Immobilier à Calgary 2025 : Un équilibre du marché et des tendances surprenantes dévoilées

Faits clés

• Changement de marché en 2025 : Après plusieurs années de boom, le marché immobilier de Calgary se stabilise. Les ventes se sont refroidies à des niveaux plus normaux et les prix globaux des maisons sont globalement stables ou légèrement en baisse d’une année sur l’autre creb.com creb.com, marquant un changement par rapport aux hausses à deux chiffres observées en 2021–2022.
• Prix résidentiels par segment : Le prix de référence d’une maison à Calgary se situe autour de 590 000 $ à la mi-2025 creb.com. Les maisons individuelles et jumelées ont maintenu leur valeur ou connu de légères hausses (~0–2 % de gain annuel) storeys.com, grâce à une offre limitée dans les quartiers prisés. En revanche, les appartements en copropriété et les maisons en rangée connaissent de légères baisses de prix (environ 1–2 % de baisse d’une année sur l’autre) en raison d’une augmentation de la nouvelle offre à haute densité creb.com storeys.com.
• Nouvelles constructions et inventaire records : Calgary construit à un rythme effréné. Les mises en chantier ont atteint un record d’environ 24 400 unités en 2024 calgary.ca (principalement des condos et des locations), et 2025 continue de voir une forte activité de construction. Ce boom de la construction a doublé l’inventaire de revente par rapport à l’année dernière creb.com, atténuant le marché de vendeurs extrême des années précédentes. Les acheteurs ont désormais plus de choix, et le marché s’est orienté vers des conditions équilibrées – voire en faveur des acheteurs dans certains segments creb.com.
• Refroidissement du marché locatif : Après des années de pénurie, le secteur locatif de Calgary commence enfin à se détendre. Le taux d’inoccupation est passé d’un niveau extrêmement bas d’environ 1,4 % en 2022 à environ 4,8 % fin 2024 mortgagesandbox.com alors que des milliers de nouveaux logements locatifs construits à cet effet arrivent sur le marché. Les loyers moyens se sont stabilisés, voire ont baissé – à la mi-2025, le loyer moyen de la ville (~1 914 $ tous types de logements confondus) est en baisse d’environ 9 % sur un an calgary.citynews.ca. Les propriétaires offrent des incitatifs (comme des mois de loyer gratuits) et les loyers annoncés pour un 2 chambres ont reculé de quelques pourcents par rapport à l’an dernier cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
• Immobilier commercial mitigé : Calgary affiche toujours le taux d’inoccupation de bureaux le plus élevé du Canada, héritage du ralentissement du secteur énergétique et du télétravail. Le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville tourne autour de 30 % cbre.ca, et le taux d’inoccupation global des bureaux dans la ville est d’environ 23–24 % assets.cushmanwakefield.com, de nombreuses tours plus anciennes peinant à trouver des locataires. Cependant, le programme agressif de conversion de bureaux en logements de la Ville est en cours – 21 immeubles de bureaux ont été approuvés pour conversion, créant 2 628 nouveaux logements et retirant plus de 2,6 millions de pieds carrés de bureaux vacants du centre-ville cmhc-schl.gc.ca. Dans les espaces commerciaux et à usage mixte, la demande des consommateurs se redresse et de nouveaux projets (comme des centres commerciaux communautaires et des rues principales revitalisées) avancent prudemment à mesure que l’économie s’améliore.
• Marché industriel solide : L’immobilier industriel de Calgary est un point positif. Les espaces d’entreposage et de logistique restent très demandés grâce à la croissance du commerce électronique et de la distribution. Les taux d’inoccupation sont bas (environ 4–5 % en 2025) avisonyoung.ca après qu’une vague de nouvelles constructions a légèrement atténué la pénurie précédente. Les loyers se sont raffermis, et environ 1–1,5 million de pieds carrés d’espace industriel supplémentaire est en développement pour répondre aux besoins en logistique, fabrication et entreposage avisonyoung.ca.
• Principaux moteurs de croissance : Plusieurs facteurs façonnent le marché de Calgary. La croissance démographique est le facteur numéro un – la région métropolitaine de Calgary a ajouté un impressionnant ~100 000 nouveaux résidents (+6 %) en 2024 seulement atb.com, soit la croissance la plus rapide au pays, grâce à une immigration record et à la migration interprovinciale. Cet afflux de population (attirée notamment par les opportunités d’emploi et le logement abordable en Alberta) a stimulé la demande en logement. L’économie se porte bien : l’Alberta devrait mener le Canada en croissance du PIB pour 2025 storeys.com, et Calgary a créé des dizaines de milliers d’emplois (notamment dans la technologie, la santé et la construction) tout en maintenant le chômage autour de 7 %. Parallèlement, les taux d’intérêt – après avoir fortement augmenté en 2022–2023 – restent élevés, ce qui a limité l’accessibilité pour les acheteurs. (Le taux directeur de la Banque du Canada se situait entre 2,75 % et 5 % jusqu’au début de 2025, bien qu’une récente baisse à 2,5 % fin 2025 ait apporté un certain soulagement reuters.com.) D’importants projets d’infrastructure renforcent également la confiance : la construction a débuté en 2025 sur la LRT Green Line de plus de 5 milliards $ (phase 1 ajoutant 16 km et 10 stations d’ici ~2030) en.wikipedia.org, et le nouveau centre d’événements/aréna de 1,25 milliard $ est en cours pour une ouverture en 2027 calgary.citynews.ca – les deux devraient stimuler le développement des quartiers environnants.
• Tendances d’investissement : Calgary attire de plus en plus l’attention des investisseurs. Les investisseurs immobiliers locaux ont été actifs dans l’achat de propriétés locatives lors du récent boom, attirés par de forts rendements locatifs (surtout comparés à Toronto/Vancouver). Avec le récent fléchissement des loyers, certains investisseurs en copropriété réévaluent leur position, et la flambée de l’offre d’appartements pousse même certains à mettre leurs unités en vente, ce qui a triplé les inscriptions de revente de condos depuis la mi-2024 mortgagesandbox.com. Les acheteurs hors province (de l’Ontario et de la Colombie-Britannique) continuent de voir Calgary comme un marché abordable avec un potentiel de croissance, et certains investisseurs institutionnels et FPI acquièrent des actifs (ex. : portefeuilles d’immeubles locatifs, parcs industriels) à des prix offrant encore de bons taux de capitalisation. Notamment, l’interdiction d’achat par des étrangers du Canada (prolongée jusqu’en 2027) limite l’investissement résidentiel étranger direct canada.ca, mais les capitaux étrangers trouvent toujours leur chemin dans les transactions commerciales et les projets de développement. Globalement, le sentiment des investisseurs en 2025 est prudemment optimiste – beaucoup considèrent que Calgary a dépassé la phase de surchauffe et offre désormais une fenêtre d’opportunité avant le prochain cycle haussier.
• Quartiers en vogue : Dans la ville, certains secteurs connaissent le plus de changements. De nouvelles communautés suburbaines en périphérie sont en plein essor – par exemple, Yorkville (SO), Glacier Ridge et Ambleton (NO), et Belvedere (E) – ajoutant des milliers de maisons unifamiliales pour les familles croissantes de Calgary bestcalgaryhomes.com. Les banlieues établies comme Livingston, Seton, et Mahogany continuent de s’agrandir avec de nouvelles phases et commodités. Dans le centre-ville, Marda Loop est en effervescence avec des constructions de maisons intercalaires et un important projet de développement à usage mixte (le projet Marc + Mada) qui va transformer ce quartier branché avenuecalgary.com. L’historique secteur des Currie Barracks est en cours de réaménagement en une communauté moderne à usage mixte, et Beltline/East Village continuent d’ajouter des condos et des commerces destinés aux jeunes professionnels. Parallèlement, certains quartiers longtemps négligés sont en plein essor : par exemple, Greater Forest Lawn à l’est est sur le point d’être revitalisé avec de nouveaux équipements publics et des initiatives de logement, ce qui le rend attrayant pour les investisseurs à la recherche de la “prochaine grande opportunité” alors que de nouveaux résidents affluent dans la ville avenuecalgary.com.
• Perspectives – Équilibre actuel, croissance modérée à venir : Le marché immobilier de Calgary à court terme (2025–2026) devrait rester équilibré. Les économistes prévoient une croissance des prix stable à modérée en 2025 – environ +1 % pour les maisons individuelles et 0 % à –2 % pour les condos/maisons en rangée, à la suite du léger ralentissement de cette année storeys.com. L’abondance de nouvelles constructions et le coût d’emprunt élevé devraient freiner toute flambée rapide des prix, même si la population continue d’augmenter. D’ici la fin des années 2020, la plupart des prévisions envisagent une progression graduelle du marché de Calgary. La croissance démographique devrait ralentir à ~2 % par an (contre 4–6 % récemment) à mesure que les objectifs fédéraux d’immigration sont ajustés et que la migration interprovinciale se normalise atb.com. Cet afflux plus modéré, combiné à une construction soutenue, devrait permettre un meilleur équilibre entre l’offre et la demande. D’ici 2030, les prix de l’immobilier à Calgary devraient enregistrer des hausses régulières et modestes plutôt qu’un nouveau boom – de l’ordre de quelques points de pourcentage par an, sauf choc majeur. La grande inconnue reste l’économie : si les marchés du pétrole et du gaz ou le secteur technologique s’envolent, Calgary pourrait connaître un nouveau pic de demande ; à l’inverse, un ralentissement mondial ou une hausse significative des taux d’intérêt pourraient affaiblir le marché. Globalement, les solides fondamentaux de la ville – diversification des industries, population jeune en croissance et accessibilité relative – suggèrent une trajectoire positive à long terme pour l’immobilier, mais sans les fluctuations extrêmes de la dernière décennie. Acheteurs, vendeurs et investisseurs doivent donc se préparer à un marché calgarien caractérisé par la stabilité et une croissance durable à l’approche de 2030.

Marché résidentiel en 2025

Prix des maisons et tendances des ventes

Le marché résidentiel de Calgary en 2025 est passé de la frénésie à la stabilité. L’activité de vente a reculé par rapport aux sommets historiques – la Calgary Real Estate Board (CREB) rapporte que les ventes unitaires depuis le début de l’année sont tombées dans la fourchette des 23 000 pour 2025, après avoir dépassé 26 000 l’an dernier storeys.com storeys.com. Ce recul (de l’ordre de 10 à 15 % de transactions en moins) rapproche les ventes des moyennes à long terme, sans pour autant indiquer un effondrement. Le ralentissement s’explique en partie par l’incertitude économique et la hausse des coûts d’emprunt qui pèsent sur la confiance des acheteurs creb.com. Malgré tout, le niveau actuel des ventes reste supérieur aux creux observés lors du ralentissement pétrolier de 2015–2019 creb.com – le marché de Calgary ralentit, mais ne s’arrête pas.

Pendant ce temps, les prix des maisons se sont stabilisés en 2025. Le prix de référence global pour Calgary (tous types de propriétés) est d’environ 585 000 $–590 000 $ à la mi-année creb.com. Il s’agit en fait d’une légère baisse (environ 2 % de moins) par rapport au printemps 2024 creb.com, marquant la première baisse annuelle des prix depuis plusieurs années. Ce léger recul est principalement attribué au segment des condos et maisons en rangée (plus de détails ci-dessous) et n’est pas uniforme dans toute la ville. En fait, les maisons unifamiliales détachées – le segment le plus recherché de Calgary – ont conservé leur valeur, voire enregistré de légères hausses dans certains quartiers. La mise à jour des prévisions de la CREB prévoit que les prix des maisons détachées termineront 2025 en hausse de « moins de 2 % » par rapport à l’an dernier storeys.com, soit pratiquement stable. L’offre limitée dans certaines gammes de prix (notamment les maisons familiales de milieu de gamme) soutient la valeur des maisons détachées creb.com, même si la moyenne de la ville se stabilise. De même, les maisons jumelées (duplex) s’en sortent bien : le prix de référence pour les jumelés était d’environ 697 300 $ en mai 2025, en hausse d’environ 3 % sur un an creb.com. En résumé, les maisons à faible densité de Calgary restent recherchées et ont en grande partie évité toute correction de prix en 2025 creb.com.

Par contraste, les propriétés à plus forte densité subissent une légère pression sur les prix. Condominium apartments et townhouses (row homes) ont connu une forte appréciation entre 2022 et 2024 (certains prix de condos ont bondi de plus de 10 à 15 % rien qu’en 2024), mais cette tendance s’est inversée cette année. Abundant new supply – de nombreux projets de condos achevés ou sur le point de l’être – ainsi que la baisse des rendements locatifs exercent une pression à la baisse. À la mi-2025, apartment-style condos affichent une baisse annuelle d’environ 2 % sur l’indice de référence creb.com. Le prix de référence d’un appartement typique à Calgary se situe désormais autour de 335 000–340 000 $ (à titre de référence, en mai, le prix de référence des appartements était de 335 300 $) creb.com. Row townhomes ont également vu leurs prix reculer d’environ 1–2 % sur un an creb.com, avec un prix de référence dans la tranche des 400 000 $ (en mai, le prix de référence des row homes était de 453 600 $) creb.com. Ces baisses restent relativement modestes, effaçant essentiellement le pic des prix de l’an dernier. Le choix abondant sur le new condo market (et la concurrence d’un secteur locatif en plein essor pour les acheteurs potentiels) rend les prix des condos/row homes plus négociables. Il convient de noter qu’après ce léger recul, la valeur des condos à Calgary demeure supérieure à celle d’avant la pandémie – le marché coming off the boil, mais ne s’effondre pas. CREB prévoit que les prix des appartements et des row homes termineront 2025 en baisse modérée de 1 à 2 % au total creb.com, et les premières données confirment cette prévision. La géographie des variations de prix à l’intérieur de Calgary est variée. En général, les quartiers de banlieue extérieure (où se trouvent de nombreuses maisons individuelles) sont restés plus solides, tandis que les zones du centre-ville, riches en condos, ont connu un certain aplatissement. Par exemple, les quartiers du Centre-ville et Beltline – regorgeant de nouvelles tours de condos – affichent plus d’inscriptions et des prix de condos plus souples, alors que les communautés suburbaines comme Evanston, Silverado ou Mahogany (dominées par les maisons) ont encore un inventaire relativement limité et des prix résilients. Même au sein des types de propriétés, les différences d’offre comptent : dans la catégorie des maisons individuelles, les maisons d’entrée de gamme à bas prix restent rares et continuent de prendre de la valeur, tandis que le segment de luxe (maisons individuelles haut de gamme à plus de 1 M$) dispose de plus d’offre et s’est quelque peu refroidi. Ce marché « à deux vitesses » crée des opportunités pour les acheteurs qui montent en gamme – ceux qui vendent une première maison dans un marché très demandé et achètent dans un segment haut de gamme plus souple peuvent profiter du changement d’écart de prix. Globalement, les tendances des prix à Calgary en 2025 indiquent un équilibre plus sain : après trois ans de conditions de marché extrêmement favorables aux vendeurs, le pouvoir de fixation des prix s’équilibre enfin entre acheteurs et vendeurs creb.com. Les maisons se vendent encore, mais les acheteurs peuvent prendre un peu plus de temps et négocier plus souvent sous le prix demandé désormais, surtout pour les condos ou dans les secteurs en surabondance d’offre.

Offre de logements et nouveaux développements

Un fait marquant en 2025 est que l’offre de logements rattrape enfin la demande. Calgary est passée d’une grave pénurie d’inscriptions à un inventaire beaucoup plus sain en l’espace d’un an. À la mi-2024, les acheteurs et les COURTIERS® se plaignaient qu’il n’y avait « aucune inscription » – l’inventaire était proche de niveaux historiquement bas. Avance rapide à la mi-2025, et les inscriptions actives ont à peu près doublé d’une année sur l’autre creb.com. Le marché de Calgary compte maintenant plusieurs milliers de maisons supplémentaires disponibles, grâce à une combinaison de facteurs : un nombre record de nouvelles constructions, plus d’inscriptions de revente alors que le marché s’est refroidi, et un afflux de nouveaux logements locatifs donnant confiance aux vendeurs potentiels pour inscrire leur maison. CREB note qu’après plusieurs années de sous-offre, l’inventaire de revente de Calgary en 2025 est enfin « revenu à des niveaux normaux » creb.com. L’indicateur des mois d’inventaire – qui était tombé sous les 2 mois au plus fort de la frénésie (signe d’un marché de vendeurs) – est maintenant remonté à environ 2,5–3 mois à l’échelle de la ville creb.com, signalant des conditions équilibrées. Les acheteurs ont plus de choix, et les guerres d’enchères sont beaucoup moins courantes qu’en 2021–22.

L’alimentation de cette augmentation de l’offre est un boom de la construction en cours. Calgary construit des logements à un rythme jamais vu dans son histoire. En 2021, 2022, puis encore en 2023, les mises en chantier ont grimpé à des sommets inégalés depuis plusieurs décennies, culminant avec 24 400 mises en chantier en 2024 – un record absolu calgary.ca. Fait crucial, la plupart de ces nouveaux logements sont dans des formats à plus forte densité : condominiums, appartements locatifs et complexes de maisons en rangée. La ville a répondu à l’afflux de population et à la faible vacance par une vague de tours de condos et de projets d’appartements, dont beaucoup sont maintenant achevés. En conséquence, 2025 voit un volume important d’achèvements de projets. De nouveaux immeubles de condos ont ouvert dans des quartiers comme Beltline, East Village, University District et des pôles suburbains (par exemple Seton dans le SE). Peut-être encore plus marquant est la montée en puissance des immeubles locatifs construits à dessein (certains financés par des programmes gouvernementaux et de la SCHL). La Société canadienne d’hypothèques et de logement note que le parc locatif construit à dessein de Calgary s’est accru d’environ 10 % rien qu’en 2024 mortgagesandbox.com – une hausse massive en un an – et cette dynamique s’est poursuivie en 2025. Grâce aux incitatifs gouvernementaux, les promoteurs ont des milliers d’unités locatives en cours, dont beaucoup doivent ouvrir d’ici 2025–2026. Cette offre élevée est une raison clé de la hausse de l’inventaire de revente : certains acheteurs potentiels trouvent des options locatives et ne se battent plus pour des logements à la revente, et certains investisseurs mettent en vente leurs condos car le marché locatif n’est plus ultra-tendu.

Sur le plan du développement, Calgary en 2025 fourmille de grues de construction, non seulement pour le logement mais aussi pour des projets à usage mixte et d’infrastructure. Quelques développements et tendances notables :

• Expansion suburbaine : La ville a approuvé et lancé de nombreuses nouvelles communautés suburbaines pour accompagner la croissance. En fait, un comité municipal a donné son feu vert à des dizaines de nouveaux quartiers suburbains ces dernières années. En 2025, au moins 11 nouveaux projets de communautés sont en cours pour 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Parmi les exemples, on trouve Ambleton (NO), Glacier Ridge (extrême nord), Belvedere (est), Alpine Park (SO), et Homestead (NE), entre autres. Ces zones sont à différents stades – certaines construisent et vendent déjà des maisons, d’autres viennent à peine de commencer les travaux. Ensemble, les banlieues en développement actif ont ajouté des dizaines de milliers d’unités de logement (27 700 unités entre 2021 et 2025 seulement, captant environ 60 % de la croissance du logement neuf de la ville) calgary.ca. La tendance est claire : Calgary continue de s’étendre vers l’extérieur, offrant de nouvelles maisons individuelles et maisons en rangée dans des communautés planifiées avec parcs, écoles et commerces. Les acheteurs exclus des quartiers centraux, ou les nouveaux arrivants à la recherche de logements adaptés aux familles, affluent vers ces zones périphériques.
• Densification et réaménagement urbain : Parallèlement, Calgary connaît un important réaménagement à l’intérieur de la ville. La construction de logements intercalaires en centre-ville (démolition d’anciennes maisons pour construire des duplex, quadruplex ou maisons en rangée) reste très active dans des quartiers comme Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill, et d’autres. Les politiques d’urbanisme de la ville encouragent une densité douce dans les secteurs établis, et le marché plus équilibré de 2025 n’a pas vraiment ralenti les projets intercalaires – les constructeurs misent sur une demande continue pour des logements bien situés. De plus, le réaménagement à grande échelle d’anciens sites institutionnels ou industriels se poursuit. Par exemple, Currie Barracks, une ancienne base militaire près du centre-ville, est transformée en nouveau village urbain (avec condos, maisons en rangée, commerces et bureaux) ; la construction de logements et d’une “rue commerçante” s’y poursuit en 2025. Dans le secteur East Village et Victoria Park, au cœur du plan du Rivers District, de nouvelles tours de condos et l’agrandissement du BMO Centre (une importante modernisation du centre de congrès achevée en 2024) ont insufflé un nouvel élan. Le Beltline doit également accueillir un nouveau centre d’événements (arène) et un quartier de divertissement d’ici 2027, ce qui stimule déjà des projets de condos et de développement foncier à proximité. Au total, le centre établi de Calgary accueille lentement mais sûrement de nouveaux résidents – un objectif clé des efforts de revitalisation du centre-ville par la Ville.
• Conversions de bureaux en logements : Une source très innovante de nouveaux logements est le programme de conversion de bureaux du centre-ville de Calgary. Avec un taux de vacance des bureaux au centre-ville si élevé, la Ville (avec le soutien provincial et fédéral) a offert des incitatifs pour convertir des immeubles de bureaux vides en logements résidentiels. Début 2025, 21 immeubles de bureaux ont été approuvés pour conversion, ce qui créera 2 628 nouveaux logements résidentiels (principalement des appartements locatifs) dans le centre-ville cmhc-schl.gc.ca. Plusieurs de ces projets sont déjà en construction ou même terminés. Par exemple, une ancienne tour de bureaux sur la 7e Avenue SO a rouvert en 2023 sous le nom d’appartements « The Cornerstone », et d’autres suivront. En 2025, une conversion très médiatisée est celle du Barclay Centre (606 4 St SO) – un immeuble de bureaux de 16 étages et 55 ans, réimaginé en 166 appartements locatifs avec des commodités modernes, dont l’ouverture est prévue en 2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Ces conversions réduisent non seulement le stock de bureaux vacants, mais ajoutent aussi des logements locatifs très attendus là où la demande augmente (au centre-ville). D’ici 2030, le programme de conversion vise à retirer des millions de pieds carrés d’espaces de bureaux et à ajouter bien plus de 5 000 nouveaux logements au centre-ville, transformant radicalement le cœur de Calgary. Il s’agit d’une expérience suivie à l’échelle nationale, et en 2025 elle bat son plein – quatre immeubles convertis devraient ouvrir à des résidents au cours de l’année cmhc-schl.gc.ca.
• Projets d’infrastructure : Le développement immobilier de Calgary est étroitement lié aux grands projets d’infrastructure. En 2025, la très attendue Green Line LRT a enfin lancé la construction principale. Cette nouvelle ligne de C-Train (le plus grand projet d’infrastructure de la ville à ce jour) reliera dans un premier temps 16 km de Shepard (SE Calgary) à 7 Avenue SW (centre-ville), ajoutant 10 stations dans des quartiers du SE mal desservis en.wikipedia.org. La première pelletée de terre a eu lieu en juin 2025 en.wikipedia.org, et la première phase devrait être opérationnelle vers 2030 en.wikipedia.org. La Green Line influence déjà le développement : le long du tracé prévu (qui comprend des stations dans des communautés comme Inglewood, Ogden, et près du nouveau Event Centre), les promoteurs assemblent des terrains et proposent des projets axés sur le transport en commun. La Ville investit également dans la modernisation des services publics et la modification de l’utilisation des sols le long du corridor. Un autre projet phare est le nouvel Event Centre de Calgary, une aréna de 19 000 places surnommée « Scotia Place » en construction dans le Rivers District. Les travaux de fondation ont débuté début 2025 calgary.citynews.ca avec une ouverture prévue à l’automne 2027 calgary.citynews.ca. Cette installation (futur domicile des Flames de la LNH et lieu de divertissement toute l’année) est la pièce maîtresse d’un plan plus large de Culture & Entertainment District – attendez-vous à voir de nouveaux hôtels, condos, restaurants et autres attractions émerger autour. En effet, même pendant la construction, la valeur des terrains à proximité augmente en prévision. Au-delà de cela, d’autres infrastructures comme le Stoney Trail ring road (entièrement achevé en 2024) et les plans d’expansion de l’aéroport continuent d’améliorer la connectivité, ce qui tend à libérer des terrains périphériques pour le développement (par exemple, des parcs industriels près du ring road, de nouvelles communautés juste au-delà des anciennes limites de la ville).

En résumé, l’offre de logements à Calgary en 2025 est enfin en hausse. Des années de planification et de construction portent leurs fruits : plus de logements sont disponibles pour les acheteurs et les locataires. De nouveaux développements – des banlieues éloignées aux gratte-ciel du centre-ville – créent une ville mieux à même d’accueillir sa croissance. Pour les acheteurs, cela signifie plus d’options et moins de concurrence effrénée. Pour le marché dans son ensemble, cela augure une meilleure accessibilité financière à moyen terme, à mesure que l’offre rattrape la demande. La question clé sera de savoir si la construction peut maintenir son rythme (compte tenu des défis liés à la main-d’œuvre et aux coûts) et si la croissance démographique se poursuit à son rythme actuel. Mais en 2025, Calgary ajoute de manière proactive des logements, ce qui marque un changement significatif par rapport aux flambées de prix dues à la rareté du début des années 2020.

Marché locatif et taux d’inoccupation

Le marché locatif de Calgary est passé d’extrêmement tendu à confortablement chaud en 2025, offrant un peu de répit aux locataires. Ces dernières années, les loyers à Calgary ont grimpé à l’un des rythmes les plus rapides du Canada – des hausses annuelles à deux chiffres – sous l’effet d’un afflux de nouveaux arrivants et d’un taux d’inoccupation historiquement bas. Fin 2022 et début 2023, le taux d’inoccupation locative de la ville est tombé à près de 1 %, et trouver un appartement était une véritable compétition, les enchères pour les baux n’étant pas rares. Cependant, 2024–2025 a marqué un nouveau chapitre : l’offre locative en forte hausse et la demande en baisse ont enfin relâché la pression.

Le taux d’inoccupation des logements locatifs construits expressément à Calgary a fortement augmenté. Selon les enquêtes de la SCHL, le taux d’inoccupation de la région métropolitaine de Calgary n’était que de 1,4 % en 2023, mais à la fin de 2024, il avait bondi à 4,8 % mortgagesandbox.com. Il s’agit de l’un des revirements de taux d’inoccupation les plus spectaculaires jamais enregistrés à Calgary sur un an. Un taux d’environ 5 % est considéré comme relativement sain (un marché locatif équilibré), donc Calgary est passée d’un marché ultra-tendu à un marché essentiellement normal en 12 mois. Des sources du secteur en 2025 suggèrent même que le taux d’inoccupation pourrait dépasser 5 % dans certains segments à mesure que de nouveaux immeubles ouvrent emeraldmanagement.com. En effet, les données du secteur privé ont montré que la disponibilité locative à Calgary continuait d’augmenter à la mi-2025, avec des appartements annoncés restant vacants plus longtemps et des propriétaires commençant à se faire concurrence pour attirer les locataires cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Cette hausse du taux d’inoccupation est directement liée à la nouvelle offre. Comme mentionné précédemment, un nombre record de nouveaux appartements ont été achevés ou sont sur le point de l’être. Beaucoup de ces projets sont de grands ensembles multifamiliaux destinés aux locataires (certains projets de condos ont aussi fini sur le marché locatif). Par exemple, au centre-ville et dans le Beltline seulement, plusieurs centaines de nouveaux logements locatifs sont arrivés sur le marché l’an dernier (dans des immeubles comme The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II, etc.). En banlieue, des promoteurs ont construit de nouveaux complexes locatifs dans des quartiers comme Seton, University District et près des nœuds de transport en commun. Ces ajouts, combinés à davantage de condos privés mis en location, ont considérablement augmenté le stock d’annonces pour les locataires. Les annonces de locations à Calgary ont augmenté d’environ 130 % sur un an au début de 2025, selon l’analyse de la SCHL cmhc-schl.gc.ca. Face à une concurrence accrue, les propriétaires ont dû se montrer plus flexibles sur les prix et les incitatifs.

Les prix des loyers, en conséquence, se sont stabilisés et ont même légèrement diminué en termes réels. Pour quantifier : les données de Rentals.ca (rapport de juillet 2025) ont montré que le loyer moyen à Calgary (tous types de biens confondus) était de 1 914 $, soit 9 % de moins qu’un an auparavant calgary.citynews.ca. Il s’agissait de l’une des baisses de loyer les plus marquées parmi les grandes villes canadiennes à ce moment-là calgary.citynews.ca. Par type de bien, les appartements d’une chambre à Calgary coûtent en moyenne environ 1 500 à 1 600 $ par mois à la mi-2025, en baisse par rapport à un pic d’environ 1 650 $+ en 2024 apartments.com. Les logements de deux chambres, qui avaient dépassé les 1 800 $, sont retombés en moyenne autour du milieu des 1 700 $. Même les logements plus grands (trois chambres) ont vu leur loyer baisser – les loyers des trois chambres à Calgary à la mi-2025 sont environ 15 % inférieurs aux niveaux d’il y a un an (désormais autour de 2 300 $+ en moyenne) calgary.citynews.ca. Ces statistiques soulignent un marché locatif qui est en train de se refroidir. Il est toutefois important de noter que ce ralentissement fait suite à une période de croissance extrême – par exemple, les loyers moyens à Calgary sont encore en hausse d’environ 9 % par rapport à il y a trois ans (période 2019–2022) calgary.citynews.ca. Les locataires bénéficient donc aujourd’hui d’un certain répit, mais pas d’un retour complet aux prix d’avant le boom.

Les propriétaires ont réagi au marché plus souple de différentes manières. De nombreux nouveaux immeubles locatifs haut de gamme offrent des incitations à l’emménagement – par exemple, « un mois de loyer gratuit », stationnement gratuit pendant un an ou cartes-cadeaux – pour attirer les locataires, ce qui n’était pas nécessaire lorsque le taux d’inoccupation était proche de 1 %. Certains propriétaires existants limitent les augmentations de loyer lors des renouvellements de bail, préférant garder de bons locataires plutôt que de risquer qu’un logement reste vacant pendant un ou deux mois. La mise à jour de mi-année de la SCHL a noté qu’à Calgary (et dans quelques autres villes), les loyers annoncés au T1 2025 étaient en fait 3 à 4 % plus bas qu’au T1 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, ce qui indique que les propriétaires réduisent les loyers demandés pour remplir les logements. Il est à noter que, bien que les loyers demandés pour les nouveaux baux aient baissé, les loyers payés par les locataires de longue date continuent généralement d’augmenter (en raison des ajustements annuels et du rattrapage après les plafonds précédents) – mais à un rythme plus lent. La SCHL a observé que les augmentations de loyer pour les logements occupés à Calgary restent positives (environ 7,9 % sur un an début 2025) cmhc-schl.gc.ca, ce qui montre que de nombreux locataires voient encore leur loyer augmenter au renouvellement, mais moins qu’auparavant.

Une autre tendance intéressante est qu’avec une offre accrue, les locataires disposent d’un nouveau choix et d’un pouvoir de négociation. Tout au long de 2025, des anecdotes ont émergé de locataires négociant de petites remises, ou pouvant être plus exigeants sur l’emplacement/les commodités puisque plusieurs logements répondaient à leurs critères. C’est un changement radical par rapport à 2022, lorsque les locataires prenaient souvent le premier logement disponible à n’importe quel prix. Cela stimule aussi une certaine concurrence sur la qualité : les propriétaires d’immeubles plus anciens investissent dans des rénovations et des améliorations pour éviter de perdre des locataires au profit de nouveaux projets plus attrayants. Le marché locatif secondaire de Calgary (propriétaires individuels de condos) ressent également la concurrence – certains investisseurs en condos, voyant les loyers stagner et beaucoup de nouveaux logements de luxe comme concurrents, choisissent de vendre leurs unités. Cela explique en partie la hausse des annonces de condos à vendre en 2025 mortgagesandbox.com.

En termes de accessibilité financière, le marché locatif de Calgary reste moins cher qu’à Toronto ou Vancouver, mais l’écart s’est réduit lors de la flambée de 2021–2023. Le loyer moyen à Calgary (~1 900 $) reste inférieur à la moyenne canadienne (~2 100 $) calgary.citynews.ca, et bien en dessous de Vancouver (~2 800 $) ou Toronto (~2 400 $). Avec les récentes baisses, Calgary a amélioré sa position en tant que grande ville abordable pour les locataires. Cependant, les loyers restent nettement plus élevés qu’il y a plus de 5 ans, et avec la hausse des taux d’intérêt, de nombreux primo-accédants potentiels continuent de louer, ce qui maintient la demande de base. Un effet secondaire des coûts élevés du logement à l’échelle nationale est la multiplication des ménages de colocataires – même à Calgary, la SCHL note que davantage de locataires se regroupent pour pouvoir payer le loyer facebook.com, une tendance courante ailleurs.

En regardant vers l’avenir, les perspectives locatives jusqu’en 2025 sont à l’équilibre ou même à la modération. Davantage de nouvelles livraisons locatives sont prévues pour la fin 2025 et 2026, ce qui pourrait faire encore augmenter le taux d’inoccupation. Certaines prévisions suggèrent que le taux d’inoccupation de Calgary pourrait temporairement grimper dans la fourchette de 5 à 7 % avant que l’afflux de population ne rattrape la situation youtube.com. Les loyers devraient rester relativement stables ; on pourrait même observer de légères baisses nominales dans certains segments (par exemple, les appartements de luxe d’une chambre au centre-ville pourraient se louer un peu moins cher en 2026 qu’en 2024). C’est une bonne nouvelle pour les locataires et pour l’attractivité du coût de la vie de la ville. Pour les investisseurs et promoteurs, un marché locatif plus calme signifie qu’il faut évaluer les nouveaux projets avec plus de prudence – en effet, fin 2025, certains promoteurs ont indiqué qu’ils allaient mettre en pause de nouveaux projets locatifs car la baisse des loyers et la hausse des coûts de financement réduisent la rentabilité mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Mais avec la population de Calgary qui continue de croître, la plupart des analystes s’attendent à ce que le marché locatif absorbe progressivement la nouvelle offre au cours des prochaines années. La période actuelle est en quelque sorte une « période de rattrapage » où la croissance de l’offre dépasse celle de la demande, après quoi un équilibre devrait être atteint. Il est à noter que le marché locatif de Calgary reste fondamentalement plus tendu qu’il ne l’était lors du ralentissement pétrolier (quand le taux d’inoccupation avait atteint les deux chiffres vers 2016). La ville n’est pas en situation de surabondance, mais passe plutôt d’une extrême tension à des conditions saines.

En résumé, 2025 marque un tournant pour les locations à Calgary : des taux de vacance plus élevés et des loyers qui se stabilisent caractérisent le marché. Les locataires peuvent pousser un soupir de soulagement alors que les options augmentent. Les propriétaires font face à plus de concurrence et doivent faire preuve de prudence dans la fixation des loyers. Cet environnement locatif équilibré devrait persister dans un avenir proche – une normalisation bienvenue après les hausses de loyers effrénées des dernières années.

Immobilier commercial : bureaux, commerces de détail & usage mixte

Conditions du marché des bureaux

Le marché des bureaux de Calgary traverse une longue et douloureuse période d’ajustement, et 2025 est une autre année de guérison progressive – mais aussi de défis persistants. La ville a connu un excédent notoire de bureaux après le krach pétrolier de 2014, qui a conduit les entreprises énergétiques à réduire leurs effectifs ou à fermer leurs portes. Même si l’économie générale s’est redressée, la montée du travail à distance/hybride pendant la pandémie a ajouté une pression supplémentaire, laissant le centre-ville de Calgary avec l’un des taux de vacance de bureaux les plus élevés d’Amérique du Nord.

En 2025, Calgary détient malheureusement toujours le titre de plus haut taux de vacance de bureaux au Canada. Le taux de vacance des bureaux du centre-ville s’élève à environ 30% cbre.ca, ce qui signifie qu’environ un bureau sur trois dans le centre est vide. C’est une augmentation par rapport au début de la décennie (le taux de vacance était d’environ 25% il y a quelques années) en raison de nouveaux départs et d’un filet de nouvelles surfaces livrées. Au deuxième trimestre 2025 seulement, la vacance au centre-ville a augmenté d’environ 0,5%, en partie à cause d’une grande entreprise énergétique qui a regroupé ses espaces et remis des mètres carrés sur le marché cbre.ca cbre.ca. Le centre-ville de Calgary compte environ 42 millions de pieds carrés de bureaux, donc un taux de vacance de 30% équivaut à ~12–13 millions de pieds carrés vacants – une énorme capacité excédentaire. Les pôles de bureaux en banlieue, bien que plus sains que le centre-ville, affichent également des taux de vacance élevés, entre 15 et 20%. Par exemple, le taux de vacance des bureaux en banlieue de Calgary était d’environ 17% à la mi-2025 (les marchés du sud s’en sortant un peu mieux que ceux du nord) collierscanada.com. À l’échelle de la ville (toutes catégories, centre-ville + banlieue combinés), le taux de vacance des bureaux est d’environ 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Ces chiffres soulignent que Calgary fait face à un défi sur plusieurs années pour remplir ou reconvertir ses bureaux vacants.

Sur une note positive, il y a quelques signes de stabilisation. Au cours de la dernière année et demie, les données nationales montrent que les taux de vacance des bureaux au Canada se stabilisent, et Calgary ne fait pas exception à cette tendance émergente cbre.ca cbre.ca. L’absorption nette (le changement net d’espace loué) à Calgary oscille autour de zéro – légèrement positive un trimestre, légèrement négative le suivant – ce qui indique que la chute libre s’est arrêtée. En effet, CBRE a rapporté que Calgary a connu une légère absorption positive d’espace de bureaux lors de quelques trimestres, et les immeubles de grande qualité, dits “trophées”, ont même vu leur taux de vacance s’améliorer alors que certains locataires recherchent la qualité (“flight to quality”) cbre.ca. Les tours de première catégorie du centre-ville (comme The Bow, Brookfield Place) s’en sortent relativement bien, maintenant leur taux d’occupation et parvenant même à obtenir des loyers décents, tandis que les immeubles plus anciens de catégorie B/C restent presque vides. Cette bifurcation signifie que les bureaux récents, riches en commodités et bien situés, surperforment. En fait, le segment “trophée” du centre-ville de Calgary affiche un taux de vacance d’environ 11 % – un monde à part du taux global de 30 % au centre-ville cbre.ca cbre.ca. De nombreux locataires profitent de cette occasion pour améliorer leur espace (puisque l’écart de loyer entre les catégories s’est réduit). L’écart de vacance entre les immeubles de catégorie A et ceux de catégorie B/C est d’environ 14,7 points de pourcentage cbre.ca, ce qui met en évidence la vacance disproportionnée des bureaux plus anciens.

Les loyers pour les espaces de bureaux ont donc été ajustés en conséquence. Le loyer net moyen demandé au centre-ville à Calgary au T1 2025 était d’environ 16,31 $ par pi² par an assets.cushmanwakefield.com, ce qui représente en fait une hausse par rapport au trimestre précédent (14,95 $/pi²). Cette augmentation est quelque peu trompeuse – elle reflète l’arrivée sur le marché de certains espaces haut de gamme, plutôt qu’un véritable regain de pouvoir de fixation des prix par les propriétaires. En général, les propriétaires d’immeubles de moindre qualité ont considérablement baissé les loyers et offrent d’importantes incitations pour attirer les locataires (par exemple, de longues périodes de loyer gratuit, des allocations d’aménagement). Il n’est pas rare de voir des loyers effectifs en immeubles de catégorie B à un chiffre par pi². À l’inverse, les immeubles « trophées » haut de gamme affichent encore des loyers dans la tranche supérieure des 20 $/pi², voire plus pour les meilleurs espaces. Le loyer moyen en banlieue est plus bas, et a d’ailleurs légèrement diminué début 2025 (une petite baisse en banlieue alors que la moyenne du centre-ville augmentait) assets.cushmanwakefield.com. Globalement, les loyers de bureaux à Calgary restent bien en dessous des sommets d’avant 2014. Pour situer, avant la chute du pétrole, les loyers des immeubles de catégorie A au centre-ville se situaient entre 30 et 40 $/pi² ; aujourd’hui, seuls les meilleurs espaces dépassent 20 $, et de nombreux contrats se concluent à une fraction des tarifs historiques. C’est une excellente nouvelle pour les entreprises à la recherche de bureaux abordables, mais difficile pour les propriétaires et investisseurs.

Le taux de vacance toujours élevé a conduit à des mesures créatives. Comme évoqué, le programme de conversion de bureaux en logements de la Ville est une réponse directe à la surabondance. En offrant des subventions (jusqu’à 75 $/pi²) aux propriétaires, Calgary a encouragé la réduction du parc de bureaux par la conversion. En 2025, trois conversions ont été achevées et plusieurs autres sont en cours, ce qui permettra au total d’éliminer environ 2,68 millions de pi² de bureaux au centre-ville cmhc-schl.gc.ca. Cela présente un double avantage : réduire la vacance et amener plus de personnes (résidents) au centre, ce qui soutient les commerces locaux. Les responsables municipaux soulignent que pour chaque dollar public investi, le secteur privé en a investi 4 pour réaliser ces conversions cmhc-schl.gc.ca – un effet de levier appréciable. C’est un processus lent, mais à long terme, ces efforts devraient réduire sensiblement la vacance. De plus, la Ville envisage la démolition d’immeubles de bureaux pour certaines tours irrémédiablement obsolètes, avec la possibilité de les transformer en parcs ou en sites de redéveloppement.

Du côté de la demande, le marché des bureaux de Calgary se diversifie progressivement au-delà du secteur pétrolier et gazier. Les entreprises technologiques, bien qu’elles ne soient pas à l’échelle de Toronto/Vancouver, se sont développées à Calgary – des sociétés comme Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies et des startups locales ont pris des espaces de bureaux, comblant partiellement le vide laissé par la réduction des entreprises énergétiques. Le gouvernement provincial a également décentralisé certains emplois vers le centre-ville de Calgary, et des secteurs comme les services financiers et l’administration de la santé connaissent des expansions modestes. Cependant, ces gains restent marginaux par rapport aux dizaines de millions de pieds carrés libérés. Un moteur notable en 2025 est la poussée du « retour au bureau » ; de nombreuses entreprises de Calgary augmentent les attentes en matière de travail en présentiel, ce qui a conduit certaines à louer un peu plus d’espace ou du moins à conserver ce qu’elles ont plutôt que de le sous-louer. La disponibilité des sous-locations, qui avait explosé en 2020, est en baisse – l’espace en sous-location à Calgary a diminué d’environ 9 % d’une année sur l’autre cbre.ca, ce qui signifie que moins d’entreprises essaient de se débarrasser de leur espace excédentaire (un signe que le pire du surplus est peut-être derrière nous).

En résumé, le secteur des bureaux de Calgary en 2025 touche le fond. Un taux de vacance d’environ 30 % au centre-ville représente un immense défi cbre.ca, et il faudra probablement de nombreuses années de croissance économique (et d’autres efforts de conversion) pour le réduire de manière significative. Les loyers sont faibles, surtout dans les immeubles plus anciens, et les propriétaires continuent de se livrer une concurrence féroce pour attirer les locataires. Cela dit, un optimisme prudent se fait sentir : l’hémorragie semble stoppée. Le discours passe de « jusqu’où cela va-t-il aller ? » à « comment pouvons-nous réinventer et rebondir ? ». Pour que le centre-ville de Calgary prospère, remplir ces bureaux (ou leur trouver de nouveaux usages) reste une priorité absolue. La bonne nouvelle : aucune nouvelle tour de bureaux n’est en construction (la construction de bureaux est à son plus bas niveau depuis 20 ans cbre.ca), donc l’offre ne s’aggrave pas. L’objectif est désormais d’absorber ou d’éliminer la vacance existante. Si l’économie de l’Alberta reste solide et que des secteurs comme la technologie et les services professionnels continuent de croître, le centre-ville de Calgary pourrait lentement réduire l’excédent d’espace. En attendant, le marché des bureaux du centre-ville est un paradis pour les locataires – beaucoup de choix et des loyers attractifs – et un casse-tête pour les propriétaires. C’est l’histoire de deux marchés : les tours modernes s’en sortent, les anciennes luttent pour survivre. Calgary sera scrutée de près dans le secteur de l’immobilier commercial alors qu’elle réinvente son centre-ville pour une ère post-pétrole et de travail hybride.

Développements commerciaux et à usage mixte

L’immobilier de détail de Calgary en 2025 repose généralement sur des bases plus solides que le secteur des bureaux, car il est soutenu par la croissance démographique de la ville et la reprise de la consommation. Le marché du commerce de détail englobe tout, des centres commerciaux de banlieue et des power centres aux boutiques urbaines en rez-de-chaussée et aux nouveaux projets à usage mixte. Globalement, la vacance commerciale à Calgary est modérée et les loyers commerciaux sont restés relativement stables, bien que la performance varie selon l’emplacement et le format.

Dans les banlieues, le commerce de détail suit les toits – et Calgary compte de nombreux nouveaux toits. À mesure que de nouvelles communautés émergent en périphérie, les promoteurs commerciaux livrent les places commerciales ancrées par des supermarchés et les services requis. Par exemple, dans des zones en plein essor comme Livingston/Carrington (nord) et Seton/Mahogany (sud), de nouveaux complexes commerciaux ont ouvert ou sont en construction pour desservir ces résidents (comprenant des supermarchés, des pharmacies, des restaurants, etc.). Ces espaces se louent généralement bien, car les nouvelles communautés ont souvent une demande refoulée pour des commodités locales. Les power centres (regroupements de grandes surfaces) dans les secteurs établis sont généralement en bonne santé aussi ; la forte croissance démographique de Calgary a soutenu les ventes chez les grands détaillants (Costco, Walmart, magasins de rénovation, etc.), et le taux de vacance dans ces centres est faible. Certains anciens power centres ont même connu une requalification, ajoutant de nouveaux bâtiments ou des usages mixtes. Une tendance notable est l’intégration d’éléments à usage mixte – par exemple, le vaste projet Taza sur les terres de la Nation Tsuut’ina (sud-ouest de Calgary, près de la rocade) propose commerces, divertissement, bureaux et potentiellement du résidentiel dans un nouveau pôle, illustrant la frontière de plus en plus floue entre commerce pur et destinations à usage mixte.

Les centres commerciaux de Calgary ont connu des difficultés pendant la pandémie, mais les principaux centres rebondissent. CF Chinook Centre et CF Market Mall, les plus grands centres de la ville, rapportent une amélioration de la fréquentation et des ventes en 2025, grâce en partie à l’ouverture de nouveaux magasins et à des rénovations. Chinook Centre se prépare à une importante expansion (incluant possiblement une rue commerçante à ciel ouvert et des tours résidentielles sur place dans les prochaines années), et en 2025 il continue d’attirer de nouvelles marques internationales. CrossIron Mills, le centre de magasins d’usine juste au nord des limites de la ville, reste également une attraction régionale. Les centres secondaires (comme Sunridge ou Southcentre) sont stables, bien qu’ils fassent face à la concurrence du commerce en ligne et doivent continuer à se réinventer avec des attractions comme la restauration, le fitness, ou même des usages de santé occupant des locaux commerciaux. Le taux de vacance des commerces de détail (centres commerciaux/malls) à Calgary est estimé dans la fourchette basse à moyenne à un chiffre (environ 3–6 %, selon le sous-marché). La forte croissance démographique de la ville a maintenu une demande robuste pour le commerce – plus de gens signifie plus d’acheteurs.

Dans le centre urbain, le commerce de détail présente un tableau contrasté. Le commerce de détail lié aux bureaux du centre-ville de Calgary (les aires de restauration +15, les boutiques en rez-de-chaussée des tours de bureaux) a souffert du télétravail et de la baisse du nombre de travailleurs de bureau. Certains kiosques de restauration +15 et commerces de proximité destinés aux navetteurs quotidiens restent vacants ou ont des horaires réduits, car la fréquentation des travailleurs de bureau au centre-ville demeure inférieure à celle de 2019. Cependant, à mesure que de nouveaux résidents s’installent au centre-ville (avec de nouveaux condos et des conversions de bureaux), une nouvelle clientèle émerge. On observe une augmentation des commodités au centre-ville comme les épiceries (par exemple, deux grandes chaînes ont ouvert des magasins dans Beltline ces dernières années) et des services pour les résidents. Les quartiers Beltline et East Village sont devenus des pôles de restauration et de divertissement, contribuant à remplir les locaux commerciaux. Par exemple, First Street SW dans Beltline et la 17e Avenue continuent de voir s’ouvrir de nouveaux cafés, bars et boutiques, profitant de la vague de jeunes professionnels vivant à proximité. Le taux de vacance des commerces de détail au centre-ville (au niveau de la rue) reste élevé (peut-être ~10 % ou plus), mais s’améliore à mesure que certains espaces se convertissent à de nouveaux concepts (comme des studios de fitness, des cliniques médicales ou même des galeries éphémères) et que la densité résidentielle rend certains îlots autrefois calmes viables pour le commerce.

Un grand développement à l’horizon pour le commerce de détail urbain est le Culture + Entertainment District mentionné précédemment autour de la 17e Avenue et du Stampede Park. Avec l’agrandissement du BMO Centre (le centre de congrès achevé en 2024) et la construction du Event Centre, les plans incluent des commerces ouverts toute l’année, des restaurants et des places publiques pour créer un quartier animé. Déjà, le Platform Innovation Centre (un pôle technologique) a ouvert dans East Village avec des espaces publics, et l’organisation Calgary Stampede travaille sur une rue commerçante dans le cadre de la réhabilitation de ses terrains. D’ici 2027 environ, cette zone pourrait devenir la version calgarienne d’un quartier sportif/événementiel, avec des bars, des boutiques et des hôtels – insufflant une nouvelle vie au commerce de détail du centre-ville.

Un autre projet commercial intéressant est le développement Greenwich dans le nord-ouest de Calgary (près du Canada Olympic Park). Il s’agit d’une communauté planifiée de 59 acres visant une ambiance « inspirée de New York » avec des maisons en rangée de style brownstone et un mélange d’espaces commerciaux avenuecalgary.com. Notamment, il a ouvert le Calgary Farmers’ Market West comme principal pôle d’attraction avenuecalgary.com – un marché couvert attirant les visiteurs pour des produits locaux et de l’alimentation. Cela a mis Greenwich sur la carte et montre comment le commerce expérientiel (comme les marchés fermiers, les halles alimentaires) fait partie de la conception des nouvelles communautés. De même, de nouveaux quartiers comme le University District intègrent des commerces de rue à l’offre résidentielle, ce qui a rencontré un grand succès (avec épicerie, cinéma, restaurants près du campus et de nouveaux condos).

On ne peut parler de commerce de détail sans mentionner le e-commerce : il continue de croître, mais les commerçants de Calgary se sont adaptés en misant sur l’expérience en personne et l’omnicanal. Les centres de distribution industrielle en périphérie de la ville répondent à la demande en ligne (comme abordé dans la section industrielle), mais le commerce physique à Calgary est loin d’être mort. En fait, un aspect unique de Calgary est sa population relativement jeune et aisée, qui aime sortir au restaurant et faire du shopping quand elle le peut – la ville se classe régulièrement parmi les premières au Canada pour les dépenses au restaurant par habitant. Le dynamisme de l’économie en 2022–2025 (avec des confinements moins sévères que dans d’autres endroits et un rebond rapide) a permis à de nombreux restaurants et magasins de prospérer. Cela dit, l’inflation et les taux d’intérêt élevés ont rendu les consommateurs un peu plus prudents en 2025, entraînant une légère modération de la croissance des ventes au détail.

Le développement à usage mixte est un thème clé : il s’agit de combiner résidentiel, bureaux et commerces. Le nouveau zonage de Calgary dans des secteurs comme Brentwood, Anderson et d’autres sites axés sur le transport en commun encourage la construction de tours avec commerces en rez-de-chaussée. Un exemple en construction se trouve au Brentwood Village Mall – un ancien centre commercial en cours de réaménagement avec des résidences en hauteur et des commerces au niveau de la rue. Il en va de même pour les secteurs Westbrook et Shaganappi autour des nouvelles stations de train. En combinant les usages, les promoteurs cherchent à garantir une clientèle intégrée pour les commerces et à créer une animation 24h/24. Le Plan de développement municipal actualisé de la Ville met l’accent sur ces communautés complètes.

En résumé, le secteur de la vente au détail de Calgary en 2025 est prudemment sain. Le commerce de détail en banlieue se développe avec la croissance de la ville, les principaux centres commerciaux innovent, et le commerce de rue dans les zones peuplées trouve sa place. Des défis subsistent pour les commerces de détail dépendants des bureaux du centre-ville et les centres plus anciens qui nécessitent des mises à jour. Mais contrairement au marché des bureaux, le commerce de détail bénéficie d’un soutien fondamental grâce à la démographie et aux habitudes de consommation des Calgariens. Les taux de vacance sont gérables, et les loyers des emplacements de choix ont même connu de légères hausses dans les zones à forte demande. Le marché du commerce de détail de Calgary profite finalement de l’essor démographique de la ville – plus de population signifie plus de consommateurs – et la trajectoire reste positive tant que la ville continue d’attirer de nouveaux arrivants.

Tendances de l’immobilier industriel

Alors que le marché des bureaux est en difficulté et que le commerce de détail s’adapte, l’immobilier industriel à Calgary s’est imposé comme un secteur vedette ces dernières années. Le secteur industriel (entrepôts, centres de distribution, espaces de fabrication, parcs logistiques) à Calgary et dans la région environnante a connu une forte demande grâce à la croissance du commerce en ligne, à la position avantageuse de l’Alberta pour la distribution, et à une base industrielle relativement diversifiée (logistique, transformation alimentaire, matériaux de construction, etc.). En 2025, les fondamentaux restent solides dans l’industriel, bien qu’un afflux de nouvelles offres commence à détendre légèrement un marché auparavant extrêmement tendu.

Pour situer le contexte : le taux de vacance industriel de Calgary a atteint un plus bas en 16 ans de seulement 2,6 % à la mi-2023 assets.cushmanwakefield.com – soit pratiquement une occupation totale – alors que les entreprises se sont ruées sur tout espace disponible. Cela a été stimulé par les engagements majeurs de sociétés de commerce en ligne et de distribution, comme Amazon (qui a ouvert plusieurs centres de traitement dans la région de Calgary), Walmart, Canadian Tire, et d’autres qui construisent de grandes installations logistiques pour desservir l’Ouest canadien. De plus, la position de Calgary comme carrefour ferroviaire et routier (à mi-chemin entre Vancouver et Winnipeg, et porte d’entrée vers la frontière américaine via l’autoroute I-15) en fait un emplacement stratégique pour les entrepôts. Entre 2021 et 2023, l’absorption (espaces loués) a largement dépassé la nouvelle construction, faisant baisser les taux de vacance et augmenter les loyers.

Face à un marché tendu, les promoteurs ont réagi par une vague de nouvelles constructions. Au cours des 18 derniers mois, de nombreux projets industriels ont été achevés dans tous les segments – grands centres de distribution, parcs industriels multi-locataires de taille moyenne, et même quelques copropriétés industrielles en strata. Selon Cushman & Wakefield, dans les 18 mois suivant la mi-2023, Calgary a connu une « vague d’achèvements dans tous les segments du marché » qui a commencé à ajouter l’espace tant nécessaire assets.cushmanwakefield.com. Début 2025, cette poussée de construction a entraîné une légère hausse du taux de vacance à partir des niveaux historiquement bas. Le taux de vacance industriel global est monté dans la fourchette de 4–5 % d’ici 2025 avisonyoung.ca. Colliers a rapporté un taux de vacance industriel de 4,14 % au T2 2025 à Calgary, en légère baisse par rapport au trimestre précédent grâce à une absorption positive d’environ 52 000 m² (~560 000 pi²). collierscanada.com. Le rapport d’Avison Young pour le T2 2025 indiquait un taux de vacance d’environ 5,1 % avec une disponibilité de 6,2 % (ce qui inclut l’espace sur le marché mais pas encore vacant), et environ 1,2 million de pi² en développement encore avisonyoung.ca. Ainsi, le marché reste du côté tendu de l’équilibre – il n’est certainement pas surconstruit, mais il n’est plus en situation de pénurie aiguë. Un taux de vacance de 4–5 % signifie que les locataires ont un peu plus d’options et que les promoteurs ne louent plus les bâtiments avant même qu’ils soient terminés (ce qui se produisait pendant la période la plus tendue).

Les loyers industriels ont augmenté ces dernières années en raison de la faible vacance. À Calgary, les loyers nets pour des entrepôts neufs et de qualité ont atteint la fourchette de 10 à 11 $/pi², ce qui est notable (historiquement, la norme était de 7 à 8 $). Les espaces plus anciens ou moins optimaux se louent moins cher, mais la croissance globale des loyers a été forte. Il y a eu un certain recul de la part des locataires en 2025 avec plus d’espace disponible – la hausse rapide des loyers se stabilise. Mais les propriétaires de bâtiments modernes à grande hauteur restent confiants en raison de la concurrence limitée dans ce segment. Le coût des terrains et des bâtiments industriels à Calgary augmente également, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers des nouveaux projets.

Du point de vue du développement, la construction ralentit légèrement après le récent boom. Comme indiqué, environ 1,2 million de pieds carrés sont en construction à la mi-2025 avisonyoung.ca. C’est en baisse par rapport au pic d’activité de 2022, lorsque plusieurs millions de pieds carrés étaient construits simultanément. Les promoteurs deviennent un peu plus prudents (coûts de financement plus élevés et perspectives de marché légèrement plus faibles), mais ils sont loin de se retirer – l’industriel est toujours considéré comme un bon pari. Certains projets en cours incluent des phases supplémentaires au High Plains Industrial Park (à l’est de la ville, à Balzac), de nouveaux bâtiments dans la zone industrielle Dufferin North, et quelques constructions spéculatives dans les corridors industriels du sud-est de Calgary.

Principaux moteurs de la demande industrielle à Calgary :

• E-commerce et distribution : Les entreprises continuent d’optimiser leurs chaînes d’approvisionnement. Calgary est un centre de distribution pour l’Ouest canadien (réception des marchandises du port de Vancouver, desservant l’Alberta, la Saskatchewan, etc.). Amazon possède plusieurs installations ici ; en 2025, ils utilisent pleinement leur principal centre de traitement de Balzac et un centre de tri en ville. D’autres détaillants et prestataires 3PL (logistique tierce partie) se sont installés pour soutenir une livraison plus rapide aux clients des Prairies. Cette tendance garantit que les entrepôts de grand format (plus de 100 000 pi²) restent en demande. En fait, le stock d’entrepôts de plus de 100 000 pi² a augmenté de 20 % en quatre ans lee-associates.com, et en 2025, certains de ces grands nouveaux entrepôts affichaient des vacances (le taux de vacance de ce sous-marché a atteint ~9 % avec l’arrivée de quelques très grands espaces) lee-associates.com. Mais on s’attend à ce qu’ils soient loués au fil du temps, à mesure que davantage d’entreprises consolident leurs opérations à Calgary.
• Fabrication et transformation : Calgary n’est pas une ville fortement industrielle comme une ville automobile, mais elle compte des industries de fabrication dans l’alimentation et les boissons (ex. : brasseries, transformation de la viande), les matériaux de construction, l’électronique, etc. Certains de ces utilisateurs se sont développés, en particulier les transformateurs alimentaires répondant à la croissance démographique et à la production agricole en Alberta. De plus, les prix élevés des matières premières ces dernières années ont stimulé la demande d’entreposage de matériaux et d’équipements pour le pétrole et le gaz ainsi que l’agriculture.
• Infrastructures logistiques : L’achèvement du Ring Road (Stoney Trail) de Calgary offre un excellent accès routier autour de la ville. Les zones industrielles proches des échangeurs du ring road (ex. : SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) prospèrent grâce à la connectivité autoroutière facile. L’aéroport de Calgary (YYC) est aussi un centre de fret, et les entrepôts autour de l’aéroport affichent pratiquement zéro vacance.

Étant donné ces facteurs, les perspectives pour le secteur industriel restent positives. La plupart des experts prévoient que le taux de vacance industriel de Calgary restera dans la fourchette des chiffres simples pour le futur proche – suffisamment d’espace pour permettre un certain mouvement des locataires, mais assez limité pour maintenir des loyers fermes. Toute nouvelle demande significative (par exemple, un autre besoin de centre de distribution majeur) pourrait rapidement resserrer le marché à nouveau. Calgary bénéficie également d’être plus abordable que Vancouver ou Toronto pour les occupants industriels, donc certaines entreprises préfèrent y centraliser leurs opérations (si cela convient à leur réseau). Il y a aussi un intérêt pour investir dans les propriétés industrielles de Calgary : les taux de capitalisation se sont comprimés (reflétant des valeurs élevées), et les investisseurs nationaux/FPI achètent des entrepôts à Calgary comme actifs à revenu stable.

En résumé, l’immobilier industriel de Calgary en 2025 est robuste et en expansion. Un taux de vacance d’environ 4–5 % est bien loin des conditions ultra-serrées de 0–2 % d’autrefois, mais reste sain avisonyoung.ca. La nouvelle offre donne enfin plus de choix aux locataires, mais la demande reste suffisamment forte pour que la plupart des nouveaux bâtiments se remplissent (le deuxième trimestre 2025 a encore vu une absorption positive (~125 000 pi²) au total avisonyoung.ca). Les propriétaires industriels sont dans une situation bien plus favorable que les propriétaires de bureaux à Calgary, car leurs espaces sont nécessaires et leur taux d’occupation est élevé. Pour l’économie de Calgary, un secteur industriel dynamique signifie des emplois dans la logistique et la fabrication légère, et cela consolide la position de la ville comme cœur de la distribution de l’Ouest. À l’approche de 2030, l’industrie pourrait en fait faire face à un nouveau défi : le foncier pour le développement. Avec tant de constructions ces dernières années, les terrains industriels de premier choix se raréfient, et les prix des terrains zonés ont fortement augmenté. Mais pour l’instant, en 2025, la trajectoire du marché industriel est une croissance régulière, en phase avec le rôle croissant de Calgary dans les chaînes d’approvisionnement du Canada.

Principaux facteurs influençant le marché en 2025

Plusieurs facteurs macroéconomiques influencent fortement le paysage immobilier de Calgary en 2025. Ceux-ci vont des tendances économiques et changements de politiques aux évolutions démographiques. Comprendre ces moteurs est essentiel pour interpréter la performance du marché et sa trajectoire future :

• Taux d’intérêt et coûts hypothécaires : Peut-être le facteur le plus immédiat influençant le comportement des acheteurs en 2025 est l’environnement de taux d’intérêt élevés. En réponse à l’inflation nationale, la Banque du Canada a procédé à des hausses rapides des taux en 2022–2023, faisant passer le taux directeur de près de 0 % à environ 4,5–5 % début 2023. Cela s’est traduit par des taux hypothécaires sur 5 ans dans la fourchette de 5–6 %, doublant à peu près les coûts d’emprunt pour les acheteurs par rapport aux taux ultra-bas de 2020–21. Ces taux plus élevés ont un impact significatif sur l’accessibilité – la même maison s’accompagne désormais d’un paiement hypothécaire mensuel beaucoup plus important, réduisant le montant pour lequel les acheteurs peuvent se qualifier. En conséquence, la demande autrefois très forte à Calgary s’est refroidie en 2023/24, et 2025 continue de voir cet effet d’atténuation. Les acheteurs potentiels mettent leur achat en pause, réduisent leur budget ou se tournent vers la location. Le CREB a noté que l’incertitude économique (y compris l’incertitude sur les taux) a pesé sur les ventes immobilières début 2025 alors que les acheteurs se montraient prudents creb.com. Cependant, il y a un côté positif : à la mi-fin 2025, la Banque du Canada, face à un affaiblissement de l’économie, a commencé à réduire légèrement les taux. En septembre 2025, la BdC a abaissé son taux directeur à 2,50 % (la première baisse en six mois) reuters.com, signalant un possible cycle d’assouplissement. Cela faisait suite à une pression inflationniste moindre et à des risques économiques. Pour le marché de Calgary, toute baisse des taux hypothécaires est une aubaine – elle améliore l’accessibilité et peut ramener certains acheteurs sur le marché. La simple attente d’un allègement des taux fin 2025/2026 a amélioré le sentiment. Cependant, comparativement à la dernière décennie, les coûts d’emprunt restent élevés, et c’est une raison clé pour laquelle la croissance des prix à Calgary s’est stabilisée en 2025. Le test de résistance (qui oblige les emprunteurs à se qualifier à environ 2 % au-dessus du taux contractuel) demeure également un obstacle, surtout pour les primo-accédants. En résumé, les taux d’intérêt en 2025 sont un facteur de refroidissement, et l’équilibre du marché est en partie orchestré par ces coûts de financement plus élevés. Si les taux continuent de baisser en 2026, cela pourrait relancer la demande.
• Croissance de la population & migration : Calgary connaît actuellement un boom démographique, faisant des données démographiques un énorme vent arrière pour le logement. Comme mentionné précédemment, l’aire métropolitaine de recensement (CMA) de la ville a augmenté d’environ 6 % sur l’année jusqu’à la mi-2024 – ajoutant environ 100 000 résidents atb.com – et une forte croissance devrait se poursuivre en 2025 (même si elle sera probablement un peu moins élevée). Cette croissance provient de deux sources principales : l’immigration internationale et la migration interprovinciale. À l’échelle internationale, le Canada a fixé des objectifs d’immigration record (environ 465 000 en 2023, 485 000 en 2024 et 500 000 en 2025 à l’échelle nationale). L’Alberta attire une part importante de ces nouveaux arrivants, grâce aux opportunités d’emploi et à un coût de la vie inférieur à celui de l’Ontario ou de la Colombie-Britannique. De nombreux nouveaux immigrants choisissent Calgary comme point d’arrivée ou s’y installent après être arrivés ailleurs. En 2024, près de deux tiers de l’augmentation de la population de Calgary provenait de la migration internationale (y compris un nombre important de résidents non permanents comme les étudiants étrangers et les travailleurs temporaires) atb.com. Sur le plan national, Calgary attire des personnes d’autres provinces – en particulier de jeunes travailleurs et des familles de l’Ontario, de la Colombie-Britannique et d’ailleurs qui recherchent un logement abordable et de bons emplois. En 2024, Calgary et Edmonton ont enregistré ensemble un gain net d’environ 35 000 migrants interprovinciaux, représentant la majeure partie des gains de l’Alberta atb.com. Cet afflux de population a stimulé la demande de logements sur tout le spectre : les nouveaux arrivants louent souvent d’abord (resserrant ainsi ce marché, comme nous l’avons vu), puis beaucoup accèdent à la propriété, sans parler de la consommation globale qui stimule les besoins en immobilier commercial. Un point clé est que les données démographiques ont été une force positive majeure qui a maintenu la résilience du marché immobilier de Calgary. Même lorsque les taux d’intérêt étaient élevés, le simple nombre de personnes ayant besoin d’un logement a apporté un soutien sous-jacent. À l’avenir, un changement potentiel se profile : le gouvernement fédéral a laissé entendre fin 2024 qu’il pourrait modérer les objectifs d’immigration en réponse aux préoccupations concernant l’offre de logements mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. En fait, RBC Economics a averti que si le gouvernement réduit effectivement le nombre de nouveaux arrivants, cela pourrait « anéantir la croissance démographique précédemment attendue » et transformer les données démographiques d’un vent arrière en vent contraire pour le logement mortgagesandbox.com. ATB Financial prévoit également que la croissance démographique de l’Alberta ralentira, passant de 4,4 % en 2024 à environ 1,9 % en 2025 en raison de la baisse des objectifs d’immigration et de la diminution des flux interprovinciaux <a href= »https://www.atb.com/company/insights/the-twenty-four/alberta-subprovincial-population-update-2024/#:~:text=Robust%20population%20gains%20continue%20to,to%20leatb.com. Pour Calgary, cela signifie que, bien que la croissance se poursuive, elle pourrait revenir à un rythme plus normal plutôt qu’à la période effrénée de 2022–24. Moins de nouveaux arrivants signifierait une pression de la demande de logements quelque peu moindre que ces dernières années. Cependant, même une croissance annuelle de 1,9 % reste historiquement forte, et l’avantage d’accessibilité de Calgary suggère qu’elle continuera d’attirer des gens si les autres provinces restent plus chères. En résumé, les politiques d’immigration/migration sont un facteur déterminant : si le Canada/l’Alberta gardent les portes ouvertes, la demande pour le logement à Calgary restera forte ; si les politiques se resserrent, le marché pourrait dépendre davantage de la formation de ménages locaux.
• Santé économique et emploi : La fortune immobilière de Calgary a toujours été liée à l’économie, en particulier au secteur pétrolier et gazier. En 2025, le contexte économique est prudemment positif. On prévoit que l’Alberta sera en tête de la croissance du PIB au Canada (~1,9 % en 2025 selon ATB, contre une croissance quasi nulle dans certaines autres régions) mpamag.com. Les prix élevés du pétrole en 2022 ont généré des excédents budgétaires provinciaux et ravivé certains investissements, bien que les prix de l’énergie se soient depuis modérés. Les efforts de diversification font que Calgary ne se limite plus au pétrole : la ville possède des secteurs en plein essor dans la technologie, la logistique, l’agroalimentaire et les services financiers, contribuant à la stabilité. L’emploi à Calgary est en croissance – en fait, au début de 2025, la région de Calgary a ajouté 26 700 emplois au cours des deux premiers mois de l’année assets.cushmanwakefield.com, avec des secteurs comme les soins de santé et l’assistance sociale en tête (ajoutant ~30 500 emplois d’une année sur l’autre) assets.cushmanwakefield.com, suivis par le commerce de détail et la construction. Le taux de chômage à Calgary se situe autour de 7,2–7,3 % au premier trimestre 2025 assets.cushmanwakefield.com, en baisse par rapport aux sommets de la pandémie mais encore un peu au-dessus de la moyenne nationale d’environ 6,7 % assets.cushmanwakefield.com. Un taux de chômage de 7 % indique une certaine marge de manœuvre sur le marché du travail, ce qui explique peut-être pourquoi la croissance des salaires est modérée et ne provoque pas une inflation galopante localement. Il convient également de noter que les pénuries de main-d’œuvre ont été un problème dans la construction et les métiers spécialisés pendant le boom – ironiquement, la forte immigration qui ralentit aujourd’hui a été essentielle pour pourvoir de nombreux postes vacants. Un élément clé de la perspective de Calgary est la direction du secteur de l’énergie. Le CREB a souligné que « la clarté entourant la politique énergétique et environnementale sera un facteur important influençant le marché du logement au-delà de 2025 » creb.com. Cela fait référence à la façon dont la politique climatique fédérale, les approbations de pipelines (ou leur absence) et la demande mondiale de pétrole/gaz peuvent impacter l’industrie principale de Calgary. Si les entreprises se sentent confiantes, elles embauchent et se développent (ce qui est bon pour l’immobilier) ; sinon, on pourrait assister à une nouvelle contraction. En 2025, les entreprises énergétiques sont généralement stables et rentables, mais beaucoup consacrent leurs profits à la réduction de la dette ou aux dividendes plutôt qu’à une croissance agressive, ce qui signifie pas de grandes expansions de bureaux. À l’inverse, l’énergie verte et la technologie sont en hausse : Calgary s’est positionnée comme…elle-même comme un centre pour la technologie propre, la technologie logistique, et a même attiré certaines industries du cinéma et de la création. Une économie plus diversifiée rend le marché immobilier moins volatil qu’auparavant. Un autre facteur économique : les tensions commerciales et les tarifs douaniers. Fait intéressant, 2025 a vu la réémergence de politiques commerciales protectionnistes (avec un changement d’administration aux États-Unis). Le CREB a cité « une incertitude accrue » due aux tarifs américains comme raison pour laquelle ils ont revu à la baisse les prévisions immobilières de 2025 storeys.com storeys.com. Les tarifs sur l’aluminium canadien, l’acier, et potentiellement les produits énergétiques ont créé de l’incertitude pour les entreprises de Calgary, ce qui pourrait freiner les investissements. La Banque du Canada a évoqué « l’effet dommageable des tarifs américains » dans sa prise de décision reuters.com. Pour le logement, ce type de risque macroéconomique peut réduire la confiance des consommateurs – les gens sont moins enclins à faire un gros achat s’ils craignent un ralentissement économique. Jusqu’à présent, l’Alberta a bien résisté (aidée par le fait d’être moins directement touchée que les provinces à forte industrie manufacturière), mais c’est un facteur à surveiller.
• Politiques et initiatives municipales : La Ville de Calgary elle-même a mis en place des politiques qui influencent l’immobilier. L’une d’elles est la Stratégie pour le centre-ville, incluant le Programme incitatif de développement du centre-ville de Calgary (pour les conversions de bureaux évoquées précédemment). En subventionnant effectivement la suppression d’espaces de bureaux et l’ajout de logements, la Ville tente de réaligner l’immobilier du centre-ville avec les nouvelles réalités. L’objectif est de réduire la vacance commerciale et d’augmenter la densité résidentielle, et jusqu’à présent, des progrès concrets sont visibles (avec des milliers de nouveaux logements arrivant au centre-ville) cmhc-schl.gc.ca. Une autre initiative municipale consiste à accélérer l’approbation de nouvelles communautés pour répondre à l’offre de logements. Fin 2023, le conseil municipal de Calgary a approuvé, non sans controverse, 8 nouvelles communautés suburbaines après avoir initialement hésité, en réponse à une forte demande de logements. De nouveau en 2024, d’autres mises à disposition de terrains ont été envisagées. Ces décisions augmentent l’offre de terrains, ce qui, en théorie, empêche les prix des terrains et, à terme, des maisons de grimper trop fortement. Bien sûr, cela soulève aussi des questions sur les coûts d’infrastructure et l’étalement urbain. La Ville a également ajusté son Plan de services et budget en novembre 2024 pour soutenir les investissements dans le logement et l’utilisation des terres, facilitant le développement de nouvelles communautés et la requalification des plus anciennes mortgagesandbox.com. Cela signifie que des fonds budgétaires sont alloués à des éléments comme l’eau, les routes et les processus de planification pour accélérer la construction de logements. Il y a aussi une volonté de permettre plus de constructions intercalaires et de logements multifamiliaux dans les quartiers établis – une partie de l’évolution du zonage de Calgary (qui doit être révisé dans le cadre d’un nouveau plan municipal encourageant une plus grande densité le long des corridors). Les taxes et frais ne peuvent pas non plus être ignorés. Calgary n’a pas de taxe de transfert foncier comme certaines provinces (un avantage pour l’accessibilité). Elle dépend des taxes foncières, qui ont été quelque peu volatiles avec la baisse de la valeur des bureaux du centre-ville, déplaçant la charge sur d’autres catégories de propriétés. En 2025, les taxes foncières résidentielles ont connu une légère augmentation, et un débat est en cours sur la création d’une structure fiscale plus équilibrée. Pour les promoteurs, les redevances d’aménagement et les processus de permis de la Ville sont importants – Calgary travaille à réduire la bureaucratie pour amener les projets plus rapidement sur le marché (par exemple, des projets pilotes pour accélérer l’approbation des permis ont été lancés en 2024–25). De plus, au niveau fédéral, des politiques comme l’interdiction d’achat par des étrangers (entrée en vigueur en 2023 et interdisant à la plupart des étrangers d’acheter un bien résidentiel au Canada pour une période, maintenant prolongée jusqu’en 2027) canada.ca affectent indirectement Calgary. Bien que Calgary n’ait historiquement pas eu un segment d’investisseurs étrangers aussi important que Vancouver ou Toronto, l’interdiction retire tout de même une certaine demande potentielle, notamment de la part d’acheteurs étrangers intéressés par les condos. Cependant, l’Alberta fait partie des provinces qui ont plaidé pour un assouplissement de cette interdiction, car l’investissement étranger n’y était pas considéré comme un problème majeur. Au printemps 2023, certains amendements ont été apportés (par exemple, permettre aux titulaires de permis de travail d’acheter), ce qui a légèrement ouvert la porte. Globalement, les politiques gouvernementales à Calgary sont actuellement axées sur l’augmentation de l’offre de logements et la revitalisation du centre-villeCe sont des positions favorables au développement immobilier visant à atténuer la crise du logement et à transformer les bureaux inutilisés. L’effet sur le marché est généralement positif : une offre accrue pour améliorer l’accessibilité financière, et une plus grande confiance dans la capacité du centre-ville à évoluer plutôt qu’à stagner. Cependant, il faut trouver un équilibre – une offre trop importante d’un coup pourrait dépasser la demande (bien que la forte demande à Calgary rende cela peu probable à court terme), et les incitations coûtent de l’argent. Les parties prenantes observeront de près dans quelle mesure ces politiques se traduisent effectivement par de nouveaux logements et des espaces occupés.
• Infrastructure & Transit : Comme mentionné dans la section sur les développements, de grands projets d’infrastructure comme la Green Line LRT et l’achèvement du Ring Road façonnent le marché immobilier en ouvrant de nouvelles zones au développement et en augmentant l’accessibilité. Les marchés immobiliers anticipent généralement ces projets – par exemple, les secteurs proches des futures stations de la Green Line (comme Ogden ou Inglewood) ont déjà vu la valeur des terrains grimper et de nouvelles propositions de logements émerger. L’amélioration du transport en commun peut faire grimper la valeur des propriétés et attirer certains acheteurs/locataires qui privilégient la connectivité. À l’inverse, les retards ou l’incertitude entourant ces projets (et la Green Line a connu de nombreux retards et changements de périmètre) peuvent tempérer l’enthousiasme des promoteurs. En 2025, avec le début effectif des travaux pour la Green Line, la confiance est plus grande pour les projets axés sur le transport en commun. De même, l’aéroport de Calgary a récemment obtenu une nouvelle piste et des améliorations à la fin des années 2010 ; d’ici 2025, il envisage une nouvelle expansion alors que le volume de passagers se rétablit – les agrandissements d’aéroport entraînent généralement plus de développement hôtelier et logistique à proximité. Un autre aspect de l’infrastructure concerne les services publics – nouvelles écoles, hôpitaux, centres de loisirs. Les nouveaux quartiers de Calgary dépendent souvent de la promesse d’écoles et de services ; les décisions budgétaires provinciales sur les écoles peuvent influencer les secteurs les plus attrayants pour les jeunes familles. En 2025, la province finance de nouvelles écoles dans plusieurs zones en croissance (ce qui est nécessaire vu l’explosion démographique). Un tout nouveau Centre du cancer a ouvert fin 2023 près de l’hôpital Foothills, ce qui a même un impact sur l’utilisation des sols (car il emploie beaucoup de monde et pourrait augmenter la demande de logements à proximité pour le personnel médical). Dans l’ensemble, le développement des infrastructures est un facteur largement positif pour l’immobilier à Calgary, renforçant la valeur à long terme et la qualité de vie.

En résumé, les moteurs du marché en 2025 sont contrastés : une politique monétaire stricte et certaines incertitudes économiques freinent la croissance, tandis que de forts flux migratoires et des politiques locales favorables accélèrent le mouvement. Calgary se retrouve dans une sorte d’équilibre car ces facteurs se contrebalancent : par exemple, une immigration massive aurait provoqué une flambée des prix si les taux d’intérêt élevés n’avaient pas ralenti la cadence. Pour l’avenir, surveillez tout changement de ces leviers – une baisse significative des taux hypothécaires, ou une forte chute de l’immigration, par exemple – car cela pourrait à nouveau modifier la dynamique du marché.

Tendances et opportunités d’investissement

Le marché immobilier de Calgary en 2025 offre une variété de angles d’investissement, tant pour les investisseurs locaux qu’externes, dans les secteurs résidentiel et commercial. La transition du marché vers un équilibre, après une période de forte croissance, a créé de nouvelles opportunités (et défis) pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier à Calgary.

Investissement résidentiel : Pendant le boom de 2020–2022, de nombreux investisseurs se sont lancés sur le marché immobilier de Calgary, attirés par des prix relativement bas (surtout comparés à Toronto/Vancouver) et de bonnes perspectives de loyers. Les petits investisseurs ont acheté des condos et des maisons unifamiliales en banlieue pour les louer, tandis que des acteurs plus importants (FPI, gestionnaires d’actifs) ont commencé à acquérir ou développer des projets locatifs. En 2025, le paysage a légèrement changé. Avec la croissance des loyers qui stagne et des taux d’intérêt élevés, le calcul pour les investisseurs à effet de levier est plus complexe. Certains investisseurs en condos qui ont acheté au sommet des prix en 2022–23 subissent une pression sur la trésorerie – leurs coûts hypothécaires ont augmenté et les loyers ne s’envolent plus, donc leurs marges bénéficiaires sont faibles ou négatives. C’est l’une des raisons pour lesquelles les inscriptions de condos ont augmenté ; une partie des investisseurs choisit d’encaisser. Cela dit, beaucoup conservent leurs biens, misant sur une appréciation à long terme et considérant la trésorerie à court terme comme secondaire.

Une opportunité émergente se trouve dans le marché du condo lui-même – avec des prix qui s’assouplissent un peu et beaucoup d’offre, des investisseurs avisés peuvent trouver de bonnes affaires sur des unités neuves, surtout si les promoteurs offrent des rabais ou des incitatifs pour finaliser les ventes. Certains promoteurs confrontés à des ventes lentes ont proposé des garanties de loyer ou des ajustements de prix, ce qui pourrait attirer les investisseurs à la recherche de bonnes affaires. De plus, les conversions de bureaux en logements au centre-ville offrent une opportunité d’investissement potentiellement intéressante : ces projets créent des appartements de style loft uniques dans le centre, certains seront à louer, d’autres peut-être à vendre. Les premiers investisseurs pourraient s’associer à ces conversions ou prévoir d’acquérir des unités si elles deviennent des condos. Les incitatifs de la Ville rendent ces projets financièrement attractifs pour les promoteurs, ce qui pourrait se traduire par des prix intéressants pour les acheteurs finaux.

Un autre segment concerne les projets locatifs construits expressément. Les investisseurs institutionnels, y compris les fonds de pension et les FPI, s’intéressent de plus en plus à Calgary pour construire ou acheter des immeubles d’appartements locatifs. Par exemple, Boardwalk REIT (un important propriétaire d’appartements basé en Alberta) a élargi son portefeuille. Avec la hausse des taux de vacance, on pourrait hésiter, mais la thèse à long terme est que la croissance démographique de Calgary maintiendra une forte demande locative et que les loyers reprendront une croissance modérée une fois l’offre actuelle absorbée. Comparé à d’autres villes, les taux de capitalisation (rendements initiaux) sur les propriétés locatives à Calgary sont plus élevés, reflétant peut-être un taux de capitalisation de plus de 5 % contre moins de 4 % à Vancouver/Toronto. Certains investisseurs y voient un signal d’achat – obtenir un rendement correct et une appréciation potentielle à mesure que la ville grandit. En 2025, on observe en fait que les FPI et fonds canadiens augmentent leurs allocations pour le logement multifamilial, car ils s’attendent à de meilleurs rendements en 2025–2027 après un creux deeded.ca. Les investisseurs bien financés s’intéressent aussi aux projets de développement de condos en difficulté ou en difficulté, qu’ils peuvent potentiellement racheter ou convertir en locations si les petits promoteurs rencontrent des problèmes de financement deeded.ca.

Investissement étranger : Historiquement, Calgary n’a pas connu le même niveau d’achats directs de logements par des étrangers que, par exemple, Vancouver. Cependant, au milieu des années 2010, il y a eu une certaine augmentation de l’intérêt étranger (notamment de la Chine et du Moyen-Orient) pour les condos et les terrains lorsque le marché était déprimé (recherche de bonnes affaires). L’interdiction fédérale d’achat par des étrangers (2023-2027) a essentiellement mis en pause tout nouvel achat étranger de logements résidentiels canada.ca. Ainsi, en 2025, les particuliers étrangers sont en grande partie exclus du marché des maisons/condos. Cela dit, les capitaux étrangers peuvent toujours entrer via des projets de développement ou des transactions commerciales. Notamment, certains fonds de capital-investissement américains et fonds mondiaux s’intéressent aux secteurs locatif et industriel de Calgary. De plus, l’Alberta n’a jamais eu de taxe sur les acheteurs étrangers (contrairement à la Colombie-Britannique et à l’Ontario), donc lorsque l’interdiction sera finalement levée ou si des exceptions s’appliquent (par exemple, les étudiants ou titulaires de permis de travail peuvent acheter après les amendements), Calgary pourrait voir un regain d’intérêt étranger refoulé. Par exemple, si des étudiants internationaux (une grande partie des nouveaux arrivants non permanents) décident d’acheter des condos pendant leur permis de travail (ce qui est désormais autorisé), cela pourrait constituer un petit coup de pouce de niche.

Investissement commercial : Du côté commercial, les propriétés industrielles sont actuellement les vedettes. Les investisseurs de tout le Canada sont très attirés par l’industriel, et la combinaison à Calgary d’un prix d’entrée plus bas et d’une forte demande le rend attractif. Nous avons vu de grandes transactions comme la vente de portefeuilles de centres logistiques à Calgary à des acheteurs institutionnels. Les rendements à Calgary peuvent être autour de 5-5,5 % pour l’industriel, un peu plus élevés que dans les marchés plus contraints, ce qui en fait un achat relativement intéressant. Avec la poursuite du commerce en ligne, beaucoup considèrent l’industriel comme un pari stable à long terme. Certains promoteurs locaux qui ont construit des bâtiments industriels spéculatifs entre 2018 et 2021 encaissent maintenant d’importants profits en vendant des immeubles loués à des investisseurs passifs. Il y a aussi de l’intérêt pour le développement de nouveaux bâtiments industriels sur une base build-to-suit pour des entreprises, que les investisseurs conservent ensuite.

Pour les investissements dans les bureaux, c’est une stratégie à contre-courant. La plupart des investisseurs se méfient des bureaux à Calgary en raison du taux de vacance élevé et de la reprise incertaine. Les prix des immeubles de bureaux plus anciens ont chuté au point que certains se négocient à une fraction du coût de remplacement. Une stratégie audacieuse de certains investisseurs opportunistes (y compris des entrepreneurs et entreprises locaux) a été d’acheter des tours de bureaux en difficulté pour les convertir ou les réaffecter. Par exemple, un groupe pourrait acheter un immeuble de bureaux de catégorie B presque vide à prix cassé, puis demander la subvention municipale de conversion pour le transformer en logements ou autres usages. Si l’opération réussit, la valeur finale peut largement dépasser le prix d’acquisition plus le coût de conversion, générant un joli bénéfice. Cependant, ces projets sont complexes et non garantis, et nécessitent l’expertise d’un promoteur, pas seulement un investissement passif. L’investissement traditionnel dans la location de bureaux reste risqué à Calgary ; nous n’avons pas entendu parler de nombreux fonds traditionnels achetant des tours de bureaux à Calgary en 2025 – en fait, il est plus courant que des propriétaires fassent défaut ou remettent les clés aux prêteurs ces dernières années. Ainsi, le bureau est surtout réservé aux investisseurs spécialisés pour le moment.

Les propriétés de vente au détail se situent quelque peu au milieu. Le secteur de la vente au détail à Calgary présente des fondamentaux décents, donc des propriétés comme les centres commerciaux ancrés par une épicerie ou les centres commerciaux bien situés peuvent constituer de solides sources de revenus. Les investisseurs nationaux dans le commerce de détail apprécient toujours Calgary – par exemple, RioCan, First Capital et d’autres y opèrent et continuent d’obtenir de bons résultats. La clé est de choisir le bon commerce de détail – ceux liés à des quartiers en croissance ou à des attraits uniques (comme le nouveau site Farmer’s Market West, qui est probablement un aimant à investissements). L’essor des projets à usage mixte signifie également que les investisseurs achètent ou développent parfois un projet comprenant à la fois des composantes résidentielles et commerciales, diversifiant ainsi leurs sources de rendement.

Terrains et développement : L’investissement foncier est une autre approche. Ceux qui ont acheté des terrains en périphérie de Calgary il y a 5 à 10 ans ont probablement vu une forte augmentation de la valeur à mesure que ces terrains sont absorbés pour de nouvelles communautés. En 2025, les prix des terrains en périphérie augmentent avec toutes les nouvelles annonces de communautés. Certains investisseurs se spécialisent dans l’obtention de l’approbation du zonage (entitling) puis revendent aux constructeurs – cela peut être lucratif en phase de croissance. À l’intérieur de la ville, la valeur des terrains de comblement (lots pour duplex ou petits condos) a également augmenté grâce à la demande pour le logement en centre-ville. Mais il faut surveiller les changements de zonage – Calgary passe à un nouveau règlement d’urbanisme qui pourrait reclasser de nombreux terrains pour une densité plus élevée, augmentant potentiellement leur valeur. À l’inverse, si trop de nouveaux terrains suburbains sont libérés en même temps, l’escalade des prix des terrains pourrait ralentir.

Rendements locatifs vs. appréciation : Calgary a traditionnellement été davantage un marché de flux de trésorerie qu’un marché d’appréciation pure (comparé à des marchés plus chauds). En 2025, les rendements locatifs bruts pour un condo typique pourraient être d’environ 5-6 %, ce qui est relativement bon, mais le rendement net (après dépenses) pourrait être de 3-4 %, ce qui, avec les taux hypothécaires actuels, pourrait signifier un flux de trésorerie neutre ou légèrement négatif pour les investisseurs très endettés. Cela a tempéré une certaine spéculation et empêché le marché de surchauffer davantage – ce qui est sain. Beaucoup d’investisseurs locaux sont là pour le long terme, s’attendant à ce que, même si le flux de trésorerie est faible maintenant, ils bénéficieront de l’appréciation future des prix à mesure que Calgary atteindra une métropole de plus de 2 millions d’habitants d’ici 2030. En effet, certains investisseurs d’autres provinces considèrent Calgary comme « sous-évaluée » – par exemple, une maison individuelle à 600 000 $ ici contre 1,5 M$ à Toronto – et prévoient un rapprochement. Il est incertain que cela se produise, mais si l’économie de Calgary reste robuste, les prix ont probablement une marge de progression à long terme, offrant un potentiel de hausse à ceux qui achètent pendant cette période plus calme.

Achat-revente et trading à court terme : Au plus fort du boom, l’achat-revente de maisons ou de condos était courant (certains investisseurs réalisaient des profits rapides alors que les prix augmentaient de mois en mois). En 2025, les opportunités de flipping ont diminué en raison de la stabilité des prix. Les flippers doivent désormais réellement ajouter de la valeur (par la rénovation ou le redéveloppement) plutôt que de simplement compter sur la dynamique du marché. Il existe toujours un segment actif de rénovation et de revente, surtout avec les maisons anciennes bien situées – les investisseurs peuvent acheter une maison vieillotte, par exemple à Lake Bonavista, la rénover entièrement et la revendre à une famille à un prix supérieur. Cela fonctionne tant que le prix d’achat est correct. L’écart entre les prix des maisons anciennes et neuves dans les quartiers établis permet cela.

AirBnB/Locations de courte durée : Il s’agit d’une autre micro-tendance. Le tourisme et le secteur des congrès de Calgary ont rebondi en 2023–2024 (Stampede, événements, etc.), et bien que ce ne soit pas aussi important que dans certaines villes, il existe un marché pour les locations de courte durée. Certains investisseurs ont tenté des stratégies AirBnB avec des condos au centre-ville ou des maisons près des attractions populaires. Il n’y a pas d’interdiction municipale sur les locations de courte durée (bien que des réglementations soient en discussion), donc c’est une possibilité. Cependant, le rapport rendement/effort et le risque réglementaire font que ce n’est pas à grande échelle ; c’est plutôt une niche pour quelques acteurs avisés.

En résumé, les investisseurs en 2025 trouvent l’immobilier de Calgary attractif pour ses fondamentaux et sa valeur relative. Le marché n’est pas en effervescence, ce qui est en fait attrayant pour les investisseurs prudents qui peuvent acquérir des actifs à des prix raisonnables sans avoir à se lancer dans des guerres d’enchères. Les meilleures opportunités semblent se situer dans des domaines comme le logement locatif (profiter de toute faiblesse actuelle pour se positionner en vue de gains futurs), les installations industrielles/logistiques (parier sur le rôle croissant de Calgary dans ce secteur), et les projets à valeur ajoutée (comme les conversions ou les rénovations). La connaissance locale est essentielle – savoir quels quartiers sont en plein essor (par exemple, le potentiel de revitalisation de Forest Lawn avenuecalgary.com, ou quelles banlieues accueilleront la prochaine école) peut donner un avantage. Il y a aussi le sentiment que le moment est bien choisi : certains investisseurs considèrent 2025 comme une année pour acheter lors d’un creux – le marché s’est arrêté après une forte croissance, donc entrer maintenant pourrait permettre de profiter du prochain cycle haussier, surtout si les taux d’intérêt baissent et que la demande repart à la hausse. Comme l’a dit un conseiller immobilier, Calgary en 2025 n’est « ni un marché d’acheteurs ni un marché de vendeurs – c’est un marché d’investisseurs », où les investisseurs informés peuvent faire des mouvements stratégiques pendant que les utilisateurs finaux restent attentistes.

Quartiers à surveiller à Calgary

Calgary est une ville de quartiers diversifiés, chacun avec sa propre dynamique. En 2025, certains secteurs connaissent une croissance rapide ou des changements significatifs qui méritent d’être soulignés :

• Nouvelles communautés suburbaines : La croissance la plus rapide de Calgary se situe à ses extrémités, dans des communautés toutes neuves qui n’existaient pas il y a quelques années. Par exemple, Yorkville à l’extrême sud-ouest (à l’ouest de Macleod Trail à la 194e Avenue SW) est l’un des quartiers les plus récents de la ville avenuecalgary.com. Il propose un parc central, des étangs et des maisons conçues pour les familles, attirant déjà de nombreux jeunes ménages. Les quartiers établis à proximité comme Silverado et Legacy offrent des commerces et des écoles en attendant que les commodités propres à Yorkville soient pleinement opérationnelles avenuecalgary.com. Au nord, Glacier Ridge et Ambleton (juste au nord d’Evanston) sont en expansion, proposant de nouvelles maisons unifamiliales et des maisons en rangée plus abordables que dans les banlieues plus proches du centre. Belvedere à l’extrême est (au-delà d’Abbeydale) est une autre vaste zone en plein essor, qui devrait à terme accueillir des dizaines de milliers d’habitants. Ces nouveaux secteurs captent collectivement une grande part de l’augmentation de la population de Calgary – en effet, les banlieues en développement actif représentaient environ 61 % de toute la croissance du nombre de logements entre 2021 et 2025 calgary.ca. Les investisseurs et les constructeurs y sont très présents, la demande de maisons suburbaines de la part des primo-accédants et des nouveaux arrivants restant forte. La ville a également approuvé Alpine Park au sud-ouest, Keystone Hills au nord, et d’autres encore – en gros, si vous regardez la carte de Calgary, le contour s’étend vers l’extérieur. Ces quartiers promettent le meilleur de la planification suburbaine moderne : maisons à aire ouverte, vastes réseaux de sentiers, et souvent un concept de centre de village avec des éléments à usage mixte.
• Dynamisme du centre-ville – Marda Loop & environs : Marda Loop (qui englobe South Calgary, Altadore, Garrison Woods) connaît un boom de la construction. C’est déjà une destination prisée pour le shopping de boutiques et les restaurants branchés, mais la densité augmente encore. De nombreux anciens bungalows ont laissé place à des maisons en rangée et de petits condos. La pression du développement est telle que « beaucoup de ses rues semblent être une porte tournante de chantiers » avenuecalgary.com. Un projet majeur qui démarre est le Marc and Mada Block, un développement à usage mixte de deux acres par Calgary Co-op et Truman Homes avenuecalgary.com. Il apportera de nouveaux logements ainsi que des commerces (y compris vraisemblablement un nouveau supermarché Co-op) au cœur de Marda Loop. Bien que les travaux soient une gêne pour l’instant (avec des fermetures de routes et du bruit), la revitalisation devrait améliorer l’expérience piétonne et apporter plus de résidents et d’activité commerciale dans le quartier à long terme avenuecalgary.com. Essentiellement, Marda Loop évolue d’un quartier de faible hauteur vers un village urbain de hauteur moyenne, tout en conservant une ambiance branchée. C’est assurément un quartier à surveiller – la valeur des propriétés a fortement augmenté, et une fois les projets terminés, ce sera l’une des adresses les plus recherchées de Calgary pour ceux qui veulent vivre en centre-ville sans les gratte-ciel du centre.
• Centre-ville/Beltline & East Village : Le Beltline de Calgary (juste au sud du centre-ville) a été l’un des quartiers à la croissance la plus rapide en population au cours de la dernière décennie, grâce à de nombreuses tours de condos. En 2025, le Beltline continue d’attirer de nouveaux résidents. À noter, le succès continu de la 17th Ave SW en tant que quartier de divertissement – de nouveaux bars et restaurants remplacent les anciens, gardant l’endroit dynamique. Comme de plus en plus de gens travaillent à domicile ou en mode hybride, vivre dans le Beltline (avec sa grande accessibilité à pied) est devenu attrayant. Parallèlement, l’East Village adjacent (à l’est du centre-ville) mûrit en tant que communauté. Toutes les tours de condos prévues y sont désormais construites ou en cours, et des équipements comme la bibliothèque centrale et le centre musical Studio Bell en font un pôle culturel. East Village dispose d’un nouveau supermarché (ouvert en 2021) et d’autres commerces qui lui donnent enfin une vraie vie de quartier. Avec le nouveau Centre d’événements en construction juste au sud d’East Village, tout ce secteur connaîtra encore plus de développement. Attendez-vous à ce que restaurants, pubs et hôtels commencent à apparaître d’ici 2026 autour de la 12e Avenue et de la 4e Rue SE. Pour l’instant, des terrains sont assemblés et certains anciens bâtiments démolis à Victoria Park. Si l’on se projette, d’ici 2030, le Beltline/East Village/Rivers District pourrait accueillir plusieurs milliers d’habitants supplémentaires et être bien plus animé, prolongeant ainsi la vitalité du centre-ville au-delà des heures de bureau.
• Revitalisation à Greater Forest Lawn : Le quartier Forest Lawn (dans l’est de Calgary, le long de l’International Avenue SE) a longtemps été une communauté ouvrière riche en immigrants, avec des prix de l’immobilier relativement bas – et, pour être honnête, une réputation un peu « brute ». Cependant, il est de plus en plus perçu comme la prochaine frontière de la revitalisation. La Ville a désigné certaines parties de Forest Lawn pour un important projet de réaménagement et de revitalisation, visant à ajouter des options de logement et à améliorer les espaces publics avenuecalgary.com. On parle d’un nouveau Forest Lawn Civic Centre qui serait un pôle culturel et récréatif (bien que le financement soit encore en cours) avenuecalgary.com. Déjà, l’International Avenue (17 Ave SE) a bénéficié d’un réaménagement de son paysage de rue il y a quelques années, la rendant plus conviviale pour les piétons et mettant en valeur son ambiance de marché mondial (avec des boutiques et cuisines diverses). Les investisseurs s’intéressent à Forest Lawn car c’est l’un des derniers quartiers centraux où l’on trouve des prix immobiliers avantageux. Comme le note le magazine Avenue, Forest Lawn « est prêt à devenir un excellent secteur, surtout pour les investisseurs désireux de saisir une opportunité alors que de nouveaux résidents affluent dans la ville et que les jeunes familles sont exclues du côté ouest du centre-ville » avenuecalgary.com. Essentiellement, alors que des quartiers comme Marda Loop et Inglewood sont devenus chers, les gens se tournent vers l’est pour trouver des logements abordables près du centre-ville, et Forest Lawn répond à ce besoin. Si les améliorations civiques se poursuivent et que les problèmes de criminalité sont résolus, Forest Lawn pourrait connaître une forte gentrification dans les prochaines années. On voit déjà apparaître des maisons contemporaines sur certaines rues, et des entreprises locales comme des microbrasseries ou des espaces artistiques commencent à émerger, signe des premiers stades du changement.
• University District & rénovations dans le NW : Au nord-ouest, le University District près de l’Université de Calgary est devenu un modèle de communauté à usage mixte. Entre 2020 et 2025, plusieurs immeubles de copropriétés, appartements locatifs et une rue commerçante principale ont été achevés. Le quartier attire non seulement des étudiants, mais aussi des retraités et de jeunes professionnels grâce à son design attrayant et à ses commodités (comme un cinéma, une épicerie, des restaurants accessibles à pied). Cela montre comment Calgary adopte des principes urbains dans un contexte suburbain. À proximité, les anciens quartiers Brentwood et Banff Trail voient des projets axés sur le transport en commun grâce à leurs stations de train léger et leur proximité avec l’U de C. Attendez-vous à voir plus de condos de taille moyenne et d’appartements dans ces zones.
• Quartiers de luxe : Dans le haut de gamme, des quartiers comme Elbow Park, Mount Royal, Britannia restent le summum du luxe et ont enregistré des ventes records même dans un marché équilibré – la richesse à Calgary est toujours bien présente, et ces quartiers établis conservent leur valeur. À l’inverse, certains quartiers de luxe en banlieue (comme Springbank Hill, Aspen Woods) qui avaient connu un surplus de maisons haut de gamme après 2015 voient maintenant une activité accrue, car davantage de hauts revenus venant d’autres provinces s’y installent, trouvant ces prix très attractifs comparés à Vancouver.
• En dehors des limites de la ville : Il convient de noter la croissance dans les zones juste à l’extérieur de Calgary comme Airdrie, Cochrane, Chestermere, etc., qui sont en fait des communautés satellites. Par exemple, Airdrie au nord a explosé et compte désormais environ 80 000 habitants. En 2025, son marché est solide (le prix de référence des maisons à Airdrie a même atteint de nouveaux records creb.com). Ces villes bénéficient de la croissance de Calgary mais offrent une ambiance de petite ville ou des attraits de style de vie spécifiques (comme le lac de Chestermere). Elles sont de plus en plus intégrées (certaines personnes y vivent et font la navette vers Calgary ou inversement). Ainsi, dans un sens plus large, la région entière de Calgary possède des quartiers remarquables, pas seulement à l’intérieur des limites de la ville.

En résumé, les quartiers affichant le plus de dynamisme en 2025 incluent les nouveaux lotissements qui dessinent les nouvelles frontières de Calgary, les quartiers centraux branchés qui se densifient avec des projets de maisons intercalaires et à usage mixte (Marda Loop, Inglewood, Kensington dans une certaine mesure), et des zones auparavant négligées comme Forest Lawn en passe d’être renouvelées. Chacun offre des opportunités différentes : les nouveaux quartiers pour les grands constructeurs et les jeunes familles, le centre-ville pour les modes de vie urbains et le développement de projets de niche, et les quartiers en transition pour les investisseurs à la recherche de croissance de valeur. La nature décentralisée de Calgary – un mélange d’étalement suburbain et de poches d’urbanité – fait qu’il n’y a pas une seule zone « la plus chaude », mais plutôt plusieurs pôles de croissance. Il est important de noter qu’à mesure que Calgary continue de s’étendre, la connectivité entre ces quartiers (par les routes et les transports en commun) et le maintien des commodités détermineront ceux qui prospéreront réellement.

Perspectives du marché : à court et à long terme

Perspectives à court terme (2025–2026)

Dans l’immédiat, le marché immobilier de Calgary devrait rester équilibré et relativement stable. La frénésie du début des années 2020 a laissé place à une période de modération. Pour le reste de 2025 et jusqu’en 2026, la plupart des analystes prévoient une croissance faible à modérée des prix des logements, plutôt qu’une forte volatilité. La prévision officielle du Conseil immobilier de Calgary suggère qu’à la fin de 2025, les prix de référence seront à peu près équivalents (ou juste légèrement supérieurs) à ceux de l’an dernier pour les maisons individuelles et jumelées, et un peu inférieurs à ceux de l’an dernier pour les condos et maisons en rangée storeys.com. Concrètement, cela signifie que les prix des maisons individuelles pourraient augmenter de 1 à 2 % et ceux des condos baisser de 1 à 2 % sur l’année – en somme, un statu quo, dans la marge d’erreur du zéro. Les volumes de ventes devraient être inférieurs à ceux du pic de 2021–2022, mais proches des moyennes à long terme (la CREB prévoit environ 23 000 ventes en 2025, ce qui correspond à la moyenne sur 10 ans) storeys.com storeys.com. Cela correspond à un marché sain et fonctionnel où ni les vendeurs ni les acheteurs n’ont un avantage marqué.

Plusieurs facteurs soutiennent cette perspective modérée. Les taux d’intérêt en sont un facteur majeur – tant que le coût de l’emprunt reste élevé, il agit comme un frein à la croissance des prix. Si la Banque du Canada poursuit des baisses de taux prudentes jusqu’en 2026 (en ramenant peut-être le taux directeur à environ 2 % contre 2,5 % actuellement, en supposant que l’inflation soit maîtrisée), les taux hypothécaires pourraient baisser en conséquence. Cela améliorerait un peu l’accessibilité, ce qui pourrait stimuler la demande. Cependant, il est peu probable que nous retrouvions de sitôt les taux hypothécaires ultra-bas de 1,5 % de 2021. Ainsi, le marché ne devrait probablement pas replonger dans une frénésie spéculative à court terme ; au contraire, toute augmentation de la capacité d’achat des acheteurs serait compensée par une offre toujours abondante, ce qui maintiendrait l’équilibre. Le scénario à surveiller serait que la BdC réduise les taux plus rapidement ou plus fortement que prévu (par exemple, en réponse à une récession). Étrangement, une récession pourrait faire baisser les taux, ce qui pourrait stimuler la demande de logements même si l’économie s’affaiblit – mais si les gens perdent leur emploi, ils n’achèteront peut-être pas de maisons. À court terme, c’est donc un exercice d’équilibriste.

Du côté de l’offre, 2025 et 2026 verront de nombreuses livraisons de logements, comme mentionné. Cette nouvelle offre (notamment de condos et de logements locatifs) continuera d’offrir des options aux acheteurs et d’éviter des hausses de prix excessives. On pourrait même voir les inscriptions augmenter si davantage d’investisseurs décident de vendre leurs biens ou si les acheteurs qui souhaitent monter en gamme se sentent confiants pour mettre leur maison actuelle en vente (puisqu’il est plus facile d’en trouver une nouvelle maintenant). Une augmentation des stocks pourrait faire pencher le marché vers un léger avantage pour les acheteurs dans certains segments. Par exemple, les acheteurs de condos en 2026 pourraient constater qu’ils peuvent négocier les prix à la baisse si plusieurs unités similaires sont sur le marché. Le risque à court terme d’une correction des prix semble toutefois faible, car les prix à Calgary n’ont pas dépassé de façon spectaculaire les fondamentaux et la croissance démographique reste un solide soutien. Il est plus probable que l’on assiste à un atterrissage en douceur – des ajustements mineurs plutôt qu’une chute brutale.

Le marché locatif à court terme devrait rester favorable aux locataires. Comme mentionné, le taux d’inoccupation pourrait encore augmenter fin 2025 lorsque de nombreux nouveaux projets ouvriront (certaines prévisions suggèrent un pic d’inoccupation autour de 6 %). Ainsi, 2025–26 pourrait en fait être une excellente période pour les locataires afin de conclure de bonnes affaires ou pour les entreprises de négocier des baux de bureaux (si besoin) à des tarifs avantageux. Mais d’ici fin 2026, si l’immigration reste soutenue, une grande partie de ces nouveaux logements pourrait commencer à être absorbée, resserrant potentiellement le marché à nouveau.

Dans l’immobilier commercial, le taux d’inoccupation des bureaux ne devrait pas s’améliorer de façon spectaculaire à court terme. On pourrait voir le taux d’inoccupation au centre-ville tourner autour de 30 % jusqu’en 2026 cbre.ca – toute amélioration sera lente. L’ouverture du nouveau Centre d’événements en 2027 pourrait être un catalyseur pour le centre-ville (attirant des entreprises, etc.), mais cela reste juste au-delà du court terme. Le secteur industriel devrait rester solide à court terme ; d’ici 2026, on pourrait même voir le taux d’inoccupation baisser à nouveau à mesure que la nouvelle offre actuelle est absorbée, sauf si de nombreux nouveaux projets démarrent. Le secteur commerce de détail dépendra des dépenses de consommation – à court terme, avec des taux d’intérêt élevés, les dépenses pourraient être modérées, mais tant que l’emploi se maintient, l’occupation des commerces devrait rester stable.

Le facteur imprévisible à court terme est toujours quelque chose d’inattendu – par exemple, une flambée ou une chute soudaine des prix du pétrole, un changement de politique gouvernementale, etc. L’Alberta aura une autre élection provinciale d’ici 2027, et il y a toujours quelques différences de politiques (comme les approches pour attirer les entreprises ou financer le logement). Mais d’ici 2025–26, les politiques sont relativement fixées (par exemple, l’interdiction d’achat par des étrangers reste en place, les objectifs d’immigration sont peut-être légèrement réduits mais restent élevés, etc.). Sauf en cas de récession mondiale sévère affectant la demande de matières premières, l’économie de Calgary devrait croître modestement et soutenir le marché immobilier.

En résumé, les perspectives à court terme sont celles d’un « atterrissage en douceur » et d’un plateau. Les acheteurs peuvent s’attendre à plus de choix et moins de stress qu’il y a quelques années, et peut-être à une légère amélioration de l’accessibilité si les taux baissent. Les vendeurs doivent être réalistes sur les prix et s’attendre à des délais de vente plus longs. Les investisseurs trouveront un environnement plus calme pour choisir leurs opportunités. Essentiellement, 2025–26 devrait être une période de stabilité et de remise à zéro – permettant aux revenus de rattraper un peu les prix, et à l’offre de logements de rattraper la population – ce qui prépare un contexte plus sain pour le long terme.

Perspectives à long terme (2027–2030)

En regardant plus loin vers la fin de la décennie, les perspectives immobilières de Calgary restent fondamentalement positives, bien que la croissance devrait être plus modérée et durable comparée aux montagnes russes des années 2010 et du début des années 2020. Plusieurs tendances et prévisions à long terme donnent une idée de ce à quoi pourrait ressembler le marché de Calgary d’ici 2030 :

• Population et demande de logements : La population de la région métropolitaine de Calgary devrait continuer d’augmenter, atteignant potentiellement ou dépassant 2 millions d’habitants d’ici 2030 (contre ~1,6–1,7 million en 2025). Cependant, comme mentionné, le rythme de croissance pourrait ralentir par rapport aux pics extraordinaires de ~4-6 % par an pour se rapprocher de 1,5–2,5 % par an atb.com. Même à 2 % par an, cela représente environ 30 000 nouveaux résidents chaque année ayant besoin d’un logement. La composition de la croissance pourrait s’orienter davantage vers l’accroissement naturel et les déménagements intra-provinciaux si l’immigration est réduite. Mais Calgary restera probablement une ville relativement jeune (âge médian début de la trentaine) avec de nombreuses nouvelles formations familiales. Cela soutient une demande constante de logements, en particulier pour les maisons familiales et les locations pour les nouveaux arrivants. D’ici 2030, la grande cohorte des milléniaux sera dans la trentaine et la quarantaine (âge d’achat immobilier privilégié) et la génération Z dans la vingtaine et le début de la trentaine (entrée sur le marché locatif/premier achat). Donc la dynamique démographique est présente.
• Offre de logements et construction : Après les années de construction record du début des années 2020, Calgary va-t-elle maintenir le rythme ? Les perspectives économiques de la ville suggèrent que les mises en chantier devraient atteindre en moyenne environ 21 000 unités par an de 2023 à 2026 calgary.ca (ce qui est historiquement très élevé). Il pourrait y avoir une légère baisse à la fin des années 2020 si la croissance de la demande ralentit ou si les coûts élevés de construction persistent. Cependant, pour répondre à la demande cumulative, Calgary devra probablement continuer à construire de manière agressive. Le rapport national de la SCHL sur le déficit de logements a indiqué que le Canada a besoin de millions de logements supplémentaires d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité truenorthmortgage.ca. Pour Calgary, cela implique des dizaines de milliers d’unités supplémentaires au-delà des plans actuels. C’est ambitieux, mais Calgary a un avantage : des terrains abondants et des approbations relativement plus rapides – pour réellement augmenter l’offre. On pourrait voir la ville mettre l’accent sur la densité dans les quartiers établis d’ici 2030 (par exemple, plus de logements intermédiaires manquants) ainsi que le développement de nouvelles communautés en périphérie. Si la construction ralentit en raison de facteurs économiques, il y a un risque de nouveau marché tendu d’ici la fin de la décennie. Mais si Calgary peut maintenir les mises en chantier à environ 15 000+ par an jusqu’en 2030, elle devrait pouvoir accueillir la croissance avec seulement des hausses de prix modestes. Essentiellement, la stratégie d’offre à long terme déterminera si Calgary reste abordable ou commence à ressentir à nouveau une pression sur l’offre.
• Trajectoire des prix : À long terme, l’appréciation des prix des logements à Calgary devrait revenir à des niveaux plus normaux – peut-être en ligne avec l’inflation ou légèrement au-dessus (par exemple, peut-être 2 à 4 % par an). Les propres prévisions de la ville au printemps 2025 laissaient entendre que la croissance du prix de référence des logements resterait pratiquement inchangée lors de ce cycle calgary.ca, en raison d’une forte offre correspondant à la demande. Mais au-delà de 2026, si la croissance démographique reste positive et l’économie stable, des hausses annuelles modestes des prix sont raisonnables. On ne s’attend certainement pas à un nouveau doublement des prix en peu de temps comme lors de certains booms précédents. D’ici 2030, on pourrait envisager que le prix moyen d’une maison à Calgary soit peut-être 15 à 25 % plus élevé qu’en 2025. Donc, si c’est environ 600 000 $ maintenant, peut-être de l’ordre de 700 000 $ à 750 000 $ en 2030 (estimation approximative), sauf événement exceptionnel. Les projections à plus long terme de la RBC (tirées de certains documents pour investisseurs) placent la moyenne de Calgary autour de 810 000 $ d’ici 2025 vestaproperties.com – mais cela semble exagéré compte tenu de la réalité actuelle ; il est plus probable qu’un tel chiffre soit atteint vers 2030. Il est important de noter que les prix des logements à Calgary dépendront aussi du régime des taux d’intérêt. Beaucoup s’attendent, à l’échelle mondiale, à ce que la fin des années 2020 voie un retour à des taux d’intérêt plus normaux (c’est-à-dire pas aussi bas qu’en 2020, mais pas aussi élevés qu’en 2023), ce qui pourrait permettre une croissance régulière mais non excessive des prix.
• Évolution économique : Au cours des 5 prochaines années et plus, l’économie de Calgary continuera de se diversifier. L’espoir (et dans une certaine mesure la tendance) est que d’ici 2030, Calgary ne soit plus aussi fortement liée aux cycles de prospérité et de récession du pétrole. Les secteurs de croissance pourraient inclure la technologie (avec des initiatives pour faire de Calgary un pôle technologique qui portent leurs fruits), les énergies renouvelables et les technologies propres (en tirant parti de l’expertise de l’Alberta tout en effectuant une transition vers les sources d’énergie du futur), la logistique (avec Calgary comme principal centre de distribution de l’Ouest), et peut-être davantage de tourisme et de culture (avec un centre de congrès agrandi, un nouveau centre d’événements, voire de futurs événements comme une candidature à l’Expo ou un autre grand événement pour mettre la ville en valeur). Si l’Alberta parvient à se découpler partiellement de la fortune pétrolière, le marché immobilier pourrait bénéficier d’une plus grande stabilité au lieu de fortes fluctuations cycliques. Cependant, le pétrole et le gaz resteront importants en 2030 – de façon réaliste, la demande mondiale d’énergie ne s’effondrera pas d’ici là, et l’Alberta dispose de réserves à faible coût. Calgary connaîtra donc probablement au moins un autre cycle haussier de l’énergie d’ici 2030 – ce qui soutiendrait les revenus, l’emploi et la demande de logements (et pourrait provoquer un mini-boom immobilier si l’offre ne suit pas).
• Centre-ville et cœur urbain en 2030 : Une grande question demeure : à quoi ressemblera le centre-ville de Calgary en 2030 ? Idéalement, d’ici 2030, le taux de vacance au centre-ville aura considérablement diminué, grâce aux reconversions et à de nouveaux usages. L’objectif de la Ville de retirer 6 millions de pieds carrés de bureaux d’ici 2031 ferait baisser le taux de vacance d’environ 15 points de pourcentage si cet objectif est atteint. Ainsi, le taux de vacance au centre-ville pourrait passer d’environ 30 % à la tranche des 15 % d’ici 2030 – c’est un objectif, mais ce n’est pas garanti. On imagine un centre-ville plus dynamique et à usage mixte, avec, disons, plus de 10 000 nouveaux résidents (grâce aux reconversions et à de nouvelles constructions résidentielles). Si cela se produit, cela pourrait changer la dynamique du marché : les condos du centre-ville pourraient connaître une renaissance, et les quartiers autour du centre-ville (Beltline, East Village) pourraient voir une appréciation plus forte car le centre-ville redeviendrait un lieu de vie attractif. Le Centre d’événements, de nouveaux lieux culturels, peut-être un afflux d’étudiants si un campus du centre-ville ou autre chose s’agrandit – ces facteurs pourraient revitaliser la demande pour l’immobilier central. Essentiellement, le centre-ville de Calgary en 2030 sera soit une belle histoire de redressement (ce qui ferait grimper la valeur des propriétés), soit une lutte continue (auquel cas les prix des condos pourraient stagner). Compte tenu de la dynamique actuelle et de l’attention civique, nous sommes plutôt optimistes sur ce point.
• Infrastructures d’ici 2030 : La ligne verte du LRT devrait voir sa première phase opérationnelle d’ici 2030 en.wikipedia.org. Ce sera un changement majeur pour le transport en commun dans les corridors nord-centre et sud-est. L’immobilier autour de ces 10 nouvelles stations devrait en bénéficier – généralement, les propriétés à distance de marche d’une station prennent de la valeur une fois la ligne en service. À long terme, si les phases suivantes sont financées (vers le nord de Calgary), cela ouvrira encore plus d’opportunités de développement axé sur le transport en commun (TOD). D’ici 2030 également, d’autres projets comme peut-être l’agrandissement du centre médical des contreforts, ou un nouveau terminal à l’aéroport, etc., pourraient être envisagés. Calgary pourrait envisager de soumissionner pour des événements mondiaux (ils ont envisagé les Jeux du Commonwealth 2030, bien que cela ait été mis de côté – mais peut-être autre chose). Ces événements stimulent souvent les infrastructures et le logement (mais coûtent aussi de l’argent).
• Climat et environnement : Bien que rarement au centre des discussions à court terme sur le marché, d’ici 2030, les considérations climatiques pourraient commencer à impacter davantage l’immobilier. Calgary présente un risque climatique relativement faible (pas de montée du niveau de la mer, etc.), mais des événements comme l’inondation de 2013 ont révélé des vulnérabilités. D’ici 2030, les nouvelles barrières anti-inondation et les mesures d’atténuation sur les rivières Bow et Elbow devraient être pleinement en place pour protéger le centre-ville et les quartiers centraux. Cela pourrait en fait améliorer l’attrait des propriétés situées près des rivières (si la population fait confiance aux protections). L’attrait climatique de Calgary pourrait augmenter alors que d’autres endroits souffrent (on entend déjà parler de migrants climatiques). La transition vers l’énergie propre pourrait aussi signifier qu’en 2030, de nouvelles industries (comme l’hydrogène ou le lithium) viendront renforcer l’économie.
• Abordabilité et politiques : L’abordabilité du logement restera une préoccupation publique. À l’échelle nationale, Calgary demeure l’une des grandes villes les plus abordables, mais si les prix augmentent et que les taux d’intérêt ne baissent pas beaucoup, l’abordabilité locale pourrait se détériorer. La ville et la province pourraient mettre en place des mesures pour permettre aux familles à revenu modéré d’acheter ou de louer à un prix raisonnable. Déjà en 2023–24, Calgary a connu une petite crise locative qui s’est atténuée avec l’augmentation de l’offre ; ils ne voudront sans doute pas revivre cela. On pourrait voir davantage de partenariats pour le logement abordable (comme la conversion de bureaux vides en logements abordables avec un financement public). Si, à long terme, l’offre de logements ne suit pas ou si le marché s’accélère à nouveau, il y a toujours une possibilité d’intervention politique (par exemple, des règles hypothécaires plus strictes ou des taxes) pour calmer la situation. Mais cela reste difficile à prévoir.

En considérant tous ces éléments, les perspectives à long terme jusqu’en 2030 pour l’immobilier à Calgary sont prudemment optimistes. Calgary est prête à continuer de croître, tant en population qu’en tant que centre économique. La demande immobilière devrait croître en parallèle, mais probablement à un rythme que la ville (grâce à un développement proactif) pourra gérer. La grande différence par rapport aux décennies passées pourrait être une volatilité réduite – Calgary pourrait évoluer vers un marché à croissance plus stable, comme d’autres grandes villes. Les propriétaires peuvent s’attendre à ce que la valeur de leur bien augmente à un rythme sain, mais pas effréné, leur permettant de constituer un capital au fil du temps. Les locataires pourraient bénéficier d’un parc locatif plus important et d’une inflation des loyers plus équilibrée (même si les loyers augmenteront à mesure que l’offre actuelle sera absorbée). Les propriétaires de bureaux espéreront une base de locataires plus diversifiée d’ici 2030, tandis que les propriétaires industriels devraient posséder des actifs valorisés dans un marché industriel pleinement développé.

On pourrait dire que Calgary en 2030 pourrait ressembler à ce qu’ont connu Denver ou Austin – des villes qui ont connu une croissance rapide, diversifié leur économie, et vu l’immobilier augmenter tout en restant plus abordable que les grandes villes côtières vedettes. La qualité de vie à Calgary (ensoleillement, proximité des montagnes, ville propre) et son accessibilité relative pourraient attirer continuellement entreprises et habitants, renforçant un cercle vertueux. Sauf choc imprévu, la ville est en bonne voie pour une expansion stable. Ainsi, les investisseurs à long terme considèrent Calgary comme un pari solide ; les familles y voient un endroit où l’accession à la propriété restera possible ; et les urbanistes y voient l’opportunité d’orienter la croissance intelligemment (plus de densité, plus de transports) afin qu’en 2030 Calgary soit une ville plus grande mais aussi mieux connectée et plus agréable à vivre. En termes immobiliers, cela signifie un marché plus vaste mais, espérons-le, caractérisé par l’équilibre – le bon rapport entre l’offre et la demande, évitant bulle ou effondrement, mais assurant une prospérité durable.