שוק הנדל"ן בויניפג 2025: מחירי הדירות מזנקים בעקבות בום בנייה חדש

מחירי שיא: באוגוסט 2025 נמכר בית פרטי ממוצע בוויניפג ב-450,596 דולר (עלייה של 8% משנה לשנה), כאשר כל חודש בשנת 2025 קבע שיא מחירים חדש winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. גם מחירי הדירות הגיעו לשיאים (עלייה של כ-4% משנה לשנה).
היצע מצומצם: מספר הנכסים הפעילים ירד בכ-10% משנה לשנה (רק כ-3,600 בתים באוגוסט 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. ההיצע הנמוך באופן כרוני, יחד עם ביקוש יציב, שמרו על וויניפג כאחד מהשווקים החזקים בפריירי – ושוק של מוכרים – גם כאשר היקף העסקאות ירד מעט winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
גל בנייה ויעדים: עיריית וויניפג מקדמת באופן אגרסיבי בנייה חדשה. העיר הציבה יעד של 8,000 יחידות חדשות עד נובמבר 2024, ובספטמבר 2024 כבר אישרה 7,603 מהן winnipegfreepress.com. שותפות עם קרן האצת הדיור הפדרלית (HAF) שואפת ל-14,101 יחידות חדשות עד 2026 (עם מענקים של 122 מיליון דולר) winnipegfreepress.com. בשנת 2024 אישרה העיר כ-12,000 בתים חדשים בסך הכול, כולל פרויקטים רבים של דיור רב-משפחתי במסגרת HAF (מעל 1,100 דירות להשכרה, מהן כ-600 "בר השגה") numberten.com.
משכנתא/יכולת רכישה: למרות עליית המחירים, ויניפג נותרה נגישה יותר מערים גדולות יותר. כלכלני RBC מציינים כי יכולת הרכישה בויניפג התייצבה לאחרונה (מדד העלות המשולבת של RBC עמד על כ-31.8% ברבעון השני של 2025, מעט מעל הממוצע ארוך הטווח) rbc.com. בפועל, שיעורי ריבית נמוכים יותר והכנסות יציבות צפויים לשמור על כוח הקנייה של רוכשי דירות ברמה דומה לאורך 2025, גם כאשר המחירים עולים. הרוכשים מתמודדים עם תחרות עזה, אך CMHC מדווחת כי פעילות המכירה החוזרת נותרת חזקה (עם עלייה של כ-5% במכירות משנה לשנה ב-2025) ושינויים בכללי המשכנתאות מחזירים חלק מהרוכשים הממתינים לשוק rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
שוק השכירות צפוף: שיעור הדירות הפנויות להשכרה בויניפג נמוך במיוחד (כ-1.7% ב-2024 cmhc-schl.gc.ca), הנמוך ביותר מבין ערי הפריירי. CMHC צופה כי שיעור הפנויים יעלה באיטיות בלבד (לכ-2.0–2.1% עד 2027) וקצב עליית שכר הדירה יישאר גבוה ב-2025, ואז יתמתן בהמשך cmhc-schl.gc.ca. שכר הדירה כבר עלה ב-2024–25 (למשל, שכר דירה ממוצע לדירות 1–2 חדרים עלה בכמה אחוזים nesto.ca), מה שמשקף ביקוש מתמשך לדירות והיצע מוגבל.

מגמות שוק המגורים

מחירי הדיור בוויניפג עלו במהלך 2024–25. לפי לשכת הנדל"ן של וויניפג, באמצע 2025 המחיר הממוצע לבית צמוד קרקע עמד על כ-$456,700 (עלייה של כ-8% לעומת השנה הקודמת), ואפילו ממוצעי הדירות עלו בכמה אחוזים winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. ראוי לציין כי כל חודש בשנת 2025 קבע שיא חדש למחירי בתים צמודי קרקע בוויניפג winnipegregionalrealestateboard.ca. עם זאת, היקפי המכירות היו נמוכים במקצת מאשר ב-2024; לדוגמה, באוגוסט 2025 נמכרו 1,402 בתים (ירידה של 5% משנה לשנה) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. סך כל היקף המכירות בדולרים נותר גבוה (וויניפג הגיעה לכ-561 מיליון דולר באוגוסט 2025, עלייה של 3% משנה לשנה winnipegregionalrealestateboard.ca). מתחילת השנה ועד אוגוסט 2025, כל מכירות הבתים עלו בכ-5% והיקף המכירות בדולרים עלה ב-12% winnipegregionalrealestateboard.ca, מה שמצביע על כך שמחירים חזקים מאזנים ירידה קלה בכמות העסקאות. דפוס זה משקף שוק הדוק. מספר הנכסים הפעילים נמוך מאוד (3,624 באוגוסט 2025, ירידה של 10% מאוגוסט 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). יחס המכירות-לרישומים (~73% באוגוסט 2025 nesto.ca) מסווג את ויניפג כשוק של מוכרים חזקים. במשטר מאוזן-למוכר זה, אפילו ביקוש מתון דוחף את המחירים כלפי מעלה. ניתוח עדכני מציין שבעוד ששווקים קנדיים רבים מתמודדים עם עלייה במלאי, ויניפג נותרת מההדוקות ביותר, מה שתורם להמשך עליית המחירים nesto.ca. גם כלכלני RBC מציינים כי שוק ויניפג "מאוזן" יחסית לקיצוניות הארצית, גורם שמוביל כעת לעליית ערך nesto.ca.

התנהגות קונים ומשכנתאות: הביקוש של הקונים נותר יציב. CMHC צופה כי חזרת קונים (רוכשים ראשונים, משדרגים, מחדשי משכנתאות) תשמור על שוקי היד השנייה פעילים עד 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. באופן בולט, ויניפג נמנעה מהזינוק הגדול במחירי מגפת הקורונה של טורונטו/ונקובר וגם מהנפילה החדה שאחריה ב-BC/ON. עד 2023 המכירות למעשה חזרו לרמות שלפני המגפה, אך CMHC צופה התאוששות מתונה ב-2025–26 cmhc-schl.gc.ca. שוקי המשכנתאות מתמתנים: באמצע 2025 בנק קנדה אותת על הורדת ריבית, כך שרוכשים בריבית משתנה עשויים לחזור לשוק וחידושי משכנתאות יהפכו קלים יותר nesto.ca. גם CMHC וגם RBC חוזים עלויות משכנתא והכנסות יציבות יחסית לאורך 2025, מה שאמור לשמור על עלויות הרכישה יציבות בסך הכול rbc.com cmhc-schl.gc.ca. בטווח הקצר, עם זאת, נגישות לדיור נותרת דאגה עבור רוכשים ראשונים רבים, שכן הכנסות מתונות צריכות לעמוד במחירים עולים ובעלויות חוב גבוהות.

סוגי דיור: הביקוש מתרחב. בתים מנותקים נשארים פופולריים, אך מחסור בקרקעות ועלויות בנייה דוחפים ליותר פיתוח של רב-משפחתיים. בשנים 2024-2025 כ-חצי מהיחידות החדשות שאושרו היו דירות/דירות קונדומיניום winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC מציינת כי בויניפג יש יותר התחלות של דירות ומולטי-פלקסים מאשר בתים פרטיים בשנים האחרונות, וכי דירות להשכרה ייעודיות צומחות בקצב המהיר ביותר cmhc-schl.gc.ca. גם דירות קונדומיניום חוו עליית מחירים (שיאים ב-2025) אך יש אנליסטים שמזהירים כי שוק הקונדומיניום עשוי להתקרר בהמשך (כשהביקוש של משקיעים מהתקופה של הקורונה דועך) cmhc-schl.gc.ca.

נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה)

שוק הנדל"ן המסחרי של ויניפג החזיק מעמד יחסית טוב ב-2024 ותחילת 2025. שטחי מסחר בולטים במיוחד: שיעורי התפוסה בשפל של מספר שנים, ו-שכר הדירה עולה. CBRE מדווחת כי יסודות שוק הקמעונאות ב-2024–25 היו "יוצאי דופן", וויניפג נכנסת ל-2025 עם שיעור התפוסה הנמוך ביותר של שטחי מסחר מכל סוג נכס בעיר cbre.ca. הדבר משקף ביקוש יציב למסחר בפרברים ובמרכז העיר (חנויות גדולות, קניונים וחלק מחנויות שכונתיות), הנתמך על ידי הוצאות מקומיות יציבות.

התעשייה/מחסנים גם היא במצב בריאותי יוצא דופן. CBRE מציינת כי שיעור הוואקנסי התעשייתי הוא רק כ-3%, מהתנאים החזקים ביותר בקנדה cbre.ca. יש ביקוש עז למחסנים מודרניים (לעיתים גובה תקרה פנוי של 18 רגל ומעלה) במוקדי הלוגיסטיקה של העיר. גל של בנייה ספקולטיבית (על ידי יזמים כמו Hopewell, QuadReal ועוד) נתקל בביקוש חזק להשכרה, אך עלויות הבנייה הגבוהות (במניטובה מהגבוהות בקנדה) העלו את שכר הדירה לאיזון (כ-18 דולר לרגל רבועה) cbre.ca cbre.ca. כתוצאה מכך, עסקים רבים בוחרים לחדש חוזי שכירות במקום לעבור למקום חדש. בסך הכל, היסודות התעשייתיים נשארים חזקים, ו-CBRE צופה כי הביקוש מצד שוכרים יישאר חזק כל עוד שכר הדירה יישאר סביר cbre.ca cbre.ca.

מגזר המשרדים היה חלש יותר. שיעור הוואקנסי במשרדים במרכז ויניפג עלה לכ-18% בסוף 2024 cbre.ca. אין מגדלים חדשים גדולים בבנייה (מגדל Wawanesa החדש הושלם), כך שההיצע נותר קבוע, אך חברות רבות עדיין מצמצמות שטח או עוברות מקום. משרדים בפרברים (למשל בברנדון או אזור הפרימטר) מציגים ביצועים טובים יותר מהמרכז; CBRE מציינת כי בניינים מחוברים במרכז (עם גישה ל-skywalk) עומדים על כ-9% וואקנסי לעומת כ-30% במגדלים לא מחוברים cbre.ca. יש עניין מתון בהסבות ממשרדים למגורים, אך טרם הוכרזו פרויקטים משמעותיים (היעדר תמריצים פוגע בכדאיות) cbre.ca. מעניין לציין שמספר בנייני משרדים מסוג B במרכז נרכשו על ידי ארגונים ילידיים (למשל פדרציית המטיס של מניטובה שרכשה את 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), מה שהעלה מיד את התפוסה במגדלים שבעבר היו כמעט ריקים cbre.ca. אם מגמה זו תימשך, ייתכן שתייצב במידה מסוימת את שיעור הוואקנסי במרכז.

אקלים ההשקעות: בסך הכול, הנכסים המסחריים של ויניפג נראים אטרקטיביים ב-2025. התשואות במגזר התעשייתי (המשקפות תפוסה נמוכה ועליית שכר דירה) חמות במיוחד, וגם תחום הקמעונאות (במיוחד מרכזים שכונתיים דומיננטיים). אפילו משרדים מתומחרים בחסר לעומת ערים גדולות יותר, מה שעשוי למשוך משקיעים סבלניים. עם זאת, השוק מתמודד עם עלייה בעלויות הבנייה והמימון: היצע חדש (במיוחד דירות להשכרה) מוגבל בשל ריביות גבוהות יותר, מה שעשוי להגביל את התשואות. CBRE צופה כי היקף העסקאות המסחריות יתאושש בהדרגה ב-2025 ככל שההלוואות יהפכו נגישות יותר ומשקיעים יחזרו לcbre.ca. במגזר המגורים, השוק כבר "נוטה למוכרים", כלומר משקיעים מתמודדים עם תחרות מצד רוכשים מקומיים למגורים. הסיכונים כוללים העלאות ריבית מחודשות ברמה הארצית, או האטה כלכלית רחבה יותר שעשויה לצנן את הביקוש המקומי.

תובנות שכונתיות וג'נטריפיקציה

שכונות של ויניפג
מציגות מגמות ייחודיות. האזורים המרכזיים (מרכז העיר, אקסצ'יינג', ווסט ברודווי, סנט בוניפס) מושכים את רוב הפיתוח החדש. העיר קבעה יעדים למרכז העיר (לפחות 350 יחידות חדשות בשנה עד 2030, ועולה ל-500 בשנה לאחר מכן canada.constructconnect.com). פרויקטים גדולים נמצאים בתכנון: לדוג' פיתוח מחדש של קניון פורטג' פלייס לשימושים מעורבים (שותף של True North Square) עד 2027 cbre.ca, וכן את השיפוץ המיוחל של Portage Place ותוכנית האב של Naawi-Oodena (מחנה קפיון לשעבר) winnipegfreepress.com numberten.com. יזמים פועלים גם למילוי מחדש (infill) בשכונות ותיקות: לאחרונה אושרו פרויקטים כמו 127 יחידות להשכרה בסנט בוניפס ו-99 יחידות לשימוש מעורב ברחוב ניירן באלמווד canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. פרויקטי infill בדרך כלל מחליפים מגרשים ישנים בצפיפות נמוכה (בתים או חנויות ריקים) בבנייני דירות בני 4-6 קומות. העיר מעדכנת את מדיניות התכנון כדי לאפשר יותר infill כברירת מחדל, בהתאם למטרה ש-חצי מהבנייה החדשה תהיה באזורים הבנויים canada.constructconnect.com.
שינויים אלה העלו חששות מג'נטריפיקציה. לדוגמה, פרויקט בן 102 יחידות דיור המתוכנן ברחוב שרברוק (ווסט ברודווי) נתקל בהתנגדות משום ששכר הדירה ה"בר השגה" שלו (~1,100 דולר לדירת חדר) גבוה בהרבה ממה שרבים מהתושבים הנוכחיים יכולים לשלם globalnews.ca globalnews.ca. קבוצות קהילתיות מציינות כי ההכנסה החציונית שם היא רק כ-28 אלף דולר לשנה, כך שרוב אוכלוסיית האזור תודרך החוצה. מתחים כאלה ממחישים את בעיית הג'נטריפיקציה הקלאסית: דיור יוקרתי חדש נכנס לשכונה בעלת הכנסה צנועה. מומחים מזהירים כי אמנם פיתוח אזורים כמו ווסט ברודווי או אוסבורן וילג' יכול להחיות אותם, אך הוא גם עלול לדחוק החוצה תושבים ותיקים בעלי הכנסה נמוכה אם לא ייכללו יחידות דיור ברות השגה באמת globalnews.ca globalnews.ca.
מחוץ למרכז, הפרברים המתפשטים של ויניפג (צ'רלסווד, סנט ויטאל וכו') ממשיכים לגדול עם שכונות של בתים פרטיים ורב-משפחתיים. עם זאת, גם כאן הדגש עובר פנימה לדיור "חסר-האמצע" (טאונהאוס, דופלקסים) ודירות בשל מגבלות קרקע ועלויות תשתית canada.constructconnect.com numberten.com. צפון ויניפג והליבה הפנימית (North End, חלקים מה-West End) נותרים האזורים המאתגרים ביותר כלכלית, עם צמיחה איטית יותר במחירים. בסך הכול, השוק מתהדק בכל מקום: שכונות בעלות הכנסה נמוכה רואות שאיפות לפיתוח חדש, בעוד אזורים מבוססים מהמעמד הבינוני (Wolseley, Linden Woods) חווים תחרות על בתים. כיצד זה יתפתח תלוי במדיניות (ראו להלן) ובהמשך התמיכה בדיור בר השגה.

התחלות בנייה חדשות ותחזית הבנייה

התחלות הבנייה הואטו מעט ב-2024. נתוני CMHC (שצוטטו בתקשורת) מראים כי התחלות הבנייה בינואר–אוגוסט 2024 בוויניפג עמדו על 3,407 יחידות, ירידה של 16% לעומת 4,049 באותה תקופה ב-2023 winnipegfreepress.com. הירידה יוחסה לריביות גבוהות (קבלנים עוצרים בשל אי-ודאות) ולמגבלות בחומרי גלם/עבודה. עם זאת, לאור שיעור האישורים הגבוה בעיר, יש צבר גדול של פרויקטים שממתינים למימון. למעשה, דוח העירייה מצביע על 7,603 יחידות שאושרו עד ספטמבר 2024 winnipegfreepress.com – קרוב ליעד של 8,000.

תחזיות CMHC צופות התחלות בנייה יציבות בשנים 2025–27. לפי התחזיות, בוויניפג תימשך בנייה חדשה בקצב יציב, בהובלת בנייני מגורים רבי-משפחתיים: HAF ותוכניות נוספות מעודדות בניית דירות. CMHC מציינים כי התחלות בנייה להשכרה ייעודית יובילו את הצמיחה, בתמיכת שיעורי תפוסה גבוהים ותמריצי ממשלה (למשל פטור ממס מכירה על דירות חדשות להשכרה) cmhc-schl.gc.ca. התחלות בנייה של בתים צמודי קרקע צפויות להמשיך בירידה הדרגתית ביחס לרב-משפחתיים cmhc-schl.gc.ca. בסיכום התחזית של CMHC, סך התחלות הבנייה בוויניפג (צמודי קרקע + רבי-משפחתיים) ינוע סביב 5,000–6,000 בשנה עד 2027 cmhc-schl.gc.ca, בדומה או מעט יותר מההערכה של 5,151 לשנת 2024.

גורמי מפתח: – קרן האצת הדיור הפדרלית (HAF) מעניקה לויניפג 25 מיליון דולר כדי לצמצם בירוקרטיה ולהגדיל זכויות בנייה. במסגרת HAF, העיר חייבת להקל על תקנות ייעוד קרקע באזורים של בתים פרטיים כדי לאפשר יותר דיור רב-יחידתי numberten.com numberten.com. מועצת העיר החלה בסקירת חוקי ייעוד הקרקע בסוף 2024 כדי לעמוד בהתחייבות זו. – תמיכת המחוז: מניטובה הקלה גם היא את הכללים, לדוג' חקיקה חדשה העלתה את סף ההתנגדויות השכונתיות הנדרש כדי להפעיל ערעור על ייעוד קרקע מ-25 ל-300 אנשים electricalindustry.ca. צעד זה אמור להאיץ שינויי ייעוד לפרויקטים בצפיפות גבוהה יותר. – ייעול עירוני: ויניפג מעדכנת את תהליכי אישור הפיתוח שלה כדי לבטל דיונים מיותרים עבור פרויקטי התחדשות עירונית, במטרה לאשר אלפי יחידות מהר יותר canada.constructconnect.com.

סיכוני בנייה: עלויות בנייה גבוהות (חומרים, עבודה) ממשיכות להדאיג. CBRE מציינת כי עלויות הבנייה התעשייתית במניטובה הן מהגבוהות בקנדה cbre.ca, ואינפלציית הבנייה למגורים לוחצת גם היא על הקבלנים. עלויות מימון עולות (עד שיגיעו קיצוצים) ומחסור פוטנציאלי בעובדים (בויניפג כבר יש פערים במקצועות הבנייה) עלולים לעכב פרויקטים. עם זאת, עם כל כך הרבה פרויקטים שאושרו או בתכנון (כולל קומפלקסים מרכזיים במרכז העיר ובפרברים), צפוי גידול בהתחלות בנייה ב-2025–26 כאשר המלווים ייצבו את הריביות.

מדיניות ורגולציה ממשלתית

שכבות מדיניות רבות מעצבות את שוק ויניפג:

מדיניות פדרלית: תכנית הדיור הלאומית של אוטווה (באמצעות CMHC) נמצאת בעיצומה. צעדים כמו חשבון חיסכון לבית ראשון (FHSA), הקלה במבחן הלחץ למשכנתאות לרוכשים חדשים, והרחבת כללי ה-RRSP מעניקים לרוכשים ראשונים בויניפג כוח קנייה רב יותר (אם כי עדיין לא מדביקים את עליות המחירים). חשוב לציין, קרן מאיץ הדיור (HAF) מחייבת את העיר להגדיל זכויות בנייה ולייעל תהליכים. במסגרת הסכמי HAF, ויניפג התחייבה לבטל "אזורי הדרה" ולהאיץ אישורים numberten.com numberten.com. הממשלה הפדרלית גם משקיעה מיליארדים בדיור בר השגה ובדיור מודולרי ברחבי המדינה. ויניפג נבחרה כפיילוט לחלק מהתכניות – לדוגמה, במסגרת יוזמת Build Canada Homes העיר תשתמש בקרקע פדרלית לבניית בתים מודולריים (ויניפג היא בין 6 ערים בעדיפות לבניית 4,000 בתים מהמפעל ברמה ארצית) nesto.ca. אם תיושם, התכנית עשויה להוסיף היצע צנוע החל משנת 2026 לערך.

מדיניות פרובינציאלית/עירונית: ממשלת מניטובה פועלת באופן אקטיבי להאצת הבנייה. באוקטובר 2024 הוצגו תיקונים לחוק התכנון ולחוקת העיר, שהופכים את זה לקשה יותר לקבוצות קטנות להגיש ערעורים יקרים על שינויי ייעוד electricalindustry.ca. בפועל, זה מעניק לרשויות המקומיות שליטה רבה יותר לאשר פיתוחי התחדשות עירונית ושכונות חדשות במהירות. עיריית ויניפג גם חשפה אסטרטגיית דיור מקיפה: יעד של לפחות 8,000 יחידות חדשות ב-2024 (בכל סוגי המגורים), 14,101 יחידות עד 2026 (בעזרת הממשלה הפדרלית) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, ועוד עשרות אלפים בעשור שלאחר מכן. העיר מימנה תכניות תמריצים (למשל, קרן מענקים של 25 מיליון דולר לפרויקטים ברי השגה/במרכז העיר) ומבצעת רפורמה בתקנות הפיתוח. לדוגמה, כללי ייעוד קרקע חדשים (אושרו בסוף 2024) מאפשרים כעת יותר בנייה רבת-משפחתית באזורים שבעבר היו מיועדים רק לבתים פרטיים, וכל זאת ללא שימועים ציבוריים נוספים canada.constructconnect.com.

צעדים לשיפור יכולת ההשגה: ויניפג הצטרפה גם היא לתוכניות פדרליות של פיקוח על שכר דירה ותמיכה בבעלי בתים. מניטובה הודיעה על הקפאת העלאות שכר דירה בדירות קונדומיניום (כחלק מהסכמים פדרליים-פרובינציאליים בתחום הדיור). מדיניות העיר מדגישה “יחידות ברות השגה” – אם כי עד כה רק כ-1–2% מהיתרי הבנייה ב-2024 הוגדרו כברי השגה winnipegfreepress.com. אסטרטגיית הדיור הלאומית הפדרלית-פרובינציאלית הצפויה צפויה להפעיל לחץ על ויניפג להגדיל את מלאי הדירות להשכרה לאוכלוסיות מעוטות הכנסה באמצעות פרויקטי דיור LIFT חדשים או שותפויות עם עמותות.

מדיניות אלו אמורות להגדיל את ההיצע ולצנן במידת מה את הלחצים האינפלציוניים. במיוחד, הסרת ה-GST על בניית דירות חדשות להשכרה וביטול חלקה של העיר ב-PST על דירות ייעודיות חדשות להשכרה (שינוי עדכני במניטובה) יהפכו את הפרויקטים לקלים יותר מבחינה כלכלית numberten.com. במהלך 3–5 השנים הקרובות, המשך מימון ממשלתי ורפורמות רגולטוריות צפויים לשמור על רמת התחלות בנייה גבוהה ולעודד מעבר מבנייה של בתים פרטיים בלבד ליותר דירות ובתי שורה.

שוק השכירות ושיעורי התפוסה

מגזר השכירות בויניפג צפוף במיוחד. שיעורי התפוסה היו נמוכים מ-2% בשנים האחרונות – לדוגמה, כ-1.7% בכלל העיר ב-2024 cmhc-schl.gc.ca. בתקופת המגפה נרשמה עלייה זמנית בתפוסה, אך השוק “חזר לעצמו” במהירות. בין 2021 ל-2023 שיעור התפוסה בויניפג ירד בכמעט 70% canada.constructconnect.com כאשר הביקוש התאושש מהר יותר מההיצע החדש. תחזית CMHC היא ששיעור התפוסה יעלה בהדרגה לכ-2.0–2.1% עד 2027 (עדיין נמוך היסטורית) cmhc-schl.gc.ca. התפוסה הנמוכה מאוד הזו היא הסיבה לעליית שכר הדירה: CMHC צופה “עלייה חזקה יחסית בשכר הדירה ב-2025” (בהתאם לשוק הצפוף), לפני התמתנות בהמשך העשור cmhc-schl.gc.ca.

נתונים אמפיריים תואמים זאת: עד אמצע 2025 שכר הדירה הממוצע בויניפג כבר עלה בכמה אחוזים לעומת 2024. לדוגמה, שכר הדירה הטיפוסי עבור דירת שני חדרי שינה עמד על כ-1,775 דולר באוגוסט 2025 nesto.ca. (דירות חדר שינה אחד עמדו על כ-1,440 דולר, עלייה של כ-3% משנה לשנה nesto.ca.) שכר דירה כזה עדיין נמוך יחסית לטורונטו/ונקובר, אך הוא משקף עליות יציבות כאן. עם שיעור תפוסה כה נמוך, לבעלי הדירות יש יתרון – כך שרוב הדירות החדשות בשוק נתפסות במהירות. דוחות הדיור של העיר עצמה מראים שבניית דירות להשכרה מתבצעת בקצב היסטורי גבוה (בזכות תמריצים ליזמים), אך זה עדיין לא העלה משמעותית את שיעור הדירות הפנויות cmhc-schl.gc.ca.

עבור שוכרים, המשמעות היא לחץ על נגישות לדיור. משפחות צעירות רבות ותושבים בעלי הכנסה נמוכה עברו מבעלות לשכירות (או נותרו שוכרים מתוך הכרח). אסטרטגיית הדיור של העיר מדגישה דיור בר השגה, אך נכון לעכשיו רק חלק קטן מהדירות החדשות באמת מתומחרות מתחת למחיר השוק winnipegfreepress.com. אלא אם כן יוקמו פרויקטים גדולים של עמותות ודיור שיתופי, שכר הדירה בויניפג כנראה ימשיך לעלות מהר יותר מהאינפלציה בשנה-שנתיים הקרובות, מה שישאיר את הלחץ על שוק השכירות ממשי.

גידול אוכלוסייה ושינויים דמוגרפיים

האוכלוסייה של ויניפג גדלה, אך לאט יותר מאשר לפני כמה שנים. העיר (בתוך הגבולות הרשמיים) גדלה מ-705,244 תושבים ב-2016 ל-749,607 ב-2021 (עלייה של 7.2% בחמש שנים). הערכות עדכניות יותר מציבות את אוכלוסיית ויניפג בסביבות 787,000 עד 2025 worldpopulationreview.com (בתוך גבולות העיר). שיעור הגידול השנתי עמד על כ-1–2% בשנה, אם כי יש דיווחים שמצביעים על כך שהוא הגיע לשיא של כ-7% בתקופה 2022–24 וצפוי להאט לכ-2.6% ב-2025 ולכ-1% בשנים הבאות wowwinnipeg.com. במילים אחרות, ויניפג ממשיכה למשוך תושבים (מהגירה וממעבר בין-פרובינציאלי) אך הקצב מואט.
ההאטה הזו משמעותית לביקוש לדיור. פחות מתיישבים חדשים משמעם פחות לחץ על דירות קונדומיניום ודירות להשכרה. לדוגמה, מחזיקי אשרות סטודנט (שרבים מהם שכרו דירות מקומיות) פחתו בחדות בעקבות מדיניות פדרלית עדכנית, מה שמפחית את אוכלוסיית הלא-קבועים במניטובה בכ-1.3% בשנים 2024–25 gov.mb.ca. מצד שני, ההגירה נותרת חזקה: מניטובה קלטה כ-24,400 מהגרים חדשים ב-2024 (עלייה של 12% לעומת 2023) gov.mb.ca, וחלק גדול מהם התיישב בויניפג. תוכניות האוכלוסייה הפרובינציאליות והפדרליות מניחות שוויניפג תמשיך לצמוח במתינות (בהובלת מחירי הדיור הנגישים והכלכלה שלה).

דמוגרפית, ויניפג צעירה ומגוונת למדי. הגיל החציוני הוא כ-39, ולעיר יש אחת האוכלוסיות הילידיות הגדולות בקנדה (כ-12% מזדהים כאומת ראשונה או מטיס wowwinnipeg.com). בויניפג יש גם קהילה הולכת וגדלה של מיעוטים נראים (למשל, פיליפינים – כ-9% מהאוכלוסייה wowwinnipeg.com, אחד השיעורים הגבוהים ביותר מבין ערי קנדה). גם הרכב משקי הבית משתנה: יותר משפחות חד-הוריות, יותר קשישים שגרים לבד, וגודל משק הבית הממוצע הולך וקטן. שינויים אלה משפיעים על הביקוש לדיור: לדוגמה, יש עלייה בביקוש לדירות קטנות ולדירות להשכרה בקרב צעירים וקשישים, בעוד שהביקוש למגרשים גדולים נשאר בעיקר בקרב משפחות.

לסיכום, קצב גידול האוכלוסייה מואט, כלומר הגורמים הדמוגרפיים יספקו פחות רוח גבית לביקוש לדיור בשנים 2026–2030. זו אחת הסיבות לכך שאנליסטים צופים צמיחה מתונה יותר בשוק הדיור בויניפג לעומת אלברטה או ססקצ'ואן cmhc-schl.gc.ca. מכון מחקר עירוני מציין כי הצמיחה בויניפג הייתה חזקה (7% בשנתיים), אך היא צפויה להתייצב, מה שמרמז על התרככות מסוימת בביקוש בעתיד wowwinnipeg.com. שמירה על צינור היצע יציב תהיה קריטית למניעת קיפאון – האטה חדה מדי עלולה לשתק את השוק, האטה מתונה מדי עלולה להצית שוב עליות מחירים חדות אם הביקוש יתחדש בפתאומיות.

תחזית ל-3–5 שנים (עד 2030)

בשקלול כל הגורמים, רוב החזאים צופים צמיחה יציבה אך לא מתפוצצת בשוקי הנדל"ן של ויניפג עד 2030 בערך:

מחירים: לאחר עליות דו-ספרתיות בשנים 2020–24, צפוי שהצמיחה במחירי הבתים תאט. תחזית CMHC היא שהעלייה במחירים תישאר חיובית ב-2025 (עקב המשך הביקוש והיצע מוגבל), אך תתמתן ב-2026–27 כאשר יתווספו נכסים לשוק cmhc-schl.gc.ca. מחירי בתים צמודי קרקע עשויים להגיע לטווח הנמוך של 400 אלף דולר עד סוף 2025 (בהתאם להערכות WRREB), ואז לעלות לאט יותר לכיוון טווח 400–450 אלף דולר עד 2030. כל האטה כלכלית לאומית עשויה לגרום לקירור זמני, אך המגמה הכללית כלפי מעלה נראית יציבה בשל היצע קרקעות מוגבל וצמיחה יחסית חזקה בהכנסות.
פעילות מכירות: לאחר ירידה קלה ב-2024, צפוי שמכירות הבתים ינועו בהדרגה כלפי מעלה. התחזית מצביעה על כך שמכירות בוויניפג יתאוששו מרמות השפל של 2023 ויחזרו לרמות גבוהות יותר (אם כי עדיין מתונות יחסית בקנה מידה ארצי) cmhc-schl.gc.ca. סיכום התחזית של CMHC מציג עסקאות שניות שנתיות בטווח של 12,000–17,000 בתרחישי שפל/שיא לשנים 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (8,000–15,800 חזוי). בפשטות, צפו ל-יותר עסקאות ב-2025 כאשר הקונים יסתגלו לריביות נמוכות יותר, ואז ליציבות סביב 2026. ייתכן שגם היצע הנכסים יעלה מעט כאשר בעלי בתים יבחרו למכור בתנאי שוק חזקים.
בנייה: בניית בתים חדשים צפויה להישאר גבוהה ויציבה יחסית. התחלות יובלו על ידי פרויקטים של דיור רב-משפחתי והשכרה ייעודית, הנתמכים במימון פדרלי ותמריצים עירוניים cmhc-schl.gc.ca. CMHC מציעה כ-4,700–6,000 התחלות בסך הכל בשנה (בתים בודדים+רב-משפחתיים) בשנים 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, עם מספרים גבוהים יותר אם הביקוש יפתיע כלפי מעלה. מרכז העיר ואזורים מתחדשים יראו גל של בנייני דירות (מה שיסייע לעמוד ביעד של 350–500 יחידות בשנה canada.constructconnect.com). הצמיחה בפרברים תימשך אך בקצב איטי יותר; חלקות קרקע גדולות הופכות לנדירות יותר ויותר, מה שדוחף יזמים פנימה. בטווח הארוך, סביר שהתחלות של בתים פרטיים יירדו (עם שינויי שימושי קרקע עירוניים) והתחלות של דירות/בתים טוריים יתפסו נתח גדול יותר cmhc-schl.gc.ca.
שיעור דירות פנויות ושכר דירה: ייתכן ששיעור הדירות הפנויות יעלה מעט מרמות שפל היסטוריות, אך לא בהרבה. אם אלפי יחידות השכרה חדשות ייכנסו לשוק (כפי שמכוון), שיעור הפנויים עשוי להגיע לכ-2–3% עד 2030 – עדיין רמה הדוקה מאוד היסטורית cmhc-schl.gc.ca. הצפי הוא ששכר הדירה ימשיך לעלות חזק עד 2025 (לטובת בעלי הדירות), ואז יאט לעלייה חד-ספרתית נמוכה לאחר מכן. שכר הדירה בדירות חדשות בשוק החופשי עשוי אף להתייצב או לרדת מעט בסוף שנות ה-2020 אם ההיצע יעלה על הביקוש המוגבל.
גורמים כלכליים/דמוגרפיים: הכלכלה של ויניפג מגוונת למדי (ממשלה, תעשייה, תחבורה, IT) ושיעור האבטלה מתון. בשנים 2025–30, סביר שתצמח במתינות אלא אם תתרחש מיתון. המשך הגירה פנימית (בעיקר ממחוזות חמים יותר) תספק רוח גבית, אך קצב גידול האוכלוסייה האיטי יותר אומר שהביקוש לדיור יתבסס בעיקר על תחלופה פנימית. הגורם הבלתי צפוי הגדול ביותר הוא מדיניות ההגירה (למשל יעדים פדרליים) – הגירה גבוהה יותר עשויה להעלות את הביקוש מעבר לתחזיות הנוכחיות.

סיכונים והזדמנויות: שיעורי הריבית הם הסיכון המרכזי בטווח הקצר. אם האינפלציה העולמית תתחדש, ייתכן שהריביות יישארו גבוהות לאורך זמן, מה שיבלום גם מכירות וגם בנייה. לעומת זאת, אם בנק קנדה יוריד ריבית באגרסיביות, ייתכן שנראה עלייה חדה באביב 2026. בצד ההיצע, כל צוואר בקבוק בחומרים או בכוח אדם (למשל מחסור בבעלי מקצוע) עלול להאט התחלות ולהעלות מחירים. מנגד, המשך דה-רגולציה ומימון (פדרלי ועירוני) עשויים להוסיף יותר בתים מהצפוי, ולקרר את המחירים עוד יותר.

מבחינת השקעות, ויניפג' נתפסת לעיתים קרובות כשוק יציב ושמרני. היא חסרה את התנודתיות של הבומים בוונקובר/טורונטו, אך גם נוטה שלא להתרסק חזק. לשנים 2025–2030, רוב האנליסטים צופים צמיחה מתונה: "מצוין לבונים סבלניים, אבל בלי דרמת 'השמים נופלים'" כפי שמנסח זאת דוח של CMHC. בעלי דירות ייהנו מתפוסה אמינה ועליית שכר דירה בטווח הקרוב, אך עליהם להיערך להסתגלות עתידית. רוכשי דירות צריכים להתכונן לתחרות מתמשכת: ייתכן שהרכישה תהפוך לקלה מעט אם הריביות יירדו, אך ימי מציאות הנדל"ן חלפו.

בשורה התחתונה: שוק הנדל"ן של ויניפג' ב-2025 הוא פעיל ותחרותי. המחירים ברמות שיא (מונעים על ידי היצע נמוך וביקוש יציב), הבנייה החדשה מתגברת תחת תוכניות עירוניות ופדרליות אגרסיביות, ושוקי השכירות נותרו צפופים. בשלוש עד חמש השנים הקרובות, צפו לצמיחה יציבה – המחירים ימשיכו לעלות (אם כי לאט יותר), המכירות יעלו במתינות, ורוב התחלות הבנייה החדשות יתמקדו בפרויקטים רב-משפחתיים. תמריצי ממשלה (כמו מענקי HAF, רפורמות תכנון, פטורים ממס) יהיו גורם מרכזי בעיצוב היכן ובאיזו מהירות תיבנה מגורים חדשה. לעת עתה, המוכרים והיזמים מחזיקים ביתרון, אך היצע הדירות החדש המתוכנן ל-2025–2030 צפוי להוביל בהדרגה את ויניפג' לשוק מאוזן יותר, גם אם עדיין מבוקש cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

מקורות: הניתוח מבוסס על מועצת הנדל"ן האזורית של ויניפג winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE קנדה cbre.ca cbre.ca, תחזיות שוק של CMHC cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, כלכלת RBC rbc.com nesto.ca, ודיווחים חדשותיים מקומיים canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. מקורות אלו מצטטים את הנתונים העדכניים ביותר לגבי מחירים, מכירות, תפוסה ומדיניות עד לסוף 2025.