עובדות ומספרים מרכזיים
- מחירי בתים קרובים לשיא כל הזמנים: מחיר הבית הבודד החציוני באואהו הגיע לכ-1.1 מיליון דולר בתחילת 2025, עלייה של כ-5% משנה לשנה hicentral.com. מחירי הדירות החציוניים נותרו יציבים סביב 500,000 דולר hicentral.com לאחר עליות מהירות במהלך המגפה. המחירים ירדו ב-2023 (החציון לבתים בודדים ירד בכ-5%) אך התאוששו ב-2024 hicentral.com, מה שמעיד על ביקוש עמיד.
- שינויים במכירות ומלאי: נפח מכירות הבתים הואט על רקע עליית ריביות – מכירות בתים בודדים במרץ 2025 ירדו בכ-10% לעומת שנה קודם לכן hicentral.com – אך מספר הנכסים הפעילים זינק. מלאי הדיור באואהו קפץ ב-33% (בתים) וב-54% (דירות) משנה לשנה עד מרץ 2025 hicentral.com hicentral.com, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות ומקרר את התחרות הסוערת של 2021–2022. מספר ימי החציון בשוק לבתים התארך לכשבועיים (15 ימים) לעומת פחות משבוע בשיא hicentral.com.
- שכר דירה בשיא כל הזמנים: ה-שכר דירה חציוני באואהו הוא כ-2,500 דולר לחודש בסוף 2024 agencyhawaii.com, עם שכר דירה ממוצע בהונולולו סביב 2,900 דולר (לכל הגדלים) באמצע 2025 zillow.com zillow.com. שכר הדירה התייצב עם עליות שנתיות של 2–4% בשכונות מבוקשות כמו קאקאקו ואלא מואנה agencyhawaii.com. הביקוש לשכירות נותר חזק כאשר מחירי הבתים הגבוהים וריביות המשכנתא דוחפים תושבים לשכור, מה ששומר על שיעור תפוסה נמוך (כ-5–6%) באואהו ב-2025.
- שוק המשרדים מתאושש: שיעור המשרדים הפנויים בהונולולו השתפר לכ-12–13% בשנת 2025 hawaiipublicradio.org – הרבה יותר בריא מערים מרכזיות בארה"ב כמו סן פרנסיסקו (מעל 30% שטח ריק). שני רבעונים רצופים של ספיגה חיובית דווחו עד סוף 2024, מה שהביא את שיעור הפנויים לשפל של יותר מ-3 שנים (~12.7%) instagram.com. בעלי נכסים במרכז העיר ממלאים מחדש שטחים בשימושים חדשים, והונולולו מדורגת שנייה ארצית בתכניות להמרת משרדים למגורים hawaiipublicradio.org, מה שמעיד על מאמצי התאמה מחודשת להתמודדות עם משרדים ריקים וצרכי דיור.
- חוזק קמעונאי ותעשייתי: הנדל"ן הקמעונאי יציב עם שיעור תפוסה גבוה (כ-5% פנוי) brevitas.com, הודות להתאוששות התיירות והוצאות מקומיות יציבות. חנויות הרחוב בווייקיקי חוו תנועת קונים ב-2024 שהתקרבה לרמות שלפני המגפה brevitas.com, מה שסייע לקמעונאים יוקרתיים ומסעדות. הקמעונאות הפרברית מתרחבת באזורים מתפתחים כמו מערב אוֹאהוּ (קפוליי/אֵוָוה), בעקבות פיתוחי דיור brevitas.com. הנדל"ן התעשייתי נותר צפוף במיוחד – שיעור הפנויים במחסנים באוֹאהוּ עמד על כ-1% בסוף 2024 rebusinessonline.com – עם ביקוש חזק וכמעט ללא שטח עודף.
- התאוששות תיירות ואירוח: התפוסה במלונות בהונולולו חזרה לטווח של אמצע 70% brevitas.com brevitas.com (ממוצע של כ-76% ברחבי המדינה ב-2024), עדיין כמה נקודות מתחת לשיא של כ-80% לפני 2019. מחירי חדרים שוברי שיאים מניעים את ההכנסות: מחירי לילה ממוצעים (ADR) ברחבי המדינה ב-2024 היו גבוהים בכ-30% מאשר ב-2019 (כ-360 דולר ללילה) brevitas.com, ודוחפים את סך ההכנסות ממלונות לכ-5.5 מיליארד דולר – בדומה ל-2019 לאחר התאמת אינפלציה brevitas.com. מלונות ואיקיקי נהנים מביקוש יציב של מבקרים מקומיים, אך ההתאוששות בתיירות היפנית (קריטית למלונות יוקרה ודירות יוקרה) נותרת הדרגתית.
- פיתוחים חדשים משנים את קו הרקיע: עשרות מגדלי דירות חדשים נמצאים בבנייה או הושלמו לאחרונה, במיוחד בהונולולו העירונית. אזור קאקאקו/אלה מואנה פורח עם מגדלי יוקרה כמו Victoria Place (הושלם ב-2024), The Park Ward Village (יושלם ב-2025), Kalae (בבנייה באתר Ward Warehouse לשעבר), Launiu (רח' Ward), Ālia (Kobayashi Group), ו-Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. פרויקטים אלה יוסיפו אלפי יחידות יוקרה עד 2026–2027, וישנו את קו הרקיע של הונולולו. במערב אוֹאהוּ, קהילות מתוכננות מראש (Ho‘opili, Koa Ridge) ועיר שנייה בקפוליי מספקות בתים פרטיים חדשים, דירות טאון-האוס ואפילו קמפוס של אוניברסיטת הוואי, ומעבירות את הצמיחה לצד המערבי של האי.
- שינויים במדיניות להגדלת היצע הדיור: ממשלת הוואי מתמודדת עם משבר הדיור באמצעות חוקים ותמריצים חדשים. בשנת 2024, המדינה חוקקה את SB 3202 המאפשרת עד שתי יחידות דיור נלוות (ADUs) לכל מגרש ברחבי המדינה ואת HB 2090 המאפשרת הסבת נכסים מסחריים לשימוש מגורים hiappleseed.org – מהלכים משמעותיים להגדלת מלאי הדיור. מועצת העיר של הונולולו העבירה את Bill 3 (2024) המציעה הקלות מס וויתור על אגרות כדי לעודד פיתוח דיור להשכרה בר-השגה sachihawaii.com. הוטלו גם תקנות מחמירות על השכרות קצרות טווח (מינימום 90 יום השכרה באזורים מגורים), מה שדחף דירות נופש רבות חזרה לשוק ההשכרה לטווח ארוך. מס "בתים ריקים" על נכסי השקעה ריקים נמצא בדיון honolulucitycouncil.org במטרה לצמצם החזקות ספקולטיביות ולפתוח יותר יחידות לתושבים המקומיים.
- שכונות חמות ומתפתחות: קקאאקו היא שוק הדירות היוקרתיות הצומח ביותר בהונולולו, ומושכת משקיעים ורוכשים אמידים עם מגדלים מודרניים, נוף לים וקירבה למרכז העיר. וויקיקי נשארת מוקד חם לדירות (ולהכנסה מהשכרה לתיירים, היכן שמותר). אזורים יוקרתיים כמו קאהלה ו-דיימונד הד ממשיכים ליהנות מביקוש גבוה (עסקת שיא של 65.75 מיליון דולר נסגרה בקאהלה ב-2025 hicentral.com), ומבססים את מעמדם כ"נכסי פריים". פרברים ידידותיים למשפחות כמו מילילאני (מרכז אוהאו) ו-הוואי קאי (מזרח הונולולו) הם פייבוריטים קבועים בזכות בתי הספר ואורח החיים. בצד המערבי, קפוליי/איווה ביץ' מתפתחים כמרכזי צמיחה – עם בתים חדשים, קניון (Ka Makana Aliʻi) וחיבור עתידי לרכבת – ואלפי בתים חדשים שמושכים משפחות מקומיות ומשקיעים כאחד.
- תחזית עד 2030 – צמיחה מתונה, ללא קריסה: מומחים צופים צמיחה יציבה אך איטית יותר בנדל"ן בהונולולו בחמש השנים הקרובות ומעבר לכך. היצע מוגבל והמשיכה המתמשכת של הוואי צפויים לתמוך בעליות מחירים של כ-1–3% בשנה באואהו luxurybigisland.com luxurybigisland.com, אלא אם יתרחשו זעזועים כלכליים משמעותיים. ארגון המחקר הכלכלי של אוניברסיטת הוואי (UHERO) מציין כי למרות שריביות גבוהות בשנים 2024–25 ציננו את היקף העסקאות, ערכי הנכסים נותרים גבוהים בשל ביקוש מתמשך luxurybigisland.com. עד 2030, ערך הבית החציוני באואהו עשוי להתקרב לאזור 800,000 דולר (לעומת כ-756,000 דולר ב-2025 zillow.com zillow.com) בהתאם למגמות הצמיחה המתונה. חשוב לציין כי לא צפויה ירידה משמעותית או "קריסה" – המגבלות הייחודיות של היצע והביקוש בהוואי הופכות קריסה בסגנון 2008 לבלתי סבירה luxurybigisland.com. הסיכונים העיקריים שיש לעקוב אחריהם הם חיצוניים: מיתון בארה"ב, אירועים גיאופוליטיים עולמיים, או עלייה חדה במפלס הים. בסך הכול, שוק הנדל"ן של הונולולו צפוי להישאר עמיד, כאשר התקררות מחזורית באמצע שנות ה-2020 תפנה את מקומה לצמיחה מתונה ככל שנתקרב ל-2030.
מגמות נדל"ן למגורים ב-2025
מחירים וביקוש: שוק המגורים בהונולולו נכנס לשנת 2025 קרוב לרמות מחירים שיא. לשכת המתווכים של הונולולו דיווחה על מחיר חציוני לבית פרטי באואהו בסך 1,160,000$ במרץ 2025, עלייה של 5.5% משנה לשנה hicentral.com hicentral.com. זה מסמן התאוששות מ-2023, אז החציון ירד זמנית (ירידה של כ-5% ב-2023 ל-1.05 מיליון דולר) לאחר הבום הסוער של תקופת המגפה hicentral.com. מחירי הדירות נותרו יציבים יותר – החציון לדירה עמד על 500,000$ בתחילת 2025, ללא שינוי משמעותי מהשנה הקודמת hicentral.com. עם זאת, המחיר הממוצע לדירות עלה בכ-6% משנה לשנה hicentral.com, מה שמעיד על חוזק במכירות היוקרה. בסך הכול, ערכי הבתים נותרו קרובים לשיא כל הזמנים, נתמכים על ידי היצע נמוך וביקוש מתמשך, במיוחד מצד רוכשים מקומיים המשדרגים דירה ורוכשים מחוץ לאי שנמשכים לאורח החיים בהוואי.
נפח מכירות ומלאי: נפח מכירות הבתים התקרר מהטירוף של 2021–2022. עליית ריביות המשכנתא (שנעות סביב 6–7% ב-2024–25) השאירה חלק מהקונים מחוץ לשוק, מה שהוביל לירידה של כ-10% במכירות בתים פרטיים משנה לשנה בתחילת 2025 hicentral.com. 2023 הייתה שנה איטית במיוחד – סך העסקאות למגורים ירד ביותר מ-25% לעומת 2022 hicentral.com, כאשר רבים מהקונים עצרו בעקבות העלאות הריבית. עם זאת, 2024 הראתה סימני התייצבות: מכירות הבתים הפרטיים עלו בכ-9% בשנה hicentral.com, גם כאשר מכירות הדירות ירדו מעט. שינוי מרכזי הוא בהיצע הדיור – לאחר שנים של מלאי נמוך כרוני, כמות הנכסים המוצעים החלה לעלות. במרץ 2025, היו באואהו 773 רישומים פעילים של בתים פרטיים ו-2,302 רישומים של דירות, עלייה של 33% ו-54% בהתאמה משנה לשנה hicentral.com. רישומים חדשים נכנסים לשוק בקצב גבוה בהרבה (למשל, +30% משנה לשנה לבתים במרץ) hicentral.com. גידול זה במלאי נותן לקונים יותר מרווח נשימה ושם קץ למלחמות ההצעות המטורפות של תקופת המגפה. כ-73% מהרישומים החדשים נותרו לא נמכרים בסוף החודש (לעומת 58% בלבד שנה קודם) hicentral.com hicentral.com, כלומר הנכסים לא נחטפים מהמדף במהירות. למעשה, החציון של ימי השהות בשוק לבתים פרטיים עלה ל-15 ימים (לעומת 8–10 ימים בשיא הבום), בעוד שלדירות לוקח כ-40 ימים להימכר (לעומת כ-30 ימים שנה קודם) hicentral.com. הביקוש של הקונים, אף שהתקרר, עדיין קיים – בתים מתומחרים נכון בשכונות מבוקשות ממשיכים לקבל מספר הצעות, אך כעת על המוכרים להיות ריאליים יותר בתמחור ובמשא ומתן hicentral.com. השוק ב-2025 ניתן לאפיון כמאוזן עד נוטה במעט לקונים, שינוי לעומת שוק המוכרים החזק של השנים הקודמות.
הבדלים אזוריים: בתוך הונולולו (אואהו), מגמות השוק משתנות לפי אזור ומקטע מחירים. שכונות יוקרה (קאהלה, דיימונד הד, לניקאי) חוו פחות עסקאות אך המשיכו להראות עמידות במחירים – במקרה בולט אחד, אחוזת חוף בקאהלה נמכרה ב-65.75 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2025 hicentral.com, מה שהעלה את ממוצע המחירים. לעומת זאת, חלק מאזורים ברמת כניסה ועד ביניים חוו האטה מורגשת יותר. לדוגמה, מישור אווה (קפוליי/אווה/מאקקילו) – שם נבנו הרבה דירות חדשות בשנים האחרונות – ראה קפיצה של כ-74% במלאי (ל-144 נכסים פעילים) בתחילת 2025 hicentral.com כאשר יותר מוכרים התחרו על פחות קונים. גם מרכז אואהו (מילילאני/ויהיווה) ראה הכפלה במספר הנכסים המוצעים hicentral.com. אזורים אלו הובילו את עליית המחירים בתקופת הקורונה (עם ביקוש מצד עובדים מרחוק ומשפחות צבאיות), אך כעת הם מתאזנים כאשר ההיצע מדביק את הביקוש. בינתיים, אזור ווינדוורד אואהו (קיילואה, קאנהאווה) ומזרח הונולולו (הוואי קאי, קאהלה) נשארים מבוקשים מאוד; היצע חדש מוגבל שם שומר על שוק הדוק, ובתים שמורים היטב עדיין נמכרים במהירות. שוק הדירות משתנה בין אזורים עירוניים לאזורי נופש: דירות במרכז העיר וקקאאקו נהנות מחזרת מקצוענים למשרדים ומהייפ של פרויקטים חדשים, בעוד דירות ליסהולד ישנות או כאלה במיקומים משניים עשויות להישאר בשוק זמן רב יותר. שוק הדירות של וויקיקי נמצא בתהליך שינוי בשל רגולציה על השכרות קצרות טווח – דירות רבות ששימשו להשכרה לתיירים מוצעות כעת למכירה או להשכרה לטווח ארוך, מה שמרכך את המחירים בחלק מהבניינים הוותיקים בוויקיקי, גם כאשר בנייני יוקרה שומרים על ערכם. בסך הכול, שוק המגורים של הונולולו ב-2025 רגוע ומאוזן יותר מהטירוף של לפני 2–3 שנים, אך הביקוש נותר חזק ביסודו, והמחסור ארוך הטווח בקרקע מבטיח שנכסים במיקום טוב ימשיכו להימכר במחירים גבוהים.
מגמות בנדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, אירוח)
שוק המשרדים: עלייה בתפוסה, שימושים מסתגלים
מגזר המשרדים של הונולולו מתמודד עם תקופת הפוסט-מגפה טוב יותר מערים רבות בארה"ב. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי (פנוי) במשרדים ברחבי האי הוא כ-13.5% hawaiipublicradio.org, ירידה מהשיאים בתקופת הקורונה והרבה מתחת לרמות הפנוי בערים ממוקדות טכנולוגיה ביבשת (לשם השוואה, שיעור הוואקנסי בסן פרנסיסקו הוא מעל 30%). למעשה, שוק המשרדים של אוʻאהו רשם ספיגה נטו חיובית במשך מספר רבעונים עד סוף 2024, מה שהביא את שיעור הוואקנסי ל-12.73% ברבעון הרביעי של 2024 – הנמוך ביותר ביותר משלוש שנים colliers.com instagram.com. שיפור זה נובע בחלקו מהחזרת עובדים למשרדים (לפחות במשרה חלקית) ומכך שחלק מהשטחים שהצטמצמו הושכרו על ידי חברות מקומיות קטנות יותר או גופים ממשלתיים. שכר הדירה הממוצע המבוקש למשרדים בהונולולו עלה מעט ב-2025, ובעלי הנכסים מדווחים על יציבות בתפוסה בבניינים מובילים. לדוגמה, מגדלי Class A ב-CBD (המרכז העסקי הראשי) ובקאקאʻקו שומרים על תפוסה גבוהה, בעוד שבנייני Class B ישנים יותר עדיין מתמודדים עם שיעורי פנוי גבוהים יותר ושכר דירה נמוך יותר.
מגמה בולטת היא שימוש חוזר אדפטיבי של נכסי משרדים מתבגרים. להונולולו יש את שיעור התכניות השני בגובהו במדינה להמרת משרדים למגורים hawaiipublicradio.org, כאשר בעלי עניין מחפשים להסב מבנים מסחריים שאינם מנוצלים לדיור הנחוץ כל כך. מספר בנייני משרדים במרכז העיר נבחנים להמרה לדירות או לשימושים מעורבים (דוגמה אחת היא האפשרות לשדרוג מרכז Finance Factors, שבאופן היסטורי לא היה מאוכלס במלואו). הדבר תואם לחקיקה מדינתית חדשה (HB 2090, 2024) המאפשרת שימוש בנכסים באזורי מסחר למטרות מגורים hiappleseed.org. אף שלא כל בנייני המשרדים מתאימים להמרה, המגמה עשויה בהדרגה להפחית את שיעור הוואקנטיות ולהוסיף יחידות דיור בלב העיר. בנוסף, מחוז שיפור עסקים במרכז העיר ומאמץ להתחדשות נמצאים בעיצומם hawaiipublicradio.org, במטרה להפוך את רובע הפיננסים של הונולולו לשוקק יותר. מתכנני העיר ויזמים פרטיים משתפים פעולה ברעיונות, החל משיפור המרחב הציבורי ועד אפשרות להוספת לופטים למגורים בחללי משרדים לשעבר. בסך הכול, שוק המשרדים של הונולולו ב-2025 יציב – ואולי אף בריא יותר משווקים רבים – עם שיעור ואקנטיות בסביבות העשרה הנמוכה ואסטרטגיה עתידית להמציא מחדש שטחי משרדים עודפים. החסרונות הם שלשוכרים עדיין יש שפע אפשרויות, ולכן בעלי הנכסים חייבים להציע תמריצים (שיפוץ שטחים, ויתורים על חניה) כדי להבטיח חוזי שכירות, ומבנים ישנים ללא שדרוגים עלולים להמשיך ולפגר מאחור. אך בהשוואה למרכזי ערים בארה"ב, התחזית למשרדים בהונולולו זהירה אך אופטימית, נתמכת בכלכלה מגוונת (כולל שוכרי ממשלה וצבא) ומעט מאוד פרויקטים חדשים של משרדים בתכנון שיתחרו במלאי הקיים.קמעונאות ותעשייה: שיעור ואקנטיות נמוך בקמעונאות, ביקוש תעשייתי גואה
נדל"ן קמעונאי בהונולולו הוכיח עמידות בשנים 2024–25, בתמיכת התאוששות התיירות וצריכה מקומית יציבה. שיעור הפנויים הקמעונאיים ברחבי האי עומד על כ-5% – נמוך מאוד בהשוואה ארצית – ונשאר יציב בסוף 2024 brevitas.com. בוייקיקי המפורסמת, תנועת הולכי הרגל זינקה חזרה כאשר מספרי המבקרים בשנים 2023–2025 התקרבו לרמות שלפני המגפה, מה שהיטיב עם מלונות, מסעדות וקמעונאים הפונים לתיירים brevitas.com. אזורי הקמעונאות המרכזיים בוייקיקי (רח' קלאקאואה) ובמרכז אלה מואנה (הקניון הפתוח הגדול ביותר בארה"ב) שוב גובים שכר דירה גבוה, כאשר מותגי יוקרה וקמעונאי תיירות רואים התאוששות במכירות. ההוצאה הקמעונאית של תיירים הגיעה לשיאים חדשים (הוצאות המבקרים עלו בכ-6.5% ברבעון הראשון של 2025 לעומת השנה הקודמת dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), מה שמוביל לביקוש בריא לשטחי מסחר במוקדי תיירות. במקביל, הקמעונאות השכונתית והפרברית גם היא במצב טוב – מרכזי קניות בקהילות מתפתחות כמו קפוליי, חוף אווה ומילילאני מתרחבים או בתפוסה מלאה, בזכות גידול אוכלוסייה באזורים אלה brevitas.com. יזמים הוסיפו מרכזים עם עוגן סופרמרקט ופרויקטים מעורבי שימוש במערב אוʻאהו כדי לשרת את זרם התושבים. שכר הדירה למיקומים קמעונאיים מובילים בהונולולו מטפס בהדרגה, והבנייה החדשה מוגבלת (עקב עלויות גבוהות ומחסור בקרקע), מה ששומר על מגזר הקמעונאות כמועדף על בעלי הנכסים במיקומים מרכזיים. האתגרים לקמעונאות נמצאים בעיקר במסדרונות קמעונאות מדרג שני ובמבנים מסחריים ישנים, שחלקם מתמודדים עם עלויות תחזוקה גבוהות ותחרות מהמסחר האלקטרוני. אך בסך הכול, שוק הקמעונאות של הונולולו יציב, וחזרת התיירות תרמה לעליית הקמעונאות באזורי הנופש ולכלכלה הרחבה יותר.
בצד התעשייתי, אוʻאהו ממשיכה להיות אחת משוקי הנדל"ן התעשייתיים הצפופים ביותר במדינה. עם קרקע מוגבלת המיועדת לתעשייה (בעיקר סביב נמל הונולולו, שדה התעופה ופארק התעשייה קמפבל), שיעורי התפוסה נותרו מתחת ל-2% במשך שנים. גם בסוף 2024, שיעור התפוסה התעשייתית עמד על כ-0.9% colliers.com, כמעט ולא עלה משפל היסטורי למרות שנוספו כמה מחסנים חדשים. הביקוש לשטחי מחסן, הפצה ולוגיסטיקה נותר אינטנסיבי, מונע על ידי כל דבר מחברות בנייה ועד מפיצי מסחר אלקטרוני הזקוקים למתקנים מקומיים. דמי השכירות ליחידות תעשייתיות עלו בהתמדה, ושוכרים נאלצים לעיתים קרובות לחדש חוזים מוקדם או להתמודד עם היעדר חלופות זמינות. פיתוחים תעשייתיים חדשים נדירים מאוד – פרויקט בולט אחד הוא הרחבה מתוכננת ליד קפוליי לשימושי לוגיסטיקה, אך התנגדות קהילתית ומכשולים ברישוי הופכים את היצע החדש לאיטי במיוחד. עבור משקיעים, נכסים תעשייתיים בהוואי הם נכס נחשק, המציעים תפוסה נמוכה וזרם הכנסות יציב. הבעיה המרכזית כאן היא שכל עסק הזקוק לשטח (מאחסון ועד ייצור) כמעט ואין לו אפשרויות, מה שעלול להגביל את הגיוון הכלכלי. עם זאת, מנקודת מבט שוקית, נדל"ן תעשייתי הוא כנראה התחום החזק ביותר של הונולולו – תפוסה כמעט מלאה, עליית מחירים, וסיכון נמוך לעודף היצע.
אירוח & נכסי מלונאות: התיירות מתעוררת מחדש
תעשיית האירוח של הוואי – שמבוססת על חלק משמעותי מהנדל"ן שלה – חוותה התאוששות חזקה במהלך 2024. בסוף 2024, תפוסת המלונות הממוצעת ברחבי המדינה הייתה כ-73% לשנה brevitas.com, עלייה חדה מהשפל בתקופת המגפה (שירד מתחת ל-20% ב-2020) אך עדיין מעט מתחת לכ-80% שהושגו ב-2019. המלונות באואהו (הונולולו/וויקיקי) הציגו ביצועים טובים, עם תפוסה בטווח של אמצע ה-70% brevitas.com בסוף 2024 ותחילת 2025, הודות לעלייה חדה במספר המבקרים מהיבשת האמריקאית וחזרת נסיעות הקבוצות/עסקים (הכנסים במרכז הכנסים של הוואי חזרו). חשוב לציין כי מחירי החדרים זינקו – בעלי המלונות בהוואי ניצלו את הביקוש הגבוה כדי להעלות מחירים. המחיר הממוצע ללילה (ADR) בהוואי כעת גבוה בכ-30% מהתקופה שלפני המגפה (ADR ממוצע ברחבי המדינה ~$340–$370 ב-2024 לעומת ~$280 ב-2019) brevitas.com. זה התבטא בהכנסות כמעט שיא: מלונות הוואי הרוויחו כ-5.5 מיליארד דולר ב-2024 (מתקרב להכנסות של 2019 במונחים מותאמים לאינפלציה) brevitas.com. בוויקיקי, מלונות רבים מלאים כמעט לחלוטין בסופי שבוע ובעונה החמה, וההכנסה לחדר פנוי (RevPAR) במלונות היוקרה היא מהגבוהות במדינה.עסקאות נדל"ן של מלונות התגברו גם הן – המשקיעים בטוחים בעתיד התיירות ארוך הטווח של הוואי. ראוי לציין כי מספר פרויקטים בולטים של שדרוגים ומכירות של מלונות התרחשו או נמצאים בתהליך. לדוגמה, המגדל האייקוני Aliʻi במתחם Hilton Hawaiian Village צפוי לשדרוגים, ומשקיעים מיפן, שהיו שחקנים מרכזיים בוויקיקי, חזרו בהדרגה לרכישות עם חידוש התיירות. פיתוח מלונות חדשים מוגבל בשל מגבלות קרקע ורגולציה, אך פרויקט דגל אחד הוא Mandarin Oriental Honolulu, מגדל מלון ודירות יוקרה משולב שנבנה ליד אלא מואנה (מתוכנן לסוף שנות ה-2020) brevitas.com. בנוסף, חלק מהמלונות הוותיקים עוברים מיתוג מחדש או שיפוץ במקום בנייה חדשה. מחוץ להונולולו, אזורי הנופש במאווי, קאואי והאי הגדול הציגו ביצועים מגוונים – לדוגמה, המלונות בצד המערבי של מאווי התקשו לאחר אסון השריפה בלהאינה ב-2023 (התפוסה שם ירדה מתחת ל-60% כאשר התיירות נעצרה) brevitas.com, בעוד איים אחרים ספגו חלק מהביקוש הזה.
מגמה נוספת שמשפיעה על נדל"ן האירוח בהונולולו היא האכיפה הרגולטורית על השכרות קצרות טווח. בשנים 2022–2023, מחוז הונולולו יישם חוקים מחמירים (תקנה 22-7, הצעת חוק 41) שאוסרים השכרות מתחת ל-90 יום ברוב האזורים המגורים (מחוץ לאזורי הנופש). זה צמצם משמעותית את היצע השכרות הנופש החוקיות, ודחף תיירים בחזרה למלונות ולמספר קטן יותר של דירות נופש חוקיות. תפוסת דירות הנופש ירדה לכ-47% ב-2024 בעקבות הכללים החדשים והתחרות הגוברת בין דירות Airbnb agencyhawaii.com. בעלי דירות מסוימים בוויקיקי ובקו אולינה, שבעבר השכירו לטווח קצר, עברו להשכרה לטווח ארוך או מכרו את הנכסים. עבור המלונות, זה היה יתרון – פחות היצע חלופי פירושו ביקוש גבוה יותר למלונות. עבור שוק הדיור, התוצאה מעורבת: זה עשוי לפנות מעט מלאי לשוכרים מקומיים, אך גם הסיר מקור הכנסה עבור חלק מהבעלים. כוונת העיר הייתה להחזיר את הדיור לשכונות ולהפחית את השפעת התיירות על הקהילות המקומיות, ובאמצע 2025 הקונצנזוס הוא ש-רוב התיירות חזרה למלונות.
תחזית ענף האירוח: הצפי הוא שהתיירות תמשיך לגדול גם ב-2025 ואילך, אם כי בקצב מתון יותר. רשות התיירות של הוואי צופה חזרה מלאה לרמות המבקרים שלפני הקורונה עד 2025–2026 לערך, כאשר שווקים מסוימים (המערב האמריקאי, קנדה) כבר עברו את נתוני 2019, בעוד יפן ושווקי אסיה-פסיפיק אחרים עדיין מעט מאחור dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. המשמעות היא שתפוסת המלונות בהונולולו עשויה לשוב לטווח של 70% עליון בשנים הקרובות, במיוחד כאשר התיירות היפנית תחזור לשגרה (קריטית למגזר היוקרה של וויקיקי). מנקודת מבט נדל"נית, נכסי האירוח של הוואי נחשבים מאוד ועמידים בדרך כלל לירידות בשוק – אפילו בתקופת הקורונה, למרות ירידת הערך, כמעט ולא נרשמו מכירות כפויות. כיום, משקיעים רואים פוטנציאל לעלייה ככל שהתיירות מתייצבת. הסתייגות אחת: יוזמות מדינה חדשות לניהול השפעת התיירות (כמו "מס ירוק" מוצע או הגבלות על מספר המבקרים היומי) עשויות להאט מעט את הצמיחה אך גם להבטיח קיימות. בסך הכול, שוק הנדל"ן המסחרי בהונולולו יציב עד מתרחב ב-2025: משרדים מוצאים כיוון חדש, מסחר ותעשייה חזקים מאוד, והאירוח חוזר לשיאו – מה שמחזק את מעמדה של הונולולו כיעד עולמי וכשוק השקעות יציב לטווח ארוך.
סקירת שוק השכירות
שוק הדיור להשכרה של הונולולו נשאר צפוף ויקר ב-2025. לאחר שנים של עליות, שכר הדירה התייצב ברמות שיא היסטוריות, עם צמיחה מתונה בלבד באזורים נבחרים. השכר דירה חציוני לאואהו (כל סוגי הנכסים) הוא כ-2,522 דולר לחודש בסוף 2024 agencyhawaii.com. לפי Zillow, השכר דירה ממוצע בהונולולו (העיר) הוא כ-2,900 דולר לחודש באמצע 2025 zillow.com. לשם השוואה, דירת חדר שינה אחת טיפוסית בהונולולו מושכרת כיום בסביבות 2,200–2,400 דולר, בעוד שדירות שני חדרי שינה בממוצע עולות מעל 3,000 דולר בשכונות מבוקשות livinginhawaii.com. רמות שכר הדירה הללו הופכות את הונולולו לאחת משוקי השכירות היקרים ביותר בארה"ב, בדומה לערי החוף של קליפורניה. קצב עליית שכר הדירה נרגע מאז הזינוק של 2021; ב-2024–25 בעלי דירות בדרך כלל מטילים עליות קטנות יותר (2–5% בשנה, אם בכלל). למעשה, יש אזורים שבהם נרשמת יציבות או ירידה קלה בשכר הדירה – לדוגמה, מנהלי נכסים בוויקיקי מדווחים כי היצע יתר של דירות להשכרה (חלקן בשל דירות Airbnb לשעבר שהוסבו להשכרה ארוכת טווח) שמר על שכר הדירה ברמה מאוזנת agencyhawaii.com. מצד שני, שכונות מגורים מבוקשות ליד מקומות עבודה ותחבורה חדשה – קקאאקו, אלה מואנה, קפוליי – עדיין רואות עליות שכר דירה כאשר דירות יוקרה חדשות נכנסות לשוק ומושכות דיירים שמוכנים לשלם פרמיה agencyhawaii.com.שיעור דירות פנויות בהונולולו נמוך יחסית – הנתונים האחרונים מצביעים על כ-4–6% (משתנה לפי תת-שוק), מה שמעיד על שוק נוח לבעלי דירות אך לא קיצוני כמו בשיא משבר הדיור לפני כמה שנים (אז שיעור הפנויים ירד מתחת ל-3%). העלייה בהיצע הדירות למכירה תורגמה גם ליותר דירות להשכרה, כאשר חלק מהבעלים בוחרים להשכיר דירות במקום למכור בשוק מכירות מתקרר. בנוסף, שינויים דמוגרפיים מתקופת המגפה (הגירה שלילית של תושבים מסוימים) התייצבו; אוכלוסיית הוואי אף עלתה מעט ב-2024 brevitas.com, מה שמגביר את הביקוש לדיור. יותר תושבים שוכרים לטווח ארוך כי רכישת בית אינה אפשרית לרבים – שיעור הבעלות על דירות בהונולולו (כ-55%) נמוך מהממוצע הארצי, מה שמשקף את העלויות הגבוהות של בעלות. לכן, יש מאגר שוכרים יציב, ממשפחות מקומיות ועד אנשי צבא (שמקבלים קצבאות דיור) ועד עובדים מרחוק מהיבשת שמנסים "משרד בגן עדן". זה שומר על תפוסה גבוהה בדירות במיקומים טובים.
דינמיקה משמעותית בשוק השכירות היא ההשפעה של רגולציה על השכרות קצרות טווח. אלפי נכסי נופש שנאסר עליהם לפעול כהשכרה קצרה, גרמו לבעלים רבים להסב את הדירות והבתים להשכרות ל-6 או 12 חודשים. זה יצר תוספת חד-פעמית להיצע השכירות לטווח ארוך בשנים 2023–2024. מנהלי נכסים מציינים כי בתחילה הדבר העלה מעט את שיעור הדירות הפנויות בשכונות עם ריכוז נופש גבוה (למשל, וויקיקי, נורת' שור), אך עד 2025 השוק ברובו ספג את היחידות בשל המחסור הכללי בדיור. חברת ניהול הנכסים Agency Rentals ממליצה לבעלי דירות Airbnb לשעבר להסב להשכרות ארוכות טווח כדי לנצל את הביקוש היציב, במיוחד בשכונות ידידותיות למשפחות שבהן שוכרים מקומיים מחפשים יחידות agencyhawaii.com. לדוגמה, משקיעים מסוימים עם דירות בקו אולינה או טרטל ביי (מוקדי נופש מסורתיים) השכירו אותן לשוכרים צבאיים או תאגידיים במקום.בחזית ההשגה הכלכלית, שוכרי דירות בהונולולו מתמודדים עם אתגרים: ההכנסה החציונית למשק בית שוכר (~64 אלף דולר) כמעט ואינה מספיקה לעמוד בשכר הדירה הזה point2homes.com. משקי בית רבים משלמים הרבה מעל 30% מהכנסתם על שכר דירה (הוואי מדורגת בעקביות בין הגרועות ביותר בהשגת דיור בשכירות). כדי להתמודד עם זה, העיר והמדינה פועלות לקידום פרויקטים של דיור בר השגה להשכרה – תוך ניצול תוכניות כמו קרן הסיבוב לדיור בשכירות ותקנות הכללה. מספר פרויקטים חדשים של דיור בר השגה (השכרות בהגבלת הכנסה) נמצאים בבנייה בהונולולו, כגון The Reserve at Hilomoana בקפוליי ו-Halewaiʻolu Senior Residences בצ'יינהטאון. בנוסף, המדינה האריכה תוכנית גישור לפינוי ושקלה (אך לא העבירה) חוקים שמחייבים הודעה מוקדמת יותר להעלאת שכר דירה hiappleseed.org hiappleseed.org. צעדים אלה נועדו להעניק לשוכרים יציבות רבה יותר. שינוי מדיניות נוסף לאחרונה הוא חוק העיר מס' 3 (2024) שמעודד יזמים לבנות דירות להשכרה באמצעות האצת היתרי בנייה והקלות בארנונה sachihawaii.com – מה שעשוי להוסיף כמה אלפי דירות להשכרה בשנים הקרובות אם היזמים יאמצו זאת.
מבט לעתיד, שוק השכירות צפוי להישאר חזק. ריביות גבוהות מקשות על רבים מהקונים הפוטנציאליים לרכוש דירה, ולכן הם יישארו בבריכת השוכרים. במקביל, כל האטה כלכלית עשויה לרכך מעט את הביקוש (למשל, אם תהיה ירידה בתיירות, ייתכן שחלק ממקומות העבודה בענף השירות ייעלמו, מה שיוריד את הביקוש לשכירות). אך לאור ההיצע המצומצם של דירות בהוואי, אפילו גידול אוכלוסייה אפסי יוצר ביקוש כבוש לשכירות. עד 2030, אלא אם כן ייבנו הרבה דירות, סביר להניח שהשכירות תמשיך לעלות. בטווח הקצר, מומלץ לבעלי הדירות להישאר תחרותיים וממוקדי שירותים – העלייה בשיעור הדירות הפנויות לכ-5% מעניקה לשוכרים מעט יותר אפשרויות, ולכן מכשירי חשמל מעודכנים, שירותים כלולים או דרישת שכירות מעט נמוכה יותר יכולים לעזור למלא דירות מהר יותר reddit.com livinginhawaii.com. השורה התחתונה: השכירות בהונולולו תמשיך להיות הוצאה יקרה, ושוק השכירות יישאר חלק קריטי ומעקב מקרוב בתמונה הכוללת של שוק הנדל"ן.
פיתוחים חדשים ובקרוב
הונולולו העירונית – קאקאʻקו ואלא מואנה: אין מקום שבו הפיתוח דרמטי יותר מאשר בקאקאʻקו, הרובע העירוני שבין מרכז העיר הונולולו לוייקיקי. בהובלת תוכנית האב Ward Village של Howard Hughes Corporation ומספר יזמים נוספים, קו הרקיע של קאקאʻקו משתנה עם מגדלי יוקרה מודרניים. פרויקטים אחרונים ועתידיים כוללים: Victoria Place (מגדל דירות יוקרה שהושלם ב-2024), The Park Ward Village (מגדל דירות הפונה לפארק שיסתיים ב-2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (עוד מגדל יוקרה ב-Ala Moana Blvd בבנייה) hawaiihomelistings.com, Launiu (מתוכנן מול Ward, תחילת בנייה בקרוב) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (מגדל יוקרה לשימוש מעורב של קבוצת Kobayashi שהחלה בבנייה ב-2024) hawaiihomelistings.com, ו-Kaliʻu (דירות חדשות ב-728 Ala Moana Blvd עם נוף רחב לאוקיינוס) hawaiihomelistings.com. גם בתכנון: Ilima and Melia, מגדלים תאומים שיקומו מעל קניון Ward Center hawaiihomelistings.com. יחד, פרויקטים אלה יוסיפו כמה אלפי יחידות דירות חדשות, רבות מהן יוקרתיות או "רזרבה" (לעובדים), עד סוף שנות ה-2020. Ward Village לבדה מוכרת יחידות בעקביות ב-$1,200 – $2,000+ לרגל רבועה, מה שמעיד על ביקוש חזק למגורים עירוניים יוקרתיים בהונולולו. האזור נהנה גם משיפורי תשתית – במיוחד, גשר הולכי רגל חדש מעל Ala Moana Boulevard שנפתח ב-2025 hawaiihomelistings.com, שמחבר טוב יותר את דירות Ward Village לפארק החוף Ala Moana (אטרקציה מרכזית לתושבים). גל הפיתוח הזה הופך את קאקאʻקו לשכונת מגורים-עבודה-פנאי אמיתית, עם מסחר חדש, מסעדות, ואפילו תחנת רכבת מתוכננת בקרבת מקום (תחנת Civic Center בקו הרכבת העתידי של הונולולו).
סמוך ל-Kakaʻako, שכונת Ala Moana גם היא חווה צמיחה. גולת הכותרת היא Mandarin Oriental Honolulu המתוכנן, מגדל בן 36 קומות המשלב מלון חמישה כוכבים עם 125 חדרים ו-99 דירות יוקרה אולטרה-יוקרתיות (מותג The Residences at Mandarin Oriental). הבנייה החלה ב-2023 וצפויה להסתיים בסביבות 2026–2027 brevitas.com. היחידות – חלקן במחיר של מעל 20 מיליון דולר – מיועדות לרוכשים בעלי הון גבוה ויקבעו רף חדש ליוקרה בהונולולו. בסמוך, מרכז הקניות האייקוני Ala Moana מוסיף קומפלקס בידור חדש ואולי גם מגדל מגורים בשטחו. פרויקט תאומים מוצע בשם The Plaza at Ala Moana (ברחוב Kona) נמצא בתכנון, וממול לקניון, יזם מתכנן את Sky Ala Moana 2, בעקבות הצלחת המגדל הראשון של Sky Ala Moana. פיתוחים אלו מנצלים את תחנת הרכבת Ala Moana הצפויה, שתהיה הטרמינוס של קו הרכבת של הונולולו עד 2031. ההבטחה של הרכבת מעודדת פיתוח מוכוון תחבורה (TOD) – צפו לפרויקטים בגובה בינוני וגבוה שיתרכזו סביב תחנות מקאליהי ועד Ala Moana בשנים הקרובות.
במקומות נוספים באואהו: מחוץ לליבה העירונית, מתבצע פיתוח משמעותי במערב ומרכז אואהו כדי לתת מענה לביקוש לדיור. ב-Kapolei ("העיר השנייה"), מספר פרויקטים מספקים דיור חדש. קהילת המאסטר-פלן Ho‘opili באווה בונה אלפי בתים בשלבים (בתים פרטיים, טאון-האוס ודירות) לאורך קו הרכבת החדש. עד 2025, Ho‘opili הוסיפה בתי ספר, פארקים ומרכזים מסחריים חדשים לתמיכה באוכלוסייה הגדלה שלה. Koa Ridge במרכז אואהו (אזור Waipio) היא תוכנית מאסטר גדולה נוספת, שבסופו של דבר תביא כ-3,500 בתים יחד עם מרכז כפרי ומתחם רפואי. פיתוחים פרבריים אלו כוללים בדרך כלל שילוב של יחידות במחיר שוק וחלקן במחיר נגיש (אם כי "נגיש" הוא יחסי בהוואי). הביקוש לבתים חדשים באזורים אלו חזק, ולעיתים קרובות נעשה שימוש בהגרלות לשחרור יחידות למכירה.
ביחס ל-נופש ומלונות, מעבר ל-Mandarin Oriental, אחד הצפויים ביותר הוא Atlantis Resort הפוטנציאלי ב-Ko Olina (מערב אואהו). פרויקט זה נדון זמן רב – מיזם נופש ענק עם אקווריומים ופארקי מים – אך נכון ל-2025 טרם החלה הבנייה ומעמדו לא ברור. יותר קונקרטיים הם הרחבות הטיים-שר והמלונות של שחקנים קיימים: Disney’s Aulani ב-Ko Olina מוסיף מתקנים, ו-Hilton Hawaiian Village בווייקיקי הודיע על תוכניות למגדל חדש בקמפוס שלו. גם ליד ווייקיקי, Halekulani Corporation של Hawaiian Village פתחה את מלון Halepuna ב-2019 (בוטיק אחות ל-Halekulani); אמנם אינו חדש ב-2025, אך הוא חלק מהמלאי המחודש של אפשרויות האירוח. כמה מלונות דירות ישנים בווייקיקי (כמו Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) עוברים שיפוצים כדי להישאר תחרותיים. זווית פיתוח מעניינת נוספת היא הסבת נכסים מסוימים לדיור – לדוגמה, מספר מלונות קטנים או בנייני דירות בווייקיקי הוצעו להסבה ל-דיור בר השגה לתושבים מקומיים, תוך ניצול מימון ממשלתי (להגדלת היצע הדיור ולהפחתת יחידות תיירות ברמה נמוכה יותר).
בצד התשתיות הציבוריות, הסיפור הגדול הוא פרויקט הרכבת הקלה של הונולולו בעלות של מעל 10 מיליארד דולר (כיום ממותג כ-"Skyline"). המקטע הראשון של הרכבת נפתח באמצע 2023, ממזרח קפוליי ועד לאצטדיון אלוהה. המקטעים הבאים, שיגיעו לשדה התעופה ולמרכז העיר הונולולו, נמצאים בבנייה וצפויים להסתיים בסוף שנות ה-2020. קו רכבת זה מניע פיתוח סביב אזורי התחנות: העירייה העלתה את זכויות הבנייה במספר מחוזות TOD במטרה לעודד מגורים בצפיפות גבוהה ופרויקטים מעורבי שימושים ליד תחנות כמו קאליהי, איוויליי ופרלרידג'. לדוגמה, פרויקט מגדל מגורים בשם Kūʻono Marketplace ליד תחנת פרלרידג' יביא מגורים ומסחר קמעונאי. המדינה גם מתכננת לפתח מחדש את אתר אצטדיון אלוהה (הלוואה) לרובע ספורט ובידור מעורב שימושים עם מגורים – פרויקט שצפוי לצאת לדרך עד 2026, ויכלול פוטנציאלית 3,000 יחידות דיור חדשות באזור. כל אלה הם חלק מאסטרטגיה רחבה יותר למקד את הצמיחה במרכזים נגישי רכבת, להקל על העומס בכבישים ולהוסיף מגורים מבלי להתרחב לשטחים פתוחים.לסיכום, צנרת הפיתוח של הונולולו פעילה מאוד, עם חלוקה ברורה: דירות יוקרה במרכז העיר ומגורי משפחות נחוצים מאוד בצד המערבי. חששות הקהילה לגבי פיתוח יתר ועומס על התשתיות נמשכים, ולכן כל פרויקט עובר בדיקה קפדנית (למשל, תושבי קקאאקו העלו סוגיות של חסימת נוף ועומסי תנועה). אך המגמה הכללית היא שהונולולו בונה לגובה ולא לרוחב, בניסיון לתת מענה לצרכי האוכלוסייה והדיור בשטח מוגבל. עד סוף העשור, קו הרקיע של העיר ישתנה באופן ניכר – מגדלים חדשים נוצצים בקקאאקו ולאורך אלה מואנה, כפרים פרבריים חדשים במערב אוהאו, ועם תקווה למערכת רכבת שתחבר את כולם. משקיעי נדל"ן ובעלי בתים צריכים לעקוב מקרוב אחרי מגמות הפיתוח הללו, שכן הן מסמנות היכן עשויים להתרכז הצמיחה וההשבחה העתידית של ערך הנכסים.
הזדמנויות וסיכונים בהשקעה
הנדל"ן בהוואי נחשב זה זמן רב להשקעה בטוחה, וגם 2025 ממשיכה להציע הזדמנויות – אם כי עם סיכונים חדשים שיש לקחת בחשבון.
קונים מקומיים לעומת קונים בינלאומיים: באופן מסורתי, אוהאו מושכת עניין רב מקונים בינלאומיים (יפנים, קנדים, קוריאנים, סינים) ומשקיעים מהיבשת, בנוסף לקונים מקומיים. במהלך המגפה, פעילות הקונים הבינלאומיים ירדה בחדות בשל מגבלות נסיעה. ב-2024–2025 אנו רואים חזרה הדרגתית של קונים זרים, במיוחד עם חידוש התיירות מיפן. עם זאת, הדולר החזק ומצב הכלכלה ביפן גורמים לכך שגל הקונים היפנים קטן יותר מבשנות ה-80. רוב פעילות המשקיעים כיום מגיעה מהיבשת – למשל, הון טכנולוגי מקליפורניה או קרנות מוסדיות שמחפשות נכסים יציבים. השקעות זרות נותרות קריטיות, במיוחד בתחום הדירות: UHERO מציינים שבאיים השכנים רוב קוני הדירות היוקרתיות הם מחוץ למדינה uhero.hawaii.edu. באוהאו, השיעור נמוך יותר אך עדיין משמעותי (רבות מהדירות בווייקיקי ובנכסים ב-Ko Olina אינן בבעלות מקומית). עבור משקיעים, הונולולו מציעה נכס אטרקטיבי: ביקוש גבוה, היצע מוגבל ומשיכה כיעד בינלאומי.
שיקולי תשואה ותזרים מזומנים: אחד הסיכונים למשקיעים הוא שיעורי היוון נמוכים – נכסים בהוואי נוטים להניב תשואות שכירות נמוכות יותר בהשוואה להשקעות ביבשת, בשל מחירי הרכישה הגבוהים. השקעה למגורים בהונולולו עשויה להניב כיום תשואה שנתית של 3–4% על מחיר הרכישה, מה שעם עליית הריביות עלול להוביל לתזרים מזומנים שלילי אם נעשה שימוש במינוף. עם זאת, רבים מהקונים בשוק היוקרה והקונים הזרים הם רוכשי מזומן (במיוחד בקצה העליון) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, ולכן הם פחות רגישים לריביות ומתמקדים בהשבחה ארוכת טווח ובפיזור נכסים. אכן, בשוק היוקרה, המזומן הוא המלך – מגמה שצפויה להימשך luxurybigisland.com. למי שמחפש נכסים להשכרה, בתים פרטיים בשכונות טובות נהנים מביקוש מתמיד לשוכרים (לעיתים קרובות מקציני צבא או העברות תאגידיות), והשכרות נופש מנוהלות היטב באזורי נופש עדיין יכולות להיות רווחיות (יחידות השכרה חוקיות לטווח קצר בוויקיקי נהנות מתפוסה גבוהה בממוצע). יש גם עניין גובר בהשכרות אלטרנטיביות כמו השכרה לעובדים מרחוק ל-“חופשות עבודה” של 3–6 חודשים, מה שחלק מהמשקיעים בוחנים.הזדמנויות פיתוח והשבחת נכסים: יזמים ומשקיעי השבחה רואים הזדמנות במלאי בניינים מתיישן. בהונולולו ישנם דירות ובנייני מגורים רבים מהשנים 1960–1980 שניתן לשפץ או לפתח מחדש. לדוגמה, דירות walk-up מסוימות במרכז העיר הונולולו עשויות להיבנות מחדש לבנייני מגורים בגובה בינוני אם התקנות מאפשרות, תוך ניצול Bill 7 (תמריץ עירוני לפרויקטים קטנים של דיור בר השגה). בנוסף, כעת כשהמדינה מאפשרת שתי יחידות דיור נוספות (ADU) במגרש בודד hiappleseed.org, משקיע יכול לקחת נכס מגורים באואהו ולהוסיף קוטג’ים להשכרה כדי להגדיל את ההכנסה (בתנאי שגודל המגרש והתשתיות מתאימים). יש גם עניין בהסבות מלונות במצוקה לדירות – מלונות קטנים וישנים יותר שאינם מצליחים להתחרות עוד יכולים להיות מוסבים לדיור לעובדים (בתמיכת הממשלה). דוגמה לכך היא הסבת מלון לשעבר בוויקיקי ל-Hale Kalele (דיור בר השגה למשפחות). מהלכים יצירתיים כאלה עשויים להניב תשואות טובות תוך מענה על צרכי הדיור.
סיכונים – כלכליים וסביבתיים: בצד הסיכונים, גורמים מקרו-כלכליים מהווים את האיום הגדול ביותר. מיתון אפשרי בארה"ב בסוף 2025 או 2026 עלול להאט את הביקוש – פחות אקספאטים עשירים שירכשו בתים שניים, קונים מקומיים זהירים יותר, ואולי גם פחות תיירים (מה שישפיע על מגזר האירוח). זה עלול להפעיל לחץ כלפי מטה על מחירים ושכירויות, במיוחד בשכבות המחיר הגבוהות או בשוק הבתים השניים הלא הכרחיים. עם זאת, היסטורית, הוואי לעיתים קרובות מתפקדת טוב יותר במהלך מיתונים לאומיים מבחינת ערכי נדל"ן, בזכות זרם קבוע של אנשים שרוצים לגור או להחזיק חלק מה"גן עדן". סיכון נוסף הוא ריביות: אם הריביות יישארו גבוהות או יעלו, יכולת ההשתכרות של המקומיים תישאר מאוד מוגבלת – מה שעלול להקטין עוד את היקף העסקאות ולבסוף להגביל את עליית המחירים. ראינו ב-2022–2023 כיצד קפיצה למשכנתאות של כ-7% ציננה את השוק במהירות.סיכון רגולטורי הוא גורם נוסף. קובעי המדיניות בהוואי מנסים יותר ויותר צעדים לרסן את שוק הנדל"ן לטובת המקומיים – דוגמאות כוללות את מס הבתים הריקים שנדון (שעשוי להטיל תוספת מס על נכסים הריקים יותר מחצי שנה) honolulucitycouncil.org, או אפילו פיקוח על שכר דירה (לא על הפרק כרגע, אך קבוצות דיירים העלו זאת רעיונית). אף שהוואי מסורתית בעד זכויות קניין, משבר הדיור מוביל לרעיונות נועזים. צעדים כאלה עלולים להשפיע על תשואות או אסטרטגיות השקעה (למשל, מס בתים ריקים עשוי לדחוף בעלי נכסים מסוימים למכור או להשכיר יחידות, מה שישפיע על ההיצע). משקיעים צריכים להישאר מעודכנים בשינויים רגולטוריים ברמת המחוז והמדינה.
אקלים וביטוח: דאגה הולכת וגוברת היא שינויי אקלים וסיכון לאסונות טבע, שרלוונטיים מאוד לנדל"ן באיים. ב-2023 השריפה בלהאינה שבמאווי הייתה קריאת השכמה לסיכוני שריפות ושינויי אקלים גם בהוואי. עליית פני הים היא בעיה איטית אך כזו שעלולה להשפיע על שכונות נמוכות כמו וויקיקי, מפונאפונה ואיווה ביץ' בעשורים הקרובים. כבר כיום, הצפות "King Tide" משפיעות מדי פעם על רחובות בהונולולו. זה עלול להוביל לעלייה בעלויות הביטוח וההסתגלות. למעשה, פרמיות הביטוח בהוואי עולות בכ-15% בשנה עבור נכסים על קו החוף agencyhawaii.com agencyhawaii.com. חלק מהחברות מצמצמות כיסוי לסופות/רוחות או דורשות השתתפות עצמית גבוהה יותר. משקיעים, במיוחד כאלה שרוכשים קרוב לים, חייבים לקחת בחשבון עלויות אלו ואולי לשדרג נכסים לעמידות (חיזוק גגות, הגבהת מבנים וכו'). החדשות הטובות הן שהוואי פועלת באופן יזום – למשל, מבנים חדשים עומדים בתקני הוריקן מחמירים, ויש דיבורים על קירות ים ומשאבות באזורים כמו וויקיקי. אך בטווח הארוך, סיכון האקלים הוא משהו שעלול להשפיע על ערכי נכסים במיקומים הפגיעים ביותר וחייב להיות חלק מכל הערכת סיכון.
תחזית למשקיעים: למרות מחירי כניסה גבוהים, הנדל"ן בהוואי נותר השקעה אטרקטיבית לטווח ארוך. הוא מציע גיוון תיק השקעות ועליית ערך יציבה בדרך כלל; כפי שאומרים, "לא מייצרים עוד אדמה בהוואי." משקיעים רבים רואים בכך החזקה בין-דורית או תכנית פרישה עתידית (לקנות עכשיו, להשכיר, ולפרוש מאוחר יותר בבית). התחזיות מצביעות על צמיחה מתונה ולא על התרסקות, כך שאפילו מי שירכוש ב-2025 במחירי שיא, יש לו סיכוי טוב שערך הנכס יהיה גבוה יותר עד 2030. שוק השכירות מהווה רשת ביטחון – אם לא ניתן למכור את היחידה במחיר הרצוי, יש סיכוי טוב שניתן להשכיר אותה ולכסות עלויות לאור הביקוש לדיור בהוואי. מפתח חשוב למשקיעים חדשים הוא לבחור סגמנטים בתבונה. דירות יוקרה במיוחד עלולות להיות תנודתיות (תלויות ברוכשים זרים) ויש להן עלויות אחזקה גבוהות (דמי ניהול/מיסים), בעוד שדיור ברמת ביניים (למשל דירה מתחת ל-600 אלף דולר או בית מתחת למיליון דולר באזור עם בתי ספר טובים) נהנה מביקוש רחב בקרב קונים ושוכרים מקומיים, ולכן אולי מסוכן פחות. השקעות מסחריות כמו מרכזים קמעונאיים קטנים או מחסנים תעשייתיים גם הן אטרקטיביות אם ניתן למצוא, שכן ההיצע בתחומים אלה מצומצם. בסך הכול, להוואי יש יסודות חזקים לטווח ארוך – אורח חיים אטרקטיבי, קרקע מוגבלת ומיליונים שרוצים לגור/לבקר – אך משקיעים צריכים להיות מודעים לרוחות נגד בטווח הקצר כמו ריביות, שינויים רגולטוריים, ולוודא שהאסטרטגיה שלהם מתאימה לדינמיקה הייחודית של שוק הוואי.
עדכונים בזונינג ומדיניות ממשלתית
למדיניות הממשלתית תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן של הונולולו, במיוחד כעת כאשר המנהיגים מתמודדים עם עלויות דיור גבוהות ולחצי פיתוח. הנה כמה עדכונים מרכזיים בזונינג ומדיניות שמשפיעים על הנדל"ן:
- הרחבת יחידות דיור נלוות (ADUs): בשנת 2024, בית המחוקקים של המדינה העביר את SB 3202 (חוק 39), חוק פורץ דרך אשר מאפשר עד שתי יחידות ADU במגרש מגורים יחיד ברחבי המדינה hiappleseed.org hiappleseed.org. לפני כן, הונולולו אפשרה יחידת ADU אחת (יחידת סבתא) במגרשים מסוימים; כעת בעלי נכסים יוכלו להוסיף פוטנציאלית שתי יחידות קטנות נוספות אם התשתיות מאפשרות זאת. בפועל, הדבר משנה את ייעוד הקרקע בשכונות רבות של בתים פרטיים כדי לאפשר יותר דיור. עם זאת, מועצת העיר הונולולו הביעה חשש מעומס על התשתיות וניסתה להתנגד (פקידים מקומיים לא אוהבים שהמדינה עוקפת את הזונינג העירוני). החוק משאיר בידי המחוזות את הסמכות לאשר כל מקרה לגופו, כך שהיישום עדיין בתהליך. אם יאומץ, זה עשוי להגדיל בהדרגה את היצע השכירות ואת אפשרויות הדיור הרב-דורי ברחבי האי.
- הסבות מבניינים מסחריים למגורים: לצד יחידות דיור נלוות (ADUs), HB 2090 (חוק 37, 2024) נחקק כדי לאפשר שימוש בנכסים המיועדים למסחר גם למטרות מגורים hiappleseed.org. המהלך מכוון במיוחד לבנייני משרדים ריקים ומרכזי קניות – ומקל על בעל נכס להפוך, למשל, בניין מסחרי ריק לדירות או דירות קונדומיניום. סביר להניח שהונולולו תזהה אתרים פוטנציאליים (אולי חלקים מדאונטאון, איוויליי, קאימוקי וכו') שבהם ניתן להוסיף דיור. יהיה צורך בהתאמות בתקנות התכנון והבנייה כדי לטפל בנושאים כמו חניה, גודל יחידות וכו', אך מדיניות זו מסמנת גישה יצירתית להוספת דיור והחייאת אזורים לא מנוצלים.
- תמריצים לדיור בר השגה (חוק 3 של הונולולו): ברמה המחוזית, ראש עיריית הונולולו ריק בלנג'יארדי חתם על חוק 3 (2024) שמחזק תמריצים לפיתוח דיור שכירות בר השגה sachihawaii.com. החוק מרחיב פטורים מארנונה ומוותר על אגרות מסוימות עבור פרויקטים מתאימים (כאלה שמקצים יחידות לשוכרים בעלי הכנסה נמוכה). החוק גם מייעל את תהליך קבלת ההיתרים לפרויקטים אלה (עם יעד של 90 יום לטיפול בבקשות). המטרה היא לעודד יזמים פרטיים לבנות יותר דיור לעובדים. לאור עלויות הבנייה הגבוהות בהוואי, תמריצים אלה נחשבים להכרחיים כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים. כתוצאה מכך, מספר פרויקטים חדשים של דיור להשכרה לאוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית ("gap income") הוכרזו בהונולולו העירונית ובמערב אוֹאהוּ, לעיתים בשותפויות ציבוריות-פרטיות.
- הצעת מס על "בתים ריקים": בשנת 2024, חברי מועצת הונולולו הציגו את חוק 46 להטלת מס על בתים ריקים – אגרה על נכסי מגורים שעומדים ריקים יותר מחצי שנה honolulucitycouncil.org. זהו מודל המבוסס על המס בוונקובר, שמטרתו לעודד משקיעים שמחזיקים דירות ריקות להשכיר אותן, או לשלם מס שמממן תוכניות דיור. הרעיון שנוי במחלוקת בקרב בעלי נכסים, אך תומכים טוענים שכ-34,000 יחידות דיור ריקות בהונולולו (חלקן בתים לנופש או השקעה) הן משאב שניתן לנצל לדיור מקומי. נכון ל-2025, הצעה זו עדיין בדיון; אם תעבור, ייתכן שתגדיל במעט את היצע השכירות לטווח ארוך ותייצר הכנסות לדיור בר השגה. זהו סימן לכך שהוואי שוקלת צעדים חזקים יותר להתמודדות עם דירות ריקות וספקולציה.
- תקנות השכרה לטווח קצר: שינוי מדיניות מרכזי היה Ordinance 22-7 (Bill 41) שעבר ב-2022 ונכנס לתוקף מלא ב-2023. תקנה זו אוסרת השכרות לטווח קצר (פחות מ-90 יום) ברוב אזורי המגורים של אוʻאהו, למעט אזורי נופש ייעודיים (כמו חלקים מוויקיקי, קו אולינה, טרטל ביי). היא גם הגבירה את האכיפה והקנסות על השכרות נופש לא חוקיות. הייתה לכך השפעה מיידית: אלפי יחידות Airbnb/VRBO נסגרו או הוסבו להשכרה לטווח ארוך. התקנה אותגרה בבית המשפט אך ברובה אושרה (עם שינוי זמני שאיפשר השכרות ל-30 יום בזמן ההתדיינות, וכעת כנראה יעבור ל-90 יום בקרוב). כוונת המדיניות היא להחזיר דיור לתושבים מקומיים ולהפחית את השפעת המבקרים על השכונות. עבור שוק הנדל"ן, המשמעות היא ש-נכסים מחוץ לאזורי הנופש איבדו את פוטנציאל ההכנסה מהשכרות קצרות טווח, מה שעשוי לרכך את ערך הדירות או הבתים ששיווקו אותם כהשכרות נופש. לעומת זאת, נכסים בתוך אזורי הנופש (כמו קונדוטלים בוויקיקי) הפכו ליקרים יותר כיוון שיש להם כמעט מונופול על השכרות נופש חוקיות. העירייה ממשיכה באכיפה פעילה, ונראה שמדיניות זו תישאר, מה שמעצבת מחדש את שיקולי ההשקעה עבור נכסי מגורים רבים.
- יוזמות תכנון וזונינג: עיריית הונולולו מעדכנת את תכנית האב של אוʻאהו ותכניות TOD שכונתיות. אזורים סביב תחנות הרכבת החדשות חוו שינויי ייעוד לצפיפות גבוהה יותר. לדוגמה, סביב תחנות קאליהי ואיוויליי, העירייה מעודדת בנייני דירות בגובה בינוני ושימושים מעורבים. בשכונות כמו אלה מואנה, תכנית TOD של אלה מואנה מאפשרת מגדלים בתמורה להטבות קהילתיות. קאקאʻקו, שנמצאת תחת רשות הפיתוח של הוואי (HCDA), ממשיכה לאשר מגדלים חדשים לפי תכנית האב שלה. במקביל, יש התנגדות קהילתית באזורים כמו ווינדוורד אוʻאהו או החוף הצפוני, שם תושבים מתנגדים לשינויי ייעוד שיגדילו את הפיתוח. במזרח הונולולו, למשל, הוצע לאפשר דירות מסוימות באזורים מסחריים (ליצירת דיור), אך ההצעה נתקלה בהתנגדות. הדפוס הוא: הליבה העירונית ומערב אוʻאהו מיועדים לצמיחה, בעוד אזורים כפריים ופרבריים ותיקים מוגנים על ידי ייעוד הקרקע. ככל שצרכי הדיור גדלים, צפויים עוד דיונים על התאמות בזונינג – כולל אולי העלאת מגבלות גובה או הפחתת דרישות חניה – במיוחד לאור הדחיפות במשבר הדיור.
- מדיניות תשתיות ואקלים: ב-2025, המדינה והעיר משלבות גם חוסן אקלימי בתקנות הפיתוח. לדוגמה, כללי ריחוק חדשים מהחוף (חוק 16, 2020) מחייבים מבנים להיות רחוקים יותר מהחוף בשל עליית פני הים. הונולולו מתכננת שדרוגי תשתיות כמו שיפור מערכות ביוב ואגרת ניקוז – שיכולים להשפיע על לוחות זמנים ועלויות פיתוח. יש גם דחיפה של המדינה ל-תיירות בת קיימא: הוצע חוק "Green Fee" לגביית תשלום מהמבקרים עבור שמירה על הסביבה, ולמרות שזה לא מדיניות נדל"ן ישירה, ההכרה בהשפעות התיירות עשויה להשפיע על אישורי פיתוח נופש עתידיים או לדרוש יותר צעדי מיתון מהיזמים.
לסיכום, הנוף הפוליטי של הונולולו מתפתח באופן פעיל כדי להתמודד עם נגישות הדיור ועם קיימות. המגמה היא לעודד בניית דיור נוסף (באמצעות העלאת זכויות בנייה ותמריצים) תוך ניהול ההשפעות של תיירות ובעלות נפקדת. עבור בעלי עניין בנדל"ן, חשוב להישאר מעודכנים בשינויים במדיניות – הם עשויים לשנות באופן משמעותי את ערך הנכסים והשימושים המותרים. עד כה, צעדים כמו הרחבת יחידות דיור נלוות (ADU) והעלאת זכויות בנייה סביב תחנות רכבת (TOD) מאותתים על גישה פרו-פיתוח להגדלת ההיצע, בעוד שצעדים כמו איסור השכרות קצרות טווח ומס פוטנציאלי על דירות ריקות מאותתים על העדפת שימוש מקומי בדיור. האיזון בין אלה יעצב את שוק הנדל"ן של הונולולו בשנים הקרובות.
שכונות מובילות ומתפתחות
נוף הנדל"ן של הונולולו הוא פסיפס של שכונות מגוונות, שלכל אחת מהן מגמות משלה. הנה כמה מהשכונות המובילות והמתפתחות נכון ל-2025:
- קאקאקו/וורד ואלה מואנה (הונולולו מטרו): כפי שצוין, קאקאקו משגשגת עם מגדלי יוקרה חדשים, מה שהופך אותה לשכונה הדינמית ביותר מבחינת פיתוח. היא הפכה במהירות לכתובת מבוקשת עבור רוכשי יוקרה שרוצים נוחות עירונית – בדומה לגרסה של הונולולו למנהטן או למרכז מיאמי. דירות במגדלים חדשים כמו Waiea, Anaha (שהושלם לפני כמה שנים), והמגדל Kalae שבדרך, נמכרות באופן קבוע במיליוני דולרים. השינוי באזור (חנויות מזון חדשות, פארקים, מיצגי אמנות) הפך אותו למבוקש מאוד. כתוצאה מכך, קאקאקו חוותה עליית מחירים חזקה בעשור האחרון וממשיכה להוביל על פני שכונות רבות אחרות הן בצמיחת מחירים והן בנפח עסקאות. אלה מואנה הסמוכה, עם דירות מעט ישנות יותר ומרכז הקניות, זוכה גם היא לעניין מחודש, במיוחד עם סיום קו הרכבת שם בעתיד. תחזית השקעה: חיובית, אם כי בעיקר מוגבלת לשוק הדירות; זהו מקלט לרוכשים ומשקיעים אמידים, כאשר חלק מהדירות משמשות כבתים שניים או כהשכרה לטווח ארוך לדיירים מבוססים.
- וויקיקי: וויקיקי היא לב התיירות של הונולולו ושוק דירות ייחודי. יש בה שילוב של קונדוטלים, דירות מגורים ודירות יוקרה במלונות (כמו ריץ-קרלטון וויקיקי). הנדל"ן בוויקיקי הציג ביצועים טובים לפני המגפה בזכות פוטנציאל הכנסה מהשכרות נופש. עם החוקים החדשים, וויקיקי היא אחד המקומות הבודדים שבהם השכרות קצרות טווח עדיין חוקיות, ולכן בניינים מסוימים (המאושרים כאזורי נופש) נשארים מוקדי השקעה. ביצועי הנכסים כאן משתנים: דירות יוקרה כמו Trump Tower Waikiki או Ritz-Carlton שמרו על ערכן (עם ביקוש מצד רוכשים בינלאומיים), בעוד שחלק מהבניינים הישנים יותר נותרו ללא שינוי. וויקיקי ממשיכה להיות אטרקטיבית – במרחק הליכה מחופים מפורסמים, מסעדות ובילויים. ככל שהתיירות מתאוששת, התשואות מהשכרות נופש חוקיות כאן שוב עולות. לכן, וויקיקי נשארת "ותיקה וטובה" למשקיעים, אם כי קונים פוטנציאליים צריכים להיות בקיאים באילו בניינים מאפשרים אילו שימושים.
- קאהלה ו-Diamond Head (מזרח הונולולו): זהו אזור המגורים היוקרתי הקלאסי של הונולולו – ידוע באחוזות החוף שלו וברחובות השקטים. קאהלה בפרט דומה ל"בברלי הילס" של אוʻאהו. בשנים האחרונות נרשמה עלייה במכירות יוקרה-על (עם מספר עסקאות מעל 10 מיליון דולר, ושיא של 65 מיליון דולר ב-2025 hicentral.com שממחיש באמת את מעמדה האליטיסטי). השוק בקאהלה מאוד מוגבל בהיצע; רק מספר בודד של בתים נמכרים בכל שנה. המחירים בשיא כל הזמנים (חציון לרוב 2–4 מיליון דולר לבתים שאינם על קו החוף, ובתים על החוף בקלות מעל 10 מיליון דולר). אזורי Diamond Head ו-Black Point גם הם מהשורה הראשונה. שכונות אלו מתפקדות ביציבות – ערכן כמעט ואינו יורד משמעותית, אפילו בתקופות מיתון, בשל היוקרה והנדירות שלהן. עבור משקיעים, אלו בדרך כלל השקעות לטווח ארוך או רכישות מורשת (התשואות מהשכרה נמוכות כי אי אפשר להשכיר בית בקאהלה ב-5 מיליון דולר בשכירות פרופורציונלית גבוהה, אך ההערכה והיוקרה מניעות את הערך). אנו מסווגים אותן כבעלות ביצועים גבוהים מבחינת שמירה על ערך ויכולת לגבות מחירים פרימיום, אך לא "מתפתחות" כי הן מבוססות היטב.
- הוואי קאי (מזרח הונולולו): קהילה פרברית על קו החוף, Hawaii Kai מדורגת בעקביות כאחת מהאזורים המשפחתיים המבוקשים ביותר. בתי ספר טובים, בתים על שפת המרינה, ושירותי קניות הופכים אותה לפופולרית בקרב אנשי מקצוע מקומיים וקציני צבא. היא "מתפקדת" במובן שההיצע מוגבל (מדובר באזור מתוכנן וסופי) והביקוש יציב, כך שהמחירים עולים בהתמדה. חציון מחירי הבתים הפרטיים כאן הוא כ-1.3–1.5 מיליון דולר כיום, ודירות טאון-האוס בטווח של 700 אלף עד מיליון דולר. משקיעים אוהבים את Hawaii Kai לשוכרים לטווח ארוך (היא מעט רחוקה מהעיר, ולכן פחות אטרקטיבית לתיירים, יותר לתושבים). לא מתוכננת בנייה חדשה משמעותית (היות והאזור למעשה בנוי כולו), מה שמבשר טובות לערך הנכסים הקיימים.
- מילילאני (מרכז אוʻאהו): מילילאני, כולל מילילאני מאוקה, היא קהילה מתוכננת הידועה באווירה המשפחתית, בתי הספר החזקים והמחירים הנוחים יחסית (בהשוואה להונולולו עצמה). זהו אזור הנמכר ביותר בנפח במשך שנים – משפחות צבא רבות קונות או שוכרות כאן בשל הקרבה לבסיסים. השוק במילילאני חזק; גם בהאטה של 2023, בתים במילילאני נמכרו היטב אם תומחרו נכון. האזור מעט רחוק יותר מהעיר, אך מציע אקלים קריר (באזור הררי) ונוחות פרברית. זה לא בדיוק "מתפתח" (הוא פופולרי מאז שנות ה-80), אך הוא בעקביות מהטובים ביותר באוʻאהו מבחינת ביקוש. עם מרכזי תעסוקה חדשים כמו Konēwai (מרכז תפעול הרכבת של רשות הונולולו) לא רחוק, והרכבת בסופו של דבר לא רחוקה (השלב השני של הרכבת של הונולולו מגיע כמעט עד קצה מילילאני במכללת Leeward/Pearl Highlands עם חניון חנה וסע), הנגישות תשתפר. צפו שמילילאני תמשיך להיות בעלת ביצועים מובילים בשוק הביניים, ותמשוך גם קונים מקומיים וגם מהיבשת שמחפשים תחושת "שכונה אמיתית".
- מישור אֵוָוה וקפוליי (מערב אווהו): אזור זה הוא חזית הצמיחה של אווהו. בעשור האחרון, עשרות אלפי אנשים עברו לכאן עבור דיור חדש. קפוליי, במיוחד, משווקת כ"עיר השנייה" של אווהו עם מרכז עירוני משלה, משרדי ממשלה, מרכזי קניות וקו רכבת. במשך תקופה, משקיעים התרחקו בשל הנסיעה הארוכה לעיר, אך עם יותר מקומות עבודה ופתיחת הרכבת החלקית, העניין גבר. מחירי הבתים בקפוליי/אֵוָוה נמוכים מהונולולו (מחיר חציוני לבית ~900 אלף דולר ב-2025 לעומת 1.1 מיליון דולר בכלל האי), מה שהופך את האזור לאטרקטיבי לרוכשים ראשונים ולמשקיעים שמחפשים בנייה חדשה. שכונות כמו Ocean Pointe, Hoakalei ו-Kapolei-Mehana כוללות הרבה בנייה חדשה והיו מהמובילות במכירות. אזהרה אחת לאזור: כפי שנראה בנתוני המלאי, באֵוָוה נרשמה עלייה חדה ברישומים ב-2024–25 hicentral.com, מה שמרמז על עודף מסוים כאשר בתים דומים רבים הגיעו לשוק בו-זמנית. אך בטווח הארוך, ככל שאוכלוסיית אווהו גדלה (או אפילו רק מתפזרת מחדש), במערב אווהו תימצא רוב ההיצע החדש – כך שהוא "מתהווה" במובן שהוא הופך למשמעותי יותר ויותר. עבור משקיעים, השכרות בתים פרטיים כאן יכולות להצליח עם משפחות (במיוחד צבאיות בשל הקרבה לבסיסים Schofield ו-Hickam דרך H-1/H-2). בנוסף, הצמיחה הקמעונאית של קפוליי ואולי קמפוס אוניברסיטאי עתידי (UH West Oʻahu מתרחבת) פירושם שהיא הופכת לעיר עצמאית, מה שצפוי להניע את הביקוש.
- Kalihi–Palama ו-Iwilei (הונולולו העירונית): אלו שכונות ותיקות ממערב למרכז העיר שבעבר היו אזורים מעמד פועלים ותעשייתיים. הן מתהוות בכך שלעיר יש תוכניות גדולות עבורן במסגרת פיתוח מוכוון תחבורה (קו הרכבת עובר כאן עם מספר תחנות). יש דיבורים על פרויקטים מעורבי שימושים, דיור בר השגה ואפילו העברת בית הסוהר Oʻahu Community Correctional Center (הכלא) כדי לפנות קרקע לפיתוח ב-Kalihi. כמה יזמים אוספים מגרשים באזורים אלו מתוך הימור על עלייה עתידית. ערכי הנדל"ן הנוכחיים שם נמוכים יחסית, כך שיש פוטנציאל לעליית ערך אם יתבצע פיתוח מחדש. זה מהלך לטווח ארוך, עם צורך בשדרוגי תשתיות, אך עד 2030 ייתכן שנראה את Kalihi משתנה משמעותית (בדומה למה שקרה ב-Kakaʻako בעשור הקודם).
- החוף הצפוני ואזורי "אורח חיים" בצד הרוח: החוף הצפוני של אווהו (Haleʻiwa, Pupukea) וחוף הרוח (Kailua, Kāneʻohe) נשארים מבוקשים מאוד בזכות אורח החיים – עיירות גלישה וקהילות שלוות. Kailua במיוחד חוותה קפיצות מחירים גדולות בתקופת הקורונה (גן עדן לעובדים מרחוק). שווקים אלו התקררו מעט (פחות מלחמות מחירים כעת), אך הם עדיין מהיקרים ביותר באווהו מחוץ להונולולו. המחיר החציוני לבית ב-Kailua הוא באופן קבוע מעל 1.3 מיליון דולר, והמלאי נשאר מצומצם כי לא ניתן כמעט לבנות חדש (ההתנגדות הקהילתית חזקה). אזורים אלו הם "ביצועים מובילים" מבחינת ביקוש ארוך טווח – הנכסים שומרים על ערכם ולעיתים קרובות רק עולים. הם לא "מתהווים" (הם כבר מזמן פריים), אך שווה לציין אותם כי לעיתים קרובות הם עוקפים את מגמות השוק הכלליות (הצמיחה במחירי Kailua עקפה את ממוצע הונולולו בשנים האחרונות רבות).
לסיכום, המנצחים בשוק הנדל"ן של הונולולו כוללים גם את מוקדי העירוניות החדשים (קאקאאקו) וגם את אזורי היוקרה והמשפחתיים הוותיקים (קאהלה, מילילאני וכו'). עבור מי שמחפש להשקיע או לעבור, האפשרויות נעות בין דירות מודרניות במיוחד לבתים פרבריים, שלכל אחד מהם פרופיל סיכון/תשואה שונה. ברור גם כי תוכניות תחבורה ופיתוח מעלות את ערכם של שכונות מסוימות (אזורים המחוברים לרכבת, קהילות מערב אוהאו) כמקומות הבאים למעקב. מעקב אחר תשתיות (כמו רכבת, כבישים חדשים) ואחר מוקדי ההשקעה של הממשלה או היזמים יכול לרמוז על השכונות ה"מתפתחות" של המחר.
תחזיות מומחים וצפי עד 2030
מה צופן העתיד לשוק הנדל"ן של הונולולו? תחזיות להמשך שנות ה-2020 מצביעות על תקופה של צמיחה מתונה, הנשענת על חוסר האיזון המתמשך בין היצע לביקוש בהוואי. הנה כמה תחזיות עיקריות וציפיות מומחים:
- מגמת מחירי הבתים: לאחר העלייה החדה בתחילת שנות ה-2020 (ותיקון קצר ב-2023), מחירי הבתים בהונולולו צפויים לעלות בקצב מתון עד 2030. מספר אנליסטים מעריכים שמחיר הבית החציוני באוהאו יעלה בשיעור של כ-1% עד 3% בשנה במחצית השנייה של העשור luxurybigisland.com luxurybigisland.com. המשמעות היא שמחיר הבית הפרטי החציוני במחוז הונולולו יעמוד על כ-1.3–1.4 מיליון דולר עד 2030 (לעומת כ-1.1 מיליון ב-2025), ומחירי הדירות החציוניים יעמדו אולי על 550–600 אלף דולר (לעומת 515 אלף ב-2024 hicentral.com). כמובן שמדובר בהערכות – התוצאות בפועל תלויות בריביות ובכוחות הכלכלה – אך הקונצנזוס הוא צמיחה איטית ולא בום נוסף. אחת הסיבות: הריביות לא צפויות לחזור לרמות הנמוכות במיוחד שאפיינו את העלייה ב-2021, ולכן כוח הקנייה יהיה מתון יותר. עם זאת, היצע מוגבל ועלויות בנייה גבוהות מהוות רף תחתון למחירים. גם אם הביקוש ייחלש, המחסור בדיור בהוואי מונע עודף היצע. למעשה, משרד הכלכלה, הפיתוח והתיירות של הוואי (DBEDT) צופה כי מחוז הונולולו יזדקק לכ-13,500 עד 24,000 יחידות דיור חדשות עד 2035 (בהתאם למגמות האוכלוסייה) כדי לעמוד בביקוש files.hawaii.gov files.hawaii.gov. המשמעות היא צורך בכ-1,300–2,400 יחידות בשנה – קצב בנייה שמסורתית קשה לעמוד בו. המחסור הזה מרמז שהדיור יישאר נדיר, מה שיתמוך בערכים.
- תחזית שכר דירה ותשואות: סביר להניח ששכר הדירה בהונולולו ימשיך לעלות בהדרגה, במיוחד אם רכישת דירה תישאר מחוץ להישג ידם של רבים. עד 2030, דירת חדר שכרגע מושכרת ב-$2,300 עשויה להיות מושכרת ב-$2,700–$2,800 (בהנחה של עלייה שנתית של כ-2%). אמנם זו לא קפיצה גדולה, אך היא מחמירה את בעיית ההשגה. לשכת המתווכים של הונולולו ו-UHERO צופים ששיעורי התפוסה יישארו נמוכים, וכל היצע חדש (מיחידות ADU או דירות חדשות) ייספג על ידי ביקוש מצטבר. מנקודת מבט של משקיע, נכסי השכרה צפויים להמשיך להניב הכנסה יציבה, ואולי אף תשואות מעט טובות יותר אם קונים במחירי היום ונועלים ריבית (אם הריביות יתייצבו או ירדו בעוד כמה שנים, מיחזור משכנתא עשוי לשפר את תזרים המזומנים). גורם נוסף: עד 2030 דור המילניום הגדול ייכנס עמוק יותר לשנות גידול המשפחה, מה שעשוי להגדיל את היווצרות משקי הבית (טוב לביקוש לדיור) – אם כי חלק מהמילניאלים המקומיים יעזבו את הוואי בשל העלויות. בסך הכול, צמיחת שכר הדירה תעקוב אחרי האינפלציה אם לא מעט מעליה, והונולולו כנראה תישאר בין חמשת שוקי השכירות היקרים ביותר בארה"ב.
- תחזיות מגזר מסחרי: הביקוש למשרדים צפוי להישאר יציב או בירידה קלה כל עוד עבודה היברידית נמשכת. Colliers צופים ששיעור התפוסה במשרדי הונולולו ינוע בטווח הנמוך-בינוני בעשור הקרוב – טוב בהרבה מערים מרכזיות בארה"ב, אך לא מתהדק באופן דרמטי. ייתכן שנראה שיווי משקל עם הוצאת מבנים ישנים מהשוק לטובת הסבה וחברות שמייעלות את שטחן. נדל"ן קמעונאי צפוי להישאר חזק כל עוד התיירות והצריכה המקומית בריאות. שכר הדירה הקמעונאי בהוואי עשוי לעלות במתינות ושיעור התפוסה להישאר נמוך (כ-5% או פחות) עד 2030, אלא אם תתרחש מיתון משמעותי. פיתוח קמעונאי יתמקד בעיקר במרכזים שכונתיים באזורים מתפתחים (מערב אוֹאהוּ, ואולי קמעונאות חדשה בפרויקטי TOD). תעשייה כמעט מלאה – גם עד 2030, אלא אם יפותח פארק תעשייתי חדש (מה שידרוש רצון פוליטי לשינוי ייעוד קרקע), שיעור התפוסה יישאר נמוך מאוד. לכן שכר הדירה התעשייתי צפוי להיות גבוה משמעותית עד 2030 (האינפלציה בתוספת מחסור עשויים להעלות אותו בקלות ב-20-30% מעל הרמות של היום). לגבי מלונות, התחזית אופטימית: עד 2030 צפויה תיירות הוואי להתאושש לחלוטין ואפילו לגדול מעבר לשיאי 2019. התחזית הרשמית של המדינה צופה עלייה של כמה אחוזים בשנה במספר המבקרים, שיעבור את רף 10 מיליון בשנה בהמשך העשור. זה ישמור על תפוסה גבוהה במלונות ואולי יצדיק פרויקטים חדשים (או הרחבת קיימים). ערך המלונות צפוי לעלות בהתאם, במיוחד כשמשקיעים מוסדיים רואים יותר ויותר ביעדי נופש כמו הוואי השקעה יציבה.
- סנטימנט המשקיעים: סקר של מומחי נדל"ן מקומיים ומרכז היזמות של פסיפיק אסיה מצביע על אופטימיות כללית שהנדל"ן בהוואי יבצע ביצועים טובים מהאינפלציה אך לא יחווה צמיחה בועתית בחמש השנים הקרובות. הכלכלה של הוואי נמצאת במסלול צמיחה מתון (כ-1.5–2% צמיחת תוצר) brevitas.com, מה שתומך בנדל"ן אך לא מצביע על התחממות יתר. לא צפוי משבר – ראוי לציין כי הגורמים שלרוב מקדימים משברים (היצע יתר, מינוף ספקולטיבי וכו') כמעט ואינם קיימים בהוואי כרגע. הסטנדרטים להלוואות נותרו יציבים, והבנייה מוגבלת. בנוסף, לבעלי נכסים רבים יש משכנתאות בריביות נמוכות שננעלו, כך שהם אינם נאלצים למכור. ניתן לדמיין תרחיש של רמה יציבה אם הריביות יישארו גבוהות: המכירות יואטו והמחירים יתייצבו למספר שנים (כפי שקרה, אולי, ב-2018–2019). אך ירידות מחירים משמעותיות נראות בלתי סבירות אלא אם יתרחש זעזוע חיצוני חמור (למשל, משבר גיאופוליטי שיעצור את התיירות, או קפיצה חדה בריבית מעבר לכל הציפיות).
- פרספקטיבה היסטורית: היסטורית, שוק הנדל"ן של הוואי נע במחזורים המקבילים פחות או יותר לארה"ב, אך עם תנודות מתונות יותר (למעט פיצוץ הבועה היפנית בשנות ה-90 שהוביל למיתון של עשור בהוואי). לדוגמה, לאחר משבר 2008, מחירי הנדל"ן בהונולולו ירדו רק בכ-10–15% והתאוששו עד 2013, בעוד שבשווקים רבים בארה"ב נרשמו ירידות של מעל 30%. בשנות ה-90, אכן היה מיתון ממושך בהוואי (~1991–2000 ערכים קפאו) בשל יציאת ההשקעות היפניות. האם משהו דומה עלול לקרות עד 2030? ההשפעה של יפן כיום קטנה יותר, והביקוש מהיבשת האמריקאית חשוב יותר. אלא אם נראה ירידה משמעותית ומתמשכת באטרקטיביות (שיכולה להתרחש רק אם, למשל, שינויי אקלים ישפיעו קשות על האיים או אם עבודה מרחוק תקטין מאוד את הרצון לבעלות על בית שני כאן), שוק הנדל"ן של הונולולו אמור להימנע מתנודות קיצוניות. אם כבר, אקלים וקיימות עשויים להתחיל להשפיע על ערך עד 2030: נכסים באזורים בטוחים (מוגבהים מאזורי הצפה) עשויים לקבל פרמיה לעומת נכסים באזורים חופיים פגיעים ככל שהמודעות תגדל. אך השפעות אלו צפויות להיות הדרגתיות.
- אוכלוסייה וביקוש לדיור: תחזיות האוכלוסייה של הוואי יחסית שטוחות – המדינה מונה כ-1.42–1.45 מיליון תושבים בחמש השנים האחרונות. התחזית של DBEDT מצביעה על צמיחה איטית בהמשך (אולי תגיע לכ-1.5 מיליון עד 2030 בכל המדינה, בעיקר באואחו) brevitas.com. גם עם אוכלוסייה יציבה, ב-הוואי יש מחסור ביחידות דיור כי גודל משקי הבית מצטמצם ורבים מהצעירים המקומיים גרים עם ההורים בשל מחסור בדיור. לכן, גם אוכלוסייה יציבה יוצרת ביקוש חדש לדיור (דרך היווצרות משקי בית חדשים). מחקר הביקוש לדיור לשנים 2025-2035 מצביע על כך שהונולולו זקוקה בממוצע ל-1,874 יחידות חדשות בשנה (אמצע טווח התרחישים) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, שזה יותר ממה שנבנה כיום. אם המדיניות תצליח להגדיל את קצב הבנייה (נניח נתחיל לבנות 1,500 יחידות בשנה לעומת כ-1,000 כיום), זה עשוי להקל בהדרגה על הלחץ על המחירים. אך אם לא, הלחץ יימשך. התרחיש הסביר הוא משהו באמצע – עלייה מסוימת בבנייה בזכות חוקים חדשים, אך לא הצפה. לכן, עד 2030 אנו מצפים שהונולולו תישאר שוק יקר ומוגבל בהיצע, אך בתקווה עם מעט יותר מלאי ואפשרויות מאשר כיום.
בשורה התחתונה: עד 2030, מומחים צופים יציבות מתמשכת וצמיחה הדרגתית בשוק הנדל"ן של הונולולו. זהו שוק המאופיין ב-חוסן – בזכות קרקע מוגבלת ומשיכה עולמית. ייתכן שלא נראה עליות דו-ספרתיות שנתיות כמו בתחילת 2022, אך בעלי נכסים יכולים לצפות לעליית ערך מתונה לאורך זמן, ומשקיעים יכולים לצפות לביקוש יציב לשכירות ולשטחים מסחריים. עבור קובעי המדיניות, האתגר יהיה לנהל את הצמיחה כך שתיטיב עם התושבים (יותר דיור בר השגה) תוך שמירה על חוזק השוק. אם המגמות הנוכחיות יימשכו, עד 2030 הונולולו תישאר אחת מהמקומות המבוקשים (והיקרים) ביותר למגורים בארה"ב, כאשר הנדל"ן שלה יישא ערך פרמיה המשקף את הכלכלה והאורח חיים הייחודיים של האי. כפי שאמר כלכלן מקומי, הנדל"ן של הוואי אינו רכבת הרים – הוא יותר כמו טיפוס יציב על דיימונד הד: לפעמים תלול, לפעמים שטוח, אבל תמיד עם יסודות חזקים מתחתיו. luxurybigisland.com luxurybigisland.com
מקורות:
- לוח המתווכים של הונולולו – דוחות שוק חודשיים (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
- לוח המתווכים של הונולולו – נתוני מכירות היסטוריים hicentral.com hicentral.com
- מחקר זילו – נתוני שוק הדיור בהונולולו (2025) zillow.com zillow.com
- מחלקת העסקים, הפיתוח הכלכלי והתיירות של הוואי (DBEDT) – דוחות תיירות ודיור dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
- הרדיו הציבורי של הוואי – ראיון על שוק המשרדים, Colliers (אוגוסט 2025) hawaiipublicradio.org
- Colliers & CBRE – נקודות עיקריות בשוק המסחרי של אווהו (2024) colliers.com brevitas.com
- סקירת נדל"ן מסחרי של ברויטס הוואי (2025) brevitas.com brevitas.com
- השכרת סוכנויות – תחזיות שוק השכירות בהונולולו 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
- Hawaiʻi Appleseed – עדכון חקיקה לדיור בר השגה (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
- Luxury Big Island (הרולד קלארק) – תחזית שוק הדיור בהוואי 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com
