- Pohjois-Amerikka: Yhdysvaltojen asuntolainakorot laskivat jyrkästi 11 kuukauden pohjalukemiin (~6,3 % 30 vuoden lainoissa) Fedin koronlaskuodotusten kasvaessa, mikä herätti ostajien optimismia uudelleen ainvest.com. Kanadassa Toronton asuntokaupat laskivat elokuussa ensimmäistä kertaa viiteen kuukauteen (–1,8 % kk/kk), sillä asumisen kohtuuhintaisuus on yhä tiukilla reuters.com, vaikka Kanadan keskuspankki onkin tauolla.
- Eurooppa: Britannian asuntojen hinnat nousivat 0,3 % elokuussa – kolmas peräkkäinen kuukausinousu, keskiarvon noustessa ennätykseen £299,331 reuters.com reuters.com – mutta laajemmin Euroopan liikehuoneistomarkkinat pysyvät paikallaan. Investointivolyymit vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla ovat tuskin puolet vuoden 2022 edeltävistä tasoista, ja rajan ylittävät kaupat ovat vuosikymmenen pohjilla korkeiden korkojen vuoksi m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Aasia-Tyynenmeren alue: Kiinan kiinteistökriisi syveni, kun jättimäiset rakennuttajat horjuvat – Evergrande poistettiin pörssistä ja kilpailija Country Gardenin asuntotoimitukset romahtivat noin 50 %, mikä enteilee ¥18–21 miljardin tappiota reuters.com reuters.com. Peking harkitsee pelastusliikkeitä (kuten valtionyhtiöiden tekemät ostot myymättömistä asunnoista) ylitarjonnan hillitsemiseksi reuters.com reuters.com. Silti valonpilkahduksia on: Japanissa Saksan Patrizia osti 14 Tokion kerrostaloa (800 asuntoa) kansainväliselle sijoittajalle, luottaen vuokra-asuntojen kysynnän kestävyyteen patrizia.ag patrizia.ag.
- Lähi-itä: Dubain kiinteistöbuumi rikkoi uusia ennätyksiä – 51 000 asuntoa myytiin vuoden 2025 toisella neljänneksellä, kaikkien aikojen ennätys bloomberg.com – nostaen vuoden alusta kertyneet myynnit huimaan AED 441 miljardiin (~120 miljardia dollaria) instagram.com. Hurja hintojen nousu ja 13 %:n kasvu elokuun myynneissä ovat saaneet jotkut analyytikot varoittamaan vuoden 2009 kaltaisen romahduksen toistumisesta bloomberg.com. Samaan aikaan Saudi-Arabia avasi kiinteistömarkkinansa ulkomaisille sijoittajille uudella lailla (voimaan 2026), joka sallii ulkomaalaisten ostot tietyillä alueilla, kuten Riadissa ja Jeddassa natlawreview.com – osa Vision 2030 -hanketta pääoman houkuttelemiseksi ja kehityksen vauhdittamiseksi natlawreview.com.
- Latinalainen Amerikka: Korkeat korot ja politiikan muutokset määrittelevät aluetta. Brasilian keskuspankki (Selic 14,75 %) julkisti “siltarahoitus” -suunnitelman asuntoluottojen tukemiseksi, kun säästötalletukset ehtyvät reuters.com reuters.com. Meksikossa kiinteistösijoitusten odotetaan nousevan ₱652 miljardiin ($38 miljardiin) vuoteen 2025 mennessä, vauhdittajina lähituotanto ja uuden hallinnon suunnitelma rakentaa miljoona kotia riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrikka: Kotimaiset sijoittajat muovaavat markkinoita. Nigerialaisten eläkerahastojen kiinteistösijoitukset kasvoivat noin 418 % vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla (noin $51 miljoonaan) propertywheel.co.za, mikä merkitsee siirtymää kohti paikallista pitkäaikaista pääomaa. Etelä-Afrikka puolestaan kamppailee yhä heikon asuntomarkkinan kanssa – korkea työttömyys ja alhainen kysyntä jarruttavat globalpropertyguide.com – vaikka keskuspankin koronlaskut (repo alas 7,00 %:iin elokuussa) privateproperty.co.za tähtäävät vaatimattomaan elpymiseen.
Pohjois-Amerikka: Viilenevät korot, varovaiset ostajat
Yhdysvallat – Helpotuksen merkkejä: Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla nähtiin tällä viikolla ensimmäisiä helpotuksen merkkejä ostajille. Asuntolainojen korot syöksyivät alimmalle tasolleen sitten lokakuun 2024 – 30 vuoden kiinteä korko laski 16 korkopistettä noin 6,29 %:iin ainvest.com. Tämä jyrkkä yhden päivän lasku, jonka taustalla olivat heikot työllisyystiedot ja toiveet keskuspankin koronlaskuista, on tuonut konkreettisia säästöjä (noin 169 dollaria vähemmän kuukaudessa 450 000 dollarin lainassa) ja nostanut asunnonostajien luottamusta ainvest.com ainvest.com. ”Momentum on kääntymässä” ostajien eduksi vuosien hintojen nousun jälkeen, kuten Fortune totesi, ja asumisen saavutettavuus on noussut 3,1 % vuodessa newslink.mba.org. Rakennusliikkeet ja asuntolainayhtiöt nousivat uutisen myötä, mikä kuvastaa odotuksia siitä, että matalammat rahoituskustannukset lisäävät kysyntää ainvest.com. Epävarmuus markkinoilla kuitenkin jatkuu: Bank of American kyselyssä 60 % amerikkalaisista ei ole varma, onko nyt hyvä aika ostaa, mikä on korkein luku sitten vuoden 2023 reuters.com reuters.com. Korkeat hinnat ja taloudellinen epävarmuus tarkoittavat, että monet ”odottavat… että korot ja hinnat laskevat” vielä lisää reuters.com.
Kanada – Markkinat hermostuneina: Kanadassa asuntomarkkinoiden jäähtyminen iski keskeiselle alueelle: Torontoon. Elokuun myynti Suur-Toronton alueella laski 1,8 % heinäkuusta (kausitasoitettu), mikä oli ensimmäinen lasku maaliskuun jälkeen reuters.com. Myös hinnat laskivat – vertailuindeksi putosi 978 100 Kanadan dollariin, jatkaen tasaista tai laskevaa suuntausta, joka on jatkunut viime marraskuusta lähtien reuters.com. Toronton alueellinen kiinteistönvälittäjäyhdistys syyttää “haastavaa” asumisen hintatasoa: “Keskimääräistä tuloa ansaitseva kotitalous… kokee edelleen haasteelliseksi selviytyä keskihintaisen asunnon kuukausittaisesta lainanlyhennyksestä,” TRREBin Jason Mercer sanoi reuters.com. Lainakustannukset pysyvät rangaistavan korkeina, vaikka Kanadan keskuspankki onkin pitänyt korot tauolla 5 %:ssa. Mercer huomautti, että jo pienikin helpotus asuntolainakoroissa voisi johtaa siihen, että “yhä useampi ostaja siirtyisi sivusta hyödyntämään tämänhetkisiä hyvin tarjottuja markkinoita” reuters.com. Uusia myyntikohteita onkin nyt 9,4 % enemmän kuin vuosi sitten, mikä antaa ostajille enemmän valinnanvaraa reuters.com. Katseet kohdistuvat nyt Kanadan keskuspankin tulevaan 17. syyskuuta pidettävään kokoukseen – markkinat odottavat varovaisesti ensimmäistä koronlaskua (kun korko on pysynyt 5 %:ssa maaliskuusta lähtien) reuters.com estämään asuntomarkkinoiden syvemmän taantuman.
Kaupallinen varovaisuus: Pohjois-Amerikan liikekiinteistöjen sektori pysyy kahtiajakautuneena. Yhdysvaltain toimistomarkkinat ovat syvässä laskusuhdanteessa – kansallinen toimistotilojen vajaakäyttö saavutti ennätykselliset 20,7 % vuoden 2025 toisella neljänneksellä, mikä on ennennäkemätön tyhjien tilojen ylitarjonta reuters.com. Suurissa kaupungeissa tilanne on pahempi: San Franciscon vajaakäyttö on noussut noin 27,7 %:iin (verrattuna noin 8,6 %:iin ennen pandemiaa) reuters.com, kun taas Manhattanilla ja Charlottessa vajaakäyttö on lähellä 23 %:a reuters.com. Jatkuva etätyö ja yritysten kulujen karsinta ovat johtaneet Moody’s Analyticsin mukaan ”rakenteelliseen häiriöön” toimistosektorilla reuters.com. Kiinteistöjen arvot heikkenevät, mikä rasittaa vuokranantajia ja alueellisia pankkeja, joilla on 290 miljardin dollarin edestä toimistolainoja erääntymässä vuoteen 2027 mennessä reuters.com. Vastauksena kehittäjät suuntaavat uudelleen – muuntavat toimistoja asunnoiksi (yli 149 miljoonaa neliöjalkaa suunniteltu uudelleenkäyttöön) reuters.com ja suosivat kuumempia segmenttejä, kuten teollisuus/logistiikka ja asuinkiinteistöt. Sen sijaan Yhdysvaltain teollisuus- ja asuinkiinteistöt pysyvät suhteellisen vahvoina, matalan vajaakäytön ja vakaiden vuokrien kasvun tukemina m24sunshine.com. Kanadassa kaupallinen sijoittaminen on hidastunut, mutta ei romahtanut; ensiluokkaisten toimistojen vajaakäyttö Toronton ja Vancouverin kaltaisissa kaupungeissa on koholla (~15 %), mutta alle Yhdysvaltojen huippulukujen, kun taas teollisuustilalle riittää kysyntää verkkokaupan kasvun ansiosta. Kaiken kaikkiaan markkinatunnelma Pohjois-Amerikassa paranee varovaisesti asuntomarkkinoilla korkojen laskiessa, vaikka liikekiinteistösegmentit käyvät läpi kivuliasta sopeutumista pandemian jälkeiseen todellisuuteen.
Eurooppa: Asuntomarkkinoiden nousu vs. liikekiinteistöjen vaikeudet
Yhdistynyt kuningaskunta – Kestävät hinnat: Ison-Britannian asuntomarkkinat osoittivat yllättävää kestävyyttä syksyä kohti mentäessä. Asuntolainayhtiö Halifax raportoi, että asuntojen hinnat nousivat 0,3 % elokuussa, mikä oli kolmas peräkkäinen kuukausittainen nousu reuters.com. Tämä nostaa hinnat 2,2 % korkeammalle kuin vuosi sitten reuters.com, ylittäen analyytikoiden ennusteet (jotka odottivat vain +0,1 %:n kuukausittaista muutosta) reuters.com. Keskimääräinen koti maksaa nyt ennätykselliset 299 331 puntaa reuters.com. Halifax kiittää tästä parantunutta ostovoimaa ja tasaista kysyntää: vuoden 2024 jyrkän korjauksen jälkeen palkat ovat kasvaneet ja asuntolainojen korot vakiintuneet, mikä on mahdollistanut ostajien paluun markkinoille. “Asuntomarkkinat ovat osoittaneet, että ne selviävät näistä haasteista,” sanoi Halifaxin asuntolainajohtaja ja totesi, että “hidas mutta tasainen nousu” hinnoissa jatkuu, jos taloudelliset olosuhteet pysyvät ennallaan reuters.com. Kaikki mittarit eivät kuitenkaan ole yhteneväisiä: kilpaileva lainanantaja Nationwide kirjasi 0,1 %:n hintojen laskun elokuussa reuters.com, ja kauppamäärät ovat yhä alle pandemiaa edeltävän tason. Ostajien käyttäytyminen on muuttunut – Rightmoven tiedot osoittavat, että myyjien oli tänä kesänä leikattava pyyntihintojaan tavallista enemmän saadakseen kaupat aikaan reuters.com. Ja mahdollinen hallituksen vaihdos häämöttää, veropolitiikan epävarmuus varjostaa ylemmän hintaluokan markkinoita: alan kyselyt ovat osoittaneet, että osa ostajista odottaa, peläten että seuraava budjetti (joka julkaistaan marraskuussa) voi nostaa luksusasuntojen kiinteistöveroja reuters.com. Toistaiseksi kuitenkin Britannian asuntomarkkinat uhmaavat painovoimaa, ja niitä tukevat laskeva inflaatio sekä Englannin keskuspankin korkotauko, jotka ovat parantaneet kuluttajien luottamusta.
Manner-Eurooppa – Investointien lama: Kanaalin toisella puolella Euroopan kiinteistömarkkinat kyntävät taantumassa, erityisesti liikekiinteistöjen osalta. Transaktiovolyymit ovat romahtaneet vuonna 2025. Ensimmäisellä neljänneksellä Euroopan kaupallisten kiinteistöjen kokonaisinvestoinnit olivat vain 47,8 miljardia euroa – alle puolet kolmen vuoden takaisesta tasosta m24sunshine.com. Alustavat toisen neljänneksen tiedot ovat vielä synkempiä: rajat ylittävät investoinnit laskivat noin 20 % vuoden takaisesta vain 17,2 miljardiin euroon, mikä on kymmenen vuoden pohjalukema ja osoittaa kansainvälisten sijoittajien jyrkkää vetäytymistä m24sunshine.com. Syyt: korkeat korot ja taloudellinen epävarmuus. Euroopan keskuspankin pitäessä korot syklin huipulla 4,25 %:ssa (torjuakseen lähes 5 %:n ydininflaatiota), rahoituskustannukset ovat nousseet ja hintanäkemyserot ovat jäädyttäneet kaupat m24sunshine.com. Ostajat vaativat suuria alennuksia, mutta monet myyjät eivät suostu tinkimään – seurauksena pattitilanne ja “alhainen likviditeetti” koko markkinalla m24sunshine.com.
Sektoreiden eriytyminen: Euroopan kiinteistömarkkinoiden laskusuhdanne ei kohtele kaikkia sektoreita tasapuolisesti. Toimistokiinteistöjen ja vanhempien ostoskeskusten kysyntä ja arvot ovat laskeneet m24sunshine.com. Jatkuvat etätyötrendit ja verkkokaupan kasvu ovat jättäneet toimistot ja toissijaiset ostoskeskukset kamppailemaan vuokralaisten houkuttelemisessa. Esimerkiksi Saksan liikekiinteistökaupat laskivat vielä 2 % vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla, jatkaen viime vuoden laskua m24sunshine.com. Kuitenkin valonpilkahduksia on: logistiikkavarastot, vuokra-asunnot ja hotellit eri puolilla Eurooppaa “säilyttävät sijoitusvetovoimansa” m24sunshine.com. Näitä segmenttejä tukevat rakenteelliset myötätuulet – logistiikkaa toimitusketjujen uudelleenjärjestely ja verkkokauppa, asuntomarkkinoita krooninen asuntopula ja hotellialaa matkailun elpyminen. Suuret sijoittajat, kuten pääomasijoitusyhtiöt, ovatkin siirtäneet painopistettään varasto- ja asuntosalkkujen ostamiseen, pitäen niitä inflaatiota paremmin kestävinä tulonlähteinä. Cushman & Wakefieldin analyytikot huomauttavat, että prime-logistiikan ja asuinkiinteistöjen pääoma-arvot ovat jo pohjaamassa ja voivat vakautua vuoden 2025 toisella puoliskolla hintojen sopeutuessa cushmanwakefield.com.
Näkymät: Euroopan kiinteistösentimentti on varovaisen toiveikas, että pahin on ohitettu. Taantumapelkojen hellittäessä (euroalueen BKT kasvaa yhä maltillisesti) ja EKP:n ollessa todennäköisesti korkohuipulla, jotkut opportunistiset rahastot etsivät löytöjä ylilyödyiltä markkinoilta. CBRE:n ennusteet arvioivat vähittäistä elpymistä vuonna 2025, jolloin kaikkien kiinteistöjen kokonaistuotto voi kääntyä positiiviseksi (~7 % vuonna 2025) mediaassets.cbre.com. Riskit ovat kuitenkin yhä suuret – geopoliittiset jännitteet ja sitkeät rahoituskustannukset voivat viivästyttää elpymistä. Lähitulevaisuudessa vuokranantajat kokevat kipua: jälleenrahoitus on kallista ja toimistotornien arvot esimerkiksi Frankfurtissa ja Amsterdamissa ovat laskeneet kaksinumeroisesti vuoden 2021 huipuista. Tulevat neljännekset koettelevat raskaasti velkaantuneita eurooppalaisia kiinteistönomistajia (esim. useita saksalaisia ja ruotsalaisia kiinteistöyhtiöitä), kun he yrittävät jälleenrahoittaa tai myydä omaisuuttaan laskumarkkinassa. Yhteenvetona Euroopan kiinteistömarkkinat ovat jakautuneet – kestävät asuntomarkkinat, kuten Iso-Britanniassa ja osissa Ranskaa, ovat jälleen nousussa reuters.com, mutta sijoitus- ja liikekiinteistösektorit ovat odottavalla kannalla, odottaen selkeämpiä taloussignaaleja ja käännettä korkosyklissä.
Aasia-Tyynenmeren alue: Kiinan myllerrys, muualla kohdennettua optimismia
Kiina – Kriisi ja väliintulo: Kiinan valtava kiinteistösektori – joka on pitkään ollut kasvun moottori – on edelleen syvässä kriisissä. Viime päivinä kiinteistöjen myynti ja hinnat koko maassa ovat jatkaneet pysähtyneisyyttään, ja suurten rakennuttajien vaikeudet pahenevat. Evergrande Group, joka oli aiemmin Kiinan suurin rakennuttaja, on virallisesti poistettu Hongkongin pörssistä (25.8. alkaen), koska se ei onnistunut ratkaisemaan 300 miljardin dollarin velkaansa thediplomat.com. Toinen jättiläinen, Country Garden, varoitti, että se tulee kirjaamaan vielä suuremman tappion tilikauden 2025 ensimmäisellä puoliskolla, kun voitot ovat kadonneet asuntohankkeiden toimitusten 50 %:n romahduksen myötä reuters.com reuters.com. Se toimitti vain noin 74 000 asuntoa H1:llä, mikä on tuskin puolet viime vuoden tahdista reuters.com, mikä korostaa, kuinka kiinteistöalan taantuma on tukahduttanut kassavirran. Country Garden jätti jo maksamatta 11 miljardin dollarin ulkomaiset joukkovelkakirjat vuoden 2023 lopulla, ja sen 14,1 miljardin dollarin velkajärjestely on käynnissä reuters.com. Koska rakennuttajilla on pulaa käteisestä, lukemattomat projektit jäävät kesken, mikä heikentää ostajien luottamusta ja aiheuttaa uusien asuntojen hintojen laskua monissa kaupungeissa.
Vastauksena tähän Peking lisää politiikkatukea. Viranomaiset ovat höllentäneet asuntolainasääntöjä (mahdollistaen ensiasunnon ostajille kannustimia suurissa kaupungeissa) ja laskeneet korkoja maltillisesti. Huomionarvoista on, että Bloomberg raportoi viranomaisten suunnittelevan valtionyhtiöiden mobilisointia ostamaan myymättömiä asuntoja vaikeuksissa olevilta rakennuttajilta reuters.com. Tämän järjestelmän puitteissa suuret keskushallinnon yritykset ja varainhoitajat (kuten China Cinda) voisivat hyödyntää 300 miljardin ¥ keskuspankkirahastoa ostaakseen ylimääräistä varastoa reuters.com. Tämä vähentäisi ylitarjontaa ja toisi likviditeettiä rakennuttajille. Se pohjautuu vuoden 2022 aloitteeseen, jossa paikallishallintoja ja valtionyhtiöitä kannustettiin ostamaan asuntovarantoa PBOC:n jälleenrahoitusjärjestelyjen avulla reuters.com. Vaikka nämä toimet auttavat marginaalisesti, luottamus on yhä horjuvaa: kiinteistösijoitukset ovat laskeneet noin 8 % vuoden alusta ja asunnonostajien luottamus on heikkoa kaikissa paitsi suurimmissa 1. tason kaupungeissa. Analyytikot varoittavat, että Kiinan kiinteistöongelmat – jotka saivat alkunsa vuoden 2021 rakennuttajien velkakiristyksestä – ovat pitkäaikainen rasite. ”Tämä on rakenteellinen laskusuhdanne, ei suhdannevaihtelun aiheuttama notkahdus,” eräs ekonomisti kertoi Reutersille, huomauttaen, että kaupunkiväestön kasvu hidastuu ja spekulatiivinen into tuskin palaa. Hallitus on vaikean tasapainottelun edessä vakauttaakseen asuntomarkkinat (jotka ovat elintärkeitä taloudelle) ilman, että se pelastaa vastuuttomia rakennuttajia kokonaan.
Laajempi Aasia – Vaihtelevat näkymät: Kiinan ulkopuolella Aasian ja Tyynenmeren kiinteistötrendeissä on enemmän positiivisuutta. Japani erottuu sijoitusmagneettina. Tällä viikolla eurooppalainen varainhoitaja PATRIZIA ilmoitti merkittävästä Japanin hankinnasta – 14 asuinkiinteistön portfolio Tokiossa, yhteensä noin 800 asuntoyksikköä patrizia.ag patrizia.ag. Kun käyttöaste on 97 % ja vuokrat nähdään 10 % markkinatasoa alempina, Patrizia näkee vahvaa ”tulonvakautta ja… mahdollisuuden kasvattaa tuloja aktiivisella johtamisella”, kertoo Japanin johtaja Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. Kauppa (yksi Patrizian suurimmista Japanissa) korostaa ulkomaisten sijoittajien luottamusta Tokion vuokra-asuntomarkkinoihin, jotka hyötyvät kaupungistumisesta ja niukasta tarjonnasta. Japanin erittäin matalat korot ja nousevat vuokrat tekevät siitä houkuttelevan verrattuna muihin markkinoihin, joissa lainakustannukset ovat korkeat. Samoin Singapore ja Etelä-Korea ovat nähneet tasaista kiinnostusta logistiikka- ja datakeskuskiinteistöihin, vaikka korkeat korot ovat hieman hillinneet volyymeja.
Australia & Intia: Australiassa tarina on siirtymässä nousukaudesta politiikkalähtöiseen maltillistumiseen. Nopean kasvun jälkeen vuoden 2025 alussa Australian keskuspankki laski korkoja kolme kertaa (tuoden ohjauskoron 3,60 %:iin vuoden puoliväliin mennessä afr.com) tukeakseen taloutta matalan inflaation aikana. Sydneyn ja Melbournen asuntomarkkinat ovat tämän jälkeen vakiintuneet maltillisilla hintanousuilla, kun matalammat korot kompensoivat ostajien varovaisuutta. Samaan aikaan Intian liikekiinteistöt elpyvät vahvan toimistovuokrauksen ansiosta (erityisesti IT-keskuksissa kuten Bangalore), ja asuntomyynti on saavuttanut ennätyskorkeudet suurimmissa kaupungeissa vahvan talouskasvun ansiosta.
Nousevat politiikkatoimet: Alueelliset hallitukset ovat myös aktiivisia. Etelä-Korea valmistelee toimenpiteitä asuntotarjonnan lisäämiseksi, tavoitteena hillitä hintoja ja auttaa nuoria ostajia (vaikka yksityiskohdat ovat vielä avoinna) menafn.com menafn.com. Ja Vietnamissa hallitus on helpottanut luotonantoa kiinteistöyhtiöille ja asunnonostajille, pyrkien purkamaan kiinteistösektorin luottokriisiä. Kaiken kaikkiaan Aasian ja Tyynenmeren kiinteistömarkkinoiden näkymät ovat kaksijakoiset: Kiinan pitkittynyt taantuma hidastaa alueellista kasvua ja raaka-aineiden kysyntää, mutta muut markkinat (Japani, Intia, Kaakkois-Aasia) osoittavat suhteellista kestävyyttä kohdennetun elvytyksen ja jatkuvan kaupunkikysynnän ansiosta. Sijoittajat ovat yhä valikoivampia – suosien markkinoita, joilla on selkeämmät perustekijät tai poliittista tukea, ja välttäen niitä, joilla on korkea velka ja ylitarjontaa.
Lähi-itä: Kuumat Persianlahden markkinat ja uudet uudistukset
Persianlahden nousukausi – Dubain ennätyksellinen nousu: Lähi-idän kiinteistömarkkinoiden huomio on Persianlahden poikkeuksellisessa kiinteistöbuumissa, erityisesti Dubaissa. Emiraatin kiinteistömarkkinat rikkovat ennätyksiä vuonna 2025, vaurastumisen ja sijoittajien virran siivittäminä. Ensimmäisten kahdeksan kuukauden (tammi–elo) aikana Dubai kirjasi noin 441,2 miljardia AED kiinteistökauppoja (~120 miljardia dollaria) instagram.com – luku, joka ylittää aiempien vuosien koko vuositason. Pelkästään vuoden 2025 toisella neljänneksellä tehtiin 51 000 asuntokauppaa, mikä on korkein koskaan kirjattu neljännesvuosittainen määrä Knight Frankin mukaan bloomberg.com. Kysyntä on laaja-alaista – ultra-luksushuvilat Palm Jumeirahilla, tyylikkäät asunnot ja jopa ennakkomyynnissä olevat asunnot käyvät kaikki kaupaksi. Nousu on nostanut hintoja kaksinumeroisin prosentein vuodessa keskeisillä alueilla. Esimerkiksi huviloiden hinnat ovat noin 16 % korkeammat kuin vuosi sitten kiinteistökonsulttien mukaan, ja kauppamäärät ovat kasvaneet noin 30 % vuoden alusta.
Tämä riehakkuus “herättää pelkoja uudesta romahduksesta”, Bloomberg kirjoittaa bloomberg.com. Kokeneet tarkkailijat näkevät yhtäläisyyksiä vuoteen 2009, jolloin Dubain edellinen kiinteistökupla puhkesi. Merkkejä kuplasta on runsaasti: Palm Jumeirahilla sijaitseva kartano myytiin hiljattain ennätykselliseen 170 miljoonan AED:n (~46 miljoonaa dollaria) hintaan, ja ennakkomyyntiasuntojen pikainen jälleenmyynti on palannut. Markkinoilla on kuitenkin uusia tukipilareita – pitkäaikaisten ulkomaisten asukkaiden virta (jotka pakenevat epävakautta muualta) ja suhteellisen rajallinen uusi tarjonta halutuilla alueilla. Rakennuttajat myös porrastavat asuntojen julkaisua hallitakseen varastoa. Analyytikot kehottavat varovaisuuteen, mutta eivät odota välitöntä romahdusta: “Tämä sykli on erilainen – enemmän loppukäyttäjiä, vähemmän velkavipua,” toteaa eräs paikallinen välitysliike, vaikka myöntävätkin, että jos globaalit korot pysyvät korkeina ja öljyn hinta laskee, Dubain kiinteistömarkkinat voivat viilentyä. Toistaiseksi vauhti on vahvaa: elokuun myynti nousi 10,9 miljardiin dollariin (13 % enemmän kuin viime vuonna) kesän ostobuumin siivittämänä therealestatereports.com. Vuokratuotot ovat yhä houkuttelevia (~6–8 %), mikä vetää puoleensa institutionaalisia sijoittajia. Tästä huolimatta Dubai Land Department on huomioinut spekulatiivisen kuumeen ja pohtii mahdollisia toimia, kuten korkeampia transaktiomaksuja tai oleskelusääntöjen muutoksia ylikuumenemisen estämiseksi.Saudi-Arabia – Avautuminen: Saudi-Arabiassa suuri uutinen on sääntelyuudistus. Heinäkuun 8. päivänä hallitus hyväksyi merkittävän Ulkomaalaisten kiinteistönomistus- ja sijoituslain, joka vapauttaa huomattavasti ulkomaalaisten pääsyn kuningaskunnan kiinteistömarkkinoille natlawreview.com. Laki tulee voimaan tammikuussa 2026 ja sallii ulkomaisten yksityishenkilöiden ja yritysten omistaa ja sijoittaa kiinteistöihin nimetyillä alueilla (jotka määrittelee uusi General Real Estate Authority) natlawreview.com. Aluksi näihin alueisiin kuuluvat kysytyt alueet Riadissa, Jeddassa ja muissa suurissa kaupungeissa. Tietyt ehdot koskevat – esimerkiksi ulkomaisten kaupallisten sijoitusten on oltava kehityshankkeita, joiden pääoma on vähintään 30 miljoonaa SAR (~8 miljoonaa dollaria) ja jotka valmistuvat viiden vuoden kuluessa natlawreview.com. Mutta muutos on merkittävä: se korvaa kaksikymmentä vuotta vanhan rajoittavan järjestelmän ja linjaa Saudi Vision 2030 -tavoitteiden kanssa houkutella ulkomaista pääomaa ja osaamista natlawreview.com. Hallituksen tavoitteena on lisätä kiinteistötarjontaa ja modernisoida alaa samalla kun se suojelee paikallisia etuja. Esimerkiksi ulkomaalaisilta on edelleen pääosin kielletty omistaminen Mekan ja Medinan pyhissä kaupungeissa natlawreview.com, ja yksittäiset ulkomaalaiset voivat ostaa kodin vain, jos heillä on oleskelulupa ja sisäministeriön hyväksyntä natlawreview.com. Käyttöönotto tapahtuu vaiheittain, ja viranomaiset seuraavat vaikutuksia hintoihin ja saudiarabialaisten asuntomahdollisuuksiin natlawreview.com. Reaktio: Kiinteistökehittäjät ja kansainväliset sijoittajat ovat ottaneet lain vastaan myönteisesti ja kutsuneet sitä ”pelinmuuttajaksi”, joka syventää markkinoita. Analyytikot odottavat ulkomaisten sijoitusten aaltoa Saudi-Arabian kaupallisiin hankkeisiin (hotellit, toimistot, ostoskeskukset), kun alueet on julkistettu, vaikka täysi vaikutus näkyy vasta vuosien kuluessa.
Muut alueelliset trendit: Koko Persianlahden alueella vahvat öljytulot ja talouskasvu ruokkivat kiinteistöbuumeja. Qatar ja Abu Dhabi kokevat myös hintojen nousua, joskin maltillisempaa kuin Dubaissa. Riyadh käy läpi rakennusbuumia, kun Saudi-Arabian pääkaupunki houkuttelee yrityksiä liiketoimintojen siirtämisohjelmansa myötä. Luksussegmentti kukoistaa koko alueella – Dubai johtaa ultra-prime-myyntien määrässä (Knight Frank nimesi sen vuoden 2025 ykkösmarkkinaksi yli 10 miljoonan dollarin asuntokaupoissa), ja Riyadhin diplomaattikortteli ja rannikkoinen NEOM-kehitysalue herättävät kiinnostusta. Samaan aikaan Egypti kohtaa päinvastaisen tilanteen: valuuttakriisi ja IMF:n uudistukset ovat vaimentaneet sen kiinteistömarkkinoita, kun paikalliset asuntokustannukset nousevat Egyptin punnissa, mutta investoinnit hidastuvat. Israelissa asuntojen hinnat ovat jäähtyneet ensimmäistä kertaa vuosiin, noin 2 % vuoden 2024 huipuista, kun korkeammat korot ja poliittinen epävarmuus heikentävät ostajien luottamusta. Kaiken kaikkiaan Lähi-idän kiinteistömarkkinoiden tarina loppuvuodesta 2025 on kasvua ja mahdollisuuksia Persianlahdella, joita tukevat uudistukset ja talouden monipuolistaminen, mutta samalla haasteita talousvaikeuksissa olevissa maissa.
Latinalainen Amerikka: Korkeat korot, suuret suunnitelmat ja kestävä kysyntä
Brasilia – Luovimista luottokriisin keskellä: Brasilia, Latinalaisen Amerikan suurin talous, kamppailee korkeiden korkojen vaikutusten kanssa asuntosektorillaan. Keskuspankin ohjauskorko Selic on 14,75 % – lähes 20 vuoden huipulla reuters.com – ja asuntolainojen lainakustannukset ovat nousseet, mikä on hillinnyt asuntokauppaa ja rakentamista. Tilannetta pahentaa se, että brasilialaiset ovat vetäneet rahojaan pois perinteisiltä säästötileiltä (jotka ovat asuntorahoituksen pääasiallinen lähde) hakeakseen tuottoisampia sijoituksia reuters.com. Tämä on jättänyt rahoitusvajeen kiinteistölainoihin. Vastauksena keskuspankin varapääjohtaja Gabriel Galipolo viittasi pikaiseen ratkaisuun: “siltarahoitusohjelmaan”, jonka avulla siirrytään uuteen asuntorahoitusmalliin reuters.com. Hän kertoi 5. syyskuuta, että suunnitelma – joka on kehitetty yhdessä suurten pankkien, kuten valtion omistaman Caixan kanssa – etsii vaihtoehtoisia rahoituslähteitä korvaamaan hupenevat säästötalletukset reuters.com reuters.com. Tarkoituksena on käyttää muita instrumentteja (mahdollisesti katettuja joukkovelkakirjoja tai lisää arvopaperistamista), jotta rakennuttajat ja asunnonostajat saavat luottoa, kunnes korot laskevat. “Meidän on siirryttävä uuteen järjestelmään,” Galipolo totesi, sillä talousosaaminen ja paremmat sijoitusvaihtoehdot ovat pysyvästi muuttaneet säästämiskäyttäytymistä reuters.com. Rohkaisevaa on, että Brasilian inflaatio on jäähtynyt yksinumeroiseksi ja keskuspankki on vihdoin aloittanut koronlaskut (50 korkopisteen lasku elokuussa, lisää odotettavissa). Kiinteistösektori odottaa innolla näitä koronlaskuja toimeliaisuuden elvyttämiseksi. Rakennuttajat kertovat, että vuoden 2025 puolivälissä uusien hankkeiden aloitus oli hiljaista, mutta he toivovat, että rahoituskustannusten lasku vuoden loppuun mennessä vapauttaa patoutunutta asuntokysyntää – Brasiliassa on suuri nuori väestö ja miljoonien asuntovaje.
Meksiko – Investointibuumi ja lähisiirto: Meksikon kiinteistöalan näkymät ovat selvästi nousujohteiset. Äskettäinen analyysi ennustaa, että kiinteistösijoitukset nousevat 652 miljardiin pesoon (38 miljardiin dollariin) vuoteen 2025 mennessä, mikä heijastaa vahvaa noin 15 %:n vuotuista kasvua riotimesonline.com. Useat tekijät ruokkivat tätä optimismia. Ensinnäkin teollisuuden lähisiirto – kun yhdysvaltalaiset yritykset siirtävät toimitusketjujaan lähemmäs – on lisännyt teollisuuskiinteistöjen kysyntää Meksikon ja Yhdysvaltojen rajalla sekä keskeisissä logistiikkakeskuksissa. Teollisuuskiinteistöjen vajaakäyttöaste on alle 3 % kuumilla alueilla kuten Monterreyssä ja Tijuanassa, ja vuokrat ovat ennätyskorkealla, mikä on käynnistänyt varasto- ja tehdaspuistojen rakentamisen aallon. Toiseksi, Meksikon hallitus presidentti Claudia Sheinbaumin (virkaanastujaiset loppuvuodesta 2024) johdolla on käynnistänyt kunnianhimoisen asuntorakentamisen ohjelman. Tavoitteena on rakentaa 1 miljoona uutta asuntoa hänen kautensa aikana riotimesonline.com, painottaen kohtuuhintaisia asuntoja, mikä on vilkastuttanut asuntorakentajien toimintaa. Valtion asuntolaitokset (Infonavit ja Fovissste) lisäävät lainanantoa, ja vuoden 2025 budjetissa otettiin käyttöön uusia tukia pienituloisille ostajille. Tämän seurauksena asuntorakentamisen odotetaan kasvavan noin 50 %: ₱241 miljardista vuonna 2024 ₱364 miljardiin vuonna 2025 riotimesonline.com. ”Resilienssi” on sana, jota analyytikot käyttävät Meksikon markkinoista – globaaleista haasteista huolimatta kotimainen kysyntä ja ulkomaiset investoinnit pitävät sitä yllä mexlaw.com. Tästä huolimatta Meksiko kohtaa vastatuulia: korkeat korot (Banixon korko on noin 11,25 %) pitävät asuntolainat kalliina, ja poliittiset siirtymät voivat hidastaa paikallisten lupien myöntämistä (Mexico Cityn asuntomarkkinat ovat olleet hitaita byrokraattisten viiveiden vuoksi riotimesonline.com). Lisäksi energiainfrastruktuurin rajoitteet ovat hillinneet kasvua joillakin teollisuuskäytävillä riotimesonline.com. Silti yleiskuva on positiivinen: kansainväliset sijoittajat sijoittavat runsaasti meksikolaisiin kiinteistösijoitusrahastoihin ja kehittäjiin, luottaen teollisuuden jatkuvaan kysyntään ja kasvavaan keskiluokkaan. Peson suhteellinen vakaus ja Meksikon läheisyys Yhdysvaltojen markkinoihin lisäävät sen houkuttelevuutta.
Andit ja Eteläkartio: Muualla Latinalaisessa Amerikassa trendit ovat paikallisempia. Chile ja Kolumbia ovat kokeneet asuntomarkkinoiden jäähtymistä korkeampien korkojen ja inflaation vuoksi, mutta ovat nyt ohittaneet inflaation huipun, mikä voi elvyttää markkinoita vuonna 2025. Argentiinassa, talouskriisin ja yli 100 %:n inflaation keskellä, viralliset kiinteistömarkkinat ovat jäässä – kauppoja tehdään käteisellä tai ei ollenkaan – odottaen tulevien vaalien ja mahdollisen dollarisaation tuloksia. Perussa rakennusala hidastuu poliittisen epävarmuuden vuoksi. Positiivisena puolena Panama raportoi kaupallisen kiinteistösektorin (toimistot ja vähittäiskauppa) elpymisestä pandemian jälkeen, kiitos sen roolin alueellisena liiketoimintakeskuksena, ja Karibian markkinat (kuten Dominikaaninen tasavalta ja Costa Rica) hyötyvät turismista ja ulkomaalaisten kiinteistöostoista, erityisesti lomakeskus- ja rannikkokohteissa. Yhteenvetona, Latinalaisen Amerikan kiinteistömarkkinat ovat jakautuneet kahtia: korkeamman korkotason taloudet ovat odotustilassa, kun taas Meksiko (ja jossain määrin Brasilia, kun korot laskevat) erottuvat kasvutarinoina, jotka hyödyntävät rakenteellisia trendejä.
Afrikka: Kotimainen pääoma kasvaa taloudellisten paineiden keskellä
Panafrikkalainen muutos – Paikalliset sijoittajat astuvat esiin: Merkittävä trendi Afrikan kiinteistöalalla tänä vuonna on kotimaisten institutionaalisten sijoitusten kasvu. Historiallisesti afrikkalainen kiinteistökehitys on ollut vahvasti riippuvainen ulkomaisesta pääomasta tai kehitysrahoituksesta, mutta tämä on muuttumassa. ”Eläkerahastot ja paikalliset varainhoitajat tulevat vihdoin mukaan,” selitti Niyi Adeleye Standard Bankista propertywheel.co.za. Esimerkiksi nigerialaiset eläkerahastot kasvattivat kiinteistösijoituksiaan noin 418 % vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla verrattuna vuoden 2024 ensimmäiseen puoliskoon propertywheel.co.za. Vaikka lähtötaso oli matala (noin 9 miljoonasta dollarista 51 miljoonaan dollariin), kyseessä on merkittävä harppaus, joka heijastaa uutta luottamusta kiinteistöihin vakaana, tuloja tuottavana omaisuusluokkana. Tämä pitkäaikaisen paikallisen pääoman lisäys auttaa käynnistämään hankkeita ja voi vähentää riippuvuutta epävakaasta ulkomaisesta rahoituksesta propertywheel.co.za. Samoin Itä-Afrikassa kenialaiset ja ruandalaiset eläkerahastot tutkivat kiinteistösijoituksia, kuten kohtuuhintaista asumista ja liikerakentamista. Tuleva Africa Property Investment Summit (18.–19. syyskuuta Kapkaupungissa) tulee korostamaan tätä trendiä ja esittelemään, kuinka paikallinen pääoma ”ruokkii kestävää kasvua” ja jopa korvaa joitakin kansainvälisiä sijoittajia propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Tämä sijoitusekosysteemin kypsyminen – kun paikalliset pankit ja rahastot tarjoavat pysyvää pääomaa – lupaa hyvää kestävämpien kiinteistömarkkinoiden luomiselle mantereella propertywheel.co.za.
Etelä-Afrikka – Korkojen lasku, hidas elpyminen: Etelä-Afrikka, mantereen kehittynein markkina, kokee varovaista käännettä korkojen laskun ansiosta. Etelä-Afrikan keskuspankki on laskenut ohjauskorkoa 100 korkopisteellä vuoden 2024 lopusta alkaen (8,25 %:sta 7,25 %:iin vuoden 2025 puoliväliin mennessä ja 7,00 %:iin syyskuuhun mennessä) privateproperty.co.za. Prime-lainakorko on nyt 10,5 %, kun se aiemmin oli 11,75 % ooba.co.za. Nämä laskut – mahdollistettu inflaation palattua 3–6 %:n tavoitehaarukkaan – ovat alkaneet vaikuttaa kiinteistösektoriin. Asuntolainojen korot laskevat, mikä parantaa hieman asuntojen saavutettavuutta. Siitä huolimatta asuntomarkkina on yhä paineessa. Kuten Global Property Guide toteaa, kysyntä on vaisua “jatkuvasti korkean työttömyyden ja hitaan talouskasvun vuoksi,” ja asuntojen hinnat reaalisesti ovat tasaisia tai laskussa globalpropertyguide.com. Eteläafrikkalaiset kuluttajat ovat taloudellisesti tiukoilla, ja pankit ovat kiristäneet lainaehtoja edellisen korkojen noususyklin jälkeen. Asuntokauppojen volyymit paranevat vain hieman vuoden 2024 heikoista tasoista, ja rakennuttajat raportoivat vaikeuksista käynnistää uusia hankkeita (erityisesti edullisessa segmentissä) yhä korkeiden rahoituskustannusten ja kuntapalvelujen puutteiden vuoksi. Yksi muutos on kasvava kiinnostus pienempiin, energiatehokkaisiin koteihin, kun kunnalliset palvelut pettävät – sähkökatkot ovat tehneet aurinkopaneeleista ja inverttereistä erittäin haluttuja asuntomarkkinoilla, mikä vaikuttaa hintoihin ja kysyntään.
Liikepuolella Etelä-Afrikka seuraa globaaleja trendejä: toimistotilojen vajaakäyttö kaupunkien keskustoissa (esim. Johannesburgin CBD) on korkealla (15–20 %:n haarukassa) yritysten jatkaessa tilojen pienentämistä, kun taas logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt menestyvät verkkokaupan ja kaupan ansiosta. Tuoreen konsulttiraportin mukaan varastotilojen käyttöaste ylittää 83 % keskeisillä Afrikan markkinoilla, ja Etelä-Afrikassa on mantereen korkeimpia teollisuusvuokria ja tuottoja (~8 %:n tuottotaso) consultancy.africa. Vähittäiskaupan kiinteistöt ovat jakautuneet: parhaat ostoskeskukset ovat toipuneet pandemian jälkeen kävijämäärien kasvaessa, mutta toissijaiset kauppakeskukset kamppailevat kuluttajien vähentäessä menojaan.
Nousevat markkinat ja mahdollisuudet: Afrikassa tietyt kaupungit on nimetty ”seurattaviksi” kiinteistösijoitusten kannalta vuonna 2025. Estate Intelin kysely mainitsi Nairobin, Lagosin, Accran, Kigalin ja Johannesburgin kärkikohteina, kiitos kaupungistumisen ja kasvunäkymien estateintel.com. Esimerkiksi Nairobissa on kysyntää moderneille logistiikkapuistoille ja keskiluokan asunnoille, Lagosissa on vilkas vähittäiskaupan ja monikäyttöisten kohteiden kehitysputki, ja Kigalin vakaus houkuttelee ulkomaisia sijoittajia edulliseen asuntotuotantoon. Asuntokysyntä on edelleen valtavaa Afrikassa – mantereella, jolla on arviolta 50 miljoonan asunnon vaje. Hallitukset ovat huomanneet tämän: Kenia lanseerasi juuri kiistellyn asuntomaksun uusien edullisten kotien rahoittamiseksi (vaikka se on kohdannut vastustusta), ja Nigerian uusi hallinto asettaa etusijalle asuntorahoituksen uudistamisen mahdollistamaan useampia asuntolainoja. Nigeriassa kiinteistökehittäjien yhdistys raportoi lisääntyneestä toiminnasta, kun uusi hallitus pyrkii hillitsemään inflaatiota ja vakauttamaan valuuttaa, mikä onnistuessaan voisi avata asuntorahoituksen. Lisäksi REITit (kiinteistösijoitusrahastot) kasvavat hitaasti – Nigerian REIT-markkina saavutti noin 600 miljoonan dollarin varallisuuden, Afrikan toiseksi suurin Etelä-Afrikan jälkeen instagram.com, tarjoten uuden sijoitusväylän.
Haasteet: Positiivisista merkeistä huolimatta haasteet, kuten valuuttakurssien vaihtelu, poliittiset riskit ja infrastruktuuripuutteet, painavat yhä monia Afrikan kiinteistömarkkinoita. Rahoituskustannukset ovat korkeat (paikalliset korot Nigeriassa ja Ghanassa ylittävät 20 % kehittäjille), ja sijoittajien luottamus voi olla haurasta. Siitä huolimatta kotimaisen pääoman kasvava rooli ja asteittaiset talousuudistukset viestivät kypsymisestä. Kuten eräs asiantuntija totesi, eläkerahastojen tulo ja paikalliset instituutiot ”viestivät kypsyvästä sijoitusekosysteemistä”, mikä todennäköisesti tuo lisää vakautta, parempaa hallintoa ja pidemmän aikavälin näkymiä Afrikan kiinteistöalalle propertywheel.co.za. Jatkossa sidosryhmät ovat varovaisen optimistisia, että vuosi 2025 voisi olla käännekohta, jolloin Afrikan kiinteistömarkkinat alkavat hyödyntää valtavaa potentiaaliaan omavaraisemmin ja kestävämmällä tavalla.
Lähteet:
- Reuters – Yhdysvaltain asuntolainakorkojen lasku & asuntomarkkinoiden tunnelma ainvest.com reuters.com; Toronton markkinadata reuters.com reuters.com
- Reuters – Ison-Britannian Halifax-indeksi & analyysi reuters.com reuters.com; Euroopan liikekiinteistösijoitusten romahdus m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Country Gardenin tappiovaroitus, Kiinan kehittäjät reuters.com reuters.com; Bloomberg – Dubain myyntibuumi ja romahduksen pelot bloomberg.com bloomberg.com; Saudi-Arabian ulkomaalaisomistuslaki natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Brasilian asuntorahoituskommentit reuters.com reuters.com; Rio Times – Meksikon investointiennusteet riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrikka) – Nigerian eläkkeet & paikallinen pääoma propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Etelä-Afrikan markkinatilanne globalpropertyguide.com; SARB:n koronlaskut privateproperty.co.za.
