Marché immobilier de Kauai 2025 : tendances surprenantes et prévisions paradisiaques sur 5 ans

octobre 16, 2025
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Kauai Real Estate Market 2025: Surprising Trends & 5‑Year Paradise Property Forecast

Faits clés et perspectives (aperçu 2025)

  • Refroidissement des prix des logements, toujours élevés : La maison individuelle typique sur Kauaʻi coûte environ 1–1,2 million $ en 2025, une légère baisse (~10–15 % de moins) par rapport au pic de l’an dernier mais toujours plus de 40 % supérieur aux valeurs d’avant la pandémie locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Le prix médian des condos est d’environ 685 000 $ (en hausse d’environ 4 % sur un an) locationshawaii.com, reflétant une demande continue pour des options plus abordables.
  • Volume des ventes mitigé : Les ventes de maisons individuelles ont nettement ralenti (en baisse d’environ 30 % sur un an en août 2025) tandis que les ventes de condos ont augmenté (~+10 % sur un an) locationshawaii.com. À l’échelle de l’île, le total des ventes de logements a en fait augmenté début 2025 (d’environ 11 % sur un an) grâce à une vague de ventes de logements pour la main-d’œuvre sur la côte sud/ouest hawaiilife.com, mais les marchés haut de gamme comme la North Shore ont connu moins de transactions.
  • Inventaire & équilibre du marché : Après des années d’offre rare, l’inventaire de logements est revenu aux niveaux de 2019, atténuant le marché de vendeurs extrême de l’ère pandémique lyndagill.com. Les annonces actives dans le comté de Kauai tournaient autour de 440–500 logements à la mi-2025, offrant plus de choix aux acheteurs fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Les propriétés mettent aussi plus de temps à se vendre désormais (par exemple, médiane ~31 jours pour les maisons, contre ~28 jours il y a un an) locationshawaii.com, et les baisses de prix sont plus courantes lyndagill.com – autant de signes d’un marché plus équilibré, voire favorable aux acheteurs dans certains segments.
  • Profil des acheteurs : Une part importante des achats à Kauai est réalisée par des acheteurs hors de l’État ou des acheteurs au comptant. À l’échelle de l’État en 2024, environ 20 % des maisons unifamiliales et 31 % des condos ont été achetés par des acheteurs hors de l’État uhero.hawaii.edu. À Kauai, les agents immobiliers locaux notent que « plus de la moitié » des ventes récentes ont été des transactions au comptant (acheteurs évitant les taux d’intérêt élevés) hawaiibusiness.com. Les familles locales font face à des défis d’accessibilité financière, bien que de nouvelles initiatives de logements abordables (par exemple, le projet Lima Ola et la prochaine expansion de Kilauea) aident certains résidents de Kauaʻi à accéder à la propriété hawaiilife.com hawaiilife.com.
  • Secteur commercial axé sur le tourisme : L’économie de Kauai reste centrée sur le tourisme, et l’immobilier commercial en est le reflet. Les dépenses des visiteurs devraient diminuer (baisse prévue de 1,6 milliard de dollars à l’échelle de l’État d’ici 2026 par rapport à la tendance d’avant 2025) kauainownews.com, et les arrivées de visiteurs pourraient ne pas retrouver leur niveau d’avant avant 2028 kauainownews.com. Cette perspective prudente freine les nouveaux projets de complexes hôteliers et de commerces. Malgré cela, des investissements majeurs sont en cours : le Coco Palms Resort historique est en reconstruction (un hôtel Kimpton de 350 chambres prévu pour 2026) bigislandnow.com bigislandnow.com, et l’aéroport de Lihue bénéficie d’une modernisation de 51 millions de dollars pour moderniser sa piste et ses systèmes de sécurité d’ici 2026 beatofhawaii.com. Ces projets visent à soutenir les infrastructures touristiques sans susciter d’inquiétudes liées au surtourisme beatofhawaii.com.
  • Contrastes régionaux : Le marché immobilier de Kauai « n’évolue pas dans une seule direction » de façon uniforme hawaiilife.com. Par exemple, la côte sud (Poʻipū/Kōloa) a vu les ventes de maisons doubler début 2025 (soutenues par un nouveau lotissement abordable à ʻEleʻele) hawaiilife.com, ce qui a temporairement fait baisser les prix médians d’environ 13 % sur l’ensemble de l’île hawaiilife.com. En revanche, la côte nord (Princeville/Hanalei) a connu un ralentissement des ventes (–39 % sur un an) mais les prix ont en fait augmenté d’environ 10 % alors que des acheteurs aisés se disputaient une offre limitée de propriétés de luxe hawaiilife.com hawaiilife.com. Les marchés de la côte est (Kapaʻa/Līhuʻe) et de la côte ouest (Waimea) se situaient quelque part entre les deux – généralement un volume de ventes plus faible, avec un prix médian à Līhuʻe en hausse d’environ 13 % à la mi-2025 en raison de son attrait pour les acheteurs locaux hawaiilife.com. (Voir la répartition régionale ci-dessous pour plus de détails.)
  • Règles strictes sur les locations de vacances : Kauai a des réglementations strictes sur les locations de courte durée – les locations de vacances ne sont légales que dans des zones de villégiature désignées (Visitor Destination Areas comme Princeville, Poʻipū et certaines parties de Kapaʻa) ou via des permis acquis antérieurement kauaikahuna.com. Une loi hawaïenne de 2024 (SB 2919) accorde aux comtés encore plus de pouvoir pour éliminer progressivement les locations dans les zones résidentielles kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Bien que les règles existantes de Kauai aient maintenu la plupart des quartiers sans location depuis plus de 15 ans, cette initiative à l’échelle de l’État renforce la position de l’île. À noter, le nombre de propriétés utilisées comme locations de vacances a augmenté d’environ 30 % l’an dernier kauaikahuna.com (reflétant la demande de voyages post-pandémie et l’intérêt des investisseurs), ce qui intensifie la pression communautaire pour faire respecter les règles. Le résultat est une offre limitée d’Airbnbs légaux et une tension continue entre les revenus des propriétés d’investissement et les besoins en logement des locaux.
  • Perspectives d’investissement : Kauai offre des opportunités uniques – et des défis – pour les investisseurs immobiliers. Le terrain est rare et très valorisé, ce qui signifie historiquement que la propriété ici conserve bien sa valeur. Cependant, le développement n’est pas facile : l’opposition de la communauté rencontre souvent les grands projets (par exemple, les extensions d’aéroport au-delà des besoins de sécurité ont été bloquées en raison des craintes de sur-tourisme beatofhawaii.com, et la reconstruction du Coco Palms a fait face à des défis juridiques de la part de défenseurs culturels bigislandnow.com). Les investisseurs qui s’intéressent à Kauai en 2025–26 trouveront moins de frénésie qu’en 2021 (plus de pouvoir de négociation à mesure que le marché se normalise), mais ils devront naviguer entre zonage strict, coûts de construction élevés et risques climatiques. En résumé, le marché de Kauai évolue vers un rythme plus durable, mais son attrait à long terme – des complexes de luxe aux nouveaux projets de logements locaux – suggère un potentiel de croissance solide sur les 5 prochaines années pour ceux qui misent sur le long terme.

Tendances du marché résidentiel en 2025 : prix, inventaire & acheteurs

Prix des maisons : Après la flambée effrénée de 2020–2022, les prix résidentiels de Kauai se sont légèrement refroidis mais restent extrêmement élevés. En 2025, le prix médian des maisons individuelles sur l’ensemble de l’île tourne autour de 1,1 à 1,2 million de dollars locationshawaii.com. Cela représente une baisse d’environ 8 à 15 % par rapport au prix médian de l’an dernier (qui était d’environ 1,3 à 1,35 M$) locationshawaii.com, marquant la première baisse notable depuis des années. Les agents immobiliers attribuent ce fléchissement à la hausse des taux d’intérêt et à un changement dans la composition des acheteurs – davantage de ventes dans les segments à prix plus bas (y compris de nouveaux logements abordables) ont tiré le prix médian vers le bas hawaiilife.com. Pour mettre en perspective, même après cette baisse, les prix restent environ 40 à 45 % plus élevés qu’il y a trois ans hawaiibusiness.com, grâce à la flambée liée à la pandémie. Les condominiums à Kauai ont connu une tendance différente : le prix médian d’un condo en août 2025 était de 685 000 $, en hausse d’environ 4 % sur un an locationshawaii.com. La demande pour les condos (souvent utilisés comme locations de vacances ou logements d’entrée de gamme) est restée forte, et leurs prix “continuent d’augmenter un peu”, comme l’a noté un courtier local hawaiibusiness.com. Globalement, la valeur des logements reste proche des records historiques en 2025, mais les vendeurs ont perdu une partie de leur pouvoir de fixation des prix à mesure que le marché se normalise.

Volume des ventes et demande : L’activité des ventes résidentielles à Kauai en 2025 a été contrastée, variant selon les mois et les régions. En début d’année, le nombre total de transactions était en hausse d’environ 11 % sur l’ensemble de l’île par rapport à l’année précédente hawaiilife.com – une augmentation surprenante, compte tenu des vents contraires du marché immobilier national. Cette hausse était principalement due à une poussée des ventes sur la côte sud : un nouveau projet de logements pour la main-d’œuvre à ʻEleʻele (Lima Ola) a permis à de nombreuses familles locales d’acheter, doublant ainsi le nombre de ventes sur la côte sud en une seule fois hawaiilife.com hawaiilife.com. Cependant, à l’été 2025, la tendance s’est inversée. Jusqu’en juillet, les ventes de maisons individuelles avaient chuté de manière significative (par exemple, –16 % de baisse du prix médian à l’échelle de l’île et baisse du volume, en cumul annuel) hawaiilife.com. En août, les ventes de maisons individuelles étaient en baisse d’environ 30–32 % sur un an, tandis que les ventes de condos étaient en hausse d’environ 10 % locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. En chiffres bruts, seulement 28 maisons ont été vendues en août 2025 (contre 41 un an plus tôt) alors que 23 condos ont été vendus (contre 21 auparavant) locationshawaii.com locationshawaii.com. Cela suggère plusieurs choses : les acheteurs de maisons haut de gamme sont devenus plus prudents ou exclus du marché en 2025, tandis que la demande est restée forte pour les condos et peut-être les biens de gamme moyenne, en particulier ceux pouvant servir de locations de vacances ou de résidences secondaires kauaipropertysearch.com. La demande des acheteurs n’a pas disparu – les biens se vendent – mais elle s’est rééquilibrée vers des produits plus abordables et des achats axés sur la valeur (« les acheteurs se concentrent sur la valeur » dans le nouveau climat du marché hawaiilife.com).

Inventaire et jours sur le marché : L’un des plus grands changements sur le marché de Kauai en 2025 est la hausse de l’inventaire de logements. Après une pénurie extrême d’annonces pendant le boom pandémique, le nombre de maisons sur le marché est revenu à peu près aux niveaux d’avant COVID lyndagill.com. À la mi-2025, Kauai comptait environ 440 annonces actives (maisons individuelles + condos) à tout moment fred.stlouisfed.org, en hausse par rapport aux niveaux exceptionnellement bas observés en 2021–22. En fait, l’inventaire était suffisant pour que Kauai soit considérée comme un « marché d’acheteurs » à la fin de 2025 – l’offre dépassait la demande dans certaines zones, donnant plus de pouvoir de négociation aux acheteurs realtor.com. Les biens restaient aussi un peu plus longtemps : la durée médiane sur le marché pour les maisons est montée à environ 31 jours (en août 2025, soit une hausse de 11 % par rapport à ~28 jours l’année précédente) locationshawaii.com, et le délai de vente des condos est passé à 44 jours (contre un record de rapidité de 13 jours un an plus tôt) locationshawaii.com. Les agents immobiliers constatent plus de baisses de prix et moins de guerres d’enchères qu’au cours du passé récent lyndagill.com. Tout cela indique un marché plus sain, moins frénétique. Cependant, « plus d’inventaire » ne signifie pas surabondance – c’est plutôt que la frénésie s’est calmée. Beaucoup de vendeurs choisissent encore de ne pas vendre sauf si le prix leur convient, car un grand nombre de propriétaires bénéficient de taux hypothécaires inférieurs à 3 % obtenus les années précédentes et n’ont « aucune motivation à vendre… et à acheter autre chose avec un taux plus élevé » hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. Cela a évité toute inondation d’inventaire ou chute brutale des prix. Au lieu de cela, le parc immobilier de Kauai se renouvelle à un rythme en voie de normalisation, et les acheteurs ont enfin un peu de marge pour chercher et négocier.

Qui achète – Locaux vs. Extérieurs : La démographie des acheteurs à Kauai en 2025 reflète son statut de marché désirable mais coûteux. Une part importante des achats est réalisée par des acheteurs ou investisseurs venant de l’extérieur de l’État, comme c’est le cas depuis longtemps à Hawaï. Les données de l’État de 2024 montrent que environ 1 maison individuelle sur 5 et 1 condo sur 3 dans tout l’État ont été vendus à des acheteurs extérieurs uhero.hawaii.edu (continentaux, investisseurs étrangers, etc.). Kauaʻi, étant un marché plus petit avec de nombreuses propriétés de luxe pour les vacances, voit probablement des proportions égales ou supérieures d’acheteurs non locaux. Ces acheteurs paient souvent comptant : à la mi-2023, plus de 50 % des ventes à Kauai étaient des transactions au comptant hawaiibusiness.com, et cette tendance s’est poursuivie en 2025 alors que les taux d’intérêt élevés rendaient le financement coûteux. Les travailleurs à distance aisés, les retraités et les investisseurs du continent américain (Californie, Nord-Ouest Pacifique, etc.) restent actifs sur le marché de Kauai, attirés par la beauté de l’île et sa tranquillité relative par rapport à Oʻahu ou Maui. À l’inverse, les résidents locaux de Kauaʻi font face à de grands défis d’accessibilité financière – seulement environ 20 % des ménages hawaïens peuvent se permettre une maison au prix médian dans les conditions actuelles civilbeat.org. Le revenu médian des ménages à Kauaʻi est bien inférieur aux prix des maisons à 1 million de dollars. Par conséquent, la plupart des familles locales continuent de louer ou comptent sur des programmes spéciaux et de nouveaux projets pour acheter. Le gouvernement du comté de Kauaʻi et des partenaires privés répondent avec des projets de logements abordables : par exemple, les logements abordables Lima Ola à ʻEleʻele ont été récemment achevés, permettant à des dizaines de familles de Kauaʻi d’acheter des maisons à des prix inférieurs au marché hawaiilife.com. Et un important projet d’agrandissement de la ville de Kilauea débutera en 2026, ajoutant environ 310 logements abordables pour les résidents locaux sur la côte nord (sous un modèle de bail foncier pour les maintenir abordables de façon permanente) hawaiilife.com hawaiilife.com. Ces efforts, ainsi que la législation donnant la priorité aux acheteurs locaux (comme les préférences sur liste d’attente pour les résidents et les travailleurs essentiels) hawaiilife.com, visent à rééquilibrer progressivement la situation. En résumé, le marché résidentiel de 2025 voit des acheteurs fortunés dominer le haut de gamme, tandis que la main-d’œuvre et les primo-accédants de Kauaʻi réintègrent prudemment le marché via des projets ciblés et un marché légèrement moins agressif.

Perspectives sur l’immobilier commercial : tendances du tourisme, du commerce de détail et des affaires

Le secteur de l’immobilier commercial de Kauai en 2025 est étroitement lié à l’industrie touristique et à la base de consommateurs locaux de l’île. Après un fort rebond du tourisme post-pandémie, le tourisme à Kauaʻi connaît désormais quelques ralentissements. Les économistes prévoient que les arrivées de visiteurs vont diminuer d’environ 4 % au cours des deux prochaines années kauainownews.com et que les dépenses réelles des visiteurs chuteront d’environ 1,6 milliard de dollars d’ici 2026 (à l’échelle de l’État) par rapport aux récents sommets kauainownews.com. Les causes sont mondiales et nationales : un risque modéré de récession aux États-Unis, des coûts de voyage élevés et des marchés internationaux plus faibles (le Japon et le Canada, principales sources de visiteurs à Hawaï, ont connu une réduction des vols et des difficultés monétaires) kauainownews.com kauainownews.com. Pour les hôtels, complexes touristiques et centres commerciaux de Kauai, cela implique une période de stabilisation plutôt qu’une croissance rapide. Les taux d’occupation des hôtels se sont stabilisés et les tarifs des chambres subissent une pression alors que les hôteliers se disputent un nombre réduit de visiteurs. Les perspectives commerciales sont prudemment optimistes – le tourisme ne s’effondre pas, mais il ne devrait pas non plus connaître de forte hausse à court terme.

Commerce de détail et hôtellerie : Les espaces commerciaux de Kauaʻi, en particulier ceux qui s’adressent aux touristes (boutiques, restaurants, galeries), connaissent un climat modéré mais stable. Les magasins dépendants des visiteurs dans les zones de villégiature comme Poʻipū et Princeville tiennent bon, portés par le flux toujours robuste de voyageurs venant du continent américain en 2025. Parallèlement, le commerce de détail au service des locaux dans les centres-villes (comme Kapaʻa et Līhuʻe) a connu une croissance, reflétant à la fois la demande des résidents et l’intérêt des touristes pour les entreprises locales authentiques. Par exemple, le centre-ville de Kapaʻa est devenu un lieu branché avec des marchés fermiers, des food trucks et des boutiques – Hawaii Business a noté que le dynamisme commercial de Kapaʻa a coïncidé avec un doublement des prix de l’immobilier dans cette zone en cinq ans (de la moitié des $600 000 à environ $1,2 million) hawaiieliterealestate.com. Les entrepreneurs profitent de l’ambiance unique de Kauaʻi : l’île a vu des réussites comme la Kauai Brewing Company, qui s’est taillée une place dans le secteur de la bière artisanale et attire à la fois les locaux et les visiteurs hawaiieliterealestate.com. De même, les centres de bien-être de type boutique, les écoles de surf et les cafés « farm-to-table » prospèrent, en phase avec le désir des touristes de vivre des expériences locales. Les grandes surfaces et nouveaux centres commerciaux sont relativement rares à Kauaʻi (en partie à cause de la résistance de la communauté à la surdéveloppement), mais les services essentiels (épiceries, pharmacies) continuent de bien fonctionner. L’offre commerciale limitée dans les zones de premier choix fait que les taux d’occupation des espaces de qualité restent élevés, même si la croissance des loyers s’est stabilisée. Dans l’ensemble, le marché du commerce de détail de Kauaʻi se caractérise par des entreprises à petite échelle, axées sur le local, qui bénéficient du tourisme sans en dépendre exclusivement hawaiieliterealestate.com.

Espace de bureau et industriel : Contrairement à Oʻahu, Kauaʻi ne dispose pas d’un grand marché de bureaux – l’économie de l’île est moins axée sur les entreprises et davantage tournée vers le tourisme/l’agriculture. La plupart de la demande en “bureaux” provient des agences gouvernementales, des établissements médicaux ou de petits cabinets professionnels. En 2025, le taux de vacance des bureaux à Kauaʻi est faible tout simplement parce que l’offre est très limitée (Līhuʻe compte quelques immeubles de bureaux, et de petits bureaux sont disséminés ailleurs). On parle de niches émergentes : par exemple, la technologie et le travail à distance – quelques professionnels de la tech travaillant pour des entreprises comme Google ou Meta résideraient à temps partiel à Kauaʻi, profitant du travail à distance (certaines sources affirment même que de grandes entreprises technologiques y sont présentes, mais il s’agit plus vraisemblablement de télétravailleurs que de bureaux officiels) hawaiieliterealestate.com. Cela ne s’est pas encore traduit par un développement notable de bureaux, mais des espaces de coworking et une meilleure connexion internet ont vu le jour pour accompagner cette tendance. Les propriétés industrielles et d’entrepôt (pour le stockage, la logistique, la petite fabrication) sont tout aussi rares mais importantes pour l’économie locale. Les projets d’infrastructure en cours (améliorations routières, modernisation de l’aéroport) maintiennent les entrepreneurs occupés et en demande d’espaces de stockage et d’entrepôts. Les loyers des espaces industriels ont légèrement augmenté en raison du manque d’offre.

Installations touristiques et hôtels : Le segment de l’immobilier hôtelier à Kauaʻi est dans une phase de renouvellement et de réinvestissement. Un projet phare est la reconstruction du Coco Palms Resort sur la côte Est. Resté longtemps un hôtel fantôme depuis l’ouragan Iniki (1992), le Coco Palms est enfin en cours de reconstruction en un complexe de luxe de 350 chambres sous la marque Kimpton, dont l’ouverture est prévue en 2026 bigislandnow.com bigislandnow.com. Ce projet de 250 à 400 millions de dollars (soutenu par Reef Capital et IHG Hotels) représente un investissement important qui créera des centaines d’emplois dans la construction et, une fois ouvert, des centaines d’emplois dans l’hôtellerie bigislandnow.com. Il met en lumière à la fois les opportunités et les défis du secteur commercial de Kauaʻi : les investisseurs perçoivent une demande non satisfaite pour des chambres haut de gamme, mais le projet a été controversé, des groupes communautaires ayant tenté de l’arrêter au profit d’un parc culturel bigislandnow.com. Un juge a refusé une injonction en 2024, donc la construction se poursuit, mais les promoteurs ont dû promettre une « restauration respectueuse de l’histoire » avec un centre culturel sur place pour répondre aux préoccupations bigislandnow.com bigislandnow.com. Ailleurs sur l’île, les complexes existants ont été rénovés – par exemple, l’ancien Princeville Resort a rouvert sous le nom de 1 Hotel Hanalei Bay (après une rénovation éco-luxe de plus de 100 millions de dollars) début 2023, ajoutant une offre ultra-luxueuse à la côte nord. Les condos de location de vacances et les développements de villas font également partie du paysage commercial : des zones comme Princeville, Kapaʻa et Poʻipū possèdent des complexes de condos qui fonctionnent de manière similaire aux hôtels. Avec la nouvelle loi d’État SB 2919 (abordée dans la section suivante), les zones de villégiature légalement autorisées deviennent encore plus précieuses pour ce type d’investissement, puisque Kauaʻi continuera d’éliminer progressivement les locations de courte durée dans les zones résidentielles.

Perspectives sur l’infrastructure et le développement : Les principales améliorations d’infrastructure ouvrent la voie à une stabilité commerciale à long terme plutôt qu’à une expansion. Un exemple clé est la modernisation de l’aéroport de Līhuʻe. En 2025, l’aéroport a reçu une nouvelle subvention fédérale de 51,3 millions de dollars pour enfin résoudre les problèmes de sécurité de la piste, portant le financement du projet à plus de 100 millions de dollars beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Cela implique le déplacement et l’allongement de la piste principale pour créer des zones tampons de sécurité adéquates, l’installation d’un nouvel éclairage et la mise aux normes FAA de l’installation d’ici 2026 environ beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Il est important de noter que ce projet est présenté non comme une expansion (pas de nouveaux terminaux ni de capacité supplémentaire) mais comme un entretien attendu de longue date – une distinction délibérée après que la dernière tentative de plan directeur ait rencontré l’opposition de la communauté à tout ce qui ressemble à une “expansion touristique”. beatofhawaii.com En d’autres termes, les résidents de Kauaʻi veillent à ce que les améliorations d’infrastructure profitent à la sécurité et à la qualité de vie, plutôt qu’à permettre un afflux massif de touristes. Ce sentiment influencera probablement aussi les futurs projets commerciaux. Les grands projets commerciaux (nouveaux centres commerciaux, grands complexes hôteliers hors des zones existantes) font face à des critères d’approbation stricts en raison des préoccupations liées à la circulation, à l’environnement et à la culture. Nous prévoyons donc une croissance progressive : rénovations de centres commerciaux existants, petites constructions neuves dans les centres-villes, et projets publics (comme les améliorations routières en cours du comté et les futures installations communautaires de Kilauea dans le cadre de l’expansion).

En résumé, l’immobilier commercial de Kauai jusqu’en 2025 reste stable mais n’est pas en plein essor. Les magasins, restaurants et complexes hôteliers de l’île font face à un léger ralentissement du tourisme, et les investisseurs avancent prudemment sur les grands projets. Pourtant, les fondamentaux à long terme – espace commercial limité, image forte en tant que destination haut de gamme, et population résidente en croissance – maintiennent des perspectives positives. Attendez-vous à ce que le développement durable et axé sur la communauté soit le fil conducteur : Kauaʻi privilégie la qualité à la quantité, veillant à ce que la croissance du secteur commercial ne se fasse pas au détriment de l’environnement ou du mode de vie local. À mesure que le nombre de visiteurs se rétablit vers 2027–2028 kauainownews.com, les bases posées aujourd’hui (réparations de l’aéroport, rénovation des complexes hôteliers, soutien aux entreprises locales) devraient porter leurs fruits sur un marché immobilier commercial plus résilient et diversifié.

Répartition régionale : Nord, Est, Sud et Ouest de Kauaʻi

Kauai est peut-être une petite île, mais sa dynamique immobilière varie considérablement selon les régions. Voici un aperçu plus détaillé de la façon dont différentes parties de l’île Jardin s’en sortent en 2025 :

  • North Shore (Princeville & Hanalei) : La North Shore reste l’enclave de luxe de Kauaʻi, connue pour ses paysages époustouflants et ses propriétés haut de gamme. En 2025, cette région a connu un ralentissement notable du volume des ventes mais des prix qui restent obstinément élevés. D’une année sur l’autre, le nombre de maisons vendues sur la North Shore a chuté de près de 39 % début 2025 hawaiilife.com – un reflet à la fois d’un inventaire limité et d’acheteurs haut de gamme prudents. Malgré moins de transactions, les prix ont continué de grimper : les prix médians dans les quartiers recherchés ont augmenté de plus de 10 % sur la North Shore pendant la même période hawaiilife.com. En somme, les propriétaires ici ne sont pas pressés de baisser les prix, et les acheteurs fortunés sont prêts à payer une prime pour des biens d’exception (par exemple, des propriétés avec vue sur l’océan, des condos en haut de falaise). Princeville, avec ses parcours de golf de villégiature et le nouvel hôtel de luxe 1 Hotel, compte de nombreux biens dans la fourchette de 2 à 5 millions de dollars (et plus). Hanalei, avec sa célèbre baie et ses propriétés en bord de mer, affiche des prix encore plus élevés pour les rares annonces (souvent 5 M$+). Le « nombre de jours sur le marché » peut être long pour les maisons de la North Shore, car les vendeurs attendent le bon acheteur plutôt que de baisser le prix. Démographie des acheteurs : une grande part sont des acheteurs du continent américain (élites de la tech et de la finance de la côte Ouest, par exemple) cherchant des résidences secondaires ou des retraites à distance. L’immobilier de la North Shore est aussi impacté par la météo et l’accessibilité – l’inondation de 2018 qui a coupé la Kuhio Highway a mis en lumière le risque d’isolement – mais cela n’a pas freiné la demande ; au contraire, cela a renforcé l’exclusivité de la zone. Perspectives : le peu de nouveaux développements (la zone est en grande partie construite, à l’exception des pauses prévues pour le développement de Princeville) et une forte image de marque signifient que les prix de la North Shore devraient rester solides. Une nouveauté est l’expansion de Kilauea Town juste au nord-est : ce projet mené par le comté ajoutera des logements abordables à Kilauea d’ici 2028 hawaiilife.com hawaiilife.com. Bien que cela ne concurrence pas directement les maisons de luxe, cela apportera des logements pour la main-d’œuvre et des équipements communautaires dans la région, ce qui pourrait amener plus de résidents à l’année et potentiellement soutenir davantage de commerces locaux sur la North Shore à long terme.
  • Côte Est (Kapaʻa & Līhuʻe) : La Côte Est est la zone la plus peuplée et commerciale de Kauaʻi, englobant le siège du comté, Līhuʻe, et la ville animée de Kapaʻa. L’immobilier ici a tendance à être plus abordable (selon les standards de Kauaʻi) et orienté vers les familles locales, avec un mélange de condos, de maisons individuelles et de quelques propriétés rurales. En 2025, le marché de la Côte Est a montré une stabilité relative. Les maisons de Kapaʻa et Wailua ont été recherchées – la revitalisation du centre-ville de Kapaʻa et son emplacement central attirent à la fois les locaux et les acheteurs extérieurs cherchant une ambiance de « ville ». Au cours des cinq dernières années, le prix médian des maisons à Kapaʻa a à peu près doublé, reflétant cette montée en popularité hawaiieliterealestate.com. Cette croissance s’est stabilisée à court terme ; des données récentes indiquaient que les ventes de maisons sur la Côte Est étaient en baisse (Kapaʻa a vu moins d’annonces et une diminution du volume des ventes en 2025) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, mais les prix n’ont pas beaucoup baissé. Līhuʻe, en revanche, a connu une hausse intéressante : jusqu’à la mi-2025, les ventes à Līhuʻe étaient en hausse d’environ 20 % et son prix médian en hausse d’environ 12,8 % depuis le début de l’année hawaiilife.com. Cela pourrait s’expliquer par la vente de quelques maisons neuves haut de gamme (Līhuʻe compte certains nouveaux lotissements) et par le fait qu’en tant que centre d’emplois de l’île, la demande pour vivre près du travail, de l’aéroport et des hôpitaux reste constante. En général, les prix sur la Côte Est (environ entre 700 000 $ et 1 M$ pour de nombreuses maisons) sont plus bas que sur la côte Nord ou Sud, donc certains acheteurs se sont tournés vers cette zone pour un meilleur rapport qualité-prix en 2025. Les complexes de condos comme ceux de Wailua/Kapaʻa ont également connu de l’activité – ils sont populaires à la fois auprès des résidents et comme locations de vacances légalement autorisées (le corridor côtier de Kapaʻa est une zone désignée pour les visiteurs kauaikahuna.com, permettant la location de courte durée dans certains complexes). Concernant le développement commercial, Līhuʻe accueille la principale zone industrielle de l’île et les grands magasins (Costco, Home Depot), et il n’y a pas eu de nouvelles constructions majeures en dehors de petits commerces et des améliorations en cours de l’aéroport. Perspectives : La Côte Est devrait bénéficier des projets à venir – non seulement la modernisation de l’aéroport de Līhuʻe mentionnée plus haut (améliorant la sécurité et possiblement l’expérience des voyageurs d’ici 2026 beatofhawaii.com), mais aussi des plans visant à améliorer les infrastructures et la marche à pied à Līhuʻe dans le cadre de diverses initiatives du comté. L’immobilier ici devrait rester le « valeur sûre » de Kauaʻi : moins volatile que les zones de villégiature, avune appréciation modérée et une demande locative solide de la part des travailleurs locaux.
  • Côte Sud (Poʻipū & Kōloa) : La Côte Sud raconte l’histoire de deux marchés en 2025 : le marché du luxe de villégiature contre le marché du logement local. Poʻipū, avec son ensoleillement et ses complexes hôteliers, est le joyau de la Côte Sud – on y trouve des condos de luxe, des maisons de vacances et des resorts comme le Grand Hyatt. La ville de Kōloa et ses environs offrent un mélange d’anciennes maisons de plantation, de nouveaux lotissements et de quelques projets de logements abordables s’étendant vers l’ouest. Début 2025, la Côte Sud a connu une flambée des ventes – les ventes d’unités ont doublé d’une année sur l’autre (de 12 à 24 sur une période) hawaiilife.com – grâce en grande partie à l’arrivée de logements abordables à ʻEleʻele (projet Lima Ola) hawaiilife.com. Ce projet, bien que techniquement à l’ouest de Kōloa (près de Hanapēpē), a été comptabilisé dans certaines statistiques Sud/Ouest et a temporairement fait baisser le prix médian car des dizaines de maisons se sont vendues dans la fourchette de 500 000 à 600 000 $, tirant la “moyenne” vers le bas hawaiilife.com. En effet, la baisse globale du prix médian de Kauaʻi de –13,5 % est “due en partie au projet Lima Ola” qui rend l’accession à la propriété plus accessible sur la côte Sud/Ouest hawaiilife.com. Si l’on exclut ces ventes subventionnées, les prix médians de la Côte Sud restent très élevés (une analyse a montré que le prix médian de la Côte Sud serait de 1,45 M$ contre 1,15 M$ avec les logements abordables inclus) hawaiilife.com. Parallèlement, le marché traditionnel du luxe de la Côte Sud s’est quelque peu refroidi – le district de Kōloa (qui inclut Poʻipū) a en fait connu la plus forte baisse des ventes de maisons individuelles de tous les districts en août 2025 (forte baisse, contribuant au recul des ventes de maisons sur l’île) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Les agents immobiliers suggèrent que les prix élevés de Kōloa ont limité le nombre d’acheteurs potentiels en 2025 kauaipropertysearch.com. Les propriétés à Poʻipū qui auraient pu susciter des guerres d’enchères en 2021 peuvent désormais rester un peu plus longtemps sur le marché jusqu’à ce qu’un acheteur au comptant se présente. Néanmoins, Poʻipū reste très recherchée – c’est l’un des rares endroits à Kauaʻi où il est légal de posséder une maison de location de vacances (dans la VDA), donc l’intérêt des investisseursle reste reste solide. Poʻipū connaît également de nouveaux développements comme Kukuiʻula, une communauté de luxe avec des maisons personnalisées et des terrains valant plusieurs millions de dollars (le Parade of Homes en 2025 a présenté des résidences là-bas affichées à $5–10M+ lyndagill.com). Le segment ultra haut de gamme a vu quelques ventes rapides (une maison à $8,5M à Kukuiʻula est passée sous contrat le jour même de sa mise en vente lyndagill.com), prouvant que le luxe bien évalué se vend toujours. Perspectives : L’avenir de la South Shore semble positif alors qu’elle équilibre l’attrait touristique et les besoins locaux. Le gouvernement de Kauaʻi envisage plus de logements pour la main-d’œuvre près de ce centre d’emplois (il est question d’étendre les logements abordables dans la région de Kalāheo/Lāwaʻi prochainement). Poʻipū continuera d’être un pilier du tourisme à Kauaʻi – tout ralentissement en 2025–26 sera probablement de courte durée. D’ici la fin des années 2020, si le tourisme repart à la hausse, attendez-vous à ce que l’immobilier de la South Shore (en particulier les condos et maisons de villégiature) accélère en demande. Pour l’instant, 2025–2026 offrent un peu de répit, avec des acheteurs ayant une chance d’acquérir des biens qui, il y a quelques années, auraient pu être hors de portée.
  • West Side (région de Waimea & Hanapēpē) : Le West Side de Kauaʻi est la région la plus rurale et la moins développée, et son marché immobilier est le plus petit en volume. Il comprend des villes historiques comme Waimea et Hanapēpē, des terres agricoles, et des communautés plus récentes comme Kekaha et ʻEleʻele. Le West Side propose généralement les prix médians des maisons les plus bas de Kauaʻi – en partie parce qu’il est plus éloigné des principaux centres d’emploi, et aussi parce que le parc immobilier comprend des maisons de style plantation plus anciennes et des quartiers locaux modestes. En 2025, le West Side a enregistré seulement quelques ventes chaque mois (par exemple, en août 2025, il n’y a eu que 3 transactions au total dans le district de Waimea – 2 maisons et 1 terrain) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Ce faible volume signifie que les statistiques peuvent fluctuer. La grande nouvelle sur le West Side était en fait le projet de logements abordables ʻEleʻele Lima Ola mentionné précédemment : il se situe géographiquement à l’ouest (près de Port Allen), et il a livré des dizaines de maisons neuves à des acheteurs locaux fin 2024 et début 2025. Ces ventes à des prix relativement bas (<600 000 $) ont été une aubaine pour le logement local et apparaissent comme une « anomalie » dans les données du marché (une anomalie positive pour le nombre de ventes, et une anomalie à la baisse pour le prix moyen) hawaiilife.com. L’immobilier du West Side a tendance à se vendre lentement – le délai de vente peut y être plus long car de nombreux acheteurs privilégient d’autres parties de l’île. Cependant, certains sont attirés par le climat sec et ensoleillé (Kekaha et Waimea sont les endroits les plus ensoleillés de Kauaʻi) et le charme du vieux Hawaï (Waimea, par exemple, possède des cottages de plantation et aucun grand complexe hôtelier). L’intérêt des acheteurs extérieurs est plus faible ici, sauf dans des situations uniques comme de grands terrains en bord de mer ou des domaines de plantation historiques mis en vente. Les prix ont augmenté à l’ouest comme ailleurs à Kauaʻi (ce n’est en aucun cas « bon marché » – la médiane peut être dans les 700 000 $), mais cela reste la région la plus accessible pour les acheteurs locaux. Perspectives : Le West Side pourrait connaître une certaine croissance si d’autres projets de logements sont développés (il y a des terrains disponibles). Le Plan Général du comté prévoit de concentrer la croissance dans des endroits comme Waimea et Hanapēpē afin de préserver les espaces ouverts ailleurs. Il y a aussi la possibilité intrigante du « resort de Polihale » tant discuté ou d’autres pôles touristiques à l’ouest, mais jusqu’à présent, l’opposition de la communauté et les problèmes d’accès ont mis ces projets en attente. Au cours des 3 à 5 prochaines années, le West Side restera probablement calme et axé sur la communauté, avec des augmentations progressives du logement. Si le télétravail devient plus courant, certains travailleurs à distance pourraient choisir l’ouest pour son accessibilité et sa tranquillité, ce qui pourrait doucement faire augmenter la demande.

Dans l’ensemble, les tendances immobilières régionales de Kauaʻi en 2025 présentent un paysage diversifié : ultra-luxe au nord, effervescence à l’est, sud centré sur les complexes hôteliers, et ouest décontracté. Cette diversité signifie que le marché de Kauaʻi comprend plusieurs sous-marchés qui peuvent surperformer ou être à la traîne à tout moment. Pour un acheteur ou investisseur potentiel, comprendre ces nuances locales – du prestige de Princeville à la commodité de Kapaʻa – est crucial. C’est vraiment un cas où l’immobilier est hyper-local, même sur une petite île.

Locations de vacances à court terme & législation locale

Les locations de vacances à court terme (STR) – type Airbnb et VRBO – sont un sujet brûlant à Kauaʻi, comme partout à Hawaï. Ces locations peuvent générer d’excellents revenus pour les propriétaires et offrir aux visiteurs des hébergements uniques, mais elles ont aussi un impact sur la disponibilité des logements et les quartiers. Kauaʻi possède certaines des réglementations STR les plus strictes de l’État, et 2025 apporte encore plus d’attention à ce secteur en raison de nouvelles lois.

Règles actuelles à Kauaʻi : Depuis 2009, la loi du comté de Kauaʻi a interdit les locations à court terme (moins de 180 jours) en dehors des zones désignées kauai.gov kauaikahuna.com. Les seuls endroits où il est légal d’exploiter une location de vacances transitoire (TVR) à Kauaʻi sont les Visitor Destination Areas (VDAs) ou avec un rare permis d’utilisation non conforme. Les VDAs incluent la majeure partie de Poʻipū (zone de villégiature de la côte sud), Princeville et certaines parties de Hanalei (zones de villégiature de la côte nord), ainsi que le corridor Wailua-Kapaʻa sur la côte est kauaikahuna.com. Essentiellement, ce sont des zones déjà orientées vers le tourisme avec des complexes hôteliers ou des condos. En dehors de celles-ci, la location d’une maison à court terme est interdite. L’application stricte à Kauaʻi signifie que de nombreuses communautés résidentielles (de Līhuʻe aux quartiers locaux de la côte est jusqu’aux villes de la côte ouest) sont restées interdites aux locations de type Airbnb, préservant ces logements pour les résidents à long terme. Les propriétés STR légales disposent généralement d’un permis spécial ou ont été « grand-père » si elles existaient avant l’interdiction de 2009. Le comté a historiquement pris des mesures contre les locations de vacances illégales, y compris des amendes.

SB 2919 – Nouvelle loi d’État (2024) : En 2024, la législature d’Hawaï a adopté le Senate Bill 2919, une loi qui donne aux comtés le pouvoir de réglementer et éliminer progressivement les locations de courte durée via le zonage kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Le gouverneur Josh Green l’a signée en mai 2024 kauaikahuna.com. Cette loi a été motivée par la crise de l’accessibilité au logement à l’échelle de l’État – les législateurs ont soutenu que trop de maisons étaient transformées en locations de vacances, réduisant ainsi l’offre pour les locaux kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 stipule essentiellement que les comtés peuvent interdire les locations de vacances dans les zones résidentielles et même « amortir » (éliminer progressivement) celles déjà existantes. Pour Kauaʻi, qui interdit déjà les STR dans les zones résidentielles, l’impact immédiat est limité. En fait, des experts locaux du secteur estiment que « il y aura peu d’impact sur Kauaʻi » car l’île applique ces règles depuis plus de 15 ans kauaikahuna.com. Le comté pourrait cependant utiliser SB 2919 pour resserrer encore davantage la réglementation – par exemple, éliminer les dernières failles ou raccourcir la période de transition pour les opérateurs illégaux. Le véritable enjeu du SB 2919 pourrait cependant se jouer davantage sur d’autres îles comme Oʻahu (qui a du mal à réglementer les Airbnbs) et Maui (qui envisage d’éliminer progressivement les condos de location de courte durée dans certaines zones). Mais l’adoption même de ce projet de loi souligne la volonté d’Hawaï de donner la priorité au logement des résidents plutôt qu’aux touristes.

Tendances du marché de la location de vacances à Kauaʻi : Malgré des règles strictes, les locations de vacances représentent une part importante du paysage immobilier de Kauaʻi dans les zones autorisées. En fait, ces dernières années ont connu un boom de l’activité des locations de vacances avec la reprise des voyages : un rapport a noté une « augmentation sans précédent de 30 % du nombre de propriétés utilisées comme locations de vacances » récemment kauaikahuna.com. De nombreux propriétaires se sont tournés vers les STR pour des revenus plus élevés, et de nombreux visiteurs préfèrent louer une maison/un appartement pour vivre dans une communauté plutôt qu’à l’hôtel kauaikahuna.com. À Kauaʻi, les locations de vacances légales prennent différentes formes : complexes de condos (comme Kiahuna Plantation à Poʻipū, ou Hanalei Colony Resort sur la côte nord), maisons de location autorisées dans les communautés de villégiature, et certains B&B/partages de maison où le propriétaire est sur place (ces derniers ont des règles de permis différentes). La forte demande pour les locations de vacances a soutenu la valeur des propriétés dans les zones de villégiature – par exemple, un modeste condo à Princeville qu’un local pourrait louer à long terme pour 3 000 $/mois pourrait rapporter le double ou le triple en équivalent location de vacances mensuelle, ce qui permet aux vendeurs de demander près de 1 M$ même pour de petites unités hawaiibusiness.com. Cependant, les investisseurs doivent avancer prudemment : avec l’application continue des règles, toute propriété opérant en dehors des lignes risque d’être fermée. Kauaʻi audite et enquête régulièrement sur les annonces de location. Les voisins sont souvent prompts à signaler les locations illégales présumées dans leur quartier résidentiel, car les STR peuvent entraîner des problèmes de stationnement ou de bruit.

Impact sur la communauté et débats en cours : Pour les résidents, le consensus est que la répression des STR à Kauaʻi a été bénéfique pour préserver une partie du parc de logements. L’île fait toujours face à une pénurie de logements, mais imaginez si chaque joli cottage à Kapaʻa ou chaque maison de plantation à Waimea était un Airbnb – ce serait encore plus difficile pour les locaux. Cela dit, certains soutiennent que l’économie de Kauaʻi pourrait bénéficier de plus de flexibilité, surtout dans les zones sans complexes touristiques. L’argument inverse est que les routes et infrastructures de Kauaʻi (et le caractère de la communauté) ne peuvent pas supporter une croissance incontrôlée du nombre de touristes ; ainsi, limiter les hébergements aux complexes touristiques est un moyen de gérer l’impact. Ce débat va probablement se poursuivre, mais tout changement sera progressif. Du point de vue d’un investisseur, acheter une propriété pour la location de courte durée à Kauaʻi n’est essentiellement viable que si elle est dans une VDA ou dispose d’un permis. Ces propriétés affichent souvent une prime de prix. Par exemple, un condo à Princeville éligible à la location de vacances peut coûter nettement plus cher qu’un condo similaire dans une zone non-VDA – simplement en raison du potentiel de revenus. De plus, le climat réglementaire incite à la prudence : de futures règles pourraient encore taxer ou restreindre les locations de vacances (le comté d’Hawaï a imposé des taxes supplémentaires, et Maui envisage de supprimer progressivement certains anciens permis de location de vacances). Kauaʻi pourrait suivre le mouvement avec des taxes plus élevées sur les Airbnbs ou des exigences de sécurité plus strictes. D’un autre côté, les propriétaires de STR légitimes à Kauaʻi peuvent désormais opérer avec moins de concurrence, maintenant que les illégales sont éliminées, ce qui pourrait améliorer le taux d’occupation et les loyers pour ces unités conformes.

En résumé, les locations de courte durée à Kauaʻi en 2025 sont strictement contrôlées. Les dirigeants et la communauté de l’île privilégient un modèle où les touristes séjournent dans des zones de villégiature prévues à cet effet, laissant les quartiers résidentiels aux habitants à long terme. Cela a permis à Kauaʻi d’éviter d’être envahie par les locations de vacances, contrairement à d’autres endroits. À l’avenir, on peut s’attendre à une application continue de la réglementation et peut-être même à des mesures encore plus strictes pour s’assurer que les locations de courte durée n’érodent pas l’offre de logements. Pour le marché immobilier, cela signifie que les biens adaptés à la location de courte durée (dans les zones de villégiature) resteront très recherchés, tandis que les maisons dans les quartiers locaux resteront principalement sur le marché à long terme – une distinction qui, en théorie, favorise l’accessibilité au logement et l’intégrité de la communauté.

Opportunités d’investissement et défis propres à Kauaʻi

Investir dans l’immobilier à Kauaʻi peut être extrêmement gratifiant – mais cela s’accompagne d’un ensemble unique d’opportunités et de défis qui distinguent l’île. Voici un aperçu de ce que les investisseurs avisés doivent savoir :

Opportunités :

  • Tourisme & propriétés hôtelières : L’attrait durable de Kauaʻi en tant que « Garden Island » signifie que les hôtels, les condos de villégiature et les propriétés de location de vacances peuvent être lucratifs. De nouveaux projets comme la réouverture du Coco Palms Resort en 2026 témoignent de la confiance dans le secteur de l’hôtellerie bigislandnow.com. Investir dans des complexes de condos de villégiature ou de petits hôtels-boutiques (lorsqu’ils sont disponibles) permet aux investisseurs de profiter de la reprise attendue du tourisme d’ici la fin de la décennie. Avec un retour complet des arrivées de visiteurs prévu vers 2028 kauainownews.com, les revenus de l’hôtellerie pourraient connaître une forte hausse, faisant grimper la valeur des biens dans ce segment.
  • Locations résidentielles & logements pour la main-d’œuvre : À l’opposé du tourisme de luxe, il existe une forte demande pour les locations à long terme pour les résidents locaux. Kauaʻi souffre d’une pénurie chronique de logements locatifs ; posséder et gérer des locations à long terme (appartements, unités ohana, etc.) peut offrir des rendements stables avec un faible taux de vacance. À mesure que de plus en plus de professionnels (enseignants, infirmiers, télétravailleurs) s’installent à Kauaʻi pour son mode de vie, le marché locatif reste tendu – le loyer moyen est d’environ 3 000 $/mois en 2025 (bien au-dessus de la moyenne américaine) zillow.com. Les investisseurs qui se concentrent sur l’offre de logements de qualité pour les locaux (dans le respect du cadre légal) trouveront une base de locataires fiable.
  • Offre limitée – Fort potentiel de plus-value : La géographie de Kauaʻi et une réglementation stricte limitent fortement la quantité de terrains constructibles. Essentiellement, l’offre est plafonnée, mais la demande (locale et extérieure) demeure. Cela tend à soutenir l’appréciation à long terme. Investir dans l’immobilier à Kauaʻi est souvent considéré comme un placement stable à long terme : même lorsque les cycles du marché fléchissent, la valeur des biens ici a historiquement rebondi et augmenté en raison de la rareté. Par exemple, même après un récent ralentissement, les prix médians restent nettement supérieurs à ceux d’il y a 5 à 10 ans hawaiibusiness.com. Un investisseur patient peut miser sur le fait que « ils ne fabriquent plus de terrain » à Kauaʻi, et tout ce que vous possédez est un morceau de paradis que beaucoup convoiteront.
  • Développements durables et de niche : Kauaʻi est à l’avant-garde de certains créneaux immobiliers, tels que les maisons écologiques, les domaines d’agriculture régénératrice et les retraites bien-être. L’image propre et verte de l’île signifie qu’il existe des opportunités de développer ou de réaménager des propriétés en retraites de yoga, fermes biologiques avec unités Airbnb (dans les zones autorisées), ou écolodges alimentés à l’énergie solaire. Ces marchés de niche se développent à mesure que les consommateurs deviennent plus éco-conscients. Les investisseurs ayant une vision créative – par exemple, transformer une ancienne plantation en chambre d’hôtes agrotouristique – peuvent accéder à une source de revenus unique. (Bien sûr, il est essentiel de respecter la réglementation en vigueur.)
  • Croissance des infrastructures et du secteur commercial : Bien que Kauaʻi ne vise pas un développement à la Oʻahu, il existe des zones de croissance ciblées. Le projet Kilauea Town Expansion, par exemple, comprendra non seulement des logements mais aussi de nouveaux espaces commerciaux et industriels légers (pour l’alimentation, les services, etc.) hawaiilife.com. Cela pourrait offrir aux investisseurs la possibilité de soutenir ou de louer à de nouvelles entreprises desservant ces communautés. De même, les améliorations des infrastructures (comme la modernisation de l’aéroport, les projets routiers) pourraient rendre certaines zones plus accessibles et attractives, augmentant la valeur des biens dans ces localités au fil du temps. Être en avance sur la courbe – par exemple, acheter un terrain près d’une future route ou d’un centre communautaire prévu – pourrait s’avérer payant.

Défis :

  • Obstacles réglementaires et surveillance de la communauté : Kauaʻi possède une communauté bien organisée qui protège le caractère de l’île. Tout développement ou achat important (surtout par des investisseurs extérieurs) est souvent examiné de près. Les lois de zonage sont strictes, les permis peuvent être difficiles à obtenir, et l’opposition de la communauté peut retarder les projets. L’exemple de Coco Palms l’illustre bien : il a fallu des décennies et une chaîne hôtelière internationale pour finalement faire avancer le projet, et même alors sous conditions bigislandnow.com. Les petits investisseurs peuvent trouver difficile de naviguer dans le processus d’obtention des droits pour tout projet autre qu’une simple construction de maison. Essentiellement, « Connaître les règles » est crucial à Kauaʻi. Cela inclut la compréhension des considérations culturelles et environnementales hawaïennes – par exemple, il se peut que vous ayez besoin d’études archéologiques avant de creuser, ou que vous rencontriez des espèces protégées ou des iwi kūpuna (restes ancestraux) sur un terrain, ce qui peut stopper les travaux. Les coûts de conformité et les retards doivent être pris en compte dans tout projet.
  • Coûts élevés (construction et entretien) : Construire ou rénover à Kauaʻi est coûteux. Presque tous les matériaux doivent être importés, et il y a un nombre limité d’entrepreneurs (qui sont très sollicités). Les coûts de construction au pied carré sont parmi les plus élevés du pays. Pour les investisseurs, cela signifie que les marges sur les flips et les développements sont serrées – dépasser le budget est un risque réel. Les coûts d’assurance et d’entretien sont également élevés : le climat tropical de Kauaʻi (soleil, sel, termites, fortes pluies) est difficile pour les structures. De plus, après des événements comme l’ouragan Iniki et plus récemment des problèmes sur d’autres îles, les tarifs d’assurance ont augmenté et il peut être difficile d’obtenir une couverture pour les propriétés côtières. Ces dépenses peuvent réduire les rendements si elles ne sont pas soigneusement gérées.
  • Risques de catastrophes naturelles et climatiques : Kauaʻi est un paradis, mais pas sans dangers. Les ouragans, bien que rares, ont causé d’énormes dégâts par le passé (Iniki en 1992 étant l’exemple principal). L’île connaît aussi des inondations occasionnelles (par exemple, les pluies records de 2018 qui ont dévasté Hanalei) et de l’érosion. Les propriétés côtières basses font face à des problèmes à long terme de montée du niveau de la mer et d’érosion du littoral. Les investisseurs doivent considérer la résilience de leur bien – tant pour la sécurité que pour l’assurance. Un superbe terrain en bord de mer peut sembler une bonne affaire jusqu’à ce que vous réalisiez qu’il est en zone inondable et qu’il est impossible d’obtenir des permis pour construire une digue. Le changement climatique pourrait de plus en plus impacter les zones viables pour le développement ou même l’habitation dans les décennies à venir.
  • Sensibilité économique : L’économie de Kauaʻi est petite et très dépendante du tourisme et des conditions économiques des États-Unis. Un ralentissement sur le continent américain ou une hausse du prix du pétrole/des billets d’avion peut réduire fortement le nombre de visiteurs. Nous l’avons vu avec le COVID (zéro touriste pendant des mois) et nous le voyons maintenant avec les prévisions de légère récession. Pour les investisseurs, cela signifie que les revenus locatifs et les taux d’occupation commerciale peuvent fluctuer selon les cycles économiques. Posséder une location de vacances ou un bâtiment commercial comporte le risque qu’une baisse du tourisme nuise à la trésorerie. Contrairement à une grande ville diversifiée, Kauaʻi n’a pas une base industrielle large – c’est essentiellement le tourisme, le gouvernement et un peu d’agriculture. Ainsi, un investisseur doit soit être prêt avec des réserves de trésorerie pour traverser les périodes creuses, soit se concentrer sur des segments plus résilients (comme les locations locales, les biens de services essentiels).
  • Stratégies de sortie limitées : Ce qui rend l’immobilier de Kauaʻi précieux – son caractère unique – peut aussi signifier moins de liquidité. Il y a tout simplement moins d’acheteurs potentiels pour une propriété à plusieurs millions de dollars à Kauaʻi que, par exemple, à Honolulu ou Los Angeles. Comme mentionné précédemment, le délai de vente pour les maisons haut de gamme à Kauaʻi peut être long. Si vous devez vendre rapidement, vous devrez peut-être accepter une réduction de prix. De plus, le nombre d’acheteurs locaux est limité par le niveau de revenu, et le nombre d’acheteurs extérieurs à l’île peut fluctuer selon les tendances du marché mondial. Ainsi, investir à Kauaʻi signifie souvent prévoir une détention à long terme, car une revente rapide avec profit n’est pas toujours réalisable dans un marché en ralentissement.

En résumé, investir dans l’immobilier à Kauaʻi nécessite une approche équilibrée et informée. L’île offre un potentiel de gain considérable – des revenus locatifs saisonniers à une forte appréciation à long terme, sans oublier l’avantage intangible de posséder un bien dans l’un des plus beaux endroits du monde. Mais les obstacles sont tout aussi importants – qu’il s’agisse de naviguer dans la législation, de gagner la confiance de la communauté ou de gérer les coûts et les risques d’un marché isolé. Ceux qui réussissent sont généralement soit des investisseurs à long terme qui privilégient la stabilité et la transmission (prêts à traverser les cycles), soit des opérateurs de niche qui comprennent les exigences particulières de Kauaʻi (qu’il s’agisse d’hôtellerie, d’agriculture ou de logement abordable). Pour les investisseurs prêts à adopter la façon de faire de Kauaʻi – avec respect pour la terre (`āina) et la communauté – les prochaines années pourraient effectivement offrir des opportunités en or, à mesure que le marché s’équilibre et que de nouveaux projets voient le jour.

Prévisions à 3–5 ans : Quel avenir pour l’immobilier à Kauaʻi ?

En regardant vers l’avenir, à quoi peut-on s’attendre pour le marché immobilier de Kauaʻi d’ici la fin de la décennie (2025–2030) ? D’après les données actuelles, les prévisions économiques et les tendances locales, voici plusieurs prévisions clés pour les 3 à 5 prochaines années :

  • Équilibre du marché et croissance modérée des prix : Après les montagnes russes du début des années 2020, Kauaʻi entre probablement dans une période de relatif équilibre. La hausse rapide des prix s’est calmée pour l’instant, et la plupart des analystes prévoient ni un krach ni un nouveau boom dans un avenir proche. En fait, l’équipe de recherche économique de l’Université d’Hawaï note qu’à la fin de 2025, les prix de l’immobilier restent élevés et les prix des maisons individuelles continuent d’augmenter progressivement kauainownews.com même dans une conjoncture économique plus molle. Cela suggère que toute nouvelle baisse de prix sera limitée. À mesure que les taux d’intérêt se stabilisent (ou baissent potentiellement) d’ici 2026–2027, on s’attend à ce que la demande de logements reparte à la hausse, mais sans excès – plutôt en phase avec des conditions normales. Les prévisions tablent sur une reprise de l’appréciation annuelle des prix à un chiffre faible à l’échelle de l’île d’ici 2027 environ. En d’autres termes, la valeur des maisons à Kauaʻi pourrait stagner ou connaître de petites fluctuations en 2025–26, puis recommencer à augmenter à un rythme soutenable de 3 à 5 % par an plus tard dans la décennie. D’ici 2030, les prix médians pourraient bien atteindre de nouveaux sommets, mais étalés sur plusieurs années plutôt que par un pic soudain.
  • Taux d’intérêt et activité des acheteurs : Un facteur imprévisible est celui des taux d’intérêt hypothécaires. Si les pressions économiques mondiales entraînent une baisse des taux plus rapide que prévu (par exemple, si la Fed réduit significativement les taux en 2024–2025 en raison d’une récession), la demande refoulée des acheteurs pourrait revenir en force plus tôt, entraînant une mini flambée des ventes et une hausse des prix. À l’inverse, si l’inflation reste persistante et que les taux demeurent élevés, les acheteurs tout en espèces et à haut patrimoine net continueront de dominer (comme cela a été le cas en 2023–25), et les acheteurs moyens seront plus prudents. Nous prévoyons qu’en 2026, il y aura un certain allègement des taux, ce qui, combiné à la reprise complète du tourisme d’ici 2028 kauainownews.com, attirera davantage d’acheteurs sur le marché de Kauaʻi. Le profil des acheteurs pourrait s’orienter encore plus vers les milléniaux plus âgés et les professionnels de la génération X qui ont accumulé de la richesse et peuvent désormais se permettre une propriété à Hawaï, surtout à mesure que les baby-boomers se retirent de la possession de résidences secondaires. Les acheteurs internationaux (par exemple, les Canadiens) pourraient également revenir en plus grand nombre si les tendances monétaires et de voyage s’améliorent.
  • Tourisme et immobilier commercial : Les prochaines années pourraient être un peu molles pour l’immobilier axé sur le tourisme, mais les perspectives à long terme restent solides. Avec des chiffres de visiteurs prévus en baisse puis en reprise, nous anticipons que le taux d’occupation des hôtels et les tarifs de location de vacances resteront modérés jusqu’en 2025–2026, puis se renforceront à partir de 2027. Les loyers commerciaux dans les zones de villégiature pourraient connaître une croissance minimale à court terme, et certains commerces de détail pourraient changer de locataires à mesure que les entreprises les plus faibles ferment pendant les mois touristiques plus creux. Cependant, une fois la reprise touristique amorcée (probablement d’ici 2027), Kauaʻi pourrait en fait faire face à un défi de capacité – il n’y a qu’un nombre limité d’hôtels et de STR légaux. Cela est de bon augure pour toute nouvelle offre arrivant sur le marché : par exemple, l’ouverture de l’hôtel Coco Palms en 2026 sera probablement accueillie avec une forte demande et pourrait capter des parts de marché, poussant les autres complexes à améliorer leur offre. D’ici 2028–2030, on pourrait même entendre parler de nouveaux projets hôteliers (même si les autorisations seraient difficiles à obtenir). Le développement commercial se concentrera probablement sur le service à la population locale – attendez-vous à voir des projets comme l’agrandissement des infrastructures de santé, des infrastructures publiques et des centres commerciaux communautaires (en particulier dans les zones avec de nouveaux logements comme Kilauea, ou dans les villes en expansion comme Kapaʻa). L’achèvement réussi du projet de sécurité de l’aéroport de Līhuʻe d’ici 2026 garantira que Kauaʻi puisse maintenir (ou légèrement augmenter) sa capacité de vols, ce qui est essentiel tant pour le tourisme que pour les déplacements des résidents.
  • Évolutions régionales : À l’échelle régionale, nous prévoyons quelques changements. La North Shore restera extrêmement recherchée ; ses prix pourraient plafonner à court terme simplement parce qu’ils ont atteint des sommets stratosphériques, mais toute bonne propriété y attirera toujours le prix fort. Si l’on observe un changement, c’est que la North Shore pourrait connaître un volume de ventes encore plus faible car les propriétaires garderont leurs biens – une dynamique d’« inélasticité des prix » où les prix ne bougent pas beaucoup parce que les vendeurs ne sont pas forcés de vendre. La South Shore et East Side pourraient être plus dynamiques : la South Shore pourrait bénéficier d’un regain du tourisme à terme et peut-être de plus de télétravailleurs choisissant le soleil de Poʻipū (si le travail à distance reste courant). L’East Side (Līhuʻe/Kapaʻa) sera probablement le centre des nouveaux logements – entre projets abordables et peut-être quelques développements privés si le zonage le permet. Cela pourrait maintenir la croissance des prix de l’East Side plus modérée (avec l’ajout d’offre) mais aussi renforcer son rôle de centre de population de l’île. La West Side continuera d’être calme ; une prévision est que Waimea pourrait tirer parti de son charme historique pour développer un tourisme de niche (visites patrimoniales, peut-être de petites auberges), ce qui pourrait dynamiser un peu l’immobilier local. Mais globalement, la West Side sera la région qui s’appréciera le moins, restant la « soupape de sécurité » en matière d’accessibilité pour Kauaʻi.
  • Développements immobiliers & politique : Sur le plan des politiques de logement, attendez-vous à ce que le comté de Kauaʻi renforce ses efforts pour le logement abordable. Le succès de projets comme Lima Ola en encouragera d’autres. L’extension de Kilauea Town est prévue pour une construction entre 2026 et 2028 hawaiilife.com hawaiilife.com, apportant des centaines de logements abordables ; d’ici 2028, nous verrons ces familles emménager. Nous prévoyons d’autres initiatives – peut-être des partenariats public-privé pour construire des condos abordables à Līhuʻe ou Kapaa – qui seront annoncées, compte tenu du soutien de l’État et du gouvernement fédéral pour le logement. Ces efforts ne modifieront pas radicalement les prix médians (puisqu’ils ne représentent qu’une petite fraction du marché), mais ils amélioreront progressivement le taux de propriétaires locaux et pourraient alléger la demande locative si certains locataires deviennent propriétaires. Le comté pourrait aussi envisager d’augmenter la densité dans les centres-villes (en autorisant des unités ohana ou des duplex) pour ajouter des logements sans étalement urbain. Parallèlement, la réglementation sur les locations de vacances restera probablement stricte. D’ici 2027, Kauaʻi pourrait mettre en place des taxes ou frais encore plus élevés sur les locations de courte durée afin de s’assurer qu’elles paient leur « juste part » pour les infrastructures – une tendance déjà observée sur d’autres îles.
  • Facteurs externes : Le marché de Kauaʻi n’est pas à l’abri des facteurs mondiaux. Un risque important (ou une opportunité) provient de l’économie globale. Si les États-Unis entrent dans une récession plus profonde (au-delà de la légère récession prévue), l’immobilier à Kauaʻi pourrait stagner plus longtemps, avec un volume qui s’assécherait comme en 2008–2010. À l’inverse, si l’inflation diminue et que la Fed baisse agressivement les taux, nous pourrions voir une vague de refinancements et d’achats de biens plus grands, possiblement dès 2025–26. De plus, la stabilité ou l’instabilité géopolitique peut affecter les voyages internationaux – un retour du tourisme japonais (qui n’est pas encore complètement revenu) serait un énorme atout pour le marché haut de gamme de Kauaʻi, car les acheteurs japonais ont historiquement aimé les zones de villégiature (même s’ils se concentrent généralement davantage sur Oʻahu). Les événements climatiques pourraient aussi intervenir ; par exemple, un ouragan majeur (touchons du bois) perturberait évidemment tout à court terme. En supposant qu’aucune catastrophe de ce type n’ait lieu, le climat influencera tout de même progressivement les préférences de localisation (par exemple, une préférence pour les propriétés hors des zones inondables, augmentant la demande relative pour les maisons en hauteur ou à l’intérieur des terres).

Prédiction finale : D’ici 2030, l’immobilier à Kauaʻi aura probablement encore pris de la valeur, mais la progression sera bien plus calme que lors du boom du début des années 2020. Nous anticipons un prix médian insulaire des maisons individuelles possiblement entre 1,3 et 1,5 million de dollars d’ici 2030 (contre environ 1,1 M$ en 2025), et un prix médian des condos autour de 750 000 à 800 000 $, sauf choc économique imprévu. Les volumes de ventes devraient revenir à des niveaux plus typiques (quelques centaines de maisons par an sur l’île). La demande locative restera forte, avec peut-être une disponibilité légèrement meilleure si de nouveaux logements arrivent sur le marché. Kauaʻi continuera d’être un marché à coût élevé et très recherché, et son immobilier restera un actif prisé pour ceux qui peuvent se le permettre. La différence, c’est que le marché sera plus ordonné et durable, la frénésie étant tempérée par des mesures politiques et des forces de marché trouvant un équilibre. Comme l’a dit un économiste d’Hawaii, cette période consiste à « montrer des signes d’équilibre et de nouvelles opportunités » hawaiilife.com – ce qui résume bien la trajectoire probable de Kauaʻi : équilibrer croissance et préservation, et offrir des opportunités tant aux investisseurs qu’aux familles locales alors que l’île écrit son prochain chapitre.

Sources :

  • Hawaii Life Real Estate Brokers – Mises à jour et rapports sur le marché de Kauai (données de février & août 2025) hawaiilife.com hawaiilife.com
  • Locations Hawaii – Rapport sur l’immobilier à Kauai, août 2025 (statistiques de ventes et prix médians) locationshawaii.com locationshawaii.com
  • Recherche de biens à Kauai (Team Mira) – Instantanés mensuels du marché de Kauai (tendances août 2025 vs 2024) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
  • Zillow Research – Aperçu du marché immobilier du comté de Kauai (août 2025) (inventaire, prix, délai avant compromis) zillow.com zillow.com
  • University of Hawaiʻi Economic Research Org (UHERO) – Prévisions de l’État T2 2025 (perspectives touristiques & dépenses des visiteurs) kauainownews.com kauainownews.com
  • Kauai Now (Pacific Media Group) – « Prévisions UHERO… récession modérée » (impact sur l’industrie touristique, reprise d’ici 2028) kauainownews.com
  • Beat of Hawaii – « 51 millions de dollars pour l’aéroport de Lihue » (améliorations des infrastructures et contexte communautaire) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
  • Kauai Kahuna Blog – « Projet de loi du Sénat 2919 et locations de courte durée à Kauaʻi » (analyse de la législation STR, mai 2024) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
  • Magazine Hawaiʻi Business – Articles sur le logement à Kauaʻi (tendances du marché à la mi-2023, informations sur les acheteurs au comptant) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
  • UHERO Housing Factbook 2025 – (statistiques sur les acheteurs hors de l’État) uhero.hawaii.edu
  • Lynda Gill, Agent immobilier – Mises à jour sur l’immobilier à Kauai (commentaires d’experts locaux sur l’inventaire et la normalisation du marché, août 2025) lyndagill.com
  • Big Island Now – « Coco Palms sera reconstruit d’ici 2026 » (annonce du projet et réactions de la communauté) bigislandnow.com bigislandnow.com
  • Département des affaires, du développement économique et du tourisme d’Hawaï (DBEDT) – Tableau de bord des données du marché du logement (taux de location et niveaux d’inventaire) zillow.com fred.stlouisfed.org.

Roman Bednarski