Marché immobilier de Columbus 2025 : flambée des prix, grands projets et prévisions surprenantes

Faits rapides clés & points saillants

Les prix des maisons continuent d’augmenter : Le prix médian de vente d’une maison à Columbus a atteint environ 350 000 $ à la mi-2025, en hausse d’environ 4 à 5 % sur un an columbusrealtors.com. Les experts prévoient que les valeurs vont augmenter encore de 4 à 6 % en 2025 – dépassant la moyenne nationale capitalcityrei.com. Aucun krach n’est à l’horizon ; au contraire, une appréciation modérée est attendue dans les prochaines années.
L’inventaire s’améliore (mais reste limité) : L’inventaire de logements actifs a bondi d’environ 20 à 30 % en 2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, atteignant le niveau le plus élevé depuis 2016 thecolumbusteam.com. Juin–juillet 2025 a vu environ 5 600 maisons à vendre, offrant environ 2,3 mois d’offre – toujours un marché de vendeurs (équilibré = 5–6 mois) thecolumbusteam.com. Les maisons restent un peu plus longtemps sur le marché (médiane ~25–27 jours contre 22 jours l’an dernier) thecolumbusteam.com, mais les annonces bien évaluées partent toujours rapidement.
Hausse des loyers & faibles taux de vacance : Le loyer médian d’un appartement à Columbus est d’environ 1 350 $ (en hausse de près de 500 $ depuis 2019) rent.com. Désormais, seulement ~5 % des annonces sont à moins de 1 000 $, contre 13 % il y a un an rent.com rent.com. Les taux de vacance tournent autour de 5 % pour les locations – proches de niveaux historiquement bas – alors que la nouvelle offre peine à suivre la demande colliers.com. Près de la moitié des locataires sont en situation de précarité financière, mettant la question de l’accessibilité au premier plan rent.com.
Perspectives contrastées pour le secteur commercial : Les taux de vacance des bureaux autour de 20–22 % restent élevés après la pandémie cbre.com, surtout au centre-ville (~22 %+). Cependant, le deuxième trimestre 2025 a montré des signes de stabilisation – le taux de vacance est descendu à 20,7 % avec une absorption positive alors que de grands locataires (par ex. OhioHealth) ont repris des espaces cbre.com. L’immobilier industriel est en plein essor, avec un taux de vacance tombé à 8,2 % (T2 2025) après un pic l’an dernier cushmanwakefield.com, grâce au développement logistique de Columbus. Le commerce de détail est florissant – le taux de vacance a atteint un niveau historiquement bas d’environ 3,9 % matthews.com, avec des banlieues populaires comme Polaris affichant moins de 2,5 % de disponibilité matthews.com. Les nouvelles constructions commerciales sont minimes, maintenant la demande élevée et les loyers en hausse d’environ 2 % matthews.com matthews.com.
Quartiers en vogue & trésors cachés : Les banlieues aisées (Dublin, Powell, New Albany, Bexley, etc.) affichent des prix médians des maisons >600 000 $ thecolumbusteam.com, et Bexley a été nommée parmi les 10 codes postaux les plus « chauds » des États-Unis pour 2025 thecolumbusteam.com. Pendant ce temps, les quartiers en plein essor enregistrent d’énormes gains : par exemple, South Central Hilltop (43223) a connu ~18 % d’augmentation annuelle de la valeur des maisons depuis 2016 brightinvestor.com, et Northeast Columbus (43219) affiche en moyenne ~15 % de gains annuels brightinvestor.com alors que les acheteurs recherchent l’accessibilité. Les quartiers juste à l’extérieur de la boucle I-270 – comme Grove City, Groveport, Newark – offrent des prix médians inférieurs à 300 000 $ avec une forte activité de ventes thecolumbusteam.com.
Boom économique stimulant la demande : La région de Columbus accueille ~10 000 nouveaux résidents par an, ce qui alimente les besoins en logement spectrumnews1.com. Le chômage est faible (~4 %) matthews.com et la croissance de l’emploi est robuste – depuis 2021, près de 195 entreprises se sont développées ou ont déménagé dans le centre de l’Ohio, apportant 28 000 nouveaux emplois et plus de 38 milliards de dollars d’investissements columbusregion.com. D’importants projets (usine de puces Intel à 20 milliards $, usines de véhicules électriques Honda-LG, centres de données Google/Facebook) promettent des milliers d’emplois supplémentaires, stimulant la demande en logements et locaux commerciaux pour les années à venir capitalcityrei.com.
Initiatives d’infrastructure et de politique : Columbus a été classée n°1 aux États-Unis pour la croissance + l’infrastructure en 2025 columbusregion.com, alors que les efforts public-privé obtiennent des fonds fédéraux pour les autoroutes, le transport en commun (lignes BRT LinkUS), un nouveau terminal d’aéroport, et plus encore columbusregion.com. Les dirigeants de la ville s’attaquent à la pénurie de logements en réformant les codes de zonage pour permettre des approbations de développement plus rapides rent.com et en consacrant un financement sans précédent à l’accessibilité (les électeurs ont approuvé une obligation de logement de 200 M$ en 2022, et une nouvelle obligation de 500 M$ est à l’étude) 10tv.com. Les taux d’intérêt restent une inconnue – environ 7 % début 2025 columbusrealtors.com – mais même une baisse à 6 % pourrait permettre à des milliers d’acheteurs de Columbus d’entrer sur le marché columbusrealtors.com.

Le marché immobilier de Columbus profite de vents économiques favorables en 2025. Ci-dessous, nous analysons chaque secteur – résidentiel, commercial, locations, zones d’investissement – et partageons les prévisions d’experts pour les 3 à 5 prochaines années.

Tendances de l’immobilier résidentiel à Columbus

Ventes et prix des maisons : Le marché immobilier de Columbus reste remarquablement résilient et en croissance. Les données de mi-2025 montrent que les ventes et les prix sont en hausse. En juin 2025, les ventes de maisons dans le centre de l’Ohio ont bondi de 11 % par rapport à l’année précédente columbusrealtors.com alors que les acheteurs sont revenus sur le marché, même avec des taux d’intérêt plus élevés. Le prix médian de vente a atteint 350 000 $ – en hausse de 4,5 % par rapport à l’année précédente columbusrealtors.com – et en juillet, il était d’environ 342 000 $ (soit environ 18 000 $ de plus qu’en juillet 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Depuis le début de l’année, les prix sont en hausse d’environ 3 % par rapport à l’an dernier columbusrealtors.com. En résumé, la valeur des maisons continue d’augmenter, bien que de façon plus modérée qu’au cours de la frénésie de 2020–2022.

Inventaire et jours sur le marché : Après des années d’inventaire extrêmement faible, Columbus a enfin vu le nombre d’annonces augmenter. Les annonces actives à la mi-2025 étaient supérieures de 20 à 30 % par rapport à l’année précédente thecolumbusteam.com, atteignant des niveaux jamais vus depuis 2016. En juin 2025, il y avait environ 5 188 maisons sur le marché (33 % de plus en glissement annuel) columbusrealtors.com, et en juillet, plus de 5 600 maisons étaient listées thecolumbusteam.com. Cette croissance de l’inventaire offre un peu plus de marge de manœuvre aux acheteurs : le nombre médian de jours sur le marché est monté à environ 25–27 jours à l’été 2025, contre environ 22 jours en 2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Il y a environ 2,3 mois d’offre – toujours bien en dessous d’un marché équilibré de 5 à 6 mois thecolumbusteam.com, donc les vendeurs conservent l’avantage dans l’ensemble. Les maisons bien évaluées et en bon état continuent d’attirer plusieurs offres, même si les vendeurs doivent désormais être plus réalistes sur les prix, car les acheteurs ont plus d’options thecolumbusteam.com.

Impact des taux hypothécaires : La hausse des taux hypothécaires a constitué un obstacle, mais le marché s’adapte. Le taux fixe moyen sur 30 ans est resté autour de 7 % début 2025 columbusrealtors.com. Cela a ralenti l’activité l’hiver dernier – les ventes de janvier 2025 ont été les plus basses pour un mois de janvier depuis 2015 columbusrealtors.com – pourtant les agents immobiliers restent optimistes. Si les taux baissent, la demande refoulée pourrait exploser. En fait, la National Association of Realtors estime que une baisse des taux de 7 % à 6 % permettrait à plus de 41 000 ménages supplémentaires de Columbus d’acheter une maison au prix médian, ce qui pourrait se traduire par environ 4 100 ventes de maisons supplémentaires l’année suivante columbusrealtors.com. Les experts locaux conseillent aux acheteurs de ne pas essayer de prévoir le marché. « N’attendez pas que les taux baissent – si vous êtes prêt, achetez la maison », déclare Allie Whitley, présidente de Ohio Realtors capitalcityrei.com. Beaucoup s’attendent à ce que les taux se stabilisent entre 5,5 % et 6 % d’ici fin 2025 columbusrealtors.com, ce qui améliorerait légèrement l’accessibilité.

Quartiers remarquables : Columbus est une ville composée de sous-marchés diversifiés, certains des quartiers les plus prisés atteignant des prix très élevés tandis que d’autres offrent des opportunités relativement abordables. Des enclaves prestigieuses telles que Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights et Upper Arlington affichent des prix médians bien supérieurs à 600 000 $ thecolumbusteam.com, grâce à la qualité des écoles et à un parc immobilier haut de gamme. Realtor.com a même classé le code postal 43209 de Bexley comme le 10e « code postal le plus en vogue » des États-Unis pour 2025 selon la demande des acheteurs thecolumbusteam.com. À l’inverse, des zones plus abordables autour de la ceinture I-270 attirent de plus en plus d’acheteurs primo-accédants et d’investisseurs. Par exemple, des communautés comme Groveport, Lancaster, London (comté de Madison), Newark et Marion affichaient toutes des prix médians de vente inférieurs à 300 000 $ en juillet 2025 – et chacune a tout de même enregistré plus de 25 ventes de maisons ce mois-là thecolumbusteam.com, ce qui indique une forte demande pour les biens à prix plus bas. Le district scolaire de Columbus City Schools (couvrant de nombreux quartiers urbains) reste également relativement abordable avec un prix médian d’environ 270 000 $ thecolumbusteam.com. Ces écarts de prix illustrent un marché à deux vitesses : des banlieues huppées en plein essor, mais aussi un boom dans les zones historiquement à prix modérés, alors que les acheteurs recherchent des logements accessibles.

Secteurs émergents à surveiller : Certains quartiers historiquement sous-évalués de Columbus se transforment rapidement. South Central Hilltop (43223) – un secteur de l’ouest autrefois connu pour sa grande pauvreté – est maintenant en plein essor, avec des valeurs immobilières qui augmentent de 18,5 % par an depuis 2016 brightinvestor.com après de nouveaux investissements communautaires. Franklinton, juste à l’ouest du centre-ville, a également connu une renaissance artistique et technologique, faisant grimper les prix. Linden et certaines parties du Near East Side (comme King-Lincoln) bénéficient de plans de revitalisation soutenus par la ville qui attirent de jeunes acheteurs et promoteurs. Au nord-est, les zones autour de Easton et de l’aéroport John Glenn (43219) montrent un grand potentiel – cette zone a connu une croissance annuelle des prix de 15,7 % depuis 2016 brightinvestor.com alors que de nouveaux projets à usage mixte et des pôles d’emplois (logistique Rickenbacker, etc.) émergent à proximité. De plus, les villes à la périphérie en expansion de Columbus s’échauffent : Marysville (NO) et New Albany/Johnstown (NE) sont en plein essor grâce à de grands employeurs (usines Honda, futures usines de puces Intel), et les secteurs du comté de Pickaway comme Teays Valley ont vu les ventes de maisons bondir de 90 % après l’annonce d’un important projet de fabrication de défense columbusrealtors.com. Pour les investisseurs comme pour les acheteurs, le marché de Columbus offre à la fois une stabilité dans les secteurs centraux et une croissance explosive dans les quartiers en devenir.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industriel)

Secteur des bureaux – Stabilisation progressive : Le marché des bureaux de Columbus est en phase de reprise après les perturbations liées à la pandémie. Les taux de vacance restent élevés mais se stabilisent. Au deuxième trimestre 2025, le taux de vacance global des bureaux était d’environ 20,7 % – en légère baisse par rapport aux pics précédents (~23–24 % en 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. Le centre-ville de Columbus, en particulier, affiche un taux de vacance élevé de plus de 22 %, de nombreuses entreprises étant passées au travail hybride et les anciennes tours peinant à attirer des locataires infabode.com. Cependant, les marchés suburbains s’en sortent mieux. Des zones comme Polaris (nord) et Easton ont attiré de nouveaux baux, contribuant à une absorption nette positive d’environ 185 000 pieds carrés au T2 2025 cbre.com. À noter, OhioHealth a acheté deux grands immeubles de bureaux vacants (~160 000 pieds carrés), les remplissant instantanément cbre.com. L’activité de location a globalement augmenté pour atteindre ~451 000 pieds carrés à travers 17 baux majeurs au cours du trimestre, dépassant le volume habituel cbre.com. Les loyers demandés s’élèvent en moyenne à ~22,23 $/pied carré (tout compris) – en hausse d’environ 1,6 % sur un an – avec les bureaux de classe B en banlieue en tête de la croissance des loyers cbre.com. La nouvelle construction est limitée (seulement quatre projets de bureaux en cours, ~63 % pré-loués) cbre.com, ce qui devrait aider le marché à se rééquilibrer. La tendance est à la fuite vers la qualité : les bureaux de classe A affichent 27 % de vacance contre ~16 % pour la classe B cbre.com, les locataires se regroupant dans des espaces plus récents et riches en services. Dans les prochaines années, on peut s’attendre à une amélioration modérée de l’occupation des bureaux à mesure que l’économie se développe – mais les bureaux plus anciens et mal situés pourraient être réaffectés (certains immeubles du centre-ville sont candidats à la conversion en appartements, compte tenu de la forte demande résidentielle).

Secteur de la vente au détail – Forte demande, faible offre : L’immobilier commercial de détail à Columbus est un point positif, soutenu par la croissance démographique et les dépenses des consommateurs. Le taux de vacance des commerces de détail de la métropole a atteint un niveau historiquement bas d’environ 3,9 % à la mi-2025 matthews.com, reflétant une offre historiquement restreinte. En fait, Columbus se classe parmi les 15 premiers marchés américains en termes de performance du secteur de la vente au détail, avec une solide croissance des loyers (~2,2 % en glissement annuel) et pratiquement aucun excédent d’offre matthews.com matthews.com. Les promoteurs ont ralenti – seulement environ 0,2 % du parc commercial est en construction (soit à peine ~250 000 pieds carrés en projet) matthews.com matthews.com – donc les nouvelles livraisons sont rares. Cela a permis de maintenir un taux d’occupation élevé même si quelques grandes chaînes ont fermé des magasins. Au cours de l’année écoulée, Columbus a connu des faillites de chaînes nationales telles que Big Lots (siège à Columbus), Joann’s et Party City, ce qui a laissé certains grands locaux vacants matthews.com. Pourtant, le marché s’est montré résilient : de plus petits locataires (restaurants, services, commerces locaux) ont rapidement repris de nombreux espaces de moins de 5 000 pieds carrés, avec plus de 500 000 pieds carrés loués au deuxième trimestre 2025 seulement matthews.com. Les centres commerciaux de catégorie A et B sont très compétitifs – les propriétaires reçoivent souvent plusieurs offres pour les emplacements de choix. La seule faiblesse concerne les propriétés de catégorie C (anciens centres commerciaux en périphérie), qui représentent environ 40 % des locaux vacants et se louent plus lentement en raison de leur aménagement désuet matthews.com.

Géographiquement, la banlieue de Columbus mène le boom du commerce de détail. Des banlieues établies comme Westerville, Hilliard et Upper Arlington affichent certains des taux de vacance commerciale les plus bas, grâce à une population active croissante en journée et à des revenus élevés matthews.com. La zone de Polaris et le corridor de Bethel Road, par exemple, présentent une disponibilité inférieure à 2,5 % – parmi les sous-marchés de détail les plus tendus du Midwest matthews.com. Les nouvelles constructions commerciales ont tendance à être des projets sur mesure ou intégrés à des développements à usage mixte. Une ouverture récente a été celle d’un supermarché Kroger de 11 400 m² (123 000 pi²) à Jerome Village, dans le comté d’Union, ancrant une immense nouvelle communauté planifiée matthews.com. Le volume global des ventes au détail est également en hausse : au deuxième trimestre 2025, environ 101 millions de dollars de ventes de biens commerciaux, les investisseurs privilégiant particulièrement les actifs mono-locataire en bail net (restauration rapide, pharmacies, etc.) et les centres de quartier entièrement loués à des taux de capitalisation autour de 6 % matthews.com matthews.com. En résumé – l’immobilier commercial de Columbus est solide et bien parti pour le rester, car l’offre limitée et la demande constante des enseignes nationales et locales maintiennent l’occupation et les loyers à la hausse.

Industriel & Logistique – Toujours en plein essor : Le marché industriel du centre de l’Ohio est en plein essor ces dernières années et continue de croître. Columbus est un pôle logistique (parfois surnommé le « carrefour de l’Ohio »), attirant entrepôts, centres de distribution et désormais industries de haute technologie. Après une frénésie de construction, le taux de vacance industriel a brièvement atteint environ 9,0 % fin 2024, mais la demande a rattrapé – au deuxième trimestre 2025, la vacance est tombée à 8,2 % et continue de baisser cushmanwakefield.com. De grandes nouvelles installations par des entreprises comme Amazon, FedEx, Dollar Tree et d’autres ont rapidement trouvé preneur. L’absorption nette reste positive, reflétant le besoin d’espace des entreprises pour servir la base de consommateurs croissante de la région. Avec Columbus à une journée de camion de 60 % de la population américaine, les entreprises continuent d’investir dans des entrepôts ici. Le pipeline de développement reste actif dans les principaux corridors logistiques (zones comme l’aéroport de Rickenbacker, Groveport et l’ouest de Columbus/Hilliard). Cela dit, la hausse des taux d’intérêt a légèrement ralenti la construction industrielle spéculative par rapport à la frénésie de 2021–22. La croissance des loyers pour les espaces industriels est robuste (hausse annuelle à un chiffre, moyenne à élevée récemment) compte tenu de la forte concurrence pour les installations de distribution modernes.

Développement à usage mixte : Une autre tendance notable est la montée des projets à usage mixte combinant bureaux, logements, commerces et loisirs – un modèle illustré par le Arena District et Bridge Park à Dublin ces dernières années. Au centre-ville de Columbus, la réhabilitation du Scioto Peninsula est en cours, avec l’arrivée prévue de nouveaux logements, bureaux, un hôtel et des aménagements de parc à côté du musée COSI. De même, la zone du Crew Stadium (Astor Park) est transformée avec des appartements et des espaces commerciaux. Ces pôles à usage mixte répondent aux préférences des jeunes professionnels et des retraités actifs pour des environnements « vivre-travailler-se divertir » accessibles à pied. Le centre urbain de Columbus, après des années axées sur les bureaux, connaît désormais un changement : la Downtown Commission a encouragé les conversions de bureaux en logements pour certaines tours obsolètes afin de créer plus de logements et de dynamiser la fréquentation en dehors des heures de bureau. Avec un taux d’occupation résidentielle au centre-ville déjà d’environ 87 % columbusceo.com, d’autres projets d’appartements sont probables, ce qui pourrait encore animer le cœur de la ville et soutenir les commerces et l’hôtellerie. Globalement, les perspectives de l’immobilier commercial à Columbus sont mitigées mais globalement positives : l’industriel et le commerce de détail prospèrent, le bureau se redresse lentement, et les nouveaux développements se concentrent sur une croissance stratégique à usage mixte.

Marché locatif & accessibilité au logement

Loyers en forte hausse, rares appartements bon marché : Columbus a historiquement été un marché locatif abordable, mais cela change rapidement. En 2024–2025, la croissance des loyers s’est modérée par rapport aux hausses à deux chiffres observées pendant la pandémie, mais reste importante. Le loyer médian demandé à Columbus est désormais d’environ 1 350 $ par mois rent.com. C’est environ 500 $ de plus qu’en 2019, soit une hausse de ~58 % en six ans rent.com. De telles augmentations pèsent sur le budget des locataires – alors qu’il y a quelques années, 800–900 $ suffisaient pour un appartement correct, aujourd’hui les locations à moins de 1 000 $ sont presque inexistantes. En fait, seulement 5 % des locations à Columbus sur le marché sont affichées à moins de 1 000 $, contre 12,8 % un an plus tôt rent.com rent.com. C’est encore pire que la moyenne nationale (~7,5 % des annonces à moins de 1 000 $) rent.com. En résumé, les locations à moins de quatre chiffres ont pratiquement disparu à Columbus, alors que de nouveaux appartements haut de gamme arrivent sur le marché et que les propriétaires d’anciens logements augmentent les loyers face à la forte demande.

Vacance & nouvelle offre : Malgré la flambée des loyers, les logements locatifs vacants restent très rares – un déséquilibre classique entre l’offre et la demande. Le taux de vacance des appartements dans la métropole de Columbus est estimé à environ 5 % ou un peu moins fin 2024 colliers.com, ce qui est plus tendu que dans de nombreuses villes comparables. Pendant une grande partie de la dernière décennie, le taux de vacance à Columbus a oscillé entre 5 et 7 %, atteignant des niveaux historiquement bas autour de 2022–23 lorsqu’il est brièvement passé sous la barre des 5 % au plus fort de la ruée post-COVID sur le logement cushmanwakefield.com. Il a légèrement augmenté alors que des milliers de nouveaux logements ont été livrés en 2023–24, mais l’absorption est restée solide. Les promoteurs sont actifs : environ 9 000 logements multifamiliaux sont en construction dans la région (environ 4 % du parc existant) mmgrea.com mmgrea.com. Les principaux secteurs de croissance incluent Downtown/Short North (plus de 1 500 logements en cours), Delaware County (plus de 1 700 logements, par exemple autour de Polaris), et Upper Arlington/zone OSU (~1 900 logements) mmgrea.com. Cette vague de livraisons a fait légèrement baisser le taux d’occupation, passant de 93,7 % fin 2023 à environ 93,4 % prévu d’ici fin 2024 mmgrea.com mmgrea.com. Cependant, moins de projets démarrent actuellement en raison de la hausse des coûts de construction et des taux de financement mmgrea.com. Par conséquent, au-delà de 2025, les analystes s’attendent à ce que la croissance de l’offre ralentisse, ce qui devrait resserrer encore le marché. Le statut de Columbus en tant que pôle technologique et financier en croissance, ainsi que l’afflux d’emplois manufacturiers, signifie que la demande de logements locatifs devrait rester soutenue. La population locative de la ville est également renforcée par la présence de l’Ohio State University (avec environ 60 000 étudiants, dont beaucoup hors campus) et de jeunes professionnels venant de régions plus coûteuses.

Crise d’accessibilité financière : Le revers de ce marché locatif en surchauffe est une crise d’accessibilité financière qui s’aggrave. Les salaires n’ont pas suivi la hausse des loyers, ce qui entraîne une augmentation du nombre de locataires en situation de précarité financière. Environ 48 % des ménages locataires de Columbus consacrent désormais plus de 30 % de leurs revenus au loyer rent.com – une part qui a considérablement augmenté ces dernières années. La pénurie est la plus grave pour les logements les moins chers : Columbus fait face à un déficit estimé à 52 700 logements abordables pour les locataires à faibles revenus rent.com. De nombreux locataires à faibles revenus sont coincés dans d’anciens baux ou des logements subventionnés ; en effet, alors que seulement 5 % des annonces actuelles sont à moins de 1 000 $, environ 40 % de tous les locataires de Columbus paient encore moins de 1 000 $ (parce qu’ils ont verrouillé d’anciens tarifs ou bénéficient d’une aide) rent.com. Mais cette proportion était de 74 % il y a dix ans rent.com – une illustration frappante du nombre de logements abordables qui ont disparu. Les quartiers proches du centre-ville affichent les taux de précarité locative les plus élevés (et aussi certains des taux d’expulsion les plus élevés historiquement). À noter que la loi de l’Ohio ne prévoit aucun contrôle des loyers et des protections limitées pour les locataires rent.com, de sorte que les propriétaires peuvent augmenter librement les loyers lors du renouvellement du bail.

La ville et l’État réagissent avec des initiatives : Columbus a créé un Fonds de Fiducie pour le Logement Abordable et, comme mentionné, les électeurs ont approuvé d’importantes obligations pour financer la construction de logements à loyer plafonné axios.com ahaco.org. La ville poursuit également des réformes du code de zonage pour encourager la construction d’appartements, de duplex et de logements « intermédiaires » en autorisation directe, remplaçant des codes obsolètes qui rendaient difficile la construction de tout autre chose que des maisons individuelles rent.com. Ces changements visent à ouvrir de nouvelles possibilités de construction, notamment en densification urbaine. De plus, l’Ohio a adopté une loi sur l’épargne pour primo-accédants (signée en 2022) qui offre des comptes fiscalement avantageux pour l’apport initial, afin d’aider les locataires à devenir propriétaires – même si l’impact pourrait être progressif.

Investissement multifamilial et perspectives : Pour les investisseurs, les biens multifamiliaux à Columbus ont été attractifs en raison de prix relativement abordables et d’une croissance régulière des loyers. Les taux de capitalisation pour les immeubles d’appartements ici sont plus élevés que dans les marchés côtiers (souvent dans la fourchette de 5 à 6 % pour les actifs stabilisés), offrant un flux de trésorerie solide. Le volume des investissements a diminué en 2023 en raison de la hausse des taux d’intérêt (le volume des ventes a chuté d’environ 31 % par rapport à 2022) mmgrea.com, mais a repris en 2024 à mesure que les acheteurs ajustaient leurs attentes. Les sociétés nationales et les REITs ont été actifs dans l’acquisition de nouveaux appartements de type « garden » en banlieue et de projets de taille moyenne au centre-ville. La croissance des loyers à Columbus est projetée autour de 3 à 4 % par an à court terme mmgrea.com – plus rapide que la moyenne américaine – grâce à un marché de l’emploi solide et une relative accessibilité pour les nouveaux arrivants. D’ici fin 2025 et au-delà, à mesure que le pipeline de nouvelles constructions ralentit, le taux d’occupation pourrait à nouveau se resserrer autour de 95 %, exerçant une pression haussière continue sur les loyers. Cependant, des hausses de loyers bien supérieures à la croissance des revenus ne sont pas viables à long terme, donc le marché pourrait finir par se calmer vers des augmentations plus modérées (~2 à 3 % par an) si la croissance des salaires ne suit pas. En somme, le secteur locatif de Columbus reste à surveiller – un “marché de propriétaires” pour l’instant, mais avec un besoin urgent de logements plus abordables pour maintenir la ville vivable pour sa main-d’œuvre.

Opportunités d’investissement et quartiers en vogue

Sentiment des investisseurs : Columbus a attiré l’attention des investisseurs immobiliers à l’échelle nationale en tant que marché à forte croissance et à coût modéré – souvent classé comme un marché “émergent” dans le Midwest. Sa combinaison de croissance de l’emploi, d’afflux de population et de prix d’entrée relativement bas (comparés aux villes côtières) offre un fort potentiel de retour sur investissement. Preuve de cet intérêt, les investisseurs institutionnels (grandes entreprises, REITs, iBuyers) ont acheté plus de 7 % de toutes les maisons vendues à Columbus début 2025 douglasandassociatesrealty.com, une part notable (bien que inférieure à celle des marchés du Sunbelt). Les rénovateurs locaux et les acheteurs hors-État ciblent également les quartiers les plus abordables de Columbus pour des locations unifamiliales et des flips à valeur ajoutée. L’économie stable de la ville (soutenue par le gouvernement, l’Ohio State University et plusieurs sièges de Fortune 500 comme Nationwide et Cardinal Health) donne confiance aux investisseurs que la demande de logements restera forte même en période de ralentissement.

Quartiers à fort potentiel : Certaines des meilleures zones de retour sur investissement sont celles en transition – avec de faibles coûts d’acquisition et des loyers/valeurs immobilières en hausse. Nous avons déjà mis en avant 43223 (Hilltop), où des maisons qui pouvaient être achetées pour moins de 100 000 $ il y a quelques années ont vu leur valeur exploser à mesure que le quartier s’améliore, générant une appréciation annuelle à deux chiffres brightinvestor.com. De même, le quartier Linden (au nord-centre de Columbus) propose des biens abordables et bénéficie d’investissements municipaux dans les infrastructures et la réduction de la criminalité, ce qui en fait un pari spéculatif pour une appréciation à long terme. Au sud, les zones autour du Parsons Avenue Corridor et du Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) voient des maisons historiques rénovées et de nouvelles constructions sur des terrains vacants – le potentiel de plus-value reste important. Pour ceux qui s’intéressent aux locations longue durée, des quartiers comme Northeast Columbus (43219) offrent un bon équilibre : le loyer médian pour un 2 pièces est d’environ 1 150 $, soit seulement ~26 % du revenu médian de la zone brightinvestor.com (un ratio loyer/revenu sain), et la population y a augmenté de plus de 6,5 % depuis 2018 brightinvestor.com, signe d’une demande continue. Le taux d’appréciation là-bas ~15 %/an a été remarquable brightinvestor.com.

Au-delà du centre-ville, les premières couronnes suburbaines et les villes périurbaines sont aussi des cibles de choix. Par exemple, Whitehall et Reynoldsburg à l’est offrent de bons rendements locatifs et profitent de la croissance débordante de Columbus. Le comté de Delaware au nord, l’un des comtés à la croissance la plus rapide de l’Ohio, voit de nouveaux lotissements apparaître – la valeur des terrains et des maisons y grimpe régulièrement mais conserve un potentiel de hausse avec le développement en cours. Avec Intel et d’autres entreprises arrivant dans le comté de Licking, des villes comme Johnstown, Newark, Heath et Pataskala voient déjà une hausse de la demande de logements (et des achats d’investisseurs anticipant la croissance future). À l’ouest, London et West Jefferson (comté de Madison) pourraient devenir des banlieues de navetteurs de Columbus dans la prochaine décennie, représentant des investissements à plus long terme.

Rendements et risques : Les investisseurs à Columbus ont historiquement bénéficié d’un flux de trésorerie fiable – des taux de capitalisation relativement élevés – mais avec la hausse des prix, les rendements se sont quelque peu comprimés. Une maison individuelle typique à louer dans un quartier populaire de Columbus peut encore atteindre un taux de capitalisation d’environ 7–8 %, ce qui reste attractif, mais la concurrence pour ce type de biens s’est accrue. Parallèlement, les flippers et rénovateurs doivent être plus sélectifs, car la hausse des taux d’intérêt rend les coûts de portage plus élevés. La bonne nouvelle : la demande des acheteurs pour des maisons rénovées d’entrée de gamme est forte, donc les flips bien réalisés dans le segment de marché en dessous de 300 000 $ se vendent généralement rapidement. Les opportunités de développement sont également nombreuses : la volonté de la ville d’augmenter l’offre de logements pourrait ouvrir le zonage aux maisons en rangée, ADU (logements accessoires) et petits projets multifamiliaux dans des zones qui les interdisaient auparavant. La réutilisation adaptative est une autre piste – par exemple, des petits bâtiments commerciaux ou entrepôts dans le centre de Columbus transformés en lofts ou en espaces mixtes.

Les principaux risques à surveiller incluent l’environnement des taux d’intérêt (qui affecte les coûts de financement et le pouvoir d’achat des investisseurs) et la possibilité qu’une récession freine la demande. Cependant, Columbus est en partie protégée par la diversité de ses industries. Les investisseurs sont généralement optimistes sur Columbus à l’horizon 3–5 ans, anticipant une poursuite de la croissance des loyers et de l’appréciation, surtout à mesure que les grands projets (Intel, etc.) augmentent leurs embauches. Comme l’a dit un agent immobilier local : « Les entreprises voient l’avantage concurrentiel de Columbus et elles veulent en profiter – tout comme les investisseurs » columbusregion.com columbusregion.com. Globalement, Columbus offre un terrain fertile pour l’investissement immobilier, avec des opportunités allant du flipping de maisons centenaires dans des corridors urbains en revitalisation à la construction de nouvelles communautés locatives en périphérie de la métropole en pleine croissance.

Principaux moteurs économiques influençant l’immobilier

Plusieurs facteurs macroéconomiques propulsent le marché immobilier de Columbus vers de nouveaux sommets :

Croissance de la population : En termes simples, plus de personnes = plus de demande de logements. La région métropolitaine de Columbus (population ~2,3 millions) a ajouté environ 50 à 60 personnes par jour ces dernières années grâce à une combinaison de migration liée à l’emploi et de croissance naturelle spectrumnews1.com. Cela représente environ plus de 10 000 nouveaux résidents par an. Columbus est désormais la deuxième région métropolitaine à la croissance la plus rapide du Midwest (après Indianapolis) et devrait gagner 700 000 personnes supplémentaires d’ici 2050 rent.com. Cette croissance régulière justifie le besoin de nouveaux logements, appartements et commerces. Il est à noter que la croissance de la région n’est pas un boom à court terme mais une tendance à long terme – même pendant les années 2010, Columbus a continué de croître alors que d’autres villes de l’Ohio diminuaient. Un afflux diversifié de jeunes professionnels, de familles et d’immigrants stimule la demande de logements dans tous les segments.
Marché de l’emploi et expansions d’entreprises : La création d’emplois robuste est une pierre angulaire de la solidité de l’immobilier à Columbus. Le taux de chômage se situe autour de 4 % matthews.com, et la région continue d’attirer de grands employeurs. Depuis 2021, environ 195 entreprises ont choisi de s’implanter ou de s’agrandir dans la région de Columbus columbusregion.com. Selon les responsables du développement économique, ces projets représentent 38 milliards de dollars d’investissements en capital et près de 28 000 nouveaux emplois annoncés columbusregion.com. Ils couvrent plusieurs secteurs : finance (par exemple, JPMorgan Chase qui agrandit son grand campus de Columbus), technologie (Google et Facebook construisant d’immenses centres de données), distribution/alimentation (centres de distribution Amazon et Dollar General), et bien sûr les usines de semi-conducteurs d’Intel. Les usines de puces prévues par Intel pour 20 milliards de dollars dans le comté de Licking (juste à l’extérieur de Columbus) sont l’exemple le plus emblématique – elles devraient employer directement 3 000 personnes (et bien plus dans les secteurs de soutien) une fois pleinement opérationnelles capitalcityrei.com. Bien que le calendrier du projet Intel ait été repoussé à 2030 spectrumnews1.com spectrumnews1.com, la simple anticipation a déclenché une ruée vers le foncier et la planification de nouveaux développements à l’est de la ville. Un autre projet majeur : la coentreprise Honda et LG Energy construit des usines de batteries non loin de Columbus, renforçant le secteur automobile du centre de l’Ohio. Chaque grand employeur qui arrive ou s’agrandit signifie des employés qui déménagent, de nouveaux contrats pour les entreprises locales et une augmentation de la demande de logements.
Infrastructure & Transport : Le développement des infrastructures répond à la croissance tout en la favorisant. En fait, Columbus a été classée n°1 dans le “Global Groundwork Index” 2025 du Site Selection Magazine pour son alignement efficace des investissements en infrastructures avec la croissance des entreprises columbusregion.com. La région a poursuivi de manière agressive des financements fédéraux pour ses projets : des subventions récentes financent l’agrandissement de l’aéroport (un nouveau terminal à l’aéroport international John Glenn Columbus), des améliorations au port intérieur de Rickenbacker, et des travaux sur des autoroutes comme l’échangeur I-70/I-71 au centre-ville columbusregion.com. Une initiative transformatrice est LinkUS, un plan visant à introduire un transport en commun rapide à grande capacité (lignes de bus à haut niveau de service) le long de corridors clés tels que West Broad Street et le corridor nord-ouest vers Dublin. En améliorant les transports publics et la mobilité, Columbus vise à soutenir de nouveaux pôles résidentiels et commerciaux le long de ces axes. Selon Shaun Simpson, un agent immobilier local, des projets comme LinkUS vont “apporter plus de construction, et surtout, plus de construction de logements abordables” dans le centre-ville et les corridors capitalcityrei.com. De plus, Columbus est en discussion pour la ligne ferroviaire de passagers proposée 3C+D qui pourrait relier Columbus par train à Cleveland et Cincinnati pour la première fois depuis des décennies – un projet à long terme qui pourrait encore renforcer l’attrait du centre de l’Ohio. Tous ces projets d’infrastructure – routes, transports, réseaux – augmentent la capacité de croissance de la région, ouvrent de nouvelles zones à l’aménagement, et font souvent grimper la valeur des biens immobiliers (par exemple, les propriétés proches des futures stations de transport en commun attirent déjà l’intérêt des investisseurs).
Établissements d’enseignement et de recherche : La présence de l’Ohio State University, l’une des plus grandes universités du pays, constitue un moteur économique constant. L’OSU emploie directement des dizaines de milliers de personnes (y compris dans son célèbre Wexner Medical Center), mais génère aussi des activités de recherche, de santé et de start-up qui alimentent le secteur immobilier. L’extension en 2020 du campus ouest de l’université en un “Innovation District” apporte de nouveaux laboratoires, bureaux et logements destinés aux étudiants et jeunes professionnels, s’intégrant encore davantage à la ville. D’autres établissements (Columbus State, Capital University, etc.), ainsi qu’une importante population étudiante (plus de 110 000 étudiants dans la métropole), garantissent une demande constante de logements locatifs et de premiers achats immobiliers, car de nombreux diplômés choisissent de rester à Columbus.
Qualité de vie et avantages en termes de coûts : Contrairement aux marchés côtiers où les coûts élevés poussent les gens à partir, Columbus offre une alternative relativement abordable (bien que de plus en plus chère). Les entreprises et les travailleurs qui déménagent depuis des villes coûteuses trouvent des impôts plus bas, de l’immobilier moins cher et un emplacement central. Columbus obtient souvent de bons résultats dans les classements du type « meilleures villes pour les jeunes professionnels » et « meilleures villes pour les emplois dans la tech ». Ce bouche-à-oreille positif attire des talents, ce qui attire à son tour des employeurs – un cercle vertueux qui profite à l’immobilier. Les atouts culturels et récréatifs – de la scène artistique dynamique du centre-ville de Columbus et ses équipes sportives à son réseau de parcs métropolitains – jouent également un rôle dans l’attraction de nouveaux résidents. En résumé, Columbus est “cool” aujourd’hui d’une manière qui ne l’était peut-être pas il y a 20 ans, et cette perception stimule la demande de logements de la part des nouveaux arrivants à la recherche d’un style de vie urbain mais abordable.

En résumé, les fondamentaux économiques de Columbus sont très solides. La croissance de la population et de l’emploi alimente les besoins en logement plus vite que l’offre ne peut suivre, les améliorations des infrastructures permettent de nouveaux développements, et l’économie diversifiée de la ville (gouvernement de l’État, universités, sièges sociaux d’entreprises, santé, finance, logistique, et maintenant tech/fabrication) offre une base stable. Ces facteurs laissent penser que l’immobilier à Columbus devrait rester sur une trajectoire ascendante dans les années à venir, sauf crise économique nationale.

Changements de politique et de zonage impactant le développement

Refonte du code de zonage : L’une des mesures politiques locales les plus importantes est la première réécriture complète du code de zonage de Columbus depuis des décennies. La ville met à jour ses codes de zonage pour encourager le développement de logements et simplifier les approbations rent.com. Sous l’ancien code, de vastes zones de Columbus étaient réservées uniquement aux maisons individuelles, et obtenir l’autorisation pour des appartements ou des projets mixtes impliquait un long processus de dérogation. Le nouveau code (toujours en cours de rédaction en 2025) devrait légaliser des logements de plus grande densité dans davantage de quartiers, permettre des duplex, des maisons en rangée et des logements accessoires dans les quartiers traditionnels, et accélérer l’ensemble du processus d’autorisation de développement. L’administration du maire Andrew Ginther souligne que ces changements sont essentiels pour répondre à la pénurie de logements et aux problèmes d’accessibilité. En somme, Columbus cherche à lever les obstacles réglementaires afin que le secteur privé puisse construire plus de logements – en particulier « le chaînon manquant » (bâtiments de 2 à 4 logements, petits condos) qui peuvent être plus abordables que les grandes maisons individuelles ou les tours de luxe. Cette politique pro-croissance devrait, dans les prochaines années, entraîner une augmentation des projets de densification, une réutilisation créative des terrains vacants, et possiblement des projets de plus grande densité près des lignes de transport en commun. Les groupes de quartier suivent de près les propositions, alors que les débats sur la densité versus le caractère communautaire se poursuivent, mais la dynamique est en faveur de la croissance.

Initiatives de logement abordable : Le gouvernement de la ville de Columbus et le comté de Franklin ont pris des engagements financiers sans précédent en faveur du logement abordable. En 2022, les électeurs ont approuvé une émission d’obligations de 200 millions de dollars dédiée au logement abordable – le plus grand investissement de ce type dans l’histoire de la ville axios.com ahaco.org. Ces fonds sont déployés sous forme de prêts et de subventions aux promoteurs pour construire des appartements à loyer modéré, préserver les logements abordables existants (par exemple, en réhabilitant d’anciens complexes), et soutenir des programmes d’accession à la propriété pour les acheteurs à faible revenu. En 2024, la ville avait contribué au financement de milliers d’unités grâce à ces fonds obligataires columbus.gov. Dans cette continuité, le maire Ginther a proposé une nouvelle obligation de logement de 500 millions de dollars pour le scrutin de 2024 10tv.com, qui, si elle est adoptée, renforcerait considérablement les efforts pour ajouter des logements abordables au cours de la prochaine décennie. Ces obligations sont associées à des programmes de crédits d’impôt étatiques et fédéraux pour combler les lacunes de financement des projets abordables que le marché ne construirait pas autrement. L’impact sur le développement : nous verrons davantage d’immeubles d’appartements à revenus mixtes, des logements abordables axés sur le transport en commun (souvent le long des corridors LinkUS prévus), et possiblement des fiducies foncières ou des modèles de location-accession qui maintiennent les logements abordables à long terme. Columbus utilise également des outils comme les exonérations fiscales pour inciter les promoteurs à inclure des logements abordables dans des projets à prix du marché (par exemple, un promoteur pourrait obtenir une exonération de taxe foncière de 15 ans sur un nouvel immeuble d’appartements si 20 % des unités sont louées à des tarifs inférieurs au marché). Au cours des prochaines années, ces politiques visent à créer des milliers de logements locatifs abordables et à aider à stabiliser le bas du marché locatif, ce qui bénéficie indirectement au marché global en prévenant les déplacements et l’itinérance à mesure que la ville grandit.

Changements au niveau de l’État : Les politiques de l’État de l’Ohio influencent également l’immobilier à Columbus. Ces dernières années, l’Ohio a mis en place un programme de compte d’épargne pour primo-accédants (permettant des contributions allant jusqu’à 5 000 $/an sans impôt pour les futurs acomptes des primo-accédants) afin d’encourager l’accession à la propriété. L’État a également augmenté le financement de l’Ohio Housing Finance Agency, qui offre une aide à l’apport initial et des prêts à faible taux d’intérêt. Bien que ces mesures ne soient pas spécifiques à Columbus, elles aident davantage de locataires à devenir propriétaires, ce qui pourrait légèrement stimuler la demande pour les logements d’entrée de gamme. À l’inverse, le système d’évaluation de la taxe foncière de l’Ohio a entraîné de fortes augmentations de la valeur estimée des maisons (et donc des taxes) en 2023, en particulier dans le comté de Franklin et les comtés environnants – certains ont vu la valeur grimper de 20 à 40 %. Cela a suscité des inquiétudes chez les propriétaires à revenu fixe. Les décideurs discutent de mesures d’allègement potentielles ou de modifications de la fréquence des réévaluations. Des taxes foncières élevées peuvent avoir un impact sur l’accessibilité au logement et c’est un point à surveiller ; comme l’a noté l’agent immobilier Shaun Simpson, la hausse des taxes et des coûts d’assurance signifie que « le prix de la maison n’est pas aussi important que le paiement » que les propriétaires doivent prévoir dans leur budget capitalcityrei.com. Si les taxes continuent d’augmenter, cela pourrait légèrement freiner les prix ou du moins rendre les acheteurs plus prudents lors des enchères.

Un autre domaine concerne les locations et les lois sur les locataires. Les responsables de Columbus ont étudié des ordonnances de protection des locataires (comme l’obligation de donner un préavis plus long pour les augmentations de loyer ou de fournir une assistance juridique aux locataires menacés d’expulsion). Et bien que l’Ohio empêche les villes d’instaurer un contrôle des loyers, la demande pour des mesures en faveur des locataires augmente. Toute nouvelle ordonnance locale importante (par exemple, limiter les frais de dossier ou imposer l’enregistrement des biens locatifs) pourrait avoir un impact sur le marché du côté des propriétaires.

En résumé, la politique évolue pour accompagner la croissance rapide de Columbus – généralement dans le but de permettre plus de développement et d’atténuer les inconvénients d’un marché surchauffé. La refonte du zonage et les obligations pour le logement sont particulièrement significatives ; elles montrent que Columbus s’engage à croître « en hauteur, pas seulement en largeur » et à essayer de maintenir l’accessibilité au logement alors que la demande explose. Ces changements, combinés aux incitations de l’État, devraient créer un environnement où les promoteurs ont plus d’opportunités de construire et où les partenariats public-privé façonneront la prochaine vague de projets immobiliers à Columbus.

Perspectives et prévisions : 2025 et au-delà

Quelles perspectives pour l’immobilier à Columbus dans les 3 à 5 prochaines années ? Selon la plupart des analyses, la trajectoire est celle d’une croissance régulière plutôt que d’un boom ou d’un effondrement spectaculaire. Voici une synthèse des prévisions d’experts et des projections basées sur les données :

Prévisions des prix de l’immobilier : Les analystes du secteur prévoient une appréciation continue des prix à Columbus jusqu’à la fin de la décennie, mais à un rythme modéré. Les projections de Realtor.com et les experts locaux anticipent une hausse des valeurs immobilières de Columbus de l’ordre de 3 % à 5 % par an à court terme (avec 2025 probablement dans la fourchette haute, autour de +4–6 %) capitalcityrei.com. Cela dépasse la moyenne nationale attendue. La raison : la demande de logements à Columbus restera forte grâce à la croissance de la population et de l’emploi, mais des taux hypothécaires plus élevés et une augmentation de l’offre devraient maintenir l’appréciation dans une fourchette durable, plutôt que les pics annuels de plus de 10 % du passé récent. Par exemple, aucun “krach” majeur n’est à l’horizon – contrairement au milieu des années 2000, Columbus n’a pas connu de surconstruction spéculative effrénée, et les normes de prêt restent solides, il n’y a donc pas de bulle à éclater. Même si l’économie américaine subit une légère récession, les prix des logements à Columbus pourraient stagner temporairement, mais la pénurie sous-jacente de logements par rapport à la croissance offre un plancher. Un consensus d’experts immobiliers suggère que les prix des logements à Columbus augmenteront d’environ 15–20 % cumulés sur les 5 prochaines années (ce qui correspond à peu près à l’inflation et à la croissance des salaires) openpathinvestments.com. Cela signifie qu’une maison valant 300 000 $ aujourd’hui pourrait valoir environ 345 000 à 360 000 $ d’ici 2030. À noter : toute future baisse des taux hypothécaires accélérerait probablement la hausse des prix en augmentant le pouvoir d’achat ; à l’inverse, si les taux dépassaient les récents sommets, la croissance des prix pourrait ralentir jusqu’à presque zéro pendant un certain temps, l’accessibilité étant réduite.
Volume des ventes et activité du marché : L’activité de vente devrait augmenter en 2025 et au-delà. L’économiste en chef de la National Association of Realtors prévoit une hausse d’environ 9 % des ventes de logements aux États-Unis en 2025 columbusrealtors.com alors que le marché s’ajuste à des taux plus élevés et que davantage de vendeurs se manifestent enfin. À Columbus, où de nombreux propriétaires bénéficient de taux hypothécaires très bas, tout assouplissement des taux pourrait débloquer plus d’annonces. On en voit déjà les prémices : la seconde moitié de 2024 et le début de 2025 ont vu l’inventaire augmenter et les acheteurs revenir. D’ici 2025–2026, Columbus pourrait retrouver des ventes annuelles proches des records, si suffisamment d’inventaire se matérialise. La construction de logements neufs jouera un rôle – les promoteurs accélèrent la construction de maisons “spec” dans les banlieues comme Hilliard, Grove City et Westerville pour répondre à la demande. L’inconnue reste l’offre de logements : on estimait que Columbus accusait un retard de “5 000 logements par rapport” aux besoins actuels en 2025 spectrumnews1.com. Si les promoteurs et les mesures politiques comblent cet écart, les ventes prospéreront ; sinon, une pénurie persistante limitera simplement les ventes en dessous de leur potentiel et fera grimper les prix plus rapidement. Globalement, attendez-vous à une demande d’acheteurs soutenue jusqu’en 2028 de la part des milléniaux (qui sont maintenant dans leurs années de formation de famille) et de la migration entrante, la seule contrainte étant ce qui est disponible à l’achat.
Perspectives du marché locatif : Le secteur locatif de Columbus devrait rester favorable aux propriétaires dans les années à venir. Les taux de vacance devraient rester bas (probablement autour de 5 % ou moins), compte tenu de la forte croissance de l’emploi et d’un ralentissement des nouvelles livraisons d’appartements après 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Des prévisions indépendantes classent Columbus parmi les principales métropoles pour les hausses de loyers, et en effet, la croissance des loyers devrait se poursuivre à environ 3–4 % par an au moins jusqu’en 2026 mmgrea.com. D’ici 2028, le loyer médian pourrait facilement dépasser 1 500 $ si ces tendances se maintiennent – bien qu’une telle croissance pourrait être atténuée si de nombreux nouveaux logements arrivent sur le marché ou si la croissance des salaires stagne. Un développement positif : l’accent mis sur le logement abordable pourrait commencer à porter ses fruits entre 2025 et 2027, ajoutant davantage de logements à loyer plafonné qui pourraient quelque peu atténuer la pression pour les locataires à faibles revenus. L’engagement de Columbus à construire des milliers de logements abordables pourrait signifier que, tandis que les loyers du marché continuent d’augmenter, le bas du marché locatif bénéficie d’un certain soulagement, évitant ainsi que les locataires les plus vulnérables ne soient complètement évincés. De plus, davantage de communautés Build-to-Rent (nouvelles maisons individuelles en location) sont en cours de développement autour de Columbus, ce qui offrira de nouvelles options locatives aux familles qui ne peuvent pas acheter – cette tendance ajoute de l’offre locative dans les zones suburbaines et pourrait modestement contribuer à contenir l’inflation des loyers.
Perspectives de l’immobilier commercial : Chaque segment commercial a ses propres prévisions :
- Bureaux : Le marché des bureaux à Columbus devrait connaître une reprise lente. Le taux de vacance pourrait rester élevé, entre 18 et 20 %, jusqu’en 2025, puis s’améliorer progressivement vers ~15 % d’ici 2028 à mesure que les espaces obsolètes seront réaménagés et que les entreprises qui se développent localement (comme les entreprises technologiques et les organisations de santé) occuperont des espaces modernes. La croissance des loyers pour les bureaux sera probablement nulle ou très faible (~1 %/an) à court terme, les propriétaires se concentrant sur la fidélisation et l’attraction des locataires avec des concessions. Nous prévoyons quelques projets de conversion de bureaux en logements dans le centre-ville d’ici 2026, ce qui contribuera à réduire la vacance tout en ajoutant des logements. Globalement, le marché des bureaux de Columbus est plus sain que celui de certaines grandes villes (comme New York ou San Francisco) grâce à ses coûts plus bas et à une culture de trajets domicile-travail plus courts – ce qui signifie que Columbus devrait éviter le pire du ralentissement des bureaux, mais cela restera tout de même un marché favorable aux locataires pendant un certain temps.
- Commerce de détail : Les perspectives sont solides. Le taux de vacance des commerces à Columbus pourrait légèrement augmenter par rapport à ses niveaux historiquement bas, simplement parce qu’il ne peut guère descendre en dessous d’environ 3 %. Mais le développement de nouveaux commerces restera prudent. Avec la croissance de la population et des revenus, une augmentation annuelle des loyers commerciaux de 2 à 3 % semble durable. D’ici 2028, on peut s’attendre à davantage de centres de vie à usage mixte dans les banlieues en expansion et peut-être à la revitalisation d’anciens centres commerciaux avec de nouveaux concepts. Columbus est souvent un marché test pour l’innovation dans le commerce de détail (étant une ville diversifiée du Midwest), donc nous pourrions voir de nouveaux formats de magasins et du commerce expérientiel dynamiser le secteur. Sauf récession majeure qui réduirait la consommation, les biens commerciaux à Columbus devraient bénéficier d’un taux d’occupation élevé et d’un fort intérêt des investisseurs (on pourrait même voir les taux de capitalisation se comprimer davantage pour les actifs de premier ordre, compte tenu de la stabilité).
- Industriel : Le boom industriel va se poursuivre, bien que peut-être pas au rythme effréné du début des années 2020. Columbus est désormais sur la carte pour les grands projets manufacturiers (usines Intel en construction, fournisseurs de fabrication avancée qui suivent, etc.) en plus de sa base logistique établie. Ainsi, l’espace d’entreposage/distribution sera en demande, ainsi que les installations industrielles spécialisées (comme les usines, centres de R&D). Nous prévoyons de nouveaux parcs industriels notamment le long des corridors I-70 et I-71 et près de Rickenbacker. Il pourrait y avoir une hausse temporaire du taux de vacance industriel si de nombreux projets spéculatifs sont livrés en même temps, mais compte tenu de l’emplacement stratégique de Columbus, ils devraient être loués en un ou deux ans. La croissance des loyers industriels pourrait se modérer à environ 4 à 6 % par an (contre des chiffres à deux chiffres récemment) à mesure que l’offre rattrape la demande. Néanmoins, d’ici 2030, l’empreinte industrielle de la région sera bien plus grande qu’aujourd’hui – un témoignage de l’ascension du centre de l’Ohio comme puissance logistique et manufacturière.
Grandes perspectives de projets : La seconde moitié des années 2020 sera marquée par des méga-projets qui se concrétisent. Les usines de puces d’Intel devraient partiellement entrer en service vers 2025–2026 (avec une exploitation complète d’ici 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. À ce moment-là, des milliers de travailleurs technologiques bien rémunérés afflueront, ce qui devrait faire grimper les prix de l’immobilier, en particulier dans le quadrant nord-est de la ville, et inciter les promoteurs à construire davantage de logements dans cette direction. De même, les nouvelles usines de Honda liées aux véhicules électriques (achèvement prévu vers 2026) créeront des emplois principalement au nord-ouest et au sud-ouest de Columbus. Les lignes de transport LinkUS pourraient voir la première ligne BRT en construction d’ici 2025–26 si le financement est au rendez-vous, ce qui pourrait stimuler des développements axés sur le transport en commun le long de ces corridors (par exemple, des pôles résidentiels dans l’ouest et le nord-est de Columbus le long des futurs arrêts BRT). Au centre-ville, la péninsule Scioto et d’autres projets à usage mixte (phases Peninsula, North Market Tower, etc.) ajouteront des centaines de logements et de nouvelles attractions d’ici 2026, rendant le mode de vie du centre-ville plus attractif et pouvant potentiellement stimuler la demande de condos. Tous ces projets ont un point commun : ils augmentent l’attrait et la capacité du centre de l’Ohio, ce qui renforce l’immobilier.
Risques et imprévus : Aucune prévision n’est complète sans mentionner les défis potentiels. La hausse des taux d’intérêt reste un risque – si l’inflation s’envole et que les taux hypothécaires grimpent de façon inattendue dans la fourchette de 8–9 %, cela pourrait freiner le marché immobilier (les prix pourraient stagner ou baisser légèrement jusqu’à ce que les acheteurs s’ajustent). Une grave récession nationale avec d’importantes pertes d’emplois pourrait refroidir la demande, bien que Columbus résiste historiquement mieux aux récessions que de nombreuses régions grâce à sa base d’emplois stable dans le secteur public et l’éducation. Un autre facteur concerne les coûts de construction – si le coût de la main-d’œuvre et des matériaux continue d’augmenter, cela pourrait ralentir le rythme de construction de nouveaux logements et faire grimper les prix au-delà des prévisions. Sur le plan politique, si la réforme du zonage est retardée ou édulcorée, Columbus pourrait avoir du mal à ajouter suffisamment de logements, aggravant ainsi les problèmes d’accessibilité. À l’inverse, si la ville et la banlieue n’arrivent pas à suivre le rythme des infrastructures nécessaires à la croissance (routes, services publics, écoles), cela pourrait créer des goulets d’étranglement rendant certaines zones moins attractives. Dans les cas extrêmes, on pourrait envisager des imprévus peu probables comme des changements radicaux de politique d’État ou des événements imprévus, mais il n’y a pas de menace évidente à l’horizon qui pourrait freiner l’élan actuel de Columbus.

En résumé : Le marché immobilier de Columbus à l’aube de 2025 est fondamentalement solide et prêt pour la croissance. Attendez-vous à ce que les prix des logements continuent d’augmenter à un rythme sain à un chiffre, que les loyers poursuivent leur hausse même si certaines pressions sur l’accessibilité sont atténuées, et que le développement commercial s’aligne sur l’évolution de la région vers une métropole plus grande et plus dynamique. Comme l’a dit un responsable du développement économique, Columbus “prend des décisions audacieuses, attire des projets majeurs et reste concentrée sur une croissance à long terme qui profite à toute la région” columbusregion.com. Pour les acheteurs, investisseurs et entreprises, Columbus, Ohio est un marché plein d’opportunités – et les prochaines années ne devraient que renforcer cette tendance.

Sources :

Columbus Realtors – Rapports sur le logement du centre de l’Ohio (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
CBRE Recherche – Chiffres des bureaux de Columbus T2 2025 cbre.com cbre.com
Cushman & Wakefield – MarketBeat Columbus T2 2025 (Industriel) cushmanwakefield.com
MMG Real Estate Advisors – Prévisions multifamiliales Columbus 2024 mmgrea.com mmgrea.com
BrightInvestor – Analyse des meilleurs quartiers de Columbus 2025 brightinvestor.com brightinvestor.com
Columbus Dispatch/CEO Magazine – Statistiques du centre-ville de Columbus (vacance de bureaux, etc.) columbusceo.com
Ville de Columbus – Infos sur l’obligation de logement abordable 10tv.com