Immobilier à Cleveland 2025 : Un marché abordable en plein essor avec de grands projets à venir

• Prix de l’immobilier stables, ventes rapides : Le marché immobilier de Cleveland reste abordable mais compétitif. Le prix médian de vente d’une maison dans la ville était d’environ 115 000–128 000 $ à la mi-2025, soit environ 0–5 % de plus qu’un an auparavant redfin.com hondros.com. Les maisons se vendent toujours rapidement – généralement en moins d’un mois (médiane ~29 jours sur le marché) – et beaucoup sont sous contrat en seulement 11 jours redfin.com zillow.com. Le volume des ventes a légèrement ralenti (ventes de juillet en baisse d’environ 4 % sur un an redfin.com), mais la demande des acheteurs reste solide.
• L’inventaire augmente, mais reste favorable aux vendeurs : Après des années d’offre limitée, le nombre d’annonces s’améliore lentement. Les annonces actives dans la région de Cleveland ont augmenté de ~37 % en 2025 par rapport à l’an dernier hondros.com, offrant plus de choix aux acheteurs. Malgré tout, la forte demande fait que les maisons bien positionnées se vendent encore au prix demandé ou plus – environ 39 % des ventes se sont conclues au-dessus du prix affiché à la mi-2025 zillow.com. Le marché est en rééquilibrage, mais ne s’inverse pas ; les vendeurs de maisons prêtes à emménager gardent l’avantage outstandingohio.com josesellshomes.com.
• Immobilier commercial : situation contrastée : Le secteur des bureaux de Cleveland fait face à un taux de vacance élevé (~23%), une location au ralenti et des loyers stables (loyer moyen demandé d’environ 21 $/pied²) nmrk.com nmrk.com, tandis que le marché industriel, après une vague de départs de locataires, a vu le taux de vacance augmenter à ~5% (toujours en dessous des normes historiques) nmrk.com nmrk.com. L’espace commercial est un point positif – avec des taux de vacance inférieurs à 5% depuis cinq ans malgré très peu de nouvelles constructions marcusmillichap.com – et les appartements multifamiliaux sont très demandés, affichant un taux d’occupation supérieur à 92% et une croissance des loyers d’environ 3%+ par an mmgrea.com mmgrea.com.
• Potentiel de rendement & risques d’investissement : Cleveland offre des rendements élevés et des coûts d’entrée faibles pour les investisseurs. Plus de 55 % des logements de la ville sont occupés par des locataires ark7.com, et des quartiers comme Downtown (prix médian ~275 000 $, +26,7 % sur un an) et Tremont (+28 % récemment) ont enregistré une forte appréciation ark7.com ark7.com. Les opportunités incluent des zones sous-évaluées (par exemple, Collinwood, médiane d’environ 90 000 $) et un fort potentiel de flux de trésorerie. Les principaux risques proviennent de la faible croissance démographique de la région (Greater Cleveland est essentiellement stable, +0,3 % l’an dernier neo-trans.blog) et d’une économie qui, bien que diversifiée, n’est pas en plein essor. La hausse des taux d’intérêt a également réduit l’accessibilité, donc les coûts de financement et tout ralentissement général sont à surveiller.
• Économie, démographie & développement : moteurs de l’avenir : L’économie de Cleveland s’est redressée pour retrouver les niveaux d’emploi d’avant la pandémie marcusmillichap.com, portée par la santé (Cleveland Clinic), la finance et l’industrie manufacturière. Le chômage se situe autour de 3–4 %, soutenant la demande de logements. D’un point de vue démographique, la baisse de population du métro depuis des décennies s’est stabilisée : les comtés suburbains de Lorain et Medina sont en croissance (+0,9–1,1 % l’an dernier) même si le centre urbain stagne neo-trans.blog neo-trans.blog. Un afflux de jeunes professionnels et de retraités dans les quartiers de la ville fait grimper les revenus et la valeur des biens immobiliers dans des zones comme Downtown, Ohio City, University Circle et Tremont neo-trans.blog neo-trans.blog. Parallèlement, d’importants projets d’infrastructure et de développement – d’un nouveau siège social Sherwin-Williams de 750 M$ au centre-ville (ouverture en 2025) à un projet de réaménagement du front de lac autour du stade des Browns – promettent de transformer le paysage immobilier dans les années à venir.

Tendances de l’immobilier résidentiel à Cleveland (2025)

Le marché résidentiel de Cleveland en 2025 se caractérise par l’accessibilité, une croissance régulière des prix et une transition progressive vers l’équilibre. Contrairement aux marchés côtiers sujets à des cycles de boom et de récession, les prix des maisons à Cleveland évoluent « lentement et régulièrement, sans pics ni creux extrêmes » josesellshomes.com. À la mi-2025, les prix médians de vente dans la ville de Cleveland se situent autour de 100 000 $ bas – 67 % de moins que la médiane nationale – ce qui en fait l’un des grands marchés les plus abordables redfin.com. Selon Zillow, la valeur typique d’une maison à Cleveland est d’environ 117 700 $, en hausse modérée de 1,0 % sur un an zillow.com. Des enquêtes auprès des agents immobiliers ont même classé Cleveland comme le deuxième marché immobilier le plus « chaud » du pays en 2023, grâce à des fondamentaux solides et à des hausses de prix modérées realwealth.com.

Tendances des prix : Globalement, la valeur des maisons augmente doucement dans toute la métropole. À la mi-2025, le prix moyen d’une maison à Cleveland était d’environ 113 500 $ (≈5 % d’augmentation annuelle) hondros.com. Les taux d’appréciation annuels varient selon les quartiers – allant d’une quasi-stagnation dans certains quartiers de la ville à des hausses à deux chiffres dans les comtés périphériques. Par exemple, le comté de Lorain (à l’ouest de Cleveland) a vu les prix bondir de 17,7 % en un an (médiane ~263 000 $) hondros.com, alors que les acheteurs recherchent des maisons suburbaines abordables. Dans la ville, les prix médians de vente à la mi-2025 allaient d’environ 108 000 $ (données d’avril) jusqu’à 174 000 $ (juin) selon la source clappilyhome.com – reflétant des mélanges différents de types de logements. Certains rapports locaux estimaient que le prix médian vendu à Cleveland avait augmenté de 8–9 % sur un an à l’été 2025 clappilyhome.com realwealth.com, bien que les données MLS en temps réel (Redfin) n’indiquaient qu’une légère hausse de +0,4 % en juillet redfin.com. Cet écart suggère que la croissance des prix dans la grande métropole (y compris les banlieues plus chères) a été plus forte que dans la ville même. Il est important de noter qu’il n’y a aucun signe de krach ou de forte baisse des prix – les données historiques montrent que la valeur des maisons dans le nord-est de l’Ohio chute rarement de façon significative, et 2025 poursuit cette trajectoire stable josesellshomes.com.

Volume des ventes et concurrence : L’activité de vente de maisons s’est calmée par rapport à la frénésie de 2021–22 mais reste soutenue selon les standards historiques. En juillet 2025, 369 maisons ont été vendues dans la ville, soit une légère baisse de 3,9 % par rapport à l’année précédente (384 ventes) redfin.com redfin.com – ce qui indique un peu moins de rotation, en partie à cause d’une offre limitée et de taux hypothécaires plus élevés. Néanmoins, la concurrence entre acheteurs reste visible. Les maisons à Cleveland reçoivent généralement plus de 2 offres et beaucoup se vendent au prix demandé ou au-dessus. Le ratio médian prix de vente/prix affiché est de 1,00 (100 %) zillow.com, ce qui signifie que la maison typique se vend à son prix demandé. En fait, 38,8 % des ventes à la mi-2025 se sont conclues au-dessus du prix affiché, contre ~48 % en dessous zillow.com – une répartition équilibrée qui montre qu’aucun des deux camps, acheteurs ou vendeurs, n’a un avantage net. Le Compete Score de Redfin classe Cleveland comme « Très compétitif » (72/100), notant que les annonces attractives peuvent être sous offre en ~8 jours avec plusieurs propositions (souvent au-dessus du prix demandé), tandis que la maison moyenne se vend légèrement en dessous du prix demandé après quelques semaines redfin.com redfin.com. En résumé, même si les guerres d’enchères ne sont plus aussi fréquentes qu’au pic de la pandémie, les maisons bien positionnées attirent encore des offres rapides en 2025.

Jours sur le marché et inventaire : Un signe clair d’une dynamique en évolution est le temps passé sur le marché. Les maisons restent en vente un peu plus longtemps que l’an dernier, ce qui laisse plus de marge de manœuvre aux acheteurs. À la mi-2025, le nombre médian de jours sur le marché à Cleveland était d’environ 29 jours, contre ~26 jours l’été précédent redfin.com. D’autres sources de données montrent une tendance régionale plus large : les annonces sont restées en moyenne 41 jours sur le marché en juin 2025 (contre 35 jours un an plus tôt) clappilyhome.com. Selon le suivi de Zillow, les maisons à Cleveland passent sous offre en une médiane de 11 jours zillow.com zillow.com – un chiffre qui reflète probablement les annonces attractives et prêtes à emménager. À retenir : même si les biens clés en main se vendent encore en une ou deux semaines, le marché dans son ensemble s’est modéré vers un rythme plus normal par rapport aux ventes éclair de 2021.

L’offre de logements a enfin commencé à s’élargir, ce qui atténue une partie de la pression. Les nouvelles annonces et le stock de logements actifs sont en hausse en 2024–25. Dans l’ensemble de la région de Cleveland (comtés de Cuyahoga, Portage, Summit), les annonces étaient en hausse de 37,3 % d’une année sur l’autre à la mi-2025 hondros.com. Dans le comté de Cuyahoga (qui inclut Cleveland), le stock de logements en juin 2025 était environ 2,9 % plus élevé qu’un an plus tôt clappilyhome.com clappilyhome.com. Cet afflux progressif d’offres – dû à plus de propriétaires mettant en vente et à une reprise de la construction neuve – signifie que les acheteurs ont plus d’options qu’au cours du passé récent. « En juillet, les annonces actives ont de nouveau augmenté dans les comtés de Cuyahoga, Summit, Medina et Stark, offrant plus d’options aux acheteurs », note une mise à jour d’un agent local outstandingohio.com.

Cependant, l’offre de logements n’a toujours pas rattrapé la demande ni les niveaux d’avant la pandémie. Même après les récentes augmentations, le stock reste inférieur à celui de 2019 dans le nord-est de l’Ohio josesellshomes.com josesellshomes.com. Selon les données de Zillow, la métropole de Cleveland comptait environ 1 083 maisons à vendre à la mi-2025 zillow.com – soit seulement environ 2 à 3 mois de stock au rythme actuel des ventes. C’est une amélioration par rapport aux records bas (environ 1 mois de stock) de 2021, mais cela reste limité. À titre de comparaison, un marché équilibré correspond souvent à environ 5–6 mois de stock. Ainsi, les conditions de marché favorables aux vendeurs persistent, quoique moins intensément. Les acheteurs ne font plus face à une frénésie sur chaque annonce, mais les meilleures maisons partent encore rapidement. Comme l’indique un rapport de mi-2025, « l’équilibre est peut-être en train de changer, mais il y a des opportunités des deux côtés » – les acheteurs ont plus de choix, mais les vendeurs obtiennent des ventes rapides au prix demandé s’ils fixent un prix judicieux outstandingohio.com.

Quartiers en vogue : L’immobilier à Cleveland est très localisé, certains quartiers et banlieues connaissant une demande particulièrement forte. Les secteurs qui allient charme historique, accessibilité à pied ou nouveaux développements sont à surveiller en 2025. Quelques exemples :

• Centre-ville de Cleveland : Le quartier central des affaires de la ville s’est transformé en un havre pour locataires et un point chaud pour l’investissement. 94 % des logements résidentiels du centre-ville sont occupés par des locataires, et les investisseurs l’ont remarqué ark7.com ark7.com. Le prix médian de vente au centre-ville a grimpé à environ 275 000 $ (en hausse de 26,7 % sur un an) ark7.com à la fin de 2024, reflétant de nouveaux développements de condos et des conversions. Les appartements haut de gamme, comme les nouvelles tours City Club et The Lumen, attirent les jeunes professionnels séduits par les emplois et les divertissements du centre-ville. Avec plus de 90 % du parc de logements du centre-ville désormais en location, le secteur présente une forte demande pour l’investissement multifamilial, soutenue par les commodités et une ambiance croissante de vie-travail-loisirs.
• Tremont : Quartier branché du côté ouest proche, réputé pour son architecture historique et ses restaurants, Tremont a vu la valeur de ses propriétés augmenter de façon significative au cours de la dernière décennie. Une analyse a noté une hausse de 28,5 % des prix médians de vente à Tremont récemment ark7.com, bien que les données de Zillow aient montré un léger ralentissement en mai 2025 (médiane ~349 900 $, baisse de 2 % sur un an alors que la frénésie s’est atténuée) hondros.com. Malgré cela, Tremont reste très recherché pour son caractère artistique, ses galeries et sa proximité du centre-ville. Les maisons ici atteignent certains des prix les plus élevés de la ville, et les investisseurs s’intéressent à Tremont tant pour les reventes que pour les locations haut de gamme.
• Ohio City : Adjacent au centre-ville, Ohio City est un autre quartier revitalisé connu pour le West Side Market, ses brasseries et un mélange de logements historiques et neufs. Son prix médian était d’environ 166 700 $ à la mi-2025 (en hausse d’environ 7 % sur un an) clappilyhome.com. La praticabilité à pied et la scène gastronomique d’Ohio City en font un lieu prisé des jeunes acheteurs et locataires. De nouveaux projets de condos et le développement du parc Irishtown Bend renforcent son attrait. Il est souvent cité parmi les « quartiers à surveiller » tant pour y vivre que pour y investir hondros.com.
• University Circle (côté est) : Ce centre éducatif et médical (qui abrite la Case Western Reserve University et d’importants hôpitaux) continue de stimuler la demande de logements. Des appartements de luxe et des maisons en rangée ont vu le jour pour accueillir le personnel hospitalier et les étudiants. Les promoteurs « n’arrivent pas à construire des appartements haut de gamme assez vite » dans des quartiers comme University Circle et la proche Little Italy neo-trans.blog. Dans ces quartiers, il n’est plus rare de voir des maisons en rangée ou des maisons rénovées dépasser 1 million de dollars – une rareté dans le passé de Cleveland – grâce à un afflux de résidents plus aisés et à la croissance des institutions neo-trans.blog.
• Collinwood : Quartier historiquement ouvrier à l’extrême est, Collinwood devient une enclave abordable pour artistes. Les prix médians autour de 133 500 $ (en hausse d’environ 5 % sur un an) clappilyhome.com le rendent attractif pour les primo-accédants et les investisseurs cherchant des locations à bas coût. Le Waterloo Arts District de Collinwood et ses parcs en bord de lac ajoutent à son potentiel. Avec de nombreux locataires et des prix modestes, il est identifié comme un quartier à bon rapport qualité-prix avec un potentiel de hausse ark7.com.
• Shaker Heights & banlieues : Dans les banlieues est comme Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood et d’autres, la demande reste stable pour les maisons offrant plus d’espace ou des écoles de premier plan. Shaker Heights, par exemple, affichait un prix médian autour de 335 000 $ (en hausse de 6,4 % sur un an) clappilyhome.com en mai 2025 – un niveau élevé pour la région, porté par ses maisons historiques et ses écoles. À l’ouest, des quartiers comme Kamm’s Corners (médiane ~234K$) et Old Brooklyn (médiane ~160K$) allient accessibilité relative et fort attrait communautaire clappilyhome.com. Old Brooklyn, un quartier de classe moyenne, a même connu une hausse de 11,3 % des prix de vente récemment ark7.com alors que de plus en plus d’acheteurs découvrent sa valeur.

À travers la ville, l’accessibilité financière reste un atout majeur. Même les quartiers les plus chers de Cleveland (Downtown, Tremont, Edgewater, etc.) sont une bonne affaire comparés à d’autres métropoles. C’est pourquoi Cleveland demeure l’un des marchés immobiliers les plus “dynamiques” pour les investisseurs extérieurs comme pour les primo-accédants – son faible coût d’entrée et la vitalité urbaine croissante sont une combinaison rare josesellshomes.com. Tant que les prix à Cleveland resteront attractifs, on peut s’attendre à un intérêt soutenu de la part des acheteurs locaux et extérieurs à la recherche de valeur.

Perspectives de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industriel, multifamilial)

Les secteurs de l’immobilier commercial à Cleveland présentent des perspectives contrastées en 2025, certains segments rebondissant fortement tandis que d’autres font face à des vents contraires. Dans l’ensemble, l’économie diversifiée de la métropole (santé, industrie, sièges sociaux, etc.) offre une base stable, mais les changements post-pandémie – comme le télétravail et le e-commerce – affectent les types de biens de manière inégale.

Marché des bureaux

Le secteur des bureaux à Cleveland continue de lutter contre un taux de vacance élevé et une reprise lente. Au deuxième trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux dans la métropole de Cleveland s’élevait à environ 23,1 % nmrk.com. C’est une légère hausse (30 points de base) par rapport au début de l’année, rompant une série d’améliorations de l’occupation. Concrètement, près d’un quart des bureaux de Cleveland sont vacants – un reflet de la demande atone pour les baux de bureaux traditionnels à la suite des tendances de travail hybride et des regroupements d’entreprises.

L’activité de location est restée anémique. Seuls environ 213 600 pieds carrés ont été loués au deuxième trimestre 2025, l’un des plus faibles totaux trimestriels en 16 ans (comparable au creux de fin 2021) nmrk.com. L’absorption nette est redevenue négative, avec –131 000 pieds carrés absorbés, après quatre trimestres de gains nmrk.com. Les tours de bureaux de catégorie A du centre-ville, en particulier, font face à des taux de vacance plus élevés alors que certains locataires réduisent leur surface. En revanche, certains grands locataires (comme Sherwin-Williams) réaffirment leur présence au centre-ville avec de nouveaux espaces (plus de détails dans la section Développement), et les parcs de bureaux en banlieue ont connu de légères hausses grâce aux utilisateurs du secteur médical et des services administratifs.

Loyers : Les loyers demandés pour les bureaux ont légèrement baissé sous la pression de la concurrence. Le loyer moyen demandé était d’environ 20,99 $ par pied carré au deuxième trimestre 2025 nmrk.com, soit une baisse d’environ 0,12 $ par rapport au trimestre précédent. Depuis le début de l’année, les loyers de bureaux à Cleveland ont atteint en moyenne 21,05 $, ce qui reste 2,6 % plus élevé sur un an nmrk.com – ce qui indique que les propriétaires ont réussi à obtenir de petites augmentations dans certains sous-marchés (peut-être pour des espaces premium ou aménagés), même si la dynamique globale ralentit. Les propriétaires offrent plus de concessions pour attirer les locataires, et les bâtiments plus anciens pourraient nécessiter des rénovations (ou des conversions en logements) pour rester compétitifs.

Perspectives : Les perspectives pour les bureaux sont prudentes. Le taux de vacance devrait rester élevé dans les prochaines années, en particulier au centre-ville, jusqu’à ce que la croissance de l’emploi ou la réaffectation de bâtiments absorbe une partie de l’espace excédentaire. L’achèvement du siège social de 36 étages de Sherwin-Williams fin 2025 ajoutera de nouveaux bureaux ultramodernes à l’inventaire, mais pourrait laisser vacants d’anciens bureaux. Point positif, le marché des bureaux de Cleveland n’a pas connu de surconstruction depuis des décennies, donc le problème de vacance est davantage lié à la demande (télétravail) qu’à l’offre. Si davantage d’entreprises imposent un retour au bureau (comme Sherwin-Williams le prévoit pour 2026) ou si Cleveland parvient à attirer de nouveaux employeurs, l’absorption pourrait redevenir positive. Pour l’instant, les locataires ont l’avantage, et la croissance des loyers restera probablement limitée (dans la fourchette basse à un chiffre par an). Les investisseurs sont sélectifs – privilégiant les bureaux médicaux, les espaces collaboratifs modernes ou les projets de redéveloppement – compte tenu des fondamentaux difficiles dans ce secteur.

Marché du commerce de détail

L’immobilier commercial de détail de Cleveland s’en sort mieux que ce que beaucoup pourraient penser, faisant preuve de résilience grâce à une offre limitée et à une demande des consommateurs stable. Le taux de vacance des commerces dans la région du Grand Cleveland reste proche de ses plus bas historiques. En fait, 2025 devrait être la cinquième année consécutive avec un taux de vacance commerciale inférieur à 5 % à l’échelle métropolitaine marcusmillichap.com. À la mi-2025, le taux de vacance global des commerces se situe autour de 4–5 %, un niveau très sain selon les standards du secteur.

Une raison majeure est la pénurie de nouvelles constructions commerciales. Les promoteurs ont été extrêmement prudents – 2025 pourrait voir le plus faible nombre de livraisons de commerces de détail jamais enregistré à Cleveland marcusmillichap.com. Avec pratiquement aucune surconstruction et la plupart des nouveaux projets pré-loués, il y a une pression minimale du côté de l’offre sur le taux de vacance. Cela reflète à la fois la prudence (en raison de la faible croissance démographique du nord-est de l’Ohio) et l’évolution des priorités (davantage d’investissements allant vers l’industriel et le mixte que vers le commerce de détail autonome). La réduction de la construction « reflète le ralentissement de la croissance démographique de Cleveland, qui se transformera en contraction cette année » et la concentration sur d’autres types de biens immobiliers marcusmillichap.com.

Tendances de la demande : La location de commerces de détail a été quelque peu scindée selon le type de propriété. Le commerce de détail monolocataire (pensez aux grands magasins autonomes ou aux restaurants) a vu le taux de vacance augmenter d’environ 0,5 % en 2024, avec un certain fléchissement notamment dans les zones périphériques comme le comté de Lorain (+1,5 % de vacance) marcusmillichap.com. Cela est probablement dû à quelques fermetures ou relocalisations de magasins. En revanche, les centres commerciaux multilocataires (centres commerciaux de proximité, galeries marchandes) ont connu en moyenne une baisse de 50 points de base du taux de vacance, certains sous-marchés (Ouest et Nord-Est de Cleveland) enregistrant une amélioration de plus d’un point de pourcentage marcusmillichap.com. Les centres commerciaux bien situés avec des supermarchés ou des commerces essentiels restent très demandés.

Géographiquement, l’activité locative a été la plus forte près du front de mer (centre-ville et quartiers du littoral) et dans des pôles régionaux comme Akron et North Canton marcusmillichap.com. À Cleveland même, la croissance du commerce de détail s’oriente vers les projets urbains à usage mixte : par exemple, des projets prévus au centre-ville et à Midtown incluent des commerces en rez-de-chaussée dans des immeubles résidentiels. Plusieurs nouveaux centres commerciaux de proximité dans l’ouest de Cleveland et le comté de Lorain devraient également ouvrir, bien que la plupart soient déjà entièrement pré-loués à des restaurants de restauration rapide, des cliniques médicales, etc. marcusmillichap.com.

Loyers et perspectives : Avec un taux de vacance faible, les loyers de commerces de détail ont légèrement augmenté, surtout pour les emplacements de premier choix. Les propriétaires des commerces haut de gamme (quartiers commerçants historiques comme Crocker Park ou Eton Chagrin) ont même augmenté les loyers de façon modérée. Les emplacements secondaires nécessitent toujours des prix compétitifs pour remplir les espaces. Globalement, le marché du commerce de détail de Cleveland est prêt pour une stabilité accrue. À mesure que l’emploi revient à ses niveaux d’avant 2020 et que la consommation reste solide marcusmillichap.com, les détaillants continuent de s’étendre prudemment. Les catégories comme les magasins discount, l’alimentation, l’amélioration de l’habitat et le commerce lié à la santé sont en croissance. Un risque demeure : la stagnation démographique persistante – avec une légère perte de population attendue dans les prochaines années, Cleveland ne voit pas arriver une vague de nouveaux consommateurs. Mais comme la surface commerciale par habitant est déjà bien dimensionnée (voire insuffisante dans certaines communautés), le taux de vacance devrait rester bas. Les investisseurs trouvent le commerce de détail de Cleveland attractif pour son taux d’occupation élevé et la faible concurrence nouvelle, en se concentrant sur les centres de quartier bien situés et les commerces de première nécessité.

Marché industriel & logistique

L’immobilier industriel du nord-est de l’Ohio a été un moteur ces dernières années, grâce à la base manufacturière de la région et à sa position logistique. Début 2025, le secteur industriel a connu un ralentissement, mais les fondamentaux à long terme restent positifs.

Après plusieurs années de conditions extrêmement tendues, le taux de vacance industriel a récemment augmenté – atteignant 5,2 % au T2 2025 nmrk.com. Il s’agit d’une hausse de 1,0 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, marquant le taux de vacance le plus élevé depuis plusieurs années. Ce pic s’explique par une absorption nette négative de –2,8 millions de pieds carrés sur ce trimestre nmrk.com – en clair, plusieurs grandes installations ont été libérées presque simultanément. En effet, Cleveland a connu « une série de fermetures et de départs très médiatisés » début 2025 nmrk.com. Parmi les exemples, on compte la fermeture de certaines anciennes usines et des locataires comme des distributeurs e-commerce qui ont rationalisé leurs espaces après le boom post-pandémique. Ce choc ponctuel a fait du T2 2025 le trimestre à l’absorption nette la plus faible jamais enregistrée sur le marché nmrk.com.

Malgré cela, le contexte compte. Même à 5,2 %, le taux de vacance industrielle reste inférieur à la moyenne à long terme de la métropole (~7,4 %) nmrk.com. Le taux de vacance depuis le début de l’année à la mi-2025 n’était en moyenne que de 4,7 % nmrk.com, ce qui indique que le deuxième trimestre était une exception. Et des signes montrent que la demande se redresse : le volume de location a rebondi à environ 2,0 millions de pieds carrés au deuxième trimestre nmrk.com, alors que de nouveaux locataires ont occupé certains espaces. Les entrepôts modernes et centres de distribution autour de la périphérie de Cleveland (des emplacements comme Strongsville, Solon et le long du corridor I-480/I-80) restent très demandés par les entreprises de logistique, les fournisseurs automobiles et les sociétés de matériaux de construction.

Loyers : L’évolution des loyers industriels est celle d’une croissance extraordinaire qui ralentit légèrement. Après des années de hausse, les loyers ont en fait baissé en 2025 : le loyer moyen demandé pour l’industriel à Cleveland était d’environ 5,88 $/pi² au deuxième trimestre 2025, en baisse d’environ 3,9 % sur un an nmrk.com. Cette légère correction fait suite à une période où les loyers avaient atteint des sommets historiques. Ce recul reflète probablement l’ajustement des attentes des propriétaires après la vague de vacances – certains espaces industriels plus anciens ont dû baisser les loyers pour attirer de nouveaux locataires. Cependant, les entrepôts modernes de catégorie A continuent d’afficher des tarifs premium, souvent bien supérieurs à 6 $/pi² triple net, en particulier pour ceux situés près des axes autoroutiers.

Perspectives : Les perspectives du secteur industriel restent globalement solides. Cleveland bénéficie d’une position centrale, d’infrastructures routières et ferroviaires robustes, et d’une renaissance manufacturière (y compris la croissance dans l’aérospatiale, les polymères et la chaîne d’approvisionnement potentielle des batteries pour véhicules électriques dans l’Ohio). Le pic de vacance du début 2025 devrait être temporaire ; d’ici 2026, l’absorption devrait redevenir positive à mesure que l’économie croît et que les espaces nouvellement vacants sont réutilisés. Il est important de noter que la nouvelle construction industrielle à Cleveland est restée modérée (contrairement aux marchés en forte croissance du Sunbelt). Les promoteurs ont construit de manière sélective – quelques grands entrepôts logistiques et parcs d’affaires – ce qui a permis de maintenir l’offre sous contrôle. Un rapport indique que le taux de vacance cumulé depuis le début de l’année était encore « bien en dessous » de la moyenne historique, soulignant que les fondamentaux restent globalement sains nmrk.com. Sauf récession majeure, le taux de vacance industriel devrait probablement redescendre vers 4–5 % au cours des un à deux prochaines années. Les loyers pourraient se stabiliser ou reprendre une croissance modérée (faible à moyenne à un chiffre par an) une fois l’excédent d’espaces en sous-location absorbé. Pour les investisseurs, l’immobilier industriel de Cleveland offre de solides perspectives à long terme – des taux de capitalisation raisonnablement élevés et une demande stable – même si 2025 a rappelé à tous que même l’industriel n’est pas totalement à l’abri.

Marché multifamilial (appartements)

Le secteur résidentiel multifamilial de Cleveland surperforme clairement, prouvant sa résilience à travers les récents cycles économiques. Les appartements de la région bénéficient d’une forte occupation, de loyers en hausse et d’un pipeline d’offre gérable – faisant de Cleveland un favori pour de nombreux investisseurs immobiliers à la recherche de revenus stables.

Occupation et demande : Le taux d’occupation des appartements dans la grande région de Cleveland est d’environ 92–93 % en moyenne mmgrea.com mmgrea.com. Fin 2024, l’occupation s’est stabilisée à ~92,5 %, soit à peine en dessous de la moyenne sur 10 ans mmgrea.com. La demande a rebondi vigoureusement après un creux en 2023 – près de 1 900 unités nettes ont été absorbées en 2024 mmgrea.com, et l’absorption reste positive en 2025. Essentiellement, les locataires sont nombreux, portés par la grande population de jeunes adultes de Cleveland, les seniors qui réduisent la taille de leur logement, et la migration depuis des villes plus chères. Il est également utile que plus de 55 % des logements de Cleveland soient des locations ark7.com (bien plus que la moyenne nationale d’environ 35 %), ce qui reflète une large base de locataires. Tous les segments de qualité – des nouvelles tours de luxe du centre-ville aux anciens immeubles de banlieue – ont vu la demande augmenter.

Il est à noter que le marché locatif de Cleveland est soutenu par une accessibilité relative. Les locataires ont la flexibilité de passer d’un bien haut de gamme à un bien de milieu de gamme sans quitter la métropole, car même les loyers « de luxe » restent modérés selon les standards nationaux. Cela a permis de maintenir une occupation globale équilibrée – sans excès d’offre marqué dans aucun segment. Les taux d’occupation par sous-marché varient généralement de la haute fourchette des 80 % (dans quelques zones sur-construites) jusqu’à 96-97 % dans les sous-marchés tendus.

Croissance des loyers : La croissance des loyers à Cleveland a discrètement dépassé la moyenne américaine au cours des dernières années mmgrea.com. En 2024, Cleveland faisait partie des rares métropoles à enregistrer >3% d’augmentation annuelle des loyers chaque trimestre mmgrea.com. Cette progression régulière s’est poursuivie en 2025 – les experts prévoient que les loyers augmenteront d’environ 3,0% à 3,2% en 2025 mmgrea.com mmgrea.com. D’ici le quatrième trimestre 2025, le loyer effectif moyen devrait être environ 3,2% plus élevé d’une année sur l’autre mmgrea.com. Pour situer, la croissance nationale des loyers est tombée sous les 3% dans de nombreux marchés, ce qui fait de Cleveland une exception avec des gains soutenus. Certaines zones sont particulièrement dynamiques : le sous-marché West Cleveland/Brooklyn Heights devrait mener avec près de 5% de croissance des loyers en 2025 mmgrea.com. Les dix sous-marchés de Cleveland devraient tous enregistrer des hausses de loyers supérieures à 2,5% mmgrea.com, ce qui souligne la solidité généralisée du marché. De plus, la presse locale a signalé fin 2022 que les loyers à Cleveland avaient bondi d’environ 11% sur un an à cette période realwealth.com, traduisant un rattrapage après des niveaux historiquement bas. Même si la croissance des loyers se modère dans la fourchette de 2 à 4% à l’avenir, elle continuera de dépasser l’inflation dans une ville réputée abordable.

Nouvelle offre : L’une des raisons pour lesquelles le marché des appartements de Cleveland se porte bien est son pipeline d’offre mesuré. Alors que certaines villes du Sunbelt ont connu un afflux massif de nouveaux appartements, le rythme de développement à Cleveland a été beaucoup plus progressif – mais il augmente. Les mises en chantier de logements multifamiliaux ont augmenté en 2024, avec environ 2 060 unités lancées à l’échelle de la métropole (en hausse de 17,8 % par rapport à ~1 750 en 2023) mmgrea.com. Environ 3 113 unités étaient en construction au début de 2025 mmgrea.com, ce qui est supérieur à la moyenne sur 10 ans (d’environ 21 %) mais reste raisonnable. Pour 2025, environ 2 300 nouveaux appartements devraient être livrés, soit 500 unités de plus (28 %) par rapport aux livraisons de 2024 mmgrea.com mmgrea.com.

Fait crucial, cette nouvelle offre est concentrée dans les zones à forte demande et reste dans la capacité d’absorption du marché mmgrea.com mmgrea.com. Le centre-ville de Cleveland devrait recevoir environ 37 % des livraisons de 2025 (environ 850 unités), et le sous-marché East Cleveland (incluant University Circle et l’East Side intérieur) environ 28 % (~803 unités) mmgrea.com. En fait, East Cleveland compte plus de 1 000 unités en construction, ce qui représente plus d’un tiers de tout le développement local – une grande partie étant destinée aux travailleurs du district médical et aux étudiants mmgrea.com. La plupart des nouveaux projets ciblant des quartiers populaires (et offrant souvent des équipements modernes que l’ancien parc immobilier n’a pas), ils trouvent facilement preneur.

Les analystes notent que même avec l’augmentation de l’offre, l’absorption nette devrait suivre le rythme, évitant ainsi une surabondance mmgrea.com. Les prévisions tablent sur un taux d’occupation qui devrait grimper jusqu’à ~92,6 % d’ici fin 2025, la demande dépassant légèrement la nouvelle offre mmgrea.com mmgrea.com. Essentiellement, le pipeline de Cleveland – bien qu’en croissance – reste modeste par rapport à la taille de la métropole (les nouveaux logements en 2025 représentent ~2,3 % du stock existant, contre ~3,5 % au niveau national) mmgrea.com.

Investissement et perspectives : Les immeubles multifamiliaux à Cleveland attirent les investisseurs grâce à leurs rendements élevés et leur stabilité. Les taux de capitalisation à Cleveland sont souvent plus élevés que sur les marchés côtiers, et la croissance régulière des loyers ainsi que des ratios loyer/revenu abordables laissent présager un potentiel de croissance supplémentaire. Les perspectives du marché des appartements sont à une performance stable. Les experts prévoient une hausse continue des loyers d’environ 3 % par an et un taux d’occupation élevé pour les prochaines années mmgrea.com. L’économie diversifiée de Cleveland – « portée par la finance, la santé et l’industrie manufacturière » – et ses loyers abordables continueront de soutenir la demande locative mmgrea.com. Sauf choc économique, le secteur multifamilial devrait rester un pilier solide de l’immobilier à Cleveland, offrant l’un des meilleurs horizons de croissance parmi tous les types de biens ici.

Opportunités et risques d’investissement

Pour les investisseurs immobiliers, le marché de Cleveland présente un mélange attrayant d’opportunités et de prudence. Les prix bas de la métropole, la hausse des loyers et la revitalisation des quartiers sont séduisants, mais la croissance lente et les défis historiques limitent le potentiel. Voici un aperçu des principales opportunités et risques :

Opportunités :

• Entrée abordable, flux de trésorerie solide : Cleveland est notoriément abordable. Avec des prix médians des maisons autour de 115 000 $ redfin.com et de nombreux biens en ville à moins de 100 000 $, les investisseurs peuvent acquérir des maisons ou des duplex à louer pour une fraction du coût d’autres villes. Cette faible mise de départ, combinée à des loyers solides (le loyer médian de la métropole est d’environ 1 000 $+ pour un 2 pièces), peut générer des taux de capitalisation élevés. Il n’est pas rare que des locations bien choisies à Cleveland génèrent des rendements bruts de 8–12 % ou plus, bien supérieurs à ceux des marchés côtiers. La ville compte 55 % de locataires, ce qui garantit une demande locative constante ark7.com. Des quartiers comme North Collinwood (médiane ~89 000 $) ou South Broadway (médiane ~71 000 $) offrent des prix d’entrée très bas avec une majorité de logements occupés par des locataires – idéal pour les investisseurs axés sur la valeur à la recherche de flux de trésorerie ark7.com.
• Marchés de croissance sous-évalués : Certains quartiers de Cleveland et banlieues proches sont en plein essor, offrant un potentiel d’appréciation. Nous avons identifié des points chauds comme Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway), etc., où l’arrivée de jeunes professionnels et le développement ont entraîné d’importantes hausses de prix. Les appartements du centre-ville, par exemple, ont récemment bondi d’environ 26 % en valeur ark7.com, et même des quartiers historiquement délaissés comme Glenville ou Hough (côté est) voient de nouveaux projets et des prix en hausse (les prix médians dans ces secteurs sont désormais de 120 000 à 140 000 $) clappilyhome.com. De plus, les marchés suburbains des comtés de Lorain et Medina connaissent une forte croissance (valeurs immobilières en hausse de ~2–3 % par an en moyenne depuis 2020, et +0,9–1,1 % de croissance démographique l’an dernier) neo-trans.blog, ce qui indique des opportunités dans les nouveaux lotissements et les locations de maisons individuelles dans ces communautés en expansion.
• Forte demande locative et niches de développement : La bonne performance du secteur multifamilial de Cleveland représente une opportunité pour les investisseurs et les promoteurs. Avec des taux d’occupation des appartements supérieurs à 90 % et une croissance des loyers dépassant les tendances nationales mmgrea.com mmgrea.com, acquérir ou construire des logements locatifs est une stratégie solide. Il existe une demande particulière pour des logements de qualité pour la classe moyenne – des unités rénovées pour les locataires à revenu moyen – ainsi qu’un besoin continu de logements abordables (Cleveland manque d’unités abordables rénovées, et des efforts sont en cours pour en financer davantage). De plus, des segments de niche comme le logement étudiant près des universités, les bureaux médicaux liés à l’expansion des soins de santé, ou les installations de distribution du dernier kilomètre pour le e-commerce, offrent des opportunités ciblées bénéficiant des atouts institutionnels et logistiques de Cleveland.
• Stabilité relative du marché : L’immobilier à Cleveland a tendance à être moins volatil que dans les marchés à forte croissance. La région n’a pas connu de flambée des prix dans les années 2010, elle a donc aussi évité une surévaluation excessive. L’histoire montre que la valeur des maisons ici rarement connaît de fortes variations – entre 1980 et 2024, les valeurs n’ont baissé que quelques années (principalement lors du krach de 2008–10) josesellshomes.com. Cette stabilité peut être un atout pour les investisseurs recherchant des rendements stables et prévisibles. Cela suggère que le risque de baisse est limité ; Cleveland ne connaîtra peut-être pas un boom du jour au lendemain, mais il est également peu probable qu’elle s’effondre brutalement. Comme l’a dit un expert local, le marché est « en ajustement – pas en chute » en 2025 josesellshomes.com.

Risques et défis :

• Croissance lente & démographie : Le revers de la stabilité est une croissance limitée. La croissance de la population et de l’emploi à Cleveland est au mieux modeste. L’aire métropolitaine de cinq comtés vient tout juste de commencer à augmenter légèrement en population (+0,3 % l’an dernier après une décennie de déclin) neo-trans.blog, et la ville de Cleveland est essentiellement stable (en baisse de seulement 0,6 % depuis 2020) neo-trans.blog. Il y a un « brain gain » de jeunes diplômés au centre-ville, mais parallèlement une perte de certaines familles vers les zones périphériques neo-trans.blog. Pour les investisseurs, cela signifie que la demande ne va pas exploser ; la formation de ménages locataires sera régulière mais lente. Cela augmente le risque que, dans certains quartiers, l’offre puisse dépasser la demande (surtout si trop de nouveaux logements se concentrent dans une même zone). La croissance économique est également modérée – le PIB et la création d’emplois à Cleveland sont généralement inférieurs à la moyenne nationale. Sans économie florissante ni explosion démographique, l’appréciation des prix de l’immobilier devrait rester à un chiffre faible à moyen par an à long terme. Les investisseurs doivent donc ajuster leurs attentes en conséquence.
• Vieillissement des infrastructures & des biens immobiliers : Cleveland est une vieille ville avec un parc immobilier ancien. Une grande partie des maisons ont été construites avant 1940, et de nombreux quartiers possèdent encore des propriétés vieillissantes, parfois délabrées. Cela engendre des coûts d’entretien et de rénovation plus élevés pour les investisseurs. La peinture au plomb, les vieux câblages, les problèmes de toiture et de fondation sont courants dans les maisons centenaires. Bien qu’il y ait un potentiel de plus-value en rénovant ces biens (et de nombreux investisseurs le font avec profit), les coûts peuvent réduire la rentabilité si la gestion n’est pas rigoureuse. De plus, certains quartiers du centre-ville souffrent de décennies de désinvestissement – délabrement, taux de vacance élevés ou poches de criminalité – ce qui peut être difficile à gérer pour de nouveaux investisseurs. Les investisseurs avisés privilégient les rues et secteurs où la réhabilitation publique ou privée est en cours.
• Taux d’intérêt & financement : La hausse rapide des taux d’intérêt hypothécaires depuis 2022 a un effet marqué sur des marchés comme Cleveland. Parce que les prix des maisons sont bas, les acheteurs (y compris les investisseurs) sont souvent plus sensibles au montant du paiement mensuel. Un passage de 3 % à 7 % de taux hypothécaires réduit considérablement l’accessibilité, même si les montants empruntés sont plus faibles. La hausse des taux en 2023–25 a mis certains primo-accédants sur la touche, réduisant indirectement les opportunités de sortie pour les investisseurs (les reventes prennent plus de temps, par exemple). De plus, les investisseurs qui comptent sur l’effet de levier font face à des coûts d’emprunt plus élevés, ce qui peut réduire la trésorerie ou rendre certaines opérations non viables. Si les taux restent élevés, les taux de capitalisation devront peut-être augmenter (diminuant la valeur des biens) pour attirer les acheteurs, surtout dans les classes d’actifs commerciaux. C’est un risque pour la valeur à court terme, même si beaucoup s’attendent à une stabilisation ou une baisse des taux dans les années à venir, ce qui atténuerait cette pression.
• Concentration économique & politique : Bien que diversifiée, l’économie de Cleveland reste concentrée sur certains secteurs – par exemple, une forte dépendance à la santé (Cleveland Clinic, University Hospitals sont d’énormes employeurs) et à l’industrie manufacturière. Toute baisse de l’emploi dans la santé ou de la production industrielle (par exemple due à l’automatisation ou à la concurrence mondiale) pourrait impacter la demande immobilière. La région cherche aussi à attirer des emplois dans la tech et l’innovation ; le succès n’est pas garanti. Côté politique, l’Ohio a récemment interdit le contrôle des loyers au niveau local et augmenté le financement des crédits pour le logement abordable realwealth.com realwealth.com – des mesures généralement favorables aux propriétaires – mais tout changement (comme des modifications des évaluations fiscales ou des incitations) pourrait modifier le paysage de l’investissement. Les finances de la ville de Cleveland et du comté de Cuyahoga reposent fortement sur les impôts sur le revenu et la propriété ; si la population ou les revenus baissent, des hausses d’impôts pourraient suivre, posant un risque de coûts de détention plus élevés à l’avenir.

En résumé, Cleveland offre des opportunités à haut rendement et à forte valeur ajoutée pour les investisseurs avertis, mais cela nécessite une stratégie à long terme et réfléchie. C’est un marché où l’on gagne en achetant intelligemment (à bas prix) et en conservant pour des rendements réguliers, plutôt qu’en misant sur une croissance explosive. De nombreux investisseurs hors de l’État ont afflué à Cleveland ces dernières années pour sa rentabilité – ceux qui étudient bien les quartiers et restent réalistes dans leurs projections trouveront probablement Cleveland enrichissant pour leur portefeuille, tandis que ceux qui espèrent une fortune rapide risquent d’être déçus.

Facteurs économiques et démographiques influençant le marché

La trajectoire de l’immobilier à Cleveland est étroitement liée à ses fondamentaux économiques et démographiques. Les facteurs clés incluent la croissance de l’emploi (ou son absence), l’évolution de la population et l’environnement des taux d’intérêt. En 2025, ces fondamentaux dressent le portrait d’une région en reprise et en transition, avec des atouts en matière de stabilité et des défis en matière de croissance.

Emploi et économie : L’économie du Grand Cleveland en 2025 est résiliente, sinon dynamique. La métropole a été durement touchée par la pandémie en 2020, mais à la mi-2025, l’emploi total est en passe de revenir à son niveau d’avant la pandémie (2019) marcusmillichap.com. Le chômage dans la zone métropolitaine Cleveland-Elyria est tombé à environ 3,5–4,0 %, soit un niveau comparable à la moyenne nationale, ce qui indique un marché du travail tendu. Les créations d’emplois ont été portées par les secteurs piliers de la région :

• Santé & biosciences : Cleveland Clinic, University Hospitals et MetroHealth emploient collectivement des dizaines de milliers de personnes et continuent d’agrandir leurs installations. La santé est un secteur de croissance constant, attirant des entreprises de recherche biomédicale et de technologies de la santé dans la région.
• Fabrication & Ingénierie : Bien loin de son apogée industrielle du milieu du siècle, Cleveland compte encore d’importants fabricants (acier, automobiles, plastiques, produits chimiques). Des entreprises comme Sherwin-Williams (peintures), Eaton (gestion de l’énergie) et Parker Hannifin (contrôle du mouvement) figurent au classement Fortune 500 et ont leur siège localement. Il y a également de nouveaux investissements dans la fabrication avancée (par exemple, des sous-traitants de l’aérospatiale et de la défense) et des projets d’usines de chaîne d’approvisionnement de batteries pour véhicules électriques dans l’Ohio qui pourraient bénéficier aux fournisseurs de Cleveland.
• Finance & Services professionnels : Les principaux employeurs incluent des banques comme KeyCorp (siège à Cleveland) et des compagnies d’assurance (Progressive est dans la région), ainsi qu’une scène de start-up technologiques en croissance soutenue par des accélérateurs locaux. Le télétravail a permis à certains professionnels de vivre à Cleveland tout en travaillant pour les côtes, ce qui enrichit le vivier de talents.
• Éducation & Gouvernement : Les grandes universités (Case Western, Cleveland State) et le gouvernement local offrent également des emplois stables.

Fait crucial, l’économie de Cleveland se diversifie et s’éloigne d’une identité purement industrielle. La ville a attiré quelques entreprises technologiques et bénéficie d’une population résidentielle du centre-ville en plein essor qui contribue à l’économie de services. Cependant, comparé aux métropoles à forte croissance, la création d’emplois à Cleveland reste modérée. Des initiatives pour stimuler la croissance – telles que les incitations de JobsOhio ayant amené le projet Intel de 20 milliards de dollars à Columbus ou les investissements de Ford dans les véhicules électriques près de Cleveland – sont en cours, mais les bénéfices complets se déploieront sur plusieurs années.

Pour l’immobilier, l’économie actuelle offre une base solide : la stabilité de l’emploi et la croissance des revenus soutiennent la demande de logements. Les revenus médians des ménages augmentent dans la ville, notamment avec l’arrivée de résidents à revenus plus élevés au centre-ville et dans les quartiers en voie de gentrification neo-trans.blog. La ville de Cleveland a d’ailleurs enregistré des recettes record d’impôt sur le revenu ces dernières années, grâce à ces jeunes professionnels remplaçant des ménages à plus faibles revenus neo-trans.blog. Cela permet à plus de locataires d’accéder à des appartements de catégorie A et à plus d’acheteurs d’acquérir des maisons (ce qui maintient la demande de logements). La croissance du PIB de la région est de quelques pourcents, mais reste positive.

Un risque est que la base d’emplois de Cleveland ne croît pas rapidement – si le pays entrait en récession, Cleveland pourrait connaître une croissance de l’emploi nulle ou négative, ce qui atténuerait quelque peu la demande immobilière. Cependant, comme le marché n’a pas surchauffé, Cleveland pourrait aussi être moins vulnérable en cas de ralentissement. La diversité des secteurs agit comme un tampon ; par exemple, la santé a tendance à être résistante aux récessions.

Tendances démographiques : La démographie est une arme à double tranchant pour Cleveland. La population de la région métropolitaine est d’environ 2,06 millions (recensement de 2020), ce qui en fait la 34e plus grande des États-Unis realwealth.com. Pendant des décennies, ce chiffre était en baisse, mais des données récentes donnent un signe prudemment optimiste : la population du Grand Cleveland a augmenté d’environ 5 600 personnes (+0,3 %) l’an dernier pour atteindre 1,867 million (pour les cinq comtés principaux) neo-trans.blog. C’était la deuxième année consécutive de légère croissance, bien que le total soit encore d’environ 0,6 % inférieur aux niveaux de 2020 en raison de pertes antérieures neo-trans.blog neo-trans.blog. Essentiellement, l’émigration a ralenti et a été compensée par des gains dus à l’immigration internationale.

La croissance est inégale :

• Ville vs banlieues : La population de la ville de Cleveland s’est presque stabilisée, ne diminuant que marginalement. Elle est passée d’environ 372 000 en 2020 à environ 364 000 en 2022, et est estimée à 356 000 en 2025 worldpopulationreview.com. Cela représente une baisse annuelle d’environ 1 % au début de la décennie, mais le rythme a ralenti. Il est important de noter que la composition de la population de la ville change – de jeunes célibataires et couples emménagent alors que certaines familles partent neo-trans.blog. Ce « chassé-croisé démographique » signifie que des ménages plus petits et à revenu plus élevé remplacent des ménages plus grands et à revenu plus faible, ce qui augmente en réalité la demande de logements d’une chambre, de condos et de locations haut de gamme en ville neo-trans.blog. Cela explique aussi comment les recettes fiscales de la ville augmentent même si la population baisse légèrement.
• Comtés suburbains : Le comté de Lorain et le comté de Medina (banlieues lointaines à l’ouest et au sud) connaissent la croissance la plus rapide. La population de Lorain a augmenté de 2,7 % depuis 2020 (dont +0,9 % l’an dernier pour atteindre ~322 000) neo-trans.blog. Medina a augmenté d’environ 1,2 % depuis 2020 pour atteindre ~184 600, avec +1,1 % l’an dernier neo-trans.blog. Ces comtés périphériques attirent les résidents grâce à des impôts plus bas, de nouveaux lotissements et de bonnes écoles neo-trans.blog. Ils attirent à la fois d’anciens habitants de Cleveland et de nouveaux arrivants. Les comtés de Lake et Geauga (banlieues/exurbaines à l’est) sont restés à peu près stables (chacun en baisse de moins de 0,2 % depuis 2020) neo-trans.blog. Le comté de Cuyahoga (qui comprend Cleveland et les banlieues proches) a historiquement été le grand perdant – en baisse de 1,7 % depuis 2020 – mais même Cuyahoga a connu un petit gain net (~+2 000) l’an dernier grâce à 8 876 immigrants internationaux compensant les pertes domestiques neo-trans.blog. Ainsi, l’hémorragie s’est presque arrêtée.

En résumé, la population de Cleveland est désormais à peu près stable après des décennies de déclin. C’est une bonne nouvelle pour le logement : cela signifie que le niveau de base de la demande est stable, et dans certains quartiers, il augmente. Les quartiers qui attirent de jeunes résidents (par exemple le centre-ville, le côté ouest proche) verront une augmentation de la demande de logements et une pression sur les prix, tandis que certaines banlieues proches en perte de population pourraient voir une baisse de la demande pour des logements obsolètes. Le défi est que sans une forte croissance démographique, il est difficile de créer un excès de demande de logements au-delà de ce qui est satisfait par la construction actuelle. C’est pourquoi la croissance des prix de l’immobilier à Cleveland est positive mais modérée – la taille de la population n’augmente pas vraiment rapidement.

D’un point de vue démographique, Cleveland a également une population vieillissante dans de nombreuses banlieues, et un taux de natalité plus faible, ce qui signifie que l’accroissement naturel est négatif (plus de décès que de naissances dans le comté) neo-trans.blog. La récente stabilisation est entièrement due à l’immigration. Si la politique fédérale d’immigration ou l’attrait de Cleveland pour les immigrants changeait, cela pourrait affecter la population à long terme. Mais pour l’instant, la tendance des réfugiés et des immigrants à s’installer à Cleveland (attirés par l’accessibilité et les programmes communautaires) constitue un coup de pouce utile.

Taux d’intérêt et accessibilité financière : Les facteurs macroéconomiques comme les taux d’intérêt ont un impact direct sur l’immobilier à Cleveland. En 2025, des taux hypothécaires oscillant entre 6 et 7 % clappilyhome.com ont réduit l’accessibilité financière même sur ce marché à faible coût. Taux plus élevés + prix en hausse = accessibilité réduite, comme l’a noté un agent local, ce qui nécessite « des solutions créatives de budget et de prêt » pour les acheteurs clappilyhome.com. Le revenu médian des ménages à Cleveland est d’environ 50 000 $, donc des coûts de financement plus élevés peuvent rapidement limiter ce que les acheteurs locaux peuvent payer. Cela a probablement contribué au ralentissement récent de la croissance des prix (les prix ne peuvent augmenter que tant que la capacité des acheteurs à payer le permet). Si les taux élevés persistent jusqu’en 2026, on pourrait voir plus de vendeurs proposer des baisses de taux ou plus d’acheteurs se tourner vers des prêts à taux variable ou FHA pour que le calcul fonctionne. À l’inverse, si l’inflation se calme et que les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici 2024–2025 (comme le prévoient certaines analyses), Cleveland pourrait voir une vague de demande d’acheteurs en attente se libérer – de nombreux primo-accédants sont en embuscade. Cela améliorerait le volume des ventes et pourrait faire grimper les prix plus rapidement à nouveau (probablement toujours une croissance à un chiffre).

De plus, la politique de l’Ohio de préempter le contrôle des loyers (aucune ville ne peut l’imposer) realwealth.com permet aux investisseurs d’augmenter les loyers selon le marché, mais cela suscite aussi un débat sur l’accessibilité pour les locataires. Et avec un nouveau financement d’État pour le logement abordable (500 millions de dollars par an en crédits d’impôt) realwealth.com, on pourrait voir une augmentation du développement de logements abordables, ce qui pourrait aider à atténuer les pénuries les plus graves avec le temps.

En résumé, les perspectives économiques et démographiques de Cleveland sont celles d’une amélioration lente. Il y a une dynamique positive – reprise de l’emploi, légère hausse de la population, augmentation des revenus – qui soutiennent toutes un marché immobilier sain. Pourtant, le rythme est graduel, ce qui devrait empêcher le marché de surchauffer ou de s’effondrer. La demande de logements devrait rester constamment solide, soutenue par la stabilité de l’emploi et la tendance continue des personnes à rechercher le faible coût de la vie à Cleveland. Les principaux facteurs à surveiller sont les taux d’intérêt (pour leur effet sur l’accessibilité) et tout grand succès (ou échec) de développement économique qui pourrait soudainement ajouter ou supprimer des milliers d’emplois. Jusqu’à présent, la trajectoire est positive, même si peu excitante – ce qui, pour les investisseurs et les acheteurs, n’est pas une mauvaise chose du tout.

Projets de développement et initiatives d’infrastructure

Plusieurs grands projets de développement et initiatives d’infrastructure en cours dans la région du Grand Cleveland sont sur le point d’influencer la valeur de l’immobilier dans les années à venir. Des mégaprojets au centre-ville aux améliorations des transports, ces investissements façonneront l’attrait et la croissance de la région. Voici quelques-uns des développements les plus marquants :

• Siège mondial de Sherwin-Williams (centre-ville) : Le géant de la peinture Sherwin-Williams construit une nouvelle tour de 36 étages pour son siège mondial dans le centre-ville de Cleveland, représentant un investissement de 300+ millions de dollars (faisant partie d’un projet de 600 M$ incluant un centre de R&D) constructiondive.com. Initialement prévue pour début 2025, l’ouverture a été repoussée à octobre 2025 constructiondive.com en raison de reprises de travaux. Une fois ouvert, ce gratte-ciel amènera environ 3 000 employés au centre-ville. Le siège (ainsi qu’un pavillon adjacent et un parking) modernisera la silhouette de Cleveland et devrait dynamiser la fréquentation piétonne dans le quartier Warehouse/Public Square. Impact immobilier : L’engagement de Sherwin-Williams a déjà stimulé le développement à proximité – restaurants, hôtels et conversions d’appartements anticipant une demande accrue. Cependant, le déménagement de l’entreprise depuis ses bureaux actuels signifie que certains espaces plus anciens seront libérés. À moyen terme, la présence d’un siège flambant neuf ancre la confiance dans le centre-ville et pourrait attirer d’autres entreprises ou fournisseurs à s’y regrouper, soutenant ainsi l’occupation des bureaux et des appartements.
• Réaménagement riverain de Bedrock : Un projet de transformation à usage mixte se prépare le long de la rivière Cuyahoga, au centre-ville. Bedrock (la société de développement de Dan Gilbert) a dévoilé le plan directeur “The Riverfront”, un vaste projet de 3,5 millions de pieds carrés sur 35 acres près de Tower City. Le plan prévoit de nouveaux logements, bureaux, commerces, parcs et une promenade riveraine. La première phase est déjà en cours : le Cleveland Clinic Global Peak Performance Center, un centre de médecine sportive et d’entraînement, s’élève sur la rive est de la rivière neo-trans.blog. Combiné aux phases suivantes, cela pourrait devenir le prochain grand quartier de Cleveland. NEOtrans le qualifie potentiellement de “dixième mégaprojet” de la région si le projet se réalise entièrement neo-trans.blog. Impact : Ce développement va reconnecter le centre-ville à la rivière (longtemps dominée par des parkings et des voies ferrées). Les nouveaux appartements et bureaux pourraient considérablement augmenter la valeur des propriétés dans la zone immédiate et rendre le centre-ville plus animé 24h/24 et 7j/7. C’est un projet pluriannuel (jusqu’en 2030 et au-delà), mais les premiers signes – comme le lobbying de Bedrock pour le financement des infrastructures – sont positifs. Les observateurs immobiliers voient cela comme le point zéro de la future croissance du centre-ville de Cleveland, transformant des terrains sous-utilisés en espaces urbains de valeur.
• Transformation du front de lac (North Coast Connector & plan du stade) : Le front de lac de Cleveland, en particulier autour de l’aéroport Burke Lakefront et du FirstEnergy Stadium (domicile des Browns de la NFL), a longtemps été un atout sous-développé. De grands changements sont en discussion :
  Le North Coast Connector est un projet dirigé par la ville visant à mieux relier le centre-ville au front de lac en créant une passerelle au-dessus de l’autoroute Shoreway et des voies ferrées. La phase 1 (estimée à environ 284 millions de dollars) neo-trans.blog créerait une passerelle-parc emblématique reliant le Mall C près de l’Hôtel de Ville directement au bord de l’eau. Cela ouvrirait de nouveaux espaces verts et des sites de développement, pouvant potentiellement stimuler de nouveaux projets à usage mixte le long du lac. Le projet est partiellement financé et pourrait débuter sa construction d’ici 2026.
• Stade des Browns & Développement du front de lac : L’avenir du stade de football appartenant à la ville (FirstEnergy Stadium) est en débat. Les propriétaires des Browns envisagent soit une rénovation majeure, soit un tout nouveau stade dans le cadre d’un développement plus vaste de 2 à 3+ milliards de dollars incluant commerces, divertissements et logements sur le front de lac neo-trans.blog. Bien que les plans ne soient pas définitifs, le concept prévoit de transformer la zone isolée du stade en un quartier animé toute l’année (similaire à ce que d’autres villes de la NFL ont fait). Si cela avance (possiblement d’ici 2028–2030), cela pourrait libérer une vaste portion de biens immobiliers sur le front de lac et augmenter considérablement la valeur des environs. Impact : Un front de lac plus accessible et dynamique renforcerait l’attrait résidentiel du centre-ville et pourrait mener à des condos haut de gamme avec vue sur le lac, de nouveaux bureaux et des attractions touristiques. Cela pourrait changer l’image de Cleveland – transformant un front de lac vide en un quartier riverain animé – bien que cela dépende d’une coordination et d’un financement public-privé importants.

Transports en commun & Améliorations des infrastructures : Plusieurs investissements dans les infrastructures amélioreront la connectivité et, par conséquent, l’attractivité immobilière :

• Le Railcar Replacement Program de la Greater Cleveland RTA (autorité de transport) est une initiative de 450 millions de dollars visant à remplacer tous les trains vieillissants des lignes ferroviaires de Cleveland par des véhicules modernes de type tramway léger neo-trans.blog. Les nouveaux trains commenceront à arriver en 2026, suivis de la modernisation des voies et des stations neo-trans.blog. Il s’agit de la première refonte complète du réseau de transport en commun depuis des décennies. Impact : Un système ferroviaire plus fiable et efficace (lignes Rouge, Bleue/Verte) pourrait encourager le développement axé sur le transport en commun autour des stations. La RTA prévoit d’uniformiser le système afin que n’importe quel train puisse circuler sur n’importe quelle ligne, permettant un service plus flexible et fréquent neo-trans.blog. Les quartiers dotés de stations – par exemple Shaker Heights, University Circle, West Park – pourraient susciter un regain d’intérêt pour le développement, sachant que le transport en commun sera amélioré. Ce projet montre l’engagement de la ville envers le transport en commun à long terme, ce qui est positif pour la valeur des biens situés près des corridors de transport neo-trans.blog.
• Modernisation des autoroutes et de l’aéroport : L’ODOT avance sur la modernisation de l’Innerbelt Central Interchange (jonction I-90/I-77) pour redresser et reconstruire les vieux ponts autoroutiers du centre-ville (phase d’environ 320 M$) neo-trans.blog. Cela améliorera la fluidité du trafic et la sécurité d’ici 2027, facilitant les trajets vers le centre-ville. Parallèlement, l’aéroport international Cleveland Hopkins prévoit une modernisation du terminal (Phase 1 ~1,6 Md$) neo-trans.blog pour reconstruire son terminal datant des années 1950 à partir de 2026. Un meilleur aéroport (et potentiellement le maintien de Hopkins comme hub pour de nouveaux vols) renforce l’attractivité de Cleveland pour les entreprises et les résidents – un facteur clé à long terme pour la demande immobilière.

Mégaprojets dans les services publics et les équipements publics : Quelques autres grands projets ne créent peut-être pas directement de l’immobilier, mais ils préparent le terrain pour une ville plus saine et plus efficace :

• Project Clean Lake : Un projet d’égouts régionaux du nord-est de l’Ohio de 3 milliards de dollars (2011–2036) construisant d’énormes tunnels et des infrastructures vertes pour réduire drastiquement les débordements d’eaux usées dans le lac Érié neo-trans.blog neo-trans.blog. À l’approche de son achèvement, la qualité de l’eau du lac Érié s’améliorera – un atout pour la désirabilité des propriétés riveraines et la santé publique.
• Centre de justice du comté de Cuyahoga : Le comté envisage un projet de palais de justice consolidé (potentiellement jusqu’à 700 M$) neo-trans.blog et un nouveau campus des services centraux (889 M$) neo-trans.blog pour remplacer les prisons/bureaux vétustes du centre-ville. S’ils sont construits (peut-être d’ici 2028), le déménagement du Centre de justice pourrait libérer un site civique de premier plan au centre-ville pour un réaménagement (le site actuel du Centre de justice pourrait être reconverti en usage mixte). Et de nouveaux équipements gouvernementaux pourraient servir d’ancrage au réaménagement du quartier où ils s’installeront.
• CHEERS (Lakefront East Resilience Park) : Un projet appelé CHEERS vise à créer une digue et des espaces verts sur le front de lac est du centre-ville (près de East 55th St), un effort de 300 M$ pour protéger contre l’érosion et ajouter des espaces de loisirs neo-trans.blog. Cela pourrait augmenter la valeur des propriétés à St. Clair-Superior et Glenville en offrant à ces communautés de nouveaux parcs en bord de lac.

En essence, Cleveland connaît une vague sans précédent de grands projets – au moins dix mégaprojets de plus de 250 millions de dollars chacun sont identifiés, ayant soit récemment commencé, soit devant débuter d’ici 2030 neo-trans.blog. Beaucoup de ces projets transformeront l’apparence de certaines parties de la ville d’ici la fin de la décennie neo-trans.blog. Pour l’immobilier, cela signifie de nouveaux catalyseurs de croissance : des quartiers autrefois stagnants (comme le front de rivière, le front de lac et certains blocs du centre-ville) vont retrouver une nouvelle vitalité, ce qui devrait augmenter la valeur des terrains et propriétés avoisinants. La construction elle-même génère des emplois et une demande temporaire de logements, et une fois les projets terminés, ils peuvent rehausser durablement le profil d’un secteur.

Les investisseurs et promoteurs ont intérêt à “prendre des photos de ces quartiers aujourd’hui et à les comparer dans cinq ans” neo-trans.blog – l’implication étant que le changement arrive rapidement. Les endroits proches de ces mégaprojets sont les quartiers en vogue de demain neo-trans.blog. Déjà, la spéculation foncière a lieu près des sites prévus comme le front de rivière et autour de West 3rd Street près du stade. Ceux qui ont une vision à long terme assemblent des propriétés en anticipant une demande future plus forte.

Bien sûr, tous les projets ne sont pas garantis (certains pourraient échouer ou être retardés), mais l’ampleur même des projets engagés (des égouts aux tours de sièges sociaux) inspire confiance dans le fait que Cleveland investit en elle-même. Pour les résidents, ces améliorations promettent une meilleure qualité de vie – plus de parcs, de meilleurs transports, des aéroports et hôpitaux modernisés – ce qui attire à son tour habitants et entreprises. Effet net sur l’immobilier : généralement positif, avec les gains les plus forts attendus au centre-ville et dans les quartiers adjacents qui bénéficient directement du développement.

Prévisions et avis d’experts (perspectives 2025–2030)

Pour les années à venir, les experts immobiliers s’attendent à ce que le marché de Cleveland reste sur une trajectoire de croissance régulière et durable au cours des 3 à 5 prochaines années. Bien qu’il soit peu probable d’assister à des booms spectaculaires, la combinaison de l’accessibilité, de la stabilité économique et des efforts de revitalisation urbaine est de bon augure pour une expansion équilibrée. Voici les principales prévisions et opinions :

Prévisions des prix de l’immobilier : La plupart des analystes prévoient que les prix des maisons à Cleveland continueront de grimper légèrement à court terme. Après des hausses d’environ 0 à 5 % en 2024–25, les prévisions tablent sur une appréciation annuelle faible à un chiffre au moins jusqu’en 2027. Par exemple, la National Association of Realtors (au niveau national) anticipe une croissance des prix d’environ +2 % en 2025 et un peu plus en 2026, et Cleveland devrait suivre à peu près cette tendance compte tenu de ses conditions équilibrées realwealth.com. Les agents immobiliers locaux décrivent le marché comme connaissant une « croissance régulière » avec des prix en hausse qui devraient rester « abordables mais compétitifs » hondros.com. En pratique, cela pourrait signifier que la valeur médiane d’une maison à Cleveland, actuellement d’environ 117 000 $ zillow.com, pourrait atteindre la fourchette de 125 000 à 135 000 $ dans quelques années. Les marchés suburbains plus demandés (Lorain, Medina) pourraient connaître des taux de croissance légèrement supérieurs, tandis que certains quartiers de la ville pourraient stagner s’ils partent d’une base élevée. Aucune baisse majeure des prix n’est prévue sauf choc économique externe – l’offre reste trop limitée et la demande suffisamment stable pour éviter une surabondance.

Ventes et inventaire : Nous pourrions voir les volumes de ventes repartir à la hausse d’ici 2025–2026 à mesure que les taux d’intérêt se stabilisent. Début 2023, la hausse des taux a entraîné une baisse des ventes de maisons d’environ 26 % sur un an dans le nord-est de l’Ohio realwealth.com, mais l’activité s’est depuis normalisée. Si les taux hypothécaires baissent dans la fourchette de 5 à 6 % dans les prochaines années, de nombreux acheteurs en attente reviendront sur le marché. Les enquêtes auprès des agents immobiliers suggèrent que la baisse des ventes de maisons rebondira à mesure que les taux se stabilisent, ramenant le marché à un rythme plus typique realwealth.com. L’inventaire devrait s’accroître lentement à mesure que la construction neuve – en particulier les maisons individuelles en périphérie – augmente pour répondre à la demande. Cependant, le rythme de construction restera probablement inférieur aux besoins (l’Ohio faisant face à des pénuries de main-d’œuvre et à des coûts de matériaux plus élevés) realwealth.com, ce qui signifie que la région ne construira pas soudainement en excès. Ainsi, le marché de vendeurs pourrait s’assouplir vers un marché équilibré par moments, mais une surabondance prolongée n’est pas anticipée. Nous pourrions enfin atteindre une offre de logements de 4 à 5 mois d’ici la fin de la décennie, ce qui atténuerait la pression sur les prix tout en maintenant des options saines pour les acheteurs.

Loyers et Multirésidentiel : Les perspectives du marché locatif sont solides. La forte demande locative à Cleveland devrait « se poursuivre » en 2024 et au-delà realwealth.com. Le taux de vacance devrait rester bas (probablement sous les 5 % à l’échelle métropolitaine) et les loyers continueront d’augmenter modérément. Des cabinets de conseil immobilier comme MMG prévoient que Cleveland « maintiendra une solide croissance des loyers » d’environ 3 % par an jusqu’en 2025 mmgrea.com. Certaines prévisions ont même noté des hausses de loyers à deux chiffres en 2022 ; bien que ce rythme se soit ralenti, on pourrait voir une croissance cumulative des loyers de 10 à 15 % au cours des cinq prochaines années. La nouvelle offre d’appartements mettra le marché à l’épreuve, mais compte tenu de la discipline du pipeline, les experts estiment que l’absorption correspondra aux livraisons mmgrea.com. Dans l’ensemble, Cleveland est considérée comme un marché favorable aux propriétaires sans contrôle des loyers et avec des moteurs de demande positifs, ce qui rend probable que les loyers dépasseront l’inflation à moyen terme.

Secteurs commerciaux :

• Bureaux : Le consensus est que le marché des bureaux de Cleveland va se redresser lentement. Le taux de vacance pourrait rester dans la fourchette de 20 à 25 % pendant quelques années, puis s’améliorer progressivement si les espaces obsolètes sont supprimés ou réaménagés. Certaines prévisions nationales (Emerging Trends de PwC) classent les marchés du Midwest comme Cleveland plus bas pour les perspectives d’investissement dans les bureaux en raison de ces défis scribd.com. Cependant, avec peu de nouvelles offres et des projets économiques potentiels (comme le siège de Sherwin-Williams qui apporte des emplois au centre-ville), le secteur des bureaux pourrait, d’ici 2030, se stabiliser à un équilibre plus sain (peut-être un taux de vacance dans les moyennes ados). N’attendez pas de croissance significative des loyers – probablement stable à 1 % par an – mais pas non plus d’effondrement.
• Industriel : Les experts sont optimistes sur l’industriel dans le Midwest. Après un ralentissement en 2025, le taux de vacance industriel de Cleveland devrait retomber sous les 5 %. Nouveaux méga-projets dans l’Ohio (par exemple, l’usine de puces d’Intel, l’usine de batteries Honda/LG) créeront indirectement des milliers d’emplois annexes et des besoins logistiques dans tout l’État realwealth.com realwealth.com. Cleveland, en tant que plaque tournante du transport, devrait bénéficier de cette croissance industrielle. Prévoyez une absorption positive renouvelée et peut-être quelques projets d’entrepôts sur mesure près de l’aéroport CLE ou des jonctions autoroutières. Les loyers pourraient à nouveau augmenter de quelques pourcents par an une fois les blocs vacants actuels absorbés.
• Commerce de détail : Les perspectives pour le commerce de détail sont stables-positives. Tant que les dépenses des consommateurs se maintiennent et que peu de nouveaux centres commerciaux sont construits, le taux de vacance des commerces à Cleveland devrait rester bas. Nous pourrions même observer une compression supplémentaire des vacances en dessous de 4 % si aucune grande enseigne ne ferme. Les loyers des commerces de premier choix pourraient augmenter légèrement avec l’inflation. Les projets à usage mixte au centre-ville (comme de nouveaux commerces avec des appartements au-dessus) ajouteront une offre commerciale moderne, ce qui pourrait attirer de nouvelles enseignes à Cleveland. Le facteur le plus important sera la population/le revenu – le commerce prospère si plus de personnes s’installent au centre-ville ou si le tourisme augmente. Les deux sont en légère hausse, ce qui est de bon augure. Les prévisions 2025 de Marcus & Millichap notent essentiellement qu’avec peu de livraisons et un emploi revenu aux niveaux de 2019, le commerce de détail à Cleveland est prêt pour une “compression supplémentaire” du taux de vacance marcusmillichap.com.

Avis des experts : Les agents immobiliers et analystes locaux gardent un ton d’“optimisme prudent”. Ils soulignent l’accessibilité de Cleveland comme un atout : un rapport 2025 classe Cleveland parmi les trois plus grandes métropoles pour la croissance des prix (malgré des hausses modestes) précisément parce qu’elle part d’un niveau de prix très abordable hondros.com. Les analystes de Zillow ont également signalé Cleveland comme un marché à surveiller en 2023 pour ses fondamentaux solides. On s’attend à ce que Cleveland surpasse de nombreux marchés à coût élevé en pourcentage, simplement parce qu’elle a plus de marge de progression et moins de risque de contraction.

En même temps, les experts reconnaissent que Cleveland n’est pas à l’abri des tendances nationales. Si les États-Unis entraient en récession en 2024, les ventes de maisons et la construction à Cleveland baisseraient probablement temporairement. Les taux d’intérêt élevés ont déjà calmé la frénésie ; s’ils devaient augmenter davantage, cela pourrait stagner les prix jusqu’à ce que les acheteurs s’ajustent. De plus, la situation de Cleveland pourrait être améliorée ou freinée par la politique publique – par exemple, des efforts importants pour attirer des immigrants ou des travailleurs à distance pourraient soutenir la population, tandis que des réductions d’emplois institutionnels (fermetures d’usines ou coupes budgétaires dans les hôpitaux) pourraient nuire à la demande.

En résumé, perspectives à 3–5 ans : Attendez-vous à une croissance progressive, pas à une ruée vers l’or. La valeur des logements devrait augmenter modestement, maintenant Cleveland parmi les meilleures propositions rapport qualité/prix du pays. Les loyers augmenteront modérément, maintenant l’intérêt des investisseurs. Les nouveaux projets et infrastructures renforceront l’attrait de la ville étape par étape, accélérant possiblement la hausse des prix à proximité immédiate de ces projets. L’immobilier à Cleveland devrait poursuivre sa progression “lente et régulière”, comme l’a dit un agent, plutôt que de connaître de fortes fluctuations josesellshomes.com. Pour les acheteurs, cela signifie qu’acheter plus tôt permet de verrouiller des coûts bas avant les hausses progressives. Pour les investisseurs, cela signifie des rendements fiables, même sans reventes rapides. Et pour la communauté, cela signifie un marché plus sain et revitalisé qui soutient la croissance sans exclure la population – un équilibre que beaucoup de villes à forte croissance envieraient.

En conclusion, les marchés résidentiel et commercial de Cleveland en 2025 sont nettement plus sains qu’il y a dix ans, et les prévisions annoncent une poursuite de ce renforcement progressif. Grâce à un développement intelligent, une résilience économique et cet atout précieux qu’est l’accessibilité, la région métropolitaine de Cleveland est en position de prospérer discrètement dans la seconde moitié des années 2020, offrant des opportunités stables aux investisseurs, acheteurs et promoteurs immobiliers.

Sources :

• Redfin, Cleveland Housing Market Trends (juillet 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (juillet 2025) zillow.com zillow.com
• Outstanding Ohio (Erin Johnson), NE Ohio Market Update, août 2025 outstandingohio.com
• Jose Medina, Mid-Year Market Update 2025 (Northeast Ohio) josesellshomes.com josesellshomes.com
• Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, T2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
• Marcus & Millichap, Prévisions du marché de la vente au détail à Cleveland 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• MMG Real Estate Advisors, Perspectives du marché multifamilial de Cleveland 2025 mmgrea.com mmgrea.com
• Ark7 Investments, Meilleurs quartiers de Cleveland 2025 ark7.com ark7.com
• Clappily Home (Paul Clapp), Tendances et prévisions de l’immobilier à Cleveland 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
• Hondros College Blog, Tendances du marché du logement à Cleveland 2025 hondros.com hondros.com
• NEOtrans Blog (Ken Prendergast), Population et développement du Grand Cleveland (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
• Construction Dive, Mise à jour du siège de Sherwin-Williams (février 2025) constructiondive.com constructiondive.com
• Blog NEOtrans, Dix mégaprojets à Cleveland (août 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog