- Prix record des maisons & faible inventaire : Le marché immobilier d’Anchorage connaît une grave pénurie d’offre. Le prix moyen d’une maison individuelle a bondi d’environ 26 % entre 2019 et 2023 (de 389 000 $ à 491 000 $) adn.com, et à la mi-2025, le prix médian de vente tourne autour du milieu des 400 000 $ – un record historique. Il n’y avait qu’environ 133 maisons individuelles sur le marché début 2025 (moins de 1 mois d’inventaire), reflétant une offre historiquement basse connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Les maisons se vendent en quelques jours, souvent au prix demandé ou au-dessus.
- Baisse des ventes & crise d’accessibilité : Les taux hypothécaires élevés (~6–7 %) et le nombre limité d’annonces ont légèrement freiné le volume des ventes (en baisse d’environ 4–5 % sur un an) connieyoshimura.com, mais la demande reste supérieure à l’offre. Le logement à Anchorage en 2023 était le moins abordable depuis vingt ans adn.com adn.com. Les primo-accédants peinent, car l’indice d’accessibilité a atteint environ 1,8 (ce qui signifie qu’il faut deux revenus moyens pour acheter une maison moyenne) – un revirement brutal par rapport aux années d’argent facile de 2020-21 adn.com adn.com. De nombreux propriétaires, bloqués à des taux de 3 %, sont « bloqués par le taux » et ne vendent pas, ce qui limite encore l’inventaire adn.com.
- Construction résidentielle et changements de politique : La construction de nouvelles maisons à Anchorage reste lente en raison des coûts élevés – les dépenses de construction ont augmenté d’environ 35 % après la pandémie connieyoshimura.com et pratiquement tous les matériaux sont importés, ce qui fait grimper les prix. Seulement 14 maisons neuves figurent dans l’aperçu du printemps 2025, presque toutes affichées à plus de 500 000 $ connieyoshimura.com. En réponse, les responsables prennent des mesures audacieuses. À la mi-2024, la ville a mis fin au zonage réservé aux maisons unifamiliales, permettant la construction de duplex sur d’anciens lots unifamiliaux afin d’augmenter la densité adn.com. En 2025, une nouvelle ordonnance (AO 2025-35) a été introduite pour offrir des allégements fiscaux pour les nouveaux projets de logements (8 unités ou plus), dans le but de stimuler la construction d’appartements et d’ajouter 10 000 logements en 10 ans alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. L’Alaska Housing Finance Corp. propose également des incitations (par exemple, une remise de 10 000 $ pour les nouvelles maisons commencées en 2025) pour encourager la construction connieyoshimura.com. Ces changements de politique visent à relancer le développement et à répondre à la pénurie de logements.
- Loyers en hausse & Faible taux de vacance : Le marché locatif d’Anchorage est extrêmement tendu. Le loyer médian a atteint 1 375 $ en 2024 – soit une hausse de 7,8 % par rapport à 1 275 $ l’année précédente adn.com – après des hausses à deux chiffres en 2022. Les taux de vacance restent très bas, autour de 4–5 % live.laborstats.alaska.gov (même sous les 2 % dans les appartements les plus recherchés ingramalaska.com), ce qui indique que presque tous les logements sont occupés. Les acheteurs potentiels sont contraints de louer plus longtemps, et une augmentation des locations de courte durée ainsi qu’une construction lente ont encore réduit l’offre adn.com. De nouveaux projets de logements collectifs (par exemple, par la Cook Inlet Housing Authority et des promoteurs privés) sont en préparation, mais pas assez d’unités ne sont mises sur le marché pour répondre à la demande. Le nouveau programme d’exonération fiscale de la ville pour les projets d’appartements vise directement à résoudre le « problème de calcul » des promoteurs – des coûts de construction élevés qui rendaient auparavant les nouveaux appartements irréalisables alaskasnewssource.com. Tant qu’un stock important de nouveaux logements n’arrivera pas, les locataires devront faire face à de nouvelles hausses de loyer et à la concurrence pour les logements.
- Immobilier commercial – Commerce de détail & Bureaux : Le secteur de l’immobilier commercial à Anchorage présente un tableau contrasté en 2025. Le marché de l’immobilier de détail est relativement sain – les dépenses des consommateurs ont rebondi grâce à une forte saison touristique, et les entreprises de services et expérientielles stimulent la demande ingramalaska.com. Le taux de vacance des commerces de détail est dans les bas chiffres (environ 5 % ou moins) ingramalaska.com, et les emplacements commerciaux de premier choix voient souvent plusieurs locataires en concurrence. Le sud d’Anchorage connaît notamment de nouveaux développements et rénovations de commerces, tandis que le centre-ville se redresse progressivement grâce à des initiatives de revitalisation du corridor de la 4e Avenue ingramalaska.com ingramalaska.com. Le marché des bureaux est encore en phase de stabilisation après la pandémie. Le taux de vacance des bureaux à l’échelle de la ville tourne autour de 10–12 %, une amélioration par rapport à 2024 ingramalaska.com alors que certains bureaux vacants ont été absorbés. La demande est scindée : les bureaux de catégorie A (espaces modernes et de haute qualité) bénéficient d’une location stable et même d’une absorption nette positive, avec des loyers moyens pour la catégorie A d’environ 2,75 à 3,25 $ par pied carré et par mois (tout compris) ingramalaska.com. En revanche, les immeubles de bureaux plus anciens de catégorie B/C peinent avec un taux de vacance plus élevé et doivent proposer des rabais et concessions ingramalaska.com. De nombreuses entreprises ont réduit leur surface en raison du travail hybride, de sorte que les locataires privilégient désormais des bureaux efficaces, bien situés et de taille modérée (3 000 à 6 000 pieds carrés) ingramalaska.com. Aucune nouvelle tour de bureaux n’est en construction, mais la reconversion adaptative est une tendance – par exemple, un ancien immeuble de bureaux du centre-ville a été rénové en bureaux modernes (avec une compagnie pétrolière comme locataire principal) adn.com. Globalement, les perspectives pour les bureaux à Anchorage sont prudemment optimistes : la vacance diminue et <strongaucun excès de nouvelle offre n’est à l’horizon, donc les espaces de qualité existants devraient se louer à mesure que l’économie croît.
- Immobilier industriel – Marché en plein essor : Le secteur industriel à Anchorage est en plein essor. Les entrepôts, la logistique et les propriétés industrielles affichent un taux de vacance ultra-faible (souvent inférieur à 3 %, avec des rapports de mi-2025 montrant moins de 1 % de vacance pour les espaces modernes) ingramalaska.com – parmi les marchés industriels les plus tendus du pays. La demande est extrêmement forte grâce au rôle d’Anchorage comme plaque tournante logistique (l’aéroport international Ted Stevens Anchorage est un important centre de fret aérien, et le port d’Alaska gère la majorité du fret entrant pour l’État). Les entreprises de fret, des métiers de la construction et du soutien à l’énergie se disputent entrepôts et espaces de stockage extérieur. Cela a fait grimper les loyers industriels à des niveaux records – les nouveaux entrepôts à grande hauteur se louent environ 1,35 à 1,65 $ par pied carré par mois (NNN) ingramalaska.com, et même les installations industrielles plus anciennes voient leurs loyers augmenter. Avec un taux de vacance aussi bas, les investisseurs sont très motivés à acquérir des actifs industriels, ce qui fait monter la valeur des biens et baisser les taux de capitalisation (l’immobilier industriel est l’une des classes d’actifs les plus performantes à Anchorage) ingramalaska.com. Les nouvelles constructions dans ce segment sont limitées (en raison de la rareté des terrains et des coûts élevés de construction), mais il y a une activité notable près de l’aéroport – quelques projets d’entrepôts sur mesure et une expansion des installations logistiques ingramalaska.com. Pourtant, toute nouvelle offre est immédiatement absorbée. L’espace industriel reste très recherché, une tendance qui devrait se poursuivre sauf changement économique majeur.
- Développements notables & infrastructures : Après des années de faible croissance, Anchorage connaît quelques développements majeurs. Au centre-ville, une réhabilitation à usage mixte de 300 millions de dollars d’un pâté de maisons entier (l’ancien site du 4th Avenue Theatre, « Block 41 ») a débuté en 2025 adn.com adn.com. Elle comprendra un socle de stationnement à plusieurs étages avec des commerces, surmonté de nouveaux logements ou d’unités hôtelières – dans le cadre d’un effort pour revitaliser le centre-ville avec plus d’activité 24h/24 et 7j/7. Le promoteur a déjà rénové une tour de bureaux adjacente dans le cadre de ce projet adn.com adn.com. Par ailleurs, la ville investit dans les infrastructures grâce au financement de la loi fédérale sur les infrastructures – améliorations routières, modernisation du port et expansion du haut débit – ce qui injecte de l’argent dans le secteur de la construction alaskapublic.org alaskapublic.org. Un marché du travail tendu dans la construction (l’emploi dans le secteur a bondi de 9 % en 2024 et devrait encore croître de 7 % en 2025) alaskapublic.org alaskapublic.org en est la conséquence, certains travailleurs venant d’autres États pour combler le manque. Ces projets d’infrastructures et de construction, bien que principalement publics, soutiennent l’économie et appuient indirectement l’immobilier (en améliorant la capacité des services publics, les transports et la croissance de l’emploi).
- Facteurs économiques et démographiques : Le contexte économique général est mitigé pour l’immobilier à Anchorage. D’un côté, la croissance économique prévue pour 2025 est solide – Anchorage devrait ajouter environ 2 300 emplois (+1,5 %), principalement grâce aux secteurs de la santé, du tourisme et de la construction alaskapublic.org alaskapublic.org. Les grands projets pétroliers sur la North Slope (par exemple Willow et Pikka) stimulent la demande pour les services d’ingénierie et de soutien basés à Anchorage alaskapublic.org, ce qui aide le marché des bureaux. La présence militaire (base JBER) et les emplois gouvernementaux restent des piliers stables. D’un autre côté, la croissance démographique est au point mort – Anchorage a connu 10 années consécutives de solde migratoire négatif alaskapublic.org. La population en âge de travailler de la ville a diminué d’environ 19 000 personnes (6 %) depuis 2013 alaskapublic.org, de nombreux résidents étant partis chercher des opportunités ailleurs ou s’installant dans des zones moins chères comme la vallée de Mat-Su. Cette stagnation démographique freine la demande de logements à long terme : en l’absence de nouveaux arrivants, une grande partie de la demande immobilière provient des locaux (par exemple, des locataires souhaitant devenir propriétaires ou des familles ayant besoin de logements plus grands). La vallée de Mat-Su, juste au nord d’Anchorage, continue d’attirer ceux qui recherchent des logements abordables – le prix moyen d’une maison ($437k) y est plus bas et les taxes foncières sont nettement inférieures à celles d’Anchorage connieyoshimura.com connieyoshimura.com. En fait, plus de 50 % de toutes les nouvelles constructions de maisons individuelles en Alaska en 2022 ont eu lieu dans le borough de Mat-Su connieyoshimura.com, soulignant que la croissance en banlieue dépasse celle d’Anchorage. La crise du logement à Anchorage – caractérisée par des coûts élevés et une offre faible – est devenue un enjeu politique majeur, poussant la ville à adopter des politiques favorables au logement pour retenir ses résidents. L’issue de ce bras de fer (emplois et commodités à Anchorage contre logements moins chers en périphérie) influencera la trajectoire du marché immobilier jusqu’en 2030.
Perspectives et opportunités jusqu’en 2030
Marché résidentiel : Les 5 prochaines années (et plus) seront cruciales pour déterminer si la crise du logement à Anchorage va s’atténuer ou persister. Les prix des maisons devraient rester élevés et continuer probablement une hausse progressive jusqu’à la fin des années 2020, bien que pas au rythme explosif observé entre 2020 et 2023. Les prévisionnistes économiques estiment que les prix pourraient se stabiliser ou légèrement baisser à court terme (une baisse significative n’est pas anticipée sauf événement majeur) adn.com. Les taux d’intérêt seront un facteur clé – si les taux hypothécaires tombent autour de 5 % d’ici 2026–2027, Anchorage pourrait voir une vague de demande refoulée se libérer, augmentant le volume des ventes. Cependant, toute hausse de la demande sans nouvelle offre exercera une pression à la hausse sur les prix à nouveau. Les efforts de la ville pour ajouter des logements (via la réforme du zonage et des incitations fiscales) pourraient porter leurs fruits progressivement d’ici la fin de la décennie : on pourrait voir une vague de nouveaux duplex, maisons en rangée et immeubles résidentiels de taille moyenne d’ici 2030. Si le plan ambitieux « 10 000 logements en 10 ans » se réalise ne serait-ce qu’à moitié, cela augmenterait nettement l’inventaire. Plus de nouvelles constructions – en particulier de condos, appartements et petites maisons individuelles – aideraient à équilibrer le marché, ralentissant la croissance des prix et des loyers à des niveaux plus soutenables. Cependant, compte tenu des coûts de construction et des défis de main-d’œuvre, l’offre de logements mettra des années à rattraper la demande. Pour les acheteurs, cela signifie que la concurrence devrait rester féroce à court terme, mais il pourrait y avoir plus de choix vers la fin des années 2020 à mesure que de nouveaux projets se terminent et que certains baby-boomers vieillissants réduisent la taille de leur logement (libérant potentiellement des maisons haut de gamme à la vente). Les acheteurs devraient se préparer au financement et surveiller les programmes d’aide aux primo-accédants (les agences de l’Alaska envisagent des subventions pour l’apport initial allant jusqu’à 25 000 $) connieyoshimura.com. Si vous êtes acheteur, l’opportunité pourrait s’améliorer d’ici 2027–2030 : des taux d’intérêt légèrement plus bas et un inventaire en croissance lente pourraient rendre le marché un peu plus accessible qu’au cours de la période frénétique 2023-2025.
Logement locatif : Pour les locataires, l’allègement pourrait être progressif. Les loyers continueront probablement d’augmenter au cours des prochaines années, mais à un rythme modéré si l’économie reste stable – pensez à des hausses annuelles de loyer de l’ordre de quelques pourcents plutôt que les bonds de 7 à 14 % récemment observés adn.com. Les taux de vacance devraient rester très bas au moins jusqu’en 2026, donc les locataires devront toujours faire face à la concurrence et bien gérer leur budget. D’ici la fin des années 2020, cependant, la combinaison de nouvelles constructions d’appartements et d’un plus grand nombre de résidents accédant à la propriété (si les taux d’intérêt baissent) pourrait augmenter modérément la vacance locative. Ce serait une bonne nouvelle pour les locataires, car cela pourrait ralentir la hausse des loyers d’ici 2030. L’opportunité pour les locataires réside dans le fait que les dirigeants d’Anchorage se concentrent fortement sur le logement – ainsi, de nouveaux projets pourraient offrir plus de choix dans les années à venir, et des programmes pour encourager la construction de logements locatifs (ou la conversion de bâtiments commerciaux sous-utilisés en logements résidentiels) pourraient augmenter l’offre d’appartements. Les locataires devraient surveiller l’apparition de nouvelles communautés proposant des incitations à l’emménagement, à mesure que le marché se détend légèrement vers 2030. Pour ceux qui envisagent d’acheter, les prochaines années pourraient offrir une fenêtre d’opportunité si la croissance des prix de l’immobilier se stabilise et si de nouveaux logements ou condos d’entrée de gamme arrivent sur le marché, comme le prévoient les plans de la ville.
Immobilier commercial et industriel : Les investisseurs et promoteurs trouveront des perspectives différentes selon les types de biens. L’immobilier industriel restera probablement le secteur vedette. Compte tenu du rôle logistique stratégique d’Anchorage, la demande pour les entrepôts et espaces industriels est structurellement forte. D’ici 2030, même avec la construction de nouvelles installations, il faut s’attendre à ce que les taux de vacance industriels restent très bas (peut-être 2 à 4 % au mieux) et que les loyers restent élevés. Les investisseurs peuvent bénéficier de flux de trésorerie stables et d’une appréciation dans ce secteur – même si trouver des biens disponibles à l’achat sera un défi en soi. Les promoteurs capables de construire des entrepôts modernes ou des espaces flexibles pourront répondre à une demande non satisfaite ; les principaux obstacles seront de trouver du terrain et de surmonter les coûts élevés de construction. Tout ralentissement du fret mondial pourrait assouplir le marché, mais à ce stade, la pénurie industrielle à Anchorage est si aiguë qu’une baisse modérée de la demande laisserait tout de même le secteur tendu.
Le secteur des bureaux présente des perspectives plus prudentes. D’ici 2030, la vacance des bureaux à Anchorage pourrait progressivement descendre en dessous de 10 % (surtout pour les immeubles de catégorie A), mais cela dépendra beaucoup des évolutions du télétravail et des besoins en espace des administrations/entreprises. Il est peu probable que l’on voie de nouveaux immeubles de bureaux spéculatifs dans un avenir proche ; à la place, la reconversion sera le thème dominant. Les bureaux anciens pourraient être transformés en logements ou en espaces mixtes s’ils continuent à rencontrer des difficultés – une opportunité pour les promoteurs créatifs de convertir ou rénover ces biens. Les investisseurs dans les bureaux devraient se concentrer sur des immeubles de qualité, bien loués, ou envisager des opportunités dans des bâtiments anciens à acheter et rénover à prix réduit. Pour les propriétaires commerciaux, fidéliser les locataires grâce à la flexibilité (améliorations, baux plus courts, etc.) sera essentiel à moyen terme, alors que les entreprises ajustent leur surface.
L’immobilier de détail à Anchorage est prêt à rester résilient. Contrairement à de nombreuses villes du Lower-48, Anchorage dispose de peu d’alternatives de commerce en ligne (en raison de la logistique d’expédition), et les magasins physiques locaux continuent d’attirer les acheteurs. Jusqu’en 2030, le taux de vacance des commerces devrait rester relativement bas, surtout dans les principaux axes. Les centres commerciaux de quartier offrant des services, de l’alimentation, de la restauration et des loisirs prospéreront à mesure que la population vieillira sur place et que le tourisme augmentera. Les promoteurs pourraient trouver des opportunités en construisant ou rénovant des espaces commerciaux dans les quartiers en croissance (par exemple, le secteur de South Anchorage) et en renouvelant l’offre commerciale du centre-ville pour répondre aux besoins des touristes et des résidents. Cela dit, tout nouveau projet commercial devra être soigneusement adapté – les locataires axés sur l’expérience et les services représentent l’avenir, tandis que les expansions de grandes surfaces seront limitées. Les investisseurs dans l’immobilier commercial peuvent s’attendre à des taux de capitalisation et des revenus stables, mais devraient privilégier une diversité de locataires et des usages résistants à Internet.
Opportunités pour les différentes parties prenantes : De manière générale, le marché immobilier d’Anchorage jusqu’en 2030 récompensera ceux qui sauront naviguer le déséquilibre entre l’offre et la demande.
- Acheteurs : Soyez patients et préparés – le marché pourrait légèrement évoluer en votre faveur plus tard dans la décennie, à mesure que de nouvelles initiatives de logement entreront en vigueur. Profitez de toute aide à l’achat et restez ouverts à des alternatives (maisons en rangée, copropriétés ou logements en périphérie) comme options de départ, car les maisons individuelles resteront chères.
- Locataires : Continuez à prévoir un budget pour des loyers élevés à court terme, mais surveillez les nouvelles communautés locatives qui proposeront des promotions à partir de 2027+. Si votre objectif est d’acheter, gardez un œil sur l’évolution des taux hypothécaires ; une baisse pourrait vous offrir une fenêtre pour acheter votre première maison avant que les prix n’augmentent davantage.
- Investisseurs : Les meilleures perspectives se trouvent dans les biens résidentiels et industriels générant des revenus. Les investissements dans les immeubles multifamiliaux devraient bien performer – la faible vacance et la hausse des loyers augmentent les rendements, et toute baisse du taux de propriétaires signifie plus de locataires. Les installations industrielles/logistiques sont en quelque sorte de « l’or en poudre » – la forte demande et l’offre limitée feront grimper la valeur. Le commerce de détail peut être solide pour les investisseurs s’il est axé sur les services essentiels ou les zones touristiques de premier plan. Les bureaux sont plus spéculatifs – des opportunités peuvent exister pour racheter des actifs de bureaux en difficulté et les repositionner, mais cela nécessite prudence et capitaux pour les rénovations. Globalement, les taux d’occupation élevés dans la plupart des secteurs à Anchorage donnent aux propriétaires un levier pour augmenter les loyers et obtenir de bons rendements.
- Développeurs & Constructeurs : Les années à venir offrent une occasion décisive de façonner l’avenir d’Anchorage. Il existe une demande refoulée pour presque tous les types de logements – des maisons abordables pour débutants et des condos adaptés aux seniors jusqu’aux appartements à prix du marché. Avec de nouveaux incitatifs fiscaux et une volonté politique en faveur du logement, les promoteurs capables d’innover pour réduire les coûts de construction (réduction de la taille des unités, construction modulaire, partenariats public-privé, etc.) trouveront des acheteurs et des locataires enthousiastes pour leurs projets. Ciblez les sites en dent creuse et les parcelles sous-utilisées, car la municipalité fait preuve de flexibilité sur le zonage et le soutien aux infrastructures pour encourager le développement connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. Le développement industriel est un autre secteur à forte demande – toute addition au stock d’entrepôts sera probablement louée immédiatement, et il pourrait y avoir des opportunités dans les zones proches du port ou de l’aéroport pour l’acquisition de terrains et la construction. Gardez à l’esprit les défis : pénurie de main-d’œuvre, matériaux coûteux et procédures d’autorisation longues sont des contraintes réelles. Mais le potentiel de répondre à la demande non satisfaite d’Anchorage est significatif d’ici 2030. En résumé, les promoteurs qui « font preuve de créativité » (pour citer la maire LaFrance alaskasnewssource.com) et saisissent les nouveaux programmes d’incitation pourraient contribuer à atténuer la crise du logement et récolter les fruits dans un marché en manque d’offre.
En résumé : Le paysage immobilier d’Anchorage en 2025 est marqué par la rareté et des coûts élevés – un marché tendu dans les secteurs résidentiel, locatif et industriel. En se projetant vers 2030, la ville est à un tournant. Si la dynamique économique actuelle se poursuit et que les initiatives audacieuses en matière de logement aboutissent, Anchorage pourrait voir une augmentation modérée de l’offre et une stabilisation des prix et des loyers d’ici la fin de la décennie. Cela rapprocherait progressivement le marché de l’équilibre, allégeant le fardeau des acheteurs et des locataires. Si les efforts de développement échouent, cependant, le déficit de logements existant et les besoins croissants d’entretien d’un parc vieillissant pourraient maintenir la pression, garantissant que les biens bien situés restent très demandés et de grande valeur. Pour l’instant, tous les indicateurs pointent vers des opportunités pour ceux qui peuvent construire ou investir dans des logements et des espaces logistiques très attendus. Dans une ville confrontée à une crise du logement, les prochaines années détermineront l’orientation du marché immobilier d’Anchorage jusqu’en 2030, ce qui en fait une période passionnante – et décisive – pour les acheteurs, investisseurs et promoteurs.
Sources : Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com ; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com ; Données du Département du Travail de l’Alaska/AHFC live.laborstats.alaska.gov ; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org ; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report T2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com ; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com.
