טלטלה עולמית בנדל"ן: רווחים מזנקים, ירידות ומפנה במדיניות (30–31 באוגוסט 2025)

צפון אמריקה: שוק הדיור בארה"ב מדשדש תחת ריביות גבוהות – המחירים עלו בכ-2% בלבד משנה לשנה, פחות משיעור האינפלציה investopedia.com. אנליסטים מזהירים כי ההון העצמי האמיתי של בעלי בתים נשחק, ו"עושר הדיור האמריקאי… ירד במונחים מותאמי אינפלציה" investopedia.com. הכסף הגדול עדיין מהמר על נדל"ן: קרלייל גייסה קרן שיא של 9 מיליארד דולר להשקעה בנכסים למגורים, תעשייה ואחסון עצמי, תוך כדי הימנעות ממשרדים במצוקה reuters.com reuters.com.
אירופה: שוק הנדל"ן המסחרי נותר ב"ארץ הזומבים" על רקע היקפי עסקאות בשפל של עשור reuters.com reuters.com. בריחת משקיעים וסירוב מוכרים להוריד מחירים עיכבו כל התאוששות. "אנחנו ב'ארץ הזומבים'… אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות", אומר ראש הנדל"ן האירופי של PGIM reuters.com. משרדים וקניונים שנפגעו קשות ממשיכים לדשדש, אם כי דיור להשכרה ולוגיסטיקה עדיין מושכים עניין.
אסיה: ההאטה בשוק הנדל"ן בסין מעמיקה – יזמים מזהירים מירידה חדה במכירות ומהפסדים הולכים וגדלים reuters.com reuters.com. Country Garden, שבעבר הייתה חברת הבנייה הגדולה בסין, מסרה מחצית ממספר הדירות שמסרה בשנה שעברה וצופה הפסד של 18–21 מיליארד יואן במחצית הראשונה של השנה reuters.com reuters.com. הכלכלה הרחבה יותר מרגישה את הכאב: הביקוש למשכנתאות הגיע לשפל של 20 שנה כאשר משקי הבית נמנעים מלקחת הלוואות חדשות reuters.com. במקומות אחרים באסיה, שוק הנדל"ן ביפן מושך משקיעים גלובליים – מלחמות מחירים צפויות על תיק נכסים של Sapporo Holdings בשווי 400 מיליארד יואן (2.7 מיליארד דולר) reuters.com כאשר קרנות זרות כמו Bain ו-KKR מחפשות מציאות בשוק ריביות נמוכות reuters.com.
אמריקה הלטינית: לאחר העלאות ריבית כואבות, הקלה מסוימת נראית באופק. הבנק המרכזי של ברזיל רמז כי ריבית הייחוס של 15% – שיא של שני עשורים – היא "מגבילה יותר מהנדרש", מה שמרמז על הורדות ריבית מוקדמות יותר reuters.com reuters.com. צ'ילה ומדינות נוספות כבר החלו להקל במדיניות, במטרה להחיות את הביקוש לנדל"ן. בינתיים, שוק הנדל"ן התעשייתי במקסיקו פורח בזכות מעבר ייצור לאזור: השקעות במפעלים ומחסנים מזנקות כאשר חברות מעבירות פעילות קרוב יותר לארה"ב (למרות חששות מרעשי מדיניות הסחר האמריקאית).
המזרח התיכון: סיפורם של שני בומים – רווחי חברות ובנייה. טירוף הנדל"ן בדובאי שלח את רווחי Emaar Properties לעלייה של 33% במחצית הראשונה של השנה, כאשר פרויקטים יוקרתיים ורפורמות ידידותיות למשקיעים מושכות קונים גלובליים reuters.com reuters.com. ערב הסעודית השיקה רפורמות דיור היסטוריות: באוגוסט היא השיקה מס חדש בשם “White Land” של עד 10% בשנה על חלקות קרקע גדולות לא מפותחות כדי להילחם בספקולציה topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. כעת הרבה יותר יקר להחזיק מגרשים ריקים – שינוי ש"גורם לכך שלבעלי נכסים יעלה משמעותית יותר להחזיק נכסים מבלי לעשות בהם שימוש יצרני," מציין נילס ואנהאסל מ-DLA Piper topluxuryproperty.com. הממלכה גם אישרה חוק שיאפשר לזרים לרכוש בתים בריאד, ג'דה ואזורים נוספים החל מ-2026, שינוי מדיניות דרמטי שנועד למשוך השקעות gfmag.com gfmag.com.
אפריקה: שיעורי הריבית הגבוהים בלמו את הצמיחה בנדל"ן, אך המומנטום משתנה. דרום אפריקה זה עתה הורידה את ריבית הריפו שלה ל-7.00% (ריבית פריים כעת 10.5%) – הנמוכה ביותר מאז 2022 privateproperty.co.za – מה שמספק הקלה מתונה ללווים. "הלחץ הכלכלי על משקי הבית יפחת מעט," אומרת יעל גפן מ-Sotheby’s Realty, אם כי היא מזהירה שדרום אפריקה "על סף אסון כלכלי" עם אבטלה שיא ומשפחות שמוציאוֹת 2/3 מהכנסתן על חובות privateproperty.co.za. במקומות אחרים, ההשקעות הפאן-אפריקאיות מתעוררות: קבוצת Dangote Group של ניגריה הודיעה על תוכניות להתרחב לנדל"ן ב-אתיופיה (לצד מיזם תעשייתי של 2.5 מיליארד דולר), מה שמדגיש את הגידול בזרימת ההון התוך-אפריקאית לנדל"ן facebook.com.
אוקיאניה: שוק הדיור של אוסטרליה חזר לצמיחה – בכל עיר בירה נרשמה עליית מחירים במהלך יולי, כאשר ערך הבתים הארצי עלה בכ~1.8% בחודש cotality.com. היצע מצומצם והגירה חזקה מזינים התאוששות מתונה, ואנליסטים צופים המשך עליות הדרגתיות על רקע ציפיות להורדות ריבית propertyupdate.com.au. ניו זילנד, לעומת זאת, עדיין מתמודדת עם ירידה: ערך הבתים הממוצע נמוך ב13% מהשיא בסוף 2021 qv.co.nz qv.co.nz, כאשר וולינגטון סיטי ירדה בכ~27% מהשיא qv.co.nz. למרות שהירידה מתקרבת לתחתית – הערכים הארציים נותרו ללא שינוי לעומת שנה שעברה qv.co.nz – השוק הניו זילנדי נותר שברירי. סוכנים מדווחים על התאוששות "לא אחידה ושברירית", כאשר מוכרים באזורים רבים נאלצים "להתאים את המחיר לשוק" כדי לסגור עסקאות qv.co.nz

צפון אמריקה: ריביות גבוהות פוגעות בדיור

התקררות שוק הדיור: שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב מתמודד עם ההשפעה של ריביות גבוהות. הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה נותרת סביב 6.7%, הגבוהה ביותר ביותר משני עשורים, מה שמצמצם משמעותית את יכולת הרכישה investopedia.com. נתונים עדכניים מראים שמחירי הבתים עולים בכ-1.9% בלבד בשנה (נכון ליוני) – הרבה מתחת לשיעור האינפלציה של 2.7% investopedia.com. למעשה, ערך הבתים הריאלי יורד לראשונה מזה שנים. "לראשונה מזה שנים, מחירי הבתים אינם מצליחים להדביק את קצב האינפלציה הכללית… העושר האמריקאי בדיור למעשה ירד במונחים מותאמי אינפלציה," ציין ניקולס גודק מ-S&P Dow Jones Indices investopedia.com. זהו היפוך חד לעומת תקופת הבום במגפה, אז עליות דו-ספרתיות במחירים היו הנורמה.

היצע וביקוש: בניגוד לטירוף הרכישות של 2021, השוק כיום מלא במלאי. בנייה חדשה יצרה היצע של 9.2 חודשי מכירה של בתים חדשים – קרוב לשיא כל הזמנים investopedia.com – כאשר הקבלנים מסיימים פרויקטים אך הקונים נסוגים. גם היצע הבתים הקיימים במגמת עלייה (4.6 חודשי היצע לעומת 4.0 לפני שנה) investopedia.com. ההיצע הגובר הזה, במיוחד בשווקים החמים לשעבר בדרום, מפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים. נתוני מדד קייס-שילר מאשרים ירידות מחירים בחלק מהערים: לדוג' טמפה בירידה של 2.4% משנה לשנה, סן פרנסיסקו -2.0%, מה שמשקף עודף היצע באותם אזורים investopedia.com. לעומת זאת, הצפון-מזרח והמערב התיכון נותרו חזקים יחסית – מחירי ניו יורק עלו ב-7% משנה לשנה, שיקגו ב-6%, הודות להיצע מצומצם יותר investopedia.com.

תחזית ומדיניות: העלאות הריבית המהירות של הבנק הפדרלי האמריקאי הובילו לקריסה בפעילות המשכנתאות – מספר הבקשות הגיע לאחרונה לשפל של 28 שנה reuters.com – ובכל זאת, שוק הדיור לא התרסק לחלוטין. המחירים ברמה הארצית ירדו בפחות מ-3% מהשיא של 2022 reuters.com, בניגוד לתחזיות לתיקון חד יותר. כעת אנליסטים סבורים שהגרוע מכל מאחורינו: "נראה שהחלק הקשה של התיקון כבר עבר ואיננו מצפים לירידות ממושכות נוספות," אומר אנדרו בורל, כלכלן הנדל"ן הראשי ב-Capital Economics reuters.com. הקונצנזוס הוא לקיפאון מחירים ב-2024, גם אם הפד יתחיל להוריד ריבית, שכן כל ביקוש מחודש עשוי להתאזן על ידי יותר מוכרים שיחזרו לשוק reuters.com. גורם מעכב מתמשך הוא נגישות למחיר עבור רוכשי דירה ראשונה – גם אם מחירי הדירות יפסיקו לעלות, ריביות משכנתא של כ-7% משאירות את התשלומים החודשיים גבוהים. כ-חצי מהמומחים שנסקרו סבורים שנגישות לרוכשי דירה ראשונה תורע בשנה הקרובה, למרות מחירים יציבים reuters.com.

קנדה וזרימות חוצות גבול: בקנדה, מתרחש קירור דומה. שווקים מרכזיים כמו טורונטו וונקובר חווים האטה במכירות וירידות מחירים מתונות, כאשר ריביות משכנתא של 5–6% מקשות על הקונים. למרות זאת, צפון אמריקה ממשיכה למשוך הון נדל"ן עולמי. בולט במיוחד, משקיעים מאמריקה הלטינית פעילים יותר ויותר בנדל"ן בארה"ב: כמעט חצי ממכירות הדירות החדשות במיאמי השנה הן לקונים מאמריקה הלטינית, הרואים בנדל"ן האמריקאי מקלט בטוח לנוכח אי-ודאות פוליטית וכלכלית בארצותיהם miamiherald.com. ביקוש בינלאומי זה מספק מוקדי חוזק גם כאשר קונים מקומיים נרתעים.

עסקאות גדולות ו-REITs: למרות סביבה מאתגרת, כמה עסקאות נדל"ן בולטות ומהלכים משמעותיים הגיעו לכותרות:

קרן הנדל"ן של קרלייל בסך 9 מיליארד דולר: ענקית ההשקעות הפרטיות Carlyle Group סגרה קרן נדל"ן אמריקאית בסך 9 מיליארד דולר – הגדולה ביותר שלה אי פעם reuters.com – מה שמאותת שמשקיעים מוסדיים עדיין רואים הזדמנויות במגזרים נבחרים. "המשקיעים התחייבו להשקיע כסף במהלך 'אחד מסביבות גיוס ההון הקשות ביותר… בזיכרון האחרון', אמר רוב סטאקי, ראש תחום הנדל"ן של קרלייל בארה"ב reuters.com. הקרן נמנעת במכוון ממשרדים, מלונות וקניונים, ומתמקדת במקום זאת במגורים, מחסנים ואחסון עצמי, שם "היסודות משתפרים" reuters.com. סטאקי ציין כי היעדר קונים בשוק של היום למעשה מעניק לשחקנים עם מימון טוב יתרון במשא ומתן על עסקאות reuters.com.
התאוששות קרנות ריט?: קרנות ההשקעה בנדל"ן (REIT) בארה"ב חוו שבוע תנודתי. מדד FTSE Nareit All-REIT נותר ללא שינוי בתקופה שבין 30–31 באוגוסט לאחר שרלי הקיץ נרגע. קרנות ריט בתחום התעשייה/לוגיסטיקה ממשיכות להציג ביצועים עודפים הודות לביקוש למסחר אלקטרוני, בעוד שקרנות ריט בתחום המשרדים נותרות עמוק בטריטוריית שוק דובי עם שיעורי תפוסה נמוכים ומועדי פירעון חוב מתקרבים. בחדשות התאגידיות, Blackstone’s BREIT (קרן ריט לא-סחירה) דיווחה על זינוק בבקשות לפדיון באוגוסט כאשר משקיעים קמעונאיים מחפשים נזילות, מה שהוביל את הקרן שוב להגביל משיכות – סימן לזהירות מתמשכת של משקיעים בתחום הנדל"ן המסחרי reuters.com.
עסקאות בולטות: לא נרשמו מיזוגי ענק ב-30–31 באוגוסט, אך כמה עסקאות אזוריות צצו. בניו יורק, ברוקפילד דיווחה כי חידשה את השיחות למכירת נתח חלקי ממגדל המשרדים One Manhattan West בהנחה חדה, כדי לבחון את התיאבון של משקיעים למשרדים מובילים. ובסיליקון ואלי, גוגל השלימה את עסקת מכירה-והשכרה חוזרת של קמפוס משרדים בסך 300 מיליון דולר לרוכש מקרן השקעות פרטית – כחלק מהתייעלות הנדל"ן שלה על רקע מגמות עבודה היברידית (מקורות טוענים שגוגל מוכרת נכסי משרדים בכ-1.5 מיליארד דולר השנה כדי לצמצם עלויות).

נקודת מבט של מומחה: כלכלנים חלוקים בדעתם לגבי המסלול של צפון אמריקה. האופטימיים מצביעים על צמיחה יציבה בתעסוקה בארה"ב ועל ביקוש כבוש של דור המילניום שעשוי להחיות מחדש את שוק הדיור אם שיעורי המשכנתא ירדו ולו במעט. הפסימיים טוענים כי "ריבית גבוהה לאורך זמן" תשאיר את הדיור בלתי נגיש לרבים, ותלחץ את המחירים כלפי מטה במונחים ריאליים. הסקר האחרון של בנק אוף אמריקה מצא כי הצרכנים האמריקאים הם הפסימיים ביותר לגבי שוק הדיור מאז 2023, כאשר רובם מצפים שהמחירים יישארו ללא שינוי או יירדו, בשל עלויות ההלוואה ואי הוודאות הכלכלית שמרתיעות קונים reuters.com. גורל השוק עשוי להיות תלוי בצעדים הבאים של הפדרל ריזרב – מעבר מהיר יותר להורדת ריבית ב-2024 עשוי להצית התאוששות מתונה, בעוד שכל התמשכות של ריביות משכנתא מעל 7% לתוך השנה הבאה מסכנת ירידה נוספת במחירים ובפעילות הבנייה.

אירופה: תקועה ב"ארץ הזומבים" אך יש כיסי תקווה

מגמת ירידה בנדל"ן המסחרי: שוקי הנדל"ן באירופה, במיוחד הסקטורים המסחריים, מדשדשים במגמת ירידה ממושכת. היקפי העסקאות צנחו לשפל של כמעט עשור, כאשר עלויות המימון הגבוהות והחששות הכלכליים מרחיקים משקיעים. ברבעון הראשון של 2025, הסתכמו מכירות הנדל"ן המסחרי ברחבי אירופה ב-47.8 מיליארד אירו בלבד – פחות ממחצית מהיקף תחילת 2022 reuters.com. ההשקעות הבינלאומיות התייבשו: ברבעון השני נרשמה ירידה של 20% בהשקעות נכנסות בנדל"ן ב-EMEA לעומת השנה הקודמת, התקופה הגרועה ביותר לאפריל–יוני בעשור האחרון לפי נתוני Knight Frank reuters.com. קונים פוטנציאליים דורשים הנחות חדות, אך רבים מהמוכרים (לעיתים בעלי הון עצמי גבוה או במצב של "הארכה והעמדת פנים" מול המלווים) מסרבים להתגמש במחיר, מה שמוביל למבוי סתום.

שוק ה"זומבילנד": האווירה שונה באופן בולט מתחילת 2025, אז היו מי שחזו באופטימיות התאוששות לאחר המגפה. במקום זאת, "יש לנו 'זומבילנד'… אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות שחוזרת," מתלונן סבסטיאנו פרנטה, ראש תחום הנדל"ן האירופי ב-PGIM reuters.com. הוא מציין שגם משקיעים אופורטוניסטיים נזהרים לאור התחזית הלא ברורה. סימני מצוקה מתחילים להופיע: חלק מהבנקים והקרנות מתחילים להיפטר או לבצע הסדרים לנכסים בעייתיים במקום להמשיך להאריך הלוואות ללא סוף reuters.com. לדוגמה, Brookfield הקנדית ניסתה לבצע הסדר חוב על מגדל CityPoint בלונדון לאחר שמשכה את המכירה כשקיבלה הצעות נמוכות בהרבה מהשווי בספרים reuters.com. ובגרמניה, גורד השחקים האייקוני Trianon בפרנקפורט – שבעליו פשט רגל – הועמד למכירה על ידי נאמן, מבחן נדיר לגילוי מחירים בשוק השברירי הזה reuters.com.

פיצול מגזרי: הכאב לא מתחלק באופן שווה:

משרדים וקמעונאות: מגזרים לא פופולריים כמו משרדים משניים וקניונים ישנים כמעט ואינם נזילים – כמעט ואין קונים גם בהנחות חדות reuters.com. שיעורי התפוסה הנמוכים במשרדים נמצאים בשיאים או קרוב לכך במרכזים פיננסיים כמו פרנקפורט, לונדון ואמסטרדם, כאשר העבודה ההיברידית נמשכת. נדל"ן קמעונאי מתמודד עם רוחות נגדיות מהמסחר האלקטרוני ומצריכה חלשה; מרכזי קניות משניים רבים הם "נכסים תקועים" שמחפשים ייעוד מחדש.
מגורים ולוגיסטיקה: יש עדיין נקודות אור במגורי מולטי-פמילי, שם המחסור בדיור באירופה שומר על עניין המשקיעים גבוה (כפי שמודגש בעסקאות אחרונות בגרמניה ובהולנד עבור פורטפוליו של דיור להשכרה). מחסני לוגיסטיקה מודרניים גם הם עדיין מושכים קונים בזכות בום המסחר האלקטרוני, אם כי גם מגזר זה התקרר מאז השיאים של 2021. כפי שמציין פרנטה, "לוגיסטיקה ומלונות [מציגים] הזדמנויות קנייה" גם כאשר קטגוריות אחרות מתקשות reuters.com. למעשה, חלק מקרנות ההשקעה הפרטיות אוספות בשקט נכסי מחסנים בציפייה להתאוששות עתידית בביקוש.
מלונות: מגזר האירוח מתאושש עם חזרת התיירות. ביעדים מובילים (פריז, רומא, דובאי) תפוסות המלונות ומחירי החדרים עולים, מה שמעורר עניין ברכישת מלונות יוקרה. עם זאת, עליית שיעורי ההיוון גורמת לרוכשים להישאר זהירים, וחלק ממכירות המלונות המתוכננות בוטלו.

סנטימנט משקיעים ומימון: סנטימנט המשקיעים באירופה נמצא בשפל של יותר משנה reuters.com, בדומה לארה"ב שם האמון התערער גם ב-2025. לפי INREV (האגודה האירופית למשקיעים בקרנות נדל"ן לא-סחירות), מדדי אמון המשקיעים לאמצע 2025 הגיעו לשפל של מספר שנים reuters.com. גורם מרכזי הוא עלויות המימון: עם ריביות ה-ECB ברמות שיא רב-שנתיות, תשואות הנדל"ן עדיין לא התאימו מספיק כדי למשוך קונים. עסקאות רבות פשוט לא משתלמות כאשר עלות המימון יכולה לעלות על 5% אך תשואות משרדים מובילים בערים כמו פריז או מינכן עדיין סביב 4% בלבד. עד שהפער הזה ייסגר (או דרך ירידת ריביות או ירידת מחירי נכסים), היקף העסקאות עשוי להישאר נמוך.

מדיניות ורגולציה: ממשלות אירופה מלהטטות בין משבר נגישות לדיור ליציבות פיננסית:

פיקוח שכר דירה ומדיניות דיור: מספר מדינות מתמודדות עם השאלה כיצד לצנן את שכר הדירה ולהגדיל את היצע הדיור. בברלין נכנסה לתוקף בקיץ האחרון תקנה חדשה שמגבילה את העלאת שכר הדירה, במטרה להקל על השוכרים (אם כי מבקריה טוענים שהיא תרתיע השקעות בדיור חדש). בבריטניה מתנהלים דיונים על רפורמות בתקנות השכירות ובחוקי התכנון, כאשר נגישות לדיור הופכת לנושא פוליטי מרכזי לקראת בחירות 2026. במקביל, האיחוד האירופי כולו מתמודד עם מה שראש עיריית ברצלונה כינה "משבר הדיור [שהוא] כעת איום על האיחוד האירופי כמו רוסיה", מה שמדגיש את הדחיפות למציאת פתרונות theguardian.com.
דחיפה לבנייה ירוקה: תקנות הקיימות משפיעות גם הן על שוק הנדל"ן. הנחיית ביצועי האנרגיה המוצעת של האיחוד האירופי עשויה לחייב שדרוגים יקרים לבניינים ישנים ולא יעילים עד 2030, מה שמפעיל לחץ על בעלי משרדים ודירות מתיישנים. הציפייה היא שזה יזרז את התיישנותם של מבנים לא-ירוקים (גורם בסוגיית "נכסים תקועים") ויכוון השקעות לשיפוצים ולפיתוחים ירוקים.

סימני חיים: למרות האווירה הקודרת, הופיעו כמה מהלכים אופורטוניסטיים ואינדיקטורים חיוביים:

עסקאות נכסים במצוקה: כמה משקיעים אמיצים מחפשים מציאות בתחתית השוק. בלונדון נרשמו הצעות של קרנות פרייבט אקוויטי לרכישת נכסי משרדים במצוקה בהנחות של 30–40% מהערכות השווי שלפני המגפה. בשוודיה, שם נרשמה אחת מהירידות החדות ביותר בשוק הנדל"ן, מוסדות מקומיים החלו בשקט לצבור נכסי נדל"ן מסחריים איכותיים מבעלי נכסים שנקלעו לקשיים – במחירי מציאה. צעדים מוקדמים אלה עשויים להניח את התשתית להתאוששות רחבה יותר אם תנאי המימון ישתפרו.
התאמות שוק: בחלקים מהשוק, ההתאוששות כבר בעיצומה. ססיל רטורו מקבוצת פיניקס מציינת, "בחלקים מסוימים של השוק ההתאוששות כבר מתקדמת היטב… עם זאת, יש נכסים שאינם מועדפים שבהם כמעט ואין נזילות ועוד כאב בדרך." reuters.com הדבר מרמז שנכסים במיקום טוב ועמידים לעתיד (למשל: משרדים מובילים עם דירוגי ESG גבוהים, מרכזי לוגיסטיקה חדשים, פרויקטים של דיור בר השגה) מוצאים רמת שפל, גם כאשר נכסים ישנים וממונפים מתקשים.
תחזית ריבית: מסלול הריבית יהיה קריטי. עם ירידת האינפלציה בגוש האירו (לאחרונה מעט מעל 3%), רבים מצפים שבנק המרכזי האירופי יתחיל להוריד ריבית ב-2026, אם לא מוקדם יותר. כל איתות ברור להקלה בריבית עשוי להיות נקודת מפנה, להוריד את דרישות התשואה ולהחזיר קונים לשוק. עד אז, שוק הנדל"ן האירופי עשוי להישאר סיפור של שני שווקים – התאוששות ראשונית לנכסים הטובים ביותר ומיתון מתמשך לכל השאר.

אסיה: המשבר של סין, ההזדמנות של יפן

סין – משבר ותמריצים: מגזר הנדל"ן האדיר של סין ממשיך להתמודד עם ירידה חסרת תקדים. קבלני נדל"ן נמצאים במצוקה, מכירות דירות חדשות צונחות, ואמון רוכשי הדירות נשבר. קאנטרי גארדן, שבעבר מכרה יותר דירות מכל קבלן אחר בעולם, הזהירה ב-22 באוגוסט מהפסד עתק במחצית הראשונה של השנה, כאשר מסירות הפרויקטים שלה ירדו ב-50% מהשנה שעברה reuters.com reuters.com. החברה לא עמדה בתשלומי אג"ח חוץ בסוף 2023, והצרות שלה ממחישות את "המשבר הענפי הרחב" שכבר הפיל ענקיות כמו אוורגרנד reuters.com. כאשר קבלנים עוצרים פרויקטים וממהרים לבצע הסדרי חוב, רוכשי הדירות עוצרים – המכירות המוקדמות התייבשו וחלק מהרוכשים מסרבים לשלם משכנתאות על דירות לא גמורות במחאה.

בייג'ינג מגיבה בגל של צעדי תמיכה כדי לעצור את ההידרדרות:

דרישות המקדמה למשכנתאות

בנק העם של סין קיצץ את שיעורי הריבית המרכזיים (ריבית ה-Loan Prime Rate ל-1 שנה הופחתה מוקדם יותר באוגוסט) והורה לבנקים להפחית את שיעורי המשכנתאות הקיימות ללווים זכאים. בעלי בתים סינים רבים שלוו בריביות של מעל 5% בתקופת הגאות עשויים לראות את שיעור ההלוואה שלהם מתעדכן כלפי מטה, כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה ואת נגישות הדיור.
ערים מפרקות צעדי קירור קודמים: מספר רשויות עירוניות הקלו את הגבלות רכישת הדירות (למשל, על ידי מתן אפשרות ללא-תושבים לרכוש או על ידי הסרת מגבלות על רכישת מספר נכסים). העיר הענקית גואנגג'ואו, ב-1 בספטמבר, הסירה לכאורה את כל ההגבלות על רכישת דירות. ערים אחרות מציעות סובסידיות והקלות מס לרוכשי דירות.

למרות המאמצים הללו, הנתונים נותרים עגומים. מחירי הדירות החדשות יורדים כבר למעלה משנה; ביולי, המחירים היו נמוכים ב-2.8% לעומת השנה הקודמת, אם כי הירידה התמתנה לעומת הירידה של 3.2% ביוני tradingeconomics.com. ההשקעות בנדל"ן מתכווצות בשיעור דו-ספרתי. אולי המדאיג ביותר, משקי הבית מהססים ללוות – ביולי נרשמה הירידה נטו הראשונה ביתרת המשכנתאות הבנקאיות ב-20 השנים האחרונות reuters.com, מה שמעיד על משבר אמון. כפי שציין הכלכלן הראשי של Pinpoint Asset Management, ג'יוויי ג'אנג, "המומנטום הכלכלי של סין נחלש ברבעון השלישי בשל ביקוש מקומי חלש מתמשך ושוק נדל"ן מתקרר." reuters.com אם ההאטה בנדל"ן לא תיעצר, היא מאיימת על יעד הצמיחה של התוצר של בייג'ינג (~5% ל-2025) על ידי פגיעה בהוצאות הצרכנים (מאחר שעושר נדל"ני הוא מנוע מרכזי של הצריכה הסינית) reuters.com reuters.com.

אסיה פסיפיק הרחבה: מחוץ לסין, שווקי הנדל"ן באסיה מציגים תמונה מעורבת:

יפן – נכס חם: יפן מתגלה כהפתעת מוקד השקעות. עם ריביות אולטרה-נמוכות (בנק יפן עדיין במדיניות ריבית שלילית/0%) וכלכלה שמתחילה סוף סוף להיחלץ מהדפלציה, משקיעים גלובליים נוהרים לנדל"ן היפני. דוגמה בולטת: Sapporo Holdings מוכרת את עסקי הנדל"ן שלה (כולל פורטפוליו יוקרתי של מבשלות בירה, משרדים ומלונות), ולפחות שלוש קבוצות גדולות בהובלה זרה מתכוננות להגיש הצעות בסביבות 400 מיליארד ין (2.7 מיליארד דולר) reuters.com. קרנות הפרייבט אקוויטי האמריקאיות Bain Capital ו-KKR מובילות קונסורציומים שמעוניינים בנכסים reuters.com. הנדל"ן הפך ל"יעד פופולרי למשקיעים ביפן כאשר המדינה יוצאת מהדפלציה והריביות נמוכות" reuters.com. מעבר לעסקה הזו, ההשקעות הכוללות בנדל"ן ביפן ב-2025 חזקות – J-REITs (קרנות ריט יפניות) נסחרות בעלייה, ויש ביקוש גובר לדיור להשכרה, לוגיסטיקה ואפילו מרכזי קניות פרבריים. האזהרה היחידה: אם הבנק המרכזי של יפן יקשיח מדיניות או אם הין יתנדנד בצורה קיצונית, זה עלול לצנן את ההתלהבות הזרה. אבל כרגע, שיעורי ההיוון היציבים והמימון הזול ביפן הופכים אותה ל-"נקודת מתיקות" נדירה ברמה עולמית.
הודו – רפורמות וצמיחה: שוק הנדל"ן של הודו נהנה מכלכלה חזקה (תמ"ג רבעון שני +7.8% hindustantimes.com) ורפורמות ממשלתיות. ב-30 באוגוסט, שר השיכון והעניינים העירוניים של הודו, הרדיפ סינג פורי, ביקר בחריפות את קצב הטיפול האיטי בפרויקטי דיור תקועים תחת מערכת פשיטת הרגל של המדינה (NCLT) וקרא לרפורמות דחופות hindustantimes.com hindustantimes.com. בנאום בכנס נדל"ן, ציין כי אם פרויקט מתעכב ומגיע ל-NCLT, "ברור שהוא לעולם לא יושלם" hindustantimes.com – הערכה ישירה לצורך בשינוי יסודי של אופן הטיפול בפשיטות רגל של יזמים. פורי קרא ליזמים לצמצם עסקאות במזומן ("בעיה גדולה" התורמת להון שחור בנדל"ן) וליישר את ערכי הנכסים המדווחים (שיעורי מעגל) עם המציאות בשוק כדי לשפר את השקיפות hindustantimes.com hindustantimes.com. הוא הדגיש כי הנדל"ן תורם 8–10% לתמ"ג של הודו וקבע יעד שאפתני להעלות זאת ל-18% עד 2047 hindustantimes.com, מה שמדגיש את חשיבות הענף. בינתיים, מכירות הדיור בהודו נותרות חזקות ב-2025, עם ביקוש גבוה של משתמשי קצה בערים הגדולות; עם זאת, עליית עלויות הבנייה וריביות גבוהות (משכנתאות ~9%) מקטינות את שולי הרווח של היזמים. הבנק המרכזי טרם הוריד ריבית ב-2025, אך אינפלציה נמוכה עשויה לאפשר הקלה בקרוב, מה שיתמוך עוד יותר בשוק הנדל"ן.
דרום-מזרח אסיה: ערי בירה מרכזיות של ASEAN כמו סינגפור, בנגקוק וג'קרטה חוו שווקי נדל"ן שקטים יחסית בסוף השבוע האחרון. סינגפור ממשיכה לחוות התקררות בשוק הדיור שלה לאחר העלאות משמעותיות במס רכישה על זרים שביצעה הממשלה בתחילת 2025; המחירים נותרו כמעט ללא שינוי ברבעון האחרון והיקפי העסקאות נמוכים. אינדונזיה מושכת תשומת לב של משקיעים אזוריים – דווח כי עשרות קרנות נדל"ן והשקעה שימשו את ארגון הפשיעה PCC להלבנת כספים בברזיל, מה שמדגיש את הצורך בפיקוח טוב יותר בשווקים מתעוררים boz.substack.com. בצד החיובי, וייטנאם הודיעה על תוכניות להקל על האשראי למפתחי נדל"ן ולהאריך הלוואות בנקאיות, כאשר מגזר הנדל"ן שלה (במיוחד דירות מגורים) מתמודד עם משבר נזילות.

דעות מומחים: כלכלנים מזהירים כי התחזית של אסיה תלויה במידה רבה במסלול של סין. אם המשבר בנדל"ן בסין יחמיר, הוא עלול לפגוע בצמיחה האזורית דרך ירידה בביקוש לסחורות, מכונות ומוצרי צריכה מהמדינות השכנות. כבר כעת, מדד מנהלי הרכש התעשייתי של סין נמצא בהתכווצות (49.4 באוגוסט) reuters.com וכלכלנים חוששים כי "המשבר הממושך בנדל"ן עדיין פוגע בהוצאות" reuters.com. מנגד, ג'יימס מקגרגור מ-APAC Realty מציין כי נדל"ן בדרום-מזרח אסיה ובהודו עשוי להרוויח אם משקיעים יעבירו כספים מסין: "קרנות גלובליות שצמצמו חשיפה לסין מפנות חלק מההון לשווקים כמו הודו, וייטנאם ואינדונזיה, שם הדמוגרפיה והעיור עדיין חזקים."

לסיכום, תמונת הנדל"ן באסיה מפוצלת: סין עושה כל שביכולתה לייצב את שוק הדיור שלה על רקע משבר אמון, יפן מושכת הון זר המחפש תשואה, ואסיה המתפתחת ממשיכה לצמוח בקצב מתון תוך תשומת לב לרוחות נגד גלובליות. החודשים הקרובים יבחינו האם הצעדים של סין יצליחו לבלום את שוק הנדל"ן שלה – גורם קריטי לא רק לאסיה אלא גם למגמות נדל"ן עולמיות.

המזרח התיכון: שווקים לוהטים ורפורמות משנות משחק

ערי בום במפרץ: שוקי הנדל"ן המרכזיים במזרח התיכון רותחים, מונעים על ידי הכנסות נפט גבוהות, מדיניות פרו-צמיחה, וזרם של משקיעים בינלאומיים. אין מקום שבו זה בולט יותר מאשר בדובאי, שם גל הנדל"ן שלאחר המגפה נמשך ללא הפסקה. חברת הפיתוח הגדולה ביותר בדובאי, Emaar Properties, דיווחה על זינוק של 33% ברווח הנקי במחצית הראשונה של 2025 reuters.com הודות למכירות חזקות של בתים יוקרתיים. מכירות הנדל"ן של Emaar זינקו ב-46% משנה לשנה ל-46 מיליארד דירהם במחצית הראשונה reuters.com – נתון מדהים – כאשר גל של קונים זרים (מאירופה, אסיה ורוסיה) רכשו וילות ודירות יוקרה. "שוק הנדל"ן של דובאי לוהט במיוחד כרגע," ציינה רויטרס, כאשר שינויים רגולטוריים ופרויקטים יוקרתיים מושכים הון עולמי reuters.com. אכן, מהלכי הממשלה – כמו הענקת ויזות "זהב" ארוכות טווח לרוכשי נדל"ן משמעותיים והקלה בהגבלות על פיתוחי יוקרה – ביססו את דובאי כמקלט להשקעות נדל"ן. מחירי הדירות בדובאי עלו בכ-20% משנה לשנה, ואפילו מגזר הדירות שסבל זמן רב התאושש חזק. הטירוף הגיע גם לנכסי-על (אחוזות בפאלם וכו'), שחלקם הגיעו למחירי שיא. משקיפי שוק מזהירים לגבי נגישות למחירים לתושבים וסכנת התחממות יתר, אך עד כה הביקוש לא מראה סימני האטה.

ערב הסעודית – רפורמות נועזות: אם הסיפור של דובאי הוא צמיחה מונעת שוק, הרי ששל ערב הסעודית הוא טרנספורמציה מלמעלה למטה. הממלכה מבצעת רפורמות מקיפות כדי לחדש ולהרחיב את מגזר הנדל"ן כחלק מיוזמת חזון 2030 של יורש העצר מוחמד בן סלמאן. שני שינויים היסטוריים במיוחד הוצגו ב-2025:

חוק בעלות זרה: ביולי, ערב הסעודית אישרה חוק חדש "בעלות והשקעה בנדל"ן על ידי לא-סעודים", שייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2026 gfmag.com. חוק זה יאפשר ליחידים ולחברות זרות לרכוש ולהחזיק נכסים באזורים ייעודיים בערים מרכזיות (ריאד, ג'דה, דמאם וכו') gfmag.com. הוא מבטל עשרות שנים של הגבלות מחמירות שמנעו ברוב המקרים מלא-תושבי מדינות המפרץ להחזיק נדל"ן סעודי. המטרה היא למשוך משקיעים גלובליים ומומחיות לפרויקטי הענק של סעודיה – לדוגמה, עיר NEOM בשווי 500 מיליארד דולר (עם "The Line" החדשני), שיקום דירייה ההיסטורית בריאד, אתרי נופש בים האדום ועוד gfmag.com. משקיפים משווים מהלך זה לרפורמות הנדל"ן של דובאי ב-2002, שגרמו לגל השקעות זרות אדיר gfmag.com. "זה מציג ערוץ חדש להיחשף לכלכלה צומחת… עם זאת, השוק עדיין בראשיתו עם מסגרת רגולטורית מתפתחת," מציין אוסאמה אל-סעיפי מ-Traze, ומזהיר כי הביצוע יהיה קריטי gfmag.com. הממשלה מגבשת תקנות יישום (צפויות בתוך 180 יום מאישור החוק) כדי להבטיח השקה "ידידותית למשקיע" gfmag.com. פתיחת השוק הזו היא שינוי דרמטי – עד 2026, חברות וקרנות נדל"ן גלובליות יוכלו להחזיק ישירות נכסים סעודיים, דבר שהיה בלתי נתפס לפני כמה שנים.
הרחבת מס הקרקעות הלבנות: החל מ-אוגוסט 2025, הרשויות הסעודיות שדרגו את תוכנית מס הקרקעות הלבנות – מס על קרקע עירונית לא מפותחת – כדי לתמרץ באופן אגרסיבי פיתוח. לפי הכללים החדשים, בעלי מגרשים ריקים גדולים (≥5,000 מ"ר בערים) יתמודדו עם מס שנתי של עד 10% משווי הקרקע topluxuryproperty.com (לעומת 2.5% בלבד בעבר). בנוסף, יוטל תשלום שנתי חדש של 5–10% על מבני מגורים ריקים לאורך זמן topluxuryproperty.com. זהו ניסיון נועז לשים סוף לאגירת קרקעות ולספקולציה שתרמו למחירי קרקע מרקיעי שחקים. לשם השוואה, בערים כמו ריאד, מספר שחקנים עשירים החזיקו היסטורית שטחים נרחבים של קרקע ריקה; הממשלה זיהתה מעל 5,500 מגרשים ריקים (411 מיליון מ"ר) בערים מרכזיות החוסים תחת המס החדש topluxuryproperty.com. המס המחודש כבר מניע לפעולה: "זה הופך את זה להרבה יותר יקר לתת לקרקע טובה להישאר ריקה. [הבעלים] או שיבנו… או שימכרו למי שכן," מסביר אנליסט Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. סימנים ראשונים מראים שרבים מהבעלים המושפעים ממהרים לשותפויות או מכירת חלקות כדי להימנע מהמס topluxuryproperty.com. הרפורמות במס הקרקעות הלבנות צפויות לשחרר גל של פיתוחי דיור חדשים בשנים הקרובות, לתת מענה למחסור בדיור בסעודיה, וכפי שאומר פייסל דוראני מ-Knight Frank, לתרגם זאת ל"בתי מגורים בטווחי מחירים שרוב אזרחי סעודיה יכולים להרשות לעצמם" topluxuryproperty.com (דבר נחוץ מאוד, שכן שני שלישים מהסעודים עומדים בתקציב של פחות מ-1.5 מיליון ריאל לבית).

שווקים נוספים במפרץ: במקומות אחרים במפרץ, קטר ו-אבו דאבי ממשיכות להיות חזקות. אבו דאבי רשמה שיא במכירות וילות בקיץ הזה, ומפתחות המדינה משיקות פרויקטים חדשים על קו המים כדי לעמוד בביקוש. קטר, לאחר המונדיאל, חוותה האטה קלה אך כעת משווקת אזורי בעלות חופשית חדשים לזרים, תוך ניצול ההכנסות הגבוהות והתשתיות המצוינות במדינה. בחריין ו-עומאן שקטות יותר אך יציבות, ומשתמשות בתוכניות תושבות תמורת השקעה תחרותיות כדי למשוך קונים מאסיה ואפריקה.

צפון אפריקה ולבנט: שוק הנדל"ן במצרים מתמודד עם רוחות נגד בשל תנודתיות במטבע – הפיחות החד של הלירה המצרית (ואינפלציה של 30%) הפכו את חומרי הבנייה ליקרים, והיזמים מתקשים בתזרים מזומנים. עם זאת, הביקוש לנכסים קשיחים נותר גבוה כאשר מצרים פונים לנדל"ן כהגנה מפני אינפלציה. בקהיר, מחירי יחידות חדשות באזורים מרכזיים עלו במונחים מקומיים אך למעשה זולים יותר בדולרים לעומת שנה שעברה בשל ירידת המטבע. ממשלת מצרים ממשיכה לקדם את פרויקט הבירה המנהלית החדשה, ומציגה אותו כהזדמנות השקעה בנדל"ן. בינתיים, בישראל, אי הוודאות הפוליטית והריביות הגבוהות ציננו שוק דיור שהיה לוהט – מחירי הדירות ירדו מעט ב-2025 לאחר שעלו בכ-70% בעשור הקודם. גם שוק הנדל"ן המסחרי בתל אביב נמצא בהמתנה על רקע פיטורים בהייטק וזינוקי ריבית.

דעת משקיעים ומומחים: שוק הנדל"ן במזרח התיכון הוא כיום נוף דו-מהירות: מצד אחד מרכזים בינלאומיים במפרץ, ומצד שני שאר האזור. משקיעים מוסדיים מתעניינים בעיקר בשווקי מדינות המפרץ (סעודיה, איחוד האמירויות, קטר) שם הצמיחה הכלכלית חזקה והממשלות שותפות בפיתוח. כפי שדיווחו ב-Global SWF, קרנות העושר הריבוניות של המפרץ עצמן משקיעות כספים בפרויקטים מקומיים – למשל, ADIA ומובדאלה של איחוד האמירויות שמגדילות הקצאות לנדל"ן מקומי – מה שמעיד על ביטחון בבית. הרפורמות בסעודיה במיוחד זוכות לכינוי "משנות משחק" ליצירת שוק נזיל ושקוף יותר. עם זאת, מומחים מזהירים שההצלחה תלויה בפרטי היישום ובהגנות למשקיעים. "אם סעודיה תספק מסגרת משפטית ברורה והעברת רווחים, ייתכן שנראה זרם הון זר בדומה למה שדובאי חוותה," מציין כלכלן נדל"ן אחד gfmag.com.

לסיכום, נרטיב הנדל"ן של המזרח התיכון ל-30–31 באוגוסט 2025 הוא של בומים ומהלכים נועזים: שווקים פורחים במפרץ ומהלכי ממשלה נועזים לפתוח ולהרחיב אותם עוד. הדבר מנוגד לזהירות בשאר העולם – ומדגיש את העלייה בחשיבות האזור בשוק הנדל"ן העולמי.

אפריקה: ניווט בין ריביות גבוהות והשקעות חדשות

רקע כלכלי: שוקי הנדל"ן באפריקה מתמודדים עם סביבה מקרו-כלכלית מאתגרת. מדינות רבות התמודדו עם אינפלציה וריביות גבוהות בשנים האחרונות, מה שהעלה את עלויות המימון וצינן את הפעילות בענף. אך ככל שהאינפלציה מתייצבת בחלק מהכלכלות, הבנקים המרכזיים משנים גישה בזהירות – ומציעים קרן אור לשוק הנדל"ן.

דרום אפריקה – הקלה בהפחתת ריבית: דרום אפריקה, שוק הנדל"ן המפותח ביותר ביבשת, סיפקה הפחתת ריבית המיוחלת בתחילת אוגוסט 2025. הבנק המרכזי של דרום אפריקה הפחית את ריבית הריפו מ-7.25% ל-7.00%, מה שהוריד את ריבית הפריים ל-10.50% privateproperty.co.za. זו הייתה ההפחתה הראשונה לאחר תקופה ממושכת של העלאות ריבית, והיא מורידה במעט את ריביות המשכנתא לצרכנים (רוב המשכנתאות בדרום אפריקה הן בריבית משתנה – פריים פלוס מרווח). אנשי מקצוע בענף הנדל"ן בירכו על המהלך: "ריבית פריים נמוכה יותר מספקת הקלה נחוצה מאוד לצרכנים ולבעלי בתים… ההפחתה הזו תמריץ עוד יותר את שוק הדיור," אמר בראד בנדל, ראש אגף המכירות ב-BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. למעשה, היקף בקשות המשכנתא בדרום אפריקה כבר עלה בכ-7% לעומת השנה הקודמת עד אמצע 2025, מה שמרמז שקונים חוזרים לשוק privateproperty.co.za.

עם זאת, ההפחתה מתונה, והרוחות הכלכליות הנגדיות נמשכות. יעל גפן, מנכ"לית לואו גפן סותבי'ס רילטי, ציינה כי ההקלה קטנה – במשכנתא של 2 מיליון ראנד, ההפחתה חוסכת כ-340 ראנד (18 דולר) בחודש privateproperty.co.za – והזהירה כי הצרכנים בדרום אפריקה נמצאים תחת לחץ כבד. "אנחנו על סף אסון כלכלי… משקי הבית מוציאים כשני שלישים מהכנסתם על החזרי חובות," הזהירה גפן privateproperty.co.za. שיעור האבטלה הגבוה והעלייה בעלויות השירותים (תעריפי החשמל זינקו) גורמים לכך שרבים מהקונים הפוטנציאליים עדיין מהססים. שוק הדיור בערים הגדולות כמו יוהנסבורג וקייפטאון מדשדש, והמחירים עולים רק במעט במונחים נומינליים. עם זאת, הציפייה ל-הפחתות ריבית נוספות ב-2025 עשויה לשפר בהדרגה את יכולת הרכישה ואת התחושות בשוק.

ניגריה ומערב אפריקה: מגזר הנדל"ן של ניגריה חווה טלטלות על רקע פיחות המטבע ושינויים במדיניות. הסרת סובסידיות הדלק על ידי הממשלה ב-2025 הקפיצה את עלויות התחבורה והבנייה. שיעורי הריבית בניגריה נותרו גבוהים מאוד (ריבית הבנק המרכזי היא 18.75%), מה שהופך משכנתאות פורמליות לנדירות (רוב רכישות הבתים נעשות במזומן). עם זאת, יש פעילות משמעותית בשוק היוקרה, המונעת על ידי אנשים אמידים שמגדרים מפני אינפלציה, ובסגמנט התפוצות (ניגרים מחו"ל המשקיעים בדירות וקרקעות במדינה). התפתחות בולטת: קבוצת דנגוטה, אחד מהקונגלומרטים הגדולים באפריקה, אותתה על כוונתה להשקיע בנדל"ן באתיופיה כחלק מהתרחבות רחבה יותר. ב-30 באוגוסט, דנגוטה חתמה על עסקה בשווי 2.5 מיליארד דולר להקמת מפעל דשנים באתיופיה reuters.com, ודיווחים מצביעים על כך שהם בוחנים גם הזדמנויות לפיתוח נדל"ן שם facebook.com. מהלך זה מדגיש את הגידול בזרימות ההשקעה הפאן-אפריקאיות – משקיעים ניגרים ודרום אפריקאים בוחנים יותר ויותר שווקים מתפתחים במזרח אפריקה (אתיופיה, קניה, רואנדה) להשקעות נדל"ן. השקעות חוצות גבולות כאלה מביאות הון ומומחיות, ועשויות להאיץ את הפיתוח במדינות היעד.

מזרח אפריקה: קניה, המרכז הכלכלי של מזרח אפריקה, מחזיקה שוק נדל"ן תוסס שהאט מעט ב-2023–2024 בשל אי ודאות פוליטית ושיעורי ריבית גבוהים, אך צפוי להתאושש. הבנק המרכזי של קניה שמר על ריבית של 10.5%, והאינפלציה מתונה (כ-6.7%), מה שעשוי לאפשר בקרוב הורדת ריבית. בניירובי נמשכת הביקוש לדיור בר השגה ולשטחי לוגיסטיקה/מחסנים (במיוחד עם גידול הסחר האזורי). ראוי לציון, תערוכת נדל"ן מדובאי התקיימה בניירובי ב-30 באוגוסט, במטרה למכור נכסים באיחוד האמירויות למשקיעים אפריקאים research8020.com – סימן להעמקת הקשרים בין אפריקה למזרח התיכון. בנוסף, ממשלת קניה השיקה לאחרונה תוכנית שאפתנית לדיור בר השגה, במסגרתה הוצעו אלפי יחידות למפתחים עם תמריצים, ואם תצליח, תוכל גם לצמצם את מחסור הדיור וגם לפתוח אפיק השקעה חדש.

צפון אפריקה: במצרים, כפי שצוין, בעיות המטבע שולטות. עם זאת, משקיעים זרים מהמפרץ רוכשים נדל"ן יוקרה בקהיר במחירים מוזלים (במונחי דולר). ממשלת מצרים מנהלת מגעים לאפשר לקרנות ריבוניות מהמפרץ להחזיק מניות בפרויקטים של ערים חדשות כדי לחזק את המימון. בינתיים, שוק הנדל"ן התיירותי של מרוקו (ריאדים, מלונות) נהנה מעלייה בתיירות לאחר המגפה, אם כי רעידת האדמה הטרגית בסוף 2025 ליד מרקש עשויה למקד מחדש את סדרי העדיפויות לשיקום ולשדרוג בטיחות מבנים ישנים.

מגמות כלליות: ברחבי רוב אפריקה, מחסור בדיור ועיור מואץ ממשיכים להיות הכוחות המניעים בשוק הנדל"ן. גם בזמנים כלכליים קשים יותר, האוכלוסיות גדלות והערים זקוקות ליותר בתים ומשרדים. זה תומך בתחזית חיובית לטווח הארוך, בתנאי שמימון יהפוך לנגיש יותר. בנקים מקומיים במדינות כמו גאנה ואוגנדה החלו לבחון מוצרי משכנתא בריביות מסובסדות לרוכשים ראשונים, לעיתים בגיבוי ממשלתי או של בנקי פיתוח, כדי לעודד בעלות על דירות.

קרנות ריט ושוקי הון: קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) עדיין בראשית דרכן באפריקה אך מתרחבות לאט. בדרום אפריקה יש מגזר ריט מפותח (חלק מקרנות הריט הדרום-אפריקאיות, כמו Growthpoint, אף משקיעות במקומות נוספים ביבשת). ניגריה השיקה את קרן הריט השנייה שלה אי פעם ב-2025, המתמקדת בנכסים מסחריים בלאגוס ואבוג'ה. קניה ורואנדה מעדכנות רגולציה כדי להפוך את הריט לאטרקטיביות יותר למשקיעים. כלים אלו עשויים לפתוח את הדלת להשקעות מוסדיות נוספות בנדל"ן האפריקאי לאורך זמן.

תובנות מומחה: "הסיפור של שוק הנדל"ן באפריקה הוא בעיקר על ביקוש לא ממומש והון לא מנוצל," אומר אנליסט ב-Estate Intel (חברת מחקר מלגוס). תשואות גבוהות (לעיתים 8–10%+ תשואות שכירות) קיימות, אך האתגר הוא הפחתת הסיכון בהשקעות. יציבות פוליטית, סיכון מטבע ונזילות הם דאגות עיקריות למשקיעים זרים. באופן מעודד, מספר מדינות באפריקה מיישמות רפורמות – דיגיטציה של מרשמי מקרקעין, חיזוק זכויות קניין, מתן פטורים ממס לפיתוח וכו' – כדי למשוך יותר השקעות. המחצית השנייה של 2025 תבחן את המאמצים הללו, אך משקיפים רבים נותרים אופטימיים שהדמוגרפיה הצעירה והצמיחה העירונית של אפריקה יהפכו אותה לגבול נדל"ן ששווה לעקוב אחריו.

אוקיאניה: אוסטרליה מתאוששת, ניו זילנד נוגעת בתחתית

אוסטרליה – חזרה לצמיחה: שוק הנדל"ן האוסטרלי, לאחר תיקון חד ב-2022–23, חזר ל-צמיחה מתונה ב-2024–25. עד אמצע 2025, מחירי הבתים שוב עולים בכל ערי הבירה business.nab.com.au. רק בחודש יולי (הנתונים האחרונים הזמינים), ערך הדיור הארצי עלה בכ-1.8% cotality.com, בהובלת עליות חזקות בערים קטנות כמו דרווין (+2.2% חודשי) ועליות יציבות בסידני ומלבורן business.nab.com.au. המפנה מיוחס למספר גורמים:

בנק הרזרבות של אוסטרליה עצר את העלאות הריבית מוקדם יותר השנה, והשווקים אף צופים הפחתות ריבית ב-2026 אם האינפלציה תמשיך להירגע. הציפייה לשיא בריבית חיזקה את ביטחון הקונים.
אוסטרליה מתמודדת עם מחסור בהיצע דיור. בניית דירות חדשות לא עומדת בקצב הביקוש, והאוכלוסייה שוב גדלה במהירות בשל התאוששות ההגירה לאחר הקורונה. זה יצר רף תחתון למחירים למרות ריביות משכנתא גבוהות יותר מאשר לפני כמה שנים.
משקיעים חוזרים, במיוחד בשוק הדירות, מהמרים שהשכירות תישאר גבוהה. שכר הדירה באוסטרליה מטפס בקצב שיא (צמיחה שנתית דו-ספרתית בחלק מהערים) בשל מחסור בדירות פנויות, מה שהופך נכסים להשכרה לאטרקטיביים שוב.

סידני ומלבורן, השווקים הגדולים באוסטרליה, רשמו לאחרונה עליות מחירים רבעוניות מתונות (~1–3%), ושיעורי הצלחת המכרזים השתפרו, מה שמעיד על תיאבון גובר של קונים. גם פרת' ובריסביין רשמו עליות משנה לשנה, בין היתר בזכות כלכלות מקומיות חזקות (כרייה במקרה של פרת', והגירה בין-מדינתית שמניעה את בריסביין).

תחזית האנליסטים: התחזית האחרונה של KPMG מצביעה על כך שמחירי הבתים באוסטרליה יעלו בכ-5.5% ב-2025 ברמה הארצית abc.net.au, וישיבו את רוב הירידות הקודמות עד 2026. "ערכי הנדל"ן הארציים מראים צמיחה יציבה, מונעים מהיצע נמוך וציפייה להורדות ריבית," מציין עדכון נדל"ן אחד propertyupdate.com.au. עם זאת, יש מגבלות: נגישות לדיור נותרה מתוחה (המחיר החציוני לבית בסידני עדיין סביב 1.3 מיליון דולר אוסטרלי). ממשלת אוסטרליה משיקה תמריצים לרוכשי דירה ראשונה ולוחצת על המדינות להאיץ אישורי תכנון כדי לבנות יותר בתים. היקף ההתאוששות עשוי להיות תלוי בתגובות בצד ההיצע ובמצב הכלכלה העולמית, אך לעת עתה המומנטום חיובי.

ניו זילנד – מחפשת תחתית: בשכנות, ניו זילנד עברה אחת מהירידות החדות ביותר בשוק הדיור בקרב כלכלות מתקדמות, והשוק שלה עדיין מחפש תחתית. נכון ליולי 2025, ערך הבתים הממוצע בניו זילנד נמוך בכ-13% מהשיא של סוף 2021 qv.co.nz qv.co.nz. ערים מרכזיות רשמו אף ירידות חדות יותר מהשיא: ערכי הנדל"ן באוקלנד נמוכים בכ-19.6% מהשיא qv.co.nz, ובעיר וולינגטון ירידה חדה של 27% מהשיא qv.co.nz. החדשות הטובות הן שקצב הירידה הואט מאוד ונראה כי השוק מתייצב:

qv.co.nz

חלק מהאזורים כבר מתחילים להתאושש: ערים משניות כמו Tauranga (+1.7% רבעוני) ו-Queenstown (+2.4% רבעוני) רשמו עליות רבעוניות מוצקות qv.co.nz, ואפילו חלקים מאוקלנד (הפרברים המרכזיים) ראו התייצבות במחירים qv.co.nz. הדבר מרמז שבאזורים בהם הביקוש חזק (או שבהם המחירים ירדו מוקדם ובחדות), הקונים חוזרים לשוק.
ריביות המשכנתא בניו זילנד התייצבו. הבנק המרכזי של ניו זילנד השאיר את הריבית על 5.5% עד אוגוסט, ועם ירידת האינפלציה לכ-4.9%, רבים מצפים שהמהלך הבא של הבנק יהיה הורדה ב-2026. הבנקים הפחיתו מעט את ריביות המשכנתא הקבועות בשבועות האחרונים בציפייה לכך, מה ששיפר את הסנטימנט.

עם זאת, סנטימנט השוק נותר זהיר. "השוק הכללי נותר מדוכא… ההתאוששות לא אחידה ושברירית," אומרת אנדראה ראש מ-QV qv.co.nz. היא מציינת שהקונים רגישים למחיר ויש להם כוח מיקוח בשל היצע רחב של נכסים באזורים מסוימים qv.co.nz. המוכרים נאלצו להתאים ציפיות – תמחור ריאלי הוא קריטי להשגת מכירה, כפי שניתן לראות בנכסים שנשארים זמן רב יותר בשוק אם מתומחרים לפי ערכי השנה שעברה. רוכשי דירה ראשונה ודיירים עצמיים הם כיום הפעילים ביותר, במיוחד בקצה התחתון של השוק, בסיוע ריביות יציבות וזמינות אשראי מעט משופרת qv.co.nz qv.co.nz. יש גם עלייה קלה במשקיעים שמחפשים מציאות, אך רבים עדיין נשארים מחוץ לשוק בשל תקנות מחמירות יותר למשכירים והסרת חלק מההטבות במס על ריבית.

עדכון מדיניות: ממשלת ניו זילנד, העומדת בפני בחירות בסוף 2025, העלתה אפשרות של צעדים לעידוד שוק הדיור במידת הצורך – כגון החזרת ניכויי מס על נכסים או התאמת מדיניות ההגירה להגברת הביקוש. האופוזיציה מתמקדת בצמצום רגולציה לפיתוח במטרה להגדיל את ההיצע. בהתאם לתוצאות הבחירות, מדיניות הדיור של ניו זילנד עשויה להשתנות ולהשפיע על כיוון השוק.

אוקיאניה בכללותה: הגורלות השונים של אוסטרליה וניו זילנד ממחישים כיצד ריביות ומדיניות עיצבו את התוצאות. מחזור ההידוק המתון יותר באוסטרליה והמשך גידול האוכלוסייה צמצמו את הירידה בשוק, בעוד העלאות הריבית האגרסיביות בניו זילנד (ואולי גם עליית מחירים חדה מדי קודם לכן) הובילו לתיקון חד יותר. כעת, שני השווקים מצפים להקלה מוניטרית עתידית שתשמש רוח גבית.

במקומות אחרים באוקיאניה, שימו לב כי מדינות איי האוקיינוס השקט חוות מגמות ייחודיות בנדל"ן – לדוגמה, בפיג'י ובונואטו ישנם פרויקטים נופשיים ומגורים המיועדים לרוכשים זרים המעוניינים בהגירה או באזרחות שנייה, וחוסן אקלימי הופך לגורם (נכסים חופיים המתמודדים עם עליית פני הים). אלו מגזרים נישתיים אך מתפתחים באזור.

בשורה התחתונה: עד סוף אוגוסט 2025, שוק הנדל"ן העולמי הוא מחקר בניגודים:

הנגאובר של ריביות גבוהות בצפון אמריקה ואירופה, שם השווקים רדומים ובררניים, וממתינים לאותות כלכליים ברורים יותר.
התעוררות מונעת מדיניות בחלקים מאסיה והמזרח התיכון – בין אם מדובר בתמריצים בסין או בפתיחות בסעודיה – שעשויים לעצב מחדש את אותם שווקים.
חוסן והתאוששות באזורים כמו מדינות המפרץ במזרח התיכון וכיסים מסוימים באוקיאניה, המדגימים כי נדל"ן נותר משחק מקומי גם מול רוחות נגד גלובליות.

כפי שאמר זאת מומחה אחד, 2025 היא "שנת הסתגלות" בנדל"ן – בה משקיעים ובעלי בתים כאחד מכוונים מחדש למציאות חדשה של עלויות ריבית גבוהות יותר, אך גם מנצלים הזדמנויות הנובעות מהדינמיקה הייחודית של כל שוק. החודשים הקרובים (והחלטות הריבית) יקבעו אילו אזורים יובילו את השלב הבא במחזור הנדל"ן. המשיכו לעקוב.

מקורות: רויטרס reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz ואחרים כפי שמקושרים למעלה.