נדל"ן בסקוטסדייל 2025: מגמות מפתיעות, שכונות מבוקשות ומה צפוי בהמשך

מחירי הבתים מתקררים: מחיר הבית החציוני בסקוטסדייל נע סביב אמצע ה-$800 אלף ב-2025 – ירידה של כ-5–9% מהשיא של השנה שעברה – כאשר הטירוף של 2021–2022 נרגע redfin.com mileszimbaluk.com. שווי הבית הטיפוסי הוא כ-$832,000 (יולי 2025), ירידה קלה של 1% משנה לשנה zillow.com, מה שמצביע על שוק בתיקון ולא על קריסה.
היצע ואיזון שוק: היצע הדירות גדל, עם כ-2,400–2,900 בתים בשוק באמצע 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com. כיום יש בסקוטסדייל כ-7 חודשי היצע – מעבר לכיוון של שוק קונים scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. בתים שוהים בשוק חציוני של 70–80 ימים (לעומת כ-60 ימים בשנה שעברה) כאשר המוכרים מתמודדים עם תחרות קשה יותר redfin.com scottsdalerealtors.org. לקונים יש יותר כוח מיקוח, ורבים רוכשים בממוצע ב-3–4% מתחת למחיר המבוקש redfin.com.
ביקוש גבוה לשכירויות: שוק השכירות נותר חזק. שכר הדירה הממוצע עומד על כ-$2,070, עלייה של כ-1–2% משנה לשנה zillow.com. מחירי הבתים הגבוהים (חציוני כ-$900 אלף) והריביות דוחפים קונים פוטנציאליים לשכור, מה ששומר על תפוסה גבוהה. רק שליש מתושבי סקוטסדייל שוכרים (ההכנסות גבוהות ובעלות על דירות נפוצה), כך ששכירויות במיקום טוב נהנות מתפוסה נמוכה ותשואות יציבות mileszimbaluk.com.
מוקדי עניין ופיתוחים חדשים: האזורים היוקרתיים של צפון סקוטסדייל (למשל Silverleaf ב-DC Ranch, Troon North) מתהדרים במחירי חציוני של מעל מיליון דולר, וראו צמיחה דו-ספרתית במחירים עד 2024 mileszimbaluk.com. לעומת זאת, דרום סקוטסדייל ואולד טאון (85251) מציעים אפשרויות נגישות יותר ופרויקטים של דירות מודרניות, מה שמגביר את הביקוש מצד רוכשים צעירים ורוכשי דירה ראשונה. פרויקטים מרכזיים – מדירות היוקרה Optima McDowell Mountain Village ועד המרכז הרב-שימושי One Scottsdale – יוסיפו מאות בתים יוקרתיים עד 2026 mileszimbaluk.com. המיליארדר הטכנולוגי ג'ורג' קורץ מוביל פיתוח של מיליארד דולר עם 1,200 בתים ומתחם מלון/משרדים בצפון סקוטסדייל mileszimbaluk.com. המגה-פיתוחים האלו מבטיחים מלאי דיור חדש ושירותים נוספים בשנים הקרובות.
מגזר מסחרי מעורב: שיעור היצע משרדים פנויים גבוה (~18–20% בסקוטסדייל לעומת 25% במרכז פיניקס) בשל עבודה מרחוק williamsluxuryhomes.com. משרדים יוקרתיים עדיין מושכים שוכרים בשכר דירה גבוה ($34–35 לרגל רבועה) williamsluxuryhomes.com, אך מבנים ישנים מתקשים, ובעלי נכסים מציעים הטבות (שכר דירה חינם, תקציבי התאמה) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. נדל"ן קמעונאי נמצא במצב יציב – שיעור היצע חנויות ריקות במטרו פיניקס עומד על כ~5% בלבד cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. מרכזי הקניות של סקוטסדייל (למשל Scottsdale Quarter, Fashion Square) נהנים מקונים אמידים ומעל 11 מיליון תיירים בשנה citizenportal.ai, מה ששומר על תפוסה גבוהה בחנויות. שטחי תעשייה ממשיכים להיות מבוקשים מאוד באזור – בניית מחסנים מסיבית העלתה את שיעור היצע שטחי התעשייה בפיניקס לכ~13.3% באמצע 2025 cushmanwakefield.com, אך בסקוטסדייל, שבה יש מעט קרקע תעשייתית, מוקמים פרויקטים חדשים כמו "The Loop" בצפון סקוטסדייל כדי לענות על הביקוש mileszimbaluk.com. בסך הכול, הביקוש המסחרי חזק ביותר לתעשייה ולוגיסטיקה, יציב לקמעונאות במיקומים טובים, ומשתקם לאט במשרדים.
הצמיחה הכלכלית מניעה את שוק הדיור: הכלכלה של סקוטסדייל משגשגת. קצב גידול האוכלוסייה (כ-1.4% בשנה) גבוה מהממוצע הארצי, שיעור האבטלה נמוך ועומד על כ-2.7% citizenportal.ai, והכנסה חציונית למשק בית גבוהה משמעותית מהממוצע במדינה ובארה"ב citizenportal.ai. העיר מושכת תעשיות עתירות שכר – חמישה מגזרים מרכזיים (כמו ביוטק וטכנולוגיה רפואית) צומחים בסקוטסדייל מהר יותר מאשר בשאר המדינה. מעסיקים גדולים מתרחבים: לדוגמה, ASM, חברת מוליכים למחצה, בונה את מטה החברה בארה"ב, ו-Mac Innovation Park יחד עם קמפוס הבריאות החדש Banna Health יביאו משרות נוספות citizenportal.ai. שוק עבודה משגשג והגירה פנימית מתמשכת (רבים מהקונים עוברים משיקגו, סיאטל, קליפורניה ועוד redfin.com redfin.com) שומרים על ביקוש גבוה לדיור. החיוניות הכלכלית הזו – לצד אורח החיים הנופשוני של סקוטסדייל – מחזקת את הביטחון בשוק הנדל"ן לטווח הארוך.
שינויים במדיניות הדיור: שינויים אחרונים באזורי ייעוד ושלטון רגולטורי עשויים להשפיע בעדינות על שוק הנדל"ן בסקוטסדייל. בסוף 2024, בלחץ חקיקה מדינתית, סקוטסדייל התירה יחידות מגורים נלוות (ADUs או קסיטות) באזורים של בתים פרטיים (כפי שנדרש על ידי HB2720 של אריזונה) kjzz.org kjzz.org. העיר התנגדה, מתוך חשש ש-ADUs יהפכו ליותר השכרות קצרות טווח, אך בסופו של דבר העבירה תקנה מצומצמת כדי לעמוד בדרישות kjzz.org kjzz.org. באותו אופן, חוק חדש באריזונה מעודד הסבת עד 10% משטחי מבנים מסחריים לדיור; סקוטסדייל קבעה יעד סמלי של 1% בלבד, וזכתה לביקורת מהמדינה kjzz.org kjzz.org. במקביל, סקוטסדייל החמירה את האכיפה על השכרות קצרות טווח: החל מ-2023 כל STR חייבות ברישיון, ביטוח, הודעה לשכנים וציות לכללים מחמירים יותר avalara.com. בשנת 2024, העיר חוקקה עונשים חמורים יותר לבתים מארחים מסיבות מטרידות, ואף הסמיכה את המשטרה לפנות לא-תושבים במהלך התקהלויות פרועות avalara.com avalara.com. צעדים אלה עשויים לצמצם את התפשטות השכרות המסיבות בבעלות משקיעים ולשמור על השקט בשכונות – מה שעשוי להסיט חלק מההשקעות להשכרות ארוכות טווח במקום.
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים: הזדמנויות השקעה רבות, אך הסלקטיביות היא המפתח. שוק השכירות החזק והבנייה המוגבלת של בתים חדשים הופכים את סקוטסדייל לאטרקטיבית להשקעות השכרה לטווח ארוך (במיוחד בשכונות במחירים סבירים ודירות קונדומיניום המיועדות לאנשי מקצוע צעירים). דיירים בעלי הכנסה גבוהה ושיעור תפוסה נמוך תורמים לתזרים מזומנים יציב, אם כי קצב עליית שכר הדירה מתון (2–3% בשנה) בטווח הקרוב realwealth.com. פרויקטים יוקרתיים חדשים (למשל FENDI Private Residences, דירות בוטיק ב-Old Town) מציעים הזדמנויות לרכישה בשלבי טרום-בנייה בנכסים שעשויים להפוך לאייקוניים. הסיכונים כוללים את סביבת הריבית – עלויות המימון נותרות גבוהות, עם ריביות משכנתא ל-30 שנה סביב 6.5–7% ב-2025, וצפויות לרדת מתחת ל-6% רק ב-2027–2028 realwealth.com realwealth.com. ריביות גבוהות ממתנות את עליית המחירים; למעשה, מומחים צופים שערכי הבתים בסקוטסדייל יעלו בקצב מתון ובר-קיימא (כ-2–4% בשנה) עד 2028, בהתאם לאינפלציה mileszimbaluk.com realwealth.com. אתגרי נגישות למחירים מהווים דאגה: עם מחיר חציוני של 900 אלף דולר, סקוטסדייל אינה נגישה לרבים מהקונים, מה שעשוי להגביל את הביקוש. בנוסף, ביטחון המים של אריזונה מהווה גורם ארוך טווח – המדינה החמירה את הדרישות לפיתוחים חדשים להבטחת אספקת מים ל-100 שנה, ואף עצרה חלק מהפרויקטים בפריפריה עד להבטחת מים circleofblue.org azgovernor.gov. למרות שסקוטסדייל השקיעה בתשתיות מים ושימור, הצמיחה העתידית באזור תצטרך להתמודד עם בצורת ומגבלות משאבים. לבסוף, שינויים מאקרו-כלכליים או דמוגרפיים עלולים להוות סיכון: אם קצב הצמיחה בתעסוקה יואט או שפנסיונרים יעדיפו שווקים זולים יותר, הביקוש החזק כיום עלול להיחלש.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

מחירי ומכירות בתים: לאחר עלייה מטאורית בשנים 2020–2022, מחירי הבתים בסקוטסדייל התייצבו ואפילו ירדו מעט. מחיר המכירה החציוני באמצע 2025 הוא בסביבות $820,000–$870,000, ירידה של כמה אחוזים בודדים לעומת שנה קודם לכן redfin.com zillow.com. למעשה, החציון של יולי 2025, כ-820 אלף דולר, נמוך בכ-8.9% משנה לשנה redfin.com. תיקון מתון זה משקף את התנגדות הקונים למחירים שוברי שיאים ואת השפעת הריביות הגבוהות. אפילו שוק היוקרה של סקוטסדייל חווה התמתנות מסוימת: ערכי הבתים באופן כללי נמוכים בכ-6–7% מהשיא שנרשם באביב 2022 mileszimbaluk.com.

מלאי וימי שוק: לקונים כיום יש יותר אפשרויות ויותר כוח מיקוח. מלאי הבתים למכירה בסקוטסדייל קפץ לכ-2,400–2,900 בתים עד קיץ 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com – עלייה משמעותית לעומת ההיצע הדל בתקופת הבום של המגפה. חודשי ההיצע, שעמדו על פחות מ-2 חודשים בשיא שוק המוכרים, התרחבו לכ-7 חודשים באמצע 2025 scottsdalerealtors.org. (היצע של שישה חודשים נחשב בדרך כלל לשוק מאוזן.) בתים כבר לא נעלמים תוך ימים עם מלחמות מחירים; במקום זאת, המודעה הטיפוסית נשארת בשוק כ-47–80 ימים עד לחתימה על חוזה כיום zillow.com redfin.com. לדוגמה, החציון של ימי השוק עמד על 79 ימים ביולי 2025, לעומת 63 ימים בלבד ביולי 2024 redfin.com. עם יותר היצע וביקוש זהיר, על המוכרים להתאים ציפיות: הורדות מחירים הן דבר נפוץ, ו-79% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מתחת למחיר המבוקש zillow.com zillow.com. יחס המכירה-למחיר המבוקש הממוצע בסקוטסדייל הוא כ-97%, כלומר הבתים נמכרים בכ-3% פחות מהמחיר המבוקש בממוצע zillow.com – שינוי משמעותי לעומת עסקאות במחירים מעל המבוקש שנראו במהלך הבהלה של 2021.

דינמיקה בין קונים למוכרים: מגמות אלו מצביעות על כך שסקוטסדייל עברה משוק מוכרים חזק לשוק נייטרלי או נוטה לקונים יותר בשנת 2025. שיעורי המשכנתא הגבוהים (שנעים סביב 6.5–7%) צמצמו חלק מקבוצות הקונים, במיוחד קונים ראשונים ומשדרגים שרגישים יותר לריביות. במקביל, רבים מהמוכרים מעדיפים להחזיק בנכס ולא למכור במחיר נמוך יותר, מה שמונע מהמלאי לגדול בצורה קיצונית. התוצאה היא מעין קיפאון: בתים שמחירם נכון עדיין נמכרים, אך לעיתים רק לאחר משא ומתן וסבלנות. תמחור נכון הוא קריטי – לפי סוכני נדל"ן מקומיים בסקוטסדייל, "בתים שמחירם נכון עומדים ללא קונים ומקבלים פחות ביקורים" mileszimbaluk.com. השוק כבר לא סוער, אך הוא גם לא קורס; הוא מוצא איזון חדש. בתים שמחירם נכון בשכונות מבוקשות עדיין מושכים עניין (ולעיתים אף מספר הצעות), אך ימי עשרות ההצעות כבר מאחורינו. כיום קונים יכולים להרשות לעצמם להיות בררנים יותר, לעיתים לבצע בדיקות יסודיות ולנהל משא ומתן על תיקונים או זיכויים בסגירה, בעוד שבעת הגאות ייתכן שהיו מוותרים על תנאים.

זרקור על שכונות: שוק הנדל"ן בסקוטסדייל תלוי מאוד בשכונה. קהילות מבוקשות שמרו על ערכן טוב יותר ועדיין רואות מכירות מהירות אם הבית מוכן למעבר. לדוגמה, אזורים כמו צפון סקוטסדייל – כולל סילברליף, DC Ranch, טרון נורת' ודזרט מאונטיין – נשארים מבוקשים בקרב רוכשי יוקרה. בפברואר 2025, מחיר המכירה החציוני בצפון סקוטסדייל הגיע ל-1.2 מיליון דולר, עלייה של 6.5% משנה לשנה, גם כאשר היקף העסקאות עלה, מה שמעיד על ביקוש עמיד לבתים יוקרתיים mileszimbaluk.com. מובלעות יוקרה אלו מציעות מגרשים גדולים, מגרשי גולף, נופי הרים ואבטחה בשער, שממשיכים למשוך קונים אמידים ממדינות אחרות ומחפשי בית שני. סילברליף (חלק יוקרתי ב-DC Ranch) מדגימה את החוזק הזה: האחוזות המותאמות אישית שלה נמכרות בעקביות במחירים של מיליוני דולרים, והמחיר החציוני בקהילה עלה בכ-15% משנה לשנה באביב 2024 mileszimbaluk.com.

בניגוד לכך, דרום סקוטסדייל ואזור אולד טאון סקוטסדייל (מרכז העיר) מהווים את נקודת הכניסה עבור קונים רבים. מיקוד 85251 (אולד טאון) ידוע באורח חיים עירוני והליכה רגלית, עם דירות וקוטג'ים סמוך למסעדות, חיי הלילה והקניות של סקוטסדייל. הוא נשאר יחסית בר השגה בסטנדרטים של סקוטסדייל וזכה לשבחים כאזור מוביל עבור צעירים מקצועיים. דירות באולד טאון, כולל פרויקטים יוקרתיים כמו Optima Camelview ו-Envy, זוכות לביקוש גבוה – רבות מהן נמכרות בטווח של 500 אלף עד מיליון דולר ומעלה, תלוי בגודל וברמת היוקרה mileszimbaluk.com. דרום סקוטסדייל, הגובלת בטמפי, מציעה בתים בסגנון ראנץ' מהאמצע המאה ודירות קוטג' חדשות, כאשר המחירים (לעיתים בטווח של 400–700 אלף דולר לבתים קטנים יותר) מושכים קונים ראשונים שמגלים כי ערים שכנות כמו פיניקס או טמפי יקרות באותה מידה אך ללא היוקרה של סקוטסדייל. אזורים אלה חווים תחרות עזה על בתים במחיר טוב כיוון שהם המגזרים הנגישים ביותר בעיר יקרה. למעשה, המחיר החציוני בסקוטסדייל (900 אלף דולר) גבוה בהרבה מזה של אזור פיניקס רבתי או ערים כמו גילברט (550 אלף דולר) – מה שדוחף קונים רבים לחפש אזורים נגישים יותר בתוך סקוטסדייל או מחוצה לה mileszimbaluk.com. פער הנגישות הכלכלית הזה שומר על ביקוש גבוה למגזרים הזולים יותר: כל נכס מתחת ל-600 אלף דולר בסקוטסדייל נחטף במהירות, לעיתים קרובות על ידי משקיעים או קונים ראשונים, מה שמקיים שוק מוכרים במגזר התחתון.

מגמות שוק היוקרה: סקוטסדייל מזוהה כבר זמן רב עם יוקרה, ולמרות שהשוק הכללי התקרר, המגזר היוקרתי במיוחד נותר פעיל. נכסים ייחודיים ויוקרתיים עדיין משיגים מחירים מרקיעי שחקים. לדוגמה, אחד מהפנטהאוזים היקרים ביותר שאי פעם הוצעו למכירה באריזונה הגיע לשוק של סקוטסדייל ב-2025 – פנטהאוז בגודל 6,200 רגל רבוע ב-Ascent’s Summit Residences במחיר מבוקש של 10.3 מיליון דולר mileszimbaluk.com. בקהילת Desert Mountain היוקרתית, אחוזה מותאמת אישית בגודל 21,000 רגל רבוע הוצעה למכירה ב-25 מיליון דולר mileszimbaluk.com. גם בתים של ידוענים בולטים נמכרו, כמו האחוזה של שחקן הגולף המקצועי פאט פרז על שטח של 4.6 אקר במחיר של 12.75 מיליון דולר mileszimbaluk.com. עסקאות בולטות אלו מראות ש-הביקוש מצד קונים אולטרה-עשירים נותר בעינו; סקוטסדייל מתחרה עם מקומות כמו בוורלי הילס או מיאמי עבור קונים שמחפשים מזג אוויר חמים ואורח חיים ברמה עולמית. שוק היוקרה אכן חווה הפסקה קצרה ב-2022–2023 כאשר תנודתיות בשוק המניות והעלאות ריבית גרמו לעשירים להמתין, אך ב-2024–2025 הוא חזר לתנופה. קונים במזומן שולטים במגזר זה, מה שהופך את הריביות לפחות רלוונטיות. בתים יוקרתיים רבים עדיין נמכרים קרוב למחיר המבוקש, אם לא מעליו, במיוחד אם הם מתהדרים בתכונות ייחודיות (למשל, אחוזה ב-23.5 מיליון דולר שהתפרסמה בזכות "כספת נעלי Air Jordan" שלה, מדגימה את המשיכה הייחודית של יוקרה מותאמת אישית) mileszimbaluk.com. יחס המכירה-למחיר המבוקש בשוק היוקרה הוא מעט מתחת ל-100% בממוצע mileszimbaluk.com, כלומר יש מו"מ מצד הקונים, אך בתים יוקרתיים מוכנים באזורים מרכזיים יכולים להימכר בפרמיה. ראוי לציין כי היקף המכירות של יוקרה בצפון סקוטסדייל אף גדל: בתחילת 2025 נמכרו 408 בתים בצפון סקוטסדייל מתחילת השנה לעומת 303 בשנה הקודמת mileszimbaluk.com, מה שמרמז שקוני יוקרה חזרו לשוק גם כאשר קוני השוק הבינוני נסוגו.

בסך הכול, שוק המגורים של סקוטסדייל ב-2025 מתואר בצורה הטובה ביותר כ-עובר מהיסטריה ליציבות. זהו סביבה בריאה יותר במובנים רבים: לקונים יש זמן לשקול והחזרות מותנות חזרו, בעוד שמוכרים שמחירים ריאליים עדיין מוצאים קונים שמעוניינים במשיכה המתמשכת של סקוטסדייל. היסודות של העיר – קהילות בטוחות, בתי ספר מובילים, אורח חיים יוקרתי – ממשיכים להפוך אותה למוקד משיכה, גם אם ימי העליות החדות במחירים מאחורינו לעת עתה.

מחירי דיור, מלאי ומגמות שכירות

מחירי בתים נוכחיים: מחיר הבית החציוני בסקוטסדייל (כל סוגי הנכסים) עומד על אמצע ה-800,000 דולר נכון לאמצע 2025 redfin.com. זה בערך 84% גבוה יותר מהמחיר החציוני בארה"ב – נתון שמשקף את המוניטין של סקוטסדייל כשוק יוקרתי redfin.com. המחירים הממוצעים לבתים פרטיים צמודי קרקע אף גבוהים יותר (לעיתים מעל מיליון דולר), בעוד דירות וקוטג'ים מורידים מעט את החציון הכללי. קצב עליית המחירים הואט משמעותית לעומת העליות הדו-ספרתיות בשנים 2020–2022. למעשה, ההתייקרות השנתית הפכה לשלילית במקצת ב-2024–2025. מדד ערך הבתים של Zillow עבור סקוטסדייל ירד בכ-1% משנה לשנה עד יולי 2025 zillow.com. נתוני מתווכים מקומיים הראו שמחיר המכירה החציוני ביוני 2025 עמד על כ-920,000 דולר, כמעט ללא שינוי (–2% משנה לשנה) לעומת יוני 2024 noradarealestate.com. למעשה, ערכי הבתים היו יציבים עד בירידה קלה בשנה האחרונה, לאחר זינוק יוצא דופן קודם לכן. זה תואם בדרך כלל את מגמות אזור פיניקס הרחב: מחירי המטרו של פיניקס התקררו ב-2023 והראו שינויים חד-ספרתיים נמוכים מאז. קדימה, כלכלני נדל"ן צופים עליות מחירים מתונות ברמה הארצית (כ-3–5% בשנה בין 2025–2027) realwealth.com, וצפוי שסקוטסדייל תלך בנתיב "צמיחה איטית" דומה כל עוד לא יתרחשו שינויים משמעותיים. למעשה, תחזית מקומית אחת צופה שמחירי הבתים בסקוטסדייל יעלו בכ-2–3% בשנה בטווח הקרוב – כלומר, בקצב דומה לאינפלציה ולא בעלייה חדה ממנה mileszimbaluk.com. תרחיש זה צפוי להביא את המחיר החציוני בסקוטסדייל לאזור אמצע ה-900,000 דולר עד 2028, ולא לזינוק נוסף. חשוב לציין, שום קריסת מחירים אינה צפויה לפי אנליסטים מרכזיים; היסודות של היצע וביקוש עדיין תומכים מדי. עם זאת, המחירים הגבוהים הגיעו למעשה לתקרת יכולת הקנייה, שתדרוש זמן (וגידול בהכנסה) כדי להתגבר עליה.

מלאי דירות למכירה: המלאי היה גורם מרכזי. מספר הנכסים הפעילים בסקוטסדייל יותר מהוכפל מהשפל של 2021 ועד אמצע 2023, וממשיך לעלות בהדרגה. כפי שצוין, היו כ-2,420 נכסים פעילים ביולי 2025 לפי נתוני סקוטסדייל REALTORS® scottsdalerealtors.org, שזהו עלייה של כ-22% משנה לשנה (ההיצע הפעיל באמצע 2024 היה קרוב יותר ל-2,000). גם נכסים חדשים נכנסים לשוק בקצב יציב – כ-550–570 נכסים חדשים בחודש עלו לשוק בקיץ 2025 zillow.com scottsdalerealtors.org. מוכרים שהיו על הגדר בודקים את השוק, אך רבים מהם מורידים מחירים אם הקונים לא מתעניינים. מדד חודשי היצע (שמשקלל גם מלאי וגם קצב מכירות) הגיע לכ-7.0 חודשים ביולי scottsdalerealtors.org. מעניין לציין שזה ירד מרמה גבוהה אף יותר של מעל 8 חודשים בחורף – המלאי זינק בסוף 2024 כאשר המכירות הואטו, ואז ירד מעט עד אמצע 2025 כאשר חלק מהנכסים פגו או שהמוכרים משכו אותם. אך בסך הכול, כיום יש בסקוטסדייל הרבה יותר בתים למכירה מאשר בתקופת המלאי הדל של המגפה. לשם השוואה, שוק מאוזן רגיל הוא סביב 4–6 חודשי היצע, כך שסקוטסדייל מעט מעל הסף הזה, מה שמצביע על שוק מעט רך יותר. כיום קונים יכולים למצוא אפשרויות בכל רמות המחיר וסוגי הנכסים – מדירות חדר שינה אחד (המקטע הזה ראה עלייה חודשית של 7.3% במלאי באביב 2025) ועד בתים גדולים עם חמישה חדרי שינה (עלייה של כ-1.3%) mileszimbaluk.com. העלייה במספר הנכסים מעניקה לקונים כוח מיקוח רב יותר, אך גם אומרת שהמוכרים מתחרים זה בזה, לעיתים קרובות באמצעות התאמות מחיר או שדרוג הנכס כדי לבלוט. תוצאה חיובית אחת היא שקונים שהתייאשו ממלחמות מחירים לפני כמה שנים יכולים כעת סוף סוף לרכוש עם בדק בית ואולי אפילו עם מכירה תלויה של ביתם הישן. קוני "שדרוג" בסקוטסדייל, שלרוב יש להם בית למכור, מוצאים שקל יותר לנהל את התהליך הזה כיום.

סקירה על שוק השכירות: שוק השכירות בסקוטסדייל נשאר חזק וידידותי למשכירים, אם כי לא חם מדי. לפי מדד השכירות של זילו, שכר הדירה הממוצע בסקוטסדייל עמד על כ-$2,071 ביולי 2025 zillow.com. זה למעשה כמעט זהה לשכר הדירה הממוצע בארה"ב (~$2,072) zillow.com, וזה בולט בהתחשב בכך שמחירי הבתים בסקוטסדייל גבוהים בהרבה – זה משקף את העובדה שצמיחת שכר הדירה הארצית הדביקה ערים רבות. משנה לשנה, שכר הדירה בסקוטסדייל עלה בכ-1–2% zillow.com, ירידה לעומת זינוקים שנתיים של מעל 10% שנראו ב-2021. למעשה, צמיחת שכר הדירה התייצבה בטווח חד-ספרתי נמוך כאשר היצע דירות חדש נכנס לשוק וכאשר חלק מהשוכרים הפכו לרוכשים ב-2021–2022. למרות זאת, הביקוש לשכירות נשאר בריא מאוד. רק כ-33% ממשקי הבית בסקוטסדייל שוכרים (רובם בבעלות), כך שמלאי הדירות להשכרה מוגבל ונוטה להישאר מאוכלס mileszimbaluk.com. עם הכנסה חציונית של מעל $100,000 (ו-$73,000 חציוני גם לאזור הרחב יותר) mileszimbaluk.com, לרבים מהשוכרים יש איתנות פיננסית, מה שמאפשר למשכירים לשמור על שכר דירה גבוה יחסית.

סוגי נכסים להשכרה: ההיצע להשכרה בסקוטסדייל נע בין דירות יוקרה והשכרות לתאגידים במרכז העיר, לבתים פרטיים ודירות קונדו הפזורים ברחבי העיר. מתחמי דירות יוקרתיים בסקוטסדייל (עם בריכות, חדרי כושר וכו') גובים שכר דירה גבוה, ומיועדים לאנשי מקצוע צעירים ולמבוגרים אמידים. במקביל, בתים פרטיים רבים בשכונות משפחתיות מושכרים למשפחות שנמצאות בפיניקס זמנית או שעדיין אינן יכולות להרשות לעצמן לקנות בסקוטסדייל. בית פרטי עם 3 חדרי שינה בסקוטסדייל יכול להיות מושכר ב-$3,000–$4,000+ לחודש, תלוי במיקום ובשדרוגים. משקיעים היו פעילים גם בתחום השכרות לטווח קצר בשל המשיכה התיירותית של סקוטסדייל – השכרות בסגנון Airbnb של בתים לנופש חוו בום בשנים האחרונות. עם זאת, תקנות עירוניות חדשות (רישוי, אכיפה נגד "בתי מסיבות") עשויות לצנן מעט את שוק ה-STR (פירוט בהמשך), ואולי להעביר חלק מהבתים האלו להשכרה לטווח ארוך. בסך הכול שיעורי התפוסה נמוכים – שיעור הדירות הפנויות להשכרה במטרו פיניקס עמד לאחרונה על כ-5-6%, ובסקוטסדייל כנראה אף נמוך יותר בשל הביקוש הגבוה. שוק שכירות הדוק זה תומך במשכירים אך גם תורם לאתגרי הנגישות הכלכלית: רבים מהעובדים המקומיים (בתחום האירוח, שירותים וכו') מתקשים לעמוד בשכרי דירה שעלו מהר יותר מהשכר.

עניין משקיעים: עבור משקיעי נדל"ן, שוק השכירות של סקוטסדייל היה אטרקטיבי בשל ביקוש גבוה לשכירות ותשואות חזקות יחסית לשווקים מסוימים בחוף. גם עם התמתנות מחירי השכירות, השילוב של היצע מוגבל של דיור וצמיחה באוכלוסייה מרמז ששוק השכירות יישאר השקעה טובה. תשואות שכירות (שיעורי היוון) בנכסי השקעה בסקוטסדייל עשויות לנוע סביב 4–5% לשכירויות ארוכות טווח, שזה נחשב טוב לשוק יוקרתי. ואם ניתן להיכנס להכנסות משכירות נופש (למשל נכס מרוהט ליד העיר העתיקה או מגרשי גולף), התעריפים הגבוהים בעונה יכולים להגדיל את התשואה – אם כי עם יותר פיקוח רגולטורי, שוק השכירות הקצרה כבר פחות פרוע. ראוי לציין שחלקם של שוכרים בסקוטסדייל (33%) גבוה מאשר בפרברים סמוכים (הממוצע האזורי עשוי להיות סביב 20–25% שוכרים) mileszimbaluk.com, בין היתר כי פנסיונרים אמידים רבים מחזיקים דירות בבעלות מלאה בסקוטסדייל, וגם כי עובדים בשירותים נוטים לנסוע מאזורים זולים יותר. המשמעות היא שיש בסיס שוכרים קבוע של צעירים מקצועיים, תושבים עונתיים ומקומיים במעבר שזקוקים לשכירות. כל עוד הבעלות על דירה יקרה כל כך, הביקוש לשכירות יישאר חזק. הסתייגות אחת: מטרופולין פיניקס חווה בום בבניית דירות, עם אלפי יחידות חדשות שנמסרו בטמפי, פיניקס וסקוטסדייל בין 2021–2024. ההיצע החדש הזה סייע לייצב את מחירי השכירות. הצפי להמשך הוא גידול מתון בשכירות (~2–3% בשנה) realwealth.com realwealth.com ולא זינוק חד, במיוחד כששיעורי המשכנתא הגבוהים משאירים יותר אנשים בשכירות (מגדילים את הביקוש) אך גם מדרבנים יזמי מגורים להמשיך לבנות (מגדילים את ההיצע). עבור משקיעים, המשמעות היא שתזרים מזומנים יציב הוא שם המשחק, ולא עליית ערך מהירה של הנכסים או השכירות. ייתכן ששכירויות בבתים פרטיים בסקוטסדייל יעלו על דירות יוקרה חדשות מבחינת תפוסה, שכן משפחות רבות ואנשי מקצוע במעבר מעדיפים בית עם חצר.

נגישות לדיור: חשוב להדגיש את סוגיית הנגישות הכלכלית. עם מחיר בית חציוני קרוב ל-900 אלף דולר, הדיור בסקוטסדייל אינו נגיש לרוב משפחות המעמד הבינוני ללא הון עצמי או הכנסה משמעותיים. אפילו דירות קונדו עולות לעיתים קרובות מעל 400 אלף דולר. מצב זה יוצר לחץ על שוק השכירות, כאשר מי שבעבר יכלו לרכוש בית ראשון לפני עשור, נאלצים כיום להמשיך לשכור. בנוסף, הוא מפנה חלק מהקונים הפוטנציאליים לערים זולות יותר (גילברט, פיאוריה וכו'), או אפילו למדינות אחרות. אתגר הנגישות הכלכלית זכה לתשומת לב מצד קובעי המדיניות – ומכאן הדחיפה ברמת המדינה ליחידות דיור נלוות (ADUs) ולשימוש חוזר במבנים – אך ההתקדמות איטית. לעת עתה, מחירי הדיור הגבוהים הם חלק מהזהות של סקוטסדייל, ותורמים לאקסקלוסיביות שלה. היתרון הוא שהתושבים נוטים להיות בעלי הכנסה גבוהה, מה שמקיים חנויות ומסעדות יוקרה. החיסרון הוא שמעט מאוד דיור לעובדים; רבים מהעובדים בבתי המלון, המסעדות והבתי החולים של סקוטסדייל גרים בפרברים מרוחקים ומתמודדים עם נסיעות ארוכות. אם לא יטופל, הדבר עלול להגביל בסופו של דבר את הצמיחה של סקוטסדייל (עסקים זקוקים לעובדים, ועובדים זקוקים לדיור). בטווח הקצר, היוקרה והנוחות של העיר שומרים על ביקוש גבוה גם במחירים פרימיום.

שכונות מרכזיות ופיתוחים שכדאי לעקוב אחריהם

למרות שסקוטסדייל היא עיר די בנויה, בשנת 2025 היא רוחשת פיתוחים חדשים משמעותיים ושינויים בשכונות. פרויקטים אלו יעצבו את השוק בשנים הקרובות, יביאו מלאי חדש ולפעמים גם מרכזים מסחריים חדשים. הנה כמה מהאזורים והפיתוחים המרכזיים שכדאי לשים אליהם לב:

1. מסדרונות היוקרה של צפון סקוטסדייל: האזורים הצפוניים של סקוטסדייל (ממזרח לכביש 101 וצפונית ל-Shea Blvd) ממשיכים להיות מוקד הפיתוח היוקרתי. קהילות כמו Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain, ו-Estancia מתהדרות בבנייה מתמשכת של אחוזות בהתאמה אישית ובתי יוקרה חדשים. ב-Silverleaf, לדוגמה, ממשיכים לשווק מגרשים חדשים בנוף הקניון – כאשר רק הקרקע מגיעה למחירים של מיליוני דולרים. האזור סביב Pinnacle Peak רואה תת-שכונות בוטיק נוספות והמשך התוכנית הראשית המצליחה של DC Ranch. לפי דיווחים מקומיים, מחיר המכירה החציוני בצפון סקוטסדייל עבר את 1.2 מיליון דולר בתחילת 2025, עלייה של 6.5% משנה לשנה mileszimbaluk.com, מה שמדגיש את החוזק באזור זה. שירותים מרכזיים (מועדוני גולף פרטיים, מלון פור סיזנס ועוד) מבטיחים את האטרקטיביות של האזור. קונים שמחפשים בתים יוקרתיים חדשים, סגורים, עם נוף להרים, ימצאו שפע של פרויקטים, אם כי ההיצע לרוב מותאם אישית ובנפח נמוך.

2. וואן סקוטסדייל ומרכזים לשימושים מעורבים: בפינה הצפון-מזרחית של רחוב סקוטסדייל ולופ 101, פרויקט One Scottsdale צפוי להפוך ליעד מרכזי לשימושים מעורבים. המשתרע על פני 75 דונם, הוא מתוכנן לכלול קניות יוקרתיות, מסעדות, משרדים, מלונות ומגורים – בדומה למרכז עירוני חדש. מרכיב מגורים בולט הוא Atavia, פרויקט דירות יוקרה בן 88 יחידות של קבוצת Belgravia בתוך One Scottsdale. נכון ל-2025, כ-45% מהדירות ב-Atavia כבר הוזמנו מראש לקראת השלמתו בסתיו 2026 mileszimbaluk.com. דירות אלו יאפשרו לדיירים לגור, לעבוד ולבלות באותו אזור, ומשקפות את המגמה לסביבות הליכה ושימושים מעורבים. עם 2.8 מיליון רגל רבוע, One Scottsdale יתחרה במקומות כמו Kierland/Scottsdale Quarter בהיקף mileszimbaluk.com. ההתקדמות שלו שווה מעקב, שכן הוא עשוי להזיז את "מרכז הכובד" של הסצנה החברתית בצפון סקוטסדייל ואף להעלות את ערך הנכסים בסביבה (בשכונות כמו Grayhawk ו-DC Ranch) ככל שהאזור יהפוך תוסס יותר.

3. העיר העתיקה של סקוטסדייל (מרכז העיר): אזור העיר העתיקה (בערך סביב רחוב סקוטסדייל דרומית ל-Chaparral) עובר התפתחות לגובה. לאחר שנים של גלריות אמנות נמוכות, ברים וקסם דרום-מערבי, העיר העתיקה רואה גל של מגדלי דירות יוקרה ומגורי מותגי מלונות צצים. פרויקטים כמו Optima Camelview (לפני כמה שנים) סללו את הדרך עם גינות התלייה הירוקות שלו. כעת, פרויקטים עתידיים כוללים את FENDI Private Residences Scottsdale, שמביא דירות יוקרה ממותגות למרכז העיר mileszimbaluk.com. בנוסף, יש את The Parque, פרויקט דירות מודרני בר-קיימא המדגיש תכונות ירוקות mileszimbaluk.com. העיר עדכנה את תוכנית התכנון של העיר העתיקה כדי לאפשר בניינים גבוהים יותר (באזורים מסוימים) ולעודד התחדשות – אם כי גובה וצפיפות עדיין נושאים שנויים במחלוקת. למרות זאת, היזמים אופטימיים לגבי העיר העתיקה: מכירות דירות היוקרה כאן חזקות, ורבות מהן נמכרות ביותר ממיליון דולר mileszimbaluk.com. הקונים – לעיתים קרובות זוגות מבוגרים ובעלי דירות נופש – נמשכים לרעיון של מגורים במרחק הליכה ממסעדות ברמה עולמית, מוזיאון המערב של סקוטסדייל ומשחקי בייסבול באביב. מלאי הדיור בעיר העתיקה משתנה מדירות ישנות ובתים קטנים לדירות יוקרתיות, ומבשר על מרכז עיר קוסמופוליטי יותר. כדאי לעקוב כיצד העיר העתיקה מאזנת בין צמיחה לשמירה על הקסם התרבותי שלה; כל שינוי נוסף בתכנון או מאבקי גובה עשויים להשפיע על לוחות הזמנים של הפיתוח.

4. התחדשות דרום סקוטסדייל: דרום סקוטסדייל (באופן כללי דרומית ל-Indian Bend Rd, לא כולל העיר העתיקה) הייתה היסטורית אזור צנוע יותר, אך היא מתעוררת עם פרויקטי התחדשות. פרויקט ההתחדשות של Papago Plaza בצומת McDowell & Scottsdale Road הוא דוגמה – הפיכת מרכז קניות מיושן למתחם מודרני עם דירות, מלון וחנויות. לאורך רחוב McDowell (שנקרא בעבר “שדרת המנועים”), קמו מספר קומפלקסים להשכרה, המנצלים את הקרבה לנמל התעופה Phoenix Sky Harbor ולמרכז סקוטסדייל. בנוסף, שכונות ותיקות כמו Hy-View או Village Grove בדרום מושכות תשומת לב ממשפצים ובוני בתים מותאמים אישית, שמחדשים בתי ראנץ' משנות ה-60 לבתים מודרניים ומעוצבים. כאשר המחירים במקומות אחרים מזנקים, דרום סקוטסדייל מציעה “סקוטסדייל במחיר סביר” – מושג יחסי אך אמיתי, עם בתים רבים בטווח של $500K–$700K. אזורים אלה צפויים להמשיך להתחדש ולהתייקר, עם מסעדות ומבשלות בירה חדשות בעקבות זרם של תושבים צעירים. הארכת קו החשמלית של טמפה או שיפורי תחבורה אחרים עשויים לשלב עוד יותר את דרום סקוטסדייל עם המטרופולין, ולחזק את האטרקטיביות שלה.

5. פרויקטי קמפוס תאגידי גדולים: מעסיקים גדולים גם הם משנים חלקים מסקוטסדייל עם קמפוסים רחבי היקף, שלרוב כוללים שילוב של משרדים ומגורים. הבולט ביותר הוא הרחבת מטה Axon בצפון הרחוק (ליד Hayden Rd & Loop 101). יצרנית הטייזרים Axon בונה קמפוס מטה עתידני שאושר על ידי העיר עם שינויי ייעוד מיוחדים ב-2023 whsv.com azfamily.com. התוכניות שלהם כוללות לא רק משרדים לאלפי עובדים אלא גם מגורים ושירותים במקום, ובכך יוצרים למעשה קהילה קטנה של מגורים ועבודה. זה משקף מגמה של שילוב מגורים בפיתוחים תאגידיים – דבר שחוק המדינה (HB2297) למעשה דוחף ערים לאפשר יותר ממנו kjzz.org. פיתוח נוסף שמושך תשומת לב הוא של ג'ורג' קורץ, מנכ"ל CrowdStrike: הוא מוביל פרויקט של מיליארד דולר על שטח של 30 דונם בצפון סקוטסדייל עם 1,200 בתים, מלון ומתחם משרדים mileszimbaluk.com. פרויקטים רחבי היקף כאלה יוסיפו היצע משמעותי של מגורים (כולל אולי דירות להשכרה, דירות קונדומיניום ובתים פרטיים) למלאי בשנים הקרובות. הם למעשה ייצרו שכונות חדשות. לדוגמה, הפרויקט של קורץ, שעדיין בשלבים מוקדמים, עשוי להפוך לרובע מגורים חדש לחלוטין אם יתממש, בהתחשב בגודלו.

6. מסדרון לופ 101 (שער הצפון): המקטע של לופ 101 סביב Scottsdale Rd ו-Hayden Rd חווה מספר פרויקטים שביחד משנים את פני האזור. מעבר ל-One Scottsdale ו-Axon שהוזכרו לעיל, יש את Cavasson (ממש מעבר בפיניקס) שם Nationwide Insurance פתחה מטה אזורי ענק ודירות, ואת North Sky (פיתוח מעורב מוצע ליד Scottsdale Rd & Thompson Peak). בנוסף, פיתוח תעשייתי בשם The Loop של Creation נמצא בתכנון, ויביא שטחי מחסן/מו"פ חדשים ליד Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Scottsdale Airpark עצמו (סביב שדה התעופה של סקוטסדייל) היה במשך עשרות שנים מרכז עסקים משגשג עם משרדים נמוכי קומה, תעשייה קלה וקמעונאות. כעת הוא מת densifying עם פרויקטים כמו Scottsdale Quarter (קמעונאות/משרדים) ודירות חדשות בכל מגרש פנוי. אזור ה-Airpark מתהדר ביותר מ-50,000 משרות ולעיתים מכונה "הדאונטאון השני של סקוטסדייל". גל הפרויקטים לאורך לופ 101 רק יחזק את מעמדו של האזור. קהילות מגורים סמוכות (Grayhawk, Windgate Ranch וכו') ירוויחו משירותים חדשים בקרבת מקום, אם כי ייתכן שיתמודדו גם עם גידול בתנועה.

7. פיתוחים ברי-קיימא ונישתיים: כמה פרויקטים ייחודיים משקפים מגמות מתפתחות. Paloma בצפון סקוטסדייל הוא פרויקט נישתי בולט בשל הדגש על קיימות – נבנה על אחוזתו של ראש עיר לשעבר, וכולל בתים יוקרתיים ידידותיים לסביבה עם פאנלים סולאריים, בנייה חסכונית באנרגיה ועוד. mileszimbaluk.com. זה פונה לפלח הולך וגדל של רוכשים שרוצים מגורים יוקרתיים עם טביעת רגל פחמנית נמוכה יותר. מגמה נוספת היא מלונות שהייה ממושכת וקונדו-מלונות: שותפות של Caliber עם Hyatt להקמת Hyatt Studios מלון שהייה ממושכת (תחילת בנייה ב-2026) תוסיף מלאי אירוח המיועד למבקרים ארוכי טווח ונודדים דיגיטליים mileszimbaluk.com. פיתוחים כאלה לעיתים מטשטשים את הגבול בין מגורים למלון, ויכולים להוות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות (למשל, רכישת יחידת קונדו-מלון). חוזק התיירות של סקוטסדייל תומך במודלים היברידיים כאלה.

8. תחבורה ותשתיות עתידיות: אף שזה לא "פיתוח" במובן הקלאסי, כל שינוי בתשתיות עשוי להשפיע על שכונות שכדאי לעקוב אחריהן. בסקוטסדייל אין כבישים מהירים במרכז העיר (מלבד ה-101 בהיקף) ואין רכבת קלה, מה שמגביל פיתוחים מוכווני תחבורה ציבורית. עם זאת, יש דיונים אזוריים על הרחבת התחבורה הציבורית. אם סקוטסדייל תאמץ בעתיד תחבורה ציבורית מהירה באוטובוסים או הארכת קו רכבת קלה/טראם למרכז העיר, אזורים סביב אותם מסלולים עשויים לחוות פריחה של דירות בגובה בינוני. בנוסף, ההרחבה המתמשכת של לופ 101 ושיפורי כבישים נוספים ישפיעו על הנגישות. לדוגמה, מחלפים חדשים או הרחבת כביש מהיר יכולים להפוך אזור שבעבר היה מרוחק לנגיש יותר, ולשפר את האטרקטיביות הנדל"נית שלו.

לסיכום, צנרת הפיתוח של סקוטסדייל חזקה גם כאשר הקרקע הופכת לנדירה. צפו לראות פרויקטים שישנו את קו הרקיע במרכז העיר (עם דירות יוקרה גבוהות יותר), שכונות מתוכננות חדשות בצפון (שמוסיפות היצע דיור ברמת היוקרה), ושימוש יצירתי מחדש באתרי מסחר ישנים (שמוסיפים חיוניות של שימושים מעורבים בדרום ולאורך צירים מרכזיים). פיתוחים אלו יהיו מפתח למענה על הביקוש לדיור בשנים הקרובות, והם מציגים הזדמנויות מרגשות לרוכשים שמעוניינים בנכסים חדשים ומודרניים בסקוטסדייל.

נדל"ן מסחרי: מגמות משרדים, קמעונאות ותעשייה

שוק הנדל"ן המסחרי של סקוטסדייל ב-2025 הוא סיפור של שלושה מגזרים – משרדים, קמעונאות ותעשייה – שלכל אחד מהם דינמיקה שונה ביציאה מהמגפה ולקראת העתיד. הנה סקירה של מצב כל מגזר ומה התחזית:

שוק המשרדים – תפוסה נמוכה, שוק של שוכרים: מגזר המשרדים בסקוטסדייל (ובמטרו פיניקס בכלל) היה החלש ביותר, כשהוא מתמודד עם השפעות מגפה מתמשכות. אפילו בעיר יוקרתית זו, משרדים רבים עומדים ריקים או מנוצלים חלקית בשל עבודה מרחוק והיברידית. שיעור התפוסה הנמוכה במשרדי סקוטסדייל עומד על כ-18–19% בסוף 2024/תחילת 2025 williamsluxuryhomes.com. המשמעות היא שכמעט אחד מכל חמישה רגל רבוע של משרדים ריק – נתון גבוה היסטורית. עם זאת, שיעור התפוסה הנמוכה בסקוטסדייל מעט טוב יותר מהממוצע במטרו פיניקס (~21–25% ריק) williamsluxuryhomes.com, שכן אזורים כמו מרכז פיניקס וטמפי נפגעו אף יותר (שם התפוסה הנמוכה הגיעה לכ-25% עם שטחים גדולים ריקים) williamsluxuryhomes.com. בסקוטסדייל יש כ-24.6 מיליון רגל רבוע של משרדים, כך שכ-3.8 מיליון רגל רבוע ריקים williamsluxuryhomes.com. רוב השטחים הריקים נמצאים בבנייני Class B ישנים יותר או במשרדים במיקומים פחות אידיאליים.

בחזית שכר הדירה, לסקוטסדייל יש למעשה מהשכירויות הגבוהות ביותר למשרדים באריזונה. שכר הדירה הממוצע המבוקש הוא כ-34.50 דולר למ"ר (שירות מלא), כמעט זהה לתת-השוק היקר ביותר בפיניקס (מסדרון קמלבק בבילטמור) williamsluxuryhomes.com. זאת משום שמעמדה וסביבתה של סקוטסדייל ממשיכים להיות אטרקטיביים – מנהלים וחברות אוהבים את היוקרה של כתובת בסקוטסדייל, ורבים ממשרדי Class A (למשל בגייני ראנץ', אזור קירלנד, סקוטסדייל איירפארק) חדשים ומלאי שירותים. אך כדי להשיג את השכירויות הללו במצב השוק הנוכחי, בעלי הנכסים מעניקים הטבות נדיבות. דיווחים מציינים שבעלי נכסים מציעים עד 100 דולר למ"ר כהטבות שיפוץ לשוכרים להתאמת המשרדים, וכן מספר חודשי שכירות חינם כדי למשוך שוכרים williamsluxuryhomes.com. לכן, שכר הדירה האפקטיבי (לאחר ניכוי ההטבות) ירד, גם אם שכר הדירה הרשמי נראה יציב.

כוח המיקוח של השוכרים גבוה. חברות שמחפשות שטחי משרדים יכולות לנהל משא ומתן על עסקאות שלא נראו מאז המשבר הכלכלי הגדול. שטחי משנה זמינים גם הם בשפע – במטרו פיניקס היו מעל 4 מיליון רגל רבועה של שטחי משנה זמינים ב-2023, אם כי זה ירד ל-4.2 מיליון ברבעון השני של 2025 (הנמוך ביותר מאז 2022, מה שמרמז על שיפור מתון) cushmanwakefield.com. סקוטסדייל איבדה כ-483,000 רגל רבועה של שטחי משרדים מאוכלסים בשנה האחרונה, כאשר יותר חברות צמצמו או עזבו מאשר נכנסו williamsluxuryhomes.com (ספיגה שלילית) – סימן ברור לעודף היצע.

עם זאת, לא הכול שחור: מעבר לאיכות מתרחש. משרדי Class A הטובים ביותר במיקומים מרכזיים (כמו סביב Scottsdale Quarter/Kierland, לאורך המים במרכז העיר, או ב-Cavasson) ממשיכים למשוך שוכרים. מבנים אלה לרוב נהנים מתפוסה גבוהה ובחלק מהמקרים אף רשימות המתנה, כאשר חברות מתרכזות במשרדים איכותיים יותר כדי למשוך עובדים חזרה. לדוגמה, בניין Class A מלא בשטח 366,000 רגל רבועה בשדרת שיאה נמכר לאחרונה ב-71.5 מיליון דולר – סימן שמשקיעים עדיין רואים ערך ארוך טווח במשרדים איכותיים בסקוטסדייל williamsluxuryhomes.com. לעומת זאת, קומפלקסים ישנים עם פחות שירותים מתקשים.

תחזית המשרדים

היא אופטימית בזהירות שהגרוע מכל מאחורינו. אנליסטים בשוק מצפים ש- שיעור הוואקנסי יתחיל לרדת בהדרגה ככל שהכלכלה צומחת וחברות מסוימות מתחילות להתרחב שוב. Cushman & Wakefield ציינו כי שיעור הוואקנסי במשרדים בפיניקס ירד ל-27.8% ברבעון הראשון של 2025 מיותר מ-28% קודם לכן, מה שמסמן נקודת מפנה כאשר השטח מתחיל להיספג לאט assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com . בסקוטסדייל בפרט, צמיחת שכר הדירה עשויה להישאר שטוחה עד 1% בשנה בטווח הקרוב williamsluxuryhomes.com – כלומר יציבות שכר דירה – כאשר בעלי הנכסים מתמקדים במילוי שטחים ולא בהעלאת מחירים. אם הריבית תרד ב-2026 כפי שחלק מהתחזיות צופות, ייתכן שחברות יהיו נוטות יותר לחתום על חוזי שכירות (כי התחזית שלהן משתפרת), מה שעשוי להגדיל את הביקוש williamsluxuryhomes.com . בנוסף, צמיחת התעסוקה בסקוטסדייל – במיוחד בתחומים כמו פיננסים, טכנולוגיה ובריאות – עשויה בסופו של דבר לדרוש יותר עובדים במשרדים וכך גם שטח. אבל באופן ריאלי, עם עבודה מרחוק שנשארת כאן, ההתאוששות של שוק המשרדים בסקוטסדייל תהיה איטית. צפו ל- שוק מוטה דיירים לפחות עד 2025–2026 , עם הרבה אפשרויות ודילים לכל מי שצריך משרד. למשקיעים, נכסי משרדים ישנים עשויים להפוך למועמדים לשינוי ייעוד (למגורים או למעבדות) אם המצב בשוק ההשכרה לא ישתפר.

קמעונאות ואירוח – עמידים ומשגשגים:

שוק הנדל"ן הקמעונאי של סקוטסדייל התמודד הרבה יותר טוב. העיר היא מוקד קמעונאי – מקניונים יוקרתיים כמו Scottsdale Fashion Square ועד אזורי בוטיק ציוריים בעיר העתיקה ומרכזי קניות גדולים בפרברים. נכון לרבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי בקמעונאות במטרו פיניקס עמד על 5.1% בלבד , עלייה קלה מ-5.0% שנה קודם לכן cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com . למעשה, הביקוש לשטחי מסחר גבוה מאוד , וסקוטסדייל אינה יוצאת דופן. למעשה, בצירי הקמעונאות המרכזיים בעיר לעיתים יש רשימות המתנה של שוכרים ושיעור ואקנסי נמוך מאוד (פחות מ-5%). תחום הקמעונאות נהנה מהגידול באוכלוסיית אריזונה ומהחזרה הנלהבת של הצרכנים לחנויות ולמסעדות אחרי המגפה. בנוסף, הבנייה החדשה של שטחי מסחר הייתה מוגבלת (מעט מרכזי קניות גדולים נבנו לאחרונה), כך שההיצע מצומצם.

התיירות והשגשוג של סקוטסדייל מעניקים לה יתרון: העיר מושכת אליה מעל 11 מיליון מבקרים בשנה citizenportal.ai, שרבים מהם קונים וסועדים, מה שמחזק את מכירות הקמעונאות. אזורים כמו Scottsdale Waterfront ו-Old Town הפכו לאזורי שימוש מעורב תוססים שבהם מסעדות טרנדיות, גלריות אמנות וחיי לילה משגשגים. בשנת 2025, בסקוטסדייל ניכרת מגמה של קמעונאות חווייתית – לדוגמה, סטודיואים יוקרתיים לכושר, מתחמי בידור ומיצגי אמנות אינטראקטיביים – שתופסים מקומות שבעבר היו חנויות מסורתיות. בעלי הנכסים פועלים באופן אקטיבי לאצור תמהיל שוכרים כדי לשמור על רלוונטיות מרכזי הקניות.

שכר הדירה הקמעונאי עולה במתינות בשל הביקוש. מיקומים טובים לחנויות בסקוטסדייל יכולים להגיע ל-40–60 דולר למ"ר בשכירות משולשת, תלוי בתנועת העוברים והשבים. הדבר היחיד שגורם לחלק מהקמעונאים להיזהר הוא הכלכלה (אינפלציה ועלויות עבודה) והתחרות מצד מסחר אלקטרוני. אך קמעונאים רבים מכוונים במיוחד לסקוטסדייל בשל הדמוגרפיה שלה (אוכלוסייה עתירת הכנסה ותיירים). לכן אנו רואים התרחבויות כמו פתיחת מסעדה של Nobu, סוכנויות רכב יוקרתיות חדשות ורשתות מזון יוקרתיות שנכנסות לשוק.

גם מגזר האירוח (מלונות, אתרי נופש) בסקוטסדייל התאושש חזק בשנים 2021–2023 ונשאר יציב ב-2025. התפוסה והמחירים בחדרי נופש הגיעו לשיאים חדשים כאשר אמריקאים טיילו יותר בתוך המדינה. מלונות רבים בסקוטסדייל עברו שיפוצים, ומתוכננים חדשים (למשל, Hyatt Studios לשהות ממושכת שהוזכר קודם יוסיף מלאי). אתגר אפשרי הוא שגל בנייה של מלונות במטרו פיניקס עלול להגדיל את התחרות עד 2026. אך המותג של סקוטסדייל כיעד פנאי וכנסים מוביל אמור לשמור על ביצועי המלונות שלה בצמרת האזור.

תעשייה & פלקס – ביקוש גבוה, היצע חדש: הנדל"ן התעשייתי הוא הכוכב של שוק מטרו פיניקס, בזכות מסחר אלקטרוני, ייצור וצמיחה באוכלוסייה. אמנם סקוטסדייל אינה מרכז תעשייתי כמו חלקים בעמק המערבי של פיניקס, אך יש לה תפקיד, במיוחד עבור שטחי פלקס ותעשייה בקנה מידה קטן המשרתים עסקים מקומיים. רוב המלאי התעשייתי של סקוטסדייל נמצא סביב ה-Airpark, שם ייצור קל, מחסנים ואולמות תצוגה קיימים לצד משרדים. היסטורית, שיעור הוואקנסי התעשייתי בסקוטסדייל היה נמוך מאוד (לעיתים מתחת ל-5%), שכן מגבלות קרקע הגבילו את ההיצע החדש והביקוש היה חזק לכל שטח קרוב לסקוטסדייל האמידה עבור לוגיסטיקה (כגון ספקי שיפוץ מטבחים, הרכבת מכשור רפואי, אחסון רכבי יוקרה וכו').

באופן אזורי, עם זאת, הרבה היצע תעשייתי חדש נכנס לשוק – בפיניקס היו מעל 30 מיליון רגל רבועה בבנייה בשנים 2022–2024, אחד מהשווקים הפעילים ביותר בארה"ב. זה הוביל לכך ששיעור הוואקנסי התעשייתי במטרו עלה לכ-13.3% ברבעון השני של 2025 cushmanwakefield.com לאחר שהיה חד-ספרתי קודם לכן, פשוט כי כל כך הרבה מחסנים חדשים הוצעו לשוק בבת אחת. מחסני הענק בצד המערבי של פיניקס (בגודייר, באקיי וכו') תרמו לעלייה הזו. אבל אלה קופסאות גדולות של 500,000 רגל רבועה ומעלה; התעשייה בסקוטסדייל נוטה להיות יחידות קטנות יותר ומתקנים נישתיים, שעדיין מאוכלסים היטב. למעשה, היזם המקומי Creation משיק את פרויקט התעשייה "The Loop" בצפון סקוטסדייל כדי לענות על הביקוש לשטח תעשייתי מודרני באזור mileszimbaluk.com. זה די חריג לראות תעשייה חדשה בסקוטסדייל (בהתחשב בערכי הקרקע הגבוהים), כך שזה מצביע על ביקוש ייחודי אולי לחלוקה אחרונה או שטח ייצור הייטק שרוצה כתובת בסקוטסדייל.

שכר הדירה התעשייתי באזור עלה במהירות (עליות דו-ספרתיות באחוזים תוך כמה שנים) בשל הביקוש. מחסן קטן בסקוטסדייל עשוי להיות מושכר ב-$15 ומעלה לרגל רבועה נטו משולש, שזה גבוה לעומת $6–$8 בערים רבות במערב התיכון. עסקים רבים מוכנים לשלם פרמיה כדי להיות קרובים לבסיס הלקוחות של סקוטסדייל.

התחזית לתעשייה נותרת חיובית מאוד לטווח הארוך. המיקום והצמיחה של פיניקס הופכים אותה למוקד מתפתח של הפצה וייצור (במיוחד כאשר שרשראות האספקה מתפצלות מנמלי החוף). סקוטסדייל עצמה עשויה להרוויח מהשפעות הגלישה – למשל, חברות הייטק או תעופה עשויות להקים מתקנים קטנים ליד סקוטסדייל כדי למשוך עובדים מיומנים שגרים באזור. אם יש סיכון בתעשייה, הוא עודף היצע בטווח הקצר: כפי שצוין, גל של בנייה חדשה דחף זמנית את שיעור הוואקנסי כלפי מעלה. אך מומחים מצפים שהשטח הזה ייספג בשנים הקרובות לאור חוזק השכירות התעשייתית של פיניקס (הביקוש עדיין עקף את רוב הערים). עד 2026–2027, שיעור הוואקנסי התעשייתי במטרו עשוי להצטמצם שוב, ושכר הדירה ימשיך לעלות (אם כי בקצב איטי ובריא יותר). בסקוטסדייל, המגבלה תהיה קרקע – אין הרבה מקום לבנות תעשייה חדשה מלבד כמה כיסים. לכן נכסים תעשייתיים ישנים עשויים לעלות בערכם כאשר משתמשים יתחרו על מיקומים נדירים במזרח העמק. פיתוח ה-Loop החדש הוא משהו לעקוב אחריו; אם יושכר במהירות, זה מסמן שייתכן ופיתוח תעשייתי/גמיש נוסף יהיה בר-קיימא בסקוטסדייל.

אקלים ההשקעות המסחריות הכללי: משקיעים רואים בנכסים מסחריים בסקוטסדייל כהימור בטוח יחסית בזכות הדמוגרפיה של האזור. שיעורי ההיוון (Cap rates) עבור מרכזי קניות או בנייני משרדים בסקוטסדייל הם מהנמוכים ביותר (כלומר, מחירים גבוהים ביותר) באריזונה, מה שמשקף את היציבות הנתפסת. לדוגמה, מרכז קניות בסקוטסדייל המושכר במלואו עשוי להיסחר בשיעור היוון של 5-6%, בעוד שמרכז דומה באזור פחות אמיד בפיניקס עשוי להיות מעל 7%. שיעורי הריבית הגבוהים הנוכחיים אכן מפעילים לחץ כלפי מעלה על שיעורי ההיוון, מה שמרכך חלק מהערכים המסחריים, אך נכסים איכותיים בסקוטסדייל עדיין זוכים לביקוש חזק מצד קונים. שחקנים מקומיים מסוימים בוחנים גם שימוש מחדש אדפטיבי – לדוגמה, האם ניתן להסב בניין משרדים מיושן למגורים? החוק המדינתי החדש הדוחף ל-10% מהמסחר למגורים עשוי לעודד פרויקטים יצירתיים, במיוחד אם שיעורי הוואקנסי במשרדים יימשכו kjzz.org. אזורי התכנון וההתנגדות הקהילתית בסקוטסדייל יכולים להוות מחסום להתחדשות, אך ייתכן שנראה בשנים הקרובות יותר הצעות להסב אתרים מסחריים שאינם מתפקדים היטב לשימושים מעורבים או למגורים.

לסיכום, הנדל"ן המסחרי של סקוטסדייל מציג תמונה מעורבת: הקמעונאות והאירוח תוססים, נתמכים על ידי הוצאות ותיירות; התעשייה חזקה, אם כי יש היצע חדש לעכל; והמשרדים הם המפגרים מאחור, ועדיין מתאוששים משינוי דרמטי בהרגלי העבודה. ובכל זאת, אפילו בשוק המשרדים יש נקודות אור, ובסך הכול, הפעילות המסחרית בסקוטסדייל מסתגלת למגמות חדשות בעמידות.

גורמים כלכליים מקומיים: השפעת תעסוקה, אוכלוסייה והגירה

כמה מגמות כלכליות מקומיות תומכות בשוק הנדל"ן של סקוטסדייל, ומספקות הקשר הן למצב הנוכחי והן לתחזית העתידית. במובנים רבים, הכלכלה החזקה של סקוטסדייל היא הבסיס ששמר על שוק הנדל"ן עמיד יחסית למרות עליית הריבית.

צמיחה חזקה בתעסוקה: סקוטסדייל מוסיפה משרות בקצב בריא, ועוקפת את הממוצעים הארציים. צוות הפיתוח הכלכלי של העיר מציין לעיתים קרובות כי קצב גידול האוכלוסייה של סקוטסדייל (~1.4% בשנה) וקצב גידול המשרות עולים על הממוצע האמריקאי פי 2-3citizenportal.ai. התעשיות המרכזיות שמניעות את הצמיחה כוללות טכנולוגיה, פיננסים, בריאות, ביו-רפואה, תיירות ומטה/תפעול אחורי של חברות. למעשה, חמישה מגזרי תעשייה בסקוטסדייל – כמו ביוטק, טכנולוגיה רפואית ושירותים עסקיים – צומחים מהר יותר מהממוצע של מדינת אריזונה, מה שמדגיש את תפקידה של סקוטסדייל כמגנט למשרות הייטק ומיומנות גבוהה. שיעור האבטלה בסקוטסדייל נמוך מאוד, בסביבות 2.7% בתחילת 2025 citizenportal.ai, טוב משמעותית מהממוצע של מדינת אריזונה (~4-5%). למעשה, סקוטסדייל קרובה לתעסוקה מלאה; לעיתים קרובות יש לחברות יותר משרות פנויות מאשר מועמדים מתאימים מקומיים.המעסיקים הגדולים באזור כוללים את HonorHealth (מערכת בריאות), CVS Health (עם משרד גדול לניהול הטבות תרופות), Vanguard (ניהול השקעות עם קמפוס גדול), Nationwide Insurance, ואשכול של חברות טכנולוגיה וסטארטאפים. והצמיחה נמשכת: העיר הדגישה מספר פרויקטים גדולים שייצרו משרות חדשות, כגון Mac Innovation Park (פארק עסקים שצפוי להביא שטחי משרדים/מו"פ חדשים), המטה החדש של ASM America בתחום השבבים, ו-קמפוס הבריאות והבריאות של Banna citizenportal.ai. כל אחד מהפרויקטים האלו מבטיח מאות ואף אלפי משרות בשנים הקרובות, מה שמייצר ביקוש לדיור עבור אותם עובדים ובני משפחותיהם. לדוגמה, חברות שבבים (כמו ASM, TSMC בפיניקס הסמוכה) מביאות מהנדסים בשכר גבוה שלרוב מחפשים דיור איכותי במקומות כמו סקוטסדייל.יתרה מזאת, סקוטסדייל נהנית מסיפור הצמיחה הרחב יותר של מטרו פיניקס. מטרו פיניקס מדורגת בעקביות בין המטרופולינים המובילים ביצירת משרות. בשנת 2025, יצירת המשרות באריזונה הגיעה לשיא, עם יותר מ-24,000 משרות חדשות שדווחו רק במחצית הראשונה של השנה azbigmedia.com. רבות מהמשרות האלו נמצאות ב-East Valley ובצפון פיניקס – אזורים נגישים לתושבי סקוטסדייל. גם אם העבודה נמצאת בטמפי או בפיניקס, אנשים רבים בוחרים לגור בסקוטסדייל בזכות אורח החיים ולנסוע לעבודה. לכן, שוק הדיור בסקוטסדייל נהנה בעקיפין גם מבום התעסוקה בערים הסמוכות.

אוכלוסייה והגירה: אזור המטרופולין של פיניקס הוא מהצומחים ביותר במדינה, וסקוטסדייל נהנית גם היא מהצמיחה הזו. האוכלוסייה הרשמית של סקוטסדייל היא כ-243,000 (הערכה ל-2025) וממשיכה לעלות. ראוי לציין שבעוד שחלק מערי ה"סאנבֶּלט" מסתמכות על הגירה פנימית של משפחות מהמעמד הבינוני, סקוטסדייל מושכת גם הרבה מהגרים אמידים, כמו מנהלים, גמלאים ועובדים מרחוק שיכולים לגור בכל מקום. ההגירה נטו למחוז מריקופה (אזור פיניקס) חיובית מאוד בכל שנה, מונעת על ידי אנשים שעוברים ממדינות יקרות יותר כמו קליפורניה, אילינוי, וושינגטון ואחרות. נתוני Redfin מראים שבקרב מחפשי דירות באינטרנט שמעוניינים לעבור לסקוטסדייל ב-2025, ערי המוצא המובילות היו שיקגו, סיאטל, לוס אנג'לס, דאלאס ואזור המפרץ redfin.com redfin.com. זה תואם עדויות לא רשמיות: קליפורנים שמוכרים בתים יקרים וקונים בסקוטסדייל, תושבי המערב התיכון שמחפשים שמש וכו'.

בתוך אריזונה, סקוטסדייל היא לעיתים קרובות יעד מעבר למנהלים ואנשי מקצוע שמגיעים לעבוד בפיניקס/סקוטסדייל. זהו גם מקום פופולרי עבור תושבים עונתיים ("סנובירדס") – אנשים מאזורים קרים שמבלים כאן את החורף – וחלקם הופכים בסופו של דבר לתושבי קבע (בעיקר בגיל הפרישה). הגירה בינלאומית היא גורם קטן יותר אך לא זניח; קנדים, למשל, אוהבים את סקוטסדייל (יש אפילו קהילה גדולה של מבקרים קנדיים בחורף), וחלק מהאירופאים משקיעים כאן בבתים לנופש.

דמוגרפיה: האוכלוסייה של סקוטסדייל נוטה להיות מבוגרת יותר (גיל חציוני סביב 47) ועשירה יותר (הכנסה חציונית למשק בית כ-115,000 דולר, לעומת כ-65,000 דולר חציוני ארצי) – למעשה קהילה עתירת הכנסה וחלקית של גמלאים. זה משפיע על שוק הנדל"ן בכך שיש ביקוש עקבי לבתים יוקרתיים ובתים שניים, וכן למתקני בריאות ושירותים המיועדים למבוגרים. אך בשנים האחרונות סקוטסדייל מושכת גם אנשי מקצוע צעירים שמחפשים אורח חיים תוסס, ולכן אזורים כמו "אולד טאון" מקבלים אווירה צעירה יותר. בתי הספר המצטיינים בעיר ורמת הפשיעה הנמוכה מושכים משפחות (שיכולות להרשות לעצמן), מה שמחזיק את הביקוש לבתים פרטיים באזורים עם בתי ספר טובים.

השפעת התיירות: מנוע כלכלי מרכזי בסקוטסדייל הוא מגזר התיירות. מעל 11 מיליון מבקרים בשנה מגיעים בזכות מזג האוויר השמשי, מגרשי הגולף, אתרי הנופש והאירועים (כמו מכירת הרכב Barrett-Jackson, טורניר הגולף Phoenix Open, תערוכות הסוסים של סקוטסדייל) citizenportal.ai. התיירות מייצרת הכנסות משמעותיות (משרות בענף האירוח, מיסים משהות במלונות וכו') וגם מניעה חלק משוק הדיור – תיירים רבים מחליטים בסופו של דבר לרכוש בית שני או לעבור לכאן לצמיתות לאחר שחוו את אורח החיים. תעשיית התיירות החזקה גם תומכת בשוק השכירות לטווח קצר ומחזיקה את הביקוש לנכסים בסגנון נופש גבוה.

כיצד זה משפיע על שוק הנדל"ן: כל הגורמים הללו – צמיחת תעסוקה, הגירה, עושר – מזינים ישירות את הביקוש לנדל"ן:

צמיחת תעסוקה גבוהה + אבטלה נמוכה = יותר אנשים עם הכנסה לרכוש או לשכור בתים. זה גם בדרך כלל אומר שהשכר עולה (מעסיקים מתחרים על כישרונות), מה שעוזר לאנשים לעמוד במחירי בתים גבוהים יותר.
גידול אוכלוסייה של כ-1–2% בשנה נראה קטן, אבל בעיר של כ-240 אלף זה מוסיף כמה אלפי תושבים בכל שנה. כל משק בית חדש צריך דיור, ולכן זה שומר על לחץ על ההיצע.
הגירה של אוכלוסייה אמידה פירושה שרבים מהקונים שמגיעים מחזיקים בהון עצמי או מזומן משמעותי. זה מסביר חלקית מדוע שוק הנדל"ן של סקוטסדייל נשאר חזק – לרבים מהקונים אין צורך במשכנתא או שהם יכולים לשים מקדמה גדולה, מה שמרכך את השפעת הריביות הגבוהות. קונים במזומן (נפוץ בשוק היוקרה של סקוטסדייל) נשארו פעילים; כפי שציין מומחה מקומי, עסקאות במזומן נשארות נפוצות בקרב קונים אמידים בסקוטסדייל, מה שנותן להם יתרון במשא ומתן mileszimbaluk.com. ב-2023, כ-30–35% מהמכירות בחלק מהאזורים בסקוטסדייל היו עסקאות במזומן.
כלכלה מגוונת (הייטק, בריאות, פיננסים, תיירות) מעניקה לסקוטסדייל חוסן. גם אם מגזר אחד נחלש, אחרים מאזנים. לדוגמה, אם תהיה האטה לאומית בהייטק, ייתכן שתחום התיירות או הבריאות בסקוטסדייל יישאר חזק, מה שמאזן את התעסוקה. יציבות זו מושכת משקיעי נדל"ן כי היא מפחיתה את הסיכון לירידות חדות.

עם זאת, ישנם כמה אתגרים:

מחסור בעובדים: באופן אירוני, שיעור האבטלה הנמוך מאוד של סקוטסדייל מעיד שלעסקים עשוי להיות קשה למצוא עובדים, במיוחד עובדים בשכר נמוך, כי הדיור יקר מדי עבורם. זה עלול להגביל את התרחבות העסקים אם לא יטופל, או לדחוף יותר עובדים להגיע מבחוץ (מה שמוסיף פקקים).
שינויים בתוך המטרופולין: חלק מהעובדים הצעירים בתחום ההייטק מעדיפים את האווירה העירונית של דאונטאון פיניקס או טמפי, מה שעשוי לדרוש מסקוטסדייל להמשיך להסתגל (עם דירות במרכז העיר וכו') כדי למשוך את הדמוגרפיה הזו. לסקוטסדייל היה בעבר אופי של "פרבר נופש", אך ההעדפות משתנות והעיר תרצה להישאר תחרותית עבור כישרונות שעשויים לבחור בשכונה עירונית טרנדית במקום אחר.
אוכלוסייה מזדקנת: ככל שבייבי בומרס מתבגרים, חלקם עשויים להקטין דיור או לעזוב את סקוטסדייל (למשל, כדי להיות קרובים לילדים בוגרים או מסיבות בריאותיות). זה עשוי בהדרגה לשחרר חלק מהדיור (טוב להיצע) אך גם אומר שסקוטסדייל צריכה להמשיך לגוון את הכלכלה שלה מעבר לשירותי גמלאים בלבד.

דפוסי הגירה: מעניין גם לראות לאן תושבי סקוטסדייל עוברים כשהם עוזבים. נתוני Redfin הראו שכ-30% מרוכשי הבתים בסקוטסדייל מחפשים לעבור החוצה מסקוטסדייל (70% נשארים באזור) redfin.com. יעדים פופולריים לעוזבים כוללים ערים קטנות יותר באריזונה כמו פרסקוט ואלי, שואו לואו ופלגסטף redfin.com redfin.com – לעיתים קרובות אזורים קרירים או כפריים יותר, אליהם פורשים עשויים לעבור לשינוי או אנשים שמוכרים את בתיהם ומחפשים דיור זול יותר. הדבר מצביע על מחזור: בעלי בתים ותיקים מוכרים ועוברים למקומות שקטים יותר, בעוד תושבים חדשים נכנסים. התחלופה הזו יכולה למעשה להגדיל את המלאי בקצה העליון (למשל, פורשים שמוכרים בתים יוקרתיים) אך גם מבטיחה זרם ביקוש חדש.

לסיכום, היסודות הכלכליים של סקוטסדייל חזקים מאוד – אוכלוסייה עשירה וצומחת ושפע של מקומות עבודה. זה תומך בערכי הנדל"ן ומסייע לבודד את השוק מירידות חדות. כל עוד אנשים מוצאים את סקוטסדייל כמקום אטרקטיבי לעבודה, מגורים ופנאי, יהיה ביקוש מתמשך לנדל"ן שלה. המדיניות המקומית כיום מנסה להבטיח שהצמיחה הכלכלית לא תיעצר בשל מחסור בדיור (ומכאן החוקים החדשים לדיור), מה שמבטא הכרה בכך שהכלכלה והיצע הדיור חייבים לצמוח יחד. לעתיד הנראה לעין, הכלכלה של סקוטסדייל צפויה להמשיך במגמת עלייה, מה שמבשר טובות לבעלי הנכסים.

שינויים רגולטוריים ותכנוניים המשפיעים על שוק הנדל"ן

בשנים האחרונות הופיעו מספר התפתחויות רגולטוריות ותכנוניות ברמה העירונית והמדינתית, שעשויות לעצב את שוק הנדל"ן של סקוטסדייל. שינויים מדיניותיים אלו הם תגובה לצמיחה המהירה, בעיות נגישות לדיור, והשפעות על שכונות ברחבי אריזונה. הנה תחומים מרכזיים שכדאי לשים לב אליהם:

1. חקיקת פרו-דיור באריזונה (2023): בשנת 2023 העבירה הרשות המחוקקת של אריזונה סדרת חוקים דו-מפלגתיים שמטרתם להקל על מחסור הדיור ברחבי המדינה. שניים מהמשמעותיים ביותר עבור סקוטסדייל היו:

HB 2720 – יחידות מגורים נלוות (ADUs): חוק זה למעשה עוקף איסורים עירוניים על יחידות מגורים נלוות (המכונות גם קאסיטות או דירות סבתא). הוא מחייב ערים לאפשר לבעלי בתים באזורים של בתים פרטיים לבנות או להסב יחידת מגורים נלווית בנכס שלהם, בכפוף לתקנות סבירות. באופן ספציפי, החוק מונע מרשויות מקומיות להטיל דרישות מגבילות מדי (כמו גודל מגרש גדול או מרחקים מוגזמים מהגבול) על יחידות מגורים נלוות rsnlawaz.com yourvalley.net. המטרה היא להגדיל בעדינות את היצע הדיור על ידי מתן אפשרות להשכרות קטנות או יחידות מגורים למשפחה מורחבת בשכונות קיימות.
HB 2297 – שימוש חוזר אדפטיבי של שטח מסחרי: חוק זה מחייב ערים לאפשר שחלק מסוים מהמבנים המסחריים או המעורבים יוסב לשימוש מגורים. הניסוח מעט מורכב – הוא קובע שעל ערים לאפשר "לא יותר מ-10%" משטח מבנה מסחרי להפוך לדיור, ככל הנראה כדי לעודד שימוש יצירתי מחדש במשרדים/חנויות שאינם מנוצלים לדירות או דירות קונדו kjzz.org kjzz.org.

תגובת סקוטסדייל: מועצת העיר סקוטסדייל הייתה מהססת לגבי חוקים מדינתיים אלה, וראתה בהם פגיעה בשליטה המקומית על תכנון ובנייה. בסוף 2024, מול מועד אחרון לעמידה בדרישות, העבירה המועצה תקנות ליישום יחידות דיור נוספות (ADUs) ושימוש חוזר במבנים מסחריים, אך "עם התאמות שמטרתן לצמצם את ההשפעות" kjzz.org kjzz.org. עבור ADUs, סקוטסדייל גיבשה כללים המאפשרים יחידות צמודות, מופרדות, ומוגבלות לדיור בר השגה (לפי עמוד מידע) scottsdaleaz.gov, אך ככל הנראה כללה תקני עיצוב מחמירים ודרישות מגורי בעלים לשמירה על אופיו של השכונה. חלק ממנהיגי העיר הביעו חשש ש-ADUs ישמשו להשכרה קצרת טווח (ויגבירו את בעיית "בתי המסיבות") ושהחוק המדינתי הוא "התקפה על השכונות שלנו" kjzz.org kjzz.org. למרות זאת, נכון ל-2025, בעלי בתים בסקוטסדייל יכולים להקים ADUs בחופשיות רבה יותר מבעבר, מה שעשוי להוסיף בהדרגה יחידות השכרה בעיר. ייתכן שנראה יותר הסבות של מוסכים או קאסיטות (יחידות מגורים קטנות) בחצרות אחוריות – דבר שיכול להועיל למגורים רב-דוריים או להכנסה מהשכרה.

לגבי חוק השימוש החוזר במבנים מסחריים, סקוטסדייל ניסתה לפרש את "לא יותר מ-10%" כ"יכול להיות גם 1% בלבד". הם העבירו תקנה שמגבילה את ההסבה המותרת ל-1% בלבד מהמבנה kjzz.org, מה שגרר אזהרה מיוזם החוק שסקוטסדייל מפרה את החוק kjzz.org kjzz.org. המאבק הזה עשוי להימשך, אך אם יאכף, עד 10% משטח הקומה של מרכזי קניות או בנייני משרדים מסוימים יוכלו להיות מוסבים לדירות (למשל, הפיכת קומה שנייה של משרד ליחידות מגורים). עד כה, לא פורסמו פרויקטים גדולים תחת החוק הזה בסקוטסדייל, אך זהו תחום שכדאי לעקוב אחריו. אם שיעור המשרדים הפנויים יישאר גבוה, בעלי נכסים עשויים לדרוש יותר הסבות למגורים.

2. רגולציות על השכרה לטווח קצר: אריזונה היסטורית לא התערבה בהשכרות לטווח קצר (STRs) בשל חוק מדינה מ-2016 שאסר על ערים לאסור אותן. סקוטסדייל, שהיא יעד תיירותי, חוותה התפוצצות של דירות Airbnb – שחלקן הפכו ל"בתי מסיבות" בשכונות שקטות. התושבים לא היו מרוצים מהרעש, מהלכלוך ומבעיות הבטיחות. החל מ-2022, המדינה הקלה מעט את עמדתה, ואפשרה לערים גמישות רגולטורית מסוימת. סקוטסדייל ניצלה זאת במלואו:בשנת 2023, סקוטסדייל דרשה מכל בעלי STR להוציא רישיון עירוני שנתי ($250) ולעמוד בכללים: להודיע לשכנים על ההשכרה, להחזיק ביטוח אחריות, ולבצע בדיקות רקע לעברייני מין בקרב האורחים avalara.com avalara.com. זה יצר רישום של STRs, ושיפר את הפיקוח.במאי 2024, סקוטסדייל העבירה תקנה שמטרתה להילחם ב"מסיבות מטרד" ב-STR. הכללים החדשים (בתוקף מ-6 ביוני 2024) עשו כמה דברים עיקריים: הטילו אחריות על מארגני אירועים שמארחים מסיבות גדולות ומפריעות ב-STR, נתנו למשטרה סמכות להרחיק אורחים שאינם דיירים מהנכס ברגע שמוכרז מטרד, ואסרו לחלוטין השכרה לקטינים מתחת לגיל 21 avalara.com avalara.com. צעדים אלה נועדו להרתיע את מודל "אחוזות המסיבות".הנהגת העיר הצהירה שתשתמש "בכל כלי אפשרי" כדי לשלוט בהשפעות STR במסגרת מגבלות החוק המדינתי avalara.com avalara.com. בפועל, האקלים למשקיעי STR בסקוטסדייל כעת מגביל יותר: קיימות קנסות על הפרות ושחקנים בעייתיים חוזרים עלולים לאבד את רישיונם. עבור קונים השוקלים השקעה ב-Airbnb, חשוב להקפיד על עמידה בכללים או להסתכן בעונשים. עם הזמן, אכיפה מחמירה עשויה להפחית את מספר ה-STR הבעייתיים, אך כנראה לא תעלים את השוק – סקוטסדייל פופולרית מדי בשביל זה. במקום זאת, צפוי מגזר STR מקצועי יותר עם מארחים אחראיים (ואולי עלויות גבוהות יותר שיתגלגלו לתיירים).

3. שינויים ייעודיים ואישורי פיתוח: על בסיס כל מקרה לגופו, מועצת העיר סקוטסדייל והוועדה לתכנון עוסקות באופן קבוע בהצעות לשינוי ייעוד קרקע שיכולות להשפיע על הפיתוח המקומי:

גובה וצפיפות במרכז הישן: סקוטסדייל עדכנה בשנים האחרונות את תוכנית האזור האופייני של מרכז העיר, ואפשרה בניינים גבוהים יותר באזורים מסוימים (למשל עד 150 רגל באזור גולדווטר בולווארד). אך ישנה מחלוקת מתמשכת והתנגדות קהילתית למגדלים גבוהים במרכז העיר. בשנים 2023–2024, חלק מהפרויקטים ביקשו תוספות גובה/צפיפות, מה שהוביל לשימועים ציבוריים. תוצאות ההחלטות הללו משפיעות על מספר היחידות שניתן לבנות. לדוגמה, אם מגדל מגורים מוצע מוקטן בעקבות התנגדות תושבים, יהיו פחות דירות חדשות. עד כה, סקוטסדייל ניסתה לעודד צמיחה במרכז העיר תוך שמירה על "הקסם הדרום-מערבי" שלה, איזון עדין.
שינויי ייעוד בצפון סקוטסדייל: לעיתים, שטחים גדולים (כמו קרקעות נאמנות מדינה או מגרשי גולף) עולים לפיתוח. דוגמה אחת שצוינה הייתה תוכנית שכללה 1,975 דירות ועוד מלון על קרקע מדינה, שדרשה שינוי ייעוד מ"אין מגורים" לייעוד מגורים coalitionofgreaterscottsdale.org. העיר נוטה לבחון שינויים גדולים כאלה בזהירות, ולעיתים קרובות מנהלת משא ומתן על דברים כמו שטחים פתוחים או שיפורי תנועה בתמורה. משקיעים המעוניינים בפרויקטים גדולים צריכים לנווט בתהליך זהירות זה.
תשתיות וייעוד קרקע למעסיקים גדולים: שינוי ייעוד קמפוס Axon ב-2023 היה דוגמה מובהקת – סקוטסדייל שינתה את הייעוד כדי לאפשר את תוכנית Axon (שכללה גם מגורים לעובדים) whsv.com azfamily.com. העיר בדרך כלל תומכת בפיתוח כלכלי, ולכן ייתכן שתהיה גמישה בייעוד הקרקע כדי להבטיח מעסיקים גדולים. באופן דומה, ייעוד הקרקע לאזורים כמו פארק התעשייה של סקוטסדייל מתעדכן מעת לעת כדי לאפשר בנייני משרדים גבוהים יותר או חניונים לפי הצורך.

4. מדיניות מים ומגבלות פיתוח: למרות שזה לא נושא של קוד תכנון, תקנות המים של אריזונה משפיעות ישירות על יכולת הפיתוח הנדל"ני. ב-2023 התרחשה סיטואציה בולטת: הקהילה הלא-מואגדת של Rio Verde Foothills (ממש מחוץ לסקוטסדייל) נותקה מאספקת המים שלה על ידי עיריית סקוטסדייל, שהייתה מספקת לשם מים במשאיות, בשל חששות מבצורת azgovernor.gov. הדבר הוביל לפתרון חירום על ידי המדינה ב-2023 כדי לספק מים, אך הדגיש כי המחסור במים הוא אמיתי. למדינה יש כלל 100-year Assured Water Supply עבור שכונות חדשות – יזמים חייבים להוכיח זמינות מים למאה שנה. ביוני 2023 הודיעו גורמים רשמיים באריזונה כי בחלקים ממחוז מריקופה (אזור פיניקס) אין די מי תהום לכל הבנייה המתוכננת, מה שמוביל בפועל להשהיית התפשטות עתידית אלא אם יימצא מקור מים חלופי. עבור סקוטסדייל, שמשתמשת בעיקר במי נהר קולורדו דרך פרויקט Central Arizona (שכעת נמצא תחת הקצאות מחסור Tier 1) cap-az.com, המשך הבצורת עלול להביא לקיצוצים באספקה בשנים הקרובות. לעיר יש מאגרי מים והיא משתמשת במים ממוחזרים להשקיה במקרים רבים, מה שמציב אותה במצב טוב יותר לעומת קהילות חדשות בשוליים. עם זאת, קיצוצים חמורים עלולים לאלץ את סקוטסדייל להגביל חיבורים חדשים או להרתיע פיתוחים עתירי מים (כמו מדשאות גדולות, מגרשי גולף).

בעצם, עידן הצמיחה הבלתי מוגבלת באריזונה פוגש את מציאות המים המוגבלים. יזמים מגיבים, למשל, ברכישת זכויות מים מחקלאים (עבר חוק חדש להעברת מים מחקלאות לעיר) kjzz.org. שוק הנדל"ן בסקוטסדייל עד כה לא נעצר ישירות בשל סוגיות מים (מלבד אותו מקרה של סירוב לספק מים ל-Rio Verde, כדי להעדיף את תושבי העיר), אך משקיעים חכמים עוקבים אחרי מדיניות המים. צפו לכללי גינון המעודדים קסריסקייפינג (גינון חסכוני במים) ואולי אגרות פיתוח גבוהות יותר עבור תשתיות מים בבנייה חדשה. יש גם דיבורים על דרישה ליותר בתים ומכשירים חסכוניים במים בבנייה חדשה.

5. תקנות בולטות נוספות:

מיסי שכירות קצרה: אריזונה מחייבת מארחי STR לשלם מסי לינה (באמצעות רישיון TPT) כמו מלונות avalara.com. פלטפורמות כמו Airbnb גובות אותם אוטומטית כיום. זה לא מגביל STR, אך כן מצמצם את היתרון הבלתי-רשמי שהיה להם בעבר.
תקני סביבה ועיצוב: לסקוטסדייל יש מוניטין של פיקוח עיצוב קפדני – למשל, כללים לגבי פלטות צבעי בניין, גבהים, שימור מדבר וכו'. כללים אלו נשארים בתוקף לשמירה על האסתטיקה (במיוחד באזורים הצפוניים הנופיים). בנוסף, לעיר יש תקנת "שמיים חשוכים" המגבילה זיהום אור באזורים מסוימים. תקנות אלו, אף שאינן חדשות, משפיעות על עלויות הפיתוח ולוחות הזמנים.
תמריצים לדיור בר השגה: באופן היסטורי, בסקוטסדייל לא היו דרישות משמעותיות לדיור בר השגה, אך יש על כך דיון גובר. חלק מהאישורים האחרונים לדירות כללו יחידות ברות השגה מרצון. אם נגישות הדיור תמשיך להחמיר, ייתכן שהעיר או המדינה יכניסו אזורי הכללה או תמריצים נוספים לפרויקטים של דיור בר השגה, מה שעשוי לשנות מעט את תמהיל הפיתוח.

לסיכום, שינויים במדיניות בסקוטסדייל ובאריזונה מרככים בהדרגה חלק מהמגבלות על פיתוח (יחידות דיור נוספות, הסבות לשימושים מעורבים) בתקווה להקל על משבר הדיור, תוך החמרה במישורים אחרים (השכרות קצרות טווח, שימוש במים) כדי להתמודד עם השפעות שליליות. בעלי עניין בנדל"ן צריכים להישאר קשובים לשינויים אלו. משקיע, למשל, יכול לנצל את הכללים החדשים ליחידות דיור נוספות ולהוסיף קאסיטה להכנסה משכירות, אך עליו להיות מודע לכך שרכישת בית לשימוש כאיירבנב מסיבות בלבד עלולה להיתקל בקשיים רגולטוריים. בסופו של דבר, תקנות אלו שואפות להכווין את הצמיחה באופן בר-קיימא וידידותי לקהילה – עד כמה הן יצליחו בכך יתברר בשנים הקרובות.

תחזית 2026–2028: מה צופן העתיד לנדל"ן בסקוטסדייל

בהסתכלות לעתיד, שוק הנדל"ן בסקוטסדייל צפוי לחוות מגמות יציבות ומתונות ולא תנודות חדות. תחזיות רבות ודעות מומחים מצביעות על תקופה של צמיחה בת-קיימא – מעין הפוגה לאחר רכבת ההרים של תחילת שנות ה-2020. הנה מה שצפוי בשנים 2026, 2027 ו-2028:

תחזיות מחירי בתים: הקונצנזוס הוא שמחירי הבתים בסקוטסדייל יעלו בהדרגה בשנים הקרובות, בקצב שדומה פחות או יותר לאינפלציה. מומחי נדל"ן מקומיים צופים עליית ערך שנתית בסדר גודל של 2% עד 4% בשנה בסקוטסדייל mileszimbaluk.com. במילים אחרות, לא סביר שנראה שוב קפיצה של 20% בשנה אחת, אבל עלייה של כמה אחוזים בכל שנה היא סבירה לאור הביקוש המתמשך וההיצע החדש המוגבל. עד 2028, זה עשוי להצטבר לעלייה כוללת של 10-15% בערך הבתים מהמצב כיום. לשם השוואה, תחזיות לאומיות ממקורות כמו NAR ו-Fannie Mae תואמות את התחזית לצמיחה איטית – הם צופים עליית ערך של ~3-5% בשנה בארה"ב באמצע שנות ה-2020 realwealth.com realwealth.com, וסקוטסדייל צפויה להיות בטווח הזה, אולי בצד הגבוה יותר בשל האטרקטיביות שלה. הסתייגות אחת: סגמנט היוקרה עשוי להציג ביצועים טובים מעט יותר. יש פרשנים באריזונה הסבורים ששוק היוקרה "ייהנה מגלים" גם כאשר השוק הרחב יותר יישאר יציב fhtimes.com. שוק היוקרה בסקוטסדייל עשוי לראות עליית ערך ממוצעת גבוהה יותר (מכיוון שקונים אמידים פחות רגישים לריבית), בעוד שהשוק הבינוני עשוי להיות שטוח יותר בשל מגבלות נגישות.

היקף מכירות ואיזון שוק: הפעילות המכירות צפויה לעלות במידה מסוימת עד 2026 כאשר אנשים יתרגלו לנורמלי החדש של שיעורי הריבית. בשנה האחרונה נרשמה ירידה במכירות (המכירות בסקוטסדייל ירדו בכ-7-10% משנה לשנה באמצע 2025) redfin.com, אך אם הריביות יתייצבו או יירדו, יותר קונים ומוכרים יחזרו לשוק. כלכלנים צופים עלייה מתונה של 2% עד 5% במכירות בתים קיימים בארה"ב ב-2025 azbigmedia.com, וייתכן שהמגמה תימשך, מה שמרמז שגם בסקוטסדייל נראה עלייה הדרגתית בעסקאות. בגדול, ביקוש כבוש של מי שדחה מעבר בשנים 2022–2024 עשוי להשתחרר כאשר התנאים יהפכו נוחים יותר. עד 2026–27, ייתכן שנראה גם מילניאלים שמגיעים לגיל בו הם מחפשים לשדרג דירה, מה שיוסיף ביקוש לבתים למשפחות בסקוטסדייל.

השוק צפוי להישאר מאוזן למדי. ימי שוק המוכרים הקיצוני (עם מלאי של פחות מחודש) מאחורינו לעת עתה. מצד שני, גם שוק קונים עמוק (קריסות מחירים) לא צפוי, מכיוון שגידול האוכלוסייה/מקומות העבודה יתמוך בביקוש. במקום זאת, סביר שסקוטסדייל תתנהל בטווח נייטרלי – אולי 4–6 חודשי מלאי – במהלך השנתיים הקרובות. לקונים יהיו הזדמנויות ללא פאניקה, ומוכרים שיתמחרו באופן ריאלי יצליחו למכור. אם שיעורי המשכנתאות אכן ירדו משמעותית עד 2027 (חלק מהתחזיות סבורות שהריביות עשויות לרדת מתחת ל-5.5% עד 2028) realwealth.com, ייתכן שתהיה התפרצות קנייה קצרה שתחזיר את היתרון למוכרים במידה מסוימת, אך זה גם צפוי להביא ליותר נכסים חדשים בשוק, מה שישמור על איזון.

ריביות ואפשרות רכישה: גורם משמעותי הוא מסלול ריביות המשכנתא. בטווח הקצר (2025–2026), רוב האנליסטים צופים שהריביות יישארו בטווח של 6% בינוני עד גבוה realwealth.com. זהו אתגר ליכולת הרכישה ויבלום את קצב עליית המחירים. עד 2027 או 2028, אם האינפלציה תירגע, הפדרל ריזרב עשוי לאפשר לריביות לרדת. תרחישים אופטימיים צופים ריביות משכנתא ל-30 שנה בטווח 5% עד 2028 realwealth.com. אם זה יקרה, זה יגדיל את כוח הקנייה ויכול להצית עליית מחירים חזקה יותר (אולי דחיפה לעלייה שנתית של 5-6% בשנים המאוחרות). עם זאת, אין בכך ודאות – ייתכן שהריביות יישארו סביב 6% אם הכלכלה תישאר חזקה. לכן, לצורך תכנון, כדאי להניח שהריביות ירדו בהדרגה, מה שייתן רוח גבית קלה עד 2027.

תחזית בנייה חדשה ומלאי: לא צפויה בנייה מסיבית של דירות חדשות בסקוטסדייל בשל מגבלות קרקע ותכנון מחמיר יחסית. עם זאת, הפרויקטים שכבר בתכנון (הדירות של Optima, פרויקט One Scottsdale, פרויקט 1,200 הבתים של ג'ורג' קורץ ועוד) יחלו לספק יחידות בין 2026–2028. אלה יוסיפו מעט מלאי: לדוג' 420 דירות יוקרה ו-970 דירות להשכרה ב-Optima McDowell Mountain Village צפויות עד 2026 (הפרויקט הרב-שלבי הזה יהווה תוספת משמעותית אם יושלם). המגורים של One Scottsdale ו-1,200 הבתים בצפון עשויים להגיע בסוף העשור. הבנייה להשכרה באזור המטרופולין נותרה גבוהה – בפיניקס רבתי יש עשרות אלפי יחידות בבנייה. עד 2025–2027 רבות מהן ייפתחו, מה שעשוי להאט עוד את קצב עליית שכר הדירה. בתחום הבתים הפרטיים, סקוטסדייל כמעט בנויה כולה למעט שכונות קטנות; רוב הבנייה הגדולה מתבצעת בפרברים כמו Queen Creek או מערב פיניקס. לכן, היצע הדיור בסקוטסדייל יתרחב רק במתינות. יחד עם ביקוש יציב, זה תומך בעליות מחירים מתונות כצפוי.

תחזית למגזרי שוק עיקריים:

בתים יוקרתיים (מעל מיליון דולר): סביר שיישארו חזקים. רבים מרוכשי היוקרה שילמו במזומן או שיש להם עושר שאינו תלוי בריבית. כאשר שוק המניות מתאושש (בהנחה שזה קורה), שוק הנדל"ן היוקרתי נוטה ללכת בעקבותיו. מגזר היוקרה של סקוטסדייל עשוי לראות עליית ערך שנתית של כ-3-5%, והיקפי העסקאות עשויים לגדול ככל שבייבי בומרס ממשיכים לפרוש לשווקי איכות חיים. הסייג הוא תנאי הכלכלה הגלובלית – אך האטרקטיביות של סקוטסדייל בשוק היוקרה היא מתמשכת.
בתים בטווח הביניים ($500K–$1M): מגזר זה קשור בעיקר להכנסות המקומיות ולריביות. קצב עליית המחירים כאן עשוי להיות האיטי ביותר, אולי כ-2% בשנה, רק בהתאם לעליית השכר. אם הריביות ירדו, מגזר זה עשוי לזנק כאשר יותר קונים ישדרגו את בתיהם. אך אם הריביות יישארו גבוהות, צפו לשוק שטוח פחות או יותר במונחים ריאליים, כלומר רווחים נומינליים קטנים.
בתים ברמת כניסה ודירות (פחות מ-$500K): יש מעט אפשרויות מתחת ל-$500K בסקוטסדייל, אך דירות וקוטג'ים ישנים ממלאים את הנישה הזו. ייתכן שדווקא כאן הביקוש יעלה בשל המחיר הנגיש יחסית, ולכן ייתכן שהערך יעלה מהר יותר (אולי 4% בשנה) פשוט בשל המחסור בכל דבר "בר השגה" בסקוטסדייל.
שכירויות: הצפי האזורי לעליית שכר דירה הוא כ-2-3% בשנה עד 2028 realwealth.com realwealth.com, כפי שצוין. בסקוטסדייל, שכר הדירה עשוי לעלות בקצה הנמוך של הטווח הזה כי נבנו הרבה דירות חדשות. עם זאת, שכר דירה של בתים פרטיים בסקוטסדייל (שבהם אין בנייה חדשה) עשוי לעלות מהר יותר משכר דירה בדירות. בסך הכול, שוכרים לא צריכים לצפות להקלה משמעותית; שכר הדירה כנראה ימשיך לעלות בהדרגה, אך קפיצות חדות כמו ב-2021 אינן סבירות. שיעורי התפוסה עשויים לעלות מעט ככל שייפתחו עוד דירות, אך בשווקים מבוקשים כמו סקוטסדייל הם יישארו נמוכים יחסית (5% או פחות).
נדל"ן מסחרי: עד 2026–2028, שיעור המשרדים הפנויים אמור לרדת בהדרגה אם הצמיחה בתעסוקה תימשך. ייתכן ששיעור המשרדים הפנויים בסקוטסדייל ירד מכ-19% לכ-15% עד 2028 – עדיין גבוה, אך במגמת שיפור. אל תצפו לחזרה לפחות מ-10% משרדים פנויים אלא אם מגמת העבודה מרחוק תתהפך באופן דרמטי. המסחר הקמעונאי כנראה יישאר חזק; כמעט ואין תוספת שטחי מסחר חדשים והביקוש למסחר גדל עם האוכלוסייה והתיירות, כך ששכר הדירה יעלה מעט ושיעור התפוסה יישאר סביב 5% או פחות. תעשייה באזור עשויה להצטמצם שוב ברגע שהמחסנים החדשים יתמלאו. עד 2028, שיעור התפוסה התעשייתי בפיניקס עשוי לרדת שוב מתחת ל-8-10% אם קצב הספיגה יישאר חזק, ושכר הדירה יעלה. כל שטח תעשייתי בסקוטסדייל יהיה יקר ערך בשל נדירותו.

הנחות כלכליות: תחזיות אלו מניחות שלא יתרחשו זעזועים כלכליים משמעותיים. אם תתרחש מִיתּוּן ב-2025 או 2026, סקוטסדייל עשויה לחוות האטה זמנית – ירידה במכירות, מחירים נבלמים או יורדים מעט לשנה. אך בהתחשב בכמות האנשים שרוצים לגור שם, סביר שתהיה התאוששות מהירה. בנוסף, אם האינפלציה תתחדש והריביות יזנקו עוד יותר, זהו תרחיש שלילי לביקוש לדיור. לעומת זאת, גל הגירה חזק מהצפוי (למשל, אם עבודה מרחוק תגרום לגל נוסף של מעבר לאריזונה) עשוי להעלות את הביקוש מעבר לתחזיות הנוכחיות.

תחזית למשקיעים: משקיעי נדל"ן יכולים לצפות לתשואות יציבות, גם אם לא מרהיבות בסקוטסדייל עד 2028. עליית מחירים באחוזים חד-ספרתיים יחד עם תשואת שכירות יציבה היא הימור טוב. ימי הפליפים הקלים עם רווח של 20% בשנה כנראה מאחורינו לעת עתה. במקום זאת, ייתכן שמשקיעים יתמקדו בהחזקה לטווח ארוך, ואולי ינצלו:

רכישה ב-2025 כשהשוק קריר יותר, ואז רכיבה על גל עליית הערך עד 2028.
התמקדות במגזרים עם ביקוש גבוה כמו דירות נגישות או בתים להשכרה במיקום טוב, שצפויים לשמור על תפוסה יציבה.
מעקב אחר הזדמנויות במצוקה – אם בעלי בתים שרכשו בשיא של 2022 ייאלצו למכור בסביבת ריבית גבוהה יותר, עשויות להיווצר עסקאות.

גורמי אי-ודאות: כמה גורמים בלתי צפויים עשויים לשנות את המגמה:

טכנולוגיה ועבודה מרחוק: אם חברת טכנולוגיה גדולה תעבור או תפתח קמפוס בסקוטסדייל, הביקוש לדיור עלול לזנק. או אם עבודה מרחוק תאפשר לעוד אנשים לבחור בסקוטסדייל על פני לוס אנג'לס/סן פרנסיסקו, זה עשוי להגדיל את הביקוש. סקוטסדייל משווקת את עצמה כעיר ידידותית לעסקים, כך שזה לא מופרך.
אקלים ואיכות חיים: עלייה בתדירות גלי חום קיצוניים (פניקס חוותה שיאי חום) והגבלות מים עלולות, בטווח הארוך, למתן את הביקוש אם אנשים יתפסו את האזור כפחות ראוי למגורים. עד כה זה לא הרתיע משמעותית הגירה, אבל זה משהו שצריך לעקוב אחריו ככל שנתקרב ל-2030.
שינויים פוליטיים/מיסים: באריזונה מיסים נמוכים יחסית שמושכים אנשים. אם יחולו שינויים בחוקי המס (מס הכנסה מדינתי, מס רכוש) זה עשוי להשפיע על ההגירה.

לסיכום, התחזית ל-2026–2028 עבור סקוטסדייל חיובית אך לא מתפוצצת: תחשבו על זה כמירוץ מרתון, לא ספרינט. השוק צפוי לצמוח בקצב מדוד. זה למעשה בריא – זה מונע בועות ומשברים. לבעלי בתים, ההון העצמי צפוי לעלות בהדרגה. לקונים, לא תהיה פאניקה של "לקנות עכשיו או להישאר בחוץ לנצח", כי צפוי היצע, אך המתנה ממושכת תגרום לשלם מעט יותר ככל שהמחירים יטפסו. למעשה, הנדל"ן בסקוטסדייל צפוי להישאר השקעה בטוחה לטווח ארוך, בזכות האטרקטיביות המתמשכת של העיר והכלכלה החזקה שלה, ללא טלטלות דרמטיות באופק לפי התחזיות הנוכחיות mileszimbaluk.com realwealth.com.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

למשקיעים – מקומיים או מחוץ למדינה – סקוטסדייל מציעה שוק מפתה אך מורכב. עם כלכלה חזקה ואיכות חיים גבוהה, העיר צפויה להמשיך להניב תשואות, אך לא בלי אתגרים. הנה מבט על הזדמנויות וסיכונים אפשריים בהשקעות נדל"ן בסקוטסדייל:

הזדמנויות:

שוק השכירות החזק: משקיעים שמחפשים נכסים להשכרה יכולים למצוא הזדמנויות טובות בסקוטסדייל. השילוב של שכר דירה גבוה וביקוש יציב מניב תזרים מזומנים אטרקטיבי. לדוגמה, דירת שני חדרי שינה במיקום טוב שעשויה לעלות 400,000$ יכולה להיות מושכרת בכ-2,000$ ומעלה לחודש, מה שמקביל פחות או יותר לממוצע הארצי zillow.com. בתים פרטיים מניבים אף יותר. אמנם שיעורי ההיוון (cap rates) בסקוטסדייל אינם גבוהים (בשל מחירי הרכישה הגבוהים), אך הם נחשבים ליציבים יחסית. בנוסף, לבתים פרטיים להשכרה יש יתרון: ברמה הארצית והמקומית, בתים פרטיים להשכרה צפויים להציג ביצועים טובים יותר מדירות בבניינים מבחינת תפוסה וצמיחת שכר דירה עד לסוף שנות ה-2020 realwealth.com. משקיעים עשויים להתמקד בבתים צנועים בדרום סקוטסדייל או בנכסים קטנים רב-משפחתיים, שנהנים מביקוש מתמיד של שוכרים שרוצים להיכנס לאזור בתי הספר או לאורח החיים של סקוטסדייל. בנוסף, כ-33% מתושבי סקוטסדייל שוכרים mileszimbaluk.com, מה שמעיד על שוק שוכרים משמעותי בעיר שנחשבת לעיר של בעלי בתים.ערך מוסף ושיפוצים: בתים רבים בסקוטסדייל, במיוחד במרכז ובדרום העיר, נבנו באמצע המאה ה-20 וזקוקים למודרניזציה. יש כאן הזדמנות לרכוש בית ישן (למשל, בית חווה משנות ה-60), לשפץ אותו בגימורים עכשוויים, ולמכור אותו ברווח או להשכיר אותו במחיר פרמיום. קהל הקונים בסקוטסדייל מעריך בתים משופצים ומוכנים למגורים – נכסים ששופצו נמכרים לעיתים קרובות בפרמיה גבוהה למ"ר. משקיעים שמבינים בבנייה יכולים להרוויח מהשבחת נכסים ישנים לסטנדרט יוקרתי. רק יש לשים לב לניואנסים של ועדות העיצוב של סקוטסדייל אם משנים את החזיתות.פיתוחים חדשים ומכירות מוקדמות: בסקוטסדייל יש מספר פרויקטים יוקרתיים חדשים (דירות ובתים) שבהם היזמים מציעים מחירי טרום-בנייה. משקיעים שנכנסים מוקדם לפרויקטים אלו יכולים להרוויח אם הערך יעלה עד לסיום הבנייה. לדוגמה, רכישת יחידה בAtavia condos at One Scottsdale לפני סיום הבנייה ב-2026 עשויה להניב רווח מיידי אם האזור יתפתח כמצופה. באופן דומה, השקעה בפרויקטים כמו Optima McDowell Mountain Village או Portico (קהילת דירות יוקרתית עם מכירות חזקות) mileszimbaluk.com עשויה להשתלם ככל שהקהילות יתבססו וערכי המכירה החוזרת יעלו. עם זאת, בחירת הפרויקט הנכון היא קריטית – חפשו כאלה עם מוניטין חזק של היזם ומיקום טוב.

מהלכים בנדל"ן מסחרי: בעוד שמשרדים הם סיכון כיום, מרכזי קניות שכונתיים או נכסים לשימושים מעורבים בסקוטסדייל יכולים להיות השקעות מצוינות. האוכלוסייה האמידה של סקוטסדייל תומכת בקמעונאות ובמסעדות יוקרתיות. בעלות על מרכז מסחרי בסקוטסדייל (עם שוכרים כמו מסעדות טרנדיות או בוטיקים) יכולה להציע תזרים מזומנים יציב ועליית ערך הנכס. בנוסף, עם שיעור תפוסה נמוך כל כך בקמעונאות (~5%) cushmanwakefield.com, ניתן להעלות את דמי השכירות עם הזמן. נכסים תעשייתיים/גמישים הם אפשרות נוספת: אם תוכל לרכוש מחסן ישן באזור האיירפארק ולשדרג אותו, תוכל לנצל את הביקוש הגבוה של עסקים קטנים שרוצים כתובת בסקוטסדייל.

שימוש מחדש אדפטיבי ויחידות דיור נוספות (ADUs): החוק החדש ל-ADU יוצר הזדמנויות להשקעות קטנות. לדוגמה, משקיע יכול לרכוש נכס עם מגרש גדול בסקוטסדייל, לבנות קאסיטה (ADU) נפרדת ולהשכיר אותה בנפרד להכנסה נוספת. בנוסף, משקיעים יצירתיים עשויים לבחון מבני משרדים קטנים או קמעונאות שאינם מניבים ולשקול הסבה למגורים או שימושים מעורבים, תוך ניצול הדחיפה של המדינה להסבות כאלה. למרות שזה לא פשוט, הסבה מוצלחת יכולה להעלות משמעותית את ערך הנכס אם זה נעשה במיקום שבו הדיור מוערך יותר ממשרדים (למשל, העיר העתיקה).

הגירה אקלימית ובתים שניים יוקרתיים: בקנה מידה רחב, סקוטסדייל צפויה להרוויח מהגירה מתמשכת של אנשים אמידים מאזורים יקרים או עם אקלים פחות נעים. קונים עשירים ממקומות כמו קליפורניה ממשיכים להתעניין בסקוטסדייל כבית שני (או ראשי, אם עובדים מרחוק). השקעה בנכסים יוקרתיים לצורך השכרות יוקרה (השכרות מרוהטות חודשיות וכו') או מכירה עתידית לאוכלוסייה זו יכולה להיות רווחית. לדוגמה, בית יוקרה עם מתקנים (בריכה, נוף וכו') יכול להיות מושכר בעשרות אלפי דולרים לחודש בעונה החמה לספורטאים, סלבריטאים או מנהלים, ואז להימכר בפרמיה בהמשך. הסיכון כאן הוא ביקוש מצומצם ועלויות אחזקה גבוהות, אך התשואות יכולות להיות גדולות אם מתזמנים נכון.

סיכונים:

סיכון ריבית: הזכרנו זאת מספר פעמים – ריביות גבוהות הן המכשול הגדול ביותר בשוק כיום. למשקיעים המשתמשים במינוף, ריביות משכנתא של 7% ומעלה פוגעות משמעותית בשולי הרווח. קשה יותר להגיע לתזרים מזומנים חיובי עם עלויות מימון כאלה. אם הריביות יעלו עוד (למשל בגלל אינפלציה עיקשת), ערכי הנכסים עלולים להיתקע או לרדת, ומחזור או מכירה יהפכו לקשים יותר. משקיעים רבים בוחרים במשכנתאות משתנות קצרות טווח או אפילו רוכשים נכסים במזומן כדי להקטין את הסיכון, אך זה קושר הון.
מגבלות נגישות וביקוש: המחירים הגבוהים בסקוטסדייל מגבילים את מאגר הקונים. אם המחירים עולים מהר מההכנסות (וכך קורה), בשלב מסוים הביקוש יכול להיעצר – למעשה, השוק עלול להוציא את עצמו מהישג ידם של מקומיים. ראינו חלק מזה בשנים 2023–2025: המכירות ירדו כי משפחות רבות פשוט לא יכלו לשדרג או לעבור לסקוטסדייל במחירים הנוכחיים. אם הריביות לא יירדו, הביקוש עלול להישאר חלש במיוחד במגזרי הביניים, מה שעלול להגביל את עליית הערך או אפילו לגרום לירידות קלות במחירים במגזרים אלה. משקיעים שמצפים לעליית ערך מהירה עלולים להתאכזב. כיום זו השקעה יותר לטווח ארוך.

עודף דירות יוקרה

סיכון גיאופוליטי

תזרים מזומנים

ייתכן לשתף פעולה או לאחד משאבים כדי לקנות עם פחות מינוף או במזומן מלא, ואז למחזר משכנתא כאשר הריביות ישתפרו.
לגוון סוגי נכסים – אולי שילוב של בית להשכרה, נכס מסחרי קטן וכו', כדי לפזר סיכונים.
להתעדכן בפוליטיקה המקומית (לדוג' אם נבחרים חברי מועצה חדשים עם אג'נדה של צמיחה איטית או מהירה, זה יכול לאותת על שינויים).
לחפש נכסים ייחודיים שישמרו על ערכם – למשל, בית עם נוף נדיר או נכס היסטורי בעיר העתיקה – ייחודיות מספקת הגנה בשווקים יורדים.
לתכנן תקופות החזקה ארוכות יותר. עסקאות מהירות קשות יותר כיום, אז כדאי להיות מוכנים להחזיק בנכס לפחות 5+ שנים כדי לראות רווחים.

בשורה התחתונה, סקוטסדייל נשארת יעד מוביל להשקעות נדל"ן בזכות מנועי הביקוש המתמשכים שלה: שמש, תעסוקה, יוקרה, ומעט קרקעות פנויות. משקיעים יכולים למצוא הרבה פוטנציאל, משוכרים בעלי הכנסה גבוהה ועד השבחה וזוויות פיתוח מחדש. אך ההצלחה תדרוש ניווט במציאות החדשה של עלויות מימון גבוהות יותר, תשומת לב לרגולציה, ובחירת נכסים שיכולים לשרוד גם בימים טובים וגם ברעים (אולי תרתי משמע). עם אסטרטגיה נכונה, השקעה בסקוטסדייל עד 2028 אמורה להניב תוצאות משתלמות – פשוט בלי התשואות המטורפות של תקופת הבום, מה שבעצם מסמן שוק מתבגר ומייצב mileszimbaluk.com realwealth.com.