- Marché équilibré en 2025 : Le marché immobilier d’Ottawa se stabilise. En août 2025, le prix moyen d’une maison était d’environ 686 500 $ (en hausse d’environ 4 % sur un an) avec une médiane de 630 000 $ (en hausse de 3,3 %) wowa.ca wowa.ca. Les ventes (~1 236 en août 2025) ont augmenté d’environ 12 % sur un an, tandis que les nouvelles inscriptions ont également grimpé – donnant un ratio ventes/nouvelles inscriptions (SNLR) d’environ 58 %, un marché « équilibré » typique wowa.ca. Le nombre de mois d’inventaire (~3,2) est proche des normes historiques, atténuant la frénésie des guerres d’enchères de 2021–22 wowa.ca.
- Tendance des prix de revente : Après une frénésie en 2021–2022, les prix des maisons à Ottawa affichent une croissance modérée. Le prix de référence (maison typique) est resté autour de 633 000 $ à la mi-2025 (quasiment stable par rapport à juillet) et environ 9 % en dessous du sommet de 2022 wowa.ca. Les prix moyens de vente ont légèrement baissé ces derniers mois (–1,2 % sur un mois en août 2025) mais restent supérieurs à ceux d’il y a un an wowa.ca. Fin 2024, le prix moyen de vente était d’environ 692 400 $ et devrait atteindre ~734 000 $ en 2025 ottawa.citynews.ca. Central 1 Credit Union prévoit que les prix à Ottawa resteront à peu près stables en 2025 (~+640,5 k$, +0,4 % par rapport à 2024) puis augmenteront de 2 à 3 % par an pour atteindre environ 658 k$ en 2026 et ~679 k$ d’ici 2027 central1.com.
- Ventes & inventaire : Les ventes à Ottawa sont solides, avec 2024 et début 2025 montrant des augmentations d’une année sur l’autre des transactions. Par exemple, les ventes d’août 2025 étaient 12,4 % supérieures à celles d’août 2024 wowa.ca. Les inscriptions ont atteint leur plus haut niveau depuis 2018. Les inscriptions actives étaient d’environ 3 970 en août 2025, en hausse de 13 % sur un an (environ 3,2 mois d’offre) wowa.ca. Cette offre supplémentaire donne plus de choix aux acheteurs, ralentissant l’appréciation des prix.
- Segments de logement : Les maisons unifamiliales restent les plus chères, avec une moyenne d’environ 839 000 $ en août 2025 (en hausse d’environ 4,1 % sur un an) et un prix de référence d’environ 700 100 $ (+1,5 % sur un an) wowa.ca. Les maisons en rangée affichaient une moyenne d’environ 556 000 $ (+3,5 % sur un an) wowa.ca. Les prix des condos/appartements étaient en moyenne d’environ 408 000 $ (–2,8 % sur un an) avec un prix de référence d’environ 412 300 $ (–1,1 % sur un an) wowa.ca, reflétant un léger ralentissement alors que de nouveaux condos arrivent sur le marché.
- Quartiers en vogue : Les zones de densification urbaine (Centretown, The Glebe, Hintonburg, Westboro) restent populaires pour les condos et les maisons anciennes, surtout auprès des navetteurs et des primo-accédants. Les banlieues sont en plein essor : Kanata–Stittsville, Barrhaven et Orléans ont connu la croissance la plus rapide, les familles et les télétravailleurs recherchant des maisons plus grandes et abordables mattrichling.com. Les quartiers émergents incluent Vanier (densification abordable) et Riverside South. (Voir Analyse approfondie ci-dessous pour plus d’informations sur les quartiers.)
- Marché locatif sous tension : Le marché locatif d’Ottawa est très tendu. Le taux d’inoccupation des logements locatifs construits à cet effet est historiquement bas (≈1–2 %), bien que la SCHL prévoie une légère hausse à ~~2,9 % d’ici 2025 alors que la croissance démographique ralentit ottawa.citynews.ca. Le loyer moyen pour un deux chambres a atteint environ 1 880 $ en 2024, et devrait atteindre ~1 960 $ en 2025 ottawa.citynews.ca. Malgré la livraison de nouveaux logements locatifs construits à cet effet (près de 3 700 unités en 2024) et le passage de condos à la location, la demande provenant du gouvernement, des étudiants et des travailleurs du secteur technologique maintient un taux d’occupation élevé (~97 % equiton.com) et des loyers en hausse.
- Immobilier commercial : Le marché commercial d’Ottawa est stable mais reflète des tendances plus larges. Bureaux : Le taux de vacance reste élevé (~12–13 % à la mi-2025) en raison du travail hybride et de la réduction de taille de certaines entreprises cbre.ca. Le centre-ville a récemment connu une baisse à ~13,3 % de vacance (70 points de base T/T) grâce à des renouvellements de baux (ex. : 160 Elgin) cbre.ca. Les bureaux en banlieue (Kanata, etc.) affichent un taux légèrement supérieur (~13,3 %) cbre.ca. Commerce de détail : Le taux de vacance des commerces à Ottawa était d’environ 3,5 % au premier semestre 2025 (en hausse par rapport à 2,8 % fin 2024), en raison d’espaces vacants dans quelques centres commerciaux comme le Rideau Centre assets.cushmanwakefield.com. En revanche, les centres commerciaux de quartier/communautaires sont très serrés (<2 % de vacance) assets.cushmanwakefield.com. Industriel : Extrêmement solide. Le taux de vacance industriel à Ottawa est faible (~4,4 % au T2 2025, en baisse par rapport au T1) assets.cushmanwakefield.com. Tous les sous-marchés industriels (Orléans, Stittsville, etc.) ont connu une absorption positive alors que fabricants et distributeurs se sont développés assets.cushmanwakefield.com. Les loyers industriels à Ottawa sont en hausse (16,75 $/pi² au T2 2025, légère augmentation) assets.cushmanwakefield.com.
- Prévisions 2025–2027 : Les principales prévisions annoncent une croissance modeste à Ottawa. Central 1 (perspectives pour l’Ontario) prévoit une baisse des ventes d’environ –1,8 % en 2025, puis une hausse de +3,9 % (2026) et +5,1 % (2027) dans la région d’Ottawa central1.com. Les prix augmentent lentement : +0,4 % en 2025, +2,7 % en 2026, +3,2 % en 2027 central1.com. La Recherche économique RBC s’attend globalement à ce que les prix en Ontario fléchissent plus tard en 2025 (–0,7 % en 2026) en raison d’un inventaire élevé rbc.com, mais le marché d’Ottawa est moins surchauffé que ceux de Toronto ou Vancouver. L’accessibilité à la propriété s’améliorera légèrement à mesure que les taux hypothécaires baisseront et que les salaires augmenteront, libérant une partie de la demande refoulée rbc.com rbc.com. La SCHL prévoit également un rebond des ventes/prix d’ici 2026-27 à mesure que la conjoncture économique s’améliore assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Facteurs clés d’influence : Les taux d’intérêt et l’accessibilité financière sont primordiaux. La Banque du Canada devrait maintenir les taux autour de 2,75 % jusqu’en 2026 rbc.com, de sorte que les coûts d’emprunt restent plus élevés que les récents planchers. La politique d’immigration a un impact local important : les récentes réductions fédérales de l’immigration (visant à ralentir la croissance démographique) freineront la demande locative et la croissance des ventes immobilières ottawa.citynews.ca rbc.com. À l’inverse, le boom de l’emploi dans la technologie et le gouvernement à Ottawa soutient la demande. Le secteur technologique d’Ottawa a connu une croissance d’environ 51,7 % (2018–2023) investottawa.ca, la plus rapide de toutes les grandes villes nord-américaines, avec Kanata North comme pôle (plus de 540 entreprises, 33 000 emplois) investottawa.ca. Les emplois stables dans le secteur public, la santé et l’éducation protègent également Ottawa des hauts et des bas. Les projets d’infrastructure – l’extension du train léger O-Train, la modernisation des hôpitaux, les autoroutes – créeront des emplois et des logements dans les banlieues environnantes au cours de la prochaine décennie.
- Opportunités d’investissement : Ottawa offre un équilibre entre stabilité et croissance. Avec une base d’emplois institutionnels solide et des prix relativement abordables, les investisseurs anticipent une appréciation stable à long terme. Le faible taux d’inoccupation locative (~2–3 %) garantit la sécurité des revenus locatifs equiton.com ottawa.citynews.ca. Les quartiers émergents comme Stittsville-Kanata et les condos du centre-ville (avec les récentes conversions de bureaux en logements) offrent un potentiel de plus-value. Les immeubles multifamiliaux et les locations construites à cet effet sont recherchés, compte tenu de la démographie jeune d’Ottawa et de sa main-d’œuvre technologique.
- Risques : La croissance des prix ralentit, donc les reventes rapides sont moins certaines. La surconstruction est un sujet d’inquiétude : Ottawa compte de nombreux condos en construction, ce qui pourrait plafonner les prix. Les taux d’intérêt élevés dissuadent encore certains acheteurs. L’incertitude liée à la guerre commerciale (par exemple, d’éventuels tarifs américains) pourrait ralentir l’économie de l’Ontario, affectant indirectement Ottawa assets.cmhc-schl.gc.ca. Le durcissement des règles hypothécaires (plafonds d’acompte plus élevés) et le ralentissement de la croissance démographique (réduction de l’immigration) limiteront la demande. Enfin, tout choc de marché brutal (récession, changements sur le marché obligataire) ralentirait l’activité.
- Avis d’experts : Les agents immobiliers locaux et les économistes s’accordent sur un « retour à la normale » du marché d’Ottawa. Les analystes (par exemple Matt Richling) notent qu’Ottawa n’est « plus un marché de vendeurs brûlant », avec des condos et des projets urbains en vogue, mais des conditions globalement « équilibrées » mattrichling.com mattrichling.com. Les prévisions de la SCHL et de la RBC anticipent seulement de légères hausses et baisses jusqu’en 2027 rbc.com central1.com. Le consensus table sur une appréciation stable et modérée (grosso modo alignée sur les revenus, ~1–3 % par an) plutôt que sur des booms ou des krachs rbc.com mattrichling.com.
Sources : Des rapports de marché et des actualités faisant autorité (SCHL, RBC, Cushman & Wakefield, CBRE, CityNews, Central 1 Credit Union, etc.) ont été utilisés pour compiler ces chiffres et prévisions wowa.ca ottawa.citynews.ca assets.cushmanwakefield.com cbre.ca assets.cushmanwakefield.com equiton.com rbc.com.
