Immobilier à Kelowna 2025 : envolée des prix, loyers en baisse et prévisions audacieuses pour 2030

Faits et chiffres clés

Prix des maisons 2025 : La maison individuelle médiane à Kelowna coûte environ 1,2 million $ à la mi-2025, soit une hausse d’environ 6 % sur un an vantagewestrealty.com. Le prix médian des condos atteint 521 000 $, bondissant de près de 10 % sur un an vantagewestrealty.com, tandis que les maisons en rangée tournent autour de 600 000 $ (en baisse d’environ 0,8 % sur un an) vantagewestrealty.com. Le prix global agrégé des maisons est d’environ 868 000 $ (≈5 % d’augmentation annuelle) vantagewestrealty.com.
Ventes et inventaire : Les ventes résidentielles repartent à la hausse – 2 702 propriétés vendues au T2 2025 (+2,5 % sur un an) vantagewestrealty.com. Les ventes de maisons individuelles ont bondi de +7,4 %, tandis que les volumes de condos et de maisons en rangée ont diminué d’environ 7 à 8 % vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Le nombre de mois d’inventaire à la mi-2025 variait de 8 mois pour les maisons individuelles à 9 mois pour les condos vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com, nettement plus élevé qu’avant 2021, ce qui indique une évolution vers un marché plus équilibré/acheteur dans certains segments.
Prix des loyers et taux d’inoccupation : Après des années de fortes hausses, les loyers commencent à se stabiliser. À l’automne 2025, le loyer médian (tous types de biens) est d’environ 2 200 $ par mois zumper.com – en baisse d’environ 8 % par rapport à l’année précédente zumper.com. Les appartements d’une chambre coûtent en moyenne ~1 850 $ (mars 2025) contre un pic de 2 010 $ en août 2024 mpamag.com. Un afflux de nouveaux logements locatifs a fait grimper le taux d’inoccupation à environ 5–6 % en 2025 (contre un taux très bas de 1,3 % en 2023) mpamag.com mpamag.com. Malgré ce répit, Kelowna reste le 7e marché locatif le plus cher du Canada (à égalité avec Barrie) mpamag.com.
Croissance démographique : La région de Kelowna est l’une des régions à la croissance la plus rapide du Canada. La population de la métropole a augmenté de 2,9 % en 2023 stonesisters.com, et la région du Central Okanagan devrait atteindre environ 290 000 habitants d’ici 2030 stonesisters.com. Autrefois connue comme une ville de retraités, l’âge moyen à Kelowna n’est plus que de 44, reflétant l’arrivée de jeunes familles et de professionnels aux côtés des retraités stonesisters.com.
Moteurs économiques : Plus de 34 000 entreprises opèrent désormais dans la région (croissance de 5,4 % en 2023) stonesisters.com. Les secteurs clés incluent l’immobilier/les services de location (7 565 entreprises) stonesisters.com, les startups technologiques, le tourisme, l’agriculture/viticulture et les soins de santé. Le chômage reste relativement bas, bien que la croissance de la population active (+12 000 personnes en âge de travailler d’une année sur l’autre jusqu’à mi-2025) ait légèrement dépassé la création d’emplois investkelowna.com investkelowna.com. L’aéroport de Kelowna a vu le volume de passagers augmenter d’environ 4,6 % en 2025, avec de nouveaux vols directs (par exemple vers Toronto) améliorant la connectivité investkelowna.com investkelowna.com.
Mesures gouvernementales : Des politiques agressives façonnent le marché. La taxe sur la spéculation et les logements vacants de la C.-B. (0,5 % pour les résidents, 2 % pour les propriétaires étrangers) s’applique à Kelowna coverthecoast.org coverthecoast.org, visant à dissuader les logements inoccupés. Une taxe de 20 % sur le transfert de propriété pour les acheteurs étrangers couvre également la région coverthecoast.org (en complément d’une interdiction fédérale temporaire d’achat par des étrangers jusqu’en 2025). Pour stimuler l’offre, Kelowna s’est associée au Fonds d’accélération du logement d’Ottawa en 2023 – 31,5 millions $ aideront à accélérer 950 nouvelles unités d’ici 2026 et permettront jusqu’à 20 000 logements au cours de la prochaine décennie grâce à des réformes de zonage et de permis cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. La législation de la C.-B. de 2023 (projet de loi 44) imposera le zonage pour 3 à 4 unités par lot dans de nombreuses zones afin d’encourager la construction de multiplex.
Prévisions : Les grandes banques et agences prévoient une croissance régulière à venir. La BCREA, la CREA et la BMO s’attendent à ce que les prix des maisons à Kelowna augmentent d’environ 4 à 5 % en 2025 sellingkelownarealestate.com, à condition que les taux d’intérêt baissent et que l’économie se stabilise. À plus long terme, le déficit de logements au Canada suggère une pression à la hausse jusqu’en 2030 : la SCHL estime qu’il faudra 3,5 millions de logements supplémentaires (570 000 en Colombie-Britannique) d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité kelownarealestate.com. Sans une forte augmentation de la construction, une étude basée sur l’IA met en garde contre des hausses de prix spectaculaires d’ici 2032 dans les grands marchés kelownarealestate.com – soulignant les enjeux pour les perspectives immobilières de Kelowna.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Le marché résidentiel de Kelowna en 2025 a fait preuve d’une remarquable résilience. Alors que les grandes villes canadiennes se sont refroidies, le marché immobilier de Kelowna s’est rallumé après un ralentissement en 2022–2023. L’activité de vente a repris modestement et les prix ont grimpé, soutenus par une demande persistante. Au deuxième trimestre 2025, le total des ventes de maisons dans le Central Okanagan était en hausse de 2,5 % sur un an vantagewestrealty.com – un revirement notable sachant que les ventes avaient presque diminué de moitié lors du ralentissement post-pandémique (seulement ~4 000 ventes en 2023 contre 8 000 en 2021) mykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com. Les agents immobiliers locaux rapportent que « la confiance des acheteurs revient » parallèlement à une augmentation de l’inventaire sellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com.

Les prix des maisons ont recommencé à augmenter. À la mi-2025, le prix moyen d’une maison à Kelowna était d’environ 868 000 $, soit une hausse d’environ 5 % par rapport à l’année précédente vantagewestrealty.com. Les maisons unifamiliales ont mené la hausse : le prix médian d’une maison unifamiliale a atteint environ 1,215 million $, soit un gain annuel de +6 % vantagewestrealty.com. L’offre limitée dans ce segment a soutenu les valeurs – l’inventaire de maisons unifamiliales est tombé à environ 8 mois (contre 9,2 mois un an plus tôt) vantagewestrealty.com. Les acheteurs haut de gamme restent actifs, bien que les ventes de luxe (>3 M$) soient plus lentes qu’au cours de la frénésie de 2021.

En revanche, les prix des maisons en rangée sont restés relativement stables. Le prix médian d’une maison en rangée se situe autour de 600 000 $, en fait en baisse d’environ 0,8 % sur un an vantagewestrealty.com alors que la hausse des coûts d’emprunt a freiné les acheteurs du milieu de gamme. L’inventaire de maisons en rangée a légèrement augmenté à environ 6,8 mois, et le délai moyen de vente s’est allongé à environ 46 jours vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Cela laisse entrevoir une légère surabondance dans le segment des maisons jumelées, donnant plus de pouvoir de négociation aux acheteurs.

Pendant ce temps, le marché des condominiums a connu une division intéressante : les prix ont grimpé même si les volumes de ventes ont chuté. Le prix médian d’un condo a bondi de près de +9,8 % en glissement annuel pour atteindre environ 521 700 $ vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. De nombreux condos attirent des investisseurs et des personnes souhaitant réduire la taille de leur logement, ce qui stimule la croissance des prix. Pourtant, les ventes de condos ont diminué d’environ 7,7 % par rapport à l’année précédente vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Avec environ 9 mois d’inventaire de condos disponible vantagewestrealty.com, les acheteurs ont des options – mais les meilleures unités, situées dans des emplacements centraux et riches en commodités, suscitent toujours de la concurrence. À noter, le nombre moyen de jours sur le marché pour les condos s’est légèrement amélioré à 48 jours (contre 49), ce qui suggère que les unités bien évaluées se vendent assez rapidement vantagewestrealty.com.

Plusieurs facteurs sous-tendent la performance du marché de Kelowna en 2025. Premièrement, la demande alimentée par la migration reste forte. La ville continue d’attirer de nouveaux arrivants de l’Ontario et de la côte de la Colombie-Britannique, grâce à son accessibilité relative (par rapport à Vancouver/Toronto), à son attrait de style de vie et à son marché de l’emploi en expansion vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. En fait, la migration intra-provinciale continue depuis le Lower Mainland, ainsi que les flux interprovinciaux (notamment de l’Alberta et de l’Ontario), ont maintenu un flux constant d’acheteurs. Deuxièmement, la construction neuve limitée – en particulier de maisons unifamiliales – a maintenu l’offre sous contrôle vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Peu de nouveaux lotissements ont vu le jour ces dernières années, donc les annonces de revente font face à peu de concurrence. Les contraintes foncières de Kelowna (lac, montagnes, réserve de terres agricoles) limitent également l’étalement urbain, contribuant à une pénurie chronique d’inventaire de maisons individuelles.

D’ici la mi-2025, l’équilibre du marché à Kelowna pourrait être mieux décrit comme en transition. L’inventaire global (tous types de propriétés) a augmenté d’environ 21 % d’une année sur l’autre au début de 2025 sellingkelownarealestate.com, faisant sortir le marché du territoire de vendeurs extrême de 2021. Un nombre de mois d’inventaire à deux chiffres (8 à 11 mois dans certaines catégories) signifie que les acheteurs ont plus de choix et de pouvoir de négociation qu’aux jours de frénésie mykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com. En effet, il faut désormais en moyenne 6 à 12 semaines pour vendre une maison sellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com, et les prix de vente sont en moyenne d’environ 2 à 3 % en dessous du prix affiché mykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com – bien loin des ventes à offres multiples et au-dessus du prix demandé d’il y a quelques années. Des taux d’intérêt plus élevés ont refroidi une partie de l’exubérance irrationnelle. Cela dit, les propriétés bien évaluées dans les segments les plus recherchés (par exemple, maisons familiales à moins de 1 M$) peuvent encore susciter des enchères en raison de l’offre limitée sous la barre du million de dollars stonesisters.com stonesisters.com. Les acheteurs primo-accédants restent actifs dès qu’une annonce abordable arrive sur le marché.

La construction résidentielle réagit en conséquence. Après une explosion record de mises en chantier en 2022–2024, les constructeurs ont légèrement ralenti. Au premier semestre 2025, les mises en chantier dans le Central Okanagan ont totalisé 1 814 unités, en baisse par rapport au record de 2 714 au premier semestre 2024 investkelowna.com. Ce déclin de 33 % des nouvelles mises en chantier dépasse toujours le rythme moyen des dix dernières années, mais reflète la prudence des promoteurs face à la hausse des coûts de financement. Notamment, les projets qui avancent ont tendance à être de plus grands ensembles multifamiliaux (par exemple, des tours de condos, des complexes d’appartements), comme l’indique une hausse de près de 19 % de la valeur des permis de construire d’une année sur l’autre au T2 2025 investkelowna.com. En d’autres termes, les grands projets avancent même si le nombre total de nouveaux projets diminue. Ces tendances s’alignent avec les politiques favorisant la densité et les économies d’échelle dans la construction.

Tendances du marché locatif

Le segment du logement locatif à Kelowna a connu un tournant en 2025, passant d’un marché ultra-tendu favorable aux propriétaires à un état plus équilibré. Après des années de hausses de loyers incessantes, les prix des loyers se sont enfin stabilisés, voire ont légèrement diminué, grâce à une vague de nouvelles offres. Selon les données locatives, le loyer mensuel médian pour tous types de biens est d’environ 2 200 $ à la fin de 2025 zumper.com. Cela représente une baisse de 8 % sur un an zumper.com – un soulagement significatif pour les locataires, sachant que les loyers de Kelowna figuraient parmi les plus dynamiques du Canada.

Les appartements d’une chambre coûtent désormais en moyenne environ 1 850 $ (en mars 2025) – en baisse par rapport à un pic de 2 010 $ fin 2024 mpamag.com. Les deux-pièces se louent autour de 2 250 $ (contre environ 2 700 $ au plus haut de 2023) mpamag.com. Les propriétaires, qui détenaient autrefois tous les atouts, ont commencé à offrir des incitations comme des mois de loyer gratuits pour remplir les logements mpamag.com. Par exemple, certains nouveaux projets (par ex. Mission Flats) annoncent 1 à 2 mois gratuits sur un bail de 14 mois mpamag.com. De telles concessions étaient pratiquement inconnues il y a quelques années, lorsque le taux d’inoccupation était proche de zéro.

Le moteur principal est l’achèvement de nouvelles constructions d’appartements. Après avoir constaté une grave pénurie de logements locatifs (le taux d’inoccupation n’était que de 1,3 % en 2023 mpamag.com), la Ville de Kelowna et les promoteurs ont lancé un boom de la construction locative. La ville, avec le soutien de la SCHL, a mis en place des incitations fiscales, des bonifications de densité, des approbations accélérées et une réduction des exigences de stationnement pour accélérer les projets locatifs dédiés mpamag.com. Ces mesures ont porté leurs fruits : des milliers de nouveaux logements locatifs ont été achevés au cours des 1 à 2 dernières années, et encore 2 000 appartements devraient être livrés d’ici l’an prochain mpamag.com. En conséquence, l’offre locative de Kelowna est passée à environ 24 000 appartements (environ un tiers de tous les logements) mpamag.com. Le taux d’inoccupation a donc bondi à environ 5–6 % en 2025 mpamag.com – un revirement spectaculaire qui a allégé la pression sur les loyers.

Même ainsi, Kelowna reste un marché locatif relativement à coût élevé. Elle se classe environ 7e ville la plus chère du Canada pour les loyers d’une chambre, à environ 1 850 $, à égalité avec Barrie, ON, et derrière seulement Vancouver, Toronto, Burnaby, Victoria, Halifax et Ottawa mpamag.com. Cela s’explique en partie par une demande qui reste soutenue : le style de vie de l’Okanagan et la migration entrante assurent un flux constant de locataires (étudiants, jeunes professionnels, familles en relocalisation, retraités qui louent avant d’acheter, etc.). De plus, de nombreux primo-accédants potentiels continuent de louer en raison des prix élevés et des tests de résistance hypothécaires, maintenant ainsi la demande locative ferme.

Du côté de l’offre, la bonne nouvelle est que l’allègement devrait se poursuivre. Les projets en cours – soutenus par des initiatives comme le Fonds d’accélération du logement fédéral et le boom continu des gratte-ciel du centre-ville de Kelowna – ajouteront beaucoup plus d’unités d’ici 2026. Cependant, une partie de ce nouveau stock vise le marché locatif haut de gamme (immeubles de luxe avec de nombreux services), de sorte que l’abordabilité pour les locataires à faible revenu reste une préoccupation. La politique provinciale de contrôle des loyers (qui a plafonné les augmentations de loyer à 2 % en 2023 et 3,5 % en 2024) aide également à modérer la croissance des loyers, bien que les nouvelles unités soient souvent exemptées au départ. En résumé, 2025 a marqué un tournant où les locataires ont retrouvé un peu de répit à Kelowna – une tendance qui pourrait se poursuivre si la construction reste soutenue. Les propriétaires devraient ajuster leurs attentes par rapport à l’époque où ils pouvaient fixer les loyers à leur guise, pour s’adapter à un environnement plus concurrentiel où la qualité des logements et les prix comptent.

Tendances de l’immobilier commercial

Bien que l’immobilier résidentiel attire souvent l’attention, l’immobilier commercial à Kelowna connaît également des évolutions notables à mesure que la ville grandit. Des quartiers commerçants animés aux espaces de bureaux en expansion et aux parcs industriels, les secteurs commerciaux de Kelowna en 2025 reflètent une économie post-pandémique dynamique (quoique en évolution).

Immobilier industriel : Le secteur industriel reste le segment commercial le plus dynamique de Kelowna, soutenu par le commerce électronique, la logistique et une économie locale en diversification. Les taux d’inoccupation pour les entrepôts, la logistique et les espaces de fabrication légère ont historiquement été extrêmement bas – souvent dans la fourchette de 1 à 3 % – ce qui indique une occupation quasi totale kelownarealestate.com. Même avec une vague de nouveaux projets industriels achevés, tout espace libéré est rapidement absorbé. (Un rapport a noté que le taux d’inoccupation industriel de Kelowna est passé d’environ 5,6 % à 7,2 % début 2025 en raison de la nouvelle offre, mais ce niveau reste sain et devrait se stabiliser à mesure que les locataires occupent les espaces vacants.) Les loyers des espaces industriels dans l’Okanagan sont élevés et en hausse, avec une moyenne d’environ 16 $ par pied carré net, soit un niveau proche de celui de Vancouver kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Les coûts élevés des terrains et la demande pour la distribution du “dernier kilomètre” ont rendu les terrains industriels de Kelowna extrêmement précieux. De nouveaux parcs industriels et des extensions (par exemple dans des zones comme l’Aéroport Business Park ou de nouveaux centres logistiques) sont en développement, mais souvent pré-loués bien à l’avance. Pour les investisseurs, les propriétés industrielles sont devenues une classe d’actifs incontournable, offrant des rendements stables à long terme grâce au déséquilibre entre l’offre et la demande dans la région et à la croissance des besoins en entreposage.

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux à Kelowna s’adapte aux nouveaux modes de travail. Les tendances du travail hybride post-COVID ont effectivement atténué la demande pour les bureaux traditionnels dans de nombreuses villes, mais la situation de Kelowna est nuancée. Les quartiers du centre-ville et du Centre d’Innovation ont connu une « fuite vers la qualité » – les espaces modernes de catégorie A avec des commodités restent recherchés, même si les bureaux plus anciens peinent avec des taux de vacance plus élevés. Les grandes villes canadiennes ont connu des taux de vacance de bureaux supérieurs à 15 % en 2022 kelownarealestate.com, mais le marché des bureaux de Kelowna est plus petit et s’est montré relativement résilient. En fait, l’activité de location de bureaux à Kelowna a augmenté d’environ 8 % par an kelownarealestate.com, ce qui suggère que des entreprises en expansion et de nouvelles sociétés s’installent. Cela est en partie alimenté par une scène technologique et de services professionnels en plein essor. Des entreprises de Vancouver ou d’ailleurs ouvrent des bureaux satellites pour profiter des talents de l’Okanagan (et des avantages du mode de vie) – recherchant souvent des espaces de coworking flexibles ou des immeubles haut de gamme. Par exemple, le centre d’innovation emblématique du centre-ville (un pôle technologique) reste presque plein. De nouveaux projets à usage mixte intègrent également des étages de bureaux. Globalement, bien que certains bureaux plus anciens ou périphériques puissent être à la traîne, les bureaux haut de gamme, bien situés à Kelowna continuent d’attirer les locataires. Nous prévoyons que la tour UBCO Downtown en construction et d’autres projets ajouteront des espaces de bureaux à la pointe de la technologie, répondant à la demande de qualité plutôt que de quantité.

Commerce de détail et hôtellerie : Le marché de l’immobilier commercial à Kelowna a fait preuve d’une résilience remarquable. Malgré les défis posés par le commerce en ligne et les perturbations liées à la pandémie, le commerce physique – en particulier dans les zones touristiques et les quartiers en croissance – reste solide. Un rapport Colliers de mi-2025 a noté que le marché du commerce de détail de Kelowna « est resté résilient… malgré des perspectives économiques prudentes et une baisse du niveau de tourisme. » Les principaux pôles commerciaux (comme Bernard Avenue au centre-ville, Pandosy Village et les centres commerciaux) affichent un faible taux de vacance. Les loyers commerciaux dans les emplacements de choix ont augmenté d’environ 5 à 7 % ces dernières années kelownarealestate.com, reflétant l’attrait des vitrines à fort passage. Les projets à usage mixte intègrent des commerces au rez-de-chaussée, ajoutant de l’offre mais aussi de nouveaux formats de commerce moderne. Le commerce de grande surface et les centres commerciaux présentent des résultats plus contrastés : Orchard Park Mall continue de bien performer avec de grandes enseignes nationales, bien que certaines petites galeries commerciales connaissent un renouvellement de locataires. Les dépenses globales des consommateurs à Kelowna ont été soutenues par la croissance démographique et la hausse des revenus, même si des taux d’intérêt élevés pourraient freiner les dépenses discrétionnaires.

Le secteur de l’hospitalité (hôtels, propriétés axées sur le tourisme) se redresse rapidement. Tourism Kelowna rapporte que le deuxième trimestre 2025 a connu une forte croissance du nombre de visiteurs à mesure que les voyages se normalisent tourismkelowna.com. Le taux d’occupation des hôtels et les tarifs des chambres dans l’Okanagan sont en hausse, et de nouveaux hôtels ou des agrandissements sont en cours. Même les marchés traditionnellement saisonniers s’orientent vers un tourisme toute l’année (œnotourisme, saison de ski à Big White, etc.). L’immobilier hôtelier attire les investissements ; certains anciens motels sont réaménagés en hôtels-boutiques modernes ou en projets hôteliers mixtes. À l’échelle nationale, l’hôtellerie devrait croître d’environ 10 % par an de 2024 à 2029 kelownarealestate.com, et Kelowna profite également de cet essor avec une amélioration des performances hôtelières localement kelownarealestate.com. Le retour des événements, des conférences et l’afflux constant de touristes estivaux sont de bon augure pour les propriétaires de commerces de détail et d’hospitalité.

Investissement multi-résidentiel : On peut également classer les locations construites à cet effet et les immeubles d’appartements comme une catégorie d’actifs commerciaux. Ce secteur à Kelowna est en plein essor et de plus en plus institutionnalisé. Le taux d’inoccupation est d’environ 3 à 5 % et la croissance des loyers est solide (près de 10 % en glissement annuel ces dernières périodes pour certains portefeuilles multi-résidentiels), ce qui attire l’attention des investisseurs kelownarealestate.com. Les investisseurs privés et institutionnels (FPI, fonds de pension) sont actifs dans l’acquisition ou le développement de propriétés multi-résidentielles à Kelowna, les considérant comme des placements à long terme avec un rendement fiable. Les fondamentaux solides – forte immigration, faible taux d’inoccupation, économie diversifiée – constituent un argument convaincant. Les taux de capitalisation (taux de rendement) pour les immeubles d’appartements à Kelowna diminuent, reflétant la concurrence pour acquérir ces actifs. Globalement, le multi-résidentiel est désormais considéré comme l’un des segments les plus dynamiques de l’immobilier canadien, et Kelowna ne fait pas exception kelownarealestate.com.

En résumé, les tendances de l’immobilier commercial en 2025 montrent que Kelowna s’affirme comme un pôle économique régional. Les espaces industriels sont très recherchés grâce à la croissance de la logistique et de la fabrication. Le marché des bureaux se réinvente avec des espaces de meilleure qualité attirant les entreprises, même si le travail flexible progresse. Le commerce de détail s’adapte avec une demande stable dans les zones de premier choix, et l’industrie hôtelière connaît un fort rebond, stimulant de nouveaux développements (des vignobles aux hôtels en bord de lac). Notamment, la Ville de Kelowna a investi dans les corridors commerciaux – environ 10 à 15 % du budget d’infrastructure de la ville est destiné à l’amélioration des routes, des transports en commun et des services publics dans les principales zones commerciales kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Cette approche proactive (par exemple, l’amélioration du paysage urbain au centre-ville, de meilleurs transports vers les zones commerciales) stimule la croissance des secteurs des bureaux et de l’industrie en facilitant l’activité des entreprises et les déplacements des employés. Avec ces tendances, le marché de l’immobilier commercial de Kelowna est bien placé pour une croissance soutenue jusqu’en 2030, même s’il doit composer avec des vents contraires économiques plus larges.

Valeurs immobilières et loyers actuels pour 2025

Valeurs des maisons (2025) : Les dernières données pour 2025 montrent que les valeurs immobilières de Kelowna sont proches de leurs sommets historiques, bien qu’une certaine stabilisation soit observée après la flambée de 2020–2022. Le prix de référence (typique) d’une maison unifamiliale se situe autour de 1,0–1,1 million $ dans le Central Okanagan, selon le quartier mykelownahomesearch.com sellingkelownarealestate.com. Comme mentionné, le prix médian des maisons individuelles au T2 2025 était d’environ 1,2 million $ vantagewestrealty.com. Les quartiers aisés (Upper Mission, Lower Mission, Lakeshore Road, etc.) voient souvent des valeurs de maisons individuelles bien supérieures à 1,5 M$. En revanche, les secteurs plus abordables (Rutland, périphérie de West Kelowna) peuvent proposer des maisons individuelles dans la fourchette de 800 000 à 900 000 $. Les maisons en rangée se situent généralement entre le milieu des 500 000 $ et le milieu des 700 000 $ ; la médiane du premier semestre 2025 était d’environ 693 000 $ sellingkelownarealestate.com. Les condominiums couvrent un large éventail : anciens 1 chambre dans les 300 000 $, jusqu’aux condos de luxe en bord de lac dépassant 1 M$. Le prix médian de vente des condos début 2025 était d’environ 441 000 $ sellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com (note : cette médiane plus basse reflète la présence de nombreux petits logements ; les condos 2 chambres récents au centre-ville dépassent souvent 600 000 $).

Il est important de noter le gradient de prix à Kelowna : le centre urbain et les banlieues immédiates sont plus chers, tandis que les zones plus éloignées (Peachland, certaines parties de Lake Country, etc.) restent un peu plus abordables, bien que les prix y augmentent aussi. De plus, de nombreuses maisons à Kelowna disposent de suites ou de « générateurs d’hypothèque » – une reconnaissance des prix élevés. La présence d’une suite à louer peut augmenter la valeur d’une propriété grâce au potentiel de revenus.

La valeur des terrains et des lots a également augmenté. Un lot moyen en ville pour une maison unifamiliale peut facilement coûter 400 000 à 500 000 $ ou plus à Kelowna, si vous en trouvez un. Cela a rendu le développement en densification très lucratif – démolir d’anciennes maisons sur de grands terrains pour construire des duplex ou des quadruplex (désormais autorisés dans de nombreux secteurs) permet d’optimiser la valeur d’usage du terrain.

Prix des loyers (2025) : Du côté de la location, nous avons mis en avant la modération des tarifs. Pour résumer les chiffres clés : Un(e) appartement 1 chambre typique à Kelowna se loue environ 1 800–1 900 $/mois fin 2025 mpamag.com. Pour les appartements 2 chambres, la moyenne tourne autour de 2 300–2 400 $/mois zumper.com zumper.com. Les logements plus grands et les maisons individuelles à louer coûtent davantage – par exemple, une maison de 3 chambres se loue en moyenne 2 750–3 000 $+ par mois zumper.com zumper.com. Le prix au pied carré à la location s’élève à environ 2,50 $/pied² en moyenne zumper.com, ce qui est élevé selon les standards nationaux (reflétant la forte demande à Kelowna).

Pour situer, le loyer médian à Kelowna (~2 200 $) est d’environ 226 $ supérieur à la moyenne nationale canadienne des loyers, soit environ 11 % au-dessus de la moyenne zumper.com zumper.com. Cette prime est comparable à celle d’autres villes moyennes attractives et témoigne de la popularité de Kelowna malgré sa population plus modeste.

Taux de vacance & disponibilité : Avec la récente hausse du taux de vacance (~5 %), les locataires disposent désormais d’un peu plus de choix. À l’automne 2025, il y avait environ 141 locations répertoriées sur une grande plateforme (Zumper) à Kelowna zumper.com. Auparavant, ce chiffre était bien plus bas, ce qui montre que l’offre s’est améliorée. La répartition des loyers indique qu’environ 80 % des annonces se situent entre 1 500 $ et 3 000 $ par mois zumper.com, avec seulement une petite fraction en dessous de 1 500 $ (principalement des chambres ou studios) et quelques annonces de luxe au-dessus de 4 500 $.

Abordabilité : Les prix et loyers élevés font de l’abordabilité du logement un enjeu central. Selon une estimation, pour pouvoir acheter la maison moyenne à Kelowna (≈800 000 $), un ménage doit avoir un revenu parmi les 5 % les plus élevés (~150 000 $/an) mykelownahomesearch.com. Naturellement, de nombreux ménages comptent sur des transferts de capital (vente d’une maison ailleurs) ou sur l’aide familiale pour acheter ici. Les locataires aussi font face à des défis : un loyer de 2 200 $ représente environ 30 % d’un revenu annuel de 88 000 $ par ménage (le revenu médian des ménages à Kelowna est inférieur à cela, ce qui signifie que beaucoup dépensent bien plus de 30 % de leur revenu pour se loger). Ces pressions expliquent pourquoi les décideurs se concentrent sur l’augmentation de l’offre et pourquoi de nombreux habitants s’inquiètent de la capacité de Kelowna à rester vivable pour les travailleurs et les familles.

En résumé, les valeurs immobilières 2025 à Kelowna reflètent un marché qui, bien qu’en baisse par rapport au sommet de 2022 en termes réels, reste très élevé. Les acheteurs en 2025 paient des prix presque records, mais avec un peu plus de marge de négociation et de choix qu’il y a quelques années. Les locataires voient les premiers signes d’un répit depuis des années, mais les loyers restent élevés par rapport aux revenus locaux. Tous les regards sont tournés vers les prochaines années : verrons-nous un soulagement grâce à de nouvelles constructions ou les prix repartiront-ils à la hausse lorsque les taux d’intérêt finiront par baisser ?

Prévisions pour 2026–2030

Pour les années à venir, les perspectives pour l’immobilier à Kelowna de 2026 à 2030 sont généralement positives, mais avec d’importantes réserves. Faire des prévisions à plusieurs années est toujours difficile, mais les tendances actuelles et les projections d’experts donnent quelques indications :

Trajectoire des prix des logements : La plupart des analystes s’attendent à une croissance modérée des prix à Kelowna au cours des 5 prochaines années. Le consensus parmi des organismes comme la BCREA et les grandes banques est qu’après la légère correction/stagnation de 2022–24, les prix reprendront une tendance haussière progressive. Pour 2025, une hausse des prix de +4 % à +5 % est prévue sellingkelownarealestate.com, et une croissance annuelle à un chiffre similaire est envisagée pour la fin des années 2020, sauf choc économique. Ce rythme de croissance serait durable plutôt que spéculatif – il suivrait ou dépasserait légèrement l’inflation. D’ici 2030, cela pourrait signifier des prix médians environ 20 à 25 % plus élevés qu’aujourd’hui si la tendance se poursuit (ce qui veut dire qu’une maison à 1,2 M$ aujourd’hui pourrait valoir ~1,5 M$ dans cinq ans, dans des conditions « normales »).
Volume des ventes : Les volumes de ventes devraient augmenter une fois que nous aurons dépassé l’actuel environnement de taux d’intérêt élevés. Les prévisions de la BCREA anticipent une hausse des ventes de maisons dans l’Okanagan d’environ +6,7 % en 2025 vernonmatters.ca alors que la demande refoulée se libère avec les baisses de taux. Pour 2026, une amélioration supplémentaire est probable si les taux hypothécaires baissent effectivement – plus d’acheteurs pourront se qualifier et entrer sur le marché. Cependant, à la fin des années 2020, les ventes dépendront aussi de l’offre (plus d’achèvements de logements pourraient permettre plus de transactions) et des tendances migratoires. Il est peu probable que nous retrouvions le niveau de rotation extrême de 2021, mais la base devrait être un marché sain et en croissance. Un facteur imprévisible : si un ralentissement économique important ou une récession survient en 2026–27, les ventes pourraient temporairement baisser avant de se redresser.
Taux d’intérêt & économie : Un facteur majeur pour 2026–2030 est la trajectoire des taux d’intérêt. En 2025, le taux de la Banque du Canada est élevé (~5 %) mais devrait baisser fin 2025 et en 2026 à mesure que l’inflation se calme. Des taux plus bas amélioreront l’accessibilité pour les acheteurs et pourraient relancer la croissance des prix. Certaines prévisions mettent en garde contre une nouvelle flambée des prix à l’échelle nationale une fois les taux assouplis, compte tenu de la pénurie structurelle de logements kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Kelowna, avec son offre limitée de logements et son attractivité, pourrait connaître une appréciation supérieure à la moyenne dans un environnement de taux bas. À l’inverse, si l’inflation surprend à la hausse ou si les taux restent élevés plus longtemps, le marché immobilier pourrait rester plus modéré. Le scénario le plus probable est un retour progressif à des taux plus accommodants au cours des prochaines années, ce qui soutiendra le marché immobilier.
Objectifs d’offre et d’accessibilité au logement : Un facteur déterminant crucial de la perspective à 5 ans est la construction de nouveaux logements. Les gouvernements fédéral et provincial ont fixé des objectifs ambitieux pour améliorer l’accessibilité d’ici 2030. La SCHL a déclaré que le Canada a besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 (au-delà du rythme actuel de construction) pour rétablir l’accessibilité kelownarealestate.com kelownarealestate.com. La part de la Colombie-Britannique est d’environ 570 000 logements d’ici 2030 kelownarealestate.com. Ces chiffres dépassent largement ce qui est actuellement construit. Par exemple, le record absolu de Kelowna pour les mises en chantier était d’environ 3 500 en une année. Même si Kelowna construit 2 000 unités par an tout au long des années 2020, cela ne ferait que 10 000 unités d’ici 2030 – bien en deçà de ce que les agences du logement estiment nécessaire. Ainsi, si la demande (croissance démographique) reste forte et que l’offre ne dépasse pas massivement les tendances historiques, la pression à la hausse sur les prix persistera. En résumé, sans boom de la construction, il faut s’attendre à ce que le logement à Kelowna reste cher. Les décideurs tentent de changer cette équation (par exemple, engagements du Housing Accelerator pour 20 000 logements en une décennie à Kelowna cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca), mais c’est un défi de taille.
Population et démographie : Les projections démographiques pour l’Okanagan sous-tendent une grande partie de la demande de logements. La population du Central Okanagan devrait augmenter de plus de 50 000 personnes d’ici 2030 stonesisters.com. Beaucoup seront des nouveaux arrivants d’autres provinces ou de l’étranger, ainsi que des retraités. Cet afflux soutenu de population (croissance annuelle de 2 à 3 %) signifie que la formation de ménages restera élevée, alimentant la demande tant pour la propriété que pour la location. Le profil des migrants compte aussi : si davantage de jeunes familles arrivent, attendez-vous à une forte demande pour les maisons de banlieue, les maisons en rangée et les locations. Si les retraités dominent, la demande pour les condos et les logements pour personnes souhaitant réduire leur espace augmentera. Il est probable que Kelowna connaîtra les deux – une migration interprovinciale continue de personnes en âge de travailler et un flux constant de retraités attirés par le climat et le mode de vie. Résultat net : la demande de logements devrait rester robuste jusqu’en 2030, soutenant la croissance des prix et l’absorption du nouvel inventaire.
Scénarios de prévision pour 2030 : D’ici 2030, l’immobilier à Kelowna pourrait évoluer selon plusieurs scénarios :
- Scénario de base : Un marché équilibré avec une croissance modérée des prix (~3–5 %/an) et beaucoup de constructions. Les prix des maisons atteignent de nouveaux sommets mais restent globalement en ligne avec la croissance des revenus. Le taux de vacance reste un peu plus élevé que l’ultra-bas des années 2010, peut-être dans la fourchette de 3–5 %, ce qui maintient la croissance des loyers modérée. Le logement reste cher, mais une plus grande diversité d’offres (maisons en rangée, appartements) a amélioré les options.
- Scénario optimiste : Si les goulets d’étranglement de l’offre persistent et que la demande reste très forte (économie solide, migration, intérêt des investisseurs), Kelowna pourrait connaître un nouveau boom des prix d’ici la fin des années 2020. Cela pourrait signifier un retour à des hausses annuelles à deux chiffres pendant un certain temps, poussant le prix moyen des maisons bien au-delà des seuils d’accessibilité. L’étude de l’Université Concordia met même en garde que sans intervention, les villes pourraient connaître des flambées de prix spectaculaires au début des années 2030 kelownarealestate.com. Bien que Vancouver/Toronto mèneraient une telle tendance, Kelowna en profiterait probablement aussi (même si c’est à partir d’un niveau de prix plus bas). C’est le scénario que les décideurs cherchent à éviter grâce à une construction agressive.
- Scénario pessimiste : Une récession importante ou une émigration (par exemple, si le télétravail s’inverse ou si l’Alberta attire massivement les gens) pourrait stagner ou réduire modérément les prix. Si un ralentissement survenait, le marché immobilier de Kelowna pourrait corriger, disons, de 5 à 10 % à la fin des années 2020 avant de se redresser. Cependant, compte tenu de la pénurie nationale de logements, une forte baisse prolongée des prix semble moins probable, sauf en cas de crise économique majeure ou de hausse spectaculaire des taux d’intérêt.
Perspectives du marché locatif : Le marché locatif d’ici 2030 dépendra de la capacité de la construction à suivre la croissance démographique. À court terme (2026–27), les loyers pourraient rester relativement stables si le pipeline actuel d’appartements est livré et que le taux de vacance reste supérieur à 5 %. Mais sur un horizon de plus de 5 ans, l’arrivée continue de résidents et d’étudiants (avec l’expansion de l’UBC Okanagan) devrait faire croître la demande locative. Ainsi, les loyers devraient recommencer à augmenter plus tard dans la décennie, mais peut-être pas aussi fortement que sur la période 2015–2022, sauf si le taux de vacance se resserre à nouveau. Les mesures gouvernementales comme la suppression de la TPS sur les nouveaux logements locatifs (entrée en vigueur en 2023) pourraient encourager une plus grande offre locative, limitant l’inflation des loyers. Une prévision raisonnable serait une augmentation annuelle des loyers de quelques pourcents (faible à moyenne) à la fin des années 2020, en supposant un taux de vacance équilibré de 3 à 5 %.

En résumé, les perspectives immobilières de Kelowna pour 2026–2030 sont à la croissance continue, alimentée par l’arrivée de personnes et d’entreprises attirées par la région. Les prix devraient continuer à augmenter à un rythme gérable, pas la frénésie du passé, mais clairement à la hausse compte tenu de la pénurie chronique de logements. Beaucoup dépendra de la réponse du côté de l’offre : si Kelowna peut construire des logements à un rythme sans précédent, cela pourrait contenir la hausse des prix et des loyers et peut-être même améliorer quelque peu l’accessibilité. Sinon, la logique économique de la demande supérieure à l’offre fera probablement grimper les coûts du logement. Dans tous les cas, d’ici 2030, Kelowna sera une ville plus grande, encore plus dynamique – et son immobilier restera un élément central de son histoire.

Politiques gouvernementales influençant le marché

L’intervention du gouvernement joue un rôle majeur sur le marché immobilier de Kelowna, visant à freiner les excès spéculatifs, améliorer l’abordabilité et augmenter l’offre de logements. Plusieurs politiques et réglementations clés sont en vigueur en 2025 :

Taxe sur la spéculation et l’inoccupation (SVT) : Introduite en 2018, la SVT de la Colombie-Britannique cible les centres urbains, y compris Kelowna et West Kelowna coverthecoast.org. Cette taxe annuelle – 0,5 % de la valeur estimée pour les propriétaires de la C.-B./du Canada, 2 % pour les propriétaires étrangers ou les « familles satellites » – est prélevée sur les logements laissés vacants ou sous-utilisés coverthecoast.org. L’objectif est de décourager les résidences secondaires inoccupées et de remettre plus d’unités sur le marché locatif. À Kelowna, la taxe a d’abord suscité des réactions négatives, car de nombreux Canadiens possédant des résidences de vacances se sont sentis pénalisés. (Notamment, 60 % des payeurs de la SVT à Kelowna sont des Canadiens – bien plus que la moyenne provinciale de 12 % – ce qui reflète l’impact sur les propriétaires nationaux de résidences secondaires dans cette ville à vocation touristique coverthecoast.org.) La ville a même affirmé que la taxe n’avait eu qu’un impact « négligeable » (~0,7 % d’augmentation) sur l’offre locative locale coverthecoast.org. Néanmoins, la SVT demeure en place et génère des revenus destinés au logement abordable. Plus de 7 millions de dollars ont été collectés dans la région de Kelowna depuis 2018, dont une partie finance des projets de logements locaux. Concrètement, la SVT signifie que les propriétaires ne peuvent plus simplement placer de l’argent dans un condo vacant à Kelowna sans frais – ils sont incités à le louer ou à le vendre, ce qui aide à augmenter la disponibilité locative.
Taxe et interdiction pour les acheteurs étrangers : Pour limiter la spéculation étrangère, la C.-B. a étendu sa taxe de transfert de propriété pour les acheteurs étrangers (FBT) à l’Okanagan en 2018. Les acheteurs étrangers de biens résidentiels dans le district régional du centre de l’Okanagan doivent payer une taxe supplémentaire de 20 % sur le prix d’achat coverthecoast.org. Cette taxe importante, ainsi que des mesures similaires à Vancouver/Victoria, avait déjà refroidi l’investissement étranger dans l’immobilier de la C.-B. De plus, le gouvernement fédéral a instauré une interdiction nationale d’achat pour les étrangers (2023–2025), interdisant temporairement aux non-résidents étrangers d’acheter des biens résidentiels au Canada (avec quelques exceptions). Combinées, ces mesures ont fortement réduit l’activité des acheteurs étrangers à Kelowna – qui n’a jamais atteint les niveaux de Vancouver, mais était présente dans le segment des propriétés de luxe au bord du lac et parmi les familles d’étudiants internationaux, etc. L’interdiction expire en 2025, mais pourrait être prolongée ou remplacée par d’autres mesures. Globalement, ces politiques ont probablement évité une pression supplémentaire sur la demande à Kelowna, même si la majorité de la demande reste et restera domestique.
Législation sur l’offre de logements (plan Homes for People) : En 2023, la Colombie-Britannique a lancé un plan ambitieux pour augmenter l’offre de logements. Une mesure notable est le projet de loi 44, qui oblige des municipalités comme Kelowna à autoriser des logements multifamiliaux de petite taille sur des terrains traditionnellement réservés aux maisons unifamiliales. D’ici la mi-2024, Kelowna doit mettre à jour son zonage pour permettre au moins 3 logements par terrain (et jusqu’à 4 ou 6 logements sur certains terrains, notamment dans les zones « centrales ») kelowna.ca. Essentiellement, le zonage unifamilial est aboli – un changement majeur visant à créer des logements de type « intermédiaire manquant » (duplex, quadruplex, pavillons-jardins). Kelowna était déjà en avance sur ce point : depuis 2016, la ville avait de manière proactive pré-zoné plus de 800 terrains urbains pour permettre jusqu’à 4 logements cmhc-schl.gc.ca. Désormais, la province impose une densification encore plus large. Cela devrait permettre davantage de projets d’aménagement intercalaire et augmenter modérément le parc de logements au fil du temps. De plus, le plan de la C.-B. prévoit d’accélérer les permis, de protéger les locataires et de collaborer avec les villes sur des objectifs de construction de logements (Kelowna pourrait se voir attribuer un nombre minimum de nouveaux logements à approuver dans le cadre d’une future législation). Pour les promoteurs et propriétaires, ces changements de zonage représentent des opportunités d’ajouter de la valeur (par exemple, construire un quadruplex là où il n’y avait qu’une maison). Pour les voisins, cela signifie s’attendre à plus de densité dans les quartiers établis.
Incitations fiscales pour la construction locative : Les gouvernements fédéral et provincial ont tous deux mis en place des incitatifs pour la construction de logements locatifs. À l’automne 2023, le gouvernement fédéral a éliminé la TPS (taxe de 5 %) sur la construction de nouveaux logements locatifs construits expressément à cette fin. Cela améliore directement la viabilité des projets pour les promoteurs d’immeubles d’appartements (des économies qui peuvent être répercutées ou améliorer les marges). La C.-B. a ses propres incitatifs ; par exemple, Kelowna a offert des exemptions de taxes foncières pour les nouveaux projets de logements locatifs abordables et a accéléré l’approbation des projets locatifs mpamag.com. La ville renonce aussi parfois aux frais d’aménagement pour les logements à but non lucratif. Toutes ces mesures visent à réduire les coûts et à accélérer la livraison de logements multifamiliaux, dont Kelowna a grandement besoin.
Initiatives locales en matière de logement : La ville de Kelowna a été assez proactive en matière de logement. Son dernier Plan d’action pour le logement présente des stratégies telles que l’expansion du zonage de plein droit (pour que les promoteurs n’aient pas besoin de longues procédures de rezonage), l’encouragement de la densité élevée le long des corridors de transport en commun, la valorisation des terrains municipaux pour le logement abordable, et la simplification des processus de permis cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. La ville a obtenu plus de 31,5 millions de dollars du Fonds d’accélération du logement d’Ottawa en 2023 pour mettre en œuvre ces initiatives cmhc-schl.gc.ca. Les actions concrètes incluent la mise à disposition de plus de terrains pour le développement (par le biais de partenariats ou d’échanges de terrains), l’investissement dans les infrastructures (pour que les nouveaux quartiers puissent gérer la croissance), et l’exigence/l’incitation à des projets à revenus mixtes. Kelowna a également adopté des politiques permettant les maisons secondaires et suites accessoires de façon plus large, ce qui, au cours de la dernière décennie, a discrètement ajouté des centaines de logements locatifs. Une autre mesure locale : l’élimination des minimums de stationnement dans certaines parties du centre-ville, réduisant ainsi un obstacle financier à la construction de nouveaux logements (en particulier des locations où tous les locataires n’ont pas de voiture).
Mesures d’accessibilité financière : Pour aider les acheteurs, il existe des programmes comme l’Incitatif à l’achat d’une première propriété fédéral (un programme de participation à la valeur nette) et le nouveau Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) dont de nombreux jeunes de Kelowna profitent. La Colombie-Britannique propose un remboursement de la taxe de transfert de propriété pour les premiers acheteurs sur les maisons jusqu’à 500 000 $ (mais avec des prix aussi élevés, peu de maisons à Kelowna y sont entièrement admissibles). En 2023, la Colombie-Britannique a également annoncé des ajustements comme l’augmentation du plafond des prêts hypothécaires assurés (permettant un prix d’achat plus élevé sous l’assurance de la SCHL) et l’autorisation d’amortissements sur 40 ans pour les premiers acheteurs auprès des coopératives de crédit vernonmatters.ca. Ces mesures pourraient améliorer marginalement la capacité des jeunes acheteurs à accéder au marché.
Protections pour les locataires : La province a supprimé la plupart des restrictions de location sur les propriétés en copropriété (strata) à la fin de 2022, ce qui signifie que les propriétaires de condos à Kelowna peuvent louer librement leurs unités (fini les règlements « pas de location »), augmentant ainsi l’offre locative. Les protections contre les « rénovictions » ont également été renforcées pour empêcher l’expulsion injuste de locataires pour des rénovations mineures. Ces mesures permettent de garder plus de logements locatifs occupés et les locataires en sécurité, influençant indirectement le calcul d’investissement des propriétaires (par exemple, il n’est plus possible d’expulser à volonté pour augmenter le loyer).
Taxes fonciers et frais : Les taux de taxe foncière à Kelowna sont modérés, mais l’augmentation des évaluations foncières signifie que les propriétaires paient davantage. Il est également question d’aligner les taxes foncières ou les frais sur la croissance afin de financer les infrastructures (par exemple, de nouveaux frais de développement pour les parcs, les écoles). Tout changement significatif de la fiscalité pourrait affecter l’immobilier – par exemple, une augmentation ou une extension de la taxe sur la spéculation pourrait freiner la demande des investisseurs, tandis que des allégements fiscaux pour le développement pourraient stimuler la construction. Jusqu’à présent, le mélange de mesures a été à la fois des incitations et des sanctions – taxer la propriété spéculative d’un côté, et réduire les coûts pour le développement constructif de l’autre.

En résumé, les politiques gouvernementales transforment le marché de Kelowna. Le thème central est « accessibilité et offre de logements » : décourager la demande non essentielle et augmenter l’offre de logements, en particulier les locations et les options d’accession abordable à la propriété. Bien qu’il soit trop tôt pour crier victoire, le ralentissement des loyers en 2025 et l’augmentation des permis de construire suggèrent que ces interventions ont un impact investkelowna.com mpamag.com. Pour le reste de la décennie, attendez-vous à une poursuite de l’action politique – c’est une priorité politique. Cela pourrait inclure une application plus stricte des objectifs de logement, davantage de subventions pour le logement abordable, ou même de nouveaux impôts (certains préconisent un contrôle des loyers sur les logements vacants, des taxes plus élevées pour les acheteurs étrangers si l’interdiction est levée, etc.). Les investisseurs immobiliers et parties prenantes à Kelowna devraient surveiller de près l’évolution des politiques, car cela influencera directement la demande, les coûts et la santé globale du marché dans les années à venir.

Principaux projets d’infrastructure et de développement

La croissance de Kelowna ne se mesure pas qu’en chiffres – elle est visible sur la ligne d’horizon et dans les rues. Plusieurs grands projets d’infrastructure et de développement sont en cours ou à l’horizon, chacun ayant des implications importantes pour la demande et la valeur immobilière :

Campus du centre-ville de l’UBC Okanagan : Peut-être le projet le plus transformateur est la nouvelle tour du campus du centre-ville de l’UBC Okanagan. Ce gratte-ciel polyvalent de 43 étages (d’une hauteur de 155 m) sera le plus haut bâtiment entre Calgary et Vancouver skyscrapercenter.com skyscrapercenter.com. Sa livraison est prévue vers 2027 skyscrapercenter.com ; il accueillera des installations académiques, des logements étudiants et des équipements publics. Le projet UBCO au centre-ville apportera environ 500+ résidences étudiantes et des centaines de membres du corps professoral/personnel au centre-ville. La présence d’un important pôle universitaire au centre-ville sera un énorme catalyseur de demande pour le logement à proximité – attendez-vous à voir plus de condos, d’appartements locatifs et de commerces de détail apparaître dans le secteur centre-ville/Knox Mountain pour répondre à cet afflux. La valeur des propriétés dans les environs anticipe déjà « l’effet UBC ». De plus, ce projet confirme Kelowna comme centre de savoir et d’innovation, ce qui devrait stimuler la demande de bureaux dérivés (pour des laboratoires de recherche, des startups) et ajouter de la vitalité au centre-ville toute l’année.
Upper Mission et autres nouveaux quartiers : Sur le front du développement résidentiel, de nouveaux lotissements à Upper Mission étendent l’empreinte de Kelowna. Des projets comme The Ponds, The Heights at Upper Mission et South Ridge ajoutent des dizaines de maisons unifamiliales haut de gamme et de maisons en rangée dans les collines du sud-ouest de Kelowna vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Ceux-ci offrent des vues panoramiques et des designs modernes, attirant des acheteurs locaux souhaitant monter en gamme ainsi que de nouveaux arrivants haut de gamme. De même, University Heights (près de l’UBCO) construit des maisons familiales qui séduisent les acheteurs multigénérationnels et les cadres vantagewestrealty.com. À Lake Country et West Kelowna, des communautés planifiées comme Lakestone (Lake Country) et Shorerise (West Kelowna) créent de nouveaux logements en milieu suburbain vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Chacun de ces développements, bien que modeste individuellement, contribue collectivement à l’offre de logements et soulagera légèrement la pression sur le marché de la revente. Il est important de noter qu’ils répondent à la demande de maisons unifamiliales qui est autrement difficile à satisfaire dans le centre de Kelowna en raison des contraintes foncières. La nouvelle offre dans ces secteurs peut modérer la croissance extrême des prix, mais compte tenu de la forte demande, ils se vendent souvent rapidement. Par exemple, les terrains dans ces lotissements ont souvent des listes d’attente et les préventes suscitent un vif intérêt.
Revitalisation du centre-ville de Kelowna : Le centre-ville continue d’évoluer avec des projets à haute densité. Outre la tour de l’UBCO, il y a des tours résidentielles comme les One Water Street récemment achevées (36 et 29 étages) et de futurs grands condos le long des avenues Leon et Lawrence. La ville a une initiative de Revitalisation du centre urbain qui encourage la construction de tours résidentielles au centre-ville, ce qui génère des milliers de nouveaux condos dans le noyau urbain. Cela ajoute non seulement des logements, mais aussi des espaces commerciaux et des bureaux, transformant Kelowna en une ville plus verticale. À mesure que la population du centre-ville augmente, les commodités suivent – nouveaux restaurants, boutiques, lieux culturels – augmentant encore l’attrait du centre-ville et la valeur de l’immobilier.
Infrastructures de transport : Avec la croissance vient la circulation, et plusieurs projets de transport sont à noter :
- Améliorations de l’autoroute 97 : L’autoroute 97 (Harvey Ave à travers la ville) est progressivement modernisée. Les intersections sont améliorées pour la fluidité et la sécurité, et il est question à long terme de déviations ou d’itinéraires alternatifs. À West Kelowna, les améliorations près de l’approche du pont visent à atténuer la congestion notoire.
- Débat sur la deuxième traversée : L’unique pont William R. Bennett à cinq voies est le seul lien traversant le lac Okanagan entre Kelowna et les communautés de Westside. Le trafic y a atteint des niveaux records en 2025 vernonmatters.ca. Bien qu’aucune seconde traversée ne soit encore approuvée, le gouvernement provincial étudie des options pour la capacité future (y compris l’élargissement du pont existant ou la construction d’un nouveau d’ici les années 2040). Les dirigeants de West Kelowna font pression pour un plan, car le pont actuel peut devenir un point d’étranglement ou un point de défaillance unique (par exemple, une fermeture de plus de 10 heures s’est produite en 2023 à cause d’un accident) kelownanow.com. Une deuxième traversée, si et quand elle arrive, ouvrirait considérablement le potentiel de développement des deux côtés du lac et augmenterait probablement la valeur des propriétés à West Kelowna/Peachland en améliorant l’accès.
- Projets routiers municipaux : Kelowna a investi 150 millions de dollars en 2025 dans plus de 130 projets d’infrastructure – soit une augmentation de 50 % par rapport au budget de l’année précédente kelowna.ca. Cela inclut de nouvelles routes, des prolongements (par exemple, le prolongement de Frost Road dans le secteur Mission kelowna.ca), et des améliorations d’intersections. Un jalon a été l’ouverture de la passerelle piétonne/cycliste de Bertram Street en juin 2025, reliant mieux le centre-ville de l’autre côté de l’autoroute pour le transport actif kelowna.ca. Des projets comme le remplacement du pont de KLO Road ont également été achevés pour améliorer la sécurité et la capacité facebook.com. Toutes ces améliorations favorisent la mobilité, ce qui soutient à son tour l’immobilier en rendant les quartiers plus accessibles et en réduisant les frictions de déplacement.
- Transport en commun : Le plan de corridor favorable au transport en commun concentre le développement le long d’axes comme Lakeshore et Harvey avec un service d’autobus amélioré. Bien que Kelowna ne dispose pas encore de transport en commun rapide, des plans pour un service plus fréquent et plus pratique d’ici 2030 (possiblement BRT ou voies dédiées) pourraient influencer la localisation des pôles de développement et rendre les projets axés sur le transport en commun (TOD) plus courants.
Expansion de l’aéroport : L’aéroport international de Kelowna (YLW) connaît sa plus grande expansion depuis des décennies. Une expansion du terminal sur plusieurs années a débuté en 2023, avec la Phase 1 prévue pour s’achever en 2026 ylw.kelowna.ca ylw.kelowna.ca. L’agrandissement ajoute des portes d’embarquement, des systèmes de bagages et des commodités pour accueillir une croissance prévue du nombre de passagers à plus de 3 millions par an d’ici 2045. De plus, YLW développe des lots industriels légers et commerciaux sur les terrains de l’aéroport ylw.kelowna.ca developkelowna.ca et améliore le stationnement et le transport terrestre. La croissance de l’aéroport augmente la connectivité de Kelowna (nouveaux vols directs vers des grands centres et possiblement les États-Unis), ce qui stimule les voyages d’affaires, le tourisme, et rend la ville plus attrayante pour les travailleurs à distance qui doivent prendre l’avion occasionnellement. L’immobilier autour de l’aéroport (comme le parc d’affaires de l’aéroport et la zone universitaire) devrait bénéficier de ces améliorations.
Projets de santé et civiques : L’hôpital général de Kelowna (KGH) a connu une expansion continue – une nouvelle tour pour patients a ouvert en 2017, et d’autres améliorations (comme l’agrandissement de la pharmacie en 2025 et une capacité pédiatrique accrue) sont en cours interiorhealth.ca infrastructurebc.com. Une solide infrastructure de santé attire les retraités et offre des emplois stables, soutenant indirectement le marché immobilier. La ville reconstruit également le Parkinson Recreation Centre en un campus sportif et récréatif moderne (les travaux ont commencé en 2025) kelowna.ca. De tels projets civiques améliorent la qualité de vie et rendent les quartiers environnants plus attractifs (imaginez vivre près d’un nouveau centre récréatif ou parc ultramoderne – la valeur des propriétés augmente souvent).
Projets de résilience climatique : Face aux risques climatiques (comme les feux de forêt et la sécheresse), certains projets se concentrent sur la résilience. La ville a lancé des projets de gestion des combustibles et de création de zones tampons contre les incendies (par exemple, des brûlages dirigés près de Knox Mountain) vernonmatters.ca, ainsi que des améliorations des infrastructures d’eau pour sécuriser l’approvisionnement. Ce ne sont pas des projets spectaculaires, mais la réussite de la réduction des risques d’incendie de forêt (ou au moins la prévention des feux catastrophiques en zone d’interface) est cruciale pour maintenir la disponibilité des assurances et la confiance dans les propriétés situées sur les collines et en lisière de forêt. Au cours des prochaines années, on peut s’attendre à une augmentation des investissements dans ce domaine, surtout après les graves incendies de forêt de l’Okanagan en 2023 et 2021. Les habitations situées dans les zones à haut risque pourraient éventuellement nécessiter des améliorations résistantes au feu ou faire face à des coûts d’assurance ou de taxes foncières plus élevés, rendant ces projets de sécurité publique particulièrement pertinents pour la stabilité immobilière.

En somme, le pipeline d’infrastructures et de développement de Kelowna s’efforce de suivre et d’orienter la croissance. Les projets majeurs comme le campus UBCO du centre-ville et l’agrandissement de l’aéroport seront des éléments déterminants, susceptibles de stimuler d’autres investissements privés à proximité. Les améliorations des transports atténueront progressivement les difficultés liées à la croissance et ouvriront de nouvelles zones de développement. Et la construction résidentielle continue – des tours urbaines aux domaines suburbains – contribuera à réduire la pénurie de logements. Pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires, ces projets sont généralement synonymes d’appréciation de la valeur : l’amélioration des commodités et de la connectivité tend à faire grimper la valeur des propriétés dans un cercle vertueux. Le défi sera de s’assurer que l’expansion des infrastructures suive le rythme, afin que le style de vie réputé de Kelowna (moins de circulation que dans les grandes villes, accès à la nature) ne soit pas compromis à mesure que la ville s’agrandit.

Opportunités et risques d’investissement immobilier

Pour les investisseurs, le marché immobilier de Kelowna présente un mélange attrayant d’opportunités et de risques à l’approche du reste des années 2020. Comprendre les deux aspects est essentiel pour prendre des décisions éclairées :

Opportunités

Forte demande à long terme : Kelowna bénéficie de moteurs de demande durables – une population en croissance, un attrait pour le mode de vie et une économie diversifiée. Cela crée un besoin fiable à long terme en logements. Les investisseurs peuvent raisonnablement compter sur le fait que les biens bien situés (qu’il s’agisse d’unités locatives, d’espaces commerciaux ou de terrains à développer) disposeront d’un bassin stable d’acheteurs ou de locataires à l’avenir. Contrairement à certaines petites villes, Kelowna est bien connue et devrait le rester en tant que destination recherchée.
Rendement locatif et potentiel de revenus : Comparé aux méga-marchés comme Vancouver, Kelowna offre souvent de meilleurs rendements locatifs. Les prix d’achat, bien que élevés, restent inférieurs à ceux de Vancouver, alors que les loyers sont relativement élevés – ce qui signifie des taux de capitalisation plus élevés. Par exemple, une maison d’environ 1,3 M$ à Lower Mission, Kelowna, avec un logement secondaire, peut générer environ 6 500 $/mois de loyer stonesisters.com stonesisters.com. Dans certaines parties de Vancouver, une maison à prix similaire pourrait ne se louer qu’environ 4 200 $ stonesisters.com. Cet écart rend Kelowna attrayante pour les investisseurs à la recherche de flux de trésorerie. De plus, le taux d’inoccupation de la ville reste historiquement bas (même après une hausse, ~5 % n’est pas mauvais) et la croissance des loyers au cours de la dernière décennie a été parmi les plus fortes du Canada. Ainsi, les investissements locatifs – des condos aux immeubles d’appartements – peuvent offrir des revenus solides et une appréciation. Avec le nouveau campus de l’UBC et la croissance de l’emploi, le marché locatif étudiant et professionnel du centre-ville de Kelowna et du secteur universitaire est particulièrement prometteur.
Potentiel de développement et de valorisation : Il existe des opportunités de valorisation grâce à la volonté de densification de Kelowna. Les investisseurs prêts à développer ou à réaménager des propriétés peuvent profiter des nouvelles règles de zonage. Par exemple, acheter une ancienne maison unifamiliale sur un grand terrain et ajouter une maison secondaire ou la convertir en quadruplex peut augmenter considérablement le revenu locatif et la valeur du bien. La position plus permissive de la ville sur l’infill permet aux investisseurs avisés de créer de l’offre (dont le marché a grand besoin) et d’en tirer profit. Les grands promoteurs peuvent envisager d’assembler des terrains pour des projets de moyenne hauteur le long des corridors soutenus par le transport en commun (par exemple, le long de Rutland Road ou Lakeshore Drive) – ces secteurs bénéficieront désormais d’incitatifs municipaux et d’une moindre résistance NIMBY.
Secteurs de croissance commerciale : L’économie en expansion de Kelowna ouvre des opportunités dans l’immobilier commercial. Les terrains et bâtiments industriels restent très recherchés – investir dans le développement industriel ou dans des entrepôts existants peut générer des baux stables à long terme (les locataires comme les centres de distribution ou les entreprises de métiers signent souvent des baux de 5 à 10 ans avec indexation). À mesure que la ville grandit, les centres commerciaux de quartier dans les nouveaux lotissements (Upper Mission, Glenmore) seront nécessaires – les petits centres commerciaux ou unités commerciales avec logement peuvent être des investissements attrayants. Le bureau est plus spéculatif compte tenu des tendances du télétravail, mais les bureaux de niche (bureaux médicaux près de KGH, ou espaces de coworking) pourraient bien fonctionner. De plus, les propriétés d’hôtellerie et de tourisme – par exemple, hôtels-boutiques, locations de vacances, vignobles – constituent une classe d’actifs unique dans l’Okanagan que certains investisseurs recherchent à la fois pour les revenus et la synergie avec leur mode de vie.
Synchronisation du marché en 2025/26 : Certains soutiennent que maintenant (2025) est un moment opportun pour acheter avant la prochaine reprise. Les taux d’intérêt ayant atteint leur sommet et avec un peu moins d’acheteurs sur le marché, les investisseurs peuvent négocier de meilleures affaires qu’au cours de la frénésie de 2021. En effet, des experts locaux ont prédit que début 2025 serait une période idéale pour les acheteurs afin d’entrer avant que la concurrence ne s’intensifie mykelownahomesearch.com. Si l’on pense que la Banque du Canada va baisser les taux en 2025–26, la valeur des biens immobiliers pourrait alors accélérer, ce qui signifie que les achats effectués pendant cette période plus calme pourraient bien s’apprécier. Essentiellement, la logique « acheter dans le creux ».
Qualité des actifs et diversification : Investir à Kelowna permet de diversifier un portefeuille concentré dans les grandes métropoles. Les actifs de la ville (qu’il s’agisse d’un condo au bord du lac ou d’une ferme dans la région viticole) sont uniques et tangibles. De plus, de nombreux investisseurs sont attirés par la possibilité d’un usage personnel – par exemple, posséder une location de vacances ou une résidence secondaire où ils pourront prendre leur retraite. Le style de vie de l’Okanagan, avec ses vignobles, ses terrains de golf et ses loisirs nautiques, ajoute un avantage intangible à la possession d’un bien ici, qui va au-delà de la simple valeur financière.

Risques

Risque de taux d’intérêt et de financement : Le risque le plus immédiat pour les investisseurs est l’environnement de taux d’intérêt élevés. Les coûts de portage des hypothèques ont fortement augmenté. Si l’on est endetté, le flux de trésorerie négatif est une réelle préoccupation lorsque les taux hypothécaires tournent autour de 5–6 %. Si les taux devaient augmenter de façon inattendue ou rester élevés plus longtemps, les investisseurs pourraient être mis sous pression – surtout ceux qui ont acheté avec de faibles taux de rendement en s’attendant à un financement bon marché. Il existe également un risque de refinancement si la valeur des biens n’augmente pas d’ici la fin du terme hypothécaire. Les investisseurs prudents doivent tester la solidité de leurs opérations à des taux plus élevés et s’assurer de disposer de réserves suffisantes.
Risque potentiel de surabondance de locations : Oui, Kelowna connaît une pénurie de logements à long terme, mais à court terme, il existe un scénario de surabondance localisée de locations. Avec 2 000 nouvelles locations arrivant sur le marché en peu de temps mpamag.com, nous avons déjà vu la croissance des loyers se transformer en baisse des loyers en 2024–25. Si les promoteurs vont trop loin (cherchant à reproduire les jours de vacance à 0 % du passé), Kelowna pourrait connaître un excès temporaire de locations haut de gamme. Cela signifie plus de concessions, une location plus lente et une pression sur les loyers – ce qui représente un risque pour les prévisions de revenus locatifs. On observe déjà cela avec les incitations offertes. La surconstruction n’est pas un risque majeur à long terme compte tenu de la croissance démographique, mais le timing est important ; un grand nombre de projets livrés simultanément (disons en 2026) pourrait rendre la location plus difficile pour les investisseurs pendant 1 à 2 ans.
Risques économiques et d’emploi : L’économie de Kelowna, bien que diversifiée, présente une certaine exposition aux secteurs cycliques. Le tourisme, par exemple, peut être touché par des récessions ou des événements (comme des pandémies, des feux de forêt). Si une récession ou un choc externe réduit le tourisme, les revenus de l’hôtellerie et des locations de courte durée pourraient baisser. Le secteur de la construction est également un employeur majeur ; un ralentissement du marché du logement pourrait entraîner des pertes d’emplois, ce qui se répercuterait ensuite sur la demande de logements. De plus, si les tendances du télétravail évoluent (des entreprises rappelant leurs employés dans les grandes villes), Kelowna pourrait voir une migration plus lente de certains professionnels. Un autre facteur : l’attrait de l’Alberta – ces dernières années, certains résidents et entreprises de la Colombie-Britannique ont déménagé en Alberta pour des coûts moins élevés et une fiscalité plus avantageuse. Si cet exode s’accentue (surtout si l’économie albertaine prospère), cela pourrait atténuer la demande à Kelowna. Les investisseurs doivent donc surveiller les indicateurs macroéconomiques et ne pas supposer un ensoleillement perpétuel.
Risques politiques et réglementaires : Les politiques gouvernementales peuvent également présenter des risques. Par exemple, le contrôle des loyers pourrait être renforcé. La Colombie-Britannique limite actuellement les augmentations annuelles de loyer (par exemple, 3,5 % en 2024), ce qui affecte la croissance des revenus des propriétaires. Certains réclament des contrôles des loyers plus stricts ou un contrôle des loyers à la vacance (liant le loyer au logement, et non au locataire). Si cela est mis en place, cela pourrait plafonner le rendement locatif et décourager la création de nouveaux logements locatifs. Côté propriété, il existe un risque de fiscalité accrue : la SVT pourrait être augmentée, ou de nouveaux impôts (comme une taxe sur la revente à court terme, ou des droits de mutation plus élevés sur les maisons chères) pourraient être instaurés à l’avenir pour freiner la spéculation. Cela aurait un impact sur les rendements et la liquidité. La possible fin de l’interdiction d’achat par des étrangers en 2025 est une autre incertitude – si elle prend fin et que l’argent étranger afflue, cela pourrait faire grimper les prix (ce qui est positif pour les propriétaires actuels, mais pourrait créer des inquiétudes de bulle menant à de nouvelles restrictions). En résumé, les investisseurs doivent naviguer dans un environnement où le logement est très politisé et où les règles peuvent changer.
Risques climatiques et environnementaux : L’Okanagan n’est pas à l’abri des risques climatiques qui peuvent affecter l’immobilier. Les feux de forêt sont une menace récurrente en été ; 2023 a vu d’importants incendies autour de West Kelowna, entraînant des évacuations et des pertes de biens. Au-delà des dommages immédiats, cela a des implications pour l’assurance habitation – les primes augmentent (les indemnisations pour feux de forêt au Canada explosent) kelownarealestate.com, et certains assureurs sont plus prudents dans les zones à haut risque. À terme, la disponibilité ou le coût de l’assurance pourrait devenir un facteur pour les propriétés en lisière de forêt. Les saisons de fumée peuvent également affecter le tourisme et l’attrait de la région si elles s’aggravent. De même, les conditions de sécheresse pourraient impacter la région (même si Kelowna dispose d’une bonne infrastructure d’eau, des scénarios extrêmes pourraient entraîner des restrictions d’usage ou rendre l’agriculture moins viable). Bien que ces facteurs n’aient pas encore ralenti le marché, ils constituent un risque de fond susceptible d’augmenter les coûts et de tempérer légèrement la demande dans les pires scénarios. Les investisseurs pourraient privilégier les emplacements avec des mesures d’atténuation (espaces défensifs dégagés autour des habitations, etc.).
Abordabilité et durabilité du marché : Un risque plus subtil est que si le logement devient trop inabordable pour les locaux, le marché pourrait devenir creux ou plus volatil. Déjà, une part importante des acheteurs sont des retraités ou des personnes ayant un fort capital, plutôt que des salariés locaux. Si les prix continuent de dépasser les revenus locaux, il existe un risque de fuite des talents (jeunes familles qui partent) et une diminution du nombre de locataires/acheteurs locaux pour soutenir le marché. Un marché dépendant uniquement de la demande entrante peut être en danger si cette demande faiblit. Le gouvernement pourrait également intervenir plus fortement si l’accessibilité atteint un niveau de crise (par exemple, en imposant des restrictions à la propriété pour les non-résidents ou en favorisant un développement plus agressif sur les terrains municipaux). Les investisseurs doivent être attentifs au sentiment de la communauté – il y a parfois une réaction contre les hausses de prix « poussées par les investisseurs », ce qui peut se traduire par des politiques favorisant les utilisateurs finaux (comme des règles plus strictes sur la location à court terme, etc., ce que Kelowna a déjà mis en place dans une certaine mesure).

En pesant ces éléments, de nombreux investisseurs trouvent encore que le rapport risque-rendement à Kelowna est attractif. Les fondamentaux de la ville – croissance démographique, terrain limité, style de vie recherché – reflètent les caractéristiques de marchés qui, historiquement, ont récompensé l’investissement immobilier. Mais ce n’est pas un pari à sens unique ; une sélection minutieuse (type de bien, emplacement), un solide matelas financier et une capacité d’adaptation aux nouvelles réglementations distingueront les investissements réussis de ceux en difficulté. Par exemple, un investisseur pourrait atténuer le risque en se concentrant sur les locations familiales (toujours en demande) dans de bons quartiers scolaires, plutôt que sur des reventes spéculatives de luxe. Ou en utilisant moins d’effet de levier afin que la hausse des taux ou une augmentation des vacances locatives ne force pas une vente au mauvais moment.

En fin de compte, Kelowna offre une opportunité considérable : la possibilité d’investir dans une ville dynamique et en croissance, avec de multiples moteurs de demande. Si la gestion est avisée, les investisseurs immobiliers peuvent participer à la croissance de la ville et potentiellement profiter de rendements élevés – mais ils doivent aussi naviguer à travers les remous à court terme et les courants à long terme qui caractérisent ce marché en évolution.

Tendances migratoires et impacts démographiques

Les tendances de qui s’installe (et qui quitte) Kelowna et l’évolution démographique de la ville sont essentielles pour comprendre son marché immobilier. Ces dernières années, Kelowna a connu une forte croissance démographique due à la migration, ce qui a directement alimenté la demande de logements :

Migration interprovinciale et intraprovinciale : Une grande part des nouveaux arrivants à Kelowna vient d’autres régions du Canada. Notamment, la migration depuis les grands centres urbains – en particulier Vancouver et la région du Lower Mainland en Colombie-Britannique, ainsi que des villes en Ontario (comme Toronto, Calgary) – a été importante. De nombreux Canadiens sont attirés par Kelowna pour son logement relativement abordable (comparé à Vancouver ou Toronto), sa beauté naturelle et son rythme de vie plus lent. Par exemple, après que la pandémie a permis le télétravail, une vague de jeunes professionnels et de familles a choisi de quitter les villes coûteuses pour s’installer dans des lieux de vie comme Kelowna. Cela a généré une nouvelle demande pour l’achat et la location, souvent avec des offres sans visite en 2021–22. Même en 2024–25, alors que les bureaux rappellent leurs employés, Kelowna continue d’attirer des migrants grâce aux opportunités d’emploi dans ses propres secteurs en croissance (technologie, santé) et à l’attrait durable de l’Okanagan. En Colombie-Britannique, Kelowna a été une destination de choix pour les personnes quittant Metro Vancouver à la recherche d’un accès à la propriété plus abordable. À l’inverse, on observe également un certain flux sortant de la Colombie-Britannique vers l’Alberta – le coût élevé du logement et d’autres facteurs ont conduit à la plus forte migration nette de la Colombie-Britannique vers d’autres provinces depuis des décennies en 2023 biv.com immigration.ca. Kelowna, étant plus abordable que Vancouver, perd probablement moins de personnes vers l’Alberta que Vancouver. Cependant, elle n’est pas épargnée : certains retraités et télétravailleurs choisissent de petites villes en Alberta ou dans les Prairies pour un coût de vie encore plus bas, et une minorité de jeunes de Kelowna partent vers de plus grands marchés de l’emploi. Globalement, Kelowna connaît une migration nette positive ; elle a gagné plus qu’elle n’a perdu.
Immigration internationale : Historiquement, la population immigrante de Kelowna était relativement faible (seulement ~15 % de la croissance nette sur deux décennies provenait de l’immigration internationale) newtobc.ca. La ville n’était pas une destination principale pour les nouveaux arrivants comparée à Vancouver ou Toronto, en partie à cause de la présence moindre de communautés immigrantes établies et d’opportunités d’emploi. Cependant, cela change. Les objectifs d’immigration record du Canada (plus de 400 000 nouveaux arrivants par an récemment) signifient que même les villes secondaires comme Kelowna voient arriver plus d’immigrants directement. Le Central Okanagan Local Immigration Partnership et d’autres travaillent activement à attirer et intégrer les immigrants. De façon anecdotique, de plus en plus de familles d’Asie du Sud, de Chine et des Philippines s’installent à Kelowna, souvent des entrepreneurs ou ceux qui préfèrent une plus petite communauté. L’université en expansion attire également des étudiants internationaux, dont certains restent après l’obtention de leur diplôme et entrent sur le marché du logement. On peut s’attendre à ce que la migration internationale représente une part croissante de la demande de logement, surtout sur le marché locatif au départ, puis dans le segment des primo-accédants (condos, maisons en rangée) à mesure que les familles immigrantes s’établissent.
Taux de croissance de la population : Les chiffres parlent d’eux-mêmes : la région métropolitaine de recensement (RMR) de Kelowna a connu une croissance de la population de 2,9 % en 2023 stonesisters.com, l’un des taux les plus élevés au Canada (le Canada dans son ensemble a crû d’environ 2,7 %, principalement grâce à l’immigration). La ville de Kelowna proprement dite a même connu une croissance plus rapide, à 3,2 % stonesisters.com. De tels taux ne se retrouvent généralement que dans les villes en plein essor. Au cours des cinq prochaines années, les prévisions suggèrent que la croissance annuelle pourrait légèrement se modérer (peut-être 2 % à 2,5 % par an), tout en restant soutenue. D’ici 2030, la vallée pourrait approcher les 290 000 habitants stonesisters.com (contre environ 229 000 en 2021). Cette poussée d’environ 60 000 nouveaux résidents en moins d’une décennie représente un afflux démographique massif – l’équivalent d’absorber une ville de la taille de Nanaimo ou Prince George. Cela explique pourquoi la demande en logement reste si persistante.
Changement démographique – Pas seulement des retraités : La composition démographique de Kelowna évolue. L’âge médian qui descend à 44 ans depuis la fin de la quarantaine indique une population plus jeune stonesisters.com. La région a longtemps été populaire auprès des retraités – et elle l’est toujours, grâce au climat, aux terrains de golf, aux établissements de santé et à la communauté de retraités. Mais désormais, un groupe tout aussi important, voire plus, est constitué de jeunes familles et professionnels. Beaucoup des nouveaux projets immobiliers (par exemple, maisons familiales avec suites, complexes de maisons en rangée) sont occupés par des trentenaires et quadragénaires avec enfants, plutôt que par des retraités uniquement. Les inscriptions scolaires de la ville sont en hausse, preuve de la présence accrue d’enfants dans la région. Ce changement a de grandes implications pour le logement : les jeunes familles recherchent des maisons de 3 chambres, des jardins, la proximité des écoles et des parcs – d’où la forte concurrence pour les maisons à moins de 1 M$ et dans certains secteurs scolaires. Elles alimentent aussi la demande de logements locatifs pendant qu’elles économisent pour acheter. Parallèlement, les « empty nesters » et les personnes qui réduisent la taille de leur logement constituent un autre groupe clé. De nombreux retraités venant d’ailleurs achètent souvent des condos récents ou des maisons en rangée au bord du lac (plus faciles à entretenir que de grandes maisons). L’essor des tours de condos à Kelowna répond en partie à cette demande démographique – offrant un mode de vie « clé en main » et des prestations haut de gamme à ceux qui ont vendu leur maison de banlieue à Vancouver ou Calgary. Les communautés orientées vers les aînés (copropriétés 55+, résidences pour retraités) se développent également à West Kelowna et Lake Country. Ainsi, le marché du logement doit répondre à une large diversité démographique : des étudiants et jeunes locataires, aux familles en croissance, jusqu’aux retraités – chacun ayant des besoins différents. Jusqu’à présent, l’offre n’a pas totalement suivi dans aucun de ces segments, ce qui contribue à la tension généralisée du marché.
Impact de la migration sur les quartiers : Les tendances migratoires influencent également les quartiers en vogue. Par exemple, les migrants venant des grandes villes peuvent préférer les zones urbanisées – ainsi, les condos du centre-ville et du secteur Pandosy sont très demandés par ceux qui recherchent un mode de vie accessible à pied. Les retraités venant d’autres provinces apprécient souvent West Kelowna (communautés autour des terrains de golf, vues) ou les propriétés au bord du lac. Les acheteurs locaux qui souhaitent monter en gamme avec leur famille se dirigent vers Upper Mission ou Glenmore, où se trouvent des maisons plus grandes et plus récentes. Nous voyons des zones rurales autrefois calmes devenir des communautés dynamiques grâce à l’afflux de nouveaux arrivants – par exemple, Lake Country (au nord de Kelowna) a connu une croissance rapide, des familles de l’Alberta et du Lower Mainland l’ayant choisie pour son accessibilité relative et ses maisons récentes. Ces micro-tendances guident les promoteurs sur les prochains lieux de construction.
Impacts culturels et sociétaux : À mesure que Kelowna se diversifie, le tissu culturel évolue – davantage de restaurants ethniques, d’événements, etc. Cela peut renforcer l’attrait de la ville, créant un cercle vertueux attirant encore plus de monde. Les promoteurs immobiliers ciblent parfois des niches démographiques spécifiques (par exemple, des condos conçus pour les familles multigénérationnelles, ou des aménagements adaptés aux aînés). De plus, une migration accrue signifie plus de capital humain – des entrepreneurs qui s’installent peuvent créer des entreprises (nécessitant des locaux commerciaux), les télétravailleurs dynamisent l’économie de quartier en journée (cafés, espaces de coworking, etc., ce qui influence l’immobilier commercial). À l’inverse, une croissance rapide de la population met sous pression les infrastructures (routes, écoles, santé), que la ville doit continuellement adapter pour maintenir la qualité de vie et donc l’attrait immobilier.

En résumé, la migration est le moteur du marché immobilier de Kelowna. L’arrivée constante de nouveaux habitants – qu’il s’agisse d’un jeune travailleur du secteur technologique venant de Vancouver, d’un retraité de la Saskatchewan ou d’une famille de l’étranger – a généré une demande soutenue qui a fait grimper les prix et baisser les taux de vacance. Cette tendance devrait se poursuivre, même si le rythme ne sera peut-être pas aussi effréné que celui du début des années 2020. D’un point de vue démographique, Kelowna oscille entre son héritage de havre pour retraités et son avenir de ville moyenne jeune et économiquement dynamique. Pour l’immobilier, cela signifie un besoin de tous types de logements : condos d’entrée de gamme, grandes maisons familiales, appartements locatifs et unités adaptées aux aînés. Le développement immobilier réussi à Kelowna sera celui qui saura reconnaître et répondre à ces besoins démographiques variés.

Facteurs économiques locaux influençant le marché

L’immobilier à Kelowna n’évolue pas en vase clos – il est étroitement lié aux conditions économiques locales. Les principaux facteurs économiques à Kelowna et dans la région de l’Okanagan aident à expliquer les tendances de la demande immobilière et la capacité des gens à se loger :

Emploi et croissance de l’emploi : L’économie du Centre de l’Okanagan se développe et se diversifie. Les industries traditionnelles comme l’agriculture (vergers, vignobles), le tourisme et la construction restent des employeurs importants. Mais de plus en plus, les secteurs technologiques et fondés sur le savoir contribuent également. Un pôle technologique en pleine croissance est encouragé par des entités comme Accelerate Okanagan ; Kelowna compte désormais des centaines d’entreprises technologiques et de startups (y compris des entreprises notables dans le jeu vidéo, l’IA et le logiciel en tant que service), ce qui attire de jeunes talents. Le secteur de la santé est un autre grand employeur – l’hôpital général de Kelowna est le plus grand de la région, employant des milliers de personnes, et la demande en soins de santé augmente avec la population. L’éducation est également significative, avec l’UBC Okanagan et le Collège Okanagan qui offrent de nombreux emplois. La population active de la région a augmenté de plus de 6 % en un an (du T2 2024 au T2 2025) investkelowna.com, reflétant l’arrivée de personnes pour le travail. Cependant, les données montrent aussi une légère baisse de 2 400 emplois sur cette période investkelowna.com, ainsi qu’une diminution de la participation au marché du travail investkelowna.com. Cela pourrait être un fléchissement temporaire, influencé par la hausse des taux d’intérêt qui ralentit l’économie. Le taux de chômage dans la RMR de Kelowna à la mi-2025 oscillait autour de 5–6 %. Si la croissance de l’emploi ne suit pas celle de la population, cela pourrait freiner la demande de logements à un moment donné (les gens ne peuvent pas acheter s’ils n’ont pas de bons emplois). Mais selon les tendances, la plupart s’attendent à une croissance de l’emploi – surtout lorsque les taux d’intérêt baisseront. À noter, les offres d’emploi dans des secteurs comme l’hébergement/restauration (en hausse d’environ 15 %), la finance/assurance (en hausse d’environ 26 %) et la location immobilière (en hausse de 91 %) signalent des domaines de croissance en 2025 investkelowna.com investkelowna.com. Un marché du travail local solide permet à plus de personnes de former des ménages et d’avoir les moyens de payer un loyer ou un prêt hypothécaire, ce qui soutient la demande immobilière. À l’inverse, si une récession locale ou la fermeture d’un employeur majeur survenait (imaginons la fermeture d’une grande scierie ou d’une usine), cela pourrait nuire au logement, mais l’économie de Kelowna ne dépend pas excessivement d’un seul employeur, ce qui est un atout.
Niveaux de revenu : Le revenu médian des ménages à Kelowna est inférieur à celui de Vancouver ou Calgary, mais le coût du logement y est assez élevé. Cet écart d’accessibilité est préoccupant. De nombreux emplois locaux, notamment dans les services et le tourisme, sont modestement rémunérés. Cependant, l’afflux de migrants à revenu plus élevé (souvent avec des emplois à distance ou des retraités disposant de pensions/investissements) fait augmenter la moyenne. Il existe une sorte de dynamique à deux vitesses : salaires locaux contre argent extérieur. Si les logements sont principalement achetés par ceux disposant de revenus extérieurs ou supérieurs à la moyenne, les travailleurs locaux peuvent avoir du mal, ce qui peut entraîner des pénuries de main-d’œuvre ou des personnes vivant plus loin (navettant depuis des zones moins chères). La ville devra attirer des industries mieux rémunérées (la technologie est une piste) pour augmenter les revenus locaux. Pour l’instant, la présence de nouveaux arrivants plus aisés soutient le marché immobilier – un facteur qui pourrait se poursuivre tant que Kelowna restera attrayante pour les acheteurs fortunés.
Tourisme & économie saisonnière : Le tourisme est un moteur économique majeur à Kelowna, ce qui affecte directement l’immobilier dans des segments comme les locations de courte durée, les propriétés d’hôtellerie et même l’achat de résidences secondaires. Chaque été, Kelowna voit affluer des visiteurs venus profiter des plages, des vignobles et du golf. Une bonne saison touristique (comme le rebond de 2022 et 2023 après la pandémie) signifie des hôtels pleins, plus de locations Airbnb réservées, et parfois des visiteurs décidant d’acheter une maison de vacances. Cependant, le tourisme peut être volatil (par exemple, la fumée des feux de forêt en été peut décourager les visiteurs, ou les tendances mondiales du voyage peuvent évoluer). Les efforts de la ville pour élargir le tourisme au-delà de l’été – en promouvant les festivals du vin au printemps, le ski d’hiver à Big White, etc. – contribuent à stabiliser l’activité toute l’année. Un secteur touristique stable ou en croissance soutient l’emploi et les revenus (notamment pour les jeunes travailleurs) et sous-tend la demande pour l’immobilier commercial (restaurants, commerces). Cela inspire aussi des achats immobiliers motivés par les commodités – des personnes tombées amoureuses de Kelowna en vacances qui achètent pour y prendre leur retraite ou investir. Si le tourisme devait chuter de façon significative, cela pourrait refroidir une partie de cette demande.
Environnement d’affaires & investissement : Kelowna compte plus de 34 000 entreprises, avec une croissance notable de 5,4 % du nombre d’entreprises entre 2022 et 2023 stonesisters.com. Le plus grand nombre de licences commerciales concerne l’immobilier et la location (ce qui reflète de nombreux petits propriétaires et agents) stonesisters.com, mais la construction, le commerce de détail et les services professionnels sont également bien représentés. La ville attire activement de nouvelles entreprises et investissements via la Central Okanagan Economic Development Commission. L’investissement des entreprises – comme de nouveaux centres d’appels, succursales ou usines – peut avoir un impact significatif sur l’immobilier. Par exemple, si une grande entreprise délocalise 200 emplois à Kelowna, cela fait 200 ménages de plus à loger. L’arrivée récente d’entreprises comme Amazon (qui a ouvert une station de livraison à Kelowna) et la croissance des sociétés aérospatiales/aviation à l’aéroport indiquent une diversification. Plus Kelowna pourra offrir des emplois stables et bien rémunérés, plus la base de son marché immobilier sera solide, au-delà de la seule demande liée au style de vie ou à la retraite.
Coûts de construction et faisabilité du développement : Un facteur local affectant l’offre immobilière est le coût de la construction. En Colombie-Britannique en général, les coûts de construction ont été élevés (pénurie de main-d’œuvre, flambée des prix des matériaux). Kelowna ne fait pas exception – les constructeurs font parfois face à des pénuries de main-d’œuvre qualifiée, car les grandes villes attirent les métiers spécialisés. Si les coûts de construction continuent d’augmenter, moins de projets seront rentables, limitant l’offre et maintenant les prix élevés. Cependant, si l’on observe une modération des coûts ou une amélioration de la productivité (construction modulaire, etc.), davantage de projets pourront voir le jour. La croissance de la ville a également conduit à des entrepreneurs très sollicités et parfois à des délais de construction plus longs. Ce facteur maintient indirectement l’offre limitée et les prix élevés.
Agriculture et contraintes foncières : La base agricole de l’Okanagan (vignobles, vergers) et la Réserve de terres agricoles (ALR) limitent le développement sur une grande partie des terrains à Kelowna et autour. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un « facteur économique » au sens classique, c’est une caractéristique structurelle de l’économie locale et de l’utilisation des terres. Cela signifie que la ville ne peut pas s’étendre librement sur toutes les terres environnantes – de grandes portions sont préservées pour l’agriculture. Cela aide l’économie locale en maintenant une industrie viticole et fruitière viable (qui est aussi liée au tourisme), mais cela signifie aussi rareté du foncier pour le logement, maintenant les prix immobiliers élevés. Chaque proposition de développement visant à exclure une propriété de l’ALR pour du logement peut être controversée. Jusqu’à présent, la province a été stricte sur la protection des terres de l’ALR, et cela devrait continuer. Cette interaction entre économie agricole et économie du logement est un facteur unique à Kelowna (et à quelques autres régions de la Colombie-Britannique).
Tendances économiques régionales et mondiales : Enfin, les conditions économiques générales ont naturellement un impact sur Kelowna. Si l’économie canadienne est forte, les gens ont un emploi et la confiance nécessaire pour acheter une maison ou investir dans un chalet à Kelowna. En cas de ralentissement, Kelowna en ressentira les effets (bien que parfois atténués par les retraités, moins touchés par les pertes d’emploi). Le taux de change peut aussi jouer – un dollar canadien faible a par le passé attiré certains acheteurs américains vers l’immobilier de l’Okanagan. L’environnement actuel, marqué par une forte inflation, a affecté la construction et la consommation. Si l’inflation (espérons-le) diminue, cela pourrait alléger la pression sur les taux d’intérêt et les coûts de construction, ce qui profiterait à l’immobilier. De plus, des politiques comme les dépenses fédérales en infrastructures ou les projets d’investissement de la Colombie-Britannique (par exemple, la construction de nouveaux centres de santé ou d’écoles) peuvent créer des emplois locaux et améliorer les équipements, soutenant ainsi indirectement le marché du logement.

En conclusion, les fondamentaux économiques de Kelowna soutiennent généralement son marché immobilier. Une base d’emplois croissante et diversifiée, un afflux soutenu de population et d’importants investissements publics/privés forment une base solide. Les principaux défis résident dans le maintien de l’accessibilité au logement pour la main-d’œuvre locale et dans l’adaptation des infrastructures. Si Kelowna continue de générer de bons emplois et de préserver sa qualité de vie, son secteur immobilier devrait rester robuste. Cependant, les investisseurs et les décideurs doivent rester attentifs aux évolutions économiques – tant aux opportunités comme l’arrivée d’un nouvel employeur majeur, qu’aux risques comme un ralentissement économique ou une crise du coût de la vie – et adapter leurs stratégies en conséquence pour maintenir un marché sain et équilibré.

Sources : Les principales données et analyses proviennent de rapports immobiliers locaux, de bulletins économiques et de sources d’actualités. Par exemple, le rapport du deuxième trimestre 2025 de Vantage West Realty a fourni des statistiques détaillées sur le marché résidentiel vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Canadian Mortgage Professional a mis en avant la récente baisse des loyers à Kelowna grâce à de nouvelles offres mpamag.com mpamag.com. Les prévisions de la BCREA et de la CREA ont été consultées pour les tendances attendues sellingkelownarealestate.com vernonmatters.ca. Les médias locaux comme Vernon Matters et KelownaNow ont couvert la croissance démographique et les changements de politiques stonesisters.com coverthecoast.org, tandis que des blogs tels que ceux de KelownaRealEstate.com ont analysé les perspectives commerciales et l’impact des infrastructures kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Ces sources et d’autres ont été citées tout au long du rapport afin de fournir une base factuelle et complète à l’analyse. Le marché immobilier de Kelowna en 2025 et au-delà est sans aucun doute complexe et en évolution – mais, armés des informations ci-dessus, les investisseurs et lecteurs devraient avoir une vision plus claire de l’avenir de cette ville dynamique de la Colombie-Britannique.

Immobilier à Kelowna 2025 : envolée des prix, loyers en baisse et prévisions audacieuses pour 2030

Faits et chiffres clés

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Tendances du marché locatif

Tendances de l’immobilier commercial

Valeurs immobilières et loyers actuels pour 2025

Prévisions pour 2026–2030

Politiques gouvernementales influençant le marché

Principaux projets d’infrastructure et de développement

Opportunités et risques d’investissement immobilier

Opportunités

Risques

Tendances migratoires et impacts démographiques

Facteurs économiques locaux influençant le marché

Roman Bednarski

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