Faits clés :
- Allègement des taux en vue : Des données faibles sur l’emploi américain ont alimenté les paris selon lesquels la Réserve fédérale pourrait commencer à baisser les taux d’intérêt dès la mi-septembre, réduisant potentiellement son taux directeur à environ 3,25–3,50 % d’ici janvier reuters.com. Le pivot attendu de la Fed devrait alléger les coûts d’emprunt dans le monde entier, des analystes affirmant qu’il pourrait « déclencher un assouplissement agressif » par les banques centrales des marchés émergents riotimesonline.com, améliorant les conditions de financement immobilier.
- Ralentissement du marché immobilier américain : Le marché immobilier américain autrefois en surchauffe penche désormais en faveur des acheteurs. Une « pénurie d’acheteurs » a forcé de nombreux vendeurs à baisser les prix demandés ou à offrir des incitations abcnews.go.com. À l’échelle nationale, les ventes de logements existants depuis le début de l’année restent environ 1,3 % en dessous du volume de l’an dernier – qui était déjà un plus bas sur 30 ans abcnews.go.com – et des grandes métropoles comme Austin, Miami et Los Angeles ont vu les prix médians des annonces baisser d’environ 4 à 5 % sur un an cet été abcnews.go.com.
- Gros paris sur l’immobilier commercial américain : Même si les bureaux font face à un taux de vacance élevé, les investisseurs se ruent sur les biens de premier choix. À New York, RXR Realty a accepté d’acheter le 590 Madison Avenue pour 1,1 milliard de dollars, la plus grande acquisition de bureaux à Manhattan depuis plus de trois ans commercialcafe.com. RXR présente cela comme un pari sur la « reprise des bureaux » – acquérant une tour emblématique à prix réduit, misant sur le fait que les bureaux haut de gamme resteront gagnants à long terme malgré les difficultés du secteur commercialcafe.com.
- Fortunes contrastées en Europe : L’immobilier commercial européen reste en difficulté, avec des volumes d’investissement bloqués près de leurs plus bas niveaux depuis dix ans reuters.com. « Nous sommes dans une ‘terre de zombies’… pas de reprise, des actifs bloqués, pas de liquidité, » déclare le responsable immobilier européen de PGIM, alors que de nombreux vendeurs résistent à baisser les prix reuters.com. Pourtant, les chasseurs de bonnes affaires rôdent : en Grande-Bretagne, le géant du capital-investissement KKR a manifesté son intérêt pour l’acquisition du bailleur britannique PRS REIT, rejoignant une offre de 631,6 millions de livres pour la société de logements locatifs, dans un contexte de baisse des valeurs immobilières au Royaume-Uni reuters.com reuters.com. Parallèlement, le prix moyen des logements au Royaume-Uni a atteint un record de 299 331 £ en août – en hausse de 2,2 % sur un an reuters.com reuters.com – alors que l’amélioration de l’accessibilité et la demande résiliente soutiennent une progression « lente mais régulière » reuters.com (même si les vendeurs baissent leurs prix plus que d’habitude pour écouler leurs biens reuters.com).
- Tourmente immobilière en Chine : Le secteur immobilier chinois subit une pression intense. Les taux de vacance des bureaux dans les grandes villes ont atteint des niveaux record (Shenzhen 30,6 %, Shanghai 22,6 % reuters.com reuters.com), obligeant les propriétaires à proposer des avantages comme la recharge gratuite de voitures électriques et des réductions de loyer pour attirer les locataires reuters.com reuters.com. Parallèlement, la crise de la dette chez les promoteurs chinois se poursuit – illustrée par l’effondrement historique d’Evergrande. L’ancien géant de 50 milliards de dollars a été radié de la Bourse de Hong Kong, sa valeur étant réduite à seulement 282 millions de dollars reuters.com reuters.com. Les autorités s’efforcent de restaurer la confiance des acheteurs (Shanghai a même assoupli les restrictions d’achat de logements reuters.com), mais un excédent de logements invendus et de projets inachevés pèse toujours sur le moral.
- Temps forts en Asie-Pacifique : Le marché immobilier japonais attire de nouveaux capitaux alors que son ère de taux ultra-bas semble toucher à sa fin. Mitsubishi UFJ Financial Group lance un fonds de 100 milliards de yens (680 millions de dollars) pour l’immobilier japonais reuters.com – parmi une série de nouveaux fonds visant les bureaux, logements et hôtels à Tokyo et Osaka, alors que les prix grimpent. Dans la région, l’Australie et l’Inde affichent une demande soutenue, mais la hausse des coûts d’emprunt met à l’épreuve l’accessibilité.
- Essor et réformes au Moyen-Orient : L’immobilier du Golfe est en plein essor grâce à de puissants vents économiques favorables. Dubaï a enregistré 40 milliards d’AED (10,9 milliards de dollars) de ventes immobilières en août, soit une hausse de 13 % sur un an arabianbusiness.com, au milieu de transactions record (dont la vente d’une villa à Palm Jumeirah pour 161 millions d’AED (~44 millions de dollars), l’une des plus chères jamais réalisées à Dubaï therealestatereports.com). La population des Émirats arabes unis vient de dépasser les 4 millions, stimulant la demande pour de nouveaux projets sur plan et des logements de luxe arabianbusiness.com. Ailleurs dans la région, l’Arabie saoudite a approuvé une loi historique ouvrant son marché immobilier aux investisseurs étrangers à partir de janvier 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – une mesure visant à attirer des capitaux internationaux et à soutenir sa diversification Vision 2030, alors que les gouvernements du Golfe misent sur le développement immobilier pour stimuler la croissance.
- Tendances en Amérique latine : Les marchés latino-américains sont prêts pour une reprise immobilière alors que les taux d’intérêt pourraient enfin baisser en parallèle avec la Fed. Bank of America note que des baisses de taux de la Fed ouvriraient la voie à un assouplissement monétaire « agressif » au Brésil, en Colombie, au Mexique et ailleurs riotimesonline.com – un soulagement après une période de taux locaux historiquement élevés. Au Mexique, un boom du nearshoring industriel attire les investisseurs vers les parcs industriels et le logement : le pays devrait attirer plus de 652 milliards de pesos (~32 milliards de dollars) d’investissements immobiliers en 2025, soit une hausse de 15 %, portée par la demande en installations logistiques, nouveaux appartements et projets touristiques adventuresincre.com. Le Brésil et la Colombie s’attendent également à ce que la baisse du coût du crédit relance les transactions immobilières commerciales et l’activité de construction à l’approche de 2026.
Amérique du Nord : marché du logement en berne et méga-transactions
Changements sur le marché immobilier : Après des années de hausses effrénées des prix, l’élan du marché immobilier américain s’est essoufflé. Les acheteurs potentiels se font rares alors que les taux hypothécaires restent élevés, et les vendeurs en ressentent les effets. Dans une grande partie du pays, les maisons restent plus longtemps sur le marché et les guerres d’enchères ont pratiquement disparu abcnews.go.com abcnews.go.com. Une enquête de l’Associated Press indique que de nombreux vendeurs ont dû réduire les prix affichés (parfois à plusieurs reprises) pour attirer des offres, ou proposer des avantages comme des rachats de taux et des crédits pour réparations abcnews.go.com abcnews.go.com. Le prix médian national affiché en juillet était d’environ 439 000 $ – en légère hausse sur un an – mais dans des villes autrefois très prisées comme Austin, Miami, Chicago et Denver, les prix médians ont en fait chuté d’environ 4 à 5 % par rapport à l’année précédente abcnews.go.com. Le stock de maisons invendues a gonflé (les annonces actives ont bondi d’environ 25 % sur un an en juillet) alors que de nouvelles constructions arrivent sur le marché et que les acheteurs hésitent abcnews.go.com. Les ventes de logements existants restent proches de leurs plus bas niveaux générationnels – en baisse de 1,3 % par rapport au rythme déjà faible de l’an dernier jusqu’en juillet abcnews.go.com. « Il devient plus difficile pour les vendeurs d’imposer leurs conditions », rapporte l’AP, alors que l’équilibre des forces bascule lentement en faveur des acheteurs abcnews.go.com. Pourtant, les économistes notent que l’accessibilité au logement s’améliore progressivement – la croissance des salaires dépasse désormais en moyenne celle des prix de l’immobilier, et toute baisse des taux hypothécaires pourrait libérer une demande latente abcnews.go.com abcnews.go.com.
Secteur commercial – Prudence et opportunisme : Le paysage de l’immobilier commercial en Amérique du Nord est bifurqué. D’un côté, les propriétaires de bureaux continuent de lutter avec des taux de vacance élevés en raison du télétravail et de la hausse des coûts d’emprunt. La détresse est évidente sur certains marchés – des tours de centre-ville à moitié vides au géant du coworking WeWork vacillant (il déposera le bilan au chapitre 11 plus tard à l’automne). Pourtant, même au milieu de cette morosité, de grands investisseurs sélectionnent des actifs de premier choix à des valeurs déprimées actuelles. Exemple : fin août, RXR Realty et ses partenaires ont acquis la tour de 42 étages 590 Madison Avenue à Manhattan pour 1,1 milliard de dollars commercialcafe.com. Il s’agit de la plus grande transaction de bureaux à New York depuis des années, et RXR y voit un pari stratégique sur le rebond des bureaux haut de gamme et bien situés, même si les immeubles de bureaux plus anciens et standards restent des « actifs échoués ». La tour du Plaza District – qui compte des locataires prestigieux et des rénovations récentes – s’est vendue avec une forte décote par rapport aux valorisations maximales, illustrant que même les biens d’exception ont été réévalués à la baisse. « Cela correspond à notre stratégie de reprise du marché des bureaux, » a déclaré RXR, présentant l’achat comme un investissement à long terme sur la raréfaction de l’offre d’espaces de qualité supérieure et la demande persistante des locataires d’élite commercialcafe.com. De même, SL Green Realty – le plus grand propriétaire de bureaux de Manhattan – a conclu un accord de 160 millions de dollars le 8 septembre pour acheter deux immeubles de bureaux à Midtown (346 Madison Ave et une propriété adjacente), poursuivant sa consolidation de sites de premier plan commercialcafe.com. Et en dehors du segment des bureaux, l’immobilier industriel reste un point relativement positif : les ventes d’entrepôts et d’installations logistiques aux États-Unis ont totalisé 33,8 milliards de dollars depuis le début de l’année jusqu’en août, égalisant pratiquement le volume record des deux années précédentes malgré les vents contraires économiques commercialcafe.com. Cela souligne la confiance des investisseurs dans le commerce électronique et les installations de chaîne d’approvisionnement, alors même que d’autres types de biens stagnent.Évolutions des politiques et du financement : Un point d’inflexion potentiel pour l’immobilier nord-américain est la direction des taux d’intérêt. Tous les regards sont tournés vers la réunion de la Réserve fédérale à la mi-septembre. Après une année à maintenir des taux élevés pour freiner l’inflation, les marchés sont de plus en plus convaincus que la Fed va baisser les taux pour la première fois dans ce cycle reuters.com. Les contrats à terme estiment à environ 88 % la probabilité d’une baisse des taux en septembre (la plupart s’attendent à un quart de point, bien qu’il y ait une faible chance d’un mouvement plus important d’un demi-point) riotimesonline.com reuters.com. Le président de la Fed, Jerome Powell, a laissé entendre que les risques croissants pesant sur le marché du travail pourraient justifier un assouplissement reuters.com. Si la Fed entame effectivement une série de baisses de taux, cela améliorerait nettement les conditions de financement pour les prêts hypothécaires et commerciaux. La National Association of Realtors prévoit que l’assouplissement de la Fed « finira par [alléger] les coûts d’emprunt sur le marché de l’immobilier commercial. » nar.realtor Les taux hypothécaires américains ont déjà légèrement baissé par rapport à leurs récents sommets en prévision, offrant un certain soulagement aux acheteurs. De même au Canada, les économistes s’attendent largement à ce que la Banque du Canada suive avec ses propres baisses de taux d’ici l’automne equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, ce qui pourrait relancer l’activité immobilière canadienne après un ralentissement. Dans l’ensemble, la perspective d’un crédit moins cher insuffle une dose d’optimisme dans un marché immobilier nord-américain autrement morose.
Europe : Les investisseurs cherchent la valeur alors que les marchés cherchent un plancher
Immobilier commercial – Le « Zombieland » persiste : Les marchés immobiliers commerciaux européens restent au ralenti, défiant les prévisions du début 2025 qui annonçaient une reprise. Les volumes de transactions stagnent à des niveaux proches des plus bas de la décennie alors que les acheteurs et les vendeurs restent très éloignés sur les prix. Au premier trimestre, les ventes de biens immobiliers commerciaux en Europe n’ont atteint que 47,8 milliards d’euros – un chiffre stable par rapport à l’an dernier et à peine la moitié du niveau d’il y a trois ans reuters.com. Les données préliminaires du deuxième trimestre semblent encore plus faibles : les investissements transfrontaliers dans l’immobilier à travers l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique ont chuté d’environ 20 % sur un an à 17,2 milliards d’euros, marquant le pire deuxième trimestre en dix ans reuters.com. « Nous sommes dans un ‘zombieland’… pas de reprise, des actifs bloqués, aucune liquidité qui revient, » a déploré Sebastiano Ferrante du géant des fonds PGIM, décrivant la paralysie du marché reuters.com. Les acheteurs potentiels exigent d’importantes décotes en raison de la hausse des taux d’intérêt et des craintes de récession, mais de nombreux vendeurs refusent de baisser leurs prix, préférant « prolonger et faire semblant » sur les prêts plutôt que de réaliser des pertes. Cette impasse est particulièrement aiguë dans le secteur des bureaux – notamment pour les actifs délaissés comme les bureaux de banlieue vieillissants et les centres commerciaux à moitié vides, qui peinent à trouver preneur reuters.com reuters.com. Même les centres de données, un créneau récemment en vogue, voient l’intérêt des investisseurs se refroidir en Europe reuters.com. À l’inverse, un segment reste résilient : l’immobilier résidentiel locatif. Le marché locatif sous-approvisionné continue d’attirer des capitaux reuters.com, car la forte demande des locataires et les loyers indexés sur l’inflation en font un placement relativement sûr. Par exemple, les portefeuilles de logements collectifs en Allemagne et d’autres actifs du « secteur résidentiel » continuent de susciter des offres, alors que les tours de bureaux restent invendues.
Offres et enchères opportunistes : Avec la baisse significative des valeurs immobilières européennes par rapport aux sommets d’avant la pandémie, les investisseurs opportunistes – en particulier d’Amérique du Nord et du capital-investissement – sont à la recherche de bonnes affaires. Le Royaume-Uni est devenu un point focal : des valorisations plus faibles ont rendu les sociétés immobilières britanniques des cibles attrayantes pour les acheteurs américains reuters.com. Cette semaine, PRS REIT, un propriétaire coté à Londres spécialisé dans les logements locatifs familiaux, a confirmé avoir suscité l’intérêt de KKR & Co. de New York reuters.com. KKR a rejoint un processus de vente formel pour PRS REIT, qui avait déjà reçu une offre publique d’achat de 632 millions de livres en juin reuters.com. Le cours de l’action de PRS REIT a bondi de près de 9 % le 8 septembre à l’annonce de la nouvelle, reflétant l’espoir qu’une guerre d’enchères pourrait faire grimper sa valeur reuters.com. L’initiative de KKR s’inscrit dans une tendance plus large – 2025 a vu des investisseurs américains s’intéresser à plusieurs foncières cotées au Royaume-Uni (par exemple, KKR avait précédemment fait une offre de 6,4 milliards de dollars pour la société d’ingénierie Spectris et poursuivi le bailleur de santé PHP) reuters.com. Les analystes notent que des valorisations sous pression et une livre faible ont fait du marché immobilier britannique un “placement de valeur” pour les fonds disposant de dollars reuters.com. Ailleurs en Europe, quelques ventes d’actifs en difficulté apparaissent enfin : en Allemagne, l’administrateur judiciaire du gratte-ciel emblématique de Francfort, Trianon, a mis la tour en vente dans un test rare de ce marché en difficulté reuters.com. Et en France et en Espagne, quelques transactions privées sur des parcs logistiques et des hôtels se sont conclues avec des décotes de 15 à 20 %, signalant que la découverte des prix est en cours. Les observateurs du marché anticipent un flux de transactions plus important fin 2025, à mesure que les vendeurs acceptent progressivement les nouveaux niveaux de prix.
Résilience résidentielle (et un record au Royaume-Uni) : Les marchés du logement en Europe présentent un tableau contrasté mais, en général, s’en sortent mieux que le secteur commercial. Notamment, le marché immobilier britannique vient d’atteindre un prix moyen record malgré l’incertitude économique générale. Le prêteur hypothécaire Halifax a rapporté que le prix moyen d’une maison britannique a atteint 299 331 £ en août, un nouveau sommet historique après une hausse mensuelle de 0,3 % (troisième mois consécutif de progression) reuters.com reuters.com. Les prix sont désormais 2,2 % plus élevés qu’il y a un an, dépassant largement les prévisions des économistes reuters.com. Cette vigueur surprenante survient après un repli temporaire fin 2024 ; le marché s’est redressé début 2025, aidé par une amélioration de l’accessibilité (les salaires ont augmenté et les taux hypothécaires se sont stabilisés) et la ruée finale des acheteurs profitant d’un abattement fiscal sur les droits de timbre désormais expiré reuters.com. « Le marché du logement a montré qu’il pouvait relever ces défis avec sang-froid, » a déclaré le responsable des prêts hypothécaires de Halifax, notant que la demande reste résiliente même si l’inflation et les taux restent élevés reuters.com. Cela dit, l’activité est fortement dictée par des prix réalistes – le portail immobilier Rightmove a observé que les vendeurs en juillet ont dû baisser leurs prix affichés plus que d’habitude pour conclure des ventes, en raison d’un afflux de nouvelles annonces sur le marché reuters.com. En fait, le prêteur concurrent Nationwide a enregistré une légère baisse de 0,1 % des prix en août, illustrant que tous les indicateurs ne s’accordent pas et que la croissance des prix hors zones de premier choix reste modérée reuters.com. Le marché locatif au Royaume-Uni bat aussi de nouveaux records : le loyer moyen affiché pour les nouveaux baux a atteint 1 577 £ par mois, soit 3 % de plus qu’il y a un an et le niveau le plus élevé jamais enregistré, selon Rightmove reuters.com. Des tendances similaires sont observées dans toute l’Europe – les loyers grimpent alors que les primo-accédants potentiels restent plus longtemps locataires. Dans des villes de Dublin à Paris, l’offre de logements reste limitée, maintenant les prix relativement fermes même si le volume des ventes ralentit. La politique gouvernementale est également en pleine évolution : au Royaume-Uni, les spéculations vont bon train sur le fait que le budget d’automne pourrait augmenter les taxes sur les propriétés de grande valeur <a href= »https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, ce qui a introduit une certaine prudence dans le segment haut de gamme du marché londonien. Dans l’ensemble, le secteur résidentiel européen résiste mieux que l’immobilier commercial, même si 2025 a clairement basculé vers un « nouveau normal » plus lent, caractérisé par des hausses de prix modestes (ou de légères baisses dans certaines régions) au lieu de l’essor frénétique des années précédentes.
Asie-Pacifique : les difficultés de la Chine, les changements de politique et les points positifs
Chine – Vacances record et efforts de sauvetage : Le vaste secteur immobilier chinois continue de faire face à une double crise : la chute de la demande dans des segments clés (comme les bureaux) et un endettement excessif chez les promoteurs. Dans le domaine de l’immobilier commercial, les chiffres sont frappants : les taux de vacance dans les villes de premier rang n’ont jamais été aussi élevés. Les bureaux de catégorie A à Shenzhen affichaient un taux de vacance de 30,6 % à la mi-année, Shanghai à 22,6 %, Guangzhou à 22,6 %, et même Pékin avec près de 20 % de locaux vides reuters.com reuters.com. Contrairement aux marchés occidentaux, le télétravail est moins courant en Chine, mais une économie faible et la réduction des coûts des entreprises ont tout de même rendu « des bureaux vides… de plus en plus courants » dans les grands centres reuters.com. Pour lutter contre cette surabondance, les propriétaires et les gouvernements locaux multiplient les incitations. Les promoteurs baissent les loyers (les loyers des bureaux de catégorie A ont chuté de 20 à 40 % depuis 2020 dans les quatre grandes villes reuters.com) et offrent des avantages – par exemple, un FPI d’État propose aux locataires la recharge gratuite de véhicules électriques, des baux flexibles, et prend même en charge certaines charges pour renforcer la « fidélisation » reuters.com reuters.com. Les autorités municipales interviennent également avec des mesures de soutien : certaines ont commencé à subventionner les loyers de bureaux, encourager la conversion de bureaux en logements, et suspendre les nouvelles ventes de terrains pour des projets commerciaux reuters.com. Malgré ces efforts, les acteurs du secteur s’attendent à ce que « les conditions restent difficiles à court terme » jusqu’à ce que l’excès d’offre soit absorbé reuters.com. Le malaise ne se limite pas aux bureaux – même le secteur autrefois florissant des entrepôts en Chine ressent la pression, comme en témoigne Shenzhen International (un important promoteur logistique) qui s’efforce de retenir ses locataires dans ses entrepôts alors que certaines multinationales réduisent la voilure reuters.com.
Du côté résidentiel, la Chine fait face à un défi différent mais lié : les retombées de la crise de la dette des promoteurs ont sapé la confiance des acheteurs. Le symbole le plus spectaculaire, China Evergrande Group, a été officiellement radié de la bourse de Hong Kong le 25 août, mettant fin à une époque. Evergrande – qui affichait autrefois une capitalisation boursière de 50 milliards de dollars – a vu ses actions annulées après 18 mois de suspension et l’échec des tentatives de restructuration reuters.com reuters.com. Son effondrement (avec plus de 300 milliards de dollars de dettes) reuters.com souligne la « crise de la dette sans précédent » qui a frappé l’immobilier chinois en 2021 et continue de couver reuters.com. Des dizaines de promoteurs privés ont fait défaut, laissant des appartements inachevés à travers le pays. Pékin est désormais en mode sauvetage : les autorités ont baissé les taux hypothécaires, assoupli les exigences d’apport initial et levé les restrictions d’achat de logements dans de nombreuses villes pour stimuler les ventes. Notamment, Shanghai vient de supprimer certaines limites d’achat immobilier fin août – l’annonce de ce changement de politique a d’ailleurs déclenché un rebond des actions immobilières reuters.com. Le gouvernement central fait également pression sur les banques d’État pour qu’elles accordent plus de crédits aux promoteurs sains et soutiennent le financement des projets à l’arrêt afin qu’ils puissent être livrés aux acheteurs. Ces mesures ont eu un certain effet – il y a eu une brève reprise des ventes de logements neufs début septembre dans les villes de premier rang après l’assouplissement des règles. Cependant, la reprise reste fragile, car de nombreux ménages chinois hésitent à acheter des logements en prévente auprès de promoteurs en difficulté. Les analystes avertissent que rétablir la confiance prendra du temps ; comme l’a dit un investisseur, la radiation d’Evergrande « marque la fin d’une ère pour le modèle de croissance tiré par l’immobilier en Chine », et un nouveau chapitre, plus sobre, commence reuters.com.
Japon – Taux en hausse, intérêt croissant (de la part des investisseurs) : Au Japon, le récit immobilier est assez différent. La politique monétaire ultra-accommodante du pays commence enfin à évoluer – la Banque du Japon a laissé entendre qu’elle pourrait progressivement s’éloigner des taux négatifs – et cela pousse les investisseurs nationaux à rechercher des rendements plus élevés dans l’immobilier. Plusieurs nouveaux fonds d’investissement immobilier ont été lancés pour profiter des coûts d’emprunt encore bas au Japon avant qu’ils n’augmentent. Par exemple, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) a annoncé un fonds immobilier de 100 milliards de yens (~680 millions $) axé sur les bureaux de taille moyenne, les immeubles résidentiels et les hôtels à Tokyo, Osaka et Nagoya reuters.com reuters.com. Il s’agit du deuxième grand fonds immobilier de MUFG cette année et cela fait partie d’une « vague de lancements de fonds immobiliers japonais » en 2025, selon Reuters reuters.com. L’assureur Dai-ichi Life et Marubeni ont également lancé un fonds immobilier de 400 milliards de yens en juillet, et Orix Corp. a lancé un fonds de 100 milliards de yens en février reuters.com. Les investisseurs mondiaux affluent également : Morgan Stanley vient de lever 131 milliards de yens (~885 millions $) pour un fonds immobilier axé sur le Japon, dépassant son objectif bloomberg.com eatonvance.com. Qu’est-ce qui motive cet engouement ? Les valeurs immobilières japonaises augmentent régulièrement (sans atteindre des niveaux de bulle), et même si la BOJ relève légèrement ses taux, les rendements de l’immobilier de premier ordre au Japon restent attractifs par rapport aux obligations. De plus, le Japon offre un refuge stable avec une forte demande locative – notamment dans le résidentiel multi-familial et la logistique – et une réputation de rendements relativement prévisibles et peu volatils. Les analystes notent que après des décennies de déflation, le marché immobilier japonais fait preuve d’une « résilience post-déflation », attirant des capitaux étrangers (les investisseurs étrangers représentent désormais environ 27 % des volumes d’investissement) ainvest.com. Dans les mois à venir, un point d’attention clé sera de savoir si la BOJ procède à une première hausse de taux – auquel cas cela pourrait augmenter les coûts d’emprunt mais aussi potentiellement stimuler encore plus d’achats en prévision d’une croissance des loyers. Pour l’instant, le sentiment est positif : les sociétés immobilières japonaises ont relevé leurs prévisions de résultatsLes prévisions de revenus et l’activité transactionnelle en 2025 sont en bonne voie pour dépasser celles de l’an dernier, portées par les secteurs résidentiel et logistique.
Autres développements en Asie-Pacifique : Ailleurs dans la région Asie-Pacifique, les marchés immobiliers présentent des tendances contrastées. Le marché du logement en Australie, par exemple, montre des signes de ralentissement après un début d’année solide. La Banque de réserve d’Australie a maintenu son taux directeur inchangé début septembre, à un niveau élevé de 4,10 %, et les prix des logements à Sydney et Melbourne se sont stabilisés alors que les acheteurs atteignent leurs limites de solvabilité. Cependant, une pénurie d’offres empêche toute forte baisse, et beaucoup s’attendent à ce que les prix recommencent à grimper lentement dès que des baisses de taux seront envisagées (les marchés anticipent que la RBA pourrait assouplir sa politique en 2024). Le secteur immobilier indien reste solide – les ventes de logements dans les grandes villes devraient battre des records en 2025, grâce à l’essor de la classe moyenne et à la migration urbaine. Le gouvernement indien a prolongé en septembre les incitations pour le logement abordable et encourage les banques à accorder davantage de prêts immobiliers aux primo-accédants. L’Asie du Sud-Est est également à noter : le Vietnam et les Philippines connaissent un boom de la construction (nouveaux condos, bureaux, parcs industriels) soutenu par une forte croissance économique, tandis que le marché immobilier de Singapour, après une frénésie en 2021–2022, s’est refroidi en raison de mesures de refroidissement strictes et de droits de timbre plus élevés pour les acheteurs étrangers. Globalement, les perspectives immobilières de la région Asie-Pacifique sont partagées – le ralentissement de la Chine pèse sur les flux d’investissement régionaux et la demande de matières premières pour la construction, mais d’autres économies comme le Japon, l’Inde et les pays de l’ASEAN offrent des moteurs de croissance qui continuent d’attirer les investisseurs mondiaux dans la région.
Moyen-Orient : marchés en plein essor et politiques audacieuses
L’immobilier du Golfe en plein essor : Les marchés immobiliers du Moyen-Orient – en particulier dans les États du Golfe riches en énergie – connaissent une hausse remarquable. Les revenus pétroliers élevés, les efforts de diversification économique et la croissance démographique se sont combinés pour stimuler la demande immobilière. Nulle part cela n’est plus évident que dans les Émirats arabes unis, où Dubaï et Abou Dhabi continuent d’afficher des chiffres records. Le marché immobilier de Dubaï est en pleine effervescence, poursuivant la reprise post-pandémique. Pour la seule semaine se terminant le 7 septembre, Dubaï a enregistré plus de 11,5 milliards d’AED de transactions immobilières (environ 4 300 opérations) facebook.com. Pour l’ensemble du mois d’août, les ventes ont atteint 40 milliards d’AED (~10,9 milliards de dollars), soit une hausse de 13,2 % par rapport à l’an dernier arabianbusiness.com. Ce total comprenait 16 993 transactions résidentielles, le plus grand nombre jamais enregistré en un seul mois, selon les données du Département foncier de Dubaï arabianbusiness.com. L’essor touche les deux extrémités du marché : le segment sur plan (nouveaux projets) a connu une hausse de 22 % en volume arabianbusiness.com, les investisseurs se ruant sur les unités des nouveaux projets lancés dans les communautés planifiées de Dubaï. Parallèlement, le marché secondaire (revente) a également progressé d’environ 6 % en valeur arabianbusiness.com, signe d’une demande soutenue des utilisateurs finaux dans les quartiers établis. Une transaction spectaculaire illustre la frénésie pour l’immobilier de luxe : une villa sur Palm Jumeirah vendue pour 161 millions d’AED (environ 44 millions de dollars), l’un des prix les plus élevés jamais enregistrés à Dubaï therealestatereports.com. Les courtiers affirment que des acheteurs ultra-riches d’Europe, d’Inde et de Chine alimentent une demande « sans précédent » pour le stock limité de villas et de penthouses en bord de mer à Dubaï, faisant grimper les prix du luxe à de nouveaux sommets. Le marché locatif est lui aussi en plein essor – les loyers à Dubaï ont bondi de plusieurs dizaines de pourcents sur un an, et les propriétaires exigent souvent un paiement en un seul chèque à l’avance alors que les locataires se disputent les rares logements disponibles.
Abu Dhabi prospère également : les transactions immobilières dans la capitale des Émirats arabes unis ont totalisé 61,5 milliards AED (16,7 milliards $) au premier semestre 2025 arabianbusiness.com, et le gouvernement a vendu de nouvelles phases de grands projets sur Yas Island et Saadiyat Island. Ailleurs dans le Golfe, les grandes villes d’Arabie saoudite (Riyad, Djeddah, Dammam) connaissent une forte hausse des prix de l’immobilier résidentiel et des terrains, stimulée par les dépenses publiques et une population jeune. Par exemple, le prix moyen des villas à Riyad a bondi d’environ 10 % sur l’année écoulée, et les loyers de bureaux dans le quartier financier de Riyad atteignent des sommets historiques alors que les entreprises affluent. Le Qatar, tout juste après avoir accueilli la Coupe du Monde de la FIFA, a également connu une hausse : les transactions immobilières ont atteint 8,9 milliards QAR (2,4 milliards $) au deuxième trimestre 2025, en hausse de 29,8 % par rapport à l’année précédente instagram.com qa.muqawlat.com, grâce à l’arrivée de nouvelles offres sur le marché et à un afflux d’investisseurs étrangers. Dans toute la région, la forte croissance du PIB et l’ancrage des monnaies au dollar américain ont maintenu la confiance des investisseurs à un niveau élevé. Notamment, l’ancrage des monnaies du Golfe au dollar signifie que les variations des taux de la Fed américaine se répercutent directement – les taux d’intérêt actuellement élevés ont quelque peu freiné la demande de prêts hypothécaires des utilisateurs finaux, mais ils ont aussi attiré un afflux de capitaux étrangers en quête de rendement dans l’immobilier du Golfe. Désormais, la Fed étant attendue sur une baisse de ses taux, les promoteurs du Golfe anticipent un financement moins cher pour alimenter encore davantage les pipelines de développement des mégaprojets.
Changements de politique – Ouvrir les portes aux acheteurs étrangers : Un changement de politique important est en cours au Moyen-Orient, qui pourrait transformer l’investissement à long terme : l’Arabie saoudite libéralise ses lois immobilières pour permettre la propriété étrangère de biens immobiliers dans des zones clés. En juillet, le Conseil des ministres saoudien a approuvé une nouvelle loi sur la propriété (entrée en vigueur en janvier 2026) qui permettra pour la première fois aux non-Saoudiens d’acheter et de posséder des biens immobiliers en pleine propriété dans des zones désignées des grandes villes middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Il s’agit d’une décision historique dans un royaume où les étrangers étaient jusqu’à présent principalement limités à des baux de courte durée ou à une propriété très restreinte via certains projets. La loi vise à attirer les investissements directs étrangers et l’expertise dans l’immobilier saoudien dans le cadre de l’initiative Vision 2030 du prince héritier Mohammed ben Salmane middleeastbriefing.com. Selon les nouvelles règles, les particuliers et entreprises étrangers pourront acheter des biens à Riyad et Djeddah (tandis que les villes saintes sensibles de La Mecque et Médine restent interdites ou soumises à des conditions spéciales) middleeastbriefing.com. Le gouvernement espère ainsi « débloquer de nouveaux flux de capitaux » dans le secteur, augmenter l’offre de logements et encourager les promoteurs internationaux à construire dans les villes saoudiennes middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. L’annonce suscite déjà de l’intérêt – des sociétés immobilières du Golfe et du monde entier s’intéressent au marché saoudien, qui connaît un boom de la construction grâce à des projets d’envergure (NEOM, les complexes balnéaires de la mer Rouge, etc.). Les autorités saoudiennes continuent également d’investir massivement dans le logement pour les locaux ; la contribution du secteur immobilier au PIB saoudien a doublé, passant de 5,9 % à ~12 % entre 2023 et 2024 middleeastbriefing.com, illustrant son importance croissante au-delà du pétrole middleeastbriefing.com. Aux Émirats arabes unis, parallèlement, la réglementation immobilière devient également plus favorable aux investisseurs : Dubaï a récemment élargi l’éligibilité aux « visas dorés » de longue durée liés à l’investissement immobilier (en abaissant le seuil minestment required), et Abu Dhabi a réduit certains frais de transaction. Ces mesures font partie de la stratégie des États du Golfe visant à s’établir comme des havres mondiaux pour les investissements et à attirer des expatriés fortunés.
Tendances ESG et technologiques : L’essor de l’immobilier au Moyen-Orient croise également de nouvelles tendances telles que la PropTech et les initiatives ESG (environnementales, sociales et de gouvernance). Les Émirats arabes unis, par exemple, prennent les devants en matière de tokenisation immobilière et de transactions en cryptomonnaies – les régulateurs de Dubaï ont mis en place un cadre permettant l’achat de biens immobiliers via des actifs numériques sur des plateformes agréées therealestatereports.com therealestatereports.com, et certains promoteurs explorent la blockchain pour la propriété fractionnée. La durabilité devient également une priorité ; les giga-projets d’Arabie saoudite mettent tous en avant des normes de construction écologique et des concepts innovants respectueux de l’environnement (comme le concept de ville “The Line” de NEOM). Les promoteurs de la région doivent aussi faire face à la hausse des coûts de construction et au besoin de main-d’œuvre qualifiée, le rythme effréné des chantiers dépassant parfois l’offre de matériaux et de travailleurs. Néanmoins, la confiance dans l’immobilier au Moyen-Orient est au plus haut à l’approche de la fin 2025. Les analystes affirment que la région s’est imposée comme l’un des meilleurs élèves au niveau mondial, offrant croissance et rendement à un moment où les marchés traditionnels ralentissent. Comme l’a déclaré le PDG d’une agence de Dubaï, « La croissance démographique, la livraison d’infrastructures et le soutien gouvernemental créent la recette parfaite pour une croissance immobilière durable » arabianbusiness.com arabianbusiness.com – un contraste saisissant avec les vents contraires qui soufflent sur le secteur immobilier occidental.
Amérique latine : de grands espoirs à l’approche d’un allègement des taux d’intérêt
Les marchés immobiliers d’Amérique latine ont traversé une période difficile marquée par des taux d’intérêt et une inflation extrêmement élevés, mais il y a des signes que des jours meilleurs pourraient être à venir. Un thème central est le changement attendu de la politique monétaire. De nombreuses banques centrales d’Amérique latine avaient fortement relevé leurs taux en 2021–2023 pour maîtriser l’inflation (le taux directeur Selic du Brésil a atteint 15 %, celui du Chili a dépassé 11 %, etc.). Ces mesures, tout en stabilisant les économies, ont rendu les prêts hypothécaires et le financement du développement très coûteux, ce qui a ralenti l’activité immobilière. Désormais, avec l’inflation sous contrôle et la Fed américaine susceptible de commencer à baisser ses taux, l’Amérique latine pourrait enfin voir le coût de l’emprunt diminuer. « Des taux à court terme plus bas aux États-Unis facilitent les baisses en Amérique latine, en particulier au Brésil, en Colombie, au Mexique, » ont noté les analystes de Bank of America riotimesonline.com. En effet, les marchés parient que la banque centrale du Brésil continuera de baisser ses taux jusqu’en 2026, et il est également prévu que la Banxico du Mexique commence à assouplir sa politique si la Fed le fait x.com riotimesonline.com. Cette perspective a déjà stimulé les prix des actifs (par exemple, l’indice boursier COLCAP de la Colombie vient d’atteindre un sommet de cinq ans riotimesonline.com riotimesonline.com). Pour l’immobilier, l’implication est un crédit moins cher et une capacité d’investissement renouvelée. Les promoteurs qui avaient reporté des projets en raison du coût du financement sont prêts à reprendre la construction dès que les taux baisseront.Points chauds et tendances : En Amérique latine, le Mexique se distingue particulièrement grâce à la tendance mondiale du nearshoring. Alors que les tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine persistent, les fabricants multinationaux installent de plus en plus leurs opérations au Mexique pour approvisionner le marché nord-américain. Cela a entraîné une demande en forte hausse pour l’immobilier industriel – entrepôts, usines et installations logistiques – en particulier le long de la frontière américaine ainsi qu’autour de Mexico et Monterrey. Une récente projection du secteur prévoit plus de 652 milliards de pesos (>32 milliards USD) d’investissements immobiliers au Mexique en 2025, soit une hausse annuelle d’environ 15 % adventuresincre.com, avec les secteurs industriel, résidentiel « vertical » (condos) et immobilier touristique en tête adventuresincre.com. Le taux de vacance industrielle dans des points chauds comme Tijuana et Juárez est proche de zéro, ce qui entraîne une vague de construction de nouveaux parcs industriels. L’immobilier résidentiel au Mexique s’adapte également : on observe un boom des projets urbains à usage mixte (souvent avec des condos au-dessus de commerces et de bureaux) destinés aux jeunes professionnels dans des villes comme Mexico et Guadalajara. De plus, les investisseurs étrangers sont actifs dans toute l’Amérique latine – par exemple, des fonds de pension canadiens et américains investissent dans des entrepôts logistiques au Brésil et des centres commerciaux en Colombie, misant sur un potentiel de croissance à long terme.
Performance du marché : Au Brésil, le plus grand marché de la région, une reprise immobilière timide se profile. Le Brésil a traversé une période difficile en 2023–2024 avec des taux d’intérêt à deux chiffres ; les ventes de logements ont ralenti et le taux de vacance des bureaux à São Paulo a augmenté. Cependant, l’inflation est retombée en dessous de 10 %, et la Banque centrale du Brésil a commencé à baisser les taux en août 2025. Les économistes prévoient d’autres baisses en 2025, ce qui devrait progressivement relancer les prêts hypothécaires et la confiance des consommateurs finance.yahoo.com reuters.com. Les promoteurs résidentiels brésiliens constatent déjà une augmentation des demandes, et les prix des logements au niveau national ont augmenté d’environ 5 % sur un an (en termes nominaux) jusqu’à la mi-2025 globalpropertyguide.com. Le gouvernement relance également un programme de logement subventionné (Minha Casa, Minha Vida) pour stimuler la construction de logements abordables. Du côté commercial, les principaux centres commerciaux du Brésil ont vu leurs ventes rebondir fortement à mesure que l’économie se redresse, bien que les centres secondaires et les anciens immeubles de bureaux restent sous pression. En Colombie, les perspectives immobilières sont prudemment optimistes : bien que le pays connaisse encore une inflation relativement élevée (environ 5 % en août riotimesonline.com) et un taux directeur de 13,25 %, la banque centrale a laissé entendre une possible baisse des taux d’ici la fin de l’année. Le marché du logement colombien est resté résilient, avec des ventes de logements neufs prévues en hausse d’environ 9 % en 2025 bbvaresearch.com, aidées par des subventions gouvernementales pour les acheteurs à faibles revenus et une population jeune favorisant la formation de nouveaux ménages. L’Argentine, confrontée à une inflation supérieure à 100 %, reste une exception – son marché immobilier est largement gelé en dollars, les promoteurs ne construisant que lorsque les coûts peuvent être couverts par des préventes en USD, et de nombreuses transactions se faisant en espèces. Cependant, il y a l’espoir que les prochaines élections et tout plan de stabilisation pourraient éventuellement relancer l’activité immobilière argentine à partir d’un niveau très bas.
Innovation et ESG : L’immobilier en Amérique latine connaît également une innovation technologique et durable. Des startups PropTech émergent sur des marchés comme le Mexique, le Brésil et la Colombie, apportant la numérisation des annonces immobilières, le financement participatif pour l’immobilier et une gestion plus intelligente des biens. Par exemple, des startups mexicaines comme Habi et La Haus ont levé des capitaux importants pour simplifier la vente de maisons en ligne adventuresincre.com adventuresincre.com. La durabilité gagne aussi du terrain : les promoteurs des grandes villes de la région recherchent de plus en plus des certifications de construction écologique (LEED, EDGE) – le Mexique compte désormais des millions de pieds carrés de bâtiments verts certifiés, et au Brésil, les centres commerciaux de São Paulo comptent plusieurs nouvelles tours de bureaux LEED Or adventuresincre.com adventuresincre.com. Les gouvernements encouragent cette tendance avec des incitations ; par exemple, la ville de Panama offre des allègements fiscaux pour les projets certifiés LEED.
En résumé, l’Amérique latine aborde la fin de 2025 avec un optimisme prudent dans son secteur immobilier. Bien que des défis comme l’incertitude politique et la volatilité monétaire persistent, le probable passage à une politique monétaire plus souple constitue un vent favorable majeur. Associé à des moteurs structurels – comme l’essor manufacturier du Mexique, le déficit important de logements au Brésil et un secteur technologique en croissance – la région pourrait connaître une reprise immobilière significative. Les investisseurs qui ont résisté à la tempête des taux élevés se positionnent désormais pour la croissance : les fonds d’investissement transfrontaliers sont en hausse, et les promoteurs locaux sécurisent des terrains pour de futurs projets, anticipant que 2026 et au-delà marqueront un nouveau cycle haussier pour les marchés immobiliers latino-américains.
Sources : Reuters ; AP/ABC News ; National Association of Realtors ; Reuters (indice Halifax) ; Reuters (Clare Jim à Hong Kong) ; Reuters (Miho Uranaka à Tokyo) ; Reuters (Raechel Job et al., Londres) ; Reuters ; Arabian Business ; Gulf News ; Middle East Briefing ; The Rio Times ; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
