול, גביית שכר דירה חלשה בתקופת הקורונה, וחוקים מחמירים לטובת הדיירים שמגבילים הכנסות – כסיבות לקריסתם הכלכלית therealdeal.com therealdeal.com. גם הפרות קוד הדיור הצטברו כאשר תחזוקה נדחתה בבניינים דלי המזומנים הללו therealdeal.com. המצב מדגיש כיצד גם מגזר השכירות למגורים, שבדרך כלל יציב, עלול להיכשל כאשר עלויות המימון מזנקות והרגולציה מצמצמת את שולי הרווח. רפורמות חוקי השכירות בניו יורק מ-2019, שהגבילו מאוד את יכולת בעלי הדירות להעלות שכר דירה מפוקח או להוציא דירות מהפיקוח, פגעו משמעותית בשווי הנכסים המפוקחים. בשילוב עם חובות שכר דירה מהתקופה שלאחר המגפה וכעת ריביות משכנתא של 7%, חלק מהבעלים נמצאים מתחת למים. Eastdil Secured מגייסת קונים לתיק של 93 הבניינים, ועשרות מתעניינים כבר חתמו על הסכמי סודיות therealdeal.com. משקיפים עוקבים אחר המכירה הכפויה הזו כ-מדד לערך נכסי רב-משפחתיים בסביבת ריבית גבוהה. ייתכן שהדבר יביא לבעלות חדשה שתזרים הון לשיפוצים – אך קרוב לוודאי בהנחה משמעותית, מה שיאפס את מחירי בנייני הדירות בניו יורק.
בצד החיובי, אזורים שטופי שמש קיימים בנדל"ן המסחרי בארה"ב. נכסים תעשייתיים (כמו מחסנים ומרכזי הפצה) ממשיכים להרוויח מהבום של מסחר אלקטרוני ולוגיסטיקה, אם כי הצמיחה התקררה מאז השיא של 2021. ותת-מגזר חדש ומוביל הופיע: מרכזי נתונים. ההתפוצצות של מחשוב ענן ובינה מלאכותית יצרה ביקוש אדיר לשטחי מרכזי נתונים, שהפכו לאחד התחומים החמים ביותר בנדל"ן המסחרי. חברות טכנולוגיה גדולות וסטארטאפים בתחום הבינה המלאכותית מתחרים על קיבולת מדפי שרתים, מה שמוביל לשיעורי תפוסה שיא (פחות מ-3% בשווקי מרכזי הנתונים המרכזיים בארה"ב) ולעליית מחירים ciodive.com. קרנות ריט ומשקיעי הון פרטי עברו בהיקף נרחב לרכישה ופיתוח של מרכזי נתונים. למעשה, מרכזי נתונים הובילו את רשימת הנכסים המועדפים עבור רבות מקרנות הריט השנה, כאשר חלקו של הסקטור בתיקי הריט עלה ב-15% משנה לשנה costar.com. השבוע הביא דוגמה שתפסה כותרות למשיכת ההשקעות בבום מרכזי הנתונים: שר האנרגיה האמריקאי לשעבר ריק פרי ייסד במשותף מפתחת מרכזי נתונים חדשה בשם Fermi ששואפת להפוך לחברה ציבורית. Fermi REIT הגישה בקשה להנפקה בארה"ב עם יעד שווי של עד 13.16 מיליארד דולר reuters.com – סכום מדהים לחברה שהוקמה רק השנה. Fermi מתכננת לגייס כ-550 מיליון דולר על ידי מכירת מניות בנאסד"ק ובבורסה של לונדון reuters.com reuters.com. השאיפה של המיזם מרשימה: Fermi שואפת להקים את "מתחם האנרגיה והנתונים הגדול בעולם" בטקסס, שייקרא Project Matador reuters.com. הקמפוס המוצע בשטח של 5,236 דונם באמרילו יספק בסופו של דבר 11 ג'יגוואט של חשמל (משילוב של גרעין, גז טבעי וסולארי) לאשכול של מרכזי נתונים היפר-סקייל עד 2038 reuters.com. עד סוף 2026, הם מקווים להפעיל קיבולת של 1 ג'יגוואט reuters.com. למעשה, Fermi מציגה פארק מרכזי נתונים עצום ממוקד ב-AI עם ייצור חשמל ייעודי – גישה חדשנית להבטחת ביטחון אנרגטי לחוות נתונים. עם זאת, ספקנים מציינים ש-Fermi עדיין לפני הכנסות ושנים מסיום הפרויקט. אסטרטג ההנפקות של Renaissance Capital, מאט קנדי, הזהיר כי למרות ש-"AI הוא אולי סיפור ההשקעה של החיים", בשלב זה Fermi היא "עדיין סיפור" – השווי הגבוה שלה יבחן את התיאבון של משקיעים ל-REITs ספקולטיביים בשלבי פיתוח reuters.com. "זה מאוד שאפתני… המפתח הוא אילו חוזים הם יצליחו לחתום," אמר קנדי, והדגיש כי דיירי עוגן או לקוחות ענן יצטרכו להתחייב כדי להפוך את החלום לבר-קיימא reuters.com. הנפקת Fermi, אם תתומחר קרוב ליעד, תמחיש את הטירוף סביב כל דבר שקשור ל-AI בשווקים השנה. היא גם ממחישה כיצד הנדל"ן משתנה: מגזר התעשייתי כיום כולל תשתיות דיגיטליות כמו מרכזי נתונים, שנחשבים יותר ויותר כ“התשתית הרביעית” של כלכלות מודרניות (אחרי מים, חשמל ותקשורת).אירופה – "ארץ הזומבים" של הנדל"ן המסחרי: אף אזור לא הרגיש את השפעת עליית הריביות על הנדל"ן המסחרי בצורה חדה יותר מאשר אירופה. ניתוח של רויטרס תיאר בפשטות את שוק הנדל"ן המסחרי של אירופה כ"תקוע בארץ הזומבים" – לא מת ולא מתאושש reuters.com reuters.com. היקף העסקאות צנח לרמות שפל של כמעט עשור כאשר הפערים בין קונים למוכרים במחיר גדולים, ועלויות המימון הופכות עסקאות ללא אטרקטיביות. ברבעון הראשון של 2025 הסתכמו מכירות הנדל"ן המסחרי באירופה ב-47.8 מיליארד אירו בלבד, כ-חצי מהרמה של תחילת 2022 reuters.com. נתונים ראשוניים לרבעון השני מראים כי ההשקעות בנדל"ן חוצה גבולות ב-EMEA ירדו בכ-20% לעומת השנה שעברה, אפריל–יוני הגרוע ביותר בעשור reuters.com. המשקיעים נמצאים במבוי סתום: קונים פוטנציאליים ממתינים למציאות של נכסים במצוקה, בעוד בעלי נכסים ובנקים רבים "מאריכים ומעמידים פנים" – כלומר מאריכים את תקופת ההלוואות, מבצעים מבני חוב, ומקווים שערך הנכסים ישתפר – במקום למכור בהפסד reuters.com. "יש לנו 'ארץ זומבים'… אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות שחוזרת," אמר סבסטיאנו פרנטה, ראש תחום הנדל"ן האירופי בקרן הענק האמריקאית PGIM, ותיאר את האווירה reuters.com.
הכאב נפוץ בכל המגזרים. בנייני משרדים נפגעו במיוחד – העבודה ההיברידית החלישה את הביקוש, ותשואות עולות הפחיתו את השווי, כך שמגדלים בולטים רבים שווים כיום הרבה פחות ממחיריהם שלפני המגפה. משרדים ישנים ולא יעילים אנרגטית במיקומים משניים כמעט לא ניתנים למכירה במחיר סביר; הם הדוגמה המובהקת ל"נכסים תקועים" בשוק של היום reuters.com. אפילו קטגוריות שהיו חמות בעבר כמו מרכזי נתונים מרגישות לחץ באירופה, לפי רויטרס, בשל עודף היצע באזורים מסוימים ועלויות הון גבוהות יותר reuters.com (אם כי זה בניגוד למגמה בארה"ב). נכסי מסחר (למשל קניונים בפרברים) ממשיכים לדעוך עם מעט קונים, כאשר מסחר אלקטרוני והרגלי צריכה משתנים מצמצמים את הביקוש באופן מבני reuters.com. תחום אחד שעדיין מושך עניין הוא דיור להשכרה: נכסי מגורים רב-משפחתיים באירופה, במיוחד בשווקים עם היצע נמוך כמו גרמניה, נשארים אטרקטיביים למשקיעים שמחפשים הכנסה יציבה reuters.com. אבל גם שם, העסקאות איטיות כי המוכרים לא רוצים להתפשר על המחיר, לאור כך שהיסודות לטווח הארוך חיוביים.משקיעים מסוימים סוף סוף נוקטים בפעולה כדי לפתור מצבים בעייתיים, מה שעשוי להפשיר את השוק. בנקים ובעלי נכסים מתחילים להיפטר מנכסים בעייתיים במקרים נבחרים. לדוגמה, בגרמניה, גורד השחקים הבולט טריאנון בפרנקפורט – שבעליו הגישו בקשה לחדלות פירעון – הוצע למכירה על ידי נאמן, מה שמסמן מבחן נדיר לשוק המשרדים השברירי בגרמניה reuters.com. בלונדון, ברוקפילד ניסתה בשקט למכור את מגדל המשרדים סיטיפוינט אך ירדה מהרעיון כשההצעות היו נמוכות מדי; במקום זאת היא מבצעת מיחזור חוב על הנכס reuters.com. דוגמאות אלו מראות שבעוד שגילוי מחירים הוא תהליך כואב, הוא מתרחש. "בחלקים מסוימים של השוק ההתאוששות כבר בעיצומה," ציינה ססיל רטורו מזרוע ההשקעות של קבוצת פיניקס, בהתייחסה לנכסים נבחרים כמו מחסני לוגיסטיקה מושכרים היטב ומלונות שמוצאים קונים reuters.com. "עם זאת, יש נכסים וענפים שאינם פופולריים שבהם כמעט ואין נזילות ועוד כאב בדרך," הוסיפה reuters.com. אכן, מדדי סנטימנט בתעשייה נמצאים בשפל של מספר שנים: אמון המשקיעים בנדל"ן האירופי ירד ביוני לשפל של יותר משנה, לפי סקר INREV reuters.com. הסיפור דומה גם בארה"ב, שם הסנטימנט התדרדר השנה כאשר עלויות המימון זינקו reuters.com. נראה שרק כאשר המוכרים יכירו במלואם במציאות התמחור החדשה – ירידת ערך של 20–30% מהשיא עבור נכסים מסחריים רבים – יוכלו היקפי העסקאות להתאושש. עד אז, מגזר הנדל"ן המסחרי באירופה צפוי להמשיך לדשדש במצב "זומבי", עם צמיחה מינימלית וכיסי מצוקה.
התפתחות חיובית אחת עבור אירופה היא שריביות עשויות בקרוב להתייצב או אפילו לרדת, מה שעשוי לשפר בהדרגה את התחזית. אם האינפלציה תמשיך לרדת, ייתכן שהבנקים המרכזיים יתחילו להוריד ריביות ב-2024, מה שיוריד לחץ מעל שיעורי ההיוון של הנדל"ן ומהמימון. בנוסף, הון פרטי רב ממתין בצד – מספר קרנות הון פרטיות ומנהלי נכסים מגייסים קרנות נדל"ן אופורטוניסטיות בציפייה לנצל מכירות נכסים במצוקה. נתונים מראים שקרנות אשראי פרטיות (המלוות לנדל"ן) גייסו כמעט 40 מיליארד דולר באירופה במחצית הראשונה של 2025, כמעט פי שניים מהגיוס לקרנות הון נדל"ן reuters.com, כאשר משקיעים רואים יותר פוטנציאל רווח מהלוואות בתשואות גבוהות מאשר מרכישת נכסים ישירה. בסופו של דבר, הון זה אמור לסייע למחזר חוב או למצב מחדש נכסים בעייתיים, אך זהו תהליך איטי.עסקאות מרכזיות ותנועות שוק
על רקע מגמות אלו, מספר עסקאות מרכזיות ותנועות השקעה בסוף ספטמבר מעצבות מחדש את שוק הנדל"ן הגלובלי:
- מיזוג ענק בין חברות תיווך: במגזר המגורים בארה"ב, שתי מחברות התיווך הגדולות במדינה מתמזגות בעסקה שמעוררת כותרות. Compass Inc. הסכימה לרכוש את Anywhere Real Estate (החברה האם של Coldwell Banker, Century 21 ו-Sotheby’s International Realty) בעסקה בשווי של כ-4.2 מיליארד דולר reuters.com (כ-10 מיליארד דולר כולל חוב, לפי דיווחים אחרים). המיזוג, שהוכרז ב-22 בספטמבר, ייצור ענק עם למעלה מ-300,000 סוכנים בלמעלה מ-100 מדינות, מה שיהפוך אותו ל-חברת התיווך למגורים הגדולה בעולם לפי מספר סוכנים ונפח פעילות. העסקה צפויה לשנות את תעשיית התיווך, שנמצאת תחת לחץ מתחרות טכנולוגיות חדשות ושולי רווח נמוכים. באיחוד כוחות, Compass (חברת תיווך טכנולוגית חדשה יחסית הנתמכת בהון סיכון) ו-Anywhere (הזכיינית הוותיקה של מותגים כמו Coldwell Banker ו-Corcoran) שואפות להשיג יתרון גודל וסינרגיות חיסכון. הן יחזיקו בנתח שוק דומיננטי בשווקים רבים ובמשאבים להשקעה ב-AI, ניתוח נתונים ופלטפורמות צרכניות. עם זאת, המיזוג גם משך תשומת לב רגולטורית. FINRA (הרגולטור העצמי של וול סטריט) חוקר פעילות מסחר חשודה במניות Douglas Elliman (חברת תיווך ציבורית) הקשורה ל-הצעות רכישה קודמות שבהן הייתה מעורבת Anywhere reuters.com reuters.com. במאי פורסם ש-Anywhere הגישה הצעה לרכישת Douglas Elliman, מה שהקפיץ את מניית Elliman ב-50% reuters.com. השיחות הללו התפוגגו בסופו של דבר ביוני reuters.com reuters.com – ו-Anywhere פנתה להתמזג עם Compass במקום זאת. החקירה של FINRA בודקת האם בוצע מסחר במידע פנים לפני פרסום הדיווחים הללו reuters.com reuters.com. כך או כך, המיזוג בין Compass ל-Anywhere מתקדם וצפוי להיסגר בשנה הבאה, בכפוף לאישורי בעלי מניות ורשויות הגבלים עסקיים. אנליסטים אומרים שהאיחוד עשוי לסייע לחברות לצמצם כפילויותלקצץ בעלויות בשוק דיור קשה, אך שילוב אלפי משרדים ומערכות שונות יהיה אתגר. זו הימור נועז על כך שגדול יותר הוא טוב יותר בתיווך, אפילו כאשר התעשייה מתמודדת עם לחצים על עמלות ומודלים חדשים של הנחות.
- תחיית ה-REIT בסינגפור: בשוק ההנפקות הראשוניות (IPO) בסינגפור נרשם הצלחה משמעותית שעשויה להמריץ גיוסי הון בתחום הנדל"ן בדרום-מזרח אסיה. Centurion Accommodation REIT הושק בבורסת סינגפור ב-25 בספטמבר לאחר שגייס 771.1 מיליון דולר סינגפורי (~599 מיליון דולר) – ההנפקה השנייה בגודלה במדינה השנה reuters.com. ה-REIT – הנתמך על ידי Centurion Corp ומחזיק ב-14 נכסי מגורים (כולל דיור לסטודנטים ומעונות עובדים) בסינגפור, בריטניה ואוסטרליה – פתח את המסחר במחיר של 0.98 דולר סינגפורי, 11.4% מעל מחיר ההנפקה של 0.88 דולר סינגפורי reuters.com. העלייה החדה ביום הראשון מצביעה על תיאבון בריא מצד המשקיעים. עד הצהריים, היחידות נסחרו סביב 0.975 דולר סינגפורי, גם כאשר מדד Straits Times הכללי ירד reuters.com. מומחי שוק בירכו על הצלחת ההנפקה כסימן לכך ששוק המניות בסינגפור חוזר לתנופה. "הנפקת ה-REIT המוצלחת… מסמנת את חזרת הנפקות ה-REIT לשוק וצפויה לחזק את אמון הספונסרים בפנייה ל-SGX למימוש רווחי הון," אמרה טיי ווי לינג, אנליסטית ב-Deloitte לעסקאות בדרום-מזרח אסיה reuters.com. זו ההנפקה הבולטת השנייה של REIT בסינגפור השנה – לאחר הנפקת REIT מרכזי הנתונים של NTT ביולי בסך 773 מיליון דולר (ההנפקה הגדולה ביותר ב-SGX בארבע השנים האחרונות) reuters.com. עם הנפקת Centurion, סינגפור גייסה השנה יותר מהנפקות ראשוניות מאשר שכנותיה אינדונזיה או מלזיה (~1.46 מיליארד דולר ב-2025) reuters.com. מאמצי הממשלה למשוך הנפקות – כולל זיכוי מס של 20% לחברות שבוחרות ב-SGX – נושאים פרי reuters.com. עסקאות נוספות בדרך: REIT תעשייתי של Boustead וקרן בריאות הן בין המועמדות להנפקות הקרובות reuters.com. עבור משקיעים, REIT-ים בסינגפור מציעים תשואות של 5–7%, בגיבוי היציבות של העיר. ה-REIT של Centurion מספק חשיפה לפלח נישתי אך יציב (דיור לסטודנטיםעובדים ועובדים זרים), עם שווי תיק מוערך של 1.8 מיליארד דולר סינגפורי reuters.com. ההשקה המוצלחת שלה עשויה לעודד בעלי נכסים נוספים באסיה לשקול פיצול קרנות ריט כדי לממש ערך.
- משקיעים גלובליים משנים את תיקי ההשקעות: במקומות אחרים, משקיעים מוסדיים המשיכו להתאים את אסטרטגיות הנדל"ן שלהם לאור מגמות מאקרו. דו"חות העלו כי חלק מהמשקיעים הגדולים מפנים השקעות לאשראי פרטי ותשתיות על חשבון הון נדל"ן, בשל תשואות אג"ח גבוהות יותר. לדוגמה, נתוני Preqin הראו כי גיוסי הון לאשראי פרטי באירופה עלו בהרבה על קרנות נדל"ן השנה reuters.com, מה שמרמז כי משקיעים מעדיפים להלוות לבעלי נכסים (וליהנות מריבית גבוהה) מאשר לרכוש נכסים ישירות כרגע. בנוסף, כמה נכסים בולטים החליפו ידיים: במזרח התיכון, מקורות טוענים כי קרנות ריבוניות מהמפרץ מחפשות נכסים מובילים באירופה במחירים מוזלים, תוך ניצול יתרון המזומן שלהן. ובארה"ב, נרשמה פעילות מיזוגים ורכישות בנדל"ן מסחרי – לדוגמה, קרן ריט למשרדים באזור הסאנבלט קיבלה, לפי הדיווחים, הצעת רכישה (בעקבות לחץ של משקיעים אקטיביסטים על ריטים שמחיר מנייתם נמוך משמעותית מערך הנכסים). למרות שלא כל העסקאות פורסמו עדיין, שיח בענף מצביע על כך שאולי נראה עוד רכישות פרטיות של חברות נדל"ן ציבוריות אם פערי השווי יימשכו.
בהסתכלות כוללת על ההתפתחויות הללו, ברור כי שוק הנדל"ן הגלובלי נמצא בתקופת מעבר משמעותית. חדשות השבוע האחרון ממחישות את המאבק בין כוחות מנוגדים:
- הידוק מוניטרי בלם בחדות שווקים רותחים (מטורונטו ועד פרנקפורט וסידני), אך הקלה מוניטרית מתחילה כעת בזהירות, ומביאה תקווה זהירה לסוף 2025 ואילך.
- בשוק הנדל"ן למגורים, אנו רואים כיסי עמידות (בתים חדשים בארה"ב, ערים גלובליות נבחרות כמו מדריד) גם כאשר ריביות גבוהות חונקות בדרך כלל את הביקוש ומאלצות עדכון ציפיות.
- הנדל"ן המסחרי מפוצל: נכסים של הכלכלה החדשה (כמו מרכזי נתונים ומתקני לוגיסטיקה) מושכים הון והתרחבות, בעוד נכסים מסורתיים (משרדים, קניונים) ניצבים בפני צורך קיומי לשינוי ייעוד או מימון מחדש.
- שחקנים מרכזיים מתמזגים ומארגנים מחדש – בין אם דרך מיזוגים כמו Compass-Anywhere או פיצול נכסים לקרנות ריט – כדי להתאים עצמם טוב יותר לסביבה החדשה.
- קובעי מדיניות ורגולטורים נמצאים יותר ויותר במוקד, שכן החלטותיהם לגבי ריבית, רגולציית דיור או צעדי תמרוץ עשויות להכריע בין נחיתה רכה למיתון עמוק יותר בשוקי הנדל"ן. מהצלת שוק הדיור האפשרית בסין ועד ויכוחים מקומיים על פיקוח שכר דירה, המדיניות היא כעת גורם מפתח בגורל שוק הנדל"ן.
עם סיום הרבעון השלישי של 2025, משקיעים ועוקבי תעשייה יעקבו מקרוב אחר המסלול של האינפלציה והריביות בחודשים הקרובים. אם האינפלציה תמשיך להירגע, ייתכן שהבנקים המרכזיים יזרזו את הורדות הריבית ב-2026 – תרחיש שיחזיר בהדרגה את נגישות הדיור והערכות השווי המסחריות. לעומת זאת, אם האינפלציה תתברר כעקשנית, משטר הריביות "גבוהות לאורך זמן" עלול להאריך את הכאב במגזרי נדל"ן הרגישים לריבית.
נכון לעכשיו, החדשות מה-24–25 בספטמבר 2025 מציירות תמונה של שוק בתנודה: רגעי אופטימיות (קפיצה מפתיעה במכירות, הנפקות מוצלחות, עסקאות משנות מציאות) שמאוזנים על ידי זרמים תת-קרקעיים של לחץ (נטל חוב, חדלות פירעון, וצללים ארוכים של הגאות האחרונה). בקיצור, שוק הנדל"ן העולמי חווה טלטלה חדה – וכל העיניים נשואות לשאלה האם החודשים הקרובים יביאו עימם כוחות מייצבים או זעזועים חדשים לאבן היסוד הקריטית הזו של הכלכלה העולמית.
מקורות:
- רויטרס – נתוני ומחקרי מכירות בתים חדשים בארה"ב reuters.com reuters.com, הקשר להורדת ריבית הפד reuters.com, סקר תחזית שוק הדיור בארה"ב reuters.com reuters.com, חדשות על עסקת Compass-Anywhere reuters.com, פרטי חקירת FINRA reuters.com reuters.com, מדיניות ותחזית שוק הדיור בסין fxempire.com reuters.com, ניתוח "ארץ הזומבים" באירופה reuters.com reuters.com, הנפקת סנטוריון REIT reuters.com reuters.com, הנפקת Fermi data center REIT reuters.com reuters.com.
- The Real Deal – מכירה פומבית של בניינים בניו יורק עם שכירות מפוקחת (התיק של ג'ואל וינר) therealdeal.com therealdeal.com.
- Sixth Tone – סין מקלה את כללי רכישת הנדל"ן לרוכשים מחו"ל sixthtone.com sixthtone.com.
- UBS – עיקרי מדד בועת הנדל"ן העולמית 2025 ubs.com ubs.com.
