Le marché immobilier de Boulder en 2025 : un ralentissement aujourd’hui, un boom d’ici 2027 ?

• Prix médian des maisons proche de 1M$, en légère baisse : À la mi-2025, le prix médian d’une maison à Boulder est d’environ 937 000 $, en baisse d’environ 4 % sur un an redfin.com. Ce léger refroidissement fait suite à l’explosion frénétique de l’ère pandémique.
• Offre et demande équilibrées : Le stock est monté à environ plus de 4 mois d’offre – une hausse de 30 % par rapport à 2024 – marquant le marché le plus équilibré de Boulder depuis des années porchlightgroup.com. Les maisons mettent environ 62 jours à se vendre (contre 53 jours l’an dernier) dans un contexte de taux hypothécaires plus élevés redfin.com.
• Les loyers continuent d’augmenter : Le loyer moyen ~2 500 $ à Boulder (mi-2025) est en hausse d’environ 2,9 % sur un an zillow.com et environ 20 % au-dessus de la moyenne américaine. La forte demande locative (étudiants, travailleurs de la tech) maintient un faible taux de vacance malgré des loyers élevés.
• Surabondance de bureaux au centre-ville : Le marché des bureaux du centre-ville de Boulder affiche ~29 % de vacance – environ quatre fois le niveau d’avant 2020 coloradosun.com coloradosun.com. Les loyers restent élevés (autour de 25–30 $/p²) car les propriétaires tiennent bon coloradosun.com, mais les bureaux vides nuisent aux commerçants et aux recettes fiscales de la ville.
• Résilience du commerce de détail sur Pearl Street : Les meilleurs emplacements commerciaux sont très recherchés. Les vitrines du centre-ville reçoivent souvent plusieurs offres de locataires, et les rares vacances sont dues à la lenteur des permis/travaux, non à un manque d’intérêt coloradogroup.com coloradogroup.com. Les restaurants et boutiques ressentent l’impact de la baisse du nombre de travailleurs de bureau, mais la location de commerces reste globalement solide.
• Développements majeurs en cours : Boulder ajoute enfin des logements. Un projet de réaménagement à usage mixte de 600 unités (Williams Village II) près de CU Boulder vient d’obtenir un financement multihousingnews.com, et la ville a lancé les travaux de Alpine-Balsam – 217 logements (dont 157 abordables) ainsi que de nouveaux bureaux municipaux sur l’ancien site de l’hôpital boulderreportinglab.org. Les deux projets devraient être achevés à la fin des années 2020.
• Rezonage de l’Est de Boulder = 5 000 logements : En 2025, la ville a approuvé un plan pour l’Est de Boulder qui devrait permettre ~5 000 nouveaux logements au fil du temps boulderreportinglab.org, en transformant des terrains industriels en quartiers à usage mixte. Cette initiative à long terme vise à atténuer la crise du logement à Boulder d’ici 2026–2030 et au-delà.
• Opportunités pour les investisseurs : Le ralentissement de 2025 offre aux acheteurs plus de choix et de pouvoir de négociation que les années précédentes. Les rendements locatifs restent attractifs (84 % de taux d’occupation Airbnb ; les meilleures locations rapportent plus de 11 000 $/mois) willowhome.co. Le statut de « refuge climatique » de Boulder – faible risque de catastrophes naturelles et abondance d’eau – attire discrètement de nouveaux arrivants fortunés willowhome.co willowhome.co, soutenant la demande à long terme.
• Risques à l’horizon : Des taux d’intérêt élevés et l’incertitude économique pourraient freiner la croissance des prix (les pires scénarios prévoient des prix stables si les taux restent à 7 % ou plus) willowhome.co. La crise de l’accessibilité à Boulder s’aggrave – les décideurs locaux craignent que la flambée des prix et l’engouement lié à Sundance n’excluent les résidents 8z.com. L’immobilier commercial fait également face à des vents contraires, les propriétaires de bureaux devant gérer un possible « cercle vicieux » jusqu’à ce que les espaces soient réaménagés ou réoccupés.
• Facteurs du “boom” 2027 : Le déménagement du Sundance Film Festival à Boulder en 2027 change la donne. On prévoit que cela fera grimper les revenus des locations de courte durée et attirera des acheteurs à haute valeur nette, reflétant la montée des maisons de luxe à Park City 8z.com. Les experts estiment que Boulder pourrait connaître une appréciation accélérée d’ici 2027, avec une hausse des valeurs immobilières et l’implantation de nouvelles entreprises (hôtels, sociétés de médias) venues profiter de l’effet Sundance 8z.com.

Aperçu du marché 2025

Après une décennie de croissance fulgurante, le marché immobilier de Boulder en 2025 a ralenti pour devenir plus équilibré et tempéré. La frénésie des guerres d’enchères et des hausses à deux chiffres s’est calmée. Les prix médians, qui avaient atteint des sommets en 2022–2023, ont légèrement reculé – en juillet 2025, le prix médian de vente était d’environ 938 000 $, en baisse de 4,1 % sur un an redfin.com. Les volumes de ventes sont stables mais ne grimpent plus (environ 100 maisons vendues ce mois-là, quasiment inchangé par rapport à 2024) redfin.com. Les acheteurs disposent désormais d’un peu plus de marge de manœuvre : la durée médiane de mise en vente est d’environ 62 jours contre seulement 53 jours un an plus tôt redfin.com. Ce refroidissement reflète un marché qui retrouve son équilibre après une envolée extrême.

Point crucial, le stock de biens disponibles a augmenté, faisant passer Boulder d’un marché de vendeurs à un marché plus équilibré. Au printemps 2025, les annonces actives étaient en hausse d’environ 25 % sur un an porchlightgroup.com. Le stock représentait environ 4 à 4,5 mois d’offre (contre à peine 2 mois lors du boom pandémique), ce qui indique que l’offre et la demande sont enfin à peu près à l’équilibre porchlightgroup.com. Realtor.com a même qualifié Boulder de « marché équilibré » à la mi-2025, signifiant qu’acheteurs et vendeurs n’ont pas d’avantage marqué. La ville comptait 4,3 mois de stock immobilier fin mars 2025, soit une hausse de 30 % sur un an porchlightgroup.com, grâce à un afflux de nouvelles annonces. La hausse des taux d’intérêt hypothécaires – qui ont dépassé 6-7 % en 2023/24 – a refroidi l’urgence des acheteurs et permis au stock de revenir à des niveaux plus sains.

Les conditions économiques en 2025 ont joué un rôle important dans cette normalisation. Les hausses de taux de la Réserve fédérale ont augmenté les coûts d’emprunt, excluant certains acheteurs et atténuant la demande. Le marché de l’emploi à Boulder reste solide (porté par les entreprises technologiques, les startups, l’université et les laboratoires fédéraux), mais le rythme de la migration entrante a ralenti par rapport à la période frénétique de 2020–21, lorsque les travailleurs à distance affluaient vers le Colorado. Les revenus n’ont pas suivi la hausse des prix de l’immobilier, si bien que l’accessibilité est devenue un facteur limitant. Le revenu familial médian à Boulder, bien qu’élevé, peine toujours à répondre aux exigences d’un prêt immobilier d’un million de dollars à 7 % d’intérêt. Ces facteurs exercent une légère pression à la baisse sur les prix en 2025, apportant une « atterrissage en douceur » en quelque sorte au marché immobilier de Boulder. Il est à noter que ce refroidissement s’observe dans de nombreux marchés de la Front Range – une prévision pour le Colorado à la mi-2025 annonçait que les prix de l’immobilier pourraient finir l’année en baisse de 5 à 10 % en raison des taux élevés et de l’augmentation de l’inventaire coloradohardmoney.com (la baisse modérée de –4 % sur un an à Boulder s’inscrit dans cette tendance).

Malgré des conditions plus calmes, l’immobilier à Boulder reste très cher et compétitif selon les standards nationaux. La valeur typique d’une maison (~960 000 $) est presque le double de la moyenne américaine, et les biens recherchés dans le centre de Boulder suscitent encore plusieurs offres. Deux tiers des acheteurs à Boulder à la mi-2025 étaient des locaux restant dans la région, tandis que les nouveaux arrivants venaient le plus souvent de métropoles plus chères comme Dallas, L.A. et San Francisco redfin.com – un témoignage de l’attrait durable de Boulder. Le marché est peut-être « quelque peu compétitif » plutôt que surchauffé, mais le manque de terrains et la demande persistante font que Boulder n’est en aucun cas devenu une bonne affaire pour les acheteurs.

Dans l’ensemble, 2025 représente une année de transition pour l’immobilier à Boulder. On passe de la croissance effrénée du début des années 2020 à un rythme plus soutenable. Cette pause permet à d’importants nouveaux projets de développement de se préparer (beaucoup étant en planification depuis longtemps) et qui façonneront l’offre dans les années à venir. Elle donne aussi aux responsables locaux l’occasion de mettre en œuvre des initiatives politiques (changements de zonage, programmes d’accessibilité) pour répondre à la pénurie chronique de logements. Parallèlement, des segments comme l’immobilier commercial connaissent leur propre réajustement post-pandémique (de manière très différente du résidentiel). Tous ces courants préparent le terrain pour la suite – une reprise attendue vers 2026–2027, potentiellement dynamisée par des catalyseurs uniques comme l’arrivée d’un festival de cinéma de renommée mondiale à Boulder. Dans les sections ci-dessous, nous examinons les tendances sectorielles spécifiques pour 2025 – résidentiel et commercial – suivies d’un aperçu des projets de développement, des perspectives d’investissement et d’une prévision pour l’avenir de l’immobilier à Boulder.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Prix et ventes des logements : Le marché résidentiel de Boulder en 2025 peut se résumer à un plateau à un niveau élevé. Le prix médian de vente pour tous types de logements fluctue autour de 900 000 $ à 1 M$ tout au long de l’année. Comme indiqué, juillet 2025 a vu un prix médian d’environ 938 000 $, en baisse de 4,1 % par rapport à juillet précédent redfin.com. Plus tôt au printemps, un pic ponctuel des ventes de luxe a fait grimper la médiane (mars a atteint 1,5 M$ de médiane porchlightgroup.com), mais cela était une anomalie – globalement, les prix se sont doucement refroidis depuis leur pic de 2022. Il est important de noter que les prix de 2025 à Boulder restaient néanmoins plus élevés que l’année précédente dans de nombreux cas, une fois la saisonnalité prise en compte. Par exemple, la médiane de mars 2025 était 25 % plus élevée qu’en mars 2024 porchlightgroup.com, reflétant l’ampleur de la hausse des prix en 2021–22. Les légères baisses annuelles observées à l’été 2025 reflètent davantage une comparaison avec les records historiques de l’an dernier, plutôt qu’un effondrement. En somme, la valeur des logements à Boulder a légèrement baissé depuis le pic mais reste proche des records – un « refroidissement en douceur après la frénésie du pic », comme l’a résumé un rapport local willowhome.co.

L’activité de vente est restée stable mais sans éclat. Environ 50 à 100 logements se vendent chaque mois dans la ville (par exemple, 100 ventes en juillet 2025, quasiment identique à 99 l’année précédente) redfin.com. Les taux d’intérêt élevés ont réduit le nombre d’acheteurs et d’investisseurs non contraints, mais la demande de base persiste de la part des familles et des personnes qui ont besoin de déménager. Côté vendeurs, de nombreux propriétaires existants ayant verrouillé des prêts hypothécaires à 3 % pendant la pandémie hésitent à vendre et à perdre leur faible taux – cela a empêché une vague de nouvelles annonces malgré des prix élevés. Boulder a vu environ 20 % de nouvelles annonces en plus au printemps 2025 par rapport au printemps 2024 porchlightgroup.com, mais l’inventaire reste bien en dessous des normes historiques car la rotation est faible. Il en résulte que le volume des ventes est un peu poussif, et ce qui se vend l’est de plus en plus à un prix négociable. Les logements se vendent désormais en moyenne à environ 97 % du prix affichéredfin.com, alors qu’il y a deux ans beaucoup se vendaient au-dessus du prix demandé. Seuls ~9 % des annonces à la mi-2025 se sont vendues au-dessus du prix affiché (en baisse de 6 points sur un an) redfin.com – un signe clair que les acheteurs ont retrouvé un pouvoir de négociation.

Offre et inventaire : La grande nouveauté pour 2025 est un réapprovisionnement de l’offre de logements. Bien que Boulder n’ait pas construit de grands lotissements (en raison de contraintes foncières), le nombre de maisons sur le marché a augmenté naturellement, car plus de propriétaires ont mis en vente et les biens ont mis plus de temps à se vendre. En mars 2025, par exemple, 287 maisons étaient sur le marché, soit une hausse de 24,8 % sur un an porchlightgroup.com. En juillet, l’inventaire total à vendre a atteint 949 annonces sur le marché de Boulder zillow.com – un stock conséquent pour une ville d’environ 108 000 habitants. Cette augmentation des annonces actives a clairement fait basculer Boulder dans une situation d’équilibre. Le nombre de mois d’inventaire a atteint environ 4,3 mois à la mi-2025 porchlightgroup.com (et environ 4,8 mois pour les appartements en copropriété porchlightgroup.com), alors que tout chiffre inférieur à environ 3 mois correspond à un marché de vendeurs. Un groupe immobilier local a noté cette tendance « vers un marché plus équilibré où ni les acheteurs ni les vendeurs n’ont un avantage net », alors que le nombre de mois d’offre grimpait dans la fourchette de 4 à 5 porchlightgroup.com. Concrètement, cela signifie que les acheteurs ont enfin des options – ils peuvent être exigeants, comparer plusieurs maisons et négocier le prix et les réparations, un changement radical par rapport à la dynamique du « vendu en un week-end » de 2021.

Plusieurs facteurs ont stimulé l’inventaire : l’augmentation saisonnière des mises en vente, une légère hausse des achèvements de nouvelles constructions, et des maisons restant plus longtemps sur le marché (s’accumulant ainsi dans le décompte). Au printemps 2025, Boulder comptait 4,3 mois d’inventaire, en hausse de 30 % par rapport à l’année précédente porchlightgroup.com, grâce à un afflux de nouvelles annonces (mars a vu 20 % de nouvelles annonces en plus en glissement annuel) porchlightgroup.com. Encore plus spectaculaire, le segment des appartements/maisons en rangée de la ville affichait 4,8 mois d’offre (bien au-dessus des niveaux de 2024) porchlightgroup.com car les taux d’intérêt élevés et les charges de copropriété rendaient ces biens « plus difficiles à vendre » sauf s’ils étaient bien positionnés en prix porchlightgroup.com. Il est important de noter que l’augmentation de l’inventaire à Boulder est relative – l’offre absolue reste faible par rapport à la demande. ~4–5 mois d’offre est techniquement équilibré, mais étant donné l’attrait de Boulder, toute maison vraiment bien positionnée en prix peut encore se vendre rapidement. Ce qui a changé, c’est que les annonces marginales (maisons surévaluées ou moins rénovées) ne se vendent plus immédiatement. Elles subissent des baisses de prix (un tiers des annonces ont connu une baisse de prix à la mi-2025 redfin.com) et peuvent attendre l’acheteur adéquat pendant plusieurs semaines.

Demande des acheteurs et moteurs du marché : En 2025, la demande est devenue plus exigeante mais reste fondamentalement forte. Boulder continue d’attirer un flux régulier de nouveaux résidents – des professionnels de la tech attirés par les emplois de la “Silicon Flatirons”, aux retraités recherchant un mode de vie actif, en passant par les étudiants et le corps enseignant de CU. Cependant, avec des taux d’intérêt autour de 6,5–7 %, le budget de nombreux acheteurs a diminué. Pour le même paiement mensuel, on peut désormais acheter une maison nettement moins grande qu’avec des taux à 3 %. Cela a particulièrement mis à l’écart certains primo-accédants et ceux qui souhaitent acheter leur deuxième maison. En conséquence, les segments de prix moyens à bas (moins de 1 M$) connaissent le plus d’activité acheteuse (les maisons à moins de 950 000 $ ont connu la plus forte demande en 2025) willowhome.co, tandis que les ventes dans l’ultra-luxe sont plus inégales (moins de guerres d’enchères pour les biens à 3 M$ aujourd’hui). Un changement comportemental intéressant : avec plus de choix et des coûts de financement plus élevés, les acheteurs prennent leur temps et négocient. La maison moyenne à Boulder se vend désormais environ 3 % en dessous du prix demandé coloradosun.com, alors qu’en 2021 beaucoup se vendaient 5 à 10 % au-dessus du prix demandé. Les clauses suspensives (inspection, évaluation) sont de retour dans les contrats, et seules les véritables “maisons phares” dans des emplacements de choix reçoivent encore rapidement des offres au prix ou au-dessus redfin.com.

Un autre facteur de demande est les acheteurs locaux qui montent ou descendent en gamme. Les propriétaires actuels de Boulder avec des taux hypothécaires très bas subissent un effet de “verrouillage” : ils hésitent à vendre et à racheter avec un taux plus élevé, ce qui freine certains déménagements. Mais les événements de la vie (agrandissement de la famille, mutation professionnelle, divorce, etc.) forcent inévitablement certaines ventes. Lorsque ces propriétaires mettent en vente, ils deviennent souvent simultanément acheteurs sur le même marché (par exemple, vendre une grande maison à North Boulder pour acheter un condo au centre-ville). Ainsi, de nombreuses transactions en 2025 concernent des locaux qui échangent leurs maisons, plutôt qu’un afflux de nouveaux arrivants. Cela dit, Boulder continue d’attirer des acheteurs d’autres États – notamment de Californie et du Texas. Les données de migration de Redfin ont montré que l’immigration vers Boulder depuis des grandes métropoles comme Dallas, L.A. et SF s’est poursuivie en 2025 redfin.com, mais pas au rythme effréné de 2020. Le travail à distance/hybride est là pour rester, et la réputation de Boulder comme petite ville avec des commodités de grande ville (et la beauté des montagnes) continue d’attirer les télétravailleurs. Cette “migration d’agrément” soutient la demande de logements de base même lorsque le marché national ralentit.

Marché locatif : Du côté de la location résidentielle, Boulder reste un marché favorable aux propriétaires en 2025, avec des loyers élevés et une demande soutenue. Selon l’indice des loyers de Zillow, le loyer moyen à Boulder a atteint 2 504 $ à la mi-2025, en hausse d’environ 2,9 % par rapport à l’année précédente zillow.com. À titre de comparaison, ce niveau de loyer est d’environ 800 $ supérieur à la moyenne américaine – Boulder figure parmi les marchés locatifs les plus chers de l’Intérieur Ouest. Les loyers se sont stabilisés fin 2022 après un pic post-COVID, mais ont repris une croissance modérée entre 2023 et 2025, suivant à peu près l’inflation. À l’été 2025, la croissance des loyers était d’environ 3 % par an zillow.com, ce qui indique que les propriétaires conservent un pouvoir de fixation des prix, même si l’on n’observe plus la flambée à deux chiffres du début de la décennie.

Plusieurs facteurs maintiennent les loyers élevés à Boulder : l’afflux constant d’étudiants (plus de 36 000 à CU Boulder) ayant besoin de se loger, la construction limitée de nouveaux appartements, et les primo-accédants potentiels qui choisissent de louer plus longtemps en raison des taux d’intérêt élevés. En fait, une partie de la pression sur le marché des ventes s’est reportée sur la demande locative – les personnes ayant décidé de reporter leur achat (ou qui en ont été exclues par les prix) sont restées sur le marché locatif. Les taux de vacance pour les appartements gérés professionnellement à Boulder restent dans les très faibles pourcentages. Un rapport de gestion immobilière a noté que les loyers à Boulder sont d’environ 30 à 40 % plus élevés qu’à Longmont, ville voisine, et cet écart persiste car de nombreux locataires acceptent de payer un supplément pour vivre près du campus ou de Pearl Street bpmco.com. Le loyer médian pour un 2 pièces à Boulder est d’environ 2 400–2 500 $ (données Zumper à la mi-2025) zumper.com, et même les studios dépassent en moyenne 2 000 $ rent.com – ce qui pèse lourdement sur les revenus modestes.

Fait intéressant, 2025 a apporté un léger répit aux locataires car les hausses de loyers sont restées modestes et quelques nouveaux logements ont été livrés. Quelques projets d’appartements (comme Alexan Diagonal Crossing avec environ 300 unités, ouvert fin 2024) ont ajouté de l’offre. De plus, la réglementation stricte de Boulder sur les licences de location et les limites d’occupation permet d’éviter les hausses extrêmes de loyers en prévenant la surpopulation. Cependant, le problème structurel reste que la demande dépasse largement l’offre locative à Boulder – une réalité qui ne changera probablement pas tant que des centaines ou des milliers de nouveaux logements ne seront pas construits. Pour l’instant, les propriétaires profitent de conditions favorables : Zillow rapporte que les loyers à Boulder augmentent d’environ 0,2 % par mois jusqu’à la mi-2025 zillow.com et que les conditions du marché locatif sont solides.

Un dynamisme émergent est celui des locations de courte durée. Boulder autorise les STR (Airbnb, VRBO) de façon limitée (principalement dans les résidences occupées par leur propriétaire ou les ADU avec licence). Avec l’arrivée prochaine du Festival Sundance et l’intérêt touristique, de nombreux propriétaires voient une opportunité dans la location de courte durée. En 2025, l’effervescence autour de Sundance 2027 a déjà provoqué un « pic d’intérêt des investisseurs » pour les biens situés dans des quartiers accessibles à pied comme le centre-ville et University Hill, à utiliser comme Airbnbs de luxe 8z.com. Bien que cela n’ait pas encore d’impact significatif sur les loyers de longue durée, cela pourrait à l’avenir détourner certains logements des locataires locaux au profit de locations de vacances, resserrant encore davantage le marché. La ville pourrait alors réagir avec des règles STR plus strictes si cela se produit. Pour l’instant, le marché locatif reste tendu mais sans envolée – une source de revenus stable pour les propriétaires et un défi constant pour les locataires à Boulder.

Équilibre offre/demande : En résumé, l’immobilier résidentiel de Boulder en 2025 n’est ni en plein essor ni en crise – il a atteint un équilibre plus sain. Les données le confirment : l’offre de logements et la demande des acheteurs sont à peu près synchronisées, d’où des conditions de « marché équilibré » realtor.com. C’est un changement notable par rapport à la domination des vendeurs en 2021. Le nombre de mois d’inventaire à Boulder à la mi-2025 (~4-5) se situe dans la fourchette de 4 à 6 mois que les économistes considèrent comme équilibrée cdn.recolorado.com. Et en effet, acheteurs et vendeurs sont dans une sorte d’impasse : les vendeurs ne veulent pas trop baisser les prix compte tenu de la solidité à long terme de Boulder, mais les acheteurs ne sont pas prêts à faire monter les prix à cause du coût élevé du financement. Résultat : des mouvements de prix modestes et des dynamiques de transaction plus normales.

Un courtier local a décrit le marché du logement à Boulder en 2025 comme « plutôt compétitif, mais pas impossible » – avec un score d’environ 50 sur 100 sur un indice de compétitivité willowhome.co. Concrètement, cela signifie que les acheteurs doivent toujours être bien préparés (financement pré-approuvé, offres réalistes), mais ils ne se retrouvent plus systématiquement face à plus de 10 offres concurrentes. Environ 2 à 3 offres par bien est désormais la norme pour une maison à un prix raisonnable willowhome.co. Les enchères sont surtout réservées aux segments les plus recherchés (par exemple, une maison familiale bien placée à Newlands ou un bien historique au centre-ville). Par ailleurs, de nombreuses annonces subissent des baisses de prix avant de trouver preneur – plus d’un tiers ont vu leur prix baisser à la mi-année redfin.com, comme mentionné, ce qui montre que les vendeurs doivent s’aligner sur le marché.

Du point de vue de l’offre, le stock de logements à Boulder a peut-être atteint son sommet vers l’été 2025. De façon saisonnière, les annonces vont diminuer en automne/hiver. Et à plus long terme, la construction neuve dans Boulder même progresse lentement (en raison des réglementations et du manque de terrains). Ainsi, l’inventaire actuellement équilibré pourrait à nouveau se resserrer si la demande repart à la hausse. De nombreux analystes s’attendent à ce que l’inventaire élevé de 2025 diminue en 2026 si les taux d’intérêt se stabilisent ou baissent, ce qui ferait revenir les acheteurs. Ainsi, la fenêtre “favorable aux acheteurs” à Boulder pourrait être relativement temporaire. En fait, certains conseillers immobiliers incitent les acheteurs à profiter de ce moment de plus de choix et de négociation, avertissant qu’il pourrait ne pas durer si le marché repart à la hausse.

En résumé, le marché résidentiel de Boulder en 2025 se caractérise par des prix élevés avec une légère baisse, une offre améliorée menant à des conditions équilibrées, et une demande sous-jacente résiliente. C’est une pause bienvenue après une période de surchauffe insoutenable, et cela prépare le terrain pour la prochaine phase du cycle. Que cette prochaine phase soit une reprise progressive ou une nouvelle flambée dépendra de facteurs économiques plus larges (taux, emploi) et de facteurs locaux (politiques de logement, nouveaux projets) – que nous explorerons dans la section Prévisions à long terme. Mais d’abord, tournons-nous vers l’immobilier commercial, où 2025 a été le théâtre de deux secteurs très différents : un marché des bureaux en difficulté et un secteur de la vente au détail étonnamment robuste.

Tendances de l’immobilier commercial (commerce, bureaux, industriel, multifamilial)

Marché des bureaux : Vacance élevée et craintes de “spirale négative”

Le secteur de l’immobilier de bureaux à Boulder en 2025 fait face à des défis sans précédent. Les bureaux du centre-ville, autrefois presque pleins, sont désormais étrangement vides malgré des loyers affichés élevés. Selon le Colorado Sun, les bureaux du centre-ville de Boulder se louent à 25–30 $ par pied carré (annuel) – à peu près le même tarif qu’avant la pandémie – mais le taux de vacance reste bloqué autour de 29 % coloradosun.com. Autrement dit, près d’un tiers des 1,7 million de pieds carrés de bureaux du centre-ville sont officiellement vacants, et il y a peut-être encore plus d’espace inutilisé (certaines entreprises paient pour des bureaux qu’elles n’occupent pas réellement). Ce taux de vacance d’environ 29 % est environ quatre fois supérieur au taux de vacance des bureaux à Boulder avant le COVID coloradosun.com, qui se situait à un chiffre. C’est un renversement frappant : le centre-ville de Boulder est passé d’un marché de bureaux tendu à l’un des taux de vacance les plus élevés du pays pour une ville de cette taille commercialcafe.com.

Le coupable est clair : le travail à distance et hybride. Les entreprises technologiques et les cabinets professionnels de Boulder sont passés au télétravail pendant la pandémie et beaucoup n’ont pas repris le chemin du bureau en nombre significatif. Les entreprises ont réalisé qu’elles pouvaient réduire leur surface ou laisser expirer les baux pour réduire les coûts. Un responsable local de la Chambre de commerce a noté que « la circulation piétonne quotidienne et l’animation » du centre-ville ont fortement diminué avec l’absence de tant de travailleurs de bureau coloradosun.com coloradosun.com. En effet, les taux de vacance des bureaux à Boulder sont si élevés que les responsables municipaux s’inquiètent d’un « cercle vicieux » du centre-ville – des bureaux vides signifient moins de clients pour les magasins et restaurants du centre, qui peinent alors ou ferment, rendant le centre-ville moins dynamique et moins attractif pour les entreprises envisageant de louer des locaux coloradosun.com coloradosun.com.

Malgré la surabondance d’espace, les loyers demandés n’ont pas beaucoup baissé. Un aspect étrange du marché des bureaux de Boulder est que les propriétaires maintiennent les loyers proches des niveaux d’avant 2020 (souvent 35 à 40 $/pied² NNN pour les immeubles de catégorie A au centre-ville) coloradogroup.com, soutenus par une combinaison de facteurs. Beaucoup des immeubles de bureaux du centre-ville de Boulder appartiennent à quelques acteurs locaux de longue date (par exemple W.W. Reynolds, Tebo Properties) qui ont peu de dettes et peuvent se permettre d’attendre la fin du ralentissement coloradosun.com. Ils ont choisi d’offrir des concessions généreuses (comme plusieurs mois de loyer gratuit, des budgets d’aménagement pour les locataires) pour attirer les locataires plutôt que de baisser les loyers de base et d’établir un « nouveau plancher » sur le marché coloradosun.com. De plus, certains propriétaires ayant des hypothèques sont confrontés à des clauses de prêt les empêchant de trop baisser les loyers (car des loyers plus bas pourraient violer les conditions de la dette) coloradosun.com. Cette dynamique, rapportée dans des analyses nationales, contribue à un environnement où « les vacances devraient pousser les propriétaires à baisser les prix… mais cela n’arrive pas » coloradosun.com. Ainsi, Boulder affiche des loyers élevés et un taux de vacance élevé – un paradoxe qui repose sur la volonté des propriétaires de supporter des espaces vides plutôt que de s’engager sur de longs baux à bas prix.

Pourtant, des accords continuent d’être conclus. Les négociations de baux en 2025 portent souvent sur des durées plus courtes (2 à 3 ans contre 5 à 10 avant la pandémie) coloradogroup.com et des surfaces plus petites (de nombreux locataires réduisant, par exemple, de 20 000 pi² à 7 000 pi²) coloradogroup.com. Les propriétaires proposent des aménagements clé en main et des périodes de loyer gratuit pour attirer les locataires, offrant ainsi une remise sans baisser officiellement le loyer coloradogroup.com. Il existe une tendance de flight-to-quality : les entreprises qui louent veulent les immeubles les plus beaux, avec le plus d’équipements, pour inciter les employés à revenir. Les immeubles de catégorie A avec des rénovations modernes suscitent de l’intérêt, tandis que les bureaux plus anciens et fatigués restent vides. Par exemple, les espaces de coworking comme Kiln à Boulder sont complets, ce qui suggère que les particuliers et les petites entreprises utiliseront des bureaux si ceux-ci sont flexibles et de haute qualité coloradogroup.com.

Géographiquement, la difficulté est généralisée : le taux de vacance des bureaux du centre-ville de Boulder (~29 %) est en réalité meilleur que le taux de vacance global de la ville de Boulder (~42 %) estimé par un cabinet de courtage en incluant les grandes sous-locations à venir coloradogroup.com. Les parcs de bureaux de l’est de Boulder (comme Flatiron Business Park) affichent également des taux de vacance supérieurs à 20 % coloradogroup.com. Et l’ensemble du comté de Boulder (y compris les zones plus suburbaines) affichait environ 35 % de vacance à la mi-2025 coloradogroup.com – un niveau extrêmement élevé. Cela s’explique en partie par les restitutions imminentes : l’un des plus grands employeurs technologiques de Boulder rendrait 140 000 pi² et tenterait de sous-louer 150 000 pi² supplémentaires coloradogroup.com, et Twitter (désormais X) a quitté un bureau de 65 000 pi² en ville coloradogroup.com. Ces mouvements maintiendront des taux de vacance élevés jusqu’en 2026.

Les impacts de la surabondance de bureaux sont visibles : les commerces de détail en rez-de-chaussée qui dépendaient des employés de bureau sont en difficulté, et les recettes fiscales de la ville provenant du centre-ville sont sous pression coloradosun.com. La situation a suscité des discussions sur la manière de réaménager ou de remplir l’espace. Certaines idées évoquées incluent la conversion de bureaux en logements ou en laboratoires, mais les conversions sont coûteuses et difficiles compte tenu des codes du bâtiment de Boulder (et de nombreux bureaux sont actuellement sous bail même s’ils ne sont pas utilisés). Un autre espoir est que de nouvelles industries ou des entreprises extérieures profitent de la vacance pour s’installer. Fait intéressant, avec Sundance et une scène cinématographique en plein essor, certaines entreprises de divertissement ou de médias pourraient ouvrir des antennes à Boulder, comme le suggèrent des agents immobiliers locaux 8z.com. De plus, Boulder est un pôle en croissance pour les sciences de la vie – la demande d’espaces de laboratoire pourrait occuper certains bureaux s’ils sont convertis. En fait, les projets de BioMed Realty pour de nouveaux bâtiments dédiés aux sciences de la vie dans le Flatiron Business Park montrent l’intérêt du secteur boulderreportinglab.org.

Pour l’instant, les perspectives pour les bureaux à Boulder sont prudentes. Les propriétaires et les courtiers sont généralement optimistes à long terme – ils pensent que l’économie innovante de Boulder et la qualité de vie finiront par remplir à nouveau ces bureaux. De nombreux propriétaires sont « optimistes sur Boulder… et ne veulent pas s’engager sur des loyers plus bas à long terme » en attendant un rebond coloradogroup.com. Le consensus est que les bureaux de catégorie A dans des emplacements de choix se rétabliront en premier (une fois que les grands employeurs imposeront un retour partiel au bureau), peut-être à la location fin 2024 ou en 2025 coloradogroup.com. Les espaces de moindre qualité pourraient rester vacants pendant des années. Un tournant potentiel sera l’expiration des baux : à mesure que les derniers baux d’avant COVID (souvent des contrats de 5 ans signés autour de 2018–19) arriveront à échéance d’ici 2024–26, les locataires renouvelleront pour des surfaces plus petites ou partiront, forçant les propriétaires/prêteurs à s’ajuster. Un expert local a noté, « lorsque les baux commencés en 2019 expireront, plus de vacances apparaîtront – alors la valeur des immeubles baissera et peut-être que le marché se réajustera » coloradosun.com. Les responsables municipaux ne laissent cependant pas tout au marché ; ils réfléchissent activement à des incitations ou à des ajustements de zonage pour encourager la réutilisation des bureaux et maintenir le dynamisme du centre-ville.

En résumé, le marché des bureaux à Boulder en 2025 traverse une correction douloureuse, avec des taux de vacance record et des propriétaires qui misent sur le long terme. Cela contraste fortement avec le reste de l’immobilier à Boulder : alors que le logement et le commerce de détail se portent bien, les bureaux doivent lutter pour éviter une récession prolongée. Cette dichotomie souligne comment les conséquences de la pandémie peuvent affecter différemment les types de biens immobiliers.

Commerce de détail et hôtellerie : forte demande, espace limité

Contrairement aux difficultés du secteur des bureaux, l’immobilier commercial de Boulder en 2025 est en grande partie florissant, en particulier dans les quartiers commerçants et de restauration les plus prisés. L’emblématique Pearl Street Mall (la rue piétonne du centre-ville) et les corridors commerciaux voisins affichent un taux d’occupation élevé et même une concurrence pour l’espace. Un courtier commercial a déclaré qu’il n’avait « jamais vu le marché du commerce de détail sur Pearl aussi actif » – les propriétaires peuvent choisir leurs locataires, des grandes enseignes nationales aux boutiques locales, et chaque annonce au cours de l’année écoulée a reçu plusieurs offres coloradogroup.com. Il existe une perception chez certains observateurs occasionnels que Pearl Street a des vitrines vides (en raison de quelques vitrines encore occultées), mais les initiés précisent que ce n’est pas dû à un manque de locataires – c’est à cause de la lenteur des permis et du coût élevé des aménagements qui retardent l’ouverture des magasins coloradogroup.com. En somme, lorsqu’un magasin ferme, l’espace est rapidement reloué, mais le nouveau locataire peut mettre plus de 6 mois pour la conception, les permis et les rénovations avant d’ouvrir, ce qui donne une impression de vacance temporaire. Selon le courtier, le processus d’obtention des permis à Boulder « n’a jamais été aussi lent », et les coûts élevés de construction allongent également le délai de rotation coloradogroup.com. Mais en réalité, la demande pour des espaces de qualité pour le commerce/restauration est « forte à très forte » sur Pearl coloradogroup.com.

Les loyers des commerces de premier choix sont restés stables ou ont légèrement augmenté. La fréquentation piétonne de Pearl Street a fortement rebondi en 2022–2023 à mesure que le COVID diminuait, avec touristes, étudiants et habitants remplissant la rue l’été et les week-ends. Bien que les foules du déjeuner en semaine soient plus clairsemées (en raison de la baisse du nombre de travailleurs de bureau), la consommation à Boulder reste solide, et de nombreux commerçants veulent en profiter. Les propriétaires peuvent même se permettre d’être sélectifs, choisissant des locataires qui correspondent le mieux à l’esprit de Boulder (par exemple, préférant un café local branché ou une boutique éphémère d’équipement de plein air à une activité moins attrayante). À la mi-2025, l’absence de vacance commerciale fait que certains commerçants régionaux et nationaux souhaitant s’implanter à Boulder sont « frustrés par le manque d’opportunités » et « impatients » de voir un espace se libérer coloradogroup.com.

La vigueur du commerce de détail s’étend au-delà de Pearl Street jusqu’à des lieux comme Twenty Ninth Street (le nouveau centre commercial en plein air de Boulder) et les centres de quartier. Twenty Ninth Street affiche un taux d’occupation élevé ; il attire certains locataires « expérientiels » comme des lieux de divertissement, susceptibles de combler les vides laissés par le commerce traditionnel. Les zones commerçantes de quartier – par exemple, les petits centres-villes de North Boulder ou des pôles comme Table Mesa Center – signalent également une stabilité des locataires. La population aisée de Boulder et l’afflux de visiteurs (pour des événements universitaires, des conférences, des activités de loisirs) créent une clientèle fiable que les commerçants recherchent.

Cela dit, tout n’est pas parfait : les entreprises qui s’adressaient spécifiquement à la clientèle de bureau 9h-17h ont eu des difficultés. Les restaurants et cafés du centre-ville qui dépendaient des déjeuners de plus de 1 000 employés de bureau ont vu leurs ventes baisser. L’article du Colorado Sun note que les commerçants et restaurateurs du centre-ville ressentent la pression due à la disparition du flux de piétons de bureau et à la baisse des recettes fiscales de la ville coloradosun.com. Certains restaurants du centre-ville ont réduit leurs horaires ou se sont recentrés sur la clientèle du soir et du week-end. La ville s’en inquiète suffisamment pour envisager des initiatives visant à attirer les gens au centre-ville (événements, promotions), même si les bureaux restent moins occupés. Néanmoins, le taux de vacance commerciale global dans le centre de Boulder est bien inférieur à celui des bureaux. En fait, le taux de vacance commerciale à Boulder est relativement bas (environ 4 à 5 % selon certaines estimations) et concerne principalement des espaces en transition, non des vitrines fermées à long terme.

L’hôtellerie et les hôtels constituent un autre pan de l’immobilier commercial, et les tendances pour 2025 sont encourageantes. Le taux d’occupation des hôtels de Boulder s’est rétabli après la pandémie, et les tarifs journaliers sont élevés grâce au tourisme dynamique et aux déplacements liés à l’université. Le déménagement imminent du Sundance a déjà suscité un intérêt pour l’ajout de nouveaux hébergements. Un nouvel hôtel-boutique sur Canyon Blvd et certains projets d’hôtels/auberges proposés montrent que les promoteurs voient un potentiel dans l’hôtellerie à Boulder. Si plus de 120 000 visiteurs sont attendus pour le Sundance 2027 8z.com, Boulder aura besoin de beaucoup plus d’hébergements – ce qui pourrait faire grimper les revenus hôteliers et stimuler de nouveaux développements dans les prochaines années. Cela relève davantage des tendances futures, mais il est à noter que les courtiers commerciaux anticipent une demande accrue pour les espaces de commerce/hôtellerie grâce à l’effet « festival » du Sundance8z.com.

Industriel et espaces flexibles : offre limitée, croissance de niche

Le secteur de l’immobilier industriel de Boulder, bien que de plus petite taille, est resté relativement stable et solide. Les biens industriels et flexibles (entrepôts, sites de production, laboratoires de R&D, « maker spaces ») à Boulder affichent historiquement un faible taux de vacance en raison de zones industrielles limitées et d’une base florissante d’entreprises spécialisées (des laboratoires de biotechnologie aux fabricants d’équipements de plein air). En 2024, un rapport de marché a noté que le taux de vacance industriel de Boulder se situait autour de 7,5–8 % dans la grande région du nord du Colorado matthews.com, ce qui est assez serré. À l’intérieur de la ville, le taux de vacance réel pourrait être encore plus bas pour les espaces recherchés – de nombreux bâtiments industriels le long d’Arapahoe Ave, dans East Boulder, etc. restent loués à un mélange d’entreprises de matériel technologique, de brasseries et de prestataires logistiques. Une analyse CoStar fin 2024 a souligné que le pipeline industriel de Boulder est minimal (seulement ~22 000 pieds carrés en construction, <0,1 % du stock)uniqueprop.com uniqueprop.com, ce qui signifie qu’il n’y a pratiquement pas de nouvelle offre. Cette offre contrainte, combinée à une demande soutenue, a maintenu les loyers industriels sur une trajectoire ascendante (~3–4 % de croissance annuelle des loyers) et fait en sorte que tout espace vacant trouve généralement preneur.

Cependant, le marché industriel de Boulder connaît une certaine évolution : l’industrie traditionnelle « à cheminée » n’est pas le point fort de Boulder (la production s’est déplacée vers des zones moins chères), mais les usages spécialisés en R&D et sciences de la vie se développent. Le East Boulder Subcommunity Plan vise explicitement à conserver un certain caractère industriel en exigeant que les nouveaux projets incluent des « espaces de production » (comme des ateliers ou des laboratoires) boulderreportinglab.org. L’initiative d’entreprises comme BioMed Realty pour construire des laboratoires de sciences de la vie à Boulder illustre cette tendance boulderreportinglab.org. Les installations de sciences de la vie sont souvent considérées comme des espaces « flex » ou de laboratoire – un hybride entre bureau et industriel avec des infrastructures de laboratoire. La demande pour ce type d’espace est forte dans la région (le secteur biotechnologique du Colorado est en croissance), et Boulder est attractif grâce à la recherche universitaire et à un vivier de talents en biotechnologie. Ainsi, il est possible que, dans les prochaines années, certaines vacances de bureaux (notamment à East Boulder) soient converties en laboratoires, brouillant ainsi la frontière entre bureau et industriel. Par exemple, un immeuble de bureaux vide pourrait être réaménagé avec des systèmes de ventilation et de sécurité pour accueillir une entreprise de recherche pharmaceutique. Cela permettrait de remplir l’espace et d’obtenir des loyers premium.

Dans l’ensemble, les propriétaires d’actifs industriels à Boulder bénéficient d’un marché favorable aux bailleurs en 2025. Le problème est que Boulder ne dispose tout simplement pas de beaucoup de terrains industriels pour se développer – de nombreux locataires industriels finissent à Gunbarrel (nord-est de Boulder) ou dans des villes voisines pour des surfaces plus grandes. Le secteur industriel du comté de Boulder (par exemple à Longmont) se porte bien, avec un taux de vacance inférieur à 10 % et des loyers autour de 13–14 $/pied² triple net matthews.com, offrant des options plus abordables en dehors des limites de la ville. À l’intérieur de la ville, les petits entrepôts et condos industriels sont achetés immédiatement par des utilisateurs finaux ou des investisseurs dès leur mise en vente, souvent à des prix élevés au pied carré, compte tenu de leur rareté. Le plan pour East Boulder, en autorisant un peu de résidentiel, pourrait mettre certains espaces industriels en danger (en incitant à la reconversion), mais la ville insiste sur la nécessité de trouver un équilibre – elle ne veut pas perdre complètement les lieux pour les fabricants/artisans locaux. Les considérations environnementales entrent aussi en jeu – Boulder a des règlements stricts sur le bruit et les émissions, ce qui limite l’industrie lourde mais favorise les technologies propres et les industries artisanales.

En résumé, le marché industriel/flex de Boulder en 2025 est sain et limité par l’offre. C’est un segment plus discret comparé aux bureaux ou commerces du centre-ville, mais il offre un espace essentiel aux entreprises innovantes de Boulder (constructeurs de satellites, startups d’impression 3D, producteurs d’aliments naturels, etc.). Les loyers sont restés stables ou ont légèrement augmenté, les taux de vacance sont faibles, et le seul problème est le manque de place pour s’agrandir. Pour l’avenir, surveillez les projets dans les sciences de la vie et possiblement quelques reconversions d’industriel en usage mixte à mesure que East Boulder se transforme.

Investissements multifamiliaux (appartements) : performance solide dans un contexte de forte demande

Les grands immeubles multifamiliaux (appartements) sont souvent classés comme immobilier commercial (à des fins d’investissement), et à Boulder ils restent une catégorie d’actifs très recherchée. La combinaison de loyers élevés, de faible vacance et de peu de nouvelles constructions rend les complexes d’appartements existants très précieux. Les investisseurs comme les fonds institutionnels et les REITs ont traditionnellement trouvé les appartements de Boulder attractifs pour des rendements stables. En 2025, la hausse des taux d’intérêt a quelque peu ralenti l’activité de vente multifamiliale (car le coût du financement plus élevé réduit les offres de prix des investisseurs), mais les fondamentaux des propriétés restent solides :

• Le taux d’occupation dans les appartements gérés professionnellement reste très élevé (généralement plus de 95 %). L’offre de logements très limitée à Boulder signifie que les propriétaires ont rarement du mal à remplir les unités.
• La croissance des loyers est modérée mais positive, comme indiqué (~3 % sur un an) zillow.com. Certains immeubles de luxe ont offert de petites concessions en 2020, mais en 2025, pratiquement aucune offre de loyer gratuit n’est nécessaire pour louer les unités.
• Demande des investisseurs : L’intérêt pour le multifamilial « intermédiaire manquant » – petits plex ou immeubles de taille moyenne – augmente, étant donné que la ville encourage la création de plus d’unités. Cependant, les prix élevés de Boulder et les plafonds de loyers sur les logements abordables peuvent compliquer les transactions.

Un facteur dans le secteur multifamilial de Boulder est les exigences de logements abordables de la ville. Tout nouveau projet résidentiel de plus de 5 unités doit fournir une part importante en logements abordables (25 % pour les locations) ou payer des frais élevés. Cela a limité le flux de nouveaux appartements à prix du marché, protégeant essentiellement les acteurs en place (les appartements existants font face à moins de concurrence). Par exemple, en dehors de quelques projets comme le projet abordable de 100 unités en construction sur 30th Street, il n’y a pas grand-chose à venir. Par conséquent, les appartements existants voient une demande soutenue et peuvent justifier des hausses de loyers et une croissance de la valeur. Les taux de capitalisation (rendement net) pour les appartements à Boulder sont faibles (environ 4-5 %), reflétant la confiance des investisseurs dans l’appréciation et les revenus à long terme.

En 2025, certains investisseurs multifamiliaux surveillent de près les tendances des taux d’intérêt. Si les taux baissent en 2026, une vague de ventes d’immeubles d’appartements pourrait avoir lieu alors que les acheteurs se précipitent. À l’inverse, certains propriétaires pourraient conserver leurs biens pendant la période de taux élevés. Parallèlement, sur le plan opérationnel, les propriétés multifamiliales font face à une hausse des dépenses : les taxes foncières de Boulder ont augmenté (la ville a créé une nouvelle taxe de district de bibliothèque en 2023, ajoutant environ 0,07 $ par 100 $ de valeur pour le commercial, ce qui affecte les coûts NNN des appartements) coloradogroup.com. Les coûts d’assurance ont également grimpé (les risques d’incendie/inondation au Colorado rendent l’assurance plus chère). Cela pourrait réduire les marges, même si jusqu’à présent les hausses de loyers dépassent la croissance des dépenses.

Le logement étudiant est un créneau multifamilial particulier à Boulder. CU Boulder garantit un logement pour les étudiants de première et deuxième année, mais les juniors/seniors vivent en grande partie hors campus, alimentant un marché locatif étudiant pour les maisons et appartements. Les complexes d’appartements spécialement conçus pour les étudiants (comme « The Hive » ou « U Club ») affichent complet avec des pré-locations bien à l’avance. Le projet Williams Village II prévu, qui apportera 300 unités de logement étudiant dans la phase 1 multihousingnews.com, sera significatif – il élargit essentiellement le parc de logements de la CU. Cela pourrait légèrement atténuer la pression sur le marché locatif étudiant à la fin des années 2020, mais compte tenu de la croissance de la CU, il est probable que l’offre soit absorbée sans problème. Les investisseurs apprécient souvent les locations étudiantes à Boulder car les parents cosignent les baux et le flux de locataires se renouvelle chaque année ; cependant, les limites strictes d’occupation à Boulder (pas plus de 3 personnes non apparentées par maison, par exemple) limitent les excès de logements étudiants observés dans certaines villes universitaires.

Construction et développement multifamilial : En dehors de Williams Village II et des 217 unités (principalement abordables) d’Alpine-Balsam en projet, Boulder n’ajoute pas grand-chose d’autre d’ici 2027. Le plan East Boulder pourrait permettre des projets d’appartements plus importants, mais ceux-ci mettront des années à se concrétiser (probablement après 2027). En conséquence, le parc multifamilial existant à Boulder prend de la valeur, et les loyers devraient rester sur une trajectoire ascendante en raison d’un simple déséquilibre entre l’offre et la demande.

En conclusion, l’immobilier commercial de Boulder en 2025 est contrasté :

• Bureaux – souffrent d’un contrecoup du télétravail, avec des taux de vacance records et une reprise lente.
• Commerce de détail – dynamique dans les zones de premier choix, essentiellement limité par la rapidité avec laquelle les nouveaux locataires peuvent aménager, et prêt à bénéficier davantage du tourisme et des événements.
• Industriel – discrètement solide, avec un taux de vacance minimal et une croissance dans des secteurs de niche comme la biotechnologie ; le manque d’espace est la seule limitation.
• Multifamilial – continue d’afficher de bonnes performances grâce à des loyers élevés et un faible taux de vacance, constituant un investissement fiable malgré les vents contraires à court terme liés aux taux d’intérêt.

Cette divergence met en évidence l’économie unique de Boulder : axée sur les métiers de la connaissance (impactant les bureaux), mais sous-développée en logements (au bénéfice des appartements), et une destination prisée (soutenant le commerce de détail et bientôt l’hôtellerie). Nous examinerons ensuite quelques grands projets de développement et initiatives de planification visant à corriger ces déséquilibres et à façonner le paysage futur de Boulder.

Grands projets de développement et initiatives d’urbanisme

Plusieurs projets de développement transformateurs et initiatives politiques sont en cours à Boulder en 2025, témoignant d’un effort proactif pour gérer la croissance, ajouter des logements et revitaliser des zones clés. Voici les plus notables :

1. Réaménagement de Williams Village II (Baseline Road)

Il s’agit de l’un des plus grands projets privés de développement à usage mixte de Boulder de ces dernières années. Williams Village II est un réaménagement prévu de 10 acres au 2952 Baseline Road, près du campus de CU Boulder. Il comprendra environ 600 logements, dont environ 300 logements étudiants et 300 appartements à loyer libre, ainsi qu’une importante surface commerciale et des espaces publics multihousingnews.com multihousingnews.com. Début 2025, les promoteurs locaux (The Williams Family et Morgan Creek Ventures) ont obtenu un prêt relais de 56 millions de dollars pour finaliser les autorisations et acquérir les baux fonciers multihousingnews.com. La ville devrait approuver les plans définitifs du site d’ici la fin 2025 multihousingnews.com.

Ce qui est en cours de construction : Williams Village II crée essentiellement un nouveau quartier à l’emplacement d’un centre commercial vieillissant et de parkings multihousingnews.com. La phase 1 construira la composante logements étudiants (~300 unités), contribuant à répondre à la pénurie de logements de l’université multihousingnews.com. La phase 2 livrera les logements multifamiliaux à loyer du marché, ainsi que 90 000 pieds carrés d’espaces commerciaux/restaurants, un parking structuré et des équipements multihousingnews.com. À terme, il y aura plus de six nouveaux bâtiments, des places piétonnes, des parcs, et même de l’espace pour que l’épicerie Sprouts existante et le célèbre Dark Horse Bar puissent se relocaliser sur place multihousingnews.com (les résidents craignaient de les perdre, mais les promoteurs se sont engagés à les inclure). Le design est à usage mixte et convivial pour les piétons avec des caractéristiques de durabilité comme des bâtiments tout-électrique pour s’aligner avec les objectifs climatiques de Boulder multihousingnews.com.

Calendrier : Il s’agit d’un projet pluriannuel. Le financement obtenu couvre environ deux ans pour obtenir les permis et préparer le site multihousingnews.com. La construction devrait prendre environ trois ans par phases, donc l’achèvement est probablement prévu vers 2027–2028 pour l’ensemble du projet. Le premier bâtiment de logements étudiants pourrait ouvrir d’ici 2026 si la phase 1 avance rapidement.

Impact : Williams Village II représentera un apport significatif de logements – notamment des logements étudiants, ce qui devrait réduire la pression sur les quartiers environnants où les étudiants louent. 300 étudiants logés sur place, c’est 300 de moins en concurrence pour les maisons/appartements anciens de la ville. Les unités supplémentaires à loyer du marché (300) augmenteront modestement l’offre locative pour les non-étudiants également. De plus, les nouveaux commerces (boutiques, cafés) et espaces publics dynamiseront le corridor Baseline et serviront non seulement les nouveaux résidents mais aussi la communauté au sens large. C’est essentiellement une urbanisation de cette partie de Boulder. Le projet a fait l’objet de l’examen habituel à Boulder concernant la circulation et le caractère, mais son emplacement près du campus et sur une grande route en faisait un site logique pour un changement de zonage. Pour les investisseurs, Williams Village II représente un nouvel inventaire sur le marché très tendu du multi-logements à Boulder – bien qu’avec l’implication de CU (probablement en location principale de certaines unités étudiantes), il s’agisse d’un projet hybride un peu unique plutôt qu’une location purement de marché.

2. Réaménagement Alpine-Balsam (ancien site de l’hôpital)

Il s’agit d’un projet dirigé par la ville qui transforme l’ancien site de l’hôpital communautaire de Boulder (au nord du centre-ville, à Alpine & Balsam) en un pôle à usage mixte mettant fortement l’accent sur le logement abordable. Cela fait près d’une décennie que le projet est en préparation – l’hôpital a fermé en 2015, la ville a acheté le campus de 8,8 acres, et après des années de réflexion, la première pierre a été symboliquement posée en décembre 2024 boulderreportinglab.org.

Portée : Le plan Alpine-Balsam prévoit trois composantes principales boulderreportinglab.org :

• Un nouveau Western City Campus : Boulder va rénover et agrandir un bâtiment pavillonnaire existant pour créer un pôle centralisé de services municipaux et d’administration boulderreportinglab.org. Plusieurs services municipaux actuellement installés dans des bureaux vétustes à travers la ville seront relocalisés ici. Le bâtiment sera rendu économe en énergie (tout électrique, panneaux solaires, construction en bois massif) et agrandi à quatre étages boulderreportinglab.org. Le bâtiment Brenton adjacent et un parking seront également modernisés.
• Développement résidentiel : En partenariat avec Boulder Housing Partners (l’autorité du logement de la ville), le plan prévoit 217 nouveaux logements sur le site boulderreportinglab.org. Parmi ceux-ci, 157 seront des logements à prix abordable de façon permanente (pour les résidents à faible revenu) et 60 seront à prix du marché (probablement des maisons en rangée à vendre) boulderreportinglab.org. Les logements abordables seront principalement des locations, incluant certains logements pour personnes âgées, tandis que ceux à prix du marché pourraient être des maisons en rangée près du parc North Boulder boulderreportinglab.org. Ces bâtiments auront 3 à 4 étages et seront conçus pour s’intégrer au quartier (brique, toits en pente, cours intérieures) boulderreportinglab.org.
• Atténuation des inondations et espaces verts : Un aspect important de l’infrastructure est un nouveau canal d’atténuation des inondations/voie verte traversant le site boulderreportinglab.org. La zone se trouve dans une plaine inondable, donc la ville va créer un espace vert continu et un canal de drainage depuis le parc North Boulder à travers le site pour évacuer les eaux de crue en toute sécurité. Cela servira également de parc linéaire pour la récréation.

Chronologie : Le projet est complexe et comporte plusieurs phases. À la fin de 2024, la démolition de l’ancien hôpital était terminée et les travaux d’atténuation des inondations commenceront en 2025 boulderreportinglab.org. La construction du campus des bureaux municipaux devrait être achevée d’ici le printemps 2027 boulderreportinglab.org. La composante logement commencera plus tard – le début des travaux pour le logement n’aura pas lieu avant la fin des travaux du canal de dérivation des inondations, donc probablement fin 2026, avec une construction prévue pour 2027-28 boulderreportinglab.org. Ainsi, les appartements abordables pourraient ouvrir vers 2028. Il s’agit d’un projet à long terme, reflétant le processus délibéré de Boulder.

Importance : Alpine-Balsam est présenté comme le plus grand projet de logements abordables de Boulder depuis près de 10 ans boulderreportinglab.org. Ajouter 157 logements à loyer modéré est un événement majeur dans une ville qui ajoute souvent des logements abordables au compte-gouttes. Cela montre que la ville utilise la propriété foncière pour favoriser l’accessibilité. Le projet répond également aux besoins en équipements municipaux – regrouper les bureaux peut permettre des économies à long terme et libérer d’autres sites (comme peut-être l’actuel bâtiment municipal du centre-ville pour d’autres usages). De plus, il revitalise un emplacement clé à seulement un demi-mile du centre-ville, évitant ainsi un grand espace mort et créant à la place un « pôle dynamique intergénérationnel » tel que la ville l’envisage boulderreportinglab.org.

D’un point de vue urbanistique, Alpine-Balsam reflète les valeurs de Boulder : développement durable et à revenus mixtes au cœur de la ville plutôt que l’étalement urbain. Le projet a rencontré une certaine résistance du voisinage (inquiétudes concernant la circulation, la densité), mais la ville a modéré la hauteur et la densité en réponse et utilise un code basé sur la forme pour garantir que le design s’intègre bien boulderreportinglab.org. À noter, la moitié des logements seront des maisons en rangée à vendre (prix du marché), un produit de plus en plus rare à Boulder ; celles-ci pourraient se vendre à des prix élevés et aider à subventionner les logements abordables.

Dans l’ensemble, Alpine-Balsam n’aura pas d’effets immédiats sur le marché (puisqu’il ne sera pas achevé avant la fin de cette décennie), mais c’est une pierre angulaire de la stratégie de Boulder visant à créer davantage d’opportunités de logement à l’intérieur des limites de la ville. Il amènera également des centaines d’employés municipaux sur ce site chaque jour d’ici 2027, ce qui pourrait dynamiser le commerce de proximité et modifier les habitudes de déplacement (bien que certains s’inquiètent de la circulation).

3. Plan de sous-communauté d’East Boulder & Code basé sur la forme

Une initiative politique majeure, le Plan de sous-communauté d’East Boulder, est sur le point de remodeler une grande partie des zones industrielles de l’est de Boulder au cours de la prochaine décennie. Le plan, couvrant la zone au nord de l’avenue Arapahoe et à l’est de Foothills Parkway (pensez au parc d’affaires Flatiron et ses environs), a été approuvé en 2022 et les étapes de mise en œuvre ont lieu en 2024–25. En février 2025, le Conseil municipal a adopté un code basé sur la forme pour une grande partie d’East Boulder afin de permettre une reconversion à usage mixte avec logements boulderreportinglab.org.

Points clés du plan/code :

• Il permet (pour la première fois) un développement résidentiel significatif dans ce qui a été principalement des zones industrielles/commerciales boulderreportinglab.org. Les responsables municipaux estiment que le plan pourrait permettre la création d’environ 5 000 nouveaux logements au fil du temps à East Boulder boulderreportinglab.org – un potentiel énorme compte tenu de la croissance lente de Boulder.
• Le code basé sur la forme fixe des normes de conception urbaine (implantation des bâtiments, tracé des rues, etc.) pour créer un quartier cohérent et propice à la marche. Il encourage les “quartiers de 15 minutes” où logements, travail et services se côtoient boulderreportinglab.org.
• Pour répondre aux préoccupations des propriétaires d’entreprises industrielles, le code inclut des exigences visant à préserver certains espaces de “production” (comme des ateliers ou de l’industrie légère) dans les nouveaux projets boulderreportinglab.org. L’idée n’est pas de gentrifier complètement East Boulder en n’y construisant que des appartements, mais de maintenir une diversité d’usages.
• Les premières versions auraient rendu obligatoire la construction de logements dans les grands projets de réaménagement, mais après des objections de la part d’entreprises comme BioMed (qui souhaitent construire des laboratoires, pas des logements), l’approche finale offre plus de flexibilité – les projets peuvent passer par une révision discrétionnaire s’ils ne respectent pas strictement le code, permettant des décisions au cas par cas boulderreportinglab.org. Les promoteurs peuvent même demander des exemptions aux exigences de logement si, par exemple, la contamination d’un site rend la construction de logements dangereuse boulderreportinglab.org.
• Le nouveau code devrait entrer en vigueur en 2025 (sous réserve de l’approbation finale de l’ordonnance), ce qui signifie que les promoteurs pourraient bientôt commencer à proposer des projets à usage mixte dans l’Est de Boulder.

Implications : Ce plan est peut-être le changement de zonage le plus important à Boulder depuis des décennies, car il ouvre de vastes terrains (comme le parc d’affaires Flatiron de 100 acres) à la possibilité d’accueillir des logements à terme. Si même une partie des 5 000 unités prévues sont construites d’ici 2030, cela pourrait atténuer modérément la pénurie de logements. À plus court terme (2025–27), nous pourrions voir quelques projets pilotes – par exemple, un parking de surface transformé en immeuble d’appartements à usage mixte avec un espace de fabrication au rez-de-chaussée.

Cependant, le développement dans l’Est de Boulder ne se fera pas du jour au lendemain. De nombreux propriétaires fonciers pourraient attendre de voir comment se déroulent les premiers projets. Certains pourraient continuer avec du pur commercial (comme les projets de campus de sciences de la vie de BioMed) grâce à la flexibilité accordée. Il faut aussi prendre en compte les infrastructures – ajouter des résidents signifie améliorer les rues, ajouter des parcs, etc., ce que la ville devra encadrer.

D’un point de vue du marché, le plan pour l’Est de Boulder est un signal que Boulder est enfin prêt à densifier et à croître en interne plutôt que de repousser toute la croissance vers les banlieues. Il répond à des préoccupations telles que la création de logements pour les travailleurs à proximité des emplois et potentiellement plus abordables (puisque construire sur des terrains plats de type friche pourrait être moins cher que de tenter de réaménager des parcelles du centre-ville). Cela garantit aussi que Boulder ne stagne pas en tant que ville boutique réservée aux plus aisés ; intégrer des logements dans les zones commerciales peut favoriser plus de diversité si c’est bien fait.

Le plan a tout de même fait l’objet de critiques : certains chefs d’entreprise y étaient opposés, craignant des déplacements ou des exigences coûteuses, et certains habitants s’inquiétaient que l’arrivée de milliers de logements pour de nouveaux travailleurs de la tech à hauts revenus ne fasse encore grimper les prix dans toute la ville boulderreportinglab.org. Le conseil a tenté de trouver un équilibre, et les années à venir mettront à l’épreuve la réussite de ce compromis. Mais quoi qu’il en soit, l’Est de Boulder est le secteur à surveiller pour les nouveaux développements. Il pourrait devenir la version boulderienne d’un corridor technologique avec des environnements de vie-travail-loisirs, transformant des zones aujourd’hui principalement composées d’entrepôts et de bureaux en quartiers mixtes dynamiques.

4. Autres projets et initiatives notables

• Expansion de CU Boulder : L’université a son propre pipeline de développement. Elle a récemment ouvert un immense Center for Academic Success & Engagement (CASE) et prévoit de nouveaux dortoirs et possiblement un développement du campus sud dans les années à venir. De plus, CU réaménage certaines de ses propriétés (comme d’anciens résidences étudiantes). Ces projets apportent des emplois dans la construction et, une fois terminés, peuvent atténuer la pression sur le logement (par exemple, de nouveaux lits en dortoir réduisent le nombre d’étudiants dans les locations en ville). Le plan directeur stratégique de logement à long terme de CU est attendu d’ici fin 2025 colorado.edu, et pourrait inclure l’ajout de milliers de lits sur le campus au cours de la prochaine décennie.
• Transports & Infrastructure : Boulder continue d’investir dans les infrastructures qui soutiennent l’immobilier. Le 2025-2030 Capital Improvement Program comprend des projets comme le Civic Area Phase II (amélioration de l’espace du parc civique central de Boulder le long de Boulder Creek), des améliorations de transport sur la 28e rue et Colorado (carrefours plus sûrs, meilleures installations pour vélos/piétons) bouldercolorado.gov, et l’étude d’une future liaison ferroviaire ou BRT vers Denver (encore en planification). De meilleures infrastructures ont tendance à augmenter la valeur des propriétés et le potentiel de développement le long de ces corridors.
• Initiatives de logement abordable : Au-delà d’Alpine-Balsam, Boulder poursuit divers projets abordables. Par exemple, un projet de logement abordable sur Palo Parkway a été achevé en 2024, et d’autres en préparation incluent la réhabilitation d’anciens sites de logements publics. Des mesures approuvées par les électeurs comme une augmentation des frais de liaison commerciale au milieu des années 2020 et possiblement de nouveaux revenus fiscaux provenant du tout récent community housing fund contribueront à financer la construction ou l’acquisition de logements abordables. Boulder s’est fixé comme objectif (dans son plan logement) que 15 % de tous les logements soient définitivement abordables d’ici 2035 – des projets comme Alpine-Balsam et les unités inclusives d’East Boulder sont essentiels à cet objectif.
• Espace ouvert et protection de l’environnement : Boulder reste engagée à protéger sa ceinture verte d’espaces ouverts autour de la ville. En 2025, un ensemble de projets d’espaces ouverts (améliorations des sentiers, restauration des habitats) est prévu bouldercolorado.gov. Bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler de développement, cette politique de limites de croissance strictes affecte indirectement l’immobilier en limitant l’expansion vers l’extérieur – canalisant ainsi la demande vers des projets de densification et maintenant la valeur des terrains élevée. De plus, Boulder travaille sur la résilience climatique – par exemple, en accélérant l’atténuation des inondations (conformément au Plan directeur des eaux pluviales 2022) et la prévention des incendies dans la zone interface forêt-ville boulderprogressives.org. Une atténuation réussie peut protéger les biens et la viabilité des assurances ; par exemple, l’investissement de Boulder dans un projet d’inondation de South Boulder Creek permettra de retirer certaines zones à haut risque de la plaine inondable, les rendant potentiellement disponibles pour un développement plus sûr ou, au minimum, réduisant les primes d’assurance pour les maisons existantes.
• Mise à jour du Plan global (BVCP 2025) : Boulder doit procéder à une mise à jour majeure de son Plan global d’ici 2025 bouldercounty.gov. La phase de cadrage initial a commencé en 2024. Il s’agit d’un document de politique générale qui pourrait réviser les cartes d’utilisation des sols, les objectifs de logement, etc. Les Boulder Progressives et d’autres groupes font pression pour des changements audacieux : faciliter la construction de logements multifamiliaux dans davantage de zones (comme autoriser les duplex/triplex de plein droit dans les quartiers pavillonnaires) boulderprogressives.org, reclasser les centres commerciaux linéaires en usage mixte (essentiellement ce qu’a fait le plan East Boulder) boulderprogressives.org, et étendre les codes basés sur la forme pour simplifier les approbations boulderprogressives.org. Si le BVCP 2025 adopte certaines de ces mesures, Boulder pourrait voir une augmentation progressive supplémentaire de la capacité de logement. Bien sûr, le processus politique à Boulder est prudent et basé sur le consensus, donc tout changement radical de zonage sera largement débattu. Mais le simple fait que ces idées soient à l’étude reflète un changement dans l’approche de Boulder en matière de croissance – passant d’une retenue stricte à une augmentation plus gérée et progressive de la densité dans des zones ciblées.
• Préparatifs pour le Festival du film de Sundance : Bien qu’il ne s’agisse pas d’un développement physique, l’arrivée de Sundance en 2027 suscite divers efforts de planification urbaine. On parle d’augmenter la capacité des lieux (peut-être en réaffectant certains grands espaces ou en construisant un centre d’événements). La ville pourrait devoir planifier des infrastructures de transport et de sécurité pour faire face à l’afflux du festival. Des investisseurs privés, comme mentionné, envisagent de nouveaux hôtels-boutiques ou espaces événementiels. Par exemple, un promoteur pourrait transformer un bâtiment du centre-ville en salle de projection ou en bar haut de gamme à temps pour Sundance. Ces aménagements commerciaux à plus petite échelle pourraient apparaître en 2026 à l’approche du festival, contribuant ainsi à l’infrastructure culturelle de Boulder.

En résumé, le pipeline de développement de Boulder se caractérise par un accent mis sur la densification, l’usage mixte et la diversité de l’habitat. Des projets comme Williams Village II et Alpine-Balsam apporteront des centaines de logements dans les prochaines années, une augmentation notable pour une ville qui ajoute des logements très lentement. Des initiatives de planification comme le code d’East Boulder et le futur plan d’urbanisme signalent une ouverture à la croissance là où cela a du sens (zones desservies par les transports, zones commerciales) tout en préservant les espaces verts appréciés et le caractère de la plupart des quartiers. Il y a une nette emphase sur la durabilité et la résilience dans ces projets – des bâtiments à énergie nette zéro et des canaux de gestion des inondations à la conception urbaine piétonne – en accord avec les objectifs climatiques et sociaux de Boulder.

Pour le marché immobilier, ces développements signifient une offre accrue (notamment de locations et de logements abordables) à l’horizon, ce qui pourrait modérer la croissance extrême des prix et offrir des opportunités de nouveaux investissements. Ils signifient aussi de nouveaux espaces commerciaux et de bureaux dans des projets à usage mixte qui pourraient, dans une certaine mesure, compenser le ralentissement des bureaux du centre-ville en offrant des alternatives modernes. Et surtout, ces projets façonneront l’attractivité de Boulder : par exemple, un nouveau quartier Est Boulder dynamique avec des unités de vie/travail et des espaces créatifs pourrait attirer de jeunes professionnels qui trouvaient auparavant les options de logement à Boulder limitées. Le calendrier est cependant crucial – la plupart de ces projets sont prévus dans 2 à 5 ans ou plus. Donc à court terme (2025–26), Boulder reste sous-approvisionnée, mais d’ici 2027 et au-delà, le paysage sera parsemé de nouveaux bâtiments répondant à une partie de cette demande refoulée.

Ensuite, nous explorerons le paysage d’investissement – quelles opportunités et quels risques ces tendances présentent pour les investisseurs – puis nous conclurons par un aperçu de la prévision de Boulder jusqu’en 2027.

Opportunités et risques d’investissement

Pour les investisseurs immobiliers, Boulder présente un paradoxe : des prix extrêmement élevés et des barrières à l’entrée, mais aussi une demande résiliente et des catalyseurs de croissance uniques. À l’approche du milieu des années 2020, les investisseurs stratégiques évaluent les opportunités d’un marché plus calme face aux défis inhérents à l’environnement coûteux et fortement réglementé de Boulder. Ci-dessous, nous détaillons les principales opportunités et risques du marché immobilier de Boulder :

Opportunités

« Acheter lors du creux » dans un marché de grande valeur : La légère correction des prix et les conditions équilibrées de 2025 offrent une occasion rare d’entrer sur le marché de Boulder sans la frénésie. Les investisseurs découragés par la folie de 2021 peuvent désormais trouver de meilleures affaires. Le refroidissement des prix signifie plus de pouvoir de négociation et de choix – ce qui fait de 2025, selon certains, la meilleure année depuis longtemps pour acheter à Boulder willowhome.co willowhome.co. Comme l’a dit un rapport local, le « refroidissement » d’aujourd’hui sera vu comme « être entré tôt » demain willowhome.co. Les fondamentaux de Boulder (offre limitée, forte attractivité) restent solides, donc acheter pendant ce creux pourrait générer une appréciation significative lorsque le cycle repartira à la hausse (ce que beaucoup anticipent d’ici 2026–27).
• Forts rendements locatifs et flux de trésorerie : Le marché locatif robuste de Boulder offre des revenus stables aux investisseurs. Les loyers moyens autour de 2 500 $ et un taux de vacance extrêmement bas garantissent un flux de trésorerie régulier. Par exemple, un modeste condo 2 chambres peut se louer plus de 2 000 $, et les maisons individuelles près du campus ou du centre-ville se louent encore plus cher. Les locations de courte durée vont encore plus loin : le marché Airbnb de Boulder affiche ~84 % de taux d’occupation et les meilleures propriétés génèrent plus de 11 500 $ par mois en haute saison willowhome.co. Avec seulement ~765 annonces actives de location courte durée dans la ville, il y a de la place pour plus, surtout avec la croissance du tourisme willowhome.co. Les biens « Airbnb-ables » (avec les licences appropriées) près du centre-ville ou du parc Chautauqua sont une niche idéale, atteignant souvent des taux de rendement supérieurs aux locations longue durée. De plus, le vivier constant d’étudiants locataires à Boulder garantit la demande pour les logements proches du campus – les investisseurs dans la location étudiante bénéficient d’une occupation quasi assurée (avec garants parentaux) et peuvent ajuster les loyers chaque année avec chaque nouvelle promotion.
• Contrainte géographique d’offre = valeur durable : Les politiques de longue date de Boulder qui limitent l’expansion urbaine (par exemple, ceinture verte protégée autour de la ville) créent un scénario classique de rareté foncière. Il y a essentiellement une quantité fixe de terrains constructibles, donc toute augmentation de la demande se traduit fortement sur les prix. Cette « rareté géographique crée une prime de valeur durable » willowhome.co – l’un des avantages uniques de Boulder pour les investisseurs. Contrairement aux villes tentaculaires qui peuvent sur-construire et faire baisser les valeurs, l’offre contrainte de Boulder signifie que la propriété ici tend à conserver sa valeur et à s’apprécier plus rapidement lors des cycles haussiers. Posséder de l’immobilier à Boulder revient à détenir un actif rare, en partie protégé du risque de surabondance. Les investisseurs à long terme misent sur cette rareté foncière intrinsèque.
• La résilience climatique attire la richesse : À l’ère du changement climatique, Boulder se distingue comme un refuge relativement sûr. Elle est éloignée des côtes (pas de risque d’ouragan), il n’y fait pas trop chaud, l’eau y est abondante grâce à la neige des montagnes, et bien que les risques d’incendie de forêt et d’inondation existent, ils sont activement atténués. Une analyse avisée la qualifie d’« avantage d’investissement face au changement climatique » – le profil climatique stable de Boulder attire des personnes fortunées fuyant les régions exposées aux ouragans, à la montée du niveau de la mer ou à la chaleur extrême willowhome.co willowhome.co. Ces « réfugiés climatiques » disposent souvent d’une grande richesse, ce qui dynamise l’immobilier de luxe. Les biens situés sur des marchés stables sur le plan climatique commencent à bénéficier d’une « prime climatique », et Boulder est à l’avant-garde de cette tendance willowhome.co. Pour les investisseurs, cela signifie que l’immobilier à Boulder pourrait connaître une appréciation supérieure à long terme, à mesure que de plus en plus de personnes prennent en compte le risque climatique dans leur choix d’achat. Il existe déjà des preuves anecdotiques d’acheteurs aisés venant de Californie ou de Floride qui choisissent Boulder pour son environnement. Être « en avance » en acquérant un bien à Boulder avant que cette demande liée au climat ne se manifeste pleinement pourrait s’avérer une stratégie gagnante.
• Événements majeurs & développements = potentiel de hausse : Boulder bénéficie de certains catalyseurs uniques à venir qui pourraient dynamiser certains segments du marché :
  • Festival du film de Sundance (2027) : Le déménagement de Sundance devrait considérablement augmenter les tarifs de location de courte durée, l’activité hôtelière et même la demande de logements de luxe 8z.com. Les investisseurs s’intéressent déjà à des biens à utiliser comme locations haut de gamme pour le festival (appartements en centre-ville, maisons dans des quartiers piétonniers) qui pourront obtenir des loyers premium pendant les 10 jours du festival et au-delà 8z.com. De plus, Sundance va accroître la notoriété internationale de Boulder, attirant probablement des élites de l’industrie du divertissement et des acheteurs de résidences secondaires qui l’ignoraient jusqu’ici. Des experts immobiliers notent que Park City a connu un boom des ventes de luxe grâce à Sundance et prévoient que Boulder est prête à suivre une trajectoire similaire 8z.com. Acheter une maison de luxe ou un appartement de choix dès maintenant, avant cet afflux, pourrait rapporter gros dans 2 à 3 ans si les valeurs s’envolent grâce à l’engouement du festival.
  • Revitalisation des zones sous-utilisées : Avec le nouveau code d’East Boulder, certaines propriétés commerciales pourraient être mûres pour une reconversion dont un investisseur pourrait profiter. Par exemple, un investisseur pourrait regrouper une ancienne rangée d’entrepôts et s’associer à un promoteur pour créer un projet à usage mixte selon les nouvelles règles. Comme le plan permet un usage plus élevé et meilleur, les premiers arrivés peuvent acquérir des terrains maintenant relativement bon marché (en tant qu’industriel pur) et voir leur valeur augmenter une fois qu’ils sont reclassés en usage mixte/logement. De même, les perspectives pour les conversions de bureaux du centre-ville – bien que difficiles – pourraient offrir des opportunités de niche (par exemple, transformer un petit immeuble de bureaux en logements ou en hôtel). Les prix des immeubles de bureaux du centre-ville ont baissé en raison des vacances, donc des investisseurs opportunistes pourraient en acquérir un à prix réduit et le réaménager, misant sur la force à long terme de l’emplacement.
  • Baisse potentielle des taux d’intérêt : Si l’inflation diminue et que la Fed baisse les taux d’ici 2024–2025, les taux hypothécaires pourraient redescendre autour de 5 %. Un tel scénario (auquel les experts locaux attribuent, disons, 30 % de probabilité) entraînerait probablement une nouvelle appréciation des prix de 8 à 12 % à Boulder et une “forte demande locative” continuewillowhome.co. Les investisseurs qui achètent alors que les taux sont élevés (et donc les prix quelque peu contenus) pourraient ensuite refinancer à des taux plus bas, augmentant leur flux de trésorerie, tout en profitant également de la hausse de la valeur de l’actif à mesure que les taux de capitalisation se resserrent à nouveau. Essentiellement, l’environnement actuel de taux élevés pourrait être un point d’entrée idéal ; le potentiel de hausse pourrait être significatif si/quand les taux se normalisent à la baisse.
• Économie et base de locataires diversifiées : L’économie de Boulder est multifacette – université, laboratoires gouvernementaux, entreprises technologiques (grandes et startups), tourisme, industrie des loisirs de plein air et un secteur des petites entreprises florissant. Cette diversité offre une base stable pour l’investissement immobilier. Un secteur peut fléchir (licenciements dans la tech, par exemple), mais d’autres (expansion universitaire, financement fédéral des laboratoires) prennent le relais. Pour les investisseurs, cela signifie un flux fiable de locataires : des étudiants et professeurs aux scientifiques, ingénieurs et retraités. Le revenu médian des ménages à Boulder (~100 000 $) et le niveau d’éducation élevé (plus de 70 % avec un diplôme universitaire) signifient une population généralement capable de payer des loyers ou des hypothèques élevés. Ce n’est pas une ville dépendante d’une seule entreprise où une fermeture pourrait faire chuter le marché. Cette résilience était évidente même lors des ralentissements – les prix de l’immobilier à Boulder baissent historiquement moins et se redressent plus vite que la moyenne nationale. Ainsi, investir à Boulder comporte un risque quelque peu moindre de vacance ou d’effondrement de la valeur par rapport aux marchés dépendant d’une seule industrie.

Risques

• Coûts d’entrée exorbitants et rendements comprimés : Le revers de la qualité de Boulder est son coût d’entrée extrêmement élevé. Le prix au pied carré pour le résidentiel dépasse souvent 600 $ dans de nombreux quartiers, et les taux de capitalisation commerciaux sont très bas (ce qui signifie des prix élevés). Les investisseurs ont besoin d’un capital important pour acheter à Boulder. Par exemple, un bien d’investissement typique (disons un duplex à 1 M$) nécessite 250 000 $ d’apport plus les frais de clôture – peu d’investisseurs individuels peuvent se le permettre. Même dans ce cas, les rendements initiaux peuvent être modestes ; avec un taux de capitalisation de 4 %, ce bien à 1 M$ pourrait rapporter 40 000 $/an, soit à peine 4 % de rendement, sans compter la gestion et l’entretien. À une époque de taux d’intérêt plus élevés, certains investissements à Boulder ne génèreront pas de flux de trésorerie positif avec un effet de levier de 70-80 % – les investisseurs pourraient devoir mettre 50 % d’apport ou accepter un effet de levier négatif au départ, misant uniquement sur l’appréciation. C’est risqué si l’appréciation ne se matérialise pas rapidement. De plus, les taxes foncières et assurances élevées à Boulder réduisent encore les rendements. Par exemple, les taxes foncières du comté de Boulder ont grimpé en 2023 en raison de la hausse des évaluations (le soulagement temporaire du taux d’évaluation du Colorado n’a aidé qu’un peu). Et la nouvelle taxe du district de la bibliothèque ajoute un coût pour les biens commerciaux (y compris les appartements), réduisant potentiellement le NOI coloradogroup.com. Ainsi, le risque est de payer le prix fort pour un actif qui génère un revenu modeste par rapport à sa valeur – il s’agit essentiellement de spéculer sur une appréciation future. Si le marché reste stable ou ne croît que lentement, le capital de l’investisseur pourrait être immobilisé avec de faibles rendements.
• Risque de taux d’intérêt et de financement : En 2025, les taux d’intérêt pour les prêts d’investissement tournent autour de 6,5-7 % et plus. Cela signifie que de nombreux investissements ne « tiennent pas la route » à moins de supposer une croissance des loyers ou d’apporter plus de fonds propres. Si les taux restent élevés ou augmentent, cela pourrait encore affaiblir la valeur des biens – certaines prévisions mettent en garde contre une baisse des prix de 5 à 10 % sur les marchés du Colorado si les taux restent élevés jusqu’en 2025 coloradohardmoney.com. Un investisseur qui achète maintenant pourrait faire face à une dépréciation à court terme. De plus, le risque de refinancement plane : ceux qui ont acheté avec des prêts relais à court terme ou des prêts commerciaux pourraient trouver le refinancement coûteux, voire impossible, si les valeurs baissent ou si les prêteurs se resserrent. La liquidité du marché hypothécaire commercial a été instable à l’échelle nationale en 2023–25 ; Boulder n’y échappe pas. Les propriétaires de bureaux sont déjà en difficulté, et si l’on devait refinancer un immeuble d’appartements aux taux actuels, la couverture du service de la dette pourrait ne pas être suffisante à moins que le ratio LTV soit faible. Ainsi, la volatilité des taux d’intérêt représente un risque réel pour les investisseurs à Boulder, pouvant éroder les rendements ou forcer des ventes non souhaitées.
• Risque d’accessibilité et risque politique : Le problème d’accessibilité au logement à Boulder est parmi les pires du Colorado – le prix médian des maisons représente environ 13 fois le revenu médian. Cela crée une pression politique pour des interventions qui pourraient affecter les investisseurs. Par exemple :
  • Réglementation des loyers : Bien que le Colorado n’autorise actuellement pas le contrôle traditionnel des loyers, les appels à la protection des locataires se multiplient dans tout l’État. Le lobby des locataires de Boulder est très actif ; si le contexte politique évolue, nous pourrions voir apparaître des mesures telles qu’un encadrement plus strict des licences de location, des plafonds sur les frais, ou même une future tentative d’abroger l’interdiction du contrôle des loyers au niveau de l’État (pas immédiat, mais envisageable à long terme). Boulder exige déjà des licences de location avec des normes minimales d’habitabilité et limite les locations de courte durée aux résidences principales – tout durcissement supplémentaire (comme l’interdiction de toute propriété de location de courte durée par des sociétés ou le plafonnement des augmentations annuelles de loyer pour les logements abordables) pourrait limiter les stratégies des investisseurs.
  • Hausse des taxes ou des frais : Pour financer le logement abordable ou les transports, Boulder pourrait augmenter les taxes de mutation, les taxes sur les logements vacants ou les frais d’impact liés au développement. Les investisseurs qui revendent déjà des maisons paient une taxe de mutation municipale de 0,36 % plus une taxe de mutation du comté – certains militants ont proposé une taxe de mutation sur les maisons de luxe pour capter de la valeur au profit de l’intérêt public. Si elle était mise en place, une telle mesure pourrait réduire les profits.
  • Application des limites d’occupation : Boulder a historiquement des lois très strictes sur l’occupation (par exemple, pas plus de 3 personnes non apparentées dans une maison dans la plupart des zones). Beaucoup d’investisseurs ignorent cette règle et louent à 4 ou 5 étudiants dans une grande maison. Si la ville renforce les contrôles (peut-être en réponse à des plaintes de voisinage ou pour créer plus de logements en évitant de “sous-utiliser” de grandes maisons avec des colocataires), les investisseurs misant sur des loyers élevés par chambre pourraient être forcés de réduire le nombre de locataires, ce qui diminuerait leurs revenus. À l’inverse, si Boulder assouplit un jour les règles d’occupation, ce serait une aubaine pour les investisseurs – mais actuellement, cette restriction est un facteur de risque à gérer avec précaution.
  • Obstacles et incertitudes liés au développement : Pour ceux qui souhaitent développer ou rénover significativement des biens, le processus d’approbation notoirement complexe de Boulder représente un risque. Obtenir les autorisations peut être long et les résultats incertains (la résistance des quartiers est forte). Même avec l’expansion des codes basés sur la forme, un projet peut encore s’enliser. Les coûts de portage pendant une longue période d’approbation peuvent ruiner le TRI d’un investissement. De plus, les codes du bâtiment de Boulder évoluent vers des exigences de neutralité carbone, des obligations tout-électrique, etc., ce qui peut alourdir les coûts des projets.
• Incertitude du marché commercial : Si vous investissez dans les biens commerciaux de Boulder (bureaux, commerces, hôtels), il existe des risques spécifiques :
  • Bureaux : attraper un couteau qui tombe : Les actifs de bureaux peuvent sembler bon marché après la flambée des vacances, mais la reprise est incertaine. Un investisseur pourrait être tenté d’acheter un immeuble de bureaux à moitié vide à “prix cassé”. Pourtant, avec le télétravail qui persiste, ce bâtiment pourrait rester faiblement occupé pendant des années, engloutissant de l’argent en taxes et en entretien. La reconversion de bureaux en appartements ou en laboratoires est souvent excessivement coûteuse à cause des codes du bâtiment de Boulder et des adaptations physiques nécessaires (plateaux, plomberie pour le résidentiel, etc.). Un investisseur qui tenterait cela pourrait faire face à des dépassements de coûts et à des obstacles réglementaires, transformant potentiellement une bonne affaire en gouffre financier.
  • Mutations du commerce de détail : Le commerce de détail à Boulder est actuellement solide, mais il est toujours soumis à l’évolution des habitudes de consommation. Une récession pourrait réduire les dépenses discrétionnaires, touchant certains restaurants ou boutiques. De plus, les rues commerçantes emblématiques comme Pearl affichent des loyers élevés que seuls certains locataires peuvent payer ; si ces locataires se regroupent ou se retirent (comme on l’a vu sur certains marchés avec la fermeture de chaînes), des vacances pourraient apparaître. Le commerce de détail de Boulder est soutenu par le tourisme et la présence étudiante, mais si, par exemple, le tourisme était affecté ou si l’université repassait à l’enseignement à distance pour une raison quelconque, les commerçants du centre-ville en souffriraient. Les investisseurs dans l’immobilier commercial doivent donc être sélectifs (meilleurs emplacements, espaces adaptables) pour atténuer ce risque.
  • Suroffre dans l’hôtellerie : Tout le monde surveille Sundance et la croissance générale du tourisme – mais que se passe-t-il si les investisseurs vont trop loin ? Par exemple, plusieurs nouveaux hôtels pourraient ouvrir d’ici 2027 en anticipant l’afflux lié à Sundance. Une fois le festival terminé, Boulder pourrait se retrouver avec une offre excédentaire de chambres d’hôtel, entraînant des guerres de prix et une baisse du RevPAR. De même, une surabondance de locations de courte durée pourrait apparaître ; si des centaines de propriétaires se lancent dans Airbnb pendant Sundance, après le festival, le marché des visiteurs de courte durée pourrait être saturé, faisant chuter l’occupation et les tarifs. Un retour de bâton réglementaire est également un risque – si les habitants se plaignent que les investisseurs de Sundance ont fait grimper les prix de l’immobilier ou que les « party houses » se multiplient, la ville pourrait adopter des règles STR plus strictes, compromettant ces investissements.
  • Ralentissement économique : L’économie de Boulder est diversifiée mais pas à l’abri des récessions. Un ralentissement du secteur technologique (comme l’éclatement de la bulle Internet ou la baisse du financement des startups en 2022) pourrait entraîner des licenciements, réduisant temporairement le nombre de locataires/acheteurs à hauts revenus. Une récession plus large aux États-Unis pourrait ralentir la migration vers Boulder, car moins de personnes obtiendraient de nouveaux emplois ou feraient de grands déménagements. Le marché immobilier de Boulder résiste historiquement assez bien aux récessions (par exemple, en 2008 il a baissé mais moins durement que Las Vegas ou Phoenix), mais une récession reste toujours un risque pour les valeurs à court terme et l’occupation dans toutes les classes d’actifs.
• Risques naturels et d’assurance : Bien que nous ayons vanté les avantages climatiques de Boulder, la ville n’est pas sans dangers. Le risque d’incendie de forêt est modéré – les limites ouest de la ville jouxtent les contreforts boisés. Un incendie important (comme le Marshall Fire de 2021 qui a dévasté Louisville/Superior à proximité) pourrait toucher certaines parties de Boulder, causant des dégâts matériels et déprimant temporairement le marché. Les assureurs sont de plus en plus prudents ; déjà, l’assurance habitation au Colorado a augmenté en raison des incendies et de la grêle. Certains assureurs se sont retirés des zones à haut risque. Si Boulder subit un incendie majeur, les primes d’assurance pourraient flamber ou il pourrait devenir plus difficile de s’assurer, augmentant les coûts pour les propriétaires. Les inondations constituent un autre risque : les plaines inondables de Boulder Creek et South Boulder Creek couvrent une partie de la ville. L’inondation de 2013 a causé d’importants dégâts (bien qu’elle ait conduit à de nouveaux plans de prévention). Si les projets de prévention des inondations comme le canal Alpine-Balsam et d’autres ne sont pas terminés à temps ou qu’un événement extrême imprévu survient, certains biens pourraient être touchés. Au-delà de l’impact direct, de tels événements pourraient entraîner un durcissement des codes du bâtiment dans ces zones ou des exigences coûteuses (comme l’assurance inondation obligatoire).

En pesant ces opportunités et ces risques, de nombreux investisseurs concluent que Boulder est un investissement à long terme. À court terme, il peut y avoir de la volatilité ou un flux de trésorerie limité, mais sur un horizon de 5, 10, 20 ans, l’immobilier à Boulder s’est historiquement fortement apprécié et a fait preuve de résilience. L’adage « On n’attend pas pour acheter à Boulder, on achète à Boulder et on attend » se vérifie souvent. Cependant, réussir nécessite de naviguer dans le paysage unique de Boulder – financièrement (gros apport initial), politiquement (permis, attentes de la communauté), et stratégiquement (choisir le bon type de bien au bon endroit).

Une approche prudente que certains adoptent en 2025 : se concentrer sur des biens offrant plusieurs options de sortie ou d’utilisation. Par exemple, une maison avec une ADU pouvant servir de location longue durée ou de location courte durée, ou un petit immeuble de bureaux pouvant être transformé en condos par la suite, ou un terrain à East Boulder pouvant être revendu à un promoteur une fois la construction de logements lancée. Cette flexibilité permet de se prémunir contre les risques liés à un seul scénario.

Les investisseurs gardent également un œil sur les marchés voisins comme Longmont ou Louisville comme alternatives, mais ceux-ci, bien que moins chers, n’ont pas le même niveau de demande ou de prestige que Boulder. Il n’y a qu’un seul Boulder – et c’est cette singularité qui pousse beaucoup à accepter les risques pour avoir la chance de s’implanter sur ce marché convoité.

Ensuite, nous examinons les prévisions à long terme jusqu’en 2027 et au-delà, en synthétisant ces tendances et en projetant ce que pourrait réserver l’avenir de l’immobilier à Boulder.

Prévisions à long terme (2026–2027 et au-delà)

En regardant vers les prochaines années, le marché immobilier de Boulder devrait se redresser après le ralentissement de 2023–2025 et entrer dans une période de croissance renouvelée, mais à un rythme plus mesuré que l’envolée d’avant 2022. Plusieurs prévisions et analyses d’experts locaux s’accordent à dire que 2025 a probablement marqué le creux du cycle récent de Boulder, avec une stabilisation en 2026 et une accélération potentielle d’ici 2027. Voici à quoi s’attendre jusqu’en 2027 et à la fin des années 2020 :

Trajectoire des prix des logements : Après les légères baisses de 2024–25, la plupart des projections montrent que la valeur des logements à Boulder recommencera à augmenter d’ici 2026. Les données de Zillow à la mi-2025 indiquaient que l’indice de valeur des logements de Boulder était en baisse d’environ 3 % sur un an zillow.com, mais eux (et d’autres économistes du logement) prévoient une stabilisation ou de légères hausses en 2026 à mesure que les taux d’intérêt se stabilisent. Un modèle local orienté investisseurs anticipe un retour à une appréciation annuelle d’environ 4–6 % d’ici 2026 à mesure que le marché se stabilise et mûrit willowhome.co. Cela correspond à l’appréciation moyenne historique de Boulder (~5 % par an à long terme). Ainsi, au printemps 2026, les prix pourraient repartir à la hausse, surtout si la croissance de l’inventaire ralentit (ce qui sera probablement le cas une fois les annonces actuelles absorbées).

Pour 2027, plusieurs facteurs uniques pourraient pousser l’appréciation vers le haut de la fourchette à un chiffre :

• Taux d’intérêt – De nombreux économistes s’attendent à ce que la Fed commence à assouplir d’ici 2024 si l’inflation est maîtrisée. Si les taux hypothécaires tombent dans les 5 % d’ici 2026, une vague de demande d’acheteurs refoulée pourrait se déchaîner à Boulder. Dans un scénario « idéal » avec des taux d’environ 5,5 % et une forte croissance de l’emploi, Boulder pourrait voir les prix des logements bondir de 8 à 12 % en un an, avec une demande très soutenue pour les ventes et les locations willowhome.co. Même le scénario « le plus probable » (taux d’environ 6,5 %, économie stable) donne une attente de croissance annuelle des prix de 4 à 7 % willowhome.co – en somme, un marché normal à fort.
• Sundance et afflux de grandes fortunes – 2027 sera la première année où Boulder accueillera le Sundance Film Festival (janvier 2027). L’engouement et le coup de pouce économique qui l’entourent pourraient avoir des impacts immobiliers immédiats. Comme détaillé, on s’attend à ce que cela attire des acheteurs et investisseurs fortunés, en particulier dans les segments de luxe. On pourrait voir les quartiers huppés de Boulder (Mapleton Hill, Chautauqua, etc.) s’apprécier plus vite que la moyenne en raison de cette nouvelle demande. Un blog a prédit que certains codes postaux pourraient connaître « une appréciation accélérée » et une concurrence intense pour les maisons de luxe à l’approche de Sundance 8z.com. Même en dehors du luxe, l’effervescence générale pourrait encore renforcer l’attrait de Boulder, se traduisant par plus d’acheteurs sur tous les segments de prix.
• Retour des contraintes d’offre : D’ici 2026–27, le regain temporaire d’inventaire de 2024-25 pourrait s’estomper. De nombreux propriétaires qui ont mis en vente à cause des taux élevés l’auront déjà fait ; ceux qui restent pourraient attendre si les taux sont plus bas (moins de pression pour vendre). Les nouvelles constructions à Boulder (en dehors de quelques grands projets) resteront minimes tant que l’Est de Boulder ne sera pas développé. Ainsi, Boulder pourrait redevenir un marché de vendeurs d’ici fin 2026 – les premiers signes pourraient être une baisse du nombre de jours sur le marché et davantage d’offres multiples. Les enquêtes auprès des agents immobiliers indiquent déjà que les acheteurs en attente en 2025 se lanceraient si les taux baissaient un peu porchlightgroup.com willowhome.co. Ainsi, la demande pourrait à nouveau dépasser l’offre, exerçant une pression à la hausse sur les prix en 2027.

En chiffres, la valeur moyenne des maisons à Boulder (~960 000 $ à la mi-2025) pourrait repasser nettement au-dessus de 1 M$ d’ici 2026 et peut-être atteindre 1,1 M$–1,2 M$ d’ici 2027, si ces taux de croissance se maintiennent. Certains spéculent même sur un scénario où la médiane de Boulder atteindrait 1,5 M$ vers 2030 si la demande haut de gamme explose (bien que ce soit une hypothèse optimiste). Un site immobilier a même avancé audacieusement « Pourquoi 2027 sera une année décisive » – en référence à Sundance – et a laissé entendre une appréciation significative du marché à ce moment-là boulderhomesource.com. Cela relève peut-être de l’hyperbole, mais il est certain que 2027 présente des catalyseurs à la hausse.

Prévisions des loyers : Les loyers à Boulder devraient continuer à augmenter modérément. L’indice Zillow Observed Rent a déjà montré une hausse d’environ 3 % en glissement annuel à la mi-2025 zillow.com. Avec une économie solide et possiblement plus de personnes venant pour le travail (et qui ne peuvent pas acheter immédiatement), la demande locative restera élevée. La nouvelle offre locative viendra de Williams Village II (~300 unités sur le marché d’ici ~2028) et peut-être de quelques projets à East Boulder, mais d’ici là, statu quo. On peut s’attendre à ce que les loyers à Boulder augmentent de 3 à 5 % par an jusqu’en 2027, sauf loi sur le contrôle des loyers. D’ici 2027, le loyer moyen pourrait dépasser les 2 700 $. Les tarifs de location à court terme grimperont fortement pendant les saisons du Sundance ; certains propriétaires pourraient même choisir de faire des baux d’un an qui se terminent avant janvier afin de louer leur logement en location courte durée pendant deux semaines lucratives, puis de reprendre la location à long terme – tout cela augmentant le loyer effectif moyen.

Perspectives de l’immobilier commercial :

• Bureaux : La grande question. La plupart pensent que le secteur des bureaux de Boulder se rétablira progressivement mais pas complètement d’ici 2027. On verra probablement le taux de vacance baisser d’environ 29 % vers peut-être 15 %–20 % d’ici 2027. Cela suppose que des entreprises comme Google, IBM, etc., maintiennent leur présence à Boulder et que de nouvelles sociétés occupent certains espaces. Les bureaux de catégorie A avec des commodités devraient se louer en priorité d’ici 2025–26 coloradogroup.com, ce qui fera baisser le taux de vacance affiché du centre-ville. De plus, certains anciens bureaux vacants pourraient être réaménagés ou retirés du marché, ce qui améliorerait les statistiques. Par exemple, si un ancien bâtiment est converti en logements, il n’est plus comptabilisé comme vacance de bureaux. Les initiatives de la ville pour encourager ces conversions ou une utilisation flexible pourraient commencer à porter leurs fruits d’ici 2026. Cependant, le télétravail ne va pas disparaître – même en 2027, de nombreuses entreprises n’exigeront que 2–3 jours de présence au bureau. Ainsi, la demande de bureaux à Boulder ne reviendra peut-être jamais à 100 % de son niveau d’avant COVID. Une attente raisonnable serait un “nouveau normal” de vacance à un chiffre bas à deux chiffres – plus élevé que les moins de 5 % de 2019, mais loin des 30 % de 2023. Les loyers resteront probablement au moins stables (les propriétaires attendent les niveaux d’avant la pandémie) avec des concessions importantes qui diminueront progressivement à mesure que les espaces seront absorbés. D’ici 2027, le centre-ville de Boulder pourrait avoir réaménagé certains étages de bureaux pour d’autres usages (co-working, éducation, résidentiel) – améliorant le dynamisme du centre-ville indépendamment du taux d’occupation strict des bureaux. De plus, comme prévu par le Colorado Group, si les loyers bruts du centre-ville et ceux de East Boulder convergent en raison de l’augmentation des taxes à East Boulder, certains locataires pourraient choisir le centre-ville pour son attrait coloradogroup.com, ce qui aiderait à la reprise du centre-ville. L’effet Sundance pourrait aussi jouer : des sociétés de médias et de production pourraient prendre de petits bureaux pour les opérations du festival ou une présence à l’année 8z.com.
• Commerce de détail : Le commerce de détail devrait rester solide jusqu’en 2027. Mieux encore, Sundance et une population croissante le stimuleront. Nous anticipons une quasi-pleine occupation dans les zones commerciales de premier plan et une pression à la hausse sur les loyers commerciaux, car des enseignes nationales pourraient vouloir s’implanter à Boulder. De nouveaux espaces commerciaux issus de projets comme Alpine-Balsam (petite quantité) et Williams Village II (90 000 pi²) seront livrés vers 2027-28, offrant des emplacements modernes – mais ils devraient se remplir (ex : épiceries, restaurants) sans nuire au centre-ville. Un point à surveiller : le quartier commercial de The Hill (près du campus) fait l’objet d’une grande rénovation (projet d’hôtel et de centre de conférence The Hill, livraison prévue ~2026). Cela revitalisera la scène commerciale de University Hill et pourrait attirer des enseignes haut de gamme dans ce secteur. Globalement, la vacance commerciale à Boulder pourrait rester dans les très bas chiffres, avec un renouvellement sain des entreprises. Pearl Street pourrait voir quelques enseignes nationales haut de gamme supplémentaires vers 2027 si les propriétaires privilégient ce choix en raison des loyers élevés – mais Boulder a toujours veillé à préserver une ambiance locale.
• Industriel : On peut s’attendre à ce que le taux de vacance industriel reste bas. D’ici 2027, Boulder pourrait même avoir encore moins d’espace industriel, car certains pourraient être réaménagés en usage mixte. Cependant, la demande pour les espaces industriels restants (notamment les laboratoires) sera élevée. Résultat probable : les loyers industriels continueront d’augmenter (peut-être jusqu’à 15 $/pied² NNN) d’ici 2027, et davantage d’entreprises ayant besoin d’espaces industriels s’installeront juste à l’extérieur de Boulder (à Gunbarrel ou Longmont). Les installations de sciences de la vie prévues dans le Flatiron Business Park pourraient démarrer en 2025 et ouvrir d’ici 2027 – elles seront probablement entièrement louées par des entreprises de biotechnologie, renforçant le pôle biotech de Boulder et apportant des emplois bien rémunérés. Cela alimente à son tour la demande de logements (car ces employés chercheront à se loger localement).
• Multifamilial/Appartements : Les fondamentaux du marché des appartements à Boulder jusqu’en 2027 sont très favorables. Le taux de vacance devrait rester sous les 5 %, et la croissance des loyers se situer dans une fourchette basse à moyenne à un chiffre chaque année. Si les taux d’intérêt baissent, la valeur des appartements recommencera à augmenter après une période de stagnation en 2024–25. D’ici 2027, les taux de capitalisation pour le multifamilial à Boulder pourraient retomber à ~4 % ou moins si l’appétit des investisseurs revient en force, ce qui signifierait une appréciation significative de ces actifs. L’achèvement de nouvelles unités (par exemple, 217 à Alpine-Balsam, 300 à Williams Village II à loyer libre) sera notable mais insuffisant pour saturer le marché – elles se rempliront rapidement. Si East Boulder voit un ou deux nouveaux complexes d’appartements d’ici 2027, ceux-ci se loueront aussi (et probablement à des loyers inférieurs à ceux du centre-ville, ce qui pourrait constituer les premières unités à loyer libre quasi « abordables » à Boulder depuis un certain temps). Cependant, par rapport à la demande, ces ajouts restent modestes, donc les loyers continueront globalement de grimper. Il existe un risque si la conjoncture économique se détériore, mais sauf récession majeure, le secteur des appartements à Boulder devrait prospérer.

Démographie et facteurs de demande : La croissance démographique de Boulder est historiquement d’environ 1 % ou moins par an en raison de restrictions, mais la formation de nouveaux ménages pourrait légèrement augmenter si plus de logements deviennent disponibles. On pourrait voir la population de Boulder, ~108 000 en 2025, atteindre ~115 000 d’ici 2030 si les 5 000 unités prévues se concrétisent progressivement (avec peut-être 1 000 à 2 000 livrées d’ici 2027). La composition de la demande pourrait pencher vers les personnes plus âgées, car davantage de retraités et de travailleurs aisés en télétravail choisissent Boulder (surtout avec des événements culturels comme le festival du film qui renforcent l’attrait). La population étudiante augmentera aussi légèrement (l’université du Colorado prévoit une hausse régulière des inscriptions). Ainsi, Boulder connaîtra probablement une demande de logements encore plus forte de la part des groupes à hauts revenus, ce qui soulève des inquiétudes concernant la gentrification et la diversité. La ville tentera d’y répondre par des efforts en faveur du logement abordable et envisagera peut-être d’ici 2027 d’autres mesures (par exemple, le changement de zonage des quartiers pavillonnaires pour autoriser les duplex, ce qui pourrait apporter une densité douce et des logements à prix modéré). Si cela se produit, ce serait un changement de paradigme et cela pourrait modifier la dynamique du marché (par exemple, davantage de constructions de duplex/triplex dans les vieux quartiers après 2027), mais cela reste spéculatif.

Sundance et essor du tourisme : D’ici 2027, Boulder pourrait connaître une renaissance touristique. En plus de l’énorme afflux lié au Sundance chaque janvier (qui mettra la ville à rude épreuve tout en l’enrichissant), le profil global de Boulder en tant que « ville de destination » devrait probablement s’élever 8z.com. Les organisateurs d’événements pourraient amener d’autres festivals, conférences ou séminaires d’entreprise à Boulder, tirant parti de son nouveau prestige international. Cela aura un effet multiplicateur sur l’immobilier : plus de visiteurs signifie plus de revenus pour les commerces/hôtels, ce qui rend les baux commerciaux plus sûrs ; certains visiteurs tombent amoureux de Boulder et décident de s’y installer ou d’acheter une résidence secondaire (comme l’a noté l’article de 8z, Boulder attirera de nouveaux créatifs et professionnels de l’industrie comme résidents) 8z.com. Essentiellement, le bassin de demande de Boulder s’élargira au-delà du Colorado local et des nouveaux arrivants des côtes pour inclure un ensemble international d’acheteurs et de locataires. Cela pourrait particulièrement dynamiser le marché du luxe et peut-être créer une niche pour des condos ultra-luxueux si certains sont construits (par exemple, on pourrait voir des propositions d’immeubles de condos haut de gamme au centre-ville pour attirer des résidents fortunés à temps partiel – même si les limites de hauteur de Boulder freineront cela dans une certaine mesure).

Équilibrer croissance et qualité de vie : Les dirigeants de Boulder sont très conscients de la nécessité de préserver ce qui fait la particularité de Boulder, même en période de croissance. Attendez-vous à des investissements continus dans les transports (peut-être enfin des plans concrets pour un train ou un bus à haut niveau de service reliant Denver d’ici la fin des années 2020) pour gérer la congestion, et à des exigences strictes de durabilité pour les nouveaux projets (bâtiments à énergie nette zéro, etc.). Cela ajoute des coûts mais aussi de la valeur, dans la mesure où Boulder restera une ville propre et efficace où les gens veulent vivre. La mise à jour du plan d’urbanisme en 2025 donnera le ton. Si elle est favorable au logement, Boulder pourrait augmenter modestement son rythme de croissance, ajoutant peut-être quelques centaines d’unités par an au lieu de moins de 100 historiquement. Cela reste faible en valeur absolue, mais d’ici 2027, on pourrait voir des signes d’une légère amélioration de l’accessibilité (ou au moins un ralentissement de l’inflation des loyers/prix). Cependant, étant donné la profondeur du problème d’accessibilité, il est plus probable que les prix continueront de dépasser les revenus, et Boulder renforcera ses programmes de logements abordables pour tenter d’aider les ménages à revenu moyen. On peut imaginer qu’en 2027, des discussions porteront sur des solutions créatives comme les fiducies foncières communautaires, l’habitat coopératif ou des règles d’inclusion plus strictes, qui pourraient façonner les nouveaux projets (peut-être en exigeant 35 à 40 % de logements abordables dans la prochaine version, par exemple).

Influence des marchés périphériques : Boulder n’existe pas en vase clos. Si Boulder devient trop cher, plus de personnes iront vivre à Louisville, Superior, Longmont et feront la navette ou opteront pour un mode hybride. Ces marchés ont connu une croissance et continueront d’en avoir. Superior est en reconstruction après l’incendie de Marshall avec de nombreuses nouvelles maisons (ce qui pourrait attirer certains qui seraient allés à Boulder). Longmont a un important pipeline de développement (~1 800 logements prévus pour 2025–2026 selon une estimation), et ses prix sont la moitié de ceux de Boulder. À mesure que ces communautés évoluent avec de meilleurs équipements, certains acheteurs pourraient les préférer à Boulder, agissant comme soupape de décompression. Cette dynamique régionale pourrait freiner un peu la croissance de Boulder – en effet, Boulder pourrait de plus en plus devenir le centre haut de gamme d’un marché plus large du comté de Boulder, seuls ceux qui privilégient vraiment Boulder acceptant de payer la prime, tandis que d’autres s’installent dans les villes voisines. Cette tendance est déjà présente mais pourrait s’accentuer d’ici 2027 avec l’amélioration des technologies de déplacement (peut-être plus de hubs de travail à distance ou de transports depuis Longmont).

Conclusion : D’ici 2027, le marché immobilier de Boulder devrait repartir à la hausse, caractérisé par :

• Des valeurs immobilières plus élevées (retour à de nouveaux sommets modestes), surtout dans le segment du luxe.
• Des loyers élevés et des conditions locatives possiblement encore plus tendues si la population augmente.
• Quelques nouveaux logements atténuant légèrement la pénurie, mais la demande dépassant toujours l’offre pour la majeure partie du marché.
• Un centre-ville plus dynamique qu’au creux du milieu des années 2020 – peut-être avec moins de vacance de bureaux, de nouveaux lieux culturels, et l’effet post-Sundance lui donnant une ambiance plus cosmopolite.
• Les défis liés à l’accessibilité financière et à l’inclusivité persisteront, avec des réponses politiques en cours.

Des risques subsistent bien sûr (ralentissement économique, crises mondiales, etc.), mais l’attrait fondamental de Boulder lui confère une certaine résilience. Il est utile de rappeler que même lors de la Grande Récession, l’indice des prix des logements à Boulder n’a baissé que d’environ 5 à 10 % et a rapidement rebondi, surperformant largement les marchés plus touchés. Cette résilience devrait se poursuivre.

Ainsi, pour les parties prenantes – qu’il s’agisse d’acheteurs, de vendeurs ou d’investisseurs – les perspectives à long terme pour Boulder sont optimistes. Les décisions immobilières doivent bien sûr tenir compte des circonstances individuelles et de la tolérance au risque, mais les prévisions suggèrent que ceux qui investissent dans la qualité de vie de Boulder (et donc dans l’immobilier) devraient être récompensés dans les années à venir. Comme l’a écrit un article immobilier local, « le prochain chapitre de la ville est rempli de promesses, d’énergie et de changements – rester informé et adaptable sera la clé pour que Boulder reste dynamique et vivable pour les générations à venir » 8z.com. Concrètement, cela signifie saisir les opportunités (comme les nouveaux projets et l’arrivée de capital culturel) tout en restant attentif aux défis (comme le maintien de l’accessibilité de Boulder à une diversité de personnes). D’ici 2027 et au-delà, Boulder devrait consolider son statut non seulement de havre pour les activités de plein air et la tech, mais aussi de pôle culturel en plein essor – ce qui se reflétera dans son paysage immobilier dynamique.

Sources :

• Données du marché Redfin – Boulder, CO (2025) redfin.com redfin.com
• Indice de valeur et de loyer des maisons Zillow – Boulder, CO zillow.com zillow.com
• PorchLight Real Estate Group – Statistiques de Boulder (mars 2025) porchlightgroup.com
• Colorado Sun – Analyse du marché des bureaux du centre-ville de Boulder (août 2025) coloradosun.com coloradosun.com
• The Colorado Group (courtage commercial) – Mises à jour du marché (2025) coloradogroup.com coloradogroup.com
• Boulder Reporting Lab – Détails du projet Alpine-Balsam boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Boulder Reporting Lab – Plan East Boulder (février 2025) boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Multi-Housing News – Projet Williams Village II (janv. 2025) multihousingnews.com multihousingnews.com
• Blog 8z Real Estate – Effet Sundance sur Boulder (2025) 8z.com 8z.com
• Guide de l’investisseur WillowHome – Perspectives Boulder 2025 willowhome.co willowhome.co

redfin.com zillow.com coloradosun.com coloradosun.com porchlightgroup.com coloradogroup.com coloradogroup.com multihousingnews.com boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org