Coup de fouet sur l’immobilier mondial : ventes en flèche, méga-transactions et chocs sur le logement (24–25 sept. 2025)

septembre 25, 2025
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Global Real Estate Whiplash: Soaring Sales, Mega-Deals & Housing Shocks (Sept 24–25, 2025)
  • Les ventes de maisons aux États-Unis défient les attentes : Les ventes de maisons neuves aux États-Unis ont atteint un sommet de 3 ans et demi, bondissant de 20 % en août, mais les analystes qualifient cela de coup de chance peu susceptible de durer reuters.com reuters.com. Les taux hypothécaires élevés maintiennent toujours les acheteurs à l’écart, et les experts ne prévoient qu’un léger rebond d’ici 2027 reuters.com reuters.com.
  • Assouplissement de la Fed, soulagement hypothécaire marginal : La Réserve fédérale américaine a baissé ses taux d’intérêt de 0,25 % la semaine dernière (à 4,00–4,25 %), signalant d’autres baisses à venir reuters.com. Pourtant, les taux hypothécaires sur 30 ans restent bloqués autour de ~6,5 %, à peine affectés par la décision de la Fed reuters.com, laissant l’accessibilité financière tendue pour les acheteurs.
  • Méga-fusion de courtiers à 4 milliards de dollars : Dans une opération retentissante, Compass a accepté d’acquérir son rival Anywhere Real Estate pour 4,2 milliards de dollars, formant l’un des plus grands réseaux de courtage résidentiel au monde reuters.com. Les régulateurs enquêtent sur les transactions autour des précédentes offres de rachat, alors que la fusion redessine le paysage du courtage.
  • Crise du logement en Chine & mesures politiques : La crise immobilière en Chine s’est aggravée, avec des experts appelant à des mesures de sauvetage. Un conseiller de la PBOC a averti que stabiliser l’immobilier est crucial pour l’économie fxempire.com, et Pékin a assoupli les règles pour les acheteurs étrangers afin de stimuler la demande sixthtone.com sixthtone.com. Malgré les espoirs de relance, la confiance des consommateurs reste proche de ses plus bas historiques, sur fond de baisse des prix de l’immobilier.
  • Le « Zombieland » commercial de l’Europe : Le marché immobilier commercial européen reste au point mort, avec des ventes proches de leurs plus bas niveaux depuis dix ans reuters.com. Les initiés le surnomment un « zombieland » de bureaux et centres commerciaux à l’abandon reuters.com. Les investisseurs commencent enfin à se débarrasser des actifs en difficulté (par exemple, la tour Trianon insolvable de Francfort mise en vente reuters.com), mais une reprise complète reste insaisissable.
  • Essor des secteurs industriel et des REIT : Le secteur des data centers est en plein essor grâce à la demande liée à l’IA – le Fermi Data Center REIT de l’ex-secrétaire américain à l’Énergie Rick Perry a déposé une demande d’introduction en bourse visant une valorisation de 13 milliards de dollars reuters.com reuters.com. À Singapour, le Centurion Accommodation REIT a levé 771 millions de dollars singapouriens (~599 M$) lors de la deuxième plus grande introduction en bourse de l’année, débutant 11 % au-dessus du prix d’émission reuters.com reuters.com, signalant un regain d’appétit des investisseurs pour les foncières cotées.

Contexte macroéconomique : taux, inflation et financement du logement

Les marchés immobiliers mondiaux connaissent de fortes fluctuations sur fond de politique monétaire changeante et d’inflation persistante. Aux États-Unis, la Réserve fédérale a repris l’assouplissement de sa politique monétaire pour la première fois depuis des années – abaissant son taux directeur de 25 points de base à une fourchette de 4,00–4,25 % reuters.com. Ce revirement, annoncé la semaine dernière, intervient alors que les décideurs constatent enfin un ralentissement de l’inflation vers l’objectif. La Fed prévoit un « rythme régulier de [baisses de taux] » jusqu’à la fin 2025 reuters.com, dans le but d’alléger le coût de l’emprunt. Les taux hypothécaires américains, cependant, restent élevés malgré l’orientation plus accommodante de la Fed. Le taux moyen des prêts hypothécaires à 30 ans à taux fixe oscille autour de 6,3–6,5 %, bien loin des taux inférieurs à 4 % des années 2010 reuters.com. Les analystes notent que les baisses de taux de la Fed réduisent principalement les rendements à court terme, tandis que les rendements des bons du Trésor à long terme – qui déterminent le prix des hypothèques – restent élevés reuters.com. Par conséquent, tout allègement hypothécaire pour les acheteurs sera limité et progressif, maintenant l’accessibilité financière sous pression pour l’instant.

De l’autre côté de l’Atlantique, les banques centrales sont également à un tournant. La Banque d’Angleterre a maintenu son taux directeur inchangé à 4,0 % lors de sa réunion de la mi-septembre, après une longue série de hausses pour juguler l’inflation bankofengland.co.uk. L’inflation au Royaume-Uni reste la plus élevée parmi les grandes économies (3,8 % en juillet) et devrait brièvement atteindre 4 % ce mois-ci reuters.com, de sorte que la BoE maintient ses taux à des niveaux restrictifs plus longtemps. Parallèlement, la Banque centrale européenne a laissé entendre qu’elle avait peut-être atteint un pic de taux et qu’elle équilibre désormais des risques d’inflation jugés « très équilibrés », selon des responsables asianbondsonline.adb.org. Des taux d’intérêt élevés ont nettement ralenti le financement et l’investissement dans le secteur immobilier européen, un problème qui se traduit par des ventes en difficulté et des volumes de transactions atones (analysés plus en détail ci-dessous).

En Asie, la banque centrale de Chine (PBOC) fait face à la situation inverse : la croissance ralentit, mais un assouplissement trop agressif pourrait alimenter des bulles d’actifs. Le passage de la Fed à une politique de baisse des taux donne à la PBOC plus de marge de manœuvre sans provoquer de fuite de capitaux reuters.com. Pourtant, les décideurs chinois avancent prudemment : ils se sont jusqu’à présent abstenus d’imiter la baisse de la Fed. L’économiste en chef de la Chine chez Nomura s’attend à ce que la PBOC évite des baisses de taux immédiates afin de ne pas « jeter de l’huile sur le feu » du marché boursier chinois en pleine effervescence reuters.com. Avec des taux clés déjà à des niveaux historiquement bas en Chine, les responsables misent plutôt sur un soutien ciblé et des ajustements budgétaires pour soutenir le secteur immobilier en difficulté.

Notamment, les régulateurs chinois ont lancé une nouvelle politique à la mi-septembre pour faciliter l’achat de logements par les étrangers et les Chinois d’outre-mer. L’Administration d’État des changes (SAFE) permet désormais aux personnes résidant à l’étranger de convertir immédiatement des devises étrangères pour un acompte immobilier après la signature d’un contrat d’achat, au lieu d’attendre un certificat d’enregistrement local sixthtone.com. Cette réforme résout un casse-tête qui a longtemps frustré les acheteurs transfrontaliers, simplifiant effectivement le processus de paiement. La SAFE a également levé certains contrôles de capitaux – retirant l’achat de biens résidentiels de sa « liste négative » des usages restreints des devises étrangères sixthtone.com. Concrètement, les professionnels étrangers en Chine (et les expatriés) peuvent acheter plus facilement des logements, et les revenus étrangers peuvent être utilisés plus librement pour des investissements immobiliers. Les acteurs du secteur y voient une étape importante dans l’ouverture de la Chine, même s’ils n’attendent pas un afflux massif de capitaux étrangers – il s’agit plutôt « d’apporter un soulagement bienvenu » aux expatriés qui s’installent en Chine sixthtone.com sixthtone.com. Néanmoins, combiné aux allègements fiscaux et à l’assouplissement des restrictions d’achat de logements pour les acheteurs nationaux dans de nombreuses villes chinoises, cela montre l’urgence croissante de Pékin à stabiliser le secteur du logement.

Immobilier résidentiel : rebond surprise face à une pression persistante sur l’accessibilité

États-Unis – Une histoire de deux marchés : Le marché immobilier américain a envoyé un signal paradoxal cette semaine. Les ventes de maisons neuves (maisons individuelles nouvellement construites) ont bondi de 20,5 % en août pour atteindre un rythme annualisé de 800 000 unités – le plus élevé depuis début 2022 reuters.com. Cette hausse choquante – rapportée par le département du Commerce le 24 septembre – a largement dépassé les prévisions (les économistes n’attendaient qu’environ 650 000 unités) reuters.com. Les ventes ont augmenté dans toutes les régions (notamment un bond mensuel de 72 % dans le Nord-Est) reuters.com. Le stock de maisons neuves à vendre est tombé à son plus bas niveau en huit mois reuters.com, et le prix médian d’une maison neuve a augmenté de 1,9 % pour atteindre 413 500 $ reuters.com. En surface, cela suggère un choc soudain de la demande, mais les experts appellent à la prudence. « Il n’y a pas de moteur évident… Je m’attends à ce que ce pic soit largement inversé dans les mois à venir », a déclaré Stephen Stanley, chef économiste chez Santander US reuters.com. Lui et d’autres soulignent que les données sur les maisons neuves sont notoirement volatiles et sujettes à révision reuters.com reuters.com. Cette hausse contredit également d’autres indicateurs – la confiance des constructeurs s’est affaiblie et les taux hypothécaires n’ont commencé à baisser de manière significative qu’en septembre reuters.com. En résumé, les analystes considèrent l’explosion d’août comme un accident, reflétant peut-être des constructeurs baissant les prix sur des stocks excédentaires, ou simplement du bruit statistique. Avec un marché du travail américain qui s’affaiblit, tout élan immobilier pourrait être de courte durée à moins que les coûts de financement ne baissent significativement reuters.com.

L’activité immobilière américaine plus large reste coincée dans une ornière. Un sondage Reuters auprès d’experts immobiliers ce mois-ci souligne les perspectives limitées : les ventes de logements existants (90 % du marché) stagnent à environ 4,0 millions annualisés, en forte baisse par rapport au pic de 6,6 millions en 2021 reuters.com. Les propriétaires bénéficiant de taux hypothécaires ultra-bas hésitent à vendre, et les primo-accédants font face à des obstacles d’accessibilité persistants reuters.com. Bien que le stock de logements sur le marché ait atteint son plus haut niveau de la décennie, c’est en partie parce que les biens restent invendus plus longtemps reuters.com. L’indice S&P Case-Shiller montre que les prix des logements baissent depuis quatre mois consécutifs – la première baisse prolongée depuis 2013 reuters.com. Les prévisions de prix ont été revues à la baisse : la valeur des logements américains ne devrait augmenter que d’environ +2,1 % en 2025 et +1,3 % en 2026, bien en dessous des prévisions précédentes (3,5 % par an) reuters.com. Certains analystes anticipent même des corrections modérées des prix à venir. « La demande de logements restera faible… nous pourrions commencer à voir des ventes forcées si le chômage augmente, ce qui pourrait entraîner une légère correction des prix immobiliers au cours des 6 à 12 prochains mois », a averti James Knightley, économiste international en chef chez ING reuters.com. Néanmoins, tout allègement des prix pour les acheteurs sera progressif. Les 25 économistes interrogés par Reuters s’accordent à dire que la baisse des taux en 2025 aidera l’accessibilité – mais la plupart préviennent que le soulagement sera marginal étant donné la faible baisse attendue des taux hypothécaires reuters.com. Même d’ici 2027, les taux hypothécaires sur 30 ans devraient atteindre en moyenne ~6,2 %, soit bien plus que les niveaux d’avant 2020 reuters.com. En effet, le rêve américain d’accession à la propriété reste en suspens pour beaucoup, l’âge médian du primo-accédant atteignant désormais un record de 38 ans reuters.com. As Knightley pul’acheter, « Acheter une maison va être hors de portée de la plupart des jeunes Américains pendant un certain temps » reuters.com.

Un point positif dans le secteur immobilier américain a été la construction neuve, car les constructeurs peuvent proposer des rachats de taux et des incitations pour attirer les acheteurs incapables de trouver des logements existants abordables. Mais même ce secteur fait face à des vents contraires alors que la croissance économique ralentit. L’investissement résidentiel s’est contracté au premier semestre 2025 reuters.com. Les mises en chantier de maisons individuelles ont chuté à leur plus bas niveau depuis 2 ans et demi en raison d’un excédent de maisons neuves invendues plus tôt dans l’été reuters.com. Les constructeurs réduisent les projets là où ils ne peuvent pas garantir des marges bénéficiaires. La surprise des ventes de maisons neuves en août pourrait temporairement écouler une partie des stocks, mais si cela s’inverse le mois prochain comme prévu, les constructeurs pourraient devenir encore plus prudents pendant l’hiver.

Europe & Royaume-Uni – Marchés en refroidissement : À travers le Royaume-Uni et l’Europe, les marchés résidentiels sont également confrontés à des taux plus élevés et à une incertitude économique. Au Royaume-Uni, les prix de l’immobilier ont commencé à s’assouplir après une période de résilience. La dernière enquête RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) a montré qu’en août, les baisses de prix étaient les plus répandues depuis plus de 18 mois reuters.com. L’indice d’équilibre des prix de la RICS est tombé à –19 (ce qui signifie que beaucoup plus d’experts constatent des baisses que des hausses), le niveau le plus faible depuis début 2024 reuters.com. La demande des acheteurs s’assèche : les nouvelles demandes d’acheteurs ont chuté à leur plus bas niveau depuis mai, alors que les acheteurs potentiels se retirent face aux inquiétudes économiques et à des taux hypothécaires supérieurs à 6 % reuters.com. « Avec une demande des acheteurs en baisse et des ventes en déclin, le marché immobilier ressent clairement les effets de l’incertitude persistante », a déclaré l’analyste de la RICS, Tarrant Parsons reuters.com. Une inflation persistante et des questions sur la future trajectoire des taux d’intérêt pèsent lourdement sur le moral des acheteurs reuters.com. En effet, l’inflation au Royaume-Uni ne baisse que lentement (toujours ~7 % d’IPC, dont le noyau reste élevé), si bien que les marchés s’attendaient à ce que la BoE maintienne des taux élevés plus longtemps – ce qu’elle a fait. Ajoutez à cela des spéculations sur des mesures budgétaires (un budget gouvernemental imminent qui pourrait augmenter les taxes foncières ou les taxes sur les plus-values), et de nombreux acheteurs et vendeurs britanniques ont mis leur projet en pause. Les indices des prix de l’immobilier des prêteurs montraient encore de modestes gains annuels cet été, mais la dynamique s’essouffle. Les pressions sur le marché locatif restent cependant extrêmes : l’enquête RICS a révélé que la demande des locataires dépasse largement l’offre de locations, ce qui fait grimper fortement les attentes en matière de loyers reuters.com. Les propriétaires vendent leurs biens ou n’ajoutent pas de nouveaux logements à louer (les nouvelles instructions de propriétaires ont chuté au rythme le plus rapide depuis avril 2020), alors même que la demande explose reuters.com. Cela laisse présager une inflation des loyers persistante et des difficultés d’accessibilité pour les locataires, même si la croissance des prix de l’immobilier ralentit. La situation du Royaume-Uni résume une tendance européenne plus large : alors que les prix de l’immobilier se sont refroidis après des sommets historiques sur de nombreux marchés (la Scandinavie et l’Allemagne ont par exemple connu des baisses de prix), le coût du financement est si élevé que les volumes de transactions restent faibles et les marchés locatifs sous tension.

Sur le continent européen, les marchés du logement sont très variés, mais de nombreuses grandes villes semblent encore surévaluées par rapport aux fondamentaux. Notamment, l’indice UBS Global Real Estate Bubble 2025 – publié cette semaine – a classé Miami comme la ville mondiale présentant le risque de bulle le plus élevé (soutenue par une vague d’achats d’investisseurs et d’étrangers ces dernières années), suivie de Tokyo et Zurich ubs.com. Plusieurs capitales européennes restent dans une zone de risque élevé : Amsterdam, Genève et Paris ont vu la croissance des prix dépasser celle des revenus et des loyers, bien que Paris soit désormais classée à faible risque de bulle en raison de la stagnation récente ubs.com ubs.com. Madrid a en fait enregistré la plus forte croissance des prix (corrigée de l’inflation) parmi les villes mondiales l’an dernier ubs.com – la capitale espagnole est en plein essor grâce aux investisseurs étrangers et aux nomades numériques – pourtant UBS évalue le risque global de bulle à Madrid comme modéré, et non extrême ubs.com. En revanche, Londres, Milan et New York sont désormais considérées comme présentant un faible risque de bulle ubs.com, après des années de croissance limitée des prix et, dans le cas de Londres, une baisse des prix en termes réels. Hong Kong, San Francisco et Hong Kong ont également obtenu un score de faible risque dans l’indice ubs.com – un changement frappant pour des marchés comme HK et SF qui figuraient en tête de cette liste il y a seulement quelques années. La conclusion de l’étude UBS : les prix mondiaux de l’immobilier résidentiel se sont stabilisés (zéro croissance réelle en agrégé sur les 4 derniers trimestres) alors que les contraintes d’accessibilité se font sentir ubs.com. Les taux d’intérêt ultra-bas avaient auparavant alimenté les flambées des prix, mais la hausse des taux de 2023–2025 a mis fin à ces booms, et certains marchés surchauffés connaissent de légères corrections. Le risque de fortes chutes de prix semble contenu dans la plupart des villes grâce à un emploi encore solide et à des normes de prêt plus strictes depuis 2008. Cependant, l’ère des hausses rapides des prix est terminée pour l’instant, et le logement entre dans ce que l’on pourrait appeler une phase de stagnation frémissante à l’échelle mondiale.

Chine – Enfoncement de la récession, appels au soutien : En Chine, le deuxième plus grand marché immobilier du monde reste enlisé dans une crise sans précédent. Les prix des logements neufs baissent mois après mois dans la plupart des villes (plus d’un an de déclin) malgré des dizaines de mesures d’assouplissement du gouvernement. Les ventes immobilières en surface sont en baisse d’environ 5 à 7 % sur un an jusqu’en août fxempire.com. L’investissement dans le développement immobilier a chuté de 12,9 % sur les huit premiers mois de 2025 fxempire.com, reflétant l’arrêt des projets par les promoteurs en raison d’un manque de liquidités. Le moral est au plus bas : un indice du climat immobilier en Chine a chuté pour le cinquième mois consécutif, à 93,0 (où 100 = sentiment neutre) fxempire.com. La confiance des consommateurs en Chine a également été anéantie, en grande partie à cause de la crise immobilière – l’indice de confiance des consommateurs est tombé à 87,9 en juin, proche de son plus bas niveau historique fxempire.com. Le malaise persistant du secteur immobilier est un facteur clé qui freine la croissance économique globale de la Chine et a poussé le pays au bord de la déflation plus tôt cette année.

Dans ce contexte de crise, Pékin subit des pressions pour agir plus vigoureusement. Cette semaine, un appel public notable a été lancé par Huang Yiping, un économiste de renom et ancien conseiller de la banque centrale. Il a exhorté les autorités chinoises à déployer un soutien budgétaire pour stabiliser le marché immobilier, notant que « étant donné l’impact systémique de l’immobilier sur les fluctuations macroéconomiques, stabiliser ce secteur est crucial pour maintenir la dynamique de croissance de l’économie dans son ensemble » fxempire.com. En d’autres termes, l’immobilier est trop important pour échouer – il affecte directement les emplois dans la construction, les finances des gouvernements locaux, les banques et la richesse des ménages. Sans reprise du secteur immobilier, les espoirs de la Chine pour une reprise tirée par la consommation restent faibles. Les décideurs ont déjà assoupli certaines restrictions d’achat de logements (de nombreuses villes autorisent désormais des acomptes moins élevés et des règles hypothécaires plus souples, notamment pour les primo-accédants ou les personnes souhaitant améliorer leur logement). Les taux hypothécaires en Chine ont également été réduits – le taux préférentiel des prêts à un an est tombé à 3,45 % après des baisses plus tôt en 2025 – et les gouvernements locaux ont mis en place des subventions. Pourtant, jusqu’à présent, ces mesures n’ont pas enrayé la baisse des prix ni restauré la confiance des acheteurs. C’est pourquoi des voix comme celle de Huang appellent à des mesures plus audacieuses, éventuellement des dépenses publiques directes ou des incitations fiscales ciblées sur l’immobilier. Des rumeurs circulent sur un plan de relance imminent axé à la fois sur le logement abordable et l’achèvement des projets en difficulté des promoteurs en détresse.

La situation difficile des promoteurs immobiliers chinois continue également de faire la une des journaux. Country Garden, autrefois le plus grand promoteur de Chine, a évité de justesse le défaut de paiement à plusieurs reprises ces dernières semaines et procède à une vaste restructuration de dette offshore de 14 milliards de dollars reuters.com reuters.com. L’entreprise a averti en août que sa perte du premier semestre pourrait dépasser 18 milliards de yuans (>2,5 milliards de dollars) en raison d’un effondrement de 50 % des livraisons de logements et de lourdes dépréciations reuters.com reuters.com. Evergrande – dont le défaut en 2021 a déclenché cette crise – reste également dans l’incertitude, ayant reçu l’ordre de se liquider par les régulateurs, et son fondateur fait l’objet d’une enquête. Les promoteurs plus petits peinent aussi à honorer leurs paiements ; des sources indiquent que Sunac, par exemple, pourrait ne pas être en mesure de rembourser une obligation arrivant à échéance, annonçant une nouvelle vague de défauts offshore reuters.com. En résumé, le secteur immobilier chinois cherche encore son point bas. L’espoir est qu’une combinaison de soutien politique progressif, de crédit facilité et de temps permettra aux ventes de se stabiliser d’ici fin 2025 reuters.com reuters.com. Les prévisions des agences de notation, comme celle de S&P, évoquent une possible « stabilisation vers le second semestre 2025 » si les politiques réussissent reuters.com. Pour l’instant, cependant, les données restent sombres – et le monde observe pour voir si Pékin va céder et lancer un plan de sauvetage plus important afin d’éviter une longue période de ralentissement économique.

Immobilier commercial et industriel : tensions et opportunités

États-Unis – Problèmes liés à la régulation des loyers et poches de détresse : Le secteur de l’immobilier commercial aux États-Unis présente un tableau contrasté. Certains segments, comme les immeubles d’appartements multifamiliaux, étaient restés relativement résilients – surtout dans les villes à forte demande – mais même là, des fissures apparaissent sous la pression des taux d’intérêt élevés et d’une réglementation plus stricte. Un cas spectaculaire a émergé à New York : 93 immeubles d’appartements (regroupant plus de 5 100 logements à loyer stabilisé) appartenant au groupe Pinnacle de Joel Wiener vont être mis aux enchères après que l’entité propriétaire a déposé le bilan therealdeal.com. Les documents judiciaires révèlent que le portefeuille, largement soumis aux règles de stabilisation des loyers de NYC (qui plafonnent les hausses de loyer), n’a pas pu couvrir ses dettes face à l’explosion des dépenses. Les propriétaires en faillite doivent plus de 564 millions de dollars à un prêteur therealdeal.com. Ils invoquent de multiples pressions – taux d’intérêt élevés, inflation des coûts d’exploitation, faibles encaissements de loyers pendant le COVID et lois strictes favorables aux locataires qui limitent les revenus – comme causes de leur effondrement financier therealdeal.com therealdeal.com. Les infractions au code du logement se sont également accumulées, l’entretien ayant été reporté dans ces immeubles à court de liquidités therealdeal.com. La situation met en lumière le fait que même le secteur locatif résidentiel habituellement stable peut vaciller lorsque les coûts de financement grimpent et que la réglementation réduit les marges. Les réformes de la loi sur les loyers de 2019 à New York, qui ont fortement limité la capacité des propriétaires à augmenter les loyers réglementés ou à déréglementer les logements, ont considérablement réduit la valorisation des biens à loyer stabilisé. Combiné aux arriérés de loyers post-pandémie et désormais à des taux d’intérêt de 7 % sur les prêts hypothécaires, certains propriétaires se retrouvent en difficulté. Eastdil Secured recherche des acheteurs pour le portefeuille de 93 immeubles, avec des dizaines de parties intéressées ayant signé des NDA therealdeal.com. Les observateurs considèrent cette vente forcée comme un baromètre de la valeur des actifs multifamiliaux dans un contexte de taux élevés. Cela pourrait bien aboutir à une nouvelle propriété qui apportera des capitaux frais pour les rénovations – mais probablement à un prix fortement réduit, ce qui redéfinira la tarification des immeubles d’appartements à New York.

Du côté positif, des points lumineux existent dans l’immobilier commercial américain. Les propriétés industrielles (comme les entrepôts et centres de distribution) continuent de bénéficier de l’essor du e-commerce et de la logistique, même si la croissance s’est ralentie depuis son pic de 2021. Et un nouveau sous-secteur vedette a émergé : les centres de données. L’explosion de l’informatique en nuage et des charges de travail liées à l’IA a déclenché une demande fulgurante d’espace pour les centres de données, qui sont désormais l’un des secteurs les plus convoités de l’immobilier commercial. Les grandes entreprises technologiques et les startups d’IA se précipitent pour sécuriser des capacités de serveurs, entraînant des taux de vacance historiquement bas (moins de 3 % sur les principaux marchés américains de centres de données) et une hausse des loyers ciodive.com. Les FPI et les investisseurs en capital-investissement se sont fortement tournés vers l’acquisition et le développement de centres de données. En fait, les centres de données ont dominé la liste des actifs ciblés par de nombreux fonds d’investissement immobilier cette année, la part du secteur dans les portefeuilles de FPI ayant augmenté de 15 % sur un an costar.com.

Cette semaine a apporté un exemple très médiatisé de l’attrait des investissements dans le boom des data centers : l’ancien secrétaire américain à l’Énergie Rick Perry a cofondé un nouveau développeur de data centers appelé Fermi, qui cherche à entrer en bourse. Fermi REIT a déposé une demande d’introduction en bourse aux États-Unis visant une valorisation pouvant atteindre 13,16 milliards de dollars reuters.com – un chiffre impressionnant pour une entreprise créée cette année. Fermi prévoit de lever environ 550 millions de dollars en vendant des actions sur le Nasdaq et la Bourse de Londres reuters.com reuters.com. L’ambition de l’entreprise est stupéfiante : Fermi vise à construire le « plus grand complexe énergétique et de données au monde » au Texas, baptisé Project Matador reuters.com. Le campus proposé de 5 236 acres à Amarillo fournirait à terme 11 gigawatts d’électricité (provenant d’un mélange de nucléaire, de gaz naturel et de solaire) à un ensemble de data centers hyperscale d’ici 2038 reuters.com. D’ici fin 2026, ils espèrent disposer d’1 GW de capacité en ligne reuters.com. Essentiellement, Fermi propose un immense parc de data centers axé sur l’IA avec production d’énergie dédiée – une approche novatrice pour garantir la sécurité énergétique des fermes de données. Cependant, les sceptiques notent que Fermi est encore pré-revenu et à des années de l’achèvement. Le stratège IPO de Renaissance Capital, Matt Kennedy, a averti que si « l’IA est sans doute l’opportunité d’investissement d’une vie », Fermi à ce stade n’est « encore qu’une histoire » – sa valorisation élevée mettra à l’épreuve l’appétit des investisseurs pour les REITs spéculatifs en phase de développement reuters.com. « C’est très ambitieux… La clé, c’est le type de contrats qu’ils pourront signer, » a déclaré Kennedy, soulignant que des locataires principaux ou des clients cloud devront s’engager pour rendre le projet viable reuters.com. L’IPO de Fermi, si elle se fait près de l’objectif, mettrait en évidence la frénésie autour de tout ce qui touche à l’IA sur les marchés cette année. Cela illustre aussi l’évolution de l’immobilier : le secteur industriel englobe désormais les infrastructures numériques comme les data centers, quisont de plus en plus considérés comme la « quatrième utilité » des économies modernes (après l’eau, l’électricité et les télécommunications).

Europe – Le « Zombieland » commercial : Aucune région n’a ressenti l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur l’immobilier commercial aussi fortement que l’Europe. Une analyse de Reuters a décrit sans détour le marché immobilier commercial européen comme « coincé dans le zombieland » – ni mort ni en voie de reprise reuters.com reuters.com. Les volumes de transactions se sont effondrés à des plus bas de près de dix ans alors que les acheteurs et les vendeurs restent très éloignés sur les prix, et que le coût du financement rend les opérations peu attractives. Au premier trimestre 2025, les ventes de biens immobiliers commerciaux en Europe n’ont atteint que 47,8 milliards d’euros, à peine la moitié du niveau du début 2022 reuters.com. Les données préliminaires pour le deuxième trimestre montrent que l’investissement immobilier transfrontalier en EMEA est en baisse d’environ 20 % sur un an, le pire trimestre avril–juin en dix ans reuters.com. Les investisseurs sont dans une impasse : les acheteurs potentiels attendent des opportunités en difficulté, tandis que de nombreux propriétaires et banques « prolongent et font semblant » – c’est-à-dire prolongent les échéances de prêts, restructurent la dette et espèrent une amélioration des valeurs – plutôt que de vendre à perte reuters.com. « Nous sommes dans le ‘zombieland’… pas de reprise, des actifs bloqués, aucune liquidité qui revient, » a déclaré Sebastiano Ferrante, responsable de l’immobilier européen chez le géant américain PGIM, résumant l’ambiance reuters.com.

La douleur est généralisée dans tous les secteurs. Les immeubles de bureaux ont été particulièrement touchés : le travail hybride a réduit la demande et la hausse des rendements a fait chuter les valorisations, laissant de nombreuses tours emblématiques valoir bien moins que leurs prix d’avant la pandémie. Les bureaux plus anciens, peu efficaces sur le plan énergétique et situés dans des emplacements secondaires, sont pratiquement invendables à un prix raisonnable ; ils représentent les « actifs échoués » par excellence sur le marché actuel reuters.com. Même les catégories autrefois en vogue comme les centres de données ressentent une pression en Europe, selon Reuters, en raison d’une surabondance dans certaines zones et de coûts du capital plus élevés reuters.com (ce qui contraste avec la tendance américaine). Les biens commerciaux (par exemple, les centres commerciaux de banlieue) continuent de dépérir, avec peu d’acheteurs, car le commerce en ligne et l’évolution des habitudes de consommation réduisent structurellement la demande reuters.com. Un secteur suscite encore de l’intérêt : le logement locatif. Les actifs résidentiels multifamiliaux en Europe, notamment sur des marchés en pénurie comme l’Allemagne, restent attractifs pour les investisseurs à la recherche de revenus stables reuters.com. Mais même là, les transactions sont lentes car les vendeurs ne veulent pas céder sur le prix, étant donné que les fondamentaux à long terme sont positifs.

Certains investisseurs passent enfin à l’action pour résoudre des situations en difficulté, ce qui pourrait dégeler le marché. Les banques et les propriétaires commencent à se défaire d’actifs problématiques dans certains cas. Par exemple, en Allemagne, le célèbre gratte-ciel Trianon à Francfort – dont les propriétaires ont déposé le bilan – a été mis en vente par un administrateur, marquant un test rare pour le fragile marché des bureaux allemand reuters.com. À Londres, Brookfield a discrètement tenté de vendre sa tour de bureaux CityPoint mais a abandonné la vente lorsque les offres se sont révélées trop basses ; à la place, le groupe restructure le prêt sur la propriété reuters.com. Ces exemples montrent que même si la découverte des prix est douloureuse, elle est en cours. « Dans certaines parties du marché, la reprise est bien engagée, » a noté Cécile Retaureau de la branche investissement du groupe Phoenix, en faisant référence à certains actifs comme les entrepôts logistiques bien loués et les hôtels qui trouvent preneur reuters.com. « Cependant, il existe des actifs et des secteurs délaissés où il n’y a presque aucune liquidité et où la douleur va se poursuivre, » a-t-elle ajouté reuters.com. En effet, les indices de sentiment du secteur sont à leur plus bas depuis plusieurs années : la confiance des investisseurs dans l’immobilier européen est tombée à son niveau le plus faible depuis plus d’un an en juin, selon l’enquête INREV reuters.com. La situation est similaire aux États-Unis où le moral s’est également détérioré cette année alors que les coûts d’emprunt ont bondi reuters.com. Il semble que ce n’est que lorsque les vendeurs reconnaîtront pleinement la nouvelle réalité des prix – potentiellement des valeurs inférieures de 20 à 30 % par rapport au pic pour de nombreux actifs commerciaux – que les volumes de transactions pourront se redresser. D’ici là, le secteur commercial européen risque de rester en mode « zombie », avec une croissance minimale et des poches de difficultés.

Un développement positif pour l’Europe est que les taux d’intérêt pourraient bientôt se stabiliser, voire baisser, ce qui pourrait progressivement améliorer les perspectives. Si l’inflation continue de reculer, les banques centrales pourraient commencer à baisser les taux en 2024, allégeant ainsi la pression sur les taux de rendement immobiliers et le financement. De plus, le capital privé est abondant en attente – plusieurs fonds de capital-investissement et gestionnaires d’actifs lèvent des fonds immobiliers opportunistes dans l’espoir de profiter de ventes d’actifs en difficulté. Les données montrent que les fonds de crédit privé (qui prêtent à l’immobilier) ont levé près de 40 milliards de dollars en Europe au premier semestre 2025, soit presque le double des levées de fonds pour les fonds d’actions immobilières reuters.com, car les investisseurs voient plus d’opportunités de profit en prêtant à des rendements élevés qu’en achetant directement des biens immobiliers. À terme, ce capital devrait aider à refinancer ou repositionner les actifs en difficulté, mais c’est un processus lent.

Transactions majeures et mouvements de marché

Au milieu de ces courants contraires, plusieurs transactions majeures et mouvements d’investissement fin septembre sont en train de remodeler le paysage mondial de l’immobilier :

  • Fusion de géants du courtage : Dans le secteur résidentiel américain, deux des plus grandes sociétés de courtage immobilier du pays fusionnent dans une opération qui fait la une. Compass Inc. a accepté d’acquérir Anywhere Real Estate (la maison mère de Coldwell Banker, Century 21 et Sotheby’s International Realty) dans le cadre d’un accord évalué à environ 4,2 milliards de dollars reuters.com (environ 10 milliards de dollars dette comprise, selon d’autres sources). Annoncée le 22 septembre, cette fusion donnera naissance à un colosse de plus de 300 000 agents répartis dans plus de 100 pays, ce qui en fera le plus grand réseau de courtage résidentiel au monde en nombre d’agents et en volume. L’opération est sur le point de transformer l’industrie du courtage, qui subit la pression de concurrents technologiques et de marges bénéficiaires réduites. En unissant leurs forces, Compass (un courtier technologique relativement récent soutenu par le capital-risque) et Anywhere (le franchiseur historique de marques réputées comme Coldwell Banker et Corcoran) visent à atteindre une taille critique et des synergies de coûts. Ils détiendront une part dominante sur de nombreux marchés et disposeront des ressources nécessaires pour investir dans l’IA, l’analyse de données et les plateformes grand public. Cependant, la fusion a également attiré l’attention des régulateurs. FINRA (l’autorité d’autorégulation de Wall Street) enquête sur des activités de trading suspectes chez Douglas Elliman (un courtier coté en bourse) liées à de précédentes offres de rachat impliquant Anywhere reuters.com reuters.com. En mai, la presse a révélé qu’Anywhere avait fait une offre pour Douglas Elliman, faisant bondir l’action Elliman de 50 % reuters.com. Ces discussions ont finalement échoué en juin reuters.com reuters.com – et Anywhere s’est alors tourné vers une fusion avec Compass. L’enquête de la FINRA cherche à savoir s’il y a eu délit d’initié avant la publication de ces informations reuters.com reuters.com. Quoi qu’il en soit, la fusion Compass-Anywhere suit son cours et devrait être finalisée l’an prochain, sous réserve de l’approbation des actionnaires et des autorités antitrust. Les analystes estiment que ce rapprochement pourrait aider les entreprises à réduire les dupliréduire les coûts dans un marché immobilier difficile, mais l’intégration de milliers de bureaux et de systèmes disparates sera un défi. C’est un pari audacieux que « plus grand » signifie « mieux » dans le courtage, même si le secteur fait face à des pressions sur les commissions et à de nouveaux modèles à prix réduit.
  • La résurgence des REIT à Singapour : À Singapour, le marché des introductions en bourse a connu un succès majeur qui pourrait dynamiser la levée de fonds immobilière en Asie du Sud-Est. Centurion Accommodation REIT a fait ses débuts à la Bourse de Singapour le 25 septembre après avoir levé 771,1 millions de S$ (~599 millions de dollars) lors de la deuxième plus grande introduction en bourse de l’année dans la cité-État reuters.com. Le REIT – soutenu par Centurion Corp et propriétaire d’un portefeuille de 14 actifs d’hébergement (dont des logements étudiants et des dortoirs pour travailleurs) à Singapour, au Royaume-Uni et en Australie – a ouvert à S$0,98, soit 11,4 % au-dessus de son prix d’introduction de S$0,88 reuters.com. Ce fort bond lors de la première journée indique un appétit sain des investisseurs. À la mi-journée, les parts se maintenaient autour de S$0,975 alors même que l’indice Straits Times reculait reuters.com. Les experts du marché ont salué le succès de l’introduction en bourse comme un signe que le marché actions de Singapour retrouve son dynamisme. « Le succès de l’introduction en bourse du REIT… signale le retour des IPO de REIT sur le marché et devrait renforcer la confiance des sponsors pour utiliser la SGX afin de réaliser des plus-values, » a déclaré Tay Hwee Ling, analyste chez Deloitte pour les transactions en Asie du Sud-Est reuters.com. Il s’agit de la deuxième introduction en bourse de REIT notable à Singapour cette année – après celle de juillet de 773 millions de dollars du REIT de centres de données de NTT (la plus importante cotation sur la SGX en quatre ans) reuters.com. Avec l’introduction de Centurion, Singapour a désormais levé plus de fonds lors d’IPO en 2025 (~1,46 milliard de dollars) que des voisins comme l’Indonésie ou la Malaisie reuters.com. Les efforts du gouvernement pour attirer les cotations – notamment un crédit d’impôt de 20 % pour les entreprises choisissant la SGX – semblent porter leurs fruits reuters.com. D’autres opérations sont en préparation : un REIT industriel Boustead et une fiducie de santé figurent parmi les prochaines candidates à l’introduction en bourse reuters.com. Pour les investisseurs, les REIT de Singapour offrent des rendements de 5 à 7 %, soutenus par la stabilité de la cité-État. Le REIT Centurion offre spécifiquement une exposition à un segment de niche mais stable (logement pour étudiatravailleurs migrants), avec une valeur de portefeuille estimée à 1,8 milliard S$ reuters.com. Son introduction réussie pourrait encourager davantage de propriétaires d’actifs en Asie à envisager des scissions de REIT pour libérer de la valeur.
  • Les investisseurs mondiaux réajustent leurs portefeuilles : Par ailleurs, les investisseurs institutionnels ont continué d’ajuster leurs stratégies immobilières à la lumière des tendances macroéconomiques. Des rapports ont révélé que certains grands investisseurs réallouent vers le crédit privé et les infrastructures au détriment des actions immobilières, compte tenu de la hausse des rendements obligataires. Par exemple, les données de Preqin ont montré que la collecte de fonds pour le crédit privé en Europe a largement dépassé celle des fonds immobiliers cette année reuters.com, ce qui suggère que les investisseurs préfèrent prêter aux propriétaires immobiliers (et percevoir des intérêts élevés) plutôt que d’acheter directement des biens en ce moment. De plus, certains actifs de premier plan ont changé de mains : au Moyen-Orient, des sources indiquent que des fonds souverains du Golfe recherchent des biens immobiliers européens de premier choix à prix réduit, profitant de leur position de trésorerie. Et aux États-Unis, le marché des fusions-acquisitions en immobilier commercial a connu de l’activité – par exemple, une foncière de bureaux dans le Sunbelt aurait reçu une offre de rachat (alors que des activistes font pression sur les foncières cotées dont le cours de l’action est fortement décoté par rapport à la valeur des actifs). Bien que toutes les transactions ne soient pas encore publiques, les discussions dans le secteur laissent entendre que nous pourrions voir davantage de retraits de la cote pour les sociétés immobilières cotées si les écarts de valorisation persistent.

En considérant l’ensemble de ces évolutions, il est clair que l’immobilier mondial traverse une période de transition majeure. Les actualités de la semaine résument bien la dynamique de forces opposées :

  • Le resserrement monétaire a freiné brutalement les marchés surchauffés (de Toronto à Francfort en passant par Sydney), mais l’assouplissement monétaire commence désormais prudemment, offrant une lueur d’espoir pour la fin 2025 et au-delà.
  • Dans l’immobilier résidentiel, on observe des poches de résilience (logements neufs aux États-Unis, certaines villes mondiales comme Madrid) même si les taux élevés freinent généralement la demande et forcent à revoir les attentes.
  • L’immobilier commercial est scindé : les actifs de la nouvelle économie (comme les data centers et la logistique) attirent capitaux et expansion, tandis que les actifs traditionnels (bureaux, centres commerciaux) doivent impérativement se réinventer ou se refinancer.
  • Les grands acteurs consolident et se réorganisent – que ce soit via des fusions comme Compass-Anywhere ou en scindant des actifs dans des foncières cotées – pour mieux s’adapter au nouvel environnement.
  • Les décideurs politiques et les régulateurs sont de plus en plus au centre de l’attention, car leurs décisions sur les taux d’intérêt, la réglementation du logement ou les mesures de relance pourraient faire la différence entre un atterrissage en douceur ou une récession plus profonde pour les marchés immobiliers. Qu’il s’agisse du possible plan de sauvetage du logement en Chine ou des débats locaux sur le contrôle des loyers, la politique est désormais un facteur clé dans la fortune de l’immobilier.

Alors que nous clôturons le troisième trimestre de 2025, les investisseurs et les observateurs du secteur suivront de près la trajectoire de l’inflation et des taux d’intérêt dans les mois à venir. Si l’inflation continue de diminuer, les banques centrales pourraient accélérer les baisses de taux en 2026 – un scénario qui relancerait progressivement l’accessibilité au logement et la valorisation des actifs commerciaux. À l’inverse, si l’inflation reste persistante, le régime de taux « plus élevés plus longtemps » pourrait prolonger les difficultés dans les secteurs immobiliers sensibles aux taux d’intérêt.

Pour l’instant, les nouvelles des 24–25 septembre 2025 dressent le portrait d’un marché en mutation : des moments d’optimisme (une hausse surprise des ventes, des introductions en bourse réussies, des opérations de transformation) tempérés par des signes de tension (poids de la dette, défauts de paiement, et l’ombre persistante du dernier boom). En résumé, l’immobilier mondial traverse une période de chocs successifs – et tous les regards sont tournés vers les prochains mois pour savoir si des forces stabilisatrices ou de nouveaux chocs viendront affecter ce pilier essentiel de l’économie mondiale.

Sources :

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Roman Bednarski