עובדות מרכזיות
- שינוי בשוק ב-2025: לאחר מספר שנים של פריחה, שוק הדיור של קלגרי מתייצב. המכירות התקררו לרמות נורמליות יותר ומחירי הבתים הכלליים נותרו בערך ללא שינוי או בירידה קלה משנה לשנה creb.com creb.com, מה שמסמן שינוי לעומת העליות הדו-ספרתיות שנראו ב-2021–2022.
- מחירי מגורים לפי מגזר: המחיר הייחוס לבית בקלגרי עומד על כ-$590,000 באמצע 2025 creb.com. בתים מנותקים ובתים דו-משפחתיים שמרו על ערכם או רשמו עליות מתונות (כ-0–2% עלייה שנתית) storeys.com, בזכות היצע מוגבל באזורים מבוקשים. לעומת זאת, דירות קונדומיניום ובתים טוריים חווים ירידות מחירים קלות (כ-1–2% ירידה משנה לשנה) בשל גל של היצע חדש בצפיפות גבוהה creb.com storeys.com.
- שיא בבנייה חדשה ומלאי: קלגרי בונה בקצב מסחרר. התחלות בנייה הגיעו לשיא של כ-24,400 יחידות ב-2024 calgary.ca (בעיקר דירות קונדומיניום ודירות להשכרה), ו-2025 ממשיכה לראות פעילות בנייה גבוהה. הבום בבנייה הכפיל את מלאי הדירות למכירה משנה שעברה creb.com, מה שהקל על שוק המוכרים הקיצוני של השנים הקודמות. לקונים יש כעת יותר אפשרויות, והשוק נוטה לתנאים מאוזנים – ואפילו מעדיף קונים בחלק מהמגזרים creb.com. שוק השכירות מתקרר: לאחר שנים של היצע מוגבל, מגזר השכירות של קלגרי סוף סוף מתרופף. שיעור ה-vacancy rate קפץ מכ-1.4% בלבד ב-2022 לכ-4.8% בסוף 2024 mortgagesandbox.com כאשר אלפי דירות ייעודיות חדשות נכנסו לשוק. שכר הדירה הממוצע התייצב ואפילו ירד – נכון לאמצע 2025 שכר הדירה הממוצע בעיר (~$1,914 לכל סוגי היחידות) ירד בכ-9% לעומת השנה שעברה calgary.citynews.ca. בעלי דירות מציעים תמריצים (כמו חודשי שכירות חינם) ושכר הדירה המפורסם לדירת שני חדרים ירד בכמה אחוזים מהשנה שעברה cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
- נדל"ן מסחרי – תמונה מעורבת: קלגרי עדיין מתמודדת עם שיעור התפוסה הנמוך ביותר במשרדים בקנדה, תוצאה של המשבר בענף האנרגיה והמעבר לעבודה מרחוק. שיעור התפוסה במשרדי מרכז העיר עומד על כ-30% cbre.ca, ובכלל העיר שיעור התפוסה במשרדים הוא כ-23–24% assets.cushmanwakefield.com כאשר מגדלים ישנים רבים מתקשים למצוא שוכרים. עם זאת, תוכנית העיר להמרת משרדים למגורים מתבצעת במרץ – 21 בנייני משרדים אושרו להמרה, מה שייצור 2,628 דירות חדשות ויסיר מעל 2.6 מיליון רגל רבוע של שטחי משרדים ריקים ממרכז העיר cmhc-schl.gc.ca. בתחום המסחר והמרחבים המשולבים, הביקוש הצרכני מתאושש ופרויקטים חדשים (כמו מרכזי קניות קהילתיים ורחובות ראשיים מחודשים) מתקדמים בזהירות ככל שהכלכלה משתפרת.
- שוק התעשייה חזק: הנדל"ן התעשייתי של קלגרי הוא נקודת אור. הביקוש לשטחי מחסנים ולוגיסטיקה נותר גבוה הודות לצמיחת המסחר האלקטרוני וההפצה. שיעורי התפוסה נמוכים (סביב 4–5% ב-2025) avisonyoung.ca לאחר שגל של בנייה חדשה הקל מעט על המחסור שהיה קודם לכן. מחירי השכירות התייצבו, וכ-1–1.5 מיליון רגל רבועה של שטח תעשייתי נוסף נמצאים בפיתוח כדי לתת מענה לצרכי לוגיסטיקה, ייצור ואחסון avisonyoung.ca.
- מנועי צמיחה מרכזיים: מספר גורמים מעצבים את שוק קלגרי. הגידול באוכלוסייה הוא מספר אחת – מטרופולין קלגרי הוסיף כ-~100,000 תושבים חדשים (+6%) רק ב-2024 atb.com, הקצב המהיר ביותר במדינה, הודות להגירה שיא והגירה בין-פרובינציאלית. זרם האנשים הזה (רבים נמשכים להזדמנויות התעסוקה והדיור בר ההשגה של אלברטה) האיץ מאוד את הביקוש לדיור. ה-כלכלה שומרת על יציבות: אלברטה צפויה להוביל את קנדה בצמיחת התמ"ג ב-2025 storeys.com, וקלגרי יצרה עשרות אלפי משרות (בעיקר בטכנולוגיה, בריאות ובנייה) תוך שמירה על שיעור אבטלה סביב 7%. במקביל, הריביות – לאחר שעלו בחדות ב-2022–2023 – נותרות גבוהות, מה שמצנן את יכולת הרכישה של הקונים. (ריבית הבנק המרכזי של קנדה הייתה בטווח של 2.75–5% עד תחילת 2025, אם כי הפחתה לאחרונה ל-2.5% בסוף 2025 סיפקה מעט הקלה reuters.com.) פרויקטי תשתית מרכזיים גם הם מחזקים את האמון: הבנייה החלה ב-2025 על קו הרכבת הקלה Green Line בעלות של מעל 5 מיליארד דולר (שלב 1 יוסיף 16 ק"מ ו-10 תחנות עד ~2030) en.wikipedia.org, ומרכז האירועים/הארנה החדש בעלות 1.25 מיליארד דולר נמצא בבנייה לפתיחה ב-2027 calgary.citynews.ca – שניהם צפויים להמריץ פיתוח באזורים הסמוכים.
- מגמות השקעה: קלגרי נמצאת יותר ויותר על הרדאר של משקיעים. משקיעי נדל"ן מקומיים היו פעילים ברכישת נכסי השכרה במהלך הבום האחרון, כשהם נמשכים לתשואות שכירות חזקות (במיוחד בהשוואה לטורונטו/ונקובר). עם הריכוך האחרון בשוק השכירות, חלק ממשקיעי הדירות בוחנים מחדש את השקעתם, והזינוק בהיצע הדירות אף מוביל חלקם להציע יחידות למכירה, מה שהביא לשלישול במספר הדירות למכירה מאז אמצע 2024 mortgagesandbox.com. קונים מחוץ לפרובינציה (מאונטריו וקולומביה הבריטית) ממשיכים לראות בקלגרי שוק משתלם עם פוטנציאל צמיחה, וחלק מהמשקיעים המוסדיים וקרנות הריט רוכשים נכסים (למשל, פורטפוליו של דירות להשכרה, פארקים תעשייתיים) במחירים שעדיין מציעים תשואות הון מוצקות. ראוי לציין כי איסור הרכישה לזרים של קנדה (הוארך עד 2027) מגביל השקעות ישירות של זרים במגורים canada.ca, אך הון זר עדיין מוצא את דרכו לעסקאות מסחריות ולפרויקטי פיתוח. בסך הכול, סנטימנט המשקיעים ב-2025 הוא זהיר ואופטימי – רבים רואים בקלגרי עיר שעברה את שלב ההתחממות וכעת מציגה חלון הזדמנויות לפני הגל הבא של עליות.
- שכונות חמות: ברחבי העיר, אזורים מסוימים חווים את השינויים הגדולים ביותר. קהילות פרבריות חדשות בשולי העיר פורחות – לדוגמה, יורקוויל (דרום-מערב), גליישר רידג' ואמבלטון (צפון-מערב), ו-בלוודר (מזרח) – מוסיפות אלפי בתים צמודי קרקע למשפחות ההולכות וגדלות של קלגרי bestcalgaryhomes.com. פרברים ותיקים כמו ליבינגסטון, סטון, ומהוגני ממשיכים להתרחב עם שלבים חדשים ושירותים נוספים. במרכז העיר, מרדה לופ שוקקת בבנייה מחודשת ובפרויקט עירוב שימושים גדול (Marc + Mada) שעתיד לשנות את פני האזור הטרנדי הזה avenuecalgary.com. אזור קורי ברקס ההיסטורי עובר פיתוח מחדש לקהילה מודרנית עם עירוב שימושים, וה-Beltline/East Village ממשיכים להוסיף דירות וחנויות המיועדות לצעירים מקצועיים. בינתיים, אזורים שהוזנחו זמן רב מתחילים להתעורר: לדוגמה, גרייטר פורסט לואן במזרח עומד בפני התחדשות עם מתקנים ציבוריים חדשים ויוזמות דיור, מה שהופך אותו לאטרקטיבי למשקיעים שמחפשים את "הדבר הגדול הבא" כאשר תושבים חדשים נוהרים לעיר avenuecalgary.com.
- תחזית – שוק מאוזן כעת, צמיחה מתונה בהמשך: שוק הנדל"ן של קלגרי בטווח הקצר (2025–2026) צפוי להישאר מאוזן. כלכלנים צופים צמיחה שטוחה עד מתונה במחירים ב-2025 – בערך +1% לבתים צמודי קרקע ו-0% עד –2% לדירות/בתים טוריים, לאחר ההתקררות הקלה השנה storeys.com. ההיצע הנרחב של דירות חדשות ועלויות מימון גבוהות יותר צפויים למנוע עליות מחירים מהירות, גם כאשר גידול האוכלוסייה נמשך. לקראת סוף שנות ה-2020, רוב התחזיות צופות עלייה הדרגתית בשוק של קלגרי. גידול האוכלוסייה צפוי להאט לכ-2% בשנה (לעומת 4–6% הגבוהים לאחרונה) כאשר יעדי ההגירה הפדרליים מותאמים וההגירה הבין-פרובינציאלית מתייצבת atb.com. זרם מתון יותר זה, יחד עם המשך בניית דירות, אמור להביא לאיזון טוב יותר בין היצע לביקוש. עד 2030, מחירי הדיור בקלגרי צפויים לעלות באופן מתון ויציב, ולא להיכנס לבום נוסף – מדובר בכמה אחוזים בשנה, אלא אם יתרחשו זעזועים משמעותיים. הגורם הלא צפוי הוא הכלכלה: אם שוקי הנפט והגז או מגזר ההייטק יזנקו, קלגרי עשויה לראות גל ביקוש נוסף; מנגד, כל האטה עולמית או עליית ריבית משמעותית עלולים לרכך את השוק. בסך הכול, היסודות החזקים של העיר – תעשיות מגוונות, אוכלוסייה צעירה וצומחת, ונגישות יחסית – מצביעים על מסלול חיובי לטווח הארוך לנדל"ן, אם כי ללא התנודות הקיצוניות של העשור האחרון. קונים, מוכרים ומשקיעים כאחד צריכים להיערך לשוק קלגרי המאופיין ב-יציבות ו-צמיחה בת קיימא לקראת 2030.
שוק הנדל"ן למגורים ב-2025
מחירי בתים ומגמות מכירה
שוק המגורים של קלגרי ב-2025 עבר מהיסטריה ליציבות. היקף העסקאות ירד מהשיאים – מועצת הנדל"ן של קלגרי (CREB) מדווחת שמספר העסקאות מתחילת השנה ירד לטווח של 23,000 ב-2025, לאחר שעלה על 26,000 בשנה שעברה storeys.com storeys.com. ירידה זו (בסדר גודל של 10–15% בעסקאות) מקרבת את המכירות לממוצעים ארוכי טווח ולא מצביעה על קריסה. ההתקררות נובעת בחלקה מ-אי ודאות כלכלית ועלויות מימון גבוהות יותר שמכבידות על ביטחון הקונים creb.com. למרות זאת, רמות המכירה כיום עדיין גבוהות מהשפל שנרשם בתקופת הירידה בענף הנפט בשנים 2015–2019 creb.com – שוק קלגרי מאט, אך לא נעצר.
בינתיים, מחירי הבתים התייצבו בשנת 2025. מחיר הבנצ'מרק הכולל לקלגרי (כל סוגי הנכסים) הוא בערך 585,000–590,000 דולר נכון לאמצע השנה creb.com. למעשה מדובר בירידה קלה (כ-2% פחות) לעומת אביב 2024 creb.com, מה שמסמן את הירידה השנתית הראשונה מזה מספר שנים. הירידה הקטנה מיוחסת בעיקר לסגמנט הדירות והטאונהאוס (פירוט בהמשך) ואינה אחידה בכל רחבי העיר. למעשה, בתים פרטיים מנותקים – הסגמנט המבוקש ביותר בקלגרי – שמרו על ערכם או אף רשמו עליות קלות באזורים מסוימים. עדכון התחזית של CREB צופה שמחירי הבתים המנותקים יסיימו את 2025 בעלייה "פחות מ-2%" מהשנה שעברה storeys.com, כלומר כמעט ללא שינוי. היצע מוגבל בטווחי מחירים מסוימים (במיוחד בתים משפחתיים במרכז השוק) תומך בערכי הבתים המנותקים creb.com, גם כאשר הממוצע העירוני מתייצב. באופן דומה, גם בתים דו-משפחתיים (דופלקסים) מציגים ביצועים טובים: מחיר הבנצ'מרק לדו-משפחתיים עמד על כ-697,300 דולר במאי 2025, עלייה של כ~3% משנה לשנה creb.com. בקיצור, הבתים בדירוג צפיפות נמוכה של קלגרי ממשיכים להיות מבוקשים ונמנעו מתיקון מחירים בשנת 2025 creb.com.
בניגוד לכך, נכסי מגורים בצפיפות גבוהה יותר חווים ירידה קלה במחירים. דירות קונדומיניום ובתים טוריים (שורת בתים) רשמו עליות מחירים מהירות בשנים 2022–2024 (חלק ממחירי הדירות קפצו ב-10–15%+ בשנת 2024 בלבד), אך מגמה זו התהפכה השנה. היצע חדש רב – פרויקטים רבים של קונדומיניום הושלמו או קרובים להשלמה – יחד עם ירידה בתשואות מהשכרה, הפעילו לחץ כלפי מטה. נכון לאמצע 2025, דירות בסגנון דירה מציגות ירידת מחירים שנתית של כ-2% במדד הבנצ'מרק creb.com. לדירה טיפוסית בקלגרי יש כיום ערך בנצ'מרק של כ-$335,000–$340,000 (לשם השוואה, במאי ערך הבנצ'מרק לדירה עמד על $335,300) creb.com. בתים טוריים רשמו גם הם ירידת מחירים של כ-1–2% משנה לשנה creb.com, עם בנצ'מרק באמצע טווח ה-$400,000 (בנצ'מרק במאי לבתים טוריים עמד על $453,600) creb.com. הירידות הללו מתונות יחסית, ובעצם רק מקזזות את השיא של מחירי השנה שעברה. שפע האפשרויות בשוק הקונדומיניום החדש (ותחרות משוק השכירות המשגשג עבור קונים פוטנציאליים) הפכו את מחירי הדירות/בתים טוריים ליותר נתונים למו"מ. ראוי לציין כי גם לאחר הירידה, ערכי הדירות בקלגרי עדיין גבוהים מרמות טרום-מגפה – השוק מתקרר, אך לא קורס. CREB צופה שמחירי דירות ובתים טוריים יסיימו את 2025 בירידה מתונה של 1–2% בסך הכול creb.com, ונתונים ראשוניים תואמים תחזית זו. הגאוגרפיה של שינויי המחירים בתוך קלגרי מגוונת. באופן כללי, השכונות הפרבריות החיצוניות (בהן יש הרבה בתים צמודי קרקע) נותרו חזקות יותר, בעוד אזורי מרכז העיר עם ריבוי דירות קונדומיניום חוו יותר התמתנות. לדוגמה, אזורי מרכז העיר ו-Beltline – המלאים במגדלי קונדומיניום חדשים – מציגים יותר נכסים למכירה ומחירי דירות רכים יותר, בעוד קהילות פרבריות כמו Evanston, Silverado, או Mahogany (שבהן שולטות בתים צמודי קרקע) עדיין סובלות מהיצע מצומצם יחסית ומחירים עמידים. אפילו בתוך סוגי הנכסים, הבדלים בהיצע משפיעים: בקטגוריית הבתים הצמודים, בתים ברמת כניסה במחיר נמוך נותרו נדירים והמשיכו להתייקר, בעוד מגזר היוקרה (בתים צמודי קרקע יוקרתיים בטווח של מעל מיליון דולר) מציג היצע רב יותר והתקררות מסוימת. שוק "דו-מהירות" זה יוצר הזדמנויות עבור משדרגי דיור – אלו שמוכרים בית כניסה בביקוש חזק וקונים במגזר יוקרתי רך יותר יכולים להרוויח מהשינוי בפערי המחירים. בסך הכול, מגמות המחירים בקלגרי ב-2025 מצביעות על איזון בריא יותר: לאחר שלוש שנים של שוק מוכרים לוהט, כוח המיקוח סוף סוף מתאזן בין קונים למוכרים creb.com. בתים עדיין נמכרים, אך קונים יכולים לקחת מעט יותר זמן ולעיתים קרובות לנהל משא ומתן מתחת למחיר המבוקש כיום, במיוחד בדירות קונדומיניום או באזורים עם עודף היצע.היצע דיור ופיתוחים חדשים
סיפור גדול ב-2025 הוא שהיצע הדיור סוף סוף מדביק את הביקוש. קלגרי עברה ממחסור חמור בנכסים למכירה להיצע בריא בהרבה תוך שנה אחת. באמצע 2024, קונים וסוכני נדל"ן התלוננו ש"אין נכסים" – המלאי היה קרוב לשפל היסטורי. דלגו לאמצע 2025, ו-מספר הנכסים הפעילים כמעט הוכפל משנה לשנה creb.com. בשוק של קלגרי יש כעת אלפי בתים נוספים זמינים, הודות לשילוב של גורמים: שיא בבנייה חדשה, יותר נכסים יד שנייה שמוצעים למכירה כשהשוק התקרר, וגל של יחידות שכירות חדשות שנותן למוכרים פוטנציאליים ביטחון להציע את בתיהם למכירה. CREB מציינים שלאחר מספר שנים של תת-היצע, מלאי הנכסים למכירה בקלגרי ב-2025 סוף סוף "חזר לרמות נורמליות" creb.com. מדד חודשי היצע – שירד מתחת ל-2 חודשים בשיא הטירוף (סימן לשוק מוכרים) – עלה כעת לכ-2.5–3 חודשים ברחבי העיר creb.com, מה שמצביע על תנאים מאוזנים. לקונים יש יותר אפשרויות, ומלחמות מחירים נדירות בהרבה מאשר ב-2021–22.
הגורם להאצה זו בהיצע הוא בום הבנייה המתמשך. קלגרי בונה דיור בקצב שלא נראה כמותו בתולדותיה. בשנים 2021, 2022, ושוב ב-2023, התחלות הבנייה זינקו לשיאים של עשרות שנים, והגיעו לשיא של 24,400 התחלות בנייה ב-2024 – שיא כל הזמנים calgary.ca. חשוב לציין, שרוב היחידות החדשות הן בפורמטים בצפיפות גבוהה יותר: דירות קונדומיניום, דירות להשכרה ומתחמי טאון-האוס. העיר הגיבה לגל האוכלוסייה ולרמת התפוסה הנמוכה בגל של מגדלי קונדומיניום ופרויקטים של דירות, שרבים מהם כעת מסתיימים. כתוצאה מכך, 2025 רואה נפח גבוה של השלמת פרויקטים. בנייני קונדומיניום חדשים נפתחו באזורים כמו Beltline, East Village, University District, ומרכזים פרבריים (למשל Seton בדרום-מזרח). אולי אף משמעותי יותר הוא הזינוק בבנייה ייעודית להשכרה (חלקם במימון ממשלתי ותוכניות CMHC). תאגיד המשכנתאות והדיור של קנדה מציין שמלאי הדירות להשכרה הייעודיות בקלגרי גדל בכ-10% רק ב-2024 mortgagesandbox.com – קפיצה אדירה בשנה אחת – והמגמה נמשכת גם ב-2025. עם תמריצים ממשלתיים, יזמים בונים אלפי יחידות להשכרה, רבות מהן צפויות להיפתח עד 2025–2026. ההיצע הגבוה הזה הוא סיבה מרכזית לעלייה במלאי הדירות למכירה: חלק מהקונים הפוטנציאליים מוצאים אפשרויות שכירות ואינם מתחרים על דירות למכירה, וחלק מהמשקיעים מציעים דירות למכירה כי שוק השכירות כבר לא כל כך צפוף.בחזית הפיתוח, קלגרי ב-2025 שוקקת עגורני בנייה לא רק לדיור אלא גם לפרויקטים של שימושים מעורבים ותשתיות. כמה פיתוחים ומגמות בולטים:
- התרחבות פרברית: העיר אישרה והשיקה מספר רב של קהילות פרבריות חדשות כדי להכיל את הצמיחה. למעשה, ועדה עירונית אישרה עשרות שכונות פרבריות חדשות בשנים האחרונות. נכון ל-2025, לפחות 11 פרויקטים קהילתיים חדשים נמצאים בתהליך לשנים 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. דוגמאות כוללות את Ambleton (צפון-מערב), Glacier Ridge (צפון רחוק), Belvedere (מזרח), Alpine Park (דרום-מערב), ו-Homestead (צפון-מזרח) בין היתר. אזורים אלה נמצאים בשלבים שונים – חלקם כבר בונים ומוכרים בתים, אחרים רק מתחילים בעבודות. יחד, הפרברים המתפתחים הוסיפו עשרות אלפי יחידות דיור (27,700 יחידות בשנים 2021–2025 בלבד, ומהווים כ-60% מצמיחת הדיור החדשה בעיר) calgary.ca. המגמה ברורה: קלגרי ממשיכה להתרחב החוצה, ומציעה בתים פרטיים חדשים ובתי עיר בשכונות מתוכננות הכוללות פארקים, בתי ספר ומסחר. קונים שמחירם גבוה מדי לשכונות במרכז העיר, או חדשים שמחפשים דיור ידידותי למשפחות, נוהרים לאזורים אלו שבשולי העיר.
- התחדשות עירונית ובנייה מחודשת: במקביל, קלגרי חווה התחדשות משמעותית בתוך העיר. בנייה מחודשת במרכז העיר (הריסת בתים ישנים ובניית דופלקסים, ארבע-יחידתיים או שורות מגורים) נותרה פעילה מאוד באזורים כמו Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill ואחרים. מדיניות התכנון העירונית מעודדת צפיפות מתונה באזורים ותיקים, ושוק מאוזן יותר ב-2025 לא האט משמעותית את הבנייה המחודשת – קבלנים מהמרים על המשך הביקוש לבתים במיקום מרכזי. בנוסף, התחדשות רחבת היקף של אתרים מוסדיים/תעשייתיים לשעבר נמשכת. לדוגמה, Currie Barracks, בסיס צבאי לשעבר ליד מרכז העיר, עובר הסבה לכפר עירוני חדש (עם דירות, בתי עיר, מסחר ומשרדים); בניית בתים ורחוב מסחרי ("היי סטריט") שם נמשכת ב-2025. באזור East Village ו-Victoria Park, מוקד תוכנית Rivers District, נבנו מגדלי דירות חדשים והתרחבות BMO Centre (שדרוג מרכז כנסים גדול שהושלם ב-2024) שהכניסו חיים חדשים לאזור. Beltline גם הוא צפוי לקבל מרכז אירועים (ארנה) ורובע בילויים עד 2027, שכבר מעורר פרויקטים של דירות ופיתוח קרקעות בסביבה. בסך הכול, מרכז העיר הוותיק של קלגרי מוסיף תושבים לאט אך בטוח – יעד מרכזי במאמצי ההתחדשות של העיר.
- הסבות משרדים לדיור: מקור חדשני במיוחד לדיור חדש הוא תוכנית הסבת המשרדים במרכז העיר של קלגרי. עם שיעור תפוסה נמוך כל כך במשרדי מרכז העיר, העיר (בתמיכת הממשלות המחוזית והפדרלית) הציעה תמריצים להסבת בנייני משרדים ריקים לשימוש מגורים. בתחילת 2025, 21 בנייני משרדים אושרו להסבה, מה שייצור 2,628 יחידות דיור חדשות (בעיקר דירות להשכרה) בלב מרכז העיר cmhc-schl.gc.ca. כמה מהפרויקטים הללו כבר נמצאים בבנייה או אף הושלמו. לדוגמה, מגדל משרדים לשעבר ברחוב 7 Ave SW נפתח מחדש ב-2023 כ"דירות קורנרסטון", ועוד פרויקטים בדרך. ב-2025, אחת ההסבות הבולטות היא מרכז ברקלי (606 4 St SW) – בניין משרדים בן 16 קומות ו-55 שנה שעובר הסבה ל-166 דירות להשכרה עם מתקנים מודרניים, וצפוי להיפתח ב-2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. הסבות אלו לא רק מצמצמות את מלאי המשרדים הריקים, אלא גם מוסיפות דירות להשכרה נחוצות בדיוק במקום שבו הביקוש גובר (מרכז העיר). עד 2030, התוכנית שואפת להסיר מיליוני רגל רבועה של שטחי משרדים ולהוסיף למעלה מ-5,000 יחידות דיור חדשות במרכז העיר, מה שישנה באופן דרמטי את ליבת קלגרי. זהו ניסוי במעקב לאומי, וב-2025 הוא בעיצומו – ארבעה בניינים שהוסבו צפויים להיפתח לדיירים במהלך השנה cmhc-schl.gc.ca.
- פרויקטי תשתית: פיתוח הנדל"ן של קלגרי קשור קשר הדוק לתשתיות מרכזיות. בשנת 2025, קו הרכבת הקלה גרין המיוחל יצא סוף סוף לדרך עם תחילת הבנייה הראשית. קו הרכבת החדש הזה (פרויקט התשתית הגדול ביותר בתולדות העיר) ירוץ תחילה 16 ק"מ משפרד (דרום-מזרח קלגרי) עד 7 אווניו SW (מרכז העיר), ויוסיף 10 תחנות בשכונות דרום-מזרחיות שלא קיבלו מענה מספק en.wikipedia.org. טקס הנחת אבן הפינה התקיים ביוני 2025 en.wikipedia.org, והשלב הראשון צפוי להיכנס לפעולה בסביבות 2030 en.wikipedia.org. קו הגרין כבר משפיע על הפיתוח: לאורך התוואי המתוכנן (שכולל תחנות בקהילות כמו אינגלווד, אוגדן, ובסמוך למרכז האירועים החדש), יזמים רוכשים קרקעות ומציעים פרויקטים מוכווני תחבורה ציבורית. העירייה גם משקיעה בשדרוג תשתיות ושינויים בשימושי קרקע לאורך הציר. פרויקט בולט נוסף הוא מרכז האירועים החדש של קלגרי, ארנה עם 19,000 מושבים המכונה "סקוטיה פלייס" שנבנית ברובע הנהרות. עבודות היסוד החלו בתחילת 2025 calgary.citynews.ca עם יעד פתיחה בסתיו 2027 calgary.citynews.ca. המתקן הזה (הבית העתידי של קבוצת ה-NHL פליימס ומתחם בידור לכל ימות השנה) הוא אבן הפינה של תוכנית רובע התרבות והבידור הרחבה – צפו למלונות, דירות, מסעדות ואטרקציות חדשות שיצוצו סביבו. למעשה, אפילו במהלך הבנייה, ערך הקרקעות הסמוכות עולה בציפייה. מעבר לכך, תשתיות נוספות כמו כביש הטבעת סטוני טרייל (הושלם במלואו ב-2024) ותוכניות להרחבת שדה התעופה ממשיכות לשפר את הנגישות, מה שמאפשר פיתוח קרקעות בשולי העיר (למשל, פארקי תעשייה ליד כביש הטבעת, קהילות חדשות מעבר לגבולות העיר הישנים).
לסיכום, היצע הדיור בקלגרי בשנת 2025 סוף סוף במגמת עלייה. שנים של תכנון ובנייה מניבות תוצאות מוחשיות: יותר בתים זמינים לרוכשים ולשוכרים כאחד. פיתוחים חדשים – מהפרברים המרוחקים ועד למגדלים במרכז העיר – יוצרים עיר שיכולה להכיל טוב יותר את הצמיחה שלה. עבור הרוכשים, המשמעות היא יותר אפשרויות ופחות תחרות מטורפת. עבור השוק כולו, מדובר בבשורה טובה לשיפור יכולת ההשגה בטווח הבינוני, כאשר ההיצע מדביק את הביקוש. השאלה המרכזית תהיה האם קצב הבנייה יוכל להישמר (לאור אתגרי כוח אדם ועלויות) והאם הצמיחה הדמוגרפית תימשך בקצב הנוכחי. אך נכון ל-2025, קלגרי מוסיפה דיור באופן יזום, מה שמסמן שינוי משמעותי לעומת עליות המחירים שנבעו ממחסור בראשית שנות ה-2020.
שוק השכירות ושיעורי תפוסה
שוק השכירות של קלגרי התהפך מלהיות לוהט במיוחד לנעים ונוח ב-2025, ומספק מעט הקלה לשוכרים. בשנים האחרונות שכר הדירה בקלגרי זינק באחד הקצבים המהירים ביותר בקנדה – עליות שנתיות דו-ספרתיות – מונעות על ידי גל של תושבים חדשים ושיעור תפוסה נמוך במיוחד. בסוף 2022 ותחילת 2023, שיעור הדירות הפנויות בעיר ירד לכ-1%, ומציאת דירה הפכה לתחרות עזה, כאשר מלחמות הצעות מחיר על חוזי שכירות לא היו נדירות. עם זאת, השנים 2024–2025 פתחו פרק חדש: היצע שכירות גואה וביקוש מתמתן סוף סוף הקלו את הלחץ.שיעור הדירות הפנויות בשוק השכירות הייעודי של קלגרי עלה משמעותית. לפי סקרי CMHC, שיעור הדירות הפנויות במטרופולין קלגרי עמד על 1.4% ב-2023, אך עד סוף 2024 הוא קפץ ל-4.8% mortgagesandbox.com. זהו אחד השינויים הדרמטיים ביותר בשיעור הדירות הפנויות בשנה אחת שנרשמו בקלגרי. שיעור פנויות של כ-5% נחשב לבריא יחסית (שוק שכירות מאוזן), כך שקלגרי עברה ממצב של מחסור קיצוני למצב כמעט נורמלי תוך 12 חודשים. מקורות בענף ב-2025 אף מציעים כי שיעור הפנויות עשוי לעלות מעל 5% בחלק מהמגזרים ככל שייפתחו עוד בניינים חדשים emeraldmanagement.com. אכן, נתוני המגזר הפרטי הראו כי היצע הדירות להשכרה בקלגרי המשיך לעלות עד אמצע 2025, כאשר דירות מפורסמות נותרות פנויות זמן רב יותר ובעלי דירות מתחילים להתחרות על שוכרים cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
העלייה הזו בשיעור הפנויות קשורה ישירות להיצע החדש. כפי שצוין קודם, מספר שיא של דירות חדשות הושלמו או קרובות להשלמה. רבות מהן הן פרויקטים גדולים של מגורים להשכרה (חלק מפרויקטי קונדומיניום הפכו גם הם לשכירות). לדוגמה, במרכז העיר ובלטליין בלבד, מאות דירות שכירות חדשות הוצעו בשנה האחרונה (בנכסים כמו The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II ועוד). באזורים הפרבריים, יזמים בנו קומפלקסים חדשים להשכרה בקהילות כמו סטון, דיסטריקט האוניברסיטה ובסמוך לצירי תחבורה. תוספות אלו, יחד עם יותר דירות קונדומיניום פרטיות שמושכרות, הגדילו מאוד את היצע המודעות לשוכרים. מספר מודעות השכירות בקלגרי עלה בכ-130% משנה לשנה בתחילת 2025, לפי ניתוח CMHC cmhc-schl.gc.ca. מול תחרות גוברת, בעלי הדירות נאלצו להיות גמישים יותר במחירים ובתמריצים.
מחירי השכירות, כתוצאה מכך, התייצבו ואפילו ירדו מעט במונחים ריאליים. כדי לכמת: נתוני Rentals.ca (דוח יולי 2025) הראו כי שכר הדירה הממוצע בקלגרי (בכל סוגי הנכסים) עמד על 1,914 דולר, שזהו 9% פחות משנה קודם לכן calgary.citynews.ca. זו הייתה אחת מירידות השכירות התלולות ביותר מבין הערים הגדולות בקנדה באותה תקופה calgary.citynews.ca. לפי סוג נכס, דירות חדר שינה אחד בקלגרי מושכרות בממוצע בכ-1,500–1,600 דולר לחודש באמצע 2025, ירידה משיא של כ-1,650 דולר ומעלה ב-2024 apartments.com. יחידות עם שני חדרי שינה, שטיפסו הרבה מעל 1,800 דולר, ירדו חזרה קרוב יותר לאזור ה-1,700 דולר בממוצע. גם יחידות גדולות יותר (שלושה חדרי שינה) חוו ירידות שכר דירה – שכר הדירה לדירות שלושה חדרי שינה בקלגרי באמצע 2025 נמוך בכ-15% לעומת הרמות של שנה קודם לכן (כעת סביב 2,300 דולר ומעלה בממוצע) calgary.citynews.ca. נתונים אלה מדגישים שוק שכירות שנמצא במגמת התקררות. חשוב לציין, עם זאת, שההתקררות הזו מגיעה לאחר תקופה של צמיחה קיצונית – לדוגמה, שכר הדירה הממוצע בקלגרי עדיין גבוה בכ-9% לעומת שלוש שנים קודם לכן (תקופת 2019–2022) calgary.citynews.ca. כך ששוכרים כיום מקבלים הפוגה, אך לא חזרה מלאה למחירים שלפני תקופת הבום.
בעלי דירות הגיבו לשוק הרך בדרכים שונות. רבים מהבניינים החדשים להשכרה ברמה גבוהה מציעים תמריצי כניסה – למשל "חודש שכירות חינם", חניה חינם לשנה, או כרטיסי מתנה – כדי למשוך דיירים, דבר שלא היה נחוץ כאשר שיעור הדירות הפנויות היה קרוב ל-1%. חלק מהמשכירים הקיימים מרסנים את העלאות השכירות בחידושי חוזים, ומעדיפים לשמור על דיירים טובים מאשר להסתכן בכך שדירה תעמוד ריקה חודש או חודשיים. בעדכון האמצע-שנתי של CMHC צוין כי בקלגרי (ובעוד כמה ערים) השכירות המפורסמת ברבעון הראשון של 2025 הייתה למעשה נמוכה ב-3–4% לעומת הרבעון הראשון של 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, מה שמעיד על כך שבעלי דירות מורידים את מחירי הבקשה כדי לאכלס את הדירות. ראוי לציין שבעוד ששכר הדירה המבוקש בחוזים חדשים ירד, השכירות שמשלמים דיירים ותיקים עדיין נוטה לעלות (בשל התאמות שנתיות והשגת פערים מהגבלות קודמות) – אך בקצב איטי יותר. CMHC ציינה כי העלאות השכירות עבור יחידות מאוכלסות בקלגרי נותרות חיוביות (כ-7.9% עלייה שנתית בתחילת 2025) cmhc-schl.gc.ca, מה שמשקף שדיירים רבים עדיין רואים עליות בחידוש חוזה, אם כי פחות מבעבר.מגמה מעניינת נוספת היא שעם ההיצע המוגבר, לשוכרים יש אפשרות בחירה חדשה וכוח מיקוח. לאורך 2025 הופיעו עדויות על שוכרים שמנהלים משא ומתן על הנחות קטנות, או יכולים להיות בררנים יותר לגבי מיקום/שירותים, מאחר שמספר דירות עונות על הקריטריונים שלהם. זהו שינוי חד לעומת 2022, אז שוכרים לעיתים קרובות לקחו את הדירה הראשונה שהתפנתה בכל מחיר. זה גם יוצר תחרות על איכות: בעלי בניינים ישנים משקיעים בשיפוצים ושדרוגים כדי לא לאבד דיירים לפרויקטים חדשים ומושקעים. גם שוק ההשכרה המשני של קלגרי (משכירי דירות קונדו פרטיים) מרגיש את התחרות – חלק ממשקיעי הקונדו, שרואים שהשכירות מתייצבת ויש הרבה דירות יוקרה חדשות כמתחרות, בוחרים למכור את הדירות שלהם. זה מסביר חלקית את העלייה במספר דירות הקונדו המוצעות למכירה ב-2025 mortgagesandbox.com.
מבחינת יכולת השתלמות, שוק השכירות של קלגרי עדיין זול יותר מאשר בטורונטו או ונקובר, אך הפער הצטמצם במהלך העלייה של 2021–2023. שכר הדירה הממוצע בקלגרי (~1,900 דולר) עדיין נמוך מהממוצע הקנדי (~2,100 דולר) calgary.citynews.ca, והרבה מתחת לוונקובר (~2,800 דולר) או טורונטו (~2,400 דולר). עם הירידות האחרונות, קלגרי שיפרה את מעמדה כעיר גדולה משתלמת לשוכרים. עם זאת, שכר הדירה עדיין גבוה משמעותית מאשר לפני יותר מ-5 שנים, ועם ריביות גבוהות יותר, רבים מהשוכרים הפוטנציאליים הראשונים ממשיכים לשכור, מה שמקיים את הביקוש הבסיסי. אחת מתופעות הלוואי של עלויות הדיור הגבוהות ברמה הארצית היא משקי בית עם שותפים – אפילו בקלגרי, CMHC מציין שיותר שוכרים משתפים דירה כדי לעמוד בשכר הדירה facebook.com, מגמה נפוצה גם במקומות אחרים.בהסתכלות קדימה, תחזית השכירות עד 2025 היא של המשך איזון או אפילו ריכוך. עוד השלמות בנייה חדשות לשכירות מתוכננות לסוף 2025 ו-2026, מה שעשוי להעלות עוד את שיעור הדירות הפנויות. תחזיות מסוימות מציעות ששיעור הדירות הפנויות בקלגרי עשוי לעלות זמנית לטווח של 5–7% לפני שהגידול באוכלוסייה ידביק את הקצב youtube.com. שכר הדירה צפוי להישאר יחסית יציב; ייתכן שנראה אף ירידות נומינליות קלות במגזרים מסוימים (למשל, דירות יוקרה עם חדר שינה אחד במרכז העיר עשויות להישכר בפחות ב-2026 מאשר ב-2024). זו בשורה טובה לשוכרים ולמשיכה של העיר מבחינת יוקר המחיה. עבור משקיעים ויזמים, שוק שכירות מתקרר אומר שיש לבחון פרויקטים חדשים בזהירות רבה יותר – ואכן, בסוף 2025 חלק מהיזמים אותתו כי הם ישקלו השהיה של פרויקטים חדשים לשכירות כי ירידת שכר הדירה ועלויות מימון גבוהות פוגעות בכדאיות mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. אך עם המשך גידול האוכלוסייה בקלגרי, רוב האנליסטים מצפים ששוק השכירות יספוג בהדרגה את ההיצע החדש בשנים הקרובות. החלון הנוכחי הוא מעין תקופת "הדבקה" שבה קצב הגידול בהיצע עוקף את קצב הגידול בביקוש, ולאחר מכן צפוי שיווי משקל. ראוי לציין כי שוק השכירות בקלגרי עדיין מהודק מהותית יותר מאשר בתקופת השפל בענף הנפט (כאשר שיעור הדירות הפנויות הגיע לדו-ספרתי סביב 2016). העיר אינה נמצאת בעודף בנייה, אלא עוברת מהידוק קיצוני לתנאים בריאים.
לסיכום, 2025 מסמנת נקודת מפנה בשוק השכירות של קלגרי: היצע דירות גבוה יותר ושכר דירה שמתייצב מאפיינים את השוק. השוכרים יכולים לנשום לרווחה כשהאפשרויות מתרבות. בעלי הדירות מתמודדים עם תחרות גוברת ועליהם לנהוג בזהירות בקביעת שכר הדירה. סביבה מאוזנת זו צפויה להימשך גם בעתיד הקרוב – נורמליזציה מבורכת לאחר עליות השכירות החדות של השנים האחרונות.
נדל"ן מסחרי: משרדים, מסחר ושימושים מעורבים
מצב שוק המשרדים
שוק המשרדים של קלגרי עובר התאוששות איטית וכואבת, ו-2025 היא עוד שנה של ריפוי הדרגתי – אך גם של אתגרים מתמשכים. העיר חוותה עודף משרדים ידוע לשמצה לאחר קריסת מחירי הנפט ב-2014, מה שהוביל לצמצום או סגירת חברות אנרגיה. גם כאשר הכלכלה הרחבה יותר התאוששה, העלייה בעבודה מרחוק/היברידית בתקופת המגפה הוסיפה לחץ נוסף, והותירה את מרכז העיר קלגרי עם אחד משיעורי התפוסה הנמוכים ביותר בצפון אמריקה.
נכון ל-2025, קלגרי עדיין מחזיקה בתואר של שיעור תפוסת המשרדים הנמוך ביותר בקנדה. שיעור התפוסה במשרדי מרכז העיר עומד על כ-30% cbre.ca, כלומר בערך אחד מכל שלושה משרדים במרכז ריק. זהו גידול לעומת תחילת העשור (התפוסה הייתה כ-25% לפני כמה שנים) בשל עזיבות נוספות ומעט היצע חדש שנוסף. ברבעון השני של 2025 לבדו, התפוסה במרכז העיר עלתה בכ-0.5%, בין היתר בשל חברת אנרגיה גדולה שאיחדה שטחים והכניסה שטח נוסף לשוק cbre.ca cbre.ca. במרכז העיר קלגרי יש כ-42 מיליון רגל רבוע של שטחי משרדים, כך שתפוסה של 30% משמעה 12–13 מיליון רגל רבוע ריקות – עודף עצום. אזורי המשרדים הפרבריים, למרות שמצבם טוב יותר מהמרכז, מתמודדים גם הם עם תפוסה נמוכה בטווח של 15–20%. לדוגמה, שיעור התפוסה במשרדי הפרברים של קלגרי עמד על כ-17% באמצע 2025 (כאשר אזורי הדרום במצב מעט טוב יותר מהצפון) collierscanada.com. ברמה העירונית (כל הקטגוריות, מרכז ופרברים יחד), שיעור התפוסה במשרדים הוא כ-23–24% assets.cushmanwakefield.com. נתונים אלה מדגישים שלקלגרי יש אתגר רב-שנתי למלא מחדש או להסב את שטחי המשרדים הריקים שלה.
בצד החיובי, ישנם כמה סימנים לייצוב. בשנה וחצי האחרונות, נתונים ארציים מראים שמספר המשרדים הפנויים בקנדה מתייצב, וקאלגרי אינה יוצאת דופן במגמה זו cbre.ca cbre.ca. הספיגה נטו (השינוי נטו בשטח המושכר) בקאלגרי נעה סביב האפס – רבעון אחד מעט חיובי, רבעון אחר מעט שלילי – מה שמעיד על כך שהנפילה החופשית נעצרה. למעשה, CBRE דיווחה שלקאלגרי הייתה ספיגה חיובית קלה של שטחי משרדים בכמה רבעונים, ומבני "יוקרה" איכותיים אף ראו את שיעור הפנוי משתפר כאשר חלק מהשוכרים "נודדים לאיכות" cbre.ca. מגדלי היוקרה במרכז העיר (כמו ה-Bow, Brookfield Place) שרדו יחסית טוב, שמרו על תפוסה ואפילו גבו שכר דירה נאה, בעוד שמבנים ישנים יותר מסוג B/C כמעט ריקים. פיצול זה אומר שמשרדים חדשים, עשירים בשירותים ובמיקומים מרכזיים, מציגים ביצועים טובים יותר. למעשה, מגזר היוקרה במרכז העיר של קאלגרי עומד על כ-11% משרדים פנויים – רחוק מאוד משיעור של 30% בכלל מרכז העיר cbre.ca cbre.ca. שוכרים רבים מנצלים את ההזדמנות לשדרג את שטחם (מכיוון שהפער בשכר הדירה בין הקטגוריות הצטמצם). הפער בשיעור הפנוי בין משרדי Class A ל-Class B/C עומד על כ-14.7 נקודות אחוז cbre.ca, מה שמדגיש עד כמה המשרדים הישנים ריקים באופן לא פרופורציונלי. שיעורי השכירות למשרדים עברו בהתאם התאמות. השכירות המבוקשת הממוצעת נטו במרכז העיר קלגרי ברבעון הראשון של 2025 הייתה כ-16.31 דולר למ"ר לשנה assets.cushmanwakefield.com, שזו למעשה עלייה מהרבעון הקודם שבו הייתה 14.95 דולר למ"ר. העלייה הזו מעט מטעה – היא משקפת כניסה של שטחים יוקרתיים יותר לשוק, ולא עלייה כוללת בכוח המיקוח של בעלי הנכסים. בדרך כלל, בעלי בניינים באיכות נמוכה הורידו מחירים בצורה דרמטית ומציעים תמריצים גדולים למשיכת שוכרים (למשל, תקופות שכירות חינם ארוכות, מענקי שיפוץ). לא נדיר לראות שכירות אפקטיבית בבנייני Class B בספרות חד-ספרתיות למ"ר. לעומת זאת, בבנייני היוקרה (“trophy”) עדיין רואים שכירויות בגובה 20 דולר ומעלה למ"ר עבור השטחים הטובים ביותר. השכירות הממוצעת במשרדים בפרברים נמוכה יותר, ומעניין לציין שבראשית 2025 אף נרשמה ירידה קלה בפרברים (ירידה קלה בפרברים גם כאשר הממוצע במרכז העיר עלה) assets.cushmanwakefield.com. בסך הכול, מחירי השכירות למשרדים בקלגרי עדיין נמוכים בהרבה מהשיאים שלפני 2014. לשם השוואה, לפני משבר הנפט, שכירות ב-Class A במרכז העיר הייתה בטווח של 30–40 דולר למ"ר; כיום רק השטחים הטובים ביותר מגיעים ל-20 דולר, ורבים מהעסקאות נסגרות בשבריר מהמחירים ההיסטוריים. זה מצוין לעסקים שמחפשים שטחי משרדים במחיר סביר, אך קשה לבעלי הנכסים ולמשקיעים.התפוסה הגבוהה המתמשכת הובילה לפתרונות יצירתיים. כפי שצוין, תוכנית ההסבה של העיר ממשרדים למגורים היא תגובה ישירה לעודף ההיצע. באמצעות מענקים (עד 75 דולר למ"ר) לבעלי בניינים, קלגרי עודדה הסרת שטחי משרדים דרך הסבות. עד 2025, שלוש הסבות הושלמו וכמה נוספות בבנייה, ובסך הכול יוסרו כ-2.68 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים במרכז העיר cmhc-schl.gc.ca. לכך יש יתרון כפול: הפחתת התפוסה והבאת יותר תושבים למרכז, מה שתומך בעסקים המקומיים. בעיר מציינים שעל כל דולר ציבורי, המגזר הפרטי השקיע 4 דולרים כדי לאפשר את ההסבות cmhc-schl.gc.ca – מינוף לא רע. זהו תהליך איטי, אך בטווח הארוך מאמצים אלה אמורים להקטין משמעותית את התפוסה. בנוסף, העיר בוחנת הריסת בנייני משרדים עבור מגדלים שאינם ניתנים לשיקום, עם אפשרות להפוך אותם לפארקים או לאתרי פיתוח מחדש.
בצד הביקוש, שוק המשרדים של קלגרי מגוון בהדרגה מעבר לנפט וגז. חברות טכנולוגיה, אמנם לא בהיקף של טורונטו/ונקובר, צמחו בקלגרי – חברות כמו Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies וסטארטאפים מקומיים שכרו שטחי משרדים, ומילאו חלקית את החלל שהותירו חברות האנרגיה שהצטמצמו. גם ממשלת המחוז ביזרה חלק מהמשרות לליבת קלגרי, ומגזרים כמו שירותים פיננסיים ומינהל בריאות מתרחבים במידה מתונה. עם זאת, ההישגים הללו הם מדורגים ביחס לעשרות מיליוני רגל רבועה שהתפנו. מניע בולט ב-2025 הוא דחיפת "חזרה למשרד"; חברות רבות בקלגרי מגבירות את הציפיות לעבודה פרונטלית, מה שהוביל חלק מהן לשכור מעט יותר שטח או לפחות לשמור על מה שיש להן במקום להשכיר משנה. היצע השטחים להשכרה משנה, שזינק ב-2020, נמצא בירידה – שטחי השכירות משנה בקלגרי ירדו בכ-9% משנה לשנה cbre.ca, כלומר פחות חברות מנסות להיפטר משטח עודף (סימן לכך שהעודף החמור ביותר אולי מאחורינו).לסיכום, מגזר המשרדים של קלגרי ב-2025 מדשדש בתחתית. שיעור תפוסה של כ-30% במרכז העיר הוא אתגר עצום cbre.ca, וסביר שיידרשו שנים רבות של צמיחה כלכלית (ומאמצי הסבה נוספים) כדי לצמצם אותו משמעותית. מחירי השכירות רכים, במיוחד בבניינים ישנים, ובעלי הנכסים ממשיכים להתחרות בעוז על שוכרים. עם זאת, יש אופטימיות זהירה שהדימום נפסק. הנרטיב משתנה מ"עד כמה זה יחמיר?" ל"איך אפשר להסב ולהתאושש?". כדי שמרכז קלגרי ישגשג, מילוי המשרדים הללו (או מציאת שימושים חדשים עבורם) נותר בעדיפות עליונה. החדשות הטובות: לא נבנים מגדלי משרדים חדשים (הבנייה של משרדים בשפל של 20 שנה cbre.ca), כך שצד ההיצע לא מחמיר. כעת המיקוד הוא בקליטת או ביטול השטחים הפנויים הקיימים. אם כלכלת אלברטה תישאר חזקה ומגזרים כמו טכנולוגיה ושירותים מקצועיים ימשיכו לצמוח, מרכז קלגרי עשוי בהדרגה לצמצם את עודף השטח. בינתיים, שוק המשרדים במרכז העיר הוא גן עדן לשוכרים – שפע אפשרויות ושכירויות זולות – וכאב ראש לבעלי הנכסים. זהו סיפור של שני שווקים: מגדלים נוצצים שמסתדרים, מגדלים ישנים שנאבקים לשרוד. קלגרי תעמוד במוקד תשומת הלב של ענף הנדל"ן המסחרי כשהיא ממציאה מחדש את מרכז העיר לעידן שאחרי הנפט והעבודה ההיברידית.
פיתוחי מסחר ומעורבי שימושים
שוק הנדל"ן המסחרי של קלגרי ב-2025 נמצא בדרך כלל במצב יציב יותר ממגזר המשרדים, שכן הוא נתמך בצמיחת האוכלוסייה בעיר ובהתאוששות ההוצאה הצרכנית. שוק המסחר כולל הכל, ממרכזי קניות פרבריים ומרכזי ענק ועד חנויות רחוב עירוניות ופיתוחים חדשים של שימושים מעורבים. בסך הכל, שיעור הוואקנסי בשוק המסחר של קלגרי מתון ושכר הדירה המסחרי נותר יציב יחסית, אם כי הביצועים משתנים לפי מיקום וסוג הנכס.
בפרברים, הקמעונאות הולכת בעקבות הגגות – ובקלגרי יש הרבה גגות חדשים. כאשר קהילות חדשות צצות בשוליים, יזמי נדל"ן קמעונאי מספקים את מרכזי הקניות המעוגנים בסופרמרקטים והשירותים הנדרשים. לדוגמה, באזורים מתפתחים כמו ליבינגסטון/קרינגטון (צפון) ו-סטון/מהוגני (דרום), נפתחו או נמצאים בבנייה מרכזי קניות חדשים כדי לשרת את התושבים (כולל סופרמרקטים, בתי מרקחת, מסעדות וכו'). מרכזים אלו נוטים להתמלא במהירות, שכן בקהילות חדשות יש לרוב ביקוש גבוה לשירותים מקומיים. גם מרכזי כוח (אשכולות חנויות ענק) באזורים ותיקים בדרך כלל במצב טוב; הצמיחה החזקה באוכלוסיית קלגרי תמכה במכירות אצל קמעונאים גדולים (Costco, Walmart, חנויות שיפוץ בית וכו'), ושיעור הוואקנסי במרכזים אלו נמוך. חלק ממרכזי הכוח הוותיקים אף עברו התחדשות, עם הוספת מבנים חדשים או שימושים מעורבים. מגמה בולטת היא שילוב של אלמנטים של שימושים מעורבים – לדוגמה, פרויקט הענק Taza בשטח אומת Tsuut’ina (דרום-מערב קלגרי, ליד כביש הטבעת) מביא קמעונאות, בידור, משרדים ואולי גם מגורים למרכז חדש, וממחיש את הטשטוש בין קמעונאות טהורה ליעדים של שימושים מעורבים.הקניונים של קלגרי חוו תקופה קשה במהלך המגפה, אך הקניונים המובילים מתאוששים. CF Chinook Centre ו-CF Market Mall, שני הקניונים הגדולים בעיר, מדווחים על עלייה בתנועת המבקרים ובמכירות ב-2025, בין היתר בזכות פתיחת חנויות חדשות ושיפוצים. Chinook Centre מתכונן להתרחבות משמעותית (כולל אפשרות להוספת רחוב קמעונאי פתוח ומגדלי מגורים בשטח בשנים הקרובות), וב-2025 הוא ממשיך למשוך מותגים בינלאומיים חדשים. CrossIron Mills, קניון האאוטלט מצפון לעיר, ממשיך להיות מוקד אזורי. קניונים משניים (כמו Sunridge או Southcentre) יציבים, אם כי הם מתמודדים עם תחרות מצד מסחר אלקטרוני וצריכים להמציא את עצמם מחדש עם אטרקציות כמו מסעדות, כושר ואפילו שימושים רפואיים במקום חנויות. שיעור הוואקנסי בקמעונאות (בקניונים/מרכזי קניות) בקלגרי מוערך באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים (כ-3–6%, תלוי בתת-שוק). הצמיחה הגבוהה באוכלוסייה בעיר שמרה על ביקוש חזק לקמעונאות – יותר אנשים פירושו יותר קונים.
בלב העיר, תמונת הקמעונאות מעורבת. הקמעונאות המונעת ממשרדים במרכז העיר קלגרי (חצרות אוכל +15, חנויות בקומת קרקע של מגדלי משרדים) מתקשה בשל עבודה מרחוק ופחות עובדי משרדים. חלק מהדוכנים בחצרות האוכל של +15 וחנויות נוחות שפנו למבקרים יומיים נותרו ריקים או פועלים בשעות מצומצמות, שכן תנועת עובדי המשרדים עדיין נמוכה מרמת 2019. עם זאת, ככל שיותר תושבים עוברים למרכז העיר (עם דירות חדשות והסבות ממשרדים), קהל לקוחות חדש מתגבש. אנו רואים עלייה בשירותים במרכז העיר כמו סופרמרקטים (למשל, שתי רשתות גדולות פתחו חנויות ב-Beltline בשנים האחרונות) ושירותים לתושבים. אזורי Beltline ו-East Village הפכו למוקדי בילוי וקולינריה, ומסייעים למלא חנויות באזור. לדוגמה, רחוב First SW ב-Beltline ושדרת 17 ממשיכים לראות פתיחת בתי קפה, ברים ובוטיקים חדשים, על גל הצעירים המתגוררים בסביבה. שיעור הוואקנסי בקמעונאות במרכז העיר (ברחוב) עדיין גבוה (כ-10%+), אך משתפר ככל שמרחבים מוסבים לקונספטים חדשים (כמו סטודיו כושר, מרפאות או אפילו גלריות פופ-אפ) וככל שצפיפות המגורים הופכת רחובות שבעבר היו שקטים לאטרקטיביים לקמעונאות.
פיתוח גדול שמסתמן באופק עבור הקמעונאות העירונית הוא אזור ה-Culture + Entertainment District שהוזכר קודם, סביב שדרת 17 ופארק סטמפיד. עם הרחבת מרכז BMO (מרכז הכנסים שהושלם ב-2024) ובניית מרכז האירועים, התוכניות כוללות קמעונאות, מסעדות וכיכרות ציבוריות לאורך כל השנה ליצירת רובע תוסס. כבר היום, Platform Innovation Centre (מרכז טכנולוגי) נפתח ב-East Village עם מרחבים ציבוריים, וארגון Calgary Stampede עובד על רחוב קמעונאי כחלק מהתחדשות הקרקעות שלו. עד 2027 לערך, האזור הזה עשוי להפוך לגרסה של קלגרי לרובע ספורט/בידור, עם ברים, חנויות ומלונות – מה שיזרים חיים חדשים לקמעונאות במרכז העיר.פרויקט קמעונאי מעניין נוסף הוא פיתוח Greenwich בצפון-מערב קלגרי (ליד פארק קנדה האולימפי). מדובר בקהילה מתוכננת על שטח של 59 אקר, השואפת לאווירה "בהשראת ניו יורק" עם בתי עיר בסגנון בראונסטון ותמהיל של שטחי מסחר avenuecalgary.com. ראוי לציון שנפתח שם Calgary Farmers’ Market West כעוגן מרכזי avenuecalgary.com – שוק מקורה שמושך מבקרים למזון ומוצרים מקומיים. זה שם את גריניץ' על המפה ומדגים כיצד קמעונאות חווייתית (כמו שווקי איכרים, היכלי אוכל) היא חלק מעיצוב קהילתי חדש. בדומה לכך, קהילות חדשות כמו University District משלבות קמעונאות רחוב גבוהה עם מגורים, מה שהתברר כהצלחה גדולה (עם סופרמרקט, קולנוע, מסעדות ליד הקמפוס ודירות חדשות).
אי אפשר לדבר על קמעונאות מבלי להזכיר את e-commerce: הוא ממשיך לגדול, אך קמעונאים בקלגרי הסתגלו על ידי התמקדות בחוויות פרונטליות ובערוצים משולבים. מרכזי לוגיסטיקה תעשייתיים בשולי העיר מספקים את הביקוש המקוון (כפי שפורט בפרק התעשייתי), אך החנויות הפיזיות בקלגרי רחוקות מלהיעלם. למעשה, מאפיין ייחודי של קלגרי הוא אוכלוסייה צעירה יחסית, אמידה, שאוהבת לאכול בחוץ ולקנות כשאפשר – העיר מדורגת בעקביות גבוה בהוצאות למסעדות לנפש. האנרגיה של הכלכלה בשנים 2022–2025 (עם סגרים פחות חמורים ממקומות אחרים והתאוששות מהירה) אפשרה לרבים מהמסעדות והחנויות לשגשג. עם זאת, האינפלציה והריביות הגבוהות גרמו לצרכנים להיות זהירים יותר ב-2025, מה שהוביל להאטה קלה בצמיחת המכירות הקמעונאיות.
פיתוח שימושים מעורבים הוא נושא מרכזי: שילוב מגורים, משרדים וקמעונאות. אזורי תכנון חדשים בקלגרי כמו ברנטווד, אנדרסון ואתרים נוספים סביב תחבורה ציבורית מעודדים מגדלים עם קמעונאות בקומת הקרקע. דוגמה שנמצאת בבנייה היא ב-Brentwood Village Mall – אתר קניון ישן שעובר התחדשות עם מגדלי מגורים וקמעונאות ברחוב. אותו דבר קורה גם ב-Westbrook ובאזורי Shaganappi סביב תחנות רכבת חדשות. על ידי שילוב שימושים, היזמים שואפים להבטיח קהל לקוחות מובנה לקמעונאות וליצור חיות עירונית מסביב לשעון. תוכנית הפיתוח העירונית המעודכנת של העיר מדגישה קהילות שלמות כאלה.
לסיכום, מגזר הקמעונאות של קלגרי ב-2025 הוא בריא בזהירות. הקמעונאות הפרברית מתרחבת עם צמיחת העיר, הקניונים המובילים מחדשים, והקמעונאות ברחובות באזורים מאוכלסים מוצאת את מקומה. אתגרים עדיין קיימים עבור קמעונאות התלויה במשרדים במרכז העיר ומרכזים ישנים שזקוקים לעדכון. אך בניגוד לשוק המשרדים, לקמעונאות יש תמיכה בסיסית מהדמוגרפיה של קלגרי ודפוסי ההוצאה. שיעורי התפוסה הפנויה ניתנים לניהול, ושיעורי השכירות לקמעונאות מובילה אף רשמו עליות קלות בצמתים בעלי ביקוש גבוה. שוק הקמעונאות של קלגרי נהנה בסופו של דבר מהגידול באוכלוסייה – יותר אנשים שווה יותר קונים – וזהו מסלול חיובי כל עוד העיר ממשיכה למשוך תושבים חדשים.
מגמות נדל"ן תעשייתי
בעוד ששוק המשרדים מתקשה והקמעונאות מסתגלת, הנדל"ן התעשייתי בקלגרי היה כוכב בשנים האחרונות. המגזר התעשייתי (מחסנים, מרכזי הפצה, שטחי ייצור, חצרות לוגיסטיות) בקלגרי והאזור ראה ביקוש גובר הודות לשילוב של צמיחת מסחר אלקטרוני, מיקומה האסטרטגי של אלברטה להפצה, ובסיס תעשייתי מגוון יחסית (כולל לוגיסטיקה, עיבוד מזון, חומרי בניין ועוד). 2025 ממשיכה להציג יסודות חזקים בתעשייה, אם כי כניסת היצע חדש מתחילה להקל מעט על שוק שהיה הדוק במיוחד.
להמחשה: שיעור התפוסה הפנויה התעשייתית בקלגרי הגיע ל-שפל של 16 שנה של 2.6% בלבד באמצע 2023 assets.cushmanwakefield.com – למעשה, כמעט תפוסה מלאה – כאשר חברות חטפו כל שטח פנוי. זאת בעקבות התחייבויות גדולות של חברות מסחר אלקטרוני והפצת קמעונאות, כמו אמזון (שפתחה מספר מרכזי מימוש באזור קלגרי), וולמארט, קנדיאן טייר ואחרות שבונות מתקני לוגיסטיקה גדולים לשירות מערב קנדה. בנוסף, מיקומה של קלגרי כמרכז רכבות ומשאיות (באמצע הדרך בין ונקובר לויניפג, ושער לגבול ארה"ב דרך כביש I-15) הופך אותה למיקום אסטרטגי למחסנים. לאורך 2021–2023, הספיגה (שטח שהושכר) עלתה בהרבה על הבנייה החדשה, מה שהוריד את שיעורי התפוסה הפנויה והעלה את דמי השכירות.
לאור השוק ההדוק, היזמים הגיבו בגל של בנייה חדשה. במהלך 18 החודשים האחרונים הושלמו פרויקטים תעשייתיים רבים בכל הסגמנטים – מרכזי הפצה בפורמט גדול, פארקים תעשייתיים רב-שוכרים בגודל בינוני, ואפילו כמה דירות תעשייתיות בשיטת שטראטה. לפי Cushman & Wakefield, ב-18 החודשים שלאחר אמצע 2023, קלגרי חוותה "גל של השלמות בכל סגמנטי השוק" שהחל להוסיף שטח נחוץ מאוד assets.cushmanwakefield.com. בתחילת 2025, גל הבנייה הזה הוביל לעלייה מתונה בשיעור הוואקנסי מרמות שפל קיצוניות. שיעור הוואקנסי התעשייתי הכולל עלה ל-4–5% עד 2025 avisonyoung.ca. Colliers דיווחה על שיעור ואקנסי תעשייתי בקלגרי של 4.14% ברבעון השני של 2025, ירידה קלה מהרבעון הקודם בזכות ספיגה חיובית של כ-560,000 רגל רבועה collierscanada.com. הסקירה של Avison Young לרבעון השני של 2025 הראתה ואקנסי של כ-5.1% עם 6.2% זמינות (כולל שטחים בשוק אך שעדיין לא התפנו), וכ-1.2 מיליון רגל רבועה בפיתוח עדיין avisonyoung.ca. כך שהשוק נשאר בצד ההדוק של האיזון – בהחלט לא בעודף בנייה, אך גם לא במחסור חריף. ואקנסי של 4–5% אומר שלשוכרים יש עוד כמה אפשרויות וליזמים אין צורך להשכיר מבנים לפני שהם אפילו הושלמו (מה שקרה בתקופה ההדוקה ביותר).
שיעורי שכירות תעשייתית עלו בשנים האחרונות בשל הוואקנסי הנמוך. בקלגרי, שכר דירה נטו לחללי מחסן חדשים ואיכותיים הגיע לטווח של $10–11 לרגל רבועה, שזה בולט (היסטורית, $7–8 היה הנורמה). חללים ישנים או פחות אופטימליים מושכרים בפחות, אך בסך הכול הצמיחה בשכר הדירה הייתה חזקה. הייתה התנגדות מסוימת מצד שוכרים ב-2025 עם יותר שטח זמין – העליות המהירות בשכר הדירה מתמתנות. אך בעלי נכסים של מבנים מודרניים בגובה תקרה גבוה עדיין בטוחים בשל התחרות המוגבלת בסגמנט הזה. גם עלויות הקרקע והבנייה התעשייתית בקלגרי עולות, מה שמפעיל לחץ כלפי מעלה על שכר הדירה בפיתוחים חדשים.
מנקודת מבט של פיתוח, הבנייה מתמתנת מעט לאחר הגאות האחרונה. כפי שצוין, כ-1.2 מיליון רגל רבועה נמצאות בבנייה נכון לאמצע 2025 avisonyoung.ca. זהו ירידה מהשיא של 2022, אז נבנו במקביל כמה מיליוני רגל רבועה. היזמים הופכים זהירים יותר (עלויות מימון גבוהות יותר ותחזית שוק מעט רכה יותר), אך הם רחוקים מלהפסיק – התעשייה עדיין נחשבת להימור טוב. כמה פרויקטים בצנרת כוללים שלבים נוספים ב-High Plains Industrial Park (מזרחית לעיר ב-Balzac), מבנים חדשים באזור התעשייה Dufferin North, וכמה בנייה ספקולטיבית במסדרונות התעשייה בדרום-מזרח קלגרי.הגורמים המרכזיים לביקוש תעשייתי בקלגרי:
- מסחר אלקטרוני והפצה: חברות ממשיכות לייעל שרשראות אספקה. קלגרי היא מרכז הפצה למערב קנדה (קולטת סחורות מנמל ונקובר, משרתת את אלברטה, ססקצ'ואן וכו'). לאמזון יש מספר מתקנים כאן; ב-2025 הם מנצלים במלואם את מרכז המילוי הגדול שלהם ב-Balzac ומרכז מיון בעיר. קמעונאים נוספים וספקי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) הקימו פעילות כדי לאפשר אספקה מהירה יותר ללקוחות בפרייריז. מגמה זו מבטיחה שמחסנים בפורמט גדול (100 אלף רגל רבועה ומעלה) יישארו מבוקשים. למעשה, מלאי המחסנים מעל 100,000 רגל רבועה גדל ב-20% בארבע שנים lee-associates.com, וב-2025 לחלק מהקופסאות הגדולות החדשות היו שטחים פנויים (שיעור התפוסה בתת-שוק זה הגיע לכ-9% כאשר כמה שטחים ענקיים נכנסו לשוק) lee-associates.com. אך מצפים שאלה יושכרו עם הזמן ככל שיותר חברות מרכזות פעילות בקלגרי.
- ייצור ועיבוד: קלגרי אינה עיר תעשייתית כבדה כמו עיר ייצור רכב, אך יש בה ייצור מזון ומשקאות (למשל, מבשלות בירה, עיבוד בשר), מוצרי בנייה, אלקטרוניקה ועוד. חלק מהמשתמשים הללו התרחבו, במיוחד מעבדי מזון המגיבים לגידול האוכלוסייה ולתפוקות החקלאיות באלברטה. בנוסף, מחירי הסחורות הגבוהים בשנים האחרונות הגבירו את הביקוש לאחסון חומרים וציוד לתעשיות הנפט והגז והחקלאות.
- תשתיות לוגיסטיות: השלמת כביש הטבעת של קלגרי (Stoney Trail) מספקת גישה מצוינת למשאיות סביב העיר. אזורים תעשייתיים ליד מחלפי כביש הטבעת (למשל, SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) משגשגים בזכות קישוריות נוחה לכבישים מהירים. שדה התעופה של קלגרי (YYC) הוא גם מרכז מטען, והמחסנים סביבו כמעט ללא שטחים פנויים.
לסיכום, שוק הנדל"ן התעשייתי של קלגרי ב-2025 הוא חזק ומתרחב. שיעור ווקנסי של כ-4–5% רחוק מאוד מהתנאים ההדוקים במיוחד של 0–2% שהיו קודם, אך עדיין בריא avisonyoung.ca. היצע חדש סוף סוף נותן לשוכרים יותר אפשרויות, אך הביקוש עדיין חזק מספיק כדי למלא את רוב הבניינים החדשים (גם ברבעון השני של 2025 נרשמה ספיגה חיובית (~125,000 רגל רבוע) בסך הכול avisonyoung.ca). בעלי נכסים תעשייתיים נמצאים במצב טוב בהרבה מבעלי משרדים בקלגרי, שכן יש ביקוש לחללים שלהם והניצול גבוה. עבור כלכלת קלגרי, מגזר תעשייתי תוסס פירושו משרות בלוגיסטיקה ותעשייה קלה, והוא מחזק את מעמדה של העיר כלב ההפצה של המערב. ככל שנתקדם לעבר 2030, ייתכן שהתעשייה תתמודד עם אתגר חדש: קרקע לפיתוח. עם כל כך הרבה בנייה בשנים האחרונות, הקרקע התעשייתית האיכותית הופכת לנדירה יותר, והמחירים לקרקע מאושרת עלו בחדות. אך לעת עתה, ב-2025, מסלול השוק התעשייתי הוא צמיחה יציבה, בהתאם לתפקיד המתרחב של קלגרי בשרשראות האספקה של קנדה.
הגורמים המרכזיים המשפיעים על השוק ב-2025
מספר גורמים מקרו-כלכליים משפיעים באופן משמעותי על שוק הנדל"ן של קלגרי ב-2025. אלה נעים בין מגמות כלכליות ושינויים במדיניות ועד שינויים דמוגרפיים. הבנת הגורמים הללו היא המפתח להבנת ביצועי השוק והכיוון העתידי שלו:
- ריביות ועלויות משכנתא: ייתכן שהגורם המיידי ביותר שמשפיע על התנהגות הקונים ב-2025 הוא סביבת ריבית גבוהה. בתגובה לאינפלציה הארצית, בנק קנדה ביצע העלאות ריבית מהירות בשנים 2022–2023, מה שהעלה את ריבית הבנצ'מרק הלילית מכמעט 0% לכ-4.5–5% בתחילת 2023. זה תורגם לריביות משכנתא ל-5 שנים בטווח של 5–6%, מה שכמעט והכפיל את עלויות ההלוואה לרוכשי דירות לעומת הריביות הנמוכות במיוחד של 2020–21. ריביות גבוהות אלו משפיעות משמעותית על יכולת ההשתכרות – אותו בית מגיע כעת עם תשלום משכנתא חודשי גבוה בהרבה, מה שמפחית את הסכום שהקונים יכולים לקבל. כתוצאה מכך, הביקוש הלוהט של קלגרי התקרר ב-2023/24, ו-2025 ממשיכה לראות את האפקט המרגיע הזה. קונים פוטנציאליים או עוצרים את הרכישה, או מורידים את התקציב, או פונים לשכירות. CREB ציין כי אי ודאות כלכלית (כולל אי ודאות לגבי הריבית) העיקה על מכירות הדיור בתחילת 2025 כאשר הקונים הפכו לזהירים creb.com. עם זאת, יש נקודת אור: באמצע עד סוף 2025, בנק קנדה, מול כלכלה נחלשת, החל להוריד את הריבית מעט. בספטמבר 2025 הבנק הוריד את ריבית המדיניות ל-2.50% (ההפחתה הראשונה מזה שישה חודשים) reuters.com, מה שמרמז על תחילת מחזור הקלה. זה היה בתגובה ללחצי אינפלציה נמוכים יותר ולסיכונים כלכליים. עבור שוק קלגרי, כל ירידה בריביות המשכנתא היא ברכה – היא משפרת את יכולת ההשתכרות ויכולה להחזיר חלק מהקונים לשוק. עצם הציפייה להקלה בריבית בסוף 2025/2026 שיפרה את הסנטימנט. ועדיין, בהשוואה לעשור האחרון, עלויות ההלוואה גבוהות, וזהו גורם מרכזי לכך שצמיחת המחירים בקלגרי התמתנה ב-2025. מבחן הלחץ (שמחייב לווים לעמוד בתנאי זכאות של כ-2% מעל הריבית החוזית) נותר מכשול גם כן, במיוחד עבור רוכשים ראשונים. לסיכום, הריביות ב-2025 הן גורם מצנן, ואיזון השוק נובע בחלקו מעלויות מימון גבוהות אלו. אם הריביות ימשיכו לרדת ב-2026, ייתכן שהביקוש יתעורר מחדש. צמיחה דמוגרפית והגירה: קלגרי נמצאת בעיצומו של בום אוכלוסין, מה שהופך את הדמוגרפיה לרוח גבית משמעותית לדיור. כפי שצוין קודם, ה-CMA של העיר גדל בכ-6% בשנה עד אמצע 2024 – תוספת של כ-100 אלף תושבים atb.com – וצפויה המשך צמיחה חזקה גם ב-2025 (אם כי כנראה לא באותו קצב גבוה). צמיחה זו נובעת משני מקורות עיקריים: הגירה בינלאומית ו-הגירה בין-פרובינציאלית. ברמה הבינלאומית, קנדה קבעה יעדי הגירה שיא (כ-465,000 ב-2023, 485,000 ב-2024, ו-500,000 ב-2025 ברחבי המדינה). אלברטה מושכת חלק ניכר מהמהגרים החדשים הללו, בזכות הזדמנויות תעסוקה ועלויות מחיה נמוכות יותר מאשר באונטריו או בקולומביה הבריטית. מהגרים רבים בוחרים בקלגרי כנקודת נחיתה או עוברים אליה לאחר שהגיעו תחילה למקום אחר. ב-2024, כמעט שני שלישים מהגידול באוכלוסיית קלגרי נבע מהגירה בינלאומית (כולל מספר משמעותי של תושבים לא קבועים כמו סטודנטים זרים ועובדים זמניים) atb.com. ברמה המקומית, קלגרי מושכת אנשים מפרובינציות אחרות – במיוחד עובדים צעירים ומשפחות מאונטריו, קולומביה הבריטית ומקומות נוספים שמחפשים דיור בר השגה ועבודות טובות. ב-2024, קלגרי ואדמונטון יחד רשמו גידול נטו של כ-35,000 מהגרים בין-פרובינציאליים, שהיוו את עיקר הגידול של אלברטה atb.com. זרם האנשים הזה הגביר את הביקוש לדיור בכל התחומים: מהגרים חדשים לרוב שוכרים דירה תחילה (מה שמקשה על שוק השכירות, כפי שראינו), ואז רבים עוברים לבעלות, שלא לדבר על הצריכה הכללית שמניעה את הצורך בנדל"ן מסחרי. נקודה מרכזית היא ש-הדמוגרפיה הייתה כוח חיובי משמעותי ששמר על שוק הדיור של קלגרי עמיד. גם כאשר שיעורי הריבית העיקו, עצם מספר האנשים שזקוקים לבית סיפק תמיכה בסיסית. במבט קדימה, ייתכן שינוי: הממשלה הפדרלית ברמזה בסוף 2024 על הפחתת יעדי הגירה בתגובה לחששות לגבי היצע הדיור mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. למעשה, כלכלני RBC הזהירו שאם הממשלה אכן תצמצם את מספר המהגרים החדשים, הדבר עלול "למחוק את הצמיחה הדמוגרפית שציפו לה" ולהפוך את הדמוגרפיה מרוח גבית לרוח נגדית לדיור mortgagesandbox.com. גם ATB Financial צופה שהצמיחה הדמוגרפית באלברטה תאט מ-4.4% ב-2024 לכ-1.9% ב-2025 בשל יעדי הגירה נמוכים יותר ופחות הגירה בין-פרובינציאלית <a href="https://www.atb.com/company/insights/the-twenty-four/alberta-subprovincial-population-update-2024/#:~:text=Robust%20population%20gains%20continue%20to,to%20leatb.com. עבור קלגרי, זה אומר שבעוד שהצמיחה תימשך, ייתכן שהיא תחזור לקצב רגיל יותר במקום לתקופה המואצת של 2022–24. פחות תושבים חדשים משמעותם לחץ מתון יותר על הביקוש לדיור לעומת השנים האחרונות. עם זאת, גם צמיחה שנתית של 1.9% היא חזקה היסטורית, ויתרון המחירים של קלגרי מרמז שהיא עדיין תמשוך אנשים אם פרובינציות אחרות יישארו יקרות יותר. בקיצור, מדיניות הגירה/הגירה פנימית היא גורם מכריע: אם קנדה/אלברטה ישאירו את הדלתות פתוחות, הביקוש לדיור בקלגרי יישאר חזק; אם המדיניות תתהדק, השוק עשוי להסתמך יותר על היווצרות משקי בית מקומיים.
- בריאות כלכלית ותעסוקה: המזל של שוק הנדל"ן של קלגרי תמיד היה קשור לכלכלה, ובמיוחד למגזר הנפט והגז. בשנת 2025, הרקע הכלכלי זהיר אך חיובי. אלברטה צפויה להוביל את קנדה בצמיחת התמ"ג (~1.9% ב-2025 לפי ATB, לעומת צמיחה כמעט אפסית באזורים אחרים) mpamag.com. מחירי הנפט הגבוהים ב-2022 הביאו לעודפי תקציב בפרובינציה והחיו השקעות מסוימות, אם כי מחירי האנרגיה מאז התמתנו. מאמצי הגיוון הכלכלי מביאים לכך שקלגרי אינה רק נפט: בעיר יש מגזרים מתפתחים של טכנולוגיה, לוגיסטיקה, אגרוביזנס ושירותים פיננסיים התורמים ליציבות. התעסוקה בקלגרי נמצאת בצמיחה – למעשה, בתחילת 2025, אזור קלגרי הוסיף 26,700 משרות בשני החודשים הראשונים של השנה assets.cushmanwakefield.com, כאשר מגזרים כמו בריאות וסיוע חברתי מובילים (תוספת של כ-30,500 משרות משנה לשנה) assets.cushmanwakefield.com, ואחריהם קמעונאות ובנייה. שיעור האבטלה בקלגרי עומד על כ-7.2–7.3% ברבעון הראשון של 2025 assets.cushmanwakefield.com, ירידה מהשיאים של תקופת הקורונה אך עדיין מעט מעל הממוצע הארצי של כ-6.7% assets.cushmanwakefield.com. שיעור אבטלה של 7% מעיד על עודף מסוים בשוק העבודה, מה שאולי מסביר מדוע קצב עליית השכר מתון ואינו מזין אינפלציה מואצת מקומית. ראוי גם לציין כי מחסור בעובדים היווה בעיה בענף הבנייה והמקצועות הטכניים במהלך הגאות – אירונית, ההגירה הגבוהה שכעת מאטה הייתה חיונית למילוי משרות רבות. מפתח לתחזית של קלגרי הוא כיוון מגזר האנרגיה. ה-CREB ציין כי "בהירות בנוגע למדיניות האנרגיה והסביבה תהיה גורם חשוב שישפיע על שוק הדיור מעבר ל-2025" creb.com. הכוונה היא לאופן שבו מדיניות האקלים הפדרלית, אישורי צינורות (או היעדרם), והביקוש העולמי לנפט/גז יכולים להשפיע על התעשייה העיקרית של קלגרי. אם החברות בטוחות, הן מגייסות ומתרחבות (טוב לנדל"ן); אם לא, ייתכן שנראה התכווצות נוספת. נכון ל-2025, חברות האנרגיה בדרך כלל יציבות ורווחיות, אך רבות מהן מפנות רווחים להקטנת חוב או דיבידנדים במקום צמיחה אגרסיבית, כלומר אין התרחבות משמעותית של משרדים. מצד שני, אנרגיה ירוקה וטכנולוגיה נמצאות בעלייה: קלגרי ממצבת את עצמהמרכז לטכנולוגיה נקייה, טכנולוגיות לוגיסטיקה, ואפילו משך אליו תעשיות קולנוע ויצירה. כלכלה מגוונת יותר הופכת את שוק הנדל"ן לפחות תנודתי מבעבר. גורם כלכלי נוסף: מתחים וסנקציות מסחריות. מעניין לציין שב-2025 חלה חזרה של מדיניות סחר פרוטקציוניסטית (בעקבות שינוי בממשל האמריקאי). CREB ציינו "עלייה באי הוודאות" כתוצאה ממכסים אמריקאיים כסיבה להורדת תחזית הדיור לשנת 2025 storeys.com storeys.com. מכסים על אלומיניום, פלדה, ואולי גם מוצרי אנרגיה קנדיים יצרו אי ודאות עבור העסקים בקלגרי, מה שעלול לצנן השקעות. בנק קנדה התייחס ל"נזק שנגרם ממכסים אמריקאיים" בהחלטותיו reuters.com. בתחום הדיור, סיכון מקרו כזה עלול להפחית את אמון הצרכנים – אנשים פחות נוטים לבצע רכישה גדולה אם הם חוששים מהאטה כלכלית. עד כה, אלברטה התמודדה עם המצב (בעיקר כי נפגעה פחות מפרובינציות עם תעשייה כבדה), אבל זהו גורם שצריך לעקוב אחריו.מדיניות ויוזמות עירוניות: עיריית קלגרי עצמה יישמה מדיניות שמשפיעה על שוק הנדל"ן. אחת מהן היא אסטרטגיית מרכז העיר, כולל תכנית התמריצים לפיתוח מרכז העיר קלגרי (להסבות משרדים שדובר עליהן קודם). על ידי סבסוד בפועל של הסרת שטחי משרדים והוספת מגורים, העיר מנסה להתאים את הנדל"ן במרכז העיר למציאות החדשה. המטרה היא להפחית את שיעור הווקנסי המסחרי ולהגדיל את הצפיפות המגורים, ובינתיים יש לכך התקדמות ממשית (עם אלפי דירות חדשות שמגיעות למרכז העיר) cmhc-schl.gc.ca. יוזמה עירונית נוספת היא האצת אישורי קהילות חדשות כדי להתמודד עם היצע הדיור. בסוף 2023, מועצת קלגרי אישרה באופן שנוי במחלוקת 8 קהילות פרבריות חדשות לאחר היסוס ראשוני, בתגובה לביקוש הגבוה לדיור. שוב ב-2024 נשקלו שחרורים נוספים של קרקעות. החלטות אלו מרחיבות את היצע הקרקע, מה שבתיאוריה מונע עליית מחירים חדה מדי של מגרשים ובהמשך של בתים. כמובן, הן גם מעלות שאלות לגבי עלויות תשתית והתפשטות עירונית. העיר גם עדכנה את תכנית השירות והתקציב בנובמבר 2024 לתמיכה בהשקעות בדיור ושימושי קרקע, כדי לאפשר פיתוח קהילות חדשות והתחדשות של ותיקות mortgagesandbox.com. המשמעות היא שהוקצו תקציבים לדברים כמו מים, כבישים ותהליכי תכנון כדי לזרז בניית דיור. יש גם דחיפה לאפשר יותר בנייה צפופה ובנייני מגורים באזורים ותיקים – כחלק מהתפתחות מדיניות התכנון של קלגרי (שצפויה להשתנות תחת תכנית עירונית חדשה שמעודדת יותר צפיפות לאורך צירים ראשיים). מיסים ואגרות גם הם לא ניתנים להתעלמות. בקלגרי אין מס רכישה כמו בכמה פרובינציות (יתרון מבחינת נגישות לדיור). העיר נשענת על מסי רכוש, שהיו תנודתיים לאחרונה בגלל ירידת ערך משרדים במרכז העיר, מה שהעביר את הנטל למגזרים אחרים. ב-2025, מסי הרכוש למגורים עלו במתינות, ויש דיון מתמשך על יצירת מבנה מס מאוזן יותר. עבור יזמים, היטלי פיתוח ותהליכי היתרים של העיר חשובים – קלגרי פועלת לצמצום בירוקרטיה כדי להביא פרויקטים לשוק מהר יותר (למשל, פיילוטים לאישורי היתרים מהירים הושקו ב-2024–25). בנוסף, ברמה הפדרלית, מדיניות כמו איסור רוכשים זרים (שנכנס לתוקף ב-2023 ואוסר על רוב הזרים לרכוש נדל"ן למגורים בקנדה לתקופה, וכעת הוארך עד 2027) canada.ca משפיעה בעקיפין על קלגרי. אמנם בקלגרי לא היה היקף משקיעים זרים כמו בוונקובר או טורונטו, אך האיסור עדיין מסיר חלק מהביקוש הפוטנציאלי, במיוחד מצד רוכשים מחו"ל המתעניינים בדירות. עם זאת, אלברטה היא אחת הפרובינציות שדרשו להקל את האיסור, שכן השקעות זרות כאן לא נחשבו לבעיה עיקרית. באביב 2023 בוצעו תיקונים (למשל, מתן אפשרות לבעלי אשרות עבודה לרכוש), שפתחו מעט את הדלת. בסך הכול, המדיניות הממשלתית בקלגרי כיום מתמקדת בהגדלת היצע הדיור ובהחייאת מרכז העיראלה עמדות בעד פיתוח נדל"ן שמטרתן להקל על מצוקת הדיור ולהפוך שטחי משרדים לא מנוצלים. ההשפעה בשוק היא בדרך כלל חיובית: היצע גדול יותר מסייע לנגישות לדיור, ויש יותר ביטחון בכך שמרכז העיר יכול להתפתח במקום לקפוא על שמריו. עם זאת, יש למצוא את האיזון – היצע גדול מדי בבת אחת עלול להוביל לעודף (אם כי הביקוש הגבוה בקלגרי הופך זאת לבלתי סביר בטווח הקרוב), ותמריצים עולים כסף. בעלי העניין יעקבו אחר האפקטיביות של המדיניות הזו בהפיכתה ליחידות דיור אמיתיות ולשטחים מאוכלסים.
- תשתיות ותחבורה: כפי שכוסה תחת פיתוחים, פרויקטי תשתית גדולים כמו קו הרכבת הקלה הירוק והשלמת כביש הטבעת מעצבים את שוק הנדל"ן בכך שהם פותחים אזורים חדשים לפיתוח ומגדילים את הנגישות. שוקי נדל"ן בדרך כלל צופים זאת מראש – לדוגמה, אזורים סמוכים לתחנות קו ירוק מתוכננות (כמו Ogden או Inglewood) כבר ראו עלייה בערך הקרקע והצעות חדשות לדיור. שיפור בתחבורה ציבורית יכול להעלות את ערך הנכסים ולמשוך קונים/שוכרים שמעדיפים קישוריות. לעומת זאת, עיכובים או חוסר ודאות בפרויקטים כאלה (וקו הירוק חווה עיכובים רבים ושינויים בהיקף) יכולים לצנן את ההתלהבות מהפיתוח. ב-2025, כאשר העבודות על קו הירוק סוף סוף החלו, יש יותר ביטחון בפרויקטים מוכווני תחבורה ציבורית. באופן דומה, שדה התעופה של קלגרי קיבל מסלול חדש ושדרוגים בסוף שנות ה-2010; עד 2025, נשקלת הרחבה נוספת כאשר נפח הנוסעים מתאושש – הרחבות שדה תעופה בדרך כלל מובילות לפיתוח של מלונות ולוגיסטיקה בסביבה. היבט תשתיתי נוסף הוא שירותים ציבוריים – בתי ספר חדשים, בתי חולים, מרכזי פנאי. קהילות חדשות בקלגרי לעיתים קרובות תלויות בהבטחות לבתי ספר ושירותים; החלטות תקציביות של הפרובינציה לגבי בתי ספר יכולות להשפיע על אילו אזורים חדשים יהיו אטרקטיביים ביותר למשפחות צעירות. ב-2025, הפרובינציה מממנת בתי ספר חדשים באזורים רבים בצמיחה (מה שנחוץ לאור גידול האוכלוסייה). מרכז סרטן חדש נפתח בסוף 2023 ליד בית החולים Foothills, מה שיש לו אפילו השפעות על שימושי קרקע (כיוון שהוא מעסיק רבים ועשוי להגדיל את הביקוש לדיור בסביבה מצד צוות רפואי). בסך הכול, פיתוח תשתיות הוא גורם חיובי בעיקרו בשוק הנדל"ן של קלגרי, משפר ערך ארוך טווח ואיכות חיים.
לסיכום, מנועי השוק של 2025 הם תמהיל מגוון: מדיניות מוניטרית הדוקה וחוסר ודאות כלכלי מסוים בולמים את השוק, בעוד גידול אוכלוסייה חזק ומדיניות מקומית תומכת דוחפים קדימה. קלגרי מוצאת את עצמה באיזון מסוים כי הגורמים מאזנים זה את זה: לדוגמה, הגירה מסיבית הייתה גורמת לעליות מחירים חדות אלמלא הריבית הגבוהה שמאטה את השוק. לעתיד, כדאי לעקוב אחרי שינויים באחד מהמנופים הללו – ירידה משמעותית בריביות משכנתא, או ירידה חדה בהגירה, למשל – שכן הם עשויים לשנות שוב את דינמיקת השוק.
מגמות והשקעות והזדמנויות
שוק הנדל"ן של קלגרי ב-2025 מציג מגוון זוויות השקעה, הן למשקיעים מקומיים והן לחיצוניים, במגזרי מגורים ומסחר. המעבר של השוק לאיזון, לאחר תקופה של צמיחה מהירה, יצר הזדמנויות חדשות (ואתגרים) למי שמחפש להשקיע הון בנדל"ן בקלגרי.
השקעות למגורים: במהלך הבום של 2020–2022, משקיעים רבים נכנסו לשוק הדיור של קלגרי, שנמשכו למחירים הנמוכים יחסית (במיוחד בהשוואה לטורונטו/ונקובר) ולפוטנציאל השכירות החזק. משקיעים בקנה מידה קטן רכשו דירות ובתים פרטיים בפרברים להשכרה, בעוד שחקנים גדולים יותר (קרנות REIT, מנהלי נכסים) החלו לרכוש או לפתח פרויקטים של השכרה. עד 2025, הנוף השתנה מעט. עם האטה בצמיחת שכר הדירה וריביות גבוהות, החישוב עבור משקיעים ממונפים הפך למורכב יותר. חלק ממשקיעי הדירות שרכשו בשיא המחירים ב-2022–23 חווים לחץ תזרימי – עלויות המשכנתא שלהם עלו ושכר הדירה כבר לא מזנק, כך ששולי הרווח שלהם דקים או שליליים. זו אחת הסיבות לעלייה במספר הדירות המוצעות למכירה; חלק מהמשקיעים בוחרים לממש רווחים. עם זאת, רבים ממשיכים להחזיק בנכסים, מהמרים על עליית ערך לטווח ארוך ומתייחסים לתזרים המזומנים הקצר-טווח כמשני.הזדמנות חדשה שמתחילה להיווצר היא בשוק הדירות עצמו – עם ירידת מחירים מסוימת והרבה היצע, משקיעים מתוחכמים עשויים למצוא עסקאות על דירות חדשות, במיוחד אם יזמים מציעים הנחות או תמריצים לסיום מכירות בבניינים. חלק מהיזמים שמתקשים במכירות הציעו הבטחות שכירות או התאמות מחיר, מה שיכול למשוך משקיעים שמחפשים מציאות. בנוסף, פרויקטי ההסבה ממשרדים למגורים במרכז העיר מציעים אפשרות השקעה מעניינת: פרויקטים אלה יוצרים דירות לופט ייחודיות בלב העיר, חלקן יושכרו וחלקן אולי יימכרו. משקיעים מוקדמים עשויים לשתף פעולה בפרויקטים אלה או לתכנן לרכוש יחידות אם יהפכו לדירות קונדומיניום. התמריצים של העירייה הופכים את הפרויקטים לאטרקטיביים כלכלית ליזמים, מה שעשוי להוביל למחירים אטרקטיביים לרוכשים הסופיים.
תחום נוסף הוא פיתוחי השכרה ייעודיים. משקיעים מוסדיים, כולל קרנות פנסיה ו-REITs, בוחנים יותר ויותר את קלגרי לבנייה או רכישה של בנייני דירות להשכרה. לדוגמה, Boardwalk REIT (אחת מבעלות הדירות הגדולות באלברטה) מרחיבה את תיק הנכסים שלה. עם עלייה בשיעור הדירות הפנויות, ייתכן שיש מקום להיסוס, אך ההנחה לטווח הארוך היא שגידול האוכלוסייה בקלגרי ישמור על ביקוש חזק לשכירות ושכר הדירה יחזור לצמיחה מתונה לאחר שההיצע החדש ייספג. בהשוואה לערים אחרות, שיעור ההיוון (תשואה ראשונית) על נכסי השכרה בקלגרי גבוה יותר, ומשקף אולי 5%+ לעומת פחות מ-4% בונקובר/טורונטו. יש משקיעים שרואים בכך איתות קנייה – תשואה נאה ואפשרות לעליית ערך ככל שהעיר תגדל. ב-2025, אנו רואים בפועל קרנות REIT קנדיות וקרנות מגייסות הקצאות לדיור רב-משפחתי, מתוך ציפייה לתשואות טובות יותר בשנים 2025–2027 לאחר תקופה של האטה deeded.ca. משקיעים בעלי הון עצמי גם בוחנים פרויקטים של פיתוח דירות קונדומיניום במצוקה או מתקשים, אותם יוכלו אולי לרכוש או להסב להשכרה אם יזמים קטנים יתקשו במימון deeded.ca.
השקעות זרות: היסטורית, קלגרי לא חוותה רמות של רכישת בתים ישירה על ידי זרים כמו, למשל, ונקובר. עם זאת, באמצע שנות ה-2010, נרשמה עלייה מסוימת בהתעניינות זרה (כולל מסין ומהמזרח התיכון) בדירות ובקרקעות כאשר השוק היה מדוכא (חיפוש אחר מציאות). איסור הרכישה על זרים (2023-2027) שהוטל על ידי הממשלה הפדרלית, בעצם עצר כל רכישה חדשה של נדל"ן למגורים על ידי זרים ב-canada.ca. לכן, ב-2025, יחידים זרים ברובם מחוץ למשוואה בכל הנוגע לבתים/דירות. עם זאת, הון זר עדיין יכול להיכנס דרך עסקאות פיתוח או מסחריות. ראוי לציין שכמה קרנות הון פרטיות אמריקאיות וקרנות גלובליות בוחנות את מגזרי השכירות והתעשייה בקלגרי. בנוסף, באלברטה מעולם לא הוטל מס רוכשים זרים (בניגוד לבריטיש קולומביה ואונטריו), כך שכאשר האיסור יוסר או אם יחולו חריגים (למשל, סטודנטים או בעלי היתרי עבודה יוכלו לרכוש לאחר תיקונים), קלגרי עשויה לראות עלייה בביקוש הודות לביקוש זר שנצבר. לדוגמה, אם סטודנטים בינלאומיים (חלק משמעותי מהגירה שאינה קבועה) יחליטו לרכוש דירות בזמן היתרי עבודה (כעת מותר), זה עשוי להוות דחיפה נישתית.
השקעות מסחריות: בצד המסחרי, נכסים תעשייתיים הם הכוכבים הנוכחיים. משקיעים מכל קנדה מתעניינים בתעשייה, והשילוב של מחיר כניסה נמוך וביקוש גבוה בקלגרי הופך אותה לאטרקטיבית. נרשמו עסקאות גדולות כמו מכירת פורטפוליו של מרכזי לוגיסטיקה בקלגרי לרוכשים מוסדיים. התשואות בקלגרי עשויות להיות סביב 5-5.5% לתעשייה, מעט גבוהות יותר משווקים מוגבלים יותר, מה שהופך זאת לעסקה טובה יחסית. עם המשך המסחר האלקטרוני, רבים רואים בתעשייה השקעה יציבה לטווח ארוך. יזמים מקומיים שבנו תעשייה ספקולטיבית בשנים 2018–2021 מממשים כעת רווחים נאים, ומוכרים מבנים מושכרים שהושלמו למשקיעים פסיביים. יש גם עניין בפיתוח תעשייה חדשה על בסיס build-to-suit עבור חברות, שהמשקיעים מחזיקים בהן לאחר מכן.
ביחס להשקעות ב-משרדים, מדובר במהלך מנוגד למגמה. רוב המשקיעים נזהרים ממשרדים בקלגרי בשל שיעור תפוסה נמוך וחוסר ודאות בהתאוששות. מחירי בנייני משרדים ישנים צנחו עד כדי כך שחלקם נסחרים בשבריר מעלות ההקמה. אסטרטגיה נועזת של משקיעים אופורטוניסטיים (כולל יזמים וחברות מקומיות) היא לרכוש מגדלי משרדים במצוקה לצורך הסבה או שינוי ייעוד. לדוגמה, קבוצה עשויה לרכוש בניין משרדים B כמעט ריק במחיר נמוך במיוחד ואז להגיש בקשה למענק הסבה מהעירייה כדי להפוך אותו למגורים או שימושים אחרים. אם זה מצליח, הערך הסופי עשוי לעלות בהרבה על מחיר הרכישה בתוספת עלות ההסבה, ולייצר רווח נאה. עם זאת, פרויקטים כאלה מורכבים ואינם מובטחים, ודורשים מומחיות יזמית ולא רק השקעה פסיבית. השקעה מסורתית בהשכרת משרדים נותרה מסוכנת בקלגרי; לא שמענו על קרנות גדולות שרוכשות מגדלי משרדים בקלגרי ב-2025 – למעשה, נפוץ יותר שבעלים נכשלו או החזירו את המפתחות למלווים בשנים האחרונות. לכן, משרדים מתאימים כרגע בעיקר למשקיעים במצבי קצה.
נכסי מסחר קמעונאי נמצאים איפשהו באמצע. לשוק הקמעונאי של קלגרי יש יסודות טובים, כך שנכסים כמו מרכזים מסחריים עם עוגן של סופרמרקטים או קניונים במיקום טוב יכולים להוות השקעות הכנסה יציבות. משקיעים קמעונאיים לאומיים עדיין אוהבים את קלגרי – לדוג' RioCan, First Capital ואחרים פועלים כאן וממשיכים לראות תוצאות טובות. המפתח הוא לבחור את הנכסים הקמעונאיים הנכונים – כאלה הקשורים לשכונות בצמיחה או מוקדי משיכה ייחודיים (כמו אתר Farmer’s Market West החדש, שצפוי להיות מגנט השקעות). העלייה בפרויקטים משולבים גם אומרת שלפעמים משקיעים קונים או מפתחים פרויקט שיש בו גם מגורים וגם מסחר קמעונאי, ובכך מגוונים את מקורות ההחזר שלהם.
קרקע ופיתוח: השקעה בקרקע היא זווית נוספת. מי שרכש קרקע בשולי קלגרי לפני 5-10 שנים כנראה ראה עליות ערך גדולות ככל שהקרקע נספגת לקהילות חדשות. ב-2025, מחירי הקרקע בשוליים עולים עם כל ההכרזות על קהילות חדשות. יש משקיעים שמתמחים בהשגת אישורי תכנון (זונינג) ואז מוכרים לקבלנים – זה יכול להיות רווחי בתקופת צמיחה. בתוך העיר, גם קרקע לאינפיל (מגרשים לדופלקסים או דירות קטנות) עלתה בערכה בזכות הביקוש לדיור במרכז העיר. אבל צריך לשים לב לשינויים בזונינג – קלגרי עוברת לתקנות קרקע חדשות שעשויות להעלות את הצפיפות המותרת במגרשים רבים, מה שיכול להעלות את ערכם. מצד שני, אם ישוחרר בבת אחת יותר מדי קרקע פרברית חדשה, עליית מחירי הקרקע עלולה להאט.
תשואות שכירות מול השבחה: קלגרי הייתה מסורתית שוק של תזרים מזומנים יותר מאשר השבחה טהורה (בהשוואה לשווקים חמים יותר). ב-2025, תשואת שכירות ברוטו לדירה ממוצעת עשויה להיות סביב 5-6%, שזה יחסית טוב, אבל תשואה נטו (לאחר הוצאות) יכולה להיות 3-4%, מה שבשיעורי ריבית משכנתא נוכחיים עלול להביא לתזרים מזומנים נייטרלי או שלילי קל למשקיעים ממונפים מאוד. זה ריסן ספקולציה ושמר על השוק מלהתחמם יתר על המידה – דבר בריא. הרבה משקיעים מקומיים רואים בזה השקעה לטווח ארוך, מתוך ציפייה שגם אם התזרים דל כרגע, הם ירוויחו מהשבחת ערך עתידית ככל שקלגרי תגדל למטרופולין של מעל 2 מיליון עד 2030. למעשה, יש משקיעים מחוץ לפרובינציה שרואים בקלגרי "זולה" – לדוג' בית פרטי ב-600 אלף דולר כאן לעומת 1.5 מיליון בטורונטו – וצופים התכנסות. האם זה יקרה לא בטוח, אבל אם הכלכלה של קלגרי תישאר חזקה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לעלות בטווח הארוך, מה שייתן יתרון למי שקונה בתקופה רגועה זו.
פליפינג ומסחר קצר טווח: בשיא הבום, פליפינג של בתים או דירות היה נפוץ (חלק מהמשקיעים עשו רווחים מהירים כשהמחירים קפצו מחודש לחודש). ב-2025, הזדמנויות הפליפינג פחתו בגלל יציבות המחירים. כיום פליפרים צריכים להוסיף ערך אמיתי (באמצעות שיפוץ או פיתוח מחדש) ולא רק להסתמך על מגמת השוק. עדיין יש שוק פעיל לשיפוץ ומכירה מחדש, במיוחד בבתים ישנים במיקומים טובים – משקיעים יכולים לקנות בית ישן, למשל ב-Lake Bonavista, לשפץ אותו מהיסוד ולמכור למשפחה במחיר פרמיה. זה עובד כל עוד מחיר הרכישה נכון. הפער בין מחירי בתים ישנים לחדשים באזורים מבוססים מאפשר זאת.
AirBnB/השכרות לטווח קצר: זהו מיקרו-טרנד נוסף. עסקי התיירות והכנסים של קלגרי התאוששו ב-2023–2024 (פסטיבל סטמפיד, אירועים וכו'), ולמרות שלא מדובר בשוק גדול כמו בערים אחרות, יש ביקוש להשכרות לטווח קצר. חלק מהמשקיעים ניסו אסטרטגיות AirBnB עם דירות במרכז העיר או בתים ליד אטרקציות פופולריות. אין איסור עירוני על השכרות לטווח קצר (אם כי יש דיונים על רגולציה), כך שזו אפשרות. עם זאת, התשואות לעומת המאמץ והסיכון הרגולטורי הופכים זאת לאפיק לא רחב; יותר נישה לכמה שחקנים מתוחכמים.
לסיכום, משקיעים ב-2025 מוצאים את שוק הנדל"ן של קלגרי אטרקטיבי בזכות היסודות שלו והערך היחסי. השוק אינו בסחרור, וזה דווקא מזמין משקיעים זהירים שיכולים לרכוש נכסים במחירים סבירים מבלי להיגרר למלחמות מחירים. ההזדמנויות המרכזיות נמצאות בתחומים כמו דיור להשכרה (לנצל חולשה זמנית כדי להתמקם לרווח עתידי), מתקני תעשייה/לוגיסטיקה (להמר על תפקידה הגדל של קלגרי בתחום), ופרויקטים של השבחת ערך (כמו הסבות או שיפוצים). היכרות מקומית היא קריטית – לדעת אילו שכונות נמצאות בתנופת התחדשות (למשל, פוטנציאל ההתחדשות של Forest Lawn avenuecalgary.com, או אילו פרברים יקבלו את בית הספר הבא) יכולה להעניק יתרון. יש גם תחושה שהעיתוי טוב: חלק מהמשקיעים רואים ב-2025 שנה לקנות בירידה – השוק עצר אחרי צמיחה גדולה, כך שכניסה עכשיו עשויה לאפשר רכיבה על הגל הבא, במיוחד אם הריבית תרד והביקוש יזנק שוב. כפי שאמר יועץ נדל"ן אחד, קלגרי ב-2025 היא "לא שוק של קונים ולא של מוכרים – זהו שוק של משקיעים", שבו משקיעים מעודכנים יכולים לבצע מהלכים אסטרטגיים בזמן שהרוכשים למגורים ממתינים על הגדר.
שכונות למעקב בקלגרי
קלגרי היא עיר של שכונות מגוונות, שלכל אחת מהן דינמיקה משלה. ב-2025, יש אזורים שחווים צמיחה מהירה או שינוי משמעותי שכדאי לשים לב אליהם:
- קהילות פרבריות חדשות: הצמיחה המהירה ביותר של קלגרי מתרחשת בשוליים שלה, בקהילות חדשות לגמרי שלא היו קיימות לפני כמה שנים. לדוגמה, יורקוויל בדרום-מערב הרחוק (מערבית ל-Macleod Trail בשדרות 194 SW) היא אחת השכונות החדשות ביותר בעיר avenuecalgary.com. יש בה פארק מרכזי, אגמים ועיצובים ידידותיים למשפחות, וכבר מושכת אליה משפחות צעירות רבות. אזורים ותיקים סמוכים כמו סילברדו ולגאסי מספקים חנויות ובתי ספר עד שהשירותים של יורקוויל יפעלו במלואם avenuecalgary.com. בצפון, גליישר רידג' ו-אמבלטון (צפונית לאבנסטון) מתרחבות, ומציעות בתים פרטיים חדשים ובתי עיר במחירים נגישים יותר מהפרברים הקרובים יותר למרכז. בלוודר במזרח הרחוק (מעבר לאבידייל) היא עוד אזור עצום שמתעורר לחיים, וצפוי לאכלס בסופו של דבר עשרות אלפים. אזורים חדשים אלה תופסים יחד נתח גדול מהגידול באוכלוסיית קלגרי – למעשה, פרברים בפיתוח פעיל היוו כ-61% מכלל הגידול ביחידות הדיור בשנים 2021–2025 calgary.ca. משקיעים וקבלנים פעילים מאוד כאן, שכן הביקוש לבתים בפרברים מצד רוכשים ראשונים ומהגרים חדשים נותר גבוה. העיר גם אישרה את אלפיין פארק בדרום-מערב, קיסטון הילס בצפון, ועוד – למעשה, אם תביטו במפת קלגרי, תראו שהקווים נדחפים החוצה. שכונות אלו מבטיחות את המילה האחרונה בתכנון פרברי מודרני: בתים במבנה פתוח, מערכות שבילים נרחבות, ולעיתים קרובות קונספט של מרכז כפרי עם אלמנטים לשימושים מעורבים.
- חיות עירונית – מרדה לופ והאזור: מרדה לופ (הכוללת את דרום קלגרי, אלטדור, גאריסון וודס) עוברת בום של בנייה. זהו כבר יעד מוביל לשופינג בוטיק ומסעדות טרנדיות, אך כעת היא הופכת לצפופה עוד יותר. בונגלוס ישנים רבים פינו את מקומם לשורות בתים ודירות קטנות. האזור נמצא תחת לחץ פיתוח כזה ש"רחובות רבים בו נראים כמו דלת מסתובבת של בנייה" avenuecalgary.com. אחד הפרויקטים המרכזיים שמתחילים הוא Marc and Mada Block, פיתוח שימושים מעורבים בשטח של שני דונם על ידי Calgary Co-op ו-Truman Homes avenuecalgary.com. הוא יביא יחידות מגורים חדשות לצד מסחר (כולל כנראה סופרמרקט Co-op חדש) ללב מרדה לופ. אמנם הבנייה מהווה אי נוחות כרגע (עם סגירות כבישים ורעש), אך הציפייה היא שההתחדשות תשפר את חוויית הולכי הרגל ותביא יותר תושבים ופעילות מסחרית לאזור בטווח הארוך avenuecalgary.com. למעשה, מרדה לופ מתפתחת מרובע נמוך קומה לכפר עירוני בגובה בינוני, תוך שמירה על אווירה אופנתית. בהחלט שכונה למעקב – ערכי הנדל"ן עלו משמעותית, וכשיסתיימו הפרויקטים, זו תהיה אחת הכתובות המבוקשות ביותר בקלגרי למי שרוצה מגורים עירוניים בלי מגדלים במרכז העיר.
- מרכז העיר/בלטליין ואיסט וילג': בלטליין של קלגרי (מדרום למרכז העיר) הייתה אחת האזורים הצומחים ביותר באוכלוסייה בעשור האחרון, בזכות מגדלי דירות רבים. בשנת 2025, Beltline ממשיכה להוסיף תושבים. ראויה לציון ההצלחה המתמשכת של 17th Ave SW כאזור בילוי – ברים ומסעדות חדשות מחליפות ישנות, מה ששומר על רעננות. ככל שיותר אנשים עובדים מהבית או במתכונת היברידית, המגורים ב-Beltline (עם הנגישות הרגלית שלה) הפכו לאטרקטיביים. בינתיים, הEast Village הסמוכה (הקצה המזרחי של מרכז העיר) מתבגרת כקהילה. כל מגדלי הדירות המתוכננים שם כבר נבנו או בבנייה, ושירותים כמו הספרייה המרכזית ומרכז המוזיקה Studio Bell הופכים אותה למוקד תרבותי. לאיסט וילג' יש סופרמרקט חדש (נפתח ב-2021) ומסחר נוסף שמעניקים לה סוף סוף תחושת קהילה שלמה. עם בניית מרכז האירועים החדש מדרום לאיסט וילג', כל האזור יראה עוד פיתוח. צפו שמסעדות, פאבים ומלונות יתחילו לצוץ עד 2026 סביב רחוב 12 ושדרה 4 SE. כרגע, מתבצע איסוף קרקעות וחלק מהמבנים הישנים נהרסים בוויקטוריה פארק. אם מסתכלים קדימה, עד 2030 אזור Beltline/East Village/Rivers District עשוי לאכלס אלפי תושבים נוספים ולהיות תוסס הרבה יותר, ולהרחיב למעשה את החיות של מרכז העיר מעבר לשעות המשרד. התחדשות ב-Greater Forest Lawn: אזור Forest Lawn (במזרח קלגרי לאורך International Avenue SE) היה במשך שנים קהילה רבת מהגרים ומעמד פועלים עם מחירי דיור נמוכים יחסית – ולמען האמת, עם מוניטין מעט מחוספס. עם זאת, הוא נתפס יותר ויותר כגבול הבא להתחדשות. העיר ייעדה חלקים מ-Forest Lawn לפרויקט פיתוח והתחדשות גדול, שמטרתו להוסיף אפשרויות דיור ולשפר את המרחבים הציבוריים avenuecalgary.com. יש דיבורים על Forest Lawn Civic Centre חדש שיהיה מרכז תרבותי ופנאי (אם כי המימון עדיין בתהליך) avenuecalgary.com. כבר כיום, International Avenue (17 Ave SE) עברה מתיחת פנים לפני כמה שנים, שהפכה אותה לידידותית יותר להולכי רגל והדגישה את האופי הבינלאומי שלה (עם חנויות ומסעדות מגוונות). משקיעים שמים עין על Forest Lawn כי זו אחת מהשכונות הפנימיות האחרונות עם מחירי נדל"ן משתלמים. כפי שמגזין Avenue מציין, Forest Lawn "מוכנה להפוך לאזור נהדר, במיוחד עבור משקיעים שמחפשים הזדמנות כאשר תושבים חדשים מציפים את העיר ומשפחות צעירות נדחקות מהצד המערבי של מרכז העיר" avenuecalgary.com. למעשה, כאשר אזורים כמו Marda Loop ו-Inglewood התייקרו, אנשים פונים מזרחה כדי למצוא דיור בר השגה ליד מרכז העיר, ו-Forest Lawn עונה על הצורך הזה. אם השיפורים העירוניים יימשכו ויטופלו בעיות הפשיעה, Forest Lawn עשויה לעבור תהליך ג'נטריפיקציה משמעותי בשנים הקרובות. כבר היום ניתן למצוא בתים חדשים ומעוצבים ברחובות מסוימים, ועסקים מקומיים כמו מבשלות בוטיק או חללי אמנות מתחילים להופיע, מה שמעיד על שלבי שינוי ראשוניים.
- University District ושדרוגים בצפון-מערב: בצפון-מערב, אזור University District ליד אוניברסיטת קלגרי הפך למודל של קהילה מעורבת שימושים. בין השנים 2020-2025 הושלמו מספר בנייני דירות, דירות להשכרה ורחוב מסחרי. האזור מושך לא רק סטודנטים, אלא גם מצמצמי דיור ואנשי מקצוע צעירים בזכות העיצוב והנוחות (כמו קולנוע, סופרמרקט, מסעדות – הכל במרחק הליכה). זה מראה כיצד קלגרי מאמצת עקרונות עירוניים גם בהקשר פרברי. בסמוך, האזורים הוותיקים של Brentwood ו-Banff Trail חווים פרויקטים מוכווני תחבורה ציבורית בזכות תחנות הרכבת הקלה והקרבה לאוניברסיטה. צפו ליותר בנייני דירות בגובה בינוני באזורים אלה.
- כיסי יוקרה: בקצה העליון, שכונות כמו Elbow Park, Mount Royal, Britannia נשארות פסגת המגורים היוקרתיים ונרשמו בהן מכירות שיא גם בשוק מאוזן – העושר בקלגרי עדיין ניכר, והאזורים הוותיקים הללו שומרים על ערכם. מנגד, אזורי יוקרה פרבריים מסוימים (כמו Springbank Hill, Aspen Woods) שידעו עודף בתים יוקרתיים אחרי 2015, רואים כעת פעילות משופרת כשבעלי הכנסה גבוהה עוברים מהפרובינציות האחרות ומוצאים את המחירים שם אטרקטיביים לעומת ונקובר.
- מחוץ לגבולות העיר: ראוי לציין את הצמיחה באזורים שמחוץ לקלגרי כמו Airdrie, Cochrane, Chestermere ועוד, שהן למעשה קהילות לוויין. לדוגמה, Airdrie שבצפון חוותה פריחה וכיום היא עיר של כ-80,000 תושבים. בשנת 2025 השוק שלה חזק (מחיר הייחוס של בתים ב-Airdrie אף שבר שיאים חדשים creb.com). עיירות אלו נהנות מהצמיחה של קלגרי אך מציעות תחושת עיירה קטנה או סגנון חיים ייחודי (כמו האגם של Chestermere). הן משתלבות יותר ויותר (חלק מהאנשים גרים שם ונוסעים לעבודה בקלגרי או להפך). לכן, במובן הרחב, לאזור קלגרי כולו יש שכונות בולטות, לא רק בתוך גבולות העיר.
לסיכום, השכונות שמראות את הדינמיות הרבה ביותר ב-2025 כוללות את הפרברים החדשים שמעצבים את גבולות קלגרי, אזורים פנימיים טרנדיים שמצטופפים עם פרויקטים של התחדשות עירונית ושימושים מעורבים (Marda Loop, Inglewood, Kensington במידה מסוימת), ואזורים שבעבר לא זכו לתשומת לב כמו Forest Lawn שנמצאים על סף התחדשות. כל אחת מהן מציעה הזדמנויות שונות: פרברים חדשים לבוני בתים ולמשפחות צעירות, מרכז העיר לאורח חיים אורבני ולפיתוח בוטיק, ואזורים במעבר למשקיעים שמחפשים צמיחה בערך. האופי המבוזר של קלגרי – שילוב של התפשטות פרברית וכיסים של אורבניות – אומר שאין אזור "חם" אחד בלבד, אלא מספר חזיתות של צמיחה. חשוב לציין שככל שקלגרי ממשיכה להתרחב, החיבור בין השכונות (באמצעות כבישים ותחבורה ציבורית) והבטחת שירותים מתאימים יקבעו אילו מהן באמת ישגשגו.
תחזית שוק: טווח קצר וארוך
תחזית לטווח קצר (2025–2026)
בעתיד המיידי, שוק הנדל"ן של קלגרי צפוי להישאר מאוזן ויציב יחסית. הטירוף של תחילת שנות ה-2020 פינה את מקומו לתקופה של מתינות. לשארית 2025 ואל תוך 2026, רוב האנליסטים צופים צמיחה שטוחה עד מתונה במחירי הבתים, ולא תנודות חדות. התחזית הרשמית של מועצת הנדל"ן של קלגרי מצביעה על כך שעד סוף 2025, מחירי הייחוס יהיו בערך ברמה של השנה שעברה (או מעט מעל) לבתים צמודי קרקע ודופלקסים, וקצת מתחת לשנה שעברה לדירות ובתים טוריים storeys.com. בפועל, המשמעות היא שמחירי בתים צמודי קרקע עשויים לעלות ב-1–2% ומחירי דירות לרדת ב-1–2% במהלך השנה – כלומר, כמעט ללא שינוי, בטווח טעות של אפס. היקפי המכירות צפויים להיות נמוכים משיאי 2021–2022, אך קרובים לממוצעים ארוכי טווח (תחזית CREB היא כ-23,000 עסקאות ב-2025, שזה בערך הממוצע לעשור) storeys.com storeys.com. זה תואם לשוק בריא ומתפקד שבו לא למוכרים ולא לקונים יש יתרון ברור.
כמה גורמים תומכים בתחזית המתונה הזו.ריבית היא גורם מרכזי – כל עוד עלויות ההלוואה נשארות גבוהות, הן פועלות כמגבלה על עליית מחירים. אם בנק קנדה ימשיך בהפחתות ריבית זהירות עד 2026 (אולי יוריד את הריבית ללילה לכ-2% לעומת 2.5% כיום, בהנחה שהאינפלציה בשליטה), ייתכן שגם ריביות המשכנתא ירדו בהתאם. זה ישפר מעט את יכולת הרכישה, וייתכן שיגדיל את הביקוש. עם זאת, לא סביר שנחזור בקרוב לריביות משכנתא הנמוכות במיוחד של 1.5% שהיו ב-2021. לכן, כנראה שהשוק לא יחזור לספקולציה מופרזת בטווח הקצר; במקום זאת, כל עלייה ביכולת הקנייה תיתקל בהיצע שעדיין שופע, מה שישמור על איזון. התרחיש שצריך לעקוב אחריו הוא אם הבנק המרכזי יוריד ריבית מהר או עמוק מהצפוי (למשל, בתגובה למיתון). באופן מוזר, מיתון עלול להוריד ריביות, מה שיכול לעודד ביקוש לדיור גם כשהכלכלה נחלשת – אבל אם אנשים מאבדים עבודות, ייתכן שלא יקנו בתים. אז בטווח הקצר, מדובר באיזון עדין.
מצד ההיצע, 2025 ו-2026 צפויות להביא עמן הרבה סיומי בנייה, כפי שצוין. ההיצע החדש הזה (בעיקר דירות קונדומיניום ודירות להשכרה) ימשיך להעניק לקונים אפשרויות וימנע עליות מחירים מופרזות. ייתכן שנראה אפילו עלייה במספר הנכסים המוצעים למכירה אם יותר משקיעים יחליטו למכור נכסים או אם קונים שיעלו ברמת הדיור ירגישו בטוחים להציע את ביתם הנוכחי (כי קל יותר למצוא בית חדש כיום). מלאי עולים עשוי להטות את השוק לטובת הקונים במגזרים מסוימים. לדוגמה, קוני דירות קונדומיניום ב-2026 עשויים לגלות שהם יכולים להתמקח על המחיר אם יש מספר דירות דומות בשוק. הסיכון הקצר-טווח לתיקון מחירים נראה נמוך, כי המחירים בקלגרי לא חרגו בהרבה מהיסודות הכלכליים והגידול באוכלוסייה מהווה רשת ביטחון חזקה. סביר יותר שנראה נחיתה רכה – התאמות קלות ולא ירידה חדה.
שוק השכירות בטווח הקצר צפוי להמשיך להיטיב עם השוכרים. כפי שצוין, ייתכן שהיצע הדירות הפנויות יעלה עוד בסוף 2025 כשייפתחו פרויקטים נוספים (חלק מהתחזיות צופות שיא של כ-6% בדירות פנויות). לכן, 2025–26 עשויות להיות תקופה מצוינת לשוכרים למצוא דילים טובים או לחברות לנהל משא ומתן על חוזי שכירות משרדים (אם הן צריכות) בתנאים טובים. אבל בסוף 2026, אם ההגירה תישאר חזקה, ייתכן שחלק גדול מההיצע החדש ייספג, מה שיחזיר את השוק למצב הדוק יותר.
בנדל"ן מסחרי, שיעור המשרדים הפנוייםלא צפוי להשתפר משמעותית בטווח הקצר. ייתכן שנראה את שיעור המשרדים הפנויים במרכז העיר נשאר סביב 30% עד 2026 cbre.ca – כל שיפור יהיה איטי. פתיחת מרכז האירועים החדש ב-2027 עשויה להיות זרז למרכז העיר (משיכת עסקים וכו'), אבל זה כבר מעבר לטווח הקצר. תחום התעשייה צפוי להישאר חזק בטווח הקצר; אם כבר, עד 2026 ייתכן ששיעור הדירות הפנויות ירד שוב ככל שההיצע החדש ייספג, אלא אם יתחילו שוב הרבה פרויקטים חדשים. הקמעונאות תלויה בהוצאות הצרכנים – בטווח הקצר, עם ריביות גבוהות, ההוצאות עשויות להיות פושרות, אבל כל עוד התעסוקה בסדר, התפוסה הקמעונאית אמורה להישאר יציבה. הווילדקארד בטווח הקצר הוא תמיד משהו בלתי צפוי – למשל, זינוק או קריסה פתאומית במחירי הנפט, שינוי במדיניות ממשלתית וכו'. לאלברטה צפויות בחירות פרובינציאליות נוספות עד 2027, ותמיד ישנם הבדלים מסוימים במדיניות (כמו גישות למשיכת עסקים או מימון דיור). אך בטווח של 2025–26, המדיניות יחסית קבועה (למשל, האיסור על קניית זרים נשאר, יעדי ההגירה אולי יופחתו מעט אך יישארו גבוהים וכו'). אלא אם תתרחש מיתון עולמי חמור שישפיע על הביקוש לסחורות, כלכלת קלגרי צפויה לצמוח במתינות ולתמוך בשוק הדיור. לסיכום, התחזית לטווח הקצר היא ל"נחיתה רכה" ומישור. קונים יכולים לצפות ליותר אפשרויות ולפחות לחץ מאשר לפני כמה שנים, ואולי גם לשיפור קל בזמינות אם הריביות ירדו. מוכרים צריכים להיות ריאליים בתמחור ולצפות ליותר ימים בשוק. משקיעים ימצאו סביבה רגועה יותר לבחור בה את ההזדמנויות שלהם. למעשה, 2025–26 צפויים להיות תקופה של יציבות ואתחול – מה שיאפשר להכנסות להדביק מעט את המחירים, ולהיצע הדיור להדביק את קצב גידול האוכלוסייה – דבר שמכין קרקע בריאה יותר לטווח הארוך. תחזית לטווח הארוך (2027–2030) בהסתכלות קדימה לשאר העשור, תחזית הנדל"ן של קלגרי נותרת חיובית ביסודה, אם כי הצמיחה צפויה להיות מתונה ובר-קיימא יותר לעומת רכבת ההרים של שנות ה-2010 ותחילת שנות ה-2020. מספר מגמות ותחזיות ארוכות טווח מציירות תמונה של איך עשוי להיראות שוק קלגרי עד 2030: אוכלוסייה וביקוש לדיור: אוכלוסיית המטרופולין של קלגרי צפויה להמשיך ולעלות, ואולי אף להתקרב או לעבור את 2 מיליון עד 2030 (לעומת כ-1.6–1.7 מיליון ב-2025). עם זאת, כפי שנדון, קצב הגידול עשוי להאט מהקפיצות החריגות של כ-4-6% בשנה למשהו קרוב יותר ל-1.5–2.5% בשנה atb.com. גם בקצב של 2% בשנה, מדובר בכ-30,000+ תושבים חדשים בכל שנה שיזדקקו לדיור. הרכב הגידול עשוי לנטות יותר לגידול טבעי ומעברים בתוך הפרובינציה אם ההגירה תצומצם. אך קלגרי כנראה תישאר עיר צעירה יחסית (גיל חציוני תחילת שנות ה-30) עם היווצרות משפחות חדשות רבות. זה תומך בביקוש עקבי לדיור, במיוחד לבתים למשפחות ולשכירות עבור חדשים בעיר. עד 2030, דור המילניום הגדול יהיה בשנות ה-30 וה-40 לחייו (גיל שיא לרכישת דירה) ודור ה-Z בשנות ה-20 ותחילת ה-30 (נכנסים לשוק השכירות/דירה ראשונה). כך שמומנטום דמוגרפי קיים.
בשקלול כל הגורמים, התחזית לטווח הארוך עד 2030 לשוק הנדל"ן בקלגרי זהירה אך אופטימית. קלגרי צפויה להמשיך ולצמוח, הן באוכלוסייה והן בתפקידה כמרכז כלכלי. הביקוש לנדל"ן צפוי לגדול בהתאם, אך כנראה בקצב שהעיר (באמצעות פיתוח יזום) תוכל לנהל. ההבדל העיקרי מהעשורים הקודמים עשוי להיות תנודתיות מופחתת – קלגרי עשויה להפוך לשוק צמיחה יציב יותר בדומה למטרופולינים אחרים. בעלי בתים יכולים לצפות שערך הנכסים שלהם יעלה בקצב בריא, לא מופרז, ויבנה הון לאורך זמן. שוכרים עשויים להרוויח ממלאי שכירות גדול יותר ואינפלציית שכר דירה מאוזנת יותר (אם כי עליות שכר הדירה יתחדשו כאשר ההיצע הנוכחי ייספג). בעלי נכסים מסחריים במשרדים יקוו לבסיס דיירים מגוון עד 2030, בעוד שבעלי נכסים תעשייתיים כנראה יחזיקו בנכסים שהערכם עלה בשוק תעשייתי מפותח לחלוטין.
אפשר לומר שקלגרי ב-2030 עשויה להיראות כמו מה שדנבר או אוסטין חוו – ערים שצמחו במהירות, גיוונו את כלכלתן, וראו עליית נדל"ן אך נותרו נגישות יותר מערי החוף ה"סופרסטאריות". איכות החיים בקלגרי (מזג אוויר שטוף שמש, קרבה להרים, עיר נקייה) והנגישות היחסית עשויים למשוך עסקים ואנשים באופן מתמשך, ולחזק מעגל חיובי. כל עוד לא יתרחשו זעזועים בלתי צפויים, העיר בדרך להתרחבות יציבה. לכן, משקיעים לטווח ארוך רואים בקלגרי הימור בטוח; משפחות רואות בה מקום שבו בעלות על בית תישאר אפשרית; ומתכנני העיר רואים הזדמנות להכווין את הצמיחה בחוכמה (יותר צפיפות, יותר תחבורה ציבורית) כך שעד 2030 קלגרי תהיה עיר גדולה יותר אך גם מחוברת יותר וראויה יותר למגורים. במונחי נדל"ן, המשמעות היא שוק גדול יותר אך כזה שמאופיין, בתקווה, באיזון – איזון נכון בין היצע לביקוש שמוביל לא לבועה ולא לקריסה, אלא לשגשוג מתמשך.
