Faits clés :
- Changement monétaire : Les banques centrales ont assoupli leur politique – la Réserve fédérale américaine et la Banque du Canada ont chacune procédé à des baisses de taux d’intérêt à la mi-septembre, dans le but de stimuler une croissance en berne reuters.com. Les taux hypothécaires ont baissé (taux fixe américain sur 30 ans ~6,3 % businessinsider.com), entraînant une hausse des demandes de prêts immobiliers businessinsider.com.
- Tournant du marché immobilier : Le marché immobilier américain a basculé en faveur des acheteurs cet été. Les vendeurs étaient environ 35 % plus nombreux que les acheteurs – l’écart le plus important depuis au moins 12 ans – augmentant ainsi l’inventaire après des années de pénurie businessinsider.com businessinsider.com. Le prix médian d’une maison aux États-Unis est d’environ 410 800 $ (T2), en légère baisse par rapport au pic de 2022 businessinsider.com.
- Méga-fusion : Une fusion de courtiers à 1,6 milliard de dollars a été annoncée le 22 septembre : Compass va acquérir Anywhere Real Estate (propriétaire de Coldwell Banker, Century 21, etc.), réunissant ainsi les deux plus grandes agences immobilières américaines. L’accord, entièrement en actions, crée un géant de 340 000 agents réalisant 1,2 million de transactions par an resiclubanalytics.com, avec une finalisation attendue d’ici 2026 sous réserve d’approbations.
- Vérification globale des bulles : L’Indice mondial des bulles immobilières 2025 d’UBS a désigné Miami comme le marché immobilier le plus risqué au monde, suivi de Tokyo et Zurich wealthbriefing.com. Les prix mondiaux de l’immobilier résidentiel sont restés stables sur l’année écoulée (corrigés de l’inflation) alors que les problèmes d’accessibilité ont freiné la demande wealthbriefing.com. Dubaï a connu la plus forte hausse du risque de bulle, après une augmentation de 50 % des prix en cinq ans wealthbriefing.com wealthbriefing.com.
- Chine en repli : Le secteur immobilier chinois est resté dans une phase de ralentissement prolongé. Les prix des logements neufs ont de nouveau baissé en août (–0,3 % sur un mois, –2,5 % sur un an) reuters.com reuters.com malgré des mesures de relance répétées. Pékin a appelé à de nouvelles mesures pour stabiliser la demande face aux crises d’endettement des promoteurs (Country Garden, Evergrande) et à la chute des ventes.
- Boom au Moyen-Orient : À l’inverse, l’immobilier du Golfe est en plein essor. Les ventes résidentielles en Arabie saoudite ont bondi de +63 % sur un an au premier semestre 2025 (Riyad : 17,5 milliards $) grâce à la croissance démographique et aux mégaprojets cbnme.com. Une nouvelle loi saoudienne ouvrira certains marchés immobiliers aux investisseurs étrangers à partir de janvier 2026, stimulant encore la demande cbnme.com. Dubaï et les pôles du Golfe continuent d’enregistrer de fortes hausses de prix, bien qu’UBS avertisse que le marché de Dubaï présente désormais un risque de bulle élevé wealthbriefing.com.
- Divergence de l’Europe : Les marchés immobiliers européens ont montré des signaux mitigés – les prix de l’immobilier en Allemagne ont augmenté de +3,2 % au deuxième trimestre (troisième hausse trimestrielle) alors que le marché retrouve son équilibre après une forte correction reuters.com, et les prix demandés au Royaume-Uni ont légèrement baissé sur un an, sur fond de craintes de hausse des impôts reuters.com reuters.com. Cependant, l’immobilier commercial européen reste en crise : les ventes de bureaux sont proches de leur plus bas niveau depuis dix ans reuters.com et les taux de vacance des bureaux atteignent des records (~20,7 % au niveau national au T2) reuters.com. « Nous sommes dans un ‘zombieland’… pas de reprise, des actifs bloqués, aucune liquidité ne revient », a averti le responsable immobilier Europe de PGIM, décrivant la morosité du secteur des bureaux reuters.com.
- Temps forts en Asie : Les valeurs immobilières au Japon sont en hausse – les prix des terrains à Tokyo ont bondi de +5,6 % sur un an, avec des arrondissements périphériques enregistrant des hausses à deux chiffres asahi.com asahi.com. Les prix des nouveaux appartements atteignent des records (~135 M¥ en moyenne à Tokyo, +24 % sur un an) en raison de ralentissements dans la construction asahi.com asahi.com, ce qui suscite des inquiétudes sur l’accessibilité. L’Inde reste un point positif : l’immobilier a attiré 3,0 milliards de dollars d’investissements au premier semestre, et « l’Inde continue de se démarquer comme un pays prometteur dans le paysage de l’investissement immobilier en Asie-Pacifique », a déclaré Badal Yagnik, PDG de Colliers India ianslive.in.
- Afrique & Amérique latine : Le déficit de logements au Nigeria explose – le gouvernement estime qu’il faudrait environ 5 millions de nouveaux logements par an pour suivre la croissance démographique infrastructurenews.ng. En Afrique du Sud, après quatre baisses de taux depuis fin 2024, on observe les premiers signes de reprise immobilière malgré un déficit de 2,3 millions de logements ooba.co.za ooba.co.za. En Amérique latine, la forte inflation et les taux élevés (par exemple, le Selic du Brésil à 15 % bssnews.net) ont ralenti les marchés locaux, mais les investisseurs fortunés d’Amérique latine injectent des capitaux dans l’immobilier à Miami comme valeur refuge. « Quand les gouvernements d’Amérique latine penchent à gauche, les acheteurs vont vers le Nord », observe la courtière de Miami Alicia Cervera, notant que les changements politiques poussent les acheteurs aisés vers l’immobilier américain vertical-developments.com.
Amérique du Nord : mutations du logement et consolidation historique
États-Unis – Les acheteurs gagnent en pouvoir de négociation : Après des années de demande effrénée et d’offre limitée, le marché immobilier américain penche en faveur des acheteurs. De nouvelles données de Redfin montrent que les vendeurs de maisons ont dépassé les acheteurs d’environ 500 000 (35 %) en août, le plus grand surplus depuis au moins 2013 businessinsider.com. Ce déséquilibre en voie d’atténuation – similaire en juin et juillet – a commencé à soulager la pénurie de stocks qui a caractérisé le boom de l’ère pandémique businessinsider.com businessinsider.com. « Le marché immobilier pourrait enfin basculer en votre faveur, » ont noté les analystes de Redfin, tout en avertissant qu’il s’agit d’un marché d’acheteurs « seulement pour ceux qui peuvent se permettre d’acheter » alors que les prix et les taux restent élevés businessinsider.com businessinsider.com. Le prix médian d’une maison aux États-Unis s’élève à environ 411 000 $, en légère baisse par rapport aux sommets historiques mais toujours ~29 % plus élevé qu’il y a cinq ans businessinsider.com. Avec la première baisse de taux de la Fed depuis 2024 survenue le 17 septembre (une réduction d’un quart de point), les taux hypothécaires sur 30 ans sont descendus à environ 6,3 % businessinsider.com. C’est loin des prêts à 2–3 % de 2021, mais la récente baisse a tout de même entraîné une hausse de 9 % des demandes de prêts hypothécaires début septembre businessinsider.com – un signe que les acheteurs jusque-là en retrait reviennent progressivement à mesure que le coût du financement diminue.
Crise de l’immobilier commercial : Alors que le marché du logement montre des signes de dégel, l’immobilier commercial américain – en particulier les bureaux – est en pleine récession. Le taux de vacance des bureaux a atteint un niveau sans précédent d’environ 20,7 % au niveau national au deuxième trimestre 2025 reuters.com, soit le double des normes d’avant la pandémie. Les grandes villes vacillent : le taux de vacance des bureaux à San Francisco a explosé à 27,7 % (contre environ 8,6 % en 2019) reuters.com, et le centre-ville de New York est vide à près de 23 % reuters.com. Le travail à distance/hybride persistant et la réduction des coûts des entreprises ont laissé « un excès d’espaces vides… forçant une douloureuse remise en question », selon les données de Moody’s Analytics reuters.com reuters.com. Les propriétaires font face à la baisse des loyers et à la hausse des coûts de financement, alors qu’un « mur de la dette » de 290 milliards de dollars de prêts hypothécaires de bureaux arrive à échéance d’ici 2027 reuters.com. Les défauts de paiement augmentent, et même les banques régionales ressentent la pression sur leurs bilans reuters.com reuters.com. Ce ralentissement du secteur commercial pèse aussi sur les budgets municipaux (baisse des recettes fiscales foncières) et alimente les débats sur la reconversion des bureaux en logements. Les vétérans du secteur notent une « fuite vers la qualité » – les bureaux de catégorie A, bien situés et riches en services, continuent d’attirer la demande, tandis que les immeubles plus anciens et à moitié vides dépérissent reuters.com.
Fusion de géants du courtage : Un bouleversement majeur dans le monde de l’entreprise est survenu le 23 septembre avec l’annonce que Compass – actuellement le plus grand courtier résidentiel des États-Unis – va acquérir Anywhere Real Estate (le n°2 du secteur, anciennement Realogy) dans le cadre d’une transaction entièrement en actions de 1,6 milliard de dollars resiclubanalytics.com. Cette fusion, sans précédent par son ampleur, réunit sous la bannière de Compass des marques célèbres comme Coldwell Banker, Century 21, Sotheby’s International Realty, Corcoran et bien d’autres resiclubanalytics.com. La nouvelle entité comptera 340 000 agents à travers les États-Unis et dans le monde, responsables de plus de 1,2 million de ventes de maisons par an resiclubanalytics.com. Cette consolidation massive – dont la finalisation est prévue fin 2026 – reflète la forte pression qui pèse sur le secteur du courtage. Le volume des ventes de logements est à son plus bas niveau depuis 30 ans, et les taux hypothécaires élevés freinent les transactions (les ventes de logements existants en 2025 s’annoncent au rythme le plus lent depuis 1995). En unissant leurs forces, Compass et Anywhere visent à réduire les coûts (225 M$ d’économies estimées) et à tirer parti de leur nouvelle envergure en matière de technologie, de recommandations, ainsi que de services hypothécaires et de titres de propriété resiclubanalytics.com. Les analystes estiment que l’opération est aussi une manœuvre stratégique face à la domination de Zillow : le PDG de Compass, Robert Reffkin, promeut depuis longtemps les annonces “exclusives privées” commercialisées hors MLS, et l’intégration des réseaux d’Anywhere pourrait donner à Compass un meilleur contrôle sur l’inventaire – remettant potentiellement en cause le système MLS traditionnel et les portails d’annonces resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. “C’est la plus grande consolidation de courtiers de l’histoire des États-Unis,” a déclaré l’analyste immobilier Lance Lambert, qui souligne que cela représente une “part dominante des transactions américaines” désormais sous un même toit resiclubanalytics.com. Les agents immobiliers sur le terrain observeront comment ce méga-courtier intègre ses opérations – et si des concurrents comme Zillow ou RE/MAX réagiront à leur tour.
Canada – Le soulagement des taux améliore les perspectives : Le marché immobilier canadien affiche une prudente embellie après que la Banque du Canada a abaissé son taux directeur à 2,5 % le 17 septembre, première baisse depuis mars reuters.com. La réduction d’un quart de point (décision unanime des responsables) intervient alors que l’économie canadienne ralentit et que le marché de l’emploi s’affaiblit. Le gouverneur de la BdC, Tiff Macklem, a invoqué « une économie plus faible et moins de risques haussiers sur l’inflation » pour justifier la baisse reuters.com et a indiqué que la banque était prête à assouplir davantage si nécessaire reuters.com. Les taux hypothécaires au Canada ont réagi : les prêts fixes sur 5 ans sont passés sous la barre des 4 % pour la première fois en plus d’un an, selon les données de la RBC. Ce soulagement monétaire devrait raviver la demande des acheteurs à l’approche de l’automne. Le marché immobilier canadien était en berne en 2024 sous la pression des taux, mais en août 2025, les ventes rebondissaient pour un cinquième mois consécutif nerdwallet.com. L’Association canadienne de l’immeuble a rapporté des ventes nationales +1,1 % en glissement mensuel en août, avec une vigueur particulière à Vancouver et Montréal stats.crea.ca. Les prix se sont stabilisés – le prix moyen d’une maison est d’environ 687 000 $ CA, à peu près stable sur un an wowa.ca. L’offre reste préoccupante ; les mises en chantier sont en baisse et les économistes mettent en garde contre un possible passage « d’un surplus à une pénurie » si la demande repart kelownarealestate.com. Sur le plan politique, le gouvernement fédéral a lancé en septembre un nouveau programme Build Canada Homes visant à accélérer la construction, et certaines provinces élargissent les incitatifs pour les primo-accédants. Pour l’instant, le moral des acheteurs s’est amélioré avec la baisse des taux. Cependant, toute reprise du marché reste limitée : l’endettement des ménages au Canada est proche de ses records, et les régulateurs surveillent un éventuel regain de surchauffe à mesure que le coût de l’emprunt diminue.
Europe : Refroidissement pour le résidentiel, crise pour les bureaux
Marchés du logement – Croissance lente, grands espoirs : L’immobilier résidentiel européen effectue un atterrissage en douceur après le boom post-pandémique. En Allemagne, les dernières données montrent que les prix des logements ont augmenté de 3,2 % au deuxième trimestre, marquant le troisième trimestre consécutif de hausse reuters.com. Cette reprise intervient après une forte correction en 2022–23, lorsque l’inflation galopante et les hausses de taux de la BCE ont mis fin à une décennie de hausse immobilière. La récente remontée – bien que légèrement inférieure aux 3,5 % du premier trimestre – suggère que la plus grande économie d’Europe a peut-être trouvé un plancher sur son marché immobilier reuters.com. Le gouvernement allemand est intervenu pour soutenir les promoteurs (plusieurs grandes entreprises ont fait face à l’insolvabilité), notamment par des subventions à la construction neuve et un assouplissement des règles d’efficacité énergétique. Ailleurs : la France et l’Espagne enregistrent une croissance modérée des prix (~1–3 % sur un an), tandis que l’Italie stagne. La Suède et les pays nordiques continuent d’observer de légères baisses de prix d’une année sur l’autre, dans un contexte de fort endettement des ménages et de prêts hypothécaires à taux variable.
Au Royaume-Uni, les prix de l’immobilier sont essentiellement en train de stagner après une forte hausse sur plusieurs années. Les prix demandés en septembre étaient inférieurs de 0,1 % à ceux de l’an dernier – le premier recul annuel depuis début 2024 reuters.com. Les données de Rightmove montrent que le prix moyen demandé en Grande-Bretagne est d’environ 366 000 £, la faiblesse des marchés du sud de l’Angleterre, plus chers, tirant la moyenne vers le bas reuters.com. « Rumeurs de changements de la fiscalité immobilière » (avant le budget du 26 novembre) ont incité à la prudence, a noté l’experte immobilière de Rightmove, Colleen Babcock reuters.com. Les vendeurs potentiels à Londres et dans le Sud attendent, anticipant d’éventuelles hausses de la taxe sur les plus-values ou de la taxe sur les propriétés de luxe dans le nouveau budget. À l’inverse, la croissance des loyers au Royaume-Uni a ralenti à 2,4 % – son rythme le plus lent en 4 ans reuters.com, car une légère augmentation de l’offre locative et des plafonds d’accessibilité limitent de nouvelles hausses de loyers. La Banque d’Angleterre a maintenu son taux directeur à 4,0 % le 18 septembre reuters.com, et les marchés s’attendent désormais à une première baisse de taux de la BOE d’ici le printemps 2026, l’inflation étant retombée à environ 2,7 %. Avec des taux hypothécaires en baisse (fixes 5 ans ~4,5 % contre 6 % l’an dernier), l’activité immobilière britannique pourrait repartir en 2025. Cependant, le sentiment reste fragile alors que l’économie a stagné au troisième trimestre reuters.com et que les ménages subissent une pression sur le coût de la vie.Le « Zombieland » commercial de l’Europe : La douleur la plus aiguë de l’immobilier se trouve dans le secteur de l’immobilier commercial européen, qu’un analyste a qualifié de « zombieland » financier. Les volumes de transactions se sont effondrés – au deuxième trimestre, l’investissement transfrontalier en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique a chuté d’environ 20 % sur un an pour atteindre son plus bas niveau en dix ans reuters.com. « Pas de reprise, des actifs bloqués, pas de liquidité », c’est ainsi que Sebastiano Ferrante de PGIM a décrit la situation, alors que des taux d’intérêt obstinément élevés et des obstacles au refinancement paralysent les transactions reuters.com. Les acheteurs potentiels attendent des bonnes affaires sur des actifs en difficulté, mais les vendeurs refusent souvent d’accepter des valorisations plus basses, créant une impasse. Une enquête de l’INREV a montré que le sentiment des investisseurs envers l’immobilier européen est à son plus bas niveau depuis plus d’un an, reflétant la morosité américaine reuters.com. Le secteur des bureaux est à l’épicentre : l’Allemagne en particulier a été frappée, avec des investissements en baisse de 2 % supplémentaires au premier semestre reuters.com et des immeubles emblématiques comme le gratte-ciel Trianon de Francfort en situation d’insolvabilité. Les banques et les fonds se débattent désormais pour gérer les prêts à problème – les prolongations de prêts « extend and pretend » sont courantes, mais certains prêteurs (et régulateurs) poussent à des dépréciations et cessions plus rapides reuters.com reuters.com. Un point positif : des segments comme les entrepôts logistiques et les hôtels continuent d’attirer des acheteurs à la recherche de revenus indexés sur l’inflation reuters.com. Et la pénurie chronique de logements en Europe fait que les projets de logements locatifs continuent d’être financés, même si les bureaux stagnent reuters.com. Globalement, cependant, la hausse du coût de l’emprunt, l’inflation dans la construction et l’incertitude économique mettent de nombreux projets européens en pause. La Banque centrale européenne a suspendu les hausses de taux le 11 septembre et a indiqué que les taux sont à leur maximum <a href= »https://www.reuters.com/world/uk/uk-house-prices-fall-while-rents-rise-by-least-4-years-surveys-show-2025-09-14/#:~:text=Official%20figures%20last%20week%20showed,in%20June » target= »_blank » rel= »norreuters.com – un soulagement bienvenu, mais toute reprise significative du secteur immobilier commercial pourrait tarder jusqu’à la fin de 2026, lorsque les baisses de taux se feront réellement sentir.
Asie-Pacifique : Destins contrastés – Déclin de la Chine, essor du Japon, résilience de l’Inde
Chine – Marasme immobilier prolongé : Le secteur immobilier autrefois puissant de la Chine continue de lutter avec la baisse des prix et la faiblesse des ventes. De nouveaux chiffres ont montré que les prix des logements neufs dans 70 villes ont baissé de 0,3 % en août (MoM), soit la quatrième baisse mensuelle consécutive reuters.com. Sur un an, les prix des logements neufs ont chuté d’environ 2,5 % reuters.com. Le ralentissement persistant, qui a commencé en 2021, a résisté à de nombreuses tentatives d’assouplissement de la part de Pékin. Les autorités ont baissé les taux hypothécaires, réduit les exigences d’apport initial et même assoupli les restrictions d’achat dans les grandes villes – mais la confiance reste ébranlée. Deux années de crises de la dette des promoteurs (illustrées par le défaut d’Evergrande et la récente restructuration de Country Garden) ont rendu les acheteurs méfiants face aux projets inachevés et à la baisse des valeurs. Cette semaine, le Premier ministre chinois Li Qiang a promis de « stimuler la demande de logements » avec de nouvelles mesures, alors que certains rapports évoquent l’introduction possible dans certaines villes de subventions directes à l’achat de logements ou d’allégements fiscaux pour encourager les achats. Le gouvernement fait également pression sur les banques d’État pour augmenter les prêts immobiliers et garantir le financement des projets bloqués. Jusqu’à présent, l’hémorragie ne s’est pas arrêtée : l’investissement immobilier est en baisse de 12,9 % en glissement annuel de janvier à août 2025 reuters.com reuters.com et de nombreux petits promoteurs sont menacés de faillite. L’immobilier contribue jusqu’à 25 % du PIB chinois (directement et indirectement), si bien que la crise pèse sur l’ensemble de l’économie (qui n’a progressé que d’environ 4,5 % depuis le début de l’année, en dessous de l’objectif). Certains analystes voient des signes précoces de stabilisation – par exemple, les prix des logements anciens dans les grandes villes ont légèrement augmenté fin septembre, et le volume des ventes à Shanghai et Pékin s’est amélioré à partir de niveaux très bas après l’assouplissement des politiques. Mais toute reprise devrait être « en U » au mieux. « Le secteur immobilier est encore en phase de stabilisation, malgré une certaine volatilité, et davantage d’efforts sont nécessaires pour soutenir la demande », a déclaré la semaine dernière un porte-parole du Bureau national des statistiques reuters.com. Les marchés mondiaux surveillent de près, car un atterrissage brutal de l’immobilier chinois pourrait se répercuter sur les matières premières et la finance à l’échelle mondiale.
Japon – L’envolée des prix à Tokyo : Au Japon, une histoire très différente se déroule : l’immobilier à Tokyo atteint de nouveaux sommets, s’étendant au-delà des quartiers ultra-centraux. L’enquête foncière annuelle du gouvernement métropolitain de Tokyo (publiée le 16 septembre) a montré que les prix des terrains résidentiels ont bondi de 5,6 % sur l’année écoulée, accélérant par rapport aux 4,6 % de l’année précédente asahi.com asahi.com. Notamment, la croissance ne se limite plus au cœur traditionnel haut de gamme de Tokyo (les quartiers de Minato/Chiyoda/Shibuya). Les quartiers adjacents ont connu les plus fortes hausses – Meguro et Taito ont grimpé de ~13,5 % sur un an, figurant parmi les plus fortes augmentations de la capitale asahi.com asahi.com. Cette expansion est alimentée par une demande robuste et une offre limitée. « Tokyo pourrait faire face à un avenir où seuls les plus aisés pourront se permettre de vivre dans de plus en plus de quartiers », a averti Toshiaki Nakayama de l’institut de recherche de Lifull asahi.com. Les nouvelles constructions ne suivent pas : seulement ~2 964 nouveaux appartements ont été ajoutés au premier semestre 2025 dans les 23 arrondissements de Tokyo, soit une baisse de 10,7 % sur un an asahi.com en raison de la pénurie de main-d’œuvre et du coût élevé des matériaux. En conséquence, les prix des appartements neufs ont explosé – le prix moyen d’un appartement neuf atteint désormais 135,3 millions de yens (~925 000 $), en hausse de 24 % sur un an asahi.com asahi.com et un record historique. Avec des logements neufs si chers (et souvent prévendus à des acheteurs fortunés), les acquéreurs ordinaires se tournent vers l’ancien. Le prix moyen affiché pour un appartement d’occasion à Tokyo a également dépassé les 100 millions de yens, restant au-dessus de ce seuil pendant trois mois consécutifs asahi.com. Du côté commercial, la reprise du Japon après le COVID a fait grimper la valeur des terrains commerciaux et hôteliers – par exemple, le prix des terrains dans le quartier très touristique d’Asakusa a bondi de 25 à 27 %, la plus forte hausse de Tokyo, grâce à l’essor du tourisme et à de nouveaux projets asahi.com. Malgré cette frénésie des prix, la banque centrale du Japon reste ultra-accommodante – la Banque du Japon a maintenu ses taux d’intérêt à un niveau plancher et n’a commencé qu’en septembre à évoquer une normalisation très progressive de sa politique. Les prêts hypothécaires bon marché (inférieurs à 2 %) et le rebond économique du Japon (PIB +6 % annualisé au T2) laissent penser que la tendance haussière de l’immobilier pourrait se poursuivre, bien que les autoritésLes s surveillent prudemment la surchauffe. La situation de Tokyo – des prix en plein essor alors même que la croissance démographique est modérée – souligne comment des décennies de taux ultra-bas et l’intérêt des investisseurs mondiaux (le Japon est considéré comme stable et bon marché par rapport à d’autres capitales) ont rendu son immobilier « réservé aux riches », comme l’a titré un article de l’Asahi Shimbun asahi.com.
Inde – Aimant à investissements : Le secteur immobilier indien fait preuve de résilience et attire d’importants flux d’investissements. Un nouveau rapport de Colliers souligne que l’Inde a attiré 3,0 milliards de dollars d’investissements immobiliers au premier semestre 2025, dont 1,6 milliard de dollars provenant d’investisseurs étrangers ianslive.in ianslive.in. Bien que ce total soit en légère baisse par rapport aux records de l’année précédente, la confiance des investisseurs en Inde reste forte. « L’Inde continue de se démarquer comme un pays prometteur dans le paysage de l’investissement immobilier en Asie-Pacifique », a déclaré Badal Yagnik, PDG de Colliers India ianslive.in. Notamment, l’investissement domestique dans l’immobilier a bondi de 53 % en glissement annuel au premier semestre, alors que les institutions et promoteurs locaux ont intensifié leur activité ianslive.in. Les principaux moteurs incluent « une forte demande pour des espaces de haute qualité » (notamment dans les pôles technologiques comme Bangalore et Hyderabad), des réformes réglementaires en cours (par exemple, simplification de la TVA), et l’anticipation d’une hausse des dépenses de consommation pendant la saison des fêtes, stimulant l’immobilier de détail ianslive.in. Par catégorie d’actifs, le résidentiel et le bureau ont dominé, représentant plus de la moitié du volume d’investissement du premier semestre ianslive.in. Même des segments comme le développement foncier et le financement de la construction ont progressé, indiquant que les promoteurs sécurisent des capitaux pour de nouveaux projets ianslive.in. À l’international, la stature croissante de l’Inde est évidente : elle est passée à la 4e place en Asie-Pacifique pour l’investissement transfrontalier dans les terrains et sites de développement, contre la 7e précédemment ianslive.in. Les perspectives optimistes amènent les prévisionnistes à anticiper que l’investissement immobilier indien pourrait terminer 2025 sur une « note élevée », avec une appréciation régulière des actifs principaux <a href= »https://ianslive.in/indias-real-estate-investment-landscape-remains-resilient-in-h1-2025-attracianslive.in. Les principaux vents contraires sont les taux d’intérêt – la Banque de réserve de l’Inde a maintenu les taux élevés à 6,5 %, mais avec le ralentissement de l’inflation, les analystes pensent que des baisses de taux en 2026 pourraient encore stimuler le secteur.
Autres actualités Asie-Pacifique : En Asie du Sud-Est, les marchés immobiliers sont généralement stables. Singapour a vu les prix des logements privés augmenter d’environ 2,5 % sur un an au T3 ; la cité-État a légèrement ajusté fin septembre ses mesures de refroidissement du marché immobilier (assouplissant certaines règles pour les acheteurs étrangers) après que les transactions ont atteint leur plus bas niveau en 3 ans. Malaisie et Thaïlande bénéficient de la reprise des achats immobiliers par les touristes chinois, bien que la surabondance de condos reste une préoccupation à Bangkok. L’Australie mérite d’être mentionnée pour son récent retournement de tendance : après une brève correction en 2022–23, les prix des logements australiens repartent à la hausse dans la plupart des capitales. En août, les prix nationaux ont augmenté de +0,7 % (7e hausse mensuelle consécutive) dans un contexte classique de déséquilibre offre-demande abc.net.au abc.net.au. Le prix médian d’un logement australien atteint désormais 848 000 A$, en hausse de 4,1 % sur un an abc.net.au. Les taux d’intérêt se sont enfin stabilisés – la Banque de réserve d’Australie a maintenu son taux directeur à 4,10 % en septembre et les baisses précédentes commencent à se répercuter. Parallèlement, les annonces immobilières sont environ 20 % en dessous des niveaux habituels abc.net.au abc.net.au, créant à nouveau un « marché de vendeurs ». « Plus d’acheteurs avec moins de choix… c’est ce qui fait monter les prix, » comme l’a résumé sans détour l’agente immobilière de Sydney Tina O’Connor abc.net.au. Les programmes gouvernementaux comme l’élargissement de la garantie pour les primo-accédants stimulent également la demande abc.net.au. Tout n’est pas rose – l’accessibilité au logement en Australie est proche de ses pires niveaux historiques (il faut désormais plus de 11 ans de revenu médian pour acheter une maison médiane à Sydney). Mais pour l’instant, la combinaison de l’assouplissement des taux, la croissance des salaires (la plus forte depuis 5 ans) abc.net.au, et la rareté de l’offre fait grimper les valeurs même si l’économie ralentit.
Moyen-Orient & Afrique : l’immobilier du Golfe s’envole, l’Afrique s’efforce de construire
Région du Golfe – Forte croissance et nouvelles règles : Les marchés immobiliers du Moyen-Orient continuent de prospérer grâce à une forte dynamique économique et à des réformes. Dans les États du Conseil de Coopération du Golfe (CCG), l’immobilier a été l’un des principaux bénéficiaires de la liquidité alimentée par le pétrole et des visions nationales ambitieuses. L’Arabie saoudite se distingue par une croissance stupéfiante : un rapport de Cavendish Maxwell révèle que les ventes de biens résidentiels à Riyad ont atteint 65,7 milliards SAR (~17,5 milliards $) au S1 2025, soit une hausse de 63 % sur un an cbnme.com. La capitale a enregistré plus de 35 600 transactions en six mois (+10 % sur un an) alors que le gouvernement encourage l’accession à la propriété (objectif de 70 % d’ici 2030) cbnme.com cbnme.com. Djeddah a également enregistré une hausse de 34 % de la valeur des ventes cbnme.com. Les prix et les loyers augmentent dans les deux villes, en raison de l’afflux de population et des préparatifs pour les méga-événements (Expo Riyad 2030, Coupe du Monde FIFA 2034) cbnme.com cbnme.com. Le boom du développement en Arabie saoudite – de la ville futuriste NEOM aux nouvelles stations de loisirs – stimule la demande de logements à des niveaux sans précédent cbnme.com cbnme.com. Dans un changement réglementaire historique, l’Arabie saoudite va autoriser les particuliers étrangers à posséder des biens immobiliers dans certaines zones à partir de janvier 2026 (une première pour le royaume au-delà de projets spécifiques) cbnme.com. Les responsables s’attendent à ce que cela « stimule encore la demande » et l’investissement étranger sur des marchés dynamiques comme Riyad cbnme.com. Du côté des Émirats arabes unis, la fièvre immobilière reste élevée : les prix des logements à Dubaï sont environ 20 % plus élevés qu’il y a un an, et la ville a mené la croissance mondiale des prix du luxe haut de gamme. L’indice UBS a placé Dubaï dans « bulle élévterritoire “à risque” après sa flambée de prix de 50 % depuis 2018 wealthbriefing.com wealthbriefing.com. Néanmoins, les ventes de septembre à Dubaï ont atteint un record mensuel (soutenues par un afflux d’acheteurs étrangers fortunés venus d’Europe et d’Asie). Les portails immobiliers des Émirats arabes unis attirent également d’importants investissements – Property Finder (le principal portail immobilier de la région MENA) a annoncé une levée de fonds de 525 M$ menée par Silver Lake et General Atlantic le 9 septembre, reflétant la confiance dans le secteur proptech et data de la région generalatlantic.com. Le Qatar, tout juste après avoir accueilli la Coupe du Monde de la FIFA, a enregistré environ 394 M QR (108 M$) de ventes immobilières rien que sur la première semaine de septembre arabianbusiness.com, indiquant un intérêt soutenu après l’événement (notamment à Doha et dans le développement de luxe The Pearl). Partout dans le Golfe, les gouvernements cherchent à équilibrer croissance et prudence – par exemple, les Émirats arabes unis ont imposé un contrôle plus strict sur les ventes sur plan et des plafonds de loyers pour éviter la surchauffe. Mais comparé à d’autres régions, l’immobilier du Moyen-Orient est clairement en phase ascendante, soutenu par une forte croissance du PIB, des taux d’intérêt relativement bas (les monnaies indexées importent les baisses de la Fed), et des efforts continus de diversification.
Afrique – Relever les défis du logement : En Afrique, l’actualité immobilière se concentre sur la résolution des pénuries de logements et la modernisation des villes. Le Nigeria, le pays le plus peuplé du continent, est confronté à un énorme déficit de logements. Selon une estimation gouvernementale, le Nigeria a besoin d’environ 5 millions de nouveaux logements par an pour suivre la croissance rapide de sa population infrastructurenews.ng. Le ministère du Logement a mis en avant ce chiffre le 23 septembre en lançant une initiative de logements abordables destinée aux familles à faibles revenus. Cependant, livrer des logements à une telle échelle reste un défi de taille – les coûts de construction élevés, la disponibilité limitée des prêts hypothécaires et la migration urbaine rapide ont jusqu’à présent empêché des millions de personnes d’accéder à la propriété. La banque centrale du Nigeria a laissé entendre une possible baisse des taux d’intérêt alors que l’inflation commence à diminuer nigeriahousingmarket.com, ce qui pourrait faire baisser quelque peu les taux hypothécaires. En Afrique du Sud, l’ambiance est prudemment optimiste. Après une forte hausse des taux d’intérêt, la Banque de réserve sud-africaine a fait marche arrière et a baissé les taux à quatre reprises de fin 2024 à mi-2025, ramenant le taux préférentiel à 10,75 % ooba.co.za. Ce soulagement monétaire, ainsi qu’une inflation plus faible (désormais inférieure à 3 %), a amélioré le moral des acheteurs. Les principales banques signalent que les demandes de prêts immobiliers repartent à la hausse, et la croissance des prix de l’immobilier est redevenue positive en 2025 après une stagnation l’an dernier instagram.com. Pourtant, l’Afrique du Sud fait face à un déficit de logements d’environ 2,3 millions d’unités ooba.co.za, et son marché immobilier est très segmenté – les quartiers huppés du Cap et de Durban connaissent des guerres d’enchères, tandis que de nombreuses zones rurales et townships souffrent d’un excès d’offre et d’une demande faible.
Ailleurs sur le continent, le Kenya et l’Afrique de l’Est connaissent un boom de la construction dans les projets à usage mixte et les centres logistiques, grâce en partie aux investissements chinois dans les infrastructures. L’Égypte poursuit son projet de Nouvelle Capitale Administrative : une ville intelligente étincelante dans le désert à l’est du Caire. Fin septembre, l’Égypte a accueilli le salon immobilier Cityscape où les promoteurs ont présenté des centaines de nouveaux projets – des appartements haut de gamme au Caire aux stations balnéaires – dans l’espoir d’attirer des investisseurs locaux et du Golfe (d’autant plus que la dévaluation de la livre égyptienne rend l’immobilier relativement bon marché pour les acheteurs du Golfe dont la monnaie est indexée sur le dollar). L’immobilier reste un secteur d’investissement majeur à travers l’Afrique, mais les coûts de financement constituent un obstacle important – les taux d’intérêt oscillent souvent entre 15 % et 25 % dans de nombreux pays (par exemple, le Ghana, le Nigeria), ce qui limite le développement. Pour y remédier, plusieurs pays mettent en place des fonds d’investissement immobilier (REITs) et des programmes d’obligations pour la diaspora afin de canaliser davantage de capitaux vers l’immobilier. Le thème général est celui d’un besoin pressant de logements abordables et d’espaces commerciaux modernes à travers l’Afrique, et les gouvernements considèrent de plus en plus le développement immobilier comme à la fois un stimulus économique et une priorité sociale. Comme l’a déclaré un responsable nigérian cette semaine, « Le logement n’est pas seulement une question d’abri ; c’est une question d’emplois, de dignité et d’avenir pour nos villes. »Amérique latine : taux élevés sur place, flux d’investissements à l’étranger
Marchés du logement en Amérique latine – Sous pression de l’inflation : Partout en Amérique latine, l’activité immobilière intérieure en 2025 a été limitée par des vents contraires économiques et des taux d’intérêt élevés, même si certains segments restent dynamiques. Au Brésil, après une période de baisse des taux en 2023, la banque centrale a dû faire marche arrière et relever fortement les taux, portant le taux directeur Selic à 15,0 % en septembre 2025 bssnews.net pour lutter contre la résurgence de l’inflation. Cela a freiné le marché du logement brésilien – les volumes de prêts hypothécaires sont en baisse et les prix des logements au niveau national sont globalement stables sur un an (avec São Paulo à +2 % sur un an, Rio à -1 %). La banque centrale brésilienne a maintenu ses taux lors de sa réunion du 17 septembre bssnews.net mais a signalé « une nouvelle phase de stabilité des taux » pour ancrer les anticipations. Le marché du logement au Mexique s’en sort un peu mieux ; les taux d’intérêt y sont élevés mais stables (le taux de Banxico à 11,25 %). Les prix des logements mexicains augmentent d’environ 6 % sur un an (en pesos nominaux), soutenus par la demande de logements dans les régions industrielles bénéficiant des investissements de relocalisation. Le Chili et la Colombie ont connu un ralentissement du logement en 2024 alors que les banques centrales maintenaient des taux à deux chiffres ; cependant, les deux pays baissent désormais leurs taux (le taux directeur du Chili à 8,5 %, celui de la Colombie à 10,25 %), ce qui devrait progressivement relancer les ventes immobilières à l’approche de 2026.
Fuite de capitaux vers Miami : Une tendance marquante chez les riches d’Amérique latine ces dernières années a été d’investir dans l’immobilier américain – en particulier le sud de la Floride – comme protection contre l’instabilité régionale. Cette tendance a atteint de nouveaux sommets en 2025. Le marché des condos à Miami est fortement stimulé par les acheteurs latino-américains, qui considèrent la propriété américaine comme une valeur refuge face à la turbulence politique et économique dans leur pays d’origine. Une étude de la Miami Association of Realtors a révélé que près de 50 % des ventes de maisons neuves dans le sud de la Floride sur 18 mois ont été réalisées par des acheteurs étrangers, et environ 90 % de ces acheteurs étrangers venaient d’Amérique latine vertical-developments.com vertical-developments.com. « Miami reste la ville numéro 1 aux États-Unis pour les acheteurs étrangers de biens immobiliers », indique le rapport, avec des flux particulièrement importants en provenance de Colombie, Brésil, Mexique, Argentine, Chili et Pérou vertical-developments.com vertical-developments.com. Les Latino-Américains aisés achètent à la fois des résidences principales (pour ceux qui s’installent) et des biens d’investissement ou des résidences secondaires. De nombreuses transactions se font en espèces, protégeant ainsi ces acheteurs des taux hypothécaires élevés aux États-Unis vertical-developments.com. « L’instabilité politique et économique dans une grande partie de l’Amérique latine stimule l’activité sur notre marché, » explique le courtier de Miami Eddie Blanco vertical-developments.com. Une série de victoires électorales de la gauche – de Gustavo Petro en Colombie au retour de Lula au Brésil – ainsi qu’une forte inflation dans des pays comme l’Argentine ont provoqué une fuite des capitaux. « Quand les gouvernements d’Amérique latine vont à gauche, les acheteurs vont au nord, » plaisante Alicia Cervera, une développeuse chevronnée de Miami, résumant un schéma observé de longue date vertical-developments.com. Pour l’instant, les promoteurs de Miami courtisent activement les investisseurs latino-américains : ils organisent des salons de vente à Buenos Aires, Bogotá et São Paulo pour vendre sur plan des gratte-ciel de Miami vertical-developments.com <a href= »https://vertical-developments.com. Cet afflux de demande étrangère a aidé le marché immobilier de Miami à défier les tendances américaines, maintenant les ventes et les prix à un niveau élevé alors que d’autres marchés de luxe ralentissaient. Cela crée également une boucle de rétroaction intéressante : la récente politique de Zillow visant à interdire les annonces obsolètes hors marché (« pocket listings ») a été perçue comme visant les pratiques de Compass vertical-developments.com, mais certains experts estiment que la véritable bataille est que des portails comme Zillow risquent de perdre en pertinence si trop de biens sont échangés en privé au sein de réseaux d’acheteurs internationaux resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. En résumé, l’argent latino-américain soutient certains segments du marché américain – une dynamique qui devrait se poursuivre tant que l’incertitude persistera dans la région.
Perspectives : De Wall Street à Shanghai et de Dubaï à São Paulo, l’immobilier est en train d’être remodelé par des marées monétaires changeantes, des ajustements post-pandémiques et de nouveaux acteurs audacieux. Le panorama de fin septembre montre un monde de contrastes : des taux de vacance records et des restructurations dans certains secteurs, contre des ventes en plein essor et de nouveaux sommets dans d’autres. À l’approche du quatrième trimestre 2025, investisseurs et propriétaires surveilleront de près les banques centrales (les baisses de taux vont-elles s’accélérer à l’échelle mondiale ?), les politiques gouvernementales (par exemple, les débats sur le contrôle des loyers, les incitations au logement), ainsi que tout signe de tension financière dans les secteurs surendettés. Une chose est sûre : l’immobilier reste un baromètre du sentiment économique – et en ce moment, il envoie des signaux mitigés. « L’exubérance généralisée s’est estompée, » note Matthias Holzhey d’UBS à propos des tendances mondiales du logement, alors que l’effervescence du boom de 2021 retombe wealthbriefing.com. Pourtant, dans certains endroits, une nouvelle exubérance apparaît (voyez les poussées de Tokyo et Riyad). L’immobilier, fondamentalement local, reflète la fortune variée de chaque économie régionale. Les évolutions de septembre 2025 illustrent cette divergence – et soulignent pourquoi les marchés immobiliers mondiaux continueront de fasciner, et d’inquiéter, à parts égales.
Sources : Agences de presse mondiales et rapports de marché wealthbriefing.com businessinsider.com reuters.com resiclubanalytics.com reuters.com cbnme.com reuters.com asahi.com ianslive.in reuters.com vertical-developments.com, entre autres. Toutes les informations sont basées sur des rapports et des données du 22 au 24 septembre 2025.
