- Les prix des maisons se calment : Le prix médian des maisons à Scottsdale tourne autour de 800 000 $ en 2025 – soit une baisse d’environ 5 à 9 % par rapport au sommet de l’an dernier – alors que la frénésie de 2021–2022 s’apaise redfin.com mileszimbaluk.com. La valeur typique d’une maison est d’environ 832 000 $ (juillet 2025), soit une légère baisse de 1 % sur un an zillow.com, reflétant un marché en correction plutôt qu’en chute libre.
- Inventaire & équilibre du marché : L’inventaire de logements a augmenté, avec environ 2 400 à 2 900 maisons sur le marché à la mi-2025 scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale dispose désormais d’environ 7 mois d’offre – un glissement vers un marché d’acheteurs scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Les maisons restent en vente en médiane 70 à 80 jours (contre ~60 jours l’an dernier) alors que les vendeurs font face à une concurrence plus rude redfin.com scottsdalerealtors.org. Les acheteurs gagnent en pouvoir de négociation, achetant souvent en moyenne 3 à 4 % sous le prix demandé redfin.com.
- Forte demande de locations : Le marché locatif reste solide. Les loyers moyens s’établissent autour de 2 070 $, en hausse d’environ 1 à 2 % sur un an zillow.com. Les prix élevés des maisons (médiane ~900 000 $) et les taux d’intérêt poussent les acheteurs potentiels vers la location, maintenant un taux d’occupation élevé. Seul un tiers des résidents de Scottsdale louent (les revenus sont élevés et la propriété est courante), donc les locations bien situées bénéficient d’une faible vacance et de rendements solides mileszimbaluk.com.
- Points chauds et nouveaux développements : Les enclaves de luxe du nord de Scottsdale (par exemple Silverleaf à DC Ranch, Troon North) affichent des prix médians bien supérieurs à 1 million de dollars et ont connu une croissance à deux chiffres des prix jusqu’en 2024 mileszimbaluk.com. En revanche, le sud de Scottsdale et Old Town (85251) offrent des options relativement abordables et des projets de condos branchés, stimulant la demande des primo-accédants et des jeunes professionnels. D’importants projets – des condos de luxe Optima McDowell Mountain Village au centre à usage mixte One Scottsdale – ajouteront des centaines de logements haut de gamme d’ici 2026 mileszimbaluk.com. Le milliardaire de la tech George Kurtz dirige un projet de développement d’un milliard de dollars comprenant 1 200 logements ainsi qu’un complexe hôtelier et de bureaux dans le nord de Scottsdale mileszimbaluk.com. Ces méga-développements promettent de nouveaux logements et équipements dans les années à venir.
- Secteur commercial mixte : Les vacances de bureaux sont élevées (~18–20 % à Scottsdale contre 25 % dans le centre-ville de Phoenix) en raison du télétravail williamsluxuryhomes.com. Les bureaux haut de gamme attirent toujours des locataires à des loyers élevés (34–35 $/pied²) williamsluxuryhomes.com, mais les bâtiments plus anciens peinent, et les propriétaires offrent des concessions (loyers gratuits, budgets d’aménagement) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. L’immobilier de détail est sur des bases solides – les vacances commerciales dans la région de Phoenix tournent autour de ~5 % cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Les pôles commerciaux de Scottsdale (par ex. Scottsdale Quarter, Fashion Square) bénéficient de clients aisés et de plus de 11 millions de touristes annuels citizenportal.ai, maintenant un taux d’occupation élevé des magasins. L’espace industriel reste très demandé dans la région – la construction massive d’entrepôts a fait grimper le taux de vacance industriel de Phoenix à ~13,3 % à la mi-2025 cushmanwakefield.com, mais Scottsdale, avec peu de terrains industriels, voit de nouveaux projets comme « The Loop » à North Scottsdale pour répondre à la demande mileszimbaluk.com. Globalement, la demande commerciale est la plus forte pour l’industriel et la logistique, stable pour les commerces bien situés, et se redresse lentement pour les bureaux.
- La croissance économique stimule le logement : L’économie de Scottsdale est en plein essor. La croissance démographique (~1,4 % par an) dépasse celle des États-Unis, le taux de chômage est bas, autour de 2,7 % citizenportal.ai, et les revenus médians des ménages dépassent largement les moyennes de l’État et du pays citizenportal.ai. La ville attire des industries à hauts salaires – cinq secteurs clés (comme la biotechnologie et la technologie médicale) croissent plus vite à Scottsdale qu’à l’échelle de l’État. Les grands employeurs se développent : par exemple, ASM, une entreprise de semi-conducteurs, construit son siège américain, et Mac Innovation Park ainsi que le nouveau campus Banna Health vont créer des emplois citizenportal.ai. Un marché de l’emploi dynamique et une migration continue (de nombreux acheteurs venant de Chicago, Seattle, Californie, etc. redfin.com redfin.com) soutiennent la demande de logements. Cette vitalité économique – associée au style de vie de villégiature de Scottsdale – renforce la confiance à long terme dans l’immobilier.
- Changements de politique en matière de logement : Les récentes modifications de zonage et de réglementation pourraient influencer doucement le marché de Scottsdale. Fin 2024, sous la pression d’une législation de l’État, Scottsdale a légalisé les unités d’habitation accessoires (ADU ou casitas) dans les zones résidentielles unifamiliales (comme l’exige la loi HB2720 de l’Arizona) kjzz.org kjzz.org. La ville a résisté, craignant que les ADU ne deviennent davantage de locations de courte durée, mais a finalement adopté une ordonnance allégée pour se conformer kjzz.org kjzz.org. De même, une nouvelle loi de l’Arizona encourage la conversion de jusqu’à 10 % de la surface des bâtiments commerciaux en logements ; Scottsdale a fixé à contrecœur un objectif symbolique de 1 %, suscitant des critiques de l’État kjzz.org kjzz.org. Parallèlement, Scottsdale a sévi contre les locations de courte durée : depuis 2023, toutes les STR doivent être enregistrées, assurées, notifier les voisins et respecter des règles plus strictes avalara.com. En 2024, la ville a adopté des sanctions plus sévères contre les « maisons de fête gênantes », allant jusqu’à autoriser la police à expulser les non-résidents lors de rassemblements turbulents avalara.com avalara.com. Ces mesures pourraient freiner la prolifération des locations de fête détenues par des investisseurs et préserver la tranquillité des quartiers – ce qui pourrait potentiellement réorienter certains investissements vers la location à long terme.
- Opportunités et risques pour les investisseurs : Les opportunités d’investissement abondent, mais la sélectivité est essentielle. Le marché locatif solide et la construction limitée de nouveaux logements rendent Scottsdale attrayante pour les locations à long terme (notamment dans les quartiers abordables et les copropriétés destinées aux jeunes professionnels). Les locataires à hauts revenus et le faible taux de vacance contribuent à des flux de trésorerie solides, bien que la croissance des loyers soit modérée (2–3 % par an) à court terme realwealth.com. Les nouveaux projets de luxe (par exemple, FENDI Private Residences, copropriétés de charme à Old Town) offrent des opportunités d’acheter sur plan dans ce qui pourrait devenir des propriétés emblématiques. Les risques incluent le contexte des taux d’intérêt – les coûts de financement restent élevés, avec des taux hypothécaires sur 30 ans autour de 6,5–7 % en 2025, et ne devraient passer sous la barre des 6 % qu’en 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Les taux élevés limitent l’appréciation des prix ; en effet, les experts prévoient que la valeur des maisons à Scottsdale augmentera à un rythme modéré et durable (~2–4 % par an) jusqu’en 2028, en ligne avec l’inflation mileszimbaluk.com realwealth.com. Les problèmes d’accessibilité sont préoccupants : avec un prix médian de 900 000 $, Scottsdale est hors de portée pour de nombreux acheteurs, ce qui pourrait limiter la demande. De plus, la sécurité de l’eau en Arizona demeure un facteur à long terme – l’État a imposé des exigences plus strictes pour que les nouveaux projets garantissent un approvisionnement en eau sur 100 ans, allant même jusqu’à suspendre certains projets périphériques jusqu’à ce que l’eau soit assurée circleofblue.org azgovernor.gov. Bien que Scottsdale ait investi dans les infrastructures et la conservation de l’eau, la croissance future de la région devra composer avec la sécheresse et les limites des ressources. Enfin, des changements macroéconomiques ou migratoires pourraient présenter des risques : si la croissance de l’emploi ralentit ou si les retraités choisissent des marchés moins chers, la demande actuellement forte pourrait s’atténuer.
Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025
Prix et ventes des maisons : Après une hausse fulgurante en 2020–2022, les prix des maisons à Scottsdale se sont stabilisés et ont même légèrement reculé. Le prix médian de vente à la mi-2025 est d’environ 820 000–870 000 $, en baisse de quelques pourcents par rapport à l’année précédente redfin.com zillow.com. En fait, le prix médian de juillet 2025, soit environ 820 000 $, est environ 8,9 % inférieur sur un an redfin.com. Cette légère correction reflète la résistance des acheteurs face aux prix records et l’impact de la hausse des taux d’intérêt. Même le segment de luxe de Scottsdale a connu une certaine normalisation : la valeur globale des maisons est environ 6–7 % en dessous du pic atteint au printemps 2022 mileszimbaluk.com.
Inventaire et durée sur le marché : Les acheteurs ont désormais plus de choix et un plus grand pouvoir de négociation. L’inventaire de maisons à vendre à Scottsdale a grimpé à environ 2 400–2 900 maisons à l’été 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com – une augmentation significative par rapport au nombre limité d’annonces pendant le boom pandémique. Le nombre de mois d’inventaire, qui était inférieur à 2 mois au plus fort de la frénésie du marché vendeur, est passé à environ 7 mois à la mi-2025 scottsdalerealtors.org. (Un inventaire de six mois est généralement considéré comme un marché équilibré.) Les maisons ne disparaissent plus en quelques jours lors de guerres d’enchères ; désormais, l’annonce typique met environ 47 à 80 jours avant d’être sous contrat zillow.com redfin.com. Par exemple, la durée médiane sur le marché était de 79 jours en juillet 2025, contre seulement 63 jours en juillet 2024 redfin.com. Avec une offre plus abondante et une demande prudente, les vendeurs doivent revoir leurs attentes : les baisses de prix sont courantes, et 79 % des ventes à la mi-2025 se sont conclues en dessous du prix demandé zillow.com zillow.com. Le ratio moyen prix de vente/prix affiché à Scottsdale est d’environ 97 %, ce qui signifie que les maisons se vendent en moyenne 3 % en dessous du prix affiché zillow.com – un changement notable par rapport aux ventes au-dessus du prix demandé observées lors de la frénésie de 2021.
Dynamique Acheteur vs. Vendeur : Ces tendances indiquent que Scottsdale est passée d’un fort marché de vendeurs à un marché plus neutre ou favorable aux acheteurs en 2025. Des taux hypothécaires plus élevés (autour de 6,5–7 %) ont réduit certains groupes d’acheteurs, en particulier les primo-accédants et ceux qui cherchent à monter en gamme, plus sensibles aux taux. Dans le même temps, de nombreux vendeurs préfèrent attendre plutôt que de vendre à un prix inférieur, ce qui empêche l’inventaire d’exploser davantage. Le résultat est une sorte d’impasse : les maisons au bon prix se vendent toujours, mais souvent seulement après négociation et patience. Un bon positionnement du prix est crucial – car même « les maisons correctement évaluées restent invendues avec moins de visites », selon des agents locaux de Scottsdale mileszimbaluk.com. Le marché n’est plus en frénésie, mais il ne s’effondre pas ; il cherche un nouvel équilibre. Les maisons bien positionnées dans des quartiers recherchés suscitent de l’intérêt (parfois même plusieurs offres), mais l’époque des dizaines d’offres est largement révolue. Les acheteurs peuvent désormais se permettre d’être plus exigeants, souvent en inspectant minutieusement et en négociant des réparations ou des crédits de clôture, alors qu’en période de boom ils pouvaient renoncer aux conditions suspensives.
Focus sur les quartiers : L’immobilier à Scottsdale est très dépendant du quartier. Les communautés recherchées ont mieux conservé leur valeur et voient encore des ventes rapides si la maison est clé en main. Par exemple, des zones comme North Scottsdale – incluant Silverleaf, DC Ranch, Troon North et Desert Mountain – restent prisées par les acheteurs de luxe. En février 2025, le prix médian de vente à North Scottsdale a atteint 1,2 million de dollars, en hausse de 6,5 % sur un an, alors même que le volume augmentait, ce qui indique une demande soutenue pour les maisons haut de gamme mileszimbaluk.com. Ces enclaves de luxe offrent de grands terrains, des parcours de golf, des vues sur la montagne et une sécurité avec portail, ce qui continue d’attirer des acheteurs aisés venus d’autres États et des acquéreurs de résidences secondaires. Silverleaf (une section exclusive de DC Ranch) illustre cette vigueur : ses propriétés sur mesure atteignent régulièrement des prix de plusieurs millions de dollars, et le prix médian de la communauté était en hausse d’environ 15 % sur un an au printemps 2024 mileszimbaluk.com.
En revanche, South Scottsdale et le quartier Old Town Scottsdale (centre-ville) constituent le point d’entrée pour de nombreux acheteurs. Le code postal 85251 (Old Town) est réputé pour un mode de vie plus urbain et accessible à pied, avec des appartements en copropriété et des maisons en rangée proches des restaurants, de la vie nocturne et des boutiques de Scottsdale. Il reste relativement abordable selon les standards de Scottsdale et a été présenté comme un lieu de choix pour les jeunes professionnels. Les appartements d’Old Town, y compris des projets haut de gamme comme Optima Camelview et Envy, connaissent une forte demande – beaucoup se vendent entre 500 000 $ et plus d’1 million de dollars selon la taille et le niveau de luxe mileszimbaluk.com. South Scottsdale, à la frontière de Tempe, propose des maisons ranch des années 1950 et de nouvelles maisons en rangée où les prix (souvent entre 400 000 $ et 700 000 $ pour les plus petites maisons) attirent les primo-accédants qui trouvent les villes voisines comme Phoenix ou Tempe tout aussi chères mais sans le prestige de Scottsdale. Ces quartiers connaissent des enchères compétitives pour les maisons bien évaluées car ils représentent les segments les plus accessibles dans une ville au coût élevé. En effet, le prix médian à Scottsdale (900 000 $) est bien supérieur à celui du Grand Phoenix ou de villes comme Gilbert (550 000 $) – poussant de nombreux acheteurs à rechercher des quartiers plus abordables à Scottsdale ou ailleurs mileszimbaluk.com. Cet écart d’accessibilité maintient une forte demande pour les segments à bas prix : tout ce qui est en dessous de 600 000 $ à Scottsdale a tendance à partir rapidement, souvent acheté par des investisseurs ou des primo-accédants, ce qui entretient une sorte de marché de vendeurs dans le bas de gamme.
Tendances du marché du luxe : Scottsdale a longtemps été synonyme de luxe, et bien que le marché dans son ensemble se soit refroidi, le segment ultra-haut de gamme reste actif. Des propriétés uniques et d’exception continuent d’atteindre des prix impressionnants. Par exemple, l’un des condos les plus chers jamais listés en Arizona est arrivé sur le marché de Scottsdale en 2025 : un penthouse de 575 m² (6 200 pi²) aux Summit Residences d’Ascent affiché à 10,3 millions de dollars mileszimbaluk.com. Dans la communauté exclusive de Desert Mountain, un domaine sur mesure de 1 950 m² (21 000 pi²) a été mis en vente pour 25 millions de dollars mileszimbaluk.com. Des maisons de célébrités très en vue ont également changé de mains, comme le domaine de 1,86 hectare (4,6 acres) du golfeur professionnel Pat Perez, listé à 12,75 millions de dollars mileszimbaluk.com. Ces transactions phares montrent que la demande des acheteurs ultra-fortunés demeure ; Scottsdale rivalise avec Beverly Hills ou Miami auprès des acheteurs de luxe recherchant un climat chaud et des prestations haut de gamme. Le marché du luxe a connu une brève pause en 2022–2023, la volatilité boursière et la hausse des taux ayant incité les acheteurs aisés à la prudence, mais en 2024–2025, il a retrouvé son dynamisme. Les acheteurs au comptant dominent ce segment, rendant les taux d’intérêt moins pertinents. De nombreuses maisons de luxe se vendent encore près du prix demandé, voire au-dessus, surtout si elles présentent des caractéristiques uniques (par exemple, un manoir à 23,5 millions de dollars célèbre pour son « coffre-fort Air Jordan » illustre l’attrait de la personnalisation haut de gamme) mileszimbaluk.com. Le ratio prix de vente/prix affiché dans le luxe est légèrement inférieur à 100 % en moyenne mileszimbaluk.com, ce qui signifie que les acheteurs négocient, mais les maisons de luxe clé en main dans les quartiers prisés peuvent obtenir une prime. À noter, le volume des ventes de luxe à North Scottsdale a en fait augmenté : début 2025, 408 maisons ont été vendues à North Scottsdale depuis le début de l’année contre 303 l’année précédente mileszimbaluk.com, ce qui suggère que les acheteurs haut de gamme sont revenus sur le marché alors que les acheteurs du segment intermédiaire se sont retirés.
Dans l’ensemble, le marché résidentiel de Scottsdale en 2025 se caractérise surtout par une transition de la frénésie vers la stabilité. C’est un environnement plus sain à bien des égards : les acheteurs ont le temps de réfléchir et les clauses suspensives font leur retour, tandis que les vendeurs qui fixent un prix réaliste trouvent encore des acquéreurs séduits par l’attrait durable de Scottsdale. Les fondamentaux de la ville – sécurité, excellentes écoles, style de vie haut de gamme – continuent d’en faire un pôle d’attraction, même si l’époque des flambées de prix effrénées semble révolue pour l’instant.
Prix de l’immobilier, inventaire & tendances locatives
Prix actuels des maisons : Le prix médian d’une maison à Scottsdale (tous types de biens confondus) se situe aux alentours de 800 000 $ au milieu de l’année 2025 redfin.com. Cela représente environ 84 % de plus que le prix médian des maisons aux États-Unis – un reflet de la réputation de Scottsdale en tant que marché haut de gamme redfin.com. Les prix moyens des maisons individuelles sont encore plus élevés (souvent plus d’1 million de dollars), tandis que les appartements en copropriété et les maisons en rangée font légèrement baisser la médiane globale. La croissance des prix a fortement ralenti par rapport aux hausses annuelles à deux chiffres observées entre 2020 et 2022. En fait, l’appréciation d’une année sur l’autre est devenue légèrement négative en 2024–2025. L’indice de valeur immobilière de Zillow pour Scottsdale a baissé d’environ 1 % sur un an jusqu’en juillet 2025 zillow.com. Les données des agents immobiliers locaux indiquaient que le prix médian de vente en juin 2025 était d’environ 920 000 $, soit pratiquement stable (–2 % sur un an) par rapport à juin 2024 noradarealestate.com. Essentiellement, la valeur des maisons est restée stable ou a légèrement baissé au cours de l’année écoulée, après une hausse extraordinaire auparavant. Cela correspond globalement aux tendances de la région de Phoenix : les prix dans la métropole de Phoenix se sont refroidis en 2023 et n’ont connu que de faibles variations à un chiffre depuis. À l’avenir, les économistes du logement prévoient des hausses de prix modestes au niveau national (~3–5 % par an entre 2025 et 2027) realwealth.com, et Scottsdale devrait suivre une trajectoire de « croissance lente » similaire, sauf changement majeur. En fait, une prévision locale projette une hausse des prix des maisons à Scottsdale d’environ 2–3 % par an à court terme – soit un rythme qui suit essentiellement l’inflation, sans la dépasser largement mileszimbaluk.com. Ce scénario placerait le prix médian à Scottsdale autour de 900 000 $ d’ici 2028, au lieu d’une nouvelle envolée spectaculaire. Il est important de noter que aucun krach des prix n’est anticipé par les analystes traditionnels ; les fondamentaux de l’offre et de la demande restent trop favorables. Mais les prix élevés ont atteint un plafond d’accessibilité qui nécessitera du temps (et une hausse des revenus) pour être surmonté.
Inventaire des biens à vendre : L’inventaire a été un facteur déterminant. Le nombre d’annonces actives à Scottsdale a plus que doublé depuis le creux de 2021 jusqu’à la mi-2023, et continue d’augmenter lentement. Comme mentionné, il y avait environ 2 420 annonces actives en juillet 2025 selon les statistiques des REALTORS® de Scottsdale scottsdalerealtors.org, ce qui représente une hausse d’environ 22 % sur un an (l’offre active à la mi-2024 était plus proche de 2 000). De nouvelles annonces arrivent également à un rythme soutenu – environ 550 à 570 nouvelles annonces par mois sont arrivées sur le marché à l’été 2025 zillow.com scottsdalerealtors.org. Les vendeurs qui étaient restés en retrait testent le marché, bien que beaucoup baissent leur prix si les acheteurs ne se manifestent pas. Le chiffre de mois d’inventaire (qui prend en compte à la fois l’inventaire et le rythme des ventes) a atteint environ 7,0 mois en juillet scottsdalerealtors.org. Fait intéressant, ce chiffre était en baisse par rapport à un pic de plus de 8 mois en hiver – l’inventaire a grimpé fin 2024 alors que les ventes ralentissaient, puis a légèrement reculé à la mi-2025 lorsque certaines annonces ont expiré ou que des vendeurs se sont retirés. Mais dans l’ensemble, Scottsdale compte aujourd’hui bien plus de maisons à vendre qu’à l’époque du manque d’inventaire pendant la pandémie. À titre de comparaison, un marché équilibré normal se situe autour de 4 à 6 mois d’inventaire, donc Scottsdale est juste au-dessus de ce seuil, ce qui indique un marché légèrement plus souple. Les acheteurs peuvent désormais trouver des options dans toutes les gammes de prix et tous les types de biens – des appartements d’une chambre (ce segment a connu une hausse mensuelle de 7,3 % de l’inventaire au printemps 2025) aux grandes maisons de cinq chambres (en hausse d’environ 1,3 %) mileszimbaluk.com. L’augmentation des annonces donne aux acheteurs plus de pouvoir de négociation, mais signifie aussi que les vendeurs sont en concurrence les uns avec les autres, souvent via des ajustements de prix ou en améliorant la présentation de leur bien pour se démarquer. Un effet positif est que les acheteurs qui étaient frustrés par les guerres d’enchères il y a quelques années peuvent désormais enfin acheter avec inspection et peut-être même une vente conditionnelle de leur ancien logement. Les acheteurs qui souhaitent monter en gamme à Scottsdale, et qui ont souvent un bien à vendre, trouvent plus facile de gérer ce processus aujourd’hui.
Aperçu du marché locatif : Du côté de la location, le marché de Scottsdale reste solide et favorable aux propriétaires, bien que non surchauffé. Selon l’Observed Rent Index de Zillow, le loyer moyen à Scottsdale était d’environ 2 071 $ en juillet 2025 zillow.com. C’est en fait presque identique au loyer moyen aux États-Unis (~2 072 $) zillow.com, ce qui est remarquable étant donné que les prix des maisons à Scottsdale sont bien plus élevés – cela reflète comment la croissance nationale des loyers dans de nombreuses villes a rattrapé son retard. D’une année sur l’autre, les loyers à Scottsdale ont augmenté d’environ 1–2 % zillow.com, ce qui marque un ralentissement par rapport aux hausses annuelles de plus de 10 % observées en 2021. Essentiellement, la croissance des loyers s’est normalisée dans une fourchette basse à un chiffre alors que de nouvelles offres d’appartements sont arrivées sur le marché et que certains locataires sont devenus propriétaires en 2021–2022. Malgré cela, la demande locative reste très saine. Seuls environ 33 % des ménages de Scottsdale sont locataires (la plupart sont propriétaires), donc le parc locatif est limité et a tendance à rester occupé mileszimbaluk.com. Avec un revenu médian à Scottsdale supérieur à 100 000 $ (et 73 000 $ de médiane même pour la région élargie) mileszimbaluk.com, de nombreux locataires ont une situation financière solide, ce qui permet aux propriétaires de maintenir des loyers relativement élevés.
Types de biens locatifs : Les locations à Scottsdale vont des appartements de luxe et locations d’entreprise au centre-ville, aux maisons individuelles et aux condos disséminés dans toute la ville. Les résidences d’appartements haut de gamme à Scottsdale (avec piscines, salles de sport, etc.) affichent des loyers élevés, ciblant les jeunes professionnels et les retraités aisés. Par ailleurs, de nombreuses maisons individuelles dans les quartiers familiaux sont louées par des familles qui pourraient être à Phoenix temporairement ou ne peuvent pas encore acheter à Scottsdale. Une maison individuelle de 3 chambres à Scottsdale peut se louer entre 3 000 et 4 000 $ (voire plus) par mois selon l’emplacement et les améliorations. Les investisseurs ont également été actifs dans le secteur des locations de courte durée en raison de l’attrait touristique de Scottsdale – les locations de type Airbnb de maisons de vacances ont connu un boom ces dernières années. Cependant, de nouvelles réglementations municipales (licences, répression des « party houses ») pourraient légèrement refroidir le marché des STR (plus de détails plus loin), ce qui pourrait amener certaines de ces maisons vers la location longue durée. Globalement, les taux de vacance sont faibles – le taux de vacance locative dans la région métropolitaine de Phoenix était récemment d’environ 5-6 %, et probablement encore plus bas à Scottsdale vu l’attrait de la ville. Ce marché locatif tendu favorise les propriétaires mais alimente aussi le problème d’accessibilité à Scottsdale : de nombreux habitants qui travaillent dans la ville (dans l’hôtellerie, les services, etc.) peinent à suivre des loyers qui ont augmenté plus vite que les salaires.
Intérêt des investisseurs : Pour les investisseurs immobiliers, le marché locatif de Scottsdale a été attractif en raison de la forte demande locative et des rendements élevés par rapport à certains marchés côtiers. Même avec une modération des loyers, la combinaison d’une offre limitée de logements et d’une croissance démographique suggère que la location restera une bonne option. Les rendements locatifs (taux de capitalisation) des biens d’investissement à Scottsdale peuvent se situer autour de 4–5 % pour les locations longue durée, ce qui est correct pour un marché haut de gamme. Et si l’on peut profiter des revenus de location saisonnière (par exemple, un bien meublé près du centre historique ou des terrains de golf), les tarifs élevés en saison peuvent augmenter les rendements – bien qu’avec une réglementation accrue, le far west des locations de courte durée se calme. Notamment, la part de locataires à Scottsdale (33 %) est supérieure à celle de certaines banlieues voisines (la « moyenne de la région » peut être d’environ 20–25 % de locataires) mileszimbaluk.com, en partie parce que de nombreux retraités aisés sont propriétaires de leur logement à Scottsdale, et aussi parce que les travailleurs du secteur des services font souvent la navette depuis des zones moins chères. Cela signifie qu’il existe une base locative constante composée de jeunes professionnels, de résidents saisonniers et de locaux en transition qui ont besoin de locations. Tant que l’accession à la propriété restera aussi coûteuse, la demande locative restera forte. Une réserve : la métropole de Phoenix a connu un boom de la construction d’appartements, avec des milliers de nouveaux logements livrés à Tempe, Phoenix et Scottsdale entre 2021 et 2024. Cette nouvelle offre a contribué à stabiliser les loyers. La croissance des loyers à l’avenir devrait être modérée (~2–3 % par an) realwealth.com realwealth.com plutôt que fulgurante, surtout que des taux hypothécaires élevés incitent plus de personnes à louer (augmentation de la demande) mais encouragent aussi les promoteurs de logements collectifs à continuer de construire (augmentation de l’offre). Pour les investisseurs, cela signifie que le flux de trésorerie régulier est la clé, et non l’appréciation rapide de la valeur des biens ou des loyers. Les locations de maisons individuelles à Scottsdale pourraient en fait surpasser les nouveaux appartements de luxe en termes d’occupation, car de nombreuses familles et professionnels en mobilité préfèrent une maison avec jardin.
Accessibilité du logement : Il est important de souligner le problème d’accessibilité. Avec un prix médian des maisons proche de 900 000 $, le logement à Scottsdale est hors de portée pour la plupart des familles de la classe moyenne sans un capital ou un revenu substantiel. Même les appartements coûtent souvent plus de 400 000 $. Cela met la pression sur le marché locatif, car ceux qui auraient pu acheter une première maison il y a dix ans louent désormais plus longtemps. Cela pousse également certains acheteurs potentiels de Scottsdale vers des villes plus abordables (Gilbert, Peoria, etc.), voire hors de l’État. Le défi de l’accessibilité a attiré l’attention des décideurs politiques – d’où l’impulsion au niveau de l’État pour les ADU et la réutilisation adaptative des logements – mais les progrès sont lents. Pour l’instant, les coûts élevés du logement font simplement partie de l’identité de Scottsdale et contribuent à son exclusivité. L’avantage est que les résidents ont généralement des revenus élevés, ce qui soutient les boutiques et restaurants de luxe. L’inconvénient est que les logements pour les travailleurs sont rares ; beaucoup de ceux qui travaillent dans les hôtels, restaurants et hôpitaux de Scottsdale vivent dans des banlieues éloignées et font de longs trajets. Si ce problème n’est pas résolu, il pourrait à terme freiner la croissance de Scottsdale (les entreprises ont besoin de travailleurs, et les travailleurs ont besoin de logements). À court terme, cependant, le prestige et les commodités de la ville maintiennent une forte demande même à des prix élevés.
Quartiers clés et projets à surveiller
Bien que la ville soit déjà largement développée, Scottsdale en 2025 est en effervescence avec d’importants nouveaux projets et transformations de quartiers. Ces projets façonneront le marché dans les années à venir, apportant de nouveaux logements et parfois de nouveaux pôles commerciaux. Voici quelques-uns des secteurs et projets clés à garder à l’œil :
1. Les corridors de luxe du nord de Scottsdale : Les parties nord de Scottsdale (à l’est de la Loop 101 et au nord de Shea Blvd) restent l’épicentre du développement de luxe. Des communautés comme Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain, et Estancia connaissent une construction continue de propriétés sur mesure et de maisons haut de gamme. Silverleaf, par exemple, continue de proposer de nouveaux terrains dans son cadre de canyon – les prix du terrain seul atteignant plusieurs millions de dollars. La zone autour de Pinnacle Peak voit l’apparition de nouveaux lotissements de petite taille et la poursuite du plan directeur réussi de DC Ranch. Selon des rapports locaux, le prix médian de vente à North Scottsdale a dépassé 1,2 M$ début 2025, en hausse de 6,5 % sur un an mileszimbaluk.com, ce qui souligne la vigueur du secteur. Les commodités clés (clubs de golf privés, Four Seasons Resort, etc.) garantissent l’attrait de cette zone. Les acheteurs à la recherche de maisons de luxe récentes, sécurisées et avec vue sur la montagne trouveront une abondance de projets, bien que l’offre soit souvent sur mesure et en faible volume.
2. One Scottsdale & pôles à usage mixte : À l’angle nord-est de Scottsdale Road et de la Loop 101, le projet One Scottsdale est prêt à devenir une destination majeure à usage mixte. S’étendant sur 75 acres, il est prévu d’inclure des boutiques haut de gamme, des restaurants, des bureaux, des hôtels et des résidences – à l’image d’un nouveau centre urbain. Un élément résidentiel notable est Atavia, un projet de 88 appartements de luxe en copropriété par Belgravia Group au sein de One Scottsdale. En 2025, Atavia est déjà réservé à environ 45 % avant son achèvement prévu à l’automne 2026 mileszimbaluk.com. Ces appartements permettront aux résidents de vivre, travailler et se divertir dans le même secteur, reflétant la tendance vers des environnements piétonniers et à usage mixte. Avec 2,8 millions de pieds carrés d’espace, One Scottsdale rivalisera en taille avec des lieux comme Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. Son évolution est à surveiller, car elle pourrait déplacer le « centre de gravité » de la vie sociale de North Scottsdale et potentiellement augmenter la valeur des propriétés à proximité (dans des communautés comme Grayhawk et DC Ranch) à mesure que la zone devient encore plus dynamique.
3. Old Town Scottsdale (Centre-ville) : Le quartier Old Town (environ autour de Scottsdale Road au sud de Chaparral) connaît une évolution verticale. Longtemps connu pour ses galeries d’art à un étage, ses bars et son charme du Sud-Ouest, Old Town voit émerger une série de tours de condos de luxe et de résidences hôtelières de marque. Des projets comme Optima Camelview (il y a quelques années) ont ouvert la voie avec ses jardins suspendus. Désormais, parmi les nouveaux projets figurent les FENDI Private Residences Scottsdale, qui apportent des condos de marque ultra haut de gamme au centre-ville mileszimbaluk.com. Est également prévu The Parque, un projet de condos modernes et durables mettant l’accent sur les caractéristiques écologiques mileszimbaluk.com. La ville a mis à jour son plan de zonage pour Old Town afin de permettre des bâtiments plus hauts (dans certaines zones) pour encourager la redéveloppement – bien que la hauteur et la densité restent des sujets très débattus. Malgré cela, les promoteurs sont optimistes pour Old Town : les ventes de condos de luxe y sont solides, avec de nombreuses unités vendues bien au-dessus de 1 M$ mileszimbaluk.com. Les acheteurs – souvent des retraités ou des propriétaires de résidences secondaires – sont attirés par la possibilité de marcher jusqu’à des restaurants de classe mondiale, le Scottsdale Museum of the West et les matchs de baseball du spring training. Le parc immobilier d’Old Town passe d’anciens appartements et petites maisons à ces condos chics, annonçant un centre-ville plus cosmopolite. Surveillez comment Old Town équilibre la croissance et la préservation de son charme culturel ; tout changement de zonage ou débat sur la hauteur pourrait influencer les délais de développement.
4. Revitalisation du sud de Scottsdale : Le sud de Scottsdale (généralement au sud d’Indian Bend Rd, à l’exception de Old Town) a historiquement été plus modeste, mais il connaît un regain d’activité avec des projets de comblement urbain. La réhabilitation de Papago Plaza à McDowell & Scottsdale Road en est un exemple – transformant un centre commercial vieillissant en un pôle moderne à usage mixte avec des appartements, un hôtel et des commerces. Le long de McDowell Road (autrefois appelée la “Motor Mile”), plusieurs nouveaux complexes locatifs ont vu le jour, profitant de la proximité de l’aéroport Phoenix Sky Harbor et du centre-ville de Scottsdale. De plus, des quartiers historiques comme Hy-View ou Village Grove dans le sud attirent l’attention des rénovateurs et des constructeurs sur mesure, qui transforment des maisons ranch des années 1960 en résidences modernes et élégantes. Alors que les prix explosent ailleurs, le sud de Scottsdale propose un “Scottsdale abordable” – une notion relative mais réelle, avec de nombreuses maisons dans la fourchette de 500 000 à 700 000 $. Ces secteurs devraient connaître une gentrification continue, avec de nouveaux restaurants et brasseries suivant l’arrivée de jeunes résidents. L’extension prévue du tramway de Tempe ou d’autres améliorations du transport pourraient encore mieux intégrer le sud de Scottsdale à la métropole, renforçant son attractivité.
5. Projets majeurs de campus d’entreprise : De grands employeurs transforment également certaines parties de Scottsdale avec des campus étendus, souvent comprenant un mélange de bureaux et de logements. Le plus médiatisé est l’agrandissement du siège d’Axon à l’extrême nord (près de Hayden Rd & Loop 101). Le fabricant de Taser Axon construit un campus futuriste dont la ville a approuvé le zonage spécial en 2023 whsv.com azfamily.com. Leurs plans incluent non seulement des bureaux pour des milliers d’employés, mais aussi des logements et des services sur place, créant ainsi une mini-communauté où l’on peut vivre et travailler. Cela reflète une tendance à intégrer le logement dans les projets d’entreprise – une orientation que la loi de l’État (HB2297) encourage d’ailleurs les villes à adopter davantage kjzz.org. Un autre projet marquant est mené par George Kurtz, PDG de CrowdStrike : il dirige un projet d’un milliard de dollars sur 30 acres dans le nord de Scottsdale, comprenant 1 200 logements ainsi qu’un hôtel et un complexe de bureaux mileszimbaluk.com. De tels projets d’envergure ajouteront une quantité significative de logements (y compris possiblement des appartements locatifs, des condos et des maisons individuelles) à l’offre au cours des prochaines années. Ils créeront en quelque sorte de nouveaux mini-quartiers. Par exemple, le projet de Kurtz, encore à un stade précoce, pourrait devenir tout un nouveau quartier résidentiel s’il se concrétise, vu son ampleur.
6. Corridor de la Loop 101 (North Gateway) : Le tronçon de la Loop 101 autour de Scottsdale Rd et Hayden Rd connaît plusieurs projets qui transforment collectivement la zone. Outre One Scottsdale et Axon mentionnés ci-dessus, il y a Cavasson (juste en face à Phoenix) où Nationwide Insurance a ouvert un immense siège régional et des appartements, et North Sky (projet de développement à usage mixte proposé près de Scottsdale Rd & Thompson Peak). De plus, un développement industriel appelé The Loop par Creation est en préparation, apportant de nouveaux espaces d’entrepôt/R&D près du Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Le Scottsdale Airpark lui-même (autour de l’aéroport de Scottsdale) est depuis des décennies un pôle d’affaires prospère avec des bureaux de faible hauteur, des locaux industriels flexibles et des commerces de détail. Il se densifie désormais avec des projets comme Scottsdale Quarter (commerce/bureaux) et de nouveaux appartements sur les derniers terrains disponibles. La zone de l’Airpark compte plus de 50 000 emplois et est parfois surnommée « le deuxième centre-ville de Scottsdale ». L’arrivée de nouveaux projets le long de la Loop 101 ne fera que renforcer le statut de cette zone. Les communautés résidentielles adjacentes (Grayhawk, Windgate Ranch, etc.) bénéficieront de nouvelles commodités à proximité, bien qu’elles puissent aussi faire face à une augmentation du trafic.7. Développements durables et de niche : Quelques projets uniques reflètent des tendances émergentes. Paloma, dans le nord de Scottsdale, est un projet de niche remarquable pour son accent sur la durabilité – construit sur le domaine d’un ancien maire, il propose des maisons de luxe écologiques avec panneaux solaires, construction écoénergétique, etc. mileszimbaluk.com. Cela répond à une part croissante d’acheteurs souhaitant un mode de vie haut de gamme avec une empreinte carbone réduite. Une autre tendance est celle des hôtels de séjour prolongé et des condo-hôtels : le partenariat de Caliber avec Hyatt pour construire un hôtel de séjour prolongé Hyatt Studios (début des travaux en 2026) ajoutera une offre hôtelière destinée aux visiteurs de longue durée et aux nomades numériques mileszimbaluk.com. De tels développements brouillent souvent la frontière entre résidentiel et hôtelier, et peuvent constituer des opportunités d’investissement attractives (par exemple, l’achat d’une unité de condo-hôtel). La force touristique de Scottsdale soutient ces modèles hybrides.8. Transports et infrastructures futurs : Bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’un « développement », tout changement d’infrastructure pourrait influencer les quartiers à surveiller. Scottsdale est connue pour l’absence d’autoroutes traversant le centre-ville (sauf la 101 en périphérie) et ne dispose pas de tramway, ce qui a limité le développement axé sur le transport en commun. Cependant, des discussions régionales portent sur l’expansion des transports en commun. Si Scottsdale adoptait un jour quelque chose comme le bus à haut niveau de service ou une extension de tramway vers le centre-ville, les zones autour de ces axes pourraient voir un essor des appartements de taille moyenne. De plus, l’expansion en cours de la Loop 101 et d’autres améliorations routières affecteront l’accessibilité. Par exemple, de nouveaux échangeurs autoroutiers ou des élargissements peuvent soudainement rendre une zone autrefois éloignée plus pratique, augmentant ainsi son attrait immobilier.En résumé, le pipeline de développement de Scottsdale est solide même si le terrain se fait rare. Attendez-vous à voir des projets qui vont transformer la ligne d’horizon du centre-ville (avec des condos de luxe plus hauts), de nouveaux quartiers planifiés au nord (ajoutant une offre de logements haut de gamme), et une réutilisation créative d’anciens sites commerciaux (apportant une vitalité à usage mixte dans le sud et le long des grands axes). Ces développements seront essentiels pour répondre à la demande de logements des prochaines années, et ils offrent des opportunités passionnantes pour les acheteurs souhaitant des propriétés neuves et modernes à Scottsdale.
Immobilier commercial : tendances des bureaux, commerces et industries
Le marché de l’immobilier commercial de Scottsdale en 2025 est une histoire de trois secteurs – bureaux, commerces et industries – chacun avec des dynamiques différentes après la pandémie et pour l’avenir. Voici un aperçu de la situation de chaque segment et des perspectives :
Marché des bureaux – Fortes vacances, marché des locataires : Le secteur des bureaux à Scottsdale (et dans la métropole de Phoenix en général) est le segment le plus faible, confronté aux effets persistants de la pandémie. Même dans cette ville huppée, de nombreux bureaux restent vides ou sous-utilisés en raison du travail à distance et hybride. Le taux de vacance des bureaux à Scottsdale est d’environ 18–19 % fin 2024/début 2025 williamsluxuryhomes.com. Cela signifie qu’environ un bureau sur cinq est vacant – un chiffre historiquement élevé. Le taux de vacance à Scottsdale est toutefois un peu meilleur que la moyenne de la métropole de Phoenix (~21–25 % de vacance) williamsluxuryhomes.com, car des zones comme le centre-ville de Phoenix et Tempe ont été encore plus touchées (ces zones ont vu les vacances grimper à ~25 % avec de grands espaces inoccupés) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale compte environ 24,6 millions de pieds carrés de bureaux, donc environ 3,8 millions de pieds carrés sont vacants williamsluxuryhomes.com. La plupart de ces espaces vides se trouvent dans des immeubles de catégorie B plus anciens ou des bureaux moins bien situés.
Sur le front des loyers, Scottsdale affiche en réalité certains des loyers de bureaux les plus élevés de l’Arizona. Le loyer moyen demandé est d’environ 34,50 $ par pied carré (service complet), presque au même niveau que le sous-marché le plus cher de Phoenix (le Camelback Corridor à Biltmore) williamsluxuryhomes.com. Cela s’explique par la réputation et l’environnement attractifs de Scottsdale – les dirigeants et les entreprises apprécient le prestige d’une adresse à Scottsdale, et de nombreux bureaux de catégorie A (par exemple à Gainey Ranch, dans la zone de Kierland, à Scottsdale Airpark) sont plus récents et riches en commodités. Mais pour atteindre ces loyers dans le contexte actuel, les propriétaires offrent des concessions généreuses. Les rapports indiquent que les propriétaires proposent jusqu’à 100 $/pied carré en allocations d’aménagement pour les locataires afin d’aménager les espaces, ainsi que plusieurs mois de loyer gratuit pour attirer les locataires williamsluxuryhomes.com. Les loyers effectifs (nets des avantages) ont donc baissé, même si les loyers affichés semblent stables.Le pouvoir de négociation des locataires est élevé. Les entreprises à la recherche de bureaux peuvent négocier des accords inédits depuis la Grande Récession. Les espaces en sous-location sont également abondants – la métropole de Phoenix comptait plus de 4 millions de pieds carrés de sous-location disponibles en 2023, bien que ce chiffre ait diminué à 4,2 millions au deuxième trimestre 2025 (le plus bas depuis 2022, ce qui laisse entrevoir une légère amélioration) cushmanwakefield.com. Scottsdale a perdu environ 483 000 pieds carrés de bureaux occupés en une année récente, car plus d’entreprises ont réduit leur surface ou sont parties qu’il n’en est arrivé de nouvelles williamsluxuryhomes.com (absorption nette négative) – un signe clair d’excès de capacité.
Cependant, tout n’est pas sombre : on observe un flight-to-quality. Les meilleurs bureaux de catégorie A dans des emplacements de choix (comme autour de Scottsdale Quarter/Kierland, le long du front de mer du centre-ville, ou à Cavasson) continuent d’attirer des locataires. Ces immeubles affichent souvent des taux d’occupation élevés et parfois des listes d’attente, car les entreprises se regroupent dans des espaces de meilleure qualité pour inciter les employés à revenir. Par exemple, un immeuble de catégorie A de 366 000 pieds carrés entièrement occupé sur Shea Blvd vient d’être vendu pour 71,5 M$ – un signal que les investisseurs voient toujours une valeur à long terme dans les bureaux de qualité à Scottsdale williamsluxuryhomes.com. À l’inverse, les complexes de bureaux vieillissants avec moins de commodités peinent à trouver preneur.
Les perspectives pour les bureaux sont prudemment optimistes quant au fait que le pire est passé. Les analystes du marché s’attendent à ce que le taux de vacance diminue progressivement à mesure que l’économie croît et que certaines entreprises recommencent à se développer. Cushman & Wakefield a noté que le taux de vacance des bureaux à Phoenix a diminué à 27,8 % au premier trimestre 2025 contre plus de 28 % auparavant, marquant un tournant alors que les espaces sont lentement absorbés assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. À Scottsdale en particulier, la croissance des loyers pourrait rester stable ou atteindre 1 % par an à court terme williamsluxuryhomes.com – soit une stabilité des loyers – car les propriétaires privilégient le remplissage des espaces plutôt que l’augmentation des tarifs. Si les taux d’intérêt baissent en 2026 comme certains le prévoient, les entreprises pourraient être plus enclines à signer des baux (car leurs perspectives s’améliorent), ce qui pourrait stimuler la demande williamsluxuryhomes.com. De plus, la croissance de l’emploi à Scottsdale – notamment dans des secteurs comme la finance, la tech, la santé – pourrait à terme nécessiter plus d’embauches de personnel de bureau et donc plus d’espace. Mais, de façon réaliste, avec le télétravail qui s’installe durablement, la reprise des bureaux à Scottsdale sera lente. Attendez-vous à un marché favorable aux locataires au moins jusqu’en 2025–2026, avec de nombreux choix et offres pour ceux qui ont besoin d’un bureau. Pour les investisseurs, les immeubles de bureaux plus anciens pourraient devenir des candidats à la reconversion (en logements ou laboratoires) si la location ne s’améliore pas.
Commerce de détail & hôtellerie – Résilients et florissants : L’immobilier commercial de Scottsdale s’en est beaucoup mieux sorti. La ville est un haut lieu du commerce – des centres commerciaux de luxe comme Scottsdale Fashion Square aux quartiers de boutiques pittoresques du centre historique, en passant par les centres commerciaux desservant les banlieues. Au deuxième trimestre 2025, le taux de vacance des commerces de détail dans la métropole de Phoenix n’était que de 5,1 %, à peine plus que les 5,0 % de l’année précédente cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. En somme, la demande pour les espaces commerciaux est très forte, et Scottsdale ne fait pas exception. En fait, les principaux axes commerciaux de Scottsdale ont souvent des listes d’attente de locataires et un taux de vacance très faible (moins de 5 %). Le commerce de détail a bénéficié de la croissance démographique de l’Arizona et du retour enthousiaste des consommateurs dans les magasins et restaurants après la pandémie. De plus, la construction de nouveaux commerces a été limitée (peu de grands centres commerciaux construits récemment), donc l’offre est restreinte.
Le tourisme et l’aisance de Scottsdale lui donnent un avantage : la ville attire plus de 11 millions de visiteurs par an citizenportal.ai, dont beaucoup font du shopping et fréquentent les restaurants, stimulant ainsi les ventes au détail. Des quartiers comme le Scottsdale Waterfront et Old Town se sont transformés en zones dynamiques à usage mixte où prospèrent restaurants branchés, galeries d’art et vie nocturne. En 2025, Scottsdale observe une tendance au retail expérientiel – par exemple, studios de fitness haut de gamme, lieux de divertissement et installations artistiques immersives – qui occupent d’anciens emplacements de commerces traditionnels. Les propriétaires sélectionnent activement la composition des locataires pour maintenir la pertinence des centres commerciaux.
Les loyers commerciaux augmentent modérément en raison de la demande. Les bons emplacements de vitrines à Scottsdale peuvent atteindre des loyers triple net de 40 à 60 $ par pied carré selon la fréquentation piétonne. Les seuls éléments qui rendent certains commerçants prudents sont l’économie (inflation et coûts de main-d’œuvre) et la concurrence du commerce en ligne. Mais de nombreux commerçants ciblent spécifiquement Scottsdale en raison de sa démographie (population à revenu élevé et touristes). Ainsi, on observe des expansions comme l’ouverture d’un restaurant Nobu, de nouvelles concessions automobiles de luxe et l’arrivée de supermarchés haut de gamme sur le marché.
Le secteur de l’hôtellerie (hôtels, resorts) à Scottsdale a également connu un fort rebond en 2021–2023 et reste solide en 2025. Le taux d’occupation des resorts et les prix des chambres ont atteint des niveaux records alors que les Américains voyageaient davantage à l’intérieur du pays. De nombreux hôtels de Scottsdale ont été rénovés et de nouveaux sont prévus (par exemple, le Hyatt Studios de séjour prolongé mentionné précédemment viendra augmenter l’offre). Un risque potentiel est qu’une vague de constructions hôtelières dans la région métropolitaine de Phoenix pourrait accroître la concurrence d’ici 2026. Mais la réputation de Scottsdale en tant que destination de loisirs et de réunions haut de gamme devrait permettre à ses hôtels de rester parmi les meilleurs de la région.
Industriel & Flex – Forte demande, nouvelle offre : L’immobilier industriel est le chouchou du marché de la région de Phoenix, grâce au commerce en ligne, à la fabrication et à la croissance démographique. Bien que Scottsdale ne soit pas un pôle industriel comme certaines parties du West Valley de Phoenix, elle joue tout de même un rôle, notamment pour les espaces flexibles et l’industrie à petite échelle au service des entreprises locales. Une grande partie du parc industriel de Scottsdale se trouve autour de l’Airpark, où la fabrication légère, les entrepôts et les showrooms côtoient les bureaux. Historiquement, le taux de vacance industriel à Scottsdale était extrêmement bas (souvent inférieur à 5 %), car les contraintes foncières limitaient la nouvelle offre et la demande était forte pour tout espace proche de la riche Scottsdale pour la logistique (pensez aux fournisseurs de rénovation de cuisine, à l’assemblage de dispositifs médicaux, au stockage de voitures de luxe, etc.).
Cependant, au niveau régional, de nombreuses nouvelles offres industrielles arrivent sur le marché – Phoenix comptait plus de 30 millions de pieds carrés en construction entre 2022 et 2024, l’un des marchés les plus dynamiques des États-Unis. Cela a entraîné une hausse du taux de vacance industrielle à l’échelle métropolitaine, atteignant environ 13,3 % au deuxième trimestre 2025 cushmanwakefield.com, alors qu’il était auparavant à un chiffre, tout simplement parce qu’un grand nombre d’entrepôts flambant neufs ont été mis sur le marché en même temps. Les méga-entrepôts du West Side de Phoenix (à Goodyear, Buckeye, etc.) ont contribué à cette augmentation. Mais il s’agit de grands bâtiments de plus de 500 000 pieds carrés ; l’industriel à Scottsdale tend à être composé de plus petites unités et d’installations de niche, qui restent assez bien occupées. En fait, le promoteur local Creation lance le projet industriel “The Loop” à North Scottsdale pour répondre à la demande d’espaces industriels modernes dans la région mileszimbaluk.com. Il est plutôt rare de voir de nouveaux projets industriels à Scottsdale (étant donné la valeur élevée des terrains), ce qui indique une demande spécifique, peut-être pour la distribution du dernier kilomètre ou pour des espaces de fabrication high-tech souhaitant une adresse à Scottsdale.
Les loyers industriels dans la région ont grimpé rapidement (des augmentations à deux chiffres en pourcentage sur quelques années) en raison de la demande. Un petit entrepôt à Scottsdale peut se louer à plus de 15 $ par pied carré en triple net, ce qui est élevé comparé aux 6–8 $ dans de nombreuses villes du Midwest. De nombreuses entreprises sont prêtes à payer une prime pour être proches de la clientèle de Scottsdale.
Les perspectives pour l’industriel restent très positives à long terme. L’emplacement et la croissance de Phoenix en font un pôle de distribution et de fabrication en plein essor (surtout à mesure que les chaînes d’approvisionnement se diversifient par rapport aux ports côtiers). Scottsdale elle-même pourrait bénéficier de ce débordement – par exemple, certaines entreprises de haute technologie ou du secteur aérospatial pourraient installer de petites installations près de Scottsdale pour attirer une main-d’œuvre qualifiée vivant dans la région. S’il y a un risque dans l’industriel, c’est celui d’une surabondance à court terme : comme mentionné, une vague de nouvelles constructions a temporairement fait grimper les taux de vacance. Mais les experts s’attendent à ce que ces espaces soient absorbés dans les prochaines années, compte tenu du fort niveau de location industrielle à Phoenix (la demande dépassait encore celle de la plupart des villes). D’ici 2026–2027, le taux de vacance industrielle métropolitain pourrait à nouveau se resserrer, et les loyers continuer leur tendance à la hausse (quoique à un rythme plus lent et sain). À Scottsdale, la contrainte sera le foncier – il reste peu de place pour construire de nouveaux bâtiments industriels, à l’exception de quelques poches. Ainsi, les anciens biens industriels pourraient prendre de la valeur à mesure que les utilisateurs se disputent les emplacements rares de l’East Valley. Le nouveau projet Loop est à surveiller ; s’il se loue rapidement, cela indiquera que davantage de développements industriels/flex pourraient être viables à Scottsdale.
Climat général de l’investissement commercial : Les investisseurs considèrent les biens commerciaux de Scottsdale comme des placements relativement sûrs grâce à la démographie de la région. Les taux de capitalisation pour les centres commerciaux ou immeubles de bureaux à Scottsdale figurent parmi les plus bas (ce qui signifie des prix les plus élevés) de l’Arizona, reflétant la stabilité perçue. Par exemple, un centre commercial entièrement loué à Scottsdale pourrait se négocier à un taux de capitalisation de 5-6 %, alors qu’un centre similaire dans une zone moins aisée de Phoenix pourrait être à 7 % ou plus. Les taux d’intérêt actuellement plus élevés exercent une pression à la hausse sur les taux de capitalisation, ce qui atténue certaines valeurs commerciales, mais les actifs de qualité à Scottsdale suscitent toujours un fort intérêt des acheteurs. Certains acteurs locaux explorent également la reconversion adaptative – par exemple, un immeuble de bureaux obsolète pourrait-il être transformé en logements ? La nouvelle loi de l’État imposant 10 % de conversion du commercial en résidentiel pourrait encourager des projets créatifs, surtout si les vacances de bureaux persistent kjzz.org. Le zonage de Scottsdale et la résistance de la communauté peuvent constituer un obstacle à la reconversion, mais il est possible que l’on voie davantage de propositions dans les années à venir pour réaménager des sites commerciaux sous-performants en projets mixtes ou résidentiels.
En résumé, l’immobilier commercial de Scottsdale présente un tableau contrasté : le commerce de détail et l’hôtellerie sont dynamiques, soutenus par la consommation et le tourisme ; l’industriel est solide, bien qu’il faille absorber une nouvelle offre ; et le bureau est à la traîne, se remettant encore d’un changement profond des habitudes de travail. Pourtant, même le marché des bureaux présente des points positifs et, dans l’ensemble, l’activité commerciale à Scottsdale s’adapte avec résilience aux nouvelles tendances.
Facteurs économiques locaux : impact de l’emploi, de la population et de la migration
Plusieurs tendances économiques locales soutiennent le marché immobilier de Scottsdale, fournissant un contexte pour les conditions actuelles et les perspectives futures. À bien des égards, la solidité de l’économie de Scottsdale est le socle qui a permis à l’immobilier de rester relativement résilient malgré la hausse des taux d’intérêt.
Croissance robuste de l’emploi : Scottsdale crée des emplois à un rythme soutenu, surpassant les moyennes nationales. L’équipe de développement économique de la ville souligne souvent que la croissance de la population de Scottsdale (~1,4 % par an) et la croissance de l’emploi dépassent celles des États-Unis de 2 à 3 fois citizenportal.ai. Les principaux secteurs qui stimulent cette croissance sont la technologie, la finance, la santé, le biomédical, le tourisme et les sièges sociaux/opérations de back-office. En fait, cinq secteurs industriels de Scottsdale – comme la biotechnologie, la technologie médicale et les services aux entreprises – croissent plus vite que la moyenne de l’État d’Arizona, soulignant le rôle de Scottsdale comme pôle d’emplois high-tech et hautement qualifiés. Le chômage à Scottsdale est extrêmement bas, autour de 2,7 % début 2025 citizenportal.ai, nettement meilleur que la moyenne de l’État d’Arizona (~4-5 %). Essentiellement, Scottsdale est proche du plein emploi ; les entreprises ont souvent plus de postes à pourvoir que de candidats qualifiés localement.
Les principaux employeurs de la région incluent notamment HonorHealth (système de santé), CVS Health (avec un grand bureau de gestion des prestations pharmaceutiques), Vanguard (gestion d’investissements avec un grand campus), Nationwide Insurance, ainsi qu’un regroupement d’entreprises technologiques et de startups. Et la croissance se poursuit : la ville a mis en avant plusieurs grands projets qui créeront de nouveaux emplois, tels que le Mac Innovation Park (un parc d’affaires, apportant vraisemblablement de nouveaux bureaux/espaces R&D), le nouveau siège social d’ASM America pour les semi-conducteurs, et le Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Chacun de ces projets promet des centaines voire des milliers d’emplois dans les années à venir, ce qui génère à son tour une demande de logements pour ces travailleurs et leurs familles. Par exemple, les entreprises de semi-conducteurs (comme ASM, TSMC à proximité de Phoenix) attirent des ingénieurs bien rémunérés qui recherchent souvent des logements de qualité dans des villes comme Scottsdale.
De plus, Scottsdale bénéficie de la dynamique de croissance de la région métropolitaine de Phoenix. La métropole de Phoenix figure régulièrement parmi les meilleures pour la création d’emplois. En 2025, la création d’emplois en Arizona a battu un record, avec plus de 24 000 nouveaux emplois annoncés rien que sur le premier semestre azbigmedia.com. Beaucoup de ces emplois se trouvent dans l’East Valley et au nord de Phoenix – accessibles aux résidents de Scottsdale. Même si un emploi se situe à Tempe ou Phoenix, de nombreuses personnes choisissent de vivre à Scottsdale pour le cadre de vie et font la navette. Ainsi, le marché du logement de Scottsdale bénéficie aussi indirectement des booms de l’emploi dans les villes voisines.
Population et migration : La région métropolitaine de Phoenix est l’une des plus dynamiques du pays, et Scottsdale a profité de cette croissance. La population officielle de Scottsdale est d’environ 243 000 habitants (estimation 2025) et continue d’augmenter. Notamment, alors que certaines villes du Sunbelt comptent principalement sur la migration intérieure de familles de classe moyenne, Scottsdale attire aussi de nombreux migrants aisés, tels que des cadres, des retraités et des télétravailleurs pouvant vivre n’importe où. La migration nette vers le comté de Maricopa (région de Phoenix) est fortement positive chaque année, alimentée par des personnes venant d’États au coût de la vie plus élevé comme la Californie, l’Illinois, l’État de Washington, et d’autres. Les données de Redfin montrent que parmi les internautes cherchant à s’installer à Scottsdale en 2025, les principales villes d’origine étaient Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas et la région de la Baie redfin.com redfin.com. Cela correspond aux observations : des Californiens vendant leurs maisons onéreuses pour acheter à Scottsdale, des habitants du Midwest cherchant le soleil, etc.
En Arizona, Scottsdale est souvent une destination de relocalisation pour les cadres et professionnels venant travailler à Phoenix/Scottsdale. C’est aussi un lieu prisé par les résidents saisonniers (snowbirds) – des personnes venant de climats plus froids pour passer l’hiver ici – et certains finissent par s’y installer à temps plein (notamment à la retraite). La migration internationale est un facteur moindre mais non négligeable ; les Canadiens, par exemple, apprécient beaucoup Scottsdale (il existe même une grande communauté canadienne de visiteurs hivernaux), et certains Européens investissent dans des résidences secondaires ici.
Démographie : La population de Scottsdale est plus âgée (âge médian autour de 47 ans) et plus aisée (revenu médian des ménages ~115 000 $, contre ~65 000 $ pour la médiane américaine) – en somme, une communauté à hauts revenus, en partie composée de retraités. Cela influence l’immobilier, car il existe une demande constante pour des logements de luxe et des résidences secondaires, ainsi que pour des établissements de santé et des services destinés aux personnes âgées. Mais Scottsdale attire aussi de plus en plus de jeunes professionnels séduits par le style de vie dynamique, si bien que des quartiers comme Old Town ont une ambiance plus jeune. L’excellence des écoles de la ville et la faible criminalité attirent les familles (qui en ont les moyens), ce qui maintient la demande pour les maisons individuelles dans les bons quartiers scolaires.
Impact du tourisme : Un moteur économique majeur pour Scottsdale est son secteur touristique. Plus de 11 millions de visiteurs par an viennent profiter du climat ensoleillé, des terrains de golf, des complexes hôteliers et des événements (comme la vente aux enchères de voitures Barrett-Jackson, le tournoi de golf Phoenix Open, les concours hippiques de Scottsdale) citizenportal.ai. Le tourisme génère des revenus importants (emplois dans l’hôtellerie, taxes sur les séjours, etc.) et alimente aussi une partie du marché immobilier – de nombreux touristes finissent par acheter une résidence secondaire ou s’installer définitivement après avoir découvert le mode de vie local. L’industrie touristique dynamique soutient également le marché de la location de courte durée et maintient une forte demande pour les propriétés de type resort.
Conséquences sur l’immobilier : Tous ces facteurs – croissance de l’emploi, migration, richesse – alimentent directement la demande immobilière :
- Forte croissance de l’emploi + faible chômage = plus de personnes avec des revenus pour acheter ou louer des logements. Cela signifie aussi généralement que les salaires augmentent (les employeurs se disputent les talents), ce qui aide les gens à pouvoir se permettre des prix immobiliers plus élevés.
- Croissance démographique d’environ 1 à 2 % par an : cela semble faible, mais dans une ville d’environ 240 000 habitants, cela représente quelques milliers de nouveaux résidents chaque année. Chaque nouveau ménage a besoin d’un logement, ce qui maintient la pression sur l’offre.
- Migration de personnes aisées : cela signifie que de nombreux acheteurs arrivant disposent de liquidités ou d’un capital important. Cela explique en partie pourquoi le marché de Scottsdale est resté solide – beaucoup d’acheteurs n’ont pas besoin d’hypothèque ou peuvent verser un gros apport, atténuant l’impact des taux d’intérêt élevés. Les acheteurs au comptant (courants sur le marché du luxe à Scottsdale) sont restés actifs ; comme l’a noté un expert local, les transactions au comptant restent courantes parmi les acheteurs aisés de Scottsdale, leur donnant un avantage lors des négociations mileszimbaluk.com. En 2023, environ 30 à 35 % des ventes dans certains codes postaux de Scottsdale étaient des achats au comptant.
- Économie diversifiée (technologie, santé, finance, tourisme) qui donne à Scottsdale de la résilience. Même si un secteur ralentit, d’autres prennent le relais. Par exemple, si une crise nationale de la tech survient, le tourisme ou la santé à Scottsdale pourraient rester solides, équilibrant l’emploi. Cette stabilité attire les investisseurs immobiliers car elle réduit le risque de fortes baisses.
Il existe cependant quelques défis :
- Pénurie de main-d’œuvre : Ironiquement, le très faible taux de chômage à Scottsdale indique qu’il peut être difficile pour les entreprises de trouver des employés, surtout pour les postes moins bien rémunérés, car le logement est trop cher pour eux. Cela pourrait freiner l’expansion des entreprises si le problème n’est pas résolu, ou pousser plus de travailleurs à venir de l’extérieur (ce qui augmente la circulation).
- Mouvements intra-métropolitains : Certains jeunes travailleurs de la tech préfèrent l’ambiance urbaine du centre de Phoenix ou de Tempe, ce qui pourrait signifier que Scottsdale doit continuer à s’adapter (avec des condos en centre-ville, etc.) pour attirer cette population. Scottsdale avait historiquement un profil de « banlieue de villégiature », mais les goûts évoluent et la ville voudra rester compétitive pour attirer des talents qui pourraient sinon choisir un quartier urbain branché ailleurs.
- Vieillissement de la population : À mesure que les baby-boomers vieillissent, certains pourraient réduire la taille de leur logement ou quitter Scottsdale (par exemple, pour se rapprocher de leurs enfants adultes ailleurs ou pour des raisons de santé). Cela pourrait progressivement libérer des logements (ce qui est bon pour l’offre) mais signifie aussi que Scottsdale doit continuer à diversifier son économie au-delà des seuls services pour retraités.
Schémas de migration : Il est également intéressant de noter où vont les résidents de Scottsdale lorsqu’ils partent. Les données de Redfin indiquent qu’environ 30 % des acheteurs de maisons à Scottsdale cherchent à déménager en dehors de Scottsdale (70 % restent dans la région) redfin.com. Les destinations populaires pour ceux qui partent incluent des localités plus petites d’Arizona comme Prescott Valley, Show Low et Flagstaff redfin.com redfin.com – souvent des zones plus fraîches ou plus rurales où les retraités peuvent aller pour changer d’air, ou des personnes qui encaissent et cherchent un logement moins cher. Cela suggère un cycle : certains propriétaires de longue date vendent et partent vers des endroits plus calmes, tandis que de nouveaux arrivants s’installent. Cette rotation peut en fait augmenter l’inventaire dans le haut de gamme (par exemple, des retraités vendant des maisons de luxe) mais assure aussi un nouvel afflux de demande.
En résumé, les fondamentaux économiques de Scottsdale sont très solides – une population croissante et aisée, et de nombreux emplois. Cela soutient la valeur de l’immobilier et aide à isoler le marché contre de fortes baisses. Tant que les gens trouveront Scottsdale attrayante pour travailler, vivre et se divertir, il y aura une demande sous-jacente pour son immobilier. La politique locale cherche désormais à s’assurer que la croissance économique ne soit pas freinée par le manque de logements (d’où les nouvelles lois sur le logement), ce qui reconnaît que l’économie et l’offre de logements doivent croître de pair. Pour l’avenir prévisible, l’économie de Scottsdale semble prête à poursuivre sa trajectoire ascendante, ce qui est de bon augure pour les propriétaires.
Changements réglementaires et de zonage influençant l’immobilier
Ces dernières années, un certain nombre de développements réglementaires et de zonage au niveau de l’État et de la ville ont émergé et pourraient façonner le paysage immobilier de Scottsdale. Ces changements de politique sont des réponses à la croissance rapide, aux problèmes d’accessibilité au logement et aux impacts sur les quartiers observés dans tout l’Arizona. Voici les points clés à retenir :
1. Législation pro-logement de l’Arizona (2023) : En 2023, la législature de l’Arizona a adopté un ensemble de lois bipartites visant à atténuer la pénurie de logements à l’échelle de l’État. Deux des plus importantes pour Scottsdale étaient :
- HB 2720 – Unités d’habitation accessoires (ADUs) : Cette loi annule essentiellement les interdictions municipales concernant les ADUs (également appelées casitas ou logements pour personnes âgées). Elle exige que les villes permettent aux propriétaires situés dans des zones résidentielles unifamiliales de construire ou de convertir une ADU sur leur propriété, sous réserve de réglementations raisonnables. Plus précisément, la loi empêche les municipalités d’imposer des exigences trop restrictives (comme de grandes tailles de lots ou des marges de recul excessives) aux ADUs rsnlawaz.com yourvalley.net. L’objectif est d’augmenter progressivement l’offre de logements en permettant la création de petites locations ou de logements pour membres de la famille dans les quartiers existants.
- HB 2297 – Réutilisation adaptative des espaces commerciaux : Cette loi oblige les villes à permettre qu’une certaine partie des bâtiments commerciaux ou à usage mixte soit convertie en logements résidentiels. Le texte est un peu complexe – il précise que les villes doivent autoriser « pas plus de 10 % » de l’espace d’un bâtiment commercial à devenir du logement, vraisemblablement pour encourager la réutilisation créative de bureaux ou de commerces sous-utilisés en appartements ou en copropriétés kjzz.org kjzz.org.
Réponse de Scottsdale : Le conseil municipal de Scottsdale était réticent face à ces lois de l’État, les considérant comme une atteinte au contrôle local du zonage. Fin 2024, face à une date limite pour se conformer, le conseil a adopté des arrêtés pour mettre en œuvre les ADU et la réutilisation adaptative mais « avec des ajustements pour limiter les effets » kjzz.org kjzz.org. Pour les ADU, Scottsdale a élaboré des règles autorisant les ADU attenantes, détachées et abordables sous conditions (selon une page d’information) scottsdaleaz.gov, mais a probablement inclus des normes de conception strictes et des exigences d’occupation par le propriétaire pour préserver le caractère des quartiers. Certains responsables municipaux ont exprimé leur inquiétude que les ADU puissent être utilisées comme locations de courte durée (amplifiant les problèmes de maisons de fête) et que la loi de l’État était une « attaque contre nos quartiers » kjzz.org kjzz.org. Néanmoins, à partir de 2025, les propriétaires de Scottsdale peuvent envisager les ADU plus librement qu’auparavant, ce qui pourrait progressivement ajouter des logements locatifs dans la ville. On pourrait voir plus de garages convertis ou de casitas apparaître dans les arrière-cours – bénéfique pour la cohabitation intergénérationnelle ou un revenu locatif.
Pour la loi sur la réutilisation commerciale, Scottsdale a effectivement tenté d’interpréter « pas plus de 10 % » comme « pourrait être aussi bas que 1 % ». Ils ont adopté un arrêté limitant la conversion éligible à seulement 1 % d’un bâtiment kjzz.org, ce qui a valu un avertissement de la part du promoteur du projet de loi selon lequel Scottsdale violait la loi kjzz.org kjzz.org. Ce bras de fer pourrait se poursuivre, mais si la loi est appliquée, jusqu’à 10 % de la surface de certains centres commerciaux ou immeubles de bureaux pourraient être convertis en appartements (par exemple, transformer un deuxième étage de bureaux en logements résidentiels). Jusqu’à présent, aucun projet majeur sous cette loi n’a été rendu public à Scottsdale, mais c’est un secteur à surveiller. Si les taux de vacance des bureaux restent élevés, les propriétaires pourraient pousser pour davantage de conversions résidentielles.
2. Réglementations sur la location de courte durée : L’Arizona a historiquement adopté une approche non interventionniste concernant les locations de courte durée (STR) en raison d’une loi de 2016 interdisant aux villes de les bannir. Scottsdale, étant une destination touristique, a vu une explosion d’Airbnbs – dont certaines sont devenues des « maisons de fête » dans des quartiers tranquilles. Les résidents se sont plaints du bruit, des déchets et des problèmes de sécurité. À partir de 2022, l’État a légèrement assoupli sa position, permettant aux villes une certaine marge de manœuvre réglementaire. Scottsdale en a pleinement profité :
- En 2023, Scottsdale a exigé que tous les propriétaires de STR obtiennent une licence municipale annuelle (250 $) et respectent des règles : informer les voisins de la location, souscrire une assurance responsabilité civile et effectuer des vérifications des antécédents pour déceler les délinquants sexuels parmi les invités avalara.com avalara.com. Cela a permis de créer un registre des STR, améliorant la surveillance.
- En mai 2024, Scottsdale a adopté une ordonnance visant spécifiquement à réprimer les « fêtes nuisibles » dans les STR. Les nouvelles règles (en vigueur le 6 juin 2024) ont introduit plusieurs mesures clés : tenir les promoteurs d’événements responsables de l’organisation de grandes fêtes perturbatrices dans les STR, donner à la police le pouvoir de expulser les invités non résidents d’une propriété une fois la nuisance déclarée, et interdire totalement la location aux mineurs de moins de 21 ans avalara.com avalara.com. Ces mesures visent à décourager le modèle économique des « maisons de fête ».
Les dirigeants de la ville ont déclaré qu’ils utiliseraient « tous les outils possibles » pour contrôler l’impact des STR dans les limites de la loi de l’État avalara.com avalara.com. Concrètement, le climat pour les investisseurs STR à Scottsdale est désormais plus restrictif : des amendes sont prévues en cas d’infraction et les récidivistes pourraient perdre leur licence. Pour les acheteurs envisageant un investissement Airbnb, il est important de se conformer scrupuleusement sous peine de sanctions. Avec le temps, une application plus stricte pourrait réduire le nombre de STR problématiques, mais il est peu probable que le marché disparaisse – Scottsdale est trop prisée pour cela. On peut plutôt s’attendre à un secteur STR plus professionnalisé avec des hôtes responsables (et possiblement des coûts plus élevés répercutés sur les touristes).
3. Changements de zonage et approbations de développement : Au cas par cas, le conseil municipal et la commission d’urbanisme de Scottsdale traitent régulièrement des propositions de rezonage qui peuvent influencer le développement local :
- Hauteur et densité dans Old Town : Scottsdale a mis à jour son Old Town Character Area Plan ces dernières années, permettant des bâtiments plus hauts dans certains quartiers (jusqu’à 150 pieds dans la zone de Goldwater Blvd, par exemple). Mais il y a un débat permanent et une opposition de la communauté concernant les immeubles de grande hauteur au centre-ville. En 2023–2024, certains projets ont demandé des bonus de hauteur/densité, déclenchant des audiences publiques. L’issue de ces décisions affecte le nombre d’unités pouvant être construites. Par exemple, si une tour de condos proposée est réduite en raison des objections des résidents, cela signifie moins de nouveaux logements livrés. Jusqu’à présent, Scottsdale a tenté d’encourager la croissance du centre-ville tout en préservant son « charme du Sud-Ouest », un équilibre délicat.
- Rezonages au nord de Scottsdale : Parfois, de grands terrains (comme des terres de l’État ou des parcours de golf) sont proposés au développement. Un exemple mentionné était un projet comprenant 1 975 appartements plus un hôtel sur un terrain de l’État qui nécessitait un rezonage de « non résidentiel » à usage résidentiel coalitionofgreaterscottsdale.org. La ville a tendance à examiner de tels grands changements avec soin, négociant souvent des éléments comme des espaces verts ou des améliorations de la circulation en échange. Les investisseurs intéressés par de grands projets de développement doivent naviguer dans ce processus minutieux.
- Infrastructures et zonage pour les grands employeurs : Le changement de zonage du campus Axon en 2023 en est un exemple emblématique – Scottsdale a modifié son zonage pour s’adapter au projet d’Axon (qui incluait du résidentiel pour les employés) whsv.com azfamily.com. La ville est généralement favorable au développement économique, elle peut donc se montrer flexible sur le zonage pour attirer de grands employeurs. De même, le zonage de zones comme le Scottsdale Airpark est périodiquement mis à jour pour permettre des immeubles de bureaux ou des parkings plus hauts si nécessaire.
En somme, l’ère de la croissance illimitée en Arizona se heurte à la réalité d’une ressource en eau limitée. Les promoteurs réagissent par exemple en achetant des droits d’eau auprès des agriculteurs (une nouvelle loi de transfert « agri-vers-urbain » a été adoptée) kjzz.org. L’immobilier à Scottsdale n’a pas encore été directement freiné par les questions d’eau (sauf dans le cas du refus d’eau à Rio Verde, pour donner la priorité aux résidents de la ville), mais les investisseurs avisés surveillent de près la politique de l’eau. Attendez-vous à des règles de paysagement encourageant le xéropaysagisme et possiblement à des frais d’impact plus élevés pour les infrastructures d’eau sur les nouvelles constructions. On parle aussi d’exiger davantage de logements et appareils économes en eau dans les nouvelles constructions.
5. Autres réglementations notables :
- Taxes sur les locations de courte durée : L’Arizona exige que les hôtes de locations de courte durée paient des taxes d’hébergement (via une licence TPT) tout comme les hôtels avalara.com. Les plateformes comme Airbnb les collectent désormais automatiquement. Cela ne limite pas les locations de courte durée mais réduit l’avantage qu’elles avaient autrefois au noir.
- Normes environnementales et de conception : Scottsdale est réputée pour son examen rigoureux des projets – par exemple, des règles concernant les palettes de couleurs des bâtiments, les hauteurs, la préservation du désert, etc. Ces règles restent en vigueur pour maintenir l’esthétique (notamment dans les zones pittoresques du nord). De plus, la ville dispose d’une ordonnance “Ciel Étoilé” limitant la pollution lumineuse dans certaines zones. Ces réglementations, bien que non nouvelles, influencent les coûts et les délais de développement.
- Incitations au logement abordable : Historiquement, Scottsdale n’a pas imposé de grandes obligations en matière de logement abordable, mais le sujet fait l’objet de discussions croissantes. Certaines récentes autorisations d’appartements ont inclus des unités abordables sur une base volontaire. Si l’accessibilité au logement se détériore, la ville ou l’État pourraient introduire un zonage inclusif ou davantage d’incitations pour les projets abordables, ce qui pourrait légèrement modifier la composition des développements.
En résumé, les changements de politique à Scottsdale et en Arizona assouplissent progressivement certaines contraintes de développement (ADU, conversions en usage mixte) dans l’espoir d’atténuer la crise du logement, tout en se durcissant dans d’autres domaines (locations de courte durée, utilisation de l’eau) pour répondre aux externalités négatives. Les acteurs de l’immobilier doivent rester attentifs à ces évolutions. Un investisseur pourrait, par exemple, profiter des nouvelles règles sur les ADU en ajoutant une casita pour des revenus locatifs, mais il doit aussi savoir qu’acheter une maison pour l’utiliser uniquement comme Airbnb de fête pourrait se heurter à des obstacles réglementaires. En fin de compte, ces réglementations visent à orienter la croissance de manière plus durable et conviviale pour la communauté – leur efficacité se révélera dans les années à venir.
Prévisions 2026–2028 : Quelles perspectives pour l’immobilier à Scottsdale
En regardant vers l’avenir, le marché immobilier de Scottsdale devrait connaître des tendances stables et modérées plutôt que de fortes fluctuations. Plusieurs prévisions et avis d’experts suggèrent une période de croissance durable – une sorte de pause après les montagnes russes du début des années 2020. Voici à quoi s’attendre pour 2026, 2027 et 2028 :
Prévisions des prix de l’immobilier : Le consensus est que les prix des maisons à Scottsdale augmenteront progressivement au cours des prochaines années, suivant à peu près l’inflation. Les experts locaux de l’immobilier prévoient une appréciation annuelle de l’ordre de 2 % à 4 % par an à Scottsdale mileszimbaluk.com. En d’autres termes, il est peu probable que nous assistions à une nouvelle hausse de 20 % en une seule année, mais une augmentation de quelques pourcents chaque année est probable compte tenu de la demande continue et de l’offre limitée de nouveaux biens. D’ici 2028, cela pourrait représenter une augmentation totale de 10 à 15 % de la valeur des maisons par rapport aux niveaux actuels. Pour donner un contexte, les prévisions nationales de sources telles que la NAR et Fannie Mae s’alignent sur cette vision de croissance lente – elles prévoient une hausse des valeurs immobilières américaines d’environ 3 à 5 % par an au milieu des années 2020 realwealth.com realwealth.com, et Scottsdale devrait se situer dans cette fourchette, peut-être dans la partie supérieure en raison de son attractivité. Une réserve : le segment du luxe pourrait légèrement surperformer. Certains observateurs de l’Arizona pensent que le marché du luxe « connaîtra des pics » même si le marché global reste stable fhtimes.com. Le haut de gamme à Scottsdale pourrait connaître une appréciation un peu supérieure à la moyenne (puisque les acheteurs aisés sont moins sensibles aux taux), tandis que le marché intermédiaire pourrait être plus stable en raison des contraintes d’accessibilité.
Volume des ventes et équilibre du marché : L’activité de vente devrait légèrement augmenter d’ici 2026, à mesure que les gens s’adaptent à la nouvelle normalité des taux d’intérêt. L’année passée a vu une baisse des ventes (les ventes à Scottsdale ont diminué d’environ 7 à 10 % en glissement annuel à la mi-2025) redfin.com, mais si les taux se stabilisent ou baissent, davantage d’acheteurs et de vendeurs reviendront sur le marché. Les économistes prévoient une augmentation modérée de 2 % à 5 % des ventes de maisons existantes aux États-Unis en 2025 azbigmedia.com, et cette tendance pourrait se poursuivre, ce qui suggère que Scottsdale connaîtra également une hausse progressive des transactions. En résumé, la demande refoulée de ceux qui ont reporté leur déménagement en 2022–2024 pourrait se libérer à mesure que les conditions deviennent plus favorables. D’ici 2026–27, on pourrait également voir certains Millennials atteindre l’âge idéal pour acheter une maison plus grande, ce qui ajoutera de la demande pour les maisons familiales de Scottsdale.
Le marché devrait rester assez équilibré. Les jours de marché extrêmement favorable aux vendeurs (avec moins d’un mois d’inventaire) sont derrière nous pour l’instant. À l’inverse, un marché fortement favorable aux acheteurs (effondrement des prix) n’est pas non plus anticipé, car la croissance de la population et de l’emploi soutiendra la demande. Au lieu de cela, Scottsdale pourrait évoluer dans une fourchette neutre – peut-être 4 à 6 mois d’inventaire – au cours des prochaines années. Les acheteurs auront des opportunités sans panique, et les vendeurs qui fixent un prix réaliste connaîtront le succès. Si les taux hypothécaires baissent sensiblement d’ici 2027 (certaines prévisions estiment que les taux pourraient passer sous les 5,5 % d’ici 2028) realwealth.com, il pourrait y avoir une brève poussée d’achats qui redonnerait un certain avantage aux vendeurs, mais cela inciterait aussi probablement davantage de mises en vente, maintenant ainsi l’équilibre.Taux d’intérêt et accessibilité financière : Un facteur déterminant est l’évolution des taux hypothécaires. À court terme (2025–2026), la plupart des analystes prévoient des taux restant dans la fourchette moyenne à haute de 6 % realwealth.com. Cela constitue un frein à l’accessibilité et limitera la croissance des prix. D’ici 2027 ou 2028, si l’inflation est maîtrisée, la Réserve fédérale pourrait permettre aux taux de baisser. Certains scénarios optimistes envisagent des taux hypothécaires sur 30 ans revenant autour de 5 % d’ici 2028 realwealth.com. Si cela se produit, cela augmenterait le pouvoir d’achat et pourrait déclencher une appréciation plus forte des prix (poussant peut-être les gains annuels à 5-6 % ces années-là). Cependant, rien n’est garanti – les taux pourraient aussi rester autour de 6 % si l’économie reste dynamique. Pour la planification, il faut donc supposer que les taux d’intérêt baisseront progressivement, offrant un léger vent favorable d’ici 2027.
Perspectives de la construction neuve et de l’inventaire : Il est peu probable que Scottsdale connaisse une forte augmentation de la construction de logements neufs en raison du manque de terrains et d’un zonage relativement strict. Mais les projets actuellement en cours (condos d’Optima, One Scottsdale, le projet de 1 200 maisons de George Kurtz, etc.) commenceront à livrer des unités entre 2026 et 2028. Cela ajoutera un peu d’inventaire : par exemple, 420 condos de luxe et 970 appartements à Optima McDowell Mountain Village sont prévus d’ici 2026 (ce projet en plusieurs phases sera certainement un ajout significatif s’il est mené à terme). Les logements de One Scottsdale et les 1 200 maisons au nord pourraient arriver en fin de décennie. La construction d’appartements dans la grande région reste élevée – dans la métropole de Phoenix, des dizaines de milliers d’unités sont en construction. D’ici 2025–2027, beaucoup ouvriront, ce qui pourrait encore freiner la hausse des loyers. Pour les maisons individuelles, Scottsdale est en grande partie déjà construite, à l’exception de petits lotissements ; la plupart des constructions de maisons individuelles à grande échelle se font dans les banlieues comme Queen Creek ou l’ouest de Phoenix. Ainsi, l’offre de logements à Scottsdale n’augmentera que modérément. Cela, combiné à une demande stable, soutient les hausses de prix modérées attendues.
Prévisions pour les principaux segments du marché :
- Maisons de luxe (1M$+) : Probablement resteront solides. Beaucoup d’acheteurs de luxe ont payé comptant ou possèdent une richesse qui ne dépend pas des taux d’intérêt. Avec la reprise du marché boursier (en supposant qu’elle ait lieu), l’immobilier de luxe a tendance à suivre. Le segment luxe de Scottsdale pourrait voir une appréciation annuelle de 3 à 5 %, et les volumes pourraient croître à mesure que les Boomers continuent de prendre leur retraite dans des marchés axés sur le style de vie. La réserve concerne les conditions économiques mondiales – mais l’attrait du luxe à Scottsdale est durable.
- Maisons de gamme moyenne (500K$–1M$) : Ce segment est le plus lié aux revenus locaux et aux taux. La croissance des prix pourrait y être la plus lente, peut-être ~2 %/an, juste en phase avec la croissance des salaires. Si les taux baissent, ce segment pourrait bondir car davantage d’acheteurs souhaitant monter en gamme se lanceront. Mais si les taux restent élevés, attendez-vous à ce qu’il reste plus ou moins stable en termes réels (ajustés à l’inflation), c’est-à-dire de petits gains nominaux.
- Entrée de gamme & condos (moins de 500K$) : Il y a relativement peu d’options sous 500K$ à Scottsdale, mais les condos et anciens townhomes occupent ce créneau. Ceux-ci pourraient en fait voir une demande plus forte en raison de leur accessibilité relative, et donc s’apprécier un peu plus vite (peut-être 4 %/an) simplement à cause de la rareté de tout ce qui est « abordable » à Scottsdale.
- Locations : La croissance des loyers dans la région est estimée à ~2-3 % par an jusqu’en 2028 realwealth.com realwealth.com, comme mentionné. À Scottsdale, les loyers pourraient augmenter dans la partie basse de cette fourchette car de nombreux appartements ont été construits. Cependant, les loyers des maisons individuelles à Scottsdale (pour lesquelles il n’y a pas de nouvelle offre en construction) pourraient augmenter plus vite que ceux des appartements. Globalement, les locataires ne doivent pas s’attendre à un grand soulagement ; les loyers continueront probablement de grimper progressivement, mais des bonds massifs comme en 2021 sont peu probables. Les taux de vacance pourraient légèrement augmenter à mesure que de nouveaux appartements ouvrent, mais dans des sous-marchés recherchés comme Scottsdale, ils resteront relativement bas (5 % ou moins).
- Immobilier commercial : D’ici 2026–2028, les vacances de bureaux devraient lentement diminuer si la croissance de l’emploi se poursuit. Le taux de vacance des bureaux à Scottsdale pourrait passer d’environ 19 % à 15 % d’ici 2028 – toujours élevé, mais en amélioration. N’espérez pas un retour à moins de 10 % de vacance sauf si la tendance du télétravail s’inverse radicalement. Le commerce de détail devrait rester robuste ; il n’y a pas beaucoup de nouveaux espaces commerciaux ajoutés et la demande croît avec la population et le tourisme, donc les loyers devraient légèrement augmenter et la vacance rester autour de 5 % ou moins. L’industriel dans la région pourrait se resserrer à nouveau une fois que les nouveaux entrepôts seront remplis. D’ici 2028, la vacance industrielle à Phoenix pourrait repasser sous les 8-10 % si l’absorption reste forte, et les loyers seraient plus élevés. Tout espace industriel à Scottsdale sera très recherché vu sa rareté.
Hypothèses économiques : Ces prévisions supposent l’absence de choc économique majeur. Si une récession survient en 2025 ou 2026, Scottsdale pourrait connaître un ralentissement temporaire – baisse des ventes, prix qui stagnent ou baissent légèrement pendant un an. Mais vu le nombre de personnes souhaitant y vivre, le rebond serait probablement rapide. De plus, si l’inflation repart à la hausse et que les taux grimpent encore, ce serait un scénario défavorable pour la demande immobilière. À l’inverse, un afflux plus important que prévu de nouveaux arrivants (par exemple, si le télétravail déclenche une nouvelle vague de déménagements vers l’Arizona) pourrait faire grimper la demande au-delà des prévisions actuelles.
Perspectives pour les investisseurs : Les investisseurs immobiliers peuvent s’attendre à des rendements solides, mais sans éclat à Scottsdale jusqu’en 2028. Une appréciation des prix à un chiffre, additionnée à un rendement locatif stable, constitue un pari raisonnable. L’époque où l’on pouvait facilement revendre une maison avec 20 % de bénéfice en un an est probablement révolue pour l’instant. Les investisseurs pourraient plutôt se concentrer sur des placements à long terme, en cherchant éventuellement à profiter de :
- Acheter en 2025 lorsque le marché sera plus calme, puis profiter de l’appréciation jusqu’en 2028.
- Se concentrer sur des segments très demandés comme les appartements abordables ou les maisons de location bien situées, qui devraient afficher un taux d’occupation constant.
- Guetter d’éventuelles opportunités de ventes en difficulté – si certains propriétaires ayant acheté au sommet de 2022 doivent vendre dans un contexte de taux plus élevés, des affaires pourraient apparaître.
Facteurs imprévisibles : Quelques éléments imprévisibles pourraient modifier la trajectoire :
- Technologie & télétravail : Si une grande entreprise technologique venait à déménager ou à ouvrir un campus à Scottsdale, la demande de logements pourrait exploser. Ou si le télétravail permet à encore plus de personnes de choisir Scottsdale plutôt que L.A./SF, cela pourrait aussi augmenter la demande. Scottsdale se positionne comme une ville favorable aux entreprises, donc ce n’est pas irréaliste.
- Climat et qualité de vie : L’augmentation de la fréquence des vagues de chaleur extrême (Phoenix a connu des records) et les restrictions d’eau pourraient, à long terme, freiner la demande si la région est perçue comme moins vivable. Jusqu’à présent, cela n’a pas vraiment freiné la migration, mais c’est un point à surveiller à l’approche de 2030.
- Changements politiques/fiscaux : L’Arizona a des impôts relativement bas, ce qui attire les gens. Si la législation fiscale change (impôt sur le revenu de l’État, taxe foncière), cela pourrait influencer la migration.
En résumé, les perspectives 2026–2028 pour Scottsdale sont positives mais non explosives : il faut voir cela comme un marathon, pas un sprint. Le marché devrait croître à un rythme mesuré. C’est en réalité sain – cela évite les bulles et les effondrements. Pour les propriétaires, leur capital devrait augmenter progressivement. Pour les acheteurs, il n’y aura pas la panique du « acheter maintenant ou être exclu à jamais », car l’offre devrait être suffisante, mais attendre trop longtemps signifiera tout de même payer un peu plus à mesure que les prix montent. En somme, l’immobilier à Scottsdale reste un investissement sûr sur le long terme, porté par l’attrait durable de la ville et la solidité de son économie, sans bouleversements majeurs à l’horizon selon les projections actuelles mileszimbaluk.com realwealth.com.
Opportunités et risques d’investissement
Pour les investisseurs – locaux ou extérieurs – Scottsdale offre un paysage attrayant mais nuancé. Avec son économie robuste et sa grande qualité de vie, la ville continuera probablement à générer des rendements, mais non sans défis. Voici un aperçu des opportunités et risques potentiels de l’investissement immobilier à Scottsdale :
Opportunités :
- Forts rendements du marché locatif : Les investisseurs à la recherche de biens locatifs peuvent trouver de solides opportunités à Scottsdale. La combinaison de loyers élevés et d’une demande constante génère un flux de trésorerie attractif. Par exemple, un condo de 2 chambres bien situé, qui pourrait coûter 400 000 $, peut se louer environ 2 000 $ ou plus par mois, ce qui correspond à peu près à la moyenne nationale des loyers zillow.com. Les maisons individuelles se louent encore plus cher. Bien que les taux de capitalisation à Scottsdale ne soient pas élevés (en raison des prix d’achat élevés), ils sont relativement sûrs. De plus, les locations de maisons individuelles ont un avantage : au niveau national et local, les maisons individuelles à louer devraient surpasser les appartements en termes de taux d’occupation et de croissance des loyers jusqu’à la fin des années 2020 realwealth.com. Les investisseurs pourraient cibler des maisons modestes dans le sud de Scottsdale ou de petits immeubles multi-familiaux, qui bénéficient d’un bassin inépuisable de locataires souhaitant accéder au district scolaire ou au style de vie de Scottsdale. De plus, environ 33 % des résidents de Scottsdale sont locataires mileszimbaluk.com, ce qui indique un marché locatif important dans une ville souvent perçue comme dominée par les propriétaires.
- Valeur ajoutée et rénovations : De nombreuses maisons à Scottsdale, en particulier dans les quartiers centraux et sud, ont été construites au milieu du XXe siècle et pourraient être modernisées. Il existe une opportunité d’acheter une maison ancienne (par exemple un ranch des années 1960), de la rénover avec des finitions contemporaines, puis de la revendre ou de la louer à un prix premium. Les acheteurs à Scottsdale apprécient les maisons prêtes à emménager et élégantes – les biens rénovés se vendent souvent avec une forte prime au mètre carré. Les investisseurs ayant des compétences en construction peuvent tirer parti de cette tendance en portant des propriétés obsolètes aux standards du luxe. Attention toutefois aux particularités du contrôle architectural de Scottsdale si vous modifiez les extérieurs.
- Nouveaux projets & préventes : Scottsdale compte plusieurs nouveaux projets de luxe (condos et maisons) où les promoteurs proposent des prix de pré-construction. Les premiers investisseurs dans ces projets peuvent en bénéficier si les valeurs augmentent d’ici la livraison. Par exemple, obtenir une unité dans les condos Atavia à One Scottsdale avant leur achèvement en 2026 pourrait générer une plus-value immédiate si le quartier se développe comme prévu. De même, investir dans des projets comme Optima McDowell Mountain Village ou Portico (une communauté de condos de luxe qui connaît de fortes ventes) mileszimbaluk.com pourrait s’avérer payant à mesure que ces communautés s’établissent et que les valeurs de revente augmentent. Cependant, il est essentiel de choisir le bon projet – privilégiez ceux avec une forte réputation du promoteur et un bon emplacement.
- Stratégies en immobilier commercial : Bien que le secteur des bureaux soit actuellement risqué, les centres commerciaux de quartier ou les propriétés à usage mixte à Scottsdale peuvent constituer d’excellents investissements. La population aisée de Scottsdale soutient le commerce de détail et la restauration haut de gamme. Posséder un centre commercial à Scottsdale (avec des locataires comme des restaurants branchés ou des boutiques) peut offrir un flux de trésorerie stable et une appréciation de la valeur du bien. De plus, avec un taux de vacance commerciale aussi bas (~5 %) cushmanwakefield.com, les loyers peuvent être augmentés au fil du temps. Les propriétés industrielles/flexibles sont une autre option : si vous pouvez acquérir un ancien entrepôt dans la zone Airpark et le rénover, vous profiterez de la forte demande des petites entreprises souhaitant une adresse à Scottsdale.
- Réaffectation adaptative & ADU : La nouvelle loi sur les ADU offre des opportunités de micro-investissement. Par exemple, un investisseur pourrait acheter une propriété avec un grand terrain à Scottsdale, construire une casita (ADU) indépendante et la louer séparément pour un revenu supplémentaire. De plus, les investisseurs créatifs pourraient envisager de convertir de petits immeubles de bureaux ou commerces sous-performants en logements ou en usage mixte, profitant de l’incitation de l’État à ce type de conversion. Bien que ce ne soit pas simple, une conversion réussie pourrait augmenter significativement la valeur d’un bien si elle est réalisée dans un secteur où le logement est plus recherché que les bureaux (par exemple, Old Town).
- Migration climatique & résidences secondaires de luxe : À l’échelle macro, Scottsdale devrait bénéficier de la migration continue de personnes aisées quittant des régions coûteuses ou à climat moins agréable. Les acheteurs fortunés venant de Californie, par exemple, continuent de s’intéresser à Scottsdale pour des résidences secondaires (ou principales, en cas de télétravail). Investir dans des biens haut de gamme pour la location de luxe (locations meublées mensuelles, etc.) ou la revente future à cette clientèle peut être très rentable. Par exemple, une maison de luxe avec des équipements (piscine, vue, etc.) pourrait se louer plusieurs dizaines de milliers par mois en haute saison à des athlètes, célébrités ou dirigeants, puis être revendue avec une forte plus-value. Le risque ici réside dans une demande étroite et des coûts de détention élevés, mais les rendements peuvent être importants si le timing est bon.
Risques :
- Risque de taux d’intérêt : Nous l’avons mentionné à plusieurs reprises – les taux d’intérêt élevés sont actuellement le principal frein du marché. Pour les investisseurs utilisant l’effet de levier, des taux hypothécaires supérieurs à 7 % réduisent considérablement les marges bénéficiaires. Il est plus difficile d’obtenir un flux de trésorerie positif avec de tels coûts de financement. Si les taux augmentent encore de façon inattendue (par exemple à cause d’une inflation persistante), la valeur des biens pourrait stagner ou baisser, et le refinancement ou la revente deviendrait plus difficile. De nombreux investisseurs optent pour des prêts à taux variable à court terme ou achètent même des biens comptant pour atténuer ce risque, mais cela immobilise le capital.
- Contraintes d’accessibilité et de demande : Les prix élevés à Scottsdale limitent quelque peu le nombre d’acheteurs potentiels. Si les prix augmentent plus vite que les revenus (ce qui est le cas), la demande peut finir par plafonner – le marché peut devenir inaccessible pour les locaux. On a observé cela en 2023–2025 : les ventes ont baissé car de nombreuses familles ne pouvaient tout simplement pas acheter ou déménager à Scottsdale aux prix actuels. Si les taux d’intérêt ne baissent pas, la demande pourrait rester faible surtout dans les segments intermédiaires, ce qui pourrait limiter l’appréciation ou même entraîner de légères baisses de prix dans ces segments. Les investisseurs misant sur une appréciation rapide pourraient être déçus. Il s’agit désormais d’une stratégie à plus long terme.
- Risques réglementaires : Bien que les nouvelles règles sur les locations de courte durée (STR) à Scottsdale n’interdisent pas les locations de courte durée, un incident particulièrement grave ou un changement politique pourrait entraîner des mesures encore plus strictes (par exemple, limiter le nombre de licences STR ou mettre en place des limites d’occupation). Pour l’instant, la loi de l’État d’Arizona empêche les interdictions totales, mais les lois peuvent évoluer. Si votre plan d’investissement dépend des revenus Airbnb, restez informé des évolutions réglementaires. De plus, l’État pourrait retirer davantage de contrôle local pour favoriser la construction de logements – si Scottsdale résiste à l’ajout de logements, la législature pourrait imposer à l’avenir un zonage encore plus large. Cela pourrait introduire plus de concurrence (offre) dans les quartiers résidentiels si, par exemple, les duplex ou davantage d’ADU devenaient largement légaux.
- Préoccupations liées à l’eau et à l’environnement : Comme mentionné, la pénurie d’eau à long terme est un risque qui plane. Cela pourrait se traduire par une augmentation des coûts (des tarifs d’eau plus élevés rendent l’entretien des piscines et des pelouses plus cher, ce qui pourrait rendre certains logements moins attractifs) ou même par des moratoires sur le développement (peu probable à l’intérieur de Scottsdale qui dispose d’un approvisionnement assuré, mais pas impossible dans un scénario extrême). De plus, la chaleur extrême est un risque environnemental – 2023 a connu des vagues de chaleur sans précédent à Phoenix. Si ces problèmes climatiques s’aggravent, certains résidents potentiels pourraient éviter l’Arizona, ou les résidents actuels (notamment les retraités) pourraient ne pas rester aussi longtemps chaque année. Cela n’a pas encore eu d’impact mesurable sur l’immobilier, mais si les étés deviennent pratiquement invivables, cela représente un risque pour l’attrait de Scottsdale.
- Surconstruction dans le segment des condos de luxe : Plusieurs projets de condos haut de gamme sont en préparation (FENDI Residences, Optima, etc.). Le marché des condos de luxe à Scottsdale est historiquement assez restreint. Si tous ces projets sont livrés à peu près en même temps, il existe un risque de surabondance de condos de luxe à court terme. Nous avons vu un phénomène similaire à Miami lors de cycles précédents. Les promoteurs testeront la profondeur de la demande ; si l’économie vacille, certaines unités pourraient rester invendues plus longtemps, ce qui pourrait forcer des concessions sur les prix et nuire aux investisseurs spéculateurs. Ainsi, bien que les nouveaux développements soient des opportunités intéressantes, ils comportent aussi un risque si vous spéculez sur une appréciation à la livraison.
- Ralentissement économique ou changement : L’économie de Scottsdale est diversifiée, mais pas à l’abri de tout. Une récession nationale pourrait réduire temporairement le tourisme et les relocalisations d’entreprises, atténuant la demande pour le logement et les espaces commerciaux. Ou si l’un des principaux employeurs de Scottsdale réduisait ses effectifs (par exemple, une grande entreprise comme Vanguard déplaçant des emplois ailleurs), cela pourrait affecter certains sous-marchés. Il existe aussi un risque géopolitique – si les marchés boursiers s’effondrent ou s’il y a une nouvelle pandémie, les dépenses de luxe et l’achat de résidences secondaires pourraient se tarir pendant un certain temps.
- Coûts et taxes plus élevés : Les coûts de construction restent élevés, ce qui réduit les marges pour le développement ou les rénovations. De plus, les taxes foncières en Arizona sont modérées, mais si les évaluations continuent d’augmenter, les factures fiscales aussi (même avec des augmentations annuelles limitées pour les résidences principales, les propriétés secondaires/d’investissement n’ont pas le même plafond). Les investisseurs doivent également tenir compte de la hausse des coûts d’assurance – il est intéressant de noter que, bien que l’Arizona n’ait pas d’ouragans, il connaît des inondations occasionnelles, des incendies de forêt dans les zones environnantes, etc., et les coûts d’assurance augmentent à l’échelle nationale.
Stratégies pour les investisseurs : Compte tenu de ce qui précède, les investisseurs prudents à Scottsdale vont :
- Se concentrer sur le cash flow et pas seulement sur la spéculation. Assurez-vous qu’un bien peut s’autofinancer avec le loyer aux taux actuels, afin de pouvoir le conserver à travers les cycles du marché.
- Il est possible de s’associer ou de mettre en commun des ressources pour acheter avec moins d’effet de levier ou en cash, puis refinancer lorsque les taux s’améliorent.
- Diversifier les types de biens – peut-être un mélange de maison à louer, un petit local commercial, etc., pour répartir les risques.
- Restez informé de la politique locale (par exemple, si de nouveaux membres du conseil municipal sont élus sur des programmes de croissance lente ou de croissance rapide, cela peut signaler des changements).
- Cherchez des biens uniques qui conserveront leur valeur – par exemple, une maison avec un terrain offrant une vue rare ou une propriété historique dans Old Town – l’unicité offre une protection lors des marchés baissiers.
- Prévoyez des périodes de détention plus longues. Les reventes rapides sont plus difficiles actuellement, il faut donc être prêt à conserver le bien au moins 5 ans ou plus pour réaliser des gains.
En résumé, Scottsdale reste un emplacement immobilier de premier choix grâce à ses moteurs de demande durables : soleil, emplois, prestige et terrain limité. Les investisseurs peuvent y trouver de nombreuses opportunités, des locataires à hauts revenus à l’appréciation et aux angles de redéveloppement. Mais le succès nécessitera de naviguer dans la nouvelle normalité des coûts de financement plus élevés, d’être attentif aux évolutions réglementaires et de sélectionner des biens capables de résister aux jours ensoleillés comme pluvieux (au sens propre comme au figuré). Avec une stratégie réfléchie, investir à Scottsdale jusqu’en 2028 devrait donner des résultats gratifiants – simplement sans les rendements vertigineux de la période de frénésie, ce qui est en réalité le signe d’un marché qui mûrit et se stabilise mileszimbaluk.com realwealth.com.
