עובדות מרכזיות
- הקלה במשכנתאות בארה"ב: הריבית הממוצעת על משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה הגיעה ל-שפל של 11 חודשים (~6.5%) realestatenews.com, מה שהקל מעט על התשלומים החודשיים. עם זאת, הביקוש של הקונים נותר מדוכא – מספר הבקשות ירד ב-1.2% בסוף אוגוסט למרות הירידה בריבית realestatenews.com realestatenews.com. "ציידי דירות עוקבים אחרי הריביות, מקווים ש[הריביות] ירדו מתחת ל-6%", ציין סוכן מסיאטל realestatenews.com.
- ההתאוששות השברירית של סין: הירידה בשוק הדיור בסין נמשכת, אך כעת צופים ירידת מחירים של 3.8% ב-2025 (פחות חמורה מהירידה של 4.8% שציפו קודם) reuters.com. אנליסטים מזהירים שמכירות והשקעות בנדל"ן יתכווצו בחדות רבה יותר מהצפוי reuters.com, וחלקם קוראים ל-"התערבות ישירה" של בייג'ינג לייצוב השוק reuters.com.
- אירופה מתקררת: מחירי הבתים בבריטניה ירדו ב-0.1% באוגוסט – ירידה לא צפויה כאשר יכולת ההשתכרות מוגבלת וכעת נדרשים 35% מההכנסה למשכנתא של רוכש דירה ראשון, מה שמכביד על הביקוש reuters.com. מגזר הבנייה בגוש האירו ממשיך במיתון (מדדי PMI מתחת ל-50 בגרמניה, צרפת ואיטליה) riotimesonline.com, מה שמאותת על פעילות פיתוח חלשה יותר ברחבי היבשת.
- אסיה-פסיפיק מעורב: שוק הנדל"ן של הונג קונג מגיע לתחתית, כאשר חברת הפיתוח הגדולה ביותר שלה רושמת עלייה ברווחים לראשונה מזה 3 שנים, על רקע הקלות בכללי המשכנתאות chinadailyhk.com chinadailyhk.com. הכלכלה של יפן היא נקודת אור – הוצאות משקי הבית ביולי עלו ב-2.2% והשכר ב-3.0% riotimesonline.com – מה שעשוי לתמוך בביקוש לדיור, גם כאשר הבעיות של סין מטילות צל אזורי.
- בום במזרח התיכון: שוק הנדל"ן במפרץ מזנק קדימה. מכירות הנדל"ן בדובאי קפצו ב-40% במחצית הראשונה של 2025 (326.6 מיליארד דירהם לעומת 233 מיליארד בשנה הקודמת) wam.ae, מונעות על ידי משקיעים זרים וצמיחה מונעת נפט. חלק מהפרויקטים באיחוד האמירויות נמכרים תוך "שבוע או שבועיים" למרות זמני בנייה של שלוש שנים wam.ae. ערב הסעודית ממשיכה בפרויקטי ענק כמו NEOM כדי לעמוד ביעדי הדיור השאפתניים לשנת 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- אתגרים באמריקה הלטינית: שוק הדיור בברזיל נמצא בלחץ בשל ריביות גבוהות במיוחד (~14.75% Selic) שייבשו את מימון המשכנתאות reuters.com. הבנק המרכזי מגבש מודל מימון "גשר" חדש להתמודדות reuters.com. תחזית הבנייה במקסיקו חלשה – ההשקעה הקבועה הגולמית ירדה ב-6.4% משנה לשנה riotimesonline.com – מה שמשקף זהירות למרות התקוות לצמיחה מואצת על ידי מעבר ייצור לאזור.
- משבר הדיור באפריקה: מחסור חמור בבתים נמשך – הגירעון של ניגריה הוא כ-28 מיליון יחידות businessamlive.com – אפילו כאשר שוק הנדל"ן של אפריקה צפוי להגיע ל-17.6 טריליון דולר עד 2025 businessamlive.com. דרום אפריקה נהנית מנגישות טובה יותר יחסית (יחס מחיר להכנסה ~3.1 לעומת ~10 בניגריה) businessamlive.com, והפחתות ריבית אחרונות שם (פריים ~10.75%) מעוררות פעילות קונים במגזרי הביניים.
צפון אמריקה
שוקי מגורים ודיור
ריביות משכנתא ומצב רוח הקונים: עלויות המשכנתא בארה"ב ירדו במשך שבעה שבועות רצופים, ומספקות הקלה קלה לקונים. הריבית הקבועה ל-30 שנה עומדת כעת על 6.5% – הנמוכה ביותר ב-11 חודשים realestatenews.com, הודות להאטה באינפלציה ולציפייה להורדות ריבית של הפדרל ריזרב. "היסטורית, דוח תעסוקה חלש מהצפוי מגביר אופטימיות להורדות ריבית של הפד ויכול להוריד את תשואות האג"ח, ובכך לדחוף את ריביות המשכנתא כלפי מטה," הסבירה האנה ג'ונס, אנליסטית ב-Realtor.com realestatenews.com. לעומת זאת, נתוני תעסוקה חזקים עלולים להעלות שוב את הריביות, היא ציינה, והדגישה "תנודתיות צפויה" realestatenews.com. עם דוח תעסוקה אמריקאי מרכזי שצפוי להתפרסם, משקיפי השוק נערכים לתנודות בריבית.
ביקוש הקונים ומחירים: גם עם ריביות נמוכות יותר, הביקוש לרכישת בתים נותר פושר. "קונים… לא צריכים לנסות לתזמן את הריביות," מייעצת ליסה סטורטבנט, הכלכלנית הראשית של Bright MLS, ומעודדת קונים לנצל את הגידול במלאי ואת המוכרים הגמישים יותר במקום זאת realestatenews.com. אכן, מספר הנכסים הפעילים בארה"ב עלה בכ-11% מהשנה שעברה כאשר יותר בעלי בתים מפרסמים נכסים והצמיחה במחירים מתמתנת realestatenews.com. רבים מהמוכרים החלו להוריד מחירים או להציע ויתורים כדי לסגור עסקאות realestatenews.com. כתוצאה מכך, התשלום החודשי החציוני ירד לשפל מאז ינואר (≈2,593 דולר) realestatenews.com. אך זה עדיין גבוה ב-5% מהשנה שעברה וכפול מרמות שלפני המגפה realestatenews.com, מה שמדגיש את הלחץ על נגישות הדיור. "ריביות המשכנתא לא ירדו מספיק כדי להחזיר גל של קונים. מחפשי בתים… מקווים שירדו מתחת ל-6%," אמרה מריה או'קיף, סוכנת רדפין בסיאטל realestatenews.com. מבחינת מחירים, שוק הדיור האמריקאי נותר עמיד בסך הכול – המחיר החציוני הארצי כמעט ללא שינוי מהשנה שעברה, ללא סימן לקריסה ב-2025 forbes.com – אך הפערים האזוריים הולכים וגדלים. שווקים יקרים בחוף המערבי רשמו ירידות קלות, בעוד שבערים מסוימות במערב התיכון ובצפון-מזרח עדיין נרשמים רווחים מתונים על רקע כלכלות מקומיות חזקות.
סיכוני שוק ופערים אזוריים: דו"ח סיכוני דיור חדש של ATTOM דירג אזורים בקליפורניה ופלורידה כפגיעים ביותר להאטה השנה . שווקים אלה מתמודדים עם סערה מושלמת של נגישות נמוכה (מעל 50% מהשכר לבית ממוצע), עלייה בעיקולים ואבטלה מעל הממוצע . "מחירי הבתים בקיץ הזה בהחלט תפסו את העין, אבל… מדדים מרכזיים מעבר למחיר המכירה בלבד [מציעים] מדד לאן השוק הולך," אמר מנכ"ל ATTOM, רוב ברבר . לעומת זאת, שווקי הדיור בטקסס ובמערב התיכון נראים בריאים יותר, עם אבטלה נמוכה ומעט הלוואות "מתחת למים" . קנדה, בינתיים, נמצאת בנקודת מפנה: לאחר קיפאון ממושך, תחושת הקונים משתפרת בזהירות. ריביות המשכנתא בקנדה התייצבו סביב ~5.5% להלוואות קבועות ל-5 שנים , והציפייה הרווחת היא שבנק קנדה יתחיל להוריד ריביות בישיבה ב-17 בספטמבר כדי לעודד צמיחה . מועצת הדיור של טורונטו דיווחה על עלייה קלה במכירות באוגוסט (+2.3% משנה לשנה) כאשר המחירים מתרככים, מה שמרמז כי "ההתאוששות התקועה" עשויה לשנות כיוון . עם זאת, הנגישות בקנדה עדיין מתוחה, עם מחירי בתים ממוצעים (~673 אלף דולר קנדי) בעלייה של כ-0.6% מהשנה שעברה ומשקי בית עם חוב קרוב לשיארמות.מגורים מרובי-משפחות ושכר דירה: שוק השכירות לדירות בארה"ב מתמתן לאחר שנים של התרחבות. התפוסה הארצית ירדה ל-95.4% באוגוסט ושכר הדירה האפקטיבי ירד ב-0.2% לעומת השנה שעברה, הירידה השנתית הראשונה בשכר הדירה מאז תחילת 2021 credaily.com credaily.com. הירידה המתונה הזו משקפת גל של היצע חדש בערי ה-Sun Belt ודיירים שנלחצים מהאינפלציה. הורדות שכר דירה מרוכזות במטרופולינים עם עודף בנייה כמו אוסטין, פיניקס ואורלנדו, ובשווקים התלויים בתיירות (למשל לאס וגאס) שבהם בעלי הדירות מדווחים על ביקוש חלש יותר credaily.com credaily.com. לעומת זאת, ערי חוף יקרות מסוימות עדיין רואות עלייה בשכר הדירה 3–7% משנה לשנה – סן פרנסיסקו, ניו יורק, סן חוזה – כאשר היצע מוגבל ושוקי עבודה חזקים שומרים על לחץ כלפי מעלה credaily.com. ההתקררות הכללית היא חדשות טובות לשוכרים, אך מומחים מציינים שמדובר באיזון מחדש ולא בקריסה. "למרות שצמיחת שכר הדירה החודשית הייתה מוגבלת במשך יותר משנה, זה מסמן מעבר לטריטוריה שלילית," ציינו אנליסטים של RealPage בעדכון שוק credaily.com. עם השלמת פרויקטים נוספים של דירות עד 2026, ייתכן שלשוכרים סוף סוף תחזור עמדת מיקוח מסוימת.
נדל"ן מסחרי ותעשייתי
מגזר המשרדים ועסקאות מסחריות: שוקי המשרדים בצפון אמריקה ממשיכים להתמודד עם לחצים בשל שיעורי תפוסה נמוכים ואתגרי מימון מחדש. בארה"ב, שיעור הנטישה במשרדים עומד על כ-18–20% ברבים ממרכזי הערים bisnow.com, ובעלי הנכסים נאלצים להציע הנחות משמעותיות או להסב את המבנים לייעודים אחרים. השבוע נרשמה דוגמה למכירת משרדים במצוקה: המשקיע הפרטי Savanna רכש מגדל משרדים במידטאון מנהטן (444 Madison Ave) באמצעות מכירה מקוצרת (short-sale) תמורת 50 מיליון דולר crenews.com – הנחה חדה המשקפת ירידת ערך. בחוף המערבי, נכס משרדים בסן פרנסיסקו נרכש לצורך הסבה לדיור, כאשר משקיעים בוחנים שימושים יצירתיים למגדלים שאינם מאוכלסים במלואם crenews.com. "הנוכחות במשרדים עדיין נמוכה," הזהיר דוח תחזית בענף, מה שמאלץ בעלי נכסים לממן שדרוגים יקרים והטבות כדי למשוך שוכרים realestatenews.com. פעילות ההשכרה נמוכה, אם כי חלק מהמתווכים טוענים שהגרוע מכל כבר מאחורינו. בלוס אנג'לס, למשל, היקף ההשקעות במשרדים הוכפל מהרמה הנמוכה ברבעון השני, ומתווכים מקומיים טוענים שהשוק "הגיע לתחתית" עם הופעת רוכשים אופורטוניסטיים bisnow.com. עם זאת, כל התאוששות במגזר המשרדים צפויה להיות איטית ולא אחידה עד 2025.
תעשייה ולוגיסטיקה: בניגוד לכך, הנדל"ן התעשייתי נותר כוח מוביל. מרכזי נתונים בצפון אמריקה הגיעו זה עתה ל"שפל היסטורי" בשיעור התפוסה, כאשר הביקוש למחשוב ענן מזנק crenews.com. גם שטחי מחסנים ולוגיסטיקה ממשיכים להיות מצומצמים – שיעור התפוסה התעשייתי הארצי עומד על כ-4% ושכר הדירה עולה, במיוחד ליד נמלים וערים גדולות wam.ae wam.ae. משקיעים השקיעו מעל 33 מיליארד דולר בנכסים תעשייתיים במחצית הראשונה של 2025 credaily.com, מתוך תחושת צורך מתמשך במסחר אלקטרוני וייצור. לדוגמה, בקליפורניה, משקיע קיבל הלוואה של 67 מיליון דולר עבור פארק תעשייתי בסקרמנטו המושכר במלואו, מה שמדגיש את האמון בענף crenews.com crenews.com. יזמים מגבירים את קצב הפרויקטים החדשים היכן שניתן: בדאלאס, מחסן מודרני בן שנה נמכר לקרן ריט בשווי גבוה crenews.com, ובניית מרכזי הפצה ענקיים נמשכת במוקדי Sun Belt. "המגזר התעשייתי ממשיך למשוך משקיעים בינלאומיים," מציין דוח הרבעון השני של CBRE, שמדגיש "צמיחה חזקה בשכר דירה בנכסי לוגיסטיקה מרכזיים" בשווקים כמו אטלנטה וטורונטו wam.ae. רוח נגדית אפשרית: אם ההוצאה הצרכנית או היקפי הסחר ייחלשו, קצב עליית שכר הדירה עשוי להתמתן. אך לעת עתה, הנדל"ן התעשייתי הוא מבצע בולט ברחבי העולם.
קמעונאות ושימושים מעורבים: תמונת הנדל"ן הקמעונאי מורכבת. שיעור הווקנסיות (חנויות ריקות) בארה"ב נמצא קרוב לשיאי שפל (~5.3% זמינות) למרות גלי סגירות של רשתות marketsgroup.org. מרכזי קניות במיקומים טובים ורחובות מסחריים ראשיים מילאו ברובם את הווקנסיות שנוצרו בתקופת הקורונה, ותנועת הקונים חוזרת במרכזי קניות רבים. עם זאת, דוח חדש של ניומרק מראה כי היקף השכירות הקמעונאית צנח ב-29% משנה לשנה ברבעון השני של 2025 marketsgroup.org. רק 31.7 מיליון רגל רבועה הושכרו ברחבי המדינה – 23% מתחת לממוצע ארוך הטווח – כאשר קמעונאים הפכו זהירים יותר על רקע אי-ודאות כלכלית ומחסור בשטחי פריים marketsgroup.org. סגירות חנויות עלו על פתיחות, מה שהוביל לספיגה שלילית ברבעון האחרון marketsgroup.org. פשיטות רגל בולטות (Joann, Rite Aid, Forever 21) וקיצוצים של רשתות גדולות תרמו לנסיגה marketsgroup.org. "רבים מהקמעונאים מצמצמים את צי החנויות… ומתמקדים במיקומים לא רווחיים," צוין בדוח, שחזה המשך התכנסות עד 2026 marketsgroup.org. יחד עם זאת, גם כאשר חנויות גדולות מצטמצמות, היסודות של שוק הקמעונאות רחוקים מקריסה – הזמינות נותרת נמוכה מהממוצע ההיסטורי של 6.6% marketsgroup.org ודמי השכירות המבוקשים נותרו יציבים בסך הכול. מרכזים עם עוגן של סופרמרקטים ומתחמי יוקרה מציגים ביצועים טובים במיוחד, בעוד שמרכזי קניות משניים מתקשים. גם בקנדה, קניונים מובילים בטורונטו ובוונקובר מדווחים על תפוסה גבוהה ועליית שכר דירה, גם כאשר קמעונאים במעמד ביניים מצמצמים פעילות. פיתוחים משולבים המשלבים קמעונאות, מסעדות ובידור הופכים למושיעים של קניונים מזדקנים, עם מספר פרויקטים גדולים של הסבת קניונים למגורים שהוכרזו בשנה האחרונה כדי להחזיר את תנועת הקונים.
קרקע & פיתוח
בנייה ומכירת קרקעות: פעילות הבנייה מפוצלת ברחבי צפון אמריקה. בנייה למגורים בארה"ב הואטה מהשיאים של 2022 – התחלות בנייה של בתים פרטיים ירדו במעט, וקבלנים מציינים קושי במציאת קרקעות במחיר סביר. בסקר של NAHB, 38% מהקבלנים אמרו כי היצע המגרשים "נמוך" בשווקים שלהם eyeonhousing.org. עם זאת, מכירות בתים חדשים נמוכות בכ~3% בלבד מתחילת השנה kitchenbathdesign.com, מה שמעיד כי הקבלנים מצליחים למכור בתים, אם כי עם תמריצים. מחירי הקרקעות נותרו גבוהים באזורים רבים, מה שממשיך להפעיל לחץ על מחירי הבתים החדשים, במיוחד בשילוב עם עלויות חומרים גבוהות. בקנדה, יזמים חוזרים בזהירות לפרויקטים לאחר תקופה של האטה, בסיוע צעדי ממשלה כמו רפורמות הרישוי בוונקובר ויוזמה חדשה בטורונטו להסבת משרדים לא מנוצלים לדיור. פיתוח תשתיות וקרקעות הקשורים לשימושים תעשייתיים – כמו הכנת אתרי ענק למפעלי סוללות בדרום ארה"ב, או פארקי מחסנים בצפון מקסיקו – הם מוקדי משיכה להון מוסדי. לדוגמה, מקסיקו משווקת אזורים תעשייתיים חדשים ליד הגבול עם ארה"ב כדי למשוך ייצור חוזר, אם כי פערי תשתית מקומיים עדיין קיימים. קרקעות חקלאיות ויערות, כנכסים ריאליים אלטרנטיביים, זכו גם הן לעניין גובר מצד משקיעים ב-2025 על רקע שווקי מניות תנודתיים, עם מספר עסקאות מכירה גדולות של פורטפוליו קרקעות שדווחו בקיץ. בסך הכול, בעוד שצנרת הפיתוח של צפון אמריקה הידלדלה לעומת הבום שאחרי הקורונה, פרויקטים אסטרטגיים (במיוחד בדיור בר השגה ולוגיסטיקה) ממשיכים להתקדם, לעיתים קרובות בגיבוי שותפויות ציבוריות-פרטיות ומימון יצירתי.
אירופה
נדל"ן למגורים
מחירי הדיור ומדיניות: שוקי הדיור באירופה מראים סימני התקררות לאחר שנים של צמיחה. בבריטניה, המדד האחרון של Nationwide הפתיע את הצופים כאשר חשף ירידה של 0.1% במחירי הבתים באוגוסט (לעומת יולי) reuters.com – הירידה החודשית השלישית מאז אפריל. קצב הצמיחה השנתי ירד ל-2.1% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז אמצע 2024 reuters.com. "קצב הצמיחה המתון יחסית של מחירי הבתים מובן לאור העובדה שהנגישות נותרה מתוחה," אמר הכלכלן הראשי של Nationwide, רוברט גרדנר reuters.com. למרות שבנק אנגליה הוריד את הריבית המובילה ל-4.0% באוגוסט reuters.com (ההפחתה הראשונה במחזור), עלויות ההלוואה עדיין גבוהות ביחס לשנים האחרונות, והמשכנתא הממוצעת צורכת כ-35% מההכנסה הפנויה של הקונה reuters.com. רוכשים פוטנציאליים מתמודדים גם עם אי ודאות לגבי שינויים אפשריים במסים – ספקולציות על "מס אחוזה" חדש בתקציב הבא פגעו באמון הקונים בקצה העליון של השוק. "הסיכון הוא שספקולציות על העלאות מסי נדל"ן… יפגעו עוד יותר בסנטימנט הקונים," הזהיר אשלי ווב מקפיטל אקונומיקס reuters.com. ביבשת, צמיחת מחירי הבתים נעצרה ברובה במדינות רבות. גרמניה רואה ירידות מחירים נומינליות קלות בערים מסוימות עם סיום עידן המשכנתאות הזולות במיוחד. שוודיה ודנמרק חוו תיקונים חדים יותר מוקדם יותר (ירידה של 10–15% מהשיאים) אך נראה כי הן מתייצבות כאשר הריביות מתיישרות. בצרפת, המחירים נותרו יציבים בסך הכול אך מספר העסקאות ירד, מה שמוביל את הממשלה לשקול תמריצים לרוכשים של בתים ירוקים. פולין ומרכז אירופה מציגות אזורים של צמיחה (בזכות עליות שכר חזקות והגירה אוקראינית במקרה של פולין), אך ריביות גבוהות בגוש האירו מגבילות את המימון. באופן כללי, שוק הדיור באירופה נכנס לתקופה של קיפאון מחירים – הקלה לרוכשים ראשונים, אך אתגר ליזמים ולבעלים חדשים שתכננו על עליית ערך מתמדת.
שכירות ונגישות: שוכרי דירות ברחבי אירופה מרגישים את הלחץ. בערים רבות – לונדון, דבלין, פריז, ברלין – מחירי השכירות הגיעו לשיאים חדשים השנה, מונעים על ידי היצע מוגבל ועלויות גבוהות יותר לבעלי דירות. לדוגמה, השכירות הממוצעת בלונדון עברה את ה-£2,200 לחודש, עלייה של כ-12% בשנה, כאשר עליית הריביות על המשכנתאות גרמה לחלק מהמשכירים למכור או להעלות מחירים. חלק מהממשלות מתערבות: אירלנד האריכה את הגבלת השכירות ואיסור הפינוי בשווקים רגישים, בעוד שסקוטלנד שומרת על הקפאת שכירות זמנית לדיירים קיימים. גרמניה מרחיבה את תקציב הדיור הציבורי שלה לאחר שסקרים הראו מחסור חמור בדירות ברות השגה. מנגד, יש ערים בודדות שמתמודדות עם עודף היצע: בומים של בנייה בסגנון דובאי בחלקים מחוף קוסטה דל סול בספרד ואלגרבה בפורטוגל (פופולריים בקרב גולים) אף החלו להוריד מעט את מחירי השכירות בדירות יוקרה שם – תופעה חריגה באירופה. שיעור הבעלות על דירות באירופה ירד ככל שמשקי בית צעירים שוכרים לתקופות ארוכות יותר, מגמה שמקבלי ההחלטות עוקבים אחריה מקרוב. בבריטניה, רכיב השכירות הפרטית במדד המחירים לצרכן (CPI) רושם עלייה של כ-5% משנה לשנה – הקצב המהיר ביותר זה למעלה מעשור – ותורם לאינפלציה. הדבר עורר דיונים על פיקוח חזק יותר על שכר דירה לעומת צעדים להגדלת היצע הדירות להשכרה. ראוי לציון, פולין יישמה לאחרונה תמריצים לפיתוחי build-to-rent ואוסטריה מנתבת כספי פנסיה לאגרות חוב לדיור בר השגה – גישות חדשניות להקלת מצוקת הדיור להשכרה באירופה.נדל"ן מסחרי ותעשייתיהאטה בבנייה ובפיתוח: מגזר הבנייה והפיתוח באירופה נמצא בנסיגה ברורה. מדד מנהלי הרכש (PMI) של ענף הבנייה בגוש האירו ירד עוד מתחת לרף 50 באוגוסט, מה שמצביע על התכווצות: המדד בגרמניה ירד ל-46.0, באיטליה ל-47.7, וצרפת נותרה על 46.7 riotimesonline.com. מדובר במגמה מתמשכת של ירידה בפעילות הבנייה. עלויות מימון גבוהות, מחסור בעובדים ואי-ודאות כלכלית גורמים לדחיית או ביטול פרויקטים רבים. ממשרדים בפרנקפורט ועד פרויקטים למגורים במדריד, יזמים מדווחים על קושי בהשגת תשואות רווחיות עם ריבית ה-ECB ברמה של 4%. גם כאשר עלויות התשומות (כמו עץ ופלדה) ירדו מהשיאים של 2022, תחושת היזמים נותרת חלשה. בגרמניה, היתרי בנייה לדיור ירדו בכ-27% במחצית הראשונה של 2025 לעומת השנה הקודמת, וארגוני התעשייה מזהירים מ"ניפוי יזמים" אם עלויות המימון לא יירדו. משבר הבנייה בשוודיה חריף במיוחד – מספר חברות בנייה גדולות פנו השנה להגנה מפני פשיטת רגל בשל עודף דירות לא מכורות וחוב יקר. פרויקטי תשתית ותעשייה, לעומת זאת, הם נקודת אור יחסית: מפעלים למוליכים למחצה ואנרגיה ירוקה במימון האיחוד האירופי (בגרמניה וצרפת) ופרויקטי חוות רוח (בים הצפוני) מתקדמים ומספקים תעסוקה מסוימת. אך בסך הכול, יזמי אירופה במצב של התכווצות. הירידה בבנייה היא גם סימפטום וגם גורם לשבריריות הכלכלית באירופה – פחות מנופים בקו הרקיע היום עלולים להביא להיצע דיור מצומצם (ושכירות גבוהה יותר) בעוד כמה שנים אם וכאשר הביקוש יתאושש.שוקי משרדים וקמעונאות: שוקי המשרדים באירופה נותרו מפוצלים. משרדים מודרניים ואיכותיים בערים כמו לונדון ופריז שומרים על ערכם כאשר חברות מחפשות איכות, אך מבנים ישנים ופחות יעילים מתקשים למצוא שוכרים. שיעור הוואקנסי במשרדים בלונדון עלה לכ-9%, ובעלי הנכסים מציעים תקופות שכירות חינם של 12–18 חודשים כדי למשוך שוכרים, במיוחד בסיטי. פריז במצב טוב יותר (וואקנסי ~7%) בזכות היצע חדש מוגבל והעדפה לעבודה מהמשרד, אך גם שם יש עלייה בתת-שכירות. בעל נכס גדול בצרפת, גסינה, ציין ש-"שוכרים לוקחים יותר זמן לחתום ויש להם יותר כוח מיקוח". מרכזי המשרדים במזרח ומרכז אירופה (ורשה, פראג) מתמודדים עם לחץ מעבודה מרחוק והיצע יתר; שיעור הוואקנסי בורשה הגיע ל-13%, הגבוה ביותר בעשור. במקביל, שוק הנדל"ן הקמעונאי באירופה נוקט זהירות. מכירות הקמעונאות בספרד ירדו ב-0.5% בחודש האחרון riotimesonline.com ותנועת הקונים בקמעונאות בגרמניה נמוכה מרמות שלפני הקורונה. שכר הדירה בקמעונאות נותר יציב וחלק מהקניונים החלשים יותר בערים משניות רואים קפיצות תשואה (עקב ירידת ערך). עם זאת, רחובות ראשיים מובילים (למשל, שדרות שאנז אליזה בפריז, ויה מונטנאפולאונה במילאנו) מדווחים על מכירות יוקרה חזקות ואפילו על שיאי שכר דירה ב-2025, בהובלת תיירות בינלאומית והיצע מוגבל. קמעונאים אירופיים גם משנים פורמטים – עם דגש רב יותר על חנויות עירוניות קטנות וקמעונאות חווייתית – מה שמשנה את הביקוש לשטח. לדוגמה, איקאה פתחה את החנות הראשונה שלה במרכז פריז וקמעונאים גדולים נוספים הולכים בעקבותיה, בניסיון להסתגל להתנהגות הצרכנים המשתנה.
תעשייה ולוגיסטיקה: נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי אירופי נותר עמיד יחסית. שיעורי הוואקנסי (פנוי להשכרה) בלוגיסטיקה פאן-אירופית נמוכים (כ-4–5%), והצמיחה בדמי השכירות נמשכת, אם כי בקצב איטי יותר מהטירוף של 2022. הביקוש לשטחי מחסנים ליד נמלים (רוטרדם, אנטוורפן) וערים מרכזיות נשאר חזק בזכות המסחר האלקטרוני. דו"ח Savills חדש ציין כי 380 מיליארד אירו הושקעו בנדל"ן ברחבי העולם במחצית הראשונה של 2025, כאשר מגזרי הלוגיסטיקה והדיור לגיל השלישי רושמים צמיחה marketsgroup.org. באירופה, משקיעים מעדיפים מחסנים כי הם מציעים הכנסה יציבה; עם זאת, היקפי העסקאות ירדו כאשר קונים ומוכרים מתווכחים על מחירים. שיעורי התשואה (Cap rates) ללוגיסטיקה פריים במערב אירופה עלו בכ-50 נקודות בסיס בשנה האחרונה, מה שמשקף עלויות מימון גבוהות יותר, אך נשארים בטווחים היסטוריים invesco.com perenews.com. מגמה אחת היא עלייתם של מחסנים רב-קומתיים בשווקים עם מחסור בקרקע כמו לונדון ופריז, והסבת חנויות קמעונאיות ריקות למרכזי הפצה. התחזית התעשייתית זהירה ואופטימית: "אפילו באירופה, שם מרווחי התשואה התייצבו, היקפי העסקאות עדיין איטיים להתאושש" בשל תנאי המימון invesco.com. אם הבנק המרכזי האירופי ירמוז על הורדת ריבית ל-2026, כפי שרבים מצפים, זה עשוי לשחרר גל של השקעות תעשייתיות שהמתינו לאישור באזור.
קמעונאות ואירוח
התאוששות התיירות והקמעונאות: מרכזי הערים המפורסמים של אירופה נהנים מהתאוששות בתיירות, התומכת בבתי מלון ובקמעונאות ברחובות הראשיים. תפוסת המלונות באירופה בקיץ הזה חזרה לרמות של 2019, כאשר דרום אירופה נהנתה מעונה שיא. לכך יש השפעה חיובית גם על קמעונאות ומסעדנות. לדוגמה, איטליה דיווחה כי הוצאות התיירים הזרים עלו ב-8% לעומת השנה שעברה, מה שחיזק את חנויות היוקרה ברומא ופלורנס. משקיעי נדל"ן בתחום האירוח פעילים שוב: בתחילת ספטמבר רכש קרן מהמזרח התיכון פורטפוליו של אתרי נופש בספרד תמורת 500 מיליון אירו, מתוך הימור על המשך הביקוש לתיירות. עם זאת, מפעילי מלונות קטנים מתמודדים עם עליית שכר והוצאות אנרגיה, מה שמצמצם את שולי הרווח. התחושות בשוק נדל"ן הקמעונאות זהירות. מגמות קמעונאות שבריריות נמשכות בכלכלות כמו גרמניה, שם אמון הצרכנים נמוך – מותגי קמעונאות גרמניים דוחים תוכניות התרחבות, מה שתורם להאטה בהשכרות. יחד עם זאת, מרכזי קניות עם עוגן של סופרמרקטים ופארקי קמעונאות מציגים ביצועים טובים. בבריטניה, שיעור החנויות הריקות בפארקי קמעונאות הגיע לשפל של 15 שנה, כאשר קונים ממוקדי ערך פוקדים את רשתות ההנחות הגדולות. הצמיחה במסחר האלקטרוני התייצבה סביב 15% מסך המכירות הקמעונאיות באירופה, מה שמקל מעט את הלחץ על החנויות הפיזיות. כתוצאה מכך, הדיבור על "אפוקליפסת קמעונאות" באירופה דעך; במקום זאת, המגזר מתמודד עם תהליך איטי של התאמה וצמיחה סלקטיבית. בעלי נכסי קמעונאות משקיעים בשיפוץ ומוסיפים אטרקציות (מאולמות אוכל ועד מחסנים קטנים לאיסוף עצמי) כדי לשמור על רלוונטיות הקניונים. ב-צרפת, למשל, מספר מרכזי קניות ותיקים עוברים שיפוצים בתמיכת קרנות ממשלתיות להתחדשות עירונית.
סביבת מדיניות: ממשלות אירופה מתערבות יותר ויותר בשוקי הנדל"ן. מעבר לאמצעים בתחום הדיור שהוזכרו, ערים מסוימות מתמודדות עם ספקולציה בנדל"ן. בטוקיו, יפן (שלרוב משויכת לאסיה-פסיפיק אך רלוונטית כאן לשיתוף מדיניות), צעד מעניין אחד היה כאשר רובע מקומי ביקש מהיזמים לאסור מכירת דירות יד שנייה למשך 5 שנים כדי לצמצם ספקולנטים asahi.com. למרות שזה מחוץ לאירופה, המהלך משך את תשומת לבם של קובעי מדיניות עולמיים שמבקשים לצנן בועות ספקולטיביות. אף עיר אירופית לא הלכה רחוק כל כך, אך מקומות כמו ברלין ממשיכים לדון בתקרות שכר דירה (לאחר שבית המשפט פסל את התקרה הקודמת בברלין) ו-אמסטרדם אסרה על משקיעים לרכוש דירות זולות להשכרה. האיחוד האירופי גם מיישם כללי קיימות (ESG) שמשפיעים על נדל"ן – החל מ-2025, מבנים גדולים יחויבו לדווח על צריכת אנרגיה, ומבנים לא יעילים עשויים להיאסר להשכרה עד 2030. לכך כבר יש השפעה על הערכות שווי: מחקר עדכני מצא שמשרדים המדורגים מתחת ל-"C" ביעילות אנרגטית נסחרים בהנחות של 5–10% בערים הגדולות באירופה. שינויים רגולטוריים אלה, יחד עם כוחות כלכליים, גורמים לכך ש-שוק הנדל"ן האירופי הופך לידידותי יותר לשוכרים ותחרותי יותר לאחר שנים של שליטה בידי בעלי הנכסים. ככל שנתקדם ב-2025, כל העיניים נשואות אל הבנק המרכזי האירופי – השווקים מהמרים על כ-200 נקודות בסיס של הורדות ריבית עד סוף 2025 perenews.com כדי להציל את הצמיחה. אם וכאשר תתחיל הקלה מוניטרית, זה עשוי לסמן נקודת מפנה ל"התנפחות מחדש" של שוקי הנדל"ן, אך לעת עתה אירופה נמצאת באיזון עדין בין ריסון האינפלציה לבין הימנעות מפגיעה בשוק הנדל"ן.
אסיה-פסיפיק
שווקים למגורים
סין: הכלכלה השנייה בגודלה בעולם ממשיכה להיות שקועה במיתון ממושך בשוק הנדל"ן. סקר של רויטרס בקרב כלכלנים מאשר כי מחירי הדירות החדשות בסין צפויים לרדת בכ-3.8% ב-2025, ירידה מעט מתונה יותר מהתחזית הקודמת, הודות לצעדי תמיכה אחרונים reuters.com. עם זאת, המכירות וההשקעות מידרדרות: מכירות הנדל"ן צפויות לצלול ב-7.5% ב-2025 (גרוע יותר מהתחזית הקודמת של מינוס 5%) והשקעות בנדל"ן עשויות להתכווץ ב-11% reuters.com. הבעיות השורשיות – חדלות פירעון של יזמים, עודף היצע של דירות לא מכורות ואמון חלש של קונים – נותרות ללא פתרון. למרות עשרות התאמות מדיניות שביצע בייג'ינג (מהפחתת ריביות משכנתא ועד הקלות בדרישות הון עצמי), השוק עדיין לא מצא תחתית reuters.com. "פיץ' מאמינה שמגזר הנדל"ן ימשיך להתמודד עם אתגרים מבניים רבים בטווח הבינוני, כולל שינויים דמוגרפיים, נגישות נמוכה לדיור ומלאי גבוה של דירות לא מכורות," אמרה לולו שי, דירקטורית ב-Fitch Ratings reuters.com. כעת, אנליסטים רבים לא מצפים שמחירי הדירות בסין יתייצבו לפני סוף 2026 או 2027 reuters.com. גוברים הקולות לפעולה דרסטית יותר: "ייצוב השוק עשוי לדרוש… התערבות ישירה של הממשלה המרכזית," טענה גאו יוהונג מסוכנות הדירוג Pengyuan, והציעה שהמדינה תרכוש דירות לא מכורות וקרקעות ריקות כדי לצמצם את העודף reuters.com. אכן, חיסול המלאי הוא משימה אדירה – כ-600–700 מיליון מ"ר של דירות (כ-5 מיליון דירות ומעלה) זקוקות לקונים, שווה ערך ליותר משנה של מכירות, וגאו מעריכה כי 5 טריליון יואן (699 מיליארד דולר) יידרשו כדי לנקות את העודף הזה reuters.com. בשטח, יזמים גדולים כמו Country Garden ו-Evergrande מתמודדים עם תהליכי הבראה, בעוד שמורל הרוכשים הוא הנמוך ביותר בערים הקטנות. הממשלה המרכזית של סין מאותתת על תמיכה נוספת: רק השבוע, בנקים מקומיים הפחיתו את ריביות המשכנתא לרוכשים ראשונים ב-10–20 נקודות בסיס נוספות ומספר ערים הקלו את מגבלות רכישת הדירות. אך עד כה, צעדים הדרגתיים אלו עדיין לא…עדיין לא הצליח לעורר תפנית במה שכונה רגע ליהמן של סין בתחום הנדל"ן.הונג קונג: בניגוד חד ליבשת, שוק הדיור של הונג קונג מתאושש לאחר תקופה ממושכת של ירידה. חברת הנדל"ן הגדולה ביותר בהונג קונג, Sun Hung Kai Properties, דיווחה על עלייה ראשונה ברווחים מזה שלוש שנים, וציינה "סימני התייצבות" בשוק הנדל"ן chinadailyhk.com. הרווח הנקי לשנה שהסתיימה ב-30 ביוני עלה ב-0.5% ל-21.9 מיליארד דולר הונג קונגי chinadailyhk.com. "שוק הדיור למגורים בהונג קונג הראה סימני התייצבות נוספים על רקע הקלות בהגבלות המשכנתא וירידת ריביות המשכנתא המקומיות," ציינה החברה chinadailyhk.com. למעשה, הממשלה לאחרונה הקלה על מגבלות המשכנתא לרוכשים ראשונים, והריביות המקומיות ירדו מעט כאשר הרשות המוניטרית של הונג קונג הלכה בעקבות הפסקת העלאות הריבית של הפד. מחירי הדירות בהונג קונג עולים מאז אפריל, ואנליסטים צופים עלייה של 8% במחירים עד סוף 2025 chinadailyhk.com לאחר תיקון מצטבר של כ-15% מהשיאים של 2019. זרם של כישרונות וסטודנטים מסין היבשתית, כמו גם עליית שכר הדירה, תומכים בביקוש chinadailyhk.com. סגמנט היוקרה של העיר גם רשם עסקה בולטת: אחוזה ב-The Peak נמכרה בכמיליארד דולר הונג קונגי, מה שהפך אותה לאחת מעסקאות המגורים היקרות ביותר ב-2025 timeout.com. עם זאת, מגזר הנדל"ן המסחרי של הונג קונג נותר נקודת חולשה – Sun Hung Kai ראתה את הכנסות השכירות שלה ממשרדים וקניונים יורדות ב-2% בתקופה זו chinadailyhk.com. שיעור המשרדים הפנויים הגבוה (כ-14% כיום) וירידת שכר הדירה בחנויות באזורים מסוימים משקפים את ההתאוששות האיטית בהוצאות העסקים. בסך הכול, נראה שהונג קונג נמצאת בתחתית המחזור, בסיוע הפתיחה המחודשת והשתלבותה ההדוקה יותר עם תוכנית מפרץ גואנגדונג- הונג קונג- מקאו של סין. השוק עדיין לא יצא מכלל סכנה, אך הסנטימנט השתפר משמעותית לעומת שנה שעברה, אז העלאות הריבית וחששות מהגירה העיבו על המצב.
יפן: שוק הנדל"ן ביפן יציב יחסית ואפילו אופטימי באזורים מסוימים. המומנטום הכלכלי המקומי – הוצאות הצרכנים השנתיות עלו ב-2.2% ביולי, השכר עלה ב-3.0% riotimesonline.com – מזרימים אופטימיות מסוימת לשוק הנדל"ן. מחירי הדירות בטוקיו נמצאים בעלייה מתמדת; המחיר הממוצע של דירה חדשה ב-23 הרבעים של טוקיו הגיע ל-135.3 מיליון ין (~920 אלף דולר) ביולי, עלייה של 24% משנה לשנה asahi.com. הקפיצה המדהימה הזו משקפת הן עלייה בעלויות הבנייה והן ביקוש עז. עד כדי כך שהרשויות מתחילות לחשוש מספקולציה. רובע צ'יודה בטוקיו עורר סערה כשביקש מיזמים לכלול סעיפים האוסרים מכירה חוזרת של דירות חדשות למשך 5 שנים בפרויקטים מסוימים, במטרה לצנן את המשקיעים ולמתן את המחירים asahi.com. תעשיית הנדל"ן התנגדה בחריפות, והטילה ספק בחוקיות ובחוכמה של בקשה כזו asahi.com. "אנחנו גם סבורים שמכירה חוזרת בטווח קצר אינה רצויה… אבל אנחנו מרגישים שלבקשת הרובע אין בסיס מוצק," אמר בכיר באיגוד חברות הנדל"ן של יפן asahi.com. למרות הוויכוחים הללו, הריבית הנמוכה ביפן (הריבית של הבנק המרכזי עדיין שלילית) והביקוש החריף לדיור במרכזי הערים שמרו על שוק חזק. יפן האזורית היא סיפור אחר – אזורים כפריים רבים ממשיכים לסבול מהתרוקנות אוכלוסין ובתים ריקים. הממשלה מקדמת תוכניות לשימוש חוזר או הריסה של 8 מיליון "אקיה" (בתים ריקים) ברחבי יפן, מה שעשוי לפתוח הזדמנויות לפיתוח מחדש. שוק המשרדים בטוקיו יציב יחסית עם שיעור תפוסה פנוי של כ-6%, הרבה מתחת לערים גלובליות אחרות, בין היתר בזכות התרחבות חברות טכנולוגיה ופיננסים והיצע חדש מוגבל. בסיכום, שוק הנדל"ן ביפן נהנה מהסביבה המאקרו-כלכלית הייחודית שלו (ריביות נמוכות, כלכלה מתאוששת) ובולט כמצטיין באסיה השנה.
שווקים אחרים באסיה-פסיפיק: ב-אוסטרליה, שוק הדיור הפתיע וחזר לתנופה ב-2025. לאחר ירידה ב-2024, מחירי הבתים בסידני ומלבורן עולים שוב (סידני +5% מתחילת השנה) לאחר שבנק הרזרבה של אוסטרליה סיים את מחזור ההידוק והקונים חזרו לשוק. המחסור הכרוני באוסטרליה, במיוחד בדירות להשכרה, גורם לכך שכל הקלה בריבית מתורגמת במהירות לעליית מחירים. הבנק המרכזי השאיר את הריבית על 4.35% השבוע, וחלק מהאנליסטים צופים שהפחתות ריבית עשויות להתחיל בתחילת 2026 אם האינפלציה תמשיך לרדת. גם ב-ניו זילנד שוק הנדל"ן התהפך; מחירי הבתים באוקלנד עלו שלושה חודשים ברציפות, מה שגרם לבנק המרכזי להזהיר כי "סיכוני היציבות הפיננסית נמשכים". ב-הודו, מגזר הנדל"ן חזק אך יש אזורים מדאיגים. סקר של רויטרס ביוני הראה כי מחירי הבתים בהודו יעלו בכ-6% ב-2025 reuters.com, על רקע עיור וצמיחת הכנסה. עם זאת, ישנם "סדקים מהאטה בביקוש", במיוחד בדיור יוקרתי. "הביקוש מהעשירים במיוחד בהחלט הגיע לשיא…הטירוף שאחרי הקורונה נגמר," ציין פנקאג' קאפור, ראש חברת המחקר Liases Foras reuters.com. יזמים במומבאי ודלהי מחזיקים במלאי יוקרתי לא מכור, ואנליסטים מזהירים מפני עודף דירות יוקרה אם הצמיחה הכלכלית תיחלש reuters.com. לעומת זאת, דיור למעמד הביניים בהודו ממשיך להימכר במהירות, בסיוע הפחתות ריבית אחרונות (הבנק המרכזי הפתיע והפחית ריבית ב-50 נקודות בסיס ביוני reuters.com) וסובסידיות ממשלתיות לרוכשים ראשונים. שווקים בדרום-מזרח אסיה כמו סינגפור ואינדונזיה יציבים בדרך כלל. מחירי הבתים בסינגפור קרובים לשיא כל הזמנים, אם כי הממשלה הטילה צעדי קירור חדשים (העלאת מס רכישה לזרים) שהאטו את היקף העסקאות. וייטנאם מתמודדת עם משבר אשראי שפגע ביזמי הנדל"ן, אך התערבות ממשלתית ישירה (כולל קרן חילוץ לפרויקטים תקועים) החלה לייצב את המצב. ברחבי אסיה-פסיפיק, התמה המרכזית היא פערים – שווקים הקשורים להאטה בסין מתקשים, בעוד אחרים הנשענים על ביקוש מקומי או דינמיקה של כלכלות מפותחות מצליחים יותר.
מגמות מסחר והשקעות
נדל"ן מסחרי בסין: שוק הנדל"ן המסחרי בסין – משרדים, קמעונאות, מלונות – נמצא תחת לחץ משמעותי. שיעורי התפוסה במשרדים בערים מרכזיות כמו בייג'ינג ושנגחאי עלו לכ-20% ואף יותר, כאשר היצע חדש נכנס לשוק וחברות מצמצמות שטחים על רקע האטה בצמיחה. בעלי נכסים מורידים מחירים; שכר הדירה למשרדים בדרגת A בשנגחאי ירד בכ-5% משנה לשנה. תחום הקמעונאות במצב מעט טוב יותר בזכות התאוששות הצריכה בסין – קניונים בערים מדרגה ראשונה מדווחים על שיפור הדרגתי בתנועת הקונים, וקמעונאי יוקרה עדיין רואים בסין שוק צמיחה. אך בערים קטנות יותר, קניונים רבים נותרים חצי ריקים. שוק ההשקעות בסין שקט מאוד: משקיעים זרים ברובם עצרו רכישות, ומשקיעים מקומיים מתקשים בשל אשראי מצומצם. ישנם קרנות הזדמנותיות שמביטות על נכסים במצוקה – למשל, שמועות טוענות שכמה קרנות הון סיכון אמריקאיות בוחנות פרויקטי דירות לא גמורים בגואנגג'ואו במחירים נמוכים במיוחד. אך באופן כללי, האמון בנדל"ן הסיני ייקח זמן להשתקם, וכנראה ידרוש תמיכה ממשלתית ברורה יותר או שיפור במצב המאקרו-כלכלי.
משרדים וקמעונאות באסיה-פסיפיק: שוקי המשרדים באסיה-פסיפיק מציגים תמונה מעורבת. ב-בנגלור ומומבאי יש ביקוש חזק למשרדים מונע על ידי תחום ההייטק ושיעורי תפוסה חד-ספרתיים, בעוד שב-סיאול וסידני שיעורי התפוסה גבוהים יותר (כ-12%) בשל פיטורי עובדים בהייטק ומעבר לעבודה היברידית. שכר הדירה למשרדים בסינגפור הגיע לשיא של עשור בתחילת 2025 (בעקבות התרחבות הפיננסים וההייטק), אך קצב העלייה כעת מואט. משרדים בסידני ומלבורן מתמודדים עם מעבר כאשר חברות מסוימות מצמצמות שטחים – שיעור התפוסה במשרדים באוסטרליה הוא כ-14% – אך משקיעים מוסדיים מסינגפור ומהמזרח התיכון מגישים הצעות אקטיביות על מגדלי משרדים איכותיים באוסטרליה, ורואים בכל ירידה הזדמנות לכניסה. הקמעונאות באסיה מתאוששת עם הצרכנים באזור. הנדל"ן הקמעונאי ביפן נהנה מפריחה בשל ביקוש כבוש – רחובות ראשיים בטוקיו ואוסקה מדווחים על תפוסה כמעט מלאה ושכר דירה עולה. תחום הקמעונאות בתאילנד נהנה מתיירות; תנועת הקונים בקניונים בבנגקוק חזרה, וקניון ענק חדש נפתח בסוף 2024 עם תפוסה גבוהה של שוכרים. לעומת זאת, קמעונאים ב-מלזיה וב-הונג קונג זהירים יותר, כאשר בהונג קונג בפרט עדיין חסרים קונים מסין היבשתית בהיקפים שלפני הקורונה. הצמיחה במסחר האלקטרוני (מאליבאבא, טוקופדיה ועוד) ממשיכה לעצב את שוק הנדל"ן הקמעונאי: בערים רבות באסיה יש עודף היצע של מרכזי קניות ישנים שעשויים להזדקק להתאמה מחדש או הסבה לשימושים אחרים (כמו לוגיסטיקה של המייל האחרון, או אפילו בתי ספר ומשרדים).
זרימות והשקעות ציטוטים: משקיעים מוסדיים אופטימיים באופן סלקטיבי לגבי נדל"ן באסיה-פסיפיק. "2025 מסמנת נקודת מפנה לערכי ההון; הסנטימנט משתפר, אך הנזילות נותרת מוגבלת," צוין בתחזית של CBRE אסיה-פסיפיק sg.news.yahoo.com. ההשקעות חוצות הגבולות מתגברות – במיוחד, הון אסייתי הוא כיום כוח מרכזי גלובלי, כאשר קרנות פנסיה וריבוניות מסינגפור, יפן וקוריאה משקיעות בנדל"ן מעבר לים (כולל אירופה וארה"ב) בתשואות אטרקטיביות perenews.com. בתוך אסיה-פסיפיק, יפן הפכה ליעד מועדף בשל הריביות הנמוכות – מספר קרנות גלובליות רכשו פורטפוליו של בנייני מגורים בטוקיו כתחליף לאג"ח. אוסטרליה גם היא רואה השקעות נכנסות בלוגיסטיקה ודיור להשכרה. סקר עדכני של Knight Frank מצא כי 83% מהאנשים העשירים ביותר בעולם מעוניינים לרכוש נכס בדובאי, אך קרוב יותר לבית, מספר משמעותי גם מתכנן השקעות בערים אסייתיות (סינגפור, סידני) עד 2025 knightfrank.ae. עסקה בולטת בתקופה זו: בסינגפור, קונסורציום בראשות GIC (הקרן הריבונית) הסכים להשקיע מיליארד דולר בקרן המחזיקה בנכסי משרדים וקמעונאות מובילים – הבעת אמון ביציבות העיר-מדינה. בינתיים, פקידים ממשלתיים באסיה-פסיפיק עוקבים אחרי שוק הנדל"ן כברומטר לבריאות הכלכלה. "מגזר הנדל"ן הוא מפתח להתאוששות הכלכלית שלנו," אמר פקיד במשרד השיכון הסיני, והדגיש צעדים אחרונים לתמיכה ברוכשי דירות (ההערה נאמרה בתדרוך ב-4 בספטמבר בבייג'ינג). אנליסטים מצפים לעוד תמריצים אם התנאים לא ישתפרו; כפי שאמר אחד מהם, "לבייג'ינג יש את הכלים – השאלה היא האם ישתמשו בהם להצלת שוק הנדל"ן ישירות או לריכוך הכלכלה באופן רחב יותר". ברחבי אסיה-פסיפיק, החודשים הקרובים יהיו קריטיים כדי לראות אם שווקים כמו סין יצליחו להתייצב ואם החוסן של אחרים (יפן, אוסטרליה) יישמר מול רוחות נגד גלובליות.
המזרח התיכון
מגורים וקרקעות
בום הדיור במפרץ: שוק הנדל"ן במזרח התיכון, במיוחד במדינות מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (GCC), רותח. באיחוד האמירויות הערביות, גם דובאי וגם אבו דאבי חוות ביקוש גובר בכל המגזרים – מגורים, מסחר ותעשייה wam.ae wam.ae. דובאי בולטת עם מכירות שוברות שיאים: עסקאות נדל"ן הסתכמו ב-326.6 מיליארד דירהם במחצית הראשונה של 2025, עלייה של 40% לעומת המחצית הראשונה של 2024 wam.ae. הצמיחה המהירה הזו מונעת על ידי שילוב של גורמים – כלכלה עמידה (שנתמכת בהכנסות מנפט וממאמצי גיוון), גל של משקיעים זרים (שמחפשים יציבות ונכסים הצמודים לדולר), וזרם של עובדים מיומנים שנמשכים למדיניות הידידותית לעסקים של דובאי. "עסקאות נדל"ן בכל האמירויות מציגות צמיחה משמעותית… חלק מהפרויקטים שמתוכננים להימסר תוך שלוש שנים נמכרים תוך שבוע או שבועיים בלבד, דבר שכמעט ולא רואים במקומות אחרים בעולם," ציין אסמאעיל אל-חמאדי, מנכ"ל אל רואד נדל"ן, והדגיש את התיאבון הכמעט מטורף של הקונים באיחוד האמירויות wam.ae. יזמי קרקעות משיקים קהילות חדשות בקצב מהיר, ומכירות על הנייר (רכישה לפני בנייה) פורחות. גם לאבו דאבי יש תנופה בולטת – הביקוש חזק הן לוילות יוקרה באי סעדיאת והן לדיור בר השגה בפרברים מתפתחים, בתמיכת תוכניות ממשלתיות לדיור לאזרחים אמירתיים. ברחבי איחוד האמירויות, התפוסה והמחירים עולים בכל המגזרים, מדירות ועד מחסנים wam.ae.ערב הסעודית: ממלכת ערב הסעודית נמצאת בעיצומו של מהלך נדל"ן טרנספורמטיבי במסגרת חזון 2030 שלה. דחיפת הממשלה להעלות את שיעור הבעלות על בתים ל-70% עד 2030 (לעומת כ-64% כיום) נושאת פרי – פרויקטי מגורים עצומים נמצאים בבנייה בריאד, ג'דה, וערים חדשות מתוכננות. דוח של Knight Frank מגלה כי רוכשים פרטיים סעודים צפויים להוציא כ-1.22 מיליארד דולר על בתים ב-2025, כאשר מגה-פרויקט NEOM הופך ליעד האטרקטיבי ביותר english.aawsat.com. NEOM, The Line ופרויקטי-ענק נוספים שואפים ליצור שווקים חדשים לגמרי למגורים, מה שמושך גם אזרחים וגם זרים. לפי הדוח, סעודים מתכננים להשקיע כ-2.75 מיליארד ריאל (733 מיליון דולר) מהון אישי בפיתוחי מגורים הקשורים לחזון 2030 english.aawsat.com. הממשלה גם מספקת קרקעות ומימון באופן פעיל: רק ב-2024 אושרו מעל 205,000 יחידות דיור "על הנייר" ו-165,000 מגרשי מגורים הועמדו לרשות הציבור דרך תוכנית סאקני english.aawsat.com. בתחום היוקרה, יזמים סעודים מחזרים אחרי רוכשים בעלי הון גבוה עם מגורי מותג (לעיתים בשיתוף רשתות מלונות יוקרה) ברובע הדיפלומטי של ריאד ולאורך חוף הים האדום. במקביל, הביקוש לשכירות בסעודיה נותר גבוה עם גידול האוכלוסייה הצעירה; שכר הדירה בריאד עלה בחדות (כ-10% השנה) בשל זרם הזרים ופיגור בהיצע החדש. בכירים סעודים מדגישים את התרומה הכלכלית הרחבה: "כלכלת המפרץ משיגה צמיחה העולה על הממוצע העולמי, הודות לחזונות פיתוח שאפתניים," אמר מזכ"ל מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ, ג'אסם אלבודאוי, ב-4 בספטמבר english.aawsat.com, והדגיש כי פיתוח הנדל"ן הוא מרכזי לאסטרטגיות הכלכליות של מדינות המפרץ.
המזרח התיכון וצפון אפריקה (MENA) הרחבים: מחוץ למפרץ, שוקי המגורים מגוונים יותר. מצרים מתמודדת עם משבר נגישות שנגרם מאינפלציה – מחירי הנדל"ן בקהיר זינקו (הכפילו את עצמם במונחי לירה מצרית תוך שנתיים), אך פיחות חד במטבע אומר שהיזמים מתמודדים עם עלויות גבוהות יותר ורבים מהקונים אינם יכולים להרשות לעצמם. ממשלת מצרים מנסה להניע את שוק הדיור על ידי הצעת קרקעות ליזמים במחירים מוזלים אם יבנו יחידות ברות השגה, וכן על ידי הרחבת קרן המימון למשכנתאות שלה. שוק הדיור בישראל, לאחר שנים של עליות חדות, התקרר ב-2025 על רקע עליית ריבית ואי ודאות פוליטית; מחירי הדירות ירדו בכ-2% מהשיא של השנה שעברה והיקף העסקאות ירד, אם כי הביקוש הבסיסי נותר חזק בשל גידול האוכלוסייה. שוק הנדל"ן בטורקיה תנודתי – קצב עליית מחירי הדירות השנתי עלה על 50% (חלקית בשל אינפלציה) ורכישות זרים (בעיקר רוסים) זינקו בערים כמו איסטנבול ואנטליה. הבנק המרכזי של טורקיה העלה באיחור את הריבית כדי לרסן את האינפלציה, מה שעשוי סוף סוף לצנן את הפעילות בענף הדיור בהמשך השנה. בכל רחבי המזרח התיכון, מגמה אחת היא כניסת ממשלות כיזמיות-על: לדוגמה, עומאן ובחריין השיקו קהילות דיור בר השגה ביוזמה ממשלתית, וקטאר משקיעה בערים חדשות לקראת אירועים עתידיים (בהמשך למומנטום שאחרי המונדיאל). מכירות קרקעות לפיתוח באזור חזקות – בדובאי, שווי עסקאות הקרקע עלה משמעותית כאשר יזמים רוכשים קרקעות לפרויקטים עתידיים; בערב הסעודית, קרקעות גולמיות מחוץ לריאד נחטפות בציפייה לתשתיות חדשות. הכנסות הנפט הגבוהות של מדינות המפרץ בשנים האחרונות תורגמו להשקעה ציבורית מתמשכת בדיור ובתשתיות, מה ששומר על מגזר הבנייה פעיל ומחזור הנדל"ן בשלב עלייה ברוב המזרח התיכון.
נדל"ן מסחרי ומגה-פרויקטים
נדל"ן מסחרי: שוק הנדל"ן המסחרי במזרח התיכון חיובי ברובו, במיוחד במפרץ. שוקי המשרדים בדובאי ואבו דאבי צפופים: תפוסת משרדים בדרגת A בדובאי מעל 90%, ושכר הדירה עלה בדו-ספרתי משנה לשנה באזורים מרכזיים כמו DIFC ודאונטאון wam.ae. חברות רב-לאומיות מרחיבות מרכזים אזוריים, נמשכות לפוטנציאל הצמיחה של המפרץ. בריאד, הביקוש למשרדים איכותיים עולה בהרבה על ההיצע – שכר הדירה למשרדים מובילים קפץ בכ-18% בשנה האחרונה, ומגדלים חדשים מושכרים מראש במהירות. אפילו ערי משנה במפרץ (שארג'ה, דמאם, מנאמה) רואות שיפור בתפוסת משרדים בזכות מאמצי גיוון כלכלי (כגון פיננסים, תיירות, לוגיסטיקה). שוק הנדל"ן הקמעונאי במפרץ גם הוא משגשג: מכירות הקמעונאות באיחוד האמירויות צפויות לגדול בכ-5% השנה, וקניונים בדובאי מדווחים על מכירות מעל הרמות שלפני המגפה, הודות לחזרת תיירים מרוסיה, סין ואירופה. קניונים יוקרתיים כמו דובאי מול ומול אוף דה אמירייטס שומרים על תפוסה כמעט מלאה, ופרויקטי קמעונאות-בידור חדשים (כמו רובע הקמעונאות של אקספו סיטי בדובאי ורימ מול באבו דאבי) נפתחים עם רשימות שוכרים חזקות. עם זאת, יש מקום לזהירות: היצע הולך וגדל של שטחי מסחר אומר שמרכזים ותיקים חייבים להתחדש או להסתכן בעלייה בתפוסה נמוכה. תחום המלונאות הוא נקודת אור נוספת – היקף ההשקעות במלונות במזרח התיכון בעלייה, ובמיוחד ערב הסעודית בונה במהירות מלונות במסגרת קידום התיירות (בפרויקט הים האדום נפתחו השנה מספר אתרי נופש).
תעשייה ולוגיסטיקה: מגזר התעשייה/לוגיסטיקה נמצא בפריחה על רקע מסחר אלקטרוני ודחיפה לייצור. נמל ג'בל עלי ואזור הסחר החופשי של דובאי ממשיכים להתרחב, ודמי השכירות למחסנים בדובאי עלו בכ-10% משנה לשנה. שוק התעשייה של ערב הסעודית מתרחב גם הוא כאשר הממלכה מעבירה ייצור לתחומה; הממשלה מפתחת ערים תעשייתיות גדולות (למשל, SPARK לתעשיות אנרגיה) ומציעה תמריצים למפעלים. "מגזר התעשייה ממשיך למשוך משקיעים ומפתחים בינלאומיים, מה שמניע צמיחה בדמי השכירות בנכסי לוגיסטיקה מרכזיים," ציין סעיד אל פהים, בכיר נדל"ן מאיחוד האמירויות wam.ae. אכן, קרנות זרות רכשו אחזקות בתיקי לוגיסטיקה במפרץ, כשהן נמשכות לשוכרים חזקים ולתשואות של כ-7-8%. מרכזי נתונים הם נישה מתפתחת – מספר פארקי מרכזי נתונים חדשים מתוכננים בערב הסעודית ובאיחוד האמירויות כדי לשרת את הכלכלה הדיגיטלית, לעיתים בשותפות עם חברות טכנולוגיה עולמיות. המיקום האסטרטגי של המזרח התיכון, המחבר בין אסיה, אפריקה ואירופה, מחזק גם את האטרקטיביות של נדל"ן לוגיסטי, כאשר מדינות כמו איחוד האמירויות וערב הסעודית שואפות להפוך למרכזי הפצה עולמיים תחת יוזמות כמו אסטרטגיית דרך המשי של דובאי ותוכנית הלוגיסטיקה של חזון 2030 הסעודי.
התקדמות מגה-פרויקטים: סימן ההיכר של שוק המזרח התיכון הוא מגה-פרויקטים – פיתוחים עצומים ומתוכננים מראש שיכולים להגדיר מחדש גאוגרפיות. NEOM של ערב הסעודית הוא אולי השאפתני ביותר: משווק כעיר עתידנית ל-9 מיליון תושבים עם טכנולוגיה מתקדמת, וכבר הושקעו בו כ-37 מיליארד דולר בתשתיות עד כה agbi.com. עדכונים אחרונים מצביעים על התקדמות משמעותית – חפירות למערכת התחבורה של The Line בעיצומן והמודולים הראשונים של מבנה גורד השחקים המראותי כבר עולים. "NEOM הוא השקעה לדורות," הצהיר שר ההשקעות הסעודי, והציג אותו כליבה לגיוון הכלכלה arabnews.com. באיחוד האמירויות, דובאי חשפה תוכניות ל"דובאי 2040" הכוללות עיירות פרבריות חדשות, הרחבת פיתוחי חוף, ואולי מגדל המגורים הגבוה בעולם. אבו דאבי לא הרחק מאחור, עם חזון 2030 שמניב רובעים תרבותיים חדשים (מוזיאון גוגנהיים אבו דאבי צפוי להיפתח ב-2026) ופרויקטי דיור ענקיים לאמירתים. קטר, לאחר השקעות המונדיאל, מתמקדת בפיתוח מחדש של מרכז דוחה (משעירב) ובהוספת פרויקטים מעורבי שימושים המיועדים לפיננסים ותיירות. אפילו מעבר למפרץ, הבירה המנהלית החדשה של מצרים – עיר חדשה בשווי 58 מיליארד דולר במדבר – קורמת עור וגידים, עם משרדי ממשלה שצפויים לעבור אליה, פיתוח שמוביל לבום בבנייה למרות הקשיים הכלכליים של מצרים. מגה-פרויקטים אלו, על אף הסיכון וההשקעה ההונית הגבוהה, משקפים את הגישה הייחודית של המזרח התיכון: שימוש בנדל"ן כמנוף לשינוי כלכלי וכהצהרת שאיפה לאומית. עבור משקיעים וקבלנים, מדובר בצנרת של הזדמנויות, ועבור ערי האזור, הם מבטיחים קווי רקיע ותשתיות שיכולים להתחרות בטובים בעולם.
ציטוטים ותחזית
קולות בענף הנדל"ן במזרח התיכון נשארים בטוחים. "מגזר הנדל"ן של איחוד האמירויות המשיך להציג ביצועים חזקים… בתמיכת חוסן במגזרי הנפט והלא-נפט ועלייה חדה בהשקעות זרות," נכתב בדו"ח של סוכנות הידיעות הממשלתית של האמירויות wam.ae. ביטחון זה מגובה בנתונים: סקירה של CBRE אישרה מכירות שיא של בתים ועליית שכר דירה ברחבי איחוד האמירויות ברבעון השני wam.ae. משקיעים כמו BlackRock ו-Brookfield הגדילו את החשיפה שלהם לנדל"ן במפרץ השנה, סימן לאישור. עם זאת, יש המזהירים כי יש לנהל את הצמיחה המהירה בזהירות. כתבה עדכנית של בלומברג דנה בשאלה האם הבום בדובאי עלול להיות בועה, לאור עליית מחירי הבתים ב-70% מאז 2019 agbi.com. לעת עתה, מעטים רואים התרסקות מתקרבת – היקף המשכנתאות עדיין נמוך יחסית (רבות מהמכירות במזומן), והממשלות יכולות לכוון את ההיצע (למשל, דובאי יכולה לשחרר עוד קרקעות לבנייה אם יש צורך לצנן את המחירים). בתחזית ה-מזרח התיכון, העלאות הריבית הגלובליות השפיעו פחות בשל נזילות גבוהה ובמקרים מסוימים גם עיגון המטבע לדולר האמריקאי, ששמר על תנאי מימון מקומיים נוחים. אם מחירי הנפט יישארו גבוהים (נפט ברנט סביב 85–90 דולר), ממשלות המפרץ צפויות להמשיך להשקיע בנדל"ן ותשתיות, מה שצפוי להמשיך את המומנטום עד 2026. האזור נהנה גם ממיצוב גיאופוליטי – כאשר שווקים אחרים נחלשים, משקיעים בעלי הון גבוה מרוסיה, סין ומדינות נוספות מזרימים יותר ויותר כסף לנדל"ן במזרח התיכון, הנחשב למקלט בטוח.
לסיכום, מגזר הנדל"ן במזרח התיכון בין 4–5 בספטמבר 2025 מתאפיין ב-צמיחה חזקה ואופטימיות, במיוחד במדינות המפרץ. הדבר מנוגד ל-תנאים השבריריים יותר בשווקים המערביים ובסין. כפי שאמר השבוע יזם מדובאי: "כל רוח נגדית עולמית – אינפלציה, ריביות, אפילו מיתונים – איכשהו מביאה עוד אנשים והון לדובאי. אנחנו במקום מצוין." התחושה הזו, גם אם אולי מוגזמת, משקפת את הדינמיות הנוכחית של האזור בתחום הנדל"ן.
אמריקה הלטינית
דיור ומגורים
ברזיל: הכלכלה הגדולה ביותר באמריקה הלטינית מתמודדת עם רוחות נגד בשוק הדיור על רקע ריביות גבוהות. הבנק המרכזי של ברזיל העלה באגרסיביות את הריבית כדי להילחם באינפלציה – ריבית ה-Selic הגיעה ל-14.75%, שיא של כמעט 20 שנה reuters.com – ורק לאחרונה החל במחזור הפחתות זהיר. ריביות גבוהות אלו הפכו את המשכנתאות ליקרות מאוד וגרמו לירידה חדה בהפקדות החיסכון שמסורתית מממנות הלוואות לדיור. "ככל שליותר אנשים יש גישה לאלטרנטיבות [בעלות תשואה גבוהה יותר]… כך טבעי יותר לראות את הירידה הזו ביתרות חשבונות החיסכון," ציין נגיד הבנק המרכזי גבריאל גאליפולו reuters.com. עם התרוקנות החסכונות, מערכת האשראי לנדל"ן של ברזיל נמצאת תחת לחץ. גאליפולו אמר השבוע כי יציג בקרוב "פתרון גישור" למימון מגזר הנדל"ן, למעשה מודל מימון חדש שיאפשר מעבר מהשיטה הישנה שמבוססת על חסכונות reuters.com reuters.com. המטרה היא לאפשר לבנקים כמו קאישה להמשיך להזרים אשראי לרוכשי דירות ויזמים למרות הפער במקורות המימון. בשטח, שוק הדיור של ברזיל הוא סיפור של חוסן וסיכון. מחירי הדירות הארציים עולים במתינות (~5% שנתי) במונחים נומינליים, אך במונחים ריאליים (מותאמים לאינפלציה) הם בערך ללא שינוי. חברות הבנייה הגדולות מדווחות על ביקוש יציב לדירות זולות הודות לתוכנית סבסוד ממשלתית (Casa Verde e Amarela), אך מכירות דירות למעמד הביניים ולמגזר היוקרתי הואטו משמעותית. מלאי הדירות מצטבר בחלק מהמגזרים; נתוני התעשייה מראים כי ביולי נותרו כ-220,000 יחידות חדשות לא מכורות ברחבי המדינה, עלייה של 8% לעומת השנה שעברה. למרות זאת, היזמים שומרים על אופטימיות זהירה שהפחתות ריבית (כלכלנים צופים שריבית הסליק תהיה ~12% עד סוף השנה) ישפרו את יכולת הרכישה ו"ישחררו ביקוש כבוש" ב-2026. שוקי השכירות בערים הגדולות בברזיל התרככו גם הם מעט – מחירי השכירות בסאו פאולו ירדו בכ-2% מהשיא שנרשם מוקדם יותר השנה, מה שמספק הקלה מסוימת לשוכרים לאחר עליות חדות בעקבות המגפה.
מקסיקו: במקסיקו, שוק הדיור מתמודד עם אתגר שונה: תת-השקעה וחסמים מבניים. הנתונים האחרונים מראים כי ההשקעה הגולמית הקבועה של מקסיקו ירדה ב-6.4% משנה לשנה ביוני riotimesonline.com, והמשיכה מגמת ירידה של מספר חודשים. זה כולל השקעות בבנייה, שהיו חלשות, ומשקפות גם מדיניות צנע ממשלתית בפרויקטים שאינם דגל וגם זהירות מצד יזמים פרטיים. למרות דיבורים רבים על nearshoring (העברת שרשראות אספקה למקסיקו) שיגביר את הבנייה התעשייתית, ההשפעות על נדל"ן למגורים איטיות. הביקוש לדיור יציב – במקסיקו אוכלוסייה צעירה והקמת משקי בית גדלה – אך קבלת משכנתאות קשה עם ריביות בנקים סביב 10–12%. הבנייה שכן מתבצעת היא לעיתים קרובות במגזר הבלתי פורמלי או בבנייה עצמית. פרויקטים של דיור למעמד הביניים בפרברים של מקסיקו סיטי, גוודלחרה ומונטריי נמכרים, אך יזמים מתלוננים על ביורוקרטיה יקרה ועלויות מימון גבוהות. המיקוד הממשלתי היה בתשתיות ענק (כמו רכבת המאיה, בית הזיקוק לנפט וכו') ולא בדיור, למעט כמה תוכניות לדיור חברתי. כתוצאה מכך, מקסיקו מתמודדת עם מחסור בדיור באזורים רבים, וצפיפות יתר היא תופעה נפוצה. שכר הדירה עלה בערים (למשל, שכר הדירה במקסיקו סיטי עלה בכ-9% משנה לשנה) כאשר צעירים דוחים רכישות. נקודת האור היא שהאינפלציה ירדה מהשיאים של 2022, ולכן בנקסיקו (הבנק המרכזי של מקסיקו) שמר על הריבית ב-11.25% וייתכן שיתחיל להוריד אותה בתחילת 2026, מה שיקל על עלויות המשכנתאות. בנוסף, הממשל החדש שייכנס לאחר בחירות 2024 עשוי לשנות כיוון ולעודד יותר השקעות בדיור.
ארגנטינה ואחרות: בארגנטינה, דינמיקה שונה לחלוטין מתרחשת: עם אינפלציה מעל 100% ומטבע תנודתי, שוק הנדל"ן פועל בעיקר בדולרים במזומן. מכירות הבתים בבואנוס איירס כמעט נעצרו כאשר אנשים שומרים דולרים וממתינים לבהירות כלכלית (הבחירות מתקרבות). מחירי הנכסים היוקרתיים במונחי דולרים ירדו בכ-20% מאז 2019, מה שמייצר מציאות למי שיש לו מזומן, אך המקומיים מתקשים כי אשראי כמעט ואינו קיים. צ'ילה חוותה בום נדל"ן בסוף שנות ה-2010 אך כעת נמצאת בשלב התקררות – המחירים בסנטיאגו יציבים והבנייה האטה בשל מדיניות מוניטרית הדוקה (ריבית הבנק המרכזי של צ'ילה הגיעה לשיא של 11.25% אך כעת יורדת). קולומביה ופרו גם הן חוות שווקי דיור איטיים יותר כאשר כלכלותיהן מתמודדות עם רוחות נגד, אם כי ממשלת קולומביה מרחיבה סובסידיות לרוכשי דירות בעלי הכנסה נמוכה. ברחבי האזור, נושא משותף הוא גירעון בדיור – ברוב המדינות יש מחסור משמעותי בדיור (ברזיל כ-6 מיליון יחידות, מקסיקו כ-8 מיליון, קולומביה כ-2 מיליון), אך ריביות גבוהות ותקציבים ציבוריים מוגבלים מעכבים התקדמות מהירה.
מסחרי ותעשייתי
שוקי משרדים וקמעונאות: הנדל"ן המסחרי באמריקה הלטינית הוא תמונה מעורבת. שוקי המשרדים בערי הענק של האזור מתאוששים בהדרגה מהמגפה. שיעור הוואקנסי (פנוי) במשרדים במקסיקו סיטי עומד על כ-20%, לא רחוק מהרמות בארה"ב, לאחר שההיצע החדש בשנים האחרונות עלה על הביקוש וחלק מהחברות הרב-לאומיות צמצמו פעילות. שכר הדירה התייצב, ויש תקווה כי מגמת ה-nearshoring תביא שוכרים תאגידיים חדשים (חברות תעשייה, לוגיסטיקה וכו') שיזדקקו לשטחי משרדים. בסאו פאולו, שוק המשרדים הגדול ביותר באזור, שיעור הוואקנסי השתפר לכ-15% מיותר מ-20% ב-2021. חברות טכנולוגיה שהתרחבו בברזיל מתייעלות, אך חברות פיננסים ומפעילי חללי עבודה משותפים סופגים שטחים. אנליסטים מקומיים מציינים כי שכר הדירה למשרדים מובילים בסאו פאולו מתחיל לעלות ב-2025 לאחר מספר שנים חלשות. נדל"ן קמעונאי באמריקה הלטינית נהנה מהתאוששות הצרכנים לאחר הקורונה. קניונים בברזיל מדווחים על עלייה במכירות; שיעור התפוסה בקניונים במיקומים טובים חזר ל-95% ומעלה. במקסיקו, מפעילי קניונים מובילים כמו Fibra Uno (קרן ריט) ציינו שמכירות השוכרים בחנויות זהות עלו באחוזים גבוהים חד-ספרתיים משנה לשנה. עם זאת, הצמיחה במסחר האלקטרוני (MercadoLibre, Amazon) מתחילה להגביל את התרחבות הקמעונאות – קמעונאים נוקטים זהירות בפתיחת חנויות חדשות ומתמקדים באסטרטגיות רב-ערוציות. שיעור הוואקנסי הקמעונאי בקניונים מרכזיים נמוך, אך בקניונים ישנים יותר בערים משניות יש יותר יחידות ריקות. בנוסף, ריביות גבוהות הופכות מיחזור חוב קניונים ליקר, מה שמקשה על חלוקת דיבידנדים בקרנות ריט קמעונאיות מסוימות.
תעשייה ולוגיסטיקה: תחום הנדל"ן התעשייתי הוא הסגמנט הלוהט ביותר באמריקה הלטינית, במיוחד במקסיקו ובברזיל. מרכזי הלוגיסטיקה של מקסיקו ליד גבול ארה"ב (טיחואנה, מונטריי) וסביב מקסיקו סיטי מציגים שיעור וואקנסי נמוך במיוחד (<3%). מגמת ה-nearshoring אמיתית – חברות שוכרות מחסנים ומתקני ייצור גדולים כדי לקצר שרשראות אספקה. כתוצאה מכך, שכר הדירה התעשייתי בצפון מקסיקו זינק בכ-15% בשנה האחרונה, והבנייה החדשה לא מדביקה את הביקוש. משקיעים אמריקאים וקנדים מזרימים כספים לפארקים תעשייתיים במקסיקו; לדוגמה, קרן פנסיה קנדית שיתפה פעולה לאחרונה עם יזם מקומי להרחבת פורטפוליו תעשייתי בשווי 800 מיליון דולר. ברזיל מציגה גם היא שוק מחסנים חזק, מונע על ידי מסחר אלקטרוני (MercadoLibre בנתה מרכזי הפצה ענקיים ליד סאו פאולו) ושיפורים בתשתיות. דוח תעשייתי ציין כי מכירות נדל"ן תעשייתי בברזיל חצו 33 מיליארד דולר במחצית הראשונה של 2025 credaily.com, נתון המשקף גם עסקאות וגם פעילות פיתוח. אתגר ייחודי: הריביות הגבוהות בברזיל גורמות לכך שרבות מהעסקאות התעשייתיות מובנות כשותפויות או באמצעות מימון יצירתי כדי שהמספרים יעבדו. מדינות נוספות כמו צ'ילה וקולומביה מציגות מגזרי לוגיסטיקה קטנים אך צומחים, כאשר קמעונאים וספקי לוגיסטיקה חיצוניים (3PL) מודרניזציה של שרשראות האספקה.
נקודת מבט של משקיעים: העניין של משקיעים זרים בנדל"ן באמריקה הלטינית התקרר בשנים האחרונות בשל אי ודאות פוליטית וסיכוני מטבע. אך יש סימנים להתעוררות מחודשת. הבנק המרכזי של ברזיל שמוריד כעת ריבית (צפוי לרדת ל-12.75% עד דצמבר) עשוי "לפתוח את הדלת לעוד השקעות נדל"ן", לפי אנליסט של CIBC canadianmortgagetrends.com. חלק מהמשקיעים הגלובליים רואים הזדמנות בשוק הנמוך של ברזיל – לדוגמה, קרן ההשקעות הפרטית ברוקפילד רוכשת מחסנים ומרכזי נתונים בברזיל, והשבוע אף הודיעה על תוכניות להשקיע בקרן אשראי נדל"ן ברזילאית כדי לנצל תשואות גבוהות. במקסיקו, היציבות של הפסו והקרבה לארה"ב הופכות אותה לאטרקטיבית; מספר יזמים תעשייתיים אמריקאים (פרולוגיס, אדוונס) מרחיבים את תיקי הנדל"ן שלהם במקסיקו כדי לרכוב על גל ה-nearshoring. בזירה המקומית, פיברות מקסיקניות (REITs) מגייסות שוב הון, דבר שלא קרה זמן רב. התפתחות בולטת: פיברה חדשה לדיור נמצאת בשלבי הקמה במקסיקו כדי לספק דיור להשכרה בהיקף רחב, מה שמעיד על התבגרות הסקטור.
ציטוטים ממומחים אזוריים משקפים אופטימיות זהירה. "אנחנו חייבים להפסיק לעשות מהכותרות אגדה – תבדקו לעומק והסדקים שם," אמר פנקאג' קפור על שוק הנדל"ן בהודו reuters.com, אך התחושה רלוונטית גם לאמריקה הלטינית: ביקוש חזק מסתיר בעיות עומק כמו נגישות ומימון. נקודת מבט נוספת מברזיל: "האי ודאות נמשכת כשמתקרב הרבעון הרביעי," צוין בפורום הבינלאומי של התאחדות בוני הבתים הלאומית, בהתייחסות לכך שגורמים גלובליים ומדיניות מקומית יקבעו אם שוק הנדל"ן באמריקה הלטינית יתאושש באמת או רק ידרוך במקום kitchenbathdesign.com. בתחילת ספטמבר 2025, אמריקה הלטינית ניצבת בצומת דרכים: התשתית להתאוששות נבנית (הפחתות ריבית, רפורמות, nearshoring), אך עדיין לא רואים זאת בצמיחה רחבה של שוק הנדל"ן. בעלי העניין יעקבו מקרוב אחרי צעדי הבנקים המרכזיים, יוזמות ממשלתיות לדיור ומגמות כלכלה עולמיות לקראת סוף השנה.
אפריקה
דיור למגורים ודיור בר השגה
מחסור בדיור וצמיחה עירונית: סיפור הנדל"ן של אפריקה נשלט על ידי מחסור עצום בדיור על רקע עיור מואץ. אוכלוסיית היבשת, המונה כיום כ-1.4 מיליארד, גדלה בקצב המהיר ביותר בערים, מה שמפעיל לחץ עצום על הדיור. עד 2025, שווי שוק הנדל"ן של אפריקה צפוי לעמוד על 17.64 טריליון דולר, כאשר הנדל"ן למגורים מהווה נתח עצום של 14.87 טריליון דולר מתוך זה businessamlive.com. ובכל זאת, ההיצע רחוק מלהספיק. שכונות לא פורמליות משתרעות סביב ערים כמו לאגוס, ניירובי ויוהנסבורג, וממחישות את המחסור בדיור פורמלי ובר השגה. לבדה, ניגריה מתמודדת עם מחסור מוערך של 28 מיליון יחידות דיור businessamlive.com, ומדינות כמו קניה (מחסור של כ-2 מיליון יחידות), אנגולה (כ-2 מיליון) ודרום אפריקה (כ-2.2 מיליון למרות תוכניות דיור ממשלתיות) כולן מתמודדות עם פערים עצומים businessamlive.com. ללא התערבות רחבת היקף, הפערים הללו גדלים מדי שנה כאשר גידול האוכלוסייה עוקף את קצב הבנייה. ממשלות ושחקנים פרטיים מנסים אסטרטגיות שונות. בניגריה נרשמה דחיפה לדיור בר השגה באמצעות שותפויות ציבוריות-פרטיות, אך שיעורי ריבית גבוהים (כיום סביב 18%) ועלויות בנייה יקרות הגבילו את ההתקדמות. חדשות הדיור מניגריה ב-4 בספטמבר הדגישו את ההשפעה האנושית: "דיירים נאנקים כשהשכירות מזנקת" במדינת אקיטי, תרחיש נפוץ הן בערים הגדולות והן בעיירות קטנות כאשר הביקוש גובר על ההיצע. בדרום אפריקה, לעומת זאת, שוק משכנתאות בוגר יחסית ודיור ממשלתי (RDP – בתים מסובסדים) שיפרו במידת מה את המצב – דרום אפריקה אף מובילה את היבשת במדדי נגישות לדיור (יחס מחיר להכנסה ~3.1) businessamlive.com. ובכל זאת, גם שם, משפחות בעלות הכנסה נמוכה ממתינות לעיתים שנים לדיור ממשלתי או נאלצות לפנות לשכונות לא פורמליות.
מדיניות וחדשנות: ממשלות רבות באפריקה מצהירות על דיור כעדיפות, ומדיניות חדשה צצה. נשיא קניה הודיע לאחרונה על תוכנית שאפתנית לדיור בר השגה שמטרתה לבנות 250,000 יחידות בשנה, כולל תמריצים ליזמים ומס על דיור (housing levy) שנוי במחלוקת על עובדים פורמליים למימון הבנייה. למרות שהמטרה ראויה, תוכניות כאלה מתמודדות עם אתגרים במימון ובביצוע. גישות חדשניות נבחנות: מחברות מיחזור משכנתאות (כמו NMRC של ניגריה, שמספקת נזילות לבנקים כדי שיוכלו להעניק יותר משכנתאות) ועד טכנולוגיות בנייה אלטרנטיביות. כמה סטארטאפים משתמשים במודולים טרומיים או הדפסת תלת-ממד כדי להוזיל עלויות בנייה, ואחרים מתמקדים במיקרו-משכנתאות כדי להרחיב אשראי לעובדים לא פורמליים. בלאגוס, ממשלת המדינה השיקה פורטל אלקטרוני לניהול קרקעות כדי לייעל רישום זכויות קניין businessamlive.com, בתקווה לשחרר קרקעות לפיתוח ולהפחית הונאות. במקביל, שחקנים בינלאומיים מעורבים גם הם – האו"ם והבנק העולמי מפעילים מספר יוזמות למימון דיור בר השגה במערב ובמזרח אפריקה. יש גם עניין גובר בבנייה ירוקה לשיפור הקיימות של הדיור, לאור מחסור תדיר בחשמל ובמים. לדוגמה, רואנדה מקדמת לבנים אקולוגיות ואנרגיה סולארית בשכונות מגורים חדשות.
שוקי שכירות והשקעות מהתפוצות: בערים רבות באפריקה, השכירות היא הנורמה, שכן שיעור המשכנתאות נמוך מאוד (לעיתים פחות מ-5% מהמלאי). שכר הדירה בערים מרכזיות כמו אקרה, לאגוס, ניירובי נמצא בעלייה, ומכביד על משקי בית מהמעמד הבינוני והנמוך. לא נדיר שמשפחות מוציאות הרבה יותר מ-30-40% מההכנסה על שכר דירה. ממשלות מסוימות מחוקקות או שוקלות פיקוח על שכר דירה – בגאנה דנו בחוק להגבלת העלאות שנתיות ולהענקת חוזי שכירות ארוכים יותר. השקעות מהתפוצות הן גורם משמעותי בשווקים מסוימים: אפריקאים בחו"ל שולחים מיליארדים בהעברות כספים מדי שנה, וחלק מהכסף הזה מושקע בבנייה או רכישת בתים במדינות המוצא. מקור הון זה מימן רבות מהבנייה למגורים (למשל, השקעות מהתפוצות הסומלית מניעות את שוק הנדל"ן במוגדישו, ודיאספורה ניגרית פעילה ברכישות באבוג'ה ולאגוס). עם זאת, פרויקטים שממומנים מהתפוצות נוטים לעיתים להתמקד בנכסים יוקרתיים, שכן המשקיעים מעדיפים נכסים מוחשיים ויוקרתיים (כמו דירות יוקרה) – מה שלא פותר ישירות את פערי ההשגה בדיור.
מסחרי ותשתיות
משרדים וקמעונאות: הנדל"ן המסחרי באפריקה משתנה מאוד מאזור לאזור. מרכזים עיקריים כמו ניירובי, יוהנסבורג, לאגוס, קהיר חוו גל של בנייני משרדים מודרניים וקניונים בעשור האחרון, אם כי תנודות כלכליות הובילו לחלקם שיעורי תפוסה נמוכים. ניירובי נותרה מרכז שירותים של מזרח אפריקה – שוק המשרדים שלה נהנה מביקוש מתון מצד חברות רב-לאומיות וארגונים לא ממשלתיים, אך עודף היצע של בניינים חדשים באזורים כמו Upper Hill שמר על שיעור תפוסה נמוך של כ-20%. יוהנסבורג מחזיקה בשוק המשרדים המפותח ביותר באפריקה, אך גם כאן שיעור התפוסה נמוך (כ-18%) כאשר חברות מצמצמות שטחים בשל כלכלה איטית; סנדטון (רובע העסקים) עדיין גובה דמי שכירות גבוהים, אך בניינים ישנים במרכז יוהנסבורג מוסבים למגורים או נותרים ריקים. לאגוס מציעה שטחי משרדים מוגבלים ויקרים – משרדים ברמה גבוהה באיקוי וויקטוריה איילנד נהנים מתפוסה גבוהה ודמי שכירות הדומים לערים אירופאיות בינוניות, בזכות ביקוש מתעשיית הנפט והפינטק, בעוד שבאזורים פחות בטוחים כמעט ואין פיתוח משרדים פורמלי. בתחום הקמעונאות, הקניונים האפריקאיים חוו הצלחות מעורבות. הנדל"ן הקמעונאי בדרום אפריקה (הגדול ביבשת) בוגר יחסית, עם קרנות REITs ציבוריות שמחזיקות בקניונים. לחץ על הוצאות הצרכנים והפסקות חשמל פגעו בתנועת המבקרים בקניונים לאחרונה, אך שיעור התפוסה בקניונים בדרום אפריקה עדיין נמוך (כ-5%) והמכירות משתפרות בהדרגה. במקומות אחרים, קניונים חדשים באפריקה לעיתים מתקשים לאחר ההתלהבות הראשונית, כפי שניתן לראות בקניונים חצי ריקים בגאנה וניגריה. קמעונאים מציינים לעיתים את עלויות השכירות הגבוהות והתחרות מהשווקים הבלתי פורמליים כאתגרים. עם זאת, תרבות הקניות מתפתחת וערים כמו אקרה ואבידג'אן מקדמות פרויקטים חדשים של קניונים.
תעשייה ולוגיסטיקה: הנדל"ן התעשייתי באפריקה הוא הזדמנות מתפתחת ככל שהתעשייה והמסחר גדלים בהדרגה. מדינות כמו אתיופיה, מרוקו, מצרים התקדמו במשיכת ייצור (טקסטיל באתיופיה, רכב במרוקו וכו'), מה שמגביר את הביקוש למפעלים ומחסנים. מרוקו במיוחד בנתה אזורי סחר חופשי גדולים (למשל, נמל טנג'ר מד ואזור הלוגיסטיקה) עם תפוסה גבוהה והתרחבות מתמשכת – היא הופכת לשער בין אירופה לאפריקה. ניגריה ו-קניה חוות צמיחה בלוגיסטיקה בזכות מסחר אלקטרוני (למשל, Jumia) וצרכי הפצה קמעונאית. עם זאת, תחום הלוגיסטיקה מעוכב בשל מחסור בתשתיות. סימן חיובי: הסכם הסחר החופשי הפאן-אפריקאי (AfCFTA), שמטרתו להגדיל את הסחר הפנים-אפריקאי, מעודד השקעות במרכזי לוגיסטיקה ומחסנים בגבולות מתוך ציפייה לגידול עתידי בסחר. לדוגמה, פארק לוגיסטי גדול נמצא בפיתוח בגאנה לשרת את מערב אפריקה. מרכזי נתונים הם תחום נכסים מתפתח נוסף, עם מתקנים חדשים בדרום אפריקה, קניה וניגריה בעקבות עלייה בשימוש באינטרנט; מפעילים גלובליים כמו Equinix ו-Teraco משקיעים מאות מיליוני דולרים ביכולת מרכזי נתונים באפריקה.
השקעות מוסדיות וציטוטים: היסטורית, אפריקה משכה השקעות נדל"ן מוסדיות מוגבלות בשל תפיסת סיכונים, אך זה משתנה לאט. קרנות פנסיה אפריקאיות, במיוחד בדרום אפריקה, נמיביה ובוצואנה, משקיעות בנדל"ן כבר זמן רב (בעיקר מקומית). כעת, קרנות נדל"ן פאן-אפריקאיות מגייסות הון להשקעה במספר מדינות, לעיתים מתמקדות בנישות כמו מחסנים או דיור בר השגה. פורום (Africa Property Investment Summit, שיתקיים מאוחר יותר בספטמבר בקייפטאון propertywheel.co.za) צפוי להציג כיצד קרנות פנסיה מקומיות יכולות להניע צמיחה בנדל"ן africabusiness.com. "קרנות הפנסיה של אפריקה [הן] מנועי צמיחה מרכזיים בהשקעות נדל"ן," מציין דוח של Africa Business africabusiness.com, המדגיש מעורבות גוברת של הון מוסדי.
עם זאת, משקיעים זרים נותרו זהירים לאחר אכזבות בולטות (למשל, גל השקעות הקניונים בניגריה בשנות ה-2000 שלא הניב תוצאות). תנודתיות המטבע היא סיכון מרכזי – לדוגמה, הפיחות החד של הסדי הגנאי בשנה שעברה פגע קשות בערכי הנדל"ן במונחי דולר והבריח משקיעים.
עוסקים מקומיים בתחום הנדל"ן מדגישים קיימות וצרכים ארוכי טווח. כפי שכתב Business Day Live, "לדמיין מחדש את שוקי הנדל"ן האפריקאיים לעתיד בר-קיימא" הוא קריטי, תוך עידוד חדשנות ורפורמה רגולטורית businessamlive.com businessamlive.com. רבים רואים פוטנציאל עצום: יבשת עם 1.4 מיליארד איש, כלכלות שמודרניזציה במהירות ודמוגרפיה צעירה – יכולה להיות מכרה זהב לנדל"ן אם האתגרים יטופלו. התחזית לאפריקה תלויה אפוא ביציבות כלכלית וברפורמות. אם ניתן יהיה לרסן את האינפלציה (האינפלציה באפריקה עומדת על ממוצע של כ-12% אך משתנה מאוד), ואם ממשלות ימשיכו להשקיע בתשתיות ודיור, מגזר הנדל"ן עשוי לצמוח ב-5-6% בשנה בעשור הקרוב. כבר כעת, תחזיות מצביעות על שיעור צמיחה שנתי של כ-5.6% לנדל"ן האפריקאי עד 2029, והגעה לנפח שוק של 21.9 טריליון דולר businessamlive.com. הצורך קיים; הכסף והממשל צריכים להצטרף.
כדי לסיים בנימה אנושית: אפריקאים ברחבי היבשת להוטים לתנאי מחיה טובים יותר. בין אם זו עובדת טכנולוגיה מניירובי שמקווה לרכוש את הדירה הראשונה שלה, או משפחה מלאגוס שמחפשת הקלה משכר דירה מופרז, לפיתוחי נדל"ן (או להיעדרם) יש השפעה ישירה על איכות החיים. ממשלות מכירות יותר ויותר בכך שהתמודדות עם דיור ותשתיות אינה רק מדיניות חברתית אלא מפתח לשחרור הפוטנציאל הכלכלי. כפי שראינו בחדשות מה-4–5 בספטמבר 2025, מהתפתחויות בריביות המשכנתא בארה"ב ועד סקרי נדל"ן בסין ובומים בדובאי, הנדל"ן הוא עלילה מרכזית בסיפור הכלכלה הגלובלית – ואפריקה צפויה להיות פרק מרכזי בסיפור הזה בשנים הקרובות.מקורות: רויטרס reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat <a href="https://english.aawsat.com/business/5121038-saudi-residential-real-estate-market-expected-attract-122-billion-2025#:~:text=Saudi%20Arabia%E2%80%99s%20private%20sector%20buyers,real%20estate%20consultancy%20Knight%20Frank" target="_blank"english.aawsat.com english.aawsat.com; רויטרס (הבחירות בהודו) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; רויטרס (ברזיל) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
