Ville en plein essor ou ralentissement ? Les tendances surprenantes de l’immobilier à Jackson Hole en 2025 et perspectives pour 2028

septembre 26, 2025
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Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Faits clés

  • Les prix des maisons se refroidissent légèrement : Le prix médian de vente à Jackson Hole s’est maintenu autour de 1,78 million de dollars à la mi-2025, en baisse d’environ 11 % sur un an par rapport au pic de 2024, bien que le prix moyen de vente soit resté élevé à environ 4,3 millions de dollars en raison de la poursuite des ventes de biens de luxe kwjacksonhole.com. Même après un ralentissement post-pandémique (une baisse de 4,8 % du prix moyen en 2024 par rapport à 2023 jacksonhole-real-estate.com), les prix restent proches des niveaux records et les maisons de luxe dépassent régulièrement les 10 à 20 millions de dollars kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Rebond des ventes & volume en hausse : Après une année 2023 calme, l’activité transactionnelle a repris en 2025. Le premier semestre 2025 a enregistré environ 8 % de ventes en plus par rapport à la même période en 2024 kwjacksonhole.com, et le volume total en dollars a bondi de 14 à 16 % sur un an kwjacksonhole.com. Les ventes haut de gamme ont mené la tendance – près de 75 % des ventes de maisons individuelles au premier trimestre dépassaient 5 millions de dollars kwjacksonhole.com – mais les ventes de condos/maisons de ville de milieu de gamme ont également bondi d’environ 30 % à mesure que les prix se stabilisaient kwjacksonhole.com.
  • Assouplissement de la faible offre : Les stocks restent historiquement faibles mais s’améliorent. Les annonces actives à la mi-2025 étaient en hausse d’environ 16 % par rapport à l’année précédente (283 propriétés) kwjacksonhole.com, offrant enfin un peu plus de choix aux acheteurs après la pénurie de biens liée à la pandémie. Cependant, l’offre reste concentrée sur le haut de gamme – par exemple, 40 % des annonces de maisons individuelles dépassent 8 millions de dollars kwjacksonhole.com – et les options d’entrée de gamme à moins de 3 millions de dollars sont rares (seulement ~23 % des annonces de maisons kwjacksonhole.com). De nombreux propriétaires ayant acheté pendant le boom du COVID ne vendent pas, ce qui maintient l’offre limitée.
  • Mine d’or locative pour les investisseurs : Le marché de la location de vacances à Jackson Hole offre certains des meilleurs rendements des Rocheuses. Les locations de courte durée (Airbnbs) génèrent en moyenne 70 800 $ de revenus annuels avec un tarif nocturne élevé de 562 $ et un taux d’occupation d’environ 46 % airroi.com airroi.com. La demande pour les logements autorisés à la location de courte durée est intense – ces biens représentaient environ 45 % de toutes les ventes de condos/maisons en rangée début 2025 kwjacksonhole.com. Avec un tourisme en plein essor dans cette station ouverte toute l’année, les taux de rendement restent attractifs malgré l’appréciation des prix de l’immobilier.
  • Nouveaux développements en plein essor : Les promoteurs misent gros sur l’avenir de Jackson. Des projets majeurs sont en préparation – allant d’un hôtel de luxe de 109 chambres + condos sur North Cache Street (approuvé mi-2025) jacksonwy.gov à 60 nouveaux condos de villégiature à Snow King Mountain (dont 12 unités pour la main-d’œuvre) jacksonwy.gov. Plus de 1 400 nouveaux logements (70 % soumis à des restrictions d’acte pour les locaux) ont été approuvés dans le plan Northern South Park, le plus grand projet résidentiel de Jackson depuis des décennies kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Et 219 logements abordables/pour la main-d’œuvre étaient en construction début 2025 pour aider à résoudre la crise du logement local tetoncountywy.gov. Ces projets visent à atténuer la pénurie de logements et à moderniser le marché d’ici 2026–2028.
  • Changements de zonage et de politique : Les autorités locales gèrent la croissance de façon stricte. En 2024, la ville de Jackson a instauré un moratoire sur les nouveaux bâtiments commerciaux de plus de 35 000 pieds carrés au centre-ville, afin de limiter les projets surdimensionnés jusqu’à la mise à jour des règles d’utilisation des sols jacksonwy.gov. Le comté de Teton a également étendu sa zone de ressources naturelles en 2025 pour couvrir tout le comté, ce qui signifie que chaque propriété est désormais soumise à un examen environnemental lors de la délivrance des permisjacksonholerealestatereport.com. Des protections plus strictes pour la faune, les pentes et les habitats (et des examens gradués selon la sensibilité écologique) auront un impact sur les futurs développementsjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Parallèlement, les responsables locaux et de l’État encouragent des mesures favorables au logement (comme Northern South Park) pour équilibrer la conservation et le besoin de logements pour la main-d’œuvre.
  • Mises à niveau des infrastructures en cours : Une vague d’investissements dans les infrastructures accompagne la croissance immobilière. Des projets routiers sur la Highway 22 (nouveau pont sur la Snake River, réparations du glissement de terrain du Teton Pass) améliorent les corridors clés dot.state.wy.us dot.state.wy.us. En 2025, la construction a commencé sur un centre de transit de 2 100 pieds carrés avec 400 places de stationnement à Stilson (près de Wilson), visant à réduire le trafic vers Jackson et Teton Village tetonbuildgrant.com. L’aéroport de Jackson Hole est à mi-parcours de mises à niveau pluriannuelles (réhabilitation de la piste, agrandissement des aires de dégivrage, nouveaux locaux administratifs) pour améliorer la sécurité et la capacité d’ici 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Ces investissements dans le transport en commun, les routes et l’aéroport améliorent l’accessibilité à long terme – un atout pour le tourisme, les navetteurs et la valeur des propriétés.
  • Perspectives jusqu’en 2028 – Solide mais sélectif : La trajectoire de l’immobilier à Jackson Hole reste haussière mais en modération. Les contraintes d’offre – seulement ~3 % des terres du comté de Teton sont développables en privé (97 % sont des terres publiques protégées) jacksonhole-real-estate.com – continueront de soutenir la valeur élevée des biens immobiliers. D’ici 2028, les prix des maisons devraient rester élevés ou augmenter légèrement, sans s’effondrer, compte tenu de la demande persistante d’acheteurs aisés recherchant les avantages fiscaux et le style de vie alpin du Wyoming (le Wyoming n’impose aucun impôt sur le revenu d’État jacksonhole-real-estate.com). Cependant, la frénésie post-pandémique s’est transformée en un marché plus équilibré : les acheteurs ont plus de pouvoir de négociation qu’en 2021, et les vendeurs doivent fixer des prix stratégiques pour attirer des offres alors que l’inventaire augmente légèrement kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Les conditions économiques joueront un rôle – des taux d’intérêt plus élevés ont rendu les acheteurs prudents en 2023–24, mais tout assouplissement des taux d’ici 2026 pourrait déclencher une nouvelle vague de demande kwjacksonhole.com. Les investisseurs locatifs devraient voir des rendements solides se maintenir, bien que de nouvelles réglementations locales sur les locations de courte durée restent une inconnue. Globalement, sauf retournement majeur, Jackson Hole devrait conserver son statut de marché ultra-prime jusqu’en 2028, avec une croissance progressive, un développement de luxe continu et un intérêt constant des acheteurs de style de vie comme des investisseurs dans cette enclave montagneuse prisée.

Aperçu du marché (2025)

Le marché immobilier de Jackson Hole en 2025 est à un point d’inflexion. Après la montée fulgurante de 2020–2021, l’année écoulée a vu une normalisation progressive. Les prix se sont légèrement refroidis par rapport aux sommets historiques, et l’inventaire – bien que toujours limité – commence enfin à s’élargir, laissant entrevoir un marché plus équilibré. Le premier semestre 2025 a enregistré un volume de ventes nettement supérieur à celui de 2024, signe d’un regain de confiance des acheteurs malgré des taux d’intérêt plus élevés mountainstandardrealty.com. Acheteurs et vendeurs ajustent désormais leurs stratégies : les acheteurs retrouvent un certain pouvoir de négociation à mesure que les options augmentent, tandis que les vendeurs font face à un marché plus exigeant qui récompense les prix réalistes et la préparation des biens.

Plusieurs dynamiques définissent le paysage de 2025 :

  • Résilience du luxe, reprise du marché intermédiaire : Le segment ultra-haut de gamme reste solide. Jackson Hole a été l’un des marchés de montagne les plus chers des États-Unis, juste derrière Aspen jusqu’à récemment jacksonhole-real-estate.com. En 2024, il est passé à la 5e place des marchés de stations les plus chers en prix moyen, d’autres régions ayant connu de plus fortes hausses jacksonhole-real-estate.com. Mais ne vous y trompez pas – la demande pour les propriétés d’exception persiste. Jusqu’à présent en 2025, près d’1 vente sur 4 a dépassé les 10 millions de dollars kwjacksonhole.com. Cela a maintenu le prix moyen de vente autour de 4 à 6 millions de dollars certains trimestres kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Parallèlement, le marché intermédiaire (par exemple, les condos et maisons familiales locales) repart à la hausse après un ralentissement. Au 1er trimestre 2025, les transactions de condos/maisons en rangée ont bondi de 20 % sur un an kwjacksonhole.com alors que les prix se sont stabilisés et que certains vendeurs se sont montrés plus flexibles sur les conditions kwjacksonhole.com. Les acheteurs exclus du marché lors de la frénésie COVID reviennent prudemment, surtout avec une légère baisse des taux hypothécaires début 2025 (taux inférieurs à 7 %) qui renforce la confiance kwjacksonhole.com.
  • Inventaire : Plus de soulagement pour les acheteurs : L’un des plus grands changements en 2025 est la hausse du nombre de maisons à vendre. À la mi-année, il y avait environ 283 annonces actives, soit une augmentation d’environ 16 % par rapport à l’année précédente kwjacksonhole.com. Cela marque une augmentation très attendue de l’offre après des pénuries records – rappelez-vous qu’au début de 2022, des guerres d’enchères éclataient pour très peu d’annonces. Désormais, de nouvelles annonces arrivent sur le marché à un rythme plus régulier (surtout en été), offrant plus de choix aux acheteurs. Tous les segments ne sont cependant pas également servis. Les niveaux d’entrée de gamme et de prix modérés restent sous-approvisionnés – pour les maisons individuelles, tout ce qui est en dessous d’environ 3 millions de dollars part rapidement et ne représentait qu’environ 23 % des annonces à la mi-2025 kwjacksonhole.com. L’inventaire haut de gamme a le plus augmenté (de nombreux propriétaires testent le marché à des prix premium). En effet, plus de 40 % des maisons listées affichent un prix supérieur à 8 millions de dollars kwjacksonhole.com. Cette surabondance en haut de gamme signifie que les vendeurs de biens de luxe font face à la concurrence, tandis que les acheteurs cherchant au-dessus d’environ 5 à 8 millions de dollars ont plus de pouvoir de négociation que les années précédentes. Globalement, les gains d’inventaire, bien que modestes, font passer le marché d’un marché extrêmement favorable aux vendeurs vers une position plus neutre.
  • Humeur du marché – Optimisme prudent : L’attitude en 2025 est un mélange de prudence et d’optimisme. D’un côté, l’incertitude macroéconomique (hausse des taux d’intérêt, volatilité du marché boursier) a rendu certains acheteurs et vendeurs hésitants fin 2023 et début 2024 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. D’un autre côté, Jackson Hole continue de surperformer de nombreux marchés nationaux, grâce à son attrait unique mountainstandardrealty.com. À la mi-2025, la confiance des consommateurs au niveau local rebondissait – soutenue par une reprise printanière du marché boursier et le sentiment que les prix ici baissent rarement longtemps mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Les agents immobiliers rapportent que la « demande refoulée » de la période calme se matérialise désormais : les biens bien positionnés se vendent rapidement, et les offres multiples sont de retour pour les annonces attractives de milieu de gamme. En même temps, les acheteurs sont plus attentifs à la valeur qu’au plus fort de la frénésie. Comme l’a observé un courtier local, « les acheteurs d’aujourd’hui sont très sensibles au prix… Les maisons mal évaluées risquent de rester sur le marché » kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. En effet, au 1er trimestre, la durée moyenne sur le marché des maisons vendues a chuté d’environ 20 % (à mesure que les vendeurs devenaient réalistes), mais la durée moyenne sur le marché des annonces actives était bien plus élevée – signe que les biens surévalués restaient invendus kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Ce climat récompense les acteurs informés et stratégiques des deux côtés de la transaction.

En résumé, le marché de 2025 reste élevé mais se normalise. Pour la première fois depuis des années, les acheteurs peuvent négocier et inspecter sans paniquer, tandis que les vendeurs font face à la réalité que même à Jackson Hole, les prix ne montent pas toujours en ligne droite. Le reste de 2025 semble prêt pour une activité soutenue continue – les ventes en attente étaient près de 38 % plus élevées à l’approche de l’été par rapport à 2024 kwjacksonhole.com – mais avec un équilibre plus sain entre l’offre et la demande. Ensuite, nous approfondirons chaque segment de propriété (résidentiel, commercial et investissement) et les tendances que chaque groupe d’acteurs du marché doit noter.

Immobilier résidentiel : prix élevés et enjeux importants pour les maisons

Les biens résidentiels (maisons, condos et terrains) constituent le cœur du marché de Jackson Hole, et 2025 a apporté un mélange de corrections subtiles et de vigueur persistante à ce secteur. Voici une analyse par sous-catégorie :

Maisons individuelles

Après une hausse extraordinaire, les prix des maisons individuelles se stabilisent à des sommets. Le prix médian d’une maison individuelle a atteint environ 3,16 millions de dollars à la mi-2025, en hausse de 14 % sur un an kwjacksonhole.com – un gain solide, mais bien plus mesuré que les hausses annuelles de plus de 30 % observées en 2020–21. Le prix moyen de vente d’une maison a grimpé à 6,7 millions de dollars (+34 % sur un an) kwjacksonhole.com, tiré vers le haut par quelques ventes ultra-luxueuses de plus de 10 à 20 millions de dollars (dont une de plus de 50 millions fin 2024 qui a établi un record) kwjacksonhole.com. Ces chiffres soulignent la double personnalité de Jackson : quelques méga-transactions peuvent faire fluctuer les prix “moyens”, même si les maisons familiales typiques (si l’on peut qualifier une maison à 3 millions de dollars de “typique”) connaissent une appréciation plus régulière.

Fait crucial, le volume des ventes de maisons est resté sain. Le nombre de transactions de maisons individuelles au début de 2025 est resté globalement stable, voire légèrement en hausse (+2 % en glissement annuel à la mi-année) kwjacksonhole.com, mais il est surtout supérieur de 47 % au T1 2025 par rapport au T1 2024 kwjacksonhole.com, les acheteurs ayant profité de l’augmentation de l’offre. Une grande partie de l’activité s’est concentrée dans les limites de la ville de Jackson et au sud de la ville – des quartiers comme Rafter J, Melody Ranch et 3 Creek Ranch – ce qui indique une forte demande pour les maisons proches des commodités kwjacksonhole.com. On observe également une sortie massive de biens haut de gamme : près de 75 % des ventes de maisons au T1 concernaient des biens de plus de 5 millions de dollars kwjacksonhole.com, ce qui suggère que les acheteurs fortunés continuent d’absorber les propriétés patrimoniales et les nouvelles constructions de luxe. Parallèlement, les locaux et les primo-accédants peinent toujours : très peu de maisons individuelles se vendent en dessous de 1,5–2 millions de dollars, et celles qui le font sont plus anciennes ou situées en dehors du centre de Jackson. Une pénurie persistante de logements « abordables » (selon les critères de Jackson) signifie que de nombreux travailleurs et jeunes familles restent exclus de ce segment, à moins de remplir les conditions pour des programmes de logement spécifiques (abordés plus loin).

Pour les vendeurs de maisons, 2025 a introduit un nouveau calcul. Ce n’est plus une frénésie garantie ; il s’agit désormais de fixer intelligemment le prix et le moment de la vente. Les maisons bien préparées qui arrivent sur le marché à des prix justes (même élevés) se vendent rapidement – la moyenne de DOM pour les maisons vendues est tombée à environ 4,5 mois au T1 kwjacksonhole.com, ce qui est rapide pour des biens à plusieurs millions de dollars. Mais les annonces surévaluées stagnent désormais pendant 7 à 8 mois (ou plus) avec peu de visites kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Les vendeurs ont réagi en étant plus stratégiques : certains rafraîchissent ou rénovent les maisons avant la mise en vente, d’autres baissent les prix affichés si la fréquentation des acheteurs est faible. L’aspect positif pour les vendeurs est que, grâce à l’attrait de Jackson, la valeur globale des maisons reste proche des sommets historiques, et de nombreux vendeurs voient encore plusieurs acheteurs intéressés s’ils remplissent les bons critères (vue, emplacement, état prêt à emménager). En résumé, le marché des maisons individuelles en 2025 récompense ceux qui s’adaptent à ses subtilités – un changement par rapport aux guerres d’enchères effrénées d’il y a quelques années.

Condos & maisons en rangée

Le secteur des condos/maisons en rangée connaît un rebond robuste en 2025. Ce segment s’était refroidi en 2022–23 (c’était le seul à avoir connu de légères baisses de prix après 2021) kwjacksonhole.com, mais il est revenu en force à mesure que les taux d’intérêt se sont stabilisés et que les acheteurs se sont adaptés. À la mi-2025, les ventes de condos/maisons en rangée étaient en hausse d’environ 29–30 % sur un an kwjacksonhole.com. Beaucoup de ces ventes étaient concentrées dans la ville de Jackson, où les condos offrent un point d’entrée relativement accessible tant pour les propriétaires de résidences secondaires que pour les locaux kwjacksonhole.com.

Les prix des condos/maisons en rangée se sont raffermis après une brève correction. Le prix médian d’un condo est d’environ 1,19 million de dollars à la mi-2025 (environ +7 % sur un an) kwjacksonhole.com, et le prix moyen de vente est d’environ 1,74 million de dollars kwjacksonhole.com. Ces moyennes ont été tirées vers le haut car 2025 a vu plus de ventes de condos haut de gamme (condos de ski de luxe, nouvelles unités à Teton Village, etc.) par rapport à 2024, qui comptait davantage de transactions d’entrée de gamme kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. En fait, le marché des condos en 2025 s’est orienté vers le haut de gamme, avec moins de ventes à moins de 1 million de dollars – seulement environ 30 % des ventes de condos étaient en dessous de 1 million kwjacksonhole.com. Cela reflète à la fois le manque d’inventaire abordable et le fort appétit pour les condos avec services qui peuvent servir de résidences de vacances ou d’investissements locatifs.

Un moteur important ici est le potentiel de location à court terme. Une part significative des acheteurs de condos sont des investisseurs ou des acquéreurs de résidences secondaires qui souhaitent avoir la possibilité de louer leur unité sur Airbnb lorsqu’ils ne l’utilisent pas. Les propriétés zonées pour les locations à la nuitée (par exemple, certains quartiers en ville et à Teton Village) sont extrêmement recherchées, représentant environ 45 % de toutes les transactions de condos/maisons en rangée au début de 2025 kwjacksonhole.com. Les acheteurs convoitent ces unités pour la flexibilité de générer des revenus pendant les saisons touristiques de pointe. En conséquence, les condos qui autorisent la location à court terme se vendent souvent à un prix supérieur et rapidement. Un rapport local a noté qu’avec des prix stables, un meilleur inventaire et des délais de transaction plus courts, « tous les indicateurs pointent vers une seconde moitié [de 2025] solide – en particulier dans le secteur de la location à court terme, où la demande reste élevée et les biens bien positionnés se vendent efficacement. » kwjacksonhole.com En d’autres termes, si un condo est situé dans une zone où la location est autorisée et est bien positionné en prix, il a de fortes chances de partir rapidement.

Du point de vue d’un vendeur, la reprise des condos/maisons en rangée est une bonne nouvelle. Après une période où la hausse des taux hypothécaires avait réduit le nombre d’acheteurs, 2025 a vu le retour de situations avec plusieurs offres pour les unités les plus recherchées (notamment les condos rénovés au centre-ville de Jackson ou les unités ski-in/ski-out). Cependant, les vendeurs doivent reconnaître la bifurcation de ce marché : les condos plus anciens ou soumis à des restrictions d’acte (qui ne peuvent pas être loués à la nuitée) attirent moins d’acheteurs et peuvent nécessiter des prix plus compétitifs, tandis que les condos de luxe et adaptés à la location à court terme connaissent à nouveau des enchères. Globalement, la reprise du segment des condos, avec des transactions en hausse de 20 à 30 % et des prix en hausse d’environ 7 à 17 % sur un an kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, donne de l’élan au marché résidentiel de Jackson Hole à mesure que 2025 avance.

Terrains vacants & ranchs

Le marché des terrains vacants à Jackson Hole est une histoire d’opportunités limitées et de perspectives à long terme. Avec si peu de terrains privés disponibles dans le comté de Teton, les ventes de terrains représentent la plus petite part des transactions (environ 10 à 15 % du marché) kwjacksonhole.com. De nombreux terrains sont difficiles – emplacements isolés, terrains escarpés ou obstacles réglementaires – ce qui signifie que les terrains se vendent lentement et que les prix peuvent fluctuer fortement à chaque vente.

Jusqu’à présent en 2025, les volumes de ventes de terrains sont globalement stables : à la mi-année, on comptait 22 transactions de terrains, soit une de moins que l’année précédente kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Cependant, la composition des terrains vendus s’est orientée cette année vers des parcelles plus grandes et haut de gamme. Une transaction notable a concerné une parcelle de 70 acres sur la Snake River, affichée à 17,8 millions de dollars – l’une des ventes de terrains les plus chères jamais enregistrées kwjacksonhole.com. En conséquence, le prix moyen de vente des terrains a grimpé d’environ 60 % sur un an (plus de 4,5 millions de dollars par parcelle), tandis que le prix médian des terrains a en réalité baissé d’environ 14 % pour atteindre environ 1,88 million de dollars kwjacksonhole.com. Ces statistiques sont très volatiles en raison de la faible taille de l’échantillon – il suffit de quelques ventes de ranchs à plusieurs millions de dollars pour fausser les « moyennes ». L’essentiel à retenir est que les grandes parcelles recherchées atteignent toujours des prix énormes, tandis que les petits lots (lorsqu’ils arrivent occasionnellement sur le marché) peuvent se vendre à des prix plus bas s’ils présentent des problèmes comme l’absence de services publics ou un accès difficile.

L’offre de terrains reste très limitée. Environ 50 à 55 parcelles étaient sur le marché à la mi-2025, un chiffre pratiquement inchangé par rapport à avant kwjacksonhole.com. Sur le papier, cela pourrait sembler être une surabondance par rapport aux ventes, mais en réalité chaque parcelle est unique – les différences d’emplacement, de vues, de zonage et de constructibilité font que les acheteurs ont peu de choix réellement comparables. De nombreuses annonces sont des invendus qui sont restés plusieurs saisons, souvent parce qu’il s’agit de « lots de dernier recours » (par exemple, emplacements atypiques ou obstacles majeurs à la construction). Néanmoins, des signes d’amélioration apparaissent : il y a eu une hausse de 167 % des parcelles sous contrat à la mi-2025 par rapport à la mi-2024 kwjacksonhole.com, ce qui laisse penser que davantage de transactions de terrains seront conclues fin 2025, à mesure que les acheteurs préparent leurs futurs projets.

Pour quiconque s’engage sur le marché foncier, la patience et la diligence raisonnable sont cruciales. Les vendeurs ne sont généralement pas pressés – comme l’a dit un courtier, « les vendeurs ont tendance à être patients, reconnaissant qu’il faut le bon acheteur… de l’autre côté, les acheteurs sont tout aussi mesurés » kwjacksonhole.com. De nouvelles réglementations du comté ajoutent de la complexité : avec la Natural Resources Overlay désormais étendue à tout le comté, un acheteur doit considérer quelles études environnementales ou mesures d’atténuation une parcelle pourrait nécessiterjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Les vendeurs, eux aussi, sont conseillés de bien comprendre ces règles afin d’éviter de surestimer le potentiel de développement kwjacksonhole.com. En somme, le segment foncier de Jackson continuera de voir peu de transactions mais des transactions marquantes – et ceux qui espèrent construire la maison de leurs rêves à partir de zéro devront franchir un parcours semé d’embûches de zonage, de conservation et de défis financiers pour réussir. La trajectoire de la valeur à long terme pour le foncier reste à la hausse, tout simplement parce que « on n’en fabrique plus » dans la vallée exquise mais limitée en offre de Jackson Hole.

Immobilier commercial : offre limitée, nouveaux projets & intérêt des investisseurs

Comparé au secteur résidentiel qui fait la une, l’immobilier commercial à Jackson Hole est un segment plus petit, mais toujours vital, du marché. Il englobe les espaces de vente au détail et de bureaux dans la ville de Jackson, les hôtels et hébergements, ainsi que quelques zones industrielles légères ou à usage mixte. En 2025, le marché commercial se caractérise par un faible taux de vacance, une forte demande pour les emplacements de choix, et une approche prudente du nouveau développement influencée par les réglementations municipales et les limites d’infrastructure.

Le centre commercial du centre-ville de Jackson – pensez aux boutiques, restaurants, galeries autour de la place principale – connaît un renouvellement extrêmement limité. De nombreux biens sont détenus depuis longtemps par des propriétaires locaux ou des investisseurs qui reconnaissent la valeur durable d’une présence sur la rue principale dans une destination touristique mondiale. Par conséquent, lorsque des immeubles commerciaux sont vendus ou proposés à la location, ils suscitent un fort intérêt malgré des prix très élevés. Les loyers des espaces de vente au détail sur Cache ou Broadway peuvent atteindre des niveaux premium compte tenu du flux touristique (surtout en été). En 2024–25, la vacance dans les espaces de vente au détail du centre est négligeable ; tout ralentissement de l’occupation des vitrines lié à la pandémie a été totalement inversé avec le rebond du tourisme. Les entreprises locales font toujours face au défi de ces loyers élevés, mais l’économie de Jackson – soutenue par des visiteurs et résidents aisés – a jusqu’à présent maintenu un centre-ville dynamique composé de boutiques, magasins spécialisés, restaurants et galeries d’art.

L’un des plus grands sujets dans l’immobilier commercial est le développement de nouveaux hébergements. La popularité de Jackson Hole met la pression sur l’offre d’hébergement, et les investisseurs répondent en planifiant de nouveaux hôtels et des projets d’hospitalité à usage mixte :

  • Un exemple notable est le projet Mogul Capital au 335 North Cache, approuvé en juin 2025. Il comprendra un hôtel de 109 chambres, 17 appartements de luxe, 16 logements pour travailleurs à prix réglementé, ainsi qu’un restaurant et un spa sur un terrain de 2,46 acres jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Ce projet a nécessité une approbation spéciale (il a fait l’objet de plusieurs réunions du conseil municipal) mais reflète finalement un compromis, incluant des logements communautaires, pour obtenir le soutien.
  • Un autre exemple est le projet hôtelier du 50 S. Millward, un hôtel proposé de 66 000 pieds carrés avec parking souterrain au centre-ville jacksonwy.gov. À la mi-2025, il était en phase d’examen du plan préliminaire, les responsables étudiant de près les impacts sur le stationnement et la circulation jacksonwy.gov.
  • Sur Snow King Mountain (dans les limites de la ville), des plans pour 60 nouveaux appartements en location courte durée et 12 appartements abordables ont été approuvés en juillet 2025 jacksonwy.gov. Ceux-ci élargiront les options d’hébergement à la base du Snow King Resort, ajoutant ainsi à la fois de la capacité touristique et des logements locaux dans un même projet.

Le point commun est que les projets commerciaux/hôteliers intègrent des logements pour travailleurs et font l’objet d’un examen approfondi avant approbation. Le conseil municipal de Jackson et les commissaires du comté ont clairement indiqué que la croissance commerciale incontrôlée n’est pas l’objectif ; les projets doivent s’aligner sur le caractère de la ville et atténuer les impacts. En fait, la ville a instauré un moratoire temporaire en 2024 sur les grands bâtiments commerciaux (plus de 35 000 pieds carrés) dans les zones du centre-ville et les zones commerciales-résidentielles jacksonwy.gov. Cette pause visait spécifiquement à laisser le temps de réécrire les règlements de développement du territoire (LDR) concernant la taille, la hauteur et le design des bâtiments – afin d’éviter une échelle de développement trop importante qui pourrait mettre à mal les infrastructures ou modifier l’ambiance de petite ville jacksonwy.gov. Fin 2024 et en 2025, la ville a mis à jour les directives de conception et les règles de zonage (avec la participation du public) dans le cadre de ce processus jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Pour les investisseurs en immobilier commercial, Jackson Hole représente un marché classique à forte barrière à l’entrée, avec un potentiel de plus-value important pour ceux qui savent s’y retrouver. Les taux de capitalisation sont généralement bas (ce qui reflète la valeur élevée des biens et la stabilité des revenus), mais la croissance régulière du tourisme et de la richesse dans la vallée offre une forte demande à long terme. La réputation du Wyoming en matière de “faible réglementation” au niveau de l’État (politiques favorables aux entreprises, absence d’impôt sur le revenu) est en partie contrebalancée par les réglementations locales du comté de Teton, qui sont strictes afin de préserver l’environnement et le caractère de la communauté. Néanmoins, le simple fait que plusieurs nouveaux hôtels et projets à usage mixte avancent pour 2025 témoigne de la confiance des investisseurs dans le marché. Une analyse de mi-année de la région a noté que dans le comté de Teton, WY, même le secteur commercial a connu une légère hausse d’activité, signe d’un regain de confiance des investisseurs après l’incertitude de l’année précédente mountainstandardrealty.com.

En ce qui concerne les indicateurs commerciaux spécifiques : Bien que les données détaillées sur les loyers ou les taux de vacance ne soient pas suivies publiquement comme les ventes de maisons, les témoignages suggèrent :

  • Bureaux : Jackson n’est pas un grand marché de bureaux (la plupart des entreprises sont petites ou orientées télétravail). Il y a peu de bureaux de catégorie A ; beaucoup sont situés au-dessus de commerces ou dans des immeubles à usage mixte. Après la pandémie, la demande de bureaux est restée stable, principalement pour les services professionnels (cabinets d’avocats, finance, agences immobilières). Aucun grand projet de construction de bureaux n’est en cours – les nouveaux besoins sont souvent satisfaits par la réutilisation créative de bâtiments existants.
  • Commerces : Le taux de vacance des commerces dans le centre de Jackson est très bas (souvent pratiquement 0 % sur les rues principales). Les nouveaux espaces commerciaux proviendront principalement de projets mixtes comme l’agrandissement de Browse ‘N Buy – un immeuble mixte de deux étages et 2 000 m² prévu sur N. Cache, qui comprendra un magasin de seconde main agrandi, une salle de réunion, des bureaux et deux appartements jacksonwy.gov. De tels projets ajoutent un peu d’offre commerciale mais aussi des services à la communauté.
  • Industriel/Services commerciaux : Les zones industrielles légères (comme le parc d’affaires de South Park ou la zone de “Smith’s Plaza”) affichent également un taux de vacance très faible – elles accueillent des entrepreneurs, des services automobiles, etc., qui soutiennent les maisons de luxe et l’économie touristique. La ville dispose de peu de terrains zonés pour ces usages, ce qui a également fait grimper les loyers.

En regardant vers l’avenir, les propriétaires de biens commerciaux peuvent s’attendre à de bonnes performances alors que le tourisme à Jackson Hole continue de prospérer toute l’année (l’été pour les parcs nationaux, l’hiver pour le ski). Les contraintes principales seront la main-d’œuvre et le logement : les entreprises peinent à pourvoir les emplois dans le commerce de détail/l’hôtellerie car les travailleurs ne trouvent pas de logement. C’est pourquoi les nouveaux projets commerciaux sont liés à la création de logements pour les employés (par exemple, les 16 condos pour la main-d’œuvre du projet Mogul). Il est également question de limiter l’expansion des locations de courte durée dans les zones résidentielles afin de protéger le logement des locaux, ce qui pourrait indirectement affecter la capacité touristique. Mais dans l’ensemble, les perspectives de l’immobilier commercial sont stables : les strictes limites de croissance de la ville créent un scénario de forte demande et faible offre pour les espaces commerciaux, ce qui tend à soutenir des valeurs élevées et un taux d’occupation complet pour un avenir prévisible.

Résidences de vacances & propriétés d’investissement : rendements dans un paradis de villégiature

Jackson Hole a longtemps été un aimant pour les acheteurs de résidences secondaires et les investisseurs immobiliers, et cette tendance ne fait que se renforcer ces dernières années. En 2025, environ un tiers des ventes immobilières dans le comté de Teton sont réalisées par des acheteurs hors de l’État recherchant un mélange de style de vie et d’investissement (cela inclut à la fois des résidences secondaires de luxe et des condos destinés à la location). Voici ce qui se passe dans le segment vacances/investissement :

Marché de la location de courte durée (STR) – Un fort potentiel de revenus : Posséder un bien locatif à Jackson Hole peut être extrêmement lucratif. Les données de 2025 montrent que les locations Airbnb/courte durée à Jackson génèrent en moyenne environ 70 800 $ de revenus annuels par propriété, avec un tarif journalier moyen (ADR) autour de 562 $ et un taux d’occupation d’environ 45–50 % airroi.com airroi.com. Ces chiffres sont des moyennes sur plus de 300 annonces STR actives – les biens les plus performants font encore mieux (le top 10 % des locations génère environ 15 000 $ par mois en haute saison) airroi.com. Un tel potentiel de revenus, associé à l’attrait international de Jackson, rend les maisons de location très recherchées. Les investisseurs recherchent souvent des condos ou des maisons dans des zones où la location à la nuitée est autorisée légalement (comme Teton Village, les Aspens ou certaines parties du centre de Jackson), car toutes les zones résidentielles n’autorisent pas la location de courte durée. Comme mentionné, près de la moitié de toutes les ventes de condos au début de 2025 concernaient des unités zonées pour la location de courte durée – un indicateur clair que les investisseurs ciblent ces biens kwjacksonhole.com.

Il est important de noter que la réglementation STR de Jackson est relativement permissive mais spécifique à certains emplacements. La ville de Jackson et le comté de Teton ont désigné des zones « Lodging Overlay » où les locations à la nuitée sont autorisées ; en dehors de celles-ci, les locations de moins de 30 jours sont généralement interdites dans les quartiers résidentiels. Cela crée un marché à deux vitesses : les biens situés dans les zones STR bénéficient d’une prime et connaissent une appréciation plus forte, tandis que ceux situés en dehors servent uniquement de résidences secondaires ou de locations longue durée. En 2025, les autorités locales adoptent une approche de « faible régulation » par rapport à certaines stations touristiques (pas encore de plafonds stricts sur les licences Airbnb) airroi.com, mais une discussion communautaire est en cours pour trouver un équilibre entre l’économie touristique et le caractère des quartiers. Les investisseurs doivent surveiller toute évolution future de la réglementation (par exemple, une éventuelle obligation pour les propriétaires de STR d’obtenir des permis spéciaux ou de payer des taxes supplémentaires pourrait apparaître si la crise du logement s’aggrave).

Pour l’instant, les rendements locatifs restent très attractifs. Pour un prix d’achat d’environ 1 à 1,5 million de dollars pour un condo (le tarif courant pour un 2 pièces dans les Aspens ou équivalent), un revenu brut annuel de 70 000 $ équivaut à un rendement brut d’environ 4,5 à 5 %, ce qui est solide pour un actif immobilier américain stable. Les investisseurs avisés qui font appel à des gestionnaires professionnels et à une tarification dynamique rapportent des taux d’occupation et des revenus encore plus élevés – surtout ceux qui proposent des prestations haut de gamme ou des emplacements uniques (proximité ski-in, vue sur la montagne, jacuzzi, etc.). La demande de locations de vacances atteint son pic en été et en hiver ; les saisons intermédiaires (saison de la boue au printemps, fin d’automne) sont plus calmes airroi.com, donc maximiser le rendement passe aussi par la gestion de ces variations saisonnières (en proposant par exemple des séjours mensuels ou des réductions en basse saison).

Résidences secondaires et investisseurs axés sur le style de vie : Tous les acheteurs ayant un esprit d’investissement ne prévoient pas de louer leur bien. Jackson attire également des « investisseurs lifestyle » – des personnes fortunées qui achètent des maisons comme réserve de valeur et refuge personnel. Ces acheteurs paient souvent comptant (plus de la moitié des ventes haut de gamme se font en cash selon certaines estimations) et sont moins sensibles aux fluctuations du marché à court terme. Leur logique : l’immobilier à Jackson Hole est une couverture à long terme ; le paysage et les loisirs attireront toujours une clientèle aisée, et les avantages fiscaux du Wyoming (pas d’impôt sur le revenu, faibles taxes foncières par rapport à la valeur du bien) offrent un incitatif financier jacksonhole-real-estate.com. En effet, Jackson Hole a vu un énorme afflux de ce type d’acheteurs en 2020–2021, et beaucoup d’entre eux « verrouillent » leur propriété pour les années à venir – ils ne vendent pas même si les prix se stabilisent. Selon les experts locaux, ceux qui ont acheté pendant la période COVID gardent précieusement leur bien, ce qui contribue à la faible offre sur le segment haut de gamme (c’est-à-dire qu’on ne voit pas une vague de reventes spéculatives ; les gens tombent amoureux de leur propriété à Jackson) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Cette dynamique soutient les valeurs en maintenant l’offre de maisons de premier choix limitée.

Marché locatif pour les locataires longue durée : Un autre aspect est le marché de la location longue durée, pertinent pour les biens d’investissement qui ne sont pas loués à la nuitée. La pénurie de logements pour la main-d’œuvre à Jackson signifie que les locations longue durée sont extrêmement recherchées. Si l’on achète un condo ou une maison et qu’on la loue à l’année à des locaux, on trouvera facilement preneur. Les loyers sont élevés – un 2 pièces en ville peut facilement se louer 3 000 $ ou plus par mois (si vous en trouvez un). Bien que le rendement soit parfois inférieur à la location à la nuitée, certains investisseurs préfèrent la stabilité d’un bail annuel et éviter l’usure liée au tourisme. De plus, les propriétaires de biens situés hors des zones STR n’ont d’autre choix que de louer à long terme s’ils veulent un revenu. Les principaux employeurs de la vallée (hôpital, district scolaire, entreprises d’hôtellerie) signalent tous que le manque de logements locatifs pour les employés est un problème critique, donc toute nouvelle offre de location longue durée est rapidement absorbée.

Un facteur potentiel à l’horizon : les programmes de logements abordables (comme ces unités à prix encadré qui arrivent sur le marché) pourraient légèrement atténuer la demande locative dans certains segments d’ici 2026–2028. Par exemple, si plus de 100 nouveaux appartements pour la main-d’œuvre sont construits via des partenariats public-privé, une partie de la pression pourrait se relâcher sur le bas du marché. Cependant, vu le déficit actuel, il est probable que la demande continuera de dépasser l’offre pour les locations classiques, maintenant ainsi des loyers élevés. Ainsi, posséder un bien locatif destiné aux habitants devrait rester un investissement sûr, avec en prime la satisfaction de répondre aux besoins de la communauté.

En résumé, les acheteurs de résidences secondaires et d’investissement à Jackson Hole sont en position de force. Ils bénéficient de la double identité de la région : un terrain de jeu pour les riches (soutenant l’appréciation des biens et les loyers de luxe) et une communauté soudée avec un foncier limité (garantissant la valeur de rareté). En 2025, la concurrence entre ces acheteurs est féroce pour certains biens (notamment, les condos/maisons en rangée bien positionnés pouvant servir de locations Airbnb ont reçu plusieurs offres). À l’avenir, l’interaction entre les tendances touristiques, le travail à distance (qui permet une utilisation plus fréquente des résidences secondaires) et la politique locale du logement façonnera ce segment. Mais si l’on en croit la fréquentation touristique et la migration des personnes aisées, Jackson Hole continuera d’être un lieu rentable et recherché pour posséder une résidence secondaire ou un bien d’investissement.

Facteurs impactant le marché : zonage, infrastructures et environnement

L’immobilier à Jackson Hole n’existe pas en vase clos – il est fortement influencé par les politiques des autorités locales, la capacité des infrastructures et les considérations environnementales. En 2025 et au-delà, plusieurs facteurs clés dans ces domaines impactent acheteurs, vendeurs et promoteurs :

Réglementations d’utilisation des sols et changements de zonage

Des réglementations strictes sur le zonage et l’utilisation des sols ont longtemps limité le développement à Jackson Hole, et 2024–2025 a apporté des règles encore plus strictes à certains égards. Un changement majeur a été la mise à jour du Natural Resources Overlay (NRO) du comté de Teton début 2025, qui impose désormais des exigences d’examen environnemental à chaque propriété du comté – quel que soit l’emplacementjacksonholerealestatereport.com. Auparavant, seules les zones sensibles désignées faisaient l’objet d’un examen approfondi. Avec le nouveau système, tous les permis de construire sont soumis à un examen environnemental par niveaux : les propriétés « Base Tier » reçoivent une simple liste de contrôle, les « Mid Tier » nécessitent une analyse environnementale administrative, et les « High Tier » (les plus sensibles) exigent une analyse environnementale complète comme auparavantjacksonholerealestatereport.com. Environ 25 % des terrains vacants (généralement ceux avec des habitats critiques ou des pentes raides) feront l’objet des examens de niveau supérieurjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Ce changement signifie plus de temps, de coûts et d’incertitude pour toute personne souhaitant construire – il se peut que vous deviez installer des clôtures adaptées à la faune, limiter l’abattage d’arbres ou mettre en place d’autres mesures d’atténuation pour obtenir l’approbation. Pour les vendeurs de terrains nus ou de maisons anciennes, il est désormais judicieux d’anticiper ces considérations (par exemple, obtenir une vérification de conformité au zonage) pour rassurer les acheteurs sur ce qu’il est possible de faire sur une propriété kwjacksonhole.com.

Une autre histoire de zonage est la tension entre développement et conservation. La saga de Northern South Park en est un exemple phare : cette parcelle de ranch de 225 acres à la limite sud de Jackson était depuis longtemps considérée comme le « dernier endroit restant » pour un développement significatif. Après des années de débats, en mars 2024, les responsables ont approuvé un nouveau zonage permettant jusqu’à 1 437 logements (avec une exigence de 70 % de logements abordables/pour la main-d’œuvre)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. En mai 2025, le comté a approuvé le premier plan directeur pour une partie de cette zone, avec des conditions pour les corridors fauniques, les parcs et la planification par phases des unités à usage restreint buckrail.com buckrail.com. Il s’agit d’un changement majeur : cela signifie que, dans la prochaine décennie, nous verrons un nouveau quartier émerger, comprenant potentiellement plus de 1 000 logements pour les travailleurs locaux. Pour le marché, cela pourrait légèrement augmenter l’inventaire (principalement dans la catégorie abordable) d’ici 2027–2028, et cela montre la volonté politique de répondre à la pénurie de logements. Cependant, cela n’a pas été sans résistance – les groupes de conservation restent vigilants pour que le développement respecte le plan global de Jackson, et la protection de la faune reste primordiale. Par exemple, en août 2025, le conseil municipal a refusé une demande de changement de zonage sur une colline de 6,5 acres (le « Simon Pit ») qu’un promoteur voulait transformer de zone rurale en zone résidentielle/commerciale à haute densité buckrail.com buckrail.com. Invoquant le risque de glissement de terrain et les préoccupations relatives à l’habitat (une nouvelle étude géologique de l’État l’a signalée comme à haut risque), les responsables ont choisi de la conserver en espace ouvert à faible densité buckrail.com buckrail.com. Cela souligne que les facteurs environnementaux peuvent primer sur les besoins en logement sur certaines parcelles.

De plus, le moratoire sur les grands bâtiments de la ville de Jackson (adopté en juin 2024) a suspendu tout nouveau projet commercial de plus de 3 250 m² au centre-ville jusqu’à ce que la ville mette à jour ses LDR jacksonwy.gov. Tout au long de la fin 2024 et de 2025, les urbanistes et les membres du conseil municipal ont travaillé sur de nouvelles directives de conception – les résultats probables incluent des limites de hauteur plus strictes, des étages supérieurs en retrait, et des exigences de bénéfices publics pour les grands projets. Le moratoire devait prendre fin fin 2024 après l’adoption de ces mises à jour jacksonwy.gov, et à l’automne 2025, les promoteurs devront se conformer aux nouvelles règles. Pour les acheteurs et les vendeurs, ces subtilités de zonage ont des effets indirects : elles influencent l’offre future. Plus le processus d’approbation est strict et lent, plus les biens existants dans les emplacements de choix prennent de la valeur (en raison de la rareté). À l’inverse, lorsqu’un grand nouveau projet comme un hôtel ou un complexe de condos est approuvé, il peut ajouter de l’inventaire qui tempère légèrement la hausse des prix dans ce segment. Se tenir informé des changements de zonage à Jackson/Comté de Teton est donc important pour les acteurs du marché, et beaucoup le font via les réunions publiques ou la presse locale – un mélange très Jackson Hole d’engagement civique de petite ville et d’immobilier à gros enjeux.

Infrastructures et investissements publics

La croissance rapide de l’immobilier et du tourisme met à l’épreuve l’infrastructure de Jackson Hole, mais plusieurs investissements et projets majeurs sont en cours pour renforcer la capacité et la qualité de vie :

  • Transports : Les embouteillages, notamment sur la Highway 22 et à l’entrée de Jackson, sont un point sensible. En réponse, un important projet de Stilson Transit Center and Park-n-Ride a débuté en avril 2025. Cela va créer un pôle de transport avec 400 places de parking, un parking vélo couvert, et un feu de circulation dédié à WY-390 (la route de Teton Village) tetonbuildgrant.com. L’idée est de permettre aux visiteurs et travailleurs de se garer à l’extérieur de la ville et de prendre des navettes (bus START) vers Jackson ou la station de ski, afin de réduire le trafic automobile. Le comté a obtenu un financement fédéral BUILD et même impliqué Jackson Hole Mountain Resort (qui a fait don du terrain) pour concrétiser ce projet tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Fin 2025, l’avancement des travaux était visible, avec le pavage et les structures en cours de construction tetonbuildgrant.com. Ce centre de transit devrait être opérationnel d’ici 2026, ce qui pourrait réduire sensiblement la congestion sur l’autoroute et améliorer les temps de trajet – un atout pour l’immobilier dans les secteurs Wilson/Village et pour tous ceux qui s’inquiètent des difficultés croissantes de Jackson.
  • Routes et ponts : Le Département des Transports du Wyoming (Wyoming DOT) a modernisé la Highway 22, l’artère est-ouest principale. En 2025, ils ont achevé un nouveau pont sur la Snake River sur la WY-22 et finalisaient l’asphaltage et les raccordements dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Ils ont également entrepris d’importants travaux de stabilisation sur la « Teton Pass Big Fill Slide » – une portion de route sujette aux glissements de terrain vers l’Idaho – afin de garantir la sécurité et l’ouverture de cet itinéraire dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Ces améliorations signifient une meilleure résilience et capacité sur des routes dont dépendent aussi bien les habitants que les propriétaires de résidences de luxe. Une WYO-22 plus fluide avec un pont élargi, ainsi qu’un Teton Pass plus sûr, rendent les zones périphériques (comme Teton Valley, ID, ou les quartiers de la rive ouest du WY) plus accessibles et donc plus attractives pour le développement (dans la mesure autorisée).
  • Aéroport : L’aéroport de Jackson Hole (JAC) est la porte d’entrée pour de nombreux acheteurs de luxe et touristes, et il bénéficie de modernisations. En 2022, l’aéroport a fermé pour la reconstruction de la piste, et en 2025 une série de projets s’est poursuivie, notamment l’agrandissement d’une aire de dégivrage et l’amélioration des voies de circulation jacksonholeairport.com pour gérer les opérations hivernales plus efficacement. Ils ont également démoli un ancien hangar pour construire un nouveau bâtiment administratif et terminal FBO, visant une installation à la pointe de la technologie et écologique d’ici 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Ces investissements aideront l’aéroport à accompagner la croissance (le nombre de passagers a battu des records ces dernières années) sans plus de bruit ni de retards. Pour l’immobilier, un aéroport fonctionnel est crucial – il soutient le marché des résidences secondaires (accès rapide pour les propriétaires) et la demande locative touristique.
  • Équipements publics : La ville et le comté, bénéficiant de récentes recettes fiscales importantes, ont également investi dans les infrastructures civiques. Un nouveau Teton County Justice Center a été approuvé en 2025, afin de reconstruire et d’agrandir le palais de justice et la prison du centre-ville jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Des projets sont également en cours pour moderniser les réseaux, les pistes cyclables (la connexion Greater Yellowstone Trail via Wilson a été achevée en 2024 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com), et les parcs. Bien que ces éléments ne fassent pas directement grimper les prix de l’immobilier, ils améliorent la qualité de vie qui attire les gens à Jackson Hole.

En somme, les infrastructures rattrapent progressivement le développement. C’est une tendance positive pour les perspectives immobilières : cela signifie que la vallée peut mieux gérer la croissance, ce qui encourage à la fois les résidents locaux à rester et les nouveaux arrivants à investir. Cependant, les infrastructures resteront probablement un facteur limitant – il n’y a qu’une seule route principale pour entrer/sortir et une capacité limitée dans la vallée étroite de Jackson. La communauté tente de trouver un équilibre : investir dans des infrastructures intelligentes (par exemple, transports en commun, logements pour la main-d’œuvre) pour réduire la pression, mais éviter de trop construire au point de mettre en péril l’environnement et le caractère même qui font la particularité de Jackson Hole.

Climat environnemental et politique

Enfin, les facteurs environnementaux et politiques influencent profondément le marché. Le comté de Teton est réputé pour son éthique de conservation – 97 % de ses terres sont publiques (parcs nationaux, forêts nationales, refuges) jacksonhole-real-estate.com, et même une grande partie des terres privées est soumise à des servitudes de conservation. Cela crée une rareté inhérente des terrains constructibles, garantissant effectivement une appréciation à long terme de la valeur immobilière à mesure que la demande augmente. Les acheteurs en sont pleinement conscients : posséder une propriété à Jackson Hole revient à posséder une part d’une offre presque finie. Les responsables politiques et les électeurs ont constamment privilégié des politiques qui protègent les espaces ouverts et la faune. Par exemple, lorsque le changement de zonage est autorisé (comme à Northern South Park), il s’accompagne d’exigences strictes en matière de parcs, de corridors pour la faune et d’empreinte limitée buckrail.com buckrail.com. Il existe une Jackson Hole Conservation Alliance active et d’autres groupes qui surveillent les propositions de développement. Attendez-vous à des débats continus sur des questions telles que l’expansion de Snow King Mountain (qui a été controversée mais est désormais en grande partie réglée), les télécabines ou remontées mécaniques proposées, et toute tentative d’empiéter sur des paysages appréciés.

Un facteur environnemental pouvant avoir un impact sur l’immobilier est le climat et les risques naturels. Le climat de Jackson Hole est généralement froid et enneigé – idéal pour le ski, bien que la sécheresse et les incendies de forêt dans l’Ouest en général soient préoccupants. La vallée elle-même présente un certain risque d’incendie sur ses versants boisés, mais les grands feux y sont moins fréquents que dans les régions plus sèches. En revanche, les inondations (provoquées par la fonte des neiges ou de fortes pluies) et les glissements de terrain sont les dangers naturels les plus susceptibles d’affecter les propriétés. Les cartes de susceptibilité aux glissements de terrain publiées en 2023 par le Wyoming Geological Survey ont incité le comté à faire preuve d’une grande prudence lors de l’approbation de projets sur des pentes raides buckrail.com. Comme on l’a vu avec le refus du Simon Pit, une prise de conscience accrue du risque géologique peut stopper un projet net buckrail.com buckrail.com. Les acheteurs intéressés par des terrains en pente ou des maisons en bord de falaise consultent désormais systématiquement ces cartes et peuvent avoir besoin d’études d’ingénierie – ce qui peut constituer un frein ou un point de négociation sur le prix.

Sur le plan politique, la politique de l’État du Wyoming est assez favorable au développement et aux droits de propriété comparée à la politique locale de Jackson. Il y a eu des discussions à la législature de l’État sur la limitation de l’autorité locale en matière de zonage pour obliger les communautés à permettre plus de logements (une tendance observée dans d’autres États également) wyofile.com. Bien qu’aucune mesure drastique n’ait été adoptée en 2025, toute initiative de ce type pourrait affecter Jackson en ouvrant légèrement le zonage. Cependant, étant donné l’influence de Jackson Hole et ses circonstances uniques, il est plus probable que la communauté conserve un contrôle strict. Un exemple récent : l’État a envisagé une législation visant à réduire le seuil permettant aux voisins de s’opposer à un changement de zonage (ce qui faciliterait le changement de zonage pour une densité plus élevée), connu sous le nom d’amendements Smith-Collins wyofile.com. Les groupes de conservation se sont mobilisés pour s’assurer que les préoccupations environnementales restent centrales dans tout changement de ce type jhalliance.org jhalliance.org. L’issue de ces courants politiques contribuera à déterminer combien de nouveaux logements pourront être créés sans litiges ni référendums.

En résumé, l’environnement et l’éthique politique de Jackson Hole agissent à la fois comme un garde-fou et un gardien pour l’immobilier. Ils préservent le cadre exceptionnel et l’exclusivité qui rendent le marché si attractif (et cher), mais imposent aussi une limite à la croissance qui peut aggraver la pénurie d’offre. Les acteurs du marché, en particulier les promoteurs et les investisseurs, doivent naviguer prudemment – souvent en s’associant à des organisations locales ou en contribuant à des objectifs communautaires (comme le logement pour la main-d’œuvre ou la protection de l’habitat) pour obtenir le soutien à leurs projets. Pour l’acheteur ou le vendeur typique, ces facteurs constituent l’arrière-plan de la stabilité à long terme du marché : on peut raisonnablement penser qu’il n’y aura pas de surconstruction soudaine ni de perte de beauté naturelle qui nuirait à la valeur des biens. Au contraire, l’engagement politique en faveur de la conservation garantit effectivement que l’immobilier à Jackson Hole restera un actif prisé et onéreux à l’avenir.

Perspectives à long terme (2025–2028)

À l’horizon 2028, le marché immobilier de Jackson Hole devrait rester solide, avec une certaine évolution vers l’équilibre. Les éléments clés des perspectives à long terme incluent :

  • Demande toujours élevée : L’attrait fondamental de Jackson Hole – nature de classe mondiale, loisirs et avantages fiscaux du Wyoming – ne disparaîtra pas. Au contraire, l’essor du travail à distance et la génération continue de richesse aux États-Unis pourraient attirer davantage de personnes fortunées dans des endroits comme Jackson. Sauf récession majeure, il faut s’attendre à ce que la demande reste élevée, en particulier pour les maisons de luxe et tout nouveau stock. La réputation de la vallée comme refuge sûr pour la richesse (financière et qualité de vie) s’est affirmée pendant la pandémie et devrait perdurer. Les acheteurs internationaux pourraient également augmenter si les voyages se normalisent complètement.
  • Augmentation progressive de l’offre (principalement ciblée) : À l’horizon, nous verrons de nouveaux biens arriver au compte-gouttes issus de projets déjà approuvés. Le développement de Northern South Park, par exemple, pourrait ajouter plus d’un millier de logements, mais ceux-ci seront construits par phases probablement jusqu’à la fin des années 2020 et majoritairement vendus sous des programmes spéciaux aux habitants locaux. De même, de nouveaux condos à Snow King ou de futurs hôtels-condos hybrides ajouteront quelques unités au prix du marché. Le pipeline de 219 logements pour la main-d’œuvre livrés d’ici 2025 tetoncountywy.gov et d’autres dans les années suivantes (certains prévus pour 2026 dans le Housing Supply Plan tetoncountywy.gov) aideront à retenir les travailleurs essentiels et peut-être à calmer légèrement la frénésie locative. Cependant, ces ajouts restent relativement modestes à l’échelle globale et principalement à usage restreint ou de niche. Ils ne devraient pas vraiment impacter les prix des logements en marché libre de façon significative – ils répondent davantage aux besoins de la communauté qu’ils ne créent d’opportunités pour les investisseurs. En résumé, l’offre va croître, mais aucun afflux massif de nouvelles constructions n’est attendu en raison du contexte réglementaire. Le stock de logements à vendre devrait donc rester historiquement bas, même s’il s’améliore par rapport aux niveaux extrêmement bas de 2021–2022.
  • Trajectoire des prix : croissance modérée, pas de bulle : Après la stabilisation de 2023–2025, de nombreux experts anticipent que la valeur des maisons à Jackson Hole reprendra une hausse modérée chaque année jusqu’en 2028. On pourrait observer une appréciation annuelle moyenne de quelques pourcents, ce qui est plus soutenable que les hausses de 20–30 % du début des années 2020. Les biens haut de gamme pourraient même stagner ou n’augmenter que très lentement, surtout avec l’arrivée de nouvelles annonces de luxe et un choix accru pour les acheteurs (l’inventaire de luxe à la mi-2025 était en hausse de 31 % sur un an kwjacksonhole.com, ce qui laisse entrevoir un léger excès d’offre dans la tranche des 8 M$ et plus). Cela dit, le plancher des prix reste très solide – la rareté du foncier et la base de propriétaires fortunés rendent un krach à la 2008 très improbable. En fait, Jackson Hole a historiquement été protégé : même lors des ralentissements nationaux, le volume peut baisser mais les prix tiennent mieux qu’ailleurs. Un scénario possible d’ici 2028 serait un léger basculement vers un marché d’acheteurs dans certains segments si les taux d’intérêt restent élevés et que davantage de vendeurs décident de vendre au sommet du marché. Le Resort Report de Sotheby’s a noté les premiers signes d’un possible « marché d’acheteurs pour la première fois depuis des années » en train d’émerger jacksonhole-real-estate.com. Cela se traduirait par des délais de vente plus longs et davantage de négociations, plutôt que par des baisses de prix franches. D’ici 2028, on pourrait atteindre un équilibre où les acheteurs disposent de plus de marge de négociation et où les hausses annuelles de prix restent modestes, mais les valeurs restent à des niveaux records ou quasi-records en termes nominaux.
  • Perspectives sur la location et l’investissement : Le marché de la location de vacances devrait rester robuste jusqu’en 2028. Le tourisme à Jackson Hole (et Grand Teton/Yellowstone) devrait rester très fort ; on observe également une tendance des voyageurs plus aisés à privilégier la location de maisons plutôt que les hôtels, ce qui profite aux propriétaires de locations de courte durée. Sauf si le comté adopte de nouvelles restrictions strictes sur les locations de courte durée (ce qui n’est pas à l’ordre du jour actuellement, mais la pression communautaire sera surveillée), posséder un bien de type Airbnb à Jackson continuera d’offrir des rendements solides. Les locations à long terme pourraient légèrement se détendre si les projets de logements pour la main-d’œuvre aboutissent, mais compte tenu de la croissance de l’emploi et de l’absence totale de signes de surconstruction, les loyers continueront probablement d’augmenter lentement, soutenant la valeur de l’investissement. Un facteur X est l’économie au sens large : si une récession survient, le tourisme pourrait baisser, ce qui atténuerait temporairement les revenus des locations de courte durée – mais même en période de récession, les segments vraiment aisés continuent souvent de voyager, et Jackson Hole attire un tourisme haut de gamme.
  • Taux d’intérêt et financement : L’environnement des taux d’intérêt d’ici 2025 a refroidi une partie de la demande intermédiaire, mais d’ici 2026–2027, de nombreuses prévisions s’attendent à une normalisation à la baisse des taux à mesure que l’inflation est maîtrisée. Si les taux hypothécaires retombent, disons, dans la fourchette de 4–5 % d’ici 2027, cela pourrait déclencher une nouvelle vague d’acheteurs qui étaient en attente. La clientèle d’acheteurs de Jackson est moins sensible aux taux (rappelons qu’environ 79 % des achats récents ont été réalisés en cash à certaines périodesjacksonholerealestatereport.com), mais le marché intermédiaire et les acheteurs locaux qui souhaitent monter en gamme sont clairement affectés par le financement. Ainsi, des taux plus bas pourraient stimuler l’activité et les prix dans les condos et maisons individuelles à moins de ~$3M, car davantage de personnes seraient en concurrence. À l’inverse, si les taux restent élevés ou augmentent, Jackson pourrait dépendre encore plus des acheteurs/investisseurs payant comptant, et le volume pourrait ralentir tandis que les prix stagneraient en haut de gamme. Ainsi, l’économie globale jouera un rôle, mais compte tenu de la richesse de ce marché, l’effet se fera davantage sentir sur le volume des ventes que sur de fortes variations de prix.
  • Perspectives communautaires et politiques : D’ici 2028, certaines initiatives en cours (comme Northern South Park, les améliorations du transport, etc.) auront abouti, ce qui devrait atténuer les douleurs de croissance ressenties à Jackson (trafic, pénurie de main-d’œuvre). La communauté continuera probablement à chercher comment accueillir la croissance à ses propres conditions. On pourrait voir de nouvelles règles telles que des codes énergétiques plus stricts pour les nouvelles maisons (pour répondre aux enjeux de durabilité) ou même des limites sur la taille des demeures (un débat qui revient périodiquement alors que des maisons de 15 000 pieds carrés apparaissent dans une région célèbre pour sa beauté naturelle). Les changements environnementaux, comme des hivers plus courts ou des modifications des schémas de chutes de neige dus au changement climatique, pourraient également avoir un impact subtil sur l’immobilier – si les saisons de ski raccourcissent, l’été pourrait devenir encore plus dominant, modifiant les schémas de location ; ou davantage de fumée d’incendies de forêt en été (comme cela a déjà été observé) pourrait affecter l’attrait de la région à la marge. Tout cela reste spéculatif, mais mérite d’être noté comme facteurs à long terme.

Dans l’ensemble, les perspectives 2025–2028 pour l’immobilier à Jackson Hole sont celles d’une force persistante avec une dose de stabilisation. Ce marché passe de la frénésie à une phase où la qualité, et non plus seulement la quantité, l’emporte : les meilleures propriétés avec des prix justifiés changeront de mains, les nouveaux développements seront réfléchis et lents, et les valeurs devraient probablement évoluer à la hausse à un rythme sain, sans être démesuré. Pour les acheteurs, les prochaines années pourraient offrir de meilleures opportunités d’achat – plus d’inventaire qu’en 2021, et peut-être moins de concurrence sur les biens surévalués. Pour les vendeurs, le marché reste excellent pour réaliser des gains, mais il faut ajuster ses attentes (une appréciation annuelle à deux chiffres appartient sans doute au passé pour l’instant). Et pour la communauté, l’espoir est qu’en 2028, Jackson Hole reste la ville de montagne extraordinaire qu’elle est – exclusive mais inclusive là où cela compte, développée mais pas surdéveloppée, et en équilibre constant entre économie et écologie. Cet équilibre, comme toujours, définira la trajectoire ultime du marché immobilier.

Sources

Roman Bednarski