Immobilier à Niagara Falls 2025 : essor transfrontalier, tourisme en plein essor et prévisions d’avenir

• Écart de prix transfrontalier : Le côté canadien (Niagara Falls, ON) affiche un prix moyen des maisons d’environ 660 000 $ CA en août 2025 (en baisse d’environ 4,6 % sur un an) creastats.crea.ca, tandis que le côté américain (Niagara Falls, NY) se situe autour de 180 000 $ US de prix médian de vente (en hausse d’environ 2,6 % sur un an) redfin.com – un énorme fossé en matière d’accessibilité.
• Le rebond du tourisme stimule la demande : Niagara Falls attire plus de 13 millions de touristes chaque année, dépensant plus de 2 milliards de dollars niagaracanada.com, relançant le marché de l’hôtellerie. Les revenus hôteliers ont dépassé les niveaux d’avant la pandémie (RevPAR ~122 % de 2019 en 2024) businessviewmagazine.com, et la fréquentation atteint de nouveaux sommets – dynamisant à la fois la location résidentielle et les projets commerciaux.
• Boom de la construction d’hôtels et de casinos : Le développement explose des deux côtés. Niagara Falls, NY compte 18 nouveaux hôtels (plus de 6 000 chambres) en préparation businessviewmagazine.com et prévoit une salle d’événements de 200 millions $ US pour prolonger la saison touristique businessviewmagazine.com. Pour ne pas être en reste, Niagara Falls, ON a approuvé un complexe à deux tours (deux gratte-ciel d’environ 60 étages) avec 1 140 suites hôtelières, 126 condos, ainsi qu’un nouveau casino – qui va redéfinir la silhouette de la ville storeys.com.
• Tendances du marché résidentiel : Le marché immobilier de Niagara Falls, ON se stabilise après le boom de 2020–2022 – les prix moyens ont légèrement baissé en 2024 creastats.crea.ca mais devraient augmenter d’environ 2 % d’ici fin 2025 blog.remax.ca. Les volumes de ventes ont ralenti (prévision d’environ 11 % de ventes en moins en 2025) en raison de la hausse des taux d’intérêt blog.remax.ca, faisant passer le marché d’un marché de vendeurs à l’ère pandémique à une situation plus équilibrée. Niagara Falls, NY, en revanche, a connu une croissance modérée des prix à partir d’une base faible (par exemple +2–3 % en glissement annuel en 2025) redfin.com, avec des logements toujours ultra-abordables selon les normes nationales. La demande des acheteurs du côté américain reste stable mais est freinée par une croissance démographique lente.
• Les marchés locatifs divergent : Les loyers du côté canadien sont bien plus élevés – autour de 2 035 $ CA de loyer médian à Niagara Falls, ON (oct. 2025) zumper.com – contre environ 1 225 $ à Niagara Falls, NY zumper.com. Les loyers américains, bien que bas, ont bondi d’environ 23 % sur un an en raison d’une offre plus restreinte zumper.com, tandis que la croissance des loyers canadiens a été plus modérée (~2–4 % sur un an) zumper.com. Le tourisme dynamique alimente également un marché locatif de courte durée robuste (ex. Airbnb) à Niagara Falls, ON, même si la réglementation locale et la concurrence des hôtels le limitent.
• Hausse commerciale et industrielle : L’immobilier industriel de Niagara est en plein essor. Début 2025, les ventes de propriétés industrielles dans la région ont doublé par rapport à l’année précédente (11 ventes au T1 2025 contre 5 au T1 2024) blog.remax.ca. Malgré une augmentation de plus de 30 % des inscriptions industrielles, les taux de vacance restent faibles – ce qui fait grimper les loyers à 12–14 $ par pied carré à Niagara (un peu moins que les 15 $ de la voisine Hamilton) blog.remax.ca. Les locaux commerciaux sont rares dans les deux villes de Niagara Falls, avec une forte demande pour les petites vitrines – presque chaque centre commercial a une liste d’attente, et le manque d’unités de 1 000 à 5 000 pi² exerce une pression à la hausse sur les loyers commerciaux blog.remax.ca.
• Projets d’infrastructure et de développement : D’importants projets promettent de dynamiser l’immobilier. Niagara Falls, ON bénéficie désormais d’un service quotidien de train GO depuis Toronto storeys.com, facilitant l’accès des navetteurs et des touristes – un atout pour les investisseurs et acheteurs de résidences secondaires. Côté américain, la ville (avec l’État de New York) investit dans la revitalisation du centre-ville : par exemple, la restauration de l’historique Hotel Niagara et la construction du centre événementiel Centennial Park (arène de 6 000 places) businessviewmagazine.com. De plus, Niagara Falls, NY a ouvert un nouveau parc industriel de 60 acres pour diversifier son économie au-delà du tourisme, en tirant parti de son hydroélectricité à faible coût pour attirer les fabricants (une usine de pièces d’éoliennes a déjà acheté 15 acres) businessviewmagazine.com. Ces investissements témoignent d’une confiance dans la croissance durable et dynamisent la valeur des propriétés environnantes.
• Contraste réglementaire : Le marché immobilier du côté canadien est façonné par des réglementations plus strictes – l’Ontario impose une taxe de 25 % pour les acheteurs étrangers sur les achats résidentiels wowa.ca (et jusqu’à récemment, une interdiction temporaire des acheteurs étrangers à l’échelle nationale), ainsi que des contrôles des loyers sur les logements plus anciens. Ces politiques visent à freiner la spéculation et à protéger l’accessibilité, modérant ainsi les hausses de prix. En revanche, le côté américain n’a aucune restriction pour les acheteurs étrangers et des règles relativement favorables aux propriétaires (par exemple, aucun contrôle des loyers au niveau de l’État pour les petites villes), ce qui rend Niagara Falls, NY potentiellement attrayante pour les investisseurs internationaux à la recherche de rendements plus élevés. Les incitations gouvernementales jouent également un rôle : New York offre des subventions, des exonérations fiscales et des désignations de Opportunity Zone dans certaines parties de Niagara Falls pour stimuler le développement, tandis que l’Ontario propose quelques réductions de frais d’aménagement et des programmes d’amélioration communautaire, mais avec une surveillance réglementaire plus stricte sur l’utilisation des terres et l’environnement.

Tendances de l’immobilier résidentiel à Niagara Falls (Canada vs. États-Unis)

Niagara Falls, Ontario – Marché du logement : Le marché résidentiel du côté canadien a connu des montagnes russes ces dernières années. Pendant la période 2020–2022, des taux d’intérêt ultra-bas et l’exode des acheteurs urbains fuyant Toronto ont fait grimper en flèche les prix des maisons à Niagara Falls. Fin 2022, les prix moyens des maisons approchaient des sommets historiques (environ 800 000 $) emberandresolve.com. Cependant, avec la hausse des taux d’intérêt et le resserrement des politiques fédérales, le marché s’est refroidi en 2023. En août 2025, le prix moyen d’une maison était d’environ 663 000 $, soit environ 4 à 5 % de moins que l’année précédente creastats.crea.ca. Ce léger recul annuel reflète une correction du marché après la surchauffe précédente. L’inventaire a atteint son plus haut niveau en dix ans creastats.crea.ca, offrant aux acheteurs plus de choix et de pouvoir de négociation. En effet, Niagara est passée d’un marché de vendeurs en 2021 à un marché équilibré en 2024–2025 creastats.crea.ca creastats.crea.ca, avec un stock de logements disponibles d’environ 6 à 7 mois (bien loin de la frénésie de 1 à 2 mois d’inventaire au plus fort du marché) creastats.crea.ca.

Malgré la modération récente, les fondamentaux restent solides. La demande est soutenue par une croissance démographique constante – la ville de Niagara Falls a connu une croissance d’environ 7,2 % entre 2016 et 2021 (atteignant environ 94 000 habitants) et la région élargie du Niagara a augmenté d’environ 6,8 % sur cette période niagararegion.ca niagararegion.ca. Une grande partie de cette croissance provient de la migration : des personnes déménageant de la région du Grand Toronto et des nouveaux arrivants au Canada. Rien qu’en 2024, plus de 10 000 nouveaux résidents se sont installés dans la région du Niagara, environ un quart venant du Grand Toronto emberandresolve.com. Beaucoup sont des familles et des retraités attirés par le mode de vie abordable, la beauté naturelle et la proximité de la frontière de Niagara. Cet afflux soutient la demande de logements, en particulier pour les maisons unifamiliales dans des communautés adaptées aux navetteurs. En effet, les agents immobiliers régionaux rapportent que les familles acheteuses restent les principaux moteurs des ventes de maisons, avec des primo-accédants (souvent dans la trentaine ou plus) qui reviennent sur le marché à mesure que les prix se stabilisent blog.remax.ca.

Les tendances des prix en 2025 sont restées stables ou légèrement positives après la baisse de 2023. Entre janvier et juillet 2025, le prix de vente moyen à Niagara a augmenté d’environ 2,4 % (de ~660 000 $ à 676 000 $) alors que le marché trouvait son équilibre blog.remax.ca. Les analystes prévoient environ 2 % de croissance des prix d’ici la fin de 2025 blog.remax.ca – bien loin des hausses à deux chiffres de la période de boom, mais un rythme durable compte tenu du coût d’emprunt plus élevé. Les volumes de ventes, en revanche, sont faibles – prévus en baisse d’environ 11 % en 2025 par rapport à 2024 blog.remax.ca alors que certains acheteurs restent prudents ou exclus du marché. Le segment du luxe et les quartiers recherchés (par exemple Niagara-on-the-Lake, ou les quartiers huppés de Niagara Falls) soutiennent les moyennes, même si le nombre total de transactions ralentit blog.remax.ca. Les acheteurs qui montent en gamme et utilisent leur capital accumulé sont actifs, tandis que certains acheteurs potentiels restent en retrait en attendant des signaux économiques plus clairs. Les vendeurs ont dû revoir leurs attentes par rapport au pic de l’an dernier – les maisons mettent désormais plus de temps à se vendre (délai moyen supérieur à 30 jours) et les offres conditionnelles sont redevenues courantes, signe d’un retour à la normale.

Dans la ville, différents sous-marchés émergent. Les propriétés situées près des zones touristiques ou avec vue sur les chutes affichent des prix élevés et suscitent l’intérêt des investisseurs (pour la location) et des acheteurs internationaux (lorsque cela est autorisé), tandis que les lotissements en banlieue proposent des prix plus modérés et attirent les familles locales. Niagara Falls bénéficie également de la demande reportée de St. Catharines et Hamilton – à mesure que ces marchés sont devenus coûteux, les acheteurs ont cherché plus loin sur l’autoroute QE-W. En conséquence, même avec la récente baisse, la valeur des maisons à Niagara Falls en 2025 reste bien supérieure aux niveaux d’avant la pandémie (le prix de référence MLS est d’environ 610 000 $, soit ~+45 % par rapport à 2019) creastats.crea.ca. L’offre de logements réagit lentement : de nouvelles constructions sont en cours en périphérie et des projets de condos en densification, mais la construction n’a pas suivi la demande. Les grands promoteurs se sont concentrés sur la grande région du Golden Horseshoe de Toronto, et Niagara Falls est désormais sur leur radar pour de nouveaux lotissements, car le terrain y est relativement moins cher et les infrastructures s’améliorent. Au cours des prochaines années, un nouveau stock modeste de logements (notamment des maisons en rangée et des condos) devrait arriver sur le marché, ce qui devrait contribuer à contenir la hausse des prix. Pour l’instant, les perspectives immobilières de Niagara Falls, ON sont empreintes d’un optimisme prudent – hausses de prix modérées, dynamique acheteur-vendeur plus équilibrée, et opportunités pour ceux qui sont exclus des grandes villes, tant que les taux d’intérêt ne remontent pas brusquement.

Niagara Falls, New York – Marché immobilier : Du côté américain des chutes, l’histoire immobilière est bien différente. Niagara Falls, NY est un marché en difficulté qui émerge de décennies de déclin. La population de la ville a diminué de plus de moitié depuis les années 1960, et continue même récemment de baisser (~0,6 % de baisse de 2022 à 2023) datausa.io. Un héritage d’effondrement industriel et de stagnation économique a laissé de nombreux logements vacants ou de faible valeur, maintenant les prix extraordinairement bas. Même aujourd’hui, la valeur médiane des maisons tourne autour de 165 000 $ zillow.com (indice Zillow) et le prix médian des annonces est d’environ 150 000 à 160 000 $ realtor.com – soit environ un quart de la médiane nationale américaine. Dans certains quartiers, on trouve des maisons bien en dessous de 100 000 $, surtout des propriétés anciennes nécessitant des réparations. Cette accessibilité reflète à la fois les faibles revenus de la région (revenu médian des ménages d’environ 48 000 $ datausa.io) et la surabondance de logements due à la perte de population.

Cependant, 2024–2025 a vu des signes de redressement. Le marché immobilier à Niagara Falls, NY a montré une appréciation faible mais significative. En août 2025, le prix médian de vente était d’environ 180 000 $ (en hausse de 2,6 % sur un an) redfin.com, marquant des gains annuels consécutifs. Certains indices de prix montrent même une croissance à deux chiffres des prix affichés (realtor.com a noté +14 % sur un an pour le prix médian affiché) realtor.com, indiquant que les vendeurs testent des prix de vente plus élevés. Cela s’explique en partie par un afflux de investisseurs extérieurs et de rénovateurs immobiliers s’intéressant aux prix très bas de Niagara Falls. La perspective d’une renaissance de la ville – avec de nouveaux projets touristiques et au centre-ville – a suscité des achats spéculatifs de propriétés en difficulté, dont beaucoup sont ensuite rénovées en logements locatifs ou en hébergements touristiques économiques. De plus, des propriétaires non-résidents (y compris certains venus du Canada) achètent des immeubles multifamiliaux pour profiter de la hausse des loyers. Cette nouvelle demande absorbe lentement le stock : le nombre de maisons sur le marché s’est resserré par rapport à il y a quelques années, et le délai de vente s’est raccourci (les maisons se vendent désormais en ~19 jours en moyenne, contre plus de 30 il y a quelques années) redfin.com. Bien que le marché ne soit pas encore “dynamique”, Redfin classe Niagara Falls comme “modérément compétitif” redfin.com – une nette amélioration par rapport à son état auparavant très atone.

Un facteur clé du logement du côté américain est les efforts de revitalisation de la ville. Le gouvernement local a ciblé les logements délabrés par des subventions et l’application du code, allant même jusqu’à racheter des propriétés à l’abandon. Une initiative innovante consiste à s’associer avec l’Université de Niagara pour transformer des groupes de maisons vacantes en logements étudiants, concentrant les étudiants dans une zone planifiée plutôt qu’en locations dispersées businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com. Cette initiative rénove des dizaines de structures (38 propriétés dans le “Bridge District” de North Main) et a débuté en 2024 businessviewmagazine.com. En éliminant la vétusté et en créant de la demande (étudiants), le projet vise à revaloriser les biens immobiliers de ces quartiers. Cela reflète aussi la stratégie de la ville de reconvertir son surplus de logements plutôt que de construire du neuf. À l’inverse, la construction résidentielle neuve à Niagara Falls, NY reste limitée – peu de grands projets immobiliers sont en cours, compte tenu du stock existant et des conditions de marché encore en reprise.

Le caractère de la demande du côté américain est principalement local et régional. De nombreux acheteurs viennent de l’ouest de l’État de New York – des primo-accédants profitant de prix très bas (là où une maison de 3 chambres peut coûter ce qu’un acompte représenterait sur d’autres marchés), ou des investisseurs de Buffalo et d’ailleurs. Il existe également un certain intérêt canadien : la force du dollar américain et l’écart de prix immobilier rendent Niagara Falls, NY attrayante pour certains Canadiens, en particulier ceux qui sont exclus du marché chez eux. Pour moins de 200 000 $ CA, il est possible de posséder un bien locatif juste de l’autre côté de la frontière. On rapporte que quelques investisseurs aventureux de la région du Grand Toronto achètent des duplex et maisons individuelles à Niagara Falls, NY comme biens de rapport, misant sur une appréciation à long terme. Cependant, l’investissement immobilier transfrontalier reste relativement marginal en raison des obstacles de financement et de gestion.

En résumé, le marché immobilier de Niagara Falls, NY en 2025 est abordable et s’améliore lentement. Les prix augmentent légèrement à partir d’un niveau très bas, la demande croît progressivement grâce aux améliorations de la ville et à l’intérêt extérieur, et les rendements locatifs sont attractifs. Pourtant, des défis subsistent : la population de la ville continue de diminuer légèrement datausa.io, et de nombreux quartiers sont confrontés à la pauvreté et au désinvestissement immobilier. Le rythme d’appréciation devrait rester modeste à moins d’un changement économique plus large. Pour l’instant, Niagara Falls, NY offre un contraste frappant avec sa jumelle canadienne : c’est essentiellement une opportunité de valeur – « bon marché et pleine d’espoir » – tandis que Niagara Falls, ON est « coûteuse mais relativement stable ».

Immobilier commercial et développement axé sur le tourisme

Immobilier touristique et hôtelier : Le tourisme est le moteur économique de Niagara Falls, et son impact sur l’immobilier commercial est considérable des deux côtés de la frontière. Après la forte baisse de 2020, le tourisme est reparti de plus belle. En 2024, la région de Niagara (principalement du côté canadien) a accueilli plus de 13 millions de visiteurs, qui ont dépensé environ 2,4 milliards de dollars dans l’économie locale niagaracanada.com. Niagara Falls, NY a également enregistré des dépenses touristiques record en 2024 (les revenus touristiques du comté de Niagara ont atteint environ 1,16 milliard de dollars, en hausse de 6,4 % par rapport à 2023) wgrz.com. Ce rebond a entraîné une forte demande pour les hôtels, restaurants et attractions, influençant directement le développement immobilier :

• Boom de la construction hôtelière (côté américain) : Peut-être que le développement le plus spectaculaire se déroule dans le secteur hôtelier de Niagara Falls, New York. La ville connaît un boom de construction hôtelière sans précédent depuis des décennies. En 2025, 18 nouveaux projets hôteliers, totalisant plus de 6 000 chambres, sont en développement businessviewmagazine.com du côté américain. Ceux-ci vont de grandes franchises de marques (par exemple, un nouveau SpringHill Suites de 126 chambres ouvrant en 2025 businessviewmagazine.com) à des hôtels-boutiques et des rénovations de propriétés historiques. Par exemple, le Hotel Niagara (un monument des années 1920), longtemps inoccupé, est en cours de restauration avec l’aide d’incitations de l’État, et devrait rouvrir en tant qu’hôtel haut de gamme. De nombreux nouveaux projets sont regroupés autour de Old Falls Street et du centre-ville, dans le but de créer une masse critique d’options d’hébergement pouvant enfin rivaliser avec le côté canadien. Ce boom est alimenté par la reconnaissance que Niagara Falls, NY a été sous-dotée en hôtels – de nombreux visiteurs séjournent actuellement à Buffalo ou de l’autre côté de la frontière. La nouvelle offre vise à capter davantage de dépenses touristiques localement. Notamment, les indicateurs de performance hôtelière se sont fortement redressés : en 2024, le revenu par chambre disponible (RevPAR) des hôtels de Niagara Falls, NY était à 122 % des niveaux de 2019 businessviewmagazine.com, ce qui signifie que l’hôtel moyen gagnait plus qu’avant la pandémie, malgré un taux d’occupation légèrement inférieur. Cela indique que les visiteurs dépensent plus par chambre (tarifs plus élevés ou plus de dépenses additionnelles), un bon présage pour les investisseurs. La stratégie de la ville est clairement de tirer parti de ses plus de 12 millions de visiteurs annuels (dont beaucoup ne faisaient historiquement que des excursions d’une journée) pour les convertir en séjours avec nuitées grâce à de nouveaux hébergements et attractions.
• Méga-projets (côté canadien) : Du côté ontarien, le développement commercial s’accélère également, mais avec une saveur différente – expansion verticale et diversification. Le projet phare est une proposition visant à remplacer l’ancien Oakes Hotel à Fallsview par un vaste complexe à usage mixte comprenant deux tours de 60 étages storeys.com. Ce développement ajouterait 1 140 nouvelles suites hôtelières ainsi que 126 unités résidentielles de luxe (probablement des condos) et une multitude de commodités, dont un nouveau casino, un spa, des piscines sur le toit et des espaces commerciaux storeys.com storeys.com. Essentiellement un complexe autonome, il s’agirait de l’une des constructions les plus hautes et ambitieuses de l’histoire de Niagara Falls, ON. Le projet souligne la confiance des promoteurs dans la croissance touristique de Niagara Falls – pariant que la demande soutiendra des chambres d’hôtel haut de gamme et des condos avec vue imprenable sur les chutes. La vue dégagée du site et sa proximité avec les principales attractions (casinos, Clifton Hill, etc.) en font un emplacement de choix storeys.com. S’il est approuvé et construit dans les prochaines années, ce projet injecterait des centaines de millions en nouveaux investissements et renforcerait encore la réputation du côté canadien pour ses tours spectaculaires qui redéfinissent la ligne d’horizon. Au-delà de cela, Niagara Falls, ON continue de voir de nouvelles attractions (par exemple, la Commission des parcs du Niagara a récemment réaménagé une centrale électrique désaffectée en une attraction historique immersive et ajoute un complexe de théâtre et de divertissement à cet endroit youtube.com) ainsi que des expansions d’attractions existantes. Le commerce de détail axé sur le tourisme (boutiques de souvenirs, restaurants) est également très recherché autour des chutes et de Clifton Hill ; les taux d’occupation y restent extrêmement élevés, et les loyers atteignent des sommets en raison de l’achalandage.
• Prolonger la saison touristique : Un objectif majeur des deux côtés a été d’étendre le tourisme au-delà du pic estival. Cela a des implications pour l’utilisation de l’immobilier tout au long de l’année. Le centre d’événements Centennial Park prévu à Niagara Falls, NY (une salle de 200 millions de dollars et 6 000 places) est un élément clé de ce projet businessviewmagazine.com. Destiné à accueillir des concerts, des événements sportifs (le maire tente d’attirer une équipe de la Ligue de hockey de l’Ontario) et des congrès, il attirerait des visiteurs hors saison et stimulerait la demande pour les hôtels et restaurants à proximité, même en hiver businessviewmagazine.com. De même, le côté canadien a ouvert le Centre des congrès de Niagara Falls (2011) et un nouveau théâtre de divertissement de 5 000 places (ouvert en 2020) près du casino Fallsview, qui ont commencé à attirer des conférences et des spectacles toute l’année. À mesure que ces installations montent en puissance, elles augmentent le taux d’occupation des hôtels en semaine et hors saison, rendant l’activité hôtelière plus stable sur l’année. L’effet d’entraînement est un intérêt accru des investisseurs pour les hôtels et les locations de courte durée, car les flux de trésorerie deviennent moins saisonniers. Par exemple, les hôtels de Niagara Falls, NY fermaient traditionnellement ou étaient à moitié vides en hiver ; avec le centre d’événements et l’amélioration des commodités du centre-ville, davantage d’hôtels peuvent justifier une exploitation à l’année, ce qui soutient leur valeur.
• Locations de courte durée : Le tourisme a également donné naissance à un marché robuste de la location de courte durée (STR), surtout du côté canadien. Niagara Falls, ON compte des centaines d’Airbnb et de locations de vacances, allant d’appartements à des maisons entières, qui s’adressent aux touristes recherchant plus d’espace ou un coût inférieur à l’hôtel. Cette tendance s’est accentuée pendant le COVID (à la reprise des voyages, beaucoup ont préféré les locations privées). La demande de STR a soutenu la valeur de certains biens résidentiels proches des zones touristiques – une petite maison à distance de marche des chutes peut se vendre à prix fort si elle peut être louée à la nuitée. La ville de Niagara Falls, ON a adopté des règlements exigeant que les opérateurs de STR soient licenciés et respectent les règles de sécurité et de zonage, afin d’équilibrer ce secteur. Du côté américain, les locations de courte durée sont moins nombreuses mais en croissance ; la ville soutient prudemment les STR comme moyen de réactiver les maisons vacantes, mais surveille aussi les problèmes de nuisance. Globalement, la force du tourisme se traduit par un mélange unique d’usages résidentiel-commercial à Niagara Falls : de nombreux biens brouillent la frontière (par exemple, gîtes tenus par les propriétaires, Airbnbs, etc.), et la santé de l’économie touristique est directement liée aux revenus de ces propriétés. Compte tenu de la trajectoire actuelle – hausse des voyages internationaux, retour à la normale de la mobilité frontalière et nouvelles attractions à venir – le segment immobilier porté par l’hôtellerie semble prêt à poursuivre sa croissance.

Espaces commerciaux de vente au détail et de divertissement : Au-delà de l’hébergement, l’immobilier commercial de détail et de divertissement de Niagara Falls bénéficie de l’augmentation des dépenses des touristes et des habitants :

• Du côté canadien, le quartier touristique (Clifton Hill, Fallsview) est essentiellement entièrement développé avec des commerces de détail, des restaurants et des lieux de divertissement. Le taux de vacance dans ces zones est proche de zéro, et toute unité disponible suscite une forte concurrence. Les loyers ont augmenté après la pandémie. Selon les rapports du marché régional, les petits espaces commerciaux (1 000 à 1 500 pi²) et les unités de taille moyenne (3 000 à 5 000 pi²) sont en très forte pénurie, ce qui « commence à exercer une pression à la hausse sur les taux de location des commerces de détail. » Presque toutes les galeries marchandes ou centres commerciaux de Niagara ont une liste d’attente de locataires cherchant à obtenir un espace blog.remax.ca. Il ne s’agit pas seulement de boutiques touristiques – les commerces de proximité à Niagara Falls (centres commerciaux avec supermarché, etc.) bénéficient également d’un faible taux de vacance en raison de la croissance de la population et du peu de nouveaux développements commerciaux ces dernières années. Un projet intéressant est la revitalisation d’Eastgate Square à Stoney Creek/Hamilton, à proximité (bien que ce ne soit pas à Niagara Falls, c’est dans la grande région), qui prévoit d’ajouter 19 tours résidentielles sur un site de centre commercial blog.remax.ca, reflétant une tendance à l’intensification des sites commerciaux avec des projets à usage mixte. Niagara Falls pourrait connaître des tendances similaires – par exemple, d’anciens motels ou centres commerciaux sur Lundy’s Lane pourraient être réaménagés en projets à usage mixte avec des condos au-dessus des commerces, compte tenu de la rareté des terrains près du cœur touristique.
• Du côté américain, le centre-ville de Niagara Falls, NY connaît enfin une renaissance naissante du commerce de détail. Historiquement, le commerce de détail de la ville était sinistré – de nombreuses vitrines vides sur Main Street. L’afflux de touristes qui restent plus longtemps (grâce aux nouveaux hôtels et aux améliorations du parc d’État) attire des entreprises : de nouveaux restaurants, brasseries, cafés et boutiques ont commencé à ouvrir autour d’Old Falls Street et Third Street. Le maire Restaino a noté que « plusieurs nouveaux restaurants ainsi que des lieux de divertissement, distilleries et microbrasseries » s’installent au centre-ville businessviewmagazine.com. La ville s’est également concentrée sur les chaînes de restaurants « adaptés aux familles » pour répondre aux besoins des touristes avec enfants businessviewmagazine.com – par exemple, de nouvelles options de restauration rapide décontractée. Les loyers commerciaux au centre-ville restent relativement bas (pour inciter les locataires), mais à mesure que les espaces se remplissent, on pourrait voir une pression à la hausse. En dehors de la zone touristique, le commerce de détail à Niagara Falls, NY reste difficile – de nombreux quartiers manquent d’options d’achat de base en raison du déclin de la population. Mais toute amélioration de l’emploi ou de la population pourrait stimuler la demande de services commerciaux supplémentaires (magasins, supermarchés) dans la ville, ce qui pourrait à son tour redynamiser les artères commerciales de quartier.

Secteurs industriel et de bureaux : Bien que le tourisme domine, Niagara Falls connaît également une activité dans l’immobilier industriel et doit faire face à des évolutions du marché des bureaux :

• Industriel & Logistique : La région de Niagara (Ontario) est devenue un point névralgique pour la logistique, l’entreposage et certaines industries manufacturières avancées, grâce à son emplacement stratégique reliant la région du Grand Toronto (GTA) et la frontière américaine. En 2025, l’immobilier industriel à Niagara est en phase de croissance, en partie parce que le coût du terrain et d’exploitation est inférieur à celui de Toronto/Hamilton, suscitant l’intérêt des entreprises blog.remax.ca. Les données montrent que les transactions de propriétés industrielles ont bondi et que les inscriptions ont augmenté d’environ 35 % d’une année sur l’autre dans la région de Niagara, pourtant le taux de vacance reste si bas que les loyers ont grimpé à environ 12–14 $/pi² (triple net) blog.remax.ca. Un manque de terrains industriels viabilisés est signalé – Niagara et Hamilton manquent toutes deux de terrains industriels prêts à bâtir blog.remax.ca. À Niagara Falls, ON en particulier, il existe des zones industrielles (par exemple le long de Stanley Ave et dans l’est de la ville) qui attirent de nouvelles entreprises telles que des centres de distribution. Le développement économique de la région fait activement la promotion de « Mobilité électrique » et de la fabrication avancée niagaracanada.com ; par exemple, des investissements récents incluent une usine de fabrication d’autobus électriques dans la région. Cela se traduit par une demande accrue pour les bâtiments industriels et les terrains à développer. Les investisseurs en immobilier industriel (FPI, sociétés privées) commencent à s’intéresser aux marchés secondaires comme Niagara en raison des opportunités de rendement, les marchés principaux étant devenus coûteux. Une mise en garde concerne le coût du capital : la hausse des taux d’intérêt a d’abord ralenti certains investissements industriels, mais les perspectives pour 2025 sont optimistes alors que les conditions de financement s’améliorent et que la demande refoulée se concrétise cbre.ca.
• Relance industrielle à Niagara Falls, NY : Du côté américain, Niagara Falls réinvente certaines de ses zones industrielles à l’abandon. La ville abritait autrefois de grandes usines chimiques et manufacturières (par exemple le long de Buffalo Avenue) qui ont fermé il y a des décennies, laissant des sites contaminés et des pertes d’emplois. En 2024, la ville a ouvert un nouveau parc industriel de 60 acres au nord de Porter Road, conçu comme un parc d’affaires moderne businessviewmagazine.com. Il dispose d’un argument de vente convaincant : électricité hydroélectrique bon marché et abondante provenant du projet hydroélectrique voisin de Niagara. C’est un atout majeur pour les industries à forte consommation d’énergie ou toute entreprise cherchant à réduire ses coûts d’exploitation. Selon le maire, un fabricant de pièces d’éoliennes (Stony Creek) a été le premier à acheter un terrain sur le site, et plusieurs entreprises canadiennes ont manifesté leur intérêt pour s’implanter dans ce parc aux États-Unis businessviewmagazine.com. Avec le soutien de l’État de New York (environ 3,25 millions de dollars pour préparer le site) businessviewmagazine.com, le parc vise à attirer des fabricants, possiblement dans l’aérospatiale, l’équipement médical ou les secteurs de l’énergie verte businessviewmagazine.com. Si le projet réussit, il créera des emplois et augmentera la demande pour des espaces industriels et de bureaux à Niagara Falls, NY. Cela pourrait aussi stimuler un certain développement annexe (par exemple logements pour travailleurs ou commerces) dans cette partie de la ville. Pour l’instant, les prix de l’immobilier industriel à Niagara Falls, NY sont très bas (le terrain est abondant), mais si quelques employeurs de taille moyenne s’installent, on pourrait voir une absorption significative de l’espace et une hausse des valeurs foncières après des années de stagnation.
• Espaces de bureaux : Niagara Falls n’est pas un grand marché de bureaux, mais certaines tendances sont à noter. À Niagara Falls, ON, la plupart des emplois se trouvent dans le tourisme, les services ou le secteur public – l’offre de bureaux est limitée et il n’y a pas eu de grandes constructions récentes. La ville voisine de St. Catharines fait office de centre administratif régional (avec un parc de bureaux plus important). Après la pandémie, le taux de vacance des bureaux a légèrement augmenté dans la région, le télétravail persistant, mais Niagara n’a jamais eu un grand centre-ville de bureaux. Du côté américain, le taux de vacance des bureaux dans la grande région de Buffalo-Niagara reste élevé (le centre-ville de Buffalo affiche environ 20 % de vacance) blog.remax.ca. Niagara Falls, NY ne possède pas de grandes tours de bureaux ; la plupart de son parc de bureaux est constitué de petits cabinets professionnels et de bâtiments gouvernementaux. Certains anciens immeubles de bureaux pourraient être convertis en usage mixte ou résidentiel si la demande ne revient pas. La ville se concentre davantage sur la revitalisation du centre-ville pour le tourisme et les résidents plutôt que d’essayer d’attirer de grands employeurs de bureaux, compte tenu des tendances générales du télétravail et du désavantage concurrentiel face à Buffalo pour les bureaux.

En somme, l’immobilier commercial à Niagara Falls (des deux côtés) est en train d’être remodelé par une économie touristique florissante et des efforts de développement stratégiques. L’hôtellerie et le commerce de détail prospèrent, l’industrie est un nouveau point fort, et les bureaux passent au second plan. Les investisseurs et promoteurs saisissent les opportunités dans les hôtels, les attractions et les parcs industriels, ce qui pourrait transformer le paysage économique de Niagara Falls dans les années à venir.

Moteurs économiques et facteurs influençant l’offre et la demande

Plusieurs facteurs clés déterminent la demande, l’offre et la valeur de l’immobilier à Niagara Falls, et beaucoup d’entre eux diffèrent entre le côté américain et le côté canadien :

• Tourisme et économie locale : Comme souligné, le tourisme est le moteur. Tout ce qui affecte le tourisme (tendances mondiales du voyage, taux de change, prix de l’essence, pandémies) a un impact direct sur l’immobilier local. Le côté canadien, avec une économie touristique plus développée (casinos, grandes attractions, etc.), est quelque peu protégé par une base de visiteurs constamment élevée. Le tourisme soutient environ 40 000 emplois dans la région de Niagara niagaracanada.com et tout un écosystème d’entreprises. Cela fournit un bassin stable de locataires et d’acheteurs (employés de l’hôtellerie, gestionnaires, etc.), bien que de nombreux emplois touristiques soient peu rémunérés, créant une demande pour des logements abordables. Du côté américain, le tourisme est également crucial mais historiquement sous-exploité ; maintenant qu’il se développe, il représente un potentiel de croissance pour l’économie. Plus de dépenses touristiques signifient plus d’emplois, des revenus plus élevés, et possiblement une stabilisation ou une croissance de la population – tout cela stimulant la demande de logements. Cependant, l’économie plus large de Niagara Falls, NY, est encore en phase de diversification. Les efforts pour attirer la fabrication et la logistique (comme discuté avec le parc industriel) pourraient apporter des emplois mieux rémunérés, ce qui changerait la donne pour la qualité de la demande de logements. Si, par exemple, une ou deux grandes usines ouvraient, la demande de logements pour la classe moyenne augmenterait, réduisant le surplus et faisant monter les prix. À l’inverse, si le tourisme venait à faiblir (imaginons une récession limitant les voyages, ou un dollar canadien faible décourageant les visites canadiennes du côté américain), ces marchés en ressentiraient rapidement les effets.
• Tendances démographiques et migration : Les données démographiques sont un moteur fondamental. Niagara Falls, ON bénéficie d’une migration positive – à la fois interprovinciale et immigration internationale dans la région. Les taux d’immigration élevés du Canada (un nombre record de nouveaux résidents permanents chaque année) orientent certains nouveaux arrivants vers des villes secondaires abordables comme Niagara Falls. L’attrait de la région pour les retraités (en raison de ses paysages et de ses vignobles) et les travailleurs à distance (l’amélioration de la connexion ferroviaire avec Toronto permet à certains de vivre à Niagara et de faire la navette occasionnellement) stimule également la demande. Cet afflux de population maintient la pression sur l’offre de logements et soutient la croissance à long terme ; c’est une des raisons pour lesquelles les agents immobiliers qualifient Niagara de « sous-évaluée » par rapport à son potentiel clovermortgage.ca. En revanche, Niagara Falls, NY a souffert d’une perte de population depuis des décennies en raison de l’exode des jeunes et du manque de migration entrante. Un signe positif : le déclin démographique de la ville s’est récemment ralenti datausa.io. Si la ville parvient à enregistrer ne serait-ce qu’un léger gain net de population (par la création d’emplois ou en attirant des immigrants qui s’installent à Buffalo/Niagara), cela marquerait un tournant. Pour l’instant, cependant, la population en diminution et vieillissante du côté américain limite la demande de logements. De nombreuses maisons restent vacantes ou sous-utilisées. L’offre n’est pas le problème là-bas – c’est la demande. Ainsi, la valeur immobilière à Niagara Falls, NY dépend de la capacité de la ville à attirer et retenir des résidents (qu’il s’agisse de travailleurs, de retraités ou même de personnes cherchant un coût de la vie bas).
• Taux d’intérêt et environnement de financement : L’immobilier mondial a été impacté par la forte hausse des taux d’intérêt depuis 2022. Au Canada, la hausse des taux hypothécaires a considérablement réduit l’accessibilité des acheteurs, ce qui a contribué à refroidir le marché auparavant dynamique de Niagara Falls. Si les taux restent élevés (~5-6 % ou plus pour les hypothèques fixes sur 5 ans), on peut s’attendre à une croissance des prix modérée et des cycles de vente plus longs alors que les acheteurs ajustent leur budget avec plus de prudence. À l’inverse, tout allègement des taux (certaines prévisions annoncent des baisses modérées d’ici 2025–2026) joinremaxm.com pourrait libérer une demande refoulée, notamment de la part des primo-accédants qui étaient jusque-là écartés du marché. Du côté commercial, la « crise du coût du capital » a été une préoccupation – les projets envisagés lorsque l’argent était bon marché sont devenus plus difficiles à financer avec la hausse des taux. Notamment, les perspectives 2025 de CBRE suggèrent que ce fardeau financier devrait s’alléger fin 2025, ce qui pourrait relancer l’investissement et l’activité de développement cbre.ca. Pour Niagara Falls, cela pourrait signifier que des projets à la limite de la rentabilité (comme certains hôtels ou tours de condos) obtiennent un financement et avancent. Aux États-Unis, les taux d’intérêt influencent également le comportement des investisseurs. De nombreux achats de maisons à Niagara Falls, NY se font comptant (étant donné les prix bas), mais pour les projets plus importants, le coût du financement est un facteur. La ville et l’État sont intervenus avec des prêts à faible taux d’intérêt ou des subventions pour certains projets afin de combler l’écart. Un environnement de taux d’intérêt stables ou en baisse profiterait grandement à Niagara Falls des deux côtés de la frontière en améliorant l’accessibilité et en encourageant le développement.
• Dynamiques transfrontalières (taux de change et commerce) : Le taux de change entre le dollar américain et le dollar canadien joue un rôle subtil mais important. Un USD fort (et un CAD plus faible) a tendance à attirer plus de visiteurs américains du côté canadien (leur argent a plus de valeur) et peut inciter les consommateurs canadiens à rester chez eux. Cela peut également rendre l’immobilier canadien relativement moins cher pour les investisseurs américains ou internationaux (quand le CAD est bas). En 2025, le taux USD-CAD est d’environ 1,35 (CAD par USD), ce qui rend les actifs canadiens quelque peu soldés pour les étrangers. Cependant, les restrictions sur les acheteurs étrangers (voir ci-dessous) limitent l’exploitation directe de cela. Le commerce et l’emploi transfrontaliers comptent aussi : Niagara Falls se trouve sur un important corridor commercial (pont Queenston-Lewiston pour les camions, etc.). La santé du commerce transfrontalier peut influencer la demande de terrains industriels, d’entrepôts, et même de logements pour les travailleurs susceptibles de vivre d’un côté et de travailler de l’autre. Par exemple, si l’économie américaine est forte, plus de Canadiens pourraient traverser pour des emplois ou du shopping, et inversement. Le tourisme intégré est un autre facteur – de nombreux touristes visitent les deux côtés (séjournent d’un côté, visitent l’autre pour la journée). Le marketing coopératif des organismes touristiques de Niagara Falls peut ainsi augmenter la taille du gâteau, profitant à l’immobilier en stimulant les économies locales.
• Infrastructures et accessibilité : Les améliorations des transports et des infrastructures peuvent avoir un impact significatif sur l’immobilier. L’extension du train GO jusqu’à Niagara Falls, ON (désormais avec quelques trains directs depuis Toronto en semaine et un service de week-end élargi) storeys.com rend cela faisable pour certains navetteurs et certainement plus facile pour les touristes sans voiture. Cela a mis Niagara Falls sur la carte pour certains télétravailleurs et retraités de la RGT qui souhaitent encore un accès facile à la ville, augmentant ainsi la demande de logements. Les améliorations continues des autoroutes et le projet de liaison par aéroglisseur entre la région de Niagara et Toronto (une proposition privée pour exploiter un service d’aéroglisseur de 30 minutes à travers le lac Ontario cbre.ca) pourraient encore renforcer la connectivité. Du côté américain, les investissements dans les infrastructures ont inclus des améliorations du parc d’État (amélioration du parc et du front de mer – l’État de New York a beaucoup investi pour restaurer les espaces verts autour des chutes). On parle aussi d’un train à grande vitesse dans l’État de New York qui, s’il se concrétise, pourrait mieux relier Niagara Falls à New York et à d’autres métropoles. De plus, l’aéroport international de Niagara Falls (à NY) cherche à attirer plus de vols, et la croissance de l’aéroport Buffalo Niagara profite indirectement à la région. Tous ces facteurs améliorent l’attrait de Niagara Falls comme lieu à visiter et à vivre, soutenant ainsi la valeur de l’immobilier.
• Contraintes d’approvisionnement et disponibilité des terrains : La disponibilité des terrains diffère fortement entre les deux villes. Niagara Falls, ON fait face à des contraintes géographiques et politiques – elle est délimitée par la rivière, l’escarpement et d’autres municipalités, et de nombreux terrains sont protégés (parcs, ceinture de verdure). La ville proprement dite dispose de peu de terrains vierges restants ; ainsi, les nouveaux développements signifient souvent construire en hauteur (gratte-ciel) ou réaménager des sites existants. Par exemple, les tours jumelles proposées remplacent un ancien hôtel – un schéma qui devrait se poursuivre. Cette rareté relative de terrains aménageables près des chutes contribue à maintenir des valeurs immobilières élevées. Les réglementations de la ceinture de verdure et de zonage en Ontario limitent également l’étalement urbain, concentrant la croissance dans les zones déjà construites. À l’inverse, Niagara Falls, NY dispose d’une abondance de terrains vacants et de lots inoccupés en raison de la démolition de propriétés délabrées et de la perte de population passée. La ville présente des « prairies urbaines » dans certains quartiers reddit.com. En théorie, cela signifie beaucoup d’espace pour construire – un atout pour l’offre. Mais sans demande, ces terrains restent inutilisés. La ville tente d’orienter le développement vers certaines zones (quartier touristique, Main Street, parc industriel) plutôt que de favoriser l’étalement, afin de créer une dynamique. Si la demande augmente, Niagara Falls NY pourrait ajouter de nouveaux logements ou équipements relativement facilement et à moindre coût. Un facteur intéressant du côté de l’offre : le coût de la construction. En Ontario, les coûts de construction sont assez élevés (main-d’œuvre, matériaux, taxes d’aménagement), ce qui peut ralentir l’offre de nouveaux logements et maintenir les prix élevés pour les logements existants. Dans l’ouest de l’État de New York, les coûts sont un peu plus bas, et le gouvernement compense souvent les coûts par des incitations pour certains projets. Cette différence peut influencer la rapidité avec laquelle chaque côté peut mettre une nouvelle offre sur le marché en réponse à l’évolution de la demande.

Environnement réglementaire et plans gouvernementaux

Le paysage immobilier à Niagara Falls est également façonné par la politique gouvernementale et la réglementation, qui diffèrent entre le Canada (Ontario) et les États-Unis (New York). Comprendre ces différences est crucial pour les investisseurs et les parties prenantes :

Réglementations et politiques du Canada (Niagara Falls, ON) :

• Acheteurs étrangers et spéculation : Dans le but de freiner la hausse des prix de l’immobilier, le gouvernement fédéral canadien a instauré une interdiction d’achat par des étrangers (2023–2025) empêchant les non-résidents d’acheter des propriétés résidentielles (avec quelques exceptions). L’Ontario, en plus, applique la Taxe sur la spéculation des non-résidents (NRST) – une lourde taxe de 25 % sur les acheteurs étrangers de biens résidentiels partout dans la province wowa.ca. Ces mesures ont eu un certain impact à Niagara Falls : bien que la ville ne soit pas une cible principale pour les investisseurs étrangers comparée à Toronto ou Vancouver, Niagara Falls a tout de même suscité de l’intérêt de l’étranger (par exemple, des investisseurs cherchant des résidences secondaires ou des propriétés locatives près des chutes). La NRST et l’interdiction ont probablement freiné cette demande en 2023–24. À l’expiration de l’interdiction, un léger regain d’intérêt étranger est possible, mais la taxe de 25 % reste un puissant facteur dissuasif wowa.ca. La province souhaite éviter des flambées spéculatives dans des régions abordables comme Niagara, afin de réserver le logement aux habitants et aux résidents de longue durée.
• Contrôle des loyers et protections des locataires : L’Ontario dispose d’un système de contrôle des loyers sur la plupart des logements anciens. À Niagara Falls, cela signifie que les propriétaires de logements construits avant novembre 2018 ne peuvent augmenter les loyers que selon une limite fixée par la province chaque année (2,5 % en 2025). Les constructions plus récentes sont actuellement exemptées du contrôle des loyers (pour encourager le développement), mais tout changement de politique provinciale pourrait modifier cela. Ces règles garantissent des augmentations de loyer relativement stables pour les locataires en place, mais elles peuvent aussi dissuader certains investisseurs d’entrer sur le marché locatif à long terme, ce qui pourrait limiter l’offre locative. Niagara Falls, étant une ville plus petite, n’a pas connu les débats intenses sur la réglementation des loyers comme à Toronto, mais elle suit le cadre ontarien. De plus, de fortes protections des locataires (par exemple, les règles d’expulsion) rendent le marché locatif plus réglementé qu’aux États-Unis. Cela ajoute une couche de sécurité pour les locataires, mais c’est un élément à prendre en compte dans le modèle d’affaires des propriétaires.
• Frais de développement et permis : Construire à Niagara Falls, ON implique des frais de développement (droits payés à la ville pour les infrastructures) et la navigation dans les règlements de zonage, qui peuvent être complexes, surtout près des chutes où des restrictions de hauteur et de couloirs de vue peuvent s’appliquer. La ville propose toutefois certains incitatifs comme les Plans d’amélioration communautaire (PAC) dans certains secteurs – par exemple, le centre-ville de Niagara Falls dispose d’un PAC offrant des subventions/remboursements de frais pour encourager les conversions résidentielles et la réhabilitation. La région de Niagara propose aussi le Gateway CIP visant à attirer le développement industriel avec des allégements fiscaux niagaracanada.com. Ces incitatifs témoignent d’une volonté de collaborer avec les promoteurs pour des projets répondant aux objectifs communautaires (comme plus de logements ou d’emplois). Cela dit, le processus réglementaire ontarien (y compris les évaluations environnementales, les considérations patrimoniales, etc.) peut être long. Un projet comme la proposition des tours jumelles fera l’objet d’un examen rigoureux (études de circulation, d’ombre, peut-être une opposition de résidents inquiets de l’impact sur la silhouette urbaine). Les plans gouvernementaux, tels que le Plan officiel de la région de Niagara, orientent la majorité des nouveaux logements vers les zones urbaines existantes et fixent des objectifs pour le logement abordable – des politiques qui influenceront le type de projets approuvés.
• Taxes foncières : Niagara Falls, ON a des taux de taxes foncières modérés (taxe municipale et régionale combinées). Les taxes ont augmenté après la forte hausse des évaluations (puisque la valeur des maisons a augmenté, la valeur imposable aussi), mais la ville a essayé de maintenir un taux raisonnable pour ne pas décourager les nouveaux arrivants. En fait, le budget municipal 2024 de Niagara Falls a légèrement réduit les taxes foncières résidentielles de 3,1 % businessviewmagazine.com grâce à des améliorations budgétaires. Pour les investisseurs, l’environnement fiscal est assez stable, bien que les propriétaires non-résidents puissent aussi faire face à une taxe sur les logements vacants si un bien est laissé vide (certaines villes de l’Ontario ont mis en place de telles taxes pour encourager l’occupation).

Réglementations et initiatives aux États-Unis (Niagara Falls, NY) :

• Incitations et programmes de revitalisation : Le gouvernement de Niagara Falls, NY adopte une position très pro-développement, utilisant des incitations pour relancer le marché. Les acteurs clés incluent la USA Niagara Development Corporation (une agence de développement économique de l’État axée sur le centre-ville de Niagara Falls) et la Niagara County Industrial Development Agency (IDA). Ils offrent des avantages comme des exonérations fiscales, des prêts à faible taux d’intérêt, des subventions et des subventions foncières pour les projets qui créeront des emplois ou stimuleront le tourisme. Par exemple, les promoteurs de nouveaux hôtels peuvent recevoir des allégements de taxes foncières (programmes PILOT) pendant une décennie. Récemment, la Niagara County IDA a accordé des prolongations d’incitations pour la restauration de l’Hotel Niagara afin d’assurer l’avancement du projet hotel-online.com. La ville dispose également d’une Opportunity Zone couvrant une partie du centre-ville, offrant des avantages fiscaux fédéraux aux investisseurs. Ces incitations agressives reflètent l’objectif politique : attirer les investissements à presque n’importe quel prix pour revitaliser la ville. C’est un contraste frappant avec la position du côté canadien, qui cherche à refroidir un marché surchauffé – Niagara Falls, NY essaie de réchauffer un marché froid.
• Zonage et utilisation des sols : Niagara Falls, NY a mis à jour son zonage pour le rendre plus flexible et plus favorable au développement à usage mixte et à la densification. Ils ont simplifié les approbations pour les projets dans le quartier touristique et proposé des terrains municipaux à faible coût aux promoteurs qui construiront. Par exemple, la ville a regroupé et vendu un ensemble de terrains vacants à un consortium de promoteurs pour 1 $ chacun en échange d’engagements à construire des logements (le projet de logements étudiants). De telles stratégies de mise en banque et de cession de terrains sont utilisées pour réduire la dégradation urbaine. Les codes du bâtiment et les permis à Niagara Falls, NY sont régis par les normes de l’État de New York (qui sont strictes sur la sécurité/l’énergie mais nettement moins contraignantes que celles de l’Ontario en matière d’urbanisme). Cet environnement réglementaire peut souvent signifier des coûts indirects plus faibles et des approbations plus rapides pour le développement à Niagara Falls, NY, surtout si le projet s’aligne sur les priorités de la ville.
• Pas de contrôle des loyers / Moins de régulations sur le logement : L’État de New York dispose de lois sur la stabilisation des loyers, mais elles s’appliquent principalement à New York et à quelques comtés du sud de l’État. À Niagara Falls et dans le comté de Niagara, il n’y a pas de contrôle des loyers, pas de taxe sur les acheteurs étrangers, pas d’exigence de résidence principale – le marché est relativement libre. Les propriétaires peuvent augmenter les loyers selon les conditions du marché et expulser plus facilement en cas de non-paiement (sous réserve du droit locatif habituel). Cela peut rendre l’investissement locatif attractif (comme le montre la hausse de 23 % des loyers sur un an en 2025) zumper.com, mais cela pose aussi des défis d’accessibilité pour les locataires locaux à faibles revenus. La ville doit trouver un équilibre entre encourager l’investissement et protéger les résidents – c’est pourquoi elle travaille avec des associations à but non lucratif pour fournir des logements abordables (il existe des appartements subventionnés par le HUD et des bons Section 8 pour aider les locataires, étant donné le taux de pauvreté élevé de la ville, environ 24 % datausa.io).
• Plans de développement économique : Les dirigeants de la ville ont un plan global pour diversifier l’économie afin que l’immobilier ne dépende pas uniquement des aléas du tourisme. L’administration du maire Restaino investit un montant cité de 70 millions de dollars dans des projets de développement à travers le centre-ville et les quartiers businessviewmagazine.com – y compris l’amélioration des rues, de nouvelles installations publiques et des partenariats public-privé. L’État a injecté des fonds via l’Initiative de revitalisation du centre-ville (DRI) remportée par Niagara Falls, finançant des rénovations de façades, des attractions culturelles, etc. Ces plans créent un environnement où le développement immobilier privé a plus de chances de réussir (puisque le secteur public prend en charge une partie des infrastructures de base). Par exemple, un aménagement agréable des rues et une programmation d’événements sur Old Falls Street rendent l’ouverture d’un café là-bas beaucoup plus viable. En résumé, la posture réglementaire de Niagara Falls, NY est « ouverte aux affaires », utilisant des fonds publics pour catalyser la croissance immobilière privée.

Collaboration ou divergence transfrontalière : Il convient de noter que, bien que les deux Niagara Falls fonctionnent sous des systèmes différents, il existe un certain degré de coopération. Les deux villes partagent l’objectif d’augmenter le tourisme et ont parfois coordonné des actions comme des promotions transfrontalières. Cependant, en matière immobilière, elles sont plus souvent concurrentes – par exemple, pour attirer un nouvel hôtel ou un nouvel investisseur, chaque côté met en avant ses avantages (côté canadien : stabilité, nombre de visiteurs plus élevé, marché établi ; côté américain : faibles coûts, grandes incitations, potentiel inexploité). D’un point de vue réglementaire, un investisseur constatera que le côté américain offre des barrières d’entrée plus faibles (terrains bon marché, subventions) mais aussi des rendements moins éprouvés, tandis que le côté canadien est plus coûteux à l’entrée (prix plus élevés, taxes) mais offre un marché existant solide.

En regardant vers l’avenir, les actions gouvernementales continueront d’influencer fortement l’immobilier à Niagara. Si l’Ontario assouplit les règles pour les acheteurs étrangers ou investit dans le logement abordable à Niagara, cela pourrait stimuler davantage le marché. Si l’État de New York réduit son soutien ou si un changement de leadership politique survient, la renaissance de Niagara Falls, NY pourrait ralentir. Pour l’instant, la politique est alignée dans les deux endroits pour encourager une croissance durable : Niagara Falls, ON se concentre sur la croissance intelligente et l’abordabilité (pour éviter une surchauffe), et Niagara Falls, NY se concentre sur la croissance et l’investissement (pour surmonter la stagnation).

Prévisions à 3–5 ans : Projections, opportunités et risques

Quel avenir pour l’immobilier à Niagara Falls ? Les deux côtés de la frontière suivent des trajectoires distinctes, mais en général, les 3 à 5 prochaines années (2026–2030) devraient connaître une croissance continue avec certains facteurs de prudence. Voici un aperçu, mettant en avant les opportunités et les risques :

Prix et trajectoire du marché :

• Niagara Falls, Ontario : Les prix des logements devraient reprendre une hausse modérée après la correction récente. Les prévisions tablent sur une croissance annuelle des prix à un chiffre faible – de l’ordre de 2 à 5 % par an – à condition que les taux d’intérêt se stabilisent ou baissent légèrement blog.remax.ca. D’ici 2028, le prix moyen d’une maison à Niagara Falls pourrait se situer dans la fourchette des 700 000 $ CA dans ce scénario. Cette croissance sera soutenue par l’immigration continue au Canada, le débordement du marché cher de Toronto (Niagara continuera de paraître une bonne affaire en comparaison), et l’attrait de la région. Si le travail à distance/hybride reste courant, davantage d’employés du GTA pourraient choisir Niagara pour son accessibilité et faire la navette occasionnellement en train GO, stimulant encore la demande. La valeur des propriétés commerciales (hôtels, etc.) du côté canadien devrait également augmenter compte tenu des fortes tendances de revenus – on pourrait voir une compression des taux de capitalisation si plus d’investisseurs (éventuellement des FPI ou des chaînes hôtelières) cherchent à acquérir des actifs à Niagara en anticipant une hausse des revenus touristiques. Un point à surveiller : l’achèvement de grands projets comme les tours jumelles/casino autour de 2027–2028 (si cela se concrétise). Un tel afflux massif de chambres d’hôtel et de quelques condos pourrait, à court terme, saturer le marché et faire baisser les prix ou l’occupation jusqu’à ce que la demande rattrape. Globalement, cependant, les perspectives immobilières de Niagara Falls, ON sont positives, le principal facteur limitant étant la conjoncture économique générale (par exemple, si une récession frappe le Canada, Niagara en ressentirait les effets via une baisse des acheteurs et des touristes).
• Chutes du Niagara, New York : Le côté américain est prêt pour une appréciation progressive de l’immobilier résidentiel – peut-être un peu plus rapide que l’inflation si la revitalisation réussit, mais probablement pas de façon explosive. Une prévision à long terme (par WalletInvestor) prévoit des hausses régulières de la valeur des maisons à Niagara Falls, NY jusqu’en 2030, reflétant une croyance en une croissance lente. Même un gain annuel de 3 % sur une médiane de 160 000 $ l’amènerait à environ 185 000 $ en trois ans, environ 200 000 $ en cinq ans – ce qui reste extrêmement abordable. Il existe un potentiel de hausse important si, par exemple, un grand employeur s’installe ou si une vague d’acheteurs extérieurs « découvre » Niagara Falls comme un havre d’investissement. Mais il existe des risques qui pourraient maintenir les valeurs stables : déclin démographique continu ou échec des projets de développement à apporter les retombées économiques promises. Les perspectives commerciales du côté américain sont plus enthousiasmantes : d’ici 2028, le centre-ville de Niagara Falls pourrait être radicalement transformé – de nombreux nouveaux hôtels en activité, le centre d’événements attirant des visiteurs toute l’année, et une scène nocturne/restauration plus animée. Cela ferait augmenter les loyers et la valeur des biens immobiliers au centre-ville. On pourrait même voir de nouveaux projets résidentiels à usage mixte (lofts, appartements au-dessus des commerces) à mesure que la demande de logements près de l’animation augmente. La base fiscale de la ville s’améliorerait, permettant une réinjection dans les services et les infrastructures, créant idéalement un cercle vertueux. Cependant, si certains projets hôteliers sont retardés faute de financement ou si la fréquentation ne répond pas aux prévisions (un risque si les tendances économiques ou touristiques dévient), il existe une possibilité de surconstruction. Une offre excédentaire de chambres d’hôtel pourrait entraîner des guerres de prix et des saisies, un scénario que les investisseurs doivent envisager. Il en va de même pour le commerce de détail – si trop de boutiques ouvrent en misant sur les touristes et les locaux, certaines pourraient échouer si les dépenses sont insuffisantes.

Principales opportunités :

• Actifs sous-évalués : Niagara Falls, NY offre une opportunité d’acquérir de l’immobilier à des prix planchers dans un lieu bénéficiant d’une reconnaissance mondiale unique. Les investisseurs qui réhabilitent des biens peuvent obtenir de bons rendements locatifs (étant donné la hausse des loyers) et une plus-value si la renaissance de la ville se poursuit. Du côté canadien, des opportunités existent dans des zones légèrement excentrées – par exemple, des biens un peu éloignés des chutes qui pourraient prendre de la valeur à mesure que la ville s’étend ou que des retraités recherchent des coins plus calmes de Niagara avec des prix inférieurs à ceux des condos du centre touristique.
• Développement de niche : Il y a de la place pour des projets de niche : par exemple, logements pour personnes âgées/communautés de retraités pour répondre aux baby-boomers attirés par le style de vie de Niagara, projets de domaines viticoles dans la région de Niagara (profitant de l’œnotourisme), ou encore plus de projets verts/durables (les deux villes pourraient transformer des friches industrielles en développements écologiques, en phase avec les tendances environnementales). L’accent mis par Niagara Falls, ON sur la durabilité pourrait voir de nouvelles constructions mettant en avant l’efficacité énergétique et le design écologique comme arguments de vente auprès des acheteurs soucieux de l’environnement.
• Synergie transfrontalière : Les deux villes pourraient bénéficier d’une coopération – initiatives touristiques conjointes, voire co-marketing pour les congrès (séjourner d’un côté, visiter l’autre). Si les procédures de passage de la frontière sont facilitées (par exemple, précontrôle élargi ou technologies pour réduire les temps d’attente aux ponts), cela agrandit effectivement le « marché » en permettant aux gens de vivre d’un côté et de travailler ou de se divertir de l’autre. Une personne pourrait vivre à Niagara Falls, ON et travailler dans le secteur technologique ou industriel émergent de Niagara Falls, NY, ou inversement, si le passage devient sans friction. Cette synergie peut renforcer la demande immobilière dans toute la région, en la considérant comme une seule région binationale.
• Infrastructures et événements d’envergure : À l’avenir, il se murmure que Niagara Falls envisage de déposer des candidatures pour de grands événements (peut-être accueillir certaines activités de la Coupe du Monde FIFA 2026, ou plus probablement viser des événements comme les Jeux d’été du Canada ou des tournois d’État américains). Les grands événements entraînent un afflux de visiteurs et catalysent parfois des améliorations d’infrastructures (comme les Jeux panaméricains l’ont fait pour Toronto/Hamilton en 2015). Un tel succès pourrait temporairement dynamiser le marché de l’hôtellerie et laisser un héritage d’installations améliorées (ce qui renforce l’attrait immobilier à long terme).

Principaux risques :

• Ralentissement économique : Une récession mondiale ou régionale dans les 1 à 3 prochaines années constitue un risque important. Niagara Falls est très sensible aux cycles économiques, en particulier au niveau des voyages de loisir. Si l’inflation et les taux d’intérêt élevés persistent ou si le chômage augmente, le tourisme pourrait baisser car les gens réduiraient leurs dépenses de voyage. Cela nuirait directement aux revenus hôteliers, pousserait certains restaurants à la faillite, et pourrait même conduire certains nouveaux projets hôteliers à s’arrêter en cours de construction à cause de difficultés de financement. Les marchés immobiliers en souffriraient aussi : Niagara Falls, ON pourrait voir les prix baisser si la demande du GTA s’assèche et que les locaux font face à l’incertitude de l’emploi, tandis que Niagara Falls, NY pourrait retomber en déclin si ses frémissements économiques naissants sont écrasés par une récession. Essentiellement, Niagara Falls a besoin d’une économie saine pour prospérer, plus encore que les métropoles diversifiées.
• Taux d’intérêt et changements de politique : Si les taux d’intérêt devaient augmenter davantage ou rester très élevés, cela freinerait les perspectives immobilières. Les projets de développement pourraient devenir irréalisables (dette trop coûteuse), les acheteurs auraient du mal à obtenir un prêt hypothécaire (surtout au Canada avec des tests de résistance stricts), et les taux de capitalisation augmenteraient (diminuant la valeur des biens commerciaux). À l’inverse, il existe aussi un risque politique sous forme de réglementation : le Canada pourrait prolonger ou élargir les restrictions sur les acheteurs étrangers si les prix des logements repartent à la hausse au niveau national, et le gouvernement de l’Ontario pourrait toujours ajuster les règles de contrôle des loyers (par exemple, supprimer l’exemption pour les constructions neuves rendrait les investisseurs moins enclins à construire des logements locatifs). À New York, un risque (bien que faible actuellement) serait que l’État envisage d’étendre la stabilisation des loyers au nord de l’État en réponse à des problèmes d’accessibilité ; cela pourrait surprendre les investisseurs.
• Risque d’exécution des projets : Une grande partie de l’optimisme autour de Niagara Falls repose sur la réalisation et le succès de grands projets. Cela comporte un risque inhérent – des retards de construction, des dépassements de coûts, voire des annulations peuvent survenir. Par exemple, le centre d’événements Centennial à NY a des détracteurs qui se demandent si les revenus justifieront le coût businessviewmagazine.com. Si ce projet était réduit ou annulé, cela freinerait une partie de la dynamique positive et laisserait le centre-ville sans un point d’ancrage clé. De même, le projet de tours jumelles du côté canadien n’en est qu’au stade de la proposition ; s’il n’est pas approuvé ou si le financement échoue, cela pourrait indiquer que le marché n’est pas prêt pour un développement de cette ampleur, tempérant ainsi l’optimisme. Les investisseurs immobiliers doivent garder à l’esprit que tous les projets annoncés ne se concrétisent pas – une diligence raisonnable sur ceux en cours est nécessaire.
• Surabondance & saturation du marché : Il existe un risque, bien que ce soit un problème enviable à certains égards, que Niagara Falls connaisse des douleurs de croissance dues à son propre succès. Si toutes les chambres d’hôtel prévues ouvrent, le marché devra absorber une énorme augmentation de capacité. Si la croissance du tourisme venait à ralentir, les taux d’occupation pourraient chuter et les prix des chambres baisser, mettant à mal les exploitants hôteliers (surtout les nouveaux, très endettés). Dans le secteur du logement, si la région de Niagara construit trop de certains types de logements (par exemple, trop de condos haut de gamme destinés aux acheteurs du GTA), il pourrait y avoir un surplus qui ferait baisser les prix pendant des années. Niagara Falls, ON compte quelques projets de condos en cours d’achèvement ; si les acheteurs investisseurs ne se manifestent pas ou si les règles Airbnb se durcissent, certaines unités pourraient rester vides, affectant la perception du marché. Essentiellement, gérer la croissance sera important – les autorités et les promoteurs devront ajuster l’offre à la demande réelle pour éviter que les périodes de prospérité ne se transforment en crises.
• Facteurs environnementaux et sociaux : Niagara Falls doit également prendre en compte les risques environnementaux. Située sur une grande voie navigable, la zone présente un risque minimal d’inondation près des chutes elles-mêmes grâce au contrôle du débit, mais le changement climatique pourrait affecter les niveaux d’eau des Grands Lacs et les conditions météorologiques (fortes chutes de neige, etc.). Tout événement environnemental important pourrait impacter le tourisme (par exemple, si des parties du parc sont endommagées ou si les vagues de chaleur estivales rendent les visites moins agréables). Sur le plan social, Niagara Falls, NY doit veiller à ce que le développement profite aux résidents locaux – si la revitalisation ne cible que les touristes et les personnes extérieures, les communautés existantes pourraient se sentir laissées pour compte, entraînant des réactions politiques ou des problèmes sociaux. La sécurité et la perception comptent aussi : Niagara Falls, NY a lutté contre une réputation d’insécurité ou de délabrement dans certains quartiers ; une amélioration durable est nécessaire pour vraiment changer cette image, ce qui influence à son tour l’attrait immobilier.

Résumé des perspectives : Les deux Niagara Falls, ON et NY, sont sur une trajectoire ascendante en 2025, bien qu’elles partent de points différents. Le côté canadien connaîtra probablement une croissance stable grâce à son industrie touristique bien établie, une population en hausse progressive et la proximité de Toronto – il continuera d’être l’un des points forts de l’immobilier en Ontario, même si les habitants locaux devront faire face à des défis d’accessibilité financière. Le côté américain est une histoire de redressement émergente – les 5 prochaines années seront cruciales pour voir s’il peut passer de décennies de déclin à une nouvelle phase de croissance. Si les plans actuels se concrétisent, Niagara Falls, NY en 2030 pourrait être une ville très différente : plus de touristes séjournant au centre-ville, de nouveaux résidents emménageant dans des lofts rénovés ou de nouveaux appartements, et une économie diversifiée avec à la fois le tourisme et la fabrication. Les valeurs immobilières seraient presque certainement plus élevées dans ce scénario, offrant potentiellement de solides rendements aux premiers investisseurs.

Cependant, les investisseurs et les décideurs devraient avancer avec un optimisme mesuré. La dynamique unique de Niagara Falls, à cheval sur deux pays, signifie que le destin de chaque côté est lié mais distinct. Une collaboration transfrontalière intelligente, un rythme de développement prudent et une réutilisation adaptative des actifs aideront à garantir que le marché immobilier de Niagara Falls – tant en Ontario qu’à New York – continue de prospérer sans s’essouffler. En somme, la scène est prête pour la croissance, mais il faudra naviguer prudemment dans les courants (économiques, sociaux et réglementaires) qui traversent cette ville frontalière emblématique.

Sources :

1. Niagara Association of REALTORS® – Statistiques du marché immobilier, août 2025 creastats.crea.ca creastats.crea.ca
2. RE/MAX Canada – Perspectives du marché immobilier de Niagara, automne 2025 blog.remax.ca blog.remax.ca
3. Redfin – Données sur le marché immobilier de Niagara Falls, NY (août 2025) redfin.com redfin.com
4. Zumper – Tendances du marché locatif à Niagara Falls, 2025 zumper.com zumper.com zumper.com
5. Business View Magazine – Entrevue avec le maire de Niagara Falls, NY (août 2025) businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com
6. Storeys Real Estate News – Projet de développement de tours jumelles à Niagara Falls, ON (juin 2024) storeys.com storeys.com
7. Niagara Economic Development – Statistiques du secteur touristique niagaracanada.com niagaracanada.com
8. RE/MAX Commercial Report – Immobilier commercial à Hamilton et Niagara 2025 blog.remax.ca blog.remax.ca
9. Data USA – Population et économie de Niagara Falls, NY (2023) datausa.io datausa.io
10. WOWA.ca – Taxe sur les acheteurs étrangers en Ontario wowa.ca
11. Site officiel de la ville de Niagara Falls – À propos de Niagara Falls (population) niagararegion.ca (Statistique Canada 2021)
12. Rapport Ember & Resolve – Examen de la région de Niagara 2024 et perspectives pour 2025 emberandresolve.com emberandresolve.com