- Recul du marché immobilier américain : Les ventes de logements aux États-Unis restent à leur plus bas niveau depuis plusieurs décennies en raison de taux hypothécaires supérieurs à 7 %, avec des prix nationaux à peine en hausse (~1,3 % sur un an en août) cotality.com cotality.com. Les prix médians ont baissé à environ 400 000 $, améliorant légèrement l’accessibilité cotality.com. Les analystes de JPMorgan préviennent que le marché restera « largement gelé jusqu’en 2025 » avec une croissance des prix inférieure à 3 % rfsadvisors.com.
- Optimisme prudent en Europe : Un nouveau sondage lors du principal salon immobilier européen indique que le marché aurait « atteint le creux », avec 44 % des acteurs du secteur désormais optimistes et une confiance qui revient lentement exporeal.net. Le logement reste la classe d’actifs la plus prisée (75 % des investisseurs), loin devant les bureaux ou le commerce de détail exporeal.net. Cependant, les taux d’intérêt élevés et la bureaucratie restent les principales préoccupations de plus de 90 % des répondants exporeal.net. À noter que les taux hypothécaires dans certaines parties de l’Europe commencent enfin à baisser – par exemple, les taux des prêts immobiliers tchèques viennent d’atteindre un plus bas de 2 ans (~4,91 %) expats.cz.
- Le marasme immobilier persistant en Chine : Le ralentissement du secteur immobilier chinois se poursuit malgré le soutien des politiques. Les prix des logements neufs sont stables ou légèrement en hausse, mais les valeurs de revente continuent de baisser reuters.com. Les analystes ne prévoient pas de véritable reprise avant au moins fin 2026 ou 2027, soit environ six mois plus tard que les prévisions précédentes reuters.com. La faiblesse des revenus des ménages, le chômage élevé et un excédent de logements invendus continuent de peser sur le moral des acheteurs reuters.com.
- Essor et mégaprojets au Moyen-Orient : La région du Golfe attire d’énormes investissements. Blackstone et Lunate d’Abu Dhabi viennent de lancer une plateforme de 5 milliards de dollars pour l’immobilier logistique (entrepôts) dans le Golfe, misant sur un boom de la demande reuters.com. En Arabie saoudite, le promoteur Dar Global a annoncé un projet « Trump Plaza » à 1 milliard de dollars à Djeddah, comprenant des résidences et des bureaux de luxe – le deuxième développement sous la marque Trump dans le pays reuters.com. Les marchés du Golfe comme Dubaï ont explosé (prix en hausse d’environ 70 % en quatre ans) reuters.com, même si une vague de nouvelles constructions devrait tempérer ces gains dans les années à venir.
- Initiatives africaines en matière de logement : Les nations africaines s’attaquent à la pénurie de logements dans un contexte d’urbanisation rapide. Le Kenya construit 100 000 logements abordables dans le cadre d’un programme national visant à combler un déficit de 2 millions d’unités de logement africanews.com. Le président William Ruto appelle à une coalition mondiale pour faire face à la crise du logement, la qualifiant de « trop vaste pour qu’un seul pays puisse la résoudre » africanews.com. En Afrique du Sud, un allègement des taux d’intérêt est en vue – la Banque de réserve a abaissé les taux à 7 % (un niveau bas jamais vu depuis 2022) reuters.com tradingeconomics.com – ce qui devrait renforcer la confiance des acheteurs après des années de resserrement.
- Amérique latine contrastée : Les tendances immobilières en Amérique latine reflètent des conditions économiques contrastées. Le Mexique a commencé à baisser ses taux pour stimuler la croissance – la banque centrale vient de ramener son taux directeur à 7,5 %, le plus bas depuis 2022 reuters.com, ce qui devrait alléger le coût des prêts hypothécaires. À l’inverse, le Brésil est toujours confronté à des coûts d’emprunt très élevés ; sa banque centrale maintient le taux Selic à 15 % (un sommet en 20 ans), et n’envisage aucune baisse avant 2025 en raison d’une inflation persistante reuters.com reuters.com. Cela maintient le marché immobilier brésilien en retrait, même si les actions et les FPI d’Amérique latine ont rebondi en 2025 dans l’espoir d’un assouplissement futur.
- Inquiétudes concernant l’immobilier commercial : Les marchés de bureaux dans le monde entier restent sous pression en raison du télétravail et de la hausse des coûts de financement. Le taux de vacance des bureaux aux États-Unis a atteint un record d’environ 20,7 % à la mi-2025 reuters.com, un bouleversement qui oblige propriétaires et villes à repenser l’utilisation des immeubles vides. Les grands centres comme San Francisco affichent des taux de vacance supérieurs à 25 % reuters.com. En revanche, l’immobilier industriel et logistique constitue un point positif relatif à l’échelle mondiale – comme en témoignent les importants investissements dans les entrepôts (tels que la coentreprise de Blackstone dans le Golfe) et les centres de données, qui continuent de connaître des pénuries d’offre dans de nombreuses régions jll.com.
- Perspectives – Espoir prudent : Les prévisions suggèrent une reprise cahoteuse mais en amélioration. Le sentiment en Europe devient positif, et le marché du logement américain pourrait lentement se rééquilibrer si les taux hypothécaires baissent légèrement. « L’amélioration de l’accessibilité a apporté un soulagement bienvenu », note un économiste du logement américain, les acheteurs revenant progressivement sur le marché à mesure que les prix se stabilisent et que l’offre augmente cotality.com. Cependant, toute reprise devrait être progressive et inégale. En Chine et dans d’autres marchés faibles, la confiance pourrait ne pas revenir avant des années reuters.com. Pourtant, partout dans le monde, les acteurs de l’immobilier s’adaptent – des gouvernements qui baissent les taux ou allègent la bureaucratie aux promoteurs qui reconvertissent les biens – semant les graines du prochain cycle haussier du marché immobilier.
Contexte macroéconomique mondial : taux, inflation & vents contraires économiques
Partout dans le monde, les taux d’intérêt élevés et l’inflation ont été le principal facteur macroéconomique impactant l’immobilier en 2025. Après des hausses de taux agressives au cours des deux dernières années pour juguler l’inflation, les banques centrales suivent désormais des trajectoires différentes :
- États-Unis (Réserve fédérale) : La Fed américaine n’a commencé que récemment à signaler un allègement. Après avoir dépassé 7 % plus tôt cette année, les taux hypothécaires à 30 ans restent proches de leurs plus hauts niveaux depuis plusieurs décennies, maintenant le coût d’emprunt élevé pour les acheteurs de logements. Il y a des signes précoces que le cycle de resserrement de la Fed touche à sa fin – en effet, la Fed a même procédé à une petite baisse de taux en septembre 2025, la première de ce cycle, alors que l’inflation s’est atténuée. Mais les taux devraient rester élevés jusqu’en 2025, maintenant la pression sur l’accessibilité au logement. Cette position de « plus haut pour plus longtemps » est une des principales raisons pour lesquelles JPMorgan Research prévoit que le marché immobilier américain restera « largement gelé » jusqu’à l’an prochain rfsadvisors.com, avec seulement une faible croissance des prix (de l’ordre de 3 % ou moins).
- Europe (BCE et autres) : La Banque centrale européenne a également relevé fortement ses taux, et bien qu’elle n’ait pas encore commencé à les baisser, le continent connaît un début d’allègement grâce à la baisse des taux de marché. En Europe centrale, par exemple, les offres hypothécaires moyennes en Tchéquie viennent de passer sous la barre des 5 % pour la première fois depuis la mi-2022 expats.cz. Cela reflète l’anticipation que certains décideurs européens vont bientôt assouplir leur politique. Quelques-uns ont déjà bougé : la banque centrale de Pologne a surpris les marchés avec une forte baisse de taux en septembre, visant à relancer la croissance. Cependant, dans le cœur de la zone euro, les taux restent élevés et les conditions de crédit strictes. L’inflation s’est modérée mais pas suffisamment pour crier victoire, donc les emprunteurs immobiliers européens ne sont pas encore tirés d’affaire. La bonne nouvelle est que l’économie européenne s’est montrée résiliente – évitant la récession jusqu’à présent – ce qui, combiné à des taux qui culminent, améliore le moral sur les marchés immobiliers.
- Asie-Pacifique : La situation est contrastée. La banque centrale de Chine a baissé ses taux et assoupli les règles hypothécaires dans le but de sauver son secteur immobilier en difficulté, mais jusqu’à présent, ces mesures n’ont pas permis d’inverser la tendance. L’Inde, en revanche, a marqué une pause dans son assouplissement après des baisses précédentes – le 1er octobre, la Banque de réserve de l’Inde a maintenu son taux repo à 5,5 % hindustantimes.com, privilégiant la stabilité pendant la saison des fêtes. Les promoteurs immobiliers indiens ont salué le maintien des taux, notant que cela permet de garder les EMI de prêts immobiliers (mensualités) sous contrôle et de soutenir la confiance des acheteurs hindustantimes.com. D’autres économies asiatiques comme le Japon restent dans un environnement de taux ultra-bas, tandis que des pays comme l’Australie ont vu leur marché immobilier nettement ralentir sous l’effet de taux plus élevés (même si là aussi, le pic semble passé). À travers l’Asie-Pacifique, les conditions macroéconomiques vont du dilemme chinois entre relance et ralentissement à la croissance régulière de l’Asie du Sud-Est et aux dépenses d’infrastructure (par exemple, Singapour accueille d’importants forums sur l’investissement dans les actifs réels laotiantimes.com, et le Vietnam continue d’attirer des projets de développement d’hôtels et de complexes touristiques).
- Moyen-Orient & Afrique : Les États du Golfe riches en pétrole ont des monnaies indexées sur le dollar américain, ce qui signifie que leurs taux d’intérêt ont globalement suivi les hausses de la Fed. Cela a rendu le financement plus coûteux dans des pays comme l’Arabie saoudite et les Émirats arabes unis au cours de l’année écoulée. Malgré cela, de solides revenus pétroliers et des dépenses publiques (par exemple, les projets Vision 2030 de l’Arabie saoudite) ont maintenu le dynamisme de l’immobilier dans la région. Les banques du Golfe restent liquides et désireuses de prêter pour les bons projets, d’autant plus que l’inflation y est relativement contenue. En Afrique, de nombreuses économies ont été confrontées à une envolée des taux d’intérêt ces dernières années alors qu’elles luttaient contre la faiblesse de leur monnaie et l’inflation. Désormais, des signes d’accalmie apparaissent : par exemple, la banque centrale du Nigeria a abaissé son taux directeur de 50 points de base à 27 % en septembre (toujours extrêmement élevé, mais c’est un premier pas), et les rendements des bons du Trésor nigérians ont commencé à baisser en conséquence proshare.co proshare.co. L’Afrique du Sud a également pu commencer à assouplir – la Banque de réserve sud-africaine a ramené son taux repo à 7,0 % en juillet 2025 reuters.com tradingeconomics.com, invoquant de meilleures perspectives d’inflation. Une inflation plus faible et la stabilisation des monnaies dans plusieurs pays africains pourraient progressivement rendre le crédit plus accessible pour le développement immobilier, même si des défis comme des primes de risque élevées subsistent.
Dans l’ensemble, le contexte macroéconomique est celui de transitions prudentes : du resserrement à un assouplissement (sélectif), de la volatilité de l’ère pandémique à des conditions plus normalisées. Un ralentissement de la croissance économique en 2025 est une préoccupation – le FMI prévoit une croissance mondiale autour de 3,3 %, en dessous de la moyenne de 3,7 % de 2000 à 2019 – mais pas de krach. De nombreuses économies évitent la récession, et cette croissance modérée, associée à un ralentissement de l’inflation, est exactement ce dont les marchés immobiliers ont besoin pour retrouver leur équilibre. En résumé : les coûts d’emprunt devraient progressivement baisser au cours de l’année prochaine dans de nombreuses régions (l’Amérique du Nord et l’Europe étant un peu en retard sur l’Asie et l’Amérique latine dans le cycle), offrant un vent favorable aux marchés immobiliers, si l’inflation reste maîtrisée.
Amérique du Nord : la récession immobilière persiste, les marchés commerciaux se réajustent
États-Unis – Logement : Le marché immobilier américain continue de ressentir les effets du refroidissement causé par des taux d’intérêt élevés. Jusqu’au début octobre, les taux hypothécaires fixes sur 30 ans oscillent autour de 7 % à 7,5 %, des niveaux inédits depuis deux décennies, ce qui a mis de nombreux acheteurs potentiels sur la touche. Le volume des ventes de logements est donc resté proche de ses niveaux historiquement bas – environ 4 millions de ventes annualisées, en forte baisse par rapport au boom de la pandémie. « Le marché immobilier est dans une phase de rééquilibrage lent », explique Selma Hepp, économiste en chef chez la société de données immobilières Cotality, notant que l’activité de vente reste à des niveaux historiquement bas sur plusieurs décennies cotality.com. Avec la rareté des acheteurs, l’appréciation des prix s’est stabilisée : les prix nationaux des logements n’ont augmenté que d’environ 1,3 % au cours de l’année écoulée (août 2024 à août 2025) cotality.com, ce qui, après inflation, signifie que les prix réels ont en fait baissé. Dans de nombreux marchés autrefois très dynamiques (du Sun Belt aux Rocheuses), les prix sont en baisse d’une année sur l’autre, tandis que quelques marchés du Nord-Est et du Midwest enregistrent encore de modestes hausses.
Côté offre, le stock de logements à vendre a légèrement augmenté par rapport à ses niveaux extrêmement bas, offrant un peu plus de choix aux acheteurs. Le prix médian d’une maison aux États-Unis a même légèrement reculé à 400 000 $ cotality.com. Cela, combiné à une récente baisse des taux hypothécaires depuis leur pic, a amélioré l’accessibilité « à son niveau le plus favorable depuis 2022 », selon Hepp cotality.com. Elle précise que cela « a apporté un soulagement bienvenu » et a entraîné une hausse timide des demandes de prêts hypothécaires et de l’intérêt des acheteurs cotality.com. Essentiellement, certains acheteurs reviennent sur le marché alors qu’ils s’adaptent à la nouvelle norme des taux à 7 %. Les logements restent plus longtemps sur le marché et les vendeurs baissent plus fréquemment leurs prix pour conclure des ventes – offrant ainsi aux acheteurs restants un peu plus de pouvoir de négociation cet automne (un changement radical par rapport au marché frénétique de vendeurs de 2021).
Pourtant, l’ambiance générale reste prudente. De nombreux propriétaires sont « enfermés » dans des taux hypothécaires ultra-bas contractés les années précédentes et ne souhaitent pas vendre pour racheter à des taux plus élevés, ce qui maintient l’offre limitée. Les nouvelles constructions ont permis d’augmenter un peu l’offre, mais les promoteurs immobiliers sont eux aussi confrontés à des coûts de financement et de construction élevés. Les prévisions des experts reflètent cette réalité préoccupante : J.P. Morgan prévoit que le marché immobilier américain restera en grande partie gelé jusqu’en 2025, avec seulement une croissance modérée des prix (≈3 % ou moins) et des ventes durablement faibles rfsadvisors.com. En d’autres termes, une reprise généralisée de l’immobilier aux États-Unis ne devrait pas arriver avant une baisse plus significative des taux d’intérêt, attendue par la plupart pour la seconde moitié de 2025 ou en 2026.
États-Unis – Commercial : Dans l’immobilier commercial, les États-Unis traversent une douloureuse revalorisation et restructuration, en particulier dans le secteur des bureaux. Le travail à distance et hybride a réduit durablement la demande d’espaces de bureaux, et les chiffres sont frappants : le taux national de vacance des bureaux a atteint 20,7 % au 2e trimestre 2025, un record historique reuters.com. Pour mettre cela en perspective, avant la pandémie, le taux de vacance des bureaux était d’environ 12 %. Les grandes villes sont les plus touchées : San Francisco affiche désormais un taux de vacance des bureaux de 27,7 % (contre ~8 % en 2019) reuters.com, et d’autres centres d’affaires comme New York et Chicago dépassent également les 20 % de vacance. Cette surabondance de bureaux vides met à mal les finances des propriétaires (les revenus locatifs baissent, tandis que les prêts sont plus difficiles à refinancer à des taux plus élevés) et affecte même les budgets municipaux qui dépendent des taxes foncières. En conséquence, on assiste à une vague de dépréciations de valeur des immeubles de bureaux, de défauts de paiement hypothécaires et de promoteurs abandonnant des tours de bureaux vieillissantes.
La réponse de l’industrie a été double : conversion et consolidation. Les promoteurs dans certaines villes se précipitent pour convertir des bureaux obsolètes en appartements ou en d’autres usages. Un record d’environ 150 millions de pieds carrés de bureaux américains est à un certain stade de conversion en résidentiel ou en usage mixte cette année reuters.com reuters.com. Ce n’est pas facile – les coûts élevés et les obstacles liés au zonage signifient qu’une fraction seulement des bâtiments est adaptée à la conversion – mais c’est l’une des rares voies pour créer de la valeur à partir d’actifs bloqués. L’autre tendance est une « fuite vers la qualité » : les entreprises qui louent se concentrent dans les bâtiments les plus récents et de la plus haute qualité, avec d’excellentes commodités. Les anciens immeubles de bureaux de catégorie B/C subissent des taux de vacance disproportionnés, tandis que les immeubles de prestige de catégorie A dans des emplacements de choix s’en sortent un peu mieux (certains sont même presque entièrement loués). Cette bifurcation signifie que les bureaux et laboratoires modernes continuent d’obtenir des loyers solides, tandis que les bureaux des années 1980 peuvent rester vides sans rénovations majeures.En dehors des bureaux, d’autres segments de l’immobilier commercial en Amérique du Nord présentent un tableau contrasté. Les immeubles d’appartements multifamiliaux étaient très solides (loyers en forte hausse, faible vacance) mais les loyers se sont stabilisés dans de nombreuses villes à mesure que la nouvelle offre rattrape enfin la demande et que les propriétaires se disputent les locataires. L’immobilier de détail (centres commerciaux, galeries marchandes) se redresse de manière inégale – les rues commerçantes haut de gamme et les centres suburbains bien situés s’en sortent bien car la consommation reste stable, mais les centres commerciaux plus faibles continuent de perdre des magasins (effet du commerce en ligne). Les propriétés industrielles et logistiques restent les vedettes : avec la montée du e-commerce et des chaînes d’approvisionnement sous tension, les entrepôts et centres de distribution sont très demandés. Même si la croissance économique a ralenti, de grands baux logistiques continuent d’être signés. Par exemple, parmi les principaux contrats cette année, on compte un bail de près de 1 million de pieds carrés en Caroline du Sud par une entreprise logistique, et un bail d’entrepôt de 885 000 pieds carrés au Royaume-Uni – montrant à quel point l’appétit mondial pour l’espace industriel est robuste jll.com jll.com. Les taux de vacance des entrepôts aux États-Unis restent très bas, et la croissance des loyers pour les installations logistiques a été forte dans les principaux pôles (même si elle se modère à mesure que de nouveaux entrepôts sont construits). Cette divergence au sein de l’immobilier commercial – bureaux faibles, industriel fort, commerce de détail contrasté et appartements stables – pousse les investisseurs à réorienter leurs portefeuilles. En effet, les capitaux qui ont fui le secteur des bureaux en difficulté sont redirigés vers les entrepôts, les appartements, les laboratoires de sciences de la vie, les centres de données et d’autres segments aux perspectives plus favorables.
Canada : Au nord de la frontière, le marché immobilier canadien reflète souvent les tendances américaines, avec quelques particularités. Le logement au Canada a connu un ralentissement au début de 2025 alors que la Banque du Canada a rapidement relevé ses taux (faisant grimper les taux hypothécaires au-dessus de 5–6 % au Canada), ce qui a réduit l’accessibilité. Cet automne, les prix nationaux des logements ont baissé d’environ 3–4 % sur un an nesto.ca – une correction modérée après la forte hausse de 2020 à 2022. Des marchés comme Toronto et Vancouver, qui étaient extrêmement surchauffés, ont connu des baisses de prix et beaucoup moins de ventes au cours de l’année écoulée. Cependant, avec la pause des hausses de taux par la Banque du Canada et l’adaptation des acheteurs, l’activité reprend dans certains marchés. Le prix moyen d’une maison à Vancouver en septembre était pratiquement stable (+0,1 % sur un an) wowa.ca, ce qui suggère que la correction pourrait y avoir atteint son plancher. L’offre de logements au Canada reste limitée (un problème chronique dû à la lenteur de la construction et à une forte immigration), donc si les taux d’intérêt se stabilisent ou baissent en 2024, de nombreux analystes s’attendent à un rebond rapide du marché immobilier canadien. En attendant, les locataires font face à des taux d’inoccupation très faibles et à des loyers en forte hausse – ce qui place les préoccupations d’accessibilité au cœur du débat politique au Canada.
Côté commercial, les secteurs de bureaux et de commerce de détail au Canada font face aux mêmes vents contraires qu’aux États-Unis, bien que les grandes villes canadiennes (Toronto, Vancouver, Montréal) affichent des taux de vacance de bureaux un peu plus faibles que leurs homologues américains. Un élément différenciateur : les grands centres urbains canadiens continuent d’attirer de nouveaux habitants (y compris des migrants internationaux), ce qui soutient la demande pour les appartements et même les commodités du centre-ville. L’immobilier industriel au Canada est en plein essor, tout comme aux États-Unis, Toronto et Vancouver affichant chacune moins de 2–3 % de vacance industrielle – parmi les taux les plus bas en Amérique du Nord. Globalement, les investisseurs voient l’immobilier canadien comme une histoire à deux vitesses : les biens résidentiels et industriels restent relativement résilients et recherchés, tandis que les biens de bureaux et les commerces anciens sont sous pression. Les taux de capitalisation (rendements des investissements) ont augmenté partout en raison de la hausse des taux d’intérêt de référence, ce qui a réduit la valeur des biens sur le papier, mais il y a beaucoup de capitaux en attente d’un signal plus clair que les taux ont atteint leur sommet pour revenir sur le marché.
Europe : Lueurs de reprise malgré des taux élevés et de nouvelles priorités
Le sentiment touche le fond : Le marché immobilier européen est entré en 2025 sur une note morose – les prix étaient faibles dans de nombreux pays, les volumes d’investissement avaient chuté, et la flambée des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) (désormais à leur plus haut niveau depuis des décennies) a considérablement refroidi un marché qui était en surchauffe en 2021. Cependant, alors que nous avançons en octobre 2025, il y a de plus en plus de signes que l’Europe a touché le fond et commence à se stabiliser. À EXPO REAL – la plus grande conférence immobilière du continent, qui s’est tenue du 6 au 8 octobre à Munich – une enquête de tendance auprès de milliers de participants du secteur a révélé que 44 % se disent désormais « optimistes » quant au marché immobilier international pour l’avenir, contre 22 % « prudents » et le reste neutre exporeal.net. Il y a un an à peine, le pessimisme était bien plus répandu. « L’indice de tendance actuel montre que nous avons atteint le creux et que la confiance revient progressivement », a déclaré Stefan Rummel, PDG de Messe München, qui organise l’Expo, ajoutant que malgré les défis persistants, le marché semble revenir lentement à la normale exporeal.net.
Qu’est-ce qui explique cet optimisme prudent ? D’une part, les valeurs immobilières se sont corrigées de manière significative en Europe depuis 2022, en particulier dans l’immobilier commercial. Sur certains marchés, les prix des bureaux et des commerces ont chuté de 20 % ou plus par rapport à leur pic, et même les actifs « core » (comme les bureaux de premier ordre à Paris ou Francfort) ont vu leurs rendements augmenter et leurs prix baisser d’environ 10 à 15 %. Cette réévaluation, bien que douloureuse pour les propriétaires, signifie que beaucoup de la surchauffe a disparu – acheteurs et vendeurs peuvent à nouveau s’entendre sur les prix. En effet, on s’attend à ce que l’activité transactionnelle reprenne après la sécheresse des 12 derniers mois, alors que les investisseurs opportunistes cherchent des bonnes affaires. Un autre facteur est l’attente que les conditions de financement s’améliorent : l’inflation en Europe est en baisse, et beaucoup pensent que la BCE a atteint ou approche de son taux maximal (actuellement taux de dépôt ~4 %). Si l’inflation continue de baisser, la BCE pourrait même réduire les taux en 2024. De plus, certains pays européens apportent un soutien ciblé – par exemple, l’Allemagne a lancé des programmes pour subventionner la construction de logements et la rénovation écologique, et discute de moyens de réduire les obstacles bureaucratiques (un problème majeur dans le secteur – 79 % des répondants à l’enquête Expo Real ont réclamé « moins de bureaucratie » pour aider le marché exporeal.net).
Gagnants et perdants – Types d’actifs : L’enquête européenne a également mis en avant les secteurs où les investisseurs voient le plus d’opportunités pour l’avenir. Pour la deuxième année consécutive, le logement est la classe d’actifs la mieux classée en termes d’attractivité exporeal.net. Environ 75 % des répondants ont cité le résidentiel (multifamilial, etc.) comme un axe clé – reflétant la pénurie chronique de logements en Europe et la stabilité relative des actifs résidentiels même en période de ralentissement. Après le logement, les « care properties » (tels que les établissements de santé, résidences seniors) et les data centers ont été très bien notés (plus de 60 % chacun) exporeal.net, indiquant des secteurs de croissance liés au vieillissement démographique et à l’infrastructure numérique. La logistique/les entrepôts ont également obtenu de bons résultats (47 %). En revanche, les segments traditionnels de l’hôtellerie, des bureaux et du commerce de détail sont délaissés – chacun n’a suscité l’intérêt que d’environ 10 % des répondants exporeal.net. Cela ne signifie pas que ces secteurs sont morts en Europe, mais les investisseurs sont très sélectifs : les bureaux de nouvelle génération (notamment les bâtiments écoénergétiques avec de très bonnes prestations) dans des emplacements de premier choix peuvent encore réussir, mais les bureaux ou centres commerciaux plus anciens sont perçus avec prudence.
Différences régionales : L’Europe n’est pas monolithique – les conditions varient selon les pays et les régions. Jusqu’à présent en 2025, l’Europe du Sud (comme l’Espagne, le Portugal) a relativement bien résisté ; l’investissement étranger dans les resorts, hôtels et appartements locatifs est resté assez robuste, soutenu par un tourisme fort et la présence d’expatriés. L’Europe du Nord (Scandinavie, Allemagne, Pays-Bas) a connu une correction plus marquée, en partie parce que ces marchés avaient fortement progressé et accueilli de nombreux investisseurs très endettés qui sont désormais sous pression à cause des taux. À noter, l’enquête Expo Real a révélé que la confiance dans le marché américain a chuté chez les Européens (seuls 45 % considèrent désormais les États-Unis comme importants pour les investissements futurs, contre 66 % il y a un an), tandis que l’Europe reste le premier choix et que la région Asie-Pacifique est passée en deuxième position avec 64 % de taux de faveur exporeal.net. Cela suggère que les capitaux européens pourraient rester plus proches de chez eux ou même se tourner vers l’Asie plutôt que de chercher des opportunités sur le marché incertain américain. Au sein de l’Europe, l’Europe de l’Ouest (France, Allemagne, Royaume-Uni, etc.) reste la région principale (84 % d’importance) devant l’Europe centrale et orientale.
Défis – Taux et Coûts : Les perspectives prudemment optimistes n’ignorent pas les immenses défis qui subsistent. Pratiquement tous les acteurs du secteur s’accordent à dire que les taux d’intérêt constituent le principal problème. L’enquête de l’Expo a révélé que 94 % des répondants considèrent la politique des taux d’intérêt comme « très importante » ou « importante » pour les perspectives du marché exporeal.net. Les taux affectent non seulement le coût des prêts hypothécaires pour les acheteurs (ce qui freine la demande), mais aussi la viabilité des nouveaux projets – de nombreux projets ne sont plus rentables avec des financements à 5–6 % au lieu de 1–2 % il y a quelques années. Cela a entraîné une forte baisse de l’activité de construction. Par exemple, les mises en chantier en Allemagne ont fortement chuté entre 2023 et 2025, et le pays se prépare à un déficit par rapport à ses ambitieux objectifs de construction de logements. Les promoteurs à travers l’Europe réclament de l’aide : interrogés sur les moyens d’améliorer la situation, 79 % ont répondu « réduire la bureaucratie » (pour accélérer les autorisations), 64 % souhaitent un meilleur accès au capital (par exemple, des garanties de prêts publiques), et beaucoup insistent sur la réduction des taxes ou des normes de construction pour diminuer les coûts exporeal.net exporeal.net. Les coûts de construction avaient fortement augmenté en 2021–22 en raison des problèmes de chaîne d’approvisionnement et de l’inflation ; ils se sont quelque peu stabilisés, mais construire un projet aujourd’hui en Europe reste nettement plus cher qu’il y a quelques années, si bien que l’offre de nouveaux logements est limitée précisément au moment où elle est la plus nécessaire.
Points positifs : Malgré les vents contraires, certains segments de l’immobilier européen prospèrent. Un exemple est le secteur des appartements locatifs dans les grandes villes. Les taux d’intérêt élevés ont paradoxalement accru la demande de locations (puisque moins de personnes peuvent acheter), maintenant ainsi un taux d’occupation et des loyers élevés pour les immeubles résidentiels gérés professionnellement. Dans certaines villes allemandes et françaises, les loyers ont atteint des niveaux records en 2025 alors que les prix d’achat baissaient. Cela rend l’investissement résidentiel attractif pour les investisseurs de long terme comme les fonds de pension. L’immobilier logistique est un autre point fort : la montée du e-commerce et le besoin d’entrepôts modernes proches des centres urbains font que les taux de vacance pour les espaces logistiques de premier ordre sont extrêmement bas (souvent sous les 5 %), et les promoteurs voient toujours des locataires se bousculer pour tout nouvel entrepôt construit. Les rendements logistiques paneuropéens se sont comprimés ces dernières années, mais la croissance des loyers compense en partie la hausse des taux d’intérêt. De plus, les secteurs alternatifs comme les laboratoires de sciences de la vie, les résidences étudiantes et les data centers en Europe bénéficient de moteurs de demande structurelle et figurent en bonne place sur les listes des investisseurs. Une pénurie de capacité de data centers, par exemple, a entraîné d’énormes projets autour de Londres, Francfort, Dublin et d’autres pôles ; ces biens obtiennent souvent des baux de la part des géants de la tech avant même le début des travaux.
Cas d’exemple – Royaume-Uni et France : Le Royaume-Uni, qui a commencé à relever ses taux plus tôt et a connu l’une des corrections immobilières les plus marquées parmi les grandes économies, montre des signes timides de stabilisation. Les prix des logements à Londres ont baissé d’environ 4 à 5 % sur un an, et davantage en termes réels en tenant compte de l’inflation. Les demandes d’acheteurs augmentent lentement, car ils s’attendent à ce que la Banque d’Angleterre ait presque terminé de relever ses taux. Certaines prévisions suggèrent que les prix de l’immobilier britannique atteindront leur point bas en 2024. Parallèlement, le marché locatif au Royaume-Uni est extrêmement tendu, poussant le gouvernement à envisager des politiques pour augmenter l’offre locative et la construction de logements. En France, les marchés immobiliers sont restés plus calmes – Paris a connu de légères baisses de prix et les volumes de transactions ont diminué, mais il n’y a pas eu de krach sévère. Cependant, de nouvelles règles de prêt et la hausse des taux ont rendu l’accès au crédit beaucoup plus difficile, surtout pour les primo-accédants, mettant sous pression le bas du marché. Le gouvernement français a réagi avec des programmes d’aide à l’achat et de rénovation du parc ancien (la France mène une grande campagne pour l’efficacité énergétique, ce qui stimule un segment de l’investissement immobilier – la rénovation des bâtiments pour répondre aux nouvelles normes).
Un événement imprévu : Un fait marquant (et tragique) durant cette période a été l’effondrement d’un immeuble à Madrid, en Espagne, le 7 octobre 2025. L’immeuble de six étages, un ancien bureau des années 1960 en cours de rénovation en hôtel de luxe, s’est soudainement effondré sur lui-même pendant les travaux, tuant quatre personnes reuters.com reuters.com. L’incident a choqué l’Espagne et soulevé des questions sur la sécurité des bâtiments et la supervision des rénovations. Fait intéressant, la propriété appartenait à un fonds immobilier basé en Arabie Saoudite (RSR) spécialisé dans les hôtels haut de gamme en Espagne et au Portugal reuters.com. Les autorités de la ville de Madrid ont révélé que le bâtiment avait échoué à des inspections antérieures et était classé comme présentant des conditions structurelles « défavorables » reuters.com. Cet événement a mis en lumière deux points : d’abord, les risques liés à la volonté de l’Europe de rénover et de réaffecter les bâtiments anciens (un élément clé pour revitaliser les centres-villes et atteindre les objectifs de durabilité – mais qui doit être fait avec précaution) ; ensuite, l’influence persistante des investisseurs internationaux (comme les fonds du Moyen-Orient) sur le marché immobilier européen. Bien que cet effondrement tragique soit un cas isolé, il a incité promoteurs et régulateurs à travers l’Europe à vérifier la solidité des bâtiments anciens en cours de transformation. C’est un rappel sérieux que le développement immobilier implique des responsabilités en matière de sécurité, même dans la course à la modernisation.
En regardant vers l’avenir en Europe, le récit clé est celui de l’ajustement et de l’innovation. Le marché recherche activement un nouvel équilibre dans un monde à taux plus élevés. Les experts prédisent que le logement mènera la reprise une fois que les coûts de financement diminueront – la demande de personnes ayant besoin d’un logement ne fait qu’augmenter, après tout – mais cela pourrait nécessiter un soutien gouvernemental et des solutions créatives (comme davantage de construction modulaire ou des partenariats public-privé) pour combler l’écart d’accessibilité. L’immobilier commercial connaîtra probablement une « survie du plus apte » : les meilleurs emplacements et biens finiront par retrouver de la valeur, tandis que les biens obsolètes devront être réaffectés ou se négocieront à des rabais importants. Pour l’instant, les acteurs de l’immobilier européen sont prudemment optimistes, gardant un œil attentif sur la BCE et les données sur l’inflation, et beaucoup se positionnent pour une reprise à la fin de 2024 ou en 2025. Comme l’a plaisanté un vétéran du secteur lors de l’Expo de Munich : « Ce fut un parcours difficile, mais si vous avez des liquidités et de la patience, l’an prochain pourrait offrir l’opportunité d’achat de la décennie. »
Asie-Pacifique : les difficultés de la Chine, la stabilité de l’Inde et une région contrastée
Chine – Géant en difficulté : Nulle part l’histoire de l’immobilier fin 2025 n’est plus dramatique qu’en Chine, la deuxième économie mondiale. Le marché immobilier chinois, qui avait atteint une ampleur sans précédent en 2021 (représentant environ un quart du PIB chinois à son apogée) reuters.com, reste dans une baisse prolongée. Les problèmes ont commencé avec la crise de liquidité de grands promoteurs comme Evergrande et Country Garden en 2021–2023, et se sont depuis transformés en une perte de confiance plus large chez les acheteurs. En octobre 2025, les prix des logements neufs en Chine continuent de baisser dans de nombreuses villes. Une enquête privée a montré qu’en septembre, les prix n’avaient augmenté que de 0,09 % par rapport au mois précédent, une hausse plus lente qu’en août, et les prix de revente (logements anciens) continuent de baisser (environ -0,7 % sur un mois) reuters.com. En résumé, il n’y a pas eu de véritable reprise – les prix et les volumes de ventes stagnent au plus bas, et le stock d’appartements neufs invendus reste très élevé dans de nombreuses régions.
Le gouvernement chinois et la banque centrale ont tenté une série de mesures de soutien : réduction des taux hypothécaires, baisse des exigences d’apport initial, assouplissement des restrictions d’achat dans les grandes villes, et même lancement d’un programme de réaménagement urbain pour absorber l’excès d’offre reuters.com. Ces politiques ont permis quelques reprises temporaires (par exemple, après que certaines grandes villes ont assoupli les règles d’achat de logements en septembre, il y a eu une brève hausse des demandes et des transactions), mais l’impact global est resté limité. Le moral des consommateurs est difficile à restaurer après avoir vu des promoteurs arrêter la construction de logements prévendus et certaines entreprises faire défaut sur leur dette. De nombreux ménages chinois possèdent déjà un ou plusieurs biens immobiliers et se concentrent désormais davantage sur le remboursement de leurs dettes que sur l’achat de nouveaux logements, d’autant plus que la croissance économique a ralenti et que le chômage des jeunes est élevé.Fait crucial, les analystes estiment désormais que la reprise du secteur immobilier chinois prendra plus de temps que prévu. Un sondage Reuters réalisé auprès d’experts fin septembre a révélé un consensus selon lequel les prix de l’immobilier ne se stabiliseront pas avant au moins la seconde moitié de 2026, voire 2027 reuters.com – soit environ 6 mois plus tard que ce que ces mêmes analystes prévoyaient un trimestre plus tôt. Cette révision pessimiste montre à quel point la morosité est enracinée. Alors que les ventes immobilières restent faibles, les recettes issues de la vente de terrains pour les gouvernements locaux diminuent, l’activité de construction est anémique, et les effets d’entraînement pèsent sur l’économie chinoise dans son ensemble. Il y a quelques notes positives : les autorités chinoises ont intensifié les mesures de relance d’autres manières (comme les dépenses d’infrastructure), et la Banque mondiale a récemment relevé sa prévision de croissance du PIB chinois pour 2025 à 4,8 % icis.com, en partie dans l’espoir que le pire de la crise immobilière s’atténuera d’ici l’an prochain. Et en effet, il existe « de légers signes de stabilisation » – par exemple, un indice privé de 100 villes a montré une légère hausse de 0,3 % des prix de l’immobilier en mai reuters.com, l’une des premières augmentations en plus d’un semestre. Mais ces améliorations restent extrêmement fragiles. Comme l’a dit un économiste, une reprise généralisée n’est pas attendue en 2025 conference-board.org ; au mieux, la Chine pourrait stopper l’hémorragie dans l’immobilier d’ici fin 2025 et voir une reprise modérée par la suite, à condition que de nouvelles mesures de relance (comme des baisses de taux d’intérêt ou même une forme de sauvetage pour les promoteurs en difficulté) soient mises en place.
En réponse à cette tourmente, les acheteurs et investisseurs immobiliers chinois ont modifié leur comportement. De plus en plus de personnes privilégient les logements neufs déjà construits (pour éviter le risque d’inachèvement) ou les logements de seconde main, plutôt que d’acheter sur plan auprès de promoteurs dont la situation financière est incertaine. Le gouvernement a encouragé les banques à accorder des prêts pour garantir l’achèvement des projets en suspens, afin de rétablir la confiance. On observe également un changement notable dans les migrations – certains jeunes Chinois choisissent de louer ou de déménager dans des villes moins chères plutôt que de s’endetter pour acheter dans des villes de premier rang comme Pékin ou Shenzhen aux prix actuels. L’immobilier de luxe et haut de gamme en Chine, cependant, a mieux conservé sa valeur, notamment à Pékin et Shanghai, où les acheteurs aisés sont moins affectés par la hausse des taux hypothécaires et considèrent toujours la propriété comme un symbole de statut social.Reste de la région Asie-Pacifique : En dehors de la Chine, les marchés immobiliers asiatiques présentent un large éventail de situations :
- Inde : Le secteur immobilier indien est resté relativement stable, voire en croissance en 2025, soutenu par une économie solide (l’Inde est l’une des principales économies à la croissance la plus rapide cette année). La décision de la Banque de réserve de l’Inde ce mois-ci de maintenir le taux repo à 5,5 % (après une baisse de 100 points de base plus tôt dans l’année) hindustantimes.com hindustantimes.com a été bien accueillie par les promoteurs et les acheteurs. Cela signifie que les taux d’intérêt des prêts immobiliers restent stables, ce qui aide les acheteurs de la classe moyenne à planifier l’achat de nouveaux appartements. L’Inde a traditionnellement des taux d’intérêt plus élevés qu’en Occident, mais l’essor de la classe moyenne et l’urbanisation stimulent la demande de logements. Dans des villes comme Mumbai, Bangalore, Delhi NCR, les ventes de logements ont en fait été dynamiques en 2025, et les prix augmentent, quoique modérément. La saison des fêtes (octobre–période de Diwali) est un moment fort pour les achats immobiliers en Inde, et le climat a été favorable cette année avec la stabilité des taux – les promoteurs ont même signalé une reprise des réservations pour les nouveaux lancements. La position prudente de la RBI (« confiance, pas hésitation », selon un expert hindustantimes.com) suggère qu’elle équilibre les préoccupations liées à l’inflation avec la nécessité de soutenir la croissance. Tant que l’inflation reste dans la cible, de nombreux analystes pensent que la RBI pourrait reprendre de légères baisses de taux en 2024, ce qui stimulerait encore davantage l’immobilier. Une contrainte en Inde, cependant, est le financement des promoteurs – après quelques défauts retentissants il y a quelques années, les banques sont devenues plus strictes. Mais l’émergence des REITs (fonds d’investissement immobilier) dans le secteur des bureaux et du commerce en Inde a ouvert un nouveau canal de financement, et l’on a vu de grands investisseurs mondiaux (comme des fonds de pension canadiens, des fonds souverains) investir des milliards dans les parcs de bureaux, centres logistiques et centres commerciaux indiens, misant sur la croissance à long terme du pays.
- Japon : Le marché immobilier japonais en 2025 est resté relativement calme. Avec la Banque du Japon maintenant des taux d’intérêt ultra-bas (et n’ajustant que légèrement son contrôle de la courbe des taux), les prêts hypothécaires au Japon restent peu coûteux (environ 1 %). La demande de logements est stable ; le plus grand enjeu est le vieillissement de la population japonaise et ce que cela implique pour le logement dans les zones rurales (qui font face à la dépopulation). Dans les grandes villes comme Tokyo, Osaka, Nagoya, l’immobilier a en fait attiré l’intérêt d’investisseurs étrangers cette année – en partie parce qu’un yen faible a rendu les actifs japonais plus abordables pour les acheteurs étrangers. Notamment, certains fonds mondiaux achètent des tours de bureaux et des immeubles résidentiels à Tokyo, les considérant comme des valeurs refuges. Les bureaux à Tokyo affichent un taux de vacance d’environ 6 % (plus élevé qu’avant le Covid mais loin des niveaux américains), et les loyers n’ont baissé que modérément. Parallèlement, le marché résidentiel de luxe de Tokyo atteint de nouveaux sommets, les personnes fortunées d’Asie le considérant comme un endroit stable pour placer leur argent. La seule réserve est que la BOJ pourrait laisser les taux d’intérêt augmenter lentement si l’inflation reste au-dessus de 2 %, mais tout changement sera très progressif.
- Asie du Sud-Est : De nombreux pays d’Asie du Sud-Est connaissent une activité immobilière robuste. Par exemple, Singapour – après une forte progression en 2021–2023 – a mis en place des mesures de refroidissement (droits de timbre plus élevés, etc.) qui ont ralenti les ventes, mais les prix continuent de grimper pour les appartements privés comme pour les logements publics en raison d’une pénurie chronique. Le marché des bureaux de Singapour bénéficie de la relocalisation de certaines entreprises depuis Hong Kong et la Chine – les loyers de bureaux y ont augmenté début 2025. Malaisie et Thaïlande ont connu des marchés plus mous (leurs économies croissent plus lentement, et en Thaïlande l’incertitude politique a pesé sur la confiance des investisseurs), mais même là, la reprise du tourisme a stimulé les segments de l’hôtellerie et du commerce de détail. Vietnam se démarque : son économie croît d’environ 5-6 %, et l’immobilier y est en plein essor avec de nombreux projets de développement. Un titre du 8 octobre annonçait que Hilton a signé un partenariat stratégique avec le groupe vietnamien Sun pour développer 5 nouveaux hôtels au Vietnam theinvestor.vn – un signe de confiance dans les perspectives du tourisme et des voyages d’affaires au Vietnam. Le Vietnam continue également d’attirer des activités manufacturières (grâce à la stratégie China+1), ce qui alimente la demande pour les parcs industriels et le logement des travailleurs. Cependant, les promoteurs immobiliers vietnamiens ont fait face à une crise de liquidité début 2023, et le gouvernement est intervenu pour stabiliser le marché des obligations d’entreprise et permettre des retards de projets ; la situation s’améliore désormais.
- Australie & Nouvelle-Zélande : Ces marchés alignés sur l’Occident ont connu certains des plus grands booms immobiliers pendant la pandémie et ont ensuite subi des corrections lorsque les taux d’intérêt ont bondi. En Australie, la Banque de réserve a maintenu son taux directeur à 4,1 % pendant plusieurs mois, ce qui a permis au marché immobilier de souffler. En octobre 2025, les prix des logements australiens ont recommencé à augmenter dans de nombreuses villes – Sydney et Perth sont en hausse depuis le début de l’année, tandis que Melbourne est à peu près stable – une reprise plus rapide que ce que prévoyaient de nombreux analystes. L’offre limitée de logements et le fort rebond de l’immigration (la population australienne croît rapidement grâce à la réouverture post-Covid) soutiennent cette résilience. Cependant, l’accessibilité au logement en Australie reste très tendue (surtout pour les primo-accédants), et des appels à des réformes de zonage et à davantage de construction se font entendre pour atténuer la pression. Le secteur commercial en Australie est contrasté : les bureaux à Sydney/Melbourne affichent désormais un taux de vacance plus élevé (plus de 14 %) alors que les entreprises regroupent leurs espaces ; le commerce de détail se stabilise ; et l’industriel est très solide (vacance inférieure à 1 % dans certains quartiers industriels de Sydney). La Nouvelle-Zélande a connu une forte chute immobilière (les prix à l’échelle nationale ont baissé d’environ 15 % par rapport au pic), mais avec la Banque de réserve de Nouvelle-Zélande qui baisse désormais les taux (ils ont commencé à assouplir à la mi-2025 après avoir déclaré l’inflation maîtrisée), le marché immobilier néo-zélandais devrait rebondir en 2026.
- Asie émergente : Dans des pays comme l’Indonésie, les Philippines, la Malaisie, les marchés immobiliers sont fortement liés à la croissance économique locale et aux taux d’intérêt. L’économie indonésienne est solide et les taux d’intérêt relativement bas (taux de Bank Indonesia ~5,75 %), de sorte que le développement résidentiel et commercial à Jakarta et dans d’autres grandes villes se poursuit régulièrement. Les Philippines ont connu un boom de la construction de condos qui a entraîné un léger excédent d’offre à Metro Manila, mais une population jeune et la croissance du secteur BPO (externalisation) maintiennent des perspectives à long terme positives. Une tendance en Asie émergente est la poussée pour les infrastructures – nouveaux métros, autoroutes, aéroports – qui ouvrent souvent de nouveaux corridors pour le développement immobilier (par exemple, de nouvelles lignes de train à Manille et Bangkok stimulent les projets axés sur le transport en commun).
Commentaire d’expert : Un commentaire notable sur les perspectives de l’Asie est venu d’un forum immobilier où un analyste a plaisanté : « L’immobilier Asie-Pacifique, c’est une histoire à deux vitesses : la Chine au ralenti, le reste de l’Asie qui tient bon. » Cela semble juste : alors que la crise chinoise pèse sur le moral régional (et a des effets de débordement comme la baisse des acheteurs chinois à Hong Kong, Singapour, Vancouver), les autres marchés asiatiques sont généralement plus optimistes. Les tendances démographiques et d’urbanisation en Asie restent un moteur puissant de la demande immobilière – par exemple, l’Inde, l’Asie du Sud-Est, même les centres-villes japonais – et de nombreux investisseurs mondiaux, des fonds souverains au capital-investissement, augmentent leurs allocations à l’immobilier Asie-Pacifique, voyant l’incertitude de cette année comme une opportunité d’acheter des actifs à des prix raisonnables. Une enquête menée par un cabinet de conseil immobilier a noté que Tokyo, Singapour et Sydney figurent parmi les principales cibles d’investissement transfrontalier en 2025, grâce à leur stabilité ou à leur potentiel de croissance, tandis que les villes chinoises ont perdu en attractivité en raison des incertitudes persistantes.
En somme, l’immobilier Asie-Pacifique à la fin de 2025 présente un contraste marqué. La Chine tente d’orchestrer un atterrissage en douceur pour la déflation de sa bulle immobilière (une tâche monumentale toujours en cours), mais ailleurs en Asie, les marchés sont pour la plupart résilients ou s’adaptent rapidement. Si la Chine parvient à se stabiliser en 2026, cela pourrait donner un grand élan de confiance à l’échelle régionale. Pour l’instant, les investisseurs avancent prudemment – diversifiant entre les marchés, privilégiant des secteurs comme la logistique et les centres de données, et surveillant les décisions des banques centrales (comme la politique de la Banque du Japon ou les mesures de relance de la Chine) qui pourraient modifier le paysage.Moyen-Orient : Vague d’investissements, boom de la construction et stratégies en mutation
Le Moyen-Orient, en particulier les pays du Conseil de Coopération du Golfe (CCG), s’est imposé fin 2025 comme un point chaud de l’activité immobilière – porté à la fois par des ambitions internes et un afflux de capitaux mondiaux. Les prix élevés de l’énergie ces dernières années ont rempli les caisses des gouvernements, permettant des plans de développement extravagants, tandis que les réformes sociales et économiques attirent talents et touristes, créant une nouvelle demande immobilière. La période du 7 au 8 octobre 2025 a vu plusieurs développements majeurs soulignant la dynamique de la région :
Méga-investissements et partenariats : Un accord très médiatisé est le partenariat de Blackstone avec Lunate d’Abu Dhabi pour investir 5 milliards de dollars dans des propriétés logistiques du Golfe reuters.com. Blackstone, le plus grand gestionnaire d’actifs alternatifs au monde, voit une opportunité dans le besoin croissant du Moyen-Orient en entrepôts et centres de distribution – de la logistique portuaire à la gestion des commandes e-commerce. La nouvelle plateforme (baptisée « GLIDE ») se concentrera sur la construction et l’acquisition de « actifs d’entrepôts de haute qualité » à travers le CCG (Bahreïn, Koweït, Oman, Qatar, Arabie Saoudite, Émirats arabes unis) reuters.com. Il s’agit d’un vote de confiance fort d’un grand investisseur américain dans la trajectoire économique du Golfe. « La profonde transformation économique en cours dans le CCG… crée une dynamique puissante pour des secteurs comme la logistique, » a souligné Jon Gray, président de Blackstone, mettant en avant comment les politiques pro-croissance et la diversification des économies du Golfe stimulent la demande immobilière reuters.com. En effet, à mesure que des pays comme l’Arabie Saoudite localisent davantage leurs chaînes d’approvisionnement et que le commerce intra-régional augmente, le segment souvent négligé de l’immobilier industriel est en plein essor. Les taux de vacance pour les entrepôts modernes à Dubaï ou Riyad sont très faibles, et les loyers augmentent, ce qui a probablement attiré Blackstone vers cette aventure.
Sur le luxe et les projets à usage mixte, l’Arabie saoudite continue de faire sensation. Fin septembre (juste avant notre fenêtre du 7–8 octobre), le promoteur saoudien Dar Global a annoncé un projet d’un milliard de dollars pour construire le Trump Plaza à Djeddah reuters.com. Pendant les 7–8 octobre, plus de détails ont émergé : il s’agira d’un développement haut de gamme avec des résidences de luxe, des appartements avec services, des bureaux et même des maisons de ville, ainsi qu’un immense parc inspiré de Central Park à New York reuters.com. Il s’agit du deuxième projet sous la marque Trump dans le royaume, après une Trump Tower à Riyad lancée l’an dernier, ce qui montre que les liens commerciaux entre l’Arabie saoudite et les États-Unis (du moins au niveau des marques d’entreprise) se renforcent. L’Organisation Trump (dirigée par la famille de l’ancien président américain Trump) s’est développée à l’international, et le Moyen-Orient – avec son appétit pour les marques occidentales et le luxe – est une cible de choix. Ces développements illustrent aussi l’ouverture de l’Arabie saoudite : il y a quelques années, une telle utilisation ouverte de marques aurait été inhabituelle, mais aujourd’hui, le marché immobilier saoudien regorge de collaborations internationales (des quartiers de divertissement américains aux méga-projets conçus par des Européens).Dubaï et les Émirats arabes unis : Les Émirats, et surtout Dubaï, sont une véritable success story immobilière des années 2020. Après un ralentissement à la fin des années 2010, le marché immobilier de Dubaï est reparti en flèche pendant et après la pandémie, devenant un refuge pour les investisseurs, les télétravailleurs et les personnes fortunées (grâce à des politiques favorables aux entreprises et au succès de l’Expo 2020). Les prix de l’immobilier à Dubaï ont bondi d’environ 70 % par rapport à leur creux de 2020 jusqu’à fin 2024 reuters.com. La demande concerne aussi bien les villas de luxe, les appartements en bord de mer que l’immobilier commercial. En réponse, les promoteurs de Dubaï accélèrent la construction à un rythme effréné. Comme l’a rapporté Reuters en août, de grands groupes comme Emaar, Damac et d’autres internalisent même davantage de travaux de construction pour accélérer la livraison et maîtriser les coûts reuters.com reuters.com. Les autorités de la ville se sont fixé comme objectif stratégique de doubler la population de Dubaï pour atteindre 7,8 millions d’habitants d’ici 2040 reuters.com, ce qui implique un besoin massif de nouveaux logements et d’infrastructures.
Cependant, des inquiétudes émergent quant au fait que Dubaï pourrait à nouveau se diriger vers une surabondance de l’offre. Après l’euphorie actuelle, un nombre sans précédent de nouveaux logements (estimé à plus de 200 000 entre 2025 et 2026) devrait être livré, soit environ le double du rythme des dernières années reuters.com. Les analystes avertissent que si tous ces projets sont achevés à temps, les prix de l’immobilier pourraient connaître une baisse à deux chiffres afin d’équilibrer le marché reuters.com. L’histoire de Dubaï est cyclique, avec des périodes de boom et de récession, c’est pourquoi le gouvernement tente de gérer la situation en durcissant les règles sur les ventes sur plan et en surveillant l’activité spéculative. Pour l’instant, cependant, la demande semble toujours dépasser l’offre dans les segments clés, et le marché locatif est extrêmement dynamique (les loyers ont augmenté de 20 à 30 % l’an dernier, ce qui attire les investisseurs souhaitant louer). Les taux d’intérêt de la Banque centrale des Émirats arabes unis suivent ceux des États-Unis (en raison de l’ancrage du dirham), si bien que la hausse des taux a rendu les prêts hypothécaires plus coûteux pour les acheteurs finaux, mais une part importante des transactions à Dubaï se fait en espèces (soit par des locaux fortunés, des investisseurs étrangers ou des fonds institutionnels). En fait, environ un tiers des ventes de logements aux Émirats arabes unis se font entièrement en espèces – ce qui reflète la clientèle aisée de la région et limite quelque peu l’effet modérateur de la hausse des taux d’intérêt.
L’essor de l’accession à la propriété en Arabie saoudite : L’Arabie saoudite est en pleine campagne ambitieuse pour porter son taux d’accession à la propriété à 70 % d’ici 2030 (contre environ 50 % en 2016). Cela s’inscrit dans le cadre des réformes Vision 2030 du royaume visant à améliorer la qualité de vie et à diversifier l’économie spglobal.com spglobal.com. Des initiatives gouvernementales comme le programme Sakani offrent des subventions et des financements abordables aux citoyens saoudiens pour acheter un logement. Il en résulte un boom de la construction résidentielle – de nouveaux lotissements en périphérie de Riyad, Djeddah et d’autres villes voient le jour rapidement. Selon S&P Global, le marché résidentiel de Riyad devrait continuer à se développer, soutenu par ces politiques spglobal.com. Il est à noter que la demande ne concerne pas uniquement le logement abordable ; on observe également une forte hausse des projets haut de gamme, la population aisée augmentant. Le gouvernement saoudien s’est associé à des promoteurs locaux et internationaux pour construire de vastes quartiers planifiés, comprenant centres commerciaux, parcs et écoles. Cela crée des opportunités sur l’ensemble du spectre résidentiel – des logements abordables aux villas de luxe.
De plus, les giga-projets de l’Arabie saoudite passent des plans à l’exécution. NEOM (la ville futuriste du nord-ouest), le Red Sea Project (une zone touristique de luxe composée d’îles et de complexes hôteliers), et diverses « villes économiques » emploient tous des milliers d’ouvriers du bâtiment. En octobre 2025, par exemple, les promoteurs de NEOM ont présenté les avancées sur « The Line » (une ville linéaire de 170 km) et d’autres composantes, visant à ce que les premières sections soient habitées d’ici 2026. Bien que ces projets soient uniques et quelque peu expérimentaux, ils reflètent un boom massif de la construction qui attire des cabinets mondiaux d’architecture et d’ingénierie. Beaucoup de ces développements brouillent les catégories – ils sont à usage mixte, combinant résidences, bureaux, tourisme et industrie. Par exemple, le projet Trump à Djeddah que nous avons mentionné s’inscrit dans une tendance plus large d’intégration de résidences de marque avec des composantes hôtelières et de bureaux, créant des destinations de vie plutôt que des bâtiments à usage unique.
Autres États du Golfe : Ailleurs dans le CCG, l’immobilier prospère également. Le Qatar a connu un ralentissement après la Coupe du monde en 2023, mais l’activité se normalise ; il continue de développer ses infrastructures (stades reconvertis, nouvelles zones franches) et ses bureaux, et la croissance démographique liée à l’expansion de son secteur GNL soutient le logement. Bahreïn et Oman sont des marchés plus petits mais bénéficient d’investissements indirects et de leurs propres réformes (Bahreïn a un nouveau plan directeur pour sa capitale Manama, et Oman développe des complexes touristiques en bord de mer). Le Koweït avance plus lentement en raison de processus bureaucratiques plus lourds, mais la demande de logements y est forte parmi la jeune population, et le gouvernement tente de résorber l’arriéré de demandes de logements citoyens en construisant des « méga-banlieues ».
Changements de stratégie : Un changement notable au Moyen-Orient est l’accès des promoteurs locaux aux marchés internationaux de capitaux et aux partenariats. Par exemple, en octobre, un promoteur des Émirats arabes unis aurait envisagé une introduction en bourse de sa branche immobilière reuters.com, afin d’attirer des investissements étrangers. Les fonds souverains du Moyen-Orient investissent eux-mêmes massivement dans l’immobilier mondial (comme le Qatar achetant des immeubles emblématiques à New York ou Londres), mais de plus en plus, le flux est à double sens – les investisseurs étrangers s’intéressent aussi aux projets du Moyen-Orient. La stabilité politique relative de la région (avec la grande rupture entre le Qatar et ses voisins résolue, et malgré les tensions géopolitiques environnantes, le CCG est resté stable en interne) et sa solide situation budgétaire la rendent attractive. Cette année, on a vu des promoteurs d’Abu Dhabi lancer des projets à Dubaï et vice versa, ce qui indique une certaine intégration régionale. Israël et les Émirats arabes unis ont également commencé à collaborer après la normalisation de leurs relations – bien que la récente flambée de la guerre (conflit de Gaza) en octobre puisse suspendre certains partenariats naissants.
Point de vue d’expert : Les dirigeants de l’immobilier au Moyen-Orient expriment souvent leur confiance dans la capacité de leurs marchés à se découpler des difficultés mondiales. « Notre croissance est portée par une demande fondamentale et une vision gouvernementale, pas par des bulles spéculatives », a affirmé un promoteur de Dubaï lors d’une table ronde, en soulignant la demande réelle des utilisateurs finaux liée à la croissance démographique. Il y a une part de vérité là-dedans : la croissance démographique et des revenus dans le Golfe (due à la diversification économique qui attire des expatriés et stimule l’emploi) est bien réelle. Cependant, des observateurs mettent en garde : si les conditions financières mondiales se resserrent davantage ou si les prix du pétrole chutent fortement, le Moyen-Orient pourrait faire face à une pénurie de financements ou à une baisse de la demande. Pour l’instant, la région est sans doute dans une position idéale – recettes pétrolières élevées, dynamique de réformes et afflux de talents – et elle transforme cela en un boom immobilier d’une ampleur que le monde observe avec fascination.
En conclusion, la scène immobilière du Moyen-Orient à la fin de 2025 se caractérise par des projets audacieux et un optimisme affiché. Des gratte-ciel et resorts clinquants aux logements pour la classe moyenne tant attendus, les grues sur les horizons de Dubaï, Riyad, Doha et au-delà signalent une période de transformation. Comme l’indique le pari majeur de Blackstone, les investisseurs mondiaux considèrent le Moyen-Orient comme l’un des rares endroits offrant croissance et rendement dans un monde incertain. La région n’est pas sans risques (des chocs géopolitiques peuvent survenir, et la surconstruction reste une inquiétude récurrente), mais pour l’instant, c’est plein gaz pour le développement immobilier au Moyen-Orient.
Afrique : défis du logement, soulagement sur les taux d’intérêt et attention des investisseurs
Le paysage immobilier africain du 7 au 8 octobre 2025 reflète un continent aux marchés diversifiés, dont beaucoup présentent un énorme potentiel à long terme mais aussi des défis urgents à court terme. Les thèmes clés incluent une pénurie aiguë de logements dans les villes à forte croissance, l’impact de taux d’intérêt élevés (qui commencent maintenant à reculer), et un regain d’intérêt de la part des investisseurs locaux et internationaux à la recherche de nouveaux horizons de croissance.
Crise du logement et réponses : Une histoire poignante de cette semaine nous vient du Kenya, où un rapport a mis en lumière des milliers de familles vivant dans les rues de Nairobi en raison du manque de logements abordables africanews.com africanews.com. Nairobi, comme de nombreuses mégapoles africaines, a connu une croissance démographique explosive qui dépasse largement la construction de logements formels. Le résultat est l’apparition de vastes quartiers informels (bidonvilles) et l’itinérance des plus vulnérables. Au Kenya, environ 47 % des habitants urbains vivent dans des logements informels, et à l’échelle nationale, il y a un déficit de 2 millions de logements africanews.com. Pour y remédier, le gouvernement kényan a lancé un Programme de Logement Abordable, et en octobre, il construit 100 000 logements à bas coût à travers le pays africanews.com. Cela inclut des immeubles d’appartements à Nairobi et dans d’autres villes, avec des unités destinées aux acheteurs à faibles et moyens revenus. Le gouvernement tente également des financements innovants—comme une taxe logement controversée sur les salaires des travailleurs du secteur formel pour financer le logement public, et cherche des partenariats public-privé pour mobiliser des capitaux privés.
Le président du Kenya, William Ruto, s’est montré très engagé sur la question du logement, allant jusqu’à appeler à une approche mondiale : « La crise mondiale du logement est trop vaste pour qu’un seul pays puisse la résoudre. Nous devons exploiter la puissance du multilatéralisme pour y faire face », a exhorté Ruto dans un discours africanews.com. Cet appel trouve un écho au-delà du Kenya. De nombreux pays africains sont confrontés à des déficits similaires : le Nigeria a besoin de millions de logements pour sa population croissante, l’Égypte connaît une pénurie malgré la construction de nouvelles villes, l’Afrique du Sud lutte contre les retards hérités de l’apartheid, etc. L’idée de Ruto suggère peut-être une coalition de gouvernements, de banques de développement et d’investisseurs collaborant pour financer le logement abordable à grande échelle – une sorte de Plan Marshall du Logement pour le monde en développement. Si cela reste ambitieux, sur le terrain, les gouvernements africains prennent diverses mesures : le Maroc subventionne le logement pour les familles à faibles revenus, le Nigeria tente un fonds national du logement pour les travailleurs, l’Afrique du Sud dispose depuis longtemps d’un programme RDP de logements gratuits pour les pauvres (avec un succès mitigé).
Le cas kényan souligne également comment le logement est lié à d’autres enjeux : pauvreté, chômage, et même maintien de l’ordre (les sans-abri de Nairobi subissent du harcèlement). Des experts comme le directeur du logement du Kenya, George Omondi, insistent sur le fait qu’un « effort concerté » est nécessaire – incluant le logement social avec de fortes subventions africanews.com – sinon, les promoteurs privés seuls ne construiront pas pour les plus pauvres, car les profits y sont faibles. Quelques progrès : le programme kényan, soutenu par des institutions comme la Banque mondiale et la BEI, a quelques projets phares en cours (l’un près du centre-ville de Nairobi est presque terminé, proposant des appartements à partir de 20 000 $, soit une fraction des prix du marché). Mais l’enjeu reste l’échelle – des dizaines de milliers d’unités, c’est un début, mais il en faudrait des millions à l’échelle du continent.Taux d’intérêt et financement : Les économies africaines ont été durement touchées par la hausse mondiale des taux depuis 2022. De nombreuses banques centrales africaines ont relevé leurs propres taux pour lutter contre l’inflation (souvent causée par la hausse des coûts d’importation et la dépréciation des monnaies). Mais à la mi-2025, l’inflation a commencé à se modérer dans plusieurs pays, permettant aux décideurs d’assouplir leur politique. Par exemple, la Banque de réserve d’Afrique du Sud a abaissé son taux repo de 25 points de base à 7,00 % en juillet 2025 reuters.com tradingeconomics.com, après que l’inflation y soit revenue dans la fourchette cible de 3 à 6 %. Il s’agit de la première baisse après un long cycle de hausses qui avait fait passer les taux de 3,5 % en 2021 à 7,25 % début 2025. La baisse est modeste mais symboliquement importante – elle a été saluée comme « une bonne nouvelle pour les propriétaires sud-africains », selon les mots d’un PDG d’un groupe immobilier, car cela signifie que les remboursements de prêts immobiliers (hypothécaires) n’augmenteront plus et pourraient même baisser. Le marché du logement sud-africain avait fortement ralenti sous l’effet des taux élevés, avec une croissance des prix autour de 2 % (inférieure à l’inflation) globalpropertyguide.com. La pause/la baisse des taux a stabilisé la situation ; en septembre et octobre, on a observé des signes d’intérêt accru des acheteurs, notamment parmi les primo-accédants qui attendaient en retrait. Les banques sud-africaines, bien capitalisées, restent désireuses de prêter aux acheteurs solvables, et le taux de prêts hypothécaires non performants reste faible, donc le marché du logement pourrait repartir si les taux continuent de baisser progressivement jusqu’en 2026.
Ailleurs, le Nigeria, la plus grande économie d’Afrique, offre un contraste frappant : sa banque centrale a relevé les taux à un niveau vertigineux de 18,75 % à la mi-2025 pour lutter contre l’inflation et défendre la monnaie. Cela a rendu le crédit extrêmement cher et le financement du développement immobilier très difficile (la plupart des achats de logements au Nigeria se font donc en espèces). Cependant, début octobre, la Banque centrale du Nigeria (sous une nouvelle direction après un changement de gouvernement) a signalé un changement en abaissant le taux directeur à 27 % contre 27,5 % proshare.co (le taux directeur nigérian est défini différemment, mais dans les faits, ils ont légèrement assoupli) et en réduisant également les exigences de réserves obligatoires des banques proshare.co. L’impact immédiat a été observé dans la baisse des rendements des bons du Trésor – le rendement des bons du Trésor à un an est tombé à environ 16,8 % contre 17,7 % proshare.co – ce qui constitue un mouvement notable. Cette tendance baissière des rendements implique que les coûts d’emprunt pourraient commencer à baisser pour les entreprises et les consommateurs, même si cela part de niveaux très élevés. Si le Nigeria parvient à maintenir une inflation plus faible (ce qui reste très incertain, compte tenu de la suppression des subventions et de la volatilité récente de la monnaie), cela pourrait ouvrir la voie à une baisse plus importante des taux d’intérêt, relançant des activités comme le crédit hypothécaire (qui reste actuellement marginal au Nigeria). L’immobilier au Nigeria présente un potentiel de demande énorme – population d’environ 220 millions, croissance urbaine rapide – mais le financement reste le principal obstacle. On estime que moins de 5 % des logements nigérians sont achetés avec un crédit hypothécaire (la plupart sont auto-construits progressivement). Quelques signes encourageants : des promoteurs essaient des modèles créatifs comme la location-accession et font appel aux fonds de la diaspora pour contourner les problèmes de taux locaux.Intérêt des investisseurs et sommets : Les investisseurs mondiaux en quête de rendements plus élevés s’intéressent de plus en plus à l’immobilier africain. Cette semaine, un événement appelé le 18e Sommet du Développement Immobilier – Afrique s’est tenu (8-9 octobre 2025, à Dubaï) archidatum.com, réunissant promoteurs, investisseurs et opérateurs pour discuter de projets d’envergure en Afrique. Le thème « Africa Risen » suggère un accent mis sur la dynamique de croissance du continent. De nombreuses villes africaines ont un besoin urgent d’immobilier commercial moderne – qu’il s’agisse de centres commerciaux, de bureaux de catégorie A ou de parcs logistiques – et ceux qui investissent tôt pourraient en bénéficier à mesure que ces économies se formalisent et que les classes de consommateurs s’élargissent. Par exemple, des entreprises d’Afrique du Sud et d’Europe construisent des centres commerciaux dans des pays comme la Zambie, le Ghana, la Côte d’Ivoire, pour répondre à une classe moyenne en expansion. L’industrie/logistique est un autre secteur : le commerce électronique en est à ses débuts mais progresse en Afrique, et des initiatives d’infrastructure comme la nouvelle zone de libre-échange au Ghana ou la ligne ferroviaire SGR au Kenya stimulent la demande d’entrepôts.
L’Afrique du Nord (par exemple, l’Égypte, le Maroc) est souvent regroupée avec le Moyen-Orient dans les portefeuilles d’investisseurs. L’Égypte a connu des turbulences économiques (forte dévaluation de la monnaie, prêts du FMI) qui ont touché l’immobilier – la propriété est souvent utilisée par les Égyptiens comme réserve de valeur contre l’inflation, donc les prix en livres égyptiennes ont explosé (bien qu’en dollars américains, ils aient chuté). Les Égyptiens aisés et les investisseurs du Golfe achètent massivement de l’immobilier au Caire à prix réduit en dollars. Le projet de nouvelle capitale du gouvernement égyptien (capitale administrative à l’est du Caire) est en cours, et malgré le scepticisme, de nombreuses agences gouvernementales s’y installent effectivement, générant une certaine demande immobilière (même si une grande partie de l’offre reste vide).
Afrique australe : L’Afrique du Sud reste le marché immobilier le plus mature d’Afrique avec un secteur de REIT sophistiqué, mais la croissance y est faible. Là-bas, la stratégie porte souvent sur des niches spécifiques – comme la location de logements abordables (où la demande est forte à Johannesburg/Pretoria), ou des unités de stockage spécialisées, etc. D’autres pays comme la Zambie, l’Angola ont des économies fortement liées aux matières premières, ce qui signifie que leurs marchés immobiliers connaissent des cycles de boom et de récession en fonction des prix du cuivre ou du pétrole. Afrique de l’Est : La Tanzanie, l’Ouganda, le Rwanda connaissent une croissance régulière ; en fait, l’immobilier ougandais a été mis en avant dans un Morning Market Brief du 8 octobre, axé sur l’évolution de la scène à Kampala realestatedatabase.net, avec des conseils sur les quartiers à surveiller. Le Rwanda se positionne comme un hub d’affaires (le plan urbain propre et organisé de Kigali a attiré une attention positive).
Les commentaires d’experts en Afrique tournent souvent autour du potentiel à débloquer : comment obtenir des financements à long terme pour le logement, comment formaliser la propriété foncière (les questions de droits fonciers sont importantes dans de nombreux pays et freinent l’investissement), et comment intégrer la durabilité (certains nouveaux bâtiments africains adoptent des normes écologiques face aux impacts climatiques). Beaucoup notent que les rendements immobiliers africains peuvent être très élevés, mais que les risques le sont aussi et que la connaissance locale est essentielle. Comme l’a dit un intervenant lors d’un sommet, « Le marché immobilier africain s’accélère et il est prêt pour des solutions mondiales » facebook.com – ce qui indique une ouverture à l’expertise et aux capitaux étrangers, combinée à des opportunités locales.
En résumé, les développements immobiliers en Afrique au début du mois d’octobre 2025 dressent le tableau de besoins énormes qui stimulent des initiatives audacieuses. Des gouvernements comme celui du Kenya interviennent directement pour construire des logements pour leur population, tandis que des tendances macroéconomiques comme la baisse des taux d’intérêt offrent enfin un peu de répit. Des forums et des partenariats internationaux se forment, ce qui suggère que l’Afrique attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers en quête de croissance. Le chemin ne sera pas facile – des problèmes allant de la pauvreté aux lacunes en matière d’infrastructures subsistent – mais le récit évolue progressivement, passant d’une histoire uniquement faite de défis à celle d’un potentiel inexploité et de progrès progressifs.
Amérique latine : Baisse des taux, reprise des marchés et optimisme prudent
Les marchés immobiliers d’Amérique latine durant cette période sont influencés par un mélange d’amélioration de la conjoncture macroéconomique (alors que les banques centrales commencent à réduire des taux auparavant très élevés) et de dynamiques locales uniques. Les principales économies de la région – Brésil, Mexique, Colombie, Chili, Argentine – présentent chacune des tendances immobilières distinctes, mais un thème dominant à la fin de 2025 est la transition d’un cycle de resserrement à un cycle d’assouplissement, ce qui est généralement positif pour l’immobilier.
Montagnes russes des taux d’intérêt : L’Amérique latine a connu certains des taux d’intérêt les plus élevés au monde en 2022–2023 alors que les pays luttaient contre l’inflation. D’ici 2025, l’inflation s’est nettement calmée dans de nombreux pays, permettant aux banques centrales de changer de cap. Le mouvement le plus notable récemment : la banque centrale du Mexique (Banxico) a réduit fin septembre son taux directeur de 0,25 %, le ramenant à 7,50 % – son niveau le plus bas depuis mai 2022 reuters.com. Il s’agissait de la cinquième baisse consécutive de Banxico en 2025 (le taux avait été progressivement réduit depuis un pic de 11,25 % plus tôt dans l’année). La décision du 28 septembre a été prise à l’issue d’un vote partagé – un membre du conseil d’administration était prudent en raison de l’inflation sous-jacente – mais la majorité a accepté d’assouplir, citant une faible croissance et des perspectives d’inflation en amélioration reuters.com reuters.com. Pour l’immobilier au Mexique, c’est un soulagement bienvenu. Les taux hypothécaires, qui avaient dépassé 10-12 % pour les ménages, ont commencé à baisser légèrement. Les banques au Mexique ont rapidement réduit certains taux de prêt, et les analystes s’attendent à ce que Banxico procède à quelques autres baisses d’un quart de point d’ici la fin de l’année reuters.com. Des taux plus bas devraient stimuler l’emprunt hypothécaire et les ventes de logements en 2026. C’est aussi une bonne nouvelle pour les promoteurs qui faisaient face à des prêts de construction très coûteux – certains projets en attente pourraient reprendre si les coûts de financement baissent. La mise en garde : Banxico a évoqué des inquiétudes persistantes concernant l’inflation sous-jacente, ils avancent donc prudemment (ils ont choisi une baisse de 0,25 % au lieu d’une plus importante de 0,5 % pour éviter de raviver les pressions sur les prix reuters.com). Néanmoins, la trajectoire est tracée : le Mexique est désormais dans un cycle d’assouplissement, soutenant ses marchés résidentiel et commercial. Il est utile que l’économie mexicaine, bien que « anémique » selon Reuters reuters.com, ne soit pas en mauvaise posture – elle bénéficie des tendances de nearshoring (investissements manufacturiers d’entreprises cherchant à se diversifier hors de Chine), ce qui stimule la demande d’immobilier industriel, notamment le long de la frontière américaine.
Le Brésil, en revanche, a surpris beaucoup de monde en maintenant son taux d’intérêt à un niveau très élevé de 15 % et en adoptant même un ton restrictif quant à la possibilité de le relever encore si nécessaire reuters.com reuters.com. La banque centrale du Brésil a interrompu un cycle de hausse à la mi-2025 qui avait porté les taux à +450 points de base depuis 2024 reuters.com (le Brésil avait auparavant baissé ses taux en 2023, mais a ensuite fait marche arrière et les a relevés à nouveau en raison d’une inflation persistante). Lors de la dernière réunion (17 septembre 2025), ils ont signalé un “maintien prolongé” – en d’autres termes, aucune baisse n’est probable avant au moins début 2026 reuters.com. Cela fait du Brésil un cas à part – alors que la Fed américaine et la Banxico ont baissé leurs taux, le Brésil est resté ferme. Leur raisonnement : les anticipations d’inflation, surtout à long terme, n’étaient pas encore ancrées à l’objectif de 3 %, et ils craignent qu’un assouplissement prématuré ne provoque un retour de l’inflation élevée reuters.com. L’effet immédiat sur l’immobilier brésilien est que le crédit reste très restreint. Les taux hypothécaires au Brésil sont dans la fourchette des 10-15 %, ce qui est prohibitif pour de nombreux acheteurs potentiels. Les ventes de logements au Brésil ont ralenti, et la croissance des prix est négligeable (certaines régions enregistrent de légères baisses en termes réels). Le secteur du bâtiment au Brésil est très sous pression – de nombreux promoteurs ayant pré-vendu des unités en tablant sur des taux plus bas sont désormais étranglés par la hausse des coûts de financement et de construction. Certains petits promoteurs ont fait faillite ou retardé des projets. Les grands groupes ayant accès aux marchés de capitaux (souvent via des obligations ou des actions) résistent, mais eux aussi espèrent un allègement des taux. Malheureusement, des analystes comme l’économiste en chef d’Inter Bank notent qu’avec le “ton très restrictif” de la banque centrale, toute baisse de taux en 2025 semble peu probable reuters.com. La plupart des prévisions tablent désormais sur un début de baisse des taux au Brésil seulement à la mi-2026 si la désinflation se poursuit.
Cependant, la douleur du Brésil pourrait contenir les germes d’un futur rebond : une fois que le pays opérera enfin un revirement, la demande refoulée pourrait être considérable. Les ménages brésiliens ne se sont pas endettés de façon excessive (le ratio crédit/PIB est modéré), et une baisse de 15 % à, disons, 10 % (si elle est atteinte dans les prochaines années) améliorerait grandement l’accessibilité. Certains investisseurs se positionnent déjà en acquérant des terrains ou des actifs en difficulté à bas prix, dans l’attente d’un rebond. Les fonds internationaux s’intéressent aussi au marché – les actions immobilières et les REITs brésiliens se négocient avec de fortes décotes, ce qui les rend attractifs si l’on croit à une reprise d’ici 12 à 18 mois. Un signe de cet optimisme : les commentaires des agences de notation mondiales suggèrent que de nouvelles baisses des taux de la Fed et un réal brésilien plus fort (le réal a progressé d’environ 13 % par rapport au dollar cette année reuters.com) pourraient atténuer l’inflation, ce qui implique que la position du Brésil pourrait s’assouplir plus tôt que ne le laissent entendre ses déclarations officielles.
Ailleurs en Amérique latine, le Chili et la Colombie ont agi tôt pour baisser leurs taux. La banque centrale du Chili a réduit agressivement son taux de 11,25 % à environ 8,5 % d’ici octobre 2025, l’inflation y étant retombée en dessous de 10 %. Le marché immobilier chilien, qui s’était refroidi, montre quelques signes de reprise avec des prêts hypothécaires redevenus plus abordables. La Colombie a également commencé à baisser ses taux à la mi-2025, après un pic à 13,25 % ; en octobre, le taux était autour de 11,25 % et devrait passer sous la barre des 10 % d’ici la fin 2025. Cela a permis de stabiliser les ventes de logements neufs en Colombie, qui avaient chuté en 2023.
Un pays dans une situation extrême est l’Argentine – mais le cas argentin est atypique. L’inflation y dépasse 100 %, le peso a perdu les deux tiers de sa valeur cette année, et une élection approche. L’immobilier en Argentine fonctionne en dollars comme valeur refuge, si bien que les prix des biens à Buenos Aires en dollars sont à leur plus bas depuis plusieurs années (certains étrangers achètent des appartements à bas prix en espèces). Mais l’activité locale est quasiment à l’arrêt car le crédit est inexistant (personne ne prend de prêt immobilier en pesos à 150 % d’intérêt !). Beaucoup attendent de voir si un nouveau gouvernement pourra dollariser ou stabiliser l’économie, ce qui pourrait complètement changer la donne pour l’immobilier argentin. C’est peut-être une histoire pour 2026.
Performance du marché et perspectives : Fait intéressant, les marchés financiers reflètent un rebond en Amérique latine en 2025. Les marchés boursiers au Brésil et au Mexique ont bien performé, et les investisseurs mondiaux l’ont remarqué. Un rapport a souligné que les marchés latino-américains figuraient parmi les gagnants surprises de 2025, avec le Bovespa brésilien et les indices mexicains en forte hausse neworleanscitybusiness.com. En termes immobiliers, les REITs mondiaux (fonds d’investissement immobilier cotés) ont en fait surperformé les REITs américains cette année neworleanscitybusiness.com, ce qui peut s’expliquer en partie par la baisse des taux d’intérêt à l’étranger (comme en Amérique latine et dans certaines parties de l’Europe/Asie) alors que les taux restent élevés aux États-Unis. De nombreux pays d’Amérique latine utilisent également des loyers/baux indexés sur l’inflation, ce qui a protégé les flux de trésorerie pendant la forte inflation, et maintenant que l’inflation baisse, ces propriétaires immobiliers bénéficient de revenus supérieurs à la tendance, déjà sécurisés.
Par exemple, l’immobilier au Mexique, en particulier l’industriel, est en plein essor grâce au nearshoring. Le taux de vacance dans les principaux corridors industriels à la frontière américaine (Tijuana, Monterrey) est inférieur à 2 %, et les loyers augmentent à deux chiffres. Des promoteurs américains s’associent à des locaux pour construire d’immenses nouveaux parcs pour des locataires comme Tesla (qui construit une gigafactory à Nuevo León) et d’autres industriels qui s’installent. Côté résidentiel, les promoteurs de logements au Mexique (notamment ceux qui construisent des logements d’entrée de gamme autour des grandes villes) ont eu des difficultés dans un environnement de taux élevés, mais devraient voir les ventes repartir à la hausse à mesure que les prêts hypothécaires deviennent un peu plus abordables. Les agences gouvernementales de logement (Infonavit, etc.) ont également augmenté le montant que les gens peuvent emprunter, compensant en partie la hausse des taux. Avec les baisses de taux attendues au Mexique – certaines prévisions voient le taux directeur descendre à ~7 % voire 6,5 % d’ici fin 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – il y a un optimisme prudent que 2024 et 2025 seront meilleurs pour les ventes de logements qu’en 2023.
Les perspectives du Brésil sont plus modérées à court terme en raison des taux élevés. Pourtant, fait intéressant, les cours des promoteurs immobiliers brésiliens ont rebondi après avoir touché un plancher, dans l’anticipation que la banque centrale finira par céder. Le gouvernement du président Lula a également dévoilé un nouveau programme de logement (Ma Maison, Ma Vie) relancé pour subventionner le logement abordable, ce qui pourrait générer du travail pour les constructeurs et aider les familles à faible revenu, même si cela n’en est qu’à ses débuts. Si l’inflation au Brésil continue de baisser (elle est d’environ 4,8 % actuellement et prévue à ~3,6 % l’an prochain reuters.com), la pression augmentera sur la banque centrale pour baisser les taux, ce qui serait un catalyseur pour le secteur immobilier.
Autres marchés d’Amérique latine : Au Pérou, l’instabilité politique a pesé, mais le marché immobilier de Lima reste stable – le Pérou n’a pas autant relevé ses taux, donc les prêts hypothécaires sont restés relativement moins chers (~8%). Le Chili, après une période d’incertitude liée à la réécriture de la constitution et à des taux très élevés, voit désormais le sentiment s’améliorer ; les prix des appartements à Santiago repartent à la hausse à mesure que le coût de l’emprunt baisse. Les petits marchés comme l’Uruguay ou le Paraguay passent souvent sous le radar, mais le Paraguay, par exemple, se présente comme une future étoile en Amérique latine gatewaytosouthamerica-newsblog.com, en misant sur une faible fiscalité et une population jeune – Asunción a connu un mini-boom de tours résidentielles modernes financées par des acheteurs argentins et brésiliens en quête de stabilité.
Les commentaires d’experts en Amérique latine portent souvent sur l’interaction entre la politique et l’immobilier. Par exemple, au Mexique, les politiques de l’administration actuelle favorisent les grandes infrastructures (comme le Train Maya, de nouveaux aéroports) qui ouvrent de nouvelles régions au développement, mais aussi certaines tendances nationalistes qui inquiètent les investisseurs étrangers. Au Brésil, le retour de Lula a d’abord inquiété les marchés, mais il a globalement respecté les contraintes budgétaires, et son soutien aux programmes de logement est en réalité favorable au secteur. Un sentiment général issu d’une revue économique régionale était que l’Amérique latine navigue entre “inflation persistante et ralentissement de la croissance dans un contexte d’incertitude mondiale,” mais des pays comme le Mexique ont surpris positivement, les prévisions de croissance ayant été légèrement revues à la hausse scotiabank.com (par exemple, les perspectives de croissance du Mexique pour 2025 se sont améliorées malgré le ralentissement mondial). Cette résilience est de bon augure pour l’immobilier, qui a tendance à suivre l’activité économique.
En conclusion, la scène immobilière d’Amérique latine en octobre 2025 se caractérise par un optimisme prudent et des fortunes divergentes. Les évolutions concrètes – comme l’entrée en vigueur des baisses de taux au Mexique reuters.com, ou le maintien de taux élevés au Brésil reuters.com, ou l’assouplissement précoce au Chili/Colombie – préparent le terrain pour 2026. Des marchés comme le Mexique sont en plein essor, portés par les investissements extérieurs et l’assouplissement monétaire. Le Brésil joue la carte de la patience, mais une fois le virage des taux amorcé, il pourrait connaître un fort rebond. Les investisseurs qui avaient délaissé l’immobilier des marchés émergents reviennent prudemment, attirés par des valorisations plus basses et la perspective de la baisse des taux locaux (ce qui fait grimper la valeur des biens). Le message des analystes est essentiellement : gardez un œil sur l’Amérique latine. Comme le disait une note d’investissement, “Ne sous-estimez pas l’immobilier latino-américain – à mesure que les taux baissent, il pourrait se réveiller en force.” Déjà, les indices mondiaux de REIT reflétant ces marchés ont surperformé, laissant entendre que les investisseurs avisés se positionnent pour une reprise.
Sources:
- Tendances du marché immobilier américain et commentaire de Selma Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
- Prévisions de JPMorgan pour l’immobilier américain (« gelé jusqu’en 2025, croissance <3% ») rfsadvisors.com
- Données sur la vacance des bureaux aux États-Unis (20,7% au niveau national, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
- Résultats de l’enquête EXPO REAL Europe (44% optimistes, taux d’intérêt & bureaucratie principales préoccupations, logement principal actif) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Taux hypothécaire en République tchèque tombe à 4,91%, plus bas depuis 2 ans expats.cz
- Situation du marché immobilier chinois et sondage d’analystes (pas de reprise avant 2026/27) reuters.com reuters.com
- La RBI (Inde) maintient le taux repo à 5,5 %, soutenant le sentiment des acheteurs hindustantimes.com
- Coentreprise logistique de 5 milliards de dollars dans le Golfe entre Blackstone & Lunate d’ADIA reuters.com
- Citation de Jon Gray (Blackstone) sur la dynamique du CCG reuters.com
- Projet Trump à 1 milliard de dollars de Dar Global à Djeddah reuters.com reuters.com
- Hausse de 70 % de l’immobilier à Dubaï (2019–2024) et plan de doublement de la population reuters.com
- Programme de logements abordables du Kenya (100 000 logements) et citation de Ruto africanews.com africanews.com
- Baisse du taux d’intérêt en Afrique du Sud à 7,00 %, le plus bas depuis 2022 reuters.com tradingeconomics.com
- La Banxico du Mexique réduit à 7,5 % (le plus bas depuis 2022) reuters.com
- Le Brésil maintient le Selic à 15 %, position restrictive reuters.com reuters.com
- Communiqué de presse sur l’immobilier commercial américain (EZ Newswire) concernant la crise des bureaux reuters.com
- Perspectives mondiales JLL 2025 (pénuries d’offre, mouvements précoces des investisseurs) jll.com
- Article de Reuters sur l’effondrement d’un immeuble à Madrid (appartenant à un fonds saoudien) reuters.com reuters.com
- Reuters sur l’enquête des nouveaux prix de l’immobilier en Chine reuters.com
- Reuters sur la baisse du taux directeur de la Banxico et l’inflation reuters.com reuters.com
- Reuters sur le communiqué de presse de l’indice de tendance Expo Real exporeal.net exporeal.net
- Actualités des expatriés de Prague sur les taux hypothécaires tchèques expats.cz
- Recherche financière (Jack Reutemann) citant JPMorgan sur le logement aux États-Unis rfsadvisors.com
