Marché immobilier de Montréal 2025 : records historiques, nouvelles règles et perspectives

• Prix des maisons à des niveaux records : Le marché immobilier de Montréal a atteint des sommets historiques en 2025. Le prix moyen d’une maison vendue était de ~669 000 $, soit environ 8–9 % de plus qu’il y a un an, marquant un solide rebond des prix wowa.ca. Le prix médian des maisons unifamiliales a atteint 633 000 $ (+7 % sur un an), les condos 422 000 $ (+4 %), et les plex 840 000 $ (+10 %) wowa.ca, soulignant des hausses généralisées.
• Rebond des ventes : L’activité des acheteurs a repris. En août 2025, 3 330 maisons ont été vendues, soit une hausse de 12 % sur un an, le mois d’août le plus actif depuis 2021 apciq.ca. Il s’agissait du 20e mois consécutif de hausse des ventes apciq.ca, un revirement spectaculaire après le ralentissement de 2022–23.
• Marché équilibré mais compétitif : L’inventaire a légèrement augmenté (inscriptions actives en hausse de 4 % sur un an), maintenant des conditions serrées apciq.ca. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions tourne autour de 60 %, limite d’un marché de vendeurs wowa.ca. Les maisons clés en main suscitent encore des guerres d’enchères, mais les acheteurs se montrent de plus en plus prudents, insérant souvent des conditions alors que la hausse des taux réduit l’accessibilité blog.remax.ca.
• Marché commercial contrasté : Le taux de vacance des bureaux a approché 19 % au centre-ville alors que le travail à distance/hybride persiste 2727coworking.com, exerçant une pression sur les loyers et entraînant des conversions en appartements renx.ca. À l’inverse, l’immobilier industriel et de détail reste résilient. Les espaces industriels affichent un faible taux de vacance (~4–5 %) en raison de la demande logistique, tandis que la disponibilité du commerce de détail est tombée à seulement 2,4 % fin 2024 jll.com alors que la fréquentation a rebondi, signe d’un secteur de détail robuste.
• Nouvelles règles et politiques : Le Canada a prolongé son interdiction d’achat par des étrangers de logements jusqu’en 2026 canada.ca pour freiner la spéculation. La TVH a été supprimée sur les nouveaux logements locatifs pour stimuler la construction d’appartements canada.ca. Montréal a mis en place l’une des répressions Airbnb les plus strictes, interdisant les locations de courte durée en dehors des mois d’été pour libérer des logements thelogic.co. Les banques ont également assoupli le test de résistance hypothécaire en autorisant des amortissements sur 30 ans dans certains cas, mais les primo-accédants peinent toujours car les prix dépassent largement les revenus mortgagesandbox.com.
• Quartiers en vogue ou non : Les écarts de prix sont importants à travers la ville. Les enclaves huppées comme Outremont et Westmount affichent des prix bien supérieurs à la moyenne de la ville, accessibles uniquement aux acheteurs aisés centris.ca. Au 1er trimestre 2025, le prix moyen d’une maison à Mont-Royal atteignait 2,02 M$ centris.ca. Pendant ce temps, les quartiers périphériques restent plus abordables – par exemple, les maisons à Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles coûtent en moyenne ~572 000 $, soit environ 40 % en dessous de la moyenne de l’île centris.ca et attirent un intérêt croissant (ventes +22 % sur un an). Les quartiers en plein essor comme Mercier–Hochelaga-Maisonneuve offrent aussi des opportunités (maisons ~603 000 $, condos ~427 000 $) dans un contexte de revitalisation continue centris.ca. À l’inverse, les quartiers centraux branchés comme Le Plateau ont vu les prix des condos stagner (+0,3 % sur un an), suggérant qu’ils ont atteint un plafond d’accessibilité centris.ca, tandis que le secteur très axé sur les condos Sud-Ouest (Griffintown) a même reculé de –1,8 % centris.ca en raison d’une offre neuve abondante.
• Facteurs économiques et démographiques : La croissance de la population a soutenu la demande de logements en 2024–25 – le Grand Montréal a accueilli environ plus de 90 000 nouveaux résidents en un an statistique.quebec.ca, stimulée par l’immigration et son accessibilité relative. Cependant, le Québec limite désormais l’immigration temporaire, et les prévisions avertissent que la population de Montréal pourrait stagner ou même diminuer d’environ 5 % d’ici 2030 montreal.citynews.ca. Malgré un ralentissement de la croissance à venir, les besoins en logement persisteront avec le vieillissement de la population et la multiplication des petits ménages montreal.citynews.ca. Marché de l’emploi : L’économie montréalaise a rencontré des vents contraires en 2025 (le PIB du Canada a stagné et celui du Québec a reculé au 2e trimestre apciq.ca), mais la demande de logements a résisté à une légère récession. Les prix des logements relativement bas à Montréal (environ 50 % moins chers qu’à Vancouver wowa.ca) ont permis aux propriétaires de mieux absorber la hausse des taux d’intérêt desjardins.com. Les taux d’intérêt sont restés élevés pendant la majeure partie de 2025 (prêts hypothécaires à ~6 %), réduisant l’accessibilité, mais la première baisse du taux directeur de la Banque du Canada à la fin de 2025 ouvre la voie à un certain soulagement blog.remax.ca. De nombreux jeunes acheteurs restent exclus sans aide familiale ; un ménage au revenu médian, admissible à une hypothèque d’environ 260 000 $, aurait besoin d’une mise de fonds énorme (plus de 60 000 $) pour acheter même un condo mortgagesandbox.com.
• Perspectives à 3–5 ans : Les experts prévoient une croissance modérée plutôt qu’un nouveau boom. 2025 s’annonce avec de solides hausses de prix (augmentations à un chiffre) alors que la demande refoulée se libère avec une lente détente des taux cmhc-schl.gc.ca. D’ici 2026–27, la croissance des prix devrait ralentir pour atteindre des niveaux plus durables cmhc-schl.gc.ca une fois que les taux d’intérêt se seront normalisés et que davantage d’acheteurs seront satisfaits. La surperformance du marché québécois pourrait se poursuivre à court terme – les analystes notent que Montréal est entrée en 2025 avec des ventes et des constructions en hausse, alors que Toronto et Vancouver étaient à la traîne desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. Des ventes historiquement élevées sont prévues au Québec, avec une croissance des prix au-dessus de la moyenne nationale jusqu’en 2025 cmhc-schl.gc.ca grâce à l’abordabilité et au soutien des politiques. À plus long terme, des risques subsistent : une économie plus faible ou des pertes d’emplois pourraient freiner la demande, et certains observateurs avertissent que Montréal n’est qu’à un « risque modéré » de correction mortgagesandbox.com. Du côté de l’offre, les mises en chantier devraient ralentir après 2025 (surtout les projets de condos) alors que les promoteurs font face à des coûts plus élevés et à des investisseurs prudents cmhc-schl.gc.ca. Moins de nouveaux condos en préparation pourraient resserrer l’offre d’ici la fin des années 2020, ce qui pourrait soutenir les prix. Globalement, la plupart des prévisions tablent sur une croissance équilibrée et stable pour Montréal au cours des 3 à 5 prochaines années – une période d’ajustement à des coûts d’emprunt plus élevés, compensée par les atouts durables de la ville (économie diversifiée, afflux de travailleurs qualifiés et base de coûts inférieure à celle des autres grandes villes canadiennes).

Aperçu : Marchés résidentiel & commercial en 2025

Le marché immobilier de Montréal en 2025 est dynamique, avec les secteurs résidentiel et commercial suivant des trajectoires différentes. Du côté du logement, la dynamique est repartie à la hausse après un bref ralentissement. Le volume des ventes et les prix augmentent à nouveau : en août 2025, les ventes de maisons dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal étaient supérieures de 12 % à celles de l’année précédente, marquant près de deux ans de croissance continue apciq.ca. Cette reprise a suivi le choc des taux d’intérêt de 2022–23, qui avait temporairement calmé les guerres d’enchères et provoqué une baisse des valeurs. Désormais, les prix des maisons ont non seulement rebondi mais atteint de nouveaux records, avec un prix de vente moyen avoisinant les 668 000 $ – le plus élevé jamais enregistré à Montréal wowa.ca. Contrairement aux hausses effrénées observées à Toronto ou Vancouver, la montée de Montréal a été plus régulière, soutenue par une plus grande accessibilité et une demande soutenue.

Dans l’immobilier commercial, 2025 a présenté un tableau plus nuancé. Le marché des bureaux reste le point faible : le taux de vacance des bureaux au centre-ville est resté élevé (≈18–19 %) jusqu’au début de 2025 2727coworking.com, un niveau sans précédent pour Montréal. Après la pandémie, de nombreuses entreprises ont réduit leur superficie alors que le travail à distance et hybride s’est enraciné, laissant un surplus de bureaux vides. Des signes de stabilisation apparaissent – au deuxième trimestre 2025, le taux de vacance a légèrement diminué pour la première fois en neuf trimestres alors que certains grands locataires (par exemple PwC) ont signé de nouveaux baux cbre.ca. Pourtant, environ 1 bureau sur 5 au centre-ville est vacant 2727coworking.com, forçant les propriétaires à faire preuve de créativité. Notamment, les promoteurs ont commencé à convertir des bureaux obsolètes en logements résidentiels – par exemple, d’anciennes tours et même d’anciens hôtels dans l’ouest du centre-ville sont transformés en appartements locatifs et en logements étudiants renx.ca renx.ca. Cette tendance, soutenue par des subventions gouvernementales et une demande croissante de logements, pourrait progressivement réduire le surplus de bureaux au cours des prochaines années.

En revanche, l’immobilier industriel continue d’être un acteur vedette. Le secteur industriel de Montréal – comprenant les entrepôts, les installations logistiques et les espaces de fabrication – a connu une forte demande jusqu’en 2025, grâce à la croissance du commerce électronique et à une base manufacturière résiliente. Les taux de vacance qui ont atteint des niveaux historiquement bas (~1–2 %) pendant la pandémie ont légèrement augmenté avec l’arrivée de nouvelles offres, mais restent faibles par rapport aux normes historiques (environ 4 % au premier trimestre 2025) collierscanada.com. Les loyers pour les espaces industriels de premier choix continuent d’augmenter (hausse prévue de +8–12 % en 2025) en raison de la disponibilité limitée et de la concurrence pour les entrepôts modernes joerullier.com. Les investisseurs continuent de privilégier les actifs industriels pour la stabilité de leurs revenus, bien que des coûts de construction records aient ralenti le rythme effréné des nouveaux développements.

Pendant ce temps, l’immobilier de détail à Montréal s’est révélé surprenamment robuste. Loin de l’apocalypse du commerce de détail que certains redoutaient, les artères commerçantes et les centres commerciaux de la ville ont rebondi en 2024–25. À la fin de 2024, la disponibilité des espaces commerciaux avait diminué à 2,4 % (contre 2,7 % à la mi-année) – un marché extrêmement tendu jll.com. La hausse des dépenses de consommation et le retour des travailleurs de bureau et des touristes ont stimulé l’achalandage. L’achalandage du transport en commun est revenu à plus de 80 % des niveaux prépandémiques, et l’aéroport de Montréal a même enregistré 8 % de passagers de plus en 2024 qu’en 2019, l’une des reprises les plus fortes au Canada jll.com. Cette mobilité accrue s’est traduite par une augmentation du nombre de clients sur la rue Sainte-Catherine et dans les rues commerçantes de quartier. La location dans les centres commerciaux a également repris, avec de nouvelles marques internationales (par exemple Mango, Nike) ouvrant des magasins dans les grands centres jll.com. Les loyers effectifs des commerces se sont effectivement stabilisés en 2024 (+1,1 % contre +3,9 % en 2023) jll.com, reflétant la volonté des propriétaires de remplir les espaces, mais dans l’ensemble, les perspectives du secteur de la vente au détail sont positives. Comme l’a noté un rapport commercial, le marché du commerce de détail à Montréal se resserre dans tous les types de propriétés et secteurs, aidé par une construction neuve minimale et une demande croissante des locataires jll.com jll.com. En résumé, alors que les bureaux peinent, les segments industriel et de détail de l’immobilier commercial montréalais restent sains et dans certains cas en expansion, équilibrant la performance globale du marché.

Tendances et prix du marché résidentiel en 2025

Prix des maisons en 2025 – Après une légère correction en 2022–23, les prix des maisons à Montréal sont clairement repartis à la hausse en 2025. Le prix moyen d’une maison dans la région métropolitaine a atteint environ 660 000 $–670 000 $ à la mi-2025, dépassant le précédent sommet de 2022 wowa.ca. Cela représente une appréciation à un chiffre élevé (~7–9 % en glissement annuel) wowa.ca – un rythme supérieur à l’inflation et aux revenus, mais plus modéré que les hausses frénétiques de plus de 20 % observées lors du boom de 2021. Il est à noter que la croissance des prix à Montréal a surpassé celle des autres grandes villes canadiennes cette année : alors que Toronto et Vancouver ont connu des prix stables ou en baisse à certains trimestres, Montréal a atteint de nouveaux sommets wowa.ca. Les analystes attribuent cela à l’accessibilité relative de Montréal et à la dynamique de l’offre. Même après une décennie d’appréciation rapide (le prix de référence des maisons à Montréal a augmenté de 105 % depuis 2015, bien plus que les 67 % de Toronto wowa.ca), la maison typique de la ville (~570 000 $ prix de référence wowa.ca) coûte encore 40–50 % de moins qu’à Toronto ou Vancouver wowa.ca. Cet écart signifie que Montréal avait moins de “mousse” à perdre lorsque les taux d’intérêt ont grimpé, et cela a laissé plus de marge pour que les prix remontent à mesure que la demande revenait.

Par type de propriété, les maisons unifamiliales (détachées) ont enregistré les plus fortes hausses de prix en 2025. Le prix médian d’une maison détachée dans la RMR de Montréal a atteint 633 250 $ (données d’août), soit environ +7 % par rapport à août 2024 apciq.ca. En fait, les prix des maisons sur l’île de Montréal ont augmenté encore plus rapidement (+10 % sur un an) apciq.ca, ce qui indique une forte concurrence pour une offre limitée au centre-ville. Les familles et les acheteurs en progression, souvent avec un capital existant à utiliser, ont dynamisé ce segment apciq.ca. De nombreuses maisons recherchées ont continué de recevoir plusieurs offres, surtout si elles étaient clés en main et bien situées, ce qui a entraîné des ventes au-dessus du prix demandé. Les maisons nécessitant des travaux ou affichées à un prix ambitieux, cependant, pouvaient rester plus longtemps sur le marché – une nouvelle réalité alors que les acheteurs deviennent plus sensibles aux prix et que le coût des intérêts se fait sentir blog.remax.ca blog.remax.ca.

Les condominiums à Montréal ont connu une trajectoire plus modeste en 2025. Le prix médian d’un condo (~422 000 $ en août) a augmenté d’environ 3–4 % sur un an wowa.ca, ce qui est inférieur au marché des maisons unifamiliales. L’offre abondante est un facteur : Montréal a connu une vague de construction de condos au cours de la dernière décennie, et de nombreuses unités prévendues durant la période de faibles taux d’intérêt sont livrées maintenant. En effet, 2025 est une année record pour les livraisons de condos, ce qui contribue à une hausse des inscriptions actives et offre plus de choix aux acheteurs mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. Au centre-ville, les condos détenus par des investisseurs subissent des pressions – certains investisseurs ayant acheté sur plan revendent maintenant, car les coûts d’intérêt dépassent les rendements locatifs cmhc-schl.gc.ca. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le nombre record de livraisons de nouveaux condos en 2025 et la modération des loyers devraient freiner la croissance des prix des condos à Montréal cmhc-schl.gc.ca. En fait, certains secteurs à forte concentration de condos comme Griffintown (Sud-Ouest) ont connu de légères baisses de prix cette année (–1,8 % sur un an pour les condos) centris.ca. Cela dit, les condos demeurent l’option la plus accessible pour les primo-accédants, et la demande pour les unités bien positionnées reste stable. Les condos en banlieue éloignée et ceux dans les quartiers de prix moyen ont connu une appréciation notable (par exemple, les condos à Côte-des-Neiges/NDG ont bondi d’environ +17 % sur un an en moyenne centris.ca, ce qui reflète possiblement l’intérêt de jeunes professionnels pour ces secteurs). Globalement, le marché du condo à Montréal est équilibré – l’abondance d’inscriptions permet aux acheteurs de prendre leur temps, et les vendeurs ajustent leurs attentes, acceptant parfois des offres sous le prix demandé ou des délais de clôture plus longs blog.remax.ca.

Le marché des plex – les emblématiques maisons multifamiliales duplex/triplex de Montréal – a connu une année particulièrement forte. Les petits immeubles à revenus (2 à 5 logements) ont vu un renouvellement de l’intérêt des investisseurs alors que la demande locative reste élevée dans la ville. Le prix médian des plex, autour de 840 000 $, a augmenté de 10 % en glissement annuel wowa.ca, dépassant les autres catégories. Les ventes de plex en août ont bondi de 23 % sur un an apciq.ca, menant tous les segments. Avec la hausse des taux d’intérêt, les nouveaux investisseurs doivent fournir des mises de fonds plus importantes pour ces propriétés, mais beaucoup sont attirés par la hausse des loyers et le désir d’obtenir des revenus locatifs pour compenser les coûts hypothécaires. De plus, certains acheteurs potentiels choisissent de « house hacker » en achetant un plex – vivant dans une unité et louant les autres – comme moyen d’accéder à la propriété dans la ville. Cette tendance a contribué à faire des plex l’un des types de propriétés les plus dynamiques en 2025.

En termes de équilibre du marché, le secteur résidentiel montréalais en 2025 peut être qualifié de tendu mais pas surchauffé. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions à Montréal est resté autour de 50–60 %, indiquant des conditions équilibrées à favorables aux vendeurs wowa.ca. Les inscriptions actives ont légèrement augmenté (environ 4–5 % de plus qu’en 2024) apciq.ca, en partie grâce à un plus grand nombre de condos sur le marché. Les acheteurs ont un peu plus d’options qu’au plus fort de la frénésie pandémique, et les propriétés prennent un peu plus de temps à se vendre en moyenne (environ 60 à 70 jours sur le marché pour les maisons et les condos au T1 centris.ca). Notamment, les offres conditionnelles font leur retour – un changement radical par rapport à la mentalité inconditionnelle du « acheter maintenant, inspecter plus tard » de 2021. En 2025, les vendeurs acceptent de plus en plus des offres conditionnelles au financement ou à la vente de la propriété actuelle de l’acheteur, reflétant un terrain de négociation plus équilibré blog.remax.ca blog.remax.ca.

Cependant, la tendance générale en 2025 est à la reprise et à la confiance sur le marché immobilier. Le fait que le prix moyen d’une maison à Montréal soit ~41 % plus élevé qu’il y a cinq ans wowa.ca, malgré les hausses de taux d’intérêt et une pandémie, témoigne de la demande persistante et de l’offre limitée. Une grande partie de cette demande est organique – motivée par des Montréalais qui changent de logement ou de nouveaux ménages qui se forment – plutôt que par la spéculation ou des capitaux étrangers. L’abordabilité comparative de la ville (avec des hypothèques ici souvent deux fois moins élevées qu’à Toronto pour une maison similaire) lui a servi de coussin ; les propriétaires ont généralement mieux résisté aux hausses de taux, et moins d’entre eux ont été contraints de vendre en situation de détresse desjardins.com. Ainsi, Montréal n’a pas connu de forte correction des prix en 2023 comme certains marchés, et elle a abordé 2025 sur des bases plus solides. En réalité, le marché immobilier montréalais défie en partie la gravité économique – même si le PIB du Canada a légèrement reculé à la mi-2025 et que les craintes de récession ont augmenté, l’immobilier montréalais est resté « exceptionnellement dynamique », soutenu par des facteurs comme des taux hypothécaires légèrement plus bas, des amortissements de prêts prolongés, et un besoin de logement qui dépasse largement l’offre apciq.ca apciq.ca.

Opportunités d’investissement et secteurs de croissance

Malgré des prix élevés, Montréal en 2025 continue d’offrir des opportunités attrayantes pour l’investissement immobilier, tant dans les propriétés traditionnelles que dans de nouveaux créneaux. Les investisseurs – allant des propriétaires locaux aux grandes institutions – ciblent stratégiquement les segments et emplacements à fort potentiel de croissance :

1. Logements locatifs et développement multifamilial : Avec la hausse des loyers et une pénurie persistante de logements, les immeubles locatifs construits à cet effet sont devenus un secteur d’investissement très prisé. La suppression fédérale de la TPS sur les nouvelles constructions locatives (entrée en vigueur fin 2023) a immédiatement amélioré la rentabilité des projets pour les promoteurs canada.ca, et Montréal devrait en bénéficier compte tenu de sa forte proportion de locataires. On observe un regain d’intérêt pour la construction d’immeubles d’appartements et la conversion d’autres types de propriétés en logements. Par exemple, certains promoteurs ont transformé d’anciens immeubles de bureaux en appartements locatifs ou en résidences étudiantes au centre-ville renx.ca, profitant des étages de bureaux vacants et de la forte demande des étudiants universitaires. Le faible taux d’inoccupation locative de la ville et l’afflux d’étudiants et de nouveaux arrivants font des actifs multifamiliaux (des petits plex aux grands blocs d’appartements) un pari relativement sûr – un flux de revenus stable avec un potentiel d’appréciation du capital à mesure que la valeur des terrains augmente.

2. Quartiers en plein essor : Les investisseurs regardent aussi au-delà des quartiers huppés traditionnels de Montréal et s’intéressent à des secteurs émergents au potentiel de croissance. Deux zones notables sont l’arrondissement du Sud-Ouest et l’Est de la ville. Le Sud-Ouest (secteurs comme Verdun, Saint-Henri, Pointe-Saint-Charles) est en plein essor depuis des années et continue d’attirer jeunes professionnels et familles, grâce à ses nouveaux services et au transport (les nouvelles stations du REM et les lignes de métro existantes améliorent l’accès). Parallèlement, les quartiers de l’Est comme Hochelaga-Maisonneuve, Mercier, et même plus à l’est à Rivière-des-Prairies sont sous les projecteurs. Ces secteurs offrent des prix d’entrée plus abordables – souvent 20 à 40 % sous la moyenne de l’île centris.ca – et sont en pleine revitalisation. Le rapport Centris du 1er trimestre a souligné Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles comme un secteur très recherché pour les maisons unifamiliales, avec une hausse de 9 % des consultations de fiches et des ventes en forte progression centris.ca. Les investisseurs y voient un potentiel alors que ces quartiers ajoutent des services et que les infrastructures (comme les prolongements de lignes de métro ou l’amélioration des autoroutes) les rendent plus accessibles. L’Est de la ville bénéficie aussi de programmes municipaux visant à stimuler le développement dans des secteurs historiquement sous-investis. Au cours des prochaines années, les secteurs le long des grands axes comme la rue Notre-Dame Est et autour du Parc olympique sont prévus pour des projets à usage mixte et pourraient offrir de bons rendements aux premiers investisseurs.

3. Créneaux commerciaux – Industriel, centres de données et plus : Du côté commercial, l’immobilier industriel demeure un investissement « vedette » à Montréal. Les installations d’entreposage et de logistique sont rares, et les entreprises de commerce électronique, les distributeurs et les fabricants sont prêts à payer des loyers élevés pour être dans ou près de la ville. Comme mentionné, le taux d’inoccupation industriel est très bas et les loyers augmentent, assurant une croissance fiable des revenus pour les propriétaires. Les investisseurs ayant acquis des actifs industriels avant 2020 ont vu la valeur de leurs biens s’envoler, et même aux prix actuels plus élevés, de nombreux fonds continuent de rechercher des entrepôts à Montréal, compte tenu des prévisions de croissance des loyers de 8 à 12 % en 2025 joerullier.com. De plus, de nouveaux types de propriétés liés à l’économie numérique gagnent du terrain – par exemple, les centres de données sont devenus une classe d’actifs recherchée. Avec le climat frais de Montréal (idéal pour le refroidissement des serveurs) et l’électricité bon marché, les projets de centres de données se multiplient, attirant des capitaux d’investisseurs spécialisés. Les installations de stockage frigorifique (au service de la chaîne d’approvisionnement alimentaire) constituent un autre créneau considéré comme un « meilleur choix » dans l’immobilier canadien pour 2025 pwc.com, et le port de Montréal ainsi que l’industrie agroalimentaire en font un emplacement idéal. Ces types de propriétés de niche brouillent la frontière entre immobilier et infrastructure et sont perçus comme des opportunités à forte croissance dans un marché par ailleurs mature pwc.com.

4. Logements locatifs construits à dessein & résidences étudiantes : L’importante population étudiante de Montréal (quatre grandes universités et de nombreux collèges) soutient une forte demande pour les logements étudiants – un segment d’investissement qui attire désormais plus d’attention. Des entreprises ont commencé à convertir ou construire des résidences adaptées aux étudiants et jeunes professionnels. Par exemple, un immeuble de bureaux emblématique du centre-ville a été acquis pour créer 69 unités de logements étudiants d’ici la mi-2025 costar.com. Avec la répression d’Airbnb, de nombreux investisseurs qui faisaient auparavant de la location à court terme pourraient se tourner vers la location étudiante ou à long terme, ce qui pourrait augmenter l’offre de logements locatifs légaux. La ville et la province ont également manifesté leur soutien aux projets de logements abordables, offrant des prêts à faible taux d’intérêt et des incitatifs. Certains investisseurs avisés s’associent à des organismes sans but lucratif ou à des programmes gouvernementaux pour développer des logements à revenus mixtes, qui, bien que générant des rendements légèrement inférieurs, bénéficient de subventions ou d’aides qui réduisent le risque.

5. Développement axé sur le transport en commun (TOD) : Les expansions en cours du réseau de transport de Montréal, notamment le Réseau Express Métropolitain (REM), créent des micro-points chauds pour l’immobilier. Les premiers tronçons du REM ont ouvert en 2023–2024 (reliant le centre-ville à la Rive-Sud), et de futures branches atteindront l’aéroport et l’Ouest-de-l’Île. Les terrains et propriétés autour des stations du REM (par exemple Brossard sur la Rive-Sud, et les futures stations de l’Ouest-de-l’Île comme Pointe-Claire) prennent de la valeur alors que les promoteurs prévoient de nouveaux condos, commerces et pôles de bureaux pour tirer parti de la meilleure connectivité. Les investisseurs à la recherche de croissance peuvent cibler tôt ces zones de station. De même, toute avancée sur le prolongement tant discuté de la ligne bleue du métro à l’est pourrait dynamiser l’immobilier dans les quartiers le long du tracé proposé.

6. Réutilisation créative & durabilité : Une opportunité émergente est la conversion et réutilisation de propriétés existantes en réponse aux évolutions du marché. Au-delà des conversions de bureaux en logements, il y a un intérêt pour la transformation de grandes surfaces commerciales ou de sites vacants en communautés à usage mixte. Les autorités montréalaises encouragent ces réaménagements créatifs pour répondre aux besoins en logement et réduire la dégradation urbaine. De plus, les rénovations écologiques sont un secteur en croissance, alors que les propriétaires investissent dans l’efficacité énergétique et les mises à niveau durables (en partie à cause de la hausse des réglementations sur le carbone). Cela crée des opportunités pour les entreprises spécialisées dans la modernisation écologique des triplex montréalais ou des bâtiments commerciaux anciens – un créneau d’investissement encore modeste mais en expansion.

En résumé, bien que l’argent facile des hausses rapides de prix ait disparu par rapport à la frénésie d’il y a quelques années, le paysage immobilier montréalais en 2025 offre encore de belles opportunités. Les investisseurs adaptent simplement leur stratégie : ils se concentrent sur les actifs générant des revenus (locations, industriel) et les stratégies à valeur ajoutée (conversions, quartiers émergents) plutôt que sur la pure spéculation d’une appréciation rapide. Les fondamentaux solides de la ville – économie diversifiée, population en hausse (pour l’instant), et accessibilité relative – en font un lieu attrayant pour investir à moyen ou long terme.

Changements réglementaires et politiques impactant l’immobilier

Le marché immobilier à Montréal (et au Canada en général) en 2025 est influencé non seulement par l’économie, mais aussi par une vague de nouvelles réglementations et politiques. Les gouvernements à tous les niveaux ont introduit des mesures visant à maîtriser les prix, augmenter l’offre ou protéger les consommateurs – et celles-ci ont des effets tangibles sur la dynamique du marché montréalais.

Prolongation de l’interdiction d’achat par des étrangers : L’une des politiques les plus marquantes est l’interdiction fédérale d’achat par des étrangers de propriétés résidentielles. Initialement prévue pour deux ans (2023–2024), cette interdiction a été prolongée de deux années supplémentaires jusqu’au 1er janvier 2027 canada.ca. Les étrangers non-résidents et les sociétés étrangères ne peuvent pas acheter de maisons au Canada, à quelques exceptions près. À Montréal, l’achat par des étrangers n’a jamais été aussi répandu qu’à Vancouver ou Toronto, mais cette loi a encore refroidi toute demande spéculative étrangère. Les segments de luxe à Montréal (condos au centre-ville, maisons haut de gamme à Westmount) ont probablement été quelque peu affectés par cette interdiction. En donnant la priorité aux acheteurs locaux, la politique visait à faciliter un peu la concurrence pour les résidents, même si les critiques soulignent que les acheteurs étrangers ne représentaient qu’une petite part du marché. Quoi qu’il en soit, cette prolongation montre que les décideurs surveillent de près le logement en tant que classe d’actifs, cherchant à garantir que « les maisons servent à y vivre, pas seulement à investir » – comme l’a déclaré la ministre des Finances canada.ca.

Taxe sur les logements sous-utilisés : Parallèlement à l’interdiction d’achat, le gouvernement fédéral a également mis en place une taxe sur les logements sous-utilisés (UHT) – une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des propriétés résidentielles vacantes ou sous-utilisées et détenues par des non-résidents, non-Canadiens canada.ca. En vigueur depuis 2022, l’UHT incite les propriétaires étrangers à louer leurs logements ou à payer une pénalité fiscale. À Montréal, qui compte relativement peu de condos de luxe inoccupés comparativement à Vancouver, l’impact direct de l’UHT pourrait être limité. Mais elle s’inscrit dans une volonté plus large de décourager la détention spéculative de logements. Les acheteurs internationaux fortunés font désormais face à la fois à une interdiction d’achat et à une taxe de détention, ce qui a probablement dissuadé certains investissements étrangers dans l’immobilier montréalais au cours des deux dernières années.

Répression des locations à court terme : Au niveau local, Montréal a introduit l’une des réglementations les plus strictes du Canada concernant les locations à court terme en 2024–2025. Invoquant l’abordabilité du logement et la sécurité publique, la ville interdit désormais les locations de type Airbnb pendant la majeure partie de l’année, n’autorisant les locations à court terme que pendant une période estivale désignée (environ du 10 juin au 10 septembre) et uniquement pour ceux disposant des permis appropriés thelogic.co. Concrètement, en dehors de la saison des festivals d’été, la location d’un logement pour moins de 31 jours est interdite dans tout Montréal, sauf dans une petite zone touristique du centre-ville. Cette mesure radicale a été prise après un incendie mortel dans un Airbnb illégal début 2023, qui a galvanisé la volonté politique de faire respecter les règles. Impact : Les investisseurs ayant acheté des condos ou des appartements uniquement pour des revenus Airbnb ont vu leur modèle d’affaires bouleversé. Beaucoup de ces unités devraient revenir sur le marché de la location à long terme ou être vendues. Cela pourrait augmenter modestement l’offre locative dans les quartiers recherchés (allégeant légèrement le taux d’inoccupation) et exercer une certaine pression à la baisse sur les prix des condos dans les immeubles où Airbnb était très présent. Globalement, la répression des locations à court terme vise à libérer des logements pour les résidents et à faire baisser les loyers, et les premiers signes montrent que des milliers d’annonces Airbnb ont disparu, tandis que davantage de locations apparaissent sur les sites de baux traditionnels.

Règles hypothécaires et de financement : En 2025, certains ajustements ont été apportés aux règles hypothécaires pour aider les acheteurs à faire face à la hausse des taux d’intérêt. Par exemple, les régulateurs et prêteurs canadiens ont fait preuve de flexibilité en permettant des amortissements plus longs dans certains cas. Alors que l’amortissement standard pour les prêts hypothécaires assurés reste de 25 ans, certaines banques prolongent l’amortissement jusqu’à 30 ans (ou plus, dans le cas des renouvellements où les paiements augmenteraient fortement) afin d’éviter les défauts de paiement apciq.ca. Cela réduit effectivement les paiements mensuels pour les propriétaires sous pression, mais au prix d’un remboursement du capital plus lent. De plus, les critères d’assurance hypothécaire ont connu un « assouplissement » – par exemple, à la mi-2024, le gouvernement a légèrement augmenté le plafond des prêts hypothécaires assurés (permettant à des propriétés de plus de 1 million de dollars de se qualifier dans certains programmes pour primo-accédants) et a introduit un Compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété afin d’aider les acheteurs à accumuler leur mise de fonds canada.ca. Les économistes de Desjardins ont noté que « des règles d’assurance hypothécaire plus souples » combinées à des taux d’intérêt plus bas ont convaincu certains acheteurs d’entrer enfin sur le marché en 2025 desjardins.com. Il existe également une pression politique pour revoir le test de résistance hypothécaire si les taux restent élevés ; bien qu’aucun changement n’ait été apporté en 2025, le fait que les taux fixes typiques sur 5 ans soient passés d’environ 5,5 % en 2023 à environ 4,5 % fin 2024 a donné un peu plus de marge de manœuvre aux acheteurs blog.remax.ca.

Incitatifs à la construction résidentielle : Pour agir sur l’offre, différents paliers de gouvernement ont mis en place des incitatifs. Le Fonds d’accélération de la construction de logements (fédéral) a commencé à financer Montréal en 2024 pour accélérer les approbations et encourager la construction plus rapide de logements, avec des objectifs d’ajout de dizaines de milliers d’unités au cours de la prochaine décennie canada.ca. La Ville de Montréal a elle-même un règlement (souvent appelé la règle « 20-20-20 », introduite en 2021) exigeant que de nombreux nouveaux projets résidentiels incluent une part de logements abordables, de logements familiaux ou des contributions aux fonds municipaux pour le logement. Cette politique de zonage inclusif reste en vigueur en 2025, ce qui signifie que les promoteurs doivent intégrer un bénéfice public dans leurs projets. Bien que cela augmente les coûts des projets, l’objectif est de garantir que les nouveaux développements profitent à un large éventail de résidents, et pas seulement au segment du luxe.

Le gouvernement provincial du Québec a également été actif : il a élargi un crédit d’impôt à la rénovation pour stimuler la rénovation des immeubles locatifs (améliorant la qualité et la sécurité) et a investi dans le logement social pour répondre aux besoins des populations les plus vulnérables. De plus, la province a annoncé en 2025 des plans pour limiter les travailleurs étrangers temporaires et les étudiants internationaux (dans le cadre d’une stratégie démographique plus large) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, ce qui pourrait indirectement atténuer une partie de la demande de logements à Montréal dans les années à venir si moins de nouveaux arrivants s’installent. Cette politique est controversée, car elle oppose l’abordabilité du logement aux objectifs d’immigration.

Fiscalité : Les taxes foncières et droits de Montréal ont connu quelques ajustements. La ville a maintenu une tranche supplémentaire élevée sur sa taxe de bienvenue (taxe de mutation immobilière) pour les propriétés coûteuses – les ventes de plus de ~1,1 million de dollars entraînent une taxe de plus de 3 % sur le montant excédant ce seuil wowa.ca. En 2025, il a été question (mais pas encore mis en œuvre) d’une taxe municipale sur les logements vacants similaire à celles de Toronto et Vancouver, pour décourager les unités inoccupées. Parallèlement, au niveau national, les investisseurs locatifs font désormais face à une taxe fédérale anti-revente rapide : la vente d’un bien résidentiel dans les 12 mois suivant l’achat entraîne l’imposition du gain comme revenu d’entreprise (imposable à 100 %), sauf exemption. Cette mesure, introduite en 2023 pour décourager la spéculation, reste en vigueur et incite les investisseurs à adopter une vision plus long terme.

En somme, le paysage réglementaire de 2025 se caractérise par une forte volonté d’améliorer l’abordabilité et l’offre de logements : décourager la demande étrangère et spéculative, orienter l’investissement vers le locatif, protéger les locataires (par exemple via l’interdiction d’Airbnb), et inciter les promoteurs à construire plus et moins cher. Le marché montréalais, traditionnellement plus réglementé (le Québec dispose de fortes protections pour les locataires et d’un historique de logement social), absorbe ces changements. Le résultat immédiat est un marché un peu moins effréné et davantage orienté vers les utilisateurs finaux. Par exemple, la prolongation de l’interdiction d’achat par les étrangers garantit que la demande est principalement locale, et en effet, la reprise de Montréal en 2025 a été portée par les primo-accédants et les acheteurs locaux (aidés par de faibles taux d’intérêt à l’immigration plutôt que par des capitaux étrangers). Si ces politiques se poursuivent, Montréal pourrait voir un marché immobilier plus sain à long terme – mais le défi sera de s’assurer que suffisamment de nouveaux logements soient construits pour répondre à la demande sans que les prix ne repartent à la hausse.

Analyse par quartier : les prix à travers Montréal

Montréal est souvent décrite comme une ville de quartiers, chacun avec son propre caractère et sa propre gamme de prix. Le marché de 2025 a accentué les différences entre ces secteurs, certains quartiers atteignant de nouveaux sommets de prix tandis que d’autres restent relativement abordables (ou connaissent même des baisses de prix dans certains segments). Voici un tour d’horizon de l’immobilier montréalais par région, mettant en lumière la hiérarchie des prix :

Enclaves de luxe – Westmount & Outremont : Au sommet du marché, des enclaves comme Westmount (une ville indépendante sur l’île) et Outremont (un arrondissement résidentiel haut de gamme) demeurent les secteurs les plus chers de Montréal. Ces secteurs sont « réservés à une poignée d’acheteurs fortunés » centris.ca. Bien que les prix moyens exacts puissent fluctuer en fonction de quelques ventes haut de gamme, il n’est pas rare de voir des prix médians de maisons unifamiliales bien au-dessus de 1,5 à 2 millions de dollars dans ces quartiers. Par exemple, la Ville voisine de Mont-Royal (TMR) a vu son prix moyen des maisons atteindre 2,02 millions de dollars au début de 2025, en hausse de 14,5 % sur un an centris.ca – ce qui témoigne de la demande pour les quartiers aisés. À Westmount et Outremont, les spacieuses maisons centenaires et la proximité des meilleures écoles maintiennent les valeurs élevées. Ces marchés sont protégés ; même avec la hausse des taux d’intérêt, de nombreux acheteurs ici paient comptant ou disposent d’une grande richesse. Ainsi, ces secteurs de luxe ont connu une croissance continue en 2025 et une très faible offre – mais ils ne représentent qu’une infime fraction des ventes totales (Westmount a eu si peu de ventes que les statistiques officielles omettent souvent ses moyennes centris.ca).

Arrondissements urbains branchés – Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie : Le Plateau et Ville-Marie (Centre-ville) sont connus pour leur mélange d’immeubles historiques, de condos et leur vie de rue animée. En 2025, leur performance immobilière a été un peu mitigée. Le Plateau-Mont-Royal, autrefois le quartier branché (aujourd’hui cher), semble atteindre un plafond de prix. Le prix moyen des condos sur le Plateau était d’environ 605 000 $ au 1er trimestre, pratiquement stable (+0,3 %) par rapport à l’année précédente centris.ca. Cela suggère que les acheteurs rechignent à de nouvelles hausses de prix dans ce secteur, ou choisissent des quartiers plus émergents. Les triplex emblématiques du Plateau se vendent désormais souvent plus de 1 M$, rendant la rentabilité difficile pour les investisseurs et l’accès difficile pour les jeunes familles, ce qui refroidit l’activité. Ville-Marie, qui comprend le centre-ville et le Vieux-Port, a vu les prix des condos augmenter modestement (~4 % sur un an, moyenne ~565 000 $) centris.ca. Le marché des condos du centre-ville offre encore beaucoup d’inventaire (nouvelles tours livrées et d’autres à venir), et comme mentionné plus tôt, des unités détenues par des investisseurs sont mises en vente, ce qui a freiné la croissance des prix. Malgré tout, le centre-ville reste attrayant pour ceux qui souhaitent un mode de vie urbain ; les prix y sont bien inférieurs à ceux du centre de Toronto, ce qui fait que certains acheteurs interprovinciaux trouvent de la valeur dans les condos du centre-ville de Montréal.

L’Ouest convivial pour les familles – NDG, CSL, DDO : L’ouest de Montréal et les banlieues de l’Ouest-de-l’Île ont connu une solide appréciation alors que les familles recherchent de l’espace et des cours. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), un grand arrondissement central, a enregistré un prix moyen pour une maison unifamiliale de 1,24 million $ (+6,3 % sur un an) et des condos à environ 626 000 $ (+16,6 % sur un an !) centris.ca. NDG propose des maisons jumelées et des condos à des prix accessibles (selon les standards montréalais) et semble en plein essor, particulièrement dans le segment des condos – peut-être parce que les personnes qui réduisent la taille de leur logement et les jeunes professionnels le privilégient plutôt que le centre-ville ou le Plateau, plus chers. Côte-Saint-Luc (une banlieue adjacente à NDG) affiche aussi des prix moyens élevés (~1 M$ pour les maisons, 536 000 $ pour les condos) centris.ca, ce qui reflète son attrait pour les familles de la classe moyenne et les retraités (c’est un secteur majoritairement anglophone avec de bons services).

Plus à l’ouest, les banlieues de l’Ouest-de-l’Île comme Dollard-des-Ormeaux (DDO) et Pointe-Claire ont explosé. Le prix moyen d’une maison à DDO a bondi à environ 883 000 $ (+13,7 % sur un an), avec des condos à environ 512 000 $ (+16,8 %) centris.ca. Cela s’explique probablement par l’attrait de la banlieue et peut-être la ligne REM qui relie désormais DDO au centre-ville en 30 minutes, augmentant ainsi son attractivité. Beaconsfield et Kirkland, des villes cossues de l’Ouest-de-l’Île, approchent le cap du million de dollars pour le prix moyen des maisons (environ 985 000 $ et 1,0 M$ respectivement) centris.ca. Comme le télétravail offre plus de flexibilité, certains acheteurs choisissent ces marchés suburbains pour des maisons plus grandes, tout en misant sur l’amélioration du transport (REM) pour les déplacements occasionnels. L’Ouest-de-l’Île est globalement une zone en croissance, réduisant l’écart historiquement observé entre la ville et la banlieue.

Abordables et en hausse – Secteurs Est et Nord : À l’opposé du spectre, les quartiers les plus abordables de Montréal se trouvent à l’est et au nord, et beaucoup d’entre eux ont connu une activité notable en 2025. Comme le souligne Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) se démarque. Avec un prix moyen pour une maison unifamiliale de 571 658 $ au 1er trimestre 2025 centris.ca, c’est environ 40 % en dessous de la moyenne de l’île. Cela a attiré un afflux d’acheteurs – RDP-PAT a représenté 11 % de toutes les consultations d’annonces Centris, et le volume des ventes a bondi de 22 % centris.ca. Les acheteurs, surtout les jeunes familles, sont attirés par la possibilité d’une maison détachée dans les 500 000 $ – chose impossible dans le centre de Montréal. L’emplacement légèrement excentré de RDP-PAT (extrémité est de l’île) est compensé par un bon réseau de transport (trains de banlieue, terminus de métro à proximité, prolongements prévus) et des commodités améliorées. La popularité de l’arrondissement en 2025 suggère un vrai changement : beaucoup sont prêts à échanger du temps de trajet contre l’accessibilité.

De même, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) reste un bastion de relative accessibilité à proximité du centre-ville. Tendances intéressantes : les prix des maisons unifamiliales ont chuté de 7 % par rapport à l’an dernier pour atteindre environ 603 000 $ centris.ca, ce qui laisse supposer une correction des prix ou un changement dans la composition des ventes (peut-être moins de maisons de ville rénovées vendues). En revanche, les prix des condos à HOMA ont augmenté de 7 % pour atteindre environ 426 500 $ centris.ca, ce qui reste bien en dessous de la moyenne insulaire pour les condos. Le marché du condo dans le secteur s’anime avec de nouveaux projets, et il demeure l’un des quartiers centraux les moins chers avec service de métro. Une offre plus abondante à HOMA a donné de l’air aux acheteurs, réduisant la pression malgré une forte demande centris.ca. Beaucoup considèrent HOMA comme un quartier en transition – cafés et lofts de condos au milieu d’anciens bâtiments industriels – et les données de 2025 suggèrent qu’il est toujours en progression mais à des prix abordables, ce qui le rend attrayant pour les primo-accédants exclus d’autres arrondissements.

À l’extrémité nord de Montréal, des quartiers comme Ahuntsic et Villeray allient abordabilité et proximité du centre-ville. Ahuntsic-Cartierville a connu une légère baisse des prix des maisons (–6,6 %), avec une moyenne d’environ 846 000 $, mais les condos ont augmenté de +8,4 % (~451 000 $) centris.ca. Cela pourrait refléter une diminution des ventes de maisons haut de gamme en 2025, mais en général, Ahuntsic reste un quartier familial stable, et ses condos (souvent près du bord de l’eau ou dans de nouveaux immeubles de taille moyenne) prennent de la valeur. Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, un quartier central et diversifié, affichait un prix moyen de condo autour de 510 000 $ (–1,3 % sur un an) centris.ca. Parc-Extension en particulier a vu un afflux d’investisseurs et une gentrification près du nouveau campus des sciences de l’Université de Montréal. La stagnation des prix des condos ici pourrait s’expliquer par une abondance de petits condos mis sur le marché (des investisseurs qui encaissent leurs gains). Mais avec son accès au métro et sa situation centrale, ce secteur reste à surveiller.

Rive-Sud & Laval : Bien qu’ils ne soient pas sur l’île, de nombreux Montréalais envisagent de s’installer hors de l’île pour des raisons d’abordabilité. Même si notre analyse porte sur Montréal même, il convient de mentionner des endroits comme Laval (au nord) et Longueuil/Brossard (Rive-Sud) qui ont connu des tendances de prix similaires à celles de l’île – des hausses modérées en 2025, avec des maisons unifamiliales dans ces banlieues généralement entre le milieu des 500 000 $ et 700 000 $ selon le secteur (toujours moins cher que la moyenne de ~950 000 $ pour une maison sur l’île de Montréal centris.ca). La Rive-Sud profite particulièrement du REM – la nouvelle liaison rapide de Brossard vers le centre-ville a dynamisé son marché des condos. Ces zones périphériques servent de soupape de sécurité pour les acheteurs, ce qui permet d’éviter que les prix sur l’île ne s’emballent encore plus.

En résumé, la répartition des prix par quartier à Montréal en 2025 montre une énorme fourchette : des condos d’entrée de gamme à moins de 400 000 $ en périphérie jusqu’aux demeures dépassant les 3–4 millions à Westmount. Les principaux changements cette année sont que les secteurs abordables ont connu la plus forte croissance des ventes (les acheteurs s’y sont rués), et que certains quartiers traditionnellement très prisés se sont stabilisés en raison des limites d’abordabilité. Ce marché « à deux vitesses » – résilience du haut de gamme et frénésie dans le segment abordable – met en lumière le défi persistant de Montréal : la demande est large et touche toute la ville, mais l’offre est limitée, surtout dans les segments à bas prix. Les quartiers capables d’ajouter du logement (par exemple en réaménageant d’anciens terrains industriels dans l’Est) verront probablement les prix augmenter à mesure qu’ils deviendront la nouvelle frontière pour les jeunes acheteurs, tandis que les secteurs déjà saturés et chers pourraient connaître une croissance plus plate si les acheteurs ne peuvent tout simplement pas aller plus loin.

Facteurs économiques et démographiques influençant la demande

L’immobilier n’existe pas en vase clos ; les marchés résidentiel et commercial de Montréal en 2025 sont fortement influencés par des courants économiques et démographiques plus larges. Plusieurs facteurs clés entrent en jeu :

Flux de population et demande de logements : La population de Montréal a connu des hauts et des bas. Après des années de croissance modérée, la ville a connu une hausse de population en 2022–2024, principalement en raison d’une immigration internationale record au Canada. Le Québec a accueilli un nombre élevé d’immigrants en 2024 (la population de la province a augmenté d’environ 155 000 cette année-là) et Montréal, en tant que centre économique, en a absorbé beaucoup coastreporter.net. En effet, 2023–2024 a vu Montréal en tête de la croissance démographique provinciale avec +4,2 % (ajoutant environ 91 300 personnes) – un chiffre exceptionnellement élevé, attribué « entièrement à l’immigration » statistique.quebec.ca. Cet afflux, combiné au retour des étudiants après la pandémie, a fortement stimulé la demande de logements, en particulier pour les locations et les maisons d’entrée de gamme.

Cependant, il y a un rebondissement : à la mi-2025, les décideurs ont commencé à freiner la croissance démographique en raison de la crise du logement. Le gouvernement fédéral a annoncé des plans pour modérer les niveaux d’immigration (en particulier les résidents temporaires comme les étudiants internationaux), et le gouvernement du Québec vise à réduire les travailleurs étrangers temporaires d’environ 9 % sur trois ans montreal.citynews.ca. L’agence de la statistique du Québec prévoit même que la population de la province pourrait diminuer de 80 000 d’ici 2030 si ces tendances se maintiennent montreal.citynews.ca, la population de Montréal pouvant elle-même baisser d’environ 5 % – un revirement marqué par rapport aux prévisions précédentes montreal.citynews.ca. La principale raison invoquée est une « réduction temporaire de la migration » prévue – moins d’étudiants et de travailleurs internationaux admis montreal.citynews.ca – ainsi que de faibles taux de natalité. Si la population de Montréal se stabilise effectivement, cela atténuerait la croissance de la demande de logements à moyen terme. Cependant, même dans un scénario de croissance démographique nulle, le nombre de ménages devrait encore augmenter (d’environ 0,8 %) montreal.citynews.ca en raison de la diminution de la taille des ménages et du vieillissement de la population nécessitant des logements séparés. Concrètement, même s’il y a moins de nouveaux arrivants, davantage de personnes âgées vivant seules et de jeunes ne se mettant pas en couple aussi tôt signifie que la demande de logements ne diminue pas strictement en fonction de la population. Cela pourrait maintenir une pression sur le logement, quoique de façon moins intense.

Tendances de l’emploi et des revenus : L’économie de Montréal en 2025 a été en demi-teinte. Après une forte reprise post-COVID, la croissance a ralenti en 2023–24, et à la mi-2025, le Canada est entré dans une période de PIB stagnant avec des craintes de légère récession. Le PIB réel du Québec était sur une « tendance à la baisse depuis avril [2025] » apciq.ca et, au niveau national, la production a même légèrement reculé au deuxième trimestre. Ce ralentissement économique aurait normalement tendance à freiner la demande immobilière – l’incertitude sur l’emploi peut inciter les gens à reporter l’achat d’une maison ou l’expansion de bureaux. En effet, la confiance des consommateurs à Montréal est restée prudente blog.remax.ca. Pourtant, le marché immobilier a défié en partie cette tendance jusqu’à la fin 2024 et au début 2025. Un facteur a été les anticipations de taux d’intérêt – les gens s’attendaient, après la hausse rapide des taux en 2022, à un certain soulagement. Au quatrième trimestre 2024, les rendements obligataires ont baissé et les taux hypothécaires fixes sur 5 ans ont effectivement diminué, déclenchant une vague d’achats (Re/MAX a noté un mois de novembre/décembre 2024 « particulièrement fort » alors que les acheteurs se sont précipités dès que les taux ont légèrement baissé) blog.remax.ca. Cet élément psychologique – acheter avant que les taux ne remontent / profiter si les taux viennent de baisser un peu – a contribué à soutenir la demande même si le PIB ralentissait.

Le marché de l’emploi de Montréal est également resté relativement solide en 2025. Le taux de chômage de la ville est resté autour de la moyenne nationale. Fait important, l’économie montréalaise est très diversifiée : des secteurs comme la technologie, le jeu vidéo, les effets visuels, l’aérospatiale, la logistique et l’enseignement supérieur offrent une base large. La tech a connu des licenciements à l’échelle mondiale en 2023, mais Montréal demeure un pôle technologique (notamment en IA et en jeux vidéo), ce qui attire de jeunes talents, souvent internationaux – tous ayant besoin de se loger. Même si certains secteurs (manufacturier exportateur) ont été touchés par un ralentissement commercial et des tarifs américains (le Canada et les États-Unis étaient dans une mini-guerre commerciale en 2025) desjardins.com, d’autres secteurs comme le tourisme ont fortement rebondi, profitant à l’immobilier commercial et de détail montréalais. La croissance des revenus à Montréal a traditionnellement été inférieure à celle de Toronto, mais les salaires ont augmenté plus vite en 2022–2023 en raison de la pénurie de main-d’œuvre. En 2025, la croissance salariale s’est modérée, et l’inflation – bien qu’en baisse par rapport à son pic de 2022 – a érodé une partie du pouvoir d’achat. Les ménages ont été mis sous pression par la hausse des coûts de tout, y compris des paiements hypothécaires. Cela a mené à des phénomènes comme davantage de cohabitation intergénérationnelle ou de copropriété (amis ou frères et sœurs s’associant pour acheter un duplex), ce qui devient plus courant chez les primo-accédants dans la trentaine blog.remax.ca.

Taux d’intérêt et conditions de crédit : Peut-être le facteur économique le plus important est l’environnement des taux d’intérêt. Le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 0,25 % début 2022 à environ 5 % en 2023, augmentant considérablement les taux hypothécaires. Les Montréalais renouvelant leur hypothèque en 2025 ont souvent fait face à un doublement des taux d’intérêt et à des paiements nettement plus élevés – un risque pour la stabilité du logement. Comme mentionné, de nombreuses banques ont réagi en allongeant les périodes d’amortissement (certains prêts sont temporairement devenus des amortissements de 35 à 40 ans au renouvellement, simplement pour garder les paiements gérables). Fin 2024 et en 2025, alors que l’inflation se calmait, la Banque du Canada a mis en pause les hausses et a finalement procédé à une baisse de taux en septembre 2025 blog.remax.ca. C’est un moment charnière : la première baisse depuis des années, signalant un changement de tendance. Bien qu’une seule baisse n’allège que marginalement les hypothèques à taux variable, elle a un grand effet sur la psychologie et les attentes futures. Fin 2025, les acheteurs et investisseurs croient que les coûts de financement vont progressivement diminuer jusqu’en 2026–27, ce qui pourrait augmenter leur pouvoir d’achat futur cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Cette attente alimente une partie de la demande actuelle (pour acheter avant que les prix n’augmentent davantage lorsque les taux baisseront). À l’inverse, si les taux étaient restés élevés ou avaient augmenté, le marché montréalais aurait pu nettement se refroidir. Ainsi, les perspectives de taux d’intérêt (enfin en amélioration) constituent désormais un vent favorable clé.

Cela dit, l’accessibilité demeure un défi. Montréal est peut-être moins chère que d’autres grandes villes, mais selon ses propres standards historiques, elle est très peu abordable : les ratios prix/revenu sont proches de leurs sommets historiques. Un ménage montréalais gagnant le revenu médian (~76 000 $) ne peut obtenir qu’une hypothèque d’environ 260 000 $ aux taux actuels, ce qui, même avec une mise de fonds importante, les limite à des propriétés d’environ 325 000 $ ou moins mortgagesandbox.com. Il y a très peu de propriétés habitables à ce prix, sauf de petits condos ou des emplacements très éloignés. Cela signifie que de nombreux primo-accédants doivent compter sur la « banque de papa et maman » pour obtenir de l’aide ou retarder leur achat. D’un point de vue démographique, cela a repoussé l’âge moyen du premier acheteur dans la mi-trentaine blog.remax.ca. La présence d’une importante population étudiante et de jeunes locataires à Montréal signifie également que la demande pour les locations et les logements de départ est constamment renouvelée, mais ces jeunes résidents font face à de grands obstacles à la propriété.

Urbanisation et changements de mode de vie : Fait intéressant, après l’exode vers la banlieue provoqué par la pandémie, on observe des signes de retournement partiel : alors que certains employeurs rappellent leurs employés au bureau au moins quelques jours par semaine, et que la première vague de relocalisations liées au télétravail s’estompe, la demande pour le centre-ville de Montréal se stabilise. Les milléniaux, désormais la plus grande cohorte en âge d’acheter une propriété, accordent généralement de l’importance aux commodités urbaines et aux trajets plus courts. La SCHL suppose qu’à mesure que la nouveauté du télétravail s’estompe, davantage de jeunes acheteurs vont « privilégier la proximité des emplois, stimulant les ventes dans les grands marchés urbains » cmhc-schl.gc.ca. C’est de bon augure pour Montréal, qui peut offrir une vie urbaine dynamique à un prix inférieur à celui des grandes villes mondiales. On le constate sur le marché locatif : les loyers du centre-ville de Montréal ont grimpé en 2023–25 alors que les étudiants et jeunes professionnels sont revenus, rendant les condos à louer au centre-ville à nouveau très recherchés. C’est un rappel que l’immobilier montréalais est influencé par des facteurs culturels et de mode de vie – le mélange unique de flair européen, de festivals, d’universités et de quartiers piétonniers attire constamment de nouveaux arrivants, soutenant la demande au-delà des simples chiffres.

Vieillissement et réduction de la taille des logements : À l’autre extrémité, le Québec a une population vieillissante. Plus de personnes âgées signifie plus de gens cherchant à quitter leur maison de banlieue pour un condo ou une résidence pour aînés (ou à aider leurs enfants à acheter en leur transmettant de l’équité). Cela peut augmenter l’offre sur le marché des maisons unifamiliales (les nids vides vendent) mais aussi accroître la demande pour les condos et appartements. Le logement pour aînés est également un segment en croissance de l’immobilier commercial. Ce changement démographique est progressif, mais au cours des 5 prochaines années, il deviendra un facteur croissant dans l’inventaire et les préférences en matière de logement.

Risques économiques : Enfin, les risques macroéconomiques pouvant influencer l’immobilier montréalais incluent la possibilité d’une récession plus profonde (si l’inflation repart à la hausse et que les taux restent élevés, par exemple, provoquant une hausse du chômage). Jusqu’à présent, le marché immobilier montréalais a « défié les incertitudes qui pèsent sur les perspectives économiques » apciq.ca, mais une récession sérieuse refroidirait probablement la demande et pourrait entraîner une correction modérée des prix, surtout si les pertes d’emplois touchent les ménages plus jeunes. Un autre facteur est la migration interprovinciale – le Québec a déjà perdu de nombreux résidents au profit de l’Ontario ou d’autres provinces. Récemment, cet exode a ralenti, voire s’est inversé au début de la COVID, mais si les lois linguistiques (comme le projet de loi 96) ou un manque d’opportunités d’emploi rendent le Québec moins attrayant, certains jeunes pourraient partir, réduisant la demande de logements. Actuellement, cependant, l’abordabilité relative du logement à Montréal pourrait, ironiquement, attirer des gens de Toronto ou Vancouver (il existe quelques preuves anecdotiques de Canadiens déménageant à Montréal où leur argent a plus de valeur).

En somme, la demande immobilière à Montréal en 2025 est soutenue par la fin d’un boom démographique, un marché de l’emploi résilient et l’espoir d’un financement plus accessible à venir. Mais les contraintes d’abordabilité et les décisions politiques (comme la réduction de l’immigration) devraient modérer cette demande dans les années à venir. L’équilibre entre ces forces déterminera si le marché immobilier montréalais poursuit sa progression régulière ou s’oriente vers une période de stabilité.

Prévisions : Les 3 à 5 prochaines années dans l’immobilier à Montréal

En regardant vers l’avenir, les perspectives immobilières de Montréal pour les 3 à 5 prochaines années (2026–2030) semblent prudemment optimistes, avec des attentes de croissance modérée et de plus grande stabilité plutôt que de fluctuations extrêmes. Voici ce que suggèrent les experts et les tendances pour les marchés résidentiel et commercial de la ville :

Trajectoire des prix des maisons : Après le fort rebond de 2024–25, la plupart des prévisions voient les prix des maisons à Montréal augmenter à un rythme plus lent et plus durable à l’avenir. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit que 2025 connaîtra probablement la croissance des prix la plus rapide des prochaines années (alors que le marché se remet du ralentissement de 2022–23 et que la demande refoulée est libérée), mais d’ici 2026 et 2027, la croissance des prix devrait ralentir cmhc-schl.gc.ca. Concrètement, cela pourrait signifier que la croissance moyenne du prix des maisons à Montréal se stabilise à de faibles pourcentages à un chiffre par an, plus en phase avec la croissance des revenus. D’ici 2027, la SCHL s’attend à ce que la majeure partie de la demande refoulée soit satisfaite et que le logement devienne légèrement plus abordable qu’il ne l’était durant la période 2022–24, grâce à la hausse des revenus et à des taux hypothécaires quelque peu plus bas cmhc-schl.gc.ca. Ainsi, même si les prix ne devraient pas baisser de façon significative, il est peu probable que l’ère des hausses annuelles à deux chiffres revienne dans un avenir proche.

Ventes et demande : L’activité de vente devrait rester soutenue. En fait, l’ensemble du Québec devrait voir les ventes de maisons existantes et les prix accélérer plus rapidement que la moyenne canadienne en 2025 desjardins.com, et rester robustes jusqu’en 2026. L’une des raisons est que les marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique sont plus contraints par l’abordabilité, donc leur reprise sera plus lente, tandis que le Québec (et l’Alberta) ont plus de marge de croissance grâce à leurs prix plus bas cmhc-schl.gc.ca. La première moitié de la période de prévision (2025–2026) devrait voir les ventes à Montréal à des niveaux historiquement élevés cmhc-schl.gc.ca, pouvant même rivaliser avec les records de 2021. D’ici 2027–2028, à mesure que les taux d’intérêt se normalisent et si la croissance démographique ralentit réellement, les ventes pourraient plafonner ou revenir à la moyenne à long terme. D’un point de vue démographique, la cohorte principale des primo-accédants (les milléniaux) aura en grande partie acheté une maison d’ici la fin de cette décennie, ce qui pourrait naturellement freiner la croissance de la demande par la suite, à moins qu’une nouvelle vague d’immigration ou un autre coup de pouce démographique ne survienne.

Perspectives des taux d’intérêt et du financement : Une hypothèse clé dans les prévisions concerne l’évolution des taux d’intérêt. Le consensus général est que la Banque du Canada abaissera progressivement les taux en 2025–2026 pour soutenir une économie en ralentissement et maîtriser l’inflation cmhc-schl.gc.ca. Les taux hypothécaires fixes ont déjà intégré une partie de cette baisse (ils ont légèrement diminué en prévision), mais les taux variables devraient baisser de façon plus marquée. D’ici 2026, les taux hypothécaires pourraient être inférieurs d’un point de pourcentage ou plus par rapport aux niveaux de 2024, améliorant quelque peu l’abordabilité. Cela « débloquera » certains acheteurs qui étaient en attente cmhc-schl.gc.ca. Cependant, tout allègement des taux sera progressif et partiel – personne ne s’attend à un retour aux taux hypothécaires de 2 % de 2021. Au lieu de cela, les taux pourraient se stabiliser à un niveau intermédiaire (peut-être 4–5 % pour un taux fixe sur 5 ans) ce qui, combiné à la croissance des revenus, aidera quelque peu les emprunteurs. Ainsi, le financement deviendra un peu plus facile, mais probablement pas « bon marché ». Ce scénario soutient une croissance modérée des prix mais impose aussi de la discipline ; la spéculation fortement à effet de levier sera moins attrayante lorsque l’argent ne sera plus quasi gratuit.

Offre et construction : Un facteur potentiel de ralentissement du marché est le ralentissement de la construction résidentielle qui commence déjà. Les perspectives de la SCHL avertissent que les mises en chantier vont diminuer de 2025 à 2027 à travers le Canada assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, et Montréal fait partie de cette tendance. La principale raison est une baisse prévue des nouveaux projets de copropriétés (condos) cmhc-schl.gc.ca. Les promoteurs ont plus de difficulté à pré-vendre des unités dans un contexte de taux élevés, et les coûts de construction restent élevés, donc moins de nouvelles tours de condos verront le jour. La construction d’appartements locatifs pourrait mieux résister (grâce aux programmes d’incitation et aux loyers élevés), mais globalement, Montréal pourrait voir moins d’unités construites annuellement que ces dernières années. À court terme, ce ralentissement de la construction répond à une demande d’investisseurs plus faible, mais à long terme, cela pourrait aggraver la pénurie de logements, ce qui soutient les prix. D’ici 2027, si la population n’a pas fortement diminué, Montréal pourrait faire face à une nouvelle pénurie d’offre car nous n’aurons pas construit assez pendant ces années pour répondre même à une croissance modérée. La ville tente de contrer cela avec des politiques (permis simplifiés, rehaussement du zonage dans certains secteurs, etc.), mais ces mesures prennent du temps à produire des résultats.

Marché locatif : Le marché locatif montréalais devrait rester tendu mais pourrait connaître un certain répit. Avec plus de projets locatifs qui se terminent (comme de grands immeubles multi-logements) et l’interdiction d’Airbnb qui pousse certaines unités vers la location à long terme, le taux d’inoccupation pourrait légèrement augmenter par rapport à ses niveaux historiquement bas. En effet, les données provinciales ont montré que les taux d’inoccupation augmentaient en 2024 (par exemple, le taux d’inoccupation global à Montréal est passé d’environ 1,5 % à environ 3 % selon certaines estimations) desjardins.com, et même si cela reste bas, c’est un mouvement dans la bonne direction. Les loyers continueront probablement d’augmenter mais à un rythme plus lent si le taux d’inoccupation progresse. Pour les investisseurs, posséder des logements locatifs à Montréal devrait rester attrayant compte tenu de la forte demande des locataires, mais le contrôle des loyers (les règles d’augmentation du Québec) signifie que les hausses de loyer exorbitantes ne sont pas permises pour les locataires en place. L’équilibre entre l’offre et la demande locative est un facteur clé à surveiller, car il peut soit pousser plus de gens à acheter (si les loyers flambent), soit, à l’inverse, si la location reste relativement abordable par rapport à l’achat, certains pourraient retarder l’accession à la propriété.

Perspectives commerciales : Le secteur des bureaux devrait connaître une reprise longue. Au cours des 3 à 5 prochaines années, il faut s’attendre à ce que le taux de vacance des bureaux reste élevé. Dans le meilleur des cas, la vacance diminuerait progressivement d’environ 19 % vers le bas de la fourchette des 10 % d’ici 2030, mais cela nécessiterait soit une expansion économique significative, soit de nombreuses conversions de bureaux à d’autres usages. Le gouvernement local de Montréal étudie activement des incitatifs pour convertir les bureaux obsolètes en logements, et certaines conversions sont en cours. En transformant le centre-ville en un quartier plus mixte où l’on vit et travaille (plutôt qu’un quartier de bureaux 9h-17h), Montréal espère remplir certaines tours vides. Le succès de cette initiative pourrait redéfinir l’immobilier du centre-ville d’ici 2030. Le secteur industriel et logistique devrait rester solide ; même si la vacance augmente légèrement avec la nouvelle offre, le marché restera probablement favorable aux propriétaires, avec une croissance des loyers supérieure à l’inflation. Le secteur du commerce de détail est peut-être le plus prometteur – en l’absence d’une nouvelle pandémie majeure, le commerce physique à Montréal devrait continuer de prospérer grâce à la vigueur de la consommation et du tourisme. De nouveaux méga-projets comme Royalmount (un immense complexe commercial et de divertissement ouvert en 2023–24) attireront des acheteurs régionaux et des touristes, renforçant le statut de Montréal comme destination shopping. Les taux de vacance dans le commerce pourraient augmenter si la consommation baisse en cas de récession, mais les emplacements de premier choix sur les artères principales et dans les centres commerciaux devraient rester recherchés, d’autant que le PIB de la ville devrait croître un peu plus vite que la moyenne canadienne, soutenant les ventes au détail jll.com.

Facteurs externes : Les perspectives de Montréal ne sont pas à l’abri des facteurs mondiaux. Si les États-Unis (principal partenaire commercial du Canada) entraient en récession profonde en 2024–25, les exportations et le marché de l’emploi du Québec en souffriraient, ce qui pourrait refroidir l’immobilier. Les événements géopolitiques (prix du pétrole, guerre, etc.) pourraient influencer l’inflation et les taux, modifiant la trajectoire des taux d’intérêt. À l’inverse, si la crise d’accessibilité au logement au Canada entraînait une réponse politique majeure – par exemple un financement fédéral massif pour le logement ou de grands changements de zonage – cela pourrait augmenter l’offre et faire baisser les prix plus que prévu actuellement. De tels changements de politique sont difficiles à prévoir, mais le logement est assurément un enjeu politique majeur à l’approche des élections de 2025.

Sentiment des experts : Le sentiment général parmi les économistes du logement canadiens est que la phase de « correction » touche à sa fin et qu’une période de stabilité ou de croissance modérée s’annonce. Comme l’a formulé un rapport Desjardins, ils s’attendent à ce que le marché québécois « tienne bon » à court terme malgré l’incertitude desjardins.com. Aucun krach majeur n’est prévu à Montréal sauf choc économique sévère – les fondamentaux (population, accessibilité par rapport aux autres villes, absence de surabondance) constituent un plancher. Cependant, l’ère de l’escalade rapide des prix est probablement révolue ; la hausse des taux d’intérêt a durablement relevé le seuil d’accessibilité, agissant comme un frein sur les prix. Les perspectives de Montréal sont donc prudemment optimistes : la hausse des prix et des loyers se poursuit, mais à un rythme gérable, et il existe des opportunités de croissance et de développement intelligents si la ville s’adapte (reconversion des bureaux, développement de nouveaux quartiers, etc.).

En conclusion, le marché immobilier de Montréal jusqu’en 2025 et au-delà entame un nouveau chapitre – marqué par des ajustements post-pandémiques, des interventions politiques et une réévaluation économique. La ville est prête à rester un marché immobilier relativement stable et attrayant. Il n’a peut-être pas l’effervescence spéculative de Vancouver ou Toronto, mais pour de nombreux investisseurs et résidents, cette stabilité est une vertu. Avec son dynamisme culturel, l’amélioration de ses infrastructures et son accessibilité relative, Montréal est prête à attirer des personnes et des capitaux, mais à un rythme plus durable. Sauf surprise, les cinq prochaines années devraient voir l’immobilier montréalais croître régulièrement en valeur et en importance, consolidant sa place parmi les marchés à surveiller au Canada.

Sources :

SCHL. Perspectives du marché de l’habitation, Canada – Édition 2025 (14 janv. 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

1. WOWA Realty. Rapport sur le marché immobilier de Montréal : août 2025 (11 sept. 2025) wowa.ca wowa.ca.
2. APCIQ (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec). Statistiques des ventes résidentielles de la RMR de Montréal – août 2025 (Communiqué de presse, 5 sept. 2025) apciq.ca apciq.ca.
3. Centris. L’immobilier à Montréal : À quoi ressemblent les prix des maisons en 2025 ? (Faits saillants du marché T1 2025) centris.ca centris.ca.
4. RE/MAX Canada. Mise à jour du marché immobilier du Grand Montréal (automne 2025) (3 sept. 2025) blog.remax.ca blog.remax.ca.
5. Mortgage Sandbox. Tendances et prévisions des prix de l’immobilier à Montréal jusqu’en 2027 (2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com.
6. PwC Canada. Tendances émergentes dans l’immobilier 2025 (rapport Canada, 2025) pwc.com.
7. Gouvernement du Canada, Ministère des Finances. Communiqué : Prolongation de l’interdiction d’achat de logements par des étrangers (4 févr. 2024) canada.ca canada.ca.
8. CityNews Montréal. La population du Québec devrait diminuer au cours des cinq prochaines années (30 juill. 2025) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca.
9. JLL Canada. Aperçu du commerce de détail à Montréal (rapport de marché fin 2024) jll.com jll.com.
10. Cushman & Wakefield. Marché des bureaux à Montréal Q1 2025 (Résumé via 2727coworking) 2727coworking.com.
11. Global News. Montréal va de l’avant avec de nouvelles règles strictes sur la location à court terme (mars 2024) montreal.citynews.ca.
12. Études économiques Desjardins. Québec : Combien de temps le marché immobilier tiendra-t-il ? (6 mars 2025) desjardins.com desjardins.com.
SCHL. Perspectives du marché de l’habitation, Canada – Édition 2025 (14 janv. 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.