- Varovaisia elpymisen merkkejä: Usean vuoden laskusuhdanteen jälkeen maailman kiinteistömarkkinoilla näkyy varovaisia elpymisen merkkejä, kun keskuspankit alkavat keventää korkopolitiikkaansa. Kuitenkin lainakustannukset ovat yhä korkeammalla kuin viime vuosikymmenen erittäin matalat tasot, mikä hidastaa mahdollisen elpymisen vauhtia.
- Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden kestävyys: Yhdysvaltain asuntokysyntä pysyy vahvana. Asuntokauppojen esisopimukset nousivat 4,0 % elokuussa, korkeimmalle tasolle viiteen kuukauteen, ja ”alhaisemmat asuntolainakorot mahdollistavat useammille ostajille kauppojen tekemisen,” totesi NAR:n pääekonomisti Lawrence Yun. Luksusasuntojen segmentti on nyt nopeimmin myyvä, kun osakemarkkinoiden nousu ja varakkaat ostajat vauhdittavat huippuluokan myyntiä. Samaan aikaan asuntolainakorot ovat laskeneet 11 kuukauden pohjille, mikä parantaa asumisen kohtuuhintaisuutta – mediaaniostajan kuukausierä on laskenut neljä kuukautta peräkkäin.
- Euroopan laskusuhdanne pohjassa: Euroopan kiinteistömarkkinoiden lasku näyttää saavuttaneen pohjan. Saksassa kiinteistökaupat kasvoivat noin 5 % tammi–syyskuussa verrattuna viime vuoteen, ja asuntojen hinnat ovat jälleen nousussa (+3,8 % vuodessa Q1). Reutersin kyselyn mukaan Saksan asuntojen hinnat nousevat 3 % vuonna 2025, mikä olisi ensimmäinen vuosinousu kolmeen vuoteen. Silti Euroopan liikekiinteistömarkkinat ovat yhä vaisut – kauppamäärät ovat lähellä vuosikymmenen pohjia ja tietyt kohteet (kuten syrjäiset toimistot ja vanhenevat ostoskeskukset) ovat ”jumissa” lähes ilman ostajia.
- Aasia: Kiina vs. muut: Kiinan asuntomarkkinat pysyvät heikkoina. Uusien asuntojen hinnat nousivat vain +0,09 % syyskuussa (huippusesonki), kun taas jälleenmyyntihinnat jatkoivat laskuaan. Lukuisista elvytystoimista huolimatta analyytikot eivät odota todellista käännettä ennen vuotta 2026 lopulla tai 2027. Sen sijaan muut Aasian markkinat ovat optimistisempia. Singaporessa CapitaLand Ascendas REIT on hankkimassa 565,8 miljoonan Singaporen dollarin logistiikkakiinteistöjä, panostaen korkean tuoton teollisuuskohteisiin. Ja Intian liikekiinteistömarkkinat käyvät kuumina: toimisto- ja varastovuokraus nousi ennätystasolle vuonna 2025, yritysten laajentumisten ja logistiikkakysynnän vetämänä, vaikka asuntokauppa kokonaisuutena hidastui hieman.
- Lähi-itä kasvaa: Lähi-idän kiinteistömarkkinat ovat vahvassa kasvussa öljyyn perustuvan talouskasvun ansiosta. Saudi-Arabian jättimäiset ”giga-projektit” ovat myöntäneet 196 miljardin dollarin edestä urakoita tänä vuonna, mikä on 20 % enemmän, kun Vision 2030 -megahankkeet siirtyvät suunnittelusta toteutukseen arabnews.com. Myös kansainväliset sijoittajat ovat mukana: Blackstone ja Abu Dhabin Lunate ovat juuri perustaneet 5 miljardin dollarin yhteisyrityksen ostaakseen Persianlahden logistiikkakiinteistöjä. ”GCC-maiden käynnissä oleva syvällinen talousmuutos… luo vahvaa vetoa logistiikan kaltaisille aloille,” totesi Blackstonen johtaja Jon Gray, korostaen kasvua tukevia politiikkoja ja alueen kovaa kysyntää.
- Afrikka houkuttelee pääomaa: Afrikan kiinteistöala vetää puoleensa uutta pääomaa. Egyptissä pelkästään Persianlahden sijoittajat ovat varanneet 1,4 miljardia dollaria kiinteistökauppoihin, rahoittaen uusia kaupunkeja ja lomakohteita. “Egyptin muodonmuutos alueelliseksi kiinteistöjätiksi on todella käynnissä,” sanoo Faisal Durrani, Knight Frankin MENA-tutkimuksen johtaja, ja antaa Persianlahden varallisuudelle tunnustusta muutoksen vauhdittamisesta. Saharan eteläpuolisessa Afrikassa keskeiset kaupungit kokevat vahvaa hintojen nousua – suurissa keskuksissa kuten Lagos, Nairobi ja Accra kiinteistöjen hinnat ovat nousseet arviolta 8–12 % vuosittain, nopean kaupungistumisen ja patoutuneen asuntokysynnän siivittäminä.
- Markkinanäkymät kirkastuvat: Vuoden 2025 ennusteet ovat muuttumassa optimistisiksi. Keskuspankit ovat alkaneet höllentää politiikkaansa – Yhdysvaltain keskuspankki teki ensimmäisen koronlaskunsa syyskuussa 2025 ja EKP on hiljattain laskenut korkoja yhteensä 200 korkopisteellä – minkä odotetaan vähitellen avaavan kiinteistösijoituksia. Kaupalliset kiinteistöyhtiöt ennustavat nyt toiminnan elpymistä: CBRE esimerkiksi nosti vuoden 2025 investointiennustettaan, ja arvioi nyt globaalien kiinteistösijoitusten kasvavan noin 15 % ensi vuonna rahoituskustannusten laskiessa. Kiinteistöosakkeet ja REIT-rahastot ovat nousseet laajemman markkinarallin mukana, odottaen helpompaa luotonantoa ja paranevia kiinteistöarvoja.
Globaali yleiskatsaus: Vihreitä versoja korkeiden korkojen keskellä
Kolmen vuoden hitaan laskukauden jälkeen globaali kiinteistömarkkina alkaa viimein herätä eloon. Inflaation hidastuminen ja viitteet korkojen laskusta ovat luoneet varhaiset edellytykset elpymiselle. “Kolme vuotta sen jälkeen, kun kiinteistöalan viimeisin nousukausi pysähtyi, globaali kiinteistömarkkina osoittaa varovaisia elpymisen merkkejä, kun laskevat korot palauttavat joitakin edellisen nousukauden edellytyksiä,” Bloomberg raportoi tällä viikolla. Pohjois-Amerikasta Aasiaan sijoittajat palaavat varovasti markkinoille, joita he välttelivät lainakustannusten noustessa.
Tästä huolimatta paluu helppoon rahaan ei ole edessä. Vaikka keskuspankit ovatkin kääntämässä suuntaa, korot ovat yhä selvästi pandemian aikaisia pohjia korkeammalla. Rahoitus on edelleen kallista historiallisesti, ja pankit ovat kiristäneet lainaehtoja. “Tämä ei tule olemaan uusi helpon rahan sykli,” analyytikot varoittavat, huomauttaen että asuntolainat ja yrityslainat eivät palaa 2010-luvun erittäin mataliin korkoihin. Ostajien ja kehittäjien on selvitettävä korkeammat kustannukset, ja monet kaupat onnistuvat vain uusilla (alemmilla) hintatasoilla. Kuten eräs alan konferenssiosallistuja Münchenissä totesi, “Onko nyt oikea aika palata peliin?” – tämä kysymys on päällimmäisenä mielessä 40 000 kiinteistöalan ammattilaisella, jotka kokoontuivat Expo Realiin Saksassa.
Taloudelliset indikaattorit antavat ristiriitaisia viestejä. Positiivisella puolella inflaatio on laantumassa monissa maissa ja globaalit joukkovelkakirjakorot ovat laskeneet huipuistaan, mikä helpottaa kiinteistöjen tuottovaatimuksia. Yhdysvaltain keskuspankki laski korkoja 0,25 % syyskuun lopussa – vuoden 2025 ensimmäinen koronlasku – tuoden ohjauskoron noin 4,0 %:iin. Euroopassa EKP on siirtynyt kiristyksestä taukoon ja maltillisiin laskuihin (yhteensä noin 2 prosenttiyksikön helpotus). Nämä toimet viestivät, että jatkuvien koronnostojen aika on päättymässä, mikä on tervetullut kehitys korkoherkille sektoreille kuten asunnoille ja liikekiinteistöille.
Kuitenkin, maailmanlaajuinen kasvu hidastuu joillakin alueilla, ja luottoehdot pysyvät jonkin verran tiukkoina. Yhdysvalloissa tilapäinen liittovaltion hallituksen sulku lokakuun alussa häiritsi lyhyesti taloustilastojen julkaisuja, mikä lisäsi epävarmuutta. Työmarkkinat pehmenevät kehittyneissä talouksissa – esimerkiksi Yhdysvalloissa työpaikkojen kasvu on hidastunut lähes pysähdyksiin – mikä voi jatkossa hillitä toimisto- ja liiketilojen kysyntää. Ja Kiinassa, Aasian kiinteistökriisin ytimessä, pitkittyneen kiinteistöalan taantuman aiheuttama rasite painaa laajemmin taloutta. Lyhyesti sanottuna makrotaloudellinen tausta kiinteistöalalle on paranemassa, mutta edelleen hauras, mikä tekee tästä elpymisestä poikkeuksellisen epätasaisen eri alueilla.
Pohjois-Amerikka: Korkealuokkaista asuntokauppaa & helpotuksen toiveita
Pohjois-Amerikassa kiinteistöalan tarina on sitkeyttä vastoinkäymisten keskellä – erityisesti Yhdysvalloissa. Vaikka asuntolainojen korot ovat nousseet jyrkästi viime vuoden aikana, Yhdysvaltojen asuntomarkkinat ovat pysyneet yllättävän vahvoina. Syyskuun lopussa National Association of Realtors (NAR) raportoi, että asuntokauppojen ennakkomyynnit (ennakoiva mittari, joka perustuu sopimusten allekirjoituksiin) nousivat 4,0 % elokuussa heinäkuuhun verrattuna, vastoin odotuksia tasaisesta kuukaudesta. Tämä nosti NAR:n Pending Home Sales Indexin korkeimmalle tasolleen sitten alkukevään. Sopimusten allekirjoitukset lisääntyivät etelässä, keskiosissa ja lännessä, kun taas koillinen jäi hieman jälkeen – merkki siitä, että edullisemmat alueet houkuttelevat eniten ostajia.
Olennaista on, että asuntolainojen korot ovat laskeneet huipuiltaan, tarjoten ostajille mahdollisuuden. Yhdysvaltojen keskimääräinen 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina laski äskettäin alimmalle tasolleen 11 kuukauteen (noin 6 %:n puoliväliin), noustuaan aiemmin vuonna 2025 yli 7 %:iin. “Matalammat asuntolainakorot mahdollistavat useammille ostajille sopimuksen tekemisen,” selitti NAR:n pääekonomisti Lawrence Yun, kun hän havaitsi asunnonetsijöiden palaavan markkinoille. Monet ostajat olivat jääneet sivuun hintojen nousun vuoksi, kun korot olivat syklin huipulla; nyt helpotusta on tulossa. Uudet tiedot osoittavat, että asunnonostajien ostovoima parani neljättä kuukautta peräkkäin elokuussa – uusien asuntolainojen mediaanimaksu laski 2 100 dollariin, samalla kun amerikkalaisten tulot ovat nousseet, tehden kustannusrasitteesta 1,1 % kevyemmän kuin vuosi sitten. Tämä vaatimaton mutta tasainen parannus ostovoimassa palauttaa luottamusta sekä Yhdysvaltojen asunnonostajille että myyjille.
Kyse ei ole vain ensiasunnon ostajista: luksussegmentti käy kuumana. Itse asiassa miljoonan dollarin ja sitä kalliimmat kodit ovat nopeimmin liikkuva osa Yhdysvaltojen asuntomarkkinoita alan tietojen mukaan (tämän hintaluokan kodit myyvät nopeammin kuin mikään muu hintataso). Varakkaat ostajat, joita tukevat vuoden 2025 pörssinousut ja vahvat omat asuntovarallisuudet, vaihtavat aktiivisesti parempiin kiinteistöihin. Tämä on jyrkkä kontrasti vuoteen aiemmin, jolloin korkeammat korot jäädyttivät markkinat kautta linjan. Nyt, kun S&P 500 ja Nasdaq ovat äskettäin saavuttaneet kaikkien aikojen huippunsa, varakkaat yksityishenkilöt tuntevat olonsa varmoiksi – ja sijoittavat käteistä kiinteistöihin vakaana arvonsäilyttäjänä. “Pörssinousut ja vahvat asuntovarallisuudet auttavat vauhdittamaan kalliimpien kotien myyntiä,” totesi yksi Yahoo Financen raportti. Tuloksena: luksuskodit saavat usein useita tarjouksia, ja markkinoiden yläsegmentti menestyy myyntinopeudessa.
Yhdysvaltojen liikekiinteistöjen kentällä tilanne on vaihtelevampi, mutta toivon pilkahduksia on näkyvissä. Toimistotilojen vajaakäyttö monissa keskustoissa on edelleen korkealla pandemian jälkeen, ja toimistotornien pakkorealisoinnit suurilla alennuksilla jatkuvat vuoteen 2025 asti (kun jotkut vuokranantajat antautuvat korkeampien rahoituskustannusten ja alhaisemman käyttöasteen edessä). Silti myös tässä tilanteessa opportunistiset sijoittajat ovat liikkeellä. Tarkkailijat sanovat, että laadukkaiden toimistorakennusten hintaodotusten ja tarjousten välinen kuilu kapenee hitaasti, mikä voi auttaa siihen, että vuonna 2025 toimistokiinteistöjen arvot “nollautuvat” ja kauppoja syntyy enemmän. Samaan aikaan segmentit kuten teollisuus-/logistiikkakiinteistöt ja vuokra-asunnot pysyvät suhteellisen vahvoina. Varastotilalle on edelleen kova kysyntä kestävän verkkokaupan ja valmistavan teollisuuden ansiosta, ja hyvin vuokratut asuinkerrostalot selviävät korkoympäristöstä paremmin kuin useimmat odottivat.
Rahoituspuolella Yhdysvaltain kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ja kiinteistöosakkeet ovat piristyneet selvästi tänä syksynä. Yhdysvaltain keskuspankin mahdolliset koronlaskut ovat kääntäneet tunnelman positiiviseksi: sijoittajat siirtyvät korkoherkkiin sektoreihin odottaen, että tuottovaatimukset vakiintuvat tai laskevat (nostaen kiinteistöjen arvoja), jos lainakustannukset alenevat. Dow Jones U.S. Real Estate -indeksi nousi useita viikkoja peräkkäin lokakuun alussa, jopa ohittaen S&P 500:n joissakin istunnoissa. “REIT-tuotot voivat parantua, kun koronlaskut alentavat lainakustannuksia ja kasvattavat osinkojen houkuttelevuutta,” totesi CRE Dailyn analyysi. Lyhyesti: Wall Street uskoo kiinteistömarkkinoiden elpymiseen. Huomionarvoista on, että kiinteistöpalvelujätti CBRE juuri nosti vuoden 2025 ennustettaan, ja odottaa nyt 15 % korkeampia investointimääriä ensi vuonna – 5 % enemmän kuin aiemmin, kiitos Fedin politiikkamuutoksen. Tämä optimismi viittaa siihen, että rahoitusmarkkinoiden tukos voi purkautua, jos korot todella laskevat, vapauttaen patoutuneita kauppoja.
Lopuksi on syytä mainita myös maa- ja maatalouskiinteistöt osana Pohjois-Amerikan kokonaiskuvaa. Maatalousmaan arvot – usein “reaaliomaisuuden” sijoitustrendien ennusmerkki – ovat pysyneet hämmästyttävän vakaina. Esimerkiksi Yhdysvaltain Keskilännessä hyvästä viljelysmaasta maksetaan edelleen ennätyshintoja. Minnesotan maan arvo on noussut noin 5,3 % vuonna 2025 verrattuna vuoteen 2024, USDA:n mukaan, vaikka maatalouden tulot ovat olleet paineessa matalampien viljahintojen vuoksi. Minneapolisin keskuspankin syyskyselyssä todettiin, että vaikka monet viljelijät kiristävät vyötään, alueen maan hinnat ovat “pysyneet ennallaan tai nousseet hieman” vuodentakaisesta. Vilkas syksyn huutokauppakausi on käynnissä, ja toistaiseksi viljelijöiden ja sijoittajien kysyntä vastaa markkinoille tulevan maa-alan kasvua. Odotuksena on vakaa maan hintataso vuoden viimeiselle neljännekselle (ehkä ±0–5 % vaihtelua), ellei taloudellista shokkia tule. Tämä maatalousmaan kestävyys – omaisuusluokka, joka on erittäin herkkä koroille ja hyödykesykleille – korostaa, että kiinteistöjen perusarvo on yhä olemassa. Onnekkaassa tapauksessa alhaisemmat rahoituskustannukset vuoteen 2026 mennessä vauhdittavat sekä maatalous- että kaupunkikiinteistömarkkinoita koko Pohjois-Amerikassa.
Eurooppa: pohjaa etsimässä
Euroopan kiinteistömarkkinat ovat kokeneet kovia viimeisen kahden vuoden aikana, mutta yhä useammat merkit viittaavat siihen, että pahin saattaa olla ohi – vaikka dramaattista elpymistä ei olekaan vielä nähty. Kiinteistöjen arvot ja kauppojen määrä romahtivat suuressa osassa Eurooppaa vuosina 2022–2024, kun Euroopan keskuspankin nopeat koronnostot saivat sijoittajat pakenemaan. Vuoden 2025 puolivälissä Euroopan liikekiinteistömarkkinat olivat lähes pysähtyneessä tilassa. Eräs alan asiantuntija kuvasi tilannetta osuvasti: “zombimaa… ei elpymistä, jumittuneita omaisuuseriä, ei palaavaa likviditeettiä”. Todellakin, vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla liikekiinteistöjen myynti Euroopassa oli alimmillaan vuosikymmeneen, ja volyymit olivat yli 50 % pienemmät kuin nousukauden vuosina. Eniten kärsivät toimistorakennukset (erityisesti vanhemmat tai syrjäiset toimistot, joissa on paljon tyhjiä tiloja) ja ostoskeskukset – omaisuusluokat, joihin monet lainanantajat ja sijoittajat eivät halunneet koskea korkean korkotason ympäristössä.
Siirrytään lokakuuhun, ja markkinatunnelma on hieman parantunut. Euroopan kiinteistöalan ammattilaisten yhteinen näkemys Münchenin Expo Real -tapahtumassa on, että markkinoille on muodostumassa pohja. “Nykyinen trendi-indeksi osoittaa, että olemme saavuttaneet pohjan ja luottamus palaa vähitellen,” sanoi Stefan Rummel, Messe Münchnen toimitusjohtaja, tiivistäen tuoreen 1 300 näytteilleasettajan ja sijoittajan kyselyn. Expo Realin Trend Indexin mukaan 44 % vastaajista ilmoittaa nyt olevansa optimistisia kansainvälisen kiinteistöalan näkymistä (enemmän kuin viime vuonna), 35 % on neutraaleja ja vain 22 % on edelleen pessimistisiä tai “varovaisia”. Tämä merkitsee huomattavaa siirtymää kohti varovaista optimismia. Kuten Rummel totesi, haasteet kuten korkea korkotaso, poliittinen epävarmuus ja byrokratia ovat “keskeisiä haasteita”, jotka pitävät ihmiset varuillaan, mutta “yleisesti tasapainoinen tunnelma viittaa markkinoiden hitaaseen normalisoitumiseen”. Toisin sanoen, monen alan toimijan mielestä vapaapudotus on ohi.
Euroopan suurimman talouden, Saksan, tiedot tukevat käsitystä, että käännekohta on lähellä. Saksassa lasku oli ehkä jyrkin – sen kiinteistösektori ajautui “kriisiin”, kun rahoitus tyrehtyi ja kehittäjiä meni nurin. Nyt kaupankäynti on jälleen hienoisessa kasvussa. Kansainvälinen välitysyhtiö JLL raportoi, että Saksan kiinteistösijoitusten kokonaisarvo oli 23,4 miljardia euroa vuoden 2025 yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana, mikä on noin 5 % enemmän kuin vastaavana ajanjaksona vuonna 2024. Vaikka tämä on yhä kaukana nousukauden luvuista, se viittaa pohjan löytymiseen kahden vuoden romahduksen jälkeen. “Liike- ja asuinkiinteistöjen hintojen lasku on alkanut tasaantua,” JLL totesi ja antoi suuren osan vakautumisesta keskuspankkien korkoleikkausten ansioksi sekä Euroopassa että Yhdysvalloissa. Itse asiassa EKP:n tauko ja pieni koronlasku ovat alkaneet vakauttaa Euroopan kiinteistöjen hintoja – käytännössä asettaen pohjan hintojen laskulle.
Asuntoala Euroopan osissa on jo kääntymässä positiiviseksi. Saksassa asuntojen hinnat nousevat jälleen vuositasolla kahden vuoden laskun jälkeen. Hinnat nousivat 3,8 % vuoden takaisesta vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, mikä on nopeinta kasvua sitten vuoden 2022. Uusien asuntojen rakennusluvat kasvoivat myös lähes 8 % kesäkuussa, mikä on toiveikas merkki tulevasta rakentamisesta. Reutersin syyskuussa julkaistun kiinteistöasiantuntijakyselyn mukaan Saksan asuntojen hinnat nousevat 3 % vuonna 2025 ja 3,5 % vuonna 2026, mikä palauttaa osan menetetystä arvosta (hinnat olivat laskeneet noin 9 % vuoden 2022 huipusta). ”Asuntomarkkinoiden elpyminen jatkuu, vaikka asumisen saavutettavuus on pysähtynyt… emme näe merkkejä tämän trendin kääntymisestä,” sanoi Carsten Brzeski, ING:n makrotutkimuksen globaali johtaja, mutta varoitti, että taloudellinen epävarmuus voi silti ”heikentää kuluttajien luottamusta”. Yksi huolenaihe on ensiasunnon ostajien mahdollisuudet – kun asuntolainojen korot ovat yhä suhteellisen korkealla ja energiakustannukset koholla, useimmat analyytikot (11/14 kyselyssä) odottavat saavutettavuuden heikkenevän tulevana vuonna. ”Merkittävää parannusta saavutettavuudessa ei ole näköpiirissä loppuvuodelle 2025,” toteaa Sebastian Wunsch GEWOS-tutkimuslaitoksesta ja huomauttaa, että uusia vuokra-asuntoja rakennetaan liian vähän helpottamaan asuntopulaa. Joten vaikka hinnat saattavat olla kääntymässä nousuun, Euroopan asuntokipu ei ole ohi kuluttajille.
Kaupallisella puolella Eurooppa etenee hitaammin kohti elpymistä. ”Tämä ei johda äkilliseen myyntiräjähdykseen… voimme vain toivoa maltillista nousua ilman ylilyöntejä,” kommentoi Helge Scheunemann, JLL Saksan tutkimusjohtaja, viitaten viimeaikaiseen vakautumiseen. Alan konkarit korostavat, että nopea palautuminen ei ole odotettavissa – sen sijaan he ennakoivat asteittaista toipumista. ”Tunnelma on juuri nyt kääntymässä… olemme silti yhä pohjalla,” totesi Rolf Buch, Vonovian (yksi Euroopan suurimmista asuntovuokranantajista) toimitusjohtaja paneelissa Münchenissä. Hänen yhtiönsä ja muut ovat alkaneet varovasti kerätä pääomaa ja tehdä kauppoja uudelleen, mutta volyymit pysyvät alhaisina. Vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla Euroopan liikekiinteistökaupat olivat noin puolet vuoden 2019 tasosta. Lisäksi on eroa eri sektoreiden välillä: logistiikkavarastot ja hotellit ovat herättäneet enemmän ostajien kiinnostusta (sijoittajat etsivät edullisia kohteita näiltä yhä kasvavilta aloilta), kun taas kaupunkien ulkopuoliset toimistot ja vanhemmat ostoskeskukset eivät juuri vaihda omistajaa – niitä pidetään ongelmallisina omaisuuserinä, jotka vaativat uudelleenarvostusta. Esimerkkinä Frankfurtin pilvenpiirtäjä (Trianon), joka ajautui maksukyvyttömyyteen, on nyt hallintoviranomaisen myynnissä – tämä on harvinainen stressitesti Saksan markkinoille, joka paljastaa, millä hinnalla markkina tasapainottuu. Ensimmäiset merkit viittaavat siihen, että tarjoukset jäävät selvästi huippuarvojen alle, mutta ainakin ostajia löytyy oikealla hinnalla.
Lontoo ja Pariisi, Euroopan muut suuret sijoituskeskukset, kohtaavat samoin vastatuulta. Isossa-Britanniassa nousevat korot ovat viilentäneet asuntomarkkinoita – asuntojen hinnat ovat laskeneet maltillisesti (~3–5 % vuoden takaiseen verrattuna viime kuukausina, Nationwide- ja Halifax-indeksien mukaan), ja liikekiinteistöjen arvot (erityisesti toimistot) ovat olleet paineessa. Kuitenkin Lontoon prime-kiinteistöt (kuten luksusasuntoja keskustan alueilla) herättävät jälleen kansainvälisten ostajien kiinnostusta, kun hinnat ovat laskeneet ja punta on heikentynyt. Ranska puolestaan kamppailee sijoittajien luottamuksen heikkenemisen kanssa korkean inflaation ja poliittisen epävarmuuden vuoksi; jotkut ulkomaiset sijoittajat ovat ainakin väliaikaisesti siirtäneet katseensa muihin markkinoihin (Expo Realin kyselyssä havaittiin selvä lasku niiden osuudessa, jotka pitävät Yhdysvaltoja ja tiettyjä EU-markkinoita tärkeimpinä, kun taas kiinnostus Aasian ja Lähi-idän markkinoihin kasvaa). Siitä huolimatta, kun EKP:n odotetaan laskevan korkoja edelleen vuonna 2024, monet uskovat, että Eurooppa nousee vähitellen taantumasta. Laitokset kuten Knight Frank ja PwC ennustavat, että transaktiomäärät kasvavat vuonna 2025 verrattuna vuoden 2024 hiljaiseloon, vaikkakin jäävät huippuvuosien tasosta, kun sijoittajat sopeutuvat “uuteen normaaliin” korkeampien tuottojen aikakaudella ja myyjät vähitellen taipuvat hintojen suhteen.
Yhteenvetona: Eurooppa näyttää osuneen pohjaan ja nousevan hitaasti ylöspäin. Hintojen uudelleenkalibrointi – laskua 20–30 % joillakin markkinoilla – sekä edessä olevat edullisemmat lainat houkuttelevat arvonmetsästäjiä mukaan. Kuten eräs rahastonhoitaja totesi, “Joillakin markkinoilla elpyminen on jo hyvässä vauhdissa… mutta on myös epäsuosittuja omaisuuseriä ja sektoreita, joissa likviditeetti on lähes olematonta ja lisää kipua on luvassa.” Tämä K-muotoinen elpyminen tarkoittaa, että sijoittajien on oltava valikoivia. Asuntomarkkinat (erityisesti vuokra-asunnot) ovat yksi valopilkku – Euroopan krooninen asuntopula pitää tämän sektorin suhteellisen vahvana. Logistiikka ja datakeskukset ovat myös suosiossa, vaikka jopa datakeskukset, tähtisektori, kokivat pientä hidastumista aiemmin tänä vuonna. Samaan aikaan toimistosektorin tulevaisuus riippuu hybridimallien menestyksestä ja ylimääräisten tilojen uudelleenkäytöstä.
Tällä hetkellä luottamus hiipii takaisin. Expo Realin kyselyyn vastanneet eurooppalaiset kiinteistöjohtajat sanoivat ylivoimaisesti odottavansa, että vuodet 2024–2025 tuovat paremmat rahoitusehdot ja matalammat rakennuskustannukset, joita he pitävät alan uudelleen käynnistämisen tärkeimpinä vipuina. Myös hallituksille esitetään vahvaa vaatimusta byrokratian purkamisesta – 79 % vastaajista vaati “vähemmän byrokratiaa” kehityksen ja investointien vauhdittamiseksi. Jos nämä toiveet toteutuvat (ja korot todella laskevat), Euroopan kiinteistömarkkinat voivat elpyä merkittävästi vuoden 2025 lopulla ja vuonna 2026. Tällä hetkellä potilas on vakaa – ja varovaisesti Eurooppa sukeltaa takaisin kiinteistömarkkinoille, yksi harkittu askel kerrallaan.
Aasian ja Tyynenmeren alue: Kiinan haasteet ja valopilkut muualla
Koko Aasiassa kiinteistöomaisuudet kehittyvät jyrkästi eri suuntiin. Huomio on yhä Kiinassa, jossa usean vuoden mittainen kiinteistöalan laskukausi jatkaa varjoaan. Kiinteistösektori muodosti aiemmin neljänneksen Kiinan BKT:sta, mutta se ei ole vieläkään löytänyt pohjaa useiden suurten rakennuttajien romahduksen jälkeen. Syyskuun asuntotilastot korostivat haastetta: Uusien asuntojen hinnat nousivat vaivaiset 0,09 % edelliskuukaudesta, mikä oli hidastumista elokuun 0,2 %:n noususta. Perinteisesti vahva ”Kultainen syyskuu” – jolloin rakennuttajat käynnistävät kampanjoita ja ostajat ryntäävät markkinoille – jäi vaisuksi. Vielä paljastavampaa oli, että jälleenmyyntiasuntojen (toissijaiset markkinat) hinnat laskivat 0,74 % viime kuussa, mikä merkitsi 18. peräkkäistä laskukuukautta olemassa olevien asuntojen arvoissa. Tämä osoittaa, että kiinalaiset kotitaloudet ovat yhä hyvin varovaisia, valiten vuokraamisen tai odottamisen sen sijaan, että tarttuisivat laskeviin asuntohintoihin.
Peking on ottanut käyttöön joukon tukitoimia viime kuukausina luottamuksen vahvistamiseksi. Asuntolainojen korkoja on laskettu toistuvasti, käsirahan vaatimuksia on höllennetty ja asunnonostorajoituksia on lievennetty monissa kaupungeissa. Hallitus on jopa käynnistänyt kaupunkien uudistusohjelman, jonka tarkoituksena on imeä ylimääräistä asuntotarjontaa muuttamalla tyhjät asunnot sosiaalisiksi asunnoiksi. Silti kestävää elpymistä ei ole nähty. Useista elvytystoimista huolimatta… ala ei ole saavuttanut kestävää elpymistä, Reuters totesi suoraan. Yksityiset kyselyt ja viralliset tilastot ovat yhtä mieltä siitä, että kuluttajien luottamus on yhä matalalla. Potentiaalisia ostajia pidättelevät heikko tulokehitys, korkea nuorisotyöttömyys ja myymättömien asuntojen ylitarjonta joillakin alueilla. Monien kiinalaisten kotitalouksien varallisuus (kiinteistöt ovat Kiinassa tärkein kotitalouden omaisuuserä) on heikentynyt asuntojen hintojen laskun myötä, mikä puolestaan vähentää kulutusta – negatiivinen kierre.
Tulevaisuutta ajatellen asiantuntijat ovat yhä enemmän resignoituneita hitaaseen toipumiseen. Reutersin analyytikkokyselyn mukaan Kiinan asuntojen hinnat eivät vakautuisi ennen vuoden 2026 jälkipuoliskoa tai jopa 2027 – noin puoli vuotta myöhemmin kuin samat analyytikot ennustivat vielä muutama kuukausi sitten. Käänteen aikataulu siirtyy jatkuvasti, kun jokaisen kuukauden tilastot tuottavat pettymyksen. Viranomaiset ovat ottaneet käyttöön dramaattisia toimenpiteitä (esimerkiksi tällä viikolla useat suuret kaupungit, kuten Guangzhou ja Shenzhen, laajensivat asunnonostoa tukevia politiikkoja), mutta luottamuksen palauttaminen on vaikeaa. ”Kotitaloudet ovat kiristäneet kulutustaan” kiinteistöalan taantuman keskellä, ja laskukausi on ”heikentänyt yritysten luottamusta, mikä painaa… laajempaa talouden elpymistä”, analyytikot sanovat. Pohjimmiltaan Kiinan kiinteistöalan ongelmat ovat yhä suurin riskitekijä Aasian taloudelle kohti vuotta 2026 mentäessä. Kansainväliset instituutiot, kuten Maailmanpankki, ovat laskeneet Kiinan kasvuennusteita ja perustelleet sitä kiinteistösektorin heikkoudella.
Muualla Aasiassa kuitenkin kiinteistömarkkinoiden vahvat taskut ovat yleisiä. Singapore esimerkiksi hyötyy asemastaan pääoman ja yritysten turvasatamana. Tällä viikolla uutisoitiin merkittävästä investoinnista Singaporen teollisuuskiinteistöihin: CapitaLand Ascendas REIT ilmoitti ostavansa kolme huippuluokan teollisuus- ja logistiikkakiinteistöä Singaporessa 565,8 miljoonalla Singaporen dollarilla (~438 miljoonaa USD). Kiinteistöt – Pioneer Sectorissa, Tuasissa ja Kallangissa – ovat täysin vuokrattuja teknologia-, logistiikka- ja biotieteiden alan vuokralaisille, joilla on pitkäaikaiset vuokrasopimukset (keskimäärin 5,5 vuotta jäljellä). Kauppa on osa REITin tämän vuoden 1,3 miljardin Singaporen dollarin kotimaista investointiohjelmaa ja nostaa CapitaLand Ascendaksen Singaporen portfolion arvon lähes 12,3 miljardiin Singaporen dollariin. Huomionarvoista on, että hankinnan odotetaan tuottavan noin 6,1 % nettotuoton kustannusten jälkeen ja olevan tuottoisaa REITin jakamille tuotoille – houkuttelevia tunnuslukuja, jotka korostavat logistiikkaomaisuuden vetovoimaa Aasian kauppakeskuksissa. Singaporen kiinteistömarkkinat ovat yleisesti pysyneet vahvoina, ennätyskorkeiden vuokrien ja alhaisen vajaakäytön ansiosta A-luokan toimistoissa, sekä kestävien asuntohintojen (osittain Kiinasta ja muualta tulevien varallisuusvirtojen ansiosta). Hallituksen viilennystoimet ovat hidastaneet asuntokauppaa vuoden 2021–22 huumasta, mutta vuoden 2025 alussa Singaporen asuntojen hinnat nousevat yhä maltillisesti, ja näkyvät liikekiinteistökaupat (kuten äskettäinen osakekauppa Marina Bay Financial Centressä) viestivät jatkuvasta sijoittajakiinnostuksesta.
Intia on toinen valopilkku, joskin tarina on vivahteikkaampi. Tuoreiden tietojen mukaan asuntomyynti Intian seitsemässä suurimmassa kaupungissa laski noin 9 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 kolmannella neljänneksellä – mikä viittaa siihen, että markkina jäähtyy kestämättömän kuumasta vuodesta 2024. Korkeammat asuntolainakorot Intiassa (tällä hetkellä noin 8,5–9 %) ja nousseet hinnat ovat hillinneet kysyntää. Tämä notkahdus kuitenkin peittää alleen tärkeän eron: ylellisyysasuntojen kysyntä Intiassa kukoistaa. Alan raportit, kuten Knight Frankin, kertovat että ylellisyysasuntojen (yli noin 15 miljoonan rupian eli 180 000 dollarin) myynti kasvoi lähes 40 % vuoden takaiseen verrattuna vuonna 2025. Samoin kuin Yhdysvalloissa, varakkaat ostajat Intiassa siirtyvät suurempiin, korkeatasoisiin asuntoihin – Mumbain kattohuoneistoista Bangaloren huviloihin – pitäen kiinteistöjä vakaana sijoituksena inflaation keskellä. Samaan aikaan liikekiinteistöt Intiassa ovat nousseet uusiin ennätyksiin. Toimistotilojen vuokraus vuoden 2025 yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana saavutti ennätysvolyymit, kun globaalit yritykset (erityisesti teknologia-, rahoitus- ja monikansallisten yritysten globaalit osaamiskeskukset (GCC)) laajensivat toimintaansa. Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt menestyvät myös, Intian nopean verkkokaupan ja valmistuksen kasvun siivittämänä. Business Standardin mukaan toimisto- ja varastotilojen vuokraus vuoden 2025 yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana oli Intiassa kaikkien aikojen korkeimmalla tasolla, vaikka asuntomarkkinat rauhoittuivat. Liikekiinteistöjen kestävyys heijastaa vahvaa yritysluottamusta – yritykset luottavat Intian talouskasvuun ja väestöetuihin. Intian hallituksen panostus infrastruktuuriin ja pyrkimys houkutella toimitusketjujen siirtymiä (esim. ”Make in India”) ovat lisätuulta teollisuuskiinteistöjen purjeisiin.
Sillä välin muut Aasian markkinat tarjoavat vaihtelevan kuvan. Japani erottuu poikkeuksena: Japanin keskuspankki on vain hieman säätänyt erittäin löysää rahapolitiikkaansa (muokannut korkokäyrän kontrollia, mutta korot ovat yhä käytännössä 0 %), joten Japanin kiinteistömarkkinat ovat olleet suhteellisen vakaat. Tokion toimistotilojen vajaakäyttöaste on noussut hieman (yli 6 %) pandemian aikaisten muutosten myötä, mutta vuokrien lasku näyttää olevan pohjalla. Huomionarvoista on, että ulkomaiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia Japanin kiinteistömarkkinoilla, houkuttelevina tekijöinä alhaiset lainakustannukset ja valuuttaetu (jeni on heikko). Suuret kaupat, kuten yhdysvaltalaisten ja singaporelaisten rahastojen tekemät asunto- ja logistiikkakiinteistöportfolion ostot, ovat nousseet otsikoihin vuonna 2025. Tämän seurauksena Japanin kiinteistösijoitusvolyymit ovat kasvaneet vuoden alusta lähtien, vastoin globaalia trendiä.
Kaakkois-Aasia tarjoaa myös kasvutarinoita. Indonesia, Malesia ja Vietnam näkevät teollisuuspuistojen ja nuorelle väestölle suunnattujen asuntojen nopeaa kehitystä, vaikka korkojen nousu on hillinnyt osaa spekulatiivisesta rakentamisesta. Vietnamilla on ollut erityisen haastava vuosi kiinteistöalalla yrityslainojen kiristyksen ja rakennuttajaskandaalien vuoksi, mutta hallitus toteuttaa toimia kriisin välttämiseksi ja asunnonostajien kysynnän tukemiseksi (esim. luottoedut ja lakimuutokset hankkeille). Australia ja Uusi-Seelanti Tyynellämerellä ovat kamppailleet inflaation hillitsemisen ja asuntomarkkinoiden romahduksen välttämisen kanssa. Sydneyn ja Aucklandin asuntojen hinnat korjautuivat jyrkästi vuosina 2022–23, mutta matala työttömyys ja maahanmuutto ovat sittemmin asettaneet pohjan hinnoille. Vuoden 2025 lopulla Australian asuntojen hinnat olivat jälleen nousussa kroonisen asuntopulan keskellä, ja Australian keskuspankin päätös pitää korot ennallaan on parantanut ostajien luottamusta.
Yhteenvetona Aasian ja Tyynenmeren kiinteistömarkkinat ovat jakautuneet kahtia: Kiina on syvässä lamassa, mikä painaa alueen keskiarvoja, kun taas markkinat kuten Singapore, Intia ja Japani osoittavat vakautta tai kasvua. Monet sijoittajat allokoivat uudelleen – vähentävät Kiina-altistusta ja lisäävät sitä esimerkiksi Intiassa tai Kaakkois-Aasiassa – hyötyäkseen näistä eroavista trendeistä. Yksi yhteinen tekijä, joka voisi vauhdittaa kaikkia markkinoita vuonna 2026, on todennäköinen globaali korkojen lasku. Jos Yhdysvallat ja Eurooppa laskevat korkoja, monet Aasian maat (erityisesti kehittyvät markkinat, joiden oli pakko nostaa korkoja valuuttansa puolustamiseksi) seuraavat perässä. Bank of American analyytikot totesivatkin, että ”matalammat lyhyet korot Yhdysvalloissa mahdollistavat laskut LatAmissa [ja kehittyvässä Aasiassa], erityisesti [missä inflaatio on hellittämässä]…”. Kiinan osalta kiinteistöjen todelliseen elvyttämiseen saatetaan tarvita lisää kotimaista elvytystä tai merkittävä politiikkamuutos. Muille palaset ovat kuitenkin kasassa nousukaudelle: demografia, kaupungistuminen ja (pian) edullisempi rahoitus. Aasian kiinteistömarkkinat ovat haasteista huolimatta kaukana yksiselitteisistä – ja vuoden 2025 päättyessä alueen kiinteistönäkymät vaihtelevat synkimmästä yöstä (Kiina) kirkkaaseen aamuun (Intia ja muut).
Latinalainen Amerikka: Korkeat korot painavat, mutta muutos on tulossa
Latinalaisessa Amerikassa kiinteistömarkkinat ovat viime vuosina navigoineet erittäin korkeiden korkojen ja inflaation ympäristössä. Keskuspankit Brasiliasta Meksikoon nostivat aggressiivisesti korkoja torjuakseen pandemia-ajan hintapiikkejä, ja nämä korkeat lainakustannukset ovat heijastuneet kiinteistömarkkinoille – asuntolainojen myöntäminen on hidastunut, asuntokauppa viilentynyt ja jotkin liikehankkeet siirtyneet taka-alalle. Kuitenkin vuoden 2025 edetessä on merkkejä siitä, että Latinalaisessa Amerikassa saatetaan pian nähdä rahoituspolitiikan kevennystä, mikä voisi luoda pohjan kiinteistömarkkinoiden piristymiselle.
Otetaan esimerkiksi Brasilia, alueen suurin talous. Banco Central do Brasil toteutti yhden maailman tiukimmista rahapolitiikan kiristyskierroksista, nostaen Selic-ohjauskoron aina 15,00 %:iin vuoden 2025 puoliväliin mennessä – lähes kahden vuosikymmenen huipputasolle. Tämä nosti dramaattisesti kodin tai toimistokehityksen rahoituskustannuksia Brasiliassa. Ei ole yllättävää, että asumisen kohtuuhintaisuus heikkeni; yli 12 %:n asuntolainakorot sulkivat monet keskiluokkaiset perheet markkinoiden ulkopuolelle ja asuntojen hintojen kasvu pysähtyi. Liikekiinteistöissä sijoittajat vaativat huomattavasti korkeampia tuottovaatimuksia, mikä laski arvostuksia, erityisesti aiemmin kuumilla São Paulon toimistomarkkinoilla. Keskuspankki on nyt keskeyttänyt lisäkoronnostot, viestien pitävänsä ohjauskoron 15 %:ssa pidempään odottaessaan selviä merkkejä inflaation kestävästä laskusta. (Brasilian inflaatio on, vaikka se on laskenut kaksinumeroisista luvuista, yhä noin 5–6 %, eli yli tavoitteen.)
Hyvä uutinen on, että korkojen laskun käänne on näköpiirissä Latinalaisessa Amerikassa. Taloustieteilijät huomauttavat, että kun Yhdysvaltain keskuspankki selvästi siirtyy keventämään (mikä alkoi pienessä mittakaavassa vuoden 2025 lopulla), se “avaa oven” Latinalaisen Amerikan pankeille leikata korkoja aggressiivisemmin. On laajasti odotettavissa, että Brasilia alkaa laskea korkojaan vuoden 2026 alussa, ellei jo vuoden 2025 lopulla, ottaen huomioon suotuisan inflaationäkymän (Pantheon Macroeconomics odottaa Brasilian inflaation “jatkavan laskuaan ja päätyvän vuoteen noin 5 %:ssa”). Samoin Chile ja Kolumbia – jotka nostivat korkonsa huipussaan 11,25 %:iin ja 13,25 %:iin – ovat jo aloittaneet leikkaukset. Chilen keskuspankki on esimerkiksi leikannut korkoja vuosina 2024 ja 2025 inflaation viilennyttyä, ja ohjauskoron odotetaan pian palaavan yksinumeroisiin lukuihin. Meksiko otti varovaisemman lähestymistavan (pitäen yön yli -korkonsa 11,25 %:ssa pitkään), mutta markkinat odottavat, että Meksikon keskuspankki harkitsee leikkauksia vuonna 2025, jos Fedin kevennys vähentää painetta pesoon.
Kiinteistösektorille nämä muutokset eivät voisi tulla liian aikaisin. Kiinteistökehittäjiä ja ostajia koko LatAmissa on puristanut luoton korkea hinta. Meksikossa asuntotuotanto hidastui ja asuntokauppojen määrä laski vuosina 2023–2024, kun asuntolainakorot nousivat yli 10 %:n. Kysyntä pysyi kuitenkin pohjimmiltaan vahvana, erityisesti kasvavilla metropolialueilla ja raja-alueilla, jotka hyötyivät lähituotannosta. Ulkomaiset investoinnit Meksikon kiinteistöihin – erityisesti teollisuuspuistoihin ja jakelukeskuksiin Yhdysvaltain rajan läheisyydessä – kasvoivat itse asiassa voimakkaasti korkeista koroista huolimatta, kiitos valmistuksen siirtymistrendin. Korkojen normalisoituessa alaspäin meksikolaiset kehittäjät odottavat vahvaa elpymistä sekä asuin- että liikekiinteistöissä, patoutuneen kysynnän ja hallituksen ohjelmien vauhdittamana asuntopulan ratkaisemiseksi.
Brasilian liikekiinteistöparadoksi vuonna 2025 on ollut vuokrien nousu 15 %:n korkoympäristössä, kuten eräs uutismedia totesi. São Paulossa ensiluokkaisten toimisto- ja logistiikkatilojen vuokrat nousivat rajallisen tarjonnan ja uusien yritysten tulvan vuoksi, vaikka omaisuusarvot laskivat paperilla korkeiden diskonttokorkojen takia. Tämä viittaa jännittyneeseen tilanteeseen: jos (tai kun) korot laskevat, kiinteistöjen arvot Brasiliassa voivat ponnahtaa takaisin ylöspäin heijastamaan paremmin vahvoja vuokrafundamentteja. Sama koskee myös brasilialaisia REIT-rahastoja (tunnetaan nimellä FII:t), joita on käyty kauppaa suurilla alennuksilla – sijoittajat todennäköisesti arvioivat ne uudelleen, kun Selic-korko lähtee laskuun.Andien toisella puolella maat kuten Peru ja Argentiina kohtaavat omat erityiset haasteensa. Perun talous hidastui vuosina 2023–25, mikä vaimensi kiinteistömarkkinoita; korkeat lainakorot ja poliittinen epävarmuus tekivät ostajista varovaisia. Perun keskuspankki laski korkoja maltillisesti loppuvuodesta 2024, mikä toi hieman helpotusta, ja lisäleikkaukset vuonna 2025 voisivat vähitellen parantaa asuntomarkkinoiden saavutettavuutta. Argentiina, jossa inflaatio on yli 100 %, on erityistapaus – sen kiinteistömarkkinat toimivat pääosin käteisellä (usein Yhdysvaltain dollareissa), käytännössä toimimattoman luottojärjestelmän ulkopuolella. Argentiinan kiinteistöjen hinnat Buenos Airesissa ovat pudonneet noin puoleen vuoden 2017 dollarimääräisestä huipusta, kun syvä taantuma ja valuuttakontrollit ovat iskeneet kovaa. Monet rakennuttajat ovat keskeyttäneet hankkeensa. Toiveet kohdistuvat vaalien jälkeisiin talousuudistuksiin, jotka voisivat vakauttaa taloutta ja siten elvyttää kiinteistötoimintaa (esimerkiksi uusien asuntolainajärjestelmien kautta, joita ei tällä hetkellä käytännössä ole inflaation vuoksi).
Yksi huomattava trendi Latinalaisessa Amerikassa on ollut ulkomaisen pääoman virtaaminen tiettyihin kiinteistömahdollisuuksiin vaikeista makrotaloudellisista olosuhteista huolimatta. Esimerkiksi yhdysvaltalaiset pääomasijoitusyhtiöt ja Lähi-idän rahastot ovat sijoittaneet Latinalaisen Amerikan logistiikkaan ja infrastruktuuriin. Blackstonen aiemmin mainittu 5 miljardin dollarin Persianlahden logistiikkahanke kattaa myös muita alueita kuin Lähi-idän, ja se saattaa tähyillä varastoja kehittyviltä markkinoilta maailmanlaajuisesti – ja Latinalaisen Amerikan kasvavat kuluttajamarkkinat ovat mukana kartalla. Meksikossa kanadalaiset ja yhdysvaltalaiset sijoittajat ovat ostaneet teollisuuskiinteistöjä palvelemaan Yhdysvaltain toimitusketjuja. Ja Brasiliassa valtion rahastot ja globaalit sijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta esimerkiksi datakeskuksiin ja kylmävarastointiin, ennakoiden pitkän aikavälin kysyntää.
Asuntosektorilla Latinalaisessa Amerikassa on yhä nuori, kaupungistuva väestö, mikä tukee asuntokysyntää. Maat kuten Kolumbia ja Dominikaaninen tasavalta ovat kokeneet vilkkaita asuntorakentamisen buumeja (usein keskihintaisessa segmentissä), joita korkojen nousu on hidastanut vain osittain. Panamassa ja Costa Ricassa asuntokauppa on jatkunut vahvana, kansainvälisten eläkeläisten ja etätyötä tekevien ammattilaisten muuton vauhdittamana. Chile on vakautumassa asteittain vakavan korkoshokin jälkeen (korot nousivat siellä 11,25 %:iin); asuntomarkkinat jäähtyivät merkittävästi, mutta inflaation palattua lähelle tavoitetta Chilen keskuspankki on laskenut korkoja yli 4 prosenttiyksikköä tähän mennessä, ja asuntomarkkinoiden odotetaan piristyvän vuonna 2025.
Kaiken kaikkiaan Latinalaisen Amerikan kiinteistömarkkinoita vuoden 2025 lopulla leimaa levoton odotus rahapoliittisesta helpotuksesta. Kuten eräs brasilialainen rakennuttaja totesi: ”Rakennamme patoa projekteista; kun korot laskevat, se on kuin tulvaporttien avaaminen.” Tällä hetkellä korkeat rahoituskustannukset ovat suurin pullonkaula, eivät kysynnän puute. IMF ja Maailmanpankki ovat kiittäneet Latinalaisen Amerikan keskuspankkeja inflaation hillitsemisestä, ja kun tämä taistelu on voitettu, prioriteetti siirtyy kasvun elvyttämiseen – mikä tarkoittaa korkojen leikkaamista. Kun nämä leikkaukset toteutuvat, odotettavissa on asuntokauppojen ja kaupallisten investointien elpyminen koko alueella. Vuoden 2025 jälkipuolisko ja vuosi 2026 voivat nähdä Latinalaisen Amerikan kiinteistömarkkinoiden kiihtyvän, jolloin alueen suotuisat väestörakenteet ja rakenteelliset asuntotarpeet voivat vihdoin muuttua kiinteistöalan kasvuksi. Sillä välin markkinatoimijat asemoivat itseään: paikalliset pankit valmistelevat uusia asuntolainatuotteita, rakennuttajat hankkivat lupia valmiiksi ja sijoittajat etsivät löytöjä napattavaksi ennen kuin suunta muuttuu.
Lähi-itä: Megaprojektit ja megarahat
Lähi-idän kiinteistösektori on keskellä huomattavaa nousukautta, jota vauhdittavat runsas pääoma, kunnianhimoiset valtion vetämät hankkeet ja kansainvälisen kiinnostuksen kasvu. Toisin kuin velkaantuneilla länsimarkkinoilla, erityisesti Persianlahden alueella on runsaasti likviditeettiä, kiitos viime vuosien korkeiden energiahintojen ja strategisten talouden muutosohjelmien. Tämän seurauksena Persianlahden yhteistyöneuvoston (GCC) maissa on nähty kiinteistöbuumi, jossa on ennätysmäärä rakennushankkeita ja investointisopimuksia.
Saudi-Arabia on tästä kehityksestä hyvä esimerkki. Vision 2030 -ohjelmansa puitteissa kuningaskunta toteuttaa joukon ”giga-projekteja” – valtavia uusia kaupunkeja, matkailukeskuksia ja infrastruktuurihankkeita – mittakaavassa, jota harvoin on nähty. Tällä viikolla Knight Frankin uusi analyysi vahvisti, kuinka nopeasti tämä rakennusbuumi kiihtyy: Saudi-Arabian giga-projektien vuonna 2025 myöntämien sopimusten kokonaisarvo kasvoi 20 % edellisvuodesta ja nousi 196 miljardiin dollariin arabnews.com. Tämä luku on hämmästyttävä – se kattaa megahankkeet, kuten yli 500 miljardin dollarin futuristisen kaupungin NEOM Punaisellamerellä, luksusmatkailukeskuksen Red Sea Global (joka juuri avasi ensimmäiset hotellinsa), viihdekaupungin Qiddiya sekä Riadin kaupunkimegaprojektit, kuten Diriyah Gate ja King Salman Park. Knight Frankin ”Saudi Giga Projects Report 2025” -raportin mukaan rakennusbuumi osoittaa, että Vision 2030 -ohjelma siirtyy ”suunnittelusta toteutukseen” täydellä teholla arabnews.com.
Riyad, Saudi-Arabian pääkaupunki, on tämän kiinteistövallankumouksen ytimessä. “Riyad on vakiinnuttanut asemansa Saudi-Arabian uutena taloudellisena voimanpesänä, sillä siellä on luotu 63 % kaikista kuningaskunnassa syntyneistä uusista työpaikoista vuodesta 2019 lähtien,” toteaa Faisal Durrani, Knight Frankin MENA-alueen tutkimusjohtaja arabnews.com. Riyadiin on julkistettu yli 237 miljardin dollarin arvosta kiinteistö- ja infrastruktuurihankkeita vuodesta 2016 lähtien arabnews.com, mukaan lukien ikonisia projekteja, kuten 220 km pitkä “Sports Boulevard” ja massiiviset asuinalueiden laajennukset. Kaupungin väkiluvun (noin 7 miljoonaa vuonna 2022) ennustetaan nousevan 10,1 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä arabnews.com, ja tätä kasvua varten suunnitellaan “yli 340 000 uutta asuntoa, 4,8 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa, 3 miljoonaa neliömetriä liiketilaa ja lähes 30 000 hotellihuonetta” kyseiseen vuoteen mennessä arabnews.com. Nämä luvut osoittavat rakennusbuumin, jollaista ei juuri muualla maailmassa nähdä. Durrani kuvailee Riyadia “yhdeksi maailman kunnianhimoisimmista kaupunkikasvutarinoista”, joka on matkalla kohti maailmanluokan liike- ja matkailukeskusta arabnews.com.
Megaprojektien buumi ei rajoitu vain Riyadiin. Länsi-Saudi-Arabiassa, jossa sijaitsevat NEOM ja Punaisenmeren rannikon kehityshankkeet, on käynnissä 17 giga-projektia yhteensä 431 miljardin dollarin julkistetuilla investoinneilla arabnews.com. Näistä noin 57 miljardin dollarin sopimukset on jo myönnetty, ja satojen miljardien edestä on vielä tulossa arabnews.com. Pelkästään NEOMissa (johon kuuluvat alaprojektit kuten The Line, Trojena-hiihtokeskus ja Oxagon-teollisuuskaupunki) on tähän mennessä tehty noin 24 miljardin dollarin sopimuksia arabnews.com, ja projekti on vasta alkuvaiheessa. Mittakaava on huikea: vuoteen 2030 mennessä näiden länsialueen hankkeiden tavoitteena on tuottaa 382 000 uutta asuntoa, yli 3 miljoonaa m² toimistotilaa, 4,3 miljoonaa m² liiketilaa ja 330 000 hotellihuonetta arabnews.com – käytännössä luoden uusia kaupunkeja tyhjästä.
Saudi-Arabian lisäksi Yhdistyneet arabiemiirikunnat (Dubai, Abu Dhabi) on edelleen kiinteistöalan voimakeskus omillaan. Dubain kiinteistömarkkinat ovat olleet nousussa vuodesta 2021 lähtien, ja ylellisten asuntojen myyntiennätyksiä (esimerkiksi vuonna 2023 Palm Jumeirah -huvila myytiin yli 100 miljoonalla dollarilla) sekä ulkomaisten ostajien tulvaa, mukaan lukien varakkaita venäläisiä, intialaisia ja eurooppalaisia, joita houkuttelevat Dubain avoimuus ja turvallisuus. Vaikka Dubain kasvuvauhti hidastui hieman vuonna 2025, se kirjasi silti kaksinumeroista vuosittaista hintojen nousua ensiluokkaisissa asunnoissa ja vahvaa käyttöastetta liiketiloissa. Abu Dhabissa kehittäjät keskittyvät korkeatasoisiin ja kulttuurihankkeisiin (kuten Guggenheim Abu Dhabi -alue ja uudet saariyhteisöt). Huomionarvoista on, että Sotheby’s International Realty avasi toimiston Abu Dhabiin tässä kuussa, ja avasi samalla Four Seasons Private Residences -kohteen Saadiyat Beachilla, mikä osoittaa luottamusta ultra-luksussegmenttiin.
Yksi Lähi-idän kiinteistöalan suurimmista ilmiöistä on kansainvälisten sijoitusyhteistyöiden lisääntyminen. Tällä viikolla nähtiin otsikoihin noussut esimerkki: Blackstone, maailman suurin vaihtoehtoisten varojen hallinnoija, tekee yhteistyötä Abu Dhabin Lunate-yhtiön (emiraatin tukema sijoitusyhtiö) kanssa luodakseen alustan, jonka kohteena on 5 miljardin dollarin logistiikkaomaisuus Gulf-alueella. Uusi hanke, nimeltään GLIDE, keskittyy ”korkealaatuisten varastokiinteistöjen” hankintaan ja kehittämiseen GCC-maissa – mukaan lukien uudisrakentaminen ja sale-leaseback-järjestelyt suurten alueellisten yritysten kanssa. ”GCC:n käynnissä oleva syvällinen taloudellinen muutos, jota ohjaavat kasvua tukevat politiikat, suotuisat väestörakenteen muutokset ja laaja-alainen monipuolistuminen, luo vahvaa vauhtia logistiikan kaltaisille sektoreille,” sanoi Blackstonen presidentti Jon Gray yhteistyöilmoituksessa. Tämä lainaus tiivistää, miksi globaalit sijoittajat suuntaavat Lähi-idän kiinteistöihin: alueen taloudet (erityisesti Saudi-Arabiassa ja Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa) monipuolistuvat öljyn ulkopuolelle, nuoret väestöt kasvavat, verkkokauppa ja kauppa kukoistavat – kaikki tämä tarkoittaa kasvavaa kysyntää moderneille varastoille, satamille, datakeskuksille ja toimistoille. Myös Blackstone on laajentanut toimintaansa Gulf-alueella; vain viime kuussa se johti yhdessä 525 miljoonan dollarin sijoitusta Property Finder -yhtiöön, joka on dubailainen kiinteistöportaali. Myös muut suuret toimijat kuten Brookfield, KKR ja Gulf-alueen valtiolliset varallisuusrahastot (ADIA, PIF jne.) ovat olleet aktiivisia näkyvissä kiinteistökaupoissa Kairossa ja Karachissa, usein yhteistyömuodoissa.
Toinen huomionarvoinen trendi on, kuinka Gulf-alueen raha virtaa naapurialueille, käytännössä vieden nousukauden ulkomaille. Esimerkiksi Egypti (kuten Afrikka-osiossa käsiteltiin) on saanut yli 120 miljardin dollarin arvosta Lähi-idän valtiollista pääomaa vuodesta 2021 lähtien, mukaan lukien kiinteistökehitykset. Turkissa Qatar ja Yhdistyneet arabiemiirikunnat ovat sijoittaneet Istanbulin kiinteistöihin ja infrastruktuuriin. Irakilla ja Pakistanilla on uusia rakennushankkeita GCC-sijoittajien tukemana, ja jopa Kreikka ja Etelä-Eurooppa ovat herättäneet lisääntynyttä kiinnostusta Lähi-idän ostajissa lomakeskusten ja saarten suhteen.
Lähi-idässä varsinaisesti, muut markkinat kuten Qatar, Bahrain ja Oman etenevät myös, vaikkakin pienemmässä mittakaavassa kuin kaksi suurta (Saudi-Arabia/Yhdistyneet arabiemiirikunnat). Qatarilla on jalkapallon MM-kisojen jälkeen ylitarjontaa uudesta asuntotuotannosta, mutta maa houkuttelee kannustimilla ulkomaalaisia ja yrityksiä (kuten 100 % ulkomaalaisomistus tietyissä hankkeissa). Bahrain keskittyy kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon ja teollisuuspuistoihin. Oman on avannut enemmän ulkomaalaisomistukselle kiinteistöissä turistialueilla, toivoen jäljittelevänsä Dubain menestystä eläkeläisten ja toisen kodin ostajien houkuttelemisessa.
Riskitekijät Lähi-idän kiinteistöbuumille vaikuttavat olevan melko hallinnassa. Yksi on öljyn hinnan vaihtelu – suuri pudotus öljyn hinnassa voisi leikata hallituksen menoja ja heikentää tunnelmaa. Useimmilla GCC-mailla on kuitenkin runsaasti varantoja ja ne ovat taloudellisesti paljon vahvempia kuin kymmenen vuotta sitten. Toinen huomioitava asia on ylirakentaminen: skeptikot pohtivat, imeytyykö kaikki suunniteltu tarjonta (erityisesti Saudi-Arabiassa). Toistaiseksi kuitenkin hallituksen syvät taskut ja todellinen asuntotarve (Saudi-Arabialla on nuori väestö ja asuntopula) viittaavat siihen, että hankkeille löytyy asukkaita, vaikka hintatasoa jouduttaisiin säätämään.
Kun tapahtumia on näin paljon, alueen näkymät pysyvät erittäin positiivisina. Expo Realin kyselyssä Lähi-idän kiinteistönäkymät arvioitiin erittäin houkutteleviksi, ja monet kansainväliset sijoittajat asettavat Persianlahden alueen kasvutavoitteidensa kärkeen. Erään alan toimitusjohtajan sanoin: “Lähi-itä on tällä hetkellä maailman kehityslaboratorio – jos haluat nähdä kaupunkien tulevaisuuden, katso mitä Saudi-Arabian aavikolle ja Dubain horisonttiin nousee.” Väite on rohkea, mutta ei perusteeton. Vuoden 2025 loppuun ja sen jälkeenkin odotettavissa on lisää megakauppoja, uusia horisonttia määrittäviä hankkeita ja lisää pääomaa virtaamassa Lähi-idän kiinteistöihin, kun alue vakiinnuttaa asemansa globaalin kiinteistöskenen keskipisteenä.
Afrikka: Nousevat investoinnit ja uudet kasvurintamat
Afrikan kiinteistömarkkinat jäävät usein huomiotta kansainvälisissä keskusteluissa, mutta ne kiinnostavat yhä enemmän kansainvälisiä sijoittajia – erityisesti kun jotkut näkevät Afrikan “viimeisenä rajana” kehittyvien markkinoiden kasvussa nuoren väestön ja nopean kaupungistumisen ansiosta. Vaikka jokaisella Afrikan maalla on oma kiinteistötarinansa, yhdistävä teema vuonna 2025 on kasvavat investointivirrat ja kunnianhimoiset hankkeet, vaikka makrotason haasteet jatkuvat.
Pohjois-Afrikka kokee erityisesti investointiaallon, josta suuri osa tulee Lähi-idästä. Egypti erottuu suunnitelmiensa mittakaavalla ja houkuttelemansa pääoman määrällä. Knight Frankin “Destination Egypt 2025” -raportti korostaa, että Egypti “houkuttelee Persianlahden varallisuutta kiinteistösektorilleen” – noin 1,4 miljardia dollaria yksityistä pääomaa GCC-maista on suuntautumassa egyptiläisiin asuntoihin ja toimistoihin lähitulevaisuudessa. Varakkaat sijoittajat Yhdistyneistä arabiemiirikunnista ja Saudi-Arabiasta johtavat kehitystä: kyselytutkimuksen mukaan UAE:n kansalaiset aikovat sijoittaa noin 709 miljoonaa dollaria Egyptin kiinteistöihin ja saudilaiset noin 403 miljoonaa dollaria, minkä jälkeen kiinnostusta on myös saksalaisilta ja brittiläisiltä sijoittajilta. Näitä varoja sijoitetaan kaikkeen Kairon ulkopuolelle rakennettavasta uudesta hallinnollisesta pääkaupungista Välimeren ja Punaisenmeren korkeatasoisiin rantakohteisiin.
Egyptin hallitus itse on keskellä kunnianhimoisinta kehitysohjelmaansa vuosikymmeniin. Kairo rakentaa aivan uutta pääkaupunkia (“NAC”) autiomaahan – älykaupunkimegaprojektia, josta on jo tullut 56 %:lle kyselyyn vastanneista saudiarabialaisista sijoittajista ja 34 %:lle emiraattien sijoittajista tärkein kohde Knight Frankin mukaan. Pohjoisrannikko (Välimeren rannikko) ja Keskinen Kairo ovat myös kuumia alueita, joissa Persianlahden ostajat hankkivat loma-asuntoja ja strategisia liikekiinteistöjä. “Egyptin muodonmuutos alueelliseksi kiinteistökehityksen voimakeskukseksi on todella käynnissä,” sanoo Knight Frankin Faisal Durrani. “Yksityinen pääoma Persianlahdelta, yhdistettynä valtion varallisuusrahastojen sijoituksiin, nopeuttaa maan muutosta.” Itse asiassa Egypti on vuodesta 2023 lähtien nähnyt kasvua suorissa ulkomaisissa investoinneissa (FDI), joista suuri osa kohdistuu kiinteistöihin ja infrastruktuuriin – mukaan lukien merkittävä 35 miljardin dollarin sitoumus Abu Dhabin ADQ:lta tänä helmikuussa, joka kattaa valtavan rannikkokehityksen (Ras El Hekma) ja muita projekteja. Näiden pääomasijoitusten ansiosta uusia kaupunkeja, aidattuja asuinalueita ja liikekeskuksia nousee ympäri Egyptiä. Kiinteistöjen arvot ovat joillakin Kairon alueilla nousseet jyrkästi (Knight Frank huomauttaa, että hinnat Sheikh Zayed Cityssä nousivat 24,7 % vuodessa) arabianbusiness.com. On kuitenkin varoitettu, että markkinoille tulee paljon uutta tarjontaa vuonna 2025 (yli 30 000 uutta asuntoa on määrä valmistua, mikä on 29 % enemmän kuin vuonna 2024) arabianbusiness.com, mikä voi hillitä hintojen nousua tulevina vuosina. Mutta toistaiseksi Egypti ratsastaa kiinteistöaallon harjalla – ulkoisen pääoman ja hallituksen modernisointipyrkimysten siivittämänä.
Siirryttäessä Saharan eteläpuolelle Saharan eteläinen Afrikka näkee omat kiinteistötrendinsä. Monissa Afrikan suurimmissa kaupungeissa koetaan nopeaa väestönkasvua ja kaupungistumista, mikä rasittaa olemassa olevaa asuntokantaa ja infrastruktuuria, mutta luo myös kehitysmahdollisuuksia. Suurissa kaupungeissa kuten Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) ja Accra (Ghana) on raportoitu vuosittaisia kiinteistöjen hintojen nousuja keskimäärin 8–12 % viime vuosina. Esimerkiksi Lagosissa kysyntä sekä luksusasunnoille Ikoyin ja Victoria Islandin kaltaisilla alueilla että edullisille asunnoille laajenevilla reuna-alueilla pysyy korkeana, vaikka maa kamppailee inflaation ja yli 20 %:n korkojen kanssa. Nigerian keskuspankki on nostanut korkoja (tällä hetkellä noin 18,75 %) torjuakseen inflaatiota, mikä nostaa asuntolainojen kustannuksia. Silti suuri osa Afrikan kiinteistömarkkinoista ei ole vahvasti asuntolainariippuvainen (Etelä-Afrikkaa ja Namibiaa lukuun ottamatta asuntolainat ovat melko harvinaisia). Ostot tehdään usein käteisellä tai innovatiivisilla maksusuunnitelmilla. Näin ollen korkeat korot ja taloudellinen epävakaus ovat vastatuulia, mutta eivät täysin pysäytä asuntomarkkinoiden toimintaa – sen sijaan kehittäjät ja ostajat löytävät luovia rahoitusratkaisuja, kuten dollarimääräiset maksusuunnitelmat Nigeriassa tai yhteisölliset säästöjärjestelmät Keniassa.
Kenian kiinteistömarkkinat (keskittyen Nairobiin) ovat edelleen yksi Itä-Afrikan kehittyneimmistä. Nairobissa on vilkas kaupallisen kiinteistön segmentti – se on monikansallisten yritysten ja kansalaisjärjestöjen alueellinen keskus, mikä lisää toimistopuistojen ja ulkomaalaisten asumisen kysyntää. Vaikka toimistotilojen vajaakäyttö on hieman kasvanut ylitarjonnan vuoksi, segmentit kuten luokan A varastot, modernit ostoskeskukset ja keskituloisten asunnot jatkavat laajentumistaan. Nairobissa ylemmän keskiluokan kasvu on vauhdittanut portillisten asuinalueiden pientä nousukautta esikaupungeissa kuten Kiambu ja Ngong Road. Lisäksi Keniasta on tullut keskeinen kohde vaihtoehtoisten omaisuusluokkien, kuten opiskelija-asuntojen ja terveydenhuollon kiinteistöjen, sijoituksille, mikä paikkaa sosiaalisen infrastruktuurin puutteita.
Ghana ja Norsunluurannikko ovat myös herättäneet sijoittajien kiinnostusta poliittisesti vakaina Länsi-Afrikan markkinoina. Accran kiinteistömarkkinoilla nähtiin huippuluokan asuntojen ja toimistojen rakentamisen nousu 2010-luvun lopulla; lyhyen hiljaiselon jälkeen uusia hankkeita on jälleen käynnissä (diasporan sijoitusten ja Ghanan öljytulojen tukemana). Ghanan viimeaikainen velkajärjestely ja inflaation nousu ovat kuitenkin lisänneet varovaisuutta. Silti aloitteet, kuten Ghanan suunnitelmat kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta ja Norsunluurannikon uudet kaupunkihankkeet (esim. Abidjanin laajeneva liikekeskus), etenevät kehitysrahoituslaitosten tuella.
Yhteinen teema Afrikassa on kohtuuhintaisten asuntojen tarve. Hallitukset Keniassa, Nigeriassa, Etelä-Afrikassa ja muissa maissa ovat asettaneet tämän etusijalle, usein julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksien kautta. Nigeria esimerkiksi käynnisti kansallisen asuntorahaston ja diasporan asuntolainajärjestelmän edistääkseen kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista. Etelä-Afrikassa asuntomarkkinat ovat kehittyneemmät, mutta tällä hetkellä vaisut. Etelä-Afrikan keskuspankki piti korot korkealla (8,25 % ohjauskorko) hillitäkseen inflaatiota, ja yhdistettynä talouden hitauteen ja sähköverkon ongelmiin asuntomarkkinat ovat olleet tasaiset. Hintojen reaalinen lasku on ollut monilla alueilla (Global Property Guide toteaa, että Etelä-Afrikan asuntomarkkinoita ”jarruttaa vaimea kysyntä, jatkuvasti korkea työttömyys ja hidas talous”). Analyytikot ovat kuitenkin jonkin verran optimistisia Etelä-Afrikan suhteen vuosina 2025–26: inflaation hellittäessä odotetaan koronlaskuja (mahdollisesti ohjauskorko laskee noin 10,5 %:iin vuoden 2025 loppuun mennessä), mikä voisi ”luoda ennennäkemättömiä mahdollisuuksia asunnon ostajille” ja vapauttaa patoutunutta kysyntää. Jo nyt Etelä-Afrikan pankit raportoivat vakaista tai kasvavista asuntolainahakemuksista vuoden 2025 jälkipuoliskolla, ja markkinatunnelma on parantunut viimeaikaisten poliittisten muutosten jälkeen (esimerkiksi yritysmyönteinen valtiovarainministeri).
Toinen huomionarvoinen asia on uusien kiinteistöteknologioiden ja rahoitusmallien nousu Afrikassa. Nigeriassa ja Keniassa proptech-startupit mahdollistavat kiinteistöjen osittaisen omistamisen, digitaaliset asuntolainapalvelut ja joukkorahoituksen kiinteistöille, mikä laajentaa markkinoille pääsyä. Nämä innovaatiot tuovat vähitellen lisää likviditeettiä ja läpinäkyvyyttä. Lisäksi afrikkalaiset REIT-rahastot ovat hitaasti nousemassa – Ghana on lanseerannut REITin ja Kenia valmistelee sääntelyä niiden edistämiseksi, mikä voisi ohjata institutionaalista rahaa ostoskeskusten, toimistojen ja logistiikkakeskusten kehittämiseen.
Lopulta Afrikan integroituminen globaaleille sijoitusmarkkinoille kasvaa. Merkittävä merkki tästä: suuret kansainväliset kehittäjät ja hotelliketjut laajentavat toimintaansa Afrikassa. Esimerkiksi ranskalaiset ja amerikkalaiset kehittäjät rakentavat monikäyttöisiä megahankkeita Norsunluurannikolla ja Senegalissa. Hotelliketjut kuten Marriott, Hilton ja Accor avaavat kymmeniä uusia hotelleja eri puolille mannerta, luottaen liiketoiminnan ja turismin kasvuun – mikä osoittaa luottamusta kiinteistöalan näkymiin.
Yhteenvetona Afrikan kiinteistöala vuoden 2025 lopulla on täynnä vastakohtia: merkittäviä haasteita (korkeat rahoituskustannukset, makrotalouden epävakaus joissakin maissa) mutta myös merkittäviä palkintoja (nopea kasvu, korkeat tuotot ja suotuisat väestörakenteet). Persianlahden sijoittajien ja muiden kiinnostus viittaa siihen, että Afrikan markkinat, vaikka riskialttiimpia ovatkin, tarjoavat pitkän aikavälin potentiaalia, jota on vaikea sivuuttaa. Jos globaalit olosuhteet paranevat – eli korot laskevat ja raaka-aineiden hinnat pysyvät korkealla – Afrikassa voidaan nähdä kiinteistökehityksen voimakasta kiihtymistä. Jo nyt “uusia kaupunkeja” nousee (Egyptin NAC:sta Nigerian Eko Atlanticiin), ja Afrikan kaupunkien siluetit voivat näyttää hyvin erilaisilta kymmenen vuoden kuluttua. Toistaiseksi mannerta rakennetaan pala palalta, usein tutkan alla – mutta yhä enemmän globaalin pääoman ja asiantuntemuksen voimin.
Näkymät: Varovaista optimismia vuodelle 2026 ja sen jälkeen
Kun kokoamme yhteen lokakuun 2025 alun uutiset, globaalia kiinteistöalaa leimaa varovainen optimismi. Mantereiden yli markkinatoimijat valmistautuvat parempaan vuoteen 2026, vaikka ovatkin tietoisia jatkuvista riskeistä.
Useat suuret instituutiot ja asiantuntijat ovat päivittäneet ennusteitaan viimeaikaisten tapahtumien valossa:
- Kansainvälinen valuuttarahasto (IMF) – Tulevassa World Economic Outlook -raportissaan (joka julkaistaan lokakuun puolivälissä) IMF:n odotetaan käsittelevän globaalin inflaation hidastumista ja sen vaikutuksia. Ensimmäiset merkit viittaavat siihen, että IMF nostaa hieman kasvuennusteita joillekin alueille parantuneiden rahoitusolojen ansiosta. Kiinteistöala, joka usein hyötyy matalista koroista, voi nähdä sijoitusten lisääntymistä, jos IMF:n “pehmeän laskun” skenaario toteutuu. (Vastapainona IMF todennäköisesti varoittaa Kiinan kiinteistöongelmista Aasian kasvun riskinä.)
- CBRE ja JLL (globaalit välitystoimistot) – Molemmat yritykset ovat muuttuneet positiivisemmiksi vuoden 2025 suhteen. CBRE ennustaa nyt 15 %:n kasvua kaupallisten kiinteistösijoitusten volyymissa maailmanlaajuisesti vuonna 2025, kun aiemmin ennuste oli noin 10 %. He perustelevat tätä odotetulla korkojen laskun käänteellä Yhdysvalloissa, Isossa-Britanniassa ja euroalueella, mikä parantaisi likviditeettiä ja ostajien luottamusta. JLL:n tuorein globaali katsaus toteaa samoin, että “aikaiset liikkeellelähtijät” vuosina 2024–25 voivat saada ylisuuret tuotot markkinoiden elpyessä ja että tietyillä sektoreilla (esim. logistiikka, asunnot) tarjontapula pahenee, mikä luo mahdollisuuksia kehittäjille.
- Deloitte & PwC (Konsulttiyritykset) – PwC/ULI:n (Urban Land Institute) julkaisema Emerging Trends in Real Estate 2025 -raportti julkaistiin 5. lokakuuta ja sen globaali näkymä oli varovaisen myönteinen. Raportissa todettiin, että vaikka inflaatio, korkeammat korot, poliittiset riskit ja rakennuskustannukset ovat yhä huolenaiheita, useimmat kyselyyn vastanneet odottavat transaktiovolyymien kasvavan vuonna 2025 ja uskovat, että ”kiinteistösykli on kääntynyt kulman taakse”. Keskustelua käydään ”K-muotoisesta” elpymisestä: ydinkiinteistöt keskeisillä sijainneilla toipuvat ensin, kun taas toissijaiset kohteet voivat jäädä jälkeen tai laskea lisää. Deloitten vuoden 2026 liikekiinteistöjen näkymä (esitelty lokakuun alussa) toistaa, että laadukkaat, tuottoa tuottavat kiinteistöt alkavat jälleen houkutella useita tarjoajia vuoden 2025 loppuun mennessä.
- Keskuspankit – Keskuspankkiirien viestit ovat yleisesti tukevia: Yhdysvaltain keskuspankki on viestinyt tauosta ja mahdollisista lisäleikkauksista, jos inflaatio jatkaa hidastumistaan. Euroopan keskuspankki on myös pitänyt tauon ja jotkut jäsenet vihjaavat leikkauksista vuoden 2024 puolivälissä, jos talous pysyy heikkona (euroalueen inflaatio laski äskettäin alle 3 %:n). Kehittyvien markkinoiden keskuspankit (Brasilia, kuten aiemmin mainittu, sekä esimerkiksi Puola ja Unkari) ovat jo laskeneet korkoja tai tekevät niin pian. Tämä synkronoitu kevennys on jyrkkä käänne vuoden 2022 synkronoidusta kiristyksestä – ja se lupaa hyvää korkoherkille sektoreille. Kiinteistöt hyötyvät tästä merkittävästi, sillä alhaisemmat ohjauskorot laskevat asuntolainojen korkoja ja tuottovaatimuksia, mikä lisää sekä kysyntää että omaisuusarvoja.
Toki riskejä on edelleen horisontissa. Jatkuva inflaatio voi hidastaa tai pysäyttää korkojen laskusyklin; geopoliittiset jännitteet (kuten sodat tai kauppakonfliktit) voivat horjuttaa sijoittajien luottamusta; ja joidenkin markkinoiden korkea velkataso (julkinen ja yksityinen) on arvaamaton tekijä. Kiinteistöalalla yksi riski on uudelleenrahoitus – suuri määrä liikekiinteistöjen velkoja erääntyy vuosina 2024–2026, ja se, kuinka sujuvasti nämä lainat uudistetaan (tai järjestellään uudelleen), vaikuttaa kiinteistönomistajien käyttäytymiseen. Jos korot eivät laske toivotusti, jotkut omistajat voivat ajautua maksukyvyttömyyteen tai joutua myymään omaisuutta, mikä tuo markkinoille ahdinkoa. Monet tarkkailijat kuitenkin uskovat, että vuosien 2022–2024 hintakorjaus on ollut riittävä houkuttelemaan ostajia, ja mahdolliseen lisäahdinkoon vastaa innokas pääoma (kuten opportunististen rahastojen kasvava määrä nyt osoittaa).
On myös tärkeää huomioida toimialakohtaiset muutokset, jotka muovaavat näkymiä:
- Asuntomarkkinat: Yleinen näkemys on, että asuntomarkkinat vakautuvat tai kasvavat maltillisesti useimmissa maissa vuonna 2025. Asuntokysyntä on rakenteellisesti vahvaa monissa talouksissa (väestörakenteen tai tarjonnan puutteen vuoksi), joten kun asuntolainojen korot laskevat edes hieman, aktiviteetti vilkastuu. Tästä on jo nähty viitteitä: esimerkiksi Iso-Britanniassa asuntolainojen hyväksynnät kasvoivat syyskuussa, kun koronnostot pysähtyivät; Yhdysvalloissa uusien asuntojen myynti on itse asiassa kasvanut vuodentakaisesta, kun rakennuttajat tarjoavat korkoalennuksia. Toisaalta asumisen kohtuuhintaisuus on edelleen rajoite – palkat eivät ole täysin pysyneet asuntojen hintojen ja korkokustannusten perässä viime vuosina. Jos inflaatiokorjatut tulot eivät nouse, asuntomarkkinoiden elpyminen voi olla hidasta. Ensiasunnon ostajien tukeminen tai sosiaalisen asuntotuotannon ohjelmat vaikuttavat joillakin markkinoilla (esim. Kanada poisti juuri GST:n uusista vuokra-asunnoista tarjonnan lisäämiseksi).
- Kaupallinen: Toimistotilamarkkinoiden elpyminen kestää pidempään etätyöhön siirtymisen vuoksi. Näkymät vaihtelevat laadun mukaan: huipputason, energiatehokkaat toimistot (“Grade A” tai uudet rakennukset) keskeisillä paikoilla todennäköisesti palauttavat käyttöasteensa ja vuokrat kasvavat, sillä yritykset arvostavat läsnäoloyhteistyötä tietyissä tiloissa. Vanhemmat, vähemmän vihreät toimistot täytyy todennäköisesti muuntaa uuteen käyttöön tai peruskorjata perusteellisesti pysyäkseen kilpailussa – tämä on käynnissä oleva prosessi vuosina 2026–2030. Vähittäiskaupan kiinteistöt jakautuvat: välttämättömyyksiin perustuva vähittäiskauppa (ruokakauppakeskukset jne.) ja keskeiset pääkadun liikkeet turistikeskuksissa elpyvät hyvin, kun taas toisen tason ostoskeskukset ja suuret marketit kamppailevat verkkokaupan ja muuttuvien kulutustottumusten kanssa. Teollisuus/logistiikka on kenties vahvin sektori maailmanlaajuisesti – vajaakäyttöasteet ovat monissa logistiikkakeskuksissa ennätyksellisen alhaalla, ja vaikka uutta tarjontaa on tulossa, se tuskin riittää kysyntään. Tekoälyn, pilvipalveluiden ja 5G:n kasvu lisää myös datakeskusten tarvetta, joista on tullut käytännössä uusi institutionaalinen omaisuusluokka (erityisillä sähkö- ja jäähdytysvaatimuksilla). Hotelliala (majoitus) on elpynyt vahvasti monilla alueilla pandemian jälkeen, vaikka liikematkailu laahaa edelleen vapaa-ajan matkailun perässä; hotellien näkymät vuodelle 2025 ovat yleisesti positiiviset matkailun normalisoituessa, ellei uusia shokkeja tule.
- Maa ja kehittäminen: Mielenkiintoinen ennuste tulee maatalousmaan ja maa-alueiden asiantuntijoilta. He odottavat, että maatalousmaan arvo säilyy vahvana (ruokaturvan tarpeen ja inflaatiosuojan ansiosta). Asuinrakentamisen kehitysmailla joidenkin markkinoiden hinnat ovat laskeneet korkeampien rakennuskustannusten ja rahoituksen vuoksi, mutta kun nämä tekijät paranevat, maan arvo voi taas nousta, mikä voi johtaa siihen, että kehittäjät kiirehtivät varmistamaan tontteja nyt. Jotkut hallitukset harkitsevat kannustimia käyttämättömän maan vapauttamiseksi (esim. tyhjien tonttien verot) asuntopulan ratkaisemiseksi – jos tällaiset toimet toteutuvat, markkinoille voi tulla lisää maata ja hintojen nousu tasaantua.
Tämän monimutkaisen tilanteen keskellä monien kiinteistöalan ammattilaisten tunnelmat ovat parantumassa. Expo Real -trendindeksi osoitti, että optimistit ovat nyt enemmistönä pessimisteihin nähden 2–1 alalla. “Olemme saavuttaneet pohjan ja luottamus palaa vähitellen… markkina [on] hitaasti palaamassa normaaliksi,” sanoi Messe Münchnen toimitusjohtaja Stefan Rummel, ilmaisten toivoa mutta tunnustaen jäljellä olevat haasteet. Tämä “tasapainoinen tunnelma” on kaukana vuoden takaisesta synkkyydestä.
Yhteenvetona: elpyminen on alkamassa, mutta se tulee olemaan hidas ja epätasainen. Kun vuosi 2025 lähestyy viimeistä neljännestään, kiinteistösijoittajat ja kehittäjät ympäri maailmaa seuraavat tarkasti keskuspankkeja ja talouslukuja. Varovainen tunne on, että pahin on takana – arvonlasku on suurelta osin ohi ja uusi sykli on alkamassa. On kuitenkin selvää, että tuleva sykli eroaa edellisestä: se ei perustu helppoon velkavivutukseen ja nopeaan kääntämiseen. Sen sijaan perusteet ja luovat strategiat ratkaisevat menestyksen. Kuten eräs kokenut välittäjä totesi, “Tuleva vuosi erottaa amatöörit ammattilaisista – ne, jotka tekivät kotiläksynsä hiljaisina aikoina, tulevat menestymään kun markkina kääntyy.”
Toisin sanoen, odota, että maailmanlaajuiset kiinteistöuutiset tulevina kuukausina sisältävät enemmän suuria kauppoja, jotka saadaan päätökseen, enemmän nostureita kaupunkien silueteissa ja kyllä, enemmän hymyjä välittäjien ja sijoittajien kasvoilla – vaikkakin opituilla läksyillä höystettynä. Tämänhetkinen lokakuun 2025 yhteenveto antaa meille runsaasti todisteita siitä, että ympäri maailmaa kiinteistömarkkinat ovat vähitellen elpymässä, luoden perustaa mahdollisesti paljon vahvemmalle vuodelle 2026.
