שוק הנדל"ן בקאואי 2025: מגמות מפתיעות ותחזית נכסים ל-5 שנים בגן עדן

עובדות ומגמות מרכזיות (2025 במבט חטוף)

מחירי בתים מתקררים, עדיין גבוהים: בית פרטי טיפוסי בקאואי עולה בסביבות 1–1.2 מיליון דולר ב-2025, ירידה קלה (~10–15% פחות) מהשיא של השנה שעברה אך עדיין יותר מ-40% גבוה מערכי טרום-מגפה locationshawaii.com hawaiibusiness.com. מחיר חציוני של דירות (קונדו) הוא כ-685,000 דולר (עלייה של ~4% משנה לשנה) locationshawaii.com, מה שמצביע על המשך ביקוש לאופציות נגישות יותר.
היקף מכירות מעורב: מכירות בתים פרטיים הואטו משמעותית (ירידה של ~30% משנה לשנה נכון לאוגוסט 2025) בעוד שמכירות דירות קונדו עלו (~+10% משנה לשנה) locationshawaii.com. ברחבי האי, סך הכל מכירות הבתים דווקא עלה בתחילת 2025 (בכ~11% משנה לשנה) בזכות גל של מכירות דיור לעובדים בצד הדרומי/מערבי hawaiilife.com, אך שווקים יוקרתיים יותר כמו החוף הצפוני חוו פחות עסקאות.
היצע ואיזון שוק: אחרי שנים של מחסור, היצע הדיור חזר לרמות של 2019, מה שמרכך את שוק המוכרים הקיצוני של תקופת המגפה lyndagill.com. מספר הנכסים הפעילים במחוז קאואי עמד על כ-440–500 בתים באמצע 2025, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. נכסים גם נמכרים לאט יותר כיום (למשל, חציון ~31 ימים לבתים, לעומת ~28 ימים לפני שנה) locationshawaii.com, והפחתות מחירים נפוצות יותר lyndagill.com – כל אלה סימנים לשוק מאוזן יותר, ואפילו ידידותי לקונים בחלק מהמגזרים.
פרופיל קונים: חלק ניכר מהרכישות בקאואי מתבצע על ידי קונים מחוץ למדינה או קונים במזומן. ברחבי המדינה ב-2024, כ-20% מבתי המגורים הפרטיים ו-31% מהדירות נרכשו על ידי קונים מחוץ להוואי uhero.hawaii.edu. בקאואי, סוכני נדל"ן מקומיים מציינים כי "יותר ממחצית" מהמכירות האחרונות היו עסקאות במזומן (קונים שמתחמקים מריביות גבוהות) hawaiibusiness.com. משפחות מקומיות מתמודדות עם אתגרי נגישות למחיר, אם כי יוזמות דיור בר-השגה חדשות (למשל פרויקט לימה אולה והרחבת קילאווה הקרובה) מסייעות לחלק מתושבי קאואי להגיע לבעלות על בית hawaiilife.com hawaiilife.com.
מגזר מסחרי מונע תיירות: הכלכלה של קאואי נותרת ממוקדת תיירות, ו-שוק הנדל"ן המסחרי משקף זאת. ההוצאה של מבקרים צפויה לרדת (צפויה ירידה של 1.6 מיליארד דולר ברחבי המדינה עד 2026 לעומת המגמה שלפני 2025) kauainownews.com, ו-ייתכן שמספר המבקרים לא יתאושש במלואו עד 2028 kauainownews.com. תחזית זהירה זו מרסנת פרויקטים חדשים של נופש וקמעונאות. עם זאת, השקעות מרכזיות מתבצעות: אתר הנופש ההיסטורי קוקו פאלמס נבנה מחדש (מלון קימפטון עם 350 חדרים מתוכנן ל-2026) bigislandnow.com bigislandnow.com, ו-שדה התעופה ליהואה עובר שדרוג של 51 מיליון דולר למודרניזציה של מסלול הנחיתה ומערכות הבטיחות עד 2026 beatofhawaii.com. פרויקטים אלה נועדו לשמר את תשתית התיירות מבלי לעורר חששות של תיירות יתר beatofhawaii.com.
ניגודים אזוריים: שוק הנדל"ן בקאואי "לא נע בכיוון אחד" באופן אחיד hawaiilife.com. לדוגמה, החוף הדרומי (פוʻיפו/קולואה) ראה את מכירות הבתים מוכפלות בתחילת 2025 (בעקבות שכונה חדשה במחיר סביר ב-ʻEleʻele) hawaiilife.com, מה שהוריד זמנית את מחירי החציון בכ-13% בכלל האי hawaiilife.com. לעומת זאת, החוף הצפוני (פרינסוויל/הנאליי) חווה ירידה במכירות (–39% משנה לשנה) אך המחירים דווקא עלו בכ-10% כאשר קונים אמידים רדפו אחרי היצע מוגבל של נכסי יוקרה hawaiilife.com hawaiilife.com. שוקי הצד המזרחי (קפאה/ליהואʻe) והצד המערבי (וויימאה) היו איפשהו באמצע – בדרך כלל נפח מכירות רך יותר, כאשר מחיר החציון של ליהואʻe עלה בכ-13% באמצע 2025 בשל האטרקטיביות שלו לקונים מקומיים hawaiilife.com. (ראו פירוט אזורי למטה לפרטים.)
כללים מחמירים על השכרת נופש: בקאואי יש תקנות מחמירות להשכרה לטווח קצר – השכרות נופש מותרות רק באזורים ייעודיים לנופש (Visitor Destination Areas כמו פרינסוויל, פואיפו וחלקים מקפאה) או באמצעות היתרים ותיקים kauaikahuna.com. חוק הוואי 2024 (SB 2919) מעניק למחוזות עוד יותר כוח לצמצם השכרות באזורים מגורים kauaikahuna.com kauaikahuna.com. למרות שהכללים הקיימים של קאואי שמרו על רוב השכונות חופשיות מהשכרות כבר מעל 15 שנה, המהלך ברמה המדינתית מחזק את עמדת האי. ראוי לציין כי מספר הנכסים המושכרים כנכסי נופש קפץ בכ-30% בשנה האחרונה kauaikahuna.com (משקף ביקוש גובר לאחר הקורונה ועניין של משקיעים), מה שמגביר את הלחץ הקהילתי לאכוף את הכללים. התוצאה היא היצע מוגבל של Airbnbs חוקיים והמשך המתח בין הכנסות מהשקעות נדל"ן לבין צרכי הדיור המקומיים.
תחזית השקעות: קאואי מציעה הזדמנויות ייחודיות – ואתגרים – למשקיעי נדל"ן. הקרקע נדירה ובעלת ערך רב, מה שבאופן מסורתי אומר שנכסים כאן שומרים על ערכם היטב. עם זאת, הפיתוח אינו פשוט: התנגדות קהילתית פוגשת לעיתים קרובות פרויקטים גדולים (למשל, הרחבות שדה התעופה מעבר לצרכי בטיחות נחסמו בשל חשש לעודף תיירות beatofhawaii.com, ושיקום קוקו פאלמס נתקל באתגרים משפטיים מצד פעילים תרבותיים bigislandnow.com). משקיעים המתעניינים בקאואי ב-2025–26 ימצאו פחות טירוף מאשר ב-2021 (יותר כוח מיקוח כשהשוק מתאזן), אך עליהם להתמודד עם ייעוד מחמיר, עלויות בנייה גבוהות וסיכוני אקלים. בקצרה, שוק קאואי עובר לקצב בר-קיימא יותר, אך המשיכה ארוכת הטווח שלו – מאתרי נופש יוקרתיים ועד פרויקטים חדשים לדיור מקומי – מצביעה על פוטנציאל צמיחה יציב בחמש השנים הקרובות למי שמוכן להשקיע לטווח ארוך.

מגמות שוק המגורים ב-2025: מחירים, היצע וקונים

מחירי בתים: לאחר העלייה המטורפת של השנים 2020–2022, מחירי המגורים בקאואי התקררו מעט אך נותרו גבוהים מאוד. נכון ל-2025, מחיר החציוני של בית פרטי באי כולו עומד על כ-1.1–1.2 מיליון דולר locationshawaii.com. זהו ירידה של כ-8–15% מהחציון של השנה שעברה (שהיה כ-1.3–1.35 מיליון דולר) locationshawaii.com, ומהווה את הירידה המשמעותית הראשונה מזה שנים. מתווכים מייחסים את הריכוך לעליית הריביות ולשינוי בתמהיל הקונים – יותר עסקאות במגזרי המחיר הנמוכים (כולל בתים ברי השגה חדשים) הורידו את החציון hawaiilife.com. לשם השוואה, גם לאחר הירידה, המחירים כ-40–45% גבוהים יותר מאשר לפני שלוש שנים hawaiibusiness.com, בזכות העלייה בתקופת הקורונה. דירות מגורים (קונדומיניום) בקאואי הציגו מגמה שונה: המחיר החציוני של דירה באוגוסט 2025 היה 685,000 דולר, עלייה של כ-4% משנה לשנה locationshawaii.com. הביקוש לדירות (שמשמשות לעיתים קרובות כהשכרות נופש או כבתים ראשונים) נותר חזק, והמחירים שלהן “ממשיכים לעלות קצת,” כפי שציין מתווך מקומי hawaiibusiness.com. בסך הכול, ערכי הבתים נותרו קרובים לשיאים היסטוריים ב-2025, אך למוכרים יש פחות כוח קביעת מחירים ככל שהשוק מתאזן.

נפח מכירות וביקוש: פעילות המכירות למגורים בקאואי בשנת 2025 הייתה מגוונת, והשתנתה מחודש לחודש ומאזור לאזור. בתחילת השנה, סך העסקאות היה בעלייה של כ-11% ברחבי האי בהשוואה לשנה הקודמת hawaiilife.com – קפיצה מפתיעה, בהתחשב ברוח הנגדית בשוק הנדל"ן הארצי. העלייה הזו נבעה בעיקר מזינוק במכירות בחוף הדרומי: פרויקט דיור בר השגה חדש ב-ʻEleʻele (Lima Ola) אפשר למשפחות מקומיות רבות לרכוש דירה, והכפיל את מספר המכירות בחוף הדרומי במכה אחת hawaiilife.com hawaiilife.com. עם זאת, בקיץ 2025 המגמה השתנתה. עד יולי, מכירות הבתים הפרטיים ירדו באופן משמעותי (למשל – ירידה של 16% במחיר החציוני באי ובנפח המכירות, מתחילת השנה) hawaiilife.com. באוגוסט, מכירות הבתים הפרטיים ירדו בכ-30–32% משנה לשנה, בעוד שמכירות הדירות עלו בכ-10% locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. במונחים מוחלטים, רק 28 בתים נמכרו באוגוסט 2025 (לעומת 41 בשנה הקודמת) בעוד שנמכרו 23 דירות (לעומת 21 קודם) locationshawaii.com locationshawaii.com. הדבר מרמז על כמה דברים: רוכשי בתים יוקרתיים הפכו זהירים יותר או שמחירם היה גבוה מדי עבורם ב-2025, בעוד שהביקוש לדירות ואולי לנכסים בטווח הביניים נמשך, במיוחד כאלה שיכולים לשמש גם כהשכרות נופש או כבתי נופש שניים kauaipropertysearch.com. הביקוש של הקונים לא נעלם – נכסים נמכרים – אך הוא התאזן מחדש לעבר מוצרים נגישים יותר וקנייה בעלת ערך (“הקונים מתמקדים בערך” באקלים השוק החדש hawaiilife.com).

מלאי וימי שוק: אחד השינויים הגדולים ביותר בשוק של קאואי ב-2025 הוא העלייה במלאי הדיור. לאחר מחסור קיצוני ברישומים במהלך הבום של המגפה, מספר הבתים בשוק חזר לרמות שלפני הקורונה lyndagill.com. באמצע 2025 היו בקאואי כ-440 רישומים פעילים (בתים פרטיים + דירות) בכל רגע נתון fred.stlouisfed.org, עלייה מהרמות הנמוכות במיוחד שנראו ב-2021–22. למעשה, המלאי היה מספיק כך ש-קאואי נחשבה ל"שוק של קונים" בסוף 2025 – ההיצע עלה על הביקוש באזורים מסוימים, מה שנתן לקונים יותר כוח מיקוח realtor.com. הנכסים גם עמדו בשוק מעט יותר זמן: החציון של ימי השוק לבתים עלה לכ-31 ימים (באוגוסט 2025, עלייה של 11% מכ-28 ימים בשנה הקודמת) locationshawaii.com, ו-משך הזמן של דירות בשוק קפץ ל-44 ימים (לעומת 13 ימים מהירים במיוחד שנה קודם לכן) locationshawaii.com. סוכני נדל"ן מדווחים על יותר הורדות מחירים ופחות מלחמות הצעות מאשר בעבר הקרוב lyndagill.com. כל זה מעיד על שוק בריא יותר ופחות לחוץ. עם זאת, "עלייה במלאי" לא אומרת עודף היצע – זה יותר שההיסטריה נרגעה. רבים מהמוכרים עדיין בוחרים לא למכור אלא אם המחיר מתאים, שכן מספר עצום של בעלי בתים נהנים ממשכנתאות בריבית של פחות מ-3% מהשנים הקודמות ו-"אין להם מוטיבציה למכור… ולקנות משהו אחר בריבית גבוהה יותר" hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. זה מנע הצפה של מלאי או התרסקות חדה במחירים. במקום זאת, מלאי הדיור של קאואי מתחלף בקצב הולך ומתאזן, ולרוכשים סוף סוף יש קצת מרווח נשימה לחפש ולנהל משא ומתן.

מי קונה – מקומיים מול זרים?: הדמוגרפיה של קוני הנדל"ן בקאואי ב-2025 משקפת את מעמדה כשוק מבוקש אך יקר. חלק משמעותי מהרכישות מתבצע על ידי קונים או משקיעים מחוץ למדינה, כפי שהיה נהוג זמן רב בהוואי. נתוני המדינה מ-2024 מראים כי כ-1 מתוך 5 בתים פרטיים וכ-1 מתוך 3 דירות במדינה כולה נמכרו לקונים מחוץ להוואי uhero.hawaii.edu (תושבי היבשת, משקיעים זרים וכו'). קאואי, כשוק קטן יותר עם נכסי נופש יוקרתיים רבים, ככל הנראה רואה שיעור דומה או גבוה יותר של קונים לא-מקומיים. קונים אלה מגיעים לעיתים קרובות עם מזומן: באמצע 2023, מעל 50% מהמכירות בקאואי היו עסקאות במזומן hawaiibusiness.com, והמגמה נמשכה גם ב-2025 כאשר הריביות הגבוהות הפכו את המימון ליקר. עובדים מרחוק אמידים, פנסיונרים ומשקיעים מהיבשת האמריקאית (קליפורניה, צפון-מערב האוקיינוס השקט וכו') ממשיכים להיות פעילים בשוק של קאואי, שנמשכים ליופיו של האי ולשלווה היחסית לעומת אוהאו או מאווי. מנגד, לתושבי קאואי המקומיים יש אתגרים חמורים של נגישות למחירים – רק כ-20% ממשקי הבית בהוואי יכולים להרשות לעצמם בית במחיר החציוני בתנאים הנוכחיים civilbeat.org. ההכנסה החציונית למשק בית בקאואי נמוכה בהרבה ממחירי הבתים שמגיעים למיליון דולר. כתוצאה מכך, רוב המשפחות המקומיות ממשיכות לשכור או מסתמכות על תוכניות מיוחדות ופרויקטים חדשים כדי לרכוש דירה. ממשלת מחוז קאואי ושותפים פרטיים מגיבים עם פרויקטים של דיור בר-השגה: לדוגמה, פרויקט לימה אולה לדיור בר-השגה ב'אלא'אלה הושלם לאחרונה, ואפשר לעשרות משפחות מקומיות לרכוש בתים במחירים נמוכים ממחיר השוק hawaiilife.com. פרויקט הרחבת העיירה קילאואה צפוי להתחיל ב-2026, ויוסיף כ-310 יחידות דיור בר-השגה לתושבים המקומיים בחוף הצפוני (במודל חכירה כדי לשמור על מחירים ברי-השגה לצמיתות) hawaiilife.com hawaiilife.com. מאמצים אלה, יחד עם חקיקה המעניקה עדיפות לקונים מקומיים (כמו העדפה ברשימות המתנה לתושבים ולעובדים חיוניים) hawaiilife.com, נועדו לאזן בהדרגה את המצב. לסיכום, שוק המגורים של 2025 רואה קונים בעלי הון שולט על פלח היוקרה, בעוד כוח העבודה של קאואי ורוכשים ראשונים נכנסים בזהירות דרך פרויקטים ממוקדים ושוק מעט פחות תחרותי.

תחזית נדל"ן מסחרי: מגמות תיירות, קמעונאות ועסקים

מגזר הנדל"ן המסחרי בקאואי בשנת 2025 קשור קשר הדוק לתעשיית התיירות של האי ולבסיס הצרכנים המקומי. לאחר התאוששות חזקה בנסיעות לאחר המגפה, תיירות קאואי נתקלת כעת בכמה מהמורות. כלכלנים צופים כי הגעת מבקרים תרד בכ-4% בשנתיים הקרובות kauainownews.com ו-ההוצאה הריאלית של מבקרים תרד בכ-1.6 מיליארד דולר עד 2026 (בכל המדינה) בהשוואה לשיאים האחרונים kauainownews.com. הסיבות לכך הן גלובליות ולאומיות: סיכון למיתון מתון בארה"ב, עלויות נסיעה גבוהות, ושווקים בינלאומיים חלשים יותר (יפן וקנדה, מקורות מבקרים מרכזיים להוואי, חוו ירידה בטיסות ואתגרי מטבע) kauainownews.com kauainownews.com. עבור המלונות, אתרי הנופש ומרכזי הקניות של קאואי, המשמעות היא תקופה של התייצבות ולא של צמיחה מהירה. שיעורי התפוסה במלונות התייצבו, ומחירי החדרים נמצאים תחת לחץ כאשר בעלי המלונות מתחרים על פחות מבקרים. התחזית המסחרית היא של אופטימיות זהירה – התיירות לא קורסת, אך לא צפויה לזנק בטווח הקצר.

קמעונאות ואירוח: שטחי קמעונאות בקאואי, במיוחד אלו המשרתים תיירים (בוטיקים, מסעדות, גלריות), חווים אקלים מתון אך יציב. חנויות התלויות במבקרים באזורי נופש כמו פואיפו ופרינסוויל שומרות על יציבותן, הודות לזרם המתמשך של מבקרים מהיבשת האמריקאית ב-2025. במקביל, קמעונאות המשרתת את המקומיים במרכזי הערים (כמו קאפה וליהואה) רשמה צמיחה, המשקפת גם את הביקוש של התושבים וגם את העניין של תיירים בעסקים מקומיים אותנטיים. לדוגמה, מרכז העיר של קאפה פרח והפך למוקד אופנתי עם שווקי איכרים, משאיות אוכל וחנויות – מגזין Hawaii Business ציין כי החיוניות המסחרית של קאפה התרחשה במקביל להכפלת מחירי הבתים באזור זה תוך חמש שנים (מאמצע 600 אלף דולר לכ-1.2 מיליון דולר) hawaiieliterealestate.com. יזמים מנצלים את האווירה הייחודית של קאואי: האי ראה סיפורי הצלחה כמו Kauai Brewing Company, שיצרה לעצמה נישה בסצנת הבירה המקומית ומושכת גם מקומיים וגם מבקרים hawaiieliterealestate.com. באותו אופן, מרכזי בריאות בוטיק, בתי ספר לגלישה ובתי קפה בסגנון farm-to-table משגשגים, בהתאם לרצון התיירים לחוויות מקומיות. חנויות ענק ומרכזי קניות חדשים נדירים יחסית בקאואי (בין היתר בשל התנגדות קהילתית לפיתוח יתר), אך שירותים חיוניים (סופרמרקטים, בתי מרקחת) ממשיכים לפעול ביציבות. המלאי המסחרי המוגבל באזורים מרכזיים גורם לכך ששיעורי התפוסה של שטחי מסחר איכותיים נותרים גבוהים, גם אם קצב עליית שכר הדירה התמתן. בסך הכול, שוק הקמעונאות של קאואי מאופיין בעסקים קטנים ומקומיים הנהנים מהתיירות אך אינם תלויים בה בלבד hawaiieliterealestate.com.

משרדים ושטחי תעשייה: בניגוד לאואהו, בקאואי אין שוק משרדים גדול – הכלכלה של האי פחות תאגידית ויותר מונעת על ידי תיירות וחקלאות. רוב הביקוש ל"משרדים" מגיע מסוכנויות ממשלתיות, מתקנים רפואיים או משרדים מקצועיים קטנים. בשנת 2025, שיעור הוואקנסי (פנוי) במשרדים בקאואי נמוך פשוט כי ההיצע מאוד מוגבל (בליהואה יש מספר קטן של בנייני משרדים, ומשרדים קטנים פזורים במקומות אחרים). יש דיבורים על נישות חדשות: למשל, הייטק ועבודה מרחוק – ישנם כמה אנשי הייטק מחברות כמו גוגל או מטא שלכאורה מתגוררים בקאואי חלקית, ומנצלים את אפשרות העבודה מרחוק (יש מקורות שטענו אפילו שלחברות הייטק גדולות יש נוכחות, אך בפועל מדובר כנראה יותר בעובדים מרחוק מאשר במשרדים רשמיים) hawaiieliterealestate.com. זה עדיין לא התבטא בפיתוח משרדים משמעותי, אך חללי עבודה משותפים ושיפור בתשתיות האינטרנט הופיעו כדי לתמוך במגמה הזו. נכסי תעשייה ומחסנים (לאחסון, לוגיסטיקה, ייצור קל) נדירים באותה מידה אך חשובים לכלכלה המקומית. פרויקטי תשתית מתמשכים (שיפורי כבישים, שדרוג שדה התעופה) שומרים על קבלנים עסוקים וזקוקים לשטחי חצר ומחסנים. דמי השכירות לשטחי תעשייה עלו מעט בשל מחסור בהיצע.

מתקני תיירות ומלונות: תחום הנדל"ן המלונאי בקוואי נמצא בשלב של התחדשות והשקעה מחודשת. פרויקט מרכזי הוא שיקום אתר הנופש קוקו פאלמס בצד המזרחי. המלון עמד נטוש מאז הוריקן איניקי (1992), וכעת הוא נבנה מחדש כאתר נופש יוקרתי עם 350 חדרים תחת מותג קימפטון, הצפוי להיפתח ב-2026 bigislandnow.com bigislandnow.com. מדובר בפרויקט של 250–400 מיליון דולר (במימון Reef Capital ו-IHG Hotels), השקעה משמעותית שתיצור מאות משרות בבנייה ובהמשך מאות משרות בענף המלונאות bigislandnow.com. הדבר מדגיש את ההזדמנויות והאתגרים בזירה המסחרית של קוואי: משקיעים מזהים ביקוש לא ממומש לחדרים יוקרתיים, אך הפרויקט שנוי במחלוקת, כאשר קבוצות קהילתיות מנסות לעצור אותו לטובת פארק תרבותי bigislandnow.com. שופט דחה בקשה לצו מניעה ב-2024, כך שהבנייה נמשכת, אך היזמים נדרשו להבטיח "שיקום רגיש היסטורית" עם מרכז תרבותי במקום כדי לתת מענה לחששות bigislandnow.com bigislandnow.com. במקומות אחרים באי, אתרי נופש קיימים שודרגו – לדוגמה, מלון פרינסוויל לשעבר נפתח מחדש כ-1 Hotel Hanalei Bay (לאחר שיפוץ אקו-יוקרתי של מעל 100 מיליון דולר) בתחילת 2023, והוסיף מלאי יוקרה קיצונית לחוף הצפוני. דירות נופש ופיתוחי וילות הם גם חלק מהנוף המסחרי: אזורים כמו פרינסוויל, קאפהא ופואיפו כוללים קומפלקסים של דירות הפועלים בדומה למלונות. עם החוק המדינתי החדש SB 2919 (יידון בסעיף הבא), אזורים המורשים כחוק לאירוח הופכים יקרי ערך עוד יותר להשקעות כאלה, שכן קוואי תמשיך לצמצם השכרות קצרות טווח באזורים מגורים.

תחזית תשתיות ופיתוח: שיפורי תשתית מרכזיים סוללים את הדרך ליציבות מסחרית ארוכת טווח ולא להתרחבות. דוגמה בולטת היא שדרוג נמל התעופה Līhuʻe. בשנת 2025, קיבל שדה התעופה מענק פדרלי חדש בגובה 51.3 מיליון דולר כדי לטפל סוף סוף בבעיות בטיחות במסלול ההמראה, מה שדחף את מימון הפרויקט ליותר מ-100 מיליון דולר beatofhawaii.com beatofhawaii.com. זה כולל הזזה והארכה של מסלול ההמראה הראשי ליצירת אזורי חיץ בטיחותיים, התקנת תאורה חדשה, והבאת המתקן לסטנדרטים של ה-FAA עד בערך 2026 beatofhawaii.com beatofhawaii.com. חשוב לציין, שהפרויקט מוצג לא כהתרחבות (אין טרמינלים חדשים או תוספת קיבולת) אלא כתחזוקה שנדחתה – הבחנה מכוונת לאחר שהניסיון האחרון לתכנית אב נתקל בהתנגדות קהילתית לכל דבר שמזכיר "הרחבת מבקרים". beatofhawaii.com במילים אחרות, תושבי קאואי עוקבים מקרוב כדי לוודא ששדרוגי התשתית תורמים לבטיחות ולאיכות החיים, ולא מאפשרים זרם תיירים מסיבי. תחושה זו צפויה לעצב גם פרויקטים מסחריים עתידיים. פיתוחים מסחריים בקנה מידה גדול (קניונים חדשים, אתרי נופש גדולים מחוץ לאזורים הקיימים) נתקלים ברף אישור גבוה בשל חששות תחבורה, סביבה ותרבות. במקום זאת, אנו מצפים לצמיחה הדרגתית: שיפוצים של מרכזי קניות קיימים, בנייה קטנה חדשה במרכזי הערים, ופרויקטים ציבוריים (כמו שיפורי הכבישים המתמשכים של המחוז והמתקנים הקהילתיים הקרובים בקילאווה כחלק מההתרחבות).

לסיכום, הנדל"ן המסחרי של קאואי עד 2025 יציב אך לא פורח. החנויות, המסעדות ואתרי הנופש באי מתמודדים עם האטה קלה בתיירות, ומשקיעים נוקטים זהירות בפרויקטים גדולים. עם זאת, היסודות לטווח הארוך – שטח מסחרי מוגבל, מיתוג חזק כיעד יוקרתי, ואוכלוסייה מקומית גדלה – שומרים על תחזית חיובית. צפו לפיתוח בר-קיימא עם חשיבה קהילתית כקו מנחה: קאואי מתמקדת באיכות על פני כמות, ודואגת שהצמיחה במגזר המסחרי לא תבוא על חשבון הסביבה או אורח החיים המקומי. כאשר מספרי המבקרים יתאוששו לקראת 2027–2028 kauainownews.com, התשתית שמונחת כעת (תיקוני שדה התעופה, אתרי נופש מחודשים, תמיכה בעסקים מקומיים) צפויה להשתלם בשוק נדל"ן מסחרי עמיד ומגוון יותר.

פילוח אזורי: צפון, מזרח, דרום ומערב קאואי

קאואי אולי אי קטן, אך הדינמיקה של שוק הנדל"ן בו משתנה מאוד מאזור לאזור. הנה מבט מקרוב על איך אזורים שונים באי הגן מתמודדים ב-2025:

החוף הצפוני (פרינסוויל והאנאליי): החוף הצפוני נשאר האנקלבה היוקרתית של קאואי, הידועה בנופים עוצרי נשימה ובנכסים יקרים. בשנת 2025, האזור הזה חווה האטה ניכרת בנפח העסקאות אך מחירים עיקשים וחזקים. משנה לשנה, מספר הבתים שנמכרו בחוף הצפוני ירד בכמעט 39% בתחילת 2025 hawaiilife.com – דבר שמשקף גם היצע מוגבל וגם קונים זהירים בשוק היוקרה. למרות פחות עסקאות, המחירים המשיכו לעלות: מחירי המדיה בשכונות המבוקשות עלו ביותר מ-10% בחוף הצפוני באותה תקופה hawaiilife.com. למעשה, בעלי נכסים כאן לא בלחץ להוריד מחירים, ורוכשים אמידים מוכנים לשלם פרמיה על נכסים נדירים (למשל, אחוזות עם נוף לים, דירות יוקרה על הצוק). בפרינסוויל, עם מסלולי הגולף של אתר הנופש ומלון היוקרה החדש 1 Hotel, יש הרבה נכסים בטווח של 2–5 מיליון דולר (ואף יותר). בהאנאליי, עם המפרץ המפורסם והחוף, המחירים אף גבוהים יותר עבור נכסים נדירים (לעיתים קרובות 5 מיליון דולר ומעלה). משך הזמן בשוק יכול להיות ארוך לבתים בחוף הצפוני, כי המוכרים ממתינים לקונה הנכון במקום להוריד מחיר. דמוגרפיית הקונים: חלק גדול מהרוכשים הם מארה"ב היבשתית (למשל, בכירי טכנולוגיה ופיננסים מהחוף המערבי) שמחפשים בית שני או מקום מפלט מרוחק. שוק הנדל"ן בחוף הצפוני מושפע גם ממזג האוויר ונגישות – השיטפון ב-2018 שקטע את כביש קוהיו הדגיש את הסיכון לבידוד – אך זה לא הרתיע את הביקוש; אם כבר, זה חיזק את הבלעדיות של האזור. תחזית: פיתוח חדש מוגבל (האזור ברובו כבר בנוי למעט עצירות פיתוח מתוכננות בפרינסוויל) ומותג חזק משמעם שמחירי החוף הצפוני צפויים להישאר עמידים. חידוש אחד הוא הרחבת העיירה קילאואה ממש צפונית-מזרחית: פרויקט בהובלת המחוז שיוסיף דיור בר-השגה בקילאואה עד 2028 hawaiilife.com hawaiilife.com. למרות שזה לא מתחרה ישירות בבתים היוקרתיים, זה יוסיף דיור לעובדים ושירותים קהילתיים לאזור, מה שעשוי להביא יותר תושבים קבועים ואולי לתמוך ביותר עסקים מקומיים בחוף הצפוני לאורך זמן.
הצד המזרחי (קאפאה וליהואֶה): הצד המזרחי הוא האזור המאוכלס והמסחרי ביותר של קאואי, וכולל את עיר המחוז ליהואה ואת העיירה השוקקת קאפאה. הנדל"ן כאן נוטה להיות במחירים מתונים יותר (בסטנדרטים של קאואי) ומיועד בעיקר למשפחות מקומיות, עם שילוב של דירות, בתים פרטיים וכמה נכסים כפריים. בשנת 2025, שוק הצד המזרחי הראה יציבות יחסית. הביקוש לבתים בקאפאה וויילואה היה גבוה – ההתחדשות במרכז קאפאה והמיקום המרכזי שלה הופכים אותה לאטרקטיבית גם לתושבים וגם לרוכשים מחוץ לאי שמחפשים תחושת "עיר". בחמש השנים האחרונות, מחיר הבית החציוני בקאפאה כמעט הוכפל, מה שמשקף את העלייה בפופולריות hawaiieliterealestate.com. הצמיחה הזו התמתנה בטווח הקצר; נתונים עדכניים הראו שמכירות הבתים בצד המזרחי ירדו (בקאפאה היו פחות נכסים למכירה וירידה בנפח המכירות ב-2025) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, אך המחירים לא ירדו משמעותית. ליהואה, לעומת זאת, חוותה עלייה מעניינת: עד אמצע 2025, המכירות בליהואה היו בעלייה של כ-20% והמחיר החציוני עלה בכ-12.8% מתחילת השנה hawaiilife.com. ייתכן שזה נובע ממכירת מספר בתים חדשים ויוקרתיים (בליהואה יש שכונות חדשות יחסית) ומהעובדה שכמרכז התעסוקה של האי, יש ביקוש קבוע למגורים ליד העבודה, שדה התעופה ובתי החולים. באופן כללי, מחירי הצד המזרחי (בערך בטווח של 700 אלף עד מיליון דולר לרבים מהבתים) נמוכים יותר מהחוף הצפוני או הדרומי, ולכן חלק מהרוכשים פנו לאזור זה עבור תמורה טובה יותר ב-2025. פרויקטים של דירות כמו אלו בוויילואה/קאפאה גם כן זכו לפעילות – הם פופולריים הן בקרב תושבים והן כהשכרות נופש חוקיות (רצועת החוף של קאפאה היא אזור ייעודי לאירוח מבקרים kauaikahuna.com, מה שמאפשר השכרות קצרות טווח במתחמים מסוימים). בתחום הפיתוח המסחרי, ליהואה מארחת את האזור התעשייתי הראשי של האי ואת החנויות הגדולות (Costco, Home Depot), ולא נרשמה בנייה חדשה משמעותית מעבר לקמעונאות קטנה ולשיפוצים נמשכים בשדה התעופה. תחזית: הצד המזרחי צפוי להרוויח מפרויקטים עתידיים – לא רק שדרוג שדה התעופה של ליהואה (שיפור הבטיחות ואולי גם חוויית הנוסע עד 2026 beatofhawaii.com), אלא גם תוכניות לשיפור התשתיות והליכתיות של ליהואה במסגרת יוזמות מחוזיות שונות. הנדל"ן כאן צפוי להישאר "הסוס היציב" של קאואי: פחות תנודתי מאזורי הנופש, עם…עם הערכה מתונה וביקוש יציב לשכירות מצד עובדים מקומיים.
החוף הדרומי (פוֹאִיפּוּ וקולואה): החוף הדרומי הוא סיפור של שני שווקים ב-2025: שוק יוקרה נופש מול שוק הדיור המקומי. פואיפו, עם השמש והנופשונים שלה, היא היהלום של החוף הדרומי – בית לדירות יוקרה, בתים לנופש, ונופשונים כמו הגרנד הייאט. עיירת קולואה וסביבתה מציעות שילוב של בתים מתקופת המטעים, שכונות חדשות, וחלק מפיתוחי דיור בר השגה המתפשטים מערבה. בתחילת 2025, החוף הדרומי חווה זינוק במכירות – מכירות יחידות הוכפלו משנה לשנה (מ-12 ל-24 בתקופה מסוימת) hawaiilife.com – בעיקר בזכות הגעת בתים ברי השגה ב-ʻEleʻele (פרויקט לימה אולה) hawaiilife.com. הפרויקט הזה, שלמרות שהוא טכנית מערבית לקולואה (ליד Hanapēpē), נספר בחלק מהסטטיסטיקות של דרום/מערב ו-הוריד זמנית את מחיר החציון כי עשרות בתים נמכרו בטווח של $500–$600 אלף, מה שהוריד את ה"ממוצע" hawaiilife.com. למעשה, הירידה הכללית במחיר החציון בקאואי של ‎–13.5% הייתה "בזכות פרויקט לימה אולה" שהפך את הבעלות על בית לנגישה יותר בצד הדרומי/מערבי hawaiilife.com. אם מוציאים את המכירות המסובסדות האלו, החציונים של החוף הדרומי נשארים גבוהים מאוד (ניתוח אחד הראה ש-החציון של החוף הדרומי היה $1.45 מיליון לעומת $1.15 מיליון עם הבתים ברי ההשגה) hawaiilife.com. בינתיים, שוק היוקרה המסורתי של החוף הדרומי התקרר במידת מה – מחוז קולואה (שכולל את פואיפו) ראה למעשה את הירידה הגדולה ביותר במכירות בתים פרטיים מכל מחוז באוגוסט 2025 (ירידה משמעותית, שתרמה לירידה במכירות בתים באי כולו) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. מתווכים מציינים כי המחירים הגבוהים של קולואה הגבילו את מאגר הקונים ב-2025 kauaipropertysearch.com. נכסים בפואיפו שבעבר היו מעוררים מלחמות הצעות מחיר ב-2021 עשויים כעת להמתין מעט יותר עד שיגיע קונה במזומן. עם זאת, פואיפו נשארת מבוקשת מאוד – זהו אחד האזורים הבודדים בקאואי שבהם ניתן להחזיק חוקית בית נופש (בתוך ה-VDA), ולכן עניין המשקיעיםהיתר נשאר חזק. בפואיפו יש גם פיתוחים חדשים כמו קוקואי'ולה, קהילה יוקרתית עם בתים מותאמים אישית בשווי של מיליוני דולרים ומגרשים (בתים שהוצגו ב-Parade of Homes ב-2025 הוצעו שם במחירים של 5–10 מיליון דולר ומעלה lyndagill.com). במגזר היוקרתי במיוחד נרשמו עסקאות מהירות (בית אחד בקוקואי'ולה ב-8.5 מיליון דולר נכנס לחוזה ביום שעלה לשוק lyndagill.com), מה שמוכיח שנכסי יוקרה מתומחרים נכון עדיין נמכרים. תחזית: עתיד החוף הדרומי נראה חיובי כשהוא מאזֵן בין משיכה תיירותית לצרכים מקומיים. ממשלת קאואי שוקלת עוד דיור לעובדים ליד מרכז התעסוקה הזה (יש דיבורים על הרחבת הדיור בר השגה באזור קלאהאו/לאוואי בהמשך). פואיפו תמשיך להיות עמוד תווך של התיירות בקאואי – כל האטה ב-2025–26 צפויה להיות קצרת טווח. בסוף שנות ה-2020, אם התיירות תתאושש, צפו ש-הביקוש לנדל"ן בחוף הדרומי (במיוחד דירות נופש ובתים) יואץ. לעת עתה, 2025–2026 מציעות קצת הפוגה, עם הזדמנות לרוכשים לגשת לנכסים שלפני כמה שנים אולי לא היו בהישג יד.
הצד המערבי (אזור וויימאה והנאפפה): הצד המערבי של קאואי הוא האזור הכפרי ביותר והכי פחות מפותח, ושוק הנדל"ן בו קטן יותר בנפח. הוא כולל עיירות היסטוריות כמו וויימאה והנאפפה, אדמות חקלאיות, וקהילות חדשות יותר כמו קקהה ואלאלה. הצד המערבי מציע בדרך כלל את מחירי הבתים החציוניים הנמוכים ביותר בקאואי – בין השאר כי הוא רחוק ממרכזי תעסוקה עיקריים, וגם כי המלאי כולל בתים ישנים בסגנון מטעים ושכונות מקומיות צנועות. בשנת 2025, הצד המערבי ראה רק כמה עסקאות בודדות בכל חודש (למשל, באוגוסט 2025 היו רק 3 עסקאות סגירה בסך הכול במחוז וויימאה – 2 בתים ומגרש אחד) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. נפח נמוך זה גורם לסטטיסטיקות להשתנות. החדשות הגדולות בצד המערבי היו למעשה פרויקט הדיור בר השגה ʻEleʻele Lima Ola שהוזכר קודם: הוא ממוקם גאוגרפית במערב (ליד פורט אלן), והוא סיפק עשרות בתים חדשים לגמרי לרוכשים מקומיים בסוף 2024 ותחילת 2025. המכירות הללו במחירים יחסית נמוכים (<600 אלף דולר) היו ברכה לדיור המקומי ומופיעות כ"בליפ" בנתוני השוק (בליפ חיובי במספר העסקאות, ובליפ של ירידה במחיר הממוצע) hawaiilife.com. הנדל"ן בצד המערבי נוטה לנוע לאט – ימי השוק כאן יכולים להיות ארוכים יותר כי הרבה קונים מעדיפים אזורים אחרים באי. עם זאת, יש כאלה שנמשכים לאקלים היבש והשמשי (קקהה וויימאה הם המקומות השמשיים ביותר בקאואי) ולקסם הוואי הישן (למשל, בעיירה וויימאה יש בקתות מטעים ואין ריזורטים גדולים). העניין של קונים מחוץ לאזור נמוך כאן, למעט מצבים ייחודיים כמו מגרשים גדולים על קו החוף או אחוזות מטעים היסטוריות שמוצעות למכירה. המחירים עלו במערב יחד עם שאר קאואי (זה לא "זול" בשום אופן – החציון עשוי להיות ב-700 אלף דולר), אבל זה עדיין האזור הנגיש ביותר לרוכשים מקומיים. תחזית: הצד המערבי עשוי לראות צמיחה אם יפותחו עוד פרויקטי דיור (יש קרקעות זמינות). התוכנית הכללית של המחוז קוראת למקד את הצמיחה במקומות כמו וויימאה והנאפפה כדי לשמור על שטחים פתוחים במקומות אחרים. יש גם את האפשרות המסקרנת של "ריזורט פוליהלה" המדובר כבר שנים או מוקדי תיירות מערביים אחרים, אך עד כה התנגדות הקהילה ונושאי גישה דחו את אלה. ב-3–5 השנים הקרובות, הצד המערבי כנראה יישאר שקט ומבוסס קהילה, עם עליות מדורגות בדיור. אם עבודה מרחוק תהפוך לנפוצה יותר, ייתכן שעובדים מרחוק יבחרו במערב בזכות הנגישות והשלווה, מה שעשוי להעלות את הביקוש בעדינות.

בסך הכל, דפוסי הנדל"ן האזוריים של קאואי בשנת 2025 מציגים תמונה מגוונת: צפון יוקרתי במיוחד, מזרח שוקק, דרום ממוקד נופש, ומערב רגוע. גיוון זה אומר שלשוק של קאואי יש תתי-שווקים שיכולים להוביל או לפגר בכל זמן נתון. עבור קונה או משקיע פוטנציאלי, הבנת הניואנסים המקומיים – מהיוקרה של פרינסוויל ועד הנוחות של קאפה – היא קריטית. זה באמת מקרה שבו נדל"ן הוא סופר-מקומי, אפילו באי קטן.

השכרות נופש קצרות טווח & חקיקה מקומית

השכרות נופש קצרות טווח (STRs) – דמיינו אירוח בסגנון Airbnb ו-VRBO – הן נושא בוער בקאואי, כמו בכל הוואי. השכרות אלו יכולות להניב הכנסה מצוינת לבעלים ולהציע לאורחים לינה ייחודית, אך הן גם משפיעות על זמינות הדיור והשכונות. לקאואי יש את אחת הרגולציות המחמירות ביותר במדינה על STR, ושנת 2025 מביאה תשומת לב נוספת למגזר זה בשל חקיקה חדשה.

הכללים הנוכחיים בקאואי: מאז 2009, חוק מחוז קאואי אוסר השכרות קצרות טווח (פחות מ-180 יום) מחוץ לאזורים ייעודיים kauai.gov kauaikahuna.com. המקומות היחידים שבהם ניתן להפעיל באופן חוקי השכרת נופש חולפת (TVR) בקאואי הם ב-Visitor Destination Areas (VDAs) או עם היתר שימוש חורג נדיר. אזורי VDA כוללים את רוב Poʻipū (אזור הנופש בדרום), Princeville וחלקים מ-Hanalei (אזורי הנופש בצפון), ואת Wailua-Kapaʻa corridor בצד המזרחי kauaikahuna.com. למעשה, אלו אזורים שכבר מותאמים לתיירות עם אתרי נופש או דירות נופש. מחוץ לאזורים אלו, השכרת בית לתקופה קצרה אינה מותרת. האכיפה המחמירה של קאואי משמעה שרבים מהקהילות המגורים (מליהואה ועד שכונות מקומיות בצד המזרחי ועד עיירות במערב) נותרו מחוץ לתחום לפעילות בסגנון Airbnb, מה ששומר על הבתים הללו לתושבים לטווח ארוך. נכסי STR חוקיים בדרך כלל מחזיקים בהיתר מיוחד או שהיו קיימים לפני האיסור ב-2009. המחוז נקט היסטורית בפעולה נגד השכרות נופש לא חוקיות, כולל קנסות.

SB 2919 – חוק מדינתי חדש (2024): בשנת 2024, בית המחוקקים של הוואי העביר את Senate Bill 2919, חוק שמסמיך את המחוזות להסדיר ולהפסיק בהדרגה השכרות קצרות טווח באמצעות תכנון אזורי kauaikahuna.com kauaikahuna.com. המושל ג'וש גרין חתם עליו במאי 2024 kauaikahuna.com. החוק הזה נבע ממשבר נגישות הדיור ברחבי המדינה – המחוקקים טענו שיותר מדי בתים הופכים לדירות נופש, מה שמפחית את ההיצע עבור תושבים מקומיים kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 בעצם קובע שלמחוזות מותר לאסור השכרות נופש באזורים למגורים ואפילו "להפחית בהדרגה" (להפסיק לאורך זמן) את הקיימות. עבור קאואי, שכבר אוסרת השכרות קצרות טווח באזורים למגורים, ההשפעה המיידית מוגבלת. למעשה, מומחים בתעשייה המקומית סבורים ש"תהיה השפעה מועטה על קאואי" כי האי אוכף את הכללים האלה כבר יותר מ-15 שנה kauaikahuna.com. עם זאת, המחוז יכול להשתמש ב-SB 2919 כדי להחמיר עוד יותר – למשל, לבטל פרצות שנותרו או לקצר את תקופת ההפחתה למפעילים לא חוקיים. הדרמה האמיתית של SB 2919 עשויה להתרחש יותר באיים אחרים כמו אוהאו (שמתקשה להסדיר את Airbnb) ומאווי (ששוקלת להפסיק בהדרגה דירות נופש באזורים מסוימים). אבל עצם העברת החוק הזה מדגישה את הנחישות של הוואי לתת עדיפות לדיור לתושבים על פני תיירים.

מגמות בשוק השכרת הנופש בקאואי: למרות חוקים נוקשים, השכרות נופש הן חלק משמעותי מתמונת הנדל"ן של קאואי בתוך האזורים המותרים. למעשה, בשנים האחרונות נרשמה פריחה בפעילות השכרות הנופש כאשר התיירות התאוששה: דו"ח אחד ציין "עלייה חסרת תקדים של 30% במספר הנכסים המושכרים כהשכרות נופש" לאחרונה kauaikahuna.com. בעלי נכסים רבים עברו ל-STRs (השכרות קצרות טווח) להכנסה גבוהה יותר, ורבים מהמבקרים מעדיפים לשכור בית/דירה כדי לחוות מגורים בקהילה ולא במלון kauaikahuna.com. בקאואי, השכרות נופש חוקיות מגיעות בצורות שונות: אתרי דירות נופש (כמו Kiahuna Plantation בפואיפו, או Hanalei Colony Resort בחוף הצפוני), בתים להשכרה עם היתר בקהילות נופש, וחלק מה-B&B/השכרות משותפות שבהן הבעלים מתגורר במקום (לאלה כללים שונים להיתרים). הביקוש הגבוה להשכרות נופש תרם לעליית ערך הנכסים באזורים התיירותיים – לדוגמה, דירת קונדומיניום צנועה בפרינסוויל שמקומי היה שוכר לטווח ארוך ב-3,000 דולר לחודש, יכולה להניב פי שניים או שלושה כהשכרה נופש חודשית, ולכן מוכרים יכולים לדרוש קרוב למיליון דולר גם עבור יחידות קטנות hawaiibusiness.com. עם זאת, משקיעים חייבים לנהוג בזהירות: עם אכיפה מתמשכת, כל נכס שפועל מחוץ לחוק מסתכן בסגירה. קאואי מבצעת ביקורות וחוקרת מודעות השכרה באופן קבוע. שכנים לעיתים קרובות מדווחים במהירות על השכרות לא חוקיות בשכונתם, שכן STRs עלולים לגרום לבעיות חניה או רעש.

השפעת הקהילה והדיונים המתמשכים: עבור התושבים, הקונצנזוס הוא שהמאבק של קאואי ב-STRs היה מועיל בשימור חלק מהמלאי למגורים. האי עדיין מתמודד עם מחסור בדיור, אך דמיינו שכל בקתה חמודה בקאפה או כל בית פלנטציה בוואימאה היה Airbnb – זה היה מקשה עוד יותר על המקומיים. עם זאת, יש הטוענים שכלכלת קאואי יכולה להרוויח מגמישות רבה יותר, במיוחד באזורים ללא אתרי נופש. מנגד, נטען כי הכבישים והתשתיות (ואופי הקהילה) של קאואי אינם יכולים להתמודד עם גידול בלתי מוגבל במספר התיירים; לכן, הגבלת הלינה לאזורי נופש היא דרך לנהל את ההשפעה. הדיון הזה כנראה יימשך, אך כל שינוי יהיה הדרגתי. מנקודת מבט של משקיע, רכישת נכס להשכרה קצרה בקאואי היא למעשה אפשרית רק אם הוא ב-VDA או שיש לו היתר. נכסים כאלה לרוב נמכרים במחיר גבוה יותר. לדוגמה, דירת קונדומיניום בפרינסוויל שמותרת להשכרה נופש עשויה לעלות משמעותית יותר מדירה דומה באזור שאינו VDA – פשוט בגלל פוטנציאל ההכנסה. בנוסף, המצב הרגולטורי מצביע על זהירות: ייתכן שכללים עתידיים יטילו מסים נוספים או הגבלות על השכרות נופש (מחוז הוואי כבר הטיל מסים נוספים, ומאווי שוקלת לבטל בהדרגה היתרי השכרה נופש ישנים). קאואי עשויה ללכת בעקבותיהם עם מסים גבוהים יותר על Airbnb או דרישות בטיחות מחמירות יותר. מצד שני, בעלי STR חוקיים בקאואי יכולים לפעול עם פחות תחרות כעת כשהלא חוקיים נדחקים החוצה, מה שעשוי לשפר את התפוסה והמחירים ליחידות שעומדות בדרישות.

לסיכום, השכירות לטווח קצר בקאואי ב-2025 נמצאת תחת פיקוח הדוק. מנהיגי האי והקהילה מעדיפים מודל שבו תיירים שוהים באזורים תיירותיים מתוכננים, ומשאירים את השכונות המגורים לתושבים קבועים. זה מנע מקאואי להיות מוצפת בדירות נופש לעומת מקומות אחרים. בעתיד, צפויה אכיפה מתמשכת ואולי אף החמרה נוספת כדי להבטיח ש-STR לא יפגעו בהיצע הדיור. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא ש-נכסים המתאימים ל-STR (באזורי נופש) יישארו סחורה חמה, בעוד שבבתים בשכונות מקומיות ימשיכו להתמקד בשוק לטווח ארוך – הבחנה שלכאורה מיטיבה עם נגישות לדיור ושלמות קהילתית.

הזדמנויות ואתגרים ייחודיים להשקעה בקאואי

השקעה בנדל"ן בקאואי יכולה להיות מתגמלת מאוד – אך היא מגיעה עם סט ייחודי של הזדמנויות ואתגרים שמבדילים את האי. הנה סקירה של מה שמשקיעים נבונים צריכים לדעת:

הזדמנויות:

נכסי תיירות ואירוח: המשיכה המתמשכת של קאואי כ"אי הגן" אומרת שמלונות, דירות נופש ונכסי השכרה לתיירים יכולים להיות רווחיים. פיתוחים חדשים כמו פתיחת מלון קוקו פאלמס מחדש ב-2026 מסמנים אמון בענף האירוח bigislandnow.com. רכישת דירות נופש במתחמי נופש או מלונות בוטיק קטנים (כאשר זמינים) מאפשרת למשקיעים לרכוב על גל ההתאוששות התיירותית הצפויה עד סוף העשור. עם תחזית להתאוששות מלאה של הגעת מבקרים עד ~2028 kauainownews.com, הכנסות האירוח עשויות לעלות משמעותית, מה שיגדיל את ערך הנכסים במגזר זה.
השכרה למגורים ודיור לעובדים: בצד השני של תיירות היוקרה, יש ביקוש חזק ל-השכרה לטווח ארוך לתושבים מקומיים. בקאואי יש מחסור כרוני בדיור להשכרה; בעלות וניהול של דירות להשכרה לטווח ארוך (דירות, יחידות אוהנה וכו') יכולים להניב תשואה יציבה עם תפוסה גבוהה. ככל שיותר אנשי מקצוע (מורים, אחיות, עובדים מרחוק) עוברים לקאואי בזכות אורח החיים, שוק השכירות נשאר צפוף – שכר הדירה הממוצע הוא כ-3,000 דולר לחודש ב-2025 (הרבה מעל הממוצע בארה"ב) zillow.com. משקיעים שיתמקדו במתן דיור איכותי למקומיים (במסגרת החוק) ימצאו בסיס דיירים אמין.
היצע מוגבל – פוטנציאל תשואה גבוה: הגאוגרפיה של קאואי והגבלות התכנון המחמירות מגבילות מאוד את כמות הקרקע שניתן לפתח. למעשה, ההיצע מוגבל, אך הביקוש (מקומי וחוץ-אי) נותר בעינו. מצב זה נוטה לתמוך בעליית ערך ארוכת טווח. השקעה בנדל"ן בקאואי נתפסת לעיתים כהשקעה יציבה לטווח ארוך: גם כאשר מחזורי השוק יורדים, ערכי הנכסים כאן היסטורית מתאוששים ומטפסים בשל המחסור. לדוגמה, גם לאחר ריכוך לאחרונה, המחירים החציוניים עדיין גבוהים משמעותית מאשר לפני 5–10 שנים hawaiibusiness.com. משקיע סבלני יכול להסתמך על העובדה ש"לא מייצרים עוד קרקע" בקאואי, וכל מה שברשותך הוא פיסת גן עדן שרבים יתחרו עליה.
פיתוחים ברי-קיימא ונישתיים: קאואי מובילה בכמה מגמות נדל"ן נישתיות, כגון בתים ידידותיים לסביבה, אחוזות חקלאות מתחדשת, ומתחמי בריאות ונופש. התדמית הירוקה והנקייה של האי יוצרת הזדמנויות לפתח או להסב נכסים למתחמי יוגה, חוות אורגניות עם יחידות Airbnb (באזורים מאושרים), או לודג'ים אקולוגיים המופעלים באנרגיה סולארית. שווקים נישתיים אלה צומחים ככל שהצרכנים הופכים מודעים יותר לאיכות הסביבה. משקיעים עם חזון יצירתי – למשל, להפוך מטע ישן לצימר אגרו-תיירותי – יכולים להיכנס לזרם הכנסה ייחודי. (כמובן, עמידה בתקנות התכנון היא קריטית.)
תשתיות וצמיחה מסחרית: אף שקאואי אינה שואפת לפיתוח בסגנון אוהאו, ישנם אזורי צמיחה ממוקדים. פרויקט Kilauea Town Expansion, למשל, יכלול לא רק מגורים אלא גם שטחים מסחריים ותעשייה קלה חדשים (למכולות, שירותים וכו') hawaiilife.com. זה עשוי לפתוח אפשרויות למשקיעים לתמוך או להשכיר לעסקים חדשים המשרתים את הקהילות הללו. באופן דומה, שיפורים בתשתיות (כמו שדרוג שדה התעופה, פרויקטי כבישים) עשויים להפוך אזורים מסוימים לנגישים ומבוקשים יותר, ובכך להעלות את ערך הנכסים שם לאורך זמן. להיות צעד אחד לפני כולם – למשל, לרכוש קרקע ליד מקום שבו מתוכננת דרך חדשה או מרכז קהילתי – עשוי להשתלם.

אתגרים:

חסמים רגולטוריים וביקורת קהילתית: בקאואי יש קהילה מאורגנת היטב ששומרת על אופיו של האי. כל פיתוח או רכישה גדולה (במיוחד על ידי משקיעים חיצוניים) נתקלים לעיתים קרובות בביקורת. החוקים התכנוניים נוקשים, קבלת היתרים יכולה להיות קשה, והתנגדות קהילתית עלולה לעכב פרויקטים. המקרה של קוקו פאלמס ממחיש זאת – לקח עשרות שנים וחברת מלונות עולמית כדי לקדם את הפרויקט, וגם אז בתנאים bigislandnow.com. משקיעים קטנים יותר עשויים לגלות שקשה להם לנווט בתהליך קבלת הזכויות לכל דבר שהוא מעבר לבניית בית פשוט. למעשה, "לדעת את הכללים" הוא קריטי בקאואי. זה כולל הבנה של שיקולים תרבותיים וסביבתיים הוואיים – לדוג', ייתכן שתידרשו לסקרים ארכיאולוגיים לפני חפירה, או שתיתקלו במינים מוגנים או iwi kūpuna (שרידי אבות) בנכס, מה שעלול לעצור את העבודה. יש לקחת בחשבון עלויות עמידה בתקנות ועיכובים בכל פרויקט.
עלויות גבוהות (בנייה ותחזוקה): לבנות או לשפץ בקאואי זה יקר. כמעט כל החומרים צריכים להישלח לאי, ויש מאגר מוגבל של קבלנים (שעסוקים מאוד). עלויות הבנייה למ"ר הן מהגבוהות במדינה. עבור משקיעים, המשמעות היא ששולי הרווח בשיפוצים ופיתוחים צרים – חריגה מהתקציב היא סיכון ממשי. גם עלויות הביטוח והתחזוקה גבוהות: האקלים הטרופי של קאואי (שמש, מלח, טרמיטים, גשמים עזים) קשה למבנים. בנוסף, לאחר אירועים כמו הוריקן איניקי ובעיות נוספות באיים אחרים לאחרונה, מחירי הביטוח עלו ולעיתים קשה להשיג כיסוי לנכסים על קו החוף. הוצאות אלו עלולות לפגוע בתשואה אם לא ינוהלו בזהירות.
סיכוני אסון טבע ואקלים: קאואי היא גן עדן, אך לא נטולת סיכונים. הוריקנים, אף שהם נדירים, גרמו בעבר לנזקים עצומים (איניקי ב-1992 הוא הדוגמה הבולטת). האי חווה גם הצפות מדי פעם (למשל, גשמי השיא של 2018 שהרסו את האנלאי) וסחיפה. נכסים נמוכים על קו החוף מתמודדים עם עליית מפלס הים וסחיפת חופים בטווח הארוך. משקיעים צריכים לשקול את עמידות הנכס שלהם – הן מבחינת בטיחות והן מבחינת ביטוח. מגרש יפה על קו החוף עשוי להיראות מציאה עד שמגלים שהוא באזור הצפה ואי אפשר לקבל היתרים לבניית קיר ים. שינויי האקלים עלולים להשפיע יותר ויותר על אילו אזורים יישארו מתאימים לפיתוח או אפילו למגורים בעשורים הקרובים.
רגישות כלכלית: הכלכלה של קאואי קטנה ותלויה מאוד בתיירות ובמצב הכלכלה האמריקאית. האטה בכלכלה בארה"ב או עלייה במחירי הדלק/הטיסות עלולה להקטין בחדות את מספר המבקרים. ראינו זאת בקורונה (אפס תיירים במשך חודשים) ואנו רואים זאת כעת עם תחזיות למיתון מתון. עבור משקיעים, המשמעות היא שהכנסות משכירות ותפוסה מסחרית עלולות להשתנות עם מחזורי הכלכלה. בעלות על נכס להשכרה לתיירים או בניין מסחרי כרוכה בסיכון שירידה בתיירות תפגע בתזרים המזומנים. בניגוד לעיר גדולה ומגוונת, לכלכלת קאואי אין בסיס תעשייתי רחב – היא למעשה תיירות, ממשל וקצת חקלאות. לכן, משקיע צריך להיות מוכן עם רזרבות מזומנים לתקופות חלשות או להתמקד במגזרים עמידים יותר (כמו השכרות מקומיות, נכסי שירותים חיוניים).
אסטרטגיות יציאה מוגבלות: אותו דבר שהופך את הנדל"ן של קאואי ליקר ערך – הייחודיות שלו – יכול גם לגרום לנזילות נמוכה יותר. יש פשוט פחות קונים לנכס בקאואי בשווי של מיליוני דולרים לעומת, למשל, נכס בהונולולו או בלוס אנג'לס. כפי שצוין קודם, מספר הימים בשוק לבתים יוקרתיים בקאואי יכול להיות ארוך. אם תצטרך למכור במהירות, ייתכן שתצטרך להסכים להנחה. בנוסף, מאגר הקונים המקומיים מוגבל לפי הכנסה, ומאגר הקונים מחוץ לאי יכול להשתנות בהתאם למגמות השוק הגלובלי. לכן, השקעה בקאואי לרוב דורשת תכנון להחזקה ארוכה יותר, כי לא תמיד ניתן לבצע "פליפ" מהיר ברווח בשוק מתקרר.

לסיכום, השקעה בנדל"ן בקאואי דורשת גישה מאוזנת ומבוססת ידע. האי מציע פוטנציאל רווח עצום – מהכנסות מהשכרת נופש ועד הערכה ארוכת טווח חזקה והיתרון הלא מוחשי של בעלות באחד המקומות היפים בעולם. אך האתגרים גבוהים באותה מידה – מהתמודדות עם חוקים וזכייה באמון הקהילה ועד ניהול עלויות וסיכונים בשוק מרוחק. אלו שמצליחים הם בדרך כלל משקיעים לטווח ארוך שמעריכים יציבות ומורשת (ומוכנים לעבור מחזורים), או מפעילים נישתיים שמבינים את הדרישות הייחודיות של קאואי (בין אם זה תיירות, חקלאות או דיור בר השגה). למשקיעים שמוכנים לאמץ את הדרך של קאואי – בכבוד לאדמה (āina) ולקהילה – השנים הקרובות עשויות להציע הזדמנויות זהב כאשר השוק יגיע לאיזון ופרויקטים חדשים יעלו לאוויר.

תחזיות ל-3–5 שנים: מה צפוי בשוק הנדל"ן של קאואי?

מבט קדימה, מה אפשר לצפות משוק הנדל"ן של קאואי עד סוף העשור (2025–2030)? בהתבסס על נתונים עדכניים, תחזיות כלכליות ומגמות מקומיות, הנה כמה תחזיות עיקריות ל-3–5 השנים הבאות:

איזון שוק וצמיחה מתונה במחירים: לאחר רכבת ההרים של תחילת שנות ה-2020, קאואי כנראה נכנסת לתקופה של איזון יחסי. העליות המהירות במחירים נרגעו לעת עתה, ורוב האנליסטים צופים לא קריסה ולא בום חדש בעתיד הקרוב. למעשה, צוות המחקר הכלכלי של אוניברסיטת הוואי מציין כי בסוף 2025, מחירי הדיור נשארים גבוהים ומחירי הבתים הפרטיים ממשיכים לעלות בהדרגה kauainownews.com גם כאשר הכלכלה מתמתנת. זה מרמז שכל ירידה נוספת במחירים תהיה מוגבלת. כאשר שיעורי הריבית יתייצבו (או אולי ירדו) עד 2026–2027, אנו מצפים שהביקוש לדיור יתחיל לעלות שוב, אך לא ברמות של טירוף – אלא יותר בהתאם לתנאים רגילים. התחזיות מדברות על עליית מחירים שנתית חד-ספרתית נמוכה שתחזור בכל רחבי האי בערך ב-2027. במילים אחרות, ערכי הבתים בקאואי עשויים להישאר יציבים או לראות תנודות קלות ב-2025–26, ואז להתחיל לעלות בקצב בר-קיימא של 3–5% בשנה בהמשך העשור. עד 2030, ייתכן שמחירי החציון יגיעו לשיאים חדשים, אך יתפרסו על פני מספר שנים ולא בזינוק חד.
ריביות ופעילות קונים: גורם לא צפוי הוא ריביות המשכנתא. אם לחצים כלכליים גלובליים יגרמו לירידת ריביות מהירה מהצפוי (למשל, הפד יפחית ריביות משמעותית ב-2024–2025 בשל מיתון), ביקוש קונים כבוש עלול לחזור בעוצמה מוקדם מהצפוי, מה שיוביל לגל מכירות קטן ולעליות מחירים. לעומת זאת, אם האינפלציה תישאר עיקשת והריביות יישארו גבוהות, קונים במזומן ובעלי הון גבוה ימשיכו לשלוט בשוק (כפי שהיה ב-2023–25), והקונים הממוצעים יהיו זהירים יותר. התחזית שלנו היא שעד 2026 נראה הקלה מסוימת בריביות, מה שבשילוב עם התאוששות מלאה של התיירות עד 2028 kauainownews.com, יביא יותר קונים לשוק של קאואי. פרופיל הקונים עשוי לנטות אף יותר למילניאלים מבוגרים ואנשי מקצוע מדור X שצברו הון וכעת יכולים להרשות לעצמם נכס בהוואי, במיוחד כאשר דור הבייבי-בומרס מתבגר ומפסיק להחזיק דירות נופש. קונים בינלאומיים (למשל, קנדים) עשויים גם הם לחזור במספרים גדולים יותר אם מגמות המטבע והנסיעות ישתפרו.
תיירות ונדל"ן מסחרי: השנים הקרובות עשויות להיות רכות יותר עבור נדל"ן המיועד לתיירות, אך התחזית לטווח הארוך נותרת יציבה. עם תחזית לירידה ואז התאוששות במספרי המבקרים, אנו צופים ש-תפוסת המלונות ומחירי השכרת הנופש יהיו פושרים עד 2025–2026, ואז יתחזקו מ-2027 ואילך. שכר הדירה המסחרי באזורים תיירותיים עשוי לראות צמיחה מינימלית בטווח הקצר, וחלק מהחנויות הקמעונאיות עשויות להחליף דיירים כאשר עסקים חלשים ייסגרו בחודשים דלי תיירים. עם זאת, ברגע שתהיה התאוששות בתיירות (כנראה עד 2027), קאואי עשויה להתמודד עם אתגר קיבולת – יש מספר מוגבל של מלונות והשכרות נופש חוקיות. זה מבשר טובות לכל מלאי חדש שייכנס לשוק: לדוגמה, פתיחת מלון קוקו פאלמס ב-2026 צפויה להיתקל בביקוש גבוה ויכולה לתפוס נתח שוק, מה שידחוף אתרי נופש אחרים להשתפר. עד 2028–2030, ייתכן שנשמע אפילו דיונים על הצעות למלונות חדשים (אם כי קבלת האישורים תהיה מאתגרת). פיתוח מסחרי יתמקד ככל הנראה ב-שירות האוכלוסייה המקומית – צפו לראות פרויקטים כמו הרחבת מתקני בריאות, תשתיות ציבוריות ומרכזי קניות קהילתיים (במיוחד באזורים עם בנייה חדשה כמו קילאווה, או ערים מתפתחות כמו קאפה). השלמת פרויקט הבטיחות של שדה התעופה בליהואה עד 2026 תבטיח שלקאואי תישאר (או תגדל מעט) קיבולת טיסות, דבר חיוני הן לתיירות והן לנסיעות תושבים.
שינויים אזוריים: ברמה האזורית, אנו צופים כמה שינויים. החוף הצפוני יישאר מבוקש במיוחד; ייתכן שמחיריו יתייצבו בטווח הקצר פשוט כי הגיעו לרמות שיא, אך כל נכס טוב שם עדיין ימשוך מחיר גבוה. אם כבר, ייתכן שנראה ב-North Shore נפח מכירות אף נמוך יותר כאשר בעלי נכסים יעדיפו להחזיק בהם – דינמיקה של "חוסר גמישות במחיר" שבה תגי המחיר כמעט לא משתנים כי המוכרים לא נאלצים למכור. החוף הדרומי והצד המזרחי עשויים להיות דינמיים יותר: החוף הדרומי עשוי ליהנות מעלייה עם חזרת התיירות ואולי גם מעובדים מרחוק שיבחרו בשמש של Poʻipū (אם עבודה מהבית תישאר נפוצה). הצד המזרחי (Līhuʻe/Kapaʻa) צפוי להיות המוקד לבנייה חדשה – בין אם בפרויקטים ברי השגה ובין אם בפיתוחים פרטיים אם התכנון יאפשר. זה עשוי לשמור על עליית מחירים מתונה יותר בצד המזרחי (כשההיצע גדל), אך גם לחזק אותו כמרכז האוכלוסייה של האי. החוף המערבי יישאר שקט; תחזית אחת היא ש-Waimea תוכל לנצל את הקסם ההיסטורי שלה לפתח תיירות נישה (סיורי מורשת, אולי אכסניות קטנות) שייתנו דחיפה קלה לשוק הנדל"ן שם. אך באופן כללי, החוף המערבי יתייקר הכי פחות מבין האזורים, ויישאר "שסתום הבטיחות" של מחירי הדיור בקאואי.
פיתוחי דיור ומדיניות: בתחום מדיניות הדיור, צפו שמחוז קאואי יגביר את המאמצים לדיור בר השגה. ההצלחה של פרויקטים כמו Lima Ola תעודד עוד יוזמות. הרחבת העיירה Kilauea מתוכננת לבנייה בשנים 2026–2028 hawaiilife.com hawaiilife.com, ותביא מאות יחידות דיור בר השגה; עד 2028 נראה את המשפחות עוברות לשם. אנו צופים יוזמות נוספות – אולי שותפויות ציבוריות-פרטיות לבניית דירות ברות השגה ב-Līhuʻe או Kapaa – שיוכרזו, לאור התמיכה הממשלתית והפדרלית בדיור. מאמצים אלה לא ישנו באופן דרמטי את מחירי החציון (כי הם חלק קטן מהשוק), אך ישפרו בהדרגה את שיעור הבעלות המקומי על בתים ויוכלו להקל על הביקוש לשכירות אם חלק מהשוכרים יהפכו לבעלי בתים. ייתכן שהמחוז גם יבחן הגדלת צפיפות במרכזי הערים (אישור יחידות אוחנה או דופלקסים) כדי להוסיף דיור מבלי להתרחב לשטחים פתוחים. בינתיים, הסביבה הרגולטורית להשכרות נופש כנראה תישאר מחמירה. עד 2027, ייתכן שקאואי תטיל מיסים או אגרות מחמירים יותר על השכרות קצרות טווח כדי להבטיח שישלמו את "חלקן ההוגן" עבור תשתיות – מגמה שכבר נראית באיים אחרים.
גורמים חיצוניים: השוק של קאואי אינו חסין מפני גורמים גלובליים. סיכון משמעותי (או פוטנציאל לעלייה) נובע מהכלכלה הרחבה יותר. אם ארה"ב תיכנס למיתון עמוק יותר (מעבר למה שחוזה התחזית המתונה), שוק הנדל"ן של קאואי עלול לדשדש זמן רב יותר, עם ירידה חדה בנפח העסקאות כפי שהיה ב-2008–2010. מצד שני, אם האינפלציה תרד והפד יוריד ריביות באגרסיביות, ייתכן שנראה גל של מיחזורי משכנתאות ורכישות שדרוג, אולי כבר ב-2025–26. בנוסף, יציבות או אי-יציבות גיאופוליטית יכולה להשפיע על תיירות מחו"ל – התאוששות בתיירות היפנית (שעדיין לא חזרה במלואה) תהיה בונוס גדול לשוק היוקרה של קאואי, שכן קונים יפנים היסטורית אהבו אזורי נופש (אם כי לרוב מתמקדים יותר באואהו). גם אירועי אקלים עלולים להפריע; לדוגמה, הוריקן גדול (טפו טפו טפו) כמובן ישבש הכל בטווח הקצר. בהנחה שלא יתרחש אסון כזה, האקלים עדיין ישפיע בהדרגה על העדפות מגורים (למשל, העדפה לנכסים מחוץ לאזורי הצפה, מה שיגדיל את הביקוש היחסי לבתים על גבעות או בפנים האי).

תחזית סופית: עד 2030, סביר ששוק הנדל"ן של קאואי יתייקר עוד, אך הדרך לשם תהיה רגועה בהרבה מהבום של תחילת שנות ה-2020. אנו צופים שמחיר החציוני של בית פרטי באי כולו יעמוד על 1.3–1.5 מיליון דולר עד 2030 (לעומת כ-1.1 מיליון דולר ב-2025), ומחיר חציוני לדירה בסביבות 750–800 אלף דולר, אלא אם יתרחשו זעזועים כלכליים בלתי צפויים. היקף העסקאות כנראה יחזור לרמות טיפוסיות (כמה מאות בתים בשנה בכל האי). הביקוש לשכירות יישאר גבוה, אולי עם זמינות מעט טובה יותר אם יתווספו יחידות חדשות. קאואי תמשיך להיות שוק יקר ומבוקש, והנדל"ן שלה יישאר נכס נחשק למי שיכול להרשות זאת לעצמו. ההבדל הוא שהשוק יהיה מסודר ובר-קיימא יותר, כשההיסטריה תתמתן בזכות צעדי מדיניות וכוחות השוק שיגיעו לאיזון. כפי שאמר כלכלן מהוואי, התקופה הזו עוסקת ב"סימני איזון והזדמנויות חדשות" hawaiilife.com – וזה מתאר את הדרך הצפויה של קאואי: איזון בין צמיחה לשימור, והצעת הזדמנויות גם למשקיעים וגם למשפחות מקומיות כשהאי כותב את הפרק הבא שלו.

מקורות:

Hawaii Life Real Estate Brokers – עדכונים ודוחות שוק קאואי (נתוני פברואר ואוגוסט 2025) hawaiilife.com hawaiilife.com
Locations Hawaii – דוח נדל"ן קאואי, אוגוסט 2025 (סטטיסטיקות מכירות ומחירים חציוניים) locationshawaii.com locationshawaii.com
חיפוש נכסים בקאואי (צוות מירה) – סקירות שוק חודשיות של קאואי (אוגוסט 2025 לעומת מגמות 2024) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
מחקר זילו – סקירה כללית של שוק הדיור במחוז קאואי (אוגוסט 2025) (היצע, מחירים, ימים עד הסכם) zillow.com zillow.com
הארגון למחקר כלכלי של אוניברסיטת הוואי (UHERO) – תחזית מדינתית רבעון 2 2025 (תחזית תיירות והוצאות מבקרים) kauainownews.com kauainownews.com
קאואי נאו (Pacific Media Group) – "תחזית UHERO… מיתון מתון" (השפעה על תעשיית התיירות, התאוששות עד 2028) kauainownews.com
ביט אוף הוואי – "51 מיליון דולר מגיעים לנמל התעופה ליהואה" (שיפורי תשתיות והקשר קהילתי) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
בלוג קאואי קהונה – "הצעת חוק הסנאט 2919 והשכרות קצרות טווח בקאואי" (ניתוח חקיקה של STR, מאי 2024) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
מגזין Hawaiʻi Business – מאמרים על דיור בקאואי (מגמות שוק נכון לאמצע 2023, תובנות על קונים במזומן) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
UHERO Housing Factbook 2025 – (סטטיסטיקות על קונים מחוץ למדינה) uhero.hawaii.edu
לינדה גיל, מתווכת – עדכונים על נדל"ן בקאואי (פרשנות של מומחית מקומית על מלאי והתייצבות השוק, אוגוסט 2025) lyndagill.com
Big Island Now – "קוקו פאלמס ייבנה מחדש עד 2026" (הודעה על פיתוח ותגובת הקהילה) bigislandnow.com bigislandnow.com
המחלקה לעסקים ופיתוח כלכלי של הוואי (DBEDT) – לוח נתוני שוק הדיור (מחירי שכירות ורמות מלאי) zillow.com fred.stlouisfed.org.