עובדות מפתח:
- שינוי מוניטרי: הבנקים המרכזיים הקלו במדיניות – הבנק הפדרלי של ארה"ב ובנק קנדה ביצעו כל אחד הפחתות ריבית באמצע ספטמבר, במטרה לעודד צמיחה מדשדשת reuters.com. שיעורי המשכנתאות ירדו (משכנתא קבועה ל-30 שנה בארה"ב ~6.3% businessinsider.com), מה שהוביל לעלייה בבקשות להלוואות דיור businessinsider.com.
- מהפך בשוק הדיור: שוק הדיור האמריקאי נטה לטובת הקונים בקיץ הזה. מספר המוכרים עלה על מספר הקונים בכ-35% – הפער הרחב ביותר מזה לפחות 12 שנים – מה שהגדיל את המלאי לאחר שנים של מחסור businessinsider.com businessinsider.com. מחיר הבית החציוני בארה"ב הוא כ-410,800 דולר (רבעון שני), ירידה קלה מהשיא של 2022 businessinsider.com.
- מגה-מיזוג: מיזוג תיווך בשווי 1.6 מיליארד דולר הוכרז ב-22 בספטמבר: Compass תרכוש את Anywhere Real Estate (הבעלים של Coldwell Banker, Century 21 ועוד), ובכך תאחד את שתי חברות התיווך הגדולות בארה"ב. העסקה, כולה במניות, יוצרת ענק עם 340,000 סוכנים המטפלים ב-1.2 מיליון עסקאות בשנה resiclubanalytics.com, והסגירה צפויה עד 2026 בכפוף לאישורים.
- בדיקת בועת נדל"ן עולמית: מדד Global Real Estate Bubble Index 2025 של UBS סימן את מיאמי כשוק הדיור המסוכן ביותר בעולם, ואחריה טוקיו וציריך wealthbriefing.com. מחירי הדיור העולמיים נותרו ללא שינוי בשנה האחרונה (מותאם לאינפלציה) כאשר בעיות נגישות לדיור ציננו את הביקוש wealthbriefing.com. דובאי רשמה את העלייה החדה ביותר בסיכון לבועה, לאחר זינוק של 50% במחירים בחמש שנים wealthbriefing.com wealthbriefing.com.
- ההאטה בסין: מגזר הדיור בסין נותר במגמת ירידה ממושכת. מחירי הדירות החדשות ירדו שוב באוגוסט (ירידה של 0.3% בחודש, 2.5% בשנה) reuters.com reuters.com למרות תמריצים חוזרים. בייג'ינג קראה לצעדים נוספים לייצוב הביקוש על רקע משברי חוב של יזמים (Country Garden, Evergrande) וירידה במכירות.
- בום במזרח התיכון: בניגוד לכך, שוק הנדל"ן במפרץ מזנק. מכירות הדיור בערב הסעודית זינקו ב-63% בשנה במחצית הראשונה של 2025 (ריאד: 17.5 מיליארד דולר) על רקע גידול אוכלוסין ומגה-פרויקטים cbnme.com. חוק סעודי חדש יפתח שווקי נדל"ן נבחרים למשקיעים זרים מינואר 2026, מה שיגביר עוד את הביקוש cbnme.com. דובאי ומוקדי המפרץ ממשיכים לרשום עליות מחירים חזקות, אם כי UBS מזהירה כי שוק דובאי מציג כעת סיכון בועה מוגבר wealthbriefing.com.
- הסטייה של אירופה: שוקי הדיור של אירופה הציגו אותות מעורבים – מחירי הבתים בגרמניה עלו ב-3.2% ברבעון השני (עלייה רבעונית שלישית) כאשר השוק מתייצב לאחר תיקון עמוק reuters.com, ומחירי הביקוש בבריטניה ירדו מעט משנה לשנה על רקע חששות מהעלאת מסים reuters.com reuters.com. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי של אירופה נותר במשבר: מכירות נכסי משרדים קרובות לשפל של עשור reuters.com ושיעור הוואקנטיות במשרדים הגיע לשיאים חדשים (~20.7% ברמה הארצית ברבעון השני) reuters.com. "יש לנו 'ארץ הזומבים'… אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות שחוזרת," הזהיר ראש הנדל"ן האירופי של PGIM, שתיאר את השפל במגזר המשרדים reuters.com.
- דגשים מאסיה: ערכי הנדל"ן ביפן עולים – מחירי הקרקע בטוקיו זינקו ב-5.6% בשנה האחרונה, כאשר אזורים פריפריאליים רשמו קפיצות דו-ספרתיות asahi.com asahi.com. מחירי הדירות החדשות הגיעו לשיאים חדשים (~135 מיליון ין בממוצע בטוקיו, עלייה של 24% משנה לשנה) על רקע האטה בבנייה asahi.com asahi.com, מה שמעורר חששות בנוגע לזמינות. הודו נותרה נקודת אור: שוק הנדל"ן משך 3.0 מיליארד דולר השקעות במחצית הראשונה, ו"בהודו ממשיכים לראות מדינה מבטיחה בנוף ההשקעות בנדל"ן של אסיה-פסיפיק," אמר מנכ"ל Colliers India, באדל יאגניק ianslive.in.
- אפריקה ואמריקה הלטינית: המחסור בדיור בניגריה מזנק – הממשלה מעריכה צורך שנתי בכ-5 מיליון בתים חדשים כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה infrastructurenews.ng. דרום אפריקה, לאחר ארבע הפחתות ריבית מאז סוף 2024, רואה סימנים ראשונים להתאוששות בשוק הנדל"ן על רקע מחסור של 2.3 מיליון יחידות דיור ooba.co.za ooba.co.za. באמריקה הלטינית, אינפלציה גבוהה וריביות גבוהות (למשל, ריבית Selic של ברזיל ב-15% bssnews.net) ציננו את השווקים המקומיים, אך משקיעים עשירים מאמריקה הלטינית מזרימים הון לנדל"ן במיאמי כמקלט בטוח. "כשממשלות באמריקה הלטינית פונות שמאלה, הקונים פונים צפונה," ציינה סוכנת הנדל"ן ממיאמי אליסיה סרברה, והדגישה כי שינויים פוליטיים דוחפים קונים אמידים לרכוש נכסים בארה"ב vertical-developments.com.
צפון אמריקה: שינויים בדיור ומגמת קונסולידציה היסטורית
ארצות הברית – לקונים יש יותר כוח מיקוח: לאחר שנים של ביקוש גבוה במיוחד והיצע נמוך, שוק הדיור האמריקאי נוטה כעת לטובת הקונים. נתונים חדשים של Redfin מראים ש-מוכרי בתים עלו במספרם על הקונים בכ-500,000 (35%) באוגוסט, העודף הגדול ביותר מאז לפחות 2013 businessinsider.com. חוסר האיזון המתרכך הזה – שהיה דומה גם ביוני ויולי – החל להקל על המחסור במלאי שאפיין את הבום של תקופת הקורונה businessinsider.com businessinsider.com. "שוק הדיור אולי סוף סוף נוטה לטובתך," ציינו האנליסטים של Redfin, אם כי הזהירו שמדובר בשוק של קונים "רק עבור מי שיכול להרשות לעצמו לקנות" לנוכח מחירים וריביות שעדיין גבוהים businessinsider.com businessinsider.com. ה-מחיר החציוני לבית בארה"ב עומד על כ-411 אלף דולר, ירידה קלה מהשיאים, אך עדיין ~29% יותר מאשר לפני חמש שנים businessinsider.com. עם הורדת הריבית הראשונה של הפד מאז 2024 שהגיעה ב-17 בספטמבר (הפחתה של רבע אחוז), ריביות המשכנתא ל-30 שנה ירדו לכ-6.3% businessinsider.com. זה רחוק מאוד מההלוואות של 2–3% ב-2021, אך הירידה האחרונה גרמה ל-עלייה של 9% בבקשות למשכנתא בתחילת ספטמבר businessinsider.com – סימן לכך שקונים שהיו על הגדר מתחילים לחזור כשהעלויות יורדות מעט.
משבר בנדל"ן המסחרי: בעוד שהדיור מראה סימני התאוששות, שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב – במיוחד משרדים – נמצא במיתון חמור. שיעור המשרדים הפנויים הגיע לשיא חסר תקדים של כ-20.7% ברמה הארצית ברבעון השני של 2025 reuters.com, פי שניים מהמצב שלפני המגפה. ערים מרכזיות מתקשות להתמודד: שיעור המשרדים הפנויים בסן פרנסיסקו זינק ל-27.7% (לעומת כ-8.6% ב-2019) reuters.com, ו-במרכז ניו יורק כמעט 23% מהמשרדים ריקים reuters.com. עבודה מרחוק/היברידית מתמשכת וצמצום תקציבי חברות הובילו לכך ש-"יש עודף שטח ריק… מה שמאלץ התמודדות כואבת," לפי נתוני Moody’s Analytics reuters.com reuters.com. בעלי הנכסים מתמודדים עם ירידת שכר דירה ועליית עלויות מימון, בדיוק כאשר "קיר חוב" של 290 מיליארד דולר במשכנתאות משרדים יגיע לפירעון עד 2027 reuters.com. ברירות החוב עולות, ואפילו בנקים אזוריים מרגישים את הלחץ במאזנים שלהם reuters.com reuters.com. המיתון המסחרי הזה גם לוחץ על תקציבי הערים (פחות הכנסות מארנונה) ומעורר דיונים על הסבת משרדים לדיור. ותיקי התעשייה מציינים "בריחה לאיכות" – משרדים מדור A, במיקום טוב ועם שירותים מתקדמים, עדיין זוכים לביקוש, בעוד מבנים ישנים וחצי ריקים מדשדשים reuters.com.
ענקיות התיווך מתמזגות: טלטלה תאגידית היסטורית התרחשה ב-23 בספטמבר עם הידיעה ש-Compass – כיום חברת התיווך למגורים הגדולה ביותר בארה"ב – תרכוש את Anywhere Real Estate (חברת התיווך השנייה בגודלה, לשעבר Realogy) בעסקת החלפת מניות בשווי 1.6 מיליארד דולר resiclubanalytics.com. המיזוג, חסר תקדים בהיקפו, מאחד מותגים מוכרים כמו Coldwell Banker, Century 21, Sotheby’s International Realty, Corcoran ועוד תחת המטרייה של Compass resiclubanalytics.com. הישות המאוחדת תכלול 340 אלף סוכנים ברחבי ארה"ב והעולם, האחראים ליותר מ-1.2 מיליון עסקאות מכירת בתים בשנה resiclubanalytics.com. האיחוד הענק – שצפוי להיסגר בסוף 2026 – משקף את הלחץ האדיר בענף התיווך. היקפי מכירות הבתים נמצאים בשפל של 30 שנה, וריביות משכנתא גבוהות מקשות על ביצוע עסקאות (קצב מכירות הבתים הקיימים ב-2025 הוא האיטי ביותר מאז 1995). באיחוד כוחות, Compass ו-Anywhere שואפות לצמצם עלויות (הערכת חיסכון של 225 מיליון דולר בסינרגיות) ולנצל את הגודל החדש בטכנולוגיה, הפניות, ושירותי משכנתאות וטייטל resiclubanalytics.com. אנליסטים אומרים שהעסקה היא גם מהלך אסטרטגי מול הדומיננטיות של Zillow: מנכ"ל Compass רוברט רפקין דוחף זה זמן רב לרישומים "בלעדיים פרטיים" המשווקים מחוץ ל-MLS, ובליעת הרשתות של Anywhere עשויה להעניק ל-Compass שליטה רבה יותר על המלאי – מה שעשוי לאתגר את מערכת ה-MLS המסורתית ואת פורטלי הרישום resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. "זהו איחוד התיווך הגדול ביותר בהיסטוריה של ארה"ב," אמר אנליסט הנדל"ן לאנס למברט, שהדגיש כי מדובר ב-"נתח דומיננטי מעסקאות הנדל"ן בארה"ב" שכעת מרוכז תחת קורת גג אחת resiclubanalytics.com. סוכני הנדל"ן בשטח יעקבו כיצד ענקית התיווך הזו תשלב את פעילותה – והאם מתחרות כמו Zillow או RE/MAX יגיבו בצעדים משלהן.קנדה – הקלה בריבית משפרת את התחזית: שוק הדיור בקנדה מתאושש בזהירות לאחר ש-בנק קנדה הוריד את הריבית המרכזית ל-2.5% ב-17 בספטמבר, ההפחתה הראשונה מאז מרץ reuters.com. ההפחתה ברבע אחוז (החלטה פה אחד של קובעי המדיניות) מגיעה כאשר הכלכלה הקנדית האטה ושוק העבודה נחלש. נגיד הבנק, טיף מקלם, ציין "כלכלה חלשה יותר ופחות סיכון לעליית אינפלציה" כסיבה להורדה reuters.com ורמז כי הבנק מוכן להקל עוד אם יהיה צורך reuters.com. שיעורי המשכנתאות בקנדה הגיבו: הלוואות בריבית קבועה ל-5 שנים ירדו מתחת ל-4% לראשונה מזה יותר משנה, לפי נתוני RBC. הקלה מוניטרית זו צפויה להמריץ מחדש את הביקוש של הקונים לקראת הסתיו. שוק הדיור בקנדה היה במיתון לאורך 2024 בשל לחץ ריביות, אך נכון לאוגוסט 2025 המכירות התאוששו זה החודש החמישי ברציפות nerdwallet.com. התאחדות הנדל"ן הקנדית דיווחה על עלייה של +1.1% בחודש אוגוסט, עם חוזק מיוחד בוונקובר ומונטריאול stats.crea.ca. המחירים התייצבו – המחיר הממוצע לבית הוא כ-687 אלף דולר קנדי, כמעט ללא שינוי לעומת שנה שעברה wowa.ca. ההיצע נותר בעייתי; התחלות בנייה חדשות בירידה, וכלכלנים מזהירים מהיפוך אפשרי מ-"עודף למחסור" אם הביקוש יתחדש kelownarealestate.com. ברמת המדיניות, הממשלה הפדרלית השיקה בספטמבר את תוכנית Build Canada Homes להאצת הבנייה, וחלק מהפרובינציות מרחיבות תמריצים לרוכשים ראשונים. לעת עתה, תחושת הקונים השתפרה עם ירידת הריביות מהשיא. עם זאת, לכל התאוששות בשוק יש מגבלות: החוב של משקי הבית בקנדה קרוב לשיא, והרגולטורים עוקבים אחר סימני התחממות מחודשת ככל שעלות ההלוואות יורדת.
אירופה: התקררות בדיור, משבר במשרדים
שוקי הדיור – צמיחה איטית, תקוות גבוהות: שוק הנדל"ן למגורים באירופה מנווט נחיתה רכה לאחר הבום של תקופת המגפה. בגרמניה, נתונים עדכניים מראים שמחירי הדירות עלו ב-3.2% ברבעון השני, עלייה רבעונית שלישית ברציפות reuters.com. ההתאוששות הזו מגיעה לאחר תיקון חד ב-2022–23, כאשר אינפלציה גואה והעלאות ריבית של הבנק המרכזי האירופי סיימו עשור של עליות מחירים בדיור. העלייה האחרונה – אם כי מעט קטנה יותר מה-3.5% של הרבעון הראשון – מרמזת כי הכלכלה הגדולה באירופה אולי מצאה תחתית בשוק הנדל"ן שלה reuters.com. ממשלת גרמניה התערבה כדי לתמוך ביזמי נדל"ן (כמה חברות בולטות עמדו בפני פשיטת רגל), כולל סובסידיות לבנייה חדשה והקלות בדרישות התייעלות אנרגטית. במקומות אחרים: צרפת וספרד מדווחות על עליות מחירים מתונות (כ-1–3% שנתי), בעוד שאיטליה נותרה ללא שינוי. שוודיה והמדינות הנורדיות ממשיכות לראות ירידות מחירים קלות משנה לשנה על רקע חוב משקי בית גבוה ומשכנתאות בריבית משתנה.
בבריטניה, מחירי הבתים למעשה נעצרים לאחר זינוק של מספר שנים. מחירי הביקוש בספטמבר היו נמוכים ב-0.1% לעומת שנה שעברה – הירידה השנתית הראשונה מאז תחילת 2024 reuters.com. נתוני Rightmove מראים שמחיר הביקוש הממוצע בבריטניה הוא כ-£366 אלף, כאשר חולשה בשווקים היקרים בדרום אנגליה מורידה את הממוצע reuters.com. "שמועות על שינויים במס רכוש" (לקראת תקציב 26 בנובמבר) גרמו לזהירות, ציינה מומחית הנדל"ן של Rightmove, קולין בבקוק reuters.com. מוכרים פוטנציאליים בלונדון ובדרום ממתינים, בציפייה להעלאות אפשריות במס רווחי הון או מס אחוזות בתקציב החדש. מצד שני, קצב עליית שכר הדירה בבריטניה התמתן ל-2.4% – הקצב האיטי ביותר ב-4 השנים האחרונות reuters.com, כאשר עלייה קלה בהיצע הדירות להשכרה ותקרות יכולת ההשתכרות מגבילות עליות נוספות בשכר הדירה. בנק אנגליה השאיר את הריבית על כנה ב-4.0% ב-18 בספטמבר reuters.com, וכעת השווקים מצפים להורדת ריבית ראשונה של הבנק עד אביב 2026, לאור ירידת האינפלציה לכ-2.7%. עם ירידת ריביות המשכנתא מהשיאים (משכנתאות ל-5 שנים בכ-4.5% לעומת 6% בשנה שעברה), ייתכן שפעילות הנדל"ן הבריטית תתאושש ב-2025. עם זאת, הסנטימנט נותר שברירי כאשר הכלכלה נותרה ללא שינוי ברבעון השלישי reuters.com ומשקי הבית מתמודדים עם לחץ יוקר המחיה.‘זומבילנד’ המסחרי של אירופה: הכאב החריף ביותר בנדל"ן הוא במגזר הנדל"ן המסחרי של אירופה, שאנליסט אחד כינה אותו "זומבילנד" פיננסי. היקפי העסקאות קרסו – ההשקעות החוצות גבולות באירופה, המזרח התיכון ואפריקה ברבעון השני ירדו בכ-20% משנה לשנה לשפל של עשור reuters.com. "אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות," כך תיאר את המצב סבסטיאנו פרנטה מ-PGIM, כאשר ריביות גבוהות בעקשנות ומכשולי מיחזור חוב מקפיאים עסקאות reuters.com. קונים פוטנציאליים ממתינים למציאות של נכסים במצוקה, אך מוכרים לעיתים קרובות מסרבים לקבל הערכות שווי נמוכות יותר, מה שיוצר קיפאון. נתוני סקר של INREV הראו כי סנטימנט המשקיעים כלפי נדל"ן אירופי בשפל של יותר משנה, בדומה למצב בארה"ב reuters.com. מגזר המשרדים נמצא במוקד: גרמניה במיוחד חטפה מכה, עם ירידה נוספת של 2% בהשקעות במחצית הראשונה של השנה reuters.com ונכסים בולטים כמו גורד השחקים טריאנון בפרנקפורט נכנסים לחדלות פירעון. בנקים וקרנות מתמודדים כעת עם ניהול הלוואות בעייתיות – הארכות הלוואה בסגנון "הארך והעמד פנים" נפוצות, אך חלק מהמלווים (והרגולטורים) דוחפים למחיקות מוקדמות יותר ולמכירות reuters.com reuters.com. נקודת אור אחת: מגזרים כמו מחסני לוגיסטיקה ומלונות ממשיכים למשוך קונים שמחפשים הכנסה מוגנת אינפלציה reuters.com. ומחסור הדיור המתמיד באירופה אומר שפרויקטי דיור להשכרה עדיין מקבלים מימון, גם כאשר משרדים מדשדשים reuters.com. עם זאת, בסך הכול, עלויות מימון גבוהות יותר, אינפלציית בנייה ואי ודאות כלכלית גורמות לפרויקטים אירופיים רבים להיעצר. הבנק המרכזי האירופי עצר את העלאות הריבית ב-11 בספטמבר ורמז שהריביות בשיא <a href="https://www.reuters.com/world/uk/uk-house-prices-fall-while-rents-rise-by-least-4-years-surveys-show-2025-09-14/#:~:text=Official%20figures%20last%20week%20showed,in%20June" target="_blank" rel="norreuters.com – הקלה מבורכת, אך כל התאוששות משמעותית בשוק הנדל"ן המסחרי עשויה להתעכב עד לעומק 2026, כאשר קיצוצי הריבית יתחילו לחלחל באמת.
אסיה-פסיפיק: מזל מעורב – ההידרדרות של סין, הזינוק של יפן, החוסן של הודו
סין – קיפאון ממושך בענף הנדל"ן: מגזר הנדל"ן האדיר של סין ממשיך להתקשות עם ירידת מחירים ומכירות חלשות. נתונים עדכניים הראו כי מחירי דירות חדשות ב-70 ערים ירדו ב-0.3% באוגוסט (חודש מול חודש), הירידה החודשית הרביעית ברציפות reuters.com. בהשוואה שנתית, מחירי הדירות החדשות ירדו בכ-2.5% reuters.com. המגמה השלילית המתמשכת, שהחלה ב-2021, לא נבלמה למרות ניסיונות רבים של בייג'ינג להקל במדיניות. הרשויות הורידו ריביות משכנתא, הפחיתו את דרישות ההון העצמי, ואפילו הקלו על מגבלות רכישת דירות בערים הגדולות – אך האמון נותר מעורער. שנתיים של משברי חוב בקרב יזמים (כפי שבא לידי ביטוי בחדלות הפירעון של אוורגרנד והסדר החוב האחרון של קאנטרי גארדן) גרמו לרוכשים לחשוש מפרויקטים לא גמורים וירידת ערך. השבוע, ראש ממשלת סין לי צ'יאנג התחייב "לעודד את הביקוש לדיור" בצעדים נוספים, על רקע דיווחים כי ערים מסוימות עשויות להציע סובסידיות ישירות לרכישת דירה או הקלות מס לעידוד רכישה. הממשלה גם לוחצת על הבנקים הממשלתיים להגדיל את האשראי לדיור ולהבטיח מימון לפרויקטים תקועים. עד כה, הדימום לא נפסק: ההשקעה בנדל"ן ירדה ב-12.9% משנה לשנה בינואר–אוגוסט 2025 reuters.com reuters.com ורבים מהיזמים הקטנים יותר ניצבים בפני פשיטת רגל. הדיור מהווה עד 25% מהתמ"ג של סין (בצורה ישירה ועקיפה), ולכן ההאטה מכבידה על הכלכלה הרחבה יותר (שצמחה רק בכ-4.5% מתחילת השנה, מתחת ליעד). יש אנליסטים שמזהים סימנים ראשונים לייצוב – למשל, מחירי דירות יד שנייה בערים הגדולות עלו מעט בסוף ספטמבר, ונפח המכירות בשנגחאי ובבייג'ינג השתפר מרמות נמוכות מאוד לאחר הקלות במדיניות. אך כל התאוששות צפויה להיות "בצורת U" לכל היותר. "ענף הנדל"ן עדיין מתייצב, למרות תנודתיות מסוימת, ויש להשקיע מאמצים נוספים לתמיכה בביקוש," אמר דובר הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה בשבוע שעבר reuters.com. השווקים הגלובליים עוקבים מקרוב, שכן נחיתה קשה של שוק הנדל"ן הסיני עלולה להשפיע על שוקי הסחורות והפיננסים בעולם כולו.
יפן – בום המחירים בטוקיו: ביפן, סיפור שונה מאוד מתרחש: הנדל"ן בטוקיו מזנק לשיאים חדשים, ומתפשט מעבר לאזורים המרכזיים ביותר. סקר הקרקעות השנתי של ממשלת מטרופולין טוקיו (פורסם ב-16 בספטמבר) הראה כי מחירי הקרקע למגורים בעיר קפצו ב-5.6% בשנה האחרונה, האצה לעומת 4.6% בשנה שקדמה לה asahi.com asahi.com. ראוי לציין כי הצמיחה כבר אינה מוגבלת לליבה היוקרתית המסורתית של טוקיו (אזורים מינאטו/צ'יודה/שיבויה). שכונות סמוכות חוו את העליות התלולות ביותר – אזורי מגורו וטאיטו זינקו ~13.5% משנה לשנה, בין העליות הגבוהות ביותר בבירה asahi.com asahi.com. הבום המתרחב הזה מונע על ידי ביקוש חזק והיצע מצומצם. "טוקיו עלולה להתמודד עם עתיד שבו רק העשירים יוכלו להרשות לעצמם לגור ביותר ויותר שכונות," הזהיר טושיאקי נקיאמה ממכון המחקר של Lifull asahi.com. הבנייה החדשה אינה מדביקה את הקצב: רק כ-2,964 דירות חדשות נוספו במחצית הראשונה של 2025 ב-23 הרבעים של טוקיו, ירידה של 10.7% משנה לשנה asahi.com על רקע מחסור בעובדים ועלויות חומרים גבוהות. כתוצאה מכך, מחירי הדירות החדשות זינקו – המחיר הממוצע לדירה חדשה עומד כעת על 135.3 מיליון ין (~925,000 דולר), עלייה של 24% משנה שעברה asahi.com asahi.com ושיא כל הזמנים. עם דירות חדשות כה יקרות (ולעיתים קרובות נמכרות מראש לרוכשים עשירים), מחפשי דירות רגילים פונים לדירות ישנות יותר. המחיר הממוצע לדירה יד שנייה בטוקיו גם הוא עבר את רף 100 מיליון ין, ונשאר מעל רמה זו שלושה חודשים ברציפות asahi.com. בצד המסחרי, ההתאוששות של יפן מקורונה העלתה את ערך הקרקע לקמעונאות ומלונאות – למשל, הקרקע באסקוסה, אזור תיירותי, זינקה ב-25–27% במחיר, הקפיצה המהירה ביותר בטוקיו, הודות לעלייה בתיירות ולפיתוחים חדשים asahi.com. למרות טירוף המחירים, הבנק המרכזי של יפן נותר סופר-מרחיב – הבנק של יפן שמר על ריבית אפסית ורק בספטמבר החל לרמוז על נרמול מדיניות הדרגתי מאוד. משכנתאות זולות (פחות מ-2%) וההתאוששות הכלכלית של יפן (תמ"ג +6% בקצב שנתי ברבעון השני) מרמזים שמגמת העלייה בנדל"ן עשויה להימשך, אם כי רשמיתעוקבים בזהירות אחר התחממות יתר. המצב בטוקיו – מחירים מזנקים למרות שהגידול באוכלוסייה מתון – מדגיש כיצד עשורים של ריביות נמוכות במיוחד ועניין של משקיעים גלובליים (יפן נחשבת ליציבה וזולה לעומת ערי בירה אחרות) הפכו את הנדל"ן שלה "רק לעשירים", כפי שניסח זאת כותרת של עיתון אסאהי שימבון asahi.com.
הודו – מגנט השקעות: מגזר הנדל"ן של הודו מפגין חוסן ומושך זרימות השקעה חזקות. דוח חדש של Colliers מדגיש כי הודו משכה 3.0 מיליארד דולר בהשקעות נדל"ן במחצית הראשונה של 2025, שמתוכן 1.6 מיליארד דולר הגיעו ממשקיעים זרים ianslive.in ianslive.in. למרות שסך זה ירד מעט מהשיאים שנרשמו שנה קודם לכן, האמון של המשקיעים בהודו נותר חזק. "הודו ממשיכה לבלוט כמדינה מבטיחה בנוף השקעות הנדל"ן של אסיה פסיפיק," אמר Badal Yagnik, מנכ"ל Colliers India ianslive.in. ראוי לציון, ההשקעה המקומית בנדל"ן זינקה ב-53% משנה לשנה במחצית הראשונה, כאשר מוסדות מקומיים ויזמים הגבירו פעילות ianslive.in. מניעים מרכזיים כוללים "ביקוש חזק לחללים איכותיים" (במיוחד במרכזי טכנולוגיה כמו בנגלור והיידראבאד), רפורמות רגולטוריות מתמשכות (למשל פישוטי GST), וציפייה לכך שהוצאות הצרכנים בעונת החגים ימריצו את תחום הנדל"ן הקמעונאי ianslive.in. לפי סוג נכס, מגזרי המגורים והמשרדים שלטו, והיוו למעלה ממחצית מנפח ההשקעות במחצית הראשונה ianslive.in. אפילו תחומים כמו פיתוח קרקעות ומימון בנייה צברו תאוצה, מה שמעיד כי יזמים מגייסים הון לפרויקטים חדשים ianslive.in. בזירה הבינלאומית, מעמדה של הודו הולך וגדל: היא עלתה למקום הרביעי באסיה פסיפיק בהשקעות נדל"ן חוצות גבולות בקרקעות ואתרי פיתוח, לעומת המקום השביעי בעבר ianslive.in. התחזית האופטימית מביאה את החוזים לצפות כי השקעות הנדל"ן בהודו עשויות לסיים את 2025 ב"תו גבוה", כאשר נכסים מרכזיים ממשיכים לעלות בערכם <a href="https://ianslive.in/indias-real-estate-investment-landscape-remains-resilient-in-h1-2025-attracianslive.in. הרוחות הנגדיות העיקריות הן שיעורי הריבית – הבנק המרכזי של הודו שמר על ריבית גבוהה של 6.5%, אך עם הירידה באינפלציה, אנליסטים סבורים כי הפחתות ריבית ב-2026 עשויות להניע את המגזר עוד יותר.
עדכונים נוספים מאסיה-פסיפיק: בדרום-מזרח אסיה, שוקי הדיור בדרך כלל יציבים. בסינגפור מחירי הדירות הפרטיות עלו בכ-2.5% משנה לשנה ברבעון השלישי; בסוף ספטמבר המדינה ערכה התאמות קלות בצעדי הקירור של שוק הנדל"ן (הקלה מסוימת בכללים לרוכשים זרים) לאחר שמספר העסקאות הגיע לשפל של 3 שנים. מלזיה ותאילנד נהנות מחידוש רכישות נדל"ן על ידי תיירים סינים, אם כי עודף היצע של דירות נותר בעיה בבנגקוק. אוסטרליה ראויה לאזכור בשל המפנה האחרון: לאחר תיקון קצר ב-2022–23, מחירי הדירות באוסטרליה שוב עולים ברוב הערים הגדולות. באוגוסט, המחירים הארציים עלו ב-0.7% (עלייה חודשית שביעית ברציפות) בשל מחסור קלאסי בהיצע מול ביקוש abc.net.au abc.net.au. מחיר הבית החציוני באוסטרליה עומד כעת על 848 אלף דולר אוסטרלי, עלייה של 4.1% מהשנה שעברה abc.net.au. הריבית סוף סוף התייצבה – הבנק המרכזי של אוסטרליה השאיר את הריבית על 4.10% בספטמבר והפחתות קודמות מתחילות להשפיע. במקביל, מספר הדירות המפורסמות למכירה נמוך בכ-20% מהרמות הרגילות abc.net.au abc.net.au, מה שיוצר שוב "שוק של מוכרים". "יותר קונים עם פחות אפשרויות… זה מה שמעלה את המחירים," כפי שסיכמה בפשטות הסוכנת מסידני, טינה אוקונור abc.net.au. תוכניות ממשלתיות כמו הרחבת ערבות לרוכשי דירה ראשונה גם הן מגבירות את הביקוש abc.net.au. לא הכול ורוד – נגישות הדיור באוסטרליה קרובה לשפל היסטורי (כיום נדרשות מעל 11 שנות שכר חציוני לרכישת בית חציוני בסידני). אך לעת עתה, השילוב של הקלה בריבית, עליית שכר (הגבוהה ב-5 השנים האחרונות) abc.net.au, ומלאי מצומצם דוחף את הערך כלפי מעלה גם כשהכלכלה מאטה.
המזרח התיכון ואפריקה: הנדל"ן במפרץ מזנק, אפריקה שואפת לבנות
אזור המפרץ – צמיחה גבוהה וכללים חדשים: שוקי הנדל"ן במזרח התיכון ממשיכים לשגשג בזכות תנופה כלכלית חזקה ורפורמות. במדינות מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (GCC), הנדל"ן היה מהנהנים המרכזיים לנזילות שמקורה בנפט ולחזונות לאומיים שאפתניים. ערב הסעודית בולטת עם צמיחה מדהימה: דוח של Cavendish Maxwell מגלה כי מכירות הנדל"ן למגורים בריאד הגיעו ל-65.7 מיליארד ריאל (~17.5 מיליארד דולר) במחצית הראשונה של 2025, עלייה של 63% משנה לשנה cbnme.com. הבירה רשמה מעל 35,600 עסקאות בשישה חודשים (+10% משנה לשנה) כאשר הממשלה דוחפת לבעלות על בתים (יעד 70% עד 2030) cbnme.com cbnme.com. גם ג'דה רשמה עלייה של 34% בערך המכירות cbnme.com. מחירים ושכירויות עולים בשתי הערים על רקע גידול אוכלוסייה והכנות לאירועי ענק (אקספו ריאד 2030, מונדיאל 2034) cbnme.com cbnme.com. הבום הפיתוחי בערב הסעודית – מהעיר העתידנית NEOM ועד אתרי נופש חדשים – דוחף את הביקוש לדיור לרמות חסרות תקדים cbnme.com cbnme.com. בשינוי רגולטורי היסטורי, ערב הסעודית תאפשר ליחידים זרים להחזיק נדל"ן באזורים מסוימים החל מינואר 2026 (פעם ראשונה בממלכה מעבר לפרויקטים ייעודיים) cbnme.com. בכירים צופים כי מהלך זה "יגביר עוד יותר את הביקוש" ואת ההשקעות הזרות בשווקים חמים כמו ריאד cbnme.com. באיחוד האמירויות הערביות, קדחת הנדל"ן נמשכת: מחירי הבתים בדובאי גבוהים בכ-20% לעומת שנה שעברה, והעיר הובילה את העולם בצמיחת מחירי יוקרה. מדד UBS דירג את דובאי ב"סיכון בועה מוגברטריטוריית “סיכון” לאחר זינוק של 50% במחיר מאז 2018 wealthbriefing.com wealthbriefing.com. עם זאת, מכירות ספטמבר בדובאי הגיעו לשיא חודשי (בעקבות זרם של קונים זרים עשירים מאירופה ואסיה). פורטלי הנדל"ן של איחוד האמירויות גם מושכים השקעות גדולות – Property Finder (פורטל הנדל"ן המוביל באזור MENA) הודיע על סבב גיוס של 525 מיליון דולר בהובלת Silver Lake ו-General Atlantic ב-9 בספטמבר, מה שמעיד על אמון במגזר הפרופטק והדאטה באזור generalatlantic.com. קטר, שזה עתה אירחה את מונדיאל פיפ"א, דיווחה על כ-394 מיליון ריאל קטרי (~108 מיליון דולר) במכירות נדל"ן רק בשבוע הראשון של ספטמבר arabianbusiness.com, מה שמצביע על עניין מתמשך לאחר האירוע (במיוחד בדוחה ובפרויקט היוקרה The Pearl). ברחבי המפרץ, ממשלות מאזנות בין צמיחה לזהירות – לדוג' איחוד האמירויות החילה פיקוח הדוק יותר על מכירות על הנייר ותקרות שכר דירה כדי למנוע התחממות יתר. אך בהשוואה לאזורים אחרים, שוק הנדל"ן במזרח התיכון נמצא בעלייה ברורה, בתמיכת צמיחה חזקה בתמ"ג, ריביות נמוכות יחסית (המטבעות הצמודים מייבאים את ההפחתות של הפד), ותהליכי גיוון כלכלי מתמשכים.
אפריקה – התמודדות עם אתגרי הדיור: באפריקה, חדשות הנדל"ן מתמקדות בהתמודדות עם מחסור בדיור ובמודרניזציה של ערים. ניגריה, המדינה המאוכלסת ביותר ביבשת, מתמודדת עם מחסור עצום בדיור. לפי הערכת ממשלה אחת, ניגריה זקוקה לכ-5 מיליון יחידות דיור חדשות בשנה כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה המהיר שלה infrastructurenews.ng. משרד הדיור ציין נתון זה ב-23 בספטמבר כאשר השיק יוזמה לדיור בר השגה למשפחות בעלות הכנסה נמוכה. עם זאת, אספקת דיור בהיקף כזה היא אתגר קשה – עלויות בנייה גבוהות, זמינות משכנתאות מוגבלת, והגירה עירונית מהירה מונעים עד כה מבעלות על בית עבור מיליונים. הבנק המרכזי של ניגריה רמז על אפשרות להורדת ריבית כאשר האינפלציה החלה לרדת nigeriahousingmarket.com, מה שעשוי להוזיל במעט את שיעורי המשכנתאות. בדרום אפריקה, האווירה זהירה אך אופטימית. לאחר עליית ריבית כואבת קודם לכן, הבנק המרכזי של דרום אפריקה שינה כיוון והוריד את הריבית ארבע פעמים מסוף 2024 ועד אמצע 2025, והוריד את הריבית הראשית ל-10.75% ooba.co.za. הקלה מוניטרית זו, יחד עם אינפלציה נמוכה (כעת מתחת ל-3%), שיפרו את תחושת הקונים. בנקים גדולים מדווחים על עלייה בבקשות למשכנתאות שוב, ו-צמיחה במחירי הבתים הפכה לחיובית ב-2025 לאחר קיפאון בשנה שעברה instagram.com. עם זאת, דרום אפריקה מתמודדת עם מחסור בדיור של כ-2.3 מיליון יחידות ooba.co.za, ושוק הנדל"ן שלה מפוצל מאוד – שכונות יוקרה בקייפטאון ובדרבן חוותות מלחמות הצעות, בעוד אזורים כפריים ועיירותיים רבים מתמודדים עם עודף היצע וביקוש חלש.
במקומות אחרים ביבשת, קניה ומזרח אפריקה חוות בום בבנייה של פרויקטים לשימושים מעורבים ומרכזי לוגיסטיקה, בין היתר הודות להשקעות תשתית סיניות. מצרים ממשיכה לקדם את פרויקט עיר הבירה המנהלית החדשה שלה: עיר חכמה נוצצת במדבר ממזרח לקהיר. בסוף ספטמבר, מצרים אירחה את תערוכת הנדל"ן Cityscape שבה יזמים הציגו מאות פרויקטים חדשים – מדירות יוקרה בקהיר ועד אתרי נופש לחוף הים – בתקווה למשוך משקיעים מקומיים ומדינות המפרץ (במיוחד לאור פיחות הלירה המצרית שהופך את הנדל"ן לזול יחסית עבור קונים מהמפרץ שצמודים לדולר). הנדל"ן נותר מגזר השקעה מוביל ברחבי אפריקה, אך עלויות המימון מהוות מכשול מרכזי – שיעורי הריבית נעים לעיתים קרובות בין 15% ל-25% במדינות רבות (למשל גאנה, ניגריה), מה שמגביל את הפיתוח. כדי להתמודד עם זה, מספר מדינות משיקות קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) ותוכניות אג"ח לתפוצות כדי להזרים יותר הון לענף. הנושא המרכזי הוא הצורך הדוחק בדיור בר השגה ובשטחי מסחר מודרניים ברחבי אפריקה, וממשלות רואות יותר ויותר בפיתוח נדל"ן גם מנוע צמיחה כלכלי וגם עדיפות חברתית. כפי שאמר השבוע בכיר ניגרי: "דיור הוא לא רק קורת גג; זה גם תעסוקה, כבוד, ועתיד הערים שלנו."אמריקה הלטינית: ריביות גבוהות בבית, השקעות זורמות לחו"ל
שוקי הדיור באמריקה הלטינית – תחת לחץ האינפלציה: ברחבי אמריקה הלטינית, פעילות הנדל"ן המקומית ב-2025 מוגבלת בשל רוחות נגד כלכליות וריביות גבוהות, גם כאשר ישנם כיסי חוזק. בברזיל, לאחר תקופה של הורדות ריבית ב-2023, הבנק המרכזי נאלץ להפוך כיוון ולהעלות ריבית באגרסיביות, והעלה את ריבית הסליק לרמה של 15.0% בספטמבר 2025 bssnews.net כדי להילחם באינפלציה מתחדשת. זה האט את שוק הדיור בברזיל – היקף המשכנתאות ירד ומחירי הדירות ברמה הארצית נותרו כמעט ללא שינוי משנה לשנה (סאו פאולו +2% שנתי, ריו -1%). הבנק המרכזי הברזילאי הותיר את הריבית ללא שינוי ב-17 בספטמבר bssnews.net אך אותת על "שלב חדש של ריבית יציבה" כדי לעגן ציפיות. שוק הדיור של מקסיקו מתפקד טוב יותר; הריביות שם, אף שהן גבוהות, נותרו יציבות (ריבית בניקו 11.25%). מחירי הדירות במקסיקו עולים בכ-6% שנתי (במונחי פזו נומינליים), בתמיכת ביקוש לדיור באזורים תעשייתיים הנהנים מהשקעות nearshoring. צ'ילה וקולומביה חוו האטה בדיור ב-2024 כאשר הבנקים המרכזיים שמרו על ריביות דו-ספרתיות; עם זאת, כעת שתיהן מורידות ריבית (הריבית המרכזית של צ'ילה ירדה ל-8.5%, של קולומביה ל-10.25%), מה שצפוי להחיות בהדרגה את מכירות הנדל"ן לקראת 2026.
בריחת הון למיאמי: מגמה מובהקת בקרב עשירי אמריקה הלטינית בשנים האחרונות היא השקעה בנדל"ן אמריקאי – במיוחד בדרום פלורידה – כהגנה מפני חוסר יציבות אזורי. מגמה זו הגיעה לשיאים חדשים ב-2025. שוק הדירות במיאמי מונע במידה רבה על ידי קונים מאמריקה הלטינית, הרואים בנדל"ן אמריקאי אמצעי בטוח לשמירת ערך על רקע טלטלות פוליטיות וכלכליות בארצות מוצאם. מחקר של איגוד המתווכים של מיאמי מצא שכמעט 50% ממכירות הבתים החדשים בדרום פלורידה ב-18 החודשים האחרונים בוצעו לזרים, וכ-90% מאותם רוכשים זרים היו מאמריקה הלטינית vertical-developments.com vertical-developments.com. "מיאמי נותרה העיר מספר 1 בארה"ב לרוכשי נדל"ן זרים," צוין בדו"ח, עם זרמים גדולים במיוחד מקולומביה, ברזיל, מקסיקו, ארגנטינה, צ'ילה ופרו vertical-developments.com vertical-developments.com. עשירי אמריקה הלטינית רוכשים גם דירות מגורים עיקריות (למי שמעתיק את מגוריו) וגם נכסים להשקעה או דירות נופש. רבות מהעסקאות מתבצעות במזומן, מה שמבודד את הרוכשים הללו מריביות המשכנתא הגבוהות בארה"ב vertical-developments.com. "חוסר יציבות פוליטית וכלכלית בחלקים רבים של אמריקה הלטינית מניע פעילות בשוק שלנו," מסביר המתווך ממיאמי אדי בלאנקו vertical-developments.com. רצף של ניצחונות בחירות לשמאל – מהניצחון של גוסטבו פטרו בקולומביה ועד חזרתו של לולה בברזיל – לצד אינפלציה גבוהה במדינות כמו ארגנטינה, הביאו לבריחת הון. "כשממשלות באמריקה הלטינית פונות שמאלה, הקונים פונים צפונה," התבדחה אליסיה סרברה, יזמית ותיקה במיאמי, שסיכמה דפוס ותיק vertical-developments.com. לעת עתה, יזמי מיאמי פונים במרץ למשקיעים מאמריקה הלטינית: הם עורכים תערוכות מכירה בבואנוס איירס, בוגוטה וסאו פאולו כדי למכור דירות יוקרה במיאמי על הנייר vertical-developments.com <a href="https://vertical-developments.com. זרם הביקוש הזר הזה סייע לשוק הנדל"ן של מיאמי להתריס נגד מגמות בארה"ב, ושמר על מכירות ומחירים גבוהים גם כאשר שווקי יוקרה אחרים התקררו. זה גם יוצר לולאת משוב מעניינת: המדיניות האחרונה של זילו לאסור רישומים ישנים שאינם בשוק ("pocket listings") נתפסה כמכוונת נגד שיטות העבודה של Compass vertical-developments.com, אך ישנם מומחים הסבורים שהמאבק האמיתי הוא בכך שפורטלים כמו זילו מסתכנים באובדן רלוונטיות אם יותר מדי מלאי נסחר באופן פרטי בין רשתות של קונים בינלאומיים resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. בקיצור, כסף לטיני אמריקאי מחזיק חלקים משוק הנדל"ן האמריקאי – דינמיקה שצפויה להימשך כל עוד חוסר הוודאות באזור נמשך.
תחזית: מוול סטריט לשנגחאי ומדובאי לסאו פאולו, שוק הנדל"ן עובר שינוי בעקבות זרמים מוניטריים משתנים, התאמות פוסט-מגפה ושחקנים חדשים ונועזים. תמונת המצב מסוף ספטמבר מציגה עולם של ניגודים: שיאי ריקון ומבני חוב בחלק מהמקומות, לעומת מכירות לוהטות ושיאים חדשים באחרים. עם כניסתנו לרבעון הרביעי של 2025, משקיעים ובעלי בתים יעקבו אחרי הבנקים המרכזיים (האם קיצוצי הריבית יואצו ברחבי העולם?), מדיניות ממשלתית (למשל, דיונים על פיקוח שכר דירה, תמריצים לדיור), וכל סימן ללחץ פיננסי במגזרים שנמתחו יתר על המידה. דבר אחד ברור: הנדל"ן ממשיך להיות מדד לרגש הכלכלי – וברגע זה הוא שולח אותות מעורבים. "ההתלהבות הרחבה דעכה," מציין מתיאס הולצהיי מ-UBS על מגמות הדיור העולמיות, כאשר הקצף מהבום של 2021 שוכך wealthbriefing.com. ובכל זאת, במקומות מסוימים, התלהבות חדשה מתעוררת (ראו את ההתפרצות בטוקיו ובריאד). הנדל"ן, שבסופו של דבר הוא מקומי באופיו, משקף את המזל המשתנה של כל אזור. ההתפתחויות של ספטמבר 2025 ממחישות את הפער הזה – ומדגישות מדוע שוקי הנדל"ן בעולם ימשיכו לרתק, ולהדאיג, במידה שווה.
מקורות: סוכנויות חדשות עולמיות ודוחות שוק wealthbriefing.com businessinsider.com reuters.com resiclubanalytics.com reuters.com cbnme.com reuters.com asahi.com ianslive.in reuters.com vertical-developments.com, בין היתר. כל המידע מבוסס על דוחות ונתונים מה-22–24 בספטמבר 2025.
