- Amérique du Nord : Les taux hypothécaires américains ont chuté à un plus bas de 11 mois (~6,3 % pour les prêts sur 30 ans) dans un contexte d’espoirs croissants de baisse des taux de la Fed, ravivant l’optimisme des acheteurs ainvest.com. Au Canada, les ventes de maisons à Toronto ont baissé en août pour la première fois en cinq mois (–1,8 % m/m) alors que l’accessibilité reste limitée reuters.com, même avec la Banque du Canada en pause.
- Europe : Les prix des maisons au Royaume-Uni ont légèrement augmenté de 0,3 % en août – un troisième gain mensuel, atteignant un record de £299,331 en moyenne reuters.com reuters.com – mais les marchés immobiliers commerciaux stagnent dans l’ensemble de l’Europe. Les volumes d’investissement au S1 2025 ne représentent guère que la moitié des niveaux d’avant 2022, avec des transactions transfrontalières à leur plus bas niveau depuis dix ans dans un contexte de taux d’intérêt élevés m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Asie-Pacifique : La crise immobilière en Chine s’est aggravée alors que les grands promoteurs vacillent – Evergrande a été radié de la cote et les livraisons de logements de son rival Country Garden ont chuté d’environ 50 %, annonçant une perte de 18 à 21 milliards de yens reuters.com reuters.com. Pékin envisage des mesures de sauvetage (comme l’achat de logements invendus par des entreprises d’État) pour faire face à la surabondance reuters.com reuters.com. Pourtant, des points positifs subsistent : au Japon, l’Allemand Patrizia a acquis 14 immeubles résidentiels à Tokyo (800 unités) pour le compte d’un investisseur mondial, misant sur une demande locative résiliente patrizia.ag patrizia.ag.
- Moyen-Orient : Le boom immobilier de Dubaï a battu de nouveaux records – 51 000 logements vendus au 2e trimestre 2025, un record historique bloomberg.com – portant les ventes cumulées de l’année à un impressionnant 441 milliards AED (~120 milliards $) instagram.com. La flambée des prix et une hausse de 13 % des ventes en août poussent certains analystes à craindre une répétition du krach de 2009 bloomberg.com. Parallèlement, l’Arabie saoudite a ouvert son marché immobilier aux investisseurs étrangers avec une nouvelle loi (en vigueur en 2026) autorisant les acheteurs étrangers dans des zones désignées comme Riyad et Djeddah natlawreview.com – une mesure du plan Vision 2030 pour attirer des capitaux et stimuler le développement natlawreview.com.
- Amérique latine : Des taux d’intérêt élevés et des changements de politique définissent la région. La banque centrale du Brésil (Selic 14,75 %) a dévoilé un plan de financement « pont » pour soutenir le crédit immobilier alors que les dépôts d’épargne s’épuisent reuters.com reuters.com. Au Mexique, les investissements immobiliers devraient atteindre 652 milliards de ₱ (38 milliards de dollars) d’ici 2025, portés par le nearshoring et un plan de construction d’un million de logements sous la nouvelle administration riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrique : Les investisseurs locaux redéfinissent les marchés. Les fonds de pension nigérians ont augmenté leurs allocations immobilières d’environ 418 % au premier semestre 2025 (à environ 51 millions de dollars) propertywheel.co.za, marquant un virage vers le capital local à long terme. L’Afrique du Sud, en revanche, lutte toujours contre un marché du logement faible – freiné par un chômage élevé et une faible demande globalpropertyguide.com – bien que les baisses de taux de la Banque de réserve (taux repo à 7,00 % en août) privateproperty.co.za visent à relancer modestement le secteur.
Amérique du Nord : Refroidissement des taux, acheteurs prudents
États-Unis – Signes de soulagement : Le marché immobilier américain a montré cette semaine les premiers signes de soulagement pour les acheteurs. Les taux hypothécaires ont chuté à leur niveau le plus bas depuis octobre 2024 – le taux fixe sur 30 ans a baissé de 16 points de base pour atteindre environ 6,29 % ainvest.com. Cette forte baisse en une journée, provoquée par des données d’emploi faibles et l’espoir de baisses de taux de la Réserve fédérale, s’est traduite par des économies tangibles (environ 169 $ de moins par mois sur un prêt de 450 000 $) et a amélioré le moral des acheteurs ainvest.com ainvest.com. « La tendance s’inverse » en faveur des acheteurs après des années de hausse des coûts, comme l’a noté Fortune, l’accessibilité augmentant de 3,1 % sur un an newslink.mba.org. Les constructeurs de maisons et les prêteurs hypothécaires ont bondi à l’annonce de la nouvelle, reflétant les paris selon lesquels des coûts de financement plus bas stimuleront la demande ainvest.com. Cependant, l’incertitude du marché persiste : une enquête de Bank of America a révélé que 60 % des Américains restent incertains quant au fait que ce soit le bon moment pour acheter, le niveau le plus élevé depuis 2023 reuters.com reuters.com. Des prix élevés et une inquiétude économique signifient que beaucoup « attendent… que les taux et les prix baissent » davantage reuters.com.
Canada – Marché sous tension : Au Canada, le ralentissement du marché immobilier a touché un marché clé : Toronto. Les ventes en août dans la région du Grand Toronto ont chuté de 1,8 % par rapport à juillet (corrigé des variations saisonnières), marquant le premier recul depuis mars reuters.com. Les prix ont également baissé – l’indice de référence est descendu à 978 100 $ CA, prolongeant une tendance stable à la baisse observée depuis novembre dernier reuters.com. Le Toronto Regional Real Estate Board attribue cela à une « accessibilité difficile » : « Un ménage ayant un revenu moyen… a encore du mal à assumer le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire pour une maison au prix moyen », a déclaré Jason Mercer du TRREB reuters.com. Le coût de l’emprunt reste élevé, même si la banque centrale du Canada a suspendu les hausses de taux à 5 %. Mercer a noté qu’avec même une légère baisse des taux hypothécaires, « un nombre accru d’acheteurs [pourraient] sortir de la touche pour profiter du marché bien approvisionné d’aujourd’hui » reuters.com. En effet, les nouvelles inscriptions sont en hausse de 9,4 % sur un an, offrant plus de choix aux acheteurs reuters.com. Tous les regards sont désormais tournés vers la prochaine réunion de la Banque du Canada le 17 septembre – les marchés s’attendent prudemment à la première baisse de taux (après un maintien à 5 % depuis mars) reuters.com pour éviter un ralentissement plus marqué du marché immobilier.
Prudence commerciale : Le secteur de l’immobilier commercial en Amérique du Nord reste divisé. Les marchés de bureaux américains sont en forte récession – le taux de vacance national des bureaux a atteint un record de 20,7 % au deuxième trimestre 2025, un excédent sans précédent d’espaces inoccupés reuters.com. Les grandes villes font pire : le taux de vacance à San Francisco a grimpé à environ 27,7 % (contre ~8,6 % avant la pandémie) reuters.com, tandis que Manhattan et Charlotte avoisinent les 23 % reuters.com. Le télétravail persistant et la réduction des dépenses des entreprises ont conduit Moody’s Analytics à parler de « perturbation structurelle » dans le secteur des bureaux reuters.com. La valeur des biens immobiliers s’érode, mettant sous pression les propriétaires et les banques régionales avec 290 milliards de dollars de prêts de bureaux arrivant à échéance d’ici 2027 reuters.com. En réponse, les promoteurs s’adaptent – de la conversion de bureaux en appartements (plus de 149 millions de pieds carrés prévus pour la réaffectation) reuters.com à la préférence pour des segments plus dynamiques comme l’industriel/logistique et le résidentiel collectif. En revanche, l’immobilier industriel et multifamilial américain reste relativement résilient, soutenu par un faible taux de vacance et une croissance stable des loyers m24sunshine.com. Au Canada, l’investissement commercial a ralenti mais n’a pas chuté ; les taux de vacance des bureaux de premier ordre dans des villes comme Toronto et Vancouver sont élevés (~15 %) mais inférieurs aux sommets américains, tandis que l’espace industriel reste recherché grâce à la croissance du commerce en ligne. Globalement, le sentiment du marché en Amérique du Nord s’améliore prudemment pour le logement à mesure que les taux reculent, même si les segments commerciaux traversent une douloureuse adaptation aux réalités post-pandémiques.
Europe : gains résidentiels contre difficultés commerciales
Royaume-Uni – Prix Résilients : Le marché immobilier britannique a montré une résilience surprenante à l’approche de l’automne. Le prêteur hypothécaire Halifax a rapporté que les prix des maisons ont augmenté de 0,3 % en août, soit la troisième hausse mensuelle consécutive reuters.com. Cela place les prix 2,2 % plus élevés qu’il y a un an reuters.com, dépassant même les prévisions des analystes (qui n’attendaient qu’un mouvement mensuel de +0,1 %) reuters.com. Le prix moyen d’une maison atteint désormais un record de 299 331 £ reuters.com. Halifax attribue cela à une amélioration de l’accessibilité et une demande soutenue : après une forte correction en 2024, les salaires ont augmenté et les taux hypothécaires se sont stabilisés, permettant aux acheteurs de revenir sur le marché. « Le marché immobilier a montré qu’il pouvait relever ces défis avec sang-froid, » a déclaré le directeur des prêts hypothécaires de Halifax, notant qu’une « progression lente mais régulière » des prix devrait se poursuivre si les conditions économiques se maintiennent reuters.com. Cependant, tous les indicateurs ne concordent pas : le prêteur concurrent Nationwide a enregistré une baisse de 0,1 % des prix en août reuters.com, et les transactions restent inférieures aux niveaux d’avant la pandémie. Le comportement des acheteurs a changé – les données de Rightmove montrent que les vendeurs ont dû baisser leurs prix affichés plus que d’habitude cet été pour conclure des ventes reuters.com. Et avec un possible changement de gouvernement à l’horizon, l’incertitude sur la politique fiscale pèse sur les marchés haut de gamme : des enquêtes sectorielles ont révélé que certains acheteurs attendent, craignant que le prochain budget (prévu en novembre) n’augmente les taxes sur les propriétés de luxe reuters.com. Pour l’instant, cependant, le marché immobilier britannique défie la gravité, aidé par la baisse de l’inflation et la pause des taux de la Banque d’Angleterre, qui ont renforcé la confiance des consommateurs.
Europe continentale – Chute des investissements : De l’autre côté de la Manche, les marchés immobiliers européens traversent une période de ralentissement, en particulier dans le secteur commercial. Les volumes de transactions se sont effondrés en 2025. Au premier trimestre, l’investissement total dans l’immobilier commercial européen n’a atteint que 47,8 milliards d’euros – soit moins de la moitié du niveau d’il y a trois ans m24sunshine.com. Les données préliminaires du deuxième trimestre sont encore plus sombres : les investissements transfrontaliers ont chuté d’environ 20 % sur un an, à seulement 17,2 milliards d’euros, un plus bas de la décennie qui indique un net retrait des investisseurs internationaux m24sunshine.com. Les causes : envolée des taux d’intérêt et incertitude économique. Avec la Banque centrale européenne maintenant ses taux à un sommet de cycle de 4,25 % (pour lutter contre une inflation sous-jacente proche de 5 %), les coûts de financement ont explosé, et un décalage dans les attentes de prix a gelé les transactions m24sunshine.com. Les acheteurs potentiels exigent de fortes décotes, mais de nombreux vendeurs refusent de céder – ce qui aboutit à une impasse et à un marché « faible liquidité » à l’échelle européenne m24sunshine.com.
Divergence sectorielle : Le ralentissement de l’immobilier en Europe est inégal selon les secteurs. Les immeubles de bureaux et les centres commerciaux anciens voient la demande et les valeurs chuter m24sunshine.com. La persistance du télétravail et la croissance du e-commerce laissent bureaux et centres commerciaux secondaires en difficulté pour attirer des locataires. Par exemple, les ventes commerciales en Allemagne ont encore chuté de 2 % au premier semestre 2025, prolongeant la baisse de l’an dernier m24sunshine.com. Cependant, des points positifs subsistent : les entrepôts logistiques, le logement locatif et les hôtels à travers l’Europe continuent de « conserver leur attrait pour les investisseurs » m24sunshine.com. Ces segments bénéficient de tendances structurelles favorables – la logistique grâce à la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement et au e-commerce, le résidentiel grâce à la pénurie chronique de logements, et l’hôtellerie grâce à la reprise du tourisme. En effet, de grands investisseurs comme les fonds de capital-investissement se tournent vers l’achat d’entrepôts et de portefeuilles d’appartements, les considérant comme des sources de revenus plus résistantes à l’inflation. Les analystes de Cushman & Wakefield notent que les valeurs du capital dans la logistique prime et le multifamilial touchent déjà le fond et pourraient se stabiliser au second semestre 2025 à mesure que les prix s’ajustent cushmanwakefield.com.
Perspectives : Le sentiment sur l’immobilier européen est prudemment optimiste quant au fait que le pire est passé. Avec l’apaisement des craintes de récession (le PIB de la zone euro continue de croître modestement) et la BCE probablement à son taux maximal, certains fonds opportunistes recherchent des bonnes affaires sur des marchés survendus. Les prévisions de CBRE tablent sur une reprise progressive en 2025, avec des rendements totaux tous actifs confondus qui pourraient redevenir positifs (~7 % en 2025) mediaassets.cbre.com. Mais les risques restent élevés – les tensions géopolitiques et le coût persistant du financement pourraient retarder la reprise. À court terme, les propriétaires souffrent : le refinancement est coûteux, et la valeur des tours de bureaux dans des villes comme Francfort et Amsterdam a chuté de plusieurs dizaines de pourcents par rapport aux sommets de 2021. Les prochains trimestres mettront à l’épreuve les propriétaires européens très endettés (par exemple, plusieurs sociétés immobilières allemandes et suédoises) alors qu’ils tentent de refinancer ou de vendre des actifs sur un marché déprimé. En résumé, l’immobilier européen est divisé – les marchés résidentiels résilients comme le Royaume-Uni et certaines régions de France repartent à la hausse reuters.com, mais les secteurs de l’investissement et du commercial sont en attente, dans l’attente de signaux économiques plus clairs et d’un retournement du cycle des taux.
Asie-Pacifique : Turbulences en Chine, optimisme ciblé ailleurs
Chine – Crise et intervention : Le colossal secteur immobilier chinois – longtemps moteur de croissance – reste en profonde crise. Ces derniers jours, les ventes et les prix de l’immobilier à l’échelle nationale continuent de stagner, et les difficultés des principaux promoteurs s’intensifient. Evergrande Group, autrefois premier promoteur chinois, a été officiellement radié de la Bourse de Hong Kong (au 25 août) après avoir échoué à résoudre sa dette de 300 milliards de dollars thediplomat.com. Un autre géant, Country Garden, a averti qu’il enregistrerait une perte encore plus importante pour le premier semestre de l’exercice 2025, ses bénéfices ayant été anéantis par une chute de 50 % des livraisons de projets immobiliers reuters.com reuters.com. Il n’a livré qu’environ 74 000 logements au premier semestre, soit à peine la moitié du rythme de l’an dernier reuters.com, soulignant comment la chute du secteur immobilier a asphyxié la trésorerie. Country Garden a déjà fait défaut sur 11 milliards de dollars d’obligations à l’étranger fin 2023, et sa restructuration de dette de 14,1 milliards de dollars est en cours reuters.com. Avec des promoteurs à court de liquidités, d’innombrables projets restent inachevés, sapant la confiance des acheteurs et provoquant une baisse des prix des logements neufs dans de nombreuses villes.
En réponse, Pékin renforce son soutien politique. Les autorités ont assoupli les règles hypothécaires (permettant des incitations pour les primo-accédants dans les grandes villes) et ont légèrement réduit les taux d’intérêt. Notamment, Bloomberg a rapporté que les régulateurs prévoient de mobiliser des entreprises publiques pour acheter les logements invendus auprès de promoteurs en difficulté reuters.com. Dans le cadre de ce dispositif, les principales entreprises d’État centrales et les gestionnaires d’actifs (comme China Cinda) pourraient puiser dans un fonds de 300 milliards de yuans de la banque centrale pour acheter l’excédent de stocks reuters.com. Cela permettrait de réduire la surabondance et d’injecter des liquidités chez les promoteurs. Cette mesure s’appuie sur une initiative de 2022 où les gouvernements locaux et les entreprises publiques étaient encouragés à acheter des logements grâce à des facilités de refinancement de la PBOC reuters.com. Bien que ces mesures apportent une aide marginale, la confiance reste fragile : l’investissement immobilier a chuté d’environ 8 % depuis le début de l’année et le moral des acheteurs est faible partout sauf dans les plus grandes villes de premier rang. Les analystes avertissent que les difficultés du secteur immobilier chinois – nées de la répression de 2021 sur la dette des promoteurs – constituent un frein à long terme. « Il s’agit d’un ralentissement structurel, pas d’un simple passage à vide conjoncturel, » a déclaré un économiste à Reuters, notant que la croissance de la population urbaine ralentit et que la fièvre spéculative ne devrait pas revenir. Le gouvernement doit trouver un équilibre délicat pour stabiliser le logement (essentiel pour l’économie) sans renflouer totalement les promoteurs imprudents.Asie élargie – Destinées contrastées : En dehors de la Chine, les tendances de l’immobilier en Asie-Pacifique sont plus optimistes. Le Japon se distingue comme un pôle d’attraction pour les investissements. Cette semaine, le gestionnaire d’actifs européen PATRIZIA a annoncé une acquisition majeure au Japon – un portefeuille résidentiel de 14 propriétés à Tokyo, totalisant environ 800 appartements patrizia.ag patrizia.ag. Avec un taux d’occupation de 97 % et des loyers estimés à 10 % en dessous du marché, Patrizia voit une forte « stabilité des revenus et… opportunité d’augmenter les revenus grâce à une gestion active », selon son responsable Japon Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. L’opération (l’une des plus importantes jamais réalisées par Patrizia au Japon) met en avant la confiance des investisseurs étrangers dans le logement locatif à Tokyo, qui bénéficie de l’urbanisation et d’une offre limitée. Les taux d’intérêt ultra-bas du Japon et la hausse des loyers rendent le marché attractif par rapport à d’autres où le coût de l’emprunt est élevé. De même, Singapour et la Corée du Sud ont vu un intérêt soutenu pour les actifs logistiques et les centres de données, bien que les taux élevés aient quelque peu freiné les volumes.
Australie & Inde : En Australie, le récit passe du boom à une modération guidée par la politique. Après une croissance rapide début 2025, la Banque de réserve d’Australie a baissé les taux à trois reprises (amenant le taux directeur à 3,60 % à la mi-année afr.com) pour soutenir l’économie dans un contexte de faible inflation. Les marchés immobiliers de Sydney et Melbourne se sont depuis stabilisés avec de modestes hausses de prix, les taux plus bas compensant la prudence des acheteurs. Parallèlement, l’immobilier commercial en Inde rebondit grâce à une forte location de bureaux (notamment dans les pôles informatiques comme Bangalore), et les ventes résidentielles atteignent des niveaux record dans les grandes villes grâce à une croissance économique robuste.
Évolutions émergentes des politiques : Les gouvernements régionaux sont également actifs. La Corée du Sud prépare des mesures pour augmenter l’offre de logements, dans le but de maîtriser les prix et d’aider les jeunes acheteurs (bien que les détails restent à préciser) menafn.com menafn.com. Et au Vietnam, le gouvernement a assoupli le crédit pour les entreprises immobilières et les acheteurs de logements, cherchant à désamorcer une crise du crédit dans son secteur immobilier. Globalement, les perspectives immobilières de l’Asie-Pacifique sont à deux vitesses : le ralentissement prolongé de la Chine freine la croissance régionale et la demande de matières premières, mais d’autres marchés (Japon, Inde, Asie du Sud-Est) se montrent relativement résilients grâce à des mesures ciblées de relance et à une demande urbaine soutenue. Les investisseurs sont de plus en plus sélectifs – privilégiant les marchés aux fondamentaux plus clairs ou bénéficiant d’un soutien politique, et évitant ceux présentant un fort endettement et une offre excédentaire.
Moyen-Orient : marchés du Golfe en surchauffe et nouvelles réformes
Boom du Golfe – L’envolée record de Dubaï : Le secteur immobilier du Moyen-Orient est sous les projecteurs en raison du boom immobilier extraordinaire du Golfe, en particulier à Dubaï. Le marché immobilier de l’émirat bat des records en 2025, alimenté par un afflux de capitaux et d’investisseurs. Sur les huit premiers mois (janv.–août), Dubaï a enregistré environ 441,2 milliards AED de ventes immobilières (~120 milliards $) instagram.com – un chiffre qui dépasse les totaux annuels des années précédentes. Le seul deuxième trimestre 2025 a vu 51 000 ventes de logements, le volume trimestriel le plus élevé jamais enregistré, selon Knight Frank bloomberg.com. La demande est généralisée – villas ultra-luxueuses sur la Palm Jumeirah, appartements modernes, et même les ventes sur plan explosent. Cette envolée a fait grimper les prix de plusieurs dizaines de pourcents sur un an dans les quartiers les plus prisés. Par exemple, les prix des villas sont ~16 % plus élevés qu’il y a un an, selon les cabinets de conseil immobilier, et les volumes de transactions ont augmenté d’environ 30 % depuis le début de l’année.
Cette exubérance « alimente les craintes d’un nouveau krach », écrit Bloomberg bloomberg.com. Les observateurs chevronnés voient des parallèles avec 2009, lorsque la dernière bulle immobilière de Dubaï a éclaté. Les signes de surchauffe abondent : un manoir sur Palm Jumeirah s’est récemment vendu pour un montant record de 170 millions AED (~46 millions $), et la revente rapide de biens sur plan a fait son retour. Cependant, le marché bénéficie de nouveaux soutiens – un afflux de résidents étrangers de longue durée (fuyant l’instabilité ailleurs) et une offre relativement limitée dans les quartiers prisés. Les promoteurs échelonnent également les mises sur le marché pour gérer les stocks. Les analystes appellent à la prudence mais ne prévoient pas d’effondrement immédiat : « Ce cycle est différent – plus d’utilisateurs finaux, moins d’effet de levier, » note une agence locale, tout en concédant que si les taux mondiaux restent élevés et que le pétrole baisse, l’immobilier à Dubaï pourrait se refroidir. Pour l’instant, la dynamique reste forte : les ventes d’août ont atteint 10,9 milliards $ (13 % de plus que l’an dernier) au milieu d’une frénésie d’achats estivale therealestatereports.com. Les rendements locatifs restent attractifs (~6–8 %), attirant les investisseurs institutionnels. Néanmoins, le Dubai Land Department a pris note de la fièvre spéculative, évoquant des mesures potentielles comme une hausse des frais de transaction ou des ajustements des règles de résidence pour éviter la surchauffe.Arabie Saoudite – Ouverture : En Arabie Saoudite, le grand sujet est la transformation réglementaire. Le 8 juillet, le gouvernement a approuvé une Loi historique sur la Propriété et l’Investissement Immobilier pour les Non-Saoudiens, libéralisant de façon spectaculaire l’accès des étrangers au marché immobilier du Royaume natlawreview.com. À compter de janvier 2026, la loi permettra aux particuliers et entreprises étrangers de posséder et investir dans l’immobilier dans des zones désignées (qui seront précisées par la nouvelle Autorité Générale de l’Immobilier) natlawreview.com. Initialement, ces zones incluront des secteurs très demandés à Riyad, Djeddah et d’autres grandes villes. Certaines conditions s’appliquent – par exemple, les investissements commerciaux étrangers doivent être des projets de développement d’au moins 30 millions SAR (~8 millions $) de capital et achevés sous 5 ans natlawreview.com. Mais ce changement est significatif : il remplace un cadre restrictif en place depuis vingt ans et s’aligne sur les objectifs de la Vision 2030 de l’Arabie Saoudite visant à attirer des capitaux et des expertises étrangères natlawreview.com. L’objectif du gouvernement est de stimuler l’offre immobilière et moderniser le secteur tout en protégeant les intérêts locaux. Par exemple, les étrangers resteront en grande partie exclus de la propriété dans les villes saintes de La Mecque et Médine natlawreview.com, et les expatriés individuels ne pourront acheter un logement que s’ils disposent d’un permis de résidence et obtiennent l’approbation du ministère de l’Intérieur natlawreview.com. Le déploiement sera progressif, les régulateurs surveillant l’impact sur les prix et l’accessibilité au logement pour les Saoudiens natlawreview.com. Réaction : Les promoteurs immobiliers et investisseurs mondiaux ont salué la loi, la qualifiant de « game-changer » pour approfondir le marché. Les analystes s’attendent à une vague d’investissements étrangers dans les projets commerciaux saoudiens (hôtels, bureaux, centres commerciaux) une fois les zones annoncées, même si l’effet complet se déploiera sur plusieurs années.
Autres tendances régionales : Dans tout le Golfe, de solides revenus pétroliers et une croissance économique alimentent des booms immobiliers. Le Qatar et Abu Dhabi connaissent également des hausses de prix, quoique plus modérées qu’à Dubaï. Riyad connaît une vague de construction alors que la capitale saoudienne attire des entreprises dans le cadre de son initiative de relocalisation des entreprises. Le segment du luxe prospère dans toute la région – Dubaï est en tête avec des ventes ultra-prime (Knight Frank l’a classée comme le marché n°1 pour les ventes de maisons à plus de 10 millions de dollars en 2025), et le quartier diplomatique de Riyad et les développements côtiers de NEOM suscitent de l’intérêt. Pendant ce temps, l’Égypte fait face à une situation contrastée : une crise monétaire et des réformes du FMI ont freiné son marché immobilier, les prix locaux des logements flambant en livres égyptiennes mais les investissements ralentissant. En Israël, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé pour la première fois depuis des années, d’environ 2 % par rapport aux pics de 2024, alors que la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude politique pèsent sur la confiance des acheteurs. Dans l’ensemble, le récit immobilier du Moyen-Orient fin 2025 est celui d’une croissance et d’opportunités dans le Golfe, soutenu par des réformes et une diversification économique, sur fond de poches de difficultés dans les économies sous tension.
Amérique latine : taux élevés, grands projets et demande résiliente
Brésil – Naviguer dans une crise du crédit : Le Brésil, la plus grande économie d’Amérique latine, est confronté aux conséquences des taux d’intérêt élevés sur son secteur du logement. Avec le taux directeur Selic de la banque centrale à 14,75 % – un sommet depuis près de 20 ans reuters.com –, les coûts d’emprunt pour les prêts immobiliers ont grimpé en flèche, freinant les ventes de logements et la construction. Pour aggraver la situation, les Brésiliens retirent leur argent des comptes d’épargne traditionnels (la principale source de financement du logement) pour rechercher des investissements à plus haut rendement reuters.com. Cela a créé un manque de financement pour les prêts immobiliers. En réponse, le gouverneur de la Banque centrale Gabriel Galipolo a annoncé une solution imminente : un programme de financement « pont » pour passer à un nouveau modèle de financement du logement reuters.com. S’exprimant le 5 septembre, il a expliqué que le plan – élaboré avec de grandes banques comme le prêteur public Caixa – trouvera des sources de financement alternatives pour remplacer la baisse des dépôts d’épargne reuters.com reuters.com. L’idée est d’utiliser d’autres instruments (éventuellement des obligations sécurisées ou davantage de titrisation) pour garantir que les promoteurs et les acheteurs puissent accéder au crédit jusqu’à ce que les taux baissent. « Nous devons migrer vers un nouveau système, » a noté Galipolo, étant donné que l’éducation financière et de meilleures options d’investissement ont changé durablement le comportement d’épargne reuters.com. De façon encourageante, l’inflation au Brésil est retombée en dessous de 10 %, et la banque centrale a enfin commencé à baisser les taux (une baisse de 50 points de base en août, d’autres étant attendues). Le secteur immobilier attend avec impatience ces baisses de taux pour relancer l’activité. Les promoteurs immobiliers rapportent qu’à la mi-2025, il y a eu un ralentissement des nouveaux projets, mais ils espèrent qu’une baisse des coûts de financement d’ici la fin de l’année libérera la demande de logements refoulée – le Brésil compte une population jeune nombreuse et un déficit de logements de plusieurs millions.
Mexique – Boom des investissements et nearshoring : Les perspectives immobilières du Mexique sont résolument optimistes. Une analyse récente prévoit que les investissements immobiliers atteindront 652 milliards de pesos (38 milliards de dollars) d’ici 2025, reflétant une croissance annuelle robuste d’environ 15 % riotimesonline.com. Plusieurs facteurs expliquent cet optimisme. Premièrement, le nearshoring de la production – alors que les entreprises américaines rapprochent leurs chaînes d’approvisionnement – a stimulé la demande pour l’immobilier industriel le long de la frontière américano-mexicaine et dans les principaux centres logistiques. Le taux de vacance industrielle dans des pôles comme Monterrey et Tijuana est inférieur à 3 %, et les loyers atteignent de nouveaux sommets, entraînant une vague de développement d’entrepôts et de parcs industriels. Deuxièmement, le gouvernement mexicain sous la présidence de Claudia Sheinbaum (investie fin 2024) a lancé une initiative ambitieuse pour le logement. L’objectif est de construire 1 million de nouveaux logements pendant son mandat riotimesonline.com, en mettant l’accent sur les logements abordables, ce qui a dynamisé l’activité des promoteurs. Les agences fédérales du logement (Infonavit et Fovissste) augmentent les prêts, et de nouvelles subventions pour les acheteurs à faibles revenus ont été introduites dans le budget 2025. En conséquence, la construction résidentielle devrait bondir d’environ 50 % : de 241 milliards de ₱ en 2024 à 364 milliards de ₱ en 2025 riotimesonline.com. « Résilience » est le mot utilisé par les analystes pour qualifier le marché mexicain – malgré les défis mondiaux, la demande intérieure et les investissements étrangers le soutiennent mexlaw.com. Cela dit, le Mexique fait face à des vents contraires : des taux d’intérêt élevés (le taux de la Banxico est d’environ 11,25 %) rendent les prêts hypothécaires coûteux, et les transitions politiques peuvent ralentir l’approbation des permis locaux (le marché du logement de Mexico est en berne en raison de retards bureaucratiques riotimesonline.com). De plus, les contraintes d’infrastructures énergétiques ont freiné la croissance dans certains corridors industriels riotimesonline.com. Néanmoins, la tendance générale reste positive : les investisseurs internationaux injectent des fonds dans les fiducies de placement immobilier et chez les promoteurs mexicains, misant sur une demande soutenue de la part de l’industrie manufacturière et d’une classe moyenne en expansion. La stabilité relative du peso et la proximité du Mexique avec le marché américain renforcent son attractivité.
Andes & Cône Sud : Ailleurs en Amérique latine, les tendances sont plus localisées. Le Chili et la Colombie ont connu un ralentissement du marché immobilier en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, mais ont désormais dépassé le pic d’inflation, ce qui pourrait relancer leurs marchés en 2025. L’Argentine, en pleine tourmente économique et avec une inflation de plus de 100 %, a un marché immobilier formel gelé – les transactions se font en espèces ou pas du tout – en attendant le résultat des prochaines élections et une éventuelle dollarisation. Le Pérou fait face à un ralentissement de la construction lié à l’incertitude politique. Côté positif, le Panama signale un rebond post-pandémique de l’immobilier commercial (bureaux et commerces) grâce à son rôle de centre d’affaires régional, et les marchés caribéens (comme la République dominicaine et le Costa Rica) bénéficient du tourisme et des achats immobiliers par des expatriés, notamment dans les propriétés balnéaires et de villégiature. En résumé, le paysage immobilier de l’Amérique latine est bifurqué : les économies à taux élevés sont en attente, tandis que le Mexique (et dans une certaine mesure le Brésil, une fois les taux assouplis) se distinguent comme des moteurs de croissance tirant parti de tendances structurelles.
Afrique : montée du capital domestique malgré les tensions économiques
Changement panafricain – Les investisseurs locaux prennent le relais : Une tendance notable dans l’immobilier africain cette année est la hausse des investissements institutionnels domestiques. Historiquement, le développement immobilier en Afrique dépendait fortement des capitaux étrangers ou du financement du développement, mais cela change. « Les fonds de pension et les gestionnaires d’actifs locaux entrent enfin dans l’arène », a expliqué Niyi Adeleye de Standard Bank propertywheel.co.za. Par exemple, les fonds de pension nigérians ont augmenté leur allocation à l’immobilier d’environ 418 % au S1 2025 par rapport au S1 2024 propertywheel.co.za. Bien que cela parte d’une base faible (environ 9 millions de dollars à 51 millions de dollars), il s’agit d’un bond significatif, reflétant une nouvelle confiance dans l’immobilier en tant que classe d’actifs stable et génératrice de revenus. Cette injection de capitaux locaux à long terme aide à lancer des projets et pourrait réduire la dépendance à l’égard de financements étrangers volatils propertywheel.co.za. De même, en Afrique de l’Est, les régimes de retraite kényans et rwandais explorent des investissements immobiliers tels que le logement abordable et les développements commerciaux. Le prochain Africa Property Investment Summit (18–19 septembre au Cap) devrait mettre en avant cette tendance, montrant comment le capital local « alimente une croissance durable » et remplace même certains investisseurs internationaux propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Cette maturation de l’écosystème d’investissement – avec des banques et fonds locaux fournissant des capitaux permanents – est de bon augure pour la création de marchés immobiliers plus résilients sur le continent propertywheel.co.za.
Afrique du Sud – Assouplissement des taux, reprise lente : L’Afrique du Sud, le marché le plus développé du continent, connaît un début de redressement grâce à l’allègement des taux d’intérêt. La Banque de réserve sud-africaine a réduit le taux de repo de 100 points de base depuis la fin 2024 (de 8,25 % à 7,25 % à la mi-2025, puis à 7,00 % en septembre) privateproperty.co.za. Le taux préférentiel de prêt s’établit désormais à 10,5 %, contre 11,75 % auparavant ooba.co.za. Ces baisses – rendues possibles par un retour de l’inflation dans la fourchette cible de 3 à 6 % – commencent à se répercuter sur le secteur immobilier. Les taux hypothécaires diminuent légèrement, améliorant un peu l’accessibilité à la propriété. Néanmoins, le marché du logement reste sous pression. Comme le note Global Property Guide, la demande reste faible dans un contexte de « chômage persistant et d’économie atone », et les prix réels des logements sont stables ou en baisse globalpropertyguide.com. Les consommateurs sud-africains sont financièrement fragilisés, et les banques ont durci leurs critères de prêt après le précédent cycle de hausse des taux. Les volumes de ventes résidentielles ne s’améliorent que très légèrement par rapport aux faibles niveaux de 2024, et les promoteurs peinent à lancer de nouveaux projets (notamment dans le segment abordable) en raison de coûts de financement encore élevés et de carences dans les services municipaux. Un changement notable est la préférence croissante pour des logements plus petits et économes en énergie alors que les services publics sont défaillants – le délestage (coupures de courant) a rendu les équipements comme les panneaux solaires et les onduleurs très recherchés sur le marché immobilier, influençant les prix et la demande.
Dans le secteur commercial, l’Afrique du Sud reflète les tendances mondiales : les taux de vacance des bureaux dans les centres-villes (par exemple, le CBD de Johannesburg) restent élevés (entre 15 et 20 %) avec la poursuite des réductions de surface par les entreprises, tandis que les entrepôts logistiques et les biens industriels prospèrent grâce au commerce en ligne et aux échanges commerciaux. Un rapport de conseil récent a noté un taux d’occupation des entrepôts supérieur à 83 % dans les principaux marchés africains, l’Afrique du Sud affichant parmi les loyers industriels et rendements les plus élevés du continent (~8 % de taux de capitalisation) consultancy.africa. L’immobilier de détail est contrasté : les centres commerciaux de premier plan se sont redressés après le COVID avec une hausse de la fréquentation, mais les centres commerciaux secondaires peinent alors que les consommateurs réduisent leurs dépenses.
Marchés émergents et opportunités : À travers l’Afrique, certaines villes sont identifiées comme « à surveiller » pour l’investissement immobilier en 2025. Une enquête menée par Estate Intel a cité Nairobi, Lagos, Accra, Kigali et Johannesburg comme principaux choix, grâce à l’urbanisation et aux perspectives de croissance estateintel.com. Par exemple, Nairobi connaît une demande pour des parcs logistiques modernes et des logements pour la classe moyenne, Lagos dispose d’un pipeline florissant de projets de commerce de détail et de développement à usage mixte, et la stabilité de Kigali attire les investisseurs étrangers dans le logement abordable. La demande de logements reste immense en Afrique – un continent avec un déficit estimé à 50 millions d’unités de logement. Les gouvernements en prennent note : le Kenya vient de lancer une taxe sur le logement controversée pour financer de nouveaux logements abordables (bien qu’elle ait suscité des oppositions), et la nouvelle administration du Nigeria donne la priorité à la réforme du financement du logement pour permettre davantage d’hypothèques. Au Nigeria, l’Association des promoteurs immobiliers signale une activité accrue alors que le nouveau gouvernement cherche à maîtriser l’inflation et à stabiliser la monnaie, ce qui, si cela réussit, pourrait débloquer le financement du logement. De plus, les REITs (fonds d’investissement immobilier) se développent lentement – le marché des REITs du Nigeria a atteint environ 600 millions de dollars d’actifs, le deuxième plus important d’Afrique après l’Afrique du Sud instagram.com, offrant un nouveau véhicule d’investissement.
Défis : Malgré des signes positifs, des défis tels que la volatilité des devises, le risque politique et les déficits d’infrastructures continuent de peser sur de nombreux marchés immobiliers africains. Les coûts de financement sont élevés (les taux d’intérêt locaux au Nigeria et au Ghana dépassent 20 % pour les promoteurs), et la confiance des investisseurs peut être fragile. Néanmoins, le rôle accru du capital local et des réformes économiques progressives signale une maturation. Comme l’a dit un expert, l’entrée des fonds de pension et des institutions locales « signale un écosystème d’investissement en maturation », susceptible d’apporter plus de stabilité, une meilleure gouvernance et des horizons à plus long terme à l’immobilier africain propertywheel.co.za. À l’avenir, les parties prenantes sont prudemment optimistes que 2025 pourrait marquer un tournant où les marchés immobiliers africains commenceront à exploiter leur vaste potentiel avec plus d’autonomie et de résilience.
Sources :
- Reuters – Baisse des taux hypothécaires américains & sentiment sur le logement ainvest.com reuters.com ; Données du marché de Toronto reuters.com reuters.com
- Reuters – Indice Halifax UK & analyse reuters.com reuters.com ; Chute des investissements européens en immobilier commercial m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Avertissement de perte pour Country Garden, promoteurs chinois reuters.com reuters.com ; Bloomberg – Boom des ventes à Dubaï et craintes de krach bloomberg.com bloomberg.com ; Loi saoudienne sur la propriété étrangère natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Remarques sur le financement du logement au Brésil reuters.com reuters.com ; Rio Times – Projections d’investissement au Mexique riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrique) – Retraites nigérianes & capital local propertywheel.co.za ; GlobalPropertyGuide – Conditions du marché en Afrique du Sud globalpropertyguide.com ; Baisses de taux de la SARB privateproperty.co.za.
