Maailmanlaajuinen kiinteistövuoristorata: Lokakuun 2025 uskomattomat markkinamuutokset paljastettu

• Maailmanlaajuiset markkinat elpyvät: Kolmen vuoden pysähtyneisyyden jälkeen ”globaalit kiinteistömarkkinat osoittavat varovaisia elpymisen merkkejä, kun kevenevät korot tuovat takaisin osan nousukauden olosuhteista” bloomberg.com. Suurten konferenssien tiedot ja indeksiseurannat (LightBox) vahvistavat Q3:n lopun nousun: LightBoxin Yhdysvaltain liikekiinteistöjen aktiivisuusindeksi nousi 116,8 syyskuussa (vuoden 2025 korkein), elokuun 104,4:stä, kun kiinteistöilmoitukset kasvoivat 25 % edelliskuukaudesta prnewswire.com prnewswire.com. LightBox raportoi noin 26 miljardia dollaria Yhdysvaltain liikekiinteistökauppoja syyskuussa (vuoden 2025 vilkkain kuukausi), ja suuret transaktiot (+17–26 %) kasvoivat jyrkästi prnewswire.com. Sijoittajat huomauttavat, että lievä Fedin koronlasku (25 korkopistettä 17. syyskuuta) ja ”parantunut korkonäkyvyys” auttoivat vauhdittamaan tätä nousua prnewswire.com federalreserve.gov.
• Yhdysvaltain asuntomarkkinat yhä vaisut: 30 vuoden asuntolainakorot pysyivät noin 6,3 % lokakuun alussa realestatenews.com. Uusien kotien listaukset kasvoivat maltillisesti (+2–3 % vuositasolla) realestatenews.com, mutta ostajakysyntä on edelleen heikkoa: vireillä olevat kaupat laskivat noin 1 % vuoden takaiseen verrattuna realestatenews.com. Asuntolainahakemukset vähenivät syyskuun lopulla, ja myyjät laskevat usein hintoja (yksi San Antonion kohde myytiin 15 000 $ pyynnin alle ja mukaan tuli kodinkoneita realestatenews.com). Osittainen Yhdysvaltain hallinnon sulku (lokakuu 2025) on viivästyttänyt talousraportteja ja jopa monien kotien tulvavakuutuksia, mikä on entisestään viilentänyt markkinaa realestatenews.com realestatenews.com. Taloustieteilijät huomauttavat, että tämänhetkinen asuntolainakorkojen “odotustila” (ja kasvava epävarmuus) pitää ostajat poissa markkinoilta realestatenews.com. Analyytikot (JP Morgan ym.) odottavat Yhdysvaltain asuntojen hintojen kasvun pysyvän hyvin matalana (noin 2–3 % vuonna 2025), jos korot pysyvät korkeina.
• Kanada – hidastuva tahti: Kanadan keskuspankki laski ohjauskorkonsa 2,50 %:iin 17. syyskuuta bankofcanada.ca (useiden maailmanlaajuisten koronlaskujen jälkeen). Kauppahaasteista huolimatta Kanadan asuntomarkkinat ovat olleet suhteellisen kestäviä: BKT laski 1,5 % toisella neljänneksellä (tullit ja vienti), mutta “kulutus ja asuntomarkkinat kasvoivat molemmat terveellä tahdilla” bankofcanada.ca. Analyytikot sanovat Kanadan asuntojen hintojen tasaantuvan, mutta niitä tukevat edelleen väestönkasvu ja yhä korkeat vuokrat; lisäkoronlaskuja voi tulla loppuvuodesta 2025, jos inflaatio hellittää.
• Kiina – jatkuva jäähtyminen, politiikan kevennyksiä: Kiinan asuntomarkkinoiden taantuma jatkuu, vaikka hintojen lasku hidastuu vähitellen. Syyskuun Reutersin kyselyssä arvioitiin, että vuoden 2025 asuntokauppojen hinnat saattavat laskea noin 3,8 % (parempi kuin aiempi 4,8 %) reuters.com. Itse asiassa uusien asuntojen hinnat ovat hidastaneet laskuaan (vuosittainen pudotus noin 2,8 % heinäkuussa vs. 3,2 % kesäkuussa) reuters.com. ING:n ja S&P:n analyytikot kuitenkin varoittavat, että taustalla olevat ongelmat jatkuvat (kotitalouksien korkea velkaantuneisuus, ylitarjonta pienemmissä kaupungeissa) reuters.com reuters.com. Fitch korostaa, että ”rakenteelliset haasteet” jatkuvat – väestörakenne, heikko ostovoima ja liiallinen myymätön varanto voivat estää täyden elpymisen reuters.com. Vastauksena tähän Peking ja suuret kaupungit jatkavat rajoitusten keventämistä: esimerkiksi Peking poisti elokuussa ostorajoitukset tietyiltä perheiltä viidennen kehätien ulkopuolella globaltimes.cn, ja Shanghai syyskuussa poisti rajoitukset uusien ja käytettyjen asuntojen ostolle ulomman kehätien ulkopuolella globalneighbours.org. Näillä toimilla pyritään houkuttelemaan ostajia takaisin erityisesti ylitarjonnasta kärsiviin esikaupunkeihin. Silti useimmat analyytikot odottavat Kiinan markkinoiden pysyvän vaisuina ainakin vuoden 2026 jälkipuoliskolle asti, ja odottavat vain maltillista nousua vuoteen 2027 mennessä, vaikka politiikkaa tuettaisiin voimakkaasti.
• Eurooppa – ristiriitaisia signaaleja, mutta hinnat nousevat: Useimmilla EU-markkinoilla hinnat nousivat edelleen kolmannella neljänneksellä. Eurostatin tiedot osoittavat, että EU:n asuntojen hinnat nousivat noin 5,4 % vuodentakaisesta vuoden 2025 toisella neljänneksellä euronews.com, ja joissakin maissa nousu oli kaksinumeroista (Portugali +17,1 %, Bulgaria +15,5 %, Unkari +15,1 %) euronews.com. Sen sijaan suuremmilla markkinoilla kasvu oli maltillisempaa (Saksa +3,2 %, Italia +3,9 %). Asumisen kohtuuhintaisuus herättää huolta, mutta nousevat vuokrat ja vähäinen tarjonta tukevat edelleen hintoja. Rahoituskustannukset pysyvät Euroopassa korkeina – EKP piti korot ennallaan 4,5 %:ssa lokakuun puoliväliin asti – mutta useimmat ostajat ovat lukinneet matalat korot finanssikriisin jälkeen tai löytäneet vaihtoehtoisia rahoituslähteitä. Kaupallisella puolella toiminta on varovaista: logistiikka- ja toimistomarkkinoilla tehdään valikoivia sijoituksia (esim. Blackstonen 2,3 miljardin euron teollisuuskauppa Ranskassa), mutta sijoittajat suhtautuvat varauksella jatkuvaan inflaatioon ja tiukempiin lainaehtoihin. Sääntelymuutokset ovat tulossa (EU:n vihreät rakennustavoitteet, Ison-Britannian vuokramarkkinauudistukset jne.), mutta lokakuussa huomio kiinnittyi dataan: ostopäällikköindeksit osoittivat maltillista kasvua, ja kiinteistöanalyytikot (Savills, Oxford Economics) ennustavat, että eurooppalaiset kiinteistösijoitusvolyymit pysyvät ”laajalti kestävinä” vuoteen 2025 asti creherald.com, joskin kehitys on epätasaista eri sektoreilla.
• Lähi-itä – ennätyksellistä toimintaa Arabiemiirikunnissa: Persianlahden markkinat kukoistavat. Dubaissa vuoden 2025 kolmas neljännes oli historiallinen: noin 59 228 kiinteistökauppaa yhteensä 170,7 miljardin AED:n (~46,5 miljardin dollarin) arvosta tradearabia.com – kasvua noin 20 % vuoden takaiseen – nostaen tammi–syyskuun myynnit noin 498,8 miljardiin AED:hen (136 miljardiin dollariin) tradearabia.com. Asuntojen myynti johti nousua (+25,9 % Q3:lla), liikekiinteistökaupat kasvoivat +41,9 % ja jopa tonttikaupat +25,7 % tradearabia.com. Huomionarvoista on, että mediaanihinta/neliöjalka on noussut noin 11 % vuoden takaiseen verrattuna, mikä kuvastaa vahvaa kysyntää (ulkomaisten ostajien ja viisumiin sidotun sijoittamisen vauhdittamana). Firas Al Msaddi (fäm Propertiesin toimitusjohtaja) kommentoi, että ”Dubain markkinoiden vahvuus … korostaa sen vetovoimaa paikallisille, alueellisille ja globaaleille sijoittajille” tradearabia.com. Ajman, Dubain pienempi naapuri, koki myös Q3-buumin: 5 048 kauppaa yhteensä 8,12 miljardin AED:n (≈2,21 miljardin dollarin) arvosta – kasvua 47 % vuoden takaiseen tradearabia.com. Viranomaiset liittävät tämän ”tukevaan ja kannustavaan ympäristöön” (alhaisemmat kustannukset, uudet hankkeet), jotka houkuttelevat sijoittajia tradearabia.com.
• Saudi-Arabia & GCC -trendit: Saudi-Arabia avaa hiljalleen kiinteistömarkkinoitaan: ulkomaalaiset voivat nyt omistaa kiinteistöjä suoraan monilla alueilla, ja “premium-viisumit” sidotaan kiinteistösijoituksiin. Analyytikot huomauttavat, että Riadin asuntomarkkinoita ohjaa suuri ulkomaalaisväestö (13 miljoonaa ihmistä) ja megahankkeet (NEOM, Punaisenmeren kehitykset). Vuokratuotot Riadissa (~9 %) ovat alueen korkeimpia, mikä houkuttelee pääomaa ainvest.com ainvest.com. JLL:n ja AInvestin ennusteiden mukaan Saudi-Arabian asuntomarkkinat voivat kasvaa noin 8–10 % vuosittain seuraavan vuosikymmenen aikana Vision 2030 -hankkeiden edetessä ainvest.com. GCC-naapurit joustavat myös politiikoissaan: Yhdistyneiden arabiemiirikuntien “Golden Visa” on yhä suosittu, ja Qatarin luksussegmentti on vakaa (vaikka ulkomaalaisomistus on yhä rajoitettua). Kaikkiaan Lähi-idän kiinteistömarkkinat ovat nousussa – ulkomaisten sijoitusten, matkailutapahtumien (Expo 2025 Dubai, jne.) ja hallituksen kannustimien vauhdittamina – vaikka sijoittajat seuraavat tarkasti öljyn hintaa ja globaalia likviditeettiä.
• Afrikka – valikoiva vahvuus: Afrikan kiinteistömarkkinat ovat enemmän tilkkutäkki. Keniassa nähtiin merkittävä liiketoimintakauppa: Kilpailuviranomainen hyväksyi Batian Property Fundin (GenAfrica:n tukema) hankkimaan Nairobin Riverside Towersin (“The Cube”) – ensiluokkaisen toimistorakennuksen kenyanwallstreet.com. Tämä antaa Batianille noin 8 % Nairobin toimistomarkkinoista, mikä korostaa kasvavaa institutionaalista kiinnostusta Itä-Afrikan liikekiinteistöihin. Etelä-Afrikassa asuntomarkkinat ovat toipumassa: Pam Golding Property -indeksi raportoi kansalliseksi asuntojen hintainflaatioksi 4,2 % elokuussa 2025 dailyinvestor.com. Toimitusjohtaja Andrew Golding huomauttaa, että ensiasunnon ostajien kysyntä on tervettä ja asuntolainarahoitus helpottuu. Korkeasta työttömyydestä huolimatta Etelä-Afrikan viimeaikainen korkotauko (heinäkuu 2025) ja matalampi inflaatio ovat tehneet asuntolainoista edullisempia dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Muut Afrikan markkinat vaihtelevat: Nigeria ja Egypti kärsivät edelleen valuuttakurssien epävakaudesta, kun taas projektirahoitus lisääntyy turvasatamissa kuten Marokossa ja Ruandassa. Yleisesti ottaen Afrikan kiinteistöbuumia vauhdittavat kaupungistuminen ja ulkomainen pääoma, mutta sitä rajoittavat myös makrotalouden vastatuulet (inflaatio, poliittinen riski).
• Latinalainen Amerikka – korkeat korot ja epävarmuus: Yleisesti ottaen Latinalaisen Amerikan markkinat ovat edelleen paineen alla. Brasilian keskuspankki piti Selic-korkonsa 20 vuoden huippulukemassa, 15 %:ssa amimarinternational.com. Tämä on merkittävä rasite kiinteistöalalle: Brasilian valtionobligaatioiden tuotot ovat nyt noin 13–14 %, mikä tekee kiinteistöistä vähemmän houkuttelevia. Itse asiassa liiketilojen vuokrat ovat nousseet (~+8,5 % vuodessa), mutta rahoituskustannukset ovat liian korkeat – monet rakennuttajat keskeyttävät hankkeita vahvasta vuokrakasvusta huolimatta amimarinternational.com. Meksikon kiinteistömarkkinoita on lämmittänyt lähituotantokysyntä, mutta viimeaikaiset Yhdysvaltojen kauppajännitteet (uhatut 25 % tullit) ovat “keskeyttäneet – eivät peruuttaneet” monia hankkeita amimarinternational.com. FMIIMARin analyytikot huomauttavat, että Meksikon teollisuuskiinteistöbuumi on ajautumassa rahoitusjäätymiseen epävarmuuden keskellä amimarinternational.com. Muualla Latinalaisessa Amerikassa (Argentiina, Kolumbia, Chile) kärsitään korkeasta inflaatiosta ja valuuttariskistä. Positiivisena puolena Latinalaisen Amerikan turismivetoinen rannikkoalueiden kiinteistömarkkinat (esim. Karibian Meksiko, Costa Rica) jatkavat kasvua ja ulkomaisten investointien houkuttelua.
• Taloudellinen ja poliittinen tausta: Maailmanlaajuisesti inflaatio ja korot hallitsevat. Yhdysvaltain keskuspankki laski korkoja 25 korkopistettä 4,00–4,25 %:iin syyskuussa federalreserve.gov, ja useimmat ennustajat odottavat vähintään yhtä lisäalennusta vuoden 2026 puoliväliin mennessä. Euroalueen inflaatio pysyy tavoitteen yläpuolella (~4–5 %), joten EKP on pitänyt tauon (talletuskorko ~2 %) vuoden 2025 loppuun asti. Kiinan keskuspankki ja paikallispankit leikkaavat asuntolainakorkoja ja vähimmäisvarantovaatimuksia yrittäen vakauttaa asuntomarkkinoita. Finanssipolitiikan puolella monet hallitukset säätävät asuntopolitiikkaansa: Kiinan viranomaiset sekä keskushallinnossa että paikallistasolla jatkavat osto- ja asuntolainasääntöjen höllentämistä globaltimes.cn globalneighbours.org; Yhdysvaltain kongressi päätti lokakuussa avata tulvavakuutukset uudelleen (vapauttaen noin 1 400 jumissa ollutta kauppaa päivässä realestatenews.com); ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien/Saudi-Arabian sääntelyviranomaiset jatkavat sijoittajaystävällisten uudistusten edistämistä (esim. ulkomaalaisomistus, viisumikannustimet). Euroopassa rakennusten uudet kestävyysvaatimukset (ESG-standardit, ”vihreät vuokrasopimukset”) otetaan vaiheittain käyttöön ja ne voivat vaikuttaa kiinteistöjen arvostuksiin ja uusiin hankkeisiin.
• Näkymät ja asiantuntijalausunnot: Useimmat analyytikot ennakoivat vähittäistä parantumista. LightBoxin datatiimi odottaa liikekiinteistömarkkinoiden elpymisen jatkuvan vuoden viimeiselle neljännekselle ja vuoden 2026 alkuun, jos korot laskevat: ”useita myötätuulia… korkojen laskusta vahvempaan kauppavolyymiin” on nyt käynnissä prnewswire.com. Kansainväliset tutkimuslaitokset (Savills, JLL, Cushman) ennustavat vakaata tai maltillista kasvua useimmilla markkinoilla, ja logistiikka-/teollisuuskiinteistöt menestyvät yleensä paremmin kuin toimisto-/vähittäiskauppakiinteistöt. JPMorganin mukaan Yhdysvaltain asuntomarkkinat voivat pysyä ”lähes jäässä” vuonna 2025 (kasvu vain noin 3 % tai vähemmän). Aasiassa S&P:n ja Fitchin ekonomistit varoittavat, että Kiinan kiinteistömarkkinoiden elpyminen on hidasta ilman jatkuvaa hallituksen tukea reuters.com reuters.com. Sen sijaan Persianlahden analyytikot ovat optimistisia Yhdistyneiden arabiemiirikuntien ja Saudi-Arabian suhteen, viitaten suurtapahtumiin (Expo, World Cup) ja parantuvaan läpinäkyvyyteen. Kuten Pam Golding (Etelä-Afrikan kiinteistöyhtiön toimitusjohtaja) toteaa, ”ensiasunnon ostajat palaavat” markkinoille rahoituskustannusten laskiessa dailyinvestor.com, mikä viittaa siihen, että tunnelmat voivat muuttua nopeasti inflaation laskiessa.

Kaiken kaikkiaan lokakuu 2025 näki kiinteistömarkkinoiden olevan muutoksessa maailmanlaajuisesti. Korkeat lainakustannukset ja geopoliittinen epävarmuus hillitsevät yhä tunnelmaa, mutta toiminnan elpyminen – erityisesti Yhdysvaltain liikekiinteistö- ja Lähi-idän asuntomarkkinoilla – antaa toivoa. Tulevat kuukaudet näyttävät, puhkeavatko nämä ”vihreät versot” kestävään elpymiseen vai ovatko ne vain väliaikainen hengähdystauko ennen uusia haasteita bloomberg.com prnewswire.com.

Lähteet: Arvostettu talousmedia, alan tietojulkaisut ja asiantuntijaraportit (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily ja kumppanit; keskuspankkien lausunnot; LightBox-kiinteistöindeksi; Pam Golding; jne.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Jokainen yllä mainittu tieto on peräisin näistä mainituista lähteistä.