Immobilier à Portland 2025 : tendances surprenantes, quartiers en vogue et prévisions audacieuses jusqu’en 2030

• À la mi-2025, la valeur typique d’une maison à Portland est d’environ 537 000 $, en baisse d’environ 1 % sur un an.
• En mai 2025, le prix médian de vente a atteint 569 500 $, soit une hausse de 2 % par rapport à mai 2024 et un nouveau record pour l’année.
• Les annonces actives en mai 2025 s’élevaient à 6 679, soit une augmentation de 33 % par rapport à mai 2024, avec environ 3,3 mois d’inventaire.
• Le délai de vente en mai 2025 était de 55 jours, tandis que la moyenne pour qu’une annonce soit sous offre est d’environ 16 jours.
• Des taux hypothécaires autour de 7 % en 2025 ont réduit l’accessibilité, avec 46 % des ventes de juin conclues au-dessus du prix demandé et un ratio prix de vente/prix affiché de 1,00.
• Le taux de vacance des bureaux au centre-ville se situe entre 20 et 25 % en 2025, et Portland affiche le taux de télétravail le plus élevé de la côte Ouest, à environ 21 %.
• Willamette Tower a ouvert début 2024 en tant qu’immeuble de 23 étages avec 343 logements locatifs dans le South Waterfront.
• Press Blocks – Byline Tower a atteint son sommet fin 2024 en tant que projet de 24 étages comprenant 341 appartements, un pavillon commercial et de bureaux de 3 étages, avec une mise en location prévue pour l’été 2025.
• Au printemps 2025, le Bureau du logement de Portland a investi 26 millions de dollars pour acquérir Goose Hollow Lofts, le Paramount et l’Acqua, soit 226 logements abordables.
• Le Broadway Corridor dans le Pearl District comprendra une tour de logements abordables de 14 étages et 230 unités, qui ouvrira d’ici 2028, avec un plan directeur visant à livrer plus de 2 000 logements et un espace commercial important d’ici 2030.

Tendances du marché résidentiel et prix des logements (2025)

Un « atterrissage en douceur » après le boom : Le marché immobilier de Portland se normalise après la flambée effrénée de 2020-2022. Les valeurs des logements ont grimpé de plus de 50 % en cinq ans (2020-2024), mais 2025 connaît une trajectoire beaucoup plus douce nwmortgagebroker.com. À la mi-2025, la valeur typique d’une maison à Portland est d’environ 537 000 $, ce qui est en réalité légèrement en baisse d’environ 1 % sur un an zillow.com. En d’autres termes, les prix ont essentiellement plafonné, marquant ce que les experts appellent un « atterrissage en douceur » plutôt qu’un krach nwmortgagebroker.com. Cette stabilisation est saine et attendue, ramenant l’appréciation annuelle à un taux historiquement normal d’environ 2 à 3 % au lieu de chiffres à deux chiffres nwmortgagebroker.com.

Prix et inventaire : Les données du marché du printemps 2025 montrent que les prix augmentent légèrement même si l’offre s’améliore. En mai 2025, le prix médian de vente a atteint 569 500 $, en hausse de 2 % par rapport à l’année précédente portlandrealestate.com. Il s’agissait d’un nouveau record pour l’année, avec une hausse de 19 500 $ rien qu’entre avril et mai portlandrealestate.com portlandrealestate.com. Parallèlement, l’inventaire des annonces augmente – environ 6 679 annonces actives en mai, soit une hausse de 33 % par rapport à mai 2024 (environ 3,3 mois d’offre) portlandrealestate.com. Plus de maisons sur le marché signifie que les acheteurs ont plus de choix, et en effet, l’inventaire de Portland est en hausse d’un mois complet par rapport à l’année précédente portlandrealestate.com. Cependant, avec seulement ~3,3 mois d’offre, cela reste en dessous du niveau de 6 mois d’un marché véritablement équilibré portlandrealestate.com. En résumé, les conditions de marché favorables aux vendeurs persistent, mais la pénurie extrême s’est atténuée.

Dynamique du marché : Les maisons se vendent rapidement mais pas à une vitesse folle. À la mi-2025, la durée moyenne avant qu’une annonce à Portland soit sous offre est d’environ 16 jours zillow.com, et en mai, le délai typique sur le marché était de 55 jours (une semaine plus rapide qu’en avril, mais une semaine plus lent qu’en mai 2024) portlandrealestate.com. Les volumes de ventes se sont légèrement refroidis – les ventes conclues en mai 2025 étaient en baisse d’environ 5,7 % sur un an portlandrealestate.com – ce qui indique que certains acheteurs restent en retrait à cause des taux hypothécaires élevés. À ce sujet, des taux hypothécaires autour de 7 % ont entamé l’accessibilité, poussant certains acheteurs potentiels à faire une pause nwmortgagebroker.com. Mais beaucoup d’autres se sont adaptés, et la concurrence pour les biens attractifs reste intense : près de la moitié des ventes (46 % en juin) se concluent encore au-dessus du prix demandé zillow.com. Le ratio médian prix de vente/prix affiché est à un parfait 1,00 (100 %) zillow.com, ce qui signifie qu’en moyenne les maisons se vendent au prix demandé, avec de nombreuses surenchères sur les annonces attractives. En résumé, le marché résidentiel de Portland en 2025 est plus calme que la frénésie de 2021, mais reste compétitif – un peu plus d’inventaire, des délais de vente légèrement plus longs, et une croissance des prix qui se stabilise à de faibles chiffres portlandrealestate.com portlandrealestate.com.

Perspectives de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industriel)

Problèmes de bureaux et déplacement vers la banlieue : Le secteur des bureaux de Portland est confronté à un taux de vacance record en 2025. Le taux de vacance des bureaux du centre-ville est le plus élevé du pays, oscillant autour de 20 à 25 % watrust.com watrust.com. Le télétravail reste un facteur majeur – Portland affiche le taux de travail à domicile le plus élevé de la côte Ouest, avec environ 21 % des employés watrust.com – laissant de nombreuses tours du centre-ville sous-utilisées. En 2024, des dizaines d’entreprises (dont 23 clients d’une banque commerciale) ont décidé de quitter le centre-ville pour s’installer dans des localités de banlieue comme Lake Oswego, Beaverton et Vancouver, WA watrust.com. Ces marchés de bureaux en banlieue ont bénéficié de cette migration, affichant un taux de vacance plus faible et même une hausse des loyers alors que les entreprises recherchent la sécurité et la commodité perçues en dehors du centre-ville watrust.com. En résumé, les bureaux du centre-ville sont difficiles à louer en ce moment, tandis que les quartiers d’affaires de banlieue sont comparativement en meilleure santé.

Malgré ces défis, il y a des lueurs d’optimisme au centre-ville. Les responsables municipaux et les chefs d’entreprise ont lancé des campagnes (« Nous croyons en Portland ») et des améliorations de la sécurité pour revitaliser le cœur de la ville watrust.com watrust.com. À l’été 2024, la fréquentation piétonne du centre-ville a atteint un sommet sur quatre ans avec environ 2,4 millions de visiteurs par mois watrust.com – un signe positif que les gens reviennent pour des événements, des repas et des divertissements. L’espoir est que cette dynamique, combinée à des loyers plus bas, incitera certaines entreprises et entrepreneurs à revenir. En fait, certaines petites entreprises profitent des loyers bas et des nombreuses vacances au centre-ville pour ouvrir des restaurants et des boutiques, voyant une opportunité au milieu du ralentissement watrust.com. Les perspectives pour les bureaux restent prudentes, mais on sent que 2025 pourrait marquer le creux de la crise des bureaux alors que plus de travailleurs reviennent et que des projets de réutilisation créative se concrétisent.

Commerce de détail et hôtellerie : L’immobilier commercial de Portland a fait preuve de résilience. Le taux de vacance des commerces de détail se maintient autour de 4 % – à peu près le même qu’il y a un an, ce qui indique un environnement de location de commerces relativement équilibré kidder.com. Les rues commerçantes de quartier et les centres commerciaux de banlieue se sont généralement remis des creux de la pandémie, grâce aux dépenses des consommateurs et au retour des touristes. Au centre-ville, le commerce de détail fait face aux mêmes vents contraires que les bureaux (fréquentation piétonne inférieure à celle d’avant 2020 et certaines préoccupations de sécurité publique), mais les efforts pour dynamiser la ville – comme de nouvelles œuvres d’art public, des concerts et une scène gastronomique florissante – ramènent les gens au centre-ville watrust.com. Notamment, la scène culinaire et des boissons de Portland reste un atout commercial fort, continuant d’attirer les clients et de soutenir l’occupation dans les zones de premier choix.

Le secteur de l’hôtellerie (hôtels, etc.) se redresse parallèlement au tourisme. Un exemple de premier plan est la nouvelle tour hôtelière Ritz-Carlton au centre-ville, qui a récemment ouvert ses portes en tant que premier hôtel cinq étoiles de la ville. Cependant, même ce projet a rencontré des difficultés (des rapports suggèrent des problèmes financiers au début), ce qui montre que la renaissance complète du centre-ville est encore en cours. Globalement, le commerce de détail et l’hôtellerie en 2025 s’améliorent mais ne sont pas encore revenus à leur niveau d’avant la pandémie, avec une trajectoire positive à mesure que les initiatives du centre-ville prennent effet.

Industriel et autres commerces : Contrairement aux difficultés du secteur des bureaux, l’immobilier industriel est un point fort à Portland. Les entrepôts, centres de distribution et espaces de production autour de la métropole connaissent une forte demande et un faible taux de vacance à l’approche de 2025 watrust.com. Le commerce en ligne, la logistique et la base manufacturière de Portland (y compris la haute technologie dans le comté de Washington) maintiennent un taux d’occupation élevé dans l’industriel. Ces conditions devraient se maintenir, certains locataires industriels peinant même à trouver de l’espace. De nouveaux projets industriels continuent dans les parcs d’affaires de banlieue, bien que le manque de terrains et les coûts élevés ralentissent le rythme.

De plus, la position de Portland en tant que pôle de santé a permis au secteur de l’immobilier médical et des sciences de la vie de rester stable et solide watrust.com. Les grands réseaux hospitaliers et les entreprises de biotechnologie de la métropole garantissent un besoin continu en installations spécialisées. Les immeubles d’appartements (le secteur « commercial » du multifamilial) constituent un autre point relativement positif – plus d’informations sur la location ci-dessous, mais l’activité d’investissement dans le multifamilial a ralenti par rapport aux sommets de 2021 en raison des taux d’intérêt, même si les taux de vacance restent modérés.

Réutilisation adaptative et reconversions : Une tendance clé du secteur commercial est la réutilisation créative des biens sous-utilisés. Avec autant de bureaux vacants au centre-ville, des reconversions sont à l’étude – pas seulement en logements (même si c’est une possibilité pour certains immeubles), mais aussi pour de nouveaux usages comme les centres de données. Le réseau électrique robuste et les infrastructures de Portland pourraient permettre de transformer des bureaux vides en centres de données, une idée activement discutée par les experts du secteur watrust.com. Il y a aussi un élan pour des projets de logements abordables réutilisant des bâtiments (la ville y contribue directement – voir la section Projets ci-dessous). En résumé, le paysage commercial de Portland en 2025 est contrasté : secteur des bureaux en difficulté, commerce de détail et hôtellerie en reprise, industrie florissante, et un thème général de réinvention alors que la ville adapte ses espaces commerciaux à de nouveaux usages.

Conditions du marché locatif

Tendances des vacances et des loyers : Le marché locatif de Portland reste assez tendu en 2025. Après un pic de vacances en 2023 (lorsque de nombreux nouveaux projets d’appartements ont été livrés simultanément), le marché locatif a absorbé ces unités tout au long de 2024. Au printemps 2025, le taux de vacance des appartements à l’échelle de la métropole était tombé à environ 5,9 % (en baisse par rapport à plus de 6 % un an plus tôt) katu.com. Dans certains sous-marchés, les vacances sont encore plus faibles – par exemple, Hillsboro est passé sous la barre des 5 % de vacance, et Eugene (au sud) est extrêmement tendu avec seulement ~3,5 % de vacance katu.com. Les seuls endroits avec des vacances élevées concernent certains types d’unités : les studios dans le centre-ville/NW Portland affichent un taux de vacance élevé (~11 % dans NW Portland) tandis que les unités plus grandes de 2 et 3 chambres dans toute la ville ont les taux de vacance les plus bas katu.com. Cela reflète les préférences actuelles des locataires pour plus d’espace et la surabondance de micro-unités dans le centre urbain.

Avec le resserrement des vacances, les loyers ont atteint leur plancher et ont recommencé à augmenter modestement. À la mi-2024, les loyers à Portland avaient stagné ou même légèrement baissé d’une année sur l’autre, mais à la mi-2025, ils ont légèrement augmenté. En juillet 2025, le loyer moyen demandé dans la ville est d’environ 1 798 $, soit une hausse de 2,6 % par rapport à l’année précédente zillow.com. (Pour référence, le loyer moyen national est d’environ 2 072 $, donc Portland reste plus abordable que de nombreuses grandes villes zillow.com.) Un autre jeu de données indique que le loyer médian à Portland (toutes tailles confondues) est d’environ 1 550 $ à l’été 2025, soit à peu près stable d’une année sur l’autre apartmentlist.com. En résumé : après une période de loyers stables, les propriétaires ont retrouvé un peu de pouvoir de fixation des prix et les loyers augmentent d’environ 1 à 3 % par an. Les experts du secteur s’attendent à une nouvelle hausse des loyers compte tenu de la baisse des vacances – probablement autour de 3 % par an en 2026-27, selon certaines prévisions realwealth.com.

Pression sur l’accessibilité pour les locataires : Malgré des augmentations de loyer récentes plutôt modestes, l’accessibilité reste un problème sérieux. Environ 50 % des locataires de Portland sont « surchargés par le loyer », dépensant plus de 30 % de leur revenu pour le loyer wweek.com. Et dans les villes voisines, les chiffres sont encore pires (par exemple, Gresham : 61 % de locataires surchargés) wweek.com. Les loyers élevés par rapport aux revenus locaux sont un problème de longue date, aggravé par une offre de logements insuffisante. La pénurie de logements à l’échelle de l’Oregon pousse les gens à se concurrencer pour les logements disponibles, maintenant un faible taux de vacance et une forte pression sur les loyers wweek.com. L’État affiche l’un des taux de vacance les plus bas du pays – seulement environ 7 logements sur 100 sont vacants, 36 % en dessous de la moyenne nationale du taux de vacance wweek.com. Cette tension est particulièrement aiguë en dehors de Portland, dans les petites villes, mais c’est une pression à l’échelle de l’État qui empêche les loyers de baisser significativement wweek.com.

Réglementations sur la location : Portland et l’Oregon ont pris des mesures pour protéger les locataires. L’Oregon est l’un des rares États avec une stabilisation des loyers à l’échelle de l’État – en 2019, il a plafonné les augmentations de loyer selon une formule (7 % + inflation). Notamment, en raison de la forte inflation en 2022, les législateurs ont ajusté ce plafond. En 2023, le Senate Bill 611 a fixé un plafond maximal strict de 10 % sur les augmentations annuelles de loyer pour la plupart des logements oregon.gov youtube.com. Pour 2025, la hausse de loyer autorisée est exactement de 10,0 % (puisque l’inflation plus 7 % aurait été supérieure) oregon.gov. Cette loi signifie que les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers de plus de 10 % en un an pour les locataires en place, ce qui apporte une certaine prévisibilité pour les locataires (même si 10 % reste une hausse importante). De plus, Portland dispose de ses propres protections supplémentaires pour les locataires : notamment un paiement d’aide au relogement obligatoire si un propriétaire augmente le loyer de 10 % ou plus ou procède à une expulsion sans motif doorloop.com hemlane.com. Les propriétaires doivent également donner un préavis de 90 jours pour toute augmentation de loyer portland.gov. Ces politiques visent à empêcher des hausses soudaines et importantes des loyers et à atténuer l’impact sur les locataires qui pourraient être contraints de déménager.

Nouvelle offre et perspectives : Du côté de l’offre, la région de Portland a ajouté de nombreux nouveaux appartements ces dernières années – mais pas assez pour résoudre complètement la pénurie. Un pic de nouvelles constructions en 2022-2023 a brièvement augmenté les taux de vacance (comme mentionné), mais ces logements sont désormais en grande partie occupés katu.com. En regardant vers l’avenir, les promoteurs ont ralenti les nouveaux projets multifamiliaux en raison de taux d’intérêt élevés, de coûts de construction élevés et d’une croissance des loyers relativement plus faible. On craint que sans une croissance plus rapide des salaires à Portland, les loyers du marché ne puissent pas augmenter suffisamment pour justifier de nouveaux développements coûteux katu.com katu.com. En fait, les analystes avertissent que la croissance lente de l’emploi et des revenus à Portland (inférieure à la moyenne nationale) maintient les loyers en dessous du niveau nécessaire pour rentabiliser de nouvelles constructions, ce qui dissuade certains promoteurs katu.com katu.com. Cette dynamique – coûts élevés, loyers modérés – pourrait ralentir le flux de nouveaux logements, ce qui présente un risque de maintien d’une offre limitée.

Pour l’instant, le marché locatif devrait rester favorable aux propriétaires mais stable, avec des augmentations de loyer progressives. De nombreux primo-accédants potentiels restent locataires à cause des taux hypothécaires, ce qui soutient la demande locative. Les prévisions jusqu’en 2027 suggèrent que le taux de vacance locative restera relativement bas et que la croissance des loyers sera de quelques pourcents par an realwealth.com. Si les taux d’intérêt baissent d’ici 2028, certains locataires pourraient devenir acheteurs, mais la pénurie globale de logements à Portland signifie que la demande locative devrait rester forte. En résumé, les locataires font face à un marché difficile – moins frénétique qu’il y a quelques années, mais toujours caractérisé par des options limitées, des hausses de loyers régulières et une forte concurrence pour les logements abordables.

Tendances des quartiers et développements notables

Quartiers les plus en vogue et les plus calmes : Les conditions immobilières varient considérablement selon les quartiers de Portland. En 2024-2025, les quartiers centraux du côté est ont connu l’une des activités de marché les plus rapides. Les maisons se sont vendues le plus rapidement dans des secteurs comme Sabin, Buckman, Markham et Concordia, où les annonces recevaient souvent plusieurs offres en quelques jours pdxmonthly.com. Ces quartiers allient des atouts recherchés (parcs, accessibilité à pied, bonnes écoles ou proximité du centre) à un stock limité, ce qui favorise des ventes rapides. À l’inverse, certains secteurs résidentiels du sud-ouest de Portland comme Crestwood, Ashcreek et Arnold Creek ont connu le plus faible taux de rotation – les propriétaires y restent majoritairement, ce qui entraîne très peu d’annonces et un taux élevé de rétention pdxmonthly.com. Cela suggère une forte satisfaction communautaire dans ces enclaves ; les habitants ne quittent pas ces quartiers calmes et établis avec de grands terrains du sud-ouest de Portland.

Prix par secteur : Côté prix, le comté suburbain de Washington reste le plus cher. La ville de Beaverton, par exemple, affiche certains des prix immobiliers les plus élevés de la métropole, grâce à ses écoles très cotées et à la proximité de grands employeurs technologiques (comme Intel et Nike) nwmortgagebroker.com. Les banlieues aisées proches du centre et les quartiers du Westside de Portland (comme les West Hills) restent également chers. Parallèlement, les villes de l’est du comté de Multnomah comme Gresham offrent le point d’entrée le plus abordable pour les acheteurs nwmortgagebroker.com. Les prix médians à Gresham sont nettement plus bas, et la ville est citée comme ayant le plus fort potentiel d’appréciation à l’avenir en raison de cet écart d’accessibilité (plus de marge de progression) nwmortgagebroker.com. Dans la ville, certains quartiers urbains à forte concentration de condos se sont assouplis : par exemple, Old Town Chinatown et Sullivan’s Gulch ont vu les prix des condos et lofts baisser ou rester bas, ce qui les rend attractifs pour les chasseurs de bonnes affaires pdxmonthly.com. Les données Zillow montrent que la Pearl District affiche des valeurs typiques de condos (~432 000 $) bien en dessous de la moyenne générale de la ville zillow.com, reflétant la faible demande pour l’habitat urbain à forte densité pendant les années de pandémie. Cela signifie une opportunité pour les acheteurs cherchant des condos au centre-ville, même si la reprise de ces valeurs dépendra du renouveau du centre-ville.

Espace et démographie : Certains quartiers huppés affichent des statistiques uniques : les ventes récentes de maisons à Dunthorpe et Forest Park concernaient les plus grandes maisons (en superficie) de la région pdxmonthly.com, soulignant leur statut de marché de luxe. Côté démographie, certains secteurs ont une population plus âgée (par exemple Hayden Island, Arlington Heights où plus de la moitié des résidents ont plus de 50 ans pdxmonthly.com), ce qui peut influencer le renouvellement du parc immobilier. D’autres quartiers comme University Park et Kerns se distinguent par les taux les plus élevés de déplacements à vélo de la ville pdxmonthly.com – une particularité de Portland qui reflète la jeunesse de ces quartiers et leurs options de transport.

Tendance urbaine vs. périurbaine : Une tendance clé est la migration du centre-ville vers les banlieues et même de l’autre côté du fleuve Columbia. La croissance démographique de la métropole de Portland a récemment été plus forte en banlieue qu’au centre-ville nwmortgagebroker.com. La ville de Portland a connu une légère baisse de population ces dernières années, tandis que des banlieues comme Hillsboro, Gresham et Vancouver, WA ont progressé nwmortgagebroker.com. Vancouver, en particulier, a attiré de nombreux acheteurs de la région de Portland grâce à ses coûts de logement plus bas et à l’avantage de l’absence d’impôt sur le revenu dans l’État de Washington nwmortgagebroker.com. Ce mouvement vers la périphérie, accéléré par le télétravail et les préoccupations d’accessibilité, a dynamisé les marchés immobiliers en lisière de la métropole. Par exemple, le comté de Clark (région de Vancouver) et les banlieues en forte croissance du comté de Clackamas connaissent une offre de logements plus restreinte et des prix en hausse, alors même que le marché de la ville de Portland ralentit. Cela indique un rééquilibrage géographique de la demande : de plus en plus de familles et de télétravailleurs choisissent l’espace suburbain plutôt que la proximité urbaine, une tendance qui devrait se poursuivre dans les prochaines années.

Développements au niveau des quartiers : Sur le terrain, de nombreux projets transforment des quartiers spécifiques. Dans le Central Eastside, d’anciens entrepôts continuent d’être convertis en bureaux créatifs, brasseries et appartements – maintenant ainsi la zone comme un pôle d’emploi branché. Dans le nord de Portland, le plan à long terme Albina Vision (autour de lower Albina/Rose Quarter) vise à réparer les déplacements historiques avec de nouveaux logements abordables et des espaces culturels, bien qu’il n’en soit qu’à ses débuts. Le quartier South Waterfront reste un point chaud de croissance – un projet récent notable est la Willamette Tower, une nouvelle tour de 23 étages ouverte début 2024 avec 343 appartements locatifs, ajoutant un afflux important de logements à la silhouette de South Waterfront kgw.com. De plus, près de Providence Park (Goose Hollow), le projet « Press Blocks – Byline » a atteint son sommet fin 2024 : il s’agit d’un projet de 177 millions de dollars couvrant tout un pâté de maisons, comprenant une tour de 24 étages avec 341 appartements ainsi que des espaces commerciaux/bureaux et une place publique mithun.com mithun.com. Byline apportera la densité tant attendue (et une nouvelle place publique) au secteur Goose Hollow/Stadium lors de son ouverture en 2025 mithun.com mithun.com. Ces grands projets dans le centre urbain visent à créer de nouveaux quartiers mixtes animés 24h/24 qui permettent à Portland de se développer en hauteur, et pas seulement en périphérie.

Plusieurs projets phares sont à l’horizon. Peut-être le plus transformateur est le réaménagement du Broadway Corridor dans le quartier Pearl de NW Portland – l’immense ancien site du centre de tri postal USPS. Des plans sont en cours pour transformer ce site de 14 acres en un nouveau quartier à usage mixte. Le premier bâtiment approuvé sur place est une tour de logements abordables de 14 étages et 230 unités (développée par Home Forward et l’Urban League) broadwaycorridorpdx.com portland.gov. Il comprendra des logements familiaux et même un centre d’éducation de la petite enfance sur place portland.gov portland.gov. Le début de la construction est prévu pour 2025-26, et ce sera le premier d’une longue série de bâtiments jusqu’en 2028, alors que le Broadway Corridor se développera en une « ville dans la ville ».

Un autre concept largement discuté est le Portland Diamond Project à Zidell Yards (South Waterfront) – un effort pour amener un stade de la Major League Baseball et un développement à usage mixte sur les rives du fleuve watrust.com. Si cela se concrétise, un stade MLB serait révolutionnaire, ancrant de nouveaux développements et étendant le quartier South Waterfront. En 2025, cela reste spéculatif (Portland n’a pas encore d’équipe MLB), mais les responsables municipaux soulignent son potentiel transformateur watrust.com.

Partout dans la métropole, les améliorations des transports et des infrastructures continuent également de façonner l’immobilier. Par exemple, l’extension de la Red Line de TriMet et les futurs projets de corridors de bus plus rapides améliorent les liaisons de transport en banlieue. Et en 2024, le Metro Council a montré une ouverture à une légère extension de la limite de croissance urbaine (plus d’informations ci-dessous), ce qui pourrait entraîner la création de nouveaux lotissements en périphérie.

En résumé, à l’échelle des quartiers, Portland présente une mosaïque de tendances : certaines zones en plein essor, d’autres en ralentissement ; certaines gagnant des habitants, d’autres connaissant un exode. Les nouveaux développements – des gratte-ciel du centre-ville aux lotissements en périphérie – vont encore remodeler les zones de croissance. Surveiller ces micro-marchés est essentiel, car l’immobilier à Portland est vraiment local – bloc par bloc, quartier par quartier.

Nouveaux projets résidentiels et commerciaux à surveiller

Le pipeline de nouveaux projets de construction et de développement à Portland reste actif, même face à des vents économiques contraires. Voici quelques projets notables et développements récemment achevés qui façonnent le marché :

• Willamette Tower (South Waterfront) : Ouvert début 2024, ce gratte-ciel résidentiel de 23 étages a ajouté 343 unités locatives le long du front de mer de Portland kgw.com. C’est l’un des plus hauts immeubles résidentiels de la ville et il apporte des centaines de nouveaux résidents au quartier en pleine croissance de South Waterfront, ainsi que des commerces en rez-de-chaussée. Son achèvement a contribué à la hausse temporaire du taux de vacance en 2024 (désormais en cours d’absorption) katu.com, et il souligne la volonté de la ville de promouvoir l’habitat à haute densité dans les quartiers de renouvellement urbain.
• Press Blocks – Tour “Byline” (Goose Hollow) : Un important projet à usage mixte adjacent au stade Providence Park. Byline est la deuxième phase du réaménagement des Press Blocks, comprenant une tour de 24 étages avec 341 appartements et un pavillon de 3 étages avec commerces, espaces de vie/travail et bureaux mithun.com mithun.com. Il inclut une place publique et une liaison piétonne qui amélioreront le secteur Goose Hollow mithun.com mithun.com. Le gros œuvre sera achevé fin 2024, avec un début de location prévu à l’été 2025 mithun.com. Ce projet de 177 millions de dollars remplace une ancienne imprimerie de journal par un nouveau pôle urbain mithun.com mithun.com. L’ampleur de Byline démontre la confiance des promoteurs dans le fait que la vie en centre-ville va rebondir, à condition d’offrir les bons équipements et la bonne localisation.
• Acquisitions de logements abordables (initiative de la ville) : Plutôt que de tout construire à neuf, le Bureau du logement de Portland a adopté en 2025 une stratégie innovante : acheter des immeubles d’appartements privés existants pour les convertir en logements abordables. Au printemps 2025, la ville a investi 26 millions de dollars pour acquérir trois complexes (Goose Hollow Lofts, le Paramount et l’Acqua) totalisant 226 logements, et les soumettra à des restrictions d’occupation pour les ménages à faible revenu portland.gov. En acquérant des immeubles relativement récents à prix de marché alors que le marché était en repli, la ville peut mettre 226 logements abordables à disposition d’ici l’été 2025 – beaucoup plus rapidement et à moindre coût qu’une construction neuve portland.gov portland.gov. La plupart des logements seront réservés à des locataires gagnant 50 % du revenu médian de la zone (AMI), et les locataires actuels pourront rester ou bénéficier d’une aide à la relocalisation portland.gov. Cette action rapide ajoute des logements abordables, dont la ville a cruellement besoin, dans tout Portland. Cela donne aussi un aperçu des conditions du marché – le fait que ces immeubles aient été disponibles à l’achat pour la ville suggère que certains propriétaires subissent des pressions (peut-être à cause de taux de vacance élevés ou de coûts de financement), créant ainsi une opportunité pour le secteur public d’intervenir portland.gov portland.gov.
• Réaménagement du corridor Broadway (quartier Pearl) : Mentionné précédemment, il s’agit d’un projet sur plusieurs décennies visant à développer l’ancien site de la poste (USPS). Le premier bâtiment sera une tour de 14 étages comprenant 230 logements abordables avec des unités familiales et des logements avec accompagnement, dont l’ouverture est prévue d’ici 2028 portland.gov portland.gov. De plus, le plan directeur global du corridor Broadway prévoit des tours de bureaux, des logements à prix du marché, des parcs (extension des North Park Blocks) et des commerces sur plus de 8 pâtés de maisons. En 2025, la démolition des anciennes installations est terminée et les travaux d’infrastructure (nouvelles rues, etc.) commencent prosperportland.us portland.gov. Quatre équipes de développement ont été présélectionnées pour proposer des conceptions pour différents lots broadwaycorridorpdx.com. Il s’agit d’un projet phare qui créera un tout nouveau quartier et pourrait fournir plus de 2 000 logements (mélange d’abordables et de marché) ainsi qu’un espace commercial important d’ici 2030.
• Zidell Yards / « Diamond Project » (South Waterfront) : Le grand site industriel au sud du centre-ville (l’ancien chantier naval Zidell) est destiné à accueillir un éventuel stade de la Major League Baseball ainsi qu’un développement à usage mixte. Le Portland Diamond Project a proposé ce site pour une équipe de MLB et un nouveau grand stade watrust.com. Bien que Portland n’ait pas encore d’équipe, le terrain a été réservé pour ce concept. Si cela se concrétise, il pourrait inclure non seulement un stade mais aussi des hôtels, des bureaux, des logements et des parcs – prolongeant ainsi le quartier South Waterfront vers le sud. Cela reste spéculatif en 2025, mais les responsables locaux et les investisseurs poursuivent activement le rêve du baseball à Portland. Même la possibilité a un effet : elle maintient le site de Zidell Yards en lice pour un projet urbain de grande envergure.
• Projets d’infrastructure et de transport en commun : En termes d’impact commercial, quelques investissements dans les infrastructures sont à noter. L’un d’eux est le projet en cours d’élargissement de l’autoroute I-5 au niveau du quartier Rose Quarter (avec des couvertures qui pourraient être aménagées en terrains constructibles reconnectant les quartiers). Bien que controversé, s’il avance, il créera de nouveaux blocs couverts pour de futurs développements dans le nord intérieur de Portland. Un autre projet est l’extension et l’amélioration de la ligne rouge “Red Line” du tramway MAX actuellement en construction, qui améliorera le service vers Hillsboro et l’aéroport d’ici 2024-25. Enfin, Metro prévoit le projet de transport en commun à grande capacité “TV Highway” jusqu’à Forest Grove. Ces améliorations du transport en commun stimulent souvent le développement axé sur le transport – attendez-vous à voir plus d’immeubles résidentiels de taille moyenne près des nouvelles stations dans les prochaines années.
• Développements commerciaux : Du côté commercial, Tualatin et Hillsboro continuent de voir de nouveaux parcs industriels et campus d’entreprises. L’énorme investissement d’Intel dans des installations de semi-conducteurs à Hillsboro (et les fonds potentiels du CHIPS Act) pourrait signifier de nouvelles usines ou des extensions d’ici la fin des années 2020, ce qui serait bénéfique pour l’immobilier industriel et la demande de logements à proximité. Dans le Central Eastside de Portland, plusieurs anciens bâtiments sont transformés en espaces de travail créatifs ou en ateliers de fabrication artisanale – ce qui maintient ce quartier dynamique. De plus, des centres commerciaux en difficulté comme le Lloyd Center sont en train d’être réimaginés ; le Lloyd Center (un centre commercial urbain emblématique placé sous séquestre) est prévu pour une refonte massive qui pourrait ajouter des logements, des bureaux et des espaces verts sur son site de 23 acres. D’ici 2025, les plans sont encore en évolution, mais tout changement là-bas aura un impact significatif sur la trajectoire du quartier Lloyd District.

En résumé, le pipeline de développement de Portland d’ici 2027+ est dynamique : des centaines de nouveaux appartements dans des gratte-ciel du centre-ville, d’importants investissements publics dans le logement abordable, des projets potentiels autour du sport, et des améliorations d’infrastructures essentielles. Ces projets vont injecter une nouvelle offre (notamment de logements locatifs au centre-ville) et pourraient progressivement contribuer à compenser la pénurie de logements. Ils témoignent aussi de la confiance dans le fait que Portland continue de croître. Même si certains promoteurs marquent une pause face à la hausse des taux d’intérêt, les fondamentaux à long terme de la ville – attractivité et besoin de logements – garantissent que les projets clés avancent pour façonner le paysage futur de Portland.

Opportunités et risques d’investissement

Opportunités – Pénurie et Innovation : Pour les investisseurs immobiliers, Portland offre certaines opportunités en 2025, bien que sans la croissance fulgurante des années précédentes. La plus grande opportunité repose sur la pénurie fondamentale : l’Oregon a construit si peu de logements par rapport à la demande que toute offre supplémentaire a tendance à être rapidement absorbée wweek.com. Cela signifie que les projets bien situés peuvent encore bien fonctionner. Par exemple, les locations multifamiliales restent attractives – le taux de vacance des appartements ~5% et l’offre locative limitée assurent un flux de trésorerie stable pour les propriétaires katu.com. Les investisseurs qui acquièrent ou développent des appartements dans les bons sous-marchés (notamment les banlieues plus abordables ou proches des pôles d’emploi) peuvent compter sur une demande locative soutenue. En fait, certaines prévisions annoncent un « marché locatif plus tendu » jusqu’en 2026 avec des loyers en hausse d’environ 3% par an realwealth.com, ce qui renforcerait les rendements locatifs.

Une opportunité de niche consiste à tirer parti des politiques favorables aux ADU de Portland. La ville dispose de règles parmi les plus avancées du pays permettant les unités d’habitation accessoires (studios indépendants) et même plusieurs ADU sur un même terrain. Les propriétaires et investisseurs peuvent ajouter des unités à des propriétés existantes pour générer des revenus locatifs. Avec la stabilisation des coûts de construction en 2025, construire un pavillon dans le jardin ou aménager un sous-sol pourrait être une stratégie intelligente pour un flux de trésorerie supplémentaire nwmortgagebroker.com. De même, le nouveau zonage « middle housing » de l’Oregon (duplex, triplex) ouvre les anciens terrains unifamiliaux à de petits projets multifamiliaux. Les investisseurs spécialisés dans ces petits projets de densification – comme l’ajout de duplex à l’est de Portland ou de groupes de cottages dans les villes voisines – pourraient trouver moins de concurrence et bénéficier de nouveaux incitatifs d’État (subventions, permis simplifiés).

Géographiquement, la périphérie de Portland et les banlieues proches présentent un potentiel de croissance. Des endroits comme Gresham (comme mentionné) ont des prix d’entrée plus bas et sont prêts à s’apprécier avec la croissance de la population nwmortgagebroker.com. Vancouver, WA est une autre zone d’opportunité – elle attire les habitants de Portland pour des raisons fiscales et d’accessibilité, et son marché immobilier pourrait continuer à subir une pression à la hausse. De plus, le marché de la location de maisons individuelles (SFR) dans les banlieues de Portland pourrait prospérer ; de nombreuses familles ne pouvant pas acheter à des taux d’intérêt élevés, elles recherchent des maisons individuelles à louer. Les investisseurs dans les SFR pourraient voir à la fois une croissance des loyers et une appréciation à long terme dans les quartiers familiaux.

Dans le domaine commercial, les biens industriels représentent un secteur prometteur. L’espace d’entreposage et de logistique est rare et très demandé watrust.com. Si un investisseur peut acquérir ou développer des bâtiments industriels légers (peut-être en réaffectant une propriété plus ancienne), le marché locatif est solide – porté par la distribution du commerce en ligne, la fabrication, et l’industrie croissante de la production de cannabis en Oregon. Les taux de capitalisation pour l’industriel pourraient encore se comprimer compte tenu de ses performances.

Fait intéressant, certaines opportunités contrariennes existent : les biens commerciaux du centre-ville sont en difficulté, ce qui pourrait permettre à des investisseurs audacieux d’acheter à prix cassé. Par exemple, des immeubles de bureaux anciens pourraient être achetés pour une bouchée de pain et plus tard convertis en appartements ou à d’autres usages. Avec le soutien de la ville et du gouvernement fédéral (sous forme de subventions ou de crédits d’impôt pour les conversions) en discussion, un investisseur patient pourrait transformer une tour de bureaux vacante en un actif résidentiel ou à usage mixte rentable dans 5 à 10 ans. Comme l’a noté un dirigeant de banque, certains bâtiments sous-utilisés du centre-ville ont un potentiel pour des centres de données ou d’autres usages créatifs grâce à l’infrastructure de Portland watrust.com. Ceux qui investissent maintenant, au creux du marché des bureaux, pourraient récolter les fruits si/quand le centre-ville se revitalise.

Risques – Taux d’intérêt et politique : Malgré les opportunités, il existe des risques importants à prendre en compte. Les taux d’intérêt élevés constituent le principal défi en 2025. Les coûts d’emprunt autour de 7 % rendent le financement des transactions difficile – les flux de trésorerie qui fonctionnaient avec des hypothèques à 4 % ne tiennent plus avec les taux actuels. Cela pousse de nombreux investisseurs à attendre avant d’acheter ou de développer. Si les taux restent élevés pendant plusieurs années encore (et de nombreux experts pensent qu’ils resteront dans la fourchette de 6-7 % jusqu’en 2027 realwealth.com), la valeur de l’immobilier pourrait stagner ou même baisser en termes réels. Ce n’est qu’en 2028 que les taux pourraient potentiellement redescendre à ~5-6 % realwealth.com. Les investisseurs doivent faire preuve de prudence dans leurs analyses dans cet environnement de taux élevés.

Risques législatifs et réglementaires sont également notables à Portland. Les lois favorables aux locataires de l’État – bien qu’ayant une motivation sociale – signifient que les propriétaires font face à des plafonds stricts sur les loyers (augmentation maximale de 10 %) et à des frais de relogement coûteux s’ils doivent évincer un locataire oregon.gov doorloop.com. Cela peut réduire le potentiel de profit, surtout dans des scénarios de forte inflation où les dépenses augmentent plus vite que le loyer plafonné. De plus, Portland a envisagé d’autres réglementations (telles que des règles plus strictes sur les critères de sélection, des limites sur les dépôts de garantie, ou même des propositions visant à interdire l’IA dans la fixation des loyers katu.com). Les investisseurs doivent se tenir informés des ordonnances locales susceptibles d’affecter la gestion locative. Côté développement, la volonté de l’Oregon de favoriser l’accessibilité au logement s’accompagne de conditions – par exemple, si la limite de croissance urbaine s’étend (voir ci-dessous), au moins 30 % des logements sur ces terrains doivent être abordables oregoncapitalchronicle.com, ce qui peut limiter la rentabilité de ces projets. La complexité des permis et de la révision des plans dans la ville de Portland constitue également un risque ; bien que l’État tente de simplifier les procédures, la bureaucratie locale peut entraîner des retards coûteux.

Mollesse du marché et facteurs économiques : La croissance économique de Portland a été modérée récemment, derrière certaines villes comparables en termes de création d’emplois et de hausse des salaires katu.com. Le secteur technologique de la métropole est solide mais ne connaît pas le même essor que Seattle ou Austin. Une croissance salariale plus lente freine la hausse des prix de l’immobilier – une arme à double tranchant. Cela maintient le logement relativement plus abordable, mais cela signifie aussi que la valeur des biens pourrait ne pas augmenter aussi vite que les investisseurs l’espèrent. La croissance démographique de Portland a également fortement ralenti ; en fait, la ville même a perdu des habitants entre 2020 et 2022. Bien que les projections annoncent toujours une croissance (~10 % d’augmentation de la population en Oregon d’ici 2030) medium.com, si les tendances migratoires de Portland ne s’améliorent pas, la demande pourrait être inférieure aux attentes. Dans les scénarios extrêmes, certains craignent une stagnation urbaine – mais il est plus probable que la région continue de croître, quoique modestement.

Un autre risque : problèmes de sécurité publique et de perception. Portland a attiré l’attention nationale en 2020-2021 pour les manifestations, et plus récemment pour les préoccupations liées à l’itinérance et à la criminalité au centre-ville. Bien que des efforts soient en cours pour y remédier, la réputation de la ville en a souffert, ce qui pourrait freiner la demande résidentielle et commerciale si la tendance n’est pas inversée. Les investisseurs immobiliers y sont particulièrement attentifs – certains citent ces problèmes comme raisons de privilégier les investissements en banlieue plutôt qu’au centre-ville tant que la situation ne s’améliore pas. La ville et le comté investissent dans les services pour sans-abri et la revitalisation, mais cela reste un défi permanent qui introduit de l’incertitude pour les propriétaires dans les zones les plus touchées.

Enfin, les facteurs climatiques et environnementaux ne peuvent être ignorés. Les réglementations foncières de l’Oregon (comme l’UGB) visent à prévenir l’étalement urbain et à préserver la nature – un avantage à long terme, mais qui limite l’offre de terrains (ce qui maintient les prix élevés). La résilience climatique est également pertinente : les saisons d’incendies et la fumée à Portland, ainsi que le risque d’un séisme de la faille Cascadia, sont des risques à faible probabilité mais à fort impact qui planent sur tout investissement dans le Nord-Ouest Pacifique. Ils n’ont pas encore eu d’effet significatif sur les prix du marché, mais les investisseurs avisés prennent en compte les coûts d’assurance et les mesures d’atténuation pour de tels scénarios.

En somme, investir dans l’immobilier à Portland en 2025 nécessite de trouver un équilibre entre des fondamentaux solides et des risques actuels. La pénurie chronique de logements et la qualité de vie attractive sont de bon augure pour la valeur à long terme – Portland aura besoin de plusieurs centaines de milliers de logements supplémentaires d’ici 2030. Mais à court terme, les coûts de financement élevés et les réglementations progressistes peuvent réduire les rendements. Les investisseurs les plus performants se concentrent sur des niches à potentiel (par exemple, ajouter des unités à des propriétés existantes, ou acheter quand d’autres hésitent) et adoptent une vision à long terme pour traverser la phase actuelle de stagnation du marché. Prudence et diligence sont essentielles : le marché de Portland n’est plus celui des flips rapides et de la croissance fulgurante d’il y a quelques années – il s’agit désormais d’un jeu patient et stable qui récompense ceux qui résolvent le casse-tête du logement dans le cadre de règles en constante évolution.

Changements de politique et mises à jour du zonage

Logements intermédiaires et réforme du zonage : L’Oregon et Portland ont été à l’avant-garde de la réforme du zonage en faveur du logement, et 2025 marque une nouvelle étape dans la mise en œuvre de ces changements. Un tournant majeur a été la House Bill 2001 (adoptée en 2019) qui a effectivement mis fin au zonage exclusivement réservé aux maisons individuelles dans les grandes villes. Portland a intégré cette mesure à son Residential Infill Project, permettant désormais jusqu’à 4 logements sur la plupart des terrains résidentiels. Construire des duplex, triplex, quadruplex – ou une maison + 2 ADU – est désormais légal sur des terrains où une seule maison était auparavant autorisée. En 2025, ces logements « intermédiaires manquants » apparaissent progressivement, apportant une densité douce dans les quartiers. À la mi-2025, la gouverneure Tina Kotek a signé de nouvelles lois pour accélérer la construction de logements intermédiaires oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. Par exemple, la House Bill 2138 (2025) empêche explicitement les gouvernements locaux d’interdire les duplex et triplex sur les terrains zonés pour maisons individuelles (fermant ainsi toute faille de la loi de 2019) oregoncapitalchronicle.com. Cela étend l’esprit de la HB2001 à tous les coins de l’État, garantissant que les petites villes doivent également accepter les duplex/triplex de plein droit oregoncapitalchronicle.com. L’objectif est de stimuler une vague de maisons en rangée, de groupes de cottages et de multiplex pour répondre au besoin de logements « intermédiaires manquants ».

Rationalisation et incitations : Une autre loi de 2025, HB 2258, accorde à l’État plus de pouvoir pour rationaliser les approbations de développement oregoncapitalchronicle.com. Elle permet à la Commission d’aménagement du territoire et de développement de l’État de pré-approuver des plans de logement standard et de fixer des normes de conception claires et objectives que les promoteurs peuvent utiliser pour obtenir des permis plus rapidement oregoncapitalchronicle.com. Essentiellement, elle vise à réduire la bureaucratie en proposant des modèles de construction pré-approuvés et en limitant les examens de conception subjectifs qui retardent souvent les projets. Cela s’accompagne de nouveaux financements : HB 3031 accorde des subventions aux villes pour les infrastructures essentielles (comme les routes et les égouts) afin de soutenir le développement de nouveaux logements oregoncapitalchronicle.com. Parallèlement, SB 684 crée un fonds de prêts à faible taux d’intérêt soutenu par l’État pour les projets de logements à revenus mixtes, afin d’aider les promoteurs à surmonter les coûts de financement élevés pour les logements abordables oregoncapitalchronicle.com. Et HB 3145 alloue 25 millions de dollars pour renforcer les usines de logements modulaires et préfabriqués, dans le but de réduire les coûts de construction à l’échelle de l’État oregoncapitalchronicle.com.

Toutes ces mesures font partie d’une large reconnaissance : l’Oregon a besoin de beaucoup plus de logements, et vite. L’analyse propre de l’État a déterminé que nous devons ajouter environ 30 000 logements par an pendant la prochaine décennie pour rattraper la demande, principalement dans la région métropolitaine de Portland et la vallée de la Willamette oregoncapitalchronicle.com. C’est plus du double du rythme de production actuel. L’objectif ambitieux de la gouverneure Kotek est 36 000 nouveaux logements par an oregoncapitalchronicle.com, et elle a créé un « Conseil consultatif sur la production de logements » ainsi qu’un nouveau Housing Accountability and Production Office pour tenir les juridictions locales responsables oregoncapitalchronicle.com. À partir de 2025, les villes devront produire des stratégies de production de logements et atteindre des objectifs – ou faire face à la pression de l’organe de contrôle de l’État. Portland elle-même a adopté ces objectifs ; le conseil municipal a mis à jour son plan global pour permettre une croissance accrue dans les centres et les corridors, et accélère l’approbation des projets d’immeubles (par exemple, via une mise à jour prévue du code « excellence du design » pour simplifier l’examen du design des bâtiments plus hauts).

Ajustements de la limite de croissance urbaine (UGB) : L’un des changements de politique les plus notables est survenu en 2024 à la législature de l’État. Historiquement, la limite de croissance urbaine de Portland limitait strictement l’expansion sur les terres agricoles. Mais pour atténuer la crise du logement, les législateurs ont adopté un ensemble de mesures qui assouplit les extensions de l’UGB sous certaines conditions. Le projet de loi du Sénat 1537 (2024) autorise un ajout unique allant jusqu’à 300 acres au total à l’UGB de la métropole de Portland (et des extensions plus petites pour d’autres villes) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. Il s’agit d’un compromis par rapport à la proposition initiale de 600 acres. Pour utiliser cette mesure, la région doit prouver le besoin et s’engager à ce qu’au moins 30 % des nouveaux logements sur ces terrains soient des logements abordables oregoncapitalchronicle.com. En résumé, la métropole de Portland peut s’étendre un peu plus si cela permet de créer plus de logements. Metro, le gouvernement régional, envisagera probablement des extensions de l’UGB en 2024-2025 en utilisant cette disposition oregonmetro.gov. Les zones d’expansion potentielles pourraient inclure des parties du comté de Washington et du comté de Clackamas où des villes comme Hillsboro, Beaverton, Wilsonville ou Happy Valley ont demandé plus de terrains. Déjà, début 2023, Metro a procédé à une petite extension de l’UGB (environ 500 acres) pour des communautés planifiées à Tigard et Beaverton oregonmetro.gov. La nouvelle loi de l’État pourrait permettre d’autres extensions. Cela marque un changement philosophique important – la reconnaissance que une certaine croissance vers l’extérieur est nécessaire en parallèle du remplissage urbain. Cependant, la limite de 300 acres reste modeste (suffisante pour environ 3 000 à 5 000 logements), donc le remplissage urbain et le changement de zonage restent les principales stratégies.

Protections des locataires et politique de location : Comme mentionné, la loi SB 611 de 2023 a resserré le plafond des loyers à 10 %. Portland maintient également ses propres ordonnances locales de protection des locataires. En 2024-2025, aucune nouvelle loi majeure sur les locataires n’a été adoptée à Portland, mais l’application des lois existantes (critères de sélection, règles sur les dépôts de garantie) continue d’évoluer. Les propriétaires doivent naviguer prudemment pour éviter les sanctions. Un développement intéressant : Portland a envisagé d’interdire l’utilisation d’algorithmes automatisés (IA) pour fixer les loyers, par crainte que cela ne conduise à une collusion implicite ou à de la discrimination katu.com. Cette politique a été débattue en 2024 katu.com, reflétant la volonté de Portland de réguler les nouvelles pratiques PropTech en faveur de l’équité pour les locataires.

Codes du bâtiment et climat : Côté construction, Portland a fait progresser la durabilité dans ses codes. Elle a été parmi les premières à exiger la prédisposition solaire sur les nouvelles maisons et la déconstruction (au lieu de la démolition) pour les maisons anciennes. En 2024, la ville a également commencé à introduire progressivement des exigences pour que les nouveaux grands bâtiments soient tout-électrique (sans chauffage aux combustibles fossiles) afin de s’aligner sur les objectifs climatiques. Ces ajustements de code influencent le coût et l’approche du développement (les pompes à chaleur électriques, etc., sont désormais la norme dans les nouvelles constructions).

Dans l’ensemble, le paysage réglementaire de 2025 met fortement l’accent sur la production de logements et l’accessibilité financière. L’État et la ville sont alignés pour réduire les obstacles : de la modification du zonage pour légaliser plus d’unités, à l’accélération des approbations, en passant par la subvention des infrastructures et des logements abordables. Pour les promoteurs et investisseurs, c’est un vent favorable bienvenu – il y a une volonté politique de faire avancer les projets. Cependant, le revers de la médaille est la réglementation persistante du côté de l’utilisation (protections des locataires, plafonds de loyer) qui exige une conformité rigoureuse. L’éthique de Portland peut se résumer ainsi : « Oui, construisons plus – mais assurons-nous aussi que cela profite à tous. » L’équilibre de ces politiques façonnera de manière significative le nombre de logements que Portland pourra créer d’ici 2030.

Perspectives et prévisions jusqu’en 2027 et au-delà

Court terme (2025-2027) : Le consensus parmi les experts est que le marché immobilier de Portland connaîtra une stabilité avec une croissance modérée au cours des prochaines années. Après les fluctuations extrêmes du début des années 2020, les prévisions indiquent des prix de l’immobilier stables ou en légère hausse jusqu’en 2026 environ. Par exemple, la National Association of Realtors prévoit seulement environ 2 % de hausse annuelle des prix au niveau national en 2025 et 2026 realwealth.com, et Portland devrait suivre cette croissance modérée. Les prévisions spécifiques à Portland suggèrent en effet une période de « stabilisation plutôt qu’une croissance ou une baisse spectaculaire. » Certains analystes prévoient même une légère baisse de -0,8 % des prix d’ici début 2026 pour le prix médian des maisons à Portland nwmortgagebroker.com – ce qui équivaut à une stagnation. Il s’agirait d’une correction douce après la forte hausse, maintenant les prix en adéquation avec les revenus. D’ici 2027, si les taux d’intérêt baissent et que l’économie reste solide, l’activité des ventes immobilières pourrait repartir, mais les hausses de prix resteraient probablement limitées à quelques pourcents par an. En d’autres termes, aucun boom à l’horizon immédiat, mais aucun signe d’effondrement non plus, compte tenu de la pénurie de logements qui soutient les prix.

Trajectoire des taux d’intérêt : Un facteur clé pour les cinq prochaines années est celui des taux hypothécaires. De nombreuses prévisions immobilières supposent que les taux restent élevés (~6,5–7,5 %) jusqu’en 2027 realwealth.com, ce qui limiterait effectivement la croissance des prix et maintiendrait certains acheteurs à l’écart. Vers 2028, les économistes s’attendent à ce que les taux puissent redescendre vers ~5,5-6 % si l’inflation diminue realwealth.com. Pour Portland, ce calendrier signifie que le marché immobilier pourrait ressentir la pression jusqu’à la fin de cette décennie, avec une possible reprise de la demande lorsque le financement deviendra moins cher. D’ici là, des taux élevés continueront de peser à la baisse sur les prix (corrigés de l’inflation) et de dynamiser le marché locatif (puisque la location reste l’alternative lorsque l’achat est inabordable).

En parlant de locations, on peut s’attendre à ce que la croissance des loyers dépasse légèrement celle des prix de l’immobilier au milieu des années 2020. Avec des taux de vacance qui devraient rester bas, une analyse prévoit une accélération des loyers à environ 3 % par an d’ici 2026-27 realwealth.com. Cela dépasse probablement l’inflation et la croissance des salaires, aggravant les problèmes d’accessibilité mais rendant aussi les investissements locatifs attractifs. Vers 2028, si de nombreux nouveaux logements collectifs sont livrés (certains projets actuellement prévus seront terminés d’ici là) et si l’achat immobilier repart, la croissance des loyers pourrait de nouveau se modérer. Mais sauf récession entraînant une forte hausse des vacances, une baisse significative des loyers semble peu probable.

Population et demande : Les prévisions démographiques soulignent que Portland a encore un potentiel de croissance. La région métropolitaine pourrait croître plus lentement que les villes du Sunbelt, mais la population de l’Oregon devrait augmenter de plus de 10 % d’ici 2030 medium.com. La région de Portland en particulier pourrait gagner environ 300 000 habitants (et peut-être ~120 000 nouveaux ménages) d’ici 2030 si les tendances se maintiennent planetizen.com. Ces nouveaux arrivants – ainsi que la demande refoulée des résidents actuels (comme les jeunes adultes vivant actuellement chez leurs parents ou en colocation) – créeront une demande de logements soutenue. La grande question est de savoir si la production de logements pourra suivre. Le plan de l’Oregon est de construire ~36 000 logements/an, mais comme indiqué, seulement ~14 000 ont été construits l’an dernier oregoncapitalchronicle.com. Si les efforts de l’État n’augmentent la construction que marginalement, le déséquilibre entre l’offre et la demande persistera, soutenant la valeur des logements et les loyers. En revanche, si un véritable boom de la construction se matérialise (un grand “si”), cela pourrait soulager la pression et empêcher les prix/loyers d’augmenter beaucoup plus vite que l’inflation.

D’ici 2030 – Vue d’ensemble : En regardant vers la fin de la décennie, l’immobilier à Portland pourrait être dans une phase très différente. Des scénarios optimistes de certains analystes imaginent qu’en 2030, le déficit de logements se sera réduit, et la croissance des prix sur 2025-2030 atteindra en moyenne un modeste ~2-4 % par an – en gros en phase avec les revenus et l’inflation. Dans ce cas, les prix des logements en 2030 pourraient être environ 10 à 20 % plus élevés qu’aujourd’hui en termes nominaux. Par exemple, une médiane de 550 000 $ en 2025 pourrait être d’environ 620 000 $ en 2030 (en supposant une croissance annuelle d’environ 3 %). On est loin du bond de 50 % observé ces 5 dernières années, ce qui représenterait un retour à la normale. Certaines projections nationales vont dans ce sens : les prix des logements aux États-Unis devraient augmenter au rythme ou légèrement au-dessus de l’inflation, soit peut-être +10 % d’ici 2029 realestate.usnews.com – Portland s’inscrirait probablement dans cette tendance, sauf boom ou effondrement technologique.

Il existe, bien sûr, d’autres scénarios possibles. Si Portland surmonte ses défis et ravive l’attrait qu’elle avait avant 2020 (culture urbaine dynamique, forte immigration), la demande pourrait surprendre à la hausse. Déjà, certains signes montrent que la morosité du centre-ville pourrait s’inverser avec une augmentation de la fréquentation piétonne watrust.com, ce qui pourrait attirer de nouveaux talents et employeurs, stimulant ainsi le marché du logement. Si un catalyseur majeur comme une équipe de MLB ou la relocalisation d’un grand employeur (imaginez un autre siège social de la taille de Nike) arrive à Portland, l’immobilier pourrait rapidement s’enflammer à nouveau. À l’inverse, si le télétravail continue de drainer les habitants vers des zones moins chères et que Portland ne parvient pas à résoudre efficacement ses problèmes de qualité de vie, la croissance pourrait décevoir et les prix pourraient stagner plus longtemps.

Avis d’experts : De nombreuses prévisions institutionnelles considèrent Portland comme un pari stable à long terme, et non comme un marché à forte croissance. Dans le rapport Emerging Trends in Real Estate 2025 de PwC, Portland se classe probablement comme un marché de milieu de gamme – attractif pour sa qualité de vie et son innovation, mais limité par des contraintes de croissance et des difficultés actuelles (note : bien que nous n’ayons pas le classement exact de PwC ici, Portland est traditionnellement classée dans la moyenne). Les économistes locaux soulignent que l’accessibilité sera l’enjeu déterminant : si nous n’ajoutons pas de logements, d’ici 2030 l’accession à la propriété pourrait devenir encore plus inaccessible pour la classe moyenne. L’économiste de l’État de l’Oregon a averti sans détour que de fortes hausses de prix ne peuvent pas être soutenues pendant encore cinq ans sans “diviser” la société entre nantis et démunis realwealth.com. Cette urgence motive les réformes agressives du logement – avec l’espoir qu’en 2030, le marché de Portland soit plus équilibré.

Prévision principale : Jusqu’en 2027, attendez-vous à une croissance modérée et durable de l’immobilier à Portland. Les années de hausses annuelles à deux chiffres sont probablement révolues (sauf choc externe). Il faut plutôt penser “lentement mais sûrement” : une appréciation à un chiffre faible pour la valeur des logements, une croissance des loyers un peu plus élevée mais sans emballement, et des volumes de ventes relativement stables jusqu’à ce que les taux d’intérêt baissent. L’offre augmentera progressivement à mesure que de nouveaux projets seront achevés, mais il est peu probable qu’elle dépasse la demande compte tenu des besoins de la population. D’ici 2030, si les politiques réussissent, Portland pourrait voir un marché du logement plus inclusif – peut-être un taux de propriétaires légèrement inférieur (si la location devient plus courante), mais aussi une expansion significative des options de logements abordables et intermédiaires.

Les fondamentaux à long terme de Portland restent positifs : c’est toujours une métropole attractive avec une main-d’œuvre éduquée, un environnement pittoresque et une planification progressiste. Ces éléments attirent personnes et entreprises. Ainsi, même si les prochaines années seront consacrées à la consolidation et à la reprise après une période mouvementée, les perspectives jusqu’en 2030 sont prudemment optimistes. Comme l’a dit un économiste du logement, nous “n’attendons ni boom ni effondrement, mais une progression lente et régulière” realwealth.com. Pour ceux qui envisagent d’investir ou de s’installer à Portland, la patience et le réalisme seront essentiels – le marché n’est plus des montagnes russes, c’est plutôt un marathon. Et avec des efforts concertés, l’immobilier à Portland en 2030 pourra être à la fois solide et plus abordable, maintenant la ville vivable et prospère pour la prochaine génération.

Sources :

• Données du marché de Portland et tendances des prix : Immobilier à Portland – Matin Team (Mise à jour du marché juin 2025) portlandrealestate.com portlandrealestate.com ; Zillow Home Value Index (juillet 2025) zillow.com ; Analyse du marché par un courtier en prêts hypothécaires (Matt Jolivette) nwmortgagebroker.com nwmortgagebroker.com.
• Aperçus de l’immobilier commercial : Washington Trust Bank/PBJ sur le marché CRE de Portland 2025 watrust.com watrust.com watrust.com ; Rapport Kidder Mathews Retail (début 2025) kidder.com.
• Statistiques du marché locatif : KATU News – rapport Multifamily NW (avril 2025) katu.com katu.com ; Zillow Observed Rent Index (juillet 2025) zillow.com ; Willamette Week sur la pénurie de logements (janv. 2025) wweek.com wweek.com.
• Informations sur le quartier et la démographie : Portland Monthly Guide Immobilier Printemps 2025 pdxmonthly.com pdxmonthly.com ; Points forts des quartiers par un courtier en prêts hypothécaires nwmortgagebroker.com ; Valeurs des quartiers sur Zillow zillow.com.
• Développements et projets notables : Couverture KGW des projets 2024 kgw.com ; Communiqué de presse Mithun sur Byline/Press Blocks mithun.com mithun.com ; Communiqué de presse du Bureau du logement de Portland (juin 2025) portland.gov portland.gov ; Informations sur le Broadway Corridor par Prosper Portland broadwaycorridorpdx.com ; Détails sur le logement du Broadway Corridor sur Portland.gov portland.gov ; Washington Trust sur Zidell Yards/projet MLB watrust.com.
• Investissement et prévisions : Prédictions immobilières RealWealth 2025-2029 realwealth.com realwealth.com ; Oregon Capital Chronicle sur les projets de loi relatifs au logement (2024 & 2025) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com ; Commentaires d’experts sur la durabilité des prix realwealth.com.