סקירה: שוקי מגורים ומסחר ב-2025
שוק הנדל"ן של מונטריאול ב-2025 הוא דינמי, כאשר מגזרי המגורים והמסחרי נעים בכיוונים שונים. בצד הדיור, המומנטום התהפך כלפי מעלה לאחר תקופת רגיעה קצרה. נפח המכירות והמחירים מטפסים שוב: עד אוגוסט 2025, מכירות הבתים באזור המטרופולין של מונטריאול (CMA) היו גבוהות ב-12% מהשנה הקודמת, מה שמסמן כמעט שנתיים של צמיחה רצופה apciq.ca. ההתאוששות הזו הגיעה לאחר זעזוע הריבית של 2022–23, אשר ריסן זמנית את מלחמות ההצעות וגרם לירידת ערך. כעת, מחירי הבתים לא רק התאוששו אלא קבעו שיאים חדשים, כאשר מחיר המכירה הממוצע הגיע לכ-668 אלף דולר – ה-גבוה ביותר אי פעם במונטריאול wowa.ca. בניגוד לעליות החדות שנראו בטורונטו או ונקובר, העלייה במונטריאול הייתה מתונה ויציבה יותר, הודות לנגישות הגבוהה יותר ולביקוש המתמשך.בנדל"ן מסחרי, 2025 הציגה תמונה מורכבת יותר. שוק המשרדים נותר הנקודה החלשה: שיעור המשרדים הפנויים במרכז העיר נותר גבוה (≈18–19%) בתחילת 2025 2727coworking.com, רמה חסרת תקדים עבור מונטריאול. לאחר המגפה, חברות רבות צמצמו שטחים כאשר עבודה מרחוק והיברידית הפכו למקובלות, מה שהותיר עודף משרדים ריקים. יש סימנים להגעה לתחתית – ברבעון השני של 2025 נרשמה ירידה קלה בשיעור הפנויים לראשונה מזה תשעה רבעונים, כאשר שוכרים גדולים (למשל PwC) חתמו על חוזים חדשים cbre.ca. ועדיין, כ-אחד מכל חמישה משרדים במרכז העיר ריק 2727coworking.com, מה שמאלץ בעלי נכסים להיות יצירתיים. בולט במיוחד, יזמים החלו להסב משרדים מיושנים ליחידות מגורים – לדוגמה, מגדלים ישנים ואפילו מלונות לשעבר במערב מרכז העיר הופכים לדירות להשכרה ולדיור לסטודנטים renx.ca renx.ca. מגמה זו, הנתמכת במענקי ממשלה ובביקוש הגובר לדיור, עשויה בהדרגה לצמצם את עודף המשרדים בשנים הקרובות.
מצד שני, נדל"ן תעשייתי ממשיך להיות כוכב הביצועים. מגזר התעשייה במונטריאול – כולל מחסנים, מתקני לוגיסטיקה וחללי ייצור – נהנה מביקוש חזק לאורך 2025, הודות לצמיחת המסחר האלקטרוני ובסיס ייצור עמיד. שיעורי התפוסה שהגיעו ל-שפל היסטורי (~1–2%) במהלך המגפה עלו מעט עם כניסת היצע חדש, אך נותרו נמוכים ביחס לסטנדרטים היסטוריים (כ-4% ברבעון הראשון של 2025) collierscanada.com. שכר הדירה לחללים תעשייתיים מובילים ממשיך לעלות (צפוי עלייה של 8–12% ב-2025) בשל זמינות מוגבלת ותחרות על מחסנים מודרניים joerullier.com. משקיעים ממשיכים להעדיף נכסים תעשייתיים בשל ההכנסה היציבה שלהם, אם כי עלויות בנייה בשיא כל הזמנים האטו את קצב הפיתוח המהיר. בינתיים, נדל"ן קמעונאי במונטריאול התגלה כחזק להפתיע. רחוק מ"אפוקליפסת הקמעונאות" שחלק חששו ממנה, מסדרונות הקניות והקניונים של העיר התאוששו ב-2024–25. בסוף 2024, היצע שטחי הקמעונאות הצטמצם ל-2.4% (לעומת 2.7% באמצע השנה) – שוק הדוק במיוחד jll.com. עלייה בהוצאות הצרכנים וחזרת העובדים למשרדים והתיירים חיזקו את תנועת הרגליים. השימוש בתחבורה הציבורית חזר ליותר מ-80% מרמתו שלפני המגפה, ושדה התעופה של מונטריאול אף ראה עלייה של 8% בנוסעים ב-2024 לעומת 2019, אחת ההתאוששויות החזקות בקנדה jll.com. ניידות מוגברת זו תורגמה ליותר קונים ברחוב סנט-קתרין וברחובות הראשיים בשכונות. השכרת שטחים בקניונים גם היא התגברה, עם מותגים בינלאומיים חדשים (למשל Mango, Nike) שפתחו חנויות במרכזים הגדולים jll.com. דמי השכירות האפקטיביים בקמעונאות התקררו ב-2024 (+1.1% לעומת +3.9% ב-2023) jll.com, מה שמשקף את רצון בעלי הנכסים לאכלס שטחים, אך בסך הכול התחזית למגזר הקמעונאי חיובית. כפי שדיווח מסחרי אחד ציין, שוק הקמעונאות של מונטריאול הולך ומתהדק בכל סוגי הנכסים והאזורים, הודות לבנייה חדשה מינימלית ולביקוש גובר מצד שוכרים jll.com jll.com. בקיצור, בעוד שמשרדים נאבקים, מגזרי התעשייה והקמעונאות בנדל"ן המסחרי של מונטריאול נשארים בריאים ובמקרים מסוימים אף מתרחבים, מה שמאזן את ביצועי השוק הכלליים.מגמות שוק המגורים ומחירים ב-2025
מחירי הבתים ב-2025 – לאחר תיקון קל ב-2022–23, מחירי הבתים במונטריאול נמצאים בעלייה ברורה ב-2025. המחיר הממוצע לבית באזור המטרופולין הגיע לכ-660–670 אלף דולר עד אמצע 2025, ועבר את השיא הקודם מ-2022 wowa.ca. זה מייצג עליית ערך בשיעור חד-ספרתי גבוה (~7–9% משנה לשנה) wowa.ca – קצב שמקדים את האינפלציה וההכנסות, אך מתון יותר מהזינוקים המטורפים של מעל 20% שנראו בבום של 2021. ראוי לציין ש-קצב עליית המחירים במונטריאול עלה על זה של ערים קנדיות גדולות אחרות השנה: בעוד טורונטו וונקובר התמודדו עם מחירים יציבים או יורדים ברבעונים מסוימים, מונטריאול רשמה שיאים חדשים wowa.ca. אנליסטים מייחסים זאת ל-נגישות היחסית של מונטריאול ולדינמיקת ההיצע. גם לאחר עשור של עליות חדות (מחיר הייחוס של בית במונטריאול עלה ב-105% מאז 2015, הרבה יותר מה-67% של טורונטו wowa.ca), הבית הטיפוסי בעיר (~570 אלף דולר מחיר ייחוס wowa.ca) עדיין עולה 40–50% פחות מאשר בטורונטו או ונקובר wowa.ca. פער זה אומר שלמונטריאול היה פחות "קצף" לאבד כאשר הריביות קפצו, והוא השאיר יותר מקום למחירים לעלות מחדש כאשר הביקוש חזר.
לפי סוג הנכס, בתים צמודי קרקע (מופרדים) רשמו את העליות החדות ביותר במחירים ב-2025. המחיר החציוני לבית מופרד באזור המטרופולין של מונטריאול הגיע ל-$633,250 (נתוני אוגוסט), כ-+7% לעומת אוגוסט 2024 apciq.ca. למעשה, מחירי הבתים באי מונטריאול עלו אף מהר יותר (+10% שנתי) apciq.ca, מה שמעיד על תחרות עזה על היצע מוגבל בלב העיר. משפחות ורוכשים משדרגים, שלרוב יש להם הון עצמי קיים לנצל, הניעו את המגזר הזה apciq.ca. בתים מבוקשים רבים המשיכו לקבל הצעות מרובות, במיוחד אם היו מוכנים למגורים וממוקמים היטב, מה שהוביל למכירות מעל למחיר המבוקש. לעומת זאת, בתים שדרשו שיפוץ או תומחרו בשאפתנות יכלו להישאר בשוק זמן רב יותר – מציאות חדשה כאשר הרוכשים הופכים לרגישים יותר למחיר ועלויות הריבית מכבידות blog.remax.ca blog.remax.ca. דירות מגורים משותפות במונטריאול הציגו מגמה מתונה יותר ב-2025. מחיר הדירה החציוני (~$422,000 נכון לאוגוסט) עלה בכ-3–4% משנה לשנה wowa.ca, בפיגור אחרי שוק הבתים הפרטיים. היצע רחב הוא אחד הגורמים: מונטריאול חוותה גל של בניית דירות מגורים בעשור האחרון, ורבות מהדירות שנמכרו מראש בתקופת הריביות הנמוכות נמסרות כעת. למעשה, 2025 היא שנת שיא במסירות דירות מגורים, מה שתורם לעלייה במספר הנכסים המוצעים ומעניק לקונים יותר אפשרויות mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. במרכז העיר, דירות בבעלות משקיעים נמצאות תחת לחץ – חלק מהמשקיעים שרכשו דירות על הנייר מוכרים כעת, כאשר עלויות הריבית עולות על תשואות השכירות cmhc-schl.gc.ca. לפי תאגיד המשכנתאות והדיור של קנדה (CMHC), מספר שיא של מסירות דירות חדשות ב-2025 ושכר דירה נחלש צפויים לרסן את עליית מחירי הדירות במונטריאול cmhc-schl.gc.ca. למעשה, אזורים עם ריכוז גבוה של דירות כמו רובע גריפינטאון (Sud-Ouest) רשמו ירידות מחירים קלות השנה (–1.8% משנה לשנה לדירות) centris.ca. עם זאת, דירות מגורים הן עדיין האפשרות הנגישה ביותר לרוכשים ראשונים, והביקוש לדירות במחיר סביר נותר יציב. דירות בפרברים החיצוניים ובשכונות במחיר בינוני רשמו עליות נאות (למשל, דירות בקוט-דה-נז'/NDG זינקו בכ~+17% משנה לשנה בממוצע centris.ca, ייתכן בשל צעירים מקצועיים שרוכשים דירות באזורים אלו). בסך הכול, שוק הדירות במונטריאול מאוזן – שפע הנכסים המוצעים מאפשר לקונים לקחת את הזמן, והמוכרים מתאימים ציפיות, לעיתים מקבלים הצעות מתחת למחיר המבוקש או תקופות סגירה ארוכות יותר blog.remax.ca. שוק ה-plex – בתי הדופלקס/טריפלקס האופייניים למונטריאול – רשם שנה חזקה במיוחד. נכסי הכנסה קטנים (2–5 יחידות) זכו לעניין מחודש מצד משקיעים כאשר הביקוש לשכירות בעיר נותר גבוה. מחיר ה-plex החציוני סביב 840 אלף דולר עלה ב-10% משנה לשנה wowa.ca, ועקף קטגוריות אחרות. מכירות plex באוגוסט זינקו ב-23% משנה לשנה apciq.ca, והובילו את כל הסגמנטים. עם עליית הריבית, משקיעים חדשים נדרשים להון עצמי גבוה יותר עבור נכסים אלה, אך רבים נמשכים לעליית שכר הדירה ולרצון בהכנסה משכירות שתפצה על עלויות המשכנתא. בנוסף, חלק מרוכשי הדירות הפוטנציאליים בוחרים לבצע "האוס האקינג" – לרכוש plex, לגור ביחידה אחת ולהשכיר את השאר – כדי לאפשר לעצמם בעלות על דירה בעיר. מגמה זו סייעה להפוך את ה-plex לאחד מסוגי הנכסים הנמכרים במהירות הגבוהה ביותר ב-2025.מבחינת איזון שוק, ניתן לאפיין את מגזר המגורים במונטריאול ב-2025 כ-צפוף אך לא רותח. יחס מכירות-לרשימות חדשות במונטריאול נותר סביב 50–60%, מה שמעיד על תנאים מאוזנים עם נטייה קלה למוכר wowa.ca. מספר הנכסים הפעילים עלה מעט (עלייה של כ-4–5% לעומת 2024) apciq.ca, בין היתר בזכות גידול בהיצע הדירות. לקונים יש מעט יותר אפשרויות מאשר בתקופת הטירוף של המגפה, וזמן המכירה הממוצע התארך (כ-60–70 ימים בשוק לבתים ולדירות ברבעון הראשון centris.ca). ראוי לציין כי הצעות מותנות חזרו לאופנה – שינוי חד מהגישה הלא מותנית של 2021 ("קנה עכשיו, בדוק אחר כך"). ב-2025, מוכרים מקבלים יותר הצעות התלויות במימון או במכירת דירת הקונה הנוכחית, מה שמשקף מגרש משחקים מאוזן יותר במשא ומתן blog.remax.ca blog.remax.ca.
עם זאת, המגמה הכללית ב-2025 היא של התאוששות וביטחון בשוק הדיור. העובדה ש-המחיר הממוצע לבית במונטריאול גבוה בכ-41% מאשר לפני חמש שנים wowa.ca, למרות העלאות ריבית והתערבות מגפתית, מעידה על ביקוש מתמשך והיצע מוגבל. חלק גדול מהביקוש הזה הוא אורגני – מונע על ידי תושבי מונטריאול המשדרגים דירות או משקי בית חדשים שמוקמים – ולא על ידי ספקולציה או הון זר. הנגישות היחסית של העיר (כאשר המשכנתאות כאן לרוב חצי מהגודל של אלו שבטורונטו עבור בית דומה) סיפקה לה רשת ביטחון; בעלי בתים הצליחו בדרך כלל לעמוד בפני העלאות הריבית טוב יותר, ומעטים נאלצו למכור במצוקה desjardins.com. לכן, מונטריאול לא חוותה תיקון חד במחירים ב-2023 כפי שקרה בשווקים מסוימים, והיא נכנסה ל-2025 מעמדה חזקה יותר. אם כבר, שוק הדיור של מונטריאול מתריס במידה מסוימת נגד כוח הכבידה הכלכלי – גם כאשר התמ"ג של קנדה התכווץ מעט באמצע 2025 וגברו החששות ממיתון, שוק הנדל"ן במונטריאול נותר "דינמי במיוחד," בתמיכת גורמים כמו ריביות משכנתא מעט נמוכות יותר, הארכת תקופות ההחזר, והצורך בדיור שממשיך לעלות על ההיצע apciq.ca apciq.ca.
הזדמנויות השקעה ואזורי צמיחה
למרות המחירים הגבוהים, מונטריאול ב-2025 ממשיכה להציע הזדמנויות אטרקטיביות להשקעה בנדל"ן, הן בנכסים מסורתיים והן בנישות מתפתחות. משקיעים – החל ממשכירים מקומיים ועד מוסדות גדולים – ממקדים אסטרטגית את מאמציהם במגזרים ובאזורים עם פוטנציאל צמיחה:
1. דיור להשכרה ופיתוח רב-משפחתי: עם שכר הדירה שמטפס ומחסור מתמשך בדיור, דירות ייעודיות להשכרה הפכו לאזור השקעה חם. הסרת ה-GST הפדרלית על בניית דירות חדשות להשכרה (שנכנסה לתוקף בסוף 2023) שיפרה מידית את כלכלת הפרויקטים עבור יזמים canada.ca, ומונטריאול צפויה להרוויח מכך בשל שיעור השוכרים הגבוה בה. אנו רואים עניין מחודש בבניית בנייני דירות ובהסבת סוגי נכסים אחרים לדיור. לדוגמה, חלק מהיזמים הסבו בנייני משרדים ישנים לדירות להשכרה או למעונות סטודנטים במרכז העיר renx.ca, תוך ניצול קומות משרדים ריקות וביקוש חזק מצד סטודנטים. שיעור התפוסה הנמוך בדירות להשכרה בעיר והזרם של סטודנטים וחדשים הופכים נכסים רב-משפחתיים (מפלכסים קטנים ועד בלוקים גדולים של דירות) להימור יחסית בטוח – זרם הכנסה יציב עם פוטנציאל לעליית ערך ההון ככל שערך הקרקע עולה.
2. שכונות מתפתחות: משקיעים גם בוחנים מעבר לשכונות היוקרתיות המסורתיות של מונטריאול ומכוונים לאזורים מתפתחים עם פוטנציאל צמיחה. שני אזורים בולטים הם הרובע הדרום-מערבי והמזרחי. הדרום-מערבי (אזורים כמו ורדון, סן-אנרי, פואנט-סן-שארלס) נמצא בעלייה כבר שנים וממשיך למשוך צעירים מקצועיים ומשפחות, בזכות שירותים חדשים ותחבורה (תחנות הרכבת הקלה REM החדשות וקווי המטרו הקיימים משפרים את הנגישות). בינתיים, רובעי המזרח כמו הושלגה-מייזונב, מרסייה, ואפילו מזרחה יותר בריבייר-דה-פררי נמצאים במוקד. אזורים אלה מציעים מחירי כניסה נגישים יותר – לעיתים נמוכים ב-20–40% מהממוצע באי centris.ca – ועוברים תהליכי התחדשות. דוח Centris לרבעון הראשון הדגיש את ריבייר-דה-פררי–פואנט-או-טרמבלס כביקוש גבוה לבתים פרטיים, עם עלייה של 9% בצפיות במודעות וזינוק במכירות centris.ca. משקיעים רואים פוטנציאל ככל ששכונות אלו מוסיפות שירותים וכשתשתיות (כמו הארכת קווי מטרו או שיפור כבישים) משפרות את הנגישות. המזרח גם נהנה מתוכניות עירוניות שמטרתן לעודד פיתוח באזורים שסבלו מהשקעה נמוכה היסטורית. בשנים הקרובות, אזורים לאורך צירים מרכזיים כמו רחוב נוטר-דאם מזרח וסביב פארק האולימפי צפויים לפרויקטים מעורבי שימוש ויכולים להניב תשואות טובות למשקיעים מוקדמים.
3. נישות מסחריות – תעשייה, מרכזי נתונים ועוד: בצד המסחרי, נדל"ן תעשייתי נותר השקעה "כוכבת" במונטריאול. מתקני אחסון ולוגיסטיקה נמצאים במחסור, וחברות מסחר אלקטרוני, מפיצים ויצרנים מוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים כדי להיות בעיר או בסמוך לה. כפי שצוין, שיעור התפוסה בתעשייה נמוך מאוד ודמי השכירות עולים, מה שמבטיח צמיחה יציבה בהכנסות לבעלים. משקיעים שרכשו נכסים תעשייתיים לפני 2020 ראו את הערכת השווי שלהם מזנקת, ואפילו במחירים הגבוהים של היום, קרנות רבות ממשיכות לחפש מחסנים במונטריאול לאור הציפיות ל-8–12% גידול בשכר דירה ב-2025 joerullier.com. בנוסף, סוגי נכסים של הכלכלה החדשה צוברים תאוצה – לדוגמה, מרכזי נתונים הפכו לסוג נכס מבוקש. עם האקלים הקר של מונטריאול (טוב לקירור שרתים) והחשמל הזול, פיתוחי מרכזי נתונים מתרחבים ומושכים הון ממשקיעים מתמחים. מתקני קירור (המשרתים את שרשרת אספקת המזון) הם נישה נוספת שמודגשת כ"הימור הטוב ביותר" בנדל"ן הקנדי ל-2025 pwc.com, ונמל מונטריאול ותעשיית האגרו-פוד שלה הופכים אותה למיקום אידיאלי. סוגי נכסים נישתיים אלה מטשטשים את הגבול בין נדל"ן לתשתיות ונחשבים כהזדמנויות צמיחה גבוהה בשוק שהתבגר יחסית pwc.com.
4. דירות ייעודיות להשכרה ודיור לסטודנטים: אוכלוסיית הסטודנטים הגדולה של מונטריאול (ארבע אוניברסיטאות מרכזיות ומכללות רבות) תומכת בביקוש חזק לדיור לסטודנטים – מגזר השקעה שזוכה כעת ליותר תשומת לב. חברות החלו להמיר או לבנות מגורים המותאמים לסטודנטים ולצעירים מקצועיים. לדוגמה, בניין משרדים מרכזי במרכז העיר נרכש כדי ליצור 69 יחידות דיור לסטודנטים עד אמצע 2025 costar.com. עם האכיפה על Airbnb, משקיעים רבים שבעבר עסקו בהשכרות קצרות טווח עשויים לעבור לדיור לסטודנטים או להשכרות ארוכות טווח, מה שעשוי להגדיל את היצע הדירות החוקיות להשכרה. העיר והפרובינציה גם אותתו על תמיכה בפרויקטים של דיור בר השגה, ומציעות הלוואות בריבית נמוכה ותמריצים. משקיעים מתוחכמים משתפים פעולה עם עמותות או תוכניות ממשלתיות לפיתוח דיור מעורב-הכנסה, שלמרות שהוא מניב תשואות מעט נמוכות יותר, מגיע עם מענקים או סובסידיות שמפחיתים את הסיכון.
5. פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית (TOD): ההתרחבות המתמשכת של התחבורה הציבורית במונטריאול, במיוחד Réseau Express Métropolitain (REM), יוצרת מוקדי נדל"ן קטנים. המקטעים הראשונים של ה-REM נפתחו ב-2023–2024 (קישור בין מרכז העיר לחוף הדרומי), וענפים עתידיים יגיעו לנמל התעופה ולאי המערבי. קרקעות ונכסים סביב תחנות REM (למשל, בורסארד בחוף הדרומי ותחנות עתידיות באי המערבי כמו פוינט-קלייר) עולים בערכם כאשר יזמים מתכננים דירות חדשות, מרכזי מסחר ומשרדים כדי לנצל את שיפור הנגישות. משקיעים שמחפשים צמיחה עשויים לכוון לאזורים אלו של תחנות בשלב מוקדם. באופן דומה, כל התקדמות בהארכת קו המטרו Blue Line המדוברת במזרח עשויה להעלות את ערך הנדל"ן בשכונות לאורך התוואי המוצע.
6. שימוש מחדש יצירתי וקיימות: הזדמנות מתפתחת היא הסבה ושימוש מחדש של נכסים קיימים בתגובה לשינויים בשוק. מעבר להסבות ממשרדים לדיור, יש עניין בהפיכת חנויות ענק או אתרים מסחריים ריקים לקהילות מעורבות שימושים. הרשויות במונטריאול מעודדות פיתוחים יצירתיים כאלה כדי לתת מענה לצרכי הדיור ולהפחית הזנחה עירונית. בנוסף, שדרוגים ירוקים לבניינים קיימים הם תחום בצמיחה, כאשר בעלי נכסים משקיעים ביעילות אנרגטית ושדרוגים בני קיימא (חלקית בשל רגולציות פחמן מחמירות). זה יוצר עסקים לחברות המתמחות בשדרוג טריפלקסים ישנים או מבנים מסחריים במונטריאול עם מערכות מודרניות וידידותיות לסביבה – נישה אך זווית השקעה בצמיחה.
לסיכום, למרות שכסף קל של עליות מחירים מהירות כבר לא בנמצא כפי שהיה בשיא שלפני כמה שנים, שוק הנדל"ן של מונטריאול ב-2025 עדיין מציע הזדמנויות עשירות. המשקיעים פשוט משנים אסטרטגיה: מתמקדים בנכסים מניבי הכנסה (השכרה, תעשייה) ובמהלכי השבחה (הסבות, אזורים מתפתחים) במקום ספקולציה טהורה על עליית ערך מהירה. היסודות החזקים של העיר – כלכלה מגוונת, גידול אוכלוסייה (בינתיים), ונגישות יחסית – הופכים אותה למקום אטרקטיבי להשקעה לטווח בינוני וארוך.
שינויים רגולטוריים ומדיניות המשפיעים על שוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן במונטריאול (ובקנדה בכלל) בשנת 2025 מעוצב לא רק על ידי כלכלה, אלא גם על ידי גל של רגולציות ומדיניות חדשות. ממשלות בכל הרמות הציגו צעדים שמטרתם לרסן מחירי דיור, להגדיל היצע או להגן על הצרכנים – וצעדים אלה משפיעים בפועל על הדינמיקה של שוק הנדל"ן במונטריאול.
הארכת האיסור על רוכשים זרים: אחת המדיניות הבולטות ביותר היא האיסור הפדרלי על רוכשים זרים של נכסי מגורים. במקור היה זה איסור לשנתיים (2023–2024), אך הוא הוארך בשנתיים נוספות עד ל-1 בינואר 2027 canada.ca. זרים שאינם תושבים וחברות זרות מנועים מרכישת בתים בקנדה, עם מספר חריגים. במונטריאול, רכישות זרות מעולם לא היו נפוצות כמו בוונקובר או טורונטו, אך חוק זה צינן עוד יותר כל ביקוש ספקולטיבי מחו"ל. סביר להניח שמגזרי היוקרה במונטריאול (דירות יוקרה במרכז העיר, בתים יוקרתיים בווסטמאונט) הושפעו במידה מסוימת מהאיסור. על ידי מתן עדיפות לרוכשים מקומיים, המדיניות נועדה להקל מעט על התחרות עבור תושבים, אם כי מבקריה מציינים כי רוכשים זרים היוו חלק קטן מהשוק. כך או כך, הארכה זו מאותתת כי קובעי המדיניות עוקבים מקרוב אחר שוק הדיור כנכס, ומנסים להבטיח ש"בתים נועדו למגורים, לא רק להשקעה" – כפי שאמרה שרת האוצר canada.ca.
מס על דיור שאינו מנוצל: לצד איסור הרכישה, הממשלה הפדרלית יישמה גם מס על דיור שאינו מנוצל (UHT) – מס שנתי של 1% מערך נכסי מגורים ריקים או שאינם מנוצלים, בבעלות זרים שאינם תושבים ואינם קנדים canada.ca. המס בתוקף מאז 2022, ודוחף בעלי נכסים זרים להשכיר את היחידות או לשלם קנס מס. במונטריאול, שבה יש יחסית מעט דירות יוקרה ריקות לעומת, למשל, ונקובר, ההשפעה הישירה של המס עשויה להיות מוגבלת. אך הוא משתלב עם הגישה הרחבה יותר של עידוד להימנע מהחזקות ספקולטיביות בדיור. רוכשים בינלאומיים אמידים מתמודדים כעת גם עם איסור רכישה וגם עם מס החזקה, מה שככל הנראה הרתיע השקעות זרות מסוימות בנדל"ן במונטריאול בשנתיים האחרונות.
החמרה בפיקוח על השכרות קצרות טווח: ברמה המקומית, מונטריאול הציגה את אחת התקנות המחמירות ביותר בקנדה לשכרות קצרות טווח בשנים 2024–2025. citing housing affordability and public safety, העיר כעת אוסרת השכרות בסגנון Airbnb ברוב ימות השנה, ומאפשרת השכרות קצרות טווח רק במהלך חלון קיץ מוגדר (בערך מה-10 ביוני עד ה-10 בספטמבר) ורק למי שיש בידו רישיון מתאים thelogic.co. למעשה, מחוץ לעונת הפסטיבלים בקיץ, השכרת דירה לפחות מ-31 יום אסורה ברחבי מונטריאול, למעט באזור תיירותי קטן במרכז העיר. צעד דרמטי זה הגיע לאחר שריפה קטלנית ב-Airbnb לא חוקי בתחילת 2023 שחיזקה את הרצון הפוליטי לאכוף את הכללים. ההשפעה: משקיעים שרכשו דירות או דירות מגורים אך ורק להכנסה מ-Airbnb מצאו את המודל העסקי שלהם מתהפך. רבים מהנכסים הללו צפויים לחזור לשוק השכירות לטווח ארוך או להימכר. ייתכן שזה יגדיל במעט את היצע הדירות להשכרה באזורים מבוקשים (ויצנן מעט את שיעור התפוסה) ואולי יפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי דירות בבניינים שהיו עמוסים ב-Airbnb. בסך הכול, החמרת הפיקוח על השכרות קצרות טווח נועדה לשחרר מלאי דירות לתושבים ולצנן את מחירי השכירות, וסימנים ראשונים מראים שאלפי מודעות Airbnb נעלמו, כאשר יותר דירות מופיעות באתרי שכירות מסורתיים.
כללי משכנתאות ומימון: בשנת 2025 חלו התאמות מסוימות בכללי המשכנתאות כדי לסייע לרוכשים להתמודד עם ריביות גבוהות. לדוגמה, הרגולטורים והמלווים הקנדיים הפגינו גמישות בכך שאפשרו תקופות פירעון ארוכות יותר במקרים מסוימים. בעוד שתקופת הפירעון הסטנדרטית למשכנתאות מבוטחות נותרה 25 שנה, חלק מהבנקים מאריכים את התקופה עד ל-30 שנה (או יותר, במקרה של חידוש משכנתא שבו התשלומים היו מזנקים) כדי למנוע חדלות פירעון apciq.ca. צעד זה מפחית בפועל את התשלום החודשי עבור בעלי בתים שמתקשים, אם כי על חשבון פירעון איטי יותר של הקרן. בנוסף, קריטריוני ביטוח המשכנתא עברו "הקלה" – לדוגמה, באמצע 2024 הממשלה העלתה מעט את התקרה למשכנתאות מבוטחות (מה שמאפשר לנכסים מעל מיליון דולר להיכלל בתוכניות מסוימות לרוכשי דירה ראשונה) והציגה חשבון חיסכון לדירה ראשונה כדי לסייע לרוכשים לצבור הון עצמי canada.ca. כלכלני דז'ארדן ציינו כי "כללים מקלים יותר לביטוח משכנתאות" בשילוב עם ירידת ריבית שכנעו חלק מהרוכשים להיכנס סוף סוף לשוק ב-2025 desjardins.com. יש גם לחץ פוליטי לבחון מחדש את מבחן הלחץ למשכנתאות אם הריביות יישארו גבוהות; אף שלא נעשו שינויים נכון ל-2025, העובדה ששיעורי הריבית הקבועה ל-5 שנים ירדו מכ-5.5% ב-2023 לכ-4.5% בסוף 2024 נתנה לרוכשים מעט יותר מרווח נשימה blog.remax.ca.
תמריצים לבניית דירות: כדי להתמודד עם צד ההיצע, רמות ממשלה שונות השיקו תמריצים. קרן האצת הדיור (פדרלית) החלה לממן את מונטריאול ב-2024 כדי לייעל את האישורים ולעודד בנייה מהירה יותר, עם יעדים להוספת עשרות אלפי יחידות בעשור הקרוב canada.ca. עיריית מונטריאול עצמה מחזיקה בתקנה (המכונה לעיתים "כלל 20-20-20", שהוצג ב-2021) המחייבת פרויקטים מגורים חדשים לכלול חלק של דיור בר השגה, דירות למשפחות, או תרומות לקרנות הדיור העירוניות. מדיניות תכנון זו נותרת בתוקף ב-2025, כלומר יזמים חייבים להתחשב בתועלת הציבורית בפרויקטים שלהם. אף שזה מייקר את עלות הפרויקט, המטרה היא להבטיח שהפיתוח החדש יועיל למגוון רחב של תושבים, ולא רק למגזר היוקרה.
ממשלת קוויבק המחוזית גם הייתה פעילה: היא הרחיבה את הזיכוי במס לשיפוצים כדי לעודד שיפוץ בנייני שכירות (שיפור איכות ובטיחות) והשקיעה בדיור חברתי כדי לתת מענה לאוכלוסיות הפגיעות ביותר. בנוסף, המחוז הודיע שב-2025 יש תוכניות להגביל עובדים זרים זמניים וסטודנטים בינלאומיים (חלק מאסטרטגיית אוכלוסייה רחבה יותר) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, מה שעשוי להקל בעקיפין על הביקוש לדיור במונטריאול בשנים הקרובות אם יגיעו פחות מהגרים חדשים. מדיניות זו שנויה במחלוקת, שכן היא מציבה את נושא נגישות הדיור מול יעדי ההגירה.מיסוי: מסי הרכוש והאגרות של מונטריאול עברו מספר התאמות. העיר המשיכה עם מדרגה גבוהה נוספת במס העברת מקרקעין ("מס קבלת פנים") לנכסים יקרים – מכירות מעל כ-1.1 מיליון דולר מחויבות במס של 3%+ על הסכום שמעל לסף זה wowa.ca. ב-2025 דובר (אך טרם יושם) על מס דירות ריקות עירוני בדומה לטורונטו וונקובר, כדי להרתיע מהשארת דירות ריקות. במקביל, ברמה הלאומית, משקיעי השכרה מתמודדים כעת עם מס פדרלי נגד "פליפינג": מכירת נכס מגורים תוך 12 חודשים מהרכישה גוררת מיסוי הרווח כהכנסה עסקית (100% חייב במס), אלא אם חלה החרגה. זה הונהג ב-2023 כדי להרתיע עסקאות ספקולטיביות ונשאר בתוקף, ומשפיע על התנהגות המשקיעים לכיוון השקעות ארוכות טווח.
לסיכום, סביבת הרגולציה של 2025 מתאפיינת בדחיפה חזקה לנגישות דיור והגדלת היצע: הרתעת ביקוש זר וספקולטיבי, העברת השקעות לכיוון השכרה, הגנה על דיירים (למשל באמצעות איסור Airbnb), ועידוד יזמים לבנות יותר דירות זולות. שוק מונטריאול, שבאופן מסורתי מפוקח יותר (לקוויבק יש הגנות חזקות לדיירים והיסטוריה של דיור חברתי), סופג את השינויים הללו. התוצאה המיידית היא שוק מעט פחות סוער ויותר ממוקד ברוכשים סופיים. לדוגמה, הארכת האיסור על רוכשים זרים מבטיחה שהביקוש הוא בעיקר מקומי, ואכן ההתאוששות של מונטריאול ב-2025 מונעת על ידי רוכשים מקומיים (פעם ראשונה ומשדרגים) בסיוע ריביות נמוכות ולא הון זר. אם המדיניות תימשך, מונטריאול עשויה לראות שוק דיור בריא יותר בטווח הארוך – אך האתגר יהיה להבטיח שנבנים מספיק בתים חדשים כדי לעמוד בביקוש מבלי שהמחירים יזנקו מחדש.
פילוח שכונות: מחירים ברחבי מונטריאול
מונטריאול מתוארת לעיתים קרובות כעיר של שכונות, שלכל אחת אופי ותג מחיר משלה. שוק 2025 הדגיש את ההבדלים בין האזורים, כאשר שכונות מסוימות הגיעו לשיאי מחירים חדשים ואחרות נותרו נגישות יחסית (או אף רשמו ירידות מחירים במגזרים מסוימים). הנה סיור בנדל"ן של מונטריאול לפי אזורים, המדגיש את פערי המחירים:
מובלעות יוקרה – וסטמאונט ואוטרמונט: בקצה העליון, מובלעות כמו וסטמאונט (עיר עצמאית על האי) ואוטרמונט (רובע מגורים יוקרתי) נשארות האזורים היקרים ביותר במונטריאול. אזורים אלו "שמורים למספר מצומצם של קונים עשירים" centris.ca. למרות שמחירי הממוצע המדויקים יכולים להשתנות בעקבות כמה עסקאות יוקרה, לא נדיר לראות מחירי חציון לבתים פרטיים מעל 1.5–2 מיליון דולר באזורים אלו. לדוגמה, העיר הסמוכה מונ-רויאל (TMR) ראתה את מחיר הבית הממוצע מגיע ל-2.02 מיליון דולר בתחילת 2025, עלייה של 14.5% משנה לשנה centris.ca – מה שמעיד על הביקוש לשכונות אמידות. בווסטמאונט ואוטרמונט, בתים מרווחים בני מאה שנה וקירבה לבתי ספר מובילים שומרים על ערך גבוה. שווקים אלו מבודדים; גם כאשר הריבית עלתה, רבים מהקונים כאן מבצעים עסקאות במזומן או בעלי הון משמעותי. לכן, אזורי היוקרה האלו חוו צמיחה מתמשכת ב-2025 ומלאי נמוך מאוד – אך הם מהווים חלק זעיר מסך העסקאות (בווסטמאונט היו כל כך מעט עסקאות עד שלעיתים הנתונים הרשמיים אינם כוללים ממוצעים שלה centris.ca).
רובעים עירוניים טרנדיים – פלטו-מונ-רויאל, ויל-מארי: הפלטו וויל-מארי (מרכז העיר) ידועים בשילוב של בנייני מגורים היסטוריים, דירות קונדומיניום וחיי רחוב תוססים. ב-2025, ביצועי הנדל"ן שלהם היו מעורבים. לה פלטו-מונ-רויאל, שהיה בעבר השכונה ההיפסטרית (כיום יקרה), נראה שמגיע לתקרת מחירים. מחיר הקונדו הממוצע בפלטו עמד על כ-605,000 דולר ברבעון הראשון, כמעט ללא שינוי (+0.3%) משנה קודמת centris.ca. הדבר מרמז שקונים מהססים להמשיך לשלם מחירים גבוהים יותר באזור זה, או בוחרים באזורים מתפתחים אחרים. הטריפלקסים האייקוניים של הפלטו נמכרים כיום לעיתים קרובות ביותר ממיליון דולר, מה שמקשה על תשואת מזומן למשקיעים ועל כניסת משפחות צעירות, מה שמצנן את הפעילות. ויל-מארי, הכוללת את מרכז העיר והנמל הישן, ראתה עלייה מתונה במחירי הקונדו (~4% משנה לשנה, ממוצע כ-565,000 דולר) centris.ca. שוק הקונדו במרכז העיר עדיין מציע היצע רב (מגדלים חדשים הושלמו ועוד בדרך), וכפי שצוין קודם, דירות בבעלות משקיעים מוצעות למכירה, מה שממתן את עליית המחירים. עם זאת, מרכז העיר עדיין מושך את מי שמחפש אורח חיים עירוני; המחירים נמוכים בהרבה ממרכז טורונטו, ולכן קונים בין-פרובינציאליים מוצאים ערך בקונדואים של מרכז מונטריאול.
המערב הידידותי למשפחות – NDG, CSL, DDO: הפרברים במערב מונטריאול וב-West Island חוו עליית ערך יציבה כאשר משפחות מחפשות מרחב וחצרות. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), רובע מרכזי גדול, רשם מחיר ממוצע לבית פרטי של 1.24 מיליון דולר (עלייה של 6.3% משנה לשנה) ודירות קונדו בסביבות 626 אלף דולר (עלייה של 16.6% משנה לשנה!) centris.ca. NDG מציעה בתים דו-משפחתיים ודירות קונדו בטווח נגיש (לפי הסטנדרטים של מונטריאול) ונראה שהיא בתנופה, במיוחד בתחום הקונדואים – אולי כי גמלאים ואנשי מקצוע צעירים בוחרים בה במקום במרכז העיר/פלאטו היקרים יותר. Côte-Saint-Luc (פרבר סמוך ל-NDG) גם הוא מציג מחירים ממוצעים גבוהים (כ-1 מיליון דולר לבתים, 536 אלף דולר לדירות קונדו) centris.ca, מה שמשקף את האטרקטיביות שלו למשפחות מהמעמד הבינוני ולגמלאים (זהו אזור דובר אנגלית ברובו עם שירותים חזקים).
מערבה יותר, פרברי West Island כמו Dollard-des-Ormeaux (DDO) ו-Pointe-Claire שגשגו. מחיר הבית הממוצע ב-DDO קפץ לכ-883 אלף דולר (עלייה של 13.7% משנה לשנה), ודירות קונדו כ-512 אלף דולר (עלייה של 16.8%) centris.ca. ייתכן שזה נובע מהאטרקטיביות הפרברית ואולי גם מקו ה-REM שמחבר כעת את DDO למרכז העיר ב-30 דקות, מה שמגביר את האטרקטיביות שלה. Beaconsfield ו-Kirkland, עיירות מהמעמד הבינוני-גבוה ב-West Island, מתקרבות לרף מיליון הדולר לבתים ממוצעים (כ-985 אלף דולר ו-1.0 מיליון דולר בהתאמה) centris.ca. ככל שעבודה מרחוק מאפשרת יותר גמישות, חלק מהקונים בוחרים בשווקים הפרבריים האלו עבור בתים גדולים יותר, תוך הימור על שיפור התחבורה (REM) לנסיעות מזדמנות לעיר. אזור ה-West Island כולו היה אזור צמיחה, והפער ההיסטורי בין העיר לפרברים מצטמצם.
בר השגה ועולה – קצות מזרח וצפון: בקצה השני של הספקטרום, השכונות הכי ברות השגה במונטריאול נמצאות במזרח ובצפון, ורבות מהן חוו פעילות ניכרת ב-2025. כפי שמודגש על ידי Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) בולטת במיוחד. עם מחיר ממוצע לבית פרטי של $571,658 ברבעון הראשון של 2025 centris.ca, זה בערך 40% מתחת לממוצע של האי. זה משך גל של קונים – RDP-PAT היוותה 11% מכלל הצפיות ברשימות הנדל"ן של Centris, ונפח המכירות קפץ ב-22% centris.ca. קונים, במיוחד משפחות צעירות, נמשכים לאפשרות לבית פרטי באזור ה-$500,000 – משהו בלתי אפשרי במרכז מונטריאול. המיקום המרוחק יחסית של RDP-PAT (קצה מזרחי של האי) מתאזן בזכות תחבורה ציבורית סבירה (רכבות פרברים, תחנת מטרו קרובה, הרחבות מתוכננות) ושיפור בשירותים. הפופולריות של הרובע ב-2025 מצביעה על שינוי אמיתי: רבים מוכנים להמיר זמן נסיעה בנגישות כלכלית.
באופן דומה, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) נשארה מעוז של נגישות יחסית בסמוך למרכז העיר. מגמות מעניינות שם: מחירי הבתים הפרטיים ירדו ב-7% לעומת השנה שעברה לכ-$603,000 centris.ca, מה שמרמז על תיקון מחירים או שינוי בתמהיל המכירות (אולי פחות בתים משופצים נמכרו). מצד שני, מחירי הדירות ב-HOMA עלו ב-7% לכ-~$426,500 centris.ca, ועדיין נמוכים משמעותית מהממוצע באי. שוק הדירות באזור מתעורר עם פרויקטים חדשים, והוא נשאר אחד האזורים הזולים ביותר במרכז העיר עם שירות מטרו. היצע גדול יותר ב-HOMA נתן לקונים מרווח נשימה, והפחית לחץ למרות ביקוש חזק centris.ca. רבים רואים ב-HOMA שכונה בתהליך מעבר – בתי קפה ולופטים של דירות בין מבנים תעשייתיים ישנים – ונתוני 2025 מצביעים שהיא עדיין בעלייה אך במחירים נגישים, מה שהופך אותה לאטרקטיבית לרוכשים ראשונים שמחירו אותם החוצה מאזורים אחרים.
בצפון מונטריאול, אזורים כמו אהונצ'יק ו-וילריי משלבים מחירים נגישים עם קירבה למרכז העיר. באהונצ'יק-קרטיוויל נרשמה ירידה קלה במחירי הבתים (–6.6%), עם ממוצע של כ-846 אלף דולר, אך מחירי הדירות עלו ב-8.4% (כ-451 אלף דולר) centris.ca. ייתכן שזה משקף ירידה במכירות בתים יוקרתיים ב-2025, אך באופן כללי אהונצ'יק היא שכונה משפחתית יציבה, ודירותיה (לעיתים קרובות ליד קו המים או בבנייני מגורים חדשים) צוברות ערך. וילריי–סן-מישל–פארק-אקסטנשן, רובע מרכזי מגוון, הציג ממוצע דירות של כ-510 אלף דולר (–1.3% שינוי שנתי) centris.ca. במיוחד בפארק-אקסטנשן נרשמה כניסה של משקיעים ותהליכי ג'נטריפיקציה ליד קמפוס המדעים החדש של אוניברסיטת מונטריאול. היציבות במחירי הדירות כאן עשויה לנבוע מהיצע גדול של דירות קטנות שמגיעות לשוק (משקיעים שמוכרים). אך בזכות הגישה למטרו והמיקום המרכזי, זהו אזור ששווה לעקוב אחריו.הגדה הדרומית ולוואל: אף שאינן על האי, רבים מתושבי מונטריאול שוקלים לעבור מחוץ לאי בשל המחירים. למרות שהמיקוד שלנו הוא במונטריאול עצמה, כדאי לציין שמקומות כמו לוואל (בצפון) ו-לונגיי/ברוסארד (הגדה הדרומית) חוו מגמות מחירים דומות לאי – עליות מתונות ב-2025, כאשר בתים פרטיים בפרברים הללו נעים בדרך כלל בין אמצע ה-500 אלף ל-700 אלף דולר, תלוי באזור (עדיין זול יותר מהממוצע של כ-950 אלף דולר לבתים באי מונטריאול centris.ca). הגדה הדרומית בפרט נהנית מה-REM – קו הרכבת המהיר החדש של ברוסארד למרכז העיר חיזק את שוק הדירות שם. אזורים פריפריאליים אלו מספקים "שסתום שחרור" לרוכשים, מה שמונע ממחירי האי להתחמם אף יותר.
לסיכום, פילוח מחירי השכונות במונטריאול ב-2025 מציג טווח עצום: מדירות כניסה בפחות מ-400 אלף דולר באזורים מרוחקים ועד אחוזות שמגיעות ל-3–4 מיליון דולר בווסטמאונט. השינויים המרכזיים השנה היו ש-אזורים נגישים חוו את קצב המכירות המהיר ביותר (כשהקונים נוהרים אליהם), וחלק מהאזורים היקרים המסורתיים התייצבו בשל מגבלות תקציב. שוק "דו-מהירות" זה – עמידות בפלח היוקרתי וטירוף בפלח התקציבי – מדגיש את האתגר המתמשך של מונטריאול: הביקוש רחב ועירוני, אך ההיצע מוגבל, במיוחד בפלחי המחיר הנמוכים. שכונות שיצליחו להוסיף דיור (למשל פיתוח מחדש של אזורי תעשייה ישנים במזרח) צפויות לראות עליית מחירים ככל שיהפכו ליעד חדש לרוכשים צעירים, בעוד אזורים יקרים רוויים עשויים לראות צמיחה מתונה אם הקונים פשוט לא יוכלו להרחיב את התקציב.
גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על הביקוש
שוק הנדל"ן אינו פועל בוואקום; שוקי הדיור והמסחר במונטריאול ב-2025 מעוצבים במידה רבה על ידי זרמים כלכליים ודמוגרפיים רחבים. מספר גורמים מרכזיים פועלים כאן:
זרמי אוכלוסייה וביקוש לדיור: אוכלוסיית מונטריאול עברה רכבת הרים. לאחר שנים של צמיחה מתונה, חוותה העיר זינוק באוכלוסייה בשנים 2022–2024, בעיקר בשל הגירה בינלאומית שיא לקנדה. קוויבק קלטה מספר גבוה של מהגרים ב-2024 (אוכלוסיית הפרובינציה גדלה בכ-155,000 באותה שנה) ומונטריאול, כמרכז הכלכלי, קלטה רבים מהם coastreporter.net. למעשה, בשנים 2023–2024 הובילה מונטריאול את גידול האוכלוסייה בפרובינציה עם +4.2% (תוספת של כ-91,300 איש) – שיעור גבוה במיוחד, שנגרם "כולו מהגירה" statistique.quebec.ca. זרם זה, יחד עם חזרת סטודנטים לאחר המגפה, העלה בחדות את הביקוש לדיור, במיוחד לשכירות ולדירות ראשונות.
עם זאת, יש טוויסט: באמצע 2025 קובעי המדיניות החלו לבלום את גידול האוכלוסייה בשל משבר הדיור. הממשלה הפדרלית הודיעה על תוכניות להאט את קצב ההגירה (במיוחד תושבים זמניים כמו סטודנטים זרים), ו-ממשלת קוויבק מתכננת להפחית את מספר העובדים הזרים הזמניים בכ-9% בשלוש שנים montreal.citynews.ca. סוכנות הסטטיסטיקה של קוויבק אף צופה כי אוכלוסיית הפרובינציה עשויה לרדת ב-80,000 עד 2030 אם מגמות אלו יימשכו montreal.citynews.ca, כאשר אוכלוסיית מונטריאול עצמה עשויה לרדת בכ-5% – היפוך חד מהתחזיות הקודמות montreal.citynews.ca. הסיבה העיקרית שצוינה היא "הפחתה זמנית של מהגרים" מתוכננת – פחות סטודנטים ועובדים זרים יורשו להיכנס montreal.citynews.ca – לצד שיעורי ילודה נמוכים. אם אוכלוסיית מונטריאול אכן תתייצב, זה יצנן את גידול הביקוש לדיור בטווח הבינוני. עם זאת, גם בתרחיש של אפס גידול אוכלוסייה, מספר משקי הבית עדיין צפוי לעלות (בכ-0.8%) montreal.citynews.ca בשל גודל משק בית קטן יותר ואוכלוסייה מזדקנת הזקוקה ליחידות דיור נפרדות. במונחים מעשיים, למרות שיהיו פחות אנשים חדשים, יותר קשישים שגרים לבד ויותר צעירים שאינם מתחתנים מוקדם פירושו ש-הביקוש לדיור לא מצטמצם אחד לאחד עם האוכלוסייה. זה עשוי להמשיך להפעיל לחץ על שוק הדיור, אם כי בעוצמה פחותה.
מגמות תעסוקה והכנסה: הכלכלה של מונטריאול ב-2025 הייתה מעורבת. לאחר ההתאוששות החזקה מהקורונה, הצמיחה הואטה ב-2023–24, ובאמצע 2025 קנדה נכנסה לתקופה של תמ"ג קפוא עם חששות למיתון מתון. התמ"ג הריאלי של קוויבק היה "במגמת ירידה מאז אפריל [2025]" apciq.ca וברמה הלאומית, התפוקה אף התכווצה מעט ברבעון השני. ריכוך כלכלי כזה בדרך כלל היה מצנן את הביקוש לנדל"ן – חוסר ודאות תעסוקתי עלול לגרום לאנשים לדחות קניית דירות או הרחבת משרדים. ואכן, אמון הצרכנים במונטריאול היה זהיר blog.remax.ca. ובכל זאת, שוק הדיור חמק מחלק מהכובד הזה בסוף 2024 ותחילת 2025. גורם אחד היה ציפיות לריבית – אנשים ציפו שלאחר העלאות הריבית המהירות של 2022, תגיע הקלה. ברבעון הרביעי של 2024, תשואות האג"ח ירדו וריביות המשכנתא הקבועות ל-5 שנים אכן ירדו, מה שגרם לגל רכישות (Re/MAX ציינו נובמבר/דצמבר 2024 "חזקים במיוחד" כאשר קונים מיהרו להיכנס ברגע שהריביות ירדו מעט) blog.remax.ca. האלמנט הפסיכולוגי הזה – לקנות לפני שהריביות יעלו שוב / לנצל אם הריביות ירדו קצת – עזר לשמור על הביקוש גם כשהתמ"ג הואט.
שוק העבודה של מונטריאול גם החזיק מעמד יחסית טוב לאורך 2025. שיעור האבטלה בעיר היה סביב הממוצע הארצי. חשוב לציין, הכלכלה של מונטריאול מגוונת מאוד: תחומים כמו הייטק, גיימינג, אפקטים ויזואליים, תעופה וחלל, לוגיסטיקה והשכלה גבוהה מספקים בסיס רחב. ההייטק חווה פיטורים עולמיים ב-2023, אך מונטריאול ממשיכה להיות מרכז טכנולוגי (במיוחד ב-AI וגיימינג), מה שמושך צעירים, לעיתים קרובות בינלאומיים – שכולם זקוקים לדיור. גם כאשר חלק מהתחומים (ייצור ליצוא) נפגעו מהאטה בסחר עם ארה"ב ומכסים (קנדה וארה"ב היו בעימות סחר קטן ב-2025) desjardins.com, תחומים אחרים כמו תיירות התאוששו חזק, מה שחיזק את הנדל"ן המסחרי והקמעונאי של מונטריאול. צמיחת ההכנסה במונטריאול מסורתית הייתה נמוכה מזו של טורונטו, אך עליות שכר הואצו ב-2022–2023 בשל מחסור בעובדים. ב-2025, קצב עליית השכר התמתן, והאינפלציה – אף שירדה מהשיא של 2022 – שחקה חלק מכוח הקנייה. משקי הבית נלחצו מעלויות גבוהות יותר להכל, כולל תשלומי משכנתא. זה הוביל לתופעות כמו יותר מגורים רב-דורי או בעלות משותפת (חברים או אחים שקונים יחד דופלקס), מה שנהיה נפוץ יותר בקרב רוכשי דירה ראשונה בשנות ה-30 לחייהם blog.remax.ca.
ריביות ותנאי אשראי: אולי הגורם הכלכלי המשמעותי ביותר הוא סביבת הריבית. הריבית המוניטרית של בנק קנדה עלתה מ-0.25% בתחילת 2022 לכ-5% ב-2023, מה שהקפיץ את ריביות המשכנתא באופן דרמטי. מונטריאולים שחידשו משכנתאות ב-2025 נאלצו לעיתים להתמודד עם ריביות כפולות ותשלומים חודשיים גבוהים בהרבה – סיכון ליציבות הדיור. כפי שצוין, בנקים רבים הגיבו על ידי הארכת תקופות הפירעון (חלק מההלוואות הפכו זמנית ל-35-40 שנות פירעון בעת החידוש, רק כדי לשמור על תשלומים סבירים). בסוף 2024 ו-2025, כאשר האינפלציה נרגעה, בנק קנדה עצר את העלאות הריבית ולבסוף ביצע הפחתת ריבית בספטמבר 2025 blog.remax.ca. זהו רגע מכונן: ההפחתה הראשונה מזה שנים, שמסמלת שינוי מגמה. אמנם הפחתה אחת מקלה רק במעט על משכנתאות בריבית משתנה, אך יש לה השפעה גדולה על הפסיכולוגיה והציפיות לעתיד. בסוף 2025, קונים ומשקיעים מאמינים כי עלויות המימון ילכו וירדו בהדרגה במהלך 2026–27, מה שעשוי להגדיל את כוח הקנייה העתידי שלהם cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. ציפייה זו מזינה חלק מהביקוש הנוכחי (כדי להיכנס לפני שהמחירים יעלו עוד כאשר הריביות יירדו). לעומת זאת, אם הריביות היו נשארות גבוהות או עולות, שוק מונטריאול היה עלול להתקרר משמעותית. לכן, תחזית הריבית (שסוף סוף משתפרת) היא רוח גבית מרכזית כעת.
עם זאת, הנגישות לדיור עדיין מהווה אתגר. מונטריאול אולי זולה יותר מערים גדולות אחרות, אך ביחס לסטנדרטים ההיסטוריים שלה היא יקרה מאוד: יחס מחירי דירות להכנסה נמצא בשיאים. משק בית ממוצע במונטריאול שמרוויח כ-76,000 דולר יכול לקבל משכנתא של כ-260 אלף דולר בלבד בריביות הנוכחיות, מה שאפילו עם הון עצמי משמעותי מגביל אותם לנכסים של כ-325 אלף דולר ומטה mortgagesandbox.com. יש מעט מאוד נכסים ראויים למגורים במחיר הזה, למעט דירות קטנות או מיקומים מרוחקים. המשמעות היא שרבים מהרוכשים הראשונים נאלצים להיעזר ב"בנק של אמא ואבא" או לדחות את הרכישה. דמוגרפית, הדבר דחף את גיל הרוכש הראשון לממוצע אמצע שנות ה-30 blog.remax.ca. נוכחות אוכלוסיית סטודנטים ושוכרים צעירים גדולה במונטריאול מבטיחה ביקוש מתמיד לדירות להשכרה ולדירות ראשונות, אך אותם צעירים מתמודדים עם קשיים גדולים בדרך לבעלות.
עיור ושינויים באורח החיים: מעניין לראות שלאחר הבריחה לפרברים בעקבות המגפה, יש סימנים להיפוך חלקי: כאשר חלק מהמעסיקים מחזירים עובדים למשרדים לפחות למספר ימים בשבוע, וכאשר גל המעבר הראשוני לעבודה מרחוק מתייצב, הביקוש למרכז העיר של מונטריאול מתייצב. בני דור המילניום, הקבוצה הגדולה ביותר כיום בגיל רכישת דירה, בדרך כלל מעריכים שירותים עירוניים ונסיעות קצרות יותר לעבודה. ה-CMHC מניח שכאשר החידוש של עבודה מרחוק יתפוגג, יותר קונים צעירים "ייתנו עדיפות לקרבה למקומות עבודה, מה שיגביר את המכירות בשווקים עירוניים גדולים" cmhc-schl.gc.ca. זה מבשר טובות למונטריאול, שיכולה להציע חיי עיר תוססים במחיר נמוך יותר מערים גלובליות גדולות. אנו רואים זאת בשוק השכירות: שכר הדירה במרכז מונטריאול עלה בשנים 2023–25 כאשר סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים חזרו, מה שהפך דירות להשכרה במרכז העיר למצרך מבוקש שוב. זהו תזכורת לכך ששוק הנדל"ן של מונטריאול מושפע מגורמים תרבותיים ואורח חיים – השילוב הייחודי של העיר בין אווירה אירופאית, פסטיבלים, אוניברסיטאות ושכונות הליכה מושך אנשים באופן עקבי, ותומך בביקוש לדיור מעבר למספרים היבשים.
הזדקנות וצמצום מגורים: מהצד השני, בקוויבק יש אוכלוסייה מזדקנת. יותר מבוגרים משמעו שיותר אנשים מחפשים לעבור מבתים בפרברים לדירות או לבתי אבות (או לעזור לילדיהם לקנות דירה על ידי העברת הון). זה יכול להגדיל את ההיצע בשוק הבתים הפרטיים (קיני ריקים שמוכרים), אך גם מגדיל את הביקוש לדירות ובנייני מגורים. דיור לגיל השלישי הוא מגזר הולך וגדל גם בנדל"ן המסחרי. השינוי הדמוגרפי הוא הדרגתי, אך בחמש השנים הקרובות הוא יהפוך לגורם משמעותי במלאי הדיור ובהעדפות המגורים.
סיכונים כלכליים: לבסוף, סיכונים מקרו-כלכליים שיכולים להשפיע על שוק הנדל"ן במונטריאול כוללים אפשרות למיתון עמוק יותר (למשל אם האינפלציה תזנק שוב והריביות יישארו גבוהות, מה שיגרום לעלייה באבטלה). עד כה, שוק הדיור במונטריאול "הצליח לעמוד בפני אי-הוודאות שמכבידה על התחזית הכלכלית" apciq.ca, אך מיתון חמור כנראה יצנן את הביקוש ואולי יגרום לתיקון מחירים מתון, במיוחד אם אובדן משרות יפגע במשקי בית צעירים. גורם נוסף הוא הגירה בין-פרובינציאלית – בעבר קוויבק איבדה תושבים רבים לאונטריו או למקומות אחרים. לאחרונה היציאה הזו הואטה, ואפילו התהפכה בתחילת הקורונה, אך אם חוקים לשוניים (כמו חוק 96) או פחות הזדמנויות תעסוקה יהפכו את קוויבק לפחות אטרקטיבית, ייתכן שחלק מהצעירים יעזבו, מה שיקטין את הביקוש לדיור. נכון לעכשיו, לעומת זאת, מחירי הדיור הנגישים יחסית במונטריאול עשויים דווקא למשוך אנשים מטורונטו או ונקובר (יש עדויות אנקדוטליות לכך שקנדים עוברים למונטריאול כדי שהכסף שלהם יספיק ליותר).
לסיכום, הביקוש לנדל"ן במונטריאול ב-2025 נתמך על ידי סיום גל גידול האוכלוסייה, שוק עבודה עמיד, ותקווה למימון קל יותר בעתיד. אך מגבלות הנגישות והחלטות מדיניות (כמו קיצוץ בהגירה) צפויות למתן את הביקוש הזה בשנים הקרובות. האיזון בין הכוחות הללו יקבע האם שוק הדיור במונטריאול ימשיך לעלות בהתמדה או יתאזן לתקופה של יציבות.
תחזית: 3–5 השנים הבאות בנדל"ן במונטריאול
מבט קדימה: התחזית לשוק הנדל"ן של מונטריאול ל-3 עד 5 השנים הבאות (2026–2030) נראית אופטימית בזהירות, עם ציפיות לצמיחה מתונה ויציבות רבה יותר במקום תנודות קיצוניות. כך מצביעים מומחים ומגמות לגבי שוקי המגורים והמסחר בעיר:
מגמת מחירי הדיור: לאחר ההתאוששות החזקה של 2024–25, רוב התחזיות צופות שמחירי הדיור במונטריאול יטפסו בקצב איטי ויציב יותר בהמשך. תאגיד המשכנתאות והדיור של קנדה (CMHC) צופה כי 2025 צפויה להיות שנת הצמיחה המהירה ביותר במחירים בשנים הקרובות (כאשר השוק מתאושש מההאטה של 2022–23 והביקוש המצטבר משתחרר), אך ב-2026 ו-2027 קצב עליית המחירים צפוי להתמתן cmhc-schl.gc.ca. במונחים מעשיים, המשמעות עשויה להיות שמחיר הדירה הממוצע במונטריאול יעלה באחוזים בודדים נמוכים בשנה, בדומה יותר לקצב עליית ההכנסה. עד 2027, CMHC צופה שרוב הביקוש המצטבר יתמלא והדיור אף יהפוך לנגיש יותר במעט מאשר בתקופה 2022–24, הודות לעליית הכנסות ולריביות משכנתא מעט נמוכות יותר cmhc-schl.gc.ca. לכן, אף שמחירים לא צפויים לרדת משמעותית, עידן העליות הדו-ספרתיות השנתיות כנראה לא יחזור בעתיד הקרוב.
מכירות וביקוש: פעילות המכירות צפויה להישאר בריאה. למעשה, צפוי כי קוויבק כולה תראה האצה מהירה יותר במכירות ובמחירים של בתים קיימים מהממוצע הקנדי ב-2025 desjardins.com, ותישאר חזקה גם ב-2026. אחת הסיבות לכך היא שהשוק באונטריו ובבריטיש קולומביה מוגבל יותר בשל בעיית נגישות למחירים, ולכן ההתאוששות שם תהיה איטית יותר, בעוד שלקוויבק (ולאלברטה) יש יותר מקום לצמוח בזכות מחירים זולים יותר cmhc-schl.gc.ca. המחצית הראשונה של תקופת התחזית (2025–2026) צפויה לראות את מכירות הנדל"ן במונטריאול ברמות היסטוריות גבוהות cmhc-schl.gc.ca, ואולי אף מאתגרות את שיאי 2021. בשנים 2027–2028, כאשר שיעורי הריבית יתייצבו ואם קצב גידול האוכלוסייה אכן יואט, ייתכן שמכירות יגיעו לרוויה או יחזרו לממוצעים ארוכי טווח. דמוגרפית, רוב דור הרוכשים הראשונים (המילניאלים) ירכוש דירות עד סוף העשור, מה שעשוי להאט את קצב הביקוש, אלא אם תתרחש גל הגירה חדש או דחיפה דמוגרפית נוספת.
תחזית ריבית ומימון: הנחה קריטית בתחזיות היא מסלול הריבית. הקונצנזוס הכללי הוא שבנק קנדה יוריד את הריבית בהדרגה במהלך 2025–2026 כדי לתמוך בכלכלה מתקררת ולהשיג שליטה באינפלציה cmhc-schl.gc.ca. ריביות המשכנתא הקבועות כבר כוללות חלק מהציפיות הללו (הן ירדו מעט בציפייה), אך הריביות המשתנות צפויות לרדת בצורה בולטת יותר. עד 2026, ייתכן שריביות המשכנתא יהיו נמוכות באחוז או יותר מרמות 2024, מה שישפר במעט את הנגישות. זה "ישחרר" חלק מהקונים שהיו מחוץ לשוק cmhc-schl.gc.ca. עם זאת, כל הקלה בריבית תהיה הדרגתית וחלקית – אף אחד לא מצפה לחזרה לריביות של 2% כמו ב-2021. במקום זאת, ייתכן שהריביות יתייצבו ברמה בינונית (אולי 4–5% למשכנתא קבועה ל-5 שנים) שבשילוב עם גידול בהכנסה, תסייע מעט ללווים. כך שהמימון יהפוך לקצת יותר קל, אך כנראה לא "זול". תרחיש זה תומך בצמיחה מתונה של מחירים אך גם יוצר משמעת; ספקולציה ממונפת מאוד תהיה פחות אטרקטיבית כאשר הכסף אינו זול במיוחד.
היצע ובנייה: גורם פוטנציאלי שממתן את השוק הוא ההאטה בבניית דירות שכבר מתחילה. התחזית של CMHC מזהירה כי התחלות הבנייה יירדו בין 2025 ל-2027 ברחבי קנדה assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, ומונטריאול היא חלק מהסיפור הזה. הסיבה העיקרית היא ירידה חזויה בפרויקטים חדשים של דירות קונדומיניום cmhc-schl.gc.ca. ליזמים קשה יותר למכור דירות מראש בסביבת ריבית גבוהה, ועלויות הבנייה נותרות גבוהות, ולכן פחות מגדלי קונדומיניום חדשים יחלו להיבנות. ייתכן שבניית דירות להשכרה תחזיק מעמד טוב יותר (בזכות תמריצים ושכר דירה גבוה), אך בסך הכול מונטריאול עשויה לראות פחות יחידות שנבנות מדי שנה לעומת השנים האחרונות. בטווח הקצר, ההאטה הזו היא תגובה לביקוש חלש יותר מצד משקיעים, אך בטווח הארוך היא עלולה להחמיר את מחסור הדיור, מה שמחזיק את המחירים גבוהים. עד 2027, אם האוכלוסייה לא תצטמצם באופן דרמטי, מונטריאול עלולה להתמודד עם משבר היצע מחודש כי לא בנינו מספיק בשנים אלו כדי לעמוד אפילו בצמיחה מתונה. העיר מנסה להתמודד עם זה באמצעות מדיניות (הקלת היתרים, הגדלת זכויות בנייה באזורים מסוימים וכו'), אך זה לוקח זמן עד שרואים תוצאות.
שוק השכירות: שוק השכירות במונטריאול צפוי להישאר לחוץ אך ייתכן שיקבל מעט הקלה. עם השלמת פרויקטים להשכרה (כמו בנייני מגורים גדולים) ואיסור Airbnb שמוביל דירות מסוימות לשוק השכירות לטווח ארוך, שיעור הדירות הפנויות עשוי לעלות מעט מהשפל ההיסטורי. אכן, נתונים פרובינציאליים הראו עלייה בשיעור הדירות הפנויות ב-2024 (למשל, שיעור הפנויים הכללי במונטריאול עלה מכ-1.5% לכ-3% לפי הערכות מסוימות) desjardins.com, ולמרות שזה עדיין נמוך, זו תנועה בכיוון הנכון. שכר הדירה כנראה ימשיך לעלות אך בקצב איטי יותר אם שיעור הפנויים יעלה. עבור משקיעים, החזקת דירות להשכרה במונטריאול אמורה להישאר אטרקטיבית בשל ביקוש יציב, אך פיקוח שכר דירה (הנחיות העלאת שכר דירה בקוויבק) מונע העלאות חריגות לדיירים קיימים. האיזון בין היצע לביקוש בשוק השכירות הוא גורם מפתח למעקב, שכן הוא יכול לדחוף יותר אנשים לקנות (אם שכר הדירה יזנק), או לחלופין, אם השכירות תישאר יחסית נגישה לעומת בעלות, חלק מהאנשים עשויים לדחות רכישת דירה.
תחזית מסחרית: סקטור המשרדים צפוי להתמודד עם התאוששות ממושכת. בשנים הקרובות (3–5), יש לצפות ששיעור הוואקנסי במשרדים יישאר גבוה. בתרחיש האופטימי ביותר, הוואקנסי ירד בהדרגה מכ-19% אל עבר אחוזים חד-ספרתיים נמוכים עד 2030, אך זאת דורשת או צמיחה כלכלית משמעותית או הסבות רבות של משרדים לשימושים אחרים. ממשלת מונטריאול בוחנת תמריצים להסבת משרדים מיושנים למגורים, וכבר ישנן הסבות בתהליך. על ידי הפיכת מרכז העיר לשכונה מעורבת של מגורים ועבודה (ולא רק משרדים בשעות 9-5), מונטריאול מקווה לאכלס מגדלים ריקים. הצלחת מהלך זה עשויה להגדיר מחדש את שוק הנדל"ן במרכז העיר עד 2030. תעשייה ולוגיסטיקה צפויים להישאר חזקים; גם אם שיעור הוואקנסי יעלה מעט עם היצע חדש, זה ככל הנראה יישאר שוק של בעלי הנכסים, עם עליית שכר דירה העולה על האינפלציה. קמעונאות היא אולי הנקודה הבהירה ביותר – בהנחה שלא תהיה התפרצות מגפה משמעותית נוספת, הקמעונאות הפיזית במונטריאול צפויה להמשיך ולשגשג בזכות צריכה חזקה ותיירות. פרויקטים חדשים כמו Royalmount (מתחם קמעונאות/בידור ענק שנפתח ב-2023–24) ימשכו קונים ותיירים מהאזור, ויחזקו את מעמדה של מונטריאול כיעד קמעונאי. ייתכן ששיעור הוואקנסי בקמעונאות יעלה מעט אם הצריכה תרד במיתון, אך מיקומים מרכזיים ברחובות הראשיים ובקניונים צפויים להישאר מבוקשים, במיוחד כאשר תחזית הצמיחה של התמ"ג העירוני גבוהה מהממוצע הקנדי, מה שתומך במכירות קמעונאיות jll.com.
גורמים חיצוניים: התחזית של מונטריאול אינה חסינה לגורמים גלובליים. אם ארה"ב (השותפה המסחרית העיקרית של קנדה) תיכנס למיתון עמוק יותר ב-2024–25, היצוא של קוויבק ושוק העבודה ייפגעו, מה שעלול לקרר את שוק הנדל"ן. אירועים גיאופוליטיים (מחירי נפט, מלחמות וכו') עשויים להשפיע על האינפלציה והריביות, ולשנות את מסלול הריבית. מנגד, אם משבר יוקר הדיור בקנדה יוביל למדיניות משמעותית – למשל מימון פדרלי מסיבי לדיור או שינויים גדולים בתכנון – זה עשוי להגדיל את ההיצע ולהוריד מחירים יותר מהצפוי כיום. שינויים מדיניות רחבים כאלה קשים לחיזוי, אך דיור הוא בהחלט נושא פוליטי מרכזי לקראת בחירות 2025.
תחושת מומחים: התחושה הכללית בקרב כלכלני נדל"ן קנדיים היא ששלב ה"תיקון" מסתיים ותקופה של יציבות או צמיחה מתונה לפנינו. כפי שנכתב בדוח של דז'רדן, הם מצפים ששוק קוויבק "יישאר חזק" בטווח הקצר למרות אי הוודאות desjardins.com. לא נראה שמונטריאול עומדת בפני קריסה משמעותית, אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי חמור – היסודות (אוכלוסייה, נגישות יחסית לערים אחרות, היעדר עודף היצע) מספקים רשת ביטחון. עם זאת, עידן עליות המחירים המהירות ככל הנראה מאחורינו; הריביות הגבוהות העלו לצמיתות את רף הנגישות, ומשמשות כמגבלה לעליות מחירים. התחזית של מונטריאול היא אם כן אופטימיות מאוזנת: עליות מחירים ושכירות נמשכות, אך בקצב סביר, והזדמנויות לצמיחה חכמה ופיתוח אם העיר תדע להסתגל (הסבת משרדים, פיתוח שכונות חדשות וכו').
לסיכום, שוק הנדל"ן של מונטריאול עד 2025 ואילך מנווט פרק חדש – כזה שמוגדר על ידי התאמות שאחר המגפה, התערבויות מדיניות, וכיול כלכלי מחדש. העיר צפויה להישאר שוק נדל"ן יציב ואטרקטיבי יחסית. ייתכן שאין לה את הבאז הספקולטיבי של ונקובר או טורונטו, אך עבור משקיעים ותושבים רבים, היציבות הזו היא מעלה. עם החיוניות התרבותית שלה, תשתיות משתפרות, ונגישות יחסית, מונטריאול צפויה למשוך אנשים והון, רק בקצב בר-קיימא יותר. אלא אם יהיו הפתעות, חמש השנים הבאות צפויות לראות את שוק הנדל"ן של מונטריאול צומח בערכו ובחשיבותו, ומבסס את מקומו כאחד השווקים המובילים למעקב בקנדה.מקורות:
- WOWA Realty. דו"ח שוק הדיור במונטריאול: אוגוסט 2025 (11 בספטמבר 2025) wowa.ca wowa.ca.
- QPAREB (האגודה המקצועית של מתווכי נדל"ן בקוויבק). סטטיסטיקת מכירות מגורים במטרופולין מונטריאול – אוגוסט 2025 (הודעה לעיתונות, 5 בספטמבר 2025) apciq.ca apciq.ca.
- Centris. נדל"ן במונטריאול: איך נראות מחירי הבתים ב-2025? (דגשים לשוק ברבעון הראשון של 2025) centris.ca centris.ca.
- RE/MAX קנדה. עדכון שוק הדיור במונטריאול רבתי (סתיו 2025) (3 בספטמבר 2025) blog.remax.ca blog.remax.ca.
- Mortgage Sandbox. מגמות נדל"ן במונטריאול ותחזית מחירים עד 2027 (2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com.
- PwC קנדה. מגמות מתפתחות בנדל"ן 2025 (דוח קנדה, 2025) pwc.com.
- ממשלת קנדה, משרד האוצר. הודעה לעיתונות: הארכת האיסור על בעלות זרה על דיור (4 בפברואר 2024) canada.ca canada.ca.
- CityNews מונטריאול. צפוי שמספר התושבים בקוויבק יירד בחמש השנים הקרובות (30 ביולי 2025) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca.
- JLL קנדה. תובנות שוק הקמעונאות במונטריאול (דוח שוק סוף 2024) jll.com jll.com.
- Cushman & Wakefield. סקירת שוק המשרדים במונטריאול Q1 2025 (סיכום דרך 2727coworking) 2727coworking.com.
- Global News. מונטריאול ממשיכה קדימה עם כללים מחמירים חדשים להשכרת דירות לטווח קצר (מרץ 2024) montreal.citynews.ca.
- מחלקת המחקר הכלכלי של דז'ארדן. קוויבק: כמה זמן שוק הנדל"ן יחזיק מעמד? (6 במרץ 2025) desjardins.com desjardins.com.
- CMHC. תחזית שוק הדיור, קנדה – מהדורת 2025 (14 בינואר 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
